Energieausweis und neue EnEV 2007

Fischer/Hopfensperger/Pably/Schneiderhan ⋅ Energieausweis und neue EnEV

Energieausweis und neue EnEV

Bernd Fischer Georg Hopfensperger Sabine Pably Wolfgang Schneiderhan

Haufe Mediengruppe Freiburg ⋅ Berlin ⋅ München

Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN 978-3-8092-1827-2

Bestell-Nr. 06327-0001

© 2007 WRS Verlag Wirtschaft, Recht und Steuern GmbH & Co. KG, Planegg/München Fraunhoferstr. 5, D-82152 Planegg/München Telefon: 089 | 895 17-0 Telefax: 089 | 895 17-250 www.wrs.de E-Mail an: [email protected]

Lektorat: Rechtsassessorin Andrea Hirt, Freiburg CD-Redaktion: Elvira Plitt unter Mitarbeit von Sabine Seeberg, Planegg/München Assistenz: Antje Kromer, Freiburg Umschlag: HERMANN KIENLE, Stuttgart Druck: Franz X. Stückle, Druck und Verlag, Ettenheim

Die Angaben entsprechen dem Wissensstand bei Redaktionsschluss am 26.7.2007. Alle Rechte vorbehalten. Die Nutzung ist nur innerhalb der vorgegebenen Grenzen des deutschen Urheberrechts und der allgemeinen Geschäfts- und Lizenzbedingungen zulässig. Insbesondere das Einstellen in elektronische Informationssysteme und die Vervielfältigung ohne vorherige Erlaubnis ist unzulässig. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit. Zur Herstellung dieses Titels wurde nur alterungsbeständiges Papier verwendet.

Vorwort Der Klimaschutz ist in aller Munde und wird mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2007 verstärkt Eigentümer und Hausverwalter beschäftigen. Die Einführung von Energieausweisen für Bestandsgebäude sorgt für Bewegung auf dem Immobilienmarkt und wird auch in zahlreichen Eigentümerversammlungen Diskussionsthema sein. Die Energieeffizienz von Gebäuden nimmt angesichts steigender Energiekosten und knapper werdender Rohstoffe an Bedeutung zu. Hierfür muss der Immobilieneigentümer, der Vermieter und der Verwalter gerüstet sein. Der Verordnungsgeber sieht den Energieausweis als Marktinstrument und erhofft sich neben Energieeinspareffekten auch die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Wie es bei Haushaltsgeräten seit langem der Fall ist, wird sich künftig bei Kauf- oder Mietinteressenten ebenso durchsetzen, dass Gebäude mit besseren energetischen Werten bevorzugt werden. Um auch in Zukunft konkurrenzfähig zu bleiben, sollten Immobilieneigentümer künftig Wert auf die energetischen Qualitäten ihrer Gebäude legen. Deshalb sollten sie frühzeitig an Modernisierungsmaßnahmen denken, da zu erwarten ist, dass allein aufgrund der ständig steigenden Energiekosten die energetische Qualität eines Gebäudes zu einem maßgeblichen Entscheidungskriterium bei Anmietung oder Kauf einer Immobilie werden wird. Die vorliegende Broschüre vermittelt schnell und mit hoher Aktualität wichtige Informationen, gibt aber auch Denkanstöße zum souveränen Umgang mit der Thematik. Technisches Basiswissen mit Begriffserläuterungen steht neben der Erörterung von aktuellen juristischen Fragestellungen, die sich aus der neuen Energieeinsparverordnung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht ergeben. Wir wünschen unseren Lesern viel Gewinn bei der Lektüre, was durchaus auch eine kritische Auseinandersetzung mit den dargestellten Empfehlungen beinhaltet. München/Staufen, im August 2007

Bernd Fischer Georg Hopfensperger Sabine Pably Wolfgang Schneiderhan

Inhaltsverzeichnis

Vorwort ........................................................................................................................5 A

Chronologie der EnEV................................................................................12

1

Von der Ölkrise zur Energieeinsparverordnung 2007 – Chronologie der rechtlichen Entwicklung..............................................................................................................................12

2

Energiebedarfsausweis und Mindeststandards.....................................................................13

3

Energieausweis für Bestandsgebäude ....................................................................................13

4

Neue DIN V 18599....................................................................................................................15

B

Die Änderungen im Überblick ...................................................................16

1

Energieausweis für Bestandsgebäude ....................................................................................16

2

Aussteller und die erforderliche Qualifikation .....................................................................17

3

Was der Energieausweis kostet...............................................................................................18

C

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand.............20

1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 1.4 1.5

Bauliche Anforderungen .........................................................................................................20 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität (§ 11 EnEV) ......................................................20 Maßnahmen bei Änderungen von Gebäuden (§ 9 EnEV) .........................................................21 Außenwände ..........................................................................................................................23 Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster ............................................................................25 Decken, Dach, Dachschrägen ................................................................................................26 Wände und Decken................................................................................................................27 Vorhangfassade .....................................................................................................................28 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 10 EnEV) .............................................................28 Ausnahmen (§ 24 EnEV) ...........................................................................................................29 Befreiungen (§ 25 EnEV) ..........................................................................................................30

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2

Anlagentechnische Anforderungen ........................................................................................31 Bestehende Gebäude und Anlage: Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 10 EnEV) ......31 Kesselanlagen ........................................................................................................................32 Leitungsanlagen (§ 10 Abs. 2 Nr. 2 EnEV)...........................................................................32 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität (§ 11 EnEV) ......................................................34 Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) .........................................................34 Wann muss eine Inspektion durchgeführt werden?...............................................................35 Wer darf Inspektionen durchführen? .....................................................................................35

Inhaltsverzeichnis 2.4

7

2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.5.5 2.5.6 2.6 2.7 2.7.1 2.8 2.8.1 2.8.2 2.8.3 2.8.4 2.9 2.10 2.11 2.11.1 2.11.2 2.12 2.13 2.14 2.15

Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung: Inbetriebnahme von Heizkesseln (§ 13 EnEV) .........................................................................36 Kesselanforderungen .............................................................................................................36 Neubau...................................................................................................................................36 Bestand ..................................................................................................................................37 Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen (§ 14 EnEV) .........................................38 Heizungsregelung, allgemeine Anforderungen......................................................................38 Raumweise Temperaturregelung ...........................................................................................38 Umwälzpumpen.....................................................................................................................39 Zirkulationspumpe.................................................................................................................39 Wärmedämmung....................................................................................................................39 Speicher .................................................................................................................................40 Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik (§ 15 EnEV) ...............................40 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (§ 16 EnEV) ..........................................41 Wann ist ein Energieausweis auszustellen?...........................................................................41 Grundsätzliches zum Energieausweis (§ 17 EnEV)...................................................................43 Welche Energieausweise gibt es künftig?..............................................................................43 Was ein gültiger Energieausweis enthalten muss ..................................................................44 Ausstellung auf der Grundlage des Energiebedarfs (§ 18 EnEV)..........................................45 Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs (§ 19 EnEV)....................................46 Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz (§ 20 EnEV) ..................................48 Was der Energiepass kostet........................................................................................................49 Wer darf Ausweise erstellen (§ 21 EnEV)? ...............................................................................50 Ausstellungsberechtigung für Nichtwohngebäude ................................................................50 Ausstellungsberechtigung für Wohngebäude ........................................................................50 Gemischt genutzte Gebäude (§ 22 EnEV) .................................................................................51 Bis wann muss ein Energieausweis vorliegen (§ 29 EnEV)? ....................................................52 Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 30 EnEV)..................52 Wie sanierungswillige Eigentümer vorgehen ............................................................................53

3 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4

Förderprogramme ...................................................................................................................53 Altbausanierung .........................................................................................................................54 Energieeffizienter Neubau .........................................................................................................55 Erneuerbare Energien in Gebäuden ...........................................................................................55 Solarwärme ............................................................................................................................55 Solarstrom..............................................................................................................................55 Biomasse................................................................................................................................56 Stromerzeugung durch regenerative Energien.......................................................................56 Internetadressen für Förderprogramme......................................................................................56

D

Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts.................... 58

1

Einführung................................................................................................................................58

2 2.1 2.2 2.3

Handlungspflichten für Verwalter im Überblick ..................................................................58 Nachrüstungsverpflichtungen ....................................................................................................58 Das Ausstellen von Energieausweisen.......................................................................................59 Die energetische Inspektion von Klimaanlagen.........................................................................59

8

Inhaltsverzeichnis

3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.4 3.5

Die Nachrüstungsverpflichtung..............................................................................................60 Die gesetzliche Regelung...........................................................................................................60 Wen trifft die Nachrüstungspflicht?...........................................................................................60 Eigentümerwechsel................................................................................................................60 Zwangsversteigerung.............................................................................................................60 Erbfall....................................................................................................................................60 Was ist für den Verwalter zu tun?..............................................................................................61 Wie die Beschlussfassung vorzubereiten ist ..............................................................................62 Nachrüstungsverpflichtung = Bauliche Veränderung im Sinne des WEG?...............................64

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.3.1

Das Ausstellen von Energieausweisen (§ 16 EnEV) ..............................................................65 Wann ist ein Energieausweis auszustellen? ...............................................................................65 Hinweise zum Verkauf oder zur Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum ...............65 Wer muss den Energieausweis vorlegen?..............................................................................67 Wer trägt die Kosten des Energieausweises? ........................................................................67 Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs? ..............68 Ausweis auf der Grundlage des Energieverbrauchs ..............................................................68 Ausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs ....................................................................69 Information und Beschlussempfehlung durch den Verwalter....................................................70 Energetische Sanierungen vorziehen? ...................................................................................71

5

Änderungen bei bestehenden Gebäuden (§ 9 EnEV)............................................................71

6

Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) ........................................................72

7

Ordnungswidrigkeiten und Verantwortlichkeit des Verwalters .........................................73

8

Die zivilrechtliche Haftung des Verwalters bei gesetzwidrigem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft .......................................................................................73

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

Wie Modernisierungsempfehlungen umzusetzen sind .........................................................74 Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ................75 Modernisierende Instandsetzung ...............................................................................................75 Modernisierungsmaßnahmen.....................................................................................................76 Modernisierung nach dem neu gefassten § 22 Abs. 2 WEG......................................................76 Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Umsetzung von Modernisierungsempfehlungen?................................................................................................77

E

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts ................................................79

1

Gewerbliche Mietverhältnisse/Mietverhältnisse über Wohnraum......................................79

2 2.1 2.2

Bestandsmietverhältnisse ........................................................................................................79 Information des Mieters.............................................................................................................79 Freiwilliger Musterbrief im Rahmen bestehender Mietverhältnisse mit Informationen zum Energieausweis ..........................................................................................................................80

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Verpflichtungen des Vermieters bei der Eingehung von Mietverhältnissen ......................81 Vorlage gegenüber Mietinteressenten........................................................................................81 Zugänglich machen....................................................................................................................81 Aushändigung einer Fotokopie ..................................................................................................82 Musterbrief – Eingehung eines Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis .....84

Inhaltsverzeichnis

9

3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5

Ausnahmen von der Vorlagepflicht des Energieausweises........................................................85 Fehlender Anwendungsbereich der EnEV.............................................................................85 Keine Vorlagepflicht bei gemischten Verträgen....................................................................85 Große Gebäude im Rahmen öffentlicher Dienstleistungen ...................................................86 Kleine Gebäude .....................................................................................................................86 Baudenkmäler ........................................................................................................................86

4 4.1 4.2 4.3

Nichtvorlage des Energieausweises ........................................................................................87 Verpflichtung durch die zuständige Behörde.............................................................................87 Bei Nichteinhaltung droht Bußgeld ...........................................................................................87 Unmöglichkeit der Vorlage als vermietender Wohnungseigentümer ........................................87

5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8

Inhalt des Mietvertrags ...........................................................................................................88 Keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Mietvertrag ............................................................88 Kein Vertragsbestandteil............................................................................................................88 Minderung der Miete? ...........................................................................................................89 Schadensersatz, Ersatzvornahme, Kündigung .......................................................................90 Keine zugesicherte Eigenschaft .............................................................................................91 Energieausweis enthält schlechte Werte................................................................................92 Keine Angleichung an DIN-Vorschriften..............................................................................93 Gesundheitsschützende Richtlinien .......................................................................................94 Zwingende Nachrüstverpflichtung (§ 10 EnEV) ...................................................................94 Bedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 9 EnEV) .....................................................................94

6

Modernisierungsempfehlungen (§ 20 EnEV) ........................................................................95

7 7.1 7.2 7.3

Der fehlerhafte Energieausweis ..............................................................................................96 Mietminderungen .......................................................................................................................96 Verwendung eines unrichtigen Energieausweises .....................................................................96 Anfechtung des Mietvertrags .....................................................................................................97

8 8.1 8.2 8.2.1 8.2.2

Gebot der Wirtschaftlichkeit ..................................................................................................98 Grundsatz ...................................................................................................................................98 Auswirkungen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit auf den Energieausweis .............................98 Verbrauchsorientierter Energieausweis .................................................................................98 Bedarfsorientierter Energieausweis .......................................................................................98

9 9.1 9.2 9.2.1 9.2.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8

Modernisierungen ....................................................................................................................99 Unbedingte Nachrüstungsverpflichtung...................................................................................100 Ankündigung von Maßnahmen nach § 9 EnEV.......................................................................101 Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.............................................................102 Freiwillige Maßnahmen.......................................................................................................103 Zeitpunkt ..................................................................................................................................103 Art der Maßnahme ...................................................................................................................103 Voraussichtlicher Umfang der Maßnahme ..............................................................................104 Voraussichtliche Dauer der Maßnahme ...................................................................................105 Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete ................................................................105 Textform ..................................................................................................................................105

10

Inhaltsverzeichnis

10 10.1 10.2

Mieterhöhung nach §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB .........................................................106 Berechnung und Erläuterung der Erhöhung.............................................................................106 Umlage der Kosten des Energieausweises...............................................................................107

11

Das Ordnungswidrigkeitenverfahren ..................................................................................108

12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6

Hinweise und Tipps für Vermieter und Verwalter.............................................................109 Modernisierungen ....................................................................................................................109 Modernisierungsvereinbarungen..............................................................................................109 Schalten Sie einen Energieberater ein......................................................................................110 Setzen Sie sich rechtzeitig mit Ihrem Nachbarn in Verbindung ..............................................111 Abschluss des Bauvertrags ......................................................................................................111 Steuerliche Berücksichtigung ..................................................................................................112

F

Muster und Arbeitshilfen .........................................................................113

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Muster für Aussteller.............................................................................................................113 Energieausweis für Wohngebäude...........................................................................................113 Energieausweis für Wohngebäude – Aushang bedarfsbasierter Energieausweis ....................120 Energieausweis für Wohngebäude – Aushang verbrauchsbasierter Energieausweis...............121 Energieausweis für Nichtwohngebäude...................................................................................122 Energieausweis für Nichtwohngebäude – Aushang Bedarf und Verbrauch ............................129 Angebotsschreiben zur Ausstellung eines Energieausweises an Energieberater .....................131 Auftragsbestätigung Energieberater zur Ausstellung eines Energieausweises an Auftraggeber ............................................................................................................................132 Mustervertrag über die Erstellung eines Energieausweises .....................................................134 Arbeitsblatt für Vorgehensweise bei bestehenden Gebäuden ..................................................137 Checkliste für die Erstellung einer Energieberatung/eines Energieausweises.........................138 Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude ..............................................................141

1.8 1.9 1.10 1.11 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Muster für Wohnungseigentumsverwalter..........................................................................154 Einladung zur Eigentümerversammlung..................................................................................154 Muster – TOP: Nachrüstungsverpflichtung .............................................................................155 Muster – TOP: Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen – Beschlussfassung zur Auftragsvergabe.......................................................................................................................155 Musterbeschluss – Bestandsaufnahme.....................................................................................156 Musterbeschluss – Vergabeentscheidung ...............................................................................157 Musterbeschluss – Ausstellung eines Energieausweises .........................................................159 Instandhaltungsplan – Vorschau für die nächsten Jahre ..........................................................160 Sanierung/Rundschreiben ........................................................................................................ 163 Aufforderung zur Angebotsabgabe..........................................................................................165 Muster für Mietverwalter .....................................................................................................166 Freiwilliger Musterbrief im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis.........................................................................................166 Musterbrief – Eingehung eines Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis ...167 Muster – Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag.......................................................................168 Statistik Verbrauchsdaten ........................................................................................................169 Technische Bestandsaufnahme ................................................................................................170 Instandsetzung (Fristenplan) – Checkliste ...............................................................................170

Inhaltsverzeichnis

11

3.7 3.8 3.9 3.10

Modernisierung (Ankündigung)...............................................................................................171 Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme .....................................................................172 Modernisierungsmieterhöhung ................................................................................................174 Mieterhöhung nach Modernisierung ........................................................................................175

G

Verordnungstexte...................................................................................... 177

1

Energieeinsparverordnung – EnEV .....................................................................................177

2

Synopse....................................................................................................................................197

H

Glossar ....................................................................................................... 217

Stichwortverzeichnis............................................................................................... 222

A

Chronologie der EnEV

1

Von der Ölkrise zur Energieeinsparverordnung 2007 – Chronologie der rechtlichen Entwicklung Die Notwendigkeit, Energie einzusparen, kam einer breiten Öffentlichkeit in der Bundesrepublik Deutschland erstmalig durch die Ölkrise 1973 ins Bewusstsein. Durch die Drosselung der Erdölproduktion stieg der Ölpreis von 3 Dollar pro Barrel (159 Liter) am 16.10.1973 bis auf über 12 Dollar im darauf folgenden Jahr. Dies entsprach einer Preissteigerung von über 400 %. In Deutschland wurde als direkte Reaktion auf die Ölkrise an vier Sonntagen im November/Dezember 1973 ein Fahrverbot verhängt und neue Geschwindigkeitsbegrenzungen eingeführt. Letztlich gab die Ölkrise einen entscheidenden Anstoß für das Gesetz zur Einsparung von Energien in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz) vom 22.7.1976 (BGBl I S. 1873). Dieses Gesetz, nochmals ergänzt und erweitert am 26.6.1980, bildete die Grundlage für die Verordnung über verbrauchsabhängige Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung) vom 28.2.1981 und auch für die Verordnung über energiesparende Anforderungen und heizungstechnische Anlagen und Warmwasseranlagen (Heizungsanlagenverordnung) vom 20.1.1989. In der Heizkostenverordnung wurde die Pflicht zur Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängigen Verteilung der Kosten erstmalig gesetzlich geregelt. In der reformierten Fassung vom 20.1.1989 ist die Heizkostenverordnung bis heute Grundlage der Nebenkostenabrechnung fast aller Mietverhältnisse und auch der Betriebskostenabrechnung in Wohnungseigentumsanlagen. Ein weiterer Meilenstein war dann die Verabschiedung der Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung) vom 16.8.1994, die zum 1.1.1995 in Kraft trat. Hier wurden erstmalig konkrete Anforderungen an die Dichtheit von Gebäuden gestellt, und in § 12 der Wärmeschutzverordnung war die Erstellung von Wärmebedarfsausweisen für neu zu errichtende Gebäude eingeführt worden. In der Politik kamen zunehmend ökologische Themen auf die Tagesordnung, und auch das zunehmende Bewusstsein von der Endlichkeit herkömmlicher Energieressourcen sorgte weiter für eine dynamische rechtspolitische Entwicklung. 1997 wurde das so genannte Kyoto-Protokoll verabschiedet. Hierin haben sich die unterzeichneten Staaten verpflichtet, im Rahmen internationalen Klimaschutzes die Treibhausgasimmissionen (allem voran Kohlendioxidimmissionen) zu begrenzen und unter anderem auch Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz umzusetzen. Die Mitgliedstaaten der Europäischen Union haben sich verpflichtet, bei der Verbrennung fossiler Brennstoffe entstehende Emissionen bis zum Jahr 2012 um 8 % zu mindern, und die Bundesrepublik Deutschland darüber hinaus freiwillig bis 2012 die Emissionsobergrenzen gegenüber 1990 um 21 % zu senken.

Energiebedarfsausweis und Mindeststandards

2

13

Energiebedarfsausweis und Mindeststandards Bereits am 13.9.1993 war die Richtlinie 93/76/EWG des Rates der Europäischen Union zur Begrenzung der Kohlendioxidimmissionen durch eine effizientere Energienutzung verabschiedet worden. Hierbei hatten sich die Mitgliedstaaten verpflichtet, Programme zur Energieeffizienz für den Gebäudebereich zu entwickeln, durchzuführen und über diese Programme Bericht zu erstatten. In Umsetzung dieser Richtlinie wurde dann am 16.11.2001 die Energieeinsparverordnung (EnEV) verabschiedet. Die EnEV trat zum 1.2.2002 in Kraft und löste die bis dahin geltende Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung ab. Kurz gesagt definiert die Energieeinsparverordnung Mindeststandards für neue und bestehende Wohngebäude sowie für Nichtwohngebäude hinsichtlich der Isolierung und der Qualität der Anlagentechnik. Das Ziel ist, durch eine ganzheitliche Betrachtung von Gebäude und Anlagentechnik den Energiebedarf um etwa ein Drittel zu senken. Die Energieeinsparverordnung ist die nationale Umsetzung der international durch die Bundesrepublik Deutschland eingegangenen Verpflichtungen aus Klimaschutzabkommen und Vorgaben der Europäischen Union. Am 7.3.2002 legte die Bundesregierung die allgemeine Verwaltungsvorschrift zu § 13 der Energieeinsparverordnung (AVV Energiebedarfsausweis) vor. In dieser Verordnung wurde der Inhalt und Aufbau der gemäß § 13 EnEV vorgesehenen Energiebedarfsausweise festgelegt. Die Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde am 2.12.2004 bekannt gemacht, die zum 8.12.2004 in Kraft trat. Änderungen des materiellen Anforderungsniveaus waren hiermit nicht verbunden, die Neufassung diente lediglich der Anpassung der EnEV 2002 an die Änderung technischer Normen. Die weitere gesetzgeberische Entwicklung ist durch die Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates der Europäischen Union vom 16.12.2002 vorgegeben. Diese Richtlinie enthält Vorgaben zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und musste innerhalb von drei Jahren in den einzelnen Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. Diese zeitliche Vorgabe wurde erheblich überschritten. Zum 8.9.2005 trat die Neufassung des Energieeinsparungsgesetzes vom 8.7.2005 in Kraft. Damit wurde die Rechtsgrundlage für die neue EnEV 2007 geschaffen, die zur vollständigen Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden notwendig war.

3

Energieausweis für Bestandsgebäude Kernpunkt der Neufassung des Energieeinsparungsgesetzes war die vorgesehene Einführung der Energieausweise auch für bestehende Gebäude. Die EnEV 2007 wurde am 25.4.2007 vom Bundeskabinett verabschiedet und nach Zustimmung des Bundesrates mit einigen Änderungen, denen das Bundeskabinett am 27.6.2007 zugestimmt hat, nunmehr am 24.7.2007 im Bundesgesetzblatt (Teil I Nr. 34 vom 26.7.2007, S. 1519) veröffentlicht. Sie tritt am 1.10.2007 in Kraft. Der Klimaschutz ist mehr denn je in aller Munde und es ist damit zu rechnen, dass weitere Gesetzesvorhaben in diesem Bereich in Bälde folgen werden. So werden Entwürfe für ein bundeseinheitliches regeneratives Wärmegesetz schon länger diskutiert, und Baden-Württemberg

A

BA

14

Chronologie der EnEV hat kurz vor Drucklegung dieses Werkes als erstes Bundesland ein „Öko-Wärmegesetz“ vorgelegt, welches zum Jahresanfang 2008 in Kraft treten soll. Danach soll bei Neubauten ab 2008 ein Fünftel des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Die Bundesregierung plant nun die Pflicht zur Öko-Heizung. Dies sieht der Entwurf des Umweltministeriums für ein Klima- und Energieprogramm der Bundesregierung vor. Demnach soll Hauseigentümern vorgeschrieben werden, dass sie in Neubauten 15 % und in älteren Häusern 10 % der Wärme aus Sonnenenergie gewinnen. Das Programm wird derzeit noch zwischen dem Umwelt- und dem Wirtschaftsministerium debattiert und soll am 23. und 24. August bei der Kabinettsklausur beraten werden. Die Vorschläge des Umweltministeriums sollen Teil eines Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes werden.

Schaubild der Entwicklung energierechtlicher Grundlagen Rechtsgrundlagen Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz – EnEG) vom 22.7.1976

Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung) vom 28.2.1981 Verordnung über energiesparende Anforderungen an heizungstechnische Anlagen und Warmwasseranlagen (Heizungsanlagenverordnung) vom 20.1.1989

Richtlinie 93/76/EWG vom 13.9.1993 zur Begrenzung der Kohlendioxidemissionen durch eine effizientere Energienutzung

Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung) vom 16.8.1994

Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 16.11.2001

Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden vom 16.12.2002

Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 2.12.2004

Neufassung des Energieeinsparungsgesetzes vom 8.7.2005 (in Kraft seit 8.9.2005)

Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 vom 24.7.2007 (in Kraft ab 1.10.2007)

Neue DIN V 18599

4

15

Neue DIN V 18599 Während die EnEV 2004 für die Bereiche Heizung und Warmwasser bereits eine ganzheitliche Betrachtungsweise vorsah, musste für die Integration der Bilanzteile Kühlung und Beleuchtung ein neuer Bilanzierungsansatz entwickelt werden. Dies wurde in Form der neuen DIN V 18599 realisiert. Diese Vornormenreihe DIN V 18599 „Energetische Bewertung von Gebäuden“ bildet einen wichtigen Baustein in dem Gesamtgefüge zur Energieeffizienz von Gebäuden. Die Novellierung der EnEV nimmt für die Bilanzierung von Nichtwohngebäuden die DIN V 18599 als Berechnungsmethode in Bezug. Für Wohngebäude bleibt es zunächst bei den eingeführten Berechnungsnormen. Die neue DIN V 18599 hat insgesamt zehn Teile, die über Verweise miteinander verknüpft sind: 

Teil 1: Allgemeine Bilanzierungsverfahren, Begriffe, Zonierung und Bewertung der Energieträger



Teil 2: Nutzenergiebedarf für Heizen und Kühlen von Gebäudezonen



Teil 3: Nutzenergiebedarf für die energetische Luftaufbereitung



Teil 4: Nutz- und Endenergiebedarf für Beleuchtung



Teil 5: Endenergiebedarf von Heizsystemen



Teil 6: Endenergiebedarf von Wohnungslüftungsanlagen und Luftheizungsanlagen für den Wohnungsbau



Teil 7: Endenergiebedarf von Raumlufttechnik- und Klimakältesystemen für den Nichtwohnungsbau



Teil 8: Nutz- und Endenergiebedarf von Warmwasserbereitungssystemen



Teil 9: End- und Primärenergiebedarf von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen



Teil 10: Nutzungsrandbedingungen, Klimadaten

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Die Änderungen im Überblick

1

Energieausweis für Bestandsgebäude Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) wird als grundlegende Neuerung die Erstellung von Energieausweisen für bereits bestehende Gebäude und die regelmäßige Inspektion von Klimaanlagen (mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW) eingeführt, die nun mindestens alle 10 Jahre inspiziert werden und dabei einen Inspektionsbericht mit Verbesserungsvorschlägen erhalten müssen. Je nach Alter der Anlage gibt es dabei unterschiedliche Fristen für die erste Inspektion nach Inkrafttreten der EnEV. Die neuen Formulare für die Energieausweise werden dabei für Neubauten und bestehende Gebäude vereinheitlicht. Es werden zusätzliche Berechnungsvorgaben für Nichtwohngebäude eingeführt, die außer dem Energiebedarf für Heizung, Warmwasser und Lüftung auch die Berücksichtigung von Kühlung und eingebauter Beleuchtung beinhalten. Bei Wohngebäuden bleibt die eingebaute Beleuchtung jedoch weiterhin unberücksichtigt, während die Kühlenergie für fest installierte Klimaanlagen analog zu den Nichtwohngebäuden eingerechnet werden muss. Der zulässige Jahresprimärenergiebedarf wird für gekühlte Gebäude gegenüber ungekühlten Gebäuden erhöht; die zum Kühlen benötigte Primärenergie ist pauschal im Energieausweis auszuweisen. Allgemein wird der Faktor bei der primärenergetischen Bewertung von Strom für die Bewertung der energetischen Qualität von Gebäuden gegenüber der momentan gültigen Fassung der EnEV von 3,0 auf 2,7 verringert. Um das Anforderungsniveau an Wohngebäude mit überwiegender Warmwasserbereitung aus Strom dadurch nicht zu senken, werden die zulässigen Höchstwerte des Jahresprimärenergiebedarfs aber ebenfalls entsprechend gesenkt. Ansonsten bleiben die energetischen Mindestanforderungen an das Gebäude mehr oder weniger unverändert und entsprechen den bereits geltenden Regelungen.

Hinweis Die neuen Energieausweise mit den Modernisierungsempfehlungen werden für Wohngebäude bis Baujahr 1965 ab dem 1.7.2008, für alle anderen Wohngebäude ab dem 1.1.2009 und für Nichtwohngebäude ab dem 1.7.2009 potenziellen Käufern, Pächtern oder Mietern vorzulegen sein, wenn Gebäude oder Gebäudeteile wie Wohnungen oder gewerbliche Nutzeinheiten neu erbaut, verkauft, verpachtet, vermietet oder geleast werden. Die Aushändigung einer Kopie ist nicht vorgeschrieben und erfolgt auf freiwilliger Basis. Findet kein Eigentümer- oder Nutzerwechsel statt und verpflichten keine anderen Umstände zur Ausstellung, so besteht kein gesetzlicher Zwang, einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Eine freiwillige Ausstellung z. B. im Rahmen einer Modernisierung ist jedoch jederzeit möglich. Bei Modernisierungen, An- oder Ausbauten ist im Gegensatz zu Neubauten nur dann ein Energieausweis im Rahmen der Arbeiten auszustellen, wenn im Zuge der Maßnahmen eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs für das Gesamtgebäude erfolgt, die eine kostengünstige Ausstellung des Ausweises ermöglicht. In diesem Fall ist für bestehende Ge-

Aussteller und die erforderliche Qualifikation

17

bäude wie für Neubauten ein Energieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs auszustellen, während ansonsten für Bestandsgebäude auch Ausweise auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs zulässig sind. Eine Ausnahme stellen Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen dar, für die ein Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde. Hier sind nur Bedarfsausweise zulässig, es sei denn, beim Bau selbst oder durch spätere Modernisierung wurde mindestens das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht.

Hinweis Eine Übergangsregelung sieht eine generelle Wahlfreiheit für alle Gebäude zwischen verbrauchsbasierten und bedarfsbasierten Ausweisen bis zum 1.10.2008 vor. Energieausweise werden generell für das gesamte Gebäude erstellt, es sei denn, bei Wohngebäuden unterscheidet sich ein nicht unerheblicher Teil von der Art ihrer Nutzung oder gebäudetechnischen Ausstattung von der Wohnnutzung oder wohnähnlichen Nutzung. In diesem Fall wird je ein Energieausweis für den Wohngebäudeteil und den Nichtwohngebäudeteil erstellt.

2

Aussteller und die erforderliche Qualifikation Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude dürfen ausgestellt werden von: 1.

a) Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hoch- und Fachhochschulen der Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder b) einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem der unter Buchstabe a genannten Gebiet.

Darüber hinaus sind für die Ausstellung von Energieausweisen einschließlich Modernisierungsempfehlungen für bestehende Wohngebäude berechtigt: 2.

Absolventen von Hoch- und Fachhochschulen im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur,

3.

Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die aufgrund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbstständig auszuüben,

4.

staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst.

Zusätzlich zur Eingangsqualifikation müssen diese Aussteller eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen: 

Schwerpunkt während des Studiums im energiesparenden Bauen oder ansonsten einschlägige zweijährige Berufserfahrung in bau- oder anlagentechnischen Bereichen des Hochbaus

B

B

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Die Änderungen im Überblick 

eine absolvierte Fortbildung nach den Vorgaben der Anlage 11 der EnEV



öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger im Sachbereich energiesparendes Bauen oder den bau- oder anlagentechnischen Bereichen des Hochbaus



Bauvorlageberechtigte nach Landesrecht



Liegen Einschränkungen dieser Bauvorlageberechtigung vor, gelten diese auch bei der Ausstellung von Energieausweisen.

Weiterhin sind folgende Ausstellergruppen berechtigt, Energieausweise für Wohngebäude auszustellen: 

Energieberater, die vor dem 25.4.2007 als BAFA-Vor-Ort-Berater registriert worden sind,



Personen mit abgeschlossener Ausbildung im Baustofffachhandel oder der Baustoffindustrie, die vor dem 25.4.2007 eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustofffachhandel oder in der Baustoffindustrie erfolgreich abgeschlossen haben oder eine solche Ausbildung vor dem 25.4.2007 begonnen haben, sofern sie erfolgreich abgeschlossen wird,



Handwerksmeister und staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker anderer als der in Abschnitt 2, Ziffer 3 genannten Fachrichtungen, die vor dem 25.4.2007 eine Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks erfolgreich abgeschlossen haben oder eine solche Ausbildung vor dem 25.4.2007 begonnen haben, sofern sie erfolgreich abgeschlossen wird,



Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder für Neubauten die bautechnischen Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung erstellen dürfen – im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung.

Hinweis Für Verbrauchs- und Bedarfsausweise gelten dieselben Qualifikationsanforderungen.

3

Was der Energieausweis kostet Für die Kosten sind keine Vorgaben seitens des Gesetzgebers gemacht worden, sodass Aussteller und Auftraggeber frei verhandeln können. Sie können durch den Eigentümer und den Berater entsprechend dem erforderlichen Aufwand für das Gebäude festgelegt werden. Es ist leicht nachzuvollziehen, dass eine Ausstellung auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs (Abrechnungen) weniger aufwändig (und damit günstiger) sein wird als eine mit Bestandserhebungen und Berechnungen verbundene Ausstellung auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs. Natürlich wird aber auch die Aussagekraft einer am Bedarf orientierten Ermittlung deutlich höher sein, vor allem was auch die vorgeschlagenen Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes angeht, die ohne eine Feststellung des Gebäudezustands eigentlich nicht möglich sind. Die Berechnung eines realitätsnahen Energiebedarfs wird in der Regel die Untersuchung des Gebäudes durch einen Fachmann voraussetzen. Aufgrund des Aufwands, der u. a. von der Größe, Bauweise und dem Zustand des Gebäudes abhängt, wird der Aussteller die Kosten für

Was der Energieausweis kostet

19

einen Bedarfsausweis wohl auf Stundenbasis abrechnen müssen oder jedenfalls ein Pauschalangebot nur für ein konkretes Gebäude unterbreiten können.

Hinweis Die Kosten für den bedarfsorientierten Ausweis mit Ortsbegehung liegen voraussichtlich bei etwa 200 bis 300 EUR, bei großen Gebäuden auch mehr. Stellt der Hauseigentümer die Daten selbst zusammen, zahlt er rund 150 bis 200 EUR. Die anhand der Verbrauchswerte berechnete Variante ist günstiger, je nach Anbieter und Objekt etwa 50 bis 100 EUR je Gebäude. Grundsätzlich gilt: Für Hauseigentümer, die lediglich ihre künftige gesetzliche Verpflichtung beim Verkauf oder der Vermietung des Hauses erfüllen und in absehbarer Zeit keine energetisch relevanten Maßnahmen durchführen wollen, ist die Ausstellung eines preisgünstigen Verbrauchsausweises, gegebenenfalls auch auf „Vorrat“, durchaus sinnvoll. Für Eigentümer, die aber wissen wollen, wo die energetischen Schwachstellen ihres Hauses liegen und welche Energiesparmaßnahmen sinnvoll sind, ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht ausreichend, da dieser insofern keine Aussage trifft. In diesem Fall empfiehlt sich eine individuelle Beratung z. B. durch einen Energieberater.

B

C

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

1

Bauliche Anforderungen Obwohl sich der überwiegende Teil der EnEV mit der Errichtung von neuen Gebäuden befasst, ergeben sich auch vielfältige bauliche Anforderungen im Gebäudebestand. Um eine Konzentration auf das Wesentliche zu ermöglichen, liegt das Augenmerk hier auf den Paragraphen, die sich mit den bestehenden Gebäuden bzw. den Änderungen an diesen befassen. Als Mindestanforderung müsste vom Grundgedanken her § 11 der EnEV vorangestellt werden, der besagt, dass die energetische Qualität des Gebäudes aufrecht erhalten werden muss.

1.1

Aufrechterhaltung der energetischen Qualität (§ 11 EnEV) Damit ist zum einen die Gebäudehülle gemeint. Veränderungen an Außenbauteilen dürfen hier nicht zu einer Verschlechterung führen, sondern müssen mindestens die gleiche energetische Qualität aufweisen. Zum anderen ist damit vor allem auch die Anlagentechnik angesprochen, die im Laufe der Lebensdauer eines Gebäudes in aller Regel mehrfach zur Erneuerung ansteht. In diesem Fall soll sichergestellt werden, dass mindestens eine gleichwertige Technik zum Einsatz kommt. Außerdem wird hier wie teilweise schon bisher in der Heizungsanlagenverordnung (Verordnung über energiesparende Anforderungen an heizungstechnische Anlagen und Warmwasseranlagen – HeizAnlV, § 9 Pflichten des Betreibers) festgeschrieben, dass Energiebedarf senkende Einrichtungen betriebsbereit zu halten und zu nutzen sind, Heizungen und Warmwasseranlagen sowie raumlufttechnische Anlagen sachgerecht zu bedienen und dass diese fachkundig zu warten und in Stand zu halten sind. Damit einher geht auch die neue energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt. Dabei ist die korrekte Funktion der Anlage ebenso zu überprüfen wie die Einflüsse, die für die Auslegung der Anlage eine Rolle spielen. Dazu zählen insbesondere Veränderungen 

der Raumnutzung und -belegung,



der Nutzungszeiten,



der inneren Wärmequellen sowie



der relevanten bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes und



der vom Betreiber geforderten Sollwerte hinsichtlich Luftmengen, Temperatur, Feuchte, Betriebszeit und Toleranzen.

Bauliche Anforderungen

21

Hinweis Wie beim Energieausweis für das Gebäude müssen im Rahmen dieser Inspektionen für die Klimaanlage auch Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften der Anlage, für deren Austausch oder für Alternativlösungen Ratschläge gegeben werden. Die Inspektionsintervalle entsprechen ebenso denen des Energieausweises. Kommen Änderungen oder Erweiterungen an einem Gebäude hinzu, ergeben sich dann auch weitere zusätzliche Anforderungen hinsichtlich der energetischen Eigenschaften an das Gebäude.

1.2

Maßnahmen bei Änderungen von Gebäuden (§ 9 EnEV) Die Maßnahmen kommen dann zum Tragen, wenn die Änderungen 

bei Außenwänden (Fenstern, Fenstertüren) mehr als 20 % der Flächen gleicher Orientierung (Himmelsrichtung, in EnEV Anlage 3, Tabelle 2 definiert) oder



bei anderen Außenbauteilen wie Boden, Decke oder Dach mehr als 20 % der jeweiligen Bauteilfläche

betreffen.

Achtung Sofern bei Erweiterungen des Gebäudes das beheizte Volumen um mehr als 30 Kubikmeter vergrößert wird, sind die Vorschriften für neu zu errichtende Gebäude für diesen neuen Gebäudeteil maßgebend und nicht die Maßnahmen bei Änderungen. Es wird hier davon ausgegangen, dass bei Erweiterungen ab dieser Größenordnung die Wirtschaftlichkeit für den Eigentümer gegeben ist. Ein Energieausweis wird aber nicht erforderlich, es sei denn, es handelt sich um eine umfangreiche Erweiterung mit mehr als 50 %. Dann wird er unter Einbeziehung des bestehenden Gebäudeteils für das neue Gesamtgebäude gefordert, allerdings auch nur dann, wenn die praktisch notwendigen ingenieurmäßigen Berechnungen sowieso durchgeführt werden. So sind bei Änderungen für die betreffenden Außenbauteile die Wärmedurchgangskoeffizienten nach EnEV Anlage 3, Tabelle 1 zu erfüllen, es sei denn, das geänderte Gebäude überschreitet die zulässigen Höchstwerte für Neubauten (EnEV Anlage 1, Tabelle 1 oder Anlage 2, Tabelle 1) um nicht mehr als 40 %. Dafür ist dann der Jahresprimärenergiebedarf für das Gesamtgebäude zu ermitteln, was dann auch bei der Erstellung des Energieausweises verwendet werden kann. Hier hängt es oft vom Verhältnis Altbau zu Neubau ab, ob diese 40 %Überschreitung zum Tragen kommt. Je größer der Anbau, umso größer ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass aufgrund der aktuellen Bauweise im neu zu errichtenden Gebäudeteil das Gesamtgebäude unter der Höchstgrenze liegt.

C

C

22

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

Anlage 3 Tabelle 1 Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei erstmaligem Einbau, Ersatz und Erneuerung von Bauteilen

Zeile

Maßnahme

Bauteil

nach

Wohngebäude und Zonen von Nichtwohngebäuden mit

Zonen von Nichtwohngebäuden mit

Innentemperaturen > 19 °C

Innentemperaturen von 12 bis < 19 °C

maximaler Wärmedurchgangskoeffizient

1 1a

U max1) in

W/(m2⋅K)

2

3

4

allgemein

0,45

0,75

Nr. 1b, d und e Nr. 2a und b

0,35 1,7 2)

0,75 2,8 2)

Nr. 2c

1,5 3)

keine Anforderung

allgemein

1,9 4)

3,0 4)

Nr. 2a und b

2,0 2)

2,8 2)

Nr. 2c

1,6 3)

keine Anforderung

Außenwände b 2a

b

Verglasungen

c

Vorhangfassaden

3a

Außen liegende Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster mit Sonderverglasungen

b

Sonderverglasungen

c

Vorhangfassaden mit Sonderverglasungen

Nr. 6 Satz 2

2,34)

3,0 4)

4a

Decken, Dächer und Dachschrägen

Nr. 4.1

0,3

0,4

b

Flachdächer

Nr. 4.2

0,25

0,4

5a

Decken und Wände gegen unbeheizte Räume oder Erdreich

Nr. 5b und e

0,4

keine Anforderung

Nr. 5a, c, d und f

0,5

keine Anforderung

b 1)

Außen liegende Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster

Wärmedurchgangskoeffizient des Bauteils unter Berücksichtigung der neuen und der vorhandenen Bauteilschichten; für die Berechnung opaker Bauteile ist DIN EN ISO 6946:1996-11 zu verwenden. 2) Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten des Fensters; der Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten des Fensters ist technischen Produkt-Spezifikationen zu entnehmen oder gemäß den nach den Landesbauordnungen bekannt gemachten energetischen Kennwerten für Bauprodukte zu bestimmen. Hierunter fallen insbesondere energetische Kennwerte aus europäischen technischen Zulassungen sowie energetische Kennwerte der Regelungen nach der Bauregelliste A Teil 1 und aufgrund von Festlegungen in allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen. 3) Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten der Verglasung; der Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten der Verglasung ist technischen Produkt-Spezifikationen zu entnehmen oder gemäß den nach den Landesbauordnungen bekannt gemachten energetischen Kennwerten für Bauprodukte zu bestimmen. Hierunter fallen insbesondere energetische Kennwerte aus europäischen technischen Zulassungen sowie energetische Kennwerte der Regelungen nach der Bauregelliste A Teil 1 und aufgrund von Festlegungen in allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen. 4) Wärmedurchgangskoeffizient der Vorhangfassade; er ist nach anerkannten Regeln der Technik zu ermitteln.

Bauliche Anforderungen

23

Achtung In diesem Zusammenhang ist erwähnenswert, dass bei Gebäuden, bei denen Angaben für die geometrischen Abmessungen fehlen oder für die keine energetischen Kennwerte bestehender Bauteile oder Anlagensysteme vorliegen, eine sachgerechte Schätzung bzw. gesicherte Erfahrungswerte vergleichbarer Komponenten nach den Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie verwendet werden dürfen. Bei den angesprochenen Bauteilen gilt im Einzelnen:

1.2.1

Außenwände Als Änderungen gelten bei Außenwänden beheizter oder gekühlter Räume, wenn 1.

diese ersetzt, erstmalig eingebaut oder in der Weise erneuert werden, dass

2.

Bekleidungen in Form von Platten, Verschalungen sowie Mauervorsatzschalen angebracht werden,

3.

innenseitig Bekleidungen oder Verschalungen aufgebracht werden,

4.

Dämmschichten eingebaut werden,

5.

bei einer bestehenden Wand mit einem Wärmedurchgangskoeffizient größer 0,9 W/(m2⋅K) der Außenputz erneuert wird.

6.

neue Ausfachungen in Fachwerkwände eingesetzt werden.

Bei der nachträglichen Dämmung (siehe Punkt 4.) von mehrschaligem Mauerwerk gilt die Anforderung als erfüllt, wenn der bestehende Hohlraum zwischen den Schalen vollständig mit Dämmstoff ausgefüllt wird.

Hinweis Bei der Erneuerung des Außenputzes geht man davon aus, dass der alte Putz komplett abgeschlagen und die Fassade neu verputzt wird. Eine bloße Reparatur mit Verbleib des alten Putzes und zusätzlicher Farbbeschichtung wird daher lediglich als Instandsetzungsmaßnahme für den bestehenden Putz angesehen, und es ergeben sich daher keine zusätzlichen Anforderungen nach der EnEV. Auch hier gelten 20 % der Flächen gleicher Orientierung als Grenzwert. Muss also nur in kleinen Teilbereichen der Putz abgeschlagen werden, hat dies keine Konsequenzen im Sinne der EnEV.

Praxistipp Allerdings fallen Kosten für Gerüst, Absperrungen, Baustelleneinrichtung und Reinigung usw. auch bei einer Ausbesserung und Beschichtung an, sodass es immer zu überlegen ist, ob nicht sinnvollerweise gleich eine energetisch wirksame Sanierung durchgeführt werden sollte, die dann entsprechende Einsparungen bei den Heizkosten mit sich bringt und sich auch bei der energetischen Beurteilung im Rahmen des Energieausweises vorteilhaft auswirkt.

C

C

24

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand Da in aller Regel die Grundkonstruktion der Außenwände bestehen bleibt, wird normalerweise bei einer Sanierung eine zusätzliche Dämmung in Form eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) zum Einsatz kommen, um die Anforderungen nach Verminderung des Wärmedurchgangs zu erfüllen.

Beispiel Dabei werden abhängig von den Anforderungen (Schallschutz, Brandschutz, Gebäudehöhe u. a.) Wärmedämmplatten aus Polystyrolhartschaum oder Mineralfasern auf die alte Fassade geklebt, gedübelt oder mit einem Schienensystem verankert. Darüber kommt dann wie auf eine „normale“ Fassade mit einer zusätzlichen Gewebeverstärkung das Putzsystem.

Hinweis Wichtig in der Praxis ist die Beachtung des Luftwechsels, da die sanierten Wandkonstruktionen gerade in Verbindung mit neuen Fenstern oft eine Dichtigkeit zur Folge haben, die neue Lüftungskonzepte erfordern. Ansonsten kommt es trotz (bzw. wegen) der aufwändigen Sanierung und Verbesserung der Wärmedämmung zu Schimmelbildung, da die bisherige Luftwechselrate nicht mehr gegeben ist. Es wird in der Regel auch nicht funktionieren, das Mieterverhalten in Bezug auf korrektes Lüften rechnerisch mit einzubeziehen. Tendenziell geht in der Rechtsprechung der Trend dahin, dass, wenn vom Mieter/Nutzer ein Lüftungsverhalten gefordert werden muss, das über ein normales Verhalten hinausgeht, von einem Baumangel ausgegangen wird und der Eigentümer für Abhilfe zu sorgen hat. Auch in der neuen DIN 1946-6 „Lüftung von Wohnungen, Entwurf vom Dezember 2006“ wird diesen veränderten Rahmenbedingungen Rechnung getragen. Sie regelt die notwendigen Maßnahmen für Einrichtungen zur freien Lüftung und Lüftungsanlage, wie die Inbetriebnahme und die Erhaltung eines einwandfreien funktionalen, hygienischen und energetischen Betriebs und wird voraussichtlich Anfang 2008 erscheinen. Eine Alternative stellt beispielsweise eine feuchtigkeitsgeregelte mechanische Ablufteinrichtung dar, die sowohl Abhilfe bei mangelnder Lüftung schafft als auch die Energieverluste im Vergleich zur freien Lüftung reduziert. Hersteller solcher Systeme liefern abgestimmte Systeme, bei denen die Zuluftelemente in Fenster (bei einer Sanierung evtl. schon durch Aufdopplung berücksichtigen) oder Außenwand und die Abluftkomponenten in den Abluftschächten für Bad und Küche montiert werden. Die mechanischen Lüfter können dann sowohl zentral oder dezentral eingesetzt werden. Die Luftwege innerhalb der Wohneinheiten müssen an den Zimmertüren durch Luftspalt oder Lüftungsöffnungen gegeben sein. Zusätzlich kann auch eine Wärmerückgewinnung eingeplant werden, diese wird aber erst bei größeren Wohnanlagen wirklich wirtschaftlich sein. Ob eine Anlage notwendig ist und welche letztendlich die wirtschaftlichste Lösung darstellt, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden. Teilweise lassen sich damit dann höhere Zuschüsse (z. B. bei KfW-Programmen) erwirken, was wieder in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen eingehen sollte.

Bauliche Anforderungen

1.2.2

25

Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster Als Änderungen gelten bei außen liegenden Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern bei beheizten oder gekühlten Räumen, wenn 1.

diese ersetzt, erstmalig eingebaut,

2.

zusätzliche Vor- oder Innenfenster eingebaut werden,

3.

die Verglasung ersetzt wird (gilt nicht, wenn der vorhandene Rahmen ungeeignet ist zur Aufnahme der vorgeschriebenen Verglasung).

4.

Bei Kasten- oder Verbundfenstern gelten die Anforderungen bei Ersatz der Verglasung als erfüllt, wenn eine Glastafel mit einer infrarot-reflektierenden Beschichtung mit einer Emissivität εn = 0,20 eingebaut wird.

Achtung Sonderregelung bei Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern bei beheizten Räumen: Gilt nicht für Schaufenster und Türanlagen aus Glas. Es sind nur die Anforderungen nach EnEV Anlage 3, Tabelle 1 Zeile 3 einzuhalten, wenn 1.

Schallschutzverglasungen mit einem bewerteten Schalldämmmaß der Verglasung von Rw,r = 40 dB oder einer vergleichbaren Anforderung oder

2.

Isolierglassonderaufbau zur Durchschusshemmung, Durchbruchhemmung oder Sprengwirkungshemmung nach den Regeln der Technik oder

3.

Isolierglassonderaufbauten als Brandschutzglas mit einer Einzelelementdicke von mindestens 18 mm nach DIN 4102-13:1990-05 oder einer vergleichbaren Anforderung

verwendet werden. Diese Sonderregelung vermeidet unbillige Härten, wenn gleichzeitig andere Bestimmungen oder Anforderungen bereits entsprechende Mehraufwendungen für Sondergläser erfordern bzw. durch diese anderen Anforderungen entsprechende Wärmedurchlasswerte nicht erreichbar sind.

Achtung Bei Türen gilt: Bei der Erneuerung von Außentüren dürfen nur Außentüren eingebaut werden, deren Türfläche einen Wärmedurchgangskoeffizient von 2,9 W/(m2 ⋅ K) nicht überschreitet. Da dies in aller Regel bei den im Handel erhältlichen Hauseingangstüren der Fall ist, hat diese Anforderung in der Praxis keine allzu großen Auswirkungen. Die heute beim Fenstertausch meist eingebauten Wärmeschutzverglasungen bedeuten, dass der Raum zwischen den Scheiben mit einem schlecht wärmeleitenden Edelgas wie Argon gefüllt und die innere Scheibe mit einer wärmereflektierenden Schicht wie Silber beschichtet ist. Durch den Ersatz von herkömmlicher Isolierverglasung durch Wärmeschutzverglasung können die Energieverluste der Fenster teilweise halbiert werden.

C

C

26

1.2.3

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

Decken, Dach, Dachschrägen Als Änderungen gelten bei Decken unter nicht ausgebauten Dachräume, Dächern und Dachschrägen von beheizten oder gekühlten Räumen, wenn 1.

bei Steildächern a)

diese ersetzt, erstmalig eingebaut oder in der Weise erneuert werden, dass

b)

Dachhaut, Bekleidung oder Verschalung ersetzt oder neu aufgebaut wird,

c)

innenseitige Bekleidungen oder Verschalungen aufgebracht oder erneuert werden,

d)

Dämmschichten eingebaut werden,

e)

zusätzliche Bekleidungen oder Dämmschichten an Wänden zum unbeheizten Dachraum eingebaut werden.

Ähnlich wie bei mehrschaligem Mauerwerk gelten die Anforderungen bei einer Zwischensparrendämmung als erfüllt, wenn die Dämmstärke durch eine innenseitige Bekleidung und die Sparrenhöhe begrenzt und die nach den Regeln der Technik größtmögliche Dämmstärke eingebaut wird. In solchen Fällen wird die Dämmstärke also maximal die Stärke der Sparren erreichen. Ansonsten könnte auch eine zusätzliche Aufsparrendämmung aufgebracht werden, die dann oberhalb der Sparrenebene liegt und oft zum Einsatz kommt, wenn im Rahmen einer Sanierung die Deckung ersetzt wird, was den einwandfreien Einbau einer Unterspannbahn unter der Deckung bzw. von kombinierten Systemen ermöglicht und aus fachlicher Sicht meist die beste Lösung darstellt. 2.

bei Flachdächern a)

diese ersetzt, erstmalig eingebaut oder in der Weise erneuert werden, dass

b)

Dachhaut, Bekleidung oder Verschalung ersetzt oder neu aufgebaut wird,

c)

innenseitige Bekleidungen oder Verschalungen aufgebracht oder erneuert werden,

d)

Dämmschichten eingebaut werden.

Kommt bei der Flachdacherneuerung eine Gefälledämmung mit keilförmiger Anordnung der Dämmschicht zum Einsatz, so ist der Wärmedurchgangskoeffizient nach DIN EN ISO 6946:1996-11 Anhang C zu ermitteln, und der Bemessungswert muss an ihrer tiefsten Stelle den Mindestwärmeschutz wie bei einem Neubau (siehe § 7 EnEV) bieten. Es wird hier in Steil- und Flachdächer unterschieden. Steildächer haben meist eine Holztragkonstruktion und eine so genannte Dachdeckung in Form von Ziegeln oder Dachsteinen zum Schutz vor eindringendem Wasser, die jedoch nicht absolut dicht ist und je nach Konstruktion als Schutz vor Flugschnee und Wind zusätzlich mit einer Windsperre oder einem Unterdach versehen werden muss. Durch die bereits vorhandene Dachneigung sind Gefälledämmungen mit unterschiedlicher Stärke, wie sie beim Flachdach oft verwendet werden, hier nicht anzutreffen. Flachdächer sind Dächer mit einer Neigung von bis zu 5 Grad, die meist als Betonmassivkonstruktionen oder als weiter gespannte Stahlkonstruktionen ausgeführt sind, sodass eine Dämmung zwischen den Trägern in der Regel nicht möglich ist. Beim Flachdach hat die Dachabdichtung alle Anforderungen zu erfüllen.

Bauliche Anforderungen

27

Hinweis Beim Flachdach ist die den obersten Raum abschließende Geschossdecke im Normalfall auch Bestandteil der Dachkonstruktion, und alle beheizten Räume im obersten Geschoss grenzen in der Regel direkt an das Flachdach. Beim Steildach findet man dagegen oft noch zusätzliche unbeheizte Speicherräume im Dachbereich. Diesen unterschiedlichen Konstruktionen hat man Rechnung getragen und deshalb die beiden Dachformen getrennt behandelt. Beim Flachdach geht man dann von einer Erneuerung (siehe Punkt 2b) aus, wenn die bestehende Dachabdichtung durch eine neue ersetzt wird, die alleine voll funktionsfähig ist. Dabei ist es unerheblich, ob die alte Abdichtung belassen oder entfernt wird. Die neue Abdichtung kann also durchaus auf die alte Abdichtung aufgebracht werden. Unter der Voraussetzung, dass diese auch entfernt werden könnte, ohne die Funktion einzuschränken, handelt es sich hier um eine Erneuerung. Auch andere Konstruktionen, die im Sinne der Regeln der Technik eine neue Abdichtung darstellen, führen dazu, dass die Anforderungen nach der EnEV erfüllt werden müssen.

Beispiel Wenn also das bisherige Flachdach wegen fortwährender Undichtigkeiten mit einer flach geneigten Dachkonstruktion überdeckt wird, so wird das als Erneuerung der Abdichtung angesehen, und die Anforderungen nach EnEV Anlage 3, Tabelle 1 Zeile 4 sind einzuhalten. Wird die vorhandene Abdichtung wie beispielsweise eine dreilagige bituminöse Abdichtung lediglich durch Aufkleben einer zusätzlichen Lage ertüchtigt, so müssen keine Anforderungen nach der EnEV erfüllt werden, da diese alleine keine funktionsfähige Abdichtung nach den Regeln der Technik darstellt.

Praxistipp Bei einer anstehenden Flachdachsanierung darf man nicht nur die Kosten der reinen Dachfläche betrachten, sondern muss auch darauf achten, dass durch die in der Regel größere Dämmstärke alle Anschlüsse an Öffnungen (Dachausstiege, Lichtkuppeln u. a.) und am Dachrand neu auszubilden sind und dass es auch gestalterisch Konsequenzen wie zum Beispiel eine höhere Attika haben kann.

1.2.4

Wände und Decken Als Änderungen gelten bei Wänden und Decken gegen unbeheizte Räume oder das Erdreich, wenn 1.

diese ersetzt, erstmalig eingebaut oder in der Weise erneuert werden, dass

2.

außenseitige Bekleidung oder Verschalung, Feuchtigkeitssperren oder Drainagen angebracht oder erneuert werden,

3.

innenseitige Bekleidungen oder Verschalungen angebracht werden,

4.

Fußbodenaufbauten auf der beheizten Seite aufgebaut oder erneuert werden,

C

C

28

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand 5.

Deckenbekleidungen auf der Kaltseite angebracht werden,

6.

Dämmschichten eingebaut werden.

Hinweis Betroffen hiervon sind oft großflächige nachträgliche Deckenabhängungen (siehe Punkt 3.), die eigentlich aus anderen Gründen eingebaut werden sollten wie für die Schallschutzverbesserung oder für Beleuchtungs- und Lüftungsinstallationen. Ebenso kann es auch bei Sanierungen von Fußböden im Erdgeschossbereich zum Beispiel nach Defekten an Fußbodenheizsystemen (siehe Punkt 4.) dazu kommen, dass die Maßnahmen dann unter den Geltungsbereich der EnEV fallen und damit zusätzliche Wärmedämmmaßnahmen erfordern. Schwierig wird es, wenn solche Maßnahmen durch einen Mieter durchgeführt werden, eventuell sogar ohne Wissen des Eigentümers, und hinterher dann die Frage im Raum steht, wer für die Folgen und Kosten der zusätzlichen Wärmedämmmaßnahmen aufzukommen hat.

1.2.5

Vorhangfassade Als Änderungen gelten bei Vorhangfassaden von beheizten oder gekühlten Räumen, wenn 1.

das gesamte Bauteil ersetzt oder erstmalig eingebaut wird,

2.

die Füllung (Verglasung der Paneele) ersetzt wird.

Wie bei den Fenstern und Fenstertüren gelten bei Sonderverglasungen die verminderten Anforderungen nach EnEV Anlage 3, Tabelle 1 Zeile 3, d. h. wenn 1.

Schallschutzverglasungen mit einem bewerteten Schalldämmmaß der Verglasung von Rw,r = 40 dB oder einer vergleichbaren Anforderung oder

2.

Isolierglassonderaufbauten zur Durchschusshemmung, Durchbruchhemmung oder Sprengwirkungshemmung nach den Regeln der Technik oder

3.

Isolierglassonderaufbauten als Brandschutzglas mit einer Einzelelementdicke von mindestens 18 mm nach DIN 4102-13:1990-05 oder einer vergleichbaren Anforderung

verwendet wird.

1.3

Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 10 EnEV) Für Gebäude (Anlagen werden an anderer Stelle noch behandelt) besteht eine Pflicht zur Nachrüstung (auch ohne Veränderung!) für die nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume, soweit diese nicht bereits gedämmt sind.

Hinweis Diese sind bis 31.12.2008 so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,3 W/(m2⋅K) nicht überschreitet. Bei nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird, sind die Anforderungen nur im Fall eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, zu erfüllen.

Bauliche Anforderungen

29

Achtung Dies stellt die einzige Maßnahme dar, die auf jeden Fall erfolgen muss, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel erfolgt (siehe Ausnahme bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen) oder ob sonst irgendwelche Maßnahmen am Gebäude durchgeführt werden. Zugänglich steht dabei für die Möglichkeit, überhaupt Dämmung einzubauen. Wenn also eine Decke nicht zugänglich ist, kann und muss sie auch nicht gedämmt werden. Es wird nicht erwartet, dass besonders für diese Maßnahmen Durchbrüche oder sonstige Zugänge geschaffen werden, auch wenn dies technisch machbar wäre. Begehbar steht dafür, dass eine Nutzung des Raums möglich ist. Alle Decken, die über eine Treppe oder Leiter zugänglich sind und einer Nutzung als Abstellraum oder Trockenraum unterliegen, sind somit begehbar, fallen damit nicht unter diese Regelung und müssen folglich auch nicht gedämmt werden. Das schließt natürlich nicht aus, dass es energetisch dennoch sinnvoll sein kann und sich auch positiv in der ausgewiesenen Energiebilanz im Energieausweis darstellen würde.

Hinweis Man kann davon ausgehen, dass immer dann von einer begehbaren Geschossdecke gesprochen werden kann, wenn sich dort ein durchschnittlich großer Mensch in aufrechter Haltung ohne Mühe bewegen kann. Der Verordnungsgeber wollte damit eine Dämmpflicht für solche Räume schaffen, die aufgrund ihrer räumlichen Gegebenheiten keine Ausbaureserve für Aufenthaltsräume oder andere Nutzungen darstellen.

Beispiel Kriechspeicher, der lediglich zur Aufbewahrung von Koffern o. Ä. dient.

Diese Pflicht betrifft auch ausschließlich Geschossdecken als Außenbauteile beheizter Räume. Wird der darüber liegende Dachraum von einer Dämmschicht umschlossen, ist das Dach also bereits ausreichend gedämmt, besteht ebenfalls keine Anforderung an die Decke über den beheizten Räumen.

1.4

Ausnahmen (§ 24 EnEV) Wenn bei Baudenkmälern oder besonders erhaltenswerter Bausubstanz durch die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßigen Aufwand führen würden, kann von den Anforderungen der EnEV abgewichen werden. Hier kann das allgemeine und öffentliche Interesse an der Erhaltung und wissenschaftlichen Erforschung von historischen Kulturgütern über das allgemeine Interesse an der Minderung von Energieverbrauch und Schadstoffausstoß gestellt werden. Die meisten Konfliktsituationen ergeben sich im Fassadenbereich, wenn eine Veränderung nicht zulässig, aber im Rahmen der EnEV notwendig wäre. Teilweise kann man sich dann mit einer Innendämmung behelfen und

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30

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand in Kauf nehmen, wenn diese technische oder wirtschaftliche Nachteile gegenüber einer Außendämmung mit sich bringt.

Praxistipp Es ist wichtig, im Fall eines denkmalgeschützten Gebäudes genau zu prüfen, welche Auflagen bestehen. Manchmal beziehen sich diese nur auf Teile eines Gebäudes, sodass in den anderen Bereichen durchaus Veränderungen möglich sind. Allerdings dürfen sich diese dann wiederum nicht auf die geschützten Teile auswirken. Wie die eventuell durch den Denkmalschutz entstehenden Konflikte gelöst werden können, ist nicht allgemeingültig zu klären. Gerade die Besonderheit und Einzigartigkeit dieser Gebäude erfordern fast zwangsläufig eine einzelne Beurteilung der jeweiligen Situation und die Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Diese sollte auch tunlichst erfolgen, andernfalls riskiert man nach einer unzulässigen Veränderung den Rückbau, das bedeutet die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Beispiel Das kann dazu führen, dass ein angebrachtes Wärmedämmverbundsystem wieder entfernt werden muss und als Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat geahndet wird. Außerdem können die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zulassen, soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen in gleichem Umfang erreicht werden (Technologieklausel). Damit soll für zukünftige Techniken, die heute noch nicht bekannt oder die noch nicht anerkannter Stand der Technik sind, der Weg offen gehalten werden.

1.5

Befreiungen (§ 25 EnEV) Auf Antrag können die nach Landesrecht zuständigen Behörden auch im Einzelfall, soweit die Anforderungen wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen, Befreiungen gewähren. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.

Beispiel Hier können die Relationen bei Wärmedämmmaßnahmen verdeutlicht werden. Nach der EnEV wird der Jahresheizwärmebedarf als Teil des Primärenergiebedarfs wie folgt berechnet: Qh = 66 × (HT + HV) – 0,95 × (QS + QI). Das bedeutet, der Wärmebedarf eines Gebäudes errechnet sich aus der Summe der Verluste durch Gebäudehülle und Lüftung (HT + HV) abzüglich der Gewinne aus Sonneneinstrahlung und inneren Wärmequellen (QS + QI), beeinflusst noch durch die Gebäudeform (die hier mit einem Faktor 66 eingeht). Wird im Gebäudebestand nachträglich gedämmt, so betrifft das fast immer die Außenhülle. Das bedeutet, dass HT (Transmissionsverlust der Gebäudehülle) in dieser Gleichung dann die einzige zu verändernde Größe darstellt.

Anlagentechnische Anforderungen

31

Dämmt man an einem kleinen Einfamilienhaus die Außenwand mit einer Stärke von 10 cm der Wärmeleitgruppe 040 (Polystyrolhartschaum, Mineralwolle), so kann man einen angenommenen Jahresheizbedarf von ca. 20.000 kWh vielleicht auf 12.500 kWh reduzieren. Die Einsparung von 7.500 kWh entspricht dann (bei 10,4 kWh/l EL) ungefähr 720 l Heizöl. Beim derzeitigen Preis für Heizöl von 0,60 EUR/l entspricht das also ca. 430 EUR pro Jahr. Dem stehen Kosten von derzeit ca. 10.000 EUR für die Wärmedämmung gegenüber. Man sieht, dass schon einige Zeit verstreichen muss, bis sich die Investitionen rechnen. Allerdings verschiebt jede Teuerung beim Brennstoff die Relation weiter zu Gunsten der Wärmedämmung. Zu Hochpreiszeiten wurden auch 0,80 EUR/l verlangt, dann sind es bereits 576 EUR.

Je mehr, desto besser? Einfach gesagt führt die Verdoppelung der Wärmedämmung zu einer Halbierung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert). Wenn man weiterhin vereinfacht annimmt, dass mit der Verdoppelung der Dämmung auch eine Verdoppelung der Kosten einhergeht, so kommt man zu folgender Betrachtung: U-Wert 0,8 W/m2⋅K



5 cm Dämmstoff:



10 cm Dämmstoff: U-Wert 0,4 W/m2⋅K

100 %/50 %



20 cm Dämmstoff: U-Wert 0,2 W/m2⋅K

400 %/25 %



40 cm Dämmstoff: U-Wert 0,1 W/m2⋅K

800 %/12,5 %

Aufwand/Wärmedurchgang

Angewandt auf das Beispiel von oben würde das bedeuten, dass bei der Verdoppelung der Wärmedämmung von 10 cm auf 20 cm eine Investition von zusätzlichen 10.000 EUR nur noch die Hälfte, also 215 EUR eingespart werden und bei einer weiteren Verdoppelung von Wärmedämmung und Investition, sprich weiteren 20 cm oder 20.000 EUR, nur noch gut 100 EUR Einsparung erreicht werden. Dies ist zwar eine stark vereinfachte Rechnung, natürlich bestehen die Kosten für eine zusätzliche Wärmedämmung nicht nur aus der Dämmung selbst, aber es lässt sich dennoch unschwer erkennen, dass irgendwann eine weitere Erhöhung der Dämmstärke unsinnig wird und eine vernünftige Verbesserung des Gebäudes nur noch über andere Komponenten möglich ist. Das führt zur Gebäudetechnik, die eine immer wichtigere Rolle auch im Gebäudebestand spielt.

2

Anlagentechnische Anforderungen In der EnEV werden außer zur energetischen Qualität des Gebäudes auch Forderungen an die technischen Anlagen vorgegeben. Im Folgenden werden die für die Technik relevanten Absätze aufgeführt und erläutert. Es wird jeweils in kurzen Worten der Inhalt zusammengefasst und bei Bedarf näher erläutert.

2.1

Bestehende Gebäude und Anlage: Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 10 EnEV) Hier sind die verbleibenden Forderungen des § 9 der EnEV 2004 aufgenommen. Es wurde z. B. gefordert, dass Kessel, die vor dem 1.10.1978 eingebaut wurden, bis zum 31. Dezember 2006 außer Betrieb zu nehmen sind, es sei denn der Brenner wurde erneuert oder die Anlage

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32

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand soweit ertüchtigt, dass die Abgasverlustgrenzwerte eingehalten wurden. Dann verlängert sich die Frist bis 31.12.2008. Der erste Teil der Forderung ist in den „Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden“ in § 30 EnEV aufgenommen. Die Frist zur Durchführung ist jedoch bereits verstrichen. § 30 EnEV ist lediglich erforderlich, um der zuständigen Behörde auch nach dem Außerkrafttreten der EnEV 2004 die Handhabe zu geben, ein Erstellen von rechtmäßigen Zuständen verlangen zu können, falls der Eigentümer seinen Nachrüstverpflichtungen bisher nicht nachgekommen sein sollte.

2.1.1

Kesselanlagen In § 10 Abs. 1 EnEV wird gefordert, dass Öl- oder Gas-Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 eingebaut und die soweit ertüchtigt wurden, dass sie die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte einhalten, oder deren Brenner nach dem 1.11.1996 erneuert worden sind, bis zum 31.12.2008 außer Betrieb zu nehmen sind. Von dieser Verpflichtung ausgenommen werden Kessel mit den folgenden Merkmalen: 

der bestehende Kessel ist bereits ein Niedertemperatur- oder Brennwertkessel



der Kessel hat weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW Nennleistung



der Kessel entspricht § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 EnEV, nämlich: Ο

es ist ein Heizkessel, dessen Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen,

Ο

Anlagen zur ausschließlichen Warmwasserbereitung

Ο

sowie Küchenherde und Geräte, die hauptsächlich zur Beheizung des Raums dienen, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, daneben aber auch Warmwasser für die Zentralheizung und für sonstige Gebrauchszwecke liefern.

Hinweis Eine Ausnahme von dieser Regelung wird in § 10 Abs. 2 Nr. 1 EnEV genannt: Das Gebäude ist ein Ein-/Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. In diesem Fall ist der Kesseltausch nur bei einem Eigentümerwechsel, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, durch den neuen Eigentümer gefordert (Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang, jedoch nicht vor dem 31.12.2008).

2.1.2

Leitungsanlagen (§ 10 Abs. 2 Nr. 2 EnEV) Bereits bisher war in der EnEV 2004 die Forderung enthalten, die Isolierung von ungedämmten zugänglichen Leitungen der Heizungs- sowie der Warmwasser- und Zirkulationsleitungen und deren Armaturen in unbeheizten Räumen bis Ende 2006 zu ergänzen (die Forderung gilt weiterhin, vgl. § 30 Abs. 2 EnEV Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden). Da diese Frist abgelaufen ist, wird in § 10 Abs. 2 EnEV nur noch die Ausnahmeregelung für selbstbewohnte Ein-/Zweifamilienhäuser genannt. In diesem Fall ist die nachträgliche Leitungsdämmung nur bei einem Eigentümerwechsel, der nach dem 1.2.2002 stattgefunden hat, durch den neuen Eigentümer gefordert (Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang, jedoch nicht vor dem 31.12.2008).

Anlagentechnische Anforderungen

33

Anlage 5 Tabelle 1 Wärmedämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen

Zeile

Art der Leitungen/Armaturen

Mindestdicke der Dämmschicht, bezogen auf eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m⋅K)

1

Innendurchmesser bis 22 mm

20 mm

2

Innendurchmesser über 22 mm bis 35 mm

30 mm

3

Innendurchmesser über 35 mm bis 100 mm

gleich Innendurchmesser

4

Innendurchmesser über 100 mm

100 mm

5

Leitungen und Armaturen nach den Zeilen 1 bis 4 in Wandund Deckendurchbrüchen, im Kreuzungsbereich von Leitungen, an Leitungsverbindungsstellen, bei zentralen Leitungsnetzverteilern

1/2 der Anforderungen der Zeilen 1 bis 4

6

Leitungen von Zentralheizungen nach den Zeilen 1 bis 4, die nach dem 31. Januar 2002 in Bauteilen zwischen beheizten Räumen verschiedener Nutzer verlegt werden

1/2 der Anforderungen der Zeilen 1 bis 4

7

Leitungen nach Zeile 6 im Fußbodenaufbau

6 mm

Hinweis Die möglichen Energieeinsparungen durch die Wärmedämmung sind sehr hoch. In Abhängigkeit der Randbedingungen wie Umgebungstemperatur, Mediumstemperatur, Leitungsquerschnitt etc. sind Einsparungen von bis zu 100 W/m Rohrleitung möglich. Bei großen Objekten können sich hier im Laufe eines Jahres mehrere Hundert Liter Heizöl ergeben. Hierbei ist besonders zu beachten, dass die Wärmeverluste von z. B. ungedämmten Armaturen, Ventilen und Flanschen jeweils 0,5 bis 1 Meter ungedämmtem Rohr entsprechen. In größeren Anlagen ist eventuell auch die Nachisolierung von schlecht gedämmten Leitungsanlagen wirtschaftlich.

Beispiel Heizungsleitung Kupfer, DN 25; Mediumtemperatur ca. 40 °C, Umgebungstemperatur ca. 10 °C (Keller); Wärmeabgabe nichtisoliertes Rohr ca. 50 W/m; Wärmeabgabe isoliertes Rohr ca. 10 W/m; Heizperiode ca. 3.600 h/a (November bis März, ohne Abschaltung); Wärmeverluste in diesem Rohrstück ca. 146 kWh/h. Das entspricht bei diesen Randbedingungen ca. 14 Liter Öl für einen Meter ungedämmte Leitung DN 25! Oftmals sind in Altbauten die Mediumtemperaturen höher, die Umgebungstemperaturen niedriger und vor allem die Heizperiode länger. Die Verluste an Warmwasserleitungen liegen das ganze Jahr über vor.

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34

2.2

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

Aufrechterhaltung der energetischen Qualität (§ 11 EnEV) Anlagen und Einrichtungen dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Hier werden alle Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserbereitung einbezogen (§ 11 Abs. 1 EnEV). Vom Betreiber der Anlage wird gefordert, energiebedarfssenkende Einrichtungen betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen (§ 11 Abs. 2 EnEV). Als energiebedarfssenkende Einrichtung ist z. B. eine Solaranlage oder eine Wärmerückgewinnungsanlage zu verstehen.

Beispiel Eine bestehende thermische Solaranlage soll stillgelegt werden. Die Stilllegung der Solaranlage ist möglich, wenn stattdessen eine Ausgleichsmaßnahme durchgeführt wird, welche dieselbe oder eine höhere Einsparung an Primärenergie aufweist. Möglich sind bauliche (Wärmedämmung etc.) oder anlagentechnische (Einbau einer Lüftung mit Wärmerückgewinnung etc.) Maßnahmen. Die Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung sind vom Betreiber sachgerecht zu bedienen (§ 11 Abs. 3 EnEV). Dabei hat der Betreiber Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad regelmäßig zu warten und in Stand zu halten. Fachkunde ist notwendige Voraussetzung hierfür.

Praxistipp Nicht nur wegen Gewährleistungsansprüchen sind Wartungsverträge sinnvoll. Zur Überprüfung und Optimierung der Anlagentechnik ist außer einer regelmäßigen Kesselreinigung und Brennereinstellung, eine regelmäßige Kontrolle von z. B. Druckhaltung im Heizungs- oder Kältenetz, die Überprüfung von Pumpeneinstellungen, Ventilen und Mischern etc. von sehr großer Bedeutung. Viele Anlagen verfügen über Schmutzfänger oder Filter, die regelmäßig gereinigt werden müssen, um Druckverluste und damit den Energieverbrauch von Pumpen und Ventilatoren gering zu halten.

2.3

Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) Dieser Paragraf wurde neu in die EnEV 2007 aufgenommen und bezieht sich auf Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als 12 kW. Die Anlagen müssen regelmäßig energetisch untersucht werden (§ 12 Abs. 1 EnEV). Da bei der Kälteerzeugung ein sehr hoher energetischer Aufwand betrieben wird, sind hier die Verluste bei nicht richtig eingestellten oder dimensionierten Anlagen besonders hoch. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Anlagen bei Nutzungsänderungen oftmals nicht ausreichend an die neuen Bedingungen angepasst werden. Daher ist, außer der Prüfung und Bewertung der Anlagentechnik selbst, auch die Anlagendimensionierung mit dem tatsächlich vorhandenen Kühlbedarf des Gebäudes zu vergleichen (§ 12 Abs. 2 EnEV). Die Überprüfung des Kühlbedarfs beinhaltet die bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes sowie die Veränderungen der Raumnutzung und -belegung, der Nutzungszeiten, die Berücksichtigung von vorhandenen inneren Wärmequellen (Personen, Computer, Beleuchtung etc.) ebenso wie die vom Betreiber vorgegebenen Sollwerte für Luftmengen, Temperatur,

Anlagentechnische Anforderungen

35

Feuchte, Betriebszeit sowie Toleranzen. Mit der Ermittlung des Bedarfs kann die Effizienz der wesentlichen Komponenten festgestellt werden.

Hinweis Auf Basis dieser Erkenntnisse sind dem Betreiber der Anlage Ratschläge für Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften der Anlage, für deren Austausch oder für Alternativlösungen zu geben.

2.3.1

Wann muss eine Inspektion durchgeführt werden? Die Inspektion ist erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder der Erneuerung wesentlicher Bauteile durchzuführen. Da nach Schätzungen ca. 450.000 Anlagen aufgrund des § 12 EnEV erstmals inspiziert werden müssen, wurde der Zeitpunkt für die erstmalige Inspektion in Abhängigkeit des Alters der Anlage gestaffelt: 

innerhalb von 2 Jahren: Anlagen, die älter als 20 Jahre sind



innerhalb von 4 Jahren: Anlagen, die älter als 12 Jahre sind



innerhalb von 6 Jahren: Anlagen, die älter als 4 Jahre sind

Mit dieser Staffelung wird zusätzlich dem Umstand Rechnung getragen, dass bei älteren Anlagen aufgrund der Inspektion in der Regel ein höheres Einsparpotenzial erzielt werden kann.

2.3.2

Wer darf Inspektionen durchführen? Da die geforderte Überprüfung sehr umfangreiche Aufgaben beinhaltet, werden an die Qualifikation der Inspektoren hohe Anforderungen gestellt. Die Inspektion von Klimaanlagen erfordert Fachkenntnis auf verschiedenen Gebieten; dies sind insbesondere die Planung und Ausführung von Kälteanlagen, bauphysikalische Kenntnisse des sommerlichen Wärmeschutzes, Kenntnisse regenerativer Energien und Grundkenntnisse zur Gebäudeautomation ebenso wie die Anwendung der erforderlichen Berechnungsmethoden. Für die Inspektion zugelassen sind insbesondere Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen 

der Fachrichtungen Versorgungstechnik oder Technische Gebäudeausrüstung mit mindestens einem Jahr Berufserfahrung



der Fachrichtungen Maschinenbau, Elektrotechnik, Verfahrenstechnik, Bauingenieurwesen oder einer anderen technischen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt bei der Versorgungstechnik oder Technischen Gebäudeausrüstung mit mindestens drei Jahren Berufserfahrung

§ 27 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1.

entgegen § 12 Abs. 1 eine Inspektion nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt

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36

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand 2.

entgegen § 12 Abs. 5 Satz 1 eine Inspektion durchführt (Dieser Punkt betrifft denjenigen, der die Inspektion ohne entsprechende Qualifikation durchführt.)

...

Hinweis Die Inspektion von Kälteanlagen wird im Wohnungsbau keine großen Auswirkungen haben, da nur in den seltensten Fällen Anlagen mit mehr als 12 kW Kälteleistung vorhanden sind. Interessant wird dieser Punkt jedoch in Gebäuden, die vorwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden und in denen Gewerbeeinheiten untergebracht sind, die eine Kälteanlage besitzen. Für die Inspektionen ist der Betreiber der Anlage zuständig.

2.4

Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung: Inbetriebnahme von Heizkesseln (§ 13 EnEV) Es werden Anforderungen an Kesselanlagen gestellt, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, d. h., es handelt sich hier um Vorgaben bei üblichen Öl- oder Gaskesseln. Zu anderen Wärmeerzeugern (Scheitholzkessel, Pelletkessel, Wärmepumpe etc.) wird keine Aussage getroffen.

2.4.1

Kesselanforderungen In § 13 Abs. 1 EnEV werden die bestehenden Regelungen zur Umsetzung der EUHeizkesselwirkungsgrad-Richtlinie übernommen. Es werden Qualitätsanforderungen für gängige Öl- und Gas-Kesselarten mit einer Nennleistung im Bereich von 4 bis 400 kW genannt.

Hinweis Die technischen und wirtschaftlichen Anforderungen bei sehr kleinen ebenso wie bei sehr großen Heizungsanlagen müssen im Einzelfall untersucht werden. Aus diesem Grund sind die Nennleistungen auf den Bereich zwischen 4 und 400 kW beschränkt.

2.4.2

Neubau Bei neuen Gebäuden wird, von wenigen Ausnahmen abgesehen, immer eine Energiebedarfsberechnung sowie die Einhaltung eines Grenzwerts für den Jahres-Primärenergiebedarf gefordert. Wer ein solches Gebäude errichtet, hat im Rahmen des § 13 Abs. 1 EnEV die freie Kesselwahl (betrifft den Einsatz eines Öl- oder Gaskessels).

Hinweis Es ist zu beachten, dass in § 13 Abs. 1 EnEV nur die konventionellen Heizkessel genannt sind. Es ist natürlich möglich, alle Arten von Heizkesseln (z. B. Pellet- oder Stückholzkessel, Wärmepumpe etc.) einzusetzen, die den Gesamtanforderungen des Gebäudes gerecht werden. Die Kesselart, ob Konstanttemperaturkessel (Standardkessel)/Niedertemperaturkessel/Brennwertkessel oder auch Holzkessel, schlägt sich in der anlagenspezifischen „Aufwandszahl“ nieder. Diese wird in der Bilanzierungsrechnung zur Erfüllung der Gesamtanforderung des Ge-

Anlagentechnische Anforderungen

37

bäudes berücksichtigt. Das heißt vereinfacht ausgedrückt: Je „besser“ die Gebäudehülle ist, desto „schlechter“ kann theoretisch die Anlagentechnik sein. Umgekehrt gilt auch: Je „besser“ die Anlagentechnik ist, desto „schlechter“ kann das Gebäude sein, um die Gesamtanforderungen einzuhalten.

2.4.3

Bestand Bei bestehenden Gebäuden kommt § 13 Abs. 2 EnEV zum Tragen. Hierin wird gefordert, dass die Gebäude, die einen Kessel nach § 13 Abs. 1 EnEV erhalten sollen (also einen Öl- oder Gaskessel), mit einem Niedertemperatur- oder Brennwertkessel ausgestattet werden müssen. Der Einsatz eines Standardkessels wäre dann möglich, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf des bestehenden Gebäudes den jeweiligen Höchstwert nach EnEV für Wohngebäude nach Anlage 1 Tabelle 1 und für Nichtwohngebäude den Wert des Referenzgebäudes um nicht mehr als 40 % überschreitet. Das bedeutet: Wird für ein bestehendes Gebäude eine freiwillige/nicht geforderte Energiebedarfsberechnung durchgeführt und werden die geforderten Höchstwerte eingehalten, dann ist wieder die freie Kesselwahl nach § 13 Abs. 1 EnEV möglich.

Hinweis Der Einsatz eines Standardkessels führt bei den in Deutschland vorherrschenden klimatischen Randbedingungen zu einem deutlich höheren Energiebedarf als der Einsatz eines Niedertemperatur- oder Brennwertkessels. Da die Kesselleistung auf die Heizperiode mit wenigen sehr kalten Tagen ausgelegt werden muss, läuft die Heizung die meiste Zeit mit verminderter Leistung. Der Energiebedarf des Gebäudes ist daher sehr stark vom Wirkungsgrad des Kessels im Teillastfall während der Übergangszeit abhängig. Ein normales Wohngebäude mit einem Standardkessel auszurüsten, ist daher energetisch nicht sinnvoll. § 27 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ... 3.

entgegen § 13 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt,

... Die Regelungen in § 13 Abs. 1 EnEV gelten nur für Öl- und Gas-Kessel. Davon ausgenommen sind Kessel nach § 13 Abs. 3 EnEV. Dazu gehören: 

einzeln produzierte Kessel (Prototypen)



Kessel, die für den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen



Kessel zur ausschließlichen Warmwasserbereitung



Küchenherde und Einzelöfen

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand 

Geräte mit weniger als 6 kW zur Versorgung eines Warmwasserspeichersystems mit Schwerkraftumlauf.

In § 13 Abs. 4 EnEV wird für Kessel kleiner als 4 kW oder größer als 400 kW und Heizkessel nach Absatz 3 als einzige Anforderung eine ausreichende Dämmung gegen Wärmeverluste gefordert.

2.5

Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen (§ 14 EnEV)

2.5.1

Heizungsregelung, allgemeine Anforderungen Die Forderung in § 14 Abs. 1 EnEV lautet: Zentralheizungen in Gebäuden müssen in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße geregelt sein. Ebenso muss ein Zeitprogramm über eine Zeitschaltuhr oder ein Regelprogramm hinterlegt werden können.

Achtung Für diese Einrichtungen besteht eine Nachrüstverpflichtung. Ist diese Ausstattung im Bestand nicht vorhanden, muss der Eigentümer sie sofort nachrüsten lassen, auch wenn ansonsten keine Maßnahmen geplant sind.

2.5.2

Raumweise Temperaturregelung § 14 Abs. 2 EnEV bezieht sich auf die Regelbarkeit der Raumtemperaturen. Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger müssen mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet sein (z. B. mit Thermostatventilen an den Heizkörpern). Da diese Vorgabe nicht bei allen Anlagen sinnvoll umzusetzen ist, gibt es auch hier einige Ausnahmen: 

Eine Regelung bei Einsatz von Einzelheizgeräten für feste oder flüssige Brennstoffe ist nicht möglich.



Bei Nichtwohngebäuden kann für Gruppen von Räumen gleicher Art und Nutzung eine Gruppenregelung vorgesehen werden (z. B. Büroräume fassadenweise zu Heizgruppen zusammenzufassen).



Bestehende Fußbodenheizungen, die vor dem 1.2.2002 errichtet wurden, dürfen abweichend davon mit Einrichtungen zur raumweisen Anpassung der Wärmeleistung an die Heizlast ausgestattet werden.

Hierbei werden lediglich die im Auslegungsfall (z. B. für Freiburg -12 °C Außentemperatur) erforderlichen Massenströme für die einzelnen Heizkreise voreingestellt, was einem hydraulischen Abgleich der Anlage gleichkommt. Eine Berücksichtigung von äußeren (Sonneneinstrahlung) und inneren (Personen, elektrische Geräte) Lasten erfolgt nicht, d. h., wenn die Sonne in den Raum scheint, heizt die Fläche weiter, obwohl kein Bedarf vorliegt.

Anlagentechnische Anforderungen

39

Hinweis Die besten Thermostatventile können nicht richtig regeln, wenn die Anlage nicht hydraulisch einreguliert wurde. Es sind daher immer voreinstellbare Ventile einzusetzen, diese sind auf den rechnerisch ermittelten Wasserdurchsatz einzustellen.

Achtung Die Forderung nach raumweiser Regelung ist ebenfalls eine Nachrüstverpflichtung. Wenn solche Einrichtungen nicht vorhanden sind, muss sofort nachgerüstet werden, auch wenn ansonsten keine Maßnahmen geplant sind.

2.5.3

Umwälzpumpen Bei Heizungsanlagen mit mehr als 25 kW Nennleistung muss die elektrische Leistungsaufnahme der Umwälzpumpen selbsttätig in mindestens drei Stufen dem betriebsbedingten Förderbedarf angepasst werden (§ 14 Abs. 3 EnEV). Es sei denn, der sichere Betrieb des Heizkessels fordert andere Betriebsbedingungen.

Achtung Hierbei besteht ebenfalls eine Nachrüstverpflichtung, sobald eine Pumpe im Bestand neu installiert (z. B. bei Erweiterungen) oder ausgetauscht wird. § 27 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig ... handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ... 4.

entgegen § 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet

...

2.5.4

Zirkulationspumpe Nach § 14 Abs. 4 EnEV müssen Zirkulationspumpen selbsttätig ein- und ausschalten. Dies kann entweder über eine Zeitschaltuhr oder die Heizungsregelung erfolgen.

2.5.5

Wärmedämmung In § 14 Abs. 5 EnEV wird die Wärmedämmung der Leitungsanlage gefordert. Beim erstmaligen Einbau und bei der Ersetzung von Wärmeverteilungs- (Heizung) und Warmwasserleitungen (Trinkwasser) sowie von Armaturen in diesen Leitungen ist deren Wärmeabgabe nach EnEV Anlage 5 zu begrenzen.

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

Achtung Die Nachrüstverpflichtung gilt auch hier bei Neuinstallation und Austausch bestehender Leitungen. § 27 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig ... handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ... 5.

entgegen § 14 Abs. 5 die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen nicht oder nicht rechtzeitig begrenzt.

...

2.5.6

Speicher Zur Vervollständigung wird in § 14 Abs. 6 EnEV gefordert, Trinkwasser- oder Heizungspufferspeicher nach den anerkannten Regeln der Technik gegen Wärmeverluste zu dämmen.

2.6

Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik (§ 15 EnEV) Mit diesem Paragrafen werden in der EnEV erstmals Anforderungen an Klimaanlagen und raumlufttechnische Anlagen aufgenommen. Dies gilt für Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als 12 kW und für Lüftungsanlagen mit mehr als 4.000 m3/h Zuluft-Volumenstrom. Es wird eine Begrenzung der elektrischen Leistung der Ventilatoren eingeführt (§ 15 Abs. 1 EnEV). Diese kann für jeden einzelnen Ventilator oder bezogen auf den gewichteten Mittelwert aller Zu- und Abluftventilatoren angewandt werden. Die Beschränkung der elektrischen Leistung wirkt sich auf alle Bauteile der Anlage aus. Die Reduzierung der Druckverluste im Kanalnetz bewirkt vor allem größere Leitungsquerschnitte, die im Gebäude untergebracht werden müssen.

Beispiel Bei einem konstanten Luftvolumenstrom von 4.000 m3/h ergeben sich die folgenden Werte: Durchmesser Kanal

Strömungsgeschwindigkeit

Druckverlust

80 cm

2,2 m/s

0,06 Pa/m

60 cm

3,9 m/s

0,25 Pa/m

40 cm

8,8 m/s

1,80 Pa/m

30 cm

15,5 m/s

7,00 Pa/m

Man sieht bei dieser Aufstellung deutlich, dass die Halbierung des Kanaldurchmessers eine vierfache Geschwindigkeit im Kanal und daraus resultierend ein ca. 30-facher Druckverlust bedeutet.

Anlagentechnische Anforderungen

41

Hinweis Es ist daher sinnvoll, auf geringe Strömungsgeschwindigkeiten und damit auch auf geringe Druckverluste im Kanalnetz zu achten. Vor allem wenn man berücksichtigt, dass die Ventilatorleistung direktproportional zum Druckverlust steigt. Von der Beschränkung der elektrischen Leistung werden nur Anlagen ausgenommen, die nutzungsbedingt einen besonders guten Luftfilter benötigen, der sehr hohe Druckverluste mit sich bringt z. B. in Reinräumen oder Laboren. In diesen Fällen wäre die Forderung nicht wirtschaftlich umzusetzen. Übersteigt der Zuluft-Volumenstrom zusätzlich die Menge von 9 m³/h je Quadratmeter versorgter Nettogrundfläche (bei Wohngebäuden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche), dann sind bei erstmaligem Einbau oder bei der Erneuerung von Zentralgeräten oder dem Luftkanalnetz Einrichtungen vorzusehen, die den Volumenstrom in Abhängigkeit der thermischen und stofflichen Lasten (Luftqualitätsfühler) oder in Abhängigkeit von der Zeit selbsttätig regulieren. Ausgenommen werden auch hier wieder Anlagen, die betriebsbedingt z. B. aufgrund des Arbeits- oder Gesundheitsschutzes erhöhte Zuluft-Volumenströme erfordern, oder wenn Laständerungen in der Anlage nicht erfassbar sind.

2.7

Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (§ 16 EnEV) In der Neufassung der EnEV werden erstmals Energieausweise und Modernisierungsempfehlungen für bestehende Gebäude aufgenommen. Die Regelungen für Neubauten und bei Änderungen an bestehenden Gebäuden wurden an die neuen Regelungen angepasst.

2.7.1

Wann ist ein Energieausweis auszustellen? 

Neubau oder Änderung an bestehenden Gebäuden (§ 16 Abs. 1 EnEV) Wird ein Gebäude errichtet oder werden an einem Gebäude Änderungen im Sinne der EnEV Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen oder die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert, hat der Bauherr sicherzustellen, dass dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis auf Basis der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird. Im Falle der Änderung eines Gebäudes ist der Ausweis dann erforderlich, wenn bei der Bearbeitung die Berechnungen nach § 9 Abs. 2 EnEV für das gesamte Gebäude durchgeführt werden.

Hinweis Der Ausweis ist der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

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42

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand Die Anlage 3 der EnEV enthält die Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen bestehender Wohngebäude: 1.

Außenwände

2.

Fenster, Fenstertüren und Dachflächenfenster

3.

Außentüren

4.

Decken, Dächer und Dachschrägen

4.1 Steildächer 4.2 Flachdächer 5.

Wände und Decken gegen unbeheizte Räume und gegen Erdreich

6.

Vorhangfassaden

Hinweis Der Ausweis ist entsprechend der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes auszustellen. In der Praxis sind derzeit viele EnEV-Ausweise von Neubauten auf Basis der Planung ausgestellt. Oftmals ist der Ausweis bereits beim Bauantrag einzureichen. Die Änderungen des Baufortschritts wurden häufig nicht fortgeschrieben, sodass die vorhandenen Energieausweise nicht dem tatsächlich fertig gestellten Gebäude entsprechen.

Beispiel Änderungen können sich ergeben, wenn der Rohbauer ein Alternativangebot beauftragt bekommt und die Wärmedämmung geändert wird oder es statt einem Wärmedämmverbundsystem einen monolithischen Wandaufbau gibt, eventuell wird zusätzlich noch eine andere Kesselanlage eingebaut. 

Verkauf oder Vermietung (§ 16 Abs. 2 EnEV) Soll ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft werden (Gleiches gilt für Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen Nutzungseinheit), hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis, spätestens unverzüglich nach Verlangen, zugänglich zu machen.



Große Gebäude (> 1.000 m2 Nutzfläche – § 16 Abs. 3 EnEV) Für Gebäude mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen, gilt eine Aushangpflicht des Energieausweises. Diese Anforderung hat auf übliche Wohngebäude keinen Einfluss.



Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m2 Nutzfläche und Baudenkmäler sind von der Ausweispflicht entbunden (§ 16 Abs. 4 EnEV)

Anlagentechnische Anforderungen

43

§ 27 Ordnungswidrigkeiten (2) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1.

entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht

...

2.8

Grundsätzliches zum Energieausweis (§ 17 EnEV)

2.8.1

Welche Energieausweise gibt es künftig? Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Die Unterschiede werden in den §§ 18 und 19 EnEV erläutert. Es ist zulässig, sowohl den Energiebedarf als auch den Energieverbrauch anzugeben. Inwieweit hier zwei unabhängige Energiepässe parallel erstellt werden können, oder ob die Angabe des Energieverbrauchs nur eine zusätzliche Angabe im Bedarfsausweis sein darf, ist noch zu klären und wird sich in der praktischen Anwendung zeigen.

Hinweis Prinzipiell hat der Bauherr die Wahlfreiheit, welche Ausweisart er beauftragen möchte. Es wird jedoch in bestimmten Fällen die Ausstellung eines Bedarfsausweises gefordert (§ 17 Abs. 2 EnEV). Energieausweise basierend auf dem berechneten Bedarf sind erforderlich für: 

Neubauten



bestehende Gebäude, bei denen Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen wurden (z. B. Außenwände, Fenster, Dach) und die Berechnungen nach § 9 Abs. 2 EnEV für das gesamte Gebäude durchgeführt werden



bestehende Gebäude, die um mehr als die Hälfte erweitert werden und die Berechnungen nach § 9 Abs. 2 EnEV für das gesamte Gebäude durchgeführt werden



ab 1. Oktober 2008, bei Verkauf (analog Vermietung, Verpachtung oder Leasing) von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, bei denen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist (Ausnahme: Schon bei der Baufertigstellung wurde das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 eingehalten oder durch spätere Änderungen erreicht.)

Hinweis Bis zum 30. September 2008 besteht auch für die Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen die Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Für alle anderen Gebäude können die Energieausweise auf Basis des Verbrauchs oder des Bedarfs erstellt werden.

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt (§ 17 Abs. 3 EnEV). Unterscheiden sich nicht unerhebliche Teile eines Wohngebäudes von der Wohnnutzung (z. B. bei einem großen Anteil an Gewerbeeinheiten), sind für die unterschiedlichen Gebäudeteile separate Energieausweise zu erstellen (siehe § 22 EnEV für gemischt genutzte Gebäude und die Ausführungen in Abschnitt 2.12).

2.8.2

Was ein gültiger Energieausweis enthalten muss Der Energieausweis muss eine nach Inhalt und Aufbau festgelegte Form (Muster nach den Anlagen 6 bis 9) aufweisen und vom Aussteller unter Angabe von Name, Anschrift und Berufsbezeichnung eigenhändig oder unter Nachbildung der Unterschrift unterzeichnet sein (§ 17 Abs. 4 EnEV).

Achtung Dem Ausweis müssen zum einen individuelle Empfehlungen zur Modernisierung beigefügt werden. Dazu sollte der Aussteller die vorhandene Heiztechnik und die Qualität von Wänden und Fenstern vor Ort prüfen. Fehlen die Sanierungstipps, ist der Energieausweis ungültig. Eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller zum Ausschluss der Empfehlungen ist nicht zulässig. Daneben sollten die Gebäudedaten enthalten sein. Da die Bestandsaufnahme einen nicht unerheblichen Kostenfaktor darstellt, wurde die Möglichkeit geschaffen, die zur Ausstellung des Ausweises erforderlichen Daten durch den Eigentümer bereitstellen zu lassen (§ 17 Abs. 5 EnEV). Der Aussteller darf diese Werte seinen Berechnungen jedoch nicht zu Grunde legen, wenn er begründeten Anlass zu Zweifeln an deren Richtigkeit hat!

Hinweis Inwieweit dieser Satz eine Arbeitserleichterung für den Aussteller bedeuten kann, ist nicht klar, da die bereitgestellten Daten überprüft werden müssen, um aufkommende Zweifel zu beseitigen. Nur die offensichtlichsten Punkte, wie z. B. Materialien, die bei Erstellung des Gebäudes noch nicht vorhanden waren, oder grobe Fehler bei Flächen- oder Fensterangaben, würden eventuell bei der Bearbeitung ohne genauere Prüfung auffallen. (Hier müssen die ersten Urteile Klarheit schaffen.) Der Aussteller ist gesetzlich verpflichtet zu überprüfen, ob die Eigenangaben des Eigentümers plausibel sind, bei der kostengünstigen Übermittlung der Daten über ein Internetformular kann diese Prüfung ohne Rücksprache kaum gewährleistet werden. Er sollte daher den Eigentümer zumindest telefonisch kontaktieren und sich der Richtigkeit der Daten versichern.

Praxistipp Die Deutsche Energie-Agentur (dena) empfiehlt daher grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung durch einen Energieberater, der die Gebäudedaten und den baulichen Zustand der Immobilie angemessen erfasst und die Modernisierungsempfehlungen präzise ermittelt. Die ausgestellten Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum und gelten für alle Wohnungen eines Hauses (§ 17 Abs. 6 EnEV). Bereits vorliegende

Anlagentechnische Anforderungen

45

Ausweise, die wie z. B. der dena-Energieausweis nach einheitlichen Regeln erstellt wurden, oder Wärmebedarfsausweise neuer Gebäude bleiben gültig.

2.8.3

Ausstellung auf der Grundlage des Energiebedarfs (§ 18 EnEV) Die Ausweise werden bei Neubauten auf Basis der Berechnungen des § 3 EnEV für Wohngebäude und § 4 EnEV für Nichtwohngebäude ausgestellt (§ 18 Abs. 1 EnEV). Bei bestehenden Gebäuden können zur Datenerhebung das vereinfachte Aufmaß sowie gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile und Anlagentechnik nach § 9 Abs. 2 EnEV angewendet werden. Bei Geschosshöhen unter 2,5 m oder über 3 m ist für die Berechnung der Gebäudenutzfläche AN die Berechnungsformel nach EnEV Anlage 3 Nr. 9 anzuwenden.

Hinweis Da die Gebäudenutzfläche pauschal mit AN = 0,32 x Ve (Ve = beheiztes Gebäudevolumen) berechnet wird, ist bei Gebäuden mit sehr geringen oder auch sehr großen Geschosshöhen, die im Altbau häufig vorkommen, der Fehler zu ausgeprägt und wird über die Berechnungsformel nach EnEV Anlage 3 Nr. 9 korrigiert. Die Energieausweise müssen nach Inhalt und Aufbau die in EnEV Anlagen 6 bis 8 vorgegebene Form einhalten.

Was bedeutet bedarfsorientierter Energieausweis? Was ist der Energiebedarf? Unter Energiebedarf versteht man hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie des Gebäudes. Dabei werden z. B. die subjektiven Gewohnheiten der Bewohner und die Lage des Gebäudes in Deutschland nicht berücksichtigt. Das bedeutet: 

wie warm die Bewohner eines Gebäudes ihre Wohnungen heizen,



wie lange die Fenster zum Lüften geöffnet sind,



wie viel Warmwasser zum Duschen benötigt wird,



spielt keine Rolle. Solche Faktoren werden objektiviert und als sog. standardisierte Randbedingungen, die in einer technischen Regel festgelegt sind, in die Rechnung einbezogen.

Um den Energiebedarf zu errechnen, werden die energetische Qualität vor allem der Außenwände und des Dachs sowie der technischen Anlagen wie Heizkessel und der Anlagen für die Erwärmung des Wassers berücksichtigt.

Achtung Die im Energieausweis angegebenen Werte beziehen sich auf das gesamte Gebäude. Für einzelne Wohnungen lässt die Angabe keinen genauen Rückschluss zu. Besonders zu beachten ist, dass der Energiebedarfswert – gerade weil er frei von individuellen und subjektiven Verhältnissen errechnet wird – keinerlei Rückschlüsse auf den konkreten Energieverbrauch eines einzelnen Haushalts erlaubt, auch nicht auf die Energiekosten.

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand Bewertung der einzelnen Punkte bei der Erstellung eines Bedarfsausweises: Die Randbedingungen für die Berechnungen werden fest vorgegeben (z. B. Heiztage, Raumtemperaturen, Luftwechsel), damit werden unterschiedliche Gebäude vergleichbar.

+

Für die Warmwasserbereitung wird im Wohnungsbau mit einheitlich 12,5 kWh/m2a gerechnet. Die tatsächliche Personenzahl geht nicht ein.

–

Das Nutzerverhalten geht nicht in die Berechnung ein und spielt daher keine Rolle.

+

Für die Erstellung des Ausweises ist sinnvollerweise eine Begutachtung des Gebäudes und der installierten Technik durchzuführen.

+

Das ist mit Kosten verbunden.

–

Das Gebäude wird in allen Einzelheiten erfasst. Dabei können Schwachstellen des Gebäudes entdeckt und entsprechende Verbesserungsvorschläge erarbeitet werden. (Dieser Vorteil entfällt, wenn der Eigentümer die Daten zur Verfügung stellt.)

+++

(+) = positiv, (–) = negativ

Praxistipp Um einen Energiebedarfsausweis für Gebäude im Bestand erstellen zu können, ist sinnvollerweise eine Energieberatung durchzuführen. Dazu muss der Bestand in allen Details untersucht und bewertet werden. Mit den Ergebnissen aus der Beratung kann ein fundierter Ausweis mit begründeten Sanierungsvorschlägen erstellt werden. Bei der Energieberatung werden sämtliche Daten, die zur Erstellung des Energieausweises benötigt werden, notwendigerweise erhoben, der Ausweis ist daher mit geringem Mehraufwand zu erhalten. Die Erstellung eines Ausweises mit Sanierungsvorschlägen ohne gründliche Recherche kann kein Erfolg versprechendes Ergebnis zur Folge haben.

2.8.4

Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs (§ 19 EnEV) Der verbrauchsorientierte Energieausweis muss nach Inhalt und Aufbau die in EnEV Anlagen 6, 7 und 9 vorgegebene Form einhalten. Die vereinfachte Datenerfassung kann auch hier angewandt werden. Werden Energieausweise auf Basis des erfassten Verbrauchs ausgestellt, ist der witterungsbereinigte Energieverbrauch (Energieverbrauchskennwert) zu berechnen. Bei Wohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu ermitteln und in kWh/m2a (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) Gebäudenutzfläche anzugeben (§ 19 Abs. 2 EnEV). Vereinfacht kann die Gebäudenutzfläche bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche, bei allen übrigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden. Bei Nichtwohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung zu ermitteln und in kWh/m2a Nettogrundfläche anzugeben. Der Energieverbrauch für Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen.

Anlagentechnische Anforderungen

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Wie funktioniert die Witterungsbereinigung? Um über Verbrauchskennwerte zweier Gebäude ähnlicher Nutzung an unterschiedlichen Standorten und mit Messwerten aus unterschiedlichen Jahren vergleichen zu können, muss der Standort (z. B. Lage in Hamburg oder Freiburg) und der Witterungseinfluss (warmes oder kaltes Jahr) korrigiert werden. Eine Berechnungsgrundlage zur Witterungsbereinigung liefern die VDI 2067 bzw. VDI 3807 Blatt 1 mithilfe der Gradtagzahl bzw. der Heizgradtage G. Als Heizgradtage G ist die Aufsummierung der täglichen Temperaturdifferenz zwischen mittlerer Außentemperatur und Heizgrenztemperatur über ein Jahr zu verstehen. Bei einer Heizgrenztemperatur von z. B. 15 °C werden die Heizgradtage G15 genannt. Je größer G15 ist, desto kälter und länger ist die Heizperiode. Die Gradtagzahl beachtet im Vergleich dazu die Temperaturdifferenzen zwischen mittlerer Außentemperatur und Raumtemperatur (z. B. 20 °C), d. h. hierbei werden die internen Gewinne nicht berücksichtigt. Die Gradtagzahl ist höher als die Heizgradtage, aufsummiert werden auch hier nur die Tage, an denen die mittlere Außentemperatur unter 15 °C liegt.

Hinweis Je besser das Gebäude energetisch ausgestattet ist, desto niedriger liegt die Heizgrenztemperatur, ab der geheizt werden muss. Ein schlecht ausgestattetes Gebäude hat eine hohe Heizgrenztemperatur und es muss früher mit dem Heizen begonnen werden, umso größer ist auch die Zahl der Heizgradtage. Die Heizgradtage sind proportional zu der Energiemenge, die dem Gebäude als Nutzwärmemenge z. B. über Heizkörper zugeführt werden muss. Über diese Proportionalität kann nun der Energieverbrauch eines speziellen Jahres auf ein durchschnittliches Jahr oder von einem speziellen Standort auf einen für Deutschland normierten Standort umgerechnet werden.

Wie werden die Verbrauchsdaten ermittelt? 

Die Verbrauchsdaten können aus der Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude entnommen werden und/oder es können Abrechnungen mit den Energielieferanten sowie sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen verwendet werden.



Es sind mindestens die drei vorhergehenden Kalender- oder mindestens die drei vorhergehenden Abrechnungsjahre zu Grunde zu legen. (Durch die breite Datengrundlage sollen vor allem Schwankungen aufgrund des Nutzerverhaltens ausgeglichen werden.)



Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.

Beispiel Um ein Gefühl dafür zu entwickeln, welche Aussagekraft der Verbrauchsausweis tatsächlich hat, hier ein kleines Extrembeispiel: Ein altes Wohngebäude steht zur Sanierung an. Die Mieter wohnen zum Teil seit Erstbezug in den 60er Jahren in ihren Wohnungen. Von ehemals vier Zimmern der Wohnung sind eventuell nur zwei bewohnt. Aufgrund des einfachen Standards und der daraus resultierenden günstigen Mieten wohnen viele Studenten in der Anlage. Es stehen eventuell einige Wohnungen leer. Der aktuelle Verbrauch der Wohnanlage wird in einem Ausweis festgehalten. Das Gebäude wird danach von Grund auf saniert, mit einem Wärmedämmverbundsystem ein-

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand gepackt und mit neuen Fenstern ausgestattet, eventuell wird das Dach isoliert oder die Heizung erneuert. Die Wohnungen sind danach für Familien interessant und es ziehen Familien mit kleinen Kindern ein. Der Energieverbrauch ist unter Umständen dann nach einer Sanierung genauso hoch oder sogar höher als zuvor. Das Nutzerverhalten schlägt sich hier deutlich nieder. Im Falle einer solchen Sanierung wäre zwar ein bedarfsorientierter Energieausweis erforderlich, der Vergleich der Verbräuche kann dennoch interessant sein. Die Sanierung lässt sich bei einer solchen Situation über das Ergebnis des verbrauchsorientierten Energieausweises nicht darstellen. Bewertung der einzelnen Punkte bei der Erstellung eines Verbrauchsausweises: Öl-/Stromverbrauch oftmals schwierig zu ermitteln bzw. anteilig zu bestimmen. Es sind mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden einzubeziehen.

–

Bewertung bei Leerstand oder hohem Familienanteil schwierig.

–

Es erfolgt keine Untersuchung des Gebäudes und der Technik, daher können auch keine begründeten Sanierungsvorschläge für das Gebäude erarbeitet werden.

–––

Kostengünstig, da die Werte aus der Heizkostenabrechnung verwendet werden können.

+

Ermittelte Kennzahlen bieten keine Vergleichsmöglichkeiten von Gebäuden untereinander.

–

Das Nutzerverhalten wird nicht bereinigt, ist nicht darstellbar.

–

Sanierungsmaßnahmen lassen sich nicht darstellen.

–

(+) = positiv, (–) = negativ

2.9

Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz (§ 20 EnEV) Wenn Maßnahmen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaften des Gebäudes möglich sind, hat der Ausweisersteller dem Eigentümer Empfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen zu geben. Falls Modernisierungsempfehlungen nicht möglich sind, hat der Aussteller dies mitzuteilen (§ 20 Abs. 1 EnEV).

Hinweis Hier bleibt die Frage offen, ob Modernisierungsempfehlungen nicht möglich sind, weil keine Datenerfassung zum Gebäude vorliegt – wie es beim Verbrauchsausweis der Fall ist – oder weil das Gebäude bereits in einem so guten energetischen Zustand ist, dass eine Modernisierung wirtschaftlich nicht darstellbar ist. Ersteres kann nicht im Sinne der Verordnung sein, da ausdrücklich auch beim Verbrauchsausweis eine Modernisierungsempfehlung abgefragt wird. Werden Empfehlungen ausgesprochen, ohne das Gebäude näher zu kennen, können diese nur allgemeine Informationen enthalten, die im Grunde jedem Hausbesitzer klar sein müssten.

Anlagentechnische Anforderungen

49

Beispiel  ein gedämmtes Haus ist besser als ein ungedämmtes oder  ein neuer Kessel ist sparsamer als ein alter Werden beim Verbrauchsausweis zusätzliche Gebäudedaten erhoben, um dazu eine Aussage treffen zu können, stellt sich die Frage, ob nicht ein Bedarfsausweis sinnvoller wäre.

Hinweis Die Modernisierungsempfehlung beim Verbrauchsausweis, ohne Angaben zum Gebäude vorliegen zu haben, kann im Grunde nur eine Überlegung enthalten, was allgemein zur Energieeinsparung möglich ist sowie die Empfehlung, das Gebäude energetisch näher untersuchen zu lassen, um auf dieser Basis konkrete Aussagen machen zu können. Die fundiertesten Aussagen wird man erhalten, wenn der Energieausweis das Ergebnis einer Energieberatung ist. Für die Darstellung der Modernisierungsempfehlungen oder die Erklärung nach § 20 Abs. 1 EnEV ist nach Inhalt und Aufbau die Form entsprechend EnEV Anlage 10 einzuhalten (§ 20 Abs. 2 EnEV). Die Modernisierungsempfehlungen selbst sind dem Ausweis mit dem Inhalt nach den Mustern der Anlagen 6 und 7 beizufügen (§ 20 Abs. 3 EnEV).

2.10

Was der Energiepass kostet Die Kosten handeln Eigentümer und Berater frei aus. Aufgrund des unterschiedlichen Aufwands, der von Größe, Bauweise und dem Zustand des Gebäudes abhängt, wird der Aussteller die Kosten für einen Bedarfsausweis auf Stundenbasis abrechnen müssen oder jedenfalls ein Pauschalangebot nur für ein konkretes Gebäude unterbreiten können. Für den bedarfsorientierten Pass beträgt das Honorar etwa 200 bis 300 EUR, bei großen Gebäuden auch mehr. Stellt der Hauseigentümer die Daten selbst zusammen, zahlt er rund 150 bis 200 EUR. Die anhand der Verbrauchswerte berechnete Variante ist günstiger. Im Gespräch sind je nach Anbieter und Objekt etwa 50 bis 100 EUR je Gebäude.

Hinweis Da wahrscheinlich im Jahr 2008 mit einer großen Nachfrage nach Energieausweisen zu rechnen ist, können die Preise auch höher liegen. Wer keinen Pass braucht, weil er nicht verkaufen oder vermieten will, kann sich Zeit lassen. Für Hauseigentümer, die lediglich ihre künftige gesetzliche Verpflichtung beim Verkauf oder der Vermietung des Gebäudes erfüllen und in absehbarer Zeit keine energetisch relevanten Maßnahmen durchführen wollen, kann die Ausstellung eines preisgünstigen Verbrauchsausweises durchaus sinnvoll sein. Für Eigentümer, die wissen wollen, wo die energetischen Schwachstellen ihres Hauses liegen und welche Energiesparmaßnahmen sinnvoll sind, reicht ein Verbrauchsausweis nicht aus, da dieser insofern keine Aussage trifft. Hier empfiehlt sich eine individuelle Beratung z. B. durch einen Energieberater.

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2.11

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

Wer darf Ausweise erstellen (§ 21 EnEV)? Eine behördliche Zulassung oder eine spezielle Zertifizierung von Aussteller wurde aus Bürokratiegründen nicht eingeführt. Es wird jedoch festgelegt, welche Ausbildung und/oder Fortbildung zur Ausweiserstellung erforderlich ist. Dabei wird generell unterschieden zwischen der Ausstellungsberechtigung für bestehende Wohngebäude und bestehende Nichtwohngebäude. Voraussetzung für alle Aussteller ist ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder eine zweijährige Berufserfahrung. Zusätzlich muss er eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen nachweisen.

2.11.1 Ausstellungsberechtigung für Nichtwohngebäude An die Qualifikation der Aussteller von Energieausweisen für Nichtwohngebäude werden höhere Anforderungen gestellt, da die Beurteilung der komplexen Verhältnisse bei den meisten Nichtwohngebäuden, vor allem in der Gebäudetechnik, detailliertes Fachwissen voraussetzt. Zur Ausweiserstellung sind Absolventen von Diplom-, Bachelor- und Masterstudiengängen (von Universitäten, Hochschulen und Fachhochschulen) in den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Elektrotechnik, Bauphysik und Maschinenbau oder einer anderen technischen/naturwissenschaftlichen Fachrichtung der genannten Gebiete zugelassen. Voraussetzung ist zusätzlich 

ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens während des Studiums oder eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus



eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens nach den Anforderungen in EnEV Anlage 11



eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus

Zusätzlich dürfen Energieausweise und Modernisierungsempfehlungen für bestehende Gebäude diejenigen Personen ausstellen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung der Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind (im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung).

2.11.2 Ausstellungsberechtigung für Wohngebäude Zusätzlich zu den in Abschnitt 2.11.1 genannten Ausstellern werden bei Wohngebäuden auch Innenarchitekten, Schornsteinfeger, Handwerksmeister des Baugewerbes (Maurer, Betonbauer, Zimmerer, Dachdecker, Wärme-, Kälte- und Schallschutzisolierer), Installateure sowie Heizungsbauer zugelassen. Das gilt auch für Personen, die aufgrund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbstständig zu führen. Ebenso sind staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkte die Beurteilung der energetischen Gebäudehülle sowie der Anlagentechnik betrifft, zugelassen. Die Anforderungen an die zusätzliche Ausbildung nach EnEV Anlage 11 gilt hier entsprechend, jedoch wird nur der Teil der Fortbildung gefordert, der den Wohnungsbau betrifft.

Anlagentechnische Anforderungen

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In § 29 EnEV werden zusätzliche Ausweisaussteller für bestehende Wohngebäude benannt: Personen, 

die vor dem 25. April 2007 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle als Vor-Ort-Berater registriert waren,



die vor dem 25. April 2007 eine Fortbildung zum Energiefachberater im BaustoffFachhandel oder in der Baustoffindustrie



oder zum Energieberater des Handwerks abgeschlossen oder begonnen haben (sofern die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen wird),

dürfen, auch ohne die Anforderungen nach § 21 EnEV zu erfüllen, Energieausweise ausstellen.

Achtung Aufgrund der sehr unterschiedlichen Zulassungsvoraussetzungen für die Ausweisersteller sollte auf die Auswahl des Ausstellers besonders geachtet werden. Falls z. B. bei größeren Wohnanlagen Gewerbeeinheiten vorhanden sind, kann eventuell § 22 EnEV greifen und das Gebäude muss in einzelnen Teilen getrennt nach Wohngebäude und Nichtwohngebäude berechnet werden. Hierfür können nur Aussteller mit Zulassung für Nichtwohngebäude infrage kommen.

Praxistipp Listen über ausstellungsberechtigte Personen werden von den jeweiligen Kammern (z. B. Architekten-, Ingenieur- oder Handwerkskammer) geführt. Dort können Hauseigentümer nachfragen, ob der Anbieter des Ausweises ausstellungsberechtigt ist. Die Deutsche EnergieAgentur (dena) hat zurzeit mehr als 20.000 Adressen in ihrer Aussteller-Datenbank aufgelistet. Über die Internetseite www.dena-energieausweis.de können Sie einen hier registrierten Aussteller direkt in Ihrer Umgebung suchen. § 27 Ordnungswidrigkeiten (2) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ... entgegen § 21 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2a einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt. Das Ausstellen eines Energieausweises ohne entsprechende Berechtigung oder Qualifikation gilt als ordnungswidrig und kann mit Bußgeld belangt werden.

2.12

Gemischt genutzte Gebäude (§ 22 EnEV) Unterscheiden sich Teile eines Wohngebäudes in der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung und umfassen sie einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche, sind sie getrennt als Nichtwohngebäude zu berechnen (§ 22 Abs. 1 EnEV). Umgekehrt gilt ebenfalls, wenn Teile eines Nichtwohngebäudes

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand zum Wohnen genutzt werden und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche einnehmen, sind diese Teile getrennt als Wohngebäude zu berechnen (§ 22 Abs. 2 EnEV).

Ab wann muss ein Gebäude getrennt berechnet werden? Eine Aussage zur Definition, wann ein „nicht unerheblicher Teil“ vorliegt, wird nicht geliefert. Diese Abgrenzung bleibt dem Aussteller offen. Unterscheidet sich z. B. die Anlagentechnik sehr von der Wohnnutzung, dann sollte bereits bei kleineren Flächenanteilen getrennt berechnet werden. Umgekehrt kann man bei größeren Flächenanteilen, aber sehr ähnlicher Anlagentechnik diese Teile noch als Wohngebäude rechnen.

Hinweis Hier werden die ersten Erfahrungswerte abzuwarten sein.

2.13

Bis wann muss ein Energieausweis vorliegen (§ 29 EnEV)? Um die Flut von Energieausweisen, vor allem im ersten Jahr nach Inkrafttreten der neuen Verordnung (zum 1. Oktober 2007) etwas einzudämmen, wurde eine zeitliche Staffelung in Abhängigkeit des Baujahres des Gebäudes vorgegeben. 

Wohngebäude Baujahr bis 1965

ab 1. Juli 2008



Wohngebäude Baujahr ab 1966

ab 1. Januar 2009



Nichtwohngebäude

ab 1. Juli 2009

Diese Fristen gelten nicht, wenn bereits ein Energieausweis (bei Nichtwohngebäuden auch Wärmebedarfsausweis) nach § 13 Abs. 1, 2 oder 3 EnEV einer älteren Fassung der Energieeinsparverordnung ausgestellt worden ist. Die bestehenden Ausweise haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum. Dieselbe Gültigkeit wird auch Wärmebedarfsausweisen nach § 12 der Wärmeschutzverordnung zugeschrieben. Auf freiwilliger Basis ausgestellte Ausweise, die von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung von Dritten nach einheitlichen Regeln erstellt wurden (z. B. bei Ausweisen, die für Förderprogramme erstellt werden mussten) oder Ausweise, die entsprechend der Bestimmungen des Entwurfs dieser Verordnung vom 25.4.2007 ausgestellt worden sind, haben ebenfalls die im Rahmen dieser Verordnung angesetzte Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.

2.14

Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 30 EnEV) In der EnEV 2004 waren einige Nachrüstverpflichtungen enthalten, die bis Ende 2006 zu erfüllen waren. Um auch nach dem Außerkrafttreten der EnEV 2004 die eventuell noch nicht erfüllten Nachrüstverpflichtungen einfordern zu können, wurden diese Forderungen in § 30 EnEV nochmals aufgenommen.

Förderprogramme

53

Im Einzelnen sind dies die Nachrüstpflichten für: 

Öl-/Gaskessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, sind bis 31. Dezember 2008 auszutauschen.



Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen sind zu isolieren.



Zugängliche, aber nicht begehbare oberste Geschossdecken sind zu dämmen.

Diese Forderungen müssten in allen Gebäuden bereits bis 31. Dezember 2006 erledigt worden sein, mit Ausnahme der selbstbewohnten Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier gilt auch weiterhin die Zweijahres-Frist ab Eigentumsübergang.

2.15

Wie sanierungswillige Eigentümer vorgehen Als Fahrplan für Heizungsaustausch und Wärmedämmung reicht der Energieausweis nicht. Dafür sind die Angaben zu pauschal. Besser ist ein ausführlicher Vor-Ort-Check durch einen Energieberater, den nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter und Pächter in Anspruch nehmen können. Die Prüfung kostet für ein Ein- oder Zweifamilienhaus rund 600 bis 800 EUR.

Praxistipp Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst die Beratung: für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 175 EUR, für Mehrfamilienhäuser mit 250 EUR. Den Zuschuss gibt es für mehr als zur Hälfte bewohnte Gebäude, deren Baugenehmigung in den alten Bundesländern vor 1984 und in den neuen Bundesländern vor 1989 erteilt wurde. Die Gebäudehülle darf anschließend nicht aufgrund späterer Baugenehmigungen zu mehr als 50 % durch Anbau oder Aufstockung verändert worden sein. Den Antrag stellt der Energieberater, der vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zugelassen sein muss. Weitere Details sind im Internet unter www.bafa.de zu finden.

3

Förderprogramme Fördermittel sind in der Regel nicht unbegrenzt verfügbar, sondern auf eine bestimmte jährliche Höhe begrenzt. Die meisten Förderungen werden auf Antrag gewährt. Mit der geförderten Maßnahme darf häufig erst begonnen werden, wenn ein schriftlicher Förderbescheid vorliegt. Deswegen sollten Eigentümer sich gut informieren und unterschiedliche Förderangebote vergleichen. Folgendes ist besonders zu beachten: 

wer Anträge für das Förderprogramm stellen darf,



was genau gefördert wird,



die Kumulierbarkeit mit anderen Förderungen oder Zuschüssen,



die Konditionen der Förderung (bei Krediten z. B. Laufzeit, Zinssätze, Tilgung, Sicherheiten),



die Auszahlbedingungen,



der aktuelle Stand der noch verfügbaren Fördermittel.

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Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand Hier stellen wir Ihnen die wichtigsten bundesweiten Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vor. Die Förderprogramme ändern sich laufend, daher sind die Konditionen jeweils aktuell nachzufragen. Die Liste ist nur ein grober Überblick über die wichtigsten bundesweiten Programme. Es gibt in den einzelnen Bundesländern und teilweise auch in einigen Kommunen und Regionen zusätzliche Programme, die zum Teil mit den genannten kombinierbar sind. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

3.1

Altbausanierung KfW-CO2 Gebäudesanierungsprogramm 

Förderung umfassender energetischer Modernisierung: Maßnahmen zur Erreichung mindestens des Neubau-Niveaus (Maßnahmen nach A); verschiedene Maßnahmenpakete mit Wärmedämmung und Heizungserneuerung sind möglich (Maßnahmen nach B)



zinsgünstiges Darlehen von max. 50.000 EUR/Wohneinheit mit Tilgungszuschuss bei Einhalten (5 % des Zusagebetrags) oder Unterschreiten (12,5 %) des Neubau-Niveaus oder



Zuschuss bis 17,5 % der förderfähigen Kosten, max. 8.750 EUR/Wohneinheit (nach A);



Zuschuss bis 5 % der förderfähigen Kosten, max. 2.500 EUR/Wohneinheit (nach B)



Bedingung: Gebäude wurde vor dem 31.12.1983 (nach A) oder 31.12.1994 (nach B) fertig gestellt

KfW-Wohnraum Modernisieren (STANDARD) 

Förderung einzelner Modernisierungsmaßnahmen zur Gebrauchswertverbesserung (z. B. Wohnungszuschnitt, Sanitärinstallation, Wasserversorgung);



Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung baulicher Mängel durch Reparatur und Erneuerung (z. B. Fenster, Fußböden);



bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, alten- und behindertengerechter Umbau; Verbesserung der Außenanlagen bei Mehrfamilienhäusern (mindestens 3 Wohneinheiten)



Erneuerung der Heizungstechnik durch Zentralheizungsanlagen auf Basis von Öl/Gas (Brennwertkessel – ohne Einsatz erneuerbarer Energien)



Achtung: Es muss ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden.



zinsgünstiges Darlehen von max. 100.000 EUR/Wohneinheit

KfW-Wohnraum Modernisieren (ÖKO-Plus) 

Förderung einzelner energetischer Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Heizungsanlage, Wärmedämmung). Alle Maßnahmen haben die Mindestanforderungen der EnEV sowie die technischen Mindestanforderungen der KfW zu erfüllen.



zinsgünstiges Darlehen von max. 50.000 EUR/Wohneinheit

Förderprogramme

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BAFA Vor-Ort-Beratung 

Förderung einer umfassenden Energiesparberatung durch einen zugelassenen BAFAEnergieberater



Zuschuss von 175 EUR für Ein- und Zweifamilienhäuser



Zuschuss von 250 EUR für Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten

Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen

3.2



Förderung des Kaufs von Dämmstoffen für die Wärme- und Schalldämmung auf der Basis nachwachsender Rohstoffe



Zuschuss 25 bis 35 EUR/m³ Dämmstoff (Kleinstmengen von weniger als 5 m³ je Antrag nicht förderfähig)



Antragstellung nach Kauf und Zahlung des Kaufpreises, Einreichung spätestens 3 Monate nach Bezahlung

Energieeffizienter Neubau KFW-Ökologisches Bauen 

Förderung des Neubaus von besonders energiesparenden Gebäuden (Energiesparhäuser 40 und 60 sowie Passivhäuser); Einbau von Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien; Kraft-Wärme-Kopplung und Nah-/Fernwärme bei Neubauten



zinsgünstiges Darlehen von max. 50.000 EUR/Wohneinheit für Bauwerkskosten, max. 50.000 EUR/Wohneinheit für Heizungstechnik

3.3

Erneuerbare Energien in Gebäuden

3.3.1

Solarwärme BAFA-Marktanreizprogramm Thermische Solaranlagen 

Förderung der Installation von Solarkollektoren bis max. 40 m²



Zuschuss von 40 bis 70 EUR pro m² Kollektorfläche



Erweiterung bestehender Anlagen 30 EUR pro m²

BAFA-Marktanreizprogramm Große Thermische Solaranlagen

3.3.2



Förderung der Installation von Solarkollektoren ab mindestens 40 m², zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung von mindestens 3 Wohneinheiten



zinsgünstiges Darlehen mit Tilgungszuschuss von max. 30 % der förderfähigen Kosten

Solarstrom KfW-Solarstrom erzeugen 

Kombinierbar mit anderen öffentlichen Mitteln (nicht mit KfW-Programmen)



zinsgünstiges Darlehen, bis 100 % der förderfähigen Kosten, max. 50.000 EUR

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3.3.3

Anforderungen durch die EnEV 2007 an Gebäude im Bestand

Biomasse BAFA-Erneuerbare Energien

3.3.4



z. B. Förderung der Installation von Holzpelletanlagen von 8 bis 100 kW;



Zuschuss von 24 EUR pro kW, mindestens 1.000 EUR



Zuschuss für Holzhackschnitzelkessel 500 EUR, Scheitholzkessel 750 EUR je Anlage

Stromerzeugung durch regenerative Energien Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

3.4



Förderung der Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien



festgelegte Mindestvergütungssätze in Abhängigkeit von der Art der Erzeugung, z. B. 37,96 bis 49,21 Cent pro kWh für Photovoltaik (2007)

Internetadressen für Förderprogramme Im Folgenden erhalten Sie eine Auswahl von interessanten Internetadressen zur Recherche von Förderprogrammen und Informationen rund um die EnEV:

Anbieter

Internetadresse

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) — Förderbank für zinsgünstige Kredite

www.kfw-foerderbank.de

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) — Kompetenzzentrum für Außenwirtschaft, Wirtschaftsförderung und Energie: Vor-Ort-Beratung, Förderung für erneuerbare Energien

www.bafa.de

Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie

www.bmwi.de

Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg

www.wm.baden-wuerttemberg.de

Umweltministerium Baden-Württemberg — Altbaumodernisierungsprogramm des Landes Baden-Württemberg

www.impulsprogramm-altbau.de

Hessische Energiespar-Aktion — Kooperation zur Förderung der Energieeinsparung bei Alt- und Neubauten in Hessen

www.impulsprogramm.de

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) — FördermittelDatenbank

www.dena.de

dena-Modellvorhaben Niedrigenergiehaus im Bestand

www.neh-im-bestand.de

Fachagentur Nachwachsende Rohstoffe e.V. (FNR)

www.naturdaemmstoffe.info

Gemeinschaftsprojekt des Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. und der KfW-Förderbank — Förderberatungsseite

www.baufoerderer.de

Energieagentur Regio Freiburg

www.energieagentur-freiburg.de

Energie Agentur NRW

www.ea-nrw.de

www.zukunftaltbau.de

www.zukunft-haus.info

Förderprogramme

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Anbieter

Internetadresse

BINE Informationsdienst — Fachinformationszentrum (FIZ) Karlsruhe

www.bine.info

Internet-Portal zu energieeffizienter Architektur im Neubau und Baubestand

www.EnEV-online.de

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts

1

Einführung Schon in den zurückliegenden beiden Jahren stand das Thema „Energieeinsparverordnung“ auf der Tagesordnung vieler Eigentümerversammlungen. Akuter Handlungsbedarf ergab sich hierbei bislang nur im älteren Gebäudebestand hinsichtlich verschiedener Nachrüstungsverpflichtungen. Mit Verabschiedung der EnEV 2007 und deren Inkrafttreten zum 1.10.2007 ist nunmehr das Ausstellen von Energieausweisen für alle Wohngebäude verbindlich geregelt. Die Hausverwalter treffen künftig erweiterte Handlungs- und Informationspflichten, die näher ausgeführt werden.

Hinweis Vom Verwalter wird keine energetische Beratung erwartet, die er fachlich in der Regel nicht leisten kann. Es ist aber unabdingbar, den Eigentümern die gesetzlichen Erfordernisse im Zusammenhang mit der Neufassung der Energieeinsparverordnung darzulegen und Handlungsempfehlungen auszusprechen sowie sinnvolle Beschlussfassungen vorzubereiten. Grundsätzlich wird der Verwalter bei jedem Objekt vor der Entscheidung stehen, ob mit möglichst geringem finanziellen Aufwand den gesetzlichen Anforderungen Genüge getan wird oder ob die Verpflichtung zur Ausstellung eines Energieausweises bzw. auch eventuelle Nachrüstungsverpflichtungen willkommenen Anlass geben, anstehende Modernisierungsmaßnahmen in Angriff zu nehmen und die Energieeffizienz einer Wohnanlage zu analysieren und eine einheitliche Sanierung in Angriff zu nehmen. Selbstverständlich hängt die Möglichkeit des Modernisierungsumfangs stets auch von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ab. Der Verwalter kann aber die Investitionsbereitschaft bei den Eigentümern fördern, indem eine weitsichtige Planung erkennbar wird und Einsparpotenziale nicht nur in Form eines verminderten Energieverbrauchs, sondern auch in Form einer längerfristigen Zurückführung von Instandhaltungsrücklagen gut aufbereitet dargestellt werden (siehe hierzu das Muster „Instandhaltungsplan“ in Kapitel F/2.7). Der Verwalter hat hier eine wichtige Aufgabe wahrzunehmen.

2

Handlungspflichten für Verwalter im Überblick

2.1

Nachrüstungsverpflichtungen 

Für Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind: Außerbetriebnahme bis 31.12.2006

Handlungspflichten für Verwalter im Überblick 

59

Für Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 aufgestellt worden sind, mit späterer Anpassung an Abgasverlustgrenzwerte bzw. mit einem nach dem 1.11.1996 erneuerten Brenner: Außerbetriebnahme zum 31.12.2008



Heizungstechnische Anlage mit ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungsund Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden: Dämmung bis 31.12.2006



Nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume: Dämmung bis 31.12.2006



Bei Zentralheizungen in Gebäuden Steuerungsmöglichkeit in Abhängigkeit von der Außentemperatur: Sofort umzusetzen

Ausnahme Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, sind die Nachrüstungsverpflichtungen erst innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang zu erfüllen; hinsichtlich der Pflicht zur Außerbetriebnahme von Heizkesseln besteht die Nachrüstungsverpflichtung nicht vor dem 31.12.2008. Die Pflicht zur nachträglichen Dämmung oberster Geschossdecken wird hierbei auf „ungedämmte“ Geschossdecken beschränkt.

2.2

Das Ausstellen von Energieausweisen Ein Energieausweis für das Gebäude ist zwingend auszustellen: 

Bei Neuerrichtung oder erheblichen baulichen Veränderungen: Ein Energieausweis ist zwingend auszustellen.



Bei Verkauf oder Vermietung/Verpachtung von Wohnungseigentum oder Teileigentum: Für Wohngebäude der Baujahre bis einschließlich 1965 muss ein Energieausweis dem potenziellen Käufer, Mieter bzw. Pächter ab dem 1.7.2008 zugänglich gemacht werden; für später errichtete Wohngebäude erst ab dem 1.1.2009.

2.3

Die energetische Inspektion von Klimaanlagen Bei Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt besteht eine Inspektionspflicht für Anlagen, 

die am 1.10.2007 mehr als 4 und bis zu 12 Jahre alt sind: bis spätestens 1.10.2013



die über 12 Jahre, aber weniger als 20 Jahre alt sind: bis spätestens 1.10.2011

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts 

die über 20 Jahre alt sind: bis spätestens 1.10.2009



die am 1.10.2007 unter 4 Jahre alt sind: im 10. Jahr nach der Inbetriebnahme oder Erneuerung wesentlicher Bauteile.

3

Die Nachrüstungsverpflichtung

3.1

Die gesetzliche Regelung Die Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden ist nunmehr in § 10 EnEV geregelt. Diese Vorschrift entspricht inhaltlich der bisherigen Regelung des § 9 der EnEV 2004. Die schon bislang vorgegebenen Nachrüstungsverpflichtungen der früheren Energieeinsparverordnung (Dämmung von Leitungen heizungstechnischer Anlagen und Dämmung von zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume) gelten weiter, auch wenn sie im jetzigen § 10 EnEV nicht mehr ausdrücklich erwähnt sind.

Achtung Für die Nachrüstungsverpflichtungen, die bereits zum 31.12.2006 zu erfüllen waren, sind die Übergangsvorschriften in § 30 EnEV zu beachten.

3.2

Wen trifft die Nachrüstungspflicht?

3.2.1

Eigentümerwechsel Die Nachrüstungsverpflichtung trifft alle Eigentümer von Gebäuden und Anlagen mit einer Ausnahme: Nach § 10 Abs. 2 in Verbindung mit § 30 Abs. 4 EnEV sind die Nachrüstungsverpflichtungen bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, nur im Fall eines Eigentümerwechsels zu erfüllen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang; sie läuft jedoch nicht vor dem 31.12.2008 ab. Diese Regelung soll den kleinen „Häuslebauer“, der sein Eigenheim selbst nutzt, vor zu hohen finanziellen Belastungen schützen. Die Schutzbedürftigkeit entfällt aber dann, wenn es zum Verkauf der Immobilie kommt, da dann die nach EnEV anfallenden Nachrüstungsverpflichtungen vom Käufer kalkuliert und bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden können.

3.2.2

Zwangsversteigerung Die Zwei-Jahresfrist ab dem Eigentumsübergang wird beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung, mit dem Zuschlagsbeschluss nach § 90 Abs. 1 ZVG zu laufen beginnen.

3.2.3

Erbfall Fraglich ist, ob auch der Erbfall als Eigentümerwechsel im Sinne des § 10 Abs. 2 EnEV anzusehen ist. Nach Sinn und Zweck der Regelung wird dies zu verneinen sein, wenn der Erbe das Gebäude bzw. die Wohnung selbst bezieht.

Die Nachrüstungsverpflichtung

61

Die Nachrüstungsverpflichtung wird auch dann entfallen, wenn der Erbe bereits in der Wohnung zum Zeitpunkt des Erbfalls gelebt hat und die Eigennutzung fortgesetzt werden soll. In diesen Fällen wird eine Nachrüstungsverpflichtung erst wiederum bei einem späteren Eigentümerwechsel entstehen. Eine klarstellende Regelung des Gesetzgebers ist hierzu nicht erfolgt.

3.3

Was ist für den Verwalter zu tun? Die Nachrüstungsverpflichtungen obliegen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl den einzelnen Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG) als auch dem Verwalter (§ 27 Abs. 1 Ziffer 2 WEG). Aus § 10 EnEV trifft den Verwalter somit die Aufgabe, eine Bestandsaufnahme durchzuführen. Hierbei ist festzustellen, ob 

Heizkessel vorhanden sind, die vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind und die nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten oder deren Brenner nach dem 1.11.1996 erneuert worden sind → dann Pflicht zur Außerbetriebnahme bis 31.12.2008,



bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, vorhanden sind → Pflicht zur Dämmung bestand bis 31.12.2006,



bei Gebäuden mit normalen Innentemperaturen nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt (m² ⋅ K) nicht überschritten wird → Verpflichtung zur Dämmung bestand bereits bis zum 31.12.2006.

Wie aus dieser Aufstellung zu sehen ist, sind die Fristen zur Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen bzw. oberster Geschossdecken beheizter Räume bereits zum 31.12.2006 abgelaufen.

Praxistipp Soweit diese Verpflichtungen noch nicht erfüllt wurden, sind diese schnellstmöglich nachzuholen, um ordnungsrechtliche Maßnahmen der Behörde sowie theoretisch denkbare Schadensersatzansprüche wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu vermeiden. Die Daten hinsichtlich der heizungstechnischen Anlage bzw. des Heizkessels werden in der Regel noch ohne Hinzuziehen eines technischen Fachmanns festgestellt werden können. Das Datum der Inbetriebnahme der Heizungsanlage sowie das Datum der Erneuerung eines Brenners müssten sich aus den Unterlagen der Hausverwaltungen bzw. der Eigentümer ergeben.

Achtung Für die Bestandsaufnahme hinsichtlich der Dämmung der Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitung sowie hinsichtlich der Isolierung der obersten zugänglichen Geschossdecken dürfte dagegen in der Regel schon ein Fachmann hinzuzuziehen sein. Um einen Fachmann beauftragen zu können, bedarf es wiederum der Beschlussfassung durch die Eigentümer.

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts Ergibt die Bestandsaufnahme, dass die gesetzlichen Vorgaben von § 10 EnEV bzw. § 9 EnEV alter Fassung eingehalten werden, ist nichts weiter zu unternehmen. Über die Bestandsaufnahme hinaus besteht hier keine Handlungspflicht des Verwalters mehr.

Achtung Ergibt die Bestandsaufnahme allerdings einen Handlungsbedarf, so sind die Eigentümer hierüber wiederum durch den Verwalter zu informieren und auf die gesetzlichen Verpflichtungen hinzuweisen.

3.4

Wie die Beschlussfassung vorzubereiten ist Der Verwalter kann hinsichtlich der sich aus der EnEV ergebenden Nachrüstungsverpflichtungen nur auf der Grundlage eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft tätig werden. Hieraus folgt, dass die Eigentümergemeinschaft zunächst über die wesentlichen Bestimmungen der EnEV zu informieren und dann in einem ersten Schritt die Durchführung der Bestandsaufnahme – erforderlichenfalls unter Hinzuziehung eines Fachmanns bzw. Sachverständigen – zu empfehlen ist.

Praxistipp Der Verwalter ist gehalten, den Eigentümern eine Beschlussempfehlung zu geben und eine Beschlussfassung vorzubereiten. Er sollte die Eigentümer insbesondere darüber informieren, dass die Erfüllung der Nachrüstungsverpflichtungen eine gesetzliche Vorgabe darstellt und nicht zur Disposition der Eigentümergemeinschaft steht. Sobald das Ergebnis der Bestandsaufnahme vorliegt, kann dann im nächsten Schritt über die eventuell notwendig werdenden Nachrüstungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen entschieden werden. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Hieraus folgt, dass bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zunächst die durchzuführende Bestandsaufnahme nach §§ 10, 30 EnEV auf die Tagesordnung zu nehmen und bereits bei der Einladung zur Eigentümerversammlung über die vorgesehene Beschlussfassung zu informieren ist. Die Tagesordnung könnte zu diesem Punkt wie folgt aussehen:

Muster TOP: Nachrüstungsverpflichtung aufgrund der Energieeinsparverordnung Nach der geltenden Energieeinsparverordnung müssen Eigentümer von Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen alle Heizkessel außer Betrieb nehmen, ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in beheizbaren Räumen befinden, dämmen und zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt (m²⋅K) nicht überschreitet. Hierzu hat der Gesetzgeber bestimmte Übergangsfristen vorgesehen. Die Gemeinschaft hat darüber zu entscheiden, einen Auftrag über eine durchzuführende Bestandsaufnahme an einen Fachmann/Sachverständigen zu erteilen und das weitere Vorgehen in diesem Zusammenhang festzulegen.

Die Nachrüstungsverpflichtung

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In der Eigentümerversammlung selbst kann dann mit Mehrheit der Eigentümer ein Beschluss gemäß dem in Kapitel F/2.4 abgedruckten Musterbeschluss gefasst werden.

Praxistipp Für den Fall, dass die Bestandsaufnahme einen Handlungsbedarf für die Eigentümergemeinschaft ergibt, sollte bei der Beschlussfassung schon daran gedacht werden, dass für die notwendig werdenden Arbeiten bereits eine Ausschreibung vorgenommen wird und Angebote eingeholt werden. Die Auftragsvergabe kann dann erst in einer weiteren Versammlung durch entsprechenden Beschluss erfolgen. Es entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, bereits bei der ersten Versammlung eine Auftragsvergabe zu beschließen, bevor überhaupt feststeht, welche Arbeiten durchzuführen und zu welchen Kosten diese ausgeführt werden können. Insoweit scheidet auch eine vorsorgliche Beschlussfassung bzw. Beauftragung des Verwalters aus, notfalls mit Zustimmung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats oder anderen Personen einen Auftrag zu vergeben, falls sich dies als notwendig herausstellen sollte. Es ist zwar möglich, einem Verwaltungsbeirat oder Bauausschuss die Auftragsvergabe zu überlassen, soweit sichergestellt ist, dass die Grundsatzentscheidung über einen Sanierungsauftrag durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer zuvor gefasst wurde. Diese Grundsatzentscheidung über das „ob“ einer Sanierung bzw. Nachrüstungsverpflichtung und deren Finanzierung kann aber nicht vor erfolgter Bestandsaufnahme ordnungsgemäß erfolgen. Sobald allerdings bei einer weiteren Versammlung die Grundsatzentscheidung über die Durchführung einer Sanierung gefallen ist, besteht dann die Möglichkeit, den Verwaltungsbeirat oder ausgewählte Eigentümer zu ermächtigen, die Auswahl unter Kostenangeboten vorzunehmen (Kammergericht Berlin, Beschluss v. 10.9.2003, 24 W 141/02). Ergibt sich somit nach durchgeführter Bestandsaufnahme die Notwendigkeit von Nachrüstungsverpflichtungen, ist in einer zweiten Eigentümerversammlung über eine konkrete Auftragsvergabe und deren Finanzierung zu entscheiden. Hier könnte in der Einladung die Tagesordnung beispielhaft wie folgt bezeichnet werden:

Muster TOP: Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen gemäß Energieeinsparverordnung – Beschlussfassung zur Auftragsvergabe Die in der letzten Eigentümerversammlung vom __________ in Auftrag gegebene Bestandsaufnahme hat ergeben, dass in folgenden Bereichen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht eingehalten werden: (Hier konkrete Angabe in wenigen Worten, in welchen Bereichen eine Nachrüstungsverpflichtung besteht.) Die Verwaltung hat zur Durchführung der Nachrüstungsverpflichtung bereits Angebote mehrerer Firmen eingeholt. Es soll über die Reihenfolge der durchzuführenden Maßnahmen, die Auftragsvergabe und deren Finanzierung ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft herbeigeführt werden.

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts In der Eigentümerversammlung selbst kann dann ein Beschluss entsprechend dem in Kapitel F/2.5 abgedruckten Musterbeschluss mit Stimmenmehrheit der Eigentümer gefasst werden.

3.5

Nachrüstungsverpflichtung = Bauliche Veränderung im Sinne des WEG? Die Nachrüstungsverpflichtungen nach der EnEV ziehen ohne Weiteres auch bauliche Änderungen des Gemeinschaftseigentums nach sich, beispielsweise in Form des Austauschs eines Heizkessels oder der Aufbringung einer Dämmung auf Geschossdecken. § 22 Abs. 1 WEG bestimmt, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, soweit diese in Rechten beeinträchtigt werden. Bei der Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen erübrigt sich aber die Zustimmung aller beeinträchtigter Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG, da diese Vorschrift hier nicht einschlägig ist. Eine bauliche Veränderung liegt dann nicht vor, wenn die Maßnahme als ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung zu qualifizieren ist. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung gilt die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Gebäudezustands, ebenso gelten Maßnahmen, die erforderlich werden, um die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben zu erfüllen.

Beispiel So galten bislang als Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung:  der nach der Aufzugsverordnung notwendige Einbau von Sicherheitstüren oder  die nach der Heizungsanlagenverordnung notwendige Anbringung von automatischen Außenreglern für die Heizungssteuerung oder  die Installation von Thermostatventilen an den Heizkörpern wie auch  die Wärmedämmung von Wärmeerzeugern und Rohrleitungen. Vorzunehmende Nachrüstungsverpflichtungen gemäß der EnEV bedürfen somit nicht der Zustimmung aller Eigentümer, für die Beschlussfassung ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend.

Hinweis Sollte ein Mehrheitsbeschluss über die Durchführung notwendiger Nachrüstungsverpflichtungen nicht zustande kommen, hat hier sogar jeder Wohnungseigentümer einen eigenen individuellen Anspruch auf die Durchführung notwendiger Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, der von jedem Eigentümer auch gerichtlich durchgesetzt werden kann (siehe hierzu weitere Hinweise in Abschnitt 9.4). Werden allerdings im Zusammenhang mit der Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen darüber hinausgehende, nicht unbedingt notwendige Maßnahmen mit beschlossen, unterliegen diese dann der Zustimmungspflicht aller Eigentümer im Rahmen des § 22 Abs. 1 WEG, sofern nicht eine Modernisierung unter den Voraussetzungen des neu gefassten § 22 Abs. 2 WEG vorliegt (siehe hierzu Ausführungen in Abschnitt 9.4).

Das Ausstellen von Energieausweisen (§ 16 EnEV)

4

65

Das Ausstellen von Energieausweisen (§ 16 EnEV) Das Herzstück der reformierten EnEV 2007 ist die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen für Gebäude. Während es bislang nur für Neubauten und bei wesentlichen Änderungen von Bestandsgebäuden Pflicht war, einen Energiebedarfsausweis auszustellen, wird nunmehr die Pflicht des Verkäufers bzw. Vermieters begründet, dem Kauf- oder Mietinteressenten einen Energieausweis zugänglich zu machen. Bei Wohnungseigentum trifft diese Pflicht den jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer. Nachfolgend werden die sich hieraus für den Verwalter ergebenden Pflichten dargestellt.

4.1

Wann ist ein Energieausweis auszustellen? Ein Energieausweis muss unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten oder geänderten Gebäudes ausgestellt werden: 

Bei Errichtung eines Gebäudes (Neubau).



Bei Änderung von bestehenden Gebäuden, wenn der Bauherr für das geänderte Gebäude die nach § 9 Abs. 2 EnEV erforderlichen Berechnungen durchführt bzw. wenn bei der baulichen Erweiterung um mehr als die Hälfte des Gebäudevolumens Berechnungen nach § 3 Abs. 2 oder § 4 Abs. 3 EnEV für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. Hier greift die Ausweispflicht nur ein, wenn der Bauherr freiwillig das gesamte Gebäude einschließlich des Erweiterungsbaus berechnet, was dem bisherigen § 13 Abs. 2 der EnEV 2004 entspricht.



Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit.



Für Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden.

Achtung Energieausweise für Wohngebäude der Baujahre bis 1965 sind in den Fällen des § 16 Abs. 2 EnEV (alle Verkaufs-, Vermietungs- und Verpachtungsfälle) ab dem 1.7.2008 zugänglich zu machen (§ 29 EnEV); für später errichtete Wohngebäude erst ab dem 1.1.2009.

4.1.1

Hinweise zum Verkauf oder zur Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum Die Verwendung von Energieausweisen wird in der Praxis am häufigsten und bedeutsamsten künftig beim Verkauf von Wohnungs- oder Teileigentum bzw. bei der Vermietung oder Verpachtung von Wohnungs- oder Teileigentum sein. Der Verkäufer hat dem potenziellen Käufer bzw. der Vermieter dem Mietinteressenten einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens nachdem der Interessent dies verlangt hat (§ 16 Abs. 2 EnEV).

Hinweis Das bedeutet, dass der Verkäufer/Vermieter nicht verpflichtet ist, den Energieausweis von sich aus aktiv ins Verkaufs- oder Vermietungsgespräch einzubringen. Auf Verlangen des poten-

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ziellen Vertragspartners hat dies dann aber unverzüglich zu geschehen. Der Interessent kann jedoch weder die Aushändigung des Ausweises noch eine Kopie hiervon verlangen. Er muss sich lediglich Kenntnis vom Inhalt des Ausweises verschaffen können. Mit dem Begriff „potenzieller Käufer“ (der ursprüngliche vom Bundeskabinett verabschiedete Entwurf enthielt die Formulierung „Kaufinteressent“) sind nur Personen gemeint, die ernsthaft den Erwerb oder die Anmietung eines Objekts ins Auge fassen und sich beispielsweise nach konkreter Absprache zu einem Besichtigungstermin einfinden. Eine Person, die nur behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, soll keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis haben. Es gibt ausdrücklich keine „Jedermann-Berechtigung“ zur Einsichtnahme in Energieausweise. Freilich wird es hier in der Praxis erhebliche Abgrenzungsprobleme geben, und es wird kaum zu vermeiden sein, dass Personen Einsicht in Energieausweise erhalten, die keine ernsthafte Kauf- oder Mietabsicht gehabt haben.

Praxistipp Die Einsichtnahme in den Energieausweis kann z. B. durch Aushang im Treppenhaus des Gebäudes während der Besichtigung oder durch Bereithalten des Energieausweises im Büro des Verkäufers erfolgen. Vorgeschrieben ist ein Aushang nur bei Gebäuden mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen (z. B. Rathäuser, Schulen, Krankenhäuser etc.) mit regelmäßigem Publikumsverkehr öffentliche Dienstleistungen erbringen (§ 16 Abs. 3 EnEV). Ein Anspruch auf Aushändigung einer Kopie des Energieausweises an den potenziellen Käufer oder Mieter besteht nicht. Im Entwurf der Bundesregierung war ursprünglich ein solcher Anspruch vorgesehen, ist dann aber auf Vorschlag des Bundesrates wieder fallen gelassen worden.

Praxistipp Tatsächlich bedarf es der Aushändigung einer Kopie jedenfalls dann nicht, wenn es nicht zu einem Vertragsabschluss kommt. Wird aber ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen, sollte auf freiwilliger Basis auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden.

Hinweis Stets ist ein Energieausweis für das ganze Gebäude, also nicht für eine einzelne Wohnung oder eine sonstige Nutzungseinheit zu erstellen. Bei Mehrhausanlagen bedeutet dies, dass für jedes Gebäude ein eigener Energieausweis zu erstellen ist. Ein Energieausweis ist dann nicht erforderlich und muss einem Interessenten nicht vorgelegt werden, wenn lediglich gar nicht beheizte oder gekühlte Gebäude bzw. Räume verkauft oder vermietet werden.

Beispiel So ist ein Energieausweis entbehrlich, wenn lediglich ein Tiefgaragenplatz, ein Lagerraum oder ein Kellerraum ohne Heizung verkauft oder vermietet werden soll.

Das Ausstellen von Energieausweisen (§ 16 EnEV)

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2

Kleine Gebäude unter 50 m Nutzfläche und nach Landesrecht geschützte Baudenkmäler sind von der Verpflichtung nach Energieausweisen ebenfalls nicht betroffen.

4.1.2

Wer muss den Energieausweis vorlegen? Im Bereich von Wohnungseigentum wird regelmäßig kein eigenständiges Gebäude zum Verkauf oder zur Vermietung anstehen, vielmehr nur eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Hierbei trifft die Pflicht zur Zugänglichmachung des Energieausweises den verkaufswilligen Wohnungs- oder Teileigentümer, der im Innenverhältnis wiederum einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises hat.

4.1.3

Wer trägt die Kosten des Energieausweises? Die Kosten des Energieausweises sind stets von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Der Umlageschlüssel ergibt sich grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen, sofern die Teilungserklärung hier nicht im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung vorsieht. Die Finanzierung des Energieausweises richtet sich nach den zu erwartenden Kosten. Preiswert, dafür aber oft wenig aussagekräftig, werden die Energieausweise auf der Grundlage des Energieverbrauchs sein. Diese werden von den großen Dienstleistern der Immobilienbranche, die auch die Heizkostenabrechnungen erstellen, bereits zu einem Preis von unter 50 EUR angeboten. Hier bedarf es keiner besonderen Finanzierungsmaßnahme. Die Kosten für einen Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs werden demgegenüber deutlich höher sein. Bisherige Feldversuche haben ergeben, dass mit Kosten zwischen 150 EUR und 300 EUR bei einer vereinfachten Gebäudeaufnahme und mit Kosten von 500 EUR und teilweise auch deutlich darüber bei einer detaillierten Gebäudeaufnahme zu rechnen ist.

Praxistipp Zumindest bei kleinen Eigentümergemeinschaften kann es hierbei schon notwendig werden, eine Sonderumlage zu erheben. Diese sollte dann auch zusammen mit dem Auftrag zur Ausstellung eines Energieausweises beschlossen werden. Die Finanzierung sollte nicht aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Diese ist zweckgebunden für Maßnahmen einer Instandhaltung oder Instandsetzung. Die Ausstellung eines Energieausweises ist aber keine Maßnahme der Instandhaltung, sie kann allenfalls durch die im Energieausweis enthaltenen Modernisierungsempfehlungen zu Instandhaltungsmaßnahmen führen.

Praxistipp Der Verwalter sollte somit eine Finanzierung aus der Rücklage nicht in Betracht ziehen.

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4.2

Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts

Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs? Grundsätzlich sieht die EnEV Wahlfreiheit zwischen dem so genannten Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis vor. Es ist aber zu beachten, dass ein Bedarfsausweis dann erforderlich ist, wenn eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden soll. Ferner kann ein Verbrauchsausweis nicht ausgestellt werden, wenn es technische Einschränkungen gibt und beispielsweise Verbrauchsdaten für ein Gebäude für die letzten drei Abrechnungsjahre nicht vorliegen.

Hinweis Für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist, besteht ab 1.10.2008 keine Wahlmöglichkeit mehr. Der Energieausweis ist auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen, es sei denn, das Wohngebäude  hielt schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 ein oder  ist durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Anforderungsniveau gebracht worden. Es kann sowohl der Energiebedarf als auch der Energieverbrauch im Energieausweis angegeben werden (§ 17 Abs. 1 S. 2 EnEV). Nicht ausdrücklich geregelt ist allerdings die Möglichkeit, sowohl einen Energieausweis auf der Grundlage des Energieverbrauchs als auch auf der Grundlage des Energiebedarfs ausstellen zu lassen. Sofern diese Möglichkeit besteht, kann es dazu führen, dass für dasselbe Gebäude zwei Energieausweise mit erheblich abweichenden Ergebnissen hinsichtlich der Energieeffizienz vorliegen. Es stellt sich dann die Frage, ob bei Verkauf oder Vermietung hieraus die Verpflichtung erwachsen kann, auch beide Ausweise vorzulegen. Meines Erachtens ist dies zu verneinen, da der Eigentümer nur zur Vorlage eines gesetzeskonform erstellten Energieausweises verpflichtet ist. Das „Verschweigen“ abweichender Ergebnisse eines aufgrund eines anderen Verfahrens erstellten Energieausweises stellt kein Verstoß gegen eine Rechtspflicht dar.

Hinweis Ein arglistiges Verhalten ist nur in Ausnahmefällen denkbar, nämlich dann, wenn z. B. der vorgelegte Energieausweis auf unzutreffenden Angaben beruht und dies nicht offenbart wird.

4.2.1

Ausweis auf der Grundlage des Energieverbrauchs Für den verbrauchsorientierten Ausweis definiert der Gesetzgeber in § 19 Abs. 1 EnEV einen Energieverbrauchskennwert. Um den Energieverbrauch zu ermitteln, sind die Verbrauchsdaten aus den Abrechnungen der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude oder andere geeignete Verbrauchsdaten, insbesondere die Abrechnungen von Energielieferanten zu verwenden. Hierzu sind mindestens die drei vorhergehenden Kalenderjahre oder mindestens die drei vorhergehenden Abrechnungsjahre zu Grunde zu legen. Bei der Ermittlung sind längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen. Ferner sieht das Gesetz auch vor, dass für die Witterungsbereinigung des Energieverbrauchs ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren anzuwenden ist. Hierbei ist darauf zu verweisen, dass bislang nicht klar ist, welches „den anerkannten Regeln der Technik

Das Ausstellen von Energieausweisen (§ 16 EnEV)

69

entsprechendes Verfahren“ zur Anwendung kommen soll. Leerstände können nur dann angemessen berücksichtigt werden, wenn diese auch bekannt sind. Bereits hieraus ergibt sich, dass Ausweise auf der Grundlage des Energieverbrauchs sehr kritisch hinsichtlich ihres Aussagegehalts zu sehen sind.

Praxistipp Bei größeren Bestandsimmobilien, insbesondere älteren Einfamilienhäusern, dürfte der Verbrauchsausweis vorzuziehen sein. Den Wärmemessdiensten liegen die Daten für den Verbrauchsausweis vor, und er kann deshalb schnell und kostengünstig erstellt werden. Dies ist jedenfalls dann zu empfehlen, wenn keine energetische Fachplanung gewünscht wird oder Modernisierungsmaßnahmen bereits vor nicht allzu langer Zeit durchgeführt wurden. Hier bietet der verbrauchsorientierte Energieausweis die Möglichkeit, mit geringstem finanziellen Aufwand die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Die Auswertungen des Energieverbrauchs haben im Übrigen noch den Nebeneffekt, dass auffällig hohe oder niedrige Energieverbräuche bemerkt und im Einzelfall die Ursachen hoher Einzelverbräuche ermittelt sowie das Energieeinsparpotenzial optimiert werden können.

Achtung Der Verwalter sollte die Eigentümer darüber aufklären, dass ein Energieausweis, der allein auf der Grundlage des Energieverbrauchs ermittelt wurde, oftmals wenig Aussagekraft über die tatsächliche energetische Qualität des Gebäudes haben wird. Häufig dürfte ein solcher Ausweis keinerlei taugliche Grundlage für die gemäß § 20 EnEV vorgesehenen Modernisierungsempfehlungen sein.

4.2.2

Ausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs Der so genannte Bedarfsausweis ist zwingend vorgeschrieben bei Neubauten sowie bei Modernisierung, An- oder Ausbauten, in deren Verlauf eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt. Für Neubauten kann es schon deshalb keine Wahlmöglichkeit geben, da hier noch keine Verbrauchsdaten für die Vergangenheit vorliegen können.

Hinweis Bei anstehenden größeren Modernisierungsmaßnahmen mit energetischer Fachplanung ist der bedarfsorientierte Energieausweis deswegen vorzuziehen, da hier ohnehin eine so genannte Wärmebedarfsberechnung durchgeführt werden muss und es im Übrigen weder sinnvoll sein noch im Interesse der Eigentümer liegen dürfte, Verbrauchsdaten aus einem Zeitraum heranzuziehen, vor dem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Während bei Neubauten die Planungsdaten für die Erstellung des Energieausweises genutzt werden, sind bei bestehenden Objekten die notwendigen Gebäudedaten (z. B. die genauen Maße, die energetische Qualität der Außenbauteile und der Heizungsanlage) zu erheben.

Praxistipp Es ist dabei möglich, dass der Eigentümer die notwendigen Daten selbst erhebt. Ein entsprechender Erhebungsbogen ist im Bundesanzeiger veröffentlicht.

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts Hier liegt aber auch eine Schwachstelle des Energiebedarfsausweises. So wird das Zugrundelegen von planerischen Daten, die kaum jemals darauf überprüft werden können, ob die tatsächliche Bauausführung diesen Daten entspricht, zu einem theoretischen Wert führen, der mit standardisierten Randbedingungen ermittelt wird und keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch des konkreten Objekts zulässt.

Hinweis Für die Übergangszeit zwischen dem Kabinettsbeschluss der neuen EnEV vom 25.4.2007 und dem 1.10.2008 besteht für alle Gebäude Wahlfreiheit zwischen dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Die vor Inkrafttreten der neuen EnEV am 1.10.2007 ausgestellten Energieausweise, die von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung von Dritten nach einheitlichen Regeln oder in Anwendung in der von der Bundesregierung am 25.4.2007 beschlossenen Entwurf der EnEV ausgestellt worden sind, bleiben 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Dies wurde in § 29 Abs. 3 EnEV klargestellt.

4.3

Information und Beschlussempfehlung durch den Verwalter Der Verwalter hat hinsichtlich seines Immobilienbestands zu differenzieren, welche Wohngebäude bis 1965 fertig gestellt worden waren, da für diese Objekte Energieausweise bereits ab dem 1.7.2008 zugänglich gemacht werden müssen.

Achtung Er hat die Pflicht, die Eigentümer über die gesetzliche Regelung zu informieren und darauf hinzuweisen, dass die Erstellung eines Energiepasses nicht in das Belieben der Eigentümer gestellt ist, es sich vielmehr um eine gesetzliche Verpflichtung handelt, die zu erfüllen ist. Der Verwalter sollte über die Erstellung und die Art des zu erstellenden Energieausweises einen Beschluss fassen lassen und in diesem Zusammenhang die Eigentümer dahingehend beraten, dass es die Möglichkeit gibt, zunächst mit dem geringsten Aufwand die gesetzlichen Erfordernisse zu erfüllen, und dass sich bei Bestandsimmobilien deshalb regelmäßig die Erstellung eines Verbrauchsenergieausweises empfiehlt. Bei Objekten, die bereits in die Jahre gekommen sind und bei denen Modernisierungsmaßnahmen anstehen, sollte die Empfehlung des Verwalters dahingehen, einen Fachplaner einzusetzen und auf der Grundlage einer energetischen Beratung eine umfassende Sanierungsempfehlung erarbeiten zu lassen.

Praxistipp Der Verwalter sollte die einzelnen Eigentümer in der Beratung darauf hinweisen, dass Instandhaltungsrücklagen frühzeitig aufgestockt werden müssen, da im Zusammenhang mit der Erfüllung energetischer Mindeststandards bzw. zur Erzielung besserer Werte in einem Energieausweis kurzfristige Nachschusspflichten (Sonderumlagen) zur Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen drohen. Es ist zwar kaum denkbar, dass sich hier eine Mehrheit von Wohnungseigentümern trotz der bestehenden gesetzlichen Verpflichtung gegen die Ausstellung eines Energieausweises ent-

Änderungen bei bestehenden Gebäuden (§ 9 EnEV)

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scheidet. Sollte eine solche Situation dennoch eintreten, ist der Verwalter verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, die bestehenden Verpflichtungen der EnEV nicht zu erfüllen, und dass jeder einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Bereitstellung eines Energieausweises hat. Dies kann von der Eigentümergemeinschaft nicht verhindert werden. Eine andere Frage ist es, inwieweit einzelne Eigentümer einen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft auf die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen haben, um beispielsweise bessere energetische Werte in einem Energieausweis zu dokumentieren und damit im Fall eines beabsichtigten Verkaufs oder einer Vermietung einen besseren Preis erzielen zu können. Zu dieser Problematik siehe die Ausführungen in Abschnitt 9.

4.3.1

Energetische Sanierungen vorziehen? Sofern bis zur Einführung eines Energieausweises noch Zeit verbleibt, kann der Verwalter anregen, dass es sinnvoll sein kann, bereits im Vorfeld der Ausstellung des Energieausweises energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Möglicherweise wird es bei Bauunternehmen und Handwerksbetrieben zu einem Auftragsstau kommen, wenn der Energieausweis Pflicht geworden ist. So reduzieren vorgezogene Sanierungsmaßnahmen zum einen die Kosten, zum anderen liefern bereits optimierte Werte für den danach auszustellenden Energieausweis. Dies ist für die Wertentwicklung der Immobilie in den Bereichen Verkauf und Vermietung von großer und angesichts steigender Energiepreise auch von zunehmender Bedeutung bei den Kauf- und Mietinteressenten.

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Änderungen bei bestehenden Gebäuden (§ 9 EnEV) Die Neuregelung entspricht im Wesentlichen der früher in § 8 EnEV 2004 enthaltenen Regelung. Die technischen Vorgaben hinsichtlich der Anforderungen bzw. Änderungen von Außenbauteilen bestehender Gebäude werden in Kapitel C/1 dargestellt. Es handelt sich um Eingriffe in den Gebäudebestand, wie beispielsweise Erneuerung von Außenwänden, Austausch von Fenstern oder Außentüren oder Veränderungen in der Dachhaut. Damit soll sichergestellt werden, dass bei größeren Renovierungen die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes verbessert wird und Mindestanforderungen eingehalten werden. Es gibt grundsätzlich keine Pflicht zur energetischen Anpassung bestehender Gebäude ohne gleichzeitig vorgesehene bauliche Änderungen. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht bringt die Verpflichtung, die Anforderungen nach § 9 EnEV bei Eingriffen in den Gebäudebestand einzuhalten, keine Besonderheiten mit sich. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Normen stellt keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, somit gelten auch nicht die hierin enthaltenen Zustimmungserfordernisse. Änderungen von Gebäuden, die die in der EnEV vorgesehenen Mindestwerte einhalten, stellen Instandhaltungs- oder Instandsetzungs- bzw. auch reine Modernisierungsmaßnahmen dar, die stets einer vorherigen Beschlussfassung oder Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedürfen. Den Verwalter trifft lediglich die Pflicht, die Eigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen darauf hinzuweisen, dass dadurch weitere Kosten entstehen können, um die in § 9 EnEV festgelegten Mindestanforderungen einzuhalten. Der Verwalter trägt keine Verantwortung dafür, falls bei der Ausführung der Sanierungsmaßnahmen die Vorgaben nach § 9 EnEV nicht eingehalten werden. Hier haften aus den

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts Grundsätzen des Werkvertragsrechts die von der Eigentümergemeinschaft bzw. vom Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft beauftragten Fachleute, etwa Architekten, Fachplaner oder die bauausführenden Firmen. Diese sind nicht als Erfüllungsgehilfen des Verwalters anzusehen.

Achtung Eine Haftung des Verwalters kann allenfalls bei nicht sorgfältiger Auswahl von Handwerkern/Fachleuten oder nicht rechtzeitiger Beauftragung in Betracht kommen.

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Energetische Inspektion von Klimaanlagen (§ 12 EnEV) Neu ist die Regelung des § 12 EnEV, die eine regelmäßig wiederkehrende energetische Inspektion von Klimaanlagen einführt. Die Inspektion muss eine Prüfung des Wirkungsgrades der Anlage und der Anlagendimension im Verhältnis zum Kühlbedarf des Gebäudes umfassen, und die Nutzer sollen hierbei geeignete Ratschläge für mögliche kostengünstige Verbesserungen oder für den Austausch der Klimaanlage und für Alternativlösungen erhalten. Die Inspektionspflicht trifft den Betreiber der in Gebäuden eingebauten Klimaanlagen. Dies kann sowohl der einzelne Eigentümer (falls sich die Klimaanlage nur im Bereich des Sondereigentums befindet) wie auch die Eigentümergemeinschaft sein. Werden im Gemeinschaftseigentum Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwei Kilowatt betrieben, wird die Inspektionsverpflichtung, ähnlich wie beispielsweise bei Wartungsverträgen für die Heizung oder eine Aufzugsanlage, dem Verwalter übertragen sein.

Praxistipp Der Verwalter sollte die Eigentümer über die Inspektionspflicht informieren und einen Beschluss über die Durchführung einer Inspektion herbeiführen. Er sollte hierbei auch die Eigentümer über besondere Konditionen beim Abschluss von Wartungsverträgen mit langer Laufzeit informieren und prüfen lassen, inwieweit bei schon eventuell bestehenden Wartungsverträgen die Berechtigung des bisherigen Vertragspartners für die Durchführung von Inspektionen besteht. Die Inspektion ist wiederkehrend alle zehn Jahre durchzuführen, erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder der Erneuerung wesentlicher Bauteile einer Klimaanlage. Ist die Klimaanlage bereits mehr als vier und bis zu zwölf Jahre alt, besteht die Inspektionspflicht innerhalb von sechs Jahren ab dem 1.10.2007, bei über zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von vier Jahren ab dem 1.10.2007 und bei über 20 Jahre alten Anlagen innerhalb von zwei Jahren nach dem 1.10.2007 (§ 12 Abs. 3 EnEV). Inspektionen dürfen nur von fachkundigen Personen durchgeführt werden, wie beispielsweise aus den Fachbereichen Maschinenbau und Elektrotechnik oder von Bauingenieuren für Haustechnik. Die Anforderungen im Einzelnen ergeben sich aus § 12 Abs. 5 EnEV.

Ordnungswidrigkeiten und Verantwortlichkeit des Verwalters

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Ordnungswidrigkeiten und Verantwortlichkeit des Verwalters In § 27 EnEV sind bestimmte Pflichtverstöße als Ordnungswidrigkeiten genannt und mit einem Bußgeld bewehrt worden. Dies wurde als notwendig erachtet, um eine effiziente Umsetzung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung sicherzustellen. Die Bußgeldtatbestände sind im Zusammenhang mit § 26 EnEV zu sehen. Hier wird als Verantwortlicher für die Einhaltung der Vorschriften dieser Verordnung der Bauherr bezeichnet, soweit nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher benannt wird.

Hinweis Der Verwalter ist nicht Adressat dieser Regelung und kann sich somit nicht in seiner Eigenschaft als Verwalter strafbar machen. Täter einer Ordnungswidrigkeit kann der Eigentümer/Wohnungseigentümer sein, so beispielsweise bei nicht rechtzeitiger Durchführung der vorgeschriebenen Inspektion einer Klimaanlage oder bei Nichterfüllung einer Nachrüstungsverpflichtung in Bezug auf Heizkessel, die Zentralheizung oder bei Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen. Ferner kann der einzelne Eigentümer ordnungswidrig handeln, wenn er einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht.

Hinweis Diese Ordnungswidrigkeiten können mit einem Bußgeld bis zu 15.000 EUR geahndet werden. Eine Kontrolle durch Verwaltungsbehörden ist nicht vorgesehen. Es kommt deshalb als Anzeigeerstatter wohl nur ein potenzieller Käufer oder potenzieller Mieter in Betracht.

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Die zivilrechtliche Haftung des Verwalters bei gesetzwidrigem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft Gerade in wirtschaftlich schlechteren Zeiten besteht die Tendenz in Wohnungseigentümergemeinschaften, notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zeitlich immer weiter in die Zukunft zu verschieben, zu blockieren oder zu verschleppen. Was ist für den Verwalter zu tun, wenn die Bestandsaufnahme zwar einen dringenden Handlungsbedarf für Nachrüstungsverpflichtungen gemäß der Energieeinsparverordnung ergeben hat, die Eigentümergemeinschaft aber mehrheitlich die Durchführung von Nachrüstungsmaßnahmen oder gar die Erstellung eines Energieausweises ablehnt? Es ist daran zu erinnern, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht nur dem Verwalter, sondern auch den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG). Ein Beschluss, mit dem die Einhaltung notwendiger gesetzlicher Vorgaben verweigert wird, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG. Trotzdem ist der Verwalter an eine solche Beschlussfassung gebunden.

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts

Achtung Er ist ausdrücklich nicht berechtigt, gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft Sanierungsaufträge zu erteilen oder Instandsetzungsmaßnahmen, abgesehen von dringenden Notfallmaßnahmen, gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft durchzuführen. Vom Verwalter kann hierbei nicht mehr verlangt werden, als dass er eine Beschlussempfehlung ausspricht und die Eigentümer vollständig über die Sachlage informiert. Es dürfte aber keine Verpflichtung des Verwalters bestehen, einen ablehnenden Sanierungsbeschluss anzufechten, obwohl ihm grundsätzlich ein Anfechtungsrecht hinsichtlich von Beschlüssen zusteht, die er für nicht rechtmäßig hält, weil sie unter Verstoß gegen eine gesetzliche Vorschrift oder die Gemeinschaftsordnung gefasst werden (vgl. Weitnauer, 9. Auflage, Rdz. 29 zu § 43 WEG).

Hinweis Eine Beschlussanfechtung ist in diesen Fällen dem Verwalter nicht zu empfehlen.

Allerdings ist es so, dass jeder Wohnungseigentümer einen eigenen individuellen Anspruch auf eine Verwaltung hat, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Die Durchführung notwendiger Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wie die vorgeschriebenen Nachrüstungsverpflichtungen gemäß § 10 EnEV entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Somit kann jeder Eigentümer die verweigernden Miteigentümer auf Zustimmung in einem gerichtlichen Verfahren gemäß § 43 Nr. 1 WEG in Anspruch nehmen. Der klagende Eigentümer müsste den Antrag stellen, dass die Miteigentümer verurteilt werden, den notwendigen Nachrüstungsmaßnahmen oder beispielsweise der Ausstellung eines Energieausweises zuzustimmen. Die Eigentümer, die durch ihre negative Beschlussfassung die Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen blockieren, machen sich den anderen Eigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn es nicht im Ausnahmefall rechtfertigende Gründe für ihr Verhalten gibt. Allein der Umstand, dass die finanzielle Not das Abstimmungsverhalten maßgebend beeinflusst, stellt keine Rechtfertigung für ein unsachgemäßes Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer dar.

Beispiele Als Schadenspositionen bei verzögert ausgeführten Sanierungsmaßnahmen können eingetretene Preissteigerungen, erhöhte Energiekosten oder bei vermietetem Wohnungseigentum auch eventuell geminderte Mieteinnahmen in Betracht kommen. Bei verzögerter Ausstellung eines Energieausweises sind auch Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Vermietung oder wegen eines nicht zustande gekommenen Verkaufs von Wohnungs- oder Teileigentum denkbar.

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Wie Modernisierungsempfehlungen umzusetzen sind Die Energieeinsparverordnung verfolgt durchweg das Ziel, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Der Gesetzgeber hat deswegen vorgesehen, dass der Aussteller eines Energieausweises den Eigentümern bei Erstellung des Energieausweises auch begleitende Empfeh-

Wie Modernisierungsempfehlungen umzusetzen sind

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lungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen, somit „Modernisierungsempfehlungen“ zu geben hat (§ 20 EnEV).

Hinweis Fraglich ist allerdings, wie diese gesetzliche Anforderung bei der Ausstellung von Energieausweisen auf der Grundlage des Energieverbrauchs erfolgen soll. Hier werden in aller Regel keinerlei Gebäudedaten erhoben oder Ortsbesichtigungen durchgeführt. Entsprechend werden oftmals keine Modernisierungsempfehlungen zu erwarten sein. Die Empfehlungen sollen übliche, im Allgemeinen rentable Maßnahmen zur energetischen Verbesserung des Gebäudes aufzeigen, dienen also zunächst nur der Information und begründen keine Verpflichtung zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Die Modernisierungsempfehlungen sollen Kauf- und Mietinteressenten als ergänzende Information zu den Angaben in den Energieausweisen zugänglich sein. Diese Regelungen werden neben den zu erwartenden weiter steigenden Energiepreisen zwangsläufig dazu führen, dass das Thema „Modernisierung“ noch mehr an Bedeutung in älteren Wohnanlagen gewinnen wird. Dem hat nunmehr auch der Gesetzgeber bei der Reform des Wohnungseigentumsrechts Rechnung getragen und durch eine Neuregelung den Weg freigemacht für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss. Bevor auf diese Neuregelung eingegangen wird, sind zunächst die Begriffe „Instandhaltung/Instandsetzung“, „modernisierende Instandsetzung“ und „Modernisierung“ abzugrenzen.

9.1

Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Der Begriff wird in § 21 Abs. 5 Ziffer 2, § 27 Abs. 1 Ziffer 2 sowie § 27 Abs. 3 Ziffer 3 WEG verwendet. Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung wird allgemein definiert als die Erhaltung des bestehenden bzw. die Herstellung des einmal vorhandenen ordnungsmäßigen Zustands der Immobilie. Bei von Anfang an bestehenden Mängeln fällt hierunter aber auch die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands (BayObLG, NZM 2002, 875). Maßnahmen der Instandsetzung/Instandhaltung setzen stets einen Sanierungs-/Reparaturbedarf voraus und sind die Pflicht aller Wohnungseigentümer.

Hinweis Über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen entscheiden die Eigentümer mit einfacher Mehrheit.

9.2

Modernisierende Instandsetzung Bei der modernisierenden Instandsetzung liegt ebenfalls ein Sanierungsbedarf, vor. Es ist zwar kein konkreter Schadenseintritt erforderlich, mit einem Schaden muss aber nach dem normalen Lauf der Dinge in Kürze zu rechnen sein, falls eine Reparatur ausbleibt. Die modernisierende Instandsetzung geht über die Instandsetzung hinaus, da sie sich nicht darauf beschränkt, den ursprünglichen Zustand saniert wieder herzustellen, sondern technisch bessere und modernere

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts Lösungen, insbesondere Anpassungen an die technische Entwicklung, vorgenommen werden dürfen.

Hinweis Über die modernisierende Instandsetzung wird mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer entschieden, was nunmehr mit der Neufassung des § 22 Abs. 3 WEG klargestellt ist.

9.3

Modernisierungsmaßnahmen Bei einer baulichen Modernisierung besteht noch kein Sanierungsbedarf, und die Maßnahmen zeichnen sich dadurch aus, dass sie zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik erfolgen sollen oder zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder zur Einsparung von Energie und Wasser führen (Definition nach § 559 Abs. 1 BGB). Mit der Energieeinsparverordnung stehen natürlich Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Einsparung von Energie und Wasser im Vordergrund.

Beispiele Infrage kommen Maßnahmen zur Wärmedämmung, die Änderung von zentralen Heizungsund Warmwasseranlagen und/oder die Umstellung der Energieversorgung und die Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen. Zu den wassersparenden Maßnahmen gehören der Einbau von Wasserzählern, von Durchlaufbegrenzern, die Installation von wasserreduzierenden Toilettenspülkästen sowie die Errichtung von Regenwassersammelanlagen.

Hinweis Über Modernisierungsmaßnahmen können die Eigentümer gemäß § 22 Abs. 2 WEG nur mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit entscheiden.

9.4

Modernisierung nach dem neu gefassten § 22 Abs. 2 WEG Über Modernisierungsmaßnahmen und somit auch über Modernisierungsempfehlungen gemäß § 20 Abs. 1 EnEV können die Wohnungseigentümer durch eine Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließen. Erforderlich ist somit eine doppelt qualifizierte Mehrheit, nämlich 

die Mehrheit von 3/4 aller Wohnungseigentümer (und zwar nach Kopfteilen), und



die Mehrheit muss mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.

Hinweis Wichtig ist, dass diese gesetzlich eingeräumte Befugnis nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann (§ 22 Abs. 2 S. 2 WEG). Möglich ist dagegen, diese Befugnis zu erweitern und damit die Anforderungen an einen Mehrheitsbeschluss durch Vereinbarung bzw. Regelung in der Teilungserklärung abzusenken.

Wie Modernisierungsempfehlungen umzusetzen sind

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Modernisierungsmaßnahmen können nicht beschlossen werden, wenn dadurch 

die Eigenart der Wohnanlage geändert und



ein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.

Von der Beschlusskompetenz der Eigentümer ist somit nicht die Umgestaltung der Wohnanlage umfasst, so beispielsweise ein Anbau, eine Aufstockung oder ein Abriss von Gebäudeteilen. Schwieriger einzugrenzen ist der Begriff der „unbilligen Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers“. Die Beurteilung hängt hier stets vom Einzelfall ab. In der Begründung zum Regierungsentwurf zur Änderung des WEG ist festgehalten, dass hohe Kosten nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen sein sollen, nämlich dann, wenn sie das Maß der Aufwendungen übersteigen, die dazu dienen, das gemeinschaftliche Eigentum in einen Zustand zu versetzen, der allgemein üblich ist. Mit allgemein üblichen Maßnahmen muss jeder Wohnungseigentümer rechnen und erforderlichenfalls auch private Rücklagen zu ihrer Finanzierung bilden.

Praxistipp Die neu geschaffene Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen sowie zunehmender Modernisierungsbedarf durch Vorgaben der Energieeinsparverordnung sollten vom Verwalter zum Anlass genommen werden, zu überprüfen, ob die Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe gebildet wird. Erforderlichenfalls sollte hier den Eigentümern eine Empfehlung zu einer angemessenen Erhöhung der Rücklage gegeben werden (siehe hierzu auch die Mustervorlage „Instandhaltungsplan“ in Kapitel F/2.7). Bedeutsam ist auch, dass die Wohnungseigentümer künftig nach § 16 Abs. 4 WEG die Möglichkeit haben, über die Verteilung der Kosten von Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit qualifizierter Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen.

9.5

Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Umsetzung von Modernisierungsempfehlungen? Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zum Kernbereich der Aufgaben und Pflichten der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. So hat jeder Wohnungseigentümer auch Anspruch auf eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung, was auch einen Anspruch auf Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen beinhaltet (§ 21 Abs. 3 WEG). Künftig wird sich zunehmend die Frage stellen, inwieweit einzelne Wohnungseigentümer darüber hinaus auch einen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen haben. Die Frage wird vermehrt dann auftauchen, wenn einzelne Wohnungseigentümer beabsichtigen, ihre Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten. Es liegt auf der Hand, dass mit bestmöglicher energetischer Ausstattung auch ein besserer Kaufpreis bzw. eine höhere Miete erzielt werden kann.

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Auswirkungen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts Sofern es sich um reine Modernisierungsmaßnahmen und nicht um modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen handelt, ist aus dem Gesetz kein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Durchführung von Modernisierungen herauszulesen. Der Gesetzgeber wollte zwar die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer stärken und Modernisierungsarbeiten erleichtern, er hat dies aber an klare Voraussetzungen geknüpft und mit der Regelung einer doppelt qualifizierten Mehrheit auch eine „Bremse“ vorgesehen, die die finanzielle Überforderung einzelner Wohnungseigentümer vermeiden soll.

Hinweis Somit spricht nichts dafür, dass einzelne Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit Modernisierungsmaßnahmen notfalls mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen können (a. A. wohl Horst in NZM 2006, 5). Zunehmend wichtig wird, die reine Modernisierungsmaßnahme von der modernisierenden Instandsetzung abzugrenzen. Diese Abgrenzung hat anhand der Funktionsfähigkeit des bisherigen Zustands und des Kosten-Nutzen-Verhältnisses sowie hinsichtlich der Frage, ob die neue Lösung aktueller Standard ist, zu erfolgen.

Hinweis Stets ist zu untersuchen, ob grundsätzlich ein Sanierungsbedarf besteht oder sich zumindest bereits abzeichnet. Ohne Bezug zu einem konkreten Sanierungsbedarf ist eine Maßnahme weiterhin als reine Modernisierung und nicht als modernisierende Instandsetzung anzusehen.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

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Gewerbliche Mietverhältnisse/Mietverhältnisse über Wohnraum § 16 Abs. 2 EnEV statuiert ausdrücklich die Pflicht des Vermieters, im Fall einer Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Die Verpflichtung, den Energieausweis zugänglich zu machen, gilt für alle Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 EnEV). Sie erstreckt sich damit grundsätzlich auf alle Arten von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen über Gebäude und deren Teile davon. Die Verpflichtung des Vermieters gilt damit ebenso im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen, etwa bei der Vermietung von Büro- oder Geschäftsräumen, wie in Mietverhältnissen über Wohnraum, z. B. bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern sowie einzelnen Wohnungen.

2

Bestandsmietverhältnisse Der Energieausweis ist „bei der Vermietung“ zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 EnEV). Sinnvollerweise kann dies nur bedeuten, dass der Energieausweis vor Vertragsabschluss vorzulegen ist (Beyer, NZM 2007, 1 ff.). Die Verpflichtung des Vermieters gilt damit grundsätzlich nur bei Neuvermietungen und hat auf bestehende Vertragsverhältnisse, die so genannten Bestandsmietverhältnisse, keinen Einfluss.

Hinweis Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen wird der Mieter deshalb grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstellung oder Vorlage eines Energieausweises haben. Der Energieausweis ist aber auf eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren beschränkt (§ 17 Abs. 6 EnEV). Deshalb muss der Vermieter jedenfalls dann, wenn nach Ablauf der Gültigkeitsdauer wiederum eine Neuvermietung ansteht, einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Daraus kann zu folgern sein, dass der Mieter nach Ablauf dieser Frist die Vorlage des aktualisierten Energieausweises verlangen kann (Sternel, NZM 2006, 495 ff.). Ob die Rechtsprechung dem Mieter auch zuvor bei bestehenden Mietverhältnissen einen Anspruch auf Zugänglichmachung des Energieausweises zubilligt, bleibt abzuwarten. Der Wortlaut der Vorschrift, wonach der Energieausweis bei der Vermietung zugänglich zu machen ist, spricht jedenfalls eindeutig dafür, dass damit nur die Eingehung des Vertragsverhältnisses, also die Neuvermietung gemeint ist.

2.1

Information des Mieters Der Energieausweis dient der Information des Mieters über die energetische Qualität des Gebäudes. Relevante Faktoren sind hier insbesondere Heizungsanlage, Dach, Fenster, Türen sowie die Gebäudeaußenhaut. Im Rahmen bestehender Mietverhältnisse ist grundsätzlich kein Handeln des Vermieters veranlasst. Der Vermieter sollte hier allenfalls tätig werden, wenn ein

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts potenzieller Mieter ihn um Vorlage des Energieausweises bittet. Im bestehenden Mietverhältnis muss der Vermieter dieser Bitte aber nicht nachkommen.

Hinweis Will der Vermieter trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung dennoch der Bitte des Mieters entsprechen, etwa weil er ein angenehmes Mietverhältnis nicht trüben will, so sollte unbedingt eine Klarstellung dahingehend erfolgen, dass die Vorlage lediglich informatorischen Charakter hat.

2.2

Freiwilliger Musterbrief im Rahmen bestehender Mietverhältnisse mit Informationen zum Energieausweis

Muster Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Susi Nixe Fels-in-der-Brandung-Str. 2 67890 See

Mietobjekt Fels-in-der-Brandung-Straße 2 Sehr geehrte Frau Nixe, sicherlich haben Sie in jüngster Vergangenheit den Medien entnommen, dass die Energieeinsparverordnung 2007 in Kraft getreten ist. Danach ergibt sich für Gebäudeeigentümer im Fall der Neuvermietung die Verpflichtung, einen Energieausweis zugänglich zu machen. In Erfüllung dieser Verpflichtung habe ich zwischenzeitlich für mein Gebäude einen so genannten verbrauchsorientierten Energieausweis vom Ingenieurbüro Dachstuhl, Häuslebauer Straße 12, 23456 Teich erstellen lassen. Nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung bin ich grundsätzlich nur verpflichtet, den Energieausweis bei Neuvermietungen vorzulegen. Sollten Sie jedoch Interesse daran haben, so möchte ich Ihnen die Möglichkeit einräumen, den Energieausweis in meinen Büroräumen Netzstraße 27, 23456 Teich nach vorheriger Terminvereinbarung einzusehen. Bitte setzen Sie sich dazu ggf. innerhalb der nächsten zwei Wochen mit meinem Büro in Verbindung. Ich möchte hiermit interessierten Mietern die Möglichkeit einräumen, von dem neu erstellten Energieausweis Kenntnis zu nehmen. Gleichzeitig weise ich darauf hin, dass diese von mir freiwillig gewählte Möglichkeit keinerlei Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat. Der Energieausweis wird nicht zum Bestandteil Ihres Mietvertrags, die Gewährung der Einsichtnahme in den Ausweis hat lediglich informatorischen Charakter. Mit freundlichen Grüßen (Unterschrift)

Verpflichtungen des Vermieters bei der Eingehung von Mietverhältnissen

3

Verpflichtungen des Vermieters bei der Eingehung von Mietverhältnissen

3.1

Vorlage gegenüber Mietinteressenten

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Der Energieausweis ist nur potenziellen Mietern vorzulegen. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis. Nur echte Mietinteressenten haben das Recht zur Einsichtnahme. Es handelt sich nicht um ein Recht, das jedermann zustehen würde. Als potenzielle Mieter können z. B. solche Personen angesehen werden, die sich auf Veranlassung des Vermieters zur Besichtigung des Objekts einfinden.

Hinweis Personen, die lediglich behaupten, an dem Mietobjekt interessiert zu sein, oder die aus anderen Gründen als Mietinteressenten nicht oder nicht mehr in Betracht kommen, haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis.

Beispiel Nach Abgabe einer Selbstauskunft durch den Mieter stellt sich heraus, dass er finanziell nicht in der Lage ist, das Mietobjekt anzumieten. Er kommt deshalb als Mietinteressent nicht mehr in Betracht und hat daher auch keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis. Auf Betreiben des Bundesrats wurde der Begriff des Mietinteressenten beschränkt auf so genannte potenzielle Interessenten. Denn es wurde befürchtet, dass mit der Verwendung des Wortes „Interessent“ jedem, der vorgibt, ein Interesse am Kauf oder der Vermietung zu haben, der Energieausweis nicht nur zugänglich zu machen, sondern diesem sogar auf Verlangen eine Fotokopie auszuhändigen sei. Dies sei aber nicht erforderlich. Eine Zugänglichmachung des Ausweises solle lediglich bei Personen notwendig sein, die auch als Mieter ernsthaft in Betracht kommen. Anderenfalls würde die Gefahr gesehen, dass bei einer weiten Auslegung des Begriffs „Mietinteressent“ schikanöse Anzeigen durch angebliche Mietinteressenten erfolgen und die Behörden mit Ordnungswidrigkeitenverfahren überzogen werden könnten (§ 27 EnEV). Deshalb hat der Bundesrat im Verordnungsverfahren den Kreis der Personen, welchen der Energieausweis zugänglich zu machen ist, auf potenzielle Mieter beschränkt.

3.2

Zugänglich machen Die Mitgliedstaaten der EU stellen nach Artikel 7 der Richtlinie 2002/91/EG vom 16.12.2002 sicher, dass bei der Vermietung von Gebäuden dem potenziellen Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt wird. Dem entspricht § 16 Abs. 2 S. 2 EnEV. Danach ist der Energieausweis bei der Vermietung, d. h. bei Neubegründung eines Mietverhältnisses zugänglich zu machen.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts „Zugänglich machen“ bedeutet, dem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme in den Energieausweis zu verschaffen. Dies kann durch schlichte Vorlage des Ausweises, beispielsweise aber auch durch Aushang des Energieausweises im Gebäude erfolgen. Weiterhin ist an die Übermittlung des eingescannten Energieausweises per E-Mail zu denken. Eine Übersendung per Telefax ist möglich. Zwar sehen die Muster zur Verordnung vor, dass der Energieausweis in Farbe ausgestellt wird. Dies gilt vor allem für Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert auf Seiten 2 und 3 des Energieausweises.

Hinweis Allerdings ist auch eine Darstellung in schwarzweiß zulässig. Deshalb kann der Energieausweis ggf. auch per Telefax zugänglich gemacht werden. Die Einsichtnahme durch den Mieter soll nach der Begründung der Bundesregierung noch während der Entscheidungsfindung möglich sein. In aller Regel wird dies der Zeitpunkt der Besichtigung des Mietobjekts sein. Die Entscheidungsfindung kann sich aber auch über einen längeren Zeitraum erstrecken, was bei gewerblichen Mietobjekten nicht selten der Fall ist. Dann wird der Energieausweis regelmäßig spätestens bei Unterzeichnung der Verträge durch den Vermieter vorzulegen sein.

Hinweis Die Vorlage hat im Übrigen unverzüglich dann zu erfolgen, wenn der Mietinteressent dies ausdrücklich verlangt.

3.3

Aushändigung einer Fotokopie Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Energieausweis zugänglich zu machen, d. h. die Möglichkeit der Einsichtnahme zu verschaffen. Dies hat nach § 16 Abs. 2 EnEV spätestens unverzüglich, nachdem der Mietinteressent dies verlangt hat, zu erfolgen. Das Zugänglichmachen geschieht etwa durch Vorlage oder Aushang des Ausweises.

Hinweis Ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises besteht daher nicht. Der BGH hat erst in neuerer Rechtsprechung (Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419) zu den Betriebskostenabrechnungen entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran haben kann, den Mieter auf die Einsichtnahme in Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutern zu können. Daraus leitet der BGH ab, dass grundsätzlich kein Recht des Mieters auf Übersendung von Belegkopien besteht. Durch die Belegeinsicht sowie die direkte Möglichkeit der Erläuterung kann einem Fehlverständnis der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden. Das Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er

Verpflichtungen des Vermieters bei der Eingehung von Mietverhältnissen

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dem Mieter stets – auch gegen Kostenerstattung – auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte (BGH, a. a. O.). Im ursprünglichen Entwurf der EnEV war nicht vorgesehen, dass der Vermieter dem Mieter eine Kopie des Energieausweises auszuhändigen hat. Auf Betreiben der Interessenverbände, insbesondere der Vertretungen von Mietern wurde dann in § 16 Abs. 2 S. 3 EnEV aufgenommen, dass der Verpflichtete, hier also der Vermieter, dem Mietinteressenten auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises zu überlassen hat. Der Bundesrat wandte sich in seiner Stellungnahme zum Verordnungsentwurf hiergegen. Danach ist die Verpflichtung, eine Kopie auszuhändigen, nicht erforderlich und unverhältnismäßig. Ob der Vermieter eine Kopie eines Energieausweises einem potenziellen Mieter aushändigt, solle der Privatautonomie überlassen werden. Jedenfalls dann, wenn es nicht zu einem Vertragsabschluss kommt, ist die Aushändigung einer Fotokopie nicht erforderlich (Stellungnahme des Bundesrats zum Entwurf der Bundesregierung, Empfehlungen 282/1/07). Nach Auffassung des Verordnungsgebers hingegen soll eine Verpflichtung des Vermieters auch dem Umstand Rechnung tragen, dass der Mietinteressent die für die Anmietung wichtigen Unterlagen zur Beurteilung und Entscheidungsfindung mitnehmen kann. Deshalb könne der Zweck des Energieausweises nur erfüllt werden, wenn dem Mietinteressenten auch die Möglichkeit gegeben wird, eine Kopie des ihm vorgelegten und sonst zugänglich gemachten Energieausweises mitzunehmen (Seite 44 der Begründung der Bundesregierung zur EnEV). Der Bundesrat setzte sich letztlich mit seinen Forderungen, nämlich dass dem Miet- oder Kaufinteressenten keine Kopie auszuhändigen ist, durch. Im ursprünglichen Entwurf der Bundesregierung war noch in § 16 Abs. 2 S. 3 EnEV vorgesehen, dass der Vermieter dem Mietinteressenten auf Verlangen eine Kopie des Energieausweises zu überlassen hat. Auf Betreiben des Bundesrats wurde diese Regelung gestrichen.

Praxistipp Als Vermieter sollten Sie dem Mieter eine Fotokopie des Energieausweises – unaufgefordert – nicht aushändigen. Der BGH hat im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen wiederholt entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Aushändigung von Belegkopien hat. Die Aushändigung von Fotokopien an den Mieter birgt die Gefahr, dass regelmäßig weitere Nachfragen kommen. Der Energieausweis hat nach § 20 Abs. 1 EnEV auch so genannte Modernisierungsempfehlungen zu enthalten. Diese können mieterseits falsch verstanden werden, nämlich, dass ein Anspruch auf Ausführung dieser Empfehlungen besteht. Deshalb sollten Sie als Vermieter keine Fotokopie des Energieausweises aushändigen.

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3.4

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

Musterbrief – Eingehung eines Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis

Muster Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich Susi Nixe Flossenstraße 1 67890 See

Mietobjekt Fels-in-der-Brandung-Straße 2 Sehr geehrte Frau Nixe, ich danke für Ihr Interesse an der Anmietung meiner Wohnung in der Fels-in-der-BrandungStraße. Dazu darf ich Ihnen noch einmal folgende Eckdaten übermitteln: −

4-Zimmer-Wohnung, Küche, Bad, Gäste-WC, 3. OG, Anwesen verfügt über Lift

−

Ausstattung: Einbauküche, in allen Räumen Parkettboden, Videogegensprechanlage

Die monatliche Miete beträgt netto Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser insgesamt

1.100 EUR + +

200 EUR 250 EUR 1.550 EUR

Zur Durchführung eines Besichtigungstermins stehe ich gerne zur Verfügung. Bitte setzen Sie sich unter der Telefonnummer 0987/654321 mit mir in Verbindung. Anbei übersende ich Ihnen auch eine Selbstauskunft mit der Bitte, diese vollständig auszufüllen und zum Übergabetermin mitzubringen. Für das Gebäude wurde am __________ ein Energieausweis gemäß § 16 Abs. 2 EnEV erstellt. Sollten Sie als Mietinteressent in Betracht kommen, so können Sie anlässlich des Besichtigungstermins – sofern gewünscht – den Energieausweis in meinem Büro einsehen. Für Rückfragen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift)

Verpflichtungen des Vermieters bei der Eingehung von Mietverhältnissen

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Praxistipp Der Vermieter sollte weder in einem zu Grunde liegenden Inserat noch in dem abgedruckten Anschreiben oder im Mietvertrag eine qm-Anzahl angeben. Weicht die tatsächliche Fläche von der angegebenen Fläche mehr als 10 % ab, führt dies nach neuerer BGH-Rechtsprechung (Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947) automatisch und ohne den Nachweis weiterer Beeinträchtigungen durch den Mieter zu einer Mietminderung. Deshalb sollten Flächenangaben tunlichst vermieden werden. Erachten Sie dennoch die Angabe für erforderlich, weil etwa Konkurrenzangebote über Flächenangaben verfügen, so sollten Sie diese zuvor anhand bemaßter Bauunterlagen überprüfen und im Inserat mit einer ca.-Angabe versehen.

3.5

Ausnahmen von der Vorlagepflicht des Energieausweises

3.5.1

Fehlender Anwendungsbereich der EnEV Die Verpflichtung des Vermieters, einen Energieausweis zugänglich zu machen, ist nicht anwendbar, wenn das zur Vermietung vorgesehene Gebäude nicht in den Anwendungsbereich der Verordnung gemäß § 1 EnEV fällt. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude nur geringfügig oder gar nicht beheizt oder gekühlt wird.

Beispiel Vermietung eines Tiefgaragenplatzes, eines Lagerraums oder eines Kellers ohne Heizung

Der Energieausweis kann in diesem Fall seinen Zweck, den künftigen Mietinteressenten von den energetischen Verhältnissen des Mietobjekts zu informieren, nicht erfüllen. Deshalb ist ein Energieausweis bei der Vermietung eines Tiefgaragenstellplatzes, Lagerraums oder Kellers ohne Heizung nicht erforderlich.

Hinweis Wird der Tiefgaragenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet, was regelmäßig der Fall ist, so geht die Rechtsprechung von einem so genannten einheitlichen Mietverhältnis aus. Die Mietverhältnisse über Wohnraum sowie Tiefgarage bilden eine rechtliche Einheit. Hier bejaht die Rechtsprechung auch dann ein einheitliches Mietverhältnis, wenn zwei getrennte Vertragsurkunden ausgestellt sind. In diesem Fall hat der Vermieter seiner Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 EnEV zur Zugänglichmachung eines Energieausweises nachzukommen, da das einheitliche Mietverhältnis über Wohnraum betroffen ist. Anderes gilt nur dann, wenn tatsächlich lediglich isoliert ein Tiefgaragenstellplatz vermietet wird.

3.5.2

Keine Vorlagepflicht bei gemischten Verträgen Die Vorlageverpflichtung des Energieausweises gilt ferner nicht für so genannte gemischte Verträge, die neben dem Vermietungselement auch Dienstleistungselemente umfassen.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

Beispiel Beherbergungsverträge – Hotels, Pensionen –, Verträge über die Nutzung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen.

3.5.3

Große Gebäude im Rahmen öffentlicher Dienstleistungen Für Vermieter von Gebäuden mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen untergebracht sind und die im Rahmen von öffentlichen Dienstleistungen von einer großen Anzahl von Menschen aufgesucht werden, hat der Eigentümer den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen (§ 16 Abs. 3 EnEV).

Beispiel Arbeitsagenturen, Schulen, Sozialämter

Eine Ausnahme gilt für die Anbieter von so genannten privaten Dienstleistungen im Rahmen größerer Gebäude. Kaufhäuser, Einzelhandelsgeschäfte, Bankgebäude oder ähnliche Gebäude für private Dienstleistungen sind nicht von der Aushangpflicht erfasst. Ebenfalls nicht erfasst sind Gebäude, die zu Besichtigungszwecken geöffnet werden.

Beispiel Museen, Kulturdenkmäler ebenso Turn- und Sporthallen, die durch Vereine genutzt werden.

3.5.4

Kleine Gebäude Bei so genannten kleinen Gebäuden muss ein Energieausweis ebenfalls nicht vorgelegt werden (§ 16 Abs. 4 EnEV). Es handelt sich hierbei um neu zu errichtende kleine Wohngebäude, die über nicht mehr als 50 qm Gebäudenutzfläche verfügen.

3.5.5

Baudenkmäler Der Energieausweis muss ferner nicht für so genannte Baudenkmäler vorgelegt werden. Auch die Aufnahme dieser Regelung in die Verordnung wurde vom Bundesrat durchgesetzt. Zur Begründung führte der Bundesrat an, dass eine Verpflichtung zur Herstellung des Energieausweises den Modernisierungsdruck auf Baudenkmäler erhöhen würde. Es drohe die Gefahr, dass das Erscheinungsbild über die Substanz von Baudenkmalen durch ungeeignete und unsachgemäße Wärmedämmmaßnahmen gefährdet würde (Beschluss des Bundesrats vom 8.6.2007, 282/07). Nach Ansicht des Bundesrats sind Denkmaleigentümer ohnehin erheblich belastet, sodass eine weitere Verpflichtung – hier durch Erstellung und Vorlage des Energieausweises – nicht angezeigt sei. Ursprünglich war im Verordnungsentwurf vorgesehen, dass Eigentümer von Baudenkmälern bei unverhältnismäßig hohem Aufwand eine Ausnahmegenehmigung erhalten können. Dies wiederum hätte nach Auffassung des Bundesrats zu einem zusätzlichen und erheblichen Verwaltungsaufwand geführt. Deshalb wurden die Eigentümer von Baudenkmälern auf Betreiben des Bundesrats von der Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises ausgenommen.

Nichtvorlage des Energieausweises

4

Nichtvorlage des Energieausweises

4.1

Verpflichtung durch die zuständige Behörde

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Die Vorlage des Energieausweises ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb enthält § 16 Abs. 1 S. 3 EnEV auch die Verpflichtung des Eigentümers, den Energieausweis auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde vorzulegen. Hierdurch kann die zuständige Landesbehörde die Erstellung, d. h. die erstmalige Herstellung des Energieausweises erzwingen.

4.2

Bei Nichteinhaltung droht Bußgeld Für den Fall der Nichtvorlage sieht § 27 Abs. 2 EnEV außerdem eine Bußgeldbewehrung vor. Danach handelt ein Eigentümer ordnungswidrig, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig den Energieausweis dem Mietinteressenten nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht. Gelangt der Behörde eine solche Zuwiderhandlung des Vermieters zur Kenntnis, so kann ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn eingeleitet werden. Gleiches gilt, wenn der Mietinteressent den Vermieter wegen unterbliebener Vorlage des Energieausweises bei der zuständigen Behörde anzeigt. Eine Ordnungswidrigkeit liegt auch vor, wenn der Vermieter den Energieausweis nicht rechtzeitig zugänglich macht. Die Einsichtnahme des Energieausweises soll noch während der Entscheidungsfindung des Interessenten, somit regelmäßig bei der Besichtigung, ermöglicht werden. Aus den Ordnungswidrigkeitentatbeständen folgt aber kein direkter Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Erstellung des Energieausweises. Vermieter, Verpächter und Leasinggeber haben bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit den Energieausweis lediglich zugänglich zu machen (§ 16 Abs. 2 S. 2 EnEV). Dies setzt zunächst einmal voraus, dass der Vermieter bereits über einen Energieausweis verfügt. Liegt noch kein Energieausweis vor, so fragt es sich, ob der Mieter seinen Vermieter deshalb zu einem aktiven Handeln, nämlich zur Erstellung des Energieausweises zwingen kann. Bei der Verpflichtung aus § 16 Abs. 2 S. 2 EnEV handelt es sich aber um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Aus dieser Verpflichtung folgt daher kein direkter Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, einen Energieausweis erstellen zu lassen.

Hinweis Allerdings kann der Mieter gegebenenfalls seinen Vermieter bei der zuständigen Bußgeldbehörde anzeigen und hierdurch mittelbar erreichen, dass der Vermieter den Energieausweis erstellt.

4.3

Unmöglichkeit der Vorlage als vermietender Wohnungseigentümer Ist der Vermieter Alleineigentümer eines Wohngebäudes, so hat er es selbst in der Hand, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Schwierigkeiten können aber entstehen, wenn der Vermieter seine Wohnung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vermietet.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Hat die Eigentümergemeinschaft bisher keinen Energieausweis erstellt, so sieht die Begründung der Bundesregierung zur Energieeinsparverordnung vor, dass der Einzeleigentümer im Innenverhältnis gegen seine Miteigentümer einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises hat. Die gerichtliche Durchsetzung nimmt allerdings einen erheblichen Zeitraum in Anspruch. Regelmäßig ist der Eigentümer wegen der erheblichen Kosten eines Leerstands jedoch gezwungen, die Wohnung zügig weiterzuvermieten. Weigert sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber, einen Energieausweis zu erstellen, kann der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises gegenüber Mietinteressenten nicht nachkommen. Dann wäre der Ordnungswidrigkeitentatbestand des § 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV erfüllt. Regelmäßig wird es aber zumindest dann, wenn der Vermieter zuvor von seinen Miteigentümern die Erstellung des Energieausweises verlangt hat, an einem Verschulden fehlen. Die Verhängung eines Bußgeldes kommt daher in diesen Fällen regelmäßig nicht in Betracht. Die Kosten des Energieausweises sind im Übrigen von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Praxistipp Benötigen Sie als vermietender Wohnungseigentümer dringend einen Energieausweis und ist der verbrauchsorientierte Energieausweis für Ihr Gebäude zulässig, so können Sie sich gegebenenfalls vom Verwalter die erforderlichen Verbrauchsdaten aus den Hausgeldabrechnungen mitteilen und dadurch selbst einen verbrauchsorientierten Energieausweis erstellen lassen.

5

Inhalt des Mietvertrags

5.1

Keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Mietvertrag Die Vorlage des Energieausweises ist keine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrags. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen will oder nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch nicht erstellt worden ist. Rechtsgrundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Es ermächtigt den Verordnungsgeber nur dazu, Vorschriften über die energetische Qualität des Gebäudes aufzustellen und entsprechende Rechtsfolgen vorzusehen. Der Energieausweis soll außerdem als Marktinstrument lediglich dem Mietinteressenten zusätzliche Informationen über die energetische Qualität des Gebäudes vermitteln. Das EnEG sieht aber nicht vor, dass die mietrechtlichen Vorschriften des bürgerlichen Gesetzbuchs geändert werden dürfen, was durch eine einfache Verordnung im Übrigen nicht möglich wäre. Deshalb ist weder die Erstellung noch die Vorlage des Energieausweises Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen eines Vertrags.

5.2

Kein Vertragsbestandteil Der Vermieter ist lediglich zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet. Da der Energieausweis nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrags ist, wird er ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Vermieters grundsätzlich auch nicht

Inhalt des Mietvertrags

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Vertragsbestandteil. Dies ist aber anders, wenn er dem Mietvertrag, etwa durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde, beigefügt wird.

Praxistipp Machen Sie den Energieausweis nicht zur Anlage zum Mietvertrag.

Die Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis richten sich nach dem Zustand der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags und nach den Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag. Wenn Sie den Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beifügen, wird er zum Vertragsbestandteil. Stellt sich später heraus, dass die im Energieausweis angegebene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht zutreffend ist, so kann sich der Mieter unter Umständen auf Gewährleistungsrechte berufen.

5.2.1

Minderung der Miete? Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (§ 536 Abs. 1 BGB). Gleiches gilt, wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht. Im Mietrecht gilt der so genannte subjektive Fehlerbegriff. Demnach liegt ein Mangel dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Aus der Pflicht des Vermieters, den Energieausweis zugänglich zu machen, folgt kein automatischer Erklärungswille des Vermieters, die im Energieausweis beschriebene energetische Qualität zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen. Deshalb wird der Energieausweis ohne weitere Erklärungen der Vertragsparteien grundsätzlich nicht Vertragsbestandteil. Maßgeblich ist allein, was die Vertragsparteien bei Mietbeginn vereinbart haben. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit, d. h. die so genannte Ist-Beschaffenheit von der nach dem Mietvertrag vereinbarten, der so genannten Soll-Beschaffenheit abweicht.

Beispiel Wird eine Wohnung vermietet, deren Badezimmer außerhalb der Wohnung auf dem Flur liegt, entspricht dies der vertraglichen Vereinbarung, der so genannten Soll-Beschaffenheit. Der Mieter kann zu einem späteren Zeitpunkt nicht verlangen, dass der Vermieter ihm ein Badezimmer in die Wohnung einbaut, etwa mit der Begründung, dass dies allgemeinen Wohnstandards entspreche. Vertraglich vereinbart war, dass das Badezimmer außerhalb der Wohnung liegt. Deshalb liegt keine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor. Der Mieter ist deshalb nicht zur Minderung der Miete berechtigt. Lässt sich die vertragliche Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht zweifelsfrei festlegen, so muss der Vertragsinhalt ausgelegt werden (§§ 133, 157 BGB). Im Zweifel ist dann auf die so genannte Verkehrsanschauung abzustellen.

Beispiel Wird eine nicht sanierte Altbauwohnung vermietet, muss der Mieter mit kleineren, bei Altbauten üblichen Rissen an den Wänden rechnen, ebenso, dass es bei den vorhandenen Altbaukastenfenstern zu Zugluft kommen kann.

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90

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Übertragen auf den Gebäudeenergieausweis sind verschiedene Konstellationen denkbar. So kann sich im Laufe eines Mietverhältnisses herausstellen, dass die tatsächlichen Energiekosten wesentlich höher sind, als die im Energieausweis angegebenen Kosten. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Im Energieausweis können beispielsweise Zeiträume berücksichtigt sein, in denen relativ milde Winter herrschten. Außerdem kann der Leerstand einer oder mehrerer Wohnungen zu einer erheblichen Absenkung des Gesamtenergiebedarfs führen. Ganz besonders kann sich das Nutzerverhalten der jeweiligen Mieter auswirken. Wohnen im Anwesen energiebewusste Mieter, so hat dies ebenso einen maßgeblichen Einfluss auf den Gesamtenergieverbrauch, wie wenn die Mieter weniger bedacht sind und beispielsweise gleichzeitig heizen und lüften oder auf den täglichen Genuss eines Vollbades nicht verzichten wollen. In all diesen Fällen können sich erhebliche Abweichungen des tatsächlichen Energieverbrauchs zu den im Energieausweis niedergelegten Werten ergeben. Die Frage, ob dann ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegt, richtet sich danach, was die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart haben.

Hinweis In aller Regel wird der Energieausweis nicht zur Grundlage der Vereinbarungen der Mietvertragsparteien bei Mietvertragsabschluss. Deshalb werden regelmäßig Mietminderungen nicht in Betracht kommen, selbst wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises – auch erheblich – von dem tatsächlichen Energieverbrauch abweichen.

5.2.2

Schadensersatz, Ersatzvornahme, Kündigung Ist der Energieausweis durch Anlage zum Mietvertrag Vertragsbestandteil geworden, so stehen dem Mieter auch weitere Gewährleistungsansprüche zur Verfügung. Der Mieter kann z. B. Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 1. Alternative BGB verlangen. Danach haftet der Vermieter für Mängel, die bereits bei Vertragsabschluss vorhanden waren, auch ohne Verschulden. Der Mieter kann auch dann Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt (§ 536a Abs. 1 2. Alternative BGB). Er kann dem Vermieter daher eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. In unserem Fall könnte der Mieter den Vermieter auffordern, einen Zustand herzustellen, wie er den im Energieausweis niedergelegten Werten entspricht. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist kann der Mieter dann ebenfalls Schadensersatz verlangen. Der Mieter könnte sogar nach Ablauf einer entsprechenden Frist den Mangel im Wege der so genannten Ersatzvornahme selbst beseitigen und dem Vermieter die hierfür anfallenden Kosten in Rechnung stellen oder von der Miete sukzessive abziehen (§ 536a Abs. 2 S. 1 BGB). Bei Vorliegen eines Mangels kann der Mieter schließlich ebenfalls nach entsprechender Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 3 BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 S. 1 BGB). Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Vertrags kannte. Bei Kenntnis des Mieters vom Mangel sind gemäß § 536b BGB im Übrigen auch die anderen Gewährleistungsrechte, etwa Minderungen, Schadensersatz, Ersatzvornahme ausgeschlossen.

Inhalt des Mietvertrags

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Hinweis Wurde der Energieausweis durch Anlage zum Mietvertrag Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien und stellt sich später heraus, dass der tatsächliche Zustand (IstZustand) vom vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) abweicht, so entstehen Gewährleistungsansprüche des Mieters, insbesondere Minderungen, Schadensersatz, die Möglichkeit der Ersatzvornahme sowie auch das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. War dem Mieter jedoch bei Vertragsabschluss der Mangel bekannt, sind seine Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen (§ 536b BGB).

5.2.3

Keine zugesicherte Eigenschaft Die Beigabe des Energieausweises zum Mietvertrag kann außerdem eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB sein. Unter einer Zusicherung ist eine vertraglich bindende Erklärung zu verstehen, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks im Vertrag hinausgeht. Die Zusicherung muss sich auf die Sache selbst beziehen (SchmidtFutterer, § 536 BGB, RNr. 293). Der Energieausweis beschreibt die energetische Qualität des Gebäudes. Die energetische Beschaffenheit des Gebäudes bezieht sich wiederum auf die Mietsache selbst, sodass der Energieausweis auch Gegenstand einer zugesicherten Eigenschaft sein kann, wenn er dem Mietvertrag beigegeben wird und der Vermieter zum Ausdruck bringt, dass er für die energetische Beschaffenheit seines Gebäudes einstehen will. Fehlt aber eine zugesicherte Eigenschaft, so kann dies neben Mietminderungen zusätzlich zur Schadensersatzpflicht des Vermieters nach §§ 536 Abs. 2, 536a BGB führen.

Praxistipp Von der Beigabe des Energieausweises zum Mietvertrag ist daher dringend abzuraten.

Selbst wenn der Vermieter von der hervorragenden energetischen Qualität seines Gebäudes überzeugt ist, etwa weil es sich um ein Passivhaus nach neuestem Stand der Technik handelt, sollte von einer Zusicherung abgesehen werden. Zwar ist heute wegen der erheblichen Energiekosten und weiter zu erwartenden Kostensteigerungen eine hohe energetische Qualität durchaus für Mietinteressenten von Relevanz, jedoch genügt nach den Vorschriften der EnEV die einfache Vorlage des Energieausweises sowie bei Vertragsabschluss gegebenenfalls die Erläuterung der energetischen Qualität durch den Vermieter. Durch die Zusicherung einer Eigenschaft ergibt sich für den Vermieter kein messbarer Gegenwert, insbesondere wird er bei der Vermietung keinen Mehrerlös erzielen. Demgegenüber steht aber das erhebliche Risiko der Schadensersatzpflicht des Vermieters nach §§ 536 Abs. 2, 536a BGB, wenn sich später herausstellt, dass das Mietobjekt doch nicht über die zugesicherte energetische Qualität verfügt. Dies aber kann sowohl bei einem Verbrauchs- als auch bei einem Bedarfsausweis – etwa durch unbewusste Übermittlung falscher Daten – ohne Weiteres passieren.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

Hinweis Sowohl beim bedarfs- als auch beim verbrauchsorientierten Energieausweis können sich im Laufe eines Mietverhältnisses erhebliche Abweichungen von der im Energieausweis beschriebenen energetischen Qualität ergeben. Vor allem beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird dies regelmäßig der Fall sein, da die im Energieausweis niedergelegten Werte auch stark abhängig vom Nutzerverhalten sind (das Stichwort lautet hier: zum Fenster hinaus heizen). Nachdem der Vermieter jedoch nur seiner Informationspflicht nachkommt und der Energieausweis nicht Bestandteil des Mietvertrags wird, sind Mietminderungen auch bei erheblichen Abweichungen von der Beschreibung im Energieausweis ausgeschlossen.

5.2.4

Energieausweis enthält schlechte Werte Ist das Gebäude von mäßiger energetischer Qualität, wird es regelmäßig im orangen oder roten Bereich des Energieausweises eingestuft sein. Dies kann beispielsweise bei nicht modernisierten Altbauten der Fall sein. Ohne weiter gehende vertragliche Vereinbarungen schuldet der Vermieter aber grundsätzlich nur die technischen Standards, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten. Eine Nachrüstverpflichtung des Vermieters besteht nicht, d. h. der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrags entspricht (BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03). Allerdings muss auch bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau ein Mindeststandard vorliegen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03). Danach kann der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgt die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch, wenn die Wohnung hinter dem nach dem Vertrag vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauch zurückbleibt. Der Mieter kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, die der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03). Zwar kann der Mieter nach dieser BGH-Rechtsprechung nicht erwarten, dass die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben in modernisierten und sanierten Altbauten entspricht. Er kann aber auch bei einer Wohnung, die unrenoviert angemietet wurde, verlangen, dass ein gewisser Mindeststandard erreicht wird, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (BGH, a. a. O.).

Beispiel gleichzeitiger Betrieb einer Waschmaschine oder eines Geschirrspülers mit einem haushaltsüblichen Elektrogerät wie etwa einem Staubsauger

Inhalt des Mietvertrags

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Praxistipp Enthält der Energieausweis negative energetische Werte, so sollte der Vermieter dennoch darauf hinwirken, dass der Mieter im Mietvertrag ausdrücklich erklärt, dass ihm die energetischen Werte des Gebäudes bekannt sind und erläutert wurden und er mit dem energetischen Zustand des Gebäudes einverstanden ist.

Muster Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom _____

zwischen Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich – Vermieter – und Susi Nixe, Flossenstraße 1, 67890 See – Mieterin – Anlässlich der Wohnungsbesichtigung am _____ wurde dem/den Mieter/n auch der Energieausweis für das Gebäude Fels-in-der-Brandung-Straße 2 zur Einsichtnahme vorgelegt. Der/die Mieter wurde/n vom Vermieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die vermietete Wohnung in einem nicht sanierten Altbau befindet und die im Energieausweis beschriebenen Werte deutlich hinter den heute an Neubauten gestellten Anforderungen zurückbleiben. Dem Mieter ist diese nachteilige energetische Qualität des Gebäudes vom Vermieter ausführlich erläutert worden. Er ist mit dem baulichen, insbesondere energetischen Zustand des Gebäudes und der vermieteten Wohnung einverstanden und verzichtet insoweit auf die spätere Geltendmachung etwaiger Mietminderungen. Der Mieter wurde auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt, weitere Maßnahmen im Hinblick auf eine mögliche Energieeinsparung durchzuführen, womit sich der Mieter ebenfalls einverstanden erklärt.

5.2.5

Teich, den __________

See, den __________

___________________ Vermieter

__________________ Mieter

Keine Angleichung an DIN-Vorschriften Eine Angleichung an die aktuell gültigen Standards oder DIN-Normen schuldet der Vermieter nicht. Nimmt er jedoch bauliche Veränderungen vor, so kann der Mieter verlangen, dass die technischen Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen eingehalten werden, so beispielsweise Lärmschutzmaßnahmen (BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03).

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Diese Grundsätze zeigen, dass selbst wenn das Gebäude einen schlechten energetischen Zustand aufweist, grundsätzlich keine Verpflichtung des Vermieters besteht, das Gebäude auf den aktuellen Stand der Technik zu bringen.

5.2.6

Gesundheitsschützende Richtlinien Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich im Laufe der Zeit gesundheitsschützende Richtlinien geändert haben.

Beispiel Die Wohnung wurde 1970 mit damals handelsüblichen Nachtspeicheröfen vermietet, die allerdings Asbest freisetzen. Ältere Nachtspeicheröfen, die Asbest freisetzen, stellen eine Gesundheitsgefahr dar. Sie sind deshalb, auch wenn sie dem vertraglichen Zustand bei Anmietung der Mietsache entsprechen, mangelhaft und daher durch eine andere Beheizungstechnik auf Kosten des Vermieters zu ersetzen.

5.2.7

Zwingende Nachrüstverpflichtung (§ 10 EnEV) Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet ist, Änderungen oder bauliche Maßnahmen an der Mietsache durchzuführen, ergibt sich aus § 10 Abs. 1 EnEV, der so genannten unbedingten Nachrüstverpflichtung. Danach müssen Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 eingebaut worden sind, bis spätestens 31.12.2008 außer Betrieb genommen werden. Bezüglich der Einzelheiten wird auf Kapitel 9.1 verwiesen. Es handelt dabei um die sog. zwingende oder unbedingte Nachrüstungsverpflichtung. Im mietrechtlichen Bereich ergibt sich dadurch die Besonderheit, dass der Vermieter verpflichtet ist, hier entsprechende Nachrüstungsmaßnahmen zu treffen, obwohl die Mietsache nach wie vor dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entspricht.

Achtung Hier wird man davon auszugehen haben, dass eine Heizungsanlage, die entgegen der unbedingten Nachrüstungsverpflichtung gemäß § 10 EnEV vom Vermieter nicht ausgewechselt wurde, zu einem Mangel der Mietsache führt. Der Mieter kann in diesem Fall einen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung der unbedingten Nachrüstverpflichtung gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

5.2.8

Bedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 9 EnEV) Grundsätzlich ist für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, auf die von den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung abzustellen, nicht aber auf die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlt eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung, so ist der Vermieter nur verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen einzuhalten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Gebäude regelmäßig dem technisch neuesten Stand anzupassen. Er ist dazu aber berechtigt im Rahmen so genannter Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB. Sie können vom Vermieter freiwillig durchgeführt werden, den Mieter trifft unter den Voraussetzungen der §§ 554 ff. BGB eine sog. Duldungsverpflichtung (siehe auch Abschnitt 9 Modernisierungen).

Modernisierungsempfehlungen (§ 20 EnEV)

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Hinweis Nimmt der Vermieter jedoch freiwillig bauliche Veränderungen am Gebäude vor, so sind regelmäßig die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten (BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NZM 2005, 60). Regelmäßig werden bei den hier interessierenden energetischen Maßnahmen an der Mietsache auch Modernisierungen nach § 554 BGB vorliegen, die wiederum zu Mieterhöhungen führen können (siehe Abschnitt 9). Nachdem aus § 9 EnEV aber keine unbedingte Verpflichtung des Vermieters resultiert, sein Gebäude anzupassen, entspricht das Mietobjekt auch ohne energetische Maßnahmen sowohl dem vertraglich vereinbarten Zustand als auch dem allgemein üblichen Standard. Ein Mangel liegt in diesem Fall nicht vor. Deshalb kann der Mieter auch keine Rechte daraus ableiten, dass der Vermieter keine Maßnahmen im Sinne der so genannten bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV durchführt.

Achtung Nimmt der Vermieter aber freiwillig energetische Maßnahmen am Gebäude vor, so ist er nach § 9 EnEV verpflichtet, das Gebäude insgesamt den Anforderungen der Energieeinsparverordnung an Neubauten anzupassen.

Hinweis Erfüllt der Vermieter die unbedingten Nachrüstverpflichtungen nach § 10 EnEV nicht, so wird darin regelmäßig ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliegen. Aus den so genannten bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV folgt nur dann eine Verpflichtung des Vermieters zu weiter gehenden Maßnahmen, wenn er bauliche Veränderungen vornimmt. Enthält der Energieausweis vom tatsächlichen Zustand abweichende energetische Kennzahlen, ändert dies grundsätzlich nichts an dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Auch in diesem Fall entsteht kein Recht zur Mietminderung.

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Modernisierungsempfehlungen (§ 20 EnEV) Der Aussteller hat anlässlich der Ausstellung des Energieausweises dem Eigentümer so genannte Modernisierungsempfehlungen zu geben (§ 20 Abs. 1 EnEV). Die Empfehlungen sollen in erster Linie dazu dienen, den Eigentümer auf energiebezogene Defizite und nahe liegende Verbesserungsmöglichkeiten seines Gebäudes aufmerksam zu machen. Im Energieausweis sollen übliche, kostengünstige und rentable Maßnahmen zur energetischen Verbesserung des Gebäudes aufgezeigt werden. Sie haben die Funktion eines fachlichen Ratschlags, sollen eine Energieberatung des Eigentümers nicht ersetzen, können dazu aber einen Anstoß geben. Der Verordnungsgeber erhofft sich davon, dass Hauseigentümer künftig vermehrt in die energetische Verbesserung ihrer Gebäude investieren. Gleichzeitig sollen die Empfehlungen den Mietinteressenten als ergänzende Information zu den Angaben in den Energieausweisen zugänglich sein.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

Hinweis Die Modernisierungsempfehlungen sind sowohl im bedarfs- als auch im verbrauchsorientierten Energieausweis enthalten. Es handelt sich dabei um reine Empfehlungen gegenüber dem Gebäudeeigentümer. Daraus erwächst kein Anspruch des Mieters auf Durchführung der im Energieausweis genannten Maßnahmen, da es sich nur um mögliche, aber nicht verpflichtende Empfehlungen zur Anpassung an die technischen Standards handelt. Der Mieter wird nach dem Wortlaut der Energieeinsparverordnung auch keinen Anspruch auf Aushändigung der Modernisierungsempfehlungen haben. Wie sich aus der Begründung zum Verordnungsentwurf ergibt, sollen die Modernisierungsempfehlungen dem Mieter als ergänzende Informationen zugänglich sein. § 16 Abs. 2 EnEV sieht nur die Verpflichtung des Vermieters vor, den Energieausweis selbst zugänglich zu machen, nicht aber die so genannten Modernisierungsempfehlungen nach § 20 EnEV.

Beispiel Modernisierungsempfehlung: Anbringung einer wärmedämmenden Außenfassade, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage

7

Der fehlerhafte Energieausweis Es wird vermutlich nicht selten vorkommen, dass Energieausweise fehlerhaft sind. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis kann dies beispielsweise daran liegen, dass Verbrauchswerte nicht richtig oder unvollständig übermittelt oder falsch in die Berechnung des Energieausweises eingestellt wurden. Beim bedarfsorientierten Energieausweis können Fehlerquellen darin liegen, dass die tatsächliche Bauausführung abweichend von den Plänen erfolgte oder spätere bauliche Veränderungen übersehen oder versehentlich nicht berücksichtigt wurden.

7.1

Mietminderungen Minderungen treten nur ein, wenn ein Mangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Wurde der Energieausweis nicht zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung gemacht, etwa durch Anfügen einer Ablichtung an den Mietvertrag, so scheidet ein Mangel und damit eine Minderung regelmäßig aus. Fehlerhafte Angaben im Energieausweis berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, denn gemäß § 536 BGB treten Mietminderungen nur ein, wenn die Mietsache selbst mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist. Ein fehlerhafter Energieausweis führt jedoch nicht zu einem Mangel an der Mietsache selbst.

7.2

Verwendung eines unrichtigen Energieausweises Die Vertragsparteien treffen allgemeine Rücksichtspflichten (§ 241 Abs. 2 BGB). Macht der Vermieter von einem unrichtigen Energieausweis Gebrauch und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Den Vermieter muss allerdings ein Verschulden treffen. Dies liegt jedenfalls dann vor, wenn ihm die Unrichtigkeit des

Der fehlerhafte Energieausweis

97

Energieausweises bekannt ist. Ein Verschulden des Erstellers des Energieausweises wird dem Vermieter außerdem nach § 278 BGB zugerechnet. Der Vermieter haftet in den Fällen der Verwendung eines unrichtigen Energieausweises im Übrigen auch wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis gemäß § 280 BGB. Zwar regelt § 536a BGB die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters wegen eines Mangels an der Mietsache selbst, insbesondere wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Allerdings wird der Energieausweis grundsätzlich nicht Vertragsinhalt, weshalb regelmäßig auch kein Mangel vorliegt. Deshalb ergibt sich eine Schadensersatzverpflichtung nach § 536a BGB auch bei Vorlage eines unrichtigen Energieausweises nicht, da diese Vorschrift nur für Mängel gilt.

Hinweis Dennoch handelt es sich bei der Verwendung eines unrichtigen Energieausweises um eine Pflichtverletzung des Vermieters. Für Pflichtverletzungen, die nicht zu einem Mangel führen, gilt § 280 BGB (Palandt-Heinrichs, § 280 BGB, RNr. 21). Deshalb haftet der Vermieter auch nach dieser Vorschrift, wenn er bewusst oder fahrlässig falsche Angaben zur Gesamtenergieeffizienz gemacht hat. Die Verpflichtung zum Schadensersatz besteht regelmäßig in der teilweisen Freistellung des Mieters von den Energiekosten.

7.3

Anfechtung des Mietvertrags Irrt sich der Mieter aufgrund des Energieausweises über die energetische Beschaffenheit der Mietsache, so kann außerdem ein Anfechtungsgrund vorliegen (Schmidt-Futterer, vor § 535 BGB, RNr. 26a). Der Mieter kann in diesem Fall die Anfechtung nach § 119 Abs. 1 BGB erklären. Hat der Vermieter den Mieter durch die Vorlage des unrichtigen Energieausweises arglistig getäuscht, so kann der Mieter den Mietvertrag auch nach § 123 Abs. 1 BGB anfechten. Dann macht sich der Vermieter zusätzlich schadensersatzpflichtig.

Beispiel Zum ersatzfähigen Schaden gehören insbesondere auch Maklerkosten, Umzugskosten, Kosten für Zeitungsinserate, Kosten für Ummeldung, auch von Telefon, Umbaukosten für Einbaumöbel etc. Ferner kann der Mieter die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der neuen Miete als Schadensersatz verlangen. Letzt genannter Anspruch ist zeitlich unbegrenzt (Schmidt-Futterer, § 542 BGB, RNr. 116 m. w. N.). Es gibt allerdings auch einige landgerichtliche Urteile, die dazu auf den gewöhnlichen Verlauf der Dinge abstellen, nämlich dass der Mieter nach drei oder vier Jahren ausgezogen wäre, weshalb der Schaden auf diesen Zeitraum zu begrenzen sei.

Hinweis Der Mieter kann einen entsprechenden Schaden der sog. Differenzmiete im Übrigen nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten verlangen.

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98

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

8

Gebot der Wirtschaftlichkeit

8.1

Grundsatz Das Gebot der Wirtschaftlichkeit hat seit der Mietrechtsreform nach § 556 Abs. 3 BGB sowie § 560 Abs. 6 BGB Eingang in das Gesetz gefunden. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit war allerdings auch vorher nach gefestigter Rechtsprechung bei den Betriebskosten zu berücksichtigen. Er gilt sowohl im Wohnraummietrecht als auch im gewerblichen Mietrecht. Dabei wird auf die Bestimmung des für den preisgebundenen Wohnungsbau geltenden § 20 Abs. 2 NMVO zurückgegriffen. Danach dürfen nur solche Betriebskosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (Beyer, NZM 2007, 1 ff.). Der Vermieter ist demnach angehalten, im Rahmen eines bestimmten Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich zu handeln. Es muss aus Sicht eines vernünftigen Wohnungsvermieters ein vertretbares Kosten-/Nutzenverhältnis eingehalten werden, wobei dem Vermieter ein Ermessensspielraum zuzubilligen ist.

8.2

Auswirkungen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit auf den Energieausweis Der Energieausweis dient der Information des Mieters über die energetische Qualität des Gebäudes. Der Mieter kann sich anhand des Energieausweises in etwa ein Bild davon machen, mit welchen Kosten er insbesondere für Heizung und Warmwasser zu rechnen hat. Er ist durch die Vorlage des Energieausweises weiterhin in der Lage, sich Vergleichsdaten von mehreren in Betracht kommenden Wohnungen einzuholen und damit zu entscheiden, welches Objekt er anmieten will.

8.2.1

Verbrauchsorientierter Energieausweis Deshalb stellt sich die Frage, ob der Mieter den Vermieter an den Werten des Energieausweises festhalten kann und ob die Heizungs- und Warmwasserkosten durch die Angaben im Energieausweis gedeckelt sind. Dies ist zu verneinen. Beim verbrauchsorientierten Energieausweis hängen die Werte von verschiedenen Faktoren ab. Ein maßgebender Faktor ist das Nutzerverhalten. Auch andere Umstände wie etwa Leerstand in einem Mehrfamilienhaus können dazu führen, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten bei Vollvermietung erheblich steigen. Außerdem gibt es Mieter, die überdurchschnittlich viel Energie verbrauchen, etwa Warmwasser. Ebenso gibt es Fälle, in denen einfach unwirtschaftlich geheizt wird. Schließlich wirken sich auch Temperaturunterschiede erheblich auf die Werte des Energieausweises aus, etwa dann, wenn in einer Heizperiode ein besonders harter Winter vorherrschte.

8.2.2

Bedarfsorientierter Energieausweis Gleiches gilt beim bedarfsorientierten Energieausweis. Weichen die späteren Heiz- und Warmwasserkosten von den im Energieausweis genannten Werten ab, so gilt: Ergibt sich aus dem Energieausweis eine mäßige energetische Qualität des Gebäudes, kann dies auf eine schlechte Wärmedämmung, veraltete Heizungsanlage etc. zurückzuführen sein. Ein Mangel der Mietsache liegt darin grundsätzlich nicht, da die angemietete Wohnung dem

Modernisierungen

99

vertraglich vereinbarten Sollzustand entspricht. Allerdings kann objektiv ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorliegen, wenn die hohen Heizkosten durch Wärmedämmmaßnahmen mit vertretbarem Aufwand gesenkt werden könnten (Beyer, NZM 2007, 1, 6). Dies ist aber die Ausnahme.

Hinweis Denn das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt grundsätzlich nur für die Einkaufspreise der verbrauchten Energie (§ 20 Abs. 1 S. 2 NMVO). Danach können nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Vom Wirtschaftlichkeitsgebot betroffen sind daher in erster Linie die Bewirtschaftungskosten und nicht der energetische Zustand des Gebäudes. Außerdem wird dem Mieter entgegenzuhalten sein, dass ihm die mäßigen Werte anhand des Energieausweises bewusst waren und er dennoch die Wohnung angemietet hat. Deshalb kann er sich nicht später zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzen und eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes rügen. Es gilt das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens. Anders freilich, wenn dem Mieter durch Vorlage des Energieausweises unrichtige Werte vorgespiegelt wurden. Der Vermieter macht sich dann schadensersatzpflichtig (siehe Abschnitt 7.3).

9

Modernisierungen § 554 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungen, wenn damit eine Verbesserung der Mietsache, Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaffung neuen Wohnraums verbunden ist. Diese Maßnahmen muss der Mieter nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB dulden. Unter den weiteren Voraussetzungen, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB).

Beispiele  Anbau eines Balkons als Wohnwertverbesserung  erstmaliger Einbau eines Badezimmers  Einbau eines Fahrstuhls

Beispiele Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung:  Einbau von Fenstern mit erheblich besserer Wärmedämmung  Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit moderner Brennwerttechnik und daraus folgender Energieeinsparung  Wärmedämmung einer Fassade, die zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führt

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Diese Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen, sind regelmäßig solche Maßnahmen, die als sog. Modernisierungsempfehlungen in den Energieausweis aufzunehmen sind. Es handelt sich um Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (§ 20 Abs. 1 EnEV).

Achtung Ein Anspruch des Mieters auf Durchführung dieser Maßnahmen besteht nicht. Der Vermieter hat die Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nur in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er ist deshalb ggf. zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Er ist aber nicht verpflichtet, Maßnahmen durchzuführen, die über den vertragsgemäßen Zustand hinausgehen. Eine Verpflichtung zur Modernisierung nach § 554 BGB besteht deshalb grundsätzlich nicht.

9.1

Unbedingte Nachrüstungsverpflichtung Die EnEV 2007 sieht in § 10 EnEV eine sog. unbedingte oder zwingende Nachrüstungsverpflichtung vor (siehe auch die Ausführungen in Abschnitt 5.2.7).

Beispiel Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind und deren Brenner nach dem 1.11.1996 erneuert worden ist, müssen bis zum 31.12.2008 außer Betrieb genommen werden. Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und die vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, mussten diese bereits bis zum 31.12.2006 außer Betrieb nehmen. Diese Verpflichtung ergab sich bereits aus der EnEV 2004 und gilt weiterhin fort (§ 30 EnEV 2007). Nachdem es sich dabei um eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters handelt, muss der Mieter diese Maßnahmen dulden. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB im Fall der Erfüllung einer unbedingten Nachrüstungsverpflichtung richtet sich danach, ob der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat. Denn der Vermieter kann die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 4. Alternative BGB). Im Beispiel ist die Heizungsanlage nach § 10 EnEV zwingend zu erneuern. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Vermieters. Er hat diese nicht zu vertreten (§ 559 Abs. 1 4. Alternative BGB; Schmidt-Futterer, § 559 BGB, RNr. 107). Deshalb dürfte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich sein. Wenn nach Abschluss des Mietvertrags eine nachträgliche Nachbesserungspflicht gesetzlich normiert wird (§ 10 EnEV), liegt darin wahrscheinlich eine Modernisierung, zumindest aber eine bauliche Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Börstinghaus, NZM 2005, 566). Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist daher grundsätzlich möglich. Der Austausch der Heizung wird im Beispielsfall gleichzeitig eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken, sodass auch § 559 Abs. 1 3. Alternative BGB einschlägig ist. Der Vermieter kann deshalb grundsätzlich die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB).

Modernisierungen

101

Liegt gleichzeitig aber ein sog. Instandhaltungsstau vor, so führt dies dazu, dass der Vermieter die Maßnahme zu vertreten hat. In diesem Fall wiederum scheidet eine Mieterhöhung nach § 559 BGB aus. Nach gefestigter Rechtsprechung sind die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme immer um die fiktiven Kosten bereits fälliger Instandsetzungsmaßnahmen zu kürzen. Hat bereits ein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden, sind die Modernisierungskosten um diese fiktiven Instandsetzungskosten zu kürzen. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist lediglich aus dem verbleibenden Restbetrag zu errechnen.

Beispiel Die Außenfassade eines Anwesens ist schadhaft. Nach dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs betragen die Reparaturkosten 25.000 EUR. Der Vermieter entschließt sich, eine moderne und energiesparende Wärmedämmung aufzubringen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 40.000 EUR. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB errechnet sich wie folgt: Kosten der Wärmedämmung insgesamt 40.000 EUR abzüglich fiktiver Instandsetzungskosten 15.000 EUR verbleiben 25.000 EUR hiervon 11 % jährlich = 2.750 EUR zu verteilen auf alle Wohneinheiten pro Monat Die sog. fiktiven Instandsetzungskosten sind immer in Abzug zu bringen. Anderenfalls könnte der Vermieter einen sog. Instandhaltungsstau entstehen lassen.

Beispiel Die Fenster sind erneuerungsbedürftig. Der Vermieter tauscht diese dennoch nicht aus und entschließt sich erst, als die Fenster völlig undicht sind, neue isolierverglaste und schallgedämmte Fenster einzubauen. Hierin liegt keine Modernisierungs-, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme. Es entstehen keine umlagefähigen Kosten, die zu einer Mieterhöhung führen könnten. Anderenfalls könnte der Vermieter sich durch eine spätere Modernisierung denjenigen Kosten entziehen, die er aufgrund seiner Erhaltungspflicht der Mietsache bereits zuvor hätte aufbringen müssen. Deshalb hat immer eine Kürzung um die sog. fiktiven Instandsetzungskosten zu erfolgen.

9.2

Ankündigung von Maßnahmen nach § 9 EnEV Nimmt der Vermieter Änderungen an Außenbauteilen seines Gebäudes, insbesondere an den Außenwänden, Fenstern und Dächern vor, so ist er nach § 9 EnEV zur Durchführung von weiteren energiesparenden Maßnahmen verpflichtet (siehe auch die Ausführungen in Abschnitt 5.2.8). Es handelt sich dabei um die sog. bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV. Die sog. bedingten Anforderungen sind nur dann zu erfüllen, wenn Änderungen an den genannten Gebäudeteilen vorgenommen werden. Danach ist zu unterscheiden, ob die vom Vermieter durchgeführte Maßnahme ihren Ursprung in der Instandsetzung der Mietsache oder in freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen hat.

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102

9.2.1

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen Die Duldungspflicht des Mieters für reine Erhaltungsmaßnahmen ergibt sich aus § 554 Abs. 1 BGB. Danach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

Beispiel Die Außenfassade ist feucht. Der Putz bröckelt herab. Die Außenfassade ist zu erneuern.

Es handelt sich dabei um eine Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache. Das Gesetz sieht eine Ankündigung zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht vor. Die förmliche Ankündigung nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB ist nur erforderlich, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt. Nach gefestigter Rechtsprechung muss der Vermieter den Mieter gleichwohl im Fall größerer Instandsetzungsmaßnahmen über Art, Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahme informieren. Die Einhaltung einer Ankündigungsfrist von drei Monaten, wie bei Modernisierungen nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist im Fall der Erhaltungsmaßnahme aber nicht erforderlich.

Hinweis Die Einzelheiten richten sich nach dem konkreten Fall, insbesondere nach Art, Umfang und Dauer der Maßnahme. Findet die Maßnahme beispielsweise außerhalb der Wohnung des Mieters statt, so sind die Anforderungen weniger streng, als wenn die Maßnahme in der Wohnung des Mieters stattfindet.

Hinweis Je dringender die Maßnahme, desto kürzer ist die Ankündigungsfrist. Bei Notmaßnahmen kann der Vermieter seine Ansprüche auf Duldung und Zutritt zur Wohnung ggf. auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. Im Beispiel handelt es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme. Die Arbeiten an der Außenfassade werden erforderlich, weil diese schadhaft ist. Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache können jedoch weder ganz noch teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter kommt mit den Instandsetzungsarbeiten lediglich seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach. Eine Umlagefähigkeit ist hierfür nicht vorgesehen. Der Vermieter hat im Beispiel aufgrund der Reparaturbedürftigkeit der Außenfassade Änderungen an der Außenwand des Gebäudes im Sinne von § 9 EnEV vorgenommen. Deshalb hat er gleichzeitig die sog. bedingten Anforderungen nach § 9 EnEV zu erfüllen. Dadurch wird die (ursprüngliche) bauliche Maßnahme jedoch nicht zur Modernisierungsmaßnahme, sondern bleibt eine Erhaltungsmaßnahme. In diesem Fall kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er die Maßnahme nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 1 4. Alternative BGB). Nachdem die Änderung an der Außenfassade ihren Ursprung in der Reparaturbedürftigkeit hat, bleibt die Maßnahme insgesamt eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Aufspaltung der Erhaltungsmaßnahme in einen zur Mieterhöhung führenden Teil (Energieeinsparung) und einen nicht umlegbaren

Modernisierungen

103

Kostenanteil (Erhaltungsmaßnahme) ist daher nicht gerechtfertigt (Kinne, ZMR 2004, 397, 400). Der Vermieter kann also die Miete nicht erhöhen, obwohl ein Teil der Maßnahmen in Erfüllung der sog. bedingten Anforderungen modernisierenden Charakter (Energieeinsparung) hat.

9.2.2

Freiwillige Maßnahmen Besteht kein konkreter Reparaturbedarf und entschließt sich der Vermieter dennoch, eine Wärmedämmung auf die – bislang nicht schadhafte – Fassade aufzubringen, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Auch diese Maßnahme ist eine relevante Änderung nach § 9 EnEV. Deshalb müssen die im Anhang der EnEV beschriebenen Dämmvorschriften eingehalten werden. Auch insoweit handelt es sich um die Erfüllung einer sog. bedingten Anforderung nach § 9 EnEV. Im Unterschied zu der in Abschnitt 9.2.1 dargestellten Konstellation bestand jedoch keine Reparaturbedürftigkeit. Im Fall der Reparaturbedürftigkeit handelt es sich nicht um eine freiwillige Maßnahme. Sie ist dem Vermieter aufgrund seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache aus § 535 BGB gesetzlich vorgeschrieben. Vorliegend handelt es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB. Der Vermieter unterliegt hier also den strengen Vorschriften der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB. Im Unterschied zum Beispiel in Abschnitt 9.2.1 hat sich der Vermieter zur Durchführung der Maßnahmen freiwillig entschlossen. Sie ist daher wie folgt anzukündigen:

9.3

Zeitpunkt Der Vermieter muss dem Mieter die Mitteilung spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen zustellen. Die Frist darf ohne Weiteres länger bemessen sein. Sie wird rückwärts gerechnet vom voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, muss also nicht etwa am Monatsanfang, zur Monatsmitte oder am Monatsende liegen, sondern kann an jedem beliebigen Tag des Monats sein.

9.4

Art der Maßnahme Der Vermieter muss die Art der Maßnahme möglichst detailliert und präzise mitteilen.

Praxistipp Es empfiehlt sich, der Modernisierungsmitteilung eine detaillierte Baubeschreibung, etwa Leistungsverzeichnis oder Planungsunterlagen des Architekten beizufügen. Findet die Modernisierungsmaßnahme in der Wohnung des Mieters statt, müssen die Auswirkungen so detailliert mitgeteilt werden, dass der Mieter prüfen kann, ob er seine Möbel wie bisher stellen kann. Anderenfalls ist die Modernisierungsmitteilung unwirksam.

Beispiel Im Fall einer Modernisierung der Heizung in der Wohnung des Mieters muss die genaue Situierung der jeweiligen Heizkörper sowie Bauart und Größe der Heizkörper angegeben werden, ferner ob die Leitungen Auf- oder Unterputz verlegt werden.

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104

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts In der Praxis hat die Unwirksamkeit der Modernisierungsmitteilung erhebliche Auswirkungen. Zunächst ist die Ankündigungsfrist von drei Monaten abgelaufen. In aller Regel hat der Vermieter bereits die Handwerker entsprechend beauftragt. Sind gleichartige Maßnahmen in verschiedenen Wohnungen erforderlich und stimmt ein Großteil der Mieter zu, so können die Arbeiten dennoch bei denjenigen Mietern nicht ausgeführt werden, die sich der Maßnahme widersetzt haben. Der Mieter ist von Gesetzes wegen auch nicht verpflichtet, überhaupt auf eine Modernisierungsmitteilung zu antworten. Deshalb bleibt im Fall einer nicht erklärten Duldung des Mieters nur der Klageweg. Dieser nimmt einen erheblichen Zeitraum in Anspruch. Regelmäßig werden Klageverfahren nicht unter einem Zeitraum von sechs Monaten entschieden. Weitere Verzögerungen können sich dadurch ergeben, dass das Gericht zur Aufklärung des Sachverhalts noch Sachverständigengutachten einholt. Deshalb kann es passieren, dass nur ein Teil der Maßnahme bei denjenigen Mietern ausgeführt werden kann, die zugestimmt haben. Die anderen Mieter müssen ggf. klageweise zur Duldung verpflichtet werde. Dies verursacht erhebliche Mehrkosten bei den bauausführenden Handwerkern.

Beispiel Zweimalige Bereitstellung eines Gerüsts, zweimaliger Anfall der Kosten für die Baustellenvorhaltung. Hinzu kommt, dass Handwerker in konjunkturellen Hochphasen über nicht genügend Kapazitäten verfügen und deshalb nicht zur Verfügung stehen. Hierdurch treten weitere Verzögerungen ein. Die gesamten Verzögerungen wirken sich später vor allem bei der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB aus. Die Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann nicht vor Abschluss der Maßnahmen erfolgen (Schmidt-Futterer, § 559b BGB, RNr. 34). Deshalb haben zeitliche Verzögerungen regelmäßig auch erhebliche wirtschaftliche Nachteile zur Folge.

Praxistipp Vermieter sollten daher möglichst konkret und detailliert unter Beigabe von Plänen und Planskizzen, Leistungsverzeichnissen und Angeboten die anstehende Modernisierungsmaßnahme mitteilen.

9.5

Voraussichtlicher Umfang der Maßnahme Mitzuteilen ist auch der voraussichtliche Umfang der Maßnahme. Der Mieter muss sich anhand der Modernisierungsankündigung eine Vorstellung machen können, welche genauen Maßnahmen geplant sind. Der Umfang der baulichen Maßnahmen betrifft die Schwere des Eingriffs in die Bausubstanz und in die Wohnsituation des Mieters (Schmidt-Futterer, § 554b BGB, RNr. 266).

Beispiel Die Wohnung des Mieters wird an die Gaszentralheizungsanlage angeschlossen. Der Mieter muss wissen, ob die bisher vorhandenen Heizkörper beibehalten werden können und lediglich die Anbindung an die neue Gaszentralheizungsanlage an einem so genannten Übergabepunkt erforderlich ist oder ob auch die gesamten Heizkörper ausgetauscht werden müssen. Im letztgenannten Fall muss der Mieter weiterhin wissen, ob und wo neue Leitungen gelegt werden sollen, welche Wand- und Deckendurchbrüche erforderlich sind.

Modernisierungen

105

Der Vermieter muss weitestmöglich den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme angeben. Nachdem es bei jeder Baumaßnahme zu unvorhergesehenen Ereignissen kommen kann, die wiederum zu einer Umstellung der Planung führen können, muss der Vermieter aber nur den voraussichtlichen Umfang angeben.

9.6

Voraussichtliche Dauer der Maßnahme Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme ist ebenfalls möglichst konkret zu benennen, jedenfalls nach Wochen, möglichst aber nach Tagen.

Beispiel Die Mitteilung „die Arbeiten werden etwa drei bis vier Monate dauern“ ist zu unbestimmt. Eine entsprechende Modernisierungsankündigung wäre unwirksam.

9.7

Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete Die zu erwartende Mieterhöhung ist nach den voraussichtlichen Kosten der Baumaßnahme mitzuteilen.

Praxistipp Der Modernisierungsmitteilung sollte eine Kostenschätzung des Architekten oder das Leistungsverzeichnis beigelegt werden. Die zu erwartende Erhöhung der Miete ist zu errechnen, nämlich mit 11 % aus den für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch hier um möglichst präzise Angaben bemüht sein. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 BGB). Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter den Mieter die zu erwartende Erhöhung im Mitteilungsschreiben nach § 554 Abs. 3 BGB nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher liegt als die mitgeteilte.

Praxistipp Deshalb ist die zu erwartende Mieterhöhung bereits in dem Mitteilungsschreiben möglichst konkret und realistisch zu erläutern.

9.8

Textform Der Vermieter muss die Maßnahme in Textform ankündigen. Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, muss die Erklärung einem anderen gegenüber so abgegeben werden, dass sie in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht ist (§ 126b BGB). Maßgeblich für Vermieter ist in diesem Zusammenhang, dass die eigenhändige Unterschrift nicht notwendig ist.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts

Hinweis Es muss lediglich die Person des Erklärenden angegeben werden und der Abschluss der Erklärung erkennbar gemacht sein, etwa durch einfache Grußformel, Setzen des Namens oder die Mitteilung, dass die Erklärung maschinell erstellt wurde und deshalb nicht unterschrieben ist.

10

Mieterhöhung nach §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB Der Vermieter muss seinen Anspruch auf Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme in Textform erklären (§ 559b Abs. 1 BGB). Die Erklärung muss von allen Vermietern an alle Mieter abgegeben werden.

Beispiel Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite sind jeweils Ehepaare Vertragsparteien.

Deshalb muss die Erklärung nach § 559b BGB jeweils von beiden Eheleuten – Vermieter – gegenüber beiden Eheleuten – Mieter – abgegeben werden. Anderenfalls ist die Mieterhöhung unwirksam.

10.1

Berechnung und Erläuterung der Erhöhung Die Mieterhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird (§ 559b BGB). Sie muss daher eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags, eine Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie Angaben zu den Abzügen für fiktive Instandsetzungen enthalten.

Beispiel Der Vermieter baut schallschutz- und wärmedämmende Fenster ein. Die Mieterhöhungserklärung hat wie folgt auszusehen: Der Vermieter muss in der Erläuterung zur Mieterhöhung nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten beschreiben, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann (BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126). Die Erklärung nach § 559b Abs. 1 S. 2 BGB ist nur wirksam, wenn die Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen dargelegt sind. Ferner muss der Vermieter aufzeigen, inwiefern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Für Modernisierungen in Ansehung der Energieeinsparverordnung ist vor allem Folgendes wichtig:

Mieterhöhung nach §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB

107

Praxistipp Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist nicht nötig, jedoch empfehlenswert. Erforderlich ist mindestens eine plausible Darlegung des Energieeinspareffekts der durchgeführten Maßnahmen. Dazu sollten die alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (K- bzw. UWert) der renovierten Teile beschrieben werden (BGH, a. a. O., ferner: NJW 2002, 2036 = NZM 2002, 519). Nicht ausreichend ist die Angabe, dass der Einbau der neuen Fenster Energie einspare. Es müssen konkrete Tatsachen aufgeführt werden wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Der Mieter muss die behauptete Einsparung von Heizenergie nachvollziehen können. Dazu ist es erforderlich, dass dem Mieter erläutert wird, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung der Wärmedämmung eintritt. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, einen entsprechenden Vergleich anzustellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energieeinspareffekt beurteilen können (BGH, NJW 2006, 1126).

Praxistipp Der Vermieter sollte auch hier von Anfang an möglichst detaillierte Angaben machen. Die Wärmebedarfsberechnung eines Fachbetriebs oder Energieberaters erleichtert den Nachweis der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie erheblich. Das Prozessrisiko kann dadurch erheblich eingedämmt werden. Vor allem wirtschaftliche Aspekte sprechen dafür, möglichst frühzeitig die Energieeinsparung durch entsprechende Gutachten/Wärmebedarfsberechnungen – möglichst bereits in der Modernisierungsmitteilung nach § 554 BGB – zu untermauern. Anderenfalls läuft der Vermieter Gefahr, dass die Mieterhöhungserklärung unwirksam ist. Denn nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter nur dann einen Energieeinspareffekt beurteilen, wenn er auch vermieterseits über die Energiewerte der alten Fenster informiert wird. Er muss die Wärmedurchgangskoeffizienten sowohl der alten als auch der neuen Fenster so genau angeben, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich ziehen kann. Nur dann kann der Mieter auch den Energieeinspareffekt beurteilen. Gleiches gilt für die hier relevanten Maßnahmen zur Einsparung von Energie etwa durch Anbringung einer wärmedämmenden Fassade, Erneuerung der Heizungsanlage etc.

Achtung Unterbleiben diese Mitteilungen in der Mieterhöhungserklärung, kann die Modernisierungsmieterhöhungserklärung im Prozess auch nicht nachträglich geheilt werden. In diesem Fall läuft der Vermieter Gefahr, einen aufwändigen Rechtsstreit zumeist auch mit entsprechenden Sachverständigengutachten zu führen und diesen am Ende zu verlieren, wenn die Angaben in der Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend waren.

10.2

Umlage der Kosten des Energieausweises Das Erstellen des Energieausweises resultiert aus einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung. Wird ein Energieausweis ausgestellt, ohne dass daneben Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, so können die Kosten seiner Erstellung nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Anders verhält es sich, wenn die Erstellung des Energieausweises im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt, dann handelt es sich um Baukosten. Diese sind mit 11 % bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB in Ansatz zu bringen.

Praxistipp Wird der Energieausweis durch einen Architekten oder Ingenieur im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme erstellt, können dessen Kosten als so genannte Baunebenkosten im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.

11

Das Ordnungswidrigkeitenverfahren § 27 Abs. 2 EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor.

Beispiel Der Vermieter inseriert eine Wohnung zur Vermietung und es finden Besichtigungen statt. Er hält den Energieausweis nicht vor, da dieser noch nicht fertig gestellt ist. In diesem Fall ist der objektive Tatbestand der Ordnungswidrigkeit des § 27 Abs. 2 S. 1 1. und 4. Alternative EnEV erfüllt. Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt, kann die Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn einleiten. § 27 Abs. 2 EnEV verweist auf § 8 Abs. 1 S. 2 EnEG. Danach ist ein Bußgeldrahmen von 5.000 EUR bis zu 50.000 EUR vorgesehen. Für Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße bis zu 15.000 EUR festgelegt. Die Energieeinsparverordnung schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße gegen die neue Verpflichtung zum Zugänglichmachen von Energieausweisen beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung und beim Leasing nach § 16 Abs. 2 EnEV. Nachdem die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises ein Kernelement der Novellierung der Energieeinsparverordnung und der Richtlinienumsetzung ist, wurde ein Ordnungswidrigkeitentatbestand vorgesehen, um die effiziente Umsetzung der EnEV zu gewährleisten. Die federführenden Ausschüsse haben dem Bundesrat dazu die zutreffende Änderung empfohlen, in § 27 Abs. 2 S. 1 EnEV den Tatbestand der nicht richtigen Zugänglichmachung zu streichen. Durch die Aufzählung der Tatbestandsalternativen „nicht zugänglich macht, nicht vollständig zugänglich macht und nicht rechtzeitig zugänglich macht“ sind bereits alle denkbaren Fälle von Zuwiderhandlungen gegen § 16 Abs. 2 S. 1 und 2 EnEV erfasst. Die Alternative „nicht richtig zugänglich machen“ war daher nach den Empfehlungen im Bundesrat nicht erforderlich, da die EnEV keine bestimmten Anforderungen an den formellen Akt des Zugänglichmachens vorsieht. Außerdem wurde befürchtet, dass bei den potenziellen Mietern die Erwartung geweckt werden könnte, die zuständige Verwaltungsbehörde werde bei entsprechenden Beschwerden neben der formalen Richtigkeit auch die inhaltliche Richtigkeit des Ausweises prüfen und ggf. sanktionieren. Dies ließe für die Länder vor allem aufgrund der derzeitigen Medienpräsenz des Energieausweises einen erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand erwarten und stehe damit dem Wunsch nach Verwaltungsvereinfachung und Deregulierung

Hinweise und Tipps für Vermieter und Verwalter

109

entgegen. Deshalb wurde auf Betreiben des Bundesrats das Tatbestandsmerkmal „nicht richtig zugänglich machen“ gestrichen. Aus dieser Empfehlung der federführenden Ausschüsse im Bundesrat lässt sich auch eine gewisse Skepsis der Länder für weiteren zusätzlichen Vollzugsaufwand durch die Einführung des Energieausweises herauslesen. Es bleibt abzuwarten, inwieweit die zuständigen Länderbehörden hier tatsächlich entsprechende Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten.

12

Hinweise und Tipps für Vermieter und Verwalter

12.1

Modernisierungen Beabsichtigen Sie Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 BGB durchzuführen oder sind Sie aufgrund des baulichen Zustands der Immobilie gezwungen, Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung baulicher Mängel durchzuführen, so sind zunächst einmal die wirtschaftlichen Auswirkungen zu prüfen, insbesondere das Vorhandensein finanzieller Mittel. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet sowohl für Modernisierungs- als auch für Instandsetzungsmaßnahmen zahlreiche Förderprogramme sowohl für Privatpersonen als auch für Wohnungsunternehmen an (siehe auch die Ausführungen in Kapitel C/3). Hervorzuheben ist hier das so genannte CO2-Gebäudesanierungsprogramm sowie weitere Programme zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand. Weiterhin bietet die KfWFörderbank zahlreiche Förderprogramme für Wohnimmobilien zur energetischen Altbausanierung wie auch für Neubauten im so genannten Eigentumsprogramm oder dem Programm Ökologisch Bauen an. Die KfW unterstützt mit den wohnwirtschaftlichen Programmen sowohl den Erwerb als auch die Modernisierung und Sanierung und die Errichtung von Wohnimmobilien.

Praxistipp Die Einzelheiten der vielfältigen Programme können Sie im Internet unter www.kfw.de abrufen. Die umfangreiche, öffentliche Förderung geht von zinsverbilligten KfW-Darlehen oder Tilgungszuschüssen des Bundesumweltministeriums bis hin zu tilgungsfreien Zeiträumen. Mit Stand 25.5.2007 beträgt der Nominalzins zur Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Investitionen je nach Programm zwischen 3,15 % und 4 %, der effektive Zins zwischen 4,19 % und 4,59 %.

12.2

Modernisierungsvereinbarungen Beabsichtigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB durchzuführen, ist diese zunächst nach §§ 554 ff. BGB förmlich mitzuteilen.

Praxistipp Parallel dazu sollte der Vermieter versuchen, mit seinen Mietern so genannte Modernisierungsvereinbarungen zu treffen. Darin wird einvernehmlich festgelegt, welche Maßnahmen zu welchem Zeitpunkt durchgeführt werden und wie sich im Anschluss an die baulichen Maßnahmen die Miete im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB erhöhen soll.

E

E

110

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Gleichzeitig sollte festgelegt werden, ob und in welchem Umfang über welchen Zeitraum der Mieter zu Minderungen berechtigt ist. Die einvernehmliche Vorgehensweise mit dem Mieter bietet erhebliche Vorteile: Beabsichtigt der Vermieter in mehreren Wohnungen Maßnahmen durchzuführen, so ist er allein aus Gründen des reibungslosen Ablaufs der Baumaßnahme vor allem wirtschaftlich dazu gezwungen, dass die Maßnahmen auch ohne zeitliche Verzögerung und insbesondere ohne langwierige aufwändige Prozesse in allen Wohnungen ausgeführt werden können. Stimmt ein Teil der Mieter zu, ein anderer widerspricht aber, so ist die reibungslose Durchführung der Baumaßnahme nicht möglich, wodurch erhebliche finanzielle Nachteile entstehen. Der Vermieter sollte daher in seine wirtschaftlichen Überlegungen mit einbeziehen, ob er gewillt ist, mit einem Teil der Mieter langwierige Prozesse zu führen. Diese kosten ebenfalls Geld. Prozesse über Modernisierungsmaßnahmen und daraus folgende Mieterhöhungen sind im Übrigen auch deshalb teuer, weil sie zumeist mit aufwändigen Sachverständigengutachten verbunden sind. All dies sollte der Vermieter in seine vorherigen Überlegungen einbeziehen.

Praxistipp Aus dem gleichen Grund sollte bei Abschluss einer so genannten Modernisierungsvereinbarung auch gemeinsam mit dem Mieter festgelegt werden, in welchem Zeitraum welche Mietminderungen entstehen. Zwar ist hier allgemein die Tendenz auf Vermieterseite zu erkennen, Mietminderungen wenig aufgeschlossen gegenüberzustehen, zumal eine bauliche Verbesserung der Wohnung erfolgen soll. Dennoch sollte der Vermieter auch hier an einer einvernehmlichen Lösung mit dem Mieter interessiert sein. Die Erfahrung zeigt, dass die Instanzgerichte bei baulichen Maßnahmen, auch kleinerer Art, relativ häufig Mietminderungsquoten von 20 %, bemessen aus der Bruttomiete, zusprechen. Deshalb sollte der Vermieter sein Schicksal selbst in die Hand nehmen und hier abgestuft nach dem Umfang der Arbeiten einvernehmliche Quoten mit dem Mieter festlegen. Auch dazu zeigt die Erfahrung, dass außergerichtliche Quoten von 10 % von den Mietern häufig akzeptiert werden. Andererseits geht es bei den Mietminderungen für Baumaßnahmen, die sich in einem überschaubaren Zeitraum (zwischen ein bis drei Monaten) halten, um doch vergleichsweise geringe Summen. Bereits deshalb ist ein gerichtlicher Rechtsstreit über Minderungsquoten gut abzuwägen, zumal auch hier die Tendenz der Gerichte dahin geht, teure Sachverständigengutachten einzuholen und dadurch die Vermieter zu einem Vergleich zu zwingen.

Praxistipp Berücksichtigt man diese Umstände, so ist es zumeist empfehlenswert, einen derartigen Vergleich außergerichtlich und vor Durchführung der Maßnahme im Einvernehmen mit dem Mieter zu schließen.

12.3

Schalten Sie einen Energieberater ein Empfehlenswert ist auch, einen unabhängigen Energieberater einzuschalten. Die Energieberater können Sie einerseits über die zahlreichen Förderprogramme des Bundes (KfW) wie auch über Länderförderprogramme informieren, derzeit vor allem zu den so genannten CO2Einsparprogrammen.

Hinweise und Tipps für Vermieter und Verwalter

111

Praxistipp Der Energieberater stellt in der Regel eine umfassende Analyse und gibt Ihnen verschiedene Entscheidungshilfen über die in Betracht kommenden Maßnahmen, sodass Sie selbst beurteilen können, welches Programm Ihren individuellen Bedürfnissen am besten entspricht. Außerdem erstellt der Energieberater eine so genannte Energiebilanz, die Ihnen die möglichen Energieeinspareffekte genau aufzeigt. Hierdurch können Sie Ihrem Mieter im Rahmen von Modernisierungsankündigungen nach § 554 BGB und im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB verständlich und nachvollziehbar das Maß der Energieeinsparung darlegen. Dies ist insbesondere Voraussetzung für die Erhöhung der Miete nach § 559 BGB.

12.4

Setzen Sie sich rechtzeitig mit Ihrem Nachbarn in Verbindung Kommen beispielsweise wärmedämmende Maßnahmen an der Außenfassade in Betracht, so kann dies vor allem im innerstädtischen Bereich dazu führen, dass durch die Aufbringung der Wärmedämmung beispielsweise 10 cm in das Grundstück des Nachbarn hineinragen werden. Hier ist derzeit rechtlich noch nicht endgültig geklärt, ob den Nachbarn eine Duldungsverpflichtung trifft und der Bauherr für den Überbau eine so genannte Überbaurente zu bezahlen hat.

Praxistipp Im Sinne eines vernünftigen nachbarschaftlichen Verhältnisses sollten Sie deshalb frühzeitig mit Ihrem Nachbarn in Kontakt treten und eventuell erforderlich werdende Überbauten sowie einen im Gegenzug hierzu zu gewährenden finanziellen Ausgleich einvernehmlich regeln. Weiterhin sollten Sie prüfen, ob Ihr Vorhaben eine baurechtliche Genehmigung erforderlich macht. In aller Regel ist dies zwar bei Modernisierungsmaßnahmen geringeren Ausmaßes nicht der Fall, jedoch sollten Sie sich hier durch das rechtzeitige Gespräch mit der Baugenehmigungsbehörde Klarheit verschaffen. Bei älteren Gebäuden denken Sie dabei auch an die denkmalschutzrechtlichen Erfordernisse.

12.5

Abschluss des Bauvertrags Holen Sie unbedingt Alternativangebote ein. Sollte es infolge der Größe der Baumaßnahme erforderlich sein, einen Architekten oder Ingenieur hinzuzuziehen, so sollte dieser ein Leistungsverzeichnis erstellen und eine Ausschreibung durchführen. Anhand dessen können Sie am besten prüfen, welche Baufirma bei Berücksichtigung der konkreten Leistungen das beste Angebot abgibt. Zumeist verwenden die Firmen so genannte Einheitspreisangebote. Danach wird der Preis für eine bestimmte Arbeitseinheit festgelegt. Nach Abschluss der Arbeiten wird dann nach der konkret verbauten Menge oder nach konkretem Aufmaß abgerechnet. Hierdurch weichen die Kosten in aller Regel von dem abgegebenen Angebot, teils erheblich nach oben, ab.

Praxistipp Sie sollten daher unter Zuhilfenahme des Architekten/Ingenieurs versuchen, möglichst Pauschalangebot für die gesamte Leistung und damit einen Festpreis auszuhandeln. Nur so können die Kosten vor Durchführung der Baumaßnahme ganz konkret festgelegt werden.

E

E

112

Auswirkungen im Bereich des Mietrechts Schließlich ist bei größeren Maßnahmen zu überlegen, ob eine baubegleitende Begutachtung durch einen Sachverständigen stattfindet. Dieser überprüft je nach Bauabschnitt die einzelnen Gewerke. Eine derartige bauabschnittsweise Prüfung hat den Vorteil, dass man frühzeitig auch Klarheit für die ordnungsgemäße Ausführung der Maßnahme hat. Dies ist vor allem relevant, wenn ein Gewerk auf das andere aufbaut.

Beispiel Das Dachgeschoss soll ausgebaut werden. Dazu soll zunächst eine Dampfsperre, sodann Dämmmaterial und schließlich eine Beplankung mit Rigipsplatten aufgebracht werden. Erfolgt hier eine bauabschnittsweise Begutachtung durch einen Sachverständigen, kann dieser nach Einbringung der Dampfsperre feststellen, ob diese ordnungsgemäß eingebaut wurde und das Gewerk für die Ausführung der weiteren Gewerke – hier Rigipsplatten – freigeben.

Praxistipp Baubegleitende Begutachtungen werden von privaten Sachverständigenbüros, aber auch vom TÜV angeboten.

12.6

Steuerliche Berücksichtigung Die Kosten für das Erstellen eines Energieausweises können in der Steuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden.

Hinweis Selbstnutzer können versuchen, die Kosten in der Steuererklärung als „haushaltsnahe Dienstleistung“ anzusetzen. Insofern ist derzeit aber noch ungeklärt, ob die Finanzverwaltung bzw. die Finanzgerichte dies anerkennen.

F

Muster und Arbeitshilfen

1

Muster für Aussteller

1.1

Energieausweis für Wohngebäude

1

Muster und Aussteller ENERGIEAUSWEIS 1.1 Energieausweis für Wohngebäude

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gültig bis:

25.04.2017

1

Gebäude Gebäudetyp

Mehrfamilienhaus

Adresse

Musterstr. 123, 12345 Musterstadt

Gebäudeteil

Vorderhaus

Baujahr Gebäude

1928

Baujahr Anlagentechnik

1982

Anzahl Wohnungen

9

Gebäudenutzfläche (AN)

575 m²

Anlass der Ausstellung des Energieausweises

Gebäudefoto (freiwillig)

Neubau Vermietung / Verkauf

Modernisierung (Änderung / Erweiterung)

Sonstiges (freiwillig)

Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die energetische Gebäudenutzfläche nach der EnEV, die sich in der Regel von den allgemeinen Wohnflächenangaben unterscheidet. Die angegebenen Vergleichswerte sollen überschlägige Vergleiche ermöglichen (Erläuterungen – siehe Seite 4). Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt. Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig. Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt. Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch

Eigentümer

Aussteller

Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe).

Hinweise zur Verwendung des Energieausweises Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 45 12345 Musterstadt Datum

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Unterschrift des Ausstellers

Muster für Aussteller

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Berechneter Energiebedarf des Gebäudes

2

Energiebedarf CO2-Emissionen1)

51,9

[kg/(m²·a)]

Endenergiebedarf

228,4 kWh/(m²·a) 0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

227,5 kWh/(m²·a) Primärenergiebedarf "Gesamtenergieeffizienz"

Nachweis der Einhaltung des § 3 oder § 9 Abs. 1 EnEV 2) Primärenergiebedarf Gebäude Ist-Wert EnEV-Anforderungswert

Energetische Qualität der Gebäudehülle

227,5 113,4

kWh/(m2 ·a)

Gebäude Ist-Wert HT’

kWh/(m2 ·a)

EnEV-Anforderungswert HT’

1,30 0,65

W/(m2 ·K) W/(m2 ·K)

Endenergiebedarf Energieträger

Jährlicher Endenergiebedarf in kWh/(m2 ·a) für Heizung Warmwasser Hilfsgeräte 3)

16,6 0,0 8,2

151,2 0,0 40,1

Erdgas H Strom Holz-Pellets

Sonstige Angaben

Lüftungskonzept Die Lüftung erfolgt durch: Fensterlüftung Schachtlüftung Lüftungsanlage ohne Wärmerückgewinnung Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

142,9 12,3 68,3

12,3

Vergleichswerte Endenergiebedarf

Einsetzbarkeit alternativer Energieversorgungssysteme nach § 5 EnEV vor Baubeginn geprüft Alternative Energieversorgungssysteme werden genutzt für: Heizung Warmwasser Lüftung Kühlung

Gesamt in kWh/(m2 ·a)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

Pa ssi vh au s M FH Ne ub au EF H Ne EF ub H au gu en t m erg e od ti er sch ni sie rt Du r W ch oh sc ng hn eb itt M äu FH de we e se ne nt rg lic eti h m sc EF od h ni we H e er ch se ne ni t nt rg sie lic eti rt h m sc h od ni er ch ni t sie rt

F

114

4)

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren Das verwendete Berechnungsverfahren ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Die ausgewiesenen Bedarfswerte sind spezifische Werte nach der EnEV pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (AN). 1) freiwillige Angabe

2) nur in den Fällen des Neubaus und der Modernisierung auszufüllen

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

3) ggf. einschließlich Kühlung

4) EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

Energieausweis für Wohngebäude

115

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes

3

Energieverbrauchskennwert Dieses Gebäude

213,4 kWh/(m²·a) 0

50

100

Energieverbrauch für Warmwasser:

150

200

enthalten

250

300

350

400

>400

nicht enthalten

Das Gebäude wird auch gekühlt; der typische Energieverbrauch für Kühlung beträgt bei zeitgemäßen Geräten etwa 6 kWh je m2 Gebäudenutzfläche und Jahr und ist im Energieverbrauchskennwert nicht enthalten.

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser Energieträger von

Anteil Warmwasser [kWh]

Brennstoffmenge [kWh]

Zeitraum bis

14.055 15.430 14.540 6.104

78.086 85.720 80.775 33.911

01.01.2004 31.12.2004 Erdgas H 01.01.2005 31.12.2005 Erdgas H 01.01.2006 31.12.2006 Erdgas H 01.01.2004 31.12.2004 Holz-Pellets Weitere Verbrauchsdaten auf gesondertem Blatt

Klimafaktor

Energieverbrauchskennwert in kWh/(m2 ·a) (zeitlich bereinigt, klimabereinigt) Heizung

1,07 1,06 1,08 1,07

119,2 129,6 124,4 51,7

Warmwasser

24,4 26,8 25,3 10,6 Durchschnitt

Kennwert

143,7 156,3 149,6 62,4 213,4

Vergleichswerte Endenergiebedarf

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

Pa ssi vh au s M FH Ne ub au EF H Ne EF ub H au gu en t m erg od eti er sch nis ier t Du r W ch oh sc ng hn eb itt M äu F de we H e n se e nt rg lic eti h m sc EF od h ni we H e er ch se ne nis t nt rg ier lic eti t h m sc od h ni er ch nis t ier t

0

1)

Die modellhaft ermittelten Vergleichswerte beziehen sich auf Gebäude, in denen die Wärme für Heizung und Warmwasser durch Heizkessel im Gebäude bereitgestellt wird. Soll ein Energieverbrauchskennwert verglichen werden, der keinen Warmwasseranteil enthält, ist zu beachten, dass auf die Warmwasserbereitung je nach Gebäudegröße 20 – 40 kWh/(m2 ·a) entfallen können. Soll ein Energieverbrauchskennwert eines mit Fern- oder Nahwärme beheizten Gebäudes verglichen werden, ist zu beachten, dass hier normalerweise ein um 15 – 30 % geringerer Energieverbrauch als bei vergleichbaren Gebäuden mit Kesselheizung zu erwarten ist.

Erläuterungen zum Verfahren Das Verfahren zur Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Die Werte sind spezifische Werte pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (AN) nach Energieeinsparverordnung. Der tatsächliche Verbrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes weicht insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutzerverhaltens vom angegebenen Energieverbrauchskennwert ab. 1) EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

F

F

116

Muster für Aussteller

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Erläuterungen

4

Energiebedarf – Seite 2 Der Energiebedarf wird in diesem Energieausweis durch den Jahres–Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf dargestellt. Diese Angaben werden rechnerisch ermittelt. Die angegebenen Werte werden auf der Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (z. B. standardisierte Klimadaten, definiertes Nutzerverhalten, standardisierte Innentemperatur und innere Wärmegewinne usw.) berechnet. So lässt sich die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten und der Wetterlage beurteilen. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Primärenergiebedarf – Seite 2 Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die so genannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z. B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien etc.). Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz und eine die Ressourcen und die Umwelt schonende Energienutzung. Zusätzlich können die mit dem Energiebedarf verbundenen CO2-Emissionen des Gebäudes freiwillig angegeben werden. Endenergiebedarf – Seite 2 Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt werden können. Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz. Die Vergleichswerte für den Energiebedarf sind modellhaft ermittelte Werte und sollen Anhaltspunkte für grobe Vergleiche der Werte dieses Gebäudes mit den Vergleichswerten ermöglichen. Es sind ungefähre Bereiche angegeben, in denen die Werte für die einzelnen Vergleichskategorien liegen. Im Einzelfall können diese Werte auch außerhalb der angegebenen Bereiche liegen. Energetische Qualität der Gebäudehülle – Seite 2 Angegeben ist der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust (Formelzeichen in der EnEV: HT’). Er ist ein Maß für die durchschnittliche energetische Qualität aller wärmeübertragenden Umfassungsflächen (Außenwände, Decken, Fenster etc.) eines Gebäudes. Kleine Werte signalisieren einen guten baulichen Wärmeschutz. Energieverbrauchskennwert – Seite 3 Der ausgewiesene Energieverbrauchskennwert wird für das Gebäude auf der Basis der Abrechnung von Heiz- und ggf. Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung und/oder auf Grund anderer geeigneter Verbrauchsdaten ermittelt. Dabei werden die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes und nicht der einzelnen Wohn- oder Nutzeinheiten zugrunde gelegt. Über Klimafaktoren wird der erfasste Energieverbrauch für die Heizung hinsichtlich der konkreten örtlichen Wetterdaten auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So führen beispielsweise hohe Verbräuche in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der Energieverbrauchskennwert gibt Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes und seiner Heizungsanlage. Kleine Werte signalisieren einen geringen Verbrauch. Ein Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Verbrauch ist jedoch nicht möglich; insbesondere können die Verbrauchsdaten einzelner Wohneinheiten stark differieren, weil sie von deren Lage im Gebäude, von der jeweiligen Nutzung und vom individuellen Verhalten abhängen. Gemischt genutzte Gebäude Für Energieausweise bei gemischt genutzten Gebäuden enthält die Energieeinsparverordnung besondere Vorgaben. Danach sind – je nach Fallgestaltung – entweder ein gemeinsamer Energieausweis für alle Nutzungen oder zwei getrennte Energieausweise für Wohnungen und die übrigen Nutzungen auszustellen; dies ist auf Seite 1 der Ausweise erkennbar (ggf. Angabe „Gebäudeteil“).

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Energieausweis für Wohngebäude

117

Modernisierungsempfehlungen zum Energieausweis gemäß § 20 Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gebäude Adresse

Hauptnutzung / Gebäudekategorie

Musterstr. 123, 12345 Musterstadt

Mehrfamilienhaus sind möglich sind nicht möglich

Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung Empfohlene Modernisierungsmaßnahmen Nr. Bau- oder Anlagenteile

Maßnahmenbeschreibung

1

Fenster

Austausch der einfachverglasten Fenster im Erdgeschoss des Anbaus; neue Fenster: U-Wert 1,2; g-Wert 0,6

2

Fenster

Austausch der Doppelkastenfester im Erdgeschoss des Anbaus, neue Fenster: U-Wert: 1,2; g-Wert: 0,6

3

Decken

Dämmung der Kellerdecken und der obersten Geschossdecken im Anbau, WLG 035

4

Heizung

Dämmung der Verteilleitungen im Keller

5

Heizung

Austausch der Heizungsanlage, neue Anlage: Gas-Brennwertkessel

6

Außenwände

Dämmung der Nordfassade des Vorderhauses; WDVS 12 cm; WLG 035

7

Außenwände

Dämmung der Ostfassade; WDVS 16 cm; WLG 035

8

Dach

Dämmung des Dachs (Zwischensparrendämmung); Mineralwolle 20 cm, WLG 035

Weitere Empfehlungen auf gesondertem Blatt Hinweis: Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung.

Beispielhafter Variantenvergleich (Angaben freiwillig) Ist-Zustand Modernisierung gemäß Nummern: Primärenergiebedarf 227,5 [kWh/(m2 ·a)] Einsparung gegenüber Ist-Zustand [%] Endenergiebedarf 228,4 [kWh/(m2 ·a)] Einsparung gegenüber Ist-Zustand [%] CO2-Emissionen 51,9 [kg/(m2 ·a)] Einsparung gegenüber Ist-Zustand [%]

Modernisierungsvariante 1

Modernisierungsvariante 2

1 bis 4

1 bis 9

189,5

99,2

17

56

193,9

108,9

15

52

43,9

23,8

16

54

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 45 12345 Musterstadt Datum

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Unterschrift des Ausstellers

F

F

118

Muster für Aussteller

Anlage

zum Energieausweis

Zusatzseite Modernisierungsempfehlung

Gebäude Adresse

Musterstr. 123, 12345 Musterstadt

Hauptnutzung / Gebäudekategorie

Mehrfamilienhaus

Weitere Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung Empfohlene Modernisierungsmaßnahmen Nr. Bau- oder Anlagenteile 9

Tür

Maßnahmenbeschreibung Austausch der Haustür, neue Tür mit Mehrkammer-Profilen

Hinweis: Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung.

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Energieausweis für Wohngebäude

Anlage

119

zum Energieausweis

Zusatzseite Verbrauchserfassung

Gebäude Adresse

Musterstr. 123, 12345 Musterstadt

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser (Fortsetzung zu Seite 3) Energieträger

Zeitraum von

Holz-Pellets Holz-Pellets

01.01.2005 01.01.2006

bis

Brennstoffmenge [kWh]

31.12.2005 31.12.2006

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

35.178 34.500

Anteil Warmwasser [kWh]

6.332 6.210

Klimafaktor

Energieverbrauchskennwert [kWh/(m2 ·a)] (zeitlich bereinigt, klimabereinigt) Heizung

1,06 1,08

53,2 53,1

Warmwasser

Kennwert

11,0 10,8

64,2 63,9

Durchschnitt

213,4

F

Muster für Aussteller

1.2

Energieausweis für Wohngebäude – Aushang bedarfsbasierter Energieausweis

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

freiwillige Aushangseite bedarfsbasierter Energieausweis

Gültig bis:

25.04.2017

Energiebedarf Endenergiebedarf

228,4 kWh/(m²·a) 0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

227,5 kWh/(m²·a) Primärenergiebedarf "Gesamtenergieeffizienz" CO2-Emissionen

51,9

[kg/(m²·a)]

Gebäude Gebäudetyp

Mehrfamilienhaus

Straße, Haus-Nr.

Musterstr. 123

PLZ, Ort

12345 Musterstadt

Gebäudeteil

Vorderhaus

Baujahr Gebäude

1928

Baujahr Anlagentechnik

1982

Anzahl Wohnungen

9

Gebäudenutzfläche (AN)

575 m²

Gebäudefoto (freiwillig)

Neubau Vermietung / Verkauf

Anlass der Ausstellung des Energieausweises

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 45

Modernisierung (Änderung / Erweiterung)

Sonstiges (freiwillig)

Vergleichswerte Endenergiebedarf 0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

12345 Musterstadt Pa ssi vh au s M FH Ne ub au EF H N eu EF H ba gu en u t m erg od eti s er nis ch ier t Du W rch oh sc ng hn eb itt M äu FH de we e se ne nt rg lic eti h m sc EF od h ni we H e er ch se ne nis t nt rg ier lic eti t h m sc od h ni er ch nis t ier t

F

120

Datum

Unterschrift des Ausstellers

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

Energieausweis für Wohngebäude – Aushang verbrauchsbasierter Energieausweis

1.3

121

Energieausweis für Wohngebäude – Aushang verbrauchsbasierter Energieausweis

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

freiwillige Aushangseite verbrauchsbasierter Energieausweis

Gültig bis:

25.04.2017

Energieverbrauchskennwert Dieses Gebäude

213,4 kWh/(m²·a) 0

50

100

150

200

250

300

350

Energieverbrauch für Warmwasser:

400

>400

enthalten nicht enthalten

Gebäude Gebäudetyp

Mehrfamilienhaus

Straße, Haus-Nr.

Musterstr. 123

PLZ, Ort

12345 Musterstadt

Gebäudeteil

Vorderhaus

Baujahr Gebäude

1928

Baujahr Anlagentechnik

1982

Anzahl Wohnungen

9

Gebäudenutzfläche (AN)

575 m² Neubau Vermietung / Verkauf

Anlass der Ausstellung des Energieausweises

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 45

Gebäudefoto (freiwillig)

Modernisierung (Änderung / Erweiterung)

Sonstiges (freiwillig)

Vergleichswerte Endenergiebedarf 0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

Pa ssi vh au s M FH Ne ub au EF H Ne EF ub H au gu en t m erg od eti er sch ni sie rt Du W rch oh sc ng hn eb itt M äu FH de we e se ne nt rg lic eti h m sc EF od h ni we H e er ch n se ni t nt erg sie lic eti rt h m sc h od ni er ch ni t sie rt

12345 Musterstadt

Datum

Unterschrift des Ausstellers

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

F

F

122

Muster für Aussteller

1.4

Energieausweis für Nichtwohngebäude

ENERGIEAUSWEIS

für Nichtwohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gültig bis:

1

25.04.2017

Gebäude Hauptnutzung/ Gebäudekategorie

Fachhochschule

Adresse

Musterstraße 99, 12345 Musterstadt

Gebäudeteil

Hauptgebäude

Baujahr Gebäude

1965

Baujahr Wärmeerzeuger

1996/97

Baujahr Klimaanlage

1996

Nettogrundfläche

11.940 m²

Anlass der Ausstellung des Energieausweises

Gebäudefoto (freiwillig)

Neubau Vermietung / Verkauf

Modernisierung (Änderung / Erweiterung)

Aushang bei öffentl. Gebäuden Sonstiges (freiwillig)

Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die Nettogrundfläche. Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt. Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig. Diese Art der Ausstellung ist Pflicht bei Neubauten und bestimmten Modernisierungen. Die angegebenen Vergleichswerte sind die Anforderungen der EnEV zum Zeitpunkt der Erstellung des Energieausweises (Erläuterungen – siehe Seite 4). Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt. Die Vergleichswerte beruhen auf statistischen Auswertungen. Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch

Eigentümer

Aussteller

Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe).

Hinweise zur Verwendung des Energieausweises Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Gebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 123 12345 Musterstadt Datum

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Unterschrift des Ausstellers

Energieausweis für Nichtwohngebäude

123

ENERGIEAUSWEIS

für Nichtwohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Berechneter Energiebedarf des Gebäudes

2

Primärenergiebedarf „Gesamtenergieeffizienz“ Dieses Gebäude

CO2-Emissionen1)

46,5

[kg/(m²·a)]

154,0 kWh/(m²·a) 0

50

100

150

EnEV-Anforderungswert Neubau (Vergleichswert)

200

250

300

350

400

450

>450

EnEV-Anforderungswert modernisierter Altbau (Vergleichswert)

Nachweis der Einhaltung des § 4 oder § 9 Abs. 1 EnEV 2) Energetische Qualität der Gebäudehülle

Primärenergiebedarf

154,0 170,8

Gebäude Ist-Wert EnEV-Anforderungswert

kWh/(m2 ·a)

Gebäude Ist-Wert HT’

kWh/(m2 ·a)

EnEV-Anforderungswert HT’

0,8 0,6

W/(m2 ·K) W/(m2 ·K)

Energiebedarf Energieträger

Heizung

Jährlicher Endenergiebedarf in kWh/(m2 ·a) für Warmwasser Eingebaute Lüftung Beleuchtung

10,1 0,1 8,1

120,3 2,0 49,5

Fernwärme Strommix Holz-Pellets

12,7

Kühlung einschl. Befeuchtung

2,4

Gebäude insgesamt

130,4 18,5 57,6

1,3

Aufteilung Energiebedarf [kWh/(m2 ·a)]

Heizung

Nutzenergie

Warmwasser

125,5 171,8 100,2

Endenergie Primärenergie

Eingebaute Beleuchtung

13,5 18,3 9,8

Lüftung

Kühlung einschl. Befeuchtung

2,4 2,4 6,4

12,7 12,7 34,2

Sonstige Angaben

Gebäudezonen

Einsetzbarkeit alternativer Energieversorgungssysteme nach § 5 EnEV vor Baubeginn geprüft

Nr.

Alternative Energieversorgungssysteme werden genutzt für: Heizung Warmwasser Eingebaute Beleuchtung Lüftung Kühlung Lüftungskonzept Die Lüftung erfolgt durch: Fensterlüftung Lüftungsanlage ohne Wärmerückgewinnung Schachtlüftung Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

1 2 3 4 5 6

Zone

Büro Serverrraum Labor Verkehr/Lager sonst. Aufenthalt Tiefgarage

Gebäude insgesamt

2,6 1,3 3,4

Fläche [m2]

156,7 206,5 154,0

Anteil [%]

2.900 55 1.431 4.790 522 1.884

weitere Zonen in Anlage

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren Das verwendete Berechnungsverfahren ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Die ausgewiesenen Bedarfswerte sind spezifische Werte nach der EnEV pro Quadratmeter Nettogrundfläche. Die oben als EnEV-Anforderungswert bezeichneten Anforderungen der EnEV sind nur im Falle des Neubaus und der Modernisierung nach § 9 Abs. 1 EnEV bindend. 1) freiwillige Angabe

2) nur in den Fällen des Neubaus und der Modernisierung ausfüllen

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

24 1 12 40 4 16

F

F

124

Muster für Aussteller

ENERGIEAUSWEIS

für Nichtwohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes

3

Heizenergieverbrauchskennwert Dieses Gebäude

170,3 kWh/(m²·a) 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

>200

Häufigster Wert in dieser Gebäudekategorie für Heizung und Warmwasser (Vergleichswert) 1)

Warmwasser enthalten

Stromverbrauchskennwert Dieses Gebäude

35,4 kWh/(m²·a) 0

10

20

30

40

50

60

70

>70

Häufigster Wert in dieser Gebäudekategorie für Strom (Vergleichswert) 1)

Der Wert enthält den Stromverbrauch für Heizung Warmwasser Lüftung

eingebaute Beleuchtung

Kühlung

Sonstiges:

Aufzüge

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser Energieträger

Brennstoffmenge [kWh]

Zeitraum von

Fernwärme Fernwärme Fernwärme

bis

01.01.2003 01.01.2004 01.01.2005

31.12.2003 1.921.318,0 31.12.2004 1.866.580,0 31.12.2005 1.872.357,0

Anteil Warmwasser [kWh]

Klimafaktor

96.066,0 93.329,0 93.618,0

1,1 1,1 1,1

Energieverbrauchskennwert [kWh/(m2 ·a)] (zeitlich bereinigt, klimabereinigt) Heizung

163,6 157,4 160,9

Weitere Verbrauchsdaten auf gesondertem Blatt

Verbrauchserfassung – Strom Zeitraum von

01.01.2003 01.01.2004 01.01.2005

bis

31.12.2003 31.12.2004 31.10.2005

Kennwert

8,0 7,8 7,8

171,6 165,2 168,7

Durchschnitt

170,3

Gebäudekategorie

Ablesewert

Kennwert

[kWh]

[kWh/(m2 ·a)]

411.365,0 432.185,0 351.324,0

Warmwasser

35,4

Gebäudekategorie

Fachhochschule

Sonderzonen

Serverraum Labor Kantine

Erläuterungen zum Verfahren Das Verfahren zur Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Die Werte sind spezifische Werte pro Quadratmeter Nettogrundfläche. Der tatsächliche Verbrauch eines Gebäudes weicht insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutzerverhaltens von den angegebenen Kennwerten ab. 1) veröffentlicht im Bundesanzeiger / Internet durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Energieausweis für Nichtwohngebäude

ENERGIEAUSWEIS

125

für Nichtwohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Erläuterungen

4

Energiebedarf – Seite 2 Der Energiebedarf wird in diesem Energieausweis durch den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf für die Anteile Heizung, Warmwasser, eingebaute Beleuchtung, Lüftung und Kühlung dargestellt. Diese Angaben werden rechnerisch ermittelt. Die angegebenen Werte werden auf der Grundlage der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (z. B. standardisierte Klimadaten, definiertes Nutzerverhalten, standardisierte Innentemperatur und innere Wärmegewinne usw.) berechnet. So lässt sich die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten und der Wetterlage beurteilen. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Primärenergiebedarf – Seite 2 Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die so genannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z. B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien etc.). Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz und eine die Ressourcen und die Umwelt schonende Energienutzung. Die angegebenen Vergleichswerte geben für das Gebäude die Anforderungen der Energieeinsparverordnung an, die zum Zeitpunkt der Erstellung des Energieausweises galt. Sie sind im Falle eines Neubaus oder der Modernisierung des Gebäudes nach § 9 Abs. 1 EnEV einzuhalten. Bei Bestandsgebäuden dienen sie der Orientierung hinsichtlich der energetischen Qualität des Gebäudes. Zusätzlich können die mit dem Energiebedarf verbundenen CO2-Emissionen des Gebäudes freiwillig angegeben werden. Endenergiebedarf – Seite 2 Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Warmwasser, eingebaute Beleuchtung, Lüftung und Kühlung an. Er wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf, die notwendige Lüftung und eingebaute Beleuchtung sichergestellt werden können. Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz. Energetische Qualität der Gebäudehülle – Seite 2 Angegeben ist der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmetransferkoeffizient (Formelzeichen in der EnEV: HT’). Er ist ein Maß für die durchschnittliche energetische Qualität aller wärmeübertragenden Umfassungsflächen (Außenwände, Decken, Fenster, etc.) eines Gebäudes. Kleine Werte signalisieren einen guten baulichen Wärmeschutz. Heizenergie- und Stromverbrauchskennwert (Energieverbrauchskennwerte) – Seite 3 Der Heizenergieverbrauchskennwert (einschließlich Warmwasser) wird für das Gebäude auf der Basis der Erfassung des Verbrauchs ermittelt. Das Verfahren zur Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Die Werte sind spezifische Werte pro Quadratmeter Nettogrundfläche nach Energieeinsparverordnung. Über Klimafaktoren wird der erfasste Energieverbrauch hinsichtlich der örtlichen Wetterdaten auf ein standardisiertes Klima für Deutschland umgerechnet. Der ausgewiesene Stromverbrauchskennwert wird für das Gebäude auf der Basis der Erfassung des Verbrauchs oder der entsprechenden Abrechnung ermittelt. Die Energieverbrauchskennwerte geben Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes. Kleine Werte signalisieren einen geringen Verbrauch. Ein Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Verbrauch ist jedoch nicht möglich. Der tatsächliche Verbrauch einer Nutzungseinheit oder eines Gebäudes weicht insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutzerverhaltens oder sich ändernder Nutzungen vom angegebenen Energieverbrauchskennwert ab. Die Vergleichswerte („Häufigster Wert in dieser Gebäudekategorie“) ergeben sich durch die Beurteilung gleichartiger Gebäude. Dazu wurden die Daten von einer großen Anzahl Gebäude untersucht und bewertet. Der Vergleichswert ist dabei der häufigste Wert (flächengewichteter Mittelwert) aus der statistischen Verteilung. Kleinere Verbrauchswerte als der Vergleichswert signalisieren eine gute energetische Qualität im Vergleich zum Gebäudebestand dieses Gebäudetyps. Die Vergleichswerte werden durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie bekannt gegeben.

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

F

F

126

Muster für Aussteller

Modernisierungsempfehlungen zum Energieausweis gemäß § 20 Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gebäude Adresse

Hauptnutzung / Gebäudekategorie

Musterstraße 99, 12345 Musterstadt

Fachhochschule sind möglich sind nicht möglich

Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung Empfohlene Modernisierungsmaßnahmen Nr. Bau- oder Anlagenteile

Maßnahmenbeschreibung

1

Fenster

Erneuerung der Fenster der 3. bis 6. Etage, neuer U-Wert: 1,2 W/m²K

2

Fenster

Erneuerung der Verglasung 1./2. Etage, neuer U-Wert: 1,6 W/m²K

3

Kellerdecke

Dämmung der Tiefgaragendecke, 10 cm, WLG 035

4

Außenwände

Dämmung der Südseite, 10 cm, WLG 035

5

Außenwände

Dämmung der Ostseite, 16 cm, WLG 035

6

Saaldach

Dämmung des Saaldaches, 8 cm, WLG 040

7

Heizungs- und Lüftungsanlage

Neue Heizungsveteilung (Pumpen und Rohrleitungsdämmung)

8

Trinkwarmwasser

Erneuerung der dezentralen Warmwasserversorgung (5l Untertischspeicher)

Weitere Empfehlungen auf gesondertem Blatt Hinweis: Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung.

Beispielhafter Variantenvergleich (Angaben freiwillig) Ist-Zustand Modernisierung gemäß Nummern: Primärenergiebedarf 154,0 [kWh/(m2 ·a)] Einsparung gegenüber Ist-Zustand [%] Endenergiebedarf 206,5 [kWh/(m2 ·a)] Einsparung gegenüber Ist-Zustand [%] CO2-Emissionen 46,5 [kg/(m2 ·a)] Einsparung gegenüber Ist-Zustand [%]

Modernisierungsvariante 1

Modernisierungsvariante 2

1,2,7,8,9

1 bis 9

119,4

79,8

23

48

162,7

108,2

21

48

36,1

24,1

22

48

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 123 12345 Musterstadt Datum

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Unterschrift des Ausstellers

Energieausweis für Nichtwohngebäude

Anlage

127

zum Energieausweis

Zusatzseite Modernisierungsempfehlung

Gebäude Adresse

Musterstraße 99, 12345 Musterstadt

Hauptnutzung / Gebäudekategorie

Fachhochschule

Weitere Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung Empfohlene Modernisierungsmaßnahmen Nr. Bau- oder Anlagenteile 9 10

Maßnahmenbeschreibung

Beleuchtung

Beleuchtung über Präsenzmelder mit EVGs

Rohrleitungen im Keller

Dämmen der Verteilleitungen im Keller (Heizung ud Warmwasser)

Hinweis: Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung.

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

F

F

128

Muster für Aussteller

Anlage

zum Energieausweis

Zusatzseite Verbrauchserfassung / Gebäudezonierung

Gebäude Adresse

Musterstraße 99, 12345 Musterstadt

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser (Fortsetzung zu Seite 3) Energieträger

Brennstoffmenge [kWh]

Zeitraum von

Holz-Pellets Holz-Pellets Holz-Pellets

bis

01.01.2003 01.01.2004 01.01.2005

31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005

644.154,0 625.801,0 627.739,0

Anteil Warmwasser [kWh]

Klimafaktor

32.207,0 31.290,0 31.387,0

Energieverbrauchskennwert [kWh/(m2 ·a)] (zeitlich bereinigt, klimabereinigt) Heizung

1,1 1,1 1,1

54,8 52,8 53,9

Verbrauchserfassung – Strom

Gebäudezonen

(Fortsetzung zu Seite 3)

(Fortsetzung zu Seite 2)

Zeitraum von

bis

Ablesewert

Kennwert

[kWh]

[kWh/(m2 ·a)]

Nr.

7 01.11.2005

31.12.2005

71.548,0

35,4

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Zone

Kantine

Warmwasser

Kennwert

2,7 2,6 2,6

57,5 55,4 56,5

Durchschnitt

170,3

Fläche [m2]

358

Anteil [%]

3

Energieausweis für Nichtwohngebäude – Aushang Bedarf und Verbrauch

1.5

129

Energieausweis für Nichtwohngebäude – Aushang Bedarf und Verbrauch

ENERGIEAUSWEIS

für Nichtwohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gültig bis:

Aushang

25.04.2017

Gebäude Hauptnutzung/ Gebäudekategorie

Fachhochschule

Sonderzone(n)

Serverraum, Labor, Kantine

Adresse

Musterstraße 99, 12345 Musterstadt

Gebäudeteil

Hauptgebäude

Baujahr Gebäude

1965

Baujahr Wärmeerzeuger

1996/97

Baujahr Klimaanlage

1996

Nettogrundfläche

11.940 m²

Gebäudefoto (freiwillig)

Primärenergiebedarf „Gesamtenergieeffizienz“ Dieses Gebäude

154,0 kWh/(m²·a) 0

50

100

150

EnEV-Anforderungswert Neubau

200

250

300

350

400

450

>450

EnEV-Anforderungswert modernisierter Altbau

Aufteilung Energiebedarf Kühlung einschl. Befeuchtung

250 200

Lüftung

150

Eingebaute Beleuchtung

100

Warmwasser

50 0

Nutzenergie

Endenergie

Heizung

Primärenergie "Gesamtenergieeffizienz"

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 123 12345 Musterstadt

Verbrauchsausweis Verbrauchsausweis

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Datum

Unterschrift des Ausstellers

F

F

130

Muster für Aussteller

ENERGIEAUSWEIS

für Nichtwohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Gültig bis:

Aushang

25.04.2017

Gebäude Hauptnutzung/ Gebäudekategorie

Fachhochschule

Sonderzone(n)

Serverraum, Labor, Kantine

Adresse

Musterstraße 99, 12345 Musterstadt

Gebäudeteil

Hauptgebäude

Baujahr Gebäude

1965

Baujahr Wärmeerzeuger

1996/97

Baujahr Klimaanlage

1996

Nettogrundfläche

11.940 m²

Gebäudefoto (freiwillig)

Heizenergieverbrauchskennwert Dieses Gebäude

170,3 kWh/(m²·a) 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

>200

Häufigster Wert in dieser Gebäudekategorie für Heizung und Warmwasser (Vergleichswert)

Warmwasser enthalten

Stromverbrauchskennwert Dieses Gebäude

35,4 kWh/(m²·a) 0

10

20

30

40

50

60

70

>70

Häufigster Wert in dieser Gebäudekategorie für Strom (Vergleichswert)

Der Wert enthält den Stromverbrauch für Heizung Warmwasser Lüftung

eingebaute Beleuchtung

Kühlung

Sonstiges:

Aufzüge

Aussteller

Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 123 12345 Musterstadt

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

Datum

Unterschrift des Ausstellers

Angebotsschreiben zur Ausstellung eines Energieausweises an Energieberater

1.6

131

Angebotsschreiben zur Ausstellung eines Energieausweises an Energieberater

Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich

Ingenieurbüro Baustein, Kalle & Kelle Herrn Dipl.-Ing. Frieder Baustein Blatt-der-Energiesparer 12 35897 Burg

Liegenschaft Fels-in-der-Brandung-Straße 2, See Ihr Artikel vom 22.9.2007 im Rhein-Main-Tagblatt

Sehr geehrter Herr Dipl.-Ing. Baustein,

mit Interesse habe ich Ihren informativen Artikel über die Energieeinsparverordnung 2007 und die Einführung des Energieausweises für Gebäude gelesen. Ich bin Eigentümer eines in der Fels-in-der-Brandung-Straße 2, See gelegenen, reinen Wohnhauses. Das Anwesen wurde im Jahre 1984 errichtet. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Einheiten, im 1. und 2. Obergeschoss jeweils drei Einheiten. Die Einheiten EG und bis 2. OG sind vermietet. Ich selbst bewohne das Dachgeschoss. Leider gab es in Folge der Marktsituation im Jahr 2005 bei beiden EG-Einheiten einen Leerstand. Ich bitte Sie um Übersendung eines Angebotes für den Energieausweis und um Mitteilung, welche weiteren Daten und Unterlagen Sie von mir benötigen.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

F

F

132

1.7

Muster für Aussteller

Auftragsbestätigung Energieberater zur Ausstellung eines Energieausweises an Auftraggeber

Ingenieurbüro Baustein, Kalle & Kelle, Blatt-der-Energiesparer 12, 35897 Burg

Herrn Paule Fischer Anglerstraße 1 23456 Teich

Liegenschaft Fels-in-der-Brandung-Straße 2, See Ihr Schreiben vom 30.9.2007

Sehr geehrter Herr Fischer,

vielen Dank für Ihre Anfrage vom 30.9.2007. Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird von unserem Büro erstellt. Der Preis beträgt 70,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer, somit insgesamt 83,30 EUR. Gemäß anliegender Bestätigung der Industrie- und Handelskammer Weser vom 12.10.1998 verfüge ich über die Qualifikation als Energieberater. Ich bitte Sie um Unterzeichnung des anliegenden Angebots und Rücksendung. Nach Eingang des unterzeichneten Vertrags werden Sie innerhalb der nächsten vier Wochen Ihren Gebäudeausweis erhalten. Ich bitte noch um Mitteilung folgender Informationen/Übersendung folgender Unterlagen: 

Jahr der Fertigstellung der Immobilie



Baujahr der Heizungsanlage/Zeitpunkt der Durchführung von Modernisierungen an der Heizung



Gesamtwohnfläche sowie Anzahl der Wohneinheiten



Sind Keller- und/oder Nebenräume beheizt? Falls ja, in welchem Umfang (qm)?



Bitte übersenden Sie uns die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Abrechnungszeiträume.



Falls es in den Abrechnungszeiträumen Leerstand gegeben haben sollte, teilen Sie uns diesen bitte nach Größe der Leerstandsfläche (qm) sowie Dauer des Leerstandes mit.

Auftragsbestätigung Energieberater zur Ausstellung eines Energieausweises an Auftraggeber

133



Bitte benennen Sie uns für jeden Abrechnungszeitraum die insgesamt verbrauchte Energiemenge (Heizöl, Gas etc.) sowie jeweils bezogen auf den Abrechnungszeitraum die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Brauchwassertemperatur in °C.



Falls energetisch relevante Modernisierungen vorgenommen wurden, teilen Sie uns diese bitte ebenfalls nach Art und Zeitpunkt der Maßnahme mit (Beispiele: bauliche Maßnahmen an Dach/oberste Geschossdecke, Außenwänden, Fenster, Kellerdecke, Heizungsanlage).



Wurde das Gebäude entsprechend der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 erstellt oder nachträglich dem Stand der Wärmeschutzverordnung angepasst?

Sollten Sie Rückfragen haben, stehe ich jederzeit gerne – auch telefonisch – zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

F

F

134

1.8

Muster für Aussteller

Mustervertrag über die Erstellung eines Energieausweises

Vertrag über die Erstellung eines Energieausweises

zwischen

dem Haus-/Wohnungseigentümer Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich – Auftraggeber – und

dem Aussteller Energieberater Hofmann, Energiestraße 1, 23456 Teich – Auftragnehmer –

I. Auftragsgegenstand Der Auftragnehmer verpflichtet sich, für das Wohngebäude/die Liegenschaft ___________________________________________________________ (Straße, PLZ, Ort )

□

einen verbrauchsorientierten Energieausweis

□

einen bedarfsorientierten Energieausweis

zu erstellen.

II. Vergütung Für die Erstellung des Energieausweises wird ein Pauschalhonorar in Höhe von EUR __________ zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. In diesem Pauschalhonorar sind Portokosten, Telefonkosten, Fahrt- und Reisekosten enthalten.

Mustervertrag über die Erstellung eines Energieausweises

135

III. Unterlagen und Leistungen 1.

Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Auftragnehmer folgende Unterlagen/Informationen zur Verfügung zu stellen:



Standort des Gebäudes _____________________________________________________



Informationen über das Gebäude

□

Einfamilienhaus

□

Mehrfamilienhaus

□

Doppelhaushälfte

□

Reihenhaus

□

Reihenmittelhaus

□

Reihenendhaus



Wohnfläche des Gebäudes insgesamt __________ qm



Baujahr __________



Leerstand in den letzten 3 Jahren, bezogen auf Dauer des Leerstandes, Anzahl der Einheiten, Größe der Wohnfläche _________________________________________________



Anzahl der Wohneinheiten __________



Übersendung der Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre



Ist eine Kühl-/Klimaanlage vorhanden? __________ ggf. Angabe von Fabrikat, Baujahr, Zeitpunkt des Einbaus ________________________________________________________________________

2.

Ergänzende Angaben zum bedarfsorientierten Energieausweis



Baujahr der Anlagentechnik, insbesondere Heizung / Kühlung ______________________



Angaben zu den verwendeten Materialien



□

Wandstärke

□

Wärmedämmung

□

Dachaufbau, insbesondere Wärmedämmung

□

Fenster und Fenstertüren

□

Isolierglas

□

Verbundfenster

□

Wärmeschutzisolierglas

□

Angabe des U-Wertes, sofern bekannt

□

Art der Beheizung (Öl, Gas, Fernwärme etc.)

Weitere Angaben zu den verwendeten Baumaterialien

F

F

136

Muster für Aussteller 3.

Der Auftraggeber ermöglicht dem Auftragnehmer nach Absprache Zugang zu allen notwendigen Gebäudeteilen.

4.

Der Auftragnehmer führt die Ausstellung des Energieausweises mit größtmöglicher Sorgfalt objektiv und vollständig durch und händigt ein Exemplar des ________________Energieausweises dem Auftraggeber aus.

5.

Der Auftragnehmer erörtert auf Wunsch die aufgezeigten Maßnahmen zur Energie- und Heizkostenersparnis/Modernisierungsempfehlungen mit dem Auftraggeber.

____________________

____________________

Ort/Datum

Ort/Datum

____________________

____________________

Auftraggeber

Auftragnehmer

§10 (2) 3.* § 30 (3)(4)

Oberste Geschossdecken dämmen

§10 (2) 2.* § 30 (2)(4)

Warmgehende Leitungen in ungeheizten Räumen dämmen

raumweise Regelung der Temperatur (Thermostatventile) § 14 (2)

Regelung der Wärmezufuhr in Abhängigkeit der Außentemperatur und der Zeit § 14 (1)

bis 31.12.2008 * Frist bereits abgelaufen bis 31.12.2006 * bei selbstgenutztem Eigenheim, nur bei Eigentümerwechsel (Frist 2 Jahre ab Eigentumsübergang)

bis 31.12.2008 * Frist bereits abgelaufen bis 31.12.2006

SOFORT

SOFORT

JA

§ 30 (1)

Frist zum Kesseltausch bereits abgelaufen 31.12.2006

NEIN

JA

NEIN

NEIN

(Frist 2 Jahre ab Eigentumsübergang)

NEIN

§ 10 (2) § 30 (4)*

Kesseltausch bis *erster Eigentümerwechsel nach 31.12.2008 1.2.2002 ist mehr 31.12.2006* als 2 Jahre vergangen

JA

Brenner nach 1.11.1996 erneuert bzw. soweit ertüchtigt, dass die Abgasverlustgrenzwerte eingehalten werden?

NEIN

Niedertemperatur- / Brennwertkessel?

JA

Leistung zwischen 4 und 400 kW?

JA

JA

Eigentümerwechsel?

Kessel vor 1.10.1978 eingebaut?

NEIN

Eigenheim mit max. 2 Wohneinheiten, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 bewohnt hat?

§ 10 (1) § 30 (1)+(4)

keine Anforderungen

§ 14 (6)

§ 11 (2)

Energiebedarf senkende Einrichtung soll geändert oder demontiert werden (z.B. Solaranlage)

Wenn

Einbau oder Erneuerung von Warmwasser- oder HeizungsPufferspeicher

Einbau oder Erneuerung von Heizungs- oder WarmwasserLeitungen § 14 (5) Wenn

Wenn

§ 14 (4)

Einbau von Zirkulationspumpe

Einbau oder Austausch von Heizungsumwälzpumpe > 25 kW Nennlei stung § 14 (3) Wenn

Wenn

„Wenn-Dann“ - Vorschriften

Dann

Dann

Dann

Dann

Dann

Es muss eine Alternative geschaffen werden, um den Mehrverbrauch an Primärenergie auszugleichen (z.B. Wärmedämmung)

Wärmedämmung nach EnEV vorsehen

Wärmedämmung nach EnEV vorsehen

Zeitschaltuhr vorsehen

Selbsttätige Anpassung der elektrischen Leistungsaufnahme in mindestens 3 Stufen

Anforderungen an Ausführung

1.9

„MUSS“ – Vorschriften

BESTEHENDES GEBÄUDE

Arbeitsblatt für Vorgehensweise bei bestehenden Gebäuden 137

Arbeitsblatt für Vorgehensweise bei bestehenden Gebäuden

F

F

138

1.10

Muster für Aussteller

Checkliste für die Erstellung einer Energieberatung/eines Energieausweises Für eine vollständige Beurteilung eines Gebäudes sind eine Vielzahl von Informationen erforderlich, die im Vorfeld bereits zusammengetragen werden können: Zusammenstellung von Unterlagen zur Vorbereitung der Datenaufnahme durch den Energieberater 1 GEBÄUDE: –

Baujahr des Gebäudes: __________ Wurde das Gebäude umgebaut oder erweitert?

 JA

–

 NEIN

–

welche Teile? ____________________

–

ca. wann?

____________________

Liegen Pläne des Gebäudes vor?

 JA –

Grundrisse

–

Schnitte

–

Ansichten

 NEIN

– Existiert noch eine Baubeschreibung, Verkaufsprospekt etc.?  JA

–

 NEIN

Liegen Berechnungsunterlagen zum Wärmeschutznachweis, zur Wärmebedarfsberechnung oder Ähnlichem vor?

 JA –

 NEIN

Wurden bereits Wärmeschutzmaßnahmen oder sonstige Sanierungen am Gebäude durchgeführt?

 JA

 NEIN

 Austausch der Fenster  JA 

-

Wurden alle Fenster getauscht?

-

ca. wann? ____________________

-

Sind Werte bekannt? ____________________

NEIN

Checkliste für die Erstellung einer Energieberatung/eines Energieausweises

 Wärmedämmung von Fassadenteilen - Aufbau / Sind Werte bekannt? ____________________

 Wärmedämmung Kellerdecke - Aufbau / Sind Werte bekannt? ____________________

 Wärmedämmung oberste Geschossdecke - Aufbau / Sind Werte bekannt? ____________________

–

Erhebung der Grunddaten: – Anzahl Wohnungen

___________

– beheizbare Fläche insgesamt

(inkl. Hobbyräume, Treppenhäuser etc.) – tatsächlich beheizte Wohnfläche

___________ m²

___________ m²

– Anzahl Vollgeschosse (ohne Dach und Keller) ___________ – Das Gebäude ist:

 freistehend

 Reihenhaus



Eckhaus

–

__________________________________________________

–

Gibt/gab es Schimmelprobleme im Gebäude?



 NEIN

JA

an welchen Stellen? ______________________________________

2 ANLAGENTECHNIK: –

Welche Anlagentechnik ist vorhanden?

 Zentrale Wärmeversorgung

 Einzelöfen, Gasetagenheizung

 Ölkessel

 Lüftungsanlage



 Solaranlage

Gaskessel

 Holzkessel –

 Sonstiges ____________________

Welche Heizflächen sind im Gebäude vorhanden?

 Heizkörper

139

F

F

140

Muster für Aussteller

 Fußbodenheizung  Sonstiges ____________________ –

Gibt es Unterlagen zur Anlagentechnik, z. B. Heizungsschemata, Berechnungsunterlagen, Herstellerunterlagen zum Kessel oder den Umwälzpumpen?

 JA –

 NEIN

Für die Begehung des Gebäudes sollte sichergestellt sein, dass jemand dabei ist, der sich im Gebäude auskennt und, wenn möglich, auch mit der Technik vertraut ist, z. B. Gebäudeeigentümer, Hausmeister, Hausverwalter etc.

 Ansprechpartner: –

Name: ____________________Tel. ____________________

Die Zugänglichkeit in alle Bereiche der Anlagentechnik muss sichergestellt sein, z. B. Heizraum, Öllagerraum, evtl. Solaranlage auf Dach etc.

 Alle Schlüssel vorhanden? –

Wenn möglich, sollte mindestens eine Wohnung begangen werden können.

 Wohnung Nr.: __________ Aufgang: __________ Geschoss: __________ Name: ________________________________________________________

–

Verbrauchsdaten bereitstellen:

 Energieverbrauch mindestens der letzten 3 Jahre  Letztes Schornsteinfeger-Protokoll

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

1.11

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude Grunddaten

Datum der Erfassung Name des Erfassers

Architekturbüro Fischer, Planungsgesellschaft mbH

Straße

Innere Neumatten 15

PLZ/Ort

D-79219 Staufen

Bearbeiter Telefon Telefax E-Mail

Dipl.-Ing. Bernd Fischer 07633-92399-50 07633-92399-59 [email protected]

Auftraggeber Name Eigentümer Straße PLZ/Ort Telefon Telefax E-Mail

Liegenschaft Straße PLZ/Ort Flurstück (wenn bekannt)

141

F

F

142

Muster für Aussteller

Gebäudetypologie Bemerkungen:

Baujahr

Welcher dieser Gruppen ist das Haus zuzuordnen? Einfamilienhaus Zweifamilienhaus Mehrfamilienhaus Fachwerkhaus Plattenbau Mischnutzung Anteil Gewerbefläche in m² beheizter Nutzfläche Anteil Wohnfläche in m² beheizter Nutzfläche

Wie ist das Haus architektonisch eingebunden? freistehend Doppelhaushälfte Reiheneckhaus Reihenmittelhaus Zweizeilenbebauung Blockbebauung andere

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

143

Flächen und Bauteile Dach

Satteldach

Walmdach

Pultdach

Flachdach

Der Dachform entsprechende Parameter: Dachneigung Dachneigung Drempelhöhe Höhe 1 Höhe 2 Strecke 1

α β d H1 H2 S1

Krüppelwalmdach

30

Bemerkungen:

° ° m m m m

Anzahl Dachgeschosse Ausbauzustand des Daches Dach beheizt: nein ja

=>

vollständig teilweise

Beschreibung Spitzboden allgemein

Beschreibung Dach allgemein

=> Anzahl beheizter Dachgeschosse:

F

F

144

Muster für Aussteller

Dachaufbau im Detail: Material Konstruktion

Deckung

Bleche

Dämmung

Sonstige Teile

Zustand

erw. Restnutzzeit

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

145

Beheizter Teil des Hauses Maximal beheizbare Wohnfläche Unbeheizter Flächenanteil

m² m² %

unbekannt

Anzahl Vollgeschosse

St

Geschosshöhe:

Lichte Raumhöhe

m

(stichprobenhaft, Durchschnitt)

Anzahl und Höhe der Vollgeschosse

Welcher Anteil der Kelleraußenwände grenzt an das Erdreich und welche Höhe hat der Keller? Anteil des Kellers

Dämmung gegen Boden:

im Erdreich

%

Dämmung gegen Erdreich:

Kellerhöhe

m

Dämmung Kellerdecke:

Kelleraußenwände Schichtaufbau

Zustand

Außenwände Schichtaufbau

Zustand

erw. Restnutzzeit

F

F

146

Muster für Aussteller

Grundrissform und Abmessungen des Hauses Bitte zutreffenden Grundriss ankreuzen.

Seite

Berührung zu Versatz

Länge Nachbargebäude (J / N)

A B C D E F G H J

m m m m m m m m m

Anbau m m m m m m m m m

Außenwandverglasung des Hauses Seite A B C D E F G H J

Einfachverglasung

Doppelverglasung m² m² m² m² m² m² m² m² m²

Wärmeschutzverglasung m² m² m² m² m² m² m² m² m²

m² m² m² m² m² m² m² m² m²

Himmelsrichtung (nur Seite A)

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

147

Dachverglasung

Satteldach

Walmdach

Krüppelwalmdach

Pult-/Flachdach

Bemaßungen Fläche Segment a b c d e f g h

Zustand: m² m² m² m² m² m² m² m²

erw. Restnutzzeit

F

F

148

Muster für Aussteller

Nachträgliche Dämmung

Dach

cm

m²

Obere Geschossdecke

cm

m²

1. Außenwanddämmung

cm

m²

2. Außenwanddämmung

cm

m²

Kellerdecke

cm

m²

Heizungsanlage Allgemeine Angaben zur Heizung Kesseltyp Feststoffkessel Feststoffkessel umgest. Öl/Gas Spezialkessel Öl/Gas Gebläsebrenner Spezialkessel ohne Gebläse Gasumlaufwasserheizer (Kombi) Brennwertkessel Elektroheizung Fernwärme Brennstoff Heizöl EL Erdgas L

kwh/m³

Erdgas H

kwh/m³

Stadtgas

kwh/m³

Flüssiggas

kwh/m³ (kg bzw. l)

Koks/Kohle Holz Holzpellets Elektrizität Fernwärme

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

149

Angaben zur Heizung Nennleistung

kW

Anlage Baujahr Anlage neuwertig

Anlage in Wohnung

Systemtemperatur 90/70°C 70/50°C 40/30°C

aktuell gemessen:

Regelung der Heizung Nachtabsenkung Nachtabschaltung Handregelung - geringer Nutzeingriff Handregelung - hoher Nutzeingriff Handregelung + Thermostatventile Raumthermostat + Thermostatventile Witterungsführung ohne Thermostatventile Witterungsführung + Thermostatventile

Vorgegebener bzw. errechneter Abgasverlust der Heizung vorgegebener Abgasverlust

%

Verbrennungstemperatur

°C

Abgastemperatur

°C

O2/CO2-Gehalt

%

Jahresverbrauch Jahresverbrauch inkl. externer Gasgeräte

(gilt nur für Gasbrennstoffe)

Warmwasserbereitung (nur wenn die Warmwasserbereitung über Heizungsanlagen erfolgt oder wenn Warmwasser und Heizung über die gleiche Gasuhr abgelesen werden)

erfolgt über Heizungsanlage falls ja: Sommerpause Durchlaufprinzip Personenzahl Verbrauch l/Person/Tag

Monate

F

F

150 Gaskochstellen

Muster für Aussteller Stück

Solaranlage im Haus Deckungsgrad Warmwasser

%

Deckungsgrad Heizung

%

Sonstiger Wärmeerzeuger vorhanden? Gasofen Gussofen Holzheizung Kachelofen Kaminofen Kohleofen Küchenherd Ölofen Wärmepumpe

Zur Ermittlung des Energiebeitrags des zusätzlichen Wärmeerzeugers alternativ den Brennstoff und die Brennstoffmenge oder die Nennleistung und die Betriebsstunden des Wärmeerzeugers angeben. Brennstoffmenge (pro Jahr)

Brennstoff Heizöl EL Erdgas L

kwh/m³

Erdgas H

kwh/m³

Stadtgas

kwh/m³

Flüssiggas

kwh/m³ (kg bzw. l)

Koks/Kohle Holz Holzpellets Elektrizität oder Nennleistung und Betriebsstunden Nennleistung

kW

Betriebsstunden

pro Jahr

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

Bestandserfassung bestehender Gebäude Gebäudemaße – Tabellenblatt zur Erfassung

151

F

F

152

Muster für Aussteller

Bestandserfassung bestehender Gebäude Zusammenfassung 1. Allgemein (konstruktiver Zustand, Setzrisse, Veränderungen, substanzielle Schwachstellen) Die Gebäudehülle weist folgenden Instandsetzungsbedarf auf:

Die geschätzten Kosten liegen bei __________ EUR. Dringlichkeit: ________________________________________________________________ 2. Dach (regensicheres Unterdach in Form einer Unterspann o. Ä., Befestigung gegen Windsog, Deckung, Anschlussbleche, Dachflächenfenster, anderer Dachaufbau, Zusatzdämmung) Die geschätzten Kosten liegen bei __________ EUR. Dringlichkeit: ________________________________________________________________ 3. Fassade (Risse, farbliche Veränderungen, Anschlussstellen, Fugen, Sockelbereich, Ausblühungen, sichtbare Hohl- und Fehlstellen, zusätzliche Wärmedämmung) Die geschätzten Kosten für eine Sanierung mit __________ liegen bei __________ EUR. Dringlichkeit: ________________________________________________________________ 4. Fenster (Zustand, Optik, Anschlüsse, Wärmeverluste) Die geschätzten Kosten liegen bei __________ EUR. Dringlichkeit: ________________________________________________________________ (Bei einer energetischen Sanierung kommt evtl. zusätzlich auch noch die Dämmung der Kellerdecke als Maßnahme in Betracht, z. B. für KfW-Kredit mit verbilligten Zinssätzen.) 5. Technik (optischer Eindruck, Verschlammung oder Korrosion, Standard, Dämmung, Wirksamkeit) Die geschätzten Kosten liegen bei __________ EUR. Dringlichkeit: ________________________________________________________________ Aufzugsanlagen wurden nicht überprüft, da dies ein eigenes Fachgebiet darstellt.

Checkliste zur Datenaufnahme für Bestandsgebäude

153

6. Freianlagen (Verwerfungen und Absenkungen, Begehbarkeit, Befahrbarkeit, Wasserableitung, Korrosion, Optik) Die geschätzten Kosten für eine Sanierung liegen bei __________ EUR. Dringlichkeit: ________________________________________________________________

F

F

154

Muster für Wohnungseigentumsverwalter

2

Muster für Wohnungseigentumsverwalter

2.1

Einladung zur Eigentümerversammlung An

Sachbearbeiter __________________

___________________________________

Projekt ________________________

___________________________________

Wohnungs-Nr. __________________

___________________________________

Wiedervorlage _______ 200__

___________________________________ Ort, Datum_____________________

Einladung zur Eigentümerversammlung

Sehr geehrte/r___________________________,

unter Bezugnahme auf die in der Anlage beigefügte Tagesordnung laden wir Sie herzlich zu einer Eigentümerversammlung am ______________ ein. Versammlungsort: ______________________________________________ Uhrzeit: ____________________ Gemäß der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom ___________200___ gelten für die Durchführung der Versammlung, Feststellung der Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung nachfolgende Bestimmungen: <sonstige Bestimmungen> Wir bitten Sie höflich, um die Beschlussfähigkeit der Versammlung zu gewährleisten, das beigefügte Vollmachtsformular bei Nichtteilnahme an die Verwaltung zu senden.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Muster – TOP: Nachrüstungsverpflichtung

2.2

155

Muster – TOP: Nachrüstungsverpflichtung TOP: Nachrüstungsverpflichtung aufgrund der Energieeinsparverordnung Nach der geltenden Energieeinsparverordnung müssen Eigentümer von Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen alte Heizkessel außer Betrieb nehmen, ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in beheizbaren Räumen befinden, dämmen und zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt (m² ⋅ K) nicht überschreitet. Hierzu hat der Gesetzgeber bestimmte Übergangsfristen vorgesehen. Die Gemeinschaft hat darüber zu entscheiden, einen Auftrag über eine durchzuführende Bestandsaufnahme an einen Fachmann/Sachverständigen zu erteilen und das weitere Vorgehen in diesem Zusammenhang festzulegen.

2.3

Muster – TOP: Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen – Beschlussfassung zur Auftragsvergabe TOP: Durchführung von Nachrüstungsverpflichtungen gemäß Energieeinsparverordnung – Beschlussfassung zur Auftragsvergabe Die in der letzten Eigentümerversammlung vom __________ in Auftrag gegebene Bestandsaufnahme hat ergeben, dass in folgenden Bereichen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht eingehalten werden: (Hier konkrete Angabe in wenigen Worten, in welchen Bereichen eine Nachrüstungsverpflichtung besteht.) Die Verwaltung hat zur Durchführung der Nachrüstungsverpflichtung bereits Angebote mehrerer Firmen eingeholt. Es soll über die Reihenfolge der durchzuführenden Maßnahmen, die Auftragsvergabe und deren Finanzierung ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft herbeigeführt werden.

F

F

156

2.4

Muster für Wohnungseigentumsverwalter

Musterbeschluss – Bestandsaufnahme Die Eigentümerversammlung fasst zu TOP _____ folgende Beschlüsse: 1. Beauftragung eines Sachverständigen Die Wohnungseigentümergemeinschaft A.-Straße in B.-Stadt beschließt, zur Überprüfung einer Nachrüstungsverpflichtung nach § 10 EnEV mit einer hierzu erforderlichen Bestandsaufnahme hinsichtlich __________ (z. B. Heizkessel/Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen der heizungstechnischen Anlagen/Dämmung der nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken beheizter Räume) den Sachverständigen __________ (Name und Anschrift) zu beauftragen. Die Beauftragung erfolgt zum Pauschalhonorar in Höhe von __________ EUR /nach Zeitaufwand mit einem Stundenhonorar von __________ EUR. – Beschlussfassung – 2. Vorbereitung einer Ausschreibung der Gewerke durch Sachverständigen Sofern sich bei obiger Ziffer 1 herausstellt, dass Nachrüstungs-/Sanierungsmaßnahmen erforderlich und die Anforderungen der EnEV nicht erfüllt werden, wird der beauftragte Sachverständige schon jetzt auch dazu beauftragt, eine Ausschreibung für die durchzuführenden Arbeiten vorzubereiten. – Beschlussfassung – 3. Angebotseinholung für Gewerke Der Verwalter wird beauftragt, nach Ausarbeitung einer Ausschreibung zu jedem Gewerk mehrere Angebote zum Zwecke der Vorlage zur Beschlussfassung auf einer dann gesondert einzuberufenden Eigentümerversammlung einzuholen. – Beschlussfassung – 4. Sonderumlage Die Kosten der genannten Maßnahmen gemäß obiger Ziffern 1 und 2 werden durch eine Sonderumlage in der Höhe von __________ EUR, welche nach dem Verteilungsschlüssel gemäß § __________ der Gemeinschaftsordnung auf die Miteigentümer umgelegt wird, finanziert. – Beschlussfassung –

Musterbeschluss – Vergabeentscheidung

157

5. Einberufung weiterer Eigentümerversammlung Der Verwalter wird eine weitere Wohnungseigentümerversammlung einberufen, sobald die einzuholenden Angebote entsprechender Fachfirmen vorliegen oder wenn feststeht, dass keine weiteren Angebote mehr abgegeben werden. In dieser Versammlung ist dann über die Vergabe der Aufträge zu entscheiden. – Beschlussfassung –

2.5

Musterbeschluss – Vergabeentscheidung Die Eigentümerversammlung fasst zu TOP _____ folgende Beschlüsse: 1. Nachrüstungs-/Sanierungsmaßnahmen mit Angebotseinholung Die Wohnungseigentümergemeinschaft A.-Straße in B.-Stadt beschließt auf der Grundlage der Empfehlungen des Sachverständigen ____________________ im Hinblick auf § 10 EnEV folgende Nachrüstungs-/Sanierungsmaßnahmen: 1. __________________________________ (genaue Bezeichnung der Maßnahme) 2. __________________________________ (genaue Bezeichnung der Maßnahme) 3. __________________________________ (genaue Bezeichnung der Maßnahme) Zur Durchführung der Maßnahme nach Ziffer 1 wird der Firma ____________________ auf der Basis des Angebots vom __________ hiermit der Auftrag erteilt. Zur Durchführung der Maßnahme nach Ziffer 2 wird der Firma ____________________ auf der Basis des Angebots vom __________ der Auftrag erteilt. Zur Durchführung der Maßnahme nach Ziffer 3 wird der Firma ____________________ auf der Basis des Angebots vom __________ der Auftrag erteilt. – Beschlussfassung – 2. Auftragsvergabe Der Verwalter wird bevollmächtigt, auf der Grundlage der oben genannten Angebote mit den genannten Firmen jeweils einen Vertrag im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen. – Beschlussfassung –

F

F

158

Muster für Wohnungseigentumsverwalter 3. Sonderumlage Die Kosten der genannten Maßnahmen werden durch eine Sonderumlage in Höhe von __________ EUR, welche nach dem Verteilungsschlüssel gemäß § __________ der Gemeinschaftsordnung auf die Miteigentümer umgelegt wird (oder alternativ: durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage in Höhe von __________ EUR) finanziert. – Beschlussfassung – 4. Fälligkeit der Sonderumlage Die Sonderumlage ist zahlbar zum __________ und zu diesem Zeitpunkt ohne weitere Anforderung auf das Treuhandkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der ____________________ (Bank, BLZ, Kontonummer) zu überweisen. – Beschlussfassung – 5. Einforderung der Sonderumlage mit anwaltlicher Hilfe Leistet ein Wohnungseigentümer die Zahlung auf die Sonderumlage nicht, wird der Verwalter ermächtigt, den entsprechenden Betrag im Namen der Wohnungseigentümer unter Einschaltung eines Rechtsanwalts und unter Kostenbelastung der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen. – Beschlussfassung – 6. Beschlussanfechtung Der Verwalter soll mit der Auftragserteilung an die vorgenannten Firmen so lange warten, bis mindestens __________ % der Sonderumlage auf dem für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Treuhandkonto eingegangen sind. Alternativ bzw. zusätzlich: Der Verwalter darf die vorgenannten Firmen erst dann beauftragen, sobald feststeht, dass eine Beschlussanfechtung innerhalb der gesetzlichen möglichen Frist nicht erfolgt ist. Weitere Alternative: Der Verwalter wird schon jetzt ausdrücklich dazu ermächtigt, den Beschluss auch dann durchzuführen, sofern eine Beschlussanfechtung einzelner Eigentümer erfolgen sollte. – Beschlussfassung –

Musterbeschluss – Ausstellung eines Energieausweises

2.6

159

Musterbeschluss – Ausstellung eines Energieausweises Die Wohnungseigentümergemeinschaft A.-Straße in B.-Stadt fasst zu Top _____ folgenden Beschluss:

Energetische Bestandsaufnahme/Energieausweis/Energieeinsparpotenzial Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma ____________________ (alternativ den Fachplaner/Energieberater ____________________) mit der Ausstellung eines Energieausweises auf der Grundlage des Energieverbrauchs zu beauftragen. Ziel ist es, eine energetische Bestandsaufnahme des Objekts vorzunehmen sowie mögliche Verbesserungen (Sanierungen) in wirtschaftlicher sowie technischer Hinsicht zu konkretisieren. Die Kosten dürfen den Betrag von netto __________ EUR nicht übersteigen und werden der Rücklage entnommen. – Beschlussfassung/Abstimmungsergebnis –

Abstimmungsergebnis Ja Nein Enthaltung Der Verwalter/Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis: Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt. Anmerkung: Eine Beschlussfassung zur Finanzierung der Maßnahme dürfte entbehrlich sein, da die Kosten des verbrauchsorientierten Energieausweises regelmäßig lediglich in einer Größenordnung unter 100 EUR liegen dürften.

F

F

160

2.7

Muster für Wohnungseigentumsverwalter

Instandhaltungsplan – Vorschau für die nächsten Jahre Wohnungseigentümergemeinschaft:

Objekt-Nr.:

Anzahl der Wohnungen:

Anzahl Teileigentum:

Anzahl Garagen:

Anzahl der Stellplätze:

Anzahl Stockwerke:

Anzahl Kellerräume:

Baujahr des Gebäudes:

Wohnfläche in qm:

Sonstiges:

Schwimmbad:

Sauna:

Leseraum:

Fernsehraum:

Waschraum:

Trockenraum:

Tiefgarage:

Instandhaltungsplan – Vorschau für die nächsten Jahre

161

Wohnungseigentümergemeinschaft:

Parkplatz:

Müllraum:

Hausmeisterwohnung:

Heizungsart:

Dachkonstruktion:

Fassadengestaltung:

Anzahl Aufzüge:

Brandschutzanlage:

Telefonanlage:

Für die Werterhaltung Ihres Grundbesitzes müssen entsprechende Mittel aufgebracht werden. Diese Aufstellung der Verwaltung soll Ihnen einen Überblick geben über die zu erwartenden, größeren Instandsetzungen und den Kostenaufwand. Nach den Sätzen der II. Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 2 II. BV) sind nachfolgende Beträge pro qm und Jahr anzusetzen. Es ist allerdings zu beachten, dass diese Sätze im Vergleich zu anderen Berechnungsmöglichkeiten sehr niedrig sind. Bezugsfertigkeit bis zum

________________________

______________________

Bezugsfertigkeit vom

________________________

______________________

Bezugsfertigkeit vom

________________________

______________________

Bezugsfertigkeit nach dem

________________________

______________________

Die Werte erhöhen sich um ________ EUR/qm, wenn eine Sammelheizung und um _______ EUR/qm, wenn ein Lift vorhanden ist. Eine andere Möglichkeit der Berechnung ist: Ab Fertigstellung des Baus: ____________________% pro qm/Jahr vom Kaufpreis = ca. ________________________ qm/Jahr

F

F

162

Muster für Wohnungseigentumsverwalter Zwischen dem ______. und ______. Jahr muss man erfahrungsgemäß mit den höchsten Kosten rechnen. Nachfolgend listen wir Ihnen die zu erwartenden größeren Instandsetzungen mit den geschätzten Kosten auf: Instandhaltungsplan für die nächsten ____________ Jahre geschätzt. Zu erwartende Maßnahmen

geschätzte Kosten

1. 2. 3. 4. 5. Beispiel (bei ________ qm auf ______ Jahre) EUR Gesamtsumme:

__________________

abzüglich vorhandene Instandsetzungsrücklage per 31.12.______:

__________________

zuzüglich verbleibender Betrag in der Instandsetzungsrücklage:

__________________

Plankosten für die nächsten _____Jahre:

__________________

Plankosten pro qm Wohnfläche im Jahr:

__________________

tatsächliche Höhe der Rücklagenansparung pro qm/Jahr:

__________________

Unterdeckung pro qm/Jahr:

__________________

In der nächsten Versammlung wird die Erhöhung der Rücklage besprochen. Ihre Verwaltung hofft, Ihnen mit diesem Instandhaltungsplan eine Entscheidungshilfe zu geben. Die Höhe der Rücklage können Sie als Eigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss festlegen.

____________________ Ort, Datum

____________________ Verwaltung

Sanierung/Rundschreiben

2.8

163

Sanierung/Rundschreiben In dem folgenden Aushang wird die Gemeinschaft darauf hingewiesen, dass eine Sanierung ins Haus steht und über die Nachteile informiert, die diese Sanierung mit sich bringt.

Rundschreiben Vorbereitung zur Sanierung der Fassaden und Balkone Eigentümergemeinschaft

________________________________________________ ________________________________________________

Sehr geehrte Eigentümerin, sehr geehrter Eigentümer! Sehr geehrte Bewohner!

Die Vorbereitungen für die Sanierungsarbeiten am Haus sind fast abgeschlossen. Daraus ergeben sich für Sie wichtige Hinweise.

1.

Ausführungszeiten a) Arbeitsdauer insgesamt ca. ________ Wochen (zuzüglich Schlechtwettertage) b)

2.

Ende der Gesamtarbeiten ca. ___.___20__ zuzüglich Schlechtwettertage

Arbeitsumfang a) Einrüsten des jeweiligen Hausteils; b) Abbruch des Estrichs und der Balkonbrüstungsplatten (Absturzgefahr); c)

Hochdruck-Nassreinigen der Beton- und Fassaden-Teile;

d) Betonsanierung der freigelegten Schadstellen; e) Abdichten der Balkonflächen mit Bitumenbahn und Einbau von neuem Estrich; f) Anstrich der Balkongeländer, Trennwände und Decken; g) Montage der neuen Balkonbrüstung- und Dachrand-Platten (Vollkunststoff).

3.

Was haben Sie zu beachten: a) Balkone frei räumen und nicht betreten Für den Zeitraum der Sanierung bitten wir Sie, die Balkone völlig freizuräumen, damit die Handwerker ungehindert arbeiten können, andernfalls entfernen die Handwerker auf Ihre Kosten verbliebene Gegenstände. Um Unfälle zu vermeiden, bitten wir Sie dringend, während der Arbeiten den Balkon nicht zu betreten. Lüften der Wohnung durch die Balkontür nur mit zusätzlicher Sicherung (Absturzgefahr), da die Brüstung demontiert ist. Es ist vorgesehen, an den Balkontüren zusätzlich Warnschilder anzubringen.

F

F

164

Muster für Wohnungseigentumsverwalter Das Betreten der Baustelle im Gartenbereich ist wegen der Unfallgefahr ebenfalls nicht gestattet. b) Markisen Nehmen Sie bitte die Markisen (Sondereigentum) von den Balkondecken ab oder verpacken Sie diese gut in Folie, um Beschädigungen und Verschmutzungen zu vermeiden. Nach der Demontage empfehlen wir Ihnen, die Dübellöcher der Markisen zu markieren, indem Sie die Schrauben wieder eindrehen. Für Beschädigungen können die Handwerker keine Haftung übernehmen. c) Vorhandene Schäden feststellen Vor Beginn der Sanierung erfolgt eine Beweissicherung auf allen Balkonen, um später Ansprüche für evtl. Beschädigungen besser klären zu können. Der Besichtigungstermin auf Ihrem Balkon wird noch später getrennt bekannt gegeben. Melden Sie festgestellte Schäden durch die Sanierung sofort schriftlich mit der Schadensbeschreibung an die Bauüberwachung (Herrn __________________________). d)

Erhöhtes Einbruchrisiko Wegen des erhöhten Einbruchrisikos durch das Gerüst melden Sie den Zeitraum der Sanierung gemäß den Bedingungen Ihrer Hausratversicherung.

4.

Ausführende Unternehmen

____________________________

____________________________

____________________________

____________________________

____________________________

____________________________

5.

Bauüberwachung und Ihr Ansprechpartner für Abwicklung und Technik

____________________________

____________________________

____________________________

____________________________

____________________________

____________________________

Die Handwerker sind angewiesen, so schonend wie möglich zu arbeiten, jedoch lassen sich Lärm und Schmutz für die gesamte Dauer der Sanierung leider nicht immer vermeiden. Wir bitten Sie um Ihre Unterstützung und Ihr Verständnis für evtl. entstehende kurzfristige Belästigungen.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Aufforderung zur Angebotsabgabe

2.9

165

Aufforderung zur Angebotsabgabe Schreiben an mehrere Unternehmen mit der Aufforderung zur Abgabe eines Angebots mit Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis. An Firma

Absender

Ort/Datum

Angebotsabgabe

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen, folgende Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahme durchzuführen: Wir übersenden Ihnen hierzu Leistungsbeschreibung des Büros Leistungsverzeichnis vom Sollten Sie an einer Angebotsabgabe interessiert sein, bitten wir Sie, das beigefügte Leistungsverzeichnis mit Ihren Preisen versehen, bis spätestens __________ an nachfolgende Adresse zu übersenden:

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

F

F

166

Muster für Mietverwalter

3

Muster für Mietverwalter

3.1

Freiwilliger Musterbrief im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich

Susi Nixe Fels-in-der-Brandung-Str. 2 67890 See

Mietobjekt Fels-in-der-Brandung-Straße 2

Sehr geehrte Frau Nixe,

sicherlich haben Sie in jüngster Vergangenheit den Medien entnommen, dass die Energieeinsparverordnung 2007 in Kraft getreten ist. Danach ergibt sich für Gebäudeeigentümer im Falle der Neuvermietung die Verpflichtung, einen Energieausweis zugänglich zu machen. In Erfüllung dieser Verpflichtung habe ich zwischenzeitlich für mein Gebäude einen so genannten verbrauchsorientierten Energieausweis vom Ingenieurbüro Dachstuhl, Häuslebauer Straße 12, 23456 Teich erstellen lassen. Nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung bin ich grundsätzlich nur verpflichtet, den Energieausweis bei Neuvermietungen vorzulegen. Sollten Sie jedoch Interesse daran haben, so möchte ich Ihnen die Möglichkeit einräumen, den Energieausweis in meinen Büroräumen Netzstraße 27, 23456 Teich nach vorheriger Terminvereinbarung einzusehen. Bitte setzen Sie sich dazu ggf. innerhalb der nächsten zwei Wochen mit meinem Büro in Verbindung. Ich möchte hiermit interessierten Mietern die Möglichkeit einräumen, von dem neu erstellten Energieausweis Kenntnis zu nehmen. Gleichzeitig weise ich darauf hin, dass diese von mir freiwillig gewählte Möglichkeit keinerlei Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat. Der Energieausweis wird nicht zum Bestandteil Ihres Mietvertrags, die Gewährung der Einsichtnahme in den Ausweis hat lediglich informatorischen Charakter.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Musterbrief – Eingehung eines Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis

3.2

167

Musterbrief – Eingehung eines Mietverhältnisses mit Informationen zum Energieausweis Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich

Susi Nixe Flossenstraße 1 67890 See

Mietobjekt Fels-in-der-Brandung-Straße 2

Sehr geehrte Frau Nixe,

ich danke für Ihr Interesse an der Anmietung an meiner Wohnung in der Fels-in-derBrandung-Straße. Dazu darf ich Ihnen noch einmal folgende Eckdaten übermitteln: 

4-Zimmer-Wohnung, Küche, Bad, Gäste-WC, 3. OG, Anwesen verfügt über Lift



Ausstattung: Einbauküche, in allen Räumen Parkettboden, Videogegensprechanlage

Die monatliche Miete beträgt EUR netto

1.100,00

Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung

+ 200,00

Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser

+ 250,00

insgesamt

1.550,00

Zur Durchführung eines Besichtigungstermins stehe ich gerne zur Verfügung. Bitte setzen Sie sich unter der Telefonnummer 0987/654321 mit mir in Verbindung. Anbei übersende ich Ihnen auch eine Selbstauskunft mit der Bitte, diese vollständig auszufüllen und zum Übergabetermin mitzubringen. Für das Gebäude wurde am __________ ein Energieausweis gemäß § 16 Abs. 2 EnEV erstellt. Sollten Sie als Mietinteressent in Betracht kommen, so können Sie anlässlich des Besichtigungstermins – sofern gewünscht – den Energieausweis in meinem Büro einsehen. Für Rückfragen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

F

F

168

3.3

Muster für Mietverwalter

Muster – Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom __________ zwischen

Paule Fischer, Anglerstraße 1, 23456 Teich - Vermieter und

Susi Nixe, Flossenstraße 1, 67890 See - Mieterin -

Anlässlich der Wohnungsbesichtigung am __________ wurde dem/den Mieter/n auch der Energieausweis für das Gebäude Fels-in-der-Brandung-Straße 2 zur Einsichtnahme vorgelegt. Der/die Mieter wurde/n vom Vermieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die vermietete Wohnung in einem nicht sanierten Altbau befindet und die im Energieausweis beschriebenen Werte deutlich hinter den heute an Neubauten gestellten Anforderungen zurückbleiben. Dem Mieter ist diese nachteilige energetische Qualität des Gebäudes vom Vermieter ausführlich erläutert worden. Er ist mit dem baulichen, insbesondere energetischen Zustand des Gebäudes und der vermieteten Wohnung einverstanden und verzichtet insoweit auf die spätere Geltendmachung etwaiger Mietminderungen. Der Mieter wurde auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt, weitere Maßnahmen im Hinblick auf eine mögliche Energieeinsparung durchzuführen, womit sich der Mieter ebenfalls einverstanden erklärt.

Teich, den __________

See, den ___________

___________________

__________________

Vermieter

Mieter

Statistik Verbrauchsdaten

3.4

169

Statistik Verbrauchsdaten Eine Analyse der Verbrauchsangaben ist nur möglich, wenn eine Fortschreibung der Jahresverbrauchswerte erfolgt. Der Ursache für größere Abweichungen gegenüber den Werten des Vorjahres muss nachgegangen werden. Änderungen können natürliche Ursachen haben (kalter/warmer Winter, starker Wasserverbrauch wegen Renovierungsarbeiten, Änderung der Mieterstruktur o. Ä.), sie können aber auch auf Fehler bei der Ablesung und/oder auf defekte Anzeigegeräte zurückzuführen sein. Dieses Muster kann für die Erfassung jeder Verbrauchsart verwendet werden.

Objekt-/Anlage Nr. _____

Heizung

Warmwasser

Kaltwasser

Strom

Öl

Gas

Fernwärme

Brennstoff:

Abrechnungsjahr

Anfangsstand

Endstand

Verbrauch

Änderung gegenüber Vorjahr +/-

F

F

170

3.5

Muster für Mietverwalter

Technische Bestandsaufnahme Dem Anwender ist es freigestellt, das Raster der Arbeitsschritte zu erweitern oder von – seiner Meinung nach – unnötigen Schritten zu befreien. Gerade damit wäre der optimale Anspruch dieser Checkliste erreicht, weil sich der Verwalter dadurch mit dem jeweiligen Arbeitsablauf intensiv auseinandersetzt. Zustimmung des Eigentümers eingeholt

Beteiligte festgelegt Eigentümer Handwerker Mieter Hausmeister Termin festgelegt Termin allen Beteiligten bestätigt: [ ] schriftlich am _____________ [ ] telefonisch am _______________ Begehungsplan vorbereitet Begehungsprotokoll erstellt Protokoll geprüft Protokoll an die Beteiligten versandt Instandsetzungsplan erstellt Instandsetzungsplan an den Eigentümer übergeben Checkliste Fristenplan für Instandsetzungsarbeiten umsetzen

3.6

Instandsetzung (Fristenplan) – Checkliste Nach § 535 BGB hat der Vermieter die gemietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die auf einen vertragsmäßigen Gebrauch zurückgehen, hat der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten. Aus diesen beiden Vorschriften folgt, dass die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung vom Vermieter zu tragen sind. Die nachfolgende Checkliste soll den Vermieter bei seiner Instandhaltungspflicht unterstützen. Fristenplan für die Instandsetzungsmaßnahmen vorbereitet Fristenplan mit technischem Fachpersonal abgesprochen Fristenplan mit dem Eigentümer erörtert Instandsetzungsmaßnahmen mit dem Eigentümer vereinbart Termine für Instandsetzungsmaßnahmen auf Wiedervorlage Termine dem Eigentümer schriftlich bestätigt

Modernisierung (Ankündigung)

171

Termine für die Bereitstellung der Geldmittel schriftlich bestätigt Weitergeleitet an Checkliste Auftragserteilung Auftrag 1: Auftrag 2: Auftrag 3: Auftrag 4:

3.7

Modernisierung (Ankündigung) Mit dem folgenden Schreiben wird dem Mieter angekündigt, dass beabsichtigt ist, in der Wohnanlage bauliche Maßnahmen durchzuführen. Gemäß § 554 BGB steht dem Mieter aufgrund der Modernisierungsmaßnahme und der damit verbundenen Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Auf diesen Umstand wird im Schreiben hingewiesen. Herrn/Frau <Straße Nr.>

<Straße Nr.>

Ort, Datum___________________

Objekt ___________________________________________________ Nr. _____ Modernisierung

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

es ist beabsichtigt, in der Wohnanlage ___________________________________________________________________________ folgende bauliche Maßnahmen zum Zwecke der Modernisierung durchzuführen: 1.

______________________________________________________________________

2.

______________________________________________________________________

3.

______________________________________________________________________

Die Berechtigung zur Durchführung der Arbeiten und Ihre Duldungspflicht ergibt sich aus § 554 BGB. Die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme werden sich voraussichtlich auf __________ EUR belaufen. Der genaue Betrag ergibt sich erst aus der Schlussabrechnung der Baumaßnahme. Für Ihre Wohnung bedeutet das eine Erhöhung der Grundmiete in Höhe von 11 % jährlich des für Ihre Wohnung anfallenden Kostenanteils, also ca. __________ EUR monatlich (§ 559 BGB).

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172

Muster für Mietverwalter Der Beginn der Bauarbeiten ist für den __________ (Datum) vorgesehen. Es muss mit einer Bauzeit von __________ Tagen gerechnet werden. Gemäß § 554 BGB steht Ihnen aufgrund der Modernisierungsmaßnahme und der damit verbundenen Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieser Mitteilung folgt, auf den Ablauf des dann folgenden Monats kündigen. Bitte haben Sie die Freundlichkeit mir mitzuteilen, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Mit freundlichen Grüßen

____________________ (Vermieter)

3.8

Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme Schreiben an den Mieter mit der Ankündigung einer geplanten Modernisierungsmaßnahme und deren detaillierter Beschreibung. Name – Vermieter – Adresse

Gegen Zustellungsnachweis Name – Mieter – Adresse

Datum

Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme im Anwesen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr __________,

1.

ich beabsichtige, das gesamte Anwesen durch einige Baumaßnahmen und damit auch Ihre Wohnung zu modernisieren. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB bin ich verpflichtet, Ihnen die geplante Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie/Wasser, zur Schaffung neuen Wohnraums nach Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer sowie die zu erwartende

Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme

173

Höhe der Miete schriftlich mitzuteilen (Unzutreffendes bitte streichen). Im Einzelnen handelt es sich um folgende Maßnahmen: 1)

Einbau einer modernen und energiesparenden neuen Heizung/Ersatz des Heizkessels. Kostenschätzung: 15.000 EUR

2)

Aufbringung einer Wärmedämmung an der Außenfassade. Kostenschätzung: 35.000 EUR (Eine detaillierte Beschreibung und Erläuterung jeder einzelnen vorgesehenen Modernisierungsmaßnahme getrennt nach den verschiedenen Gewerken ist notwendig.) Mit den Arbeiten zu 1) wird voraussichtlich am __________ begonnen. Sie werden voraussichtlich am __________ beendet sein. Mit den Arbeiten zu 2) wird voraussichtlich am __________ begonnen. Sie werden voraussichtlich am __________ beendet sein.

2.

Die zu erwartende Mieterhöhung berechnet sich nach den vorliegenden Kostenvoranschlägen aus dem auf Ihre Wohnung entfallenden Gesamtaufwand. Die Modernisierungsmaßnahmen werden sich danach für alle zehn Wohnungen im Anwesen auf insgesamt 50.000 EUR belaufen. Die Gesamtwohnfläche des Anwesens beträgt 1.000 m². Die zu erwartende Mieterhöhung berechnet sich wie folgt: Gesamtaufwand 50.000 EUR : 1.000 m² × 100 m² = 5.000 EUR. Die zu erwartende Mieterhöhung beträgt 11 % aus dem Gesamtaufwand von 5.000,00 EUR. Hiervon 11 % = 550 EUR pro Jahr = 45,83 EUR pro Monat.

3.

Gemäß § 554 BGB sind Sie verpflichtet, die geplante Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Der guten Form halber bitte ich Sie, zum Zeichen Ihres Einverständnisses der Duldung der Arbeiten, um Unterzeichnung und Rückleitung beiliegender Zweitschrift dieses Schreibens. Ich bitte Sie bereits jetzt um Verständnis für die mit der Durchführung der Maßnahme verbundenen Unannehmlichkeiten. Sobald mir die genauen Termine für die Durchführung der Arbeiten vorliegen, werde ich sie Ihnen unverzüglich bekannt geben.

Mit freundlichen Grüßen

(Vermieter)

Zur Kenntnis genommen und einverstanden:

(Mieter)

F

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174

3.9

Muster für Mietverwalter

Modernisierungsmieterhöhung Schreiben an den Mieter mit der Mitteilung einer Mieterhöhung nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen. Name – Vermieter – Adresse Gegen Zustellungsnachweis Name – Mieter – Adresse

Datum

Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß §§ 559, 559b BGB im Anwesen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr __________,

wie Ihnen bereits mit Schreiben vom __________ angekündigt, sind die Modernisierungsmaßnahmen im Anwesen ____________________ inzwischen durchgeführt und am __________ beendet worden. Im Einzelnen wurden folgende Maßnahmen im Anwesen durchgeführt: 1.

Einbau einer neuen Heizungsanlage, Kosten

15.000 EUR

2.

Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenfassade, Kosten

35.000 EUR

Die Modernisierungskosten betragen insgesamt

50.000 EUR

3.

4.

Auf Ihre Wohnung entfällt ein Anteil von: Betrag von 1.: 15.000 EUR geteilt durch 1.000 m² (Summe aller Wohn- und Nutzflächen des Anwesens) × 100 m² (Wohnfläche Ihrer Wohnung) =

1.500 EUR

Betrag von 2.: 35.000 EUR geteilt durch 1.000 m² (Summe aller Wohn- und Nutzflächen des Anwesens) × 100 m² (Wohnfläche Ihrer Wohnung) =

3.500 EUR

Es ergibt sich daher für Sie folgende monatliche Mieterhöhung: Die auf Ihre Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten betragen 5.000 EUR. Hiervon 11 % = 550 EUR pro Jahr, ergibt eine monatliche Mieterhöhung von 45,83 EUR.

5.

Ihre bisherige monatliche Nettomiete von 1.000,00 EUR erhöht sich unter Berücksichtigung der Modernisierungsmieterhöhung ab dem __________ (Beginn des dritten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung) auf 1.045,83 EUR

Mieterhöhung nach Modernisierung

175

Dazu kommen wie bisher die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in unveränderter Höhe. Sollten Sie Einsicht in die Rechnungsbelege wünschen, bitte ich Sie, mit mir einen Termin zu vereinbaren. Mit freundlichen Grüßen

(Vermieter)

3.10

Mieterhöhung nach Modernisierung Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen und liegt die Schlussabrechnung der Baumaßnahme vor, kann der genaue Erhöhungsbetrag ermittelt und dem Mieter nach vorliegendem Muster mitgeteilt werden. Herrn/Frau <Straße Nr.>

<Straße Nr.>

Ort, Datum

Mieterhöhung nach Modernisierung

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

mit Schreiben vom __________ hatte ich Ihnen gegenüber die Durchführung von Modernisierungsarbeiten an den Fenstern Ihrer Mietwohnung angekündigt. Gleichfalls hatte ich Sie darauf hingewiesen, dass ich nach Durchführung der Arbeiten – was jetzt der Fall ist – berechtigt bin, die Miete zu erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Dem beigefügten Gutachten des Sachverständigen ____________________ vom __________ können Sie entnehmen, dass durch den Einbau neuer Fenster eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie zu erwarten ist. Nach diesen Berechnungen beläuft sich der Anteil an Energieeinsparung im Vergleich zum bisherigen Zustand auf 20 %. Die tatsächlich angefallenen Kosten sind mit den per Kostenvoranschlag festgesetzten Kosten identisch. Dementsprechend gilt: Kosten für sieben Fenster Ihrer Wohnung: __________ EUR. Hiervon darf ich 11 % jährlich umlegen, also ________ EUR, was eine Mieterhöhung von __________ EUR nach sich zieht.

F

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176

Muster für Mietverwalter Die erhöhte Miete ist ab dem __________ (Datum), dem Beginn des dritten Monats, der auf dieses Erhöhungsverlangen folgt, zu bezahlen, da ich Ihnen bereits früher die voraussichtliche Mieterhöhung mitgeteilt hatte und die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser früheren Mitteilung nicht um mehr als 10 % nach oben abweicht (§ 559b Abs. 2 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

______________________ (Vermieter)

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Verordnungstexte

1

Energieeinsparverordnung – EnEV* Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden Vom 24. Juli 2007 *) Die §§ 1 bis 5, 8, 9, 11 Abs. 3, §§ 12, 15 bis § 22, § 24 Abs. 1, §§ 26, 27 und 29 dienen der Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (ABl. EG Nr. L 1 S. 65). § 13 Abs. 1 bis 3 und § 27 dienen der Umsetzung der Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (ABl. EG Nr. L 167 S. 17, L 195 S. 32), zuletzt geändert durch die Richtlinie 2005/32/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 6. Juli 2005 (ABl. EU Nr. L 191 S. 29).

Inhaltsübersicht Abschnitt 1 – Allgemeine Vorschriften § 1 Anwendungsbereich § 2 Begriffsbestimmungen Abschnitt 2 – Zu errichtende Gebäude § 3 Anforderungen an Wohngebäude § 4 Anforderungen an Nichtwohngebäude § 5 Prüfung alternativer Energieversorgungssysteme § 6 Dichtheit, Mindestluftwechsel § 7 Mindestwärmeschutz, Wärmebrücken § 8 Anforderungen an kleine Gebäude

Abschnitt 3 – Bestehende Gebäude und Anlagen § 9 Änderung von Gebäuden § 10 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden § 11 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität § 12 Energetische Inspektion von Klimaanlagen

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178

Verordnungstexte Abschnitt 4 – Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung § 13 Inbetriebnahme von Heizkesseln § 14 Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen § 15 Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik

Abschnitt 5 – Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz § 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen § 17 Grundsätze des Energieausweises § 18 Ausstellung auf der Grundlage des Energiebedarfs § 19 Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs § 20 Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz § 21 Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude Abschnitt 6 – Gemeinsame Vorschriften, Ordnungswidrigkeiten § 22 Gemischt genutzte Gebäude § 23 Regeln der Technik § 24 Ausnahmen § 25 Befreiungen § 26 Verantwortliche § 27 Ordnungswidrigkeiten Abschnitt 7 – Schlussvorschriften § 28 Allgemeine Übergangsvorschriften § 29 Übergangsvorschriften für Energieausweise und Aussteller § 30 Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden § 31 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Anlagen* Anlage 1 Anforderungen an Wohngebäude Anlage 2 Anforderungen an Nichtwohngebäude Anlage 3 Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen und bei Errichtung kleiner Gebäude; Randbedingungen und Maßgaben für die Bewertung bestehender Wohngebäude Anlage 4 Anforderungen an die Dichtheit und den Mindestluftwechsel Anlage 5 Anforderungen zur Begrenzung der Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen *

Die Anlagen zur EnEV sind in der Broschüre nicht abgedruckt. Sie finden diese Tabellen auf der beigliegenden CD-ROM.

Energieeinsparverordnung

179

Anlage 6 Muster Energieausweis Wohngebäude Anlage 7 Muster Energieausweis Nichtwohngebäude Anlage 8 Muster Aushang Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs Anlage 9 Muster Aushang Energieausweis auf der Grundlage des Energieverbrauchs Anlage 10 Muster Modernisierungsempfehlungen Anlage 11 Anforderungen an die Inhalte der Fortbildung

Abschnitt 1 – Allgemeine Vorschriften § 1 Anwendungsbereich (1) Diese Verordnung gilt 1.

für Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und

2.

für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nummer 1.

Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung. (2) Mit Ausnahme der §§ 12 und 13 gilt diese Verordnung nicht für 1.

Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden,

2.

Betriebsgebäude, soweit sie nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen,

3.

unterirdische Bauten,

4.

Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen,

5.

Traglufthallen, Zelte und sonstige Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden,

6.

provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren,

7.

Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind,

8.

Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind, und

9.

sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung auf eine Innentemperatur von weniger als 12 Grad Celsius oder jährlich weniger als vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden.

Auf Bestandteile von Anlagensystemen, die sich nicht im räumlichen Zusammenhang mit Gebäuden nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 befinden, ist nur § 13 anzuwenden.

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Verordnungstexte

§ 2 Begriffsbestimmungen Im Sinne dieser Verordnung 1.

sind Wohngebäude Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen,

2.

sind Nichtwohngebäude Gebäude, die nicht unter Nummer 1 fallen,

3.

sind kleine Gebäude Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche,

3a. sind Baudenkmäler nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten, 4.

sind beheizte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden,

5.

sind gekühlte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund gekühlt werden,

6.

sind erneuerbare Energien die zu Zwecken der Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung oder Lüftung von Gebäuden eingesetzte und im räumlichen Zusammenhang dazu gewonnene solare Strahlungsenergie, Umweltwärme, Geothermie und Energie aus Biomasse,

7.

ist ein Heizkessel der aus Kessel und Brenner bestehende Wärmeerzeuger, der zur Übertragung der durch die Verbrennung freigesetzten Wärme an den Wärmeträger Wasser dient,

8.

sind Geräte der mit einem Brenner auszurüstende Kessel und der zur Ausrüstung eines Kessels bestimmte Brenner,

9.

ist die Nennleistung die vom Hersteller festgelegte und im Dauerbetrieb unter Beachtung des vom Hersteller angegebenen Wirkungsgrades als einhaltbar garantierte größte Wärme- oder Kälteleistung in Kilowatt,

10. ist ein Niedertemperatur-Heizkessel ein Heizkessel, der kontinuierlich mit einer Eintrittstemperatur von 35 bis 40 Grad Celsius betrieben werden kann und in dem es unter bestimmten Umständen zur Kondensation des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes kommen kann, 11. ist ein Brennwertkessel ein Heizkessel, der für die Kondensation eines Großteils des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes konstruiert ist, 12. ist die Wohnfläche die nach der Wohnflächenverordnung oder auf der Grundlage anderer Rechtsvorschriften oder anerkannter Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen ermittelte Fläche, 13. ist die Nutzfläche die Nutzfläche nach anerkannten Regeln der Technik, 14. ist die Gebäudenutzfläche die nach Anlage 1 Nr. 1.4.4 berechnete Fläche, 15. ist die Nettogrundfläche die Nettogrundfläche nach anerkannten Regeln der Technik.

Energieeinsparverordnung

181

Abschnitt 2 – Zu errichtende Gebäude § 3 Anforderungen an Wohngebäude (1) Zu errichtende Wohngebäude sind so auszuführen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung sowie der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust die Höchstwerte in Anlage 1 Tabelle 1 nicht überschreiten. Im Falle der Kühlung der Raumluft erhöht sich der Höchstwert des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Satz 1 um den nach Anlage 1 Nr. 1.3 berechneten Wert. (2) Der Jahres-Primärenergiebedarf und der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust nach Absatz 1 sind bei zu errichtenden Wohngebäuden 1.

mit einem Fensterflächenanteil bis zu 30 vom Hundert nach dem in Anlage 1 Nr. 2 festgelegten Verfahren oder nach dem vereinfachten Verfahren nach Anlage 1 Nr. 3,

2.

im Übrigen nach dem in Anlage 1 Nr. 2 festgelegten Verfahren

zu berechnen. (3) Die Begrenzung des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Absatz 1 gilt nicht für Wohngebäude, die überwiegend durch Heizsysteme beheizt werden, für die in der DIN V 4701-10:200308, geändert durch A1:2006-12*, keine Berechnungsregeln angegeben sind. Bei Gebäuden nach Satz 1 darf der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust 76 vom Hundert des jeweiligen Höchstwertes nach Anlage 1 Tabelle 1 Spalte 4 nicht überschreiten. (4) Die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach Anlage 1 Nr. 2.9 sind einzuhalten.

§ 4 Anforderungen an Nichtwohngebäude (1) Zu errichtende Nichtwohngebäude sind so auszuführen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung den Wert des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung und Nutzung einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten mit der in Anlage 2 Tabelle 1 angegebenen technischen Ausführung nicht überschreitet. (2) Zu errichtende Nichtwohngebäude sind so auszuführen, dass der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmetransferkoeffizient die in Anlage 2 Tabelle 2 angegebenen Höchstwerte nicht überschreitet. (3) Die Jahres-Primärenergiebedarfe und die spezifischen, auf die wärmeübertragenden Umfassungsflächen bezogenen Transmissionswärmetransferkoeffizienten des zu errichtenden Nichtwohngebäudes und des Referenzgebäudes sind nach den Verfahren nach Anlage 2 Nr. 2 und 3 zu berechnen. (4) Die Begrenzung des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Absatz 1 gilt nicht für Nichtwohngebäude, die überwiegend durch Heizsysteme beheizt werden, für die in der DIN V 18599-5:200702 keine Berechnungsregeln angegeben sind. Bei Gebäuden nach Satz 1 darf der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmetransferkoeffizient 76 vom Hundert des jeweiligen Höchstwertes nach Anlage 2 Tabelle 2 nicht überschreiten. *

Amtlicher Hinweis: Alle zitierten DIN-Vornormen und Normen sind im Beuth-Verlag GmbH, Berlin, veröffentlicht.

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Verordnungstexte (5) Die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach Anlage 2 Nr. 4 sind einzuhalten.

§ 5 Prüfung alternativer Energieversorgungssysteme Bei zu errichtenden Gebäuden mit mehr als 1 000 Quadratmeter Nutzfläche ist die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit alternativer Systeme, insbesondere dezentraler Energieversorgungssysteme auf der Grundlage von erneuerbaren Energieträgern, Kraft-WärmeKopplung, Fern- und Blockheizung, Fern- und Blockkühlung oder Wärmepumpen, vor Baubeginn zu prüfen. Dazu kann allgemeiner, fachlich begründeter Wissensstand zu Grunde gelegt werden.

§ 6 Dichtheit, Mindestluftwechsel (1) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist. Die Fugendurchlässigkeit außen liegender Fenster, Fenstertüren und Dachflächenfenster muss den Anforderungen nach Anlage 4 Nr. 1 genügen. Wird die Dichtheit nach den Sätzen 1 und 2 überprüft, sind die Anforderungen nach Anlage 4 Nr. 2 einzuhalten. (2) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist.

§ 7 Mindestwärmeschutz, Wärmebrücken (1) Bei zu errichtenden Gebäuden sind Bauteile, die gegen die Außenluft, das Erdreich oder Gebäudeteile mit wesentlich niedrigeren Innentemperaturen abgrenzen, so auszuführen, dass die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach den anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. (2) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den Jahres-Heizwärmebedarf nach den anerkannten Regeln der Technik und den im jeweiligen Einzelfall wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen so gering wie möglich gehalten wird. (3) Der verbleibende Einfluss der Wärmebrücken bei der Ermittlung des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts oder Transmissionswärmetransferkoeffizienten und des Jahres-Primärenergiebedarfs ist bei Wohngebäuden nach Anlage 1 Nr. 2.5 und bei Nichtwohngebäuden nach Anlage 2 Nr. 2.5 zu berücksichtigen.

§ 8 Anforderungen an kleine Gebäude Werden bei zu errichtenden kleinen Gebäuden die in Anlage 3 genannten Werte der Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile und die Anforderungen des Abschnitts 4 eingehalten, gelten die übrigen Anforderungen dieses Abschnitts als erfüllt.

Energieeinsparverordnung

183

Abschnitt 3 – Bestehende Gebäude und Anlagen § 9 Änderung von Gebäuden (1) Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden sind so auszuführen, dass 1.

geänderte Wohngebäude insgesamt die jeweiligen Höchstwerte des Jahres-Primärenenergiebedarfs und des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach § 3 Abs. 1,

2.

geänderte Nichtwohngebäude insgesamt den Jahres-Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 4 Abs. 1 und den spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Höchstwert des Transmissionswärmetransferkoeffizienten nach § 4 Abs. 2

um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten, wenn nicht nach Absatz 3 verfahren werden soll. In den in § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 4 genannten Fällen sind nur die Anforderungen nach Absatz 3 einzuhalten. (2) Bei Anwendung des Absatzes 1 sind die in § 3 Abs. 2 sowie in § 4 Abs. 3 angegebenen Berechnungsverfahren nach Maßgabe der Sätze 2 und 3 entsprechend anzuwenden. Soweit 1.

Angaben zu geometrischen Abmessungen von Gebäuden fehlen, können diese durch vereinfachtes Aufmass ermittelt werden;

2.

energetische Kennwerte für bestehende Bauteile und Anlagenkomponenten nicht vorliegen, können gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile und Anlagenkomponenten vergleichbarer Altersklassen verwendet werden;

hierbei können anerkannte Regeln der Technik verwendet werden; die Einhaltung solcher Regeln wird vermutet, soweit Vereinfachungen für die Datenaufnahme und die Ermittlung der energetischen Eigenschaften sowie gesicherte Erfahrungswerte verwendet werden, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind. Bei Anwendung der Verfahren nach § 3 Abs. 2 sind die Randbedingungen und Maßgaben nach Anlage 3 Nr. 8 zu beachten. (3) Die Anforderungen des Absatzes 1 gelten als erfüllt, wenn die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenbauteile nicht überschritten werden. (4) Die Absätze 1 und 3 sind nicht anzuwenden auf Änderungen, die 1.

bei Außenwänden, außen liegenden Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern weniger als 20 vom Hundert der Bauteilflächen gleicher Orientierung im Sinne der Anlage 1 Tabelle 2 Zeile 4 Spalte 3 oder

2.

bei anderen Außenbauteilen weniger als 20 vom Hundert der jeweiligen Bauteilfläche

betreffen. (5) Bei der Erweiterung und dem Ausbau eines Gebäudes um beheizte oder gekühlte Räume mit zusammenhängend mindestens 15 und höchstens 50 Quadratmeter Nutzfläche sind die betroffenen Außenbauteile so auszuführen, dass die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschritten werden. (6) Ist in Fällen des Absatzes 5 die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, sind die betroffenen Außenbauteile so auszuführen, dass der neue Gebäude-

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184

Verordnungstexte teil die Vorschriften für zu errichtende Gebäude nach § 3 oder § 4 einhält. Abweichend von Satz 1 hat der neue Gebäudeteil beim Ausbau von Dachraum und anderen bisher nicht beheizten oder gekühlten Räumen bei Wohngebäuden nur den in § 3 Abs. 3 Satz 2, bei Nichtwohngebäuden nur den in § 4 Abs. 4 Satz 2 genannten Höchstwert einzuhalten.

§ 10 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (1) Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, 1.

die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,

2.

die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt und

3.

die a)

nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder

b)

deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind,

bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb nehmen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4. (2) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, 1.

ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme von Heizkesseln nach Absatz 1 erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer zu erfüllen;

2.

müssen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungsund Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer gedämmt werden;

3.

müssen ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m² ⋅ K) nicht überschreitet.

In den Fällen des Satzes 1 beträgt die Frist zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang; sie läuft in den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2008 ab.

§ 11 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität (1) Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Das Gleiche gilt für Anlagen und Einrichtungen nach dem Abschnitt 4, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen waren.

Energieeinsparverordnung

185

(2) Energiebedarfssenkende Einrichtungen in Anlagen nach Absatz 1 sind vom Betreiber betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen. Eine Nutzung und Erhaltung im Sinne des Satzes 1 gilt als gegeben, soweit der Einfluss einer energiebedarfssenkenden Einrichtung auf den Jahres-Primärenergiebedarf durch andere anlagentechnische oder bauliche Maßnahmen ausgeglichen wird. (3) Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung sind vom Betreiber sachgerecht zu bedienen. Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad solcher Anlagen sind vom Betreiber regelmäßig zu warten und instand zu halten. Für die Wartung und Instandhaltung ist Fachkunde erforderlich. Fachkundig ist, wer die zur Wartung und Instandhaltung notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzt.

§ 12 Energetische Inspektion von Klimaanlagen (1) Betreiber von in Gebäude eingebauten Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt haben innerhalb der in den Absätzen 3 und 4 genannten Zeiträume energetische Inspektionen dieser Anlagen durch berechtigte Personen im Sinne des Absatzes 5 durchführen zu lassen. (2) Die Inspektion umfasst Maßnahmen zur Prüfung der Komponenten, die den Wirkungsgrad der Anlage beeinflussen, und der Anlagendimensionierung im Verhältnis zum Kühlbedarf des Gebäudes. Sie bezieht sich insbesondere auf 1.

die Überprüfung und Bewertung der Einflüsse, die für die Auslegung der Anlage verantwortlich sind, insbesondere Veränderungen der Raumnutzung und -belegung, der Nutzungszeiten, der inneren Wärmequellen sowie der relevanten bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes und der vom Betreiber geforderten Sollwerte hinsichtlich Luftmengen, Temperatur, Feuchte, Betriebszeit sowie Toleranzen, und

2.

die Feststellung der Effizienz der wesentlichen Komponenten.

Dem Betreiber sind Ratschläge in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen für Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften der Anlage, für deren Austausch oder für Alternativlösungen zu geben. Die inspizierende Person hat die Ergebnisse der Inspektion unter Angabe von Name, Anschrift und Berufsbezeichnung zu dokumentieren und eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben. (3) Die Inspektion ist erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder der Erneuerung wesentlicher Bauteile wie Wärmeübertrager, Ventilator oder Kältemaschine durchzuführen. Abweichend von Satz 1 sind die am 1. Oktober 2007 mehr als vier und bis zu zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von sechs Jahren, die über zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von vier Jahren und die über 20 Jahre alten Anlagen innerhalb von zwei Jahren nach dem 1. Oktober 2007 erstmals einer Inspektion zu unterziehen. (4) Nach der erstmaligen Inspektion ist die Anlage wiederkehrend mindestens alle zehn Jahre einer Inspektion zu unterziehen. (5) Inspektionen dürfen nur von fachkundigen Personen durchgeführt werden. Fachkundig sind insbesondere 1.

Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in den Fachrichtungen Versorgungstechnik oder Tech-

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Verordnungstexte nische Gebäudeausrüstung mit mindestens einem Jahr Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen, 2.

Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in a) den Fachrichtungen Maschinenbau, Elektrotechnik, Verfahrenstechnik, Bauingenieurwesen oder b) einer anderen technischen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt bei der Versorgungstechnik oder der Technischen Gebäudeausrüstung mit mindestens drei Jahren Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen.

Gleichwertige Ausbildungen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz erworben worden sind und durch einen Ausbildungsnachweis belegt werden können, sind den in Satz 2 genannten Ausbildungen gleichgestellt.

Abschnitt 4 – Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung § 13 Inbetriebnahme von Heizkesseln (1) Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und deren Nennleistung mindestens vier Kilowatt und höchstens 400 Kilowatt beträgt, dürfen zum Zwecke der Inbetriebnahme in Gebäuden nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mit der CE-Kennzeichnung nach § 5 Abs. 1 und 2 der Verordnung über das Inverkehrbringen von Heizkesseln und Geräten nach dem Bauproduktengesetz vom 28. April 1998 (BGBl. I S. 796) oder nach Artikel 7 Abs. 1 Satz 2 der Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (ABl. EG Nr. L 167 S. 17, L 195 S. 32), die zuletzt durch die Richtlinie 2005/32/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 6. Juli 2005 (ABl. EU Nr. L 191 S. 29) geändert worden ist, versehen sind. Satz 1 gilt auch für Heizkessel, die aus Geräten zusammengefügt werden, soweit dabei die Parameter beachtet werden, die sich aus der den Geräten beiliegenden EG-Konformitätserklärung ergeben. (2) Soweit Gebäude, deren Jahres-Primärenergiebedarf nicht nach § 3 Abs. 1 oder § 4 Abs. 1 begrenzt ist, mit Heizkesseln nach Absatz 1 ausgestattet werden, müssen diese Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sein. Ausgenommen sind bestehende Gebäude, die nach ihrem Verwendungszweck auf eine Innentemperatur von wenigstens 19 Grad Celsius und jährlich mehr als vier Monate beheizt werden, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf den jeweiligen Höchstwert für Wohngebäude nach Anlage 1 Tabelle 1 und bei Nichtwohngebäuden den Wert des Referenzgebäudes um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreitet. (3) Absatz 1 ist nicht anzuwenden auf 1.

einzeln produzierte Heizkessel,

2.

Heizkessel, die für den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen,

3.

Anlagen zur ausschließlichen Warmwasserbereitung,

Energieeinsparverordnung

187

4.

Küchenherde und Geräte, die hauptsächlich zur Beheizung des Raumes, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, ausgelegt sind, daneben aber auch Warmwasser für die Zentralheizung und für sonstige Gebrauchszwecke liefern,

5.

Geräte mit einer Nennleistung von weniger als sechs Kilowatt zur Versorgung eines Warmwasserspeichersystems mit Schwerkraftumlauf.

(4) Heizkessel, deren Nennleistung kleiner als vier Kilowatt oder größer als 400 Kilowatt ist, und Heizkessel nach Absatz 3 dürfen nur dann zum Zwecke der Inbetriebnahme in Gebäuden eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie nach anerkannten Regeln der Technik gegen Wärmeverluste gedämmt sind.

§ 14 Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen (1) Zentralheizungen müssen beim Einbau in Gebäude mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von 1.

der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und

2.

der Zeit

ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten. Bei Wasserheizungen, die ohne Wärmeübertrager an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung angeschlossen sind, gilt Satz 1 hinsichtlich der Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr auch ohne entsprechende Einrichtungen in den Haus- und Kundenanlagen als eingehalten, wenn die Vorlauftemperatur des Nah- oder Fernwärmenetzes in Abhängigkeit von der Außentemperatur und der Zeit durch entsprechende Einrichtungen in der zentralen Erzeugungsanlage geregelt wird. (2) Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger müssen beim Einbau in Gebäude mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden. Satz 1 gilt nicht für Einzelheizgeräte, die zum Betrieb mit festen oder flüssigen Brennstoffen eingerichtet sind. Mit Ausnahme von Wohngebäuden ist für Gruppen von Räumen gleicher Art und Nutzung eine Gruppenregelung zulässig. Fußbodenheizungen in Gebäuden, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet worden sind, dürfen abweichend von Satz 1 mit Einrichtungen zur raumweisen Anpassung der Wärmeleistung an die Heizlast ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 bis 3 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten. (3) In Zentralheizungen mit mehr als 25 Kilowatt Nennleistung sind die Umwälzpumpen der Heizkreise beim erstmaligen Einbau und bei der Ersetzung so auszustatten, dass die elektrische Leistungsaufnahme dem betriebsbedingten Förderbedarf selbsttätig in mindestens drei Stufen angepasst wird, soweit sicherheitstechnische Belange des Heizkessels dem nicht entgegenstehen. (4) Zirkulationspumpen müssen beim Einbau in Warmwasseranlagen mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Ein- und Ausschaltung ausgestattet werden. (5) Beim erstmaligen Einbau und bei der Ersetzung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen in Gebäuden ist deren Wärmeabgabe nach Anlage 5 zu begrenzen.

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Verordnungstexte (6) Beim erstmaligen Einbau von Einrichtungen, in denen Heiz- oder Warmwasser gespeichert wird, in Gebäude und bei deren Ersetzung ist deren Wärmeabgabe nach anerkannten Regeln der Technik zu begrenzen.

§ 15 Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik (1) Beim Einbau von Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt und raumlufttechnischen Anlagen, die für einen Volumenstrom der Zuluft von wenigstens 4 000 Kubikmeter je Stunde ausgelegt sind, in Gebäude sowie bei der Erneuerung von Zentralgeräten oder Luftkanalsystemen solcher Anlagen müssen diese Anlagen so ausgeführt werden, dass 1.

die auf das Fördervolumen bezogene elektrische Leistung der Einzelventilatoren oder

2.

der gewichtete Mittelwert der auf das jeweilige Fördervolumen bezogenen elektrischen Leistungen aller Zu- und Abluftventilatoren

den Grenzwert der Kategorie SFP 4 nach DIN EN 13779:2005-05 nicht überschreitet. Die Anforderungen nach Satz 1 gelten nicht für Anlagen, in denen der Einsatz von Luftfiltern nach DIN EN 1822-1:1998-07 nutzungsbedingt erforderlich ist. (2) Beim Einbau von Anlagen nach Absatz 1 Satz 1 in Gebäude und bei der Erneuerung von Zentralgeräten solcher Anlagen müssen, soweit diese Anlagen dazu bestimmt sind, die Feuchte der Raumluft unmittelbar zu verändern, diese Anlagen mit selbsttätig wirkenden Regelungseinrichtungen ausgestattet werden, bei denen getrennte Sollwerte für die Be- und die Entfeuchtung eingestellt werden können und als Führungsgröße mindestens die direkt gemessene Zuoder Abluftfeuchte dient. (3) Beim Einbau von Anlagen nach Absatz 1 Satz 1 in Gebäude und bei der Erneuerung von Zentralgeräten oder Luftkanalsystemen solcher Anlagen müssen diese Anlagen mit Einrichtungen zur selbsttätigen Regelung der Volumenströme in Abhängigkeit von den thermischen und stofflichen Lasten oder zur Einstellung der Volumenströme in Abhängigkeit von der Zeit ausgestattet werden, wenn der Zuluftvolumenstrom dieser Anlagen je Quadratmeter versorgter Nettogrundfläche, bei Wohngebäuden je Quadratmeter versorgter Gebäudenutzfläche neun Kubikmeter pro Stunde überschreitet. Satz 1 gilt nicht, soweit in den versorgten Räumen auf Grund des Arbeits- oder Gesundheitsschutzes erhöhte Zuluftvolumenströme erforderlich sind oder Laständerungen weder messtechnisch noch hinsichtlich des zeitlichen Verlaufes erfassbar sind.

Abschnitt 5 – Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz § 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird. Satz 1 ist entsprechend anzuwenden, wenn 1.

an einem Gebäude Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen oder

Energieeinsparverordnung 2.

189

die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird

und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Abs. 2 durchgeführt werden. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. (2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. (3) Für Gebäude mit mehr als 1 000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, sind Energieausweise nach dem Muster der Anlage 7 auszustellen. Der Eigentümer hat den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen; der Aushang kann auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden. (4) Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler ist Absatz 2 nicht anzuwenden.

§ 17 Grundsätze des Energieausweises (1) Der Aussteller hat Energieausweise nach § 16 auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des erfassten Energieverbrauchs nach Maßgabe der Absätze 2 bis 6 sowie der §§ 18 und 19 auszustellen. Es ist zulässig, sowohl den Energiebedarf als auch den Energieverbrauch anzugeben. (2) Energieausweise dürfen in den Fällen des § 16 Abs. 1 nur auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. In den Fällen des § 16 Abs. 2 sind ab dem 1. Oktober 2008 Energieausweise für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen. Satz 2 gilt nicht, wenn das Wohngebäude 1.

schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 (BGBl. I S. 1554) eingehalten hat oder

2.

durch spätere Änderungen mindestens auf das in Nummer 1 bezeichnete Anforderungsniveau gebracht worden ist.

Bei der Ermittlung der energetischen Eigenschaften des Wohngebäudes nach Satz 3 können die Bestimmungen über die vereinfachte Datenerhebung nach § 9 Abs. 2 Satz 2 und die Datenbereitstellung durch den Eigentümer nach Absatz 5 angewendet werden. (3) Energieausweise werden für Gebäude ausgestellt. Sie sind für Teile von Gebäuden auszustellen, wenn die Gebäudeteile nach § 22 getrennt zu behandeln sind. (4) Energieausweise müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern in den Anlagen 6 bis 9 entsprechen und mindestens die dort für die jeweilige Ausweisart geforderten, nicht als freiwillig gekennzeichneten Angaben enthalten; sie sind vom Aussteller unter Angabe von Name, An-

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Verordnungstexte schrift und Berufsbezeichnung eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben. Zusätzliche Angaben können beigefügt werden. (5) Der Eigentümer kann die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten bereitstellen; der Aussteller darf diese seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit sie begründeten Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie können für erforderliche Daten des Gebäudes und der Anlagentechnik das Muster eines Erhebungsbogens im Bundesanzeiger bekannt machen. (6) Energieausweise sind für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.

§ 18 Ausstellung auf der Grundlage des Energiebedarfs (1) Werden Energieausweise für zu errichtende Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, sind die Ergebnisse der nach den §§ 3 und 4 erforderlichen Berechnungen zugrunde zu legen. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energiebedarfswerte in den Mustern der Anlagen 6 bis 8 vorgesehen ist. (2) Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, ist auf die erforderlichen Berechnungen § 9 Abs. 2 entsprechend anzuwenden; in Fällen des § 16 Abs. 2 ist auch Anlage 3 Nr. 9 anzuwenden. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energiebedarfswerte in den Mustern der Anlagen 6 bis 8 vorgesehen ist.

§ 19 Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs (1) Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs ausgestellt, ist der witterungsbereinigte Energieverbrauch (Energieverbrauchskennwert) nach Maßgabe der Absätze 2 und 3 zu berechnen. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energieverbrauchskennwerte in den Mustern der Anlagen 6, 7 und 9 vorgesehen ist. Die Bestimmungen des § 9 Abs. 2 Satz 2 über die vereinfachte Datenerhebung sind entsprechend anzuwenden. (2) Bei Wohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche anzugeben. Die Gebäudenutzfläche kann bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden. Bei Nichtwohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche anzugeben. Der Energieverbrauch für Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen. (3) Zur Ermittlung des Energieverbrauchs sind 1.

Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude,

2.

andere geeignete Verbrauchsdaten, insbesondere Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen, oder

Energieeinsparverordnung 3.

191

eine Kombination von Verbrauchsdaten nach den Nummern 1 und 2

zu verwenden; dabei sind mindestens die drei vorhergehenden Kalenderjahre oder mindestens die drei vorhergehenden Abrechnungsjahre zugrunde zu legen. Bei der Ermittlung nach Satz 1 sind längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen. Der Energieverbrauch ergibt sich aus dem Durchschnitt der einzelnen Kalender- oder Abrechnungsjahre. Für die Witterungsbereinigung des Energieverbrauchs ist ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren anzuwenden. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird vermutet, soweit bei der Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten Vereinfachungen verwendet werden, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind. (4) Als Vergleichswerte für Energieverbrauchskennwerte eines Nichtwohngebäudes sind in den Energieausweis die Werte einzutragen, die jeweils vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind.

§ 20 Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz (1) Sind Maßnahmen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) möglich, hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer anlässlich der Ausstellung eines Energieausweises entsprechende, begleitende Empfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen auszustellen (Modernisierungsempfehlungen). Dabei kann ergänzend auf weiterführende Hinweise in Veröffentlichungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie oder von ihnen beauftragter Dritter Bezug genommen werden. Die Bestimmungen des § 9 Abs. 2 Satz 2 über die vereinfachte Datenerhebung sind entsprechend anzuwenden. Sind Modernisierungsempfehlungen nicht möglich, hat der Aussteller dies dem Eigentümer anlässlich der Ausstellung des Energieausweises mitzuteilen. (2) Die Darstellung von Modernisierungsempfehlungen und die Erklärung nach Absatz 1 Satz 4 müssen nach Inhalt und Aufbau dem Muster in Anlage 10 entsprechen. § 17 Abs. 4 und 5 ist entsprechend anzuwenden. (3) Modernisierungsempfehlungen sind dem Energieausweis mit dem Inhalt nach den Mustern der Anlagen 6 und 7 beizufügen.

§ 21 Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude (1) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind berechtigt 1.

Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in a) den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder b) einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter Buchstabe a genannten Gebiet,

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Verordnungstexte 2.

Absolventen im Sinne der Nummer 1 Buchstabe a im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur,

3.

Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben,

4.

staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst,

wenn sie mindestens eine der in Absatz 2 genannten Voraussetzungen erfüllen. Die Ausstellungsberechtigung nach Satz 1 Nr. 2 bis 4 in Verbindung mit Absatz 2 bezieht sich nur auf Energieausweise für bestehende Wohngebäude einschließlich Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20. (2) Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung nach Absatz 1 ist 1.

während des Studiums ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus,

2.

eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens, die a) in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11, b) in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11 Nr. 1 und 2 entspricht oder

3.

eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus.

(2a) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20 sind auch Personen berechtigt, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung. (3) § 12 Abs. 5 Satz 3 ist auf Ausbildungen im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

Abschnitt 6 – Gemeinsame Vorschriften, Ordnungswidrigkeiten § 22 Gemischt genutzte Gebäude (1) Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. (2) Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln.

Energieeinsparverordnung

193

(3) Für die Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen Gebäudeteilen gilt in Fällen der Absätze 1 und 2 Anlage 1 Nr. 2.7 Satz 1 entsprechend.

§ 23 Regeln der Technik (1) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung kann im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger auf Veröffentlichungen sachverständiger Stellen über anerkannte Regeln der Technik hinweisen, soweit in dieser Verordnung auf solche Regeln Bezug genommen wird. (2) Zu den anerkannten Regeln der Technik gehören auch Normen, technische Vorschriften oder sonstige Bestimmungen anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Union und anderer Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum sowie der Türkei, wenn ihre Einhaltung das geforderte Schutzniveau in Bezug auf Energieeinsparung und Wärmeschutz dauerhaft gewährleistet. (3) Soweit eine Bewertung von Baustoffen, Bauteilen und Anlagen im Hinblick auf die Anforderungen dieser Verordnung auf Grund anerkannter Regeln der Technik nicht möglich ist, weil solche Regeln nicht vorliegen oder wesentlich von ihnen abgewichen wird, sind der nach Landesrecht zuständigen Behörde die erforderlichen Nachweise für eine anderweitige Bewertung vorzulegen. Satz 1 gilt nicht für Baustoffe, Bauteile und Anlagen, 1.

die nach dem Bauproduktengesetz oder anderen Rechtsvorschriften zur Umsetzung des europäischen Gemeinschaftsrechts, deren Regelungen auch Anforderungen zur Energieeinsparung umfassen, mit der CE-Kennzeichnung versehen sind und nach diesen Vorschriften zulässige und von den Ländern bestimmte Klassen und Leistungsstufen aufweisen, oder

2.

bei denen nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften über die Verwendung von Bauprodukten auch die Einhaltung dieser Verordnung sichergestellt wird.

(4) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie oder in deren Auftrag Dritte können Bekanntmachungen nach dieser Verordnung neben der Bekanntmachung im Bundesanzeiger auch kostenfrei in das Internet einstellen.

§ 24 Ausnahmen (1) Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden. (2) Soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu.

§ 25 Befreiungen (1) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden können auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Um-

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Verordnungstexte stände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können. (2) Absatz 1 ist auf die Vorschriften des Abschnitts 5 nicht anzuwenden.

§ 26 Verantwortliche Für die Einhaltung der Vorschriften dieser Verordnung ist der Bauherr verantwortlich, soweit in dieser Verordnung nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist.

§ 27 Ordnungswidrigkeiten (1) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1.

entgegen § 12 Abs. 1 eine Inspektion nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt,

2.

entgegen § 12 Abs. 5 Satz 1 eine Inspektion durchführt,

3.

entgegen § 13 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt,

4.

entgegen § 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet oder

5.

entgegen § 14 Abs. 5 die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen nicht oder nicht rechtzeitig begrenzt.

(2) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1.

entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht oder

2.

entgegen § 21 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2a einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt.

Abschnitt 7 – Schlussvorschriften § 28 Allgemeine Übergangsvorschriften (1) Diese Verordnung ist nicht anzuwenden auf die Errichtung, die Änderung und die Erweiterung von Gebäuden, wenn für das Vorhaben vor dem 1. Oktober 2007 der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet ist. (2) Diese Verordnung ist nicht anzuwenden auf nicht genehmigungsbedürftige Bauvorhaben, die nach Maßgabe des Bauordnungsrechts der Gemeinde zur Kenntnis zu bringen sind und mit deren Ausführung vor dem 1. Oktober 2007 begonnen werden durfte oder bereits rechtmäßig begonnen worden ist. Auf sonstige nicht genehmigungsbedürftige, insbesondere genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreie Vorhaben ist diese Verordnung nicht anzuwenden, wenn vor dem 1. Oktober 2007 mit der Bauausführung begonnen worden ist.

Energieeinsparverordnung

195

(3) Auf Vorhaben nach den Absätzen 1 und 2 ist die Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiter anzuwenden. Abweichend von Satz 1 darf auf Verlangen des Bauherrn nach dieser Verordnung verfahren werden, wenn über den Bauantrag oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden worden ist.

§ 29 Übergangsvorschriften für Energieausweise und Aussteller (1) Energieausweise für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965 müssen in Fällen des § 16 Abs. 2 erst ab dem 1. Juli 2008, für später errichtete Wohngebäude erst ab dem 1. Januar 2009 zugänglich gemacht werden. Satz 1 ist nicht auf Energiebedarfsausweise anzuwenden, die für Wohngebäude nach § 13 Abs. 1 oder 2 der Energieeinsparverordnung in einer vor dem 1. Oktober 2007 geltenden Fassung ausgestellt worden sind. (2) Energieausweise für Nichtwohngebäude müssen erst ab dem 1. Juli 2009 1.

in Fällen des § 16 Abs. 2 zugänglich gemacht und

2.

in Fällen des § 16 Abs. 3 ausgestellt und ausgehängt werden.

Satz 1 Nr. 1 ist nicht auf Energie- und Wärmebedarfsausweise anzuwenden, die für Nichtwohngebäude nach § 13 Abs. 1, 2 oder 3 der Energieeinsparverordnung in einer vor dem 1. Oktober 2007 geltenden Fassung ausgestellt worden sind. (3) Energie- und Wärmebedarfsausweise nach vor dem 1. Oktober 2007 geltenden Fassungen der Energieeinsparverordnung sowie Wärmebedarfsausweise nach § 12 der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) gelten als Energieausweise im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 und 3; die Gültigkeitsdauer dieser Ausweise beträgt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung. Das Gleiche gilt für Energieausweise, die vor dem 1. Oktober 2007 1.

von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung von Dritten nach einheitlichen Regeln oder

2.

in Anwendung der in dem von der Bundesregierung am 25. April 2007 beschlossenen Entwurf dieser Verordnung (Bundesrats-Drucksache 282/07) enthaltenen Bestimmungen

ausgestellt worden sind. (4) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Wohngebäude nach § 16 Abs. 2 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind ergänzend zu § 21 auch Personen berechtigt, die vor dem 25. April 2007 nach Maßgabe der Richtlinie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie über die Förderung der Beratung zur sparsamen und rationellen Energieverwendung in Wohngebäuden vor Ort vom 7. September 2006 (BAnz S. 6379) als Antragsberechtigte beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle registriert worden sind. (5) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Wohngebäude nach § 16 Abs. 2 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind ergänzend zu § 21 auch Personen berechtigt, die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie und eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügt haben. Satz 1 gilt entsprechend für Personen, die eine solche Weiterbildung vor dem 25. April 2007 begonnen haben, nach erfolgreichem Abschluss der Weiterbildung.

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Verordnungstexte (6) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Wohngebäude nach § 16 Abs. 2 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind ergänzend zu § 21 auch Handwerksmeister und staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker anderer als der in § 21 Abs. 1 Nr. 4 genannten Fachrichtungen berechtigt, die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügt haben. Satz 1 gilt entsprechend für Personen, die eine solche Weiterbildung vor dem 25. April 2007 begonnen haben, nach erfolgreichem Abschluss der Weiterbildung.

§ 30 Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (1) Für Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ist § 9 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 3, der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden. (2) Für Eigentümer von Gebäuden mit heizungstechnischen Anlagen ist § 9 Abs. 2 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden. (3) Für Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen ist § 9 Abs. 3 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden. (4) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist § 9 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 1 bis 3 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden, wenn der Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat und seit dem ersten Eigentümerwechsel mehr als zwei Jahre vergangen sind.

§ 31 Inkrafttreten, Außerkrafttreten Diese Verordnung tritt am 1. Oktober 2007 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) außer Kraft.

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Synopse

Vorbemerkung: Nachfolgend ist die EnEV Fassung 2007 mit allen Vorschriften der alten EnEV Fassung 2004 gegenübergestellt. Erfolgte Änderungen sind durch Fettdruck hervorgehoben. Maßgeblich ist der amtliche, im Bundesgesetzblatt am 26.7.2007 veröffentlichte Verordnungstext (EnEV vom 24.7.2007, BGBl Nr. 34, S. 1519).

EnEV 2004

EnEV 2007

Abschnitt 1 Allgemeine Vorschriften

Abschnitt 1 Allgemeine Vorschriften

§ 1 Geltungsbereich

§ 1 Anwendungsbereich

(1) Diese Verordnung stellt Anforderungen an 1. Gebäude mit normalen Innentemperaturen (§ 2 Nr. 1 und 2) und

(1) Diese Verordnung gilt 1. für Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und

2. Gebäude mit niedrigen Innentemperaturen (§ 2 Nr. 3)

2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nummer 1.

einschließlich ihrer Heizungs-, raumlufttechnischen und zur Warmwasserbereitung dienenden Anlagen.

Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung.

(2) Diese Verordnung gilt mit Ausnahme des § 11 nicht für

(2) Mit Ausnahme der §§ 12 und 13 gilt diese Verordnung nicht für 1. Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden, 2. Betriebsgebäude, soweit sie nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen, 3. unterirdische Bauten, 4. Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen, 5. Traglufthallen, Zelte und sonstige Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden, 6. provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, 7. Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind, 8. Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind, und 9. sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung auf eine Innentemperatur von weniger als 12 Grad Celsius oder jährlich weniger als vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden.

1. Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden, 2. Betriebsgebäude, soweit sie nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen, 3. unterirdische Bauten, 4. Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen, 5. Traglufthallen, Zelte und sonstige Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden.

Auf Bestandteile des Heizsystems, die sich nicht im räumlichen Zusammenhang mit Gebäuden nach Absatz 1 befinden, ist nur § 11 anzuwenden.

Auf Bestandteile von Anlagensystemen, die sich nicht im räumlichen Zusammenhang mit Gebäuden nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 befinden, ist nur § 13 anzuwenden.

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Verordnungstexte EnEV 2004 § 2 Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieser Verordnung 1. sind Gebäude mit normalen Innentemperaturen solche Gebäude, die nach ihrem Verwendungszweck auf eine Innentemperatur von 19 Grad Celsius und mehr und jährlich mehr als vier Monate beheizt werden, 2. sind Wohngebäude solche Gebäude im Sinne von Num mer 1, die ganz oder deutlich überwiegend zum Wohnen genutzt werden,

4. sind beheizte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden, 3. sind Gebäude mit niedrigen Innentemperaturen solche Gebäude, die nach ihrem Verwendungszweck auf eine Innentemperatur von mehr als 12 Grad Celsius und weniger als 19 Grad Celsius und jährlich mehr als vier Monate beheizt werden, 5. sind erneuerbare Energien zu Heizungszwecken, zur Warmwasserbereitung oder zur Lüftung von Gebäuden eingesetzte und im räumlichen Zusammenhang dazu gewonnene Solarenergie, Umweltwärme, Erdwärme und Biomasse, 6. ist ein Heizkessel der aus Kessel und Brenner bestehende Wärmeerzeuger, der zur Übertragung der durch die Verbrennung freigesetzten Wärme an den Wärmeträger Wasser dient, 7. sind Geräte der mit einem Brenner auszurüstende Kessel und der zur Ausrüstung eines Kessels bestimmte Brenner, 8. ist die Nennwärmeleistung die höchste von dem Heizkessel im Dauerbetrieb nutzbar abgegebene Wärmemenge je Zeiteinheit; ist der Heizkessel für einen Nennwärmeleistungsbereich eingerichtet, so ist die Nennwärmeleistung die in den Grenzen des Nennwärmeleistungsbereichs fest eingestellte und auf einem Zusatzschild angegebene höchste nutzbare Wärmeleistung; ohne Zusatzschild gilt als Nennwärmeleistung der höchste Wert des Nennwärmeleistungsbereichs, 9. ist ein Standardheizkessel ein Heizkessel, bei dem die durchschnittliche Betriebstemperatur durch seine Auslegung beschränkt sein kann, 10. ist ein Niedertemperatur-Heizkessel ein Heizkessel, der kontinuierlich mit einer Eintrittstemperatur von 35 bis 40 Grad Celsius betrieben werden kann und in dem es unter bestimmten Umständen zur Kondensation des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes kommen kann, 11. ist ein Brennwertkessel ein Heizkessel, der für die Kondensation eines Großteils des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes konstruiert ist.

EnEV 2007 § 2 Begriffsbestimmungen Im Sinne dieser Verordnung

1. sind Wohngebäude Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen, 2. sind Nichtwohngebäude Gebäude, die nicht unter Nummer 1 fallen, 3. sind kleine Gebäude Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, 3a. sind Baudenkmäler nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten, 4. sind beheizte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden, 5. sind gekühlte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund gekühlt werden,

6. sind erneuerbare Energien die zu Zwecken der Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung oder Lüftung von Gebäuden eingesetzte und im räumlichen Zusammenhang dazu gewonnene solare Strahlungsenergie, Umweltwärme, Geothermie und Energie aus Biomasse, 7. ist ein Heizkessel der aus Kessel und Brenner bestehende Wärmeerzeuger, der zur Übertragung der durch die Verbrennung freigesetzten Wärme an den Wärmeträger Wasser dient, 8. sind Geräte der mit einem Brenner auszurüstende Kessel und der zur Ausrüstung eines Kessels bestimmte Brenner, 9. ist die Nennleistung die vom Hersteller festgelegte und im Dauerbetrieb unter Beachtung des vom Hersteller angegebenen Wirkungsgrades als einhaltbar garantierte größte Wärme- oder Kälteleistung in Kilowatt,

10. ist ein Niedertemperatur-Heizkessel ein Heizkessel, der kontinuierlich mit einer Eintrittstemperatur von 35 bis 40 Grad Celsius betrieben werden kann und in dem es unter bestimmten Umständen zur Kondensation des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes kommen kann, 11. ist ein Brennwertkessel ein Heizkessel, der für die Kondensation eines Großteils des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes konstruiert ist, 12. ist die Wohnfläche die nach der Wohnflächenverordnung oder auf der Grundlage anderer Rechtsvorschriften oder anerkannter Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen ermittelte Fläche, 13. ist die Nutzfläche die Nutzfläche nach anerkannten Regeln der Technik, 14. ist die Gebäudenutzfläche die nach Anlage 1 Nr. 1.4.4 berechnete Fläche, 15. ist die Nettogrundfläche die Nettogrundfläche nach anerkannten Regeln der Technik.

Synopse

199 EnEV 2004

EnEV 2007

Abschnitt 2 Zu errichtende Gebäude

Abschnitt 2 Zu errichtende Gebäude

§ 3 Gebäude mit normalen Innentemperaturen

§ 3 Anforderungen an Wohngebäude

(1) Zu errichtende Gebäude mit normalen Innentemperaturen sind so auszuführen, dass

(1) Zu errichtende Wohngebäude sind so auszuführen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung sowie der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust die Höchstwerte in Anlage 1 Tabelle 1 nicht überschreiten. Im Falle der Kühlung der Raumluft erhöht sich der Höchstwert des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Satz 1 um den nach Anlage 1 Nr. 1.3 berechneten Wert.

1. bei Wohngebäuden der auf die Gebäudenutzfläche bezogene Jahres-Primärenergiebedarf und 2. bei anderen Gebäuden der auf das beheizte Gebäudevolumen bezogene Jahres-Primärenergiebedarf sowie der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust die Höchstwerte in Anhang 1 Tabelle 1 nicht überschreiten. (2) Der Jahres-Primärenergiebedarf und der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust sind zu berechnen 1. bei Wohngebäuden, deren Fensterflächenanteil 30 vom Hundert nicht überschreitet, nach dem vereinfachten Verfahren nach Anhang 1 Nr. 3 oder nach dem in Anhang 1 Nr. 2 festgelegten Nachweisverfahren, 2. bei anderen Gebäuden nach dem in Anhang 1 Nr. 2 festgelegten Nachweisverfahren.

(3) Die Begrenzung des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Absatz 1 gilt nicht für Gebäude, die beheizt werden

1. mindestens zu 70 vom Hundert durch Wärme aus KraftWärme-Kopplung, 2. mindestens zu 70 vom Hundert durch erneuerbare Energien mittels selbsttätig arbeitender Wärmeerzeuger, 3. überwiegend durch Einzelfeuerstätten für einzelne Räume oder Raumgruppen sowie sonstige Wärmeerzeuger, für die keine Regeln der Technik vorliegen. Bei Gebäuden nach Satz 1 Nr. 3 darf der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust 76 vom Hundert des jeweiligen Höchstwertes nach Anhang 1 Tabelle 1 Spalte 5 oder 6 nicht überschreiten. (4) Um einen energiesparenden sommerlichen Wärmeschutz sicherzustellen, sind bei Gebäuden, deren Fensterflächenanteil 30 vom Hundert überschreitet, die Anforderungen an die Sonneneintragskennwerte oder die Kühlleistung nach Anhang 1 Nr. 2.9 einzuhalten.

(2) Der Jahres-Primärenergiebedarf und der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust nach Absatz 1 sind bei zu errichtenden Wohngebäuden 1. mit einem Fensterflächenanteil bis zu 30 vom Hundert nach dem in Anlage 1 Nr. 2 festgelegten Verfahren oder nach dem vereinfachten Verfahren nach Anlage 1 Nr. 3, 2. im Übrigen nach dem in Anlage 1 Nr. 2 festgelegten Verfahren zu berechnen. (3) Die Begrenzung des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Absatz 1 gilt nicht für Wohngebäude, die überwiegend durch Heizsysteme beheizt werden, für die in der DIN V 4701-10 : 2003-08, geändert durch A1 : 2006-12*), keine Berechnungsregeln angegeben sind. Bei Gebäuden nach Satz 1 darf der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust 76 vom Hundert des jeweiligen Höchstwertes nach Anlage 1 Tabelle 1 Spalte 4 nicht überschreiten. *) Amtlicher Hinweis: Alle zitierten DIN-Vornormen und Normen sind im Beuth-Verlag GmbH, Berlin, veröffentlicht.

(4) Die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach Anlage 1 Nr. 2.9 sind einzuhalten.

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200

Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007

§ 4 Gebäude mit niedrigen Innentemperaturen

§ 4 Anforderungen an Nichtwohngebäude

Bei zu errichtenden Gebäuden mit niedrigen Innentemperaturen darf der nach Anhang 2 Nr. 2 zu bestimmende spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust die Höchstwerte in Anhang 2 Nr. 1 nicht überschreiten.

(1) Zu errichtende Nichtwohngebäude sind so auszuführen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung den Wert des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung und Nutzung einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten mit der in Anlage 2 Tabelle 1 angegebenen technischen Ausführung nicht überschreitet. (2) Zu errichtende Nichtwohngebäude sind so auszuführen, dass der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmetransferkoeffizient die in Anlage 2 Tabelle 2 angegebenen Höchstwerte nicht überschreitet. (3) Die Jahres-Primärenergiebedarfe und die spezifischen, auf die wärmeübertragenden Umfassungsflächen bezogenen Transmissionswärmetransferkoeffizienten des zu errichtenden Nichtwohngebäudes und des Referenzgebäudes sind nach den Verfahren nach Anlage 2 Nr. 2 und 3 zu berechnen. (4) Die Begrenzung des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Absatz 1 gilt nicht für Nichtwohngebäude, die überwiegend durch Heizsysteme beheizt werden, für die in der DIN V 18599-5 : 2007-02 keine Berechnungsregeln angegeben sind. Bei Gebäuden nach Satz 1 darf der spezifische, auf die wärme übertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmetransferkoeffizient 76 vom Hundert des jeweiligen Höchstwertes nach Anlage 2 Tabelle 2 nicht überschreiten. (5) Die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach Anlage 2 Nr. 4 sind einzuhalten.

§ 5 Prüfung alternativer Energieversorgungssysteme Bei zu errichtenden Gebäuden mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche ist die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit alternativer Systeme, insbesondere dezentraler Energieversorgungssysteme auf der Grundlage von erneuerbaren Energieträgern, KraftWärme-Kopplung, Fern- und Blockheizung, Fern- und Blockkühlung oder Wärmepumpen, vor Baubeginn zu prüfen. Dazu kann allgemeiner, fachlich begründeter Wissensstand zugrunde gelegt werden.

§ 5 Dichtheit, Mindestluftwechsel

§ 6 Dichtheit, Mindestluftwechsel

(1) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend dem Stand der Technik abgedichtet ist. Dabei muss die Fugendurchlässigkeit außen liegender Fenster, Fenstertüren und Dachflächenfenster Anhang 4 Nr. 1 genügen. Wird die Dichtheit nach den Sätzen 1 und 2 überprüft, ist Anhang 4 Nr. 2 einzuhalten.

(1) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist. Die Fugendurchlässigkeit außen liegender Fenster, Fenstertüren und Dachflächenfenster muss den Anforderungen nach Anlage 4 Nr. 1 genügen. Wird die Dichtheit nach den Sätzen 1 und 2 überprüft, sind die Anforderungen nach Anlage 4 Nr. 2 einzuhalten.

(2) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist. Werden dazu andere Lüftungseinrichtungen als Fenster verwendet, müssen diese Anhang 4 Nr. 3 entsprechen.

(2) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist.

Synopse

201 EnEV 2004

EnEV 2007

§ 6 Mindestwärmeschutz, Wärmebrücken

§ 7 Mindestwärmeschutz, Wärmebrücken

(1) Bei zu errichtenden Gebäuden sind Bauteile, die gegen die Außenluft, das Erdreich oder Gebäudeteile mit wesentlich niedrigeren Innentemperaturen abgrenzen, so auszuführen, dass die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach den anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden.

(1) Bei zu errichtenden Gebäuden sind Bauteile, die gegen die Außenluft, das Erdreich oder Gebäudeteile mit wesentlich niedrigeren Innentemperaturen abgrenzen, so auszuführen, dass die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach den anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden.

(2) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den JahresHeizwärmebedarf nach den Regeln der Technik und den im jeweiligen Einzelfall wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen so gering wie möglich gehalten wird. Der verbleibende Einfluss der Wärmebrücken ist bei der Ermittlung des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts und des JahresPrimärenergiebedarfs nach Anhang 1 Nr. 2.5 zu berücksichtigen.

(2) Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den JahresHeizwärmebedarf nach den anerkannten Regeln der Technik und den im jeweiligen Einzelfall wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen so gering wie möglich gehalten wird. (3) Der verbleibende Einfluss der Wärmebrücken bei der Ermittlung des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts oder Transmissionswärmetransferkoeffizienten und des Jahres-Primärenergiebedarfs ist bei Wohngebäuden nach Anlage 1 Nr. 2.5 und bei Nichtwohngebäuden nach Anlage 2 Nr. 2.5 zu berücksichtigen.

§ 7 Gebäude mit geringem Volumen

§ 8 Anforderungen an kleine Gebäude

Übersteigt das beheizte Gebäudevolumen eines zu errichtenden Gebäudes 100 Kubikmeter nicht und werden die Anforderungen des Abschnitts 4 eingehalten, gelten die übrigen Anforderungen dieser Verordnung als erfüllt, wenn die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile die in Anhang 3 Tabelle 1 genannten Werte nicht überschreiten.

Werden bei zu errichtenden kleinen Gebäuden die in Anlage 3 genannten Werte der Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile und die Anforderungen des Abschnitts 4 eingehalten, gelten die übrigen Anforderungen dieses Abschnitts als erfüllt.

Abschnitt 3 Bestehende Gebäude und Anlagen

Abschnitt 3 Bestehende Gebäude und Anlagen

§ 8 Änderung von Gebäuden

§ 9 Änderung von Gebäuden (1) Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden sind so auszuführen, dass 1. geänderte Wohngebäude insgesamt die jeweiligen Höchstwerte des Jahres-Primärenergiebedarfs und des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach § 3 Abs. 1, 2. geänderte Nichtwohngebäude insgesamt den JahresPrimärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 4 Abs. 1 und den spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Höchstwert des Transmissionswärmetransferkoeffizienten nach § 4 Abs. 2 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten, wenn nicht nach Absatz 3 verfahren werden soll. In den in § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 4 genannten Fällen sind nur die Anforderungen nach Absatz 3 einzuhalten. (2) Bei Anwendung des Absatzes 1 sind die in § 3 Abs. 2 sowie in § 4 Abs. 3 angegebenen Berechnungsverfahren nach Maßgabe der Sätze 2 und 3 entsprechend anzuwenden. Soweit 1. Angaben zu geometrischen Abmessungen von Gebäuden fehlen, können diese durch vereinfachtes Aufmaß ermittelt werden; 2. energetische Kennwerte für bestehende Bauteile und Anlagenkomponenten nicht vorliegen, können gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile und Anlagenkomponenten vergleichbarer Altersklassen verwendet werden;

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007 hierbei können anerkannte Regeln der Technik verwendet werden; die Einhaltung solcher Regeln wird vermutet, soweit Vereinfachungen für die Datenaufnahme und die Ermittlung der energetischen Eigenschaften sowie gesicherte Erfahrungswerte verwendet werden, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind. Bei Anwendung der Verfahren nach § 3 Abs. 2 sind die Randbedingungen und Maßgaben nach Anlage 3 Nr. 8 zu beachten. (3) Die Anforderungen des Absatzes 1 gelten als erfüllt, wenn die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenbauteile nicht überschritten werden.

(1) Soweit bei beheizten Räumen in Gebäuden nach § 1 Abs. 1 Änderungen gemäß Anhang 3 Nr. 1 bis 6 durchgeführt werden, dürfen die in Anhang 3 Tabelle 1 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenbauteile nicht überschritten werden. Dies gilt nicht für Änderungen, die 1. bei Außenwänden, außen liegenden Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern weniger als 20 vom Hundert der Bauteilflächen gleicher Orientierung im Sinne von Anhang 1 Tabelle 2 Zeile 4 Spalte 3 oder 2. bei anderen Außenbauteilen weniger als 20 vom Hundert der jeweiligen Bauteilfläche betreffen.

(4) Die Absätze 1 und 3 sind nicht anzuwenden auf Änderungen, die

1. bei Außenwänden, außen liegenden Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern weniger als 20 vom Hundert der Bauteilflächen gleicher Orientierung im Sinne der Anlage 1 Tabelle 2 Zeile 4 Spalte 3 oder 2. bei anderen Außenbauteilen weniger als 20 vom Hundert der jeweiligen Bauteilfläche betreffen.

(2) Absatz 1 Satz 1 gilt als erfüllt, wenn das geänderte Gebäude insgesamt den jeweiligen Höchstwert nach Anhang 1 Tabelle 1 oder Anhang 2 Tabelle 1 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreitet. (3) Bei der Erweiterung des beheizten Gebäudevolumens um zusammenhängend mindestens 30 Kubikmeter sind für den neuen Gebäudeteil die jeweiligen Vorschriften für zu errichtende Gebäude einzuhalten. Ein Energiebedarfsausweis ist nur unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 auszustellen.

(5) Bei der Erweiterung und dem Ausbau eines Gebäudes um beheizte oder gekühlte Räume mit zusammenhängend mindestens 15 und höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die betroffenen Außenbauteile so auszuführen, dass die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschritten werden. (6) Ist in Fällen des Absatzes 5 die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, sind die betroffenen Außenbauteile so auszuführen, dass der neue Gebäudeteil die Vorschriften für zu errichtende Gebäude nach § 3 oder § 4 einhält. Abweichend von Satz 1 hat der neue Gebäudeteil beim Ausbau von Dachraum und anderen bisher nicht beheizten oder gekühlten Räumen bei Wohngebäuden nur den in § 3 Abs. 3 Satz 2, bei Nichtwohngebäuden nur den in § 4 Abs. 4 Satz 2 genannten Höchstwert einzuhalten.

§ 9 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden

§ 10 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden

(1) Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, bis zum 31. Dezember 2006 außer Betrieb nehmen. Heizkessel nach Satz 1, die nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt wurden, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind, müssen bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb genommen

(1) Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, 1. die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, 2. die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt und 3. die a) nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder b) deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind,

Synopse

203 EnEV 2004

EnEV 2007

werden. Die Sätze 1 und 2 sind nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennwärmeleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 bis 4.

bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb nehmen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4.

(4) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung eine der Eigentümer selbst bewohnt, sind die Anforderungen nach den Absätzen 1 bis 3 nur im Falle eines Eigentümerwechsels zu erfüllen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang; sie läuft jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2006, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 nicht vor dem 31. Dezember 2008, ab.

(2) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, 1. ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme von Heizkesseln nach Absatz 1 erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer zu erfüllen;

(2) Eigentümer von Gebäuden müssen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungsund Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, bis zum 31. Dezember 2006 nach Anhang 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe dämmen.

2. müssen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer gedämmt werden;

(3) Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen müssen nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31. Dezember 2006 so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m2⋅K) nicht überschreitet.

3. müssen ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m2⋅K) nicht überschreitet. In den Fällen des Satzes 1 beträgt die Frist zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang; sie läuft in den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2008 ab.

§ 10 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität

§ 11 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität

(1) Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Das Gleiche gilt für Anlagen nach dem Abschnitt 4, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen waren.

(1) Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Das Gleiche gilt für Anlagen und Einrichtungen nach dem Abschnitt 4, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen waren.

(2) Energiebedarfssenkende Einrichtungen in Anlagen nach Absatz 1 sind betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen. Satz 1 gilt als erfüllt, soweit der Einfluss einer energiebedarfssenkenden Einrichtung auf den JahresPrimärenergiebedarf durch anlagentechnische oder bauliche Maßnahmen ausgeglichen wird.

(2) Energiebedarfssenkende Einrichtungen in Anlagen nach Absatz 1 sind vom Betreiber betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen. Eine Nutzung und Erhaltung im Sinne des Satzes 1 gilt als gegeben, soweit der Einfluss einer energiebedarfssenkenden Einrichtung auf den JahresPrimärenergiebedarf durch andere anlagentechnische oder bauliche Maßnahmen ausgeglichen wird.

(3) Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie raumlufttechnische Anlagen sind sachgerecht zu bedienen, zu warten und instand zu halten. Für die Wartung und Instandhaltung ist Fachkunde erforderlich. Fachkundig ist, wer die zur Wartung und Instandhaltung notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzt.

(3) Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühlund Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung sind vom Betreiber sachgerecht zu bedienen. Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad solcher Anlagen sind vom Betreiber regelmäßig zu warten und instand zu halten. Für die Wartung und Instandhaltung ist Fachkunde erforderlich. Fachkundig ist, wer die zur Wartung und Instandhaltung notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzt.

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007 § 12 Energetische Inspektion von Klimaanlagen (1) Betreiber von in Gebäude eingebauten Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt haben innerhalb der in den Absätzen 3 und 4 genannten Zeiträume energetische Inspektionen dieser Anlagen durch berechtigte Personen im Sinne des Absatzes 5 durchführen zu lassen. (2) Die Inspektion umfasst Maßnahmen zur Prüfung der Komponenten, die den Wirkungsgrad der Anlage beeinflussen, und der Anlagendimensionierung im Verhältnis zum Kühlbedarf des Gebäudes. Sie bezieht sich insbesondere auf 1. die Überprüfung und Bewertung der Einflüsse, die für die Auslegung der Anlage verantwortlich sind, insbesondere Veränderungen der Raumnutzung und -belegung, der Nutzungszeiten, der inneren Wärmequellen sowie der relevanten bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes und der vom Betreiber geforderten Sollwerte hinsichtlich Luftmengen, Temperatur, Feuchte, Betriebszeit sowie Toleranzen, und 2. die Feststellung der Effizienz der wesentlichen Komponenten. Dem Betreiber sind Ratschläge in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen für Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften der Anlage, für deren Austausch oder für Alternativlösungen zu geben. Die inspizierende Person hat die Ergebnisse der Inspektion unter Angabe von Name, Anschrift und Berufsbezeichnung zu dokumentieren und eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben. (3) Die Inspektion ist erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder der Erneuerung wesentlicher Bauteile wie Wärmeübertrager, Ventilator oder Kältemaschine durchzuführen. Abweichend von Satz 1 sind die am 1. Oktober 2007 mehr als vier und bis zu zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von sechs Jahren, die über zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von vier Jahren und die über 20 Jahre alten Anlagen innerhalb von zwei Jahren nach dem 1. Oktober 2007 erstmals einer Inspektion zu unterziehen. (4) Nach der erstmaligen Inspektion ist die Anlage wiederkehrend mindestens alle zehn Jahre einer Inspektion zu unterziehen. (5) Inspektionen dürfen nur von fachkundigen Personen durchgeführt werden. Fachkundig sind insbesondere 1. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in den Fachrichtungen Versorgungstechnik oder Technische Gebäudeausrüstung mit mindestens einem Jahr Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen, 2. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in a) den Fachrichtungen Maschinenbau, Elektrotechnik, Verfahrenstechnik, Bauingenieurwesen oder b) einer anderen technischen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt bei der Versorgungstechnik oder der Technischen Gebäudeausrüstung

Synopse

205 EnEV 2004

EnEV 2007 mit mindestens drei Jahren Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen. Gleichwertige Ausbildungen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz erworben worden sind und durch einen Ausbildungsnachweis belegt werden können, sind den in Satz 2 genannten Ausbildungen gleichgestellt.

Abschnitt 4 Heizungstechnische Anlagen, Warmwasseranlagen

Abschnitt 4 Anlagen der Heizungs-, Kühlund Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung

§ 11 Inbetriebnahme von Heizkesseln

§ 13 Inbetriebnahme von Heizkesseln

(1) Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und deren Nennwärmeleistung mindestens 4 Kilowatt und höchstens 400 Kilowatt beträgt, dürfen zum Zwecke der Inbetriebnahme in Gebäuden nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mit der CEKennzeichnung nach § 5 Abs. 1 und 2 der Verordnung über das Inverkehrbringen von Heizkesseln und Geräten nach dem Bauproduktengesetz vom 28. April 1998 (BGBl. I S. 796) oder nach Artikel 7 Abs. 1 Satz 2 der Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (ABl. EG Nr. L 167 S. 17, L 195 S. 32), geändert durch Artikel 12 der Richtlinie 93/68/EWG des Rates vom 22. Juli 1993 (ABl. EG Nr. L 220 S. 1), versehen sind. Satz 1 gilt auch für Heizkessel, die aus Geräten zusammengefügt werden. Dabei sind die Parameter zu beachten, die sich aus der den Geräten beiliegenden EG-Konformitätserklärung ergeben.

(1) Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und deren Nennleistung mindestens vier Kilowatt und höchstens 400 Kilowatt beträgt, dürfen zum Zwecke der Inbetriebnahme in Gebäuden nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mit der CE-Kennzeichnung nach § 5 Abs. 1 und 2 der Verordnung über das Inverkehrbringen von Heizkesseln und Geräten nach dem Bauproduktengesetz vom 28. April 1998 (BGBl. I S. 796) oder nach Artikel 7 Abs. 1 Satz 2 der Richtlinie 92/42/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln (ABl. EG Nr. L 167 S. 17, L 195 S. 32), die zuletzt durch die Richtlinie 2005/32/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 6. Juli 2005 (ABl. EU Nr. L 191 S. 29) geändert worden ist, versehen sind. Satz 1 gilt auch für Heizkessel, die aus Geräten zusammengefügt werden, soweit dabei die Parameter beachtet werden, die sich aus der den Geräten beiliegenden EG-Konformitätserklärung ergeben.

(2) Soweit Gebäude, deren Jahres-Primärenergiebedarf nicht nach § 3 Abs. 1 begrenzt ist, mit Heizkesseln nach Absatz 1 ausgestattet werden, müssen diese NiedertemperaturHeizkessel oder Brennwertkessel sein. Ausgenommen sind bestehende Gebäude mit normalen Innentemperaturen, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf den jeweiligen Höchstwert nach Anhang 1 Tabelle 1 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreitet.

(2) Soweit Gebäude, deren Jahres-Primärenergiebedarf nicht nach § 3 Abs. 1 oder § 4 Abs. 1 begrenzt ist, mit Heizkesseln nach Absatz 1 ausgestattet werden, müssen diese Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sein. Ausgenommen sind bestehende Gebäude, die nach ihrem Verwendungszweck auf eine Innentemperatur von wenigstens 19 Grad Celsius und jährlich mehr als vier Monate beheizt werden, wenn der Jahres-Primärenergiebedarf den jeweiligen Höchstwert für Wohngebäude nach Anlage 1 Tabelle 1 und bei Nichtwohngebäuden den Wert des Referenzgebäudes um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreitet.

(3) Absatz 1 ist nicht anzuwenden auf 1. einzeln produzierte Heizkessel, 2. Heizkessel, die für den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen,

(3) Absatz 1 ist nicht anzuwenden auf 1. einzeln produzierte Heizkessel, 2. Heizkessel, die für den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen, 3. Anlagen zur ausschließlichen Warmwasserbereitung, 4. Küchenherde und Geräte, die hauptsächlich zur Beheizung des Raumes, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, ausgelegt sind, daneben aber auch Warmwasser für die Zentralheizung und für sonstige Gebrauchszwecke liefern,

3. Anlagen zur ausschließlichen Warmwasserbereitung, 4. Küchenherde und Geräte, die hauptsächlich zur Beheizung des Raumes, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, ausgelegt sind, daneben aber auch Warmwasser für die Zentralheizung und für sonstige Gebrauchszwecke liefern, 5. Geräte mit einer Nennwärmeleistung von weniger als 6 Kilowatt zur Versorgung eines Warmwasserspeichersystems mit Schwerkraftumlauf.

5. Geräte mit einer Nennleistung von weniger als sechs Kilowatt zur Versorgung eines Warmwasserspeichersystems mit Schwerkraftumlauf.

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007

(4) Heizkessel, deren Nennwärmeleistung kleiner als 4 Kilowatt oder größer als 400 Kilowatt ist, und Heizkessel nach Absatz 3 dürfen nur dann zum Zwecke der Inbetriebnahme in Gebäuden eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie nach anerkannten Regeln der Technik gegen Wärmeverluste gedämmt sind.

(4) Heizkessel, deren Nennleistung kleiner als vier Kilowatt oder größer als 400 Kilowatt ist, und Heizkessel nach Absatz 3 dürfen nur dann zum Zwecke der Inbetriebnahme in Gebäuden eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie nach anerkannten Regeln der Technik gegen Wärmeverluste gedämmt sind.

§ 12 Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen

§ 14 Verteilungseinrichtungen und Warmwasseranlagen

(1) Wer Zentralheizungen in Gebäude einbaut oder einbauen lässt, muss diese mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von

(1) Zentralheizungen müssen beim Einbau in Gebäude mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von

1. der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und 2. der Zeit ausstatten. Soweit die in Satz 1 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten oder nachrüsten lassen. Bei Wasserheizungen, die ohne Wärmeübertrager an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung angeschlossen sind, gilt die Vorschrift hinsichtlich der Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr auch ohne entsprechende Einrichtungen in den Hausund Kundenanlagen als erfüllt, wenn die Vorlauftemperatur des Nah- oder Fernheiznetzes in Abhängigkeit von der Außentemperatur und der Zeit durch entsprechende Einrichtungen in der zentralen Erzeugungsanlage geregelt wird.

1. der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und 2. der Zeit ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten. Bei Wasserheizungen, die ohne Wärmeübertrager an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung angeschlossen sind, gilt Satz 1 hinsichtlich der Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr auch ohne entsprechende Einrichtungen in den Haus- und Kundenanlagen als eingehalten, wenn die Vorlauftemperatur des Nahoder Fernwärmenetzes in Abhängigkeit von der Außentemperatur und der Zeit durch entsprechende Einrichtungen in der zentralen Erzeugungsanlage geregelt wird.

(2) Wer heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäude einbaut oder einbauen lässt, muss diese mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausstatten. Dies gilt nicht für Einzelheizgeräte, die zum Betrieb mit festen oder flüssigen Brennstoffen eingerichtet sind. Mit Ausnahme von Wohngebäuden ist für Gruppen von Räumen gleicher Art und Nutzung eine Gruppenregelung zulässig. Fußbodenheizungen in Gebäuden, die vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung errichtet worden sind, dürfen abweichend von Satz 1 mit Einrichtungen zur raumweisen Anpassung der Wärmeleistung an die Heizlast ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 bis 3 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten.

(2) Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger müssen beim Einbau in Gebäude mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden. Satz 1 gilt nicht für Einzelheizgeräte, die zum Betrieb mit festen oder flüssigen Brennstoffen eingerichtet sind. Mit Ausnahme von Wohngebäuden ist für Gruppen von Räumen gleicher Art und Nutzung eine Gruppenregelung zulässig. Fußbodenheizungen in Gebäuden, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet worden sind, dürfen abweichend von Satz 1 mit Einrichtungen zur raumweisen Anpassung der Wärmeleistung an die Heizlast ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 bis 3 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten.

(3) Wer Umwälzpumpen in Heizkreisen von Zentralheizungen mit mehr als 25 Kilowatt Nennwärmeleistung erstmalig einbaut, einbauen lässt oder vorhandene ersetzt oder ersetzen lässt, hat dafür Sorge zu tragen, dass diese so ausgestattet oder beschaffen sind, dass die elektrische Leistungsaufnahme dem betriebsbedingten Förderbedarf selbsttätig in mindestens drei Stufen angepasst wird, soweit sicherheitstechnische Belange des Heizkessels dem nicht entgegenstehen.

(3) In Zentralheizungen mit mehr als 25 Kilowatt Nennleistung sind die Umwälzpumpen der Heizkreise beim erstmaligen Einbau und bei der Ersetzung so auszustatten, dass die elektrische Leistungsaufnahme dem betriebsbedingten Förderbedarf selbsttätig in mindestens drei Stufen angepasst wird, soweit sicherheitstechnische Belange des Heizkessels dem nicht entgegenstehen.

(4) Wer in Warmwasseranlagen Zirkulationspumpen einbaut oder einbauen lässt, muss diese mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Ein- und Ausschaltung ausstatten.

(4) Zirkulationspumpen müssen beim Einbau in Warmwasseranlagen mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Ein- und Ausschaltung ausgestattet werden.

(5) Wer Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in Gebäuden erstmalig einbaut oder vorhandene ersetzt, muss deren Wärmeabgabe nach Anhang 5 begrenzen.

(5) Beim erstmaligen Einbau und bei der Ersetzung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen in Gebäuden ist deren Wärmeabgabe nach Anlage 5 zu begrenzen.

(6) Wer Einrichtungen, in denen Heiz- oder Warmwasser gespeichert wird, erstmalig in Gebäude einbaut oder vorhandene ersetzt, muss deren Wärmeabgabe nach anerkannten Regeln der Technik begrenzen.

(6) Beim erstmaligen Einbau von Einrichtungen, in denen Heiz- oder Warmwasser gespeichert wird, in Gebäude und bei deren Ersetzung ist deren Wärmeabgabe nach anerkannten Regeln der Technik zu begrenzen.

Synopse

207 EnEV 2004

EnEV 2007 § 15 Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik (1) Beim Einbau von Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt und raumlufttechnischen Anlagen, die für einen Volumenstrom der Zuluft von wenigstens 4.000 Kubikmeter je Stunde ausgelegt sind, in Gebäude sowie bei der Erneuerung von Zentralgeräten oder Luftkanalsystemen solcher Anlagen müssen diese Anlagen so ausgeführt werden, dass 1. die auf das Fördervolumen bezogene elektrische Leistung der Einzelventilatoren oder 2. der gewichtete Mittelwert der auf das jeweilige Fördervolumen bezogenen elektrischen Leistungen aller Zu- und Abluftventilatoren den Grenzwert der Kategorie SFP 4 nach DIN EN 13779 : 2005-05 nicht überschreitet. Die Anforderungen nach Satz 1 gelten nicht für Anlagen, in denen der Einsatz von Luftfiltern nach DIN EN 1822-1 : 1998-07 nutzungsbedingt erforderlich ist. (2) Beim Einbau von Anlagen nach Absatz 1 Satz 1 in Gebäude und bei der Erneuerung von Zentralgeräten solcher Anlagen müssen, soweit diese Anlagen dazu bestimmt sind, die Feuchte der Raumluft unmittelbar zu verändern, diese Anlagen mit selbsttätig wirkenden Regelungseinrichtungen ausgestattet werden, bei denen getrennte Sollwerte für die Be- und die Entfeuchtung eingestellt werden können und als Führungsgröße mindestens die direkt gemessene Zu- oder Abluftfeuchte dient. (3) Beim Einbau von Anlagen nach Absatz 1 Satz 1 in Gebäude und bei der Erneuerung von Zentralgeräten oder Luftkanalsystemen solcher Anlagen müssen diese Anlagen mit Einrichtungen zur selbsttätigen Regelung der Volumenströme in Abhängigkeit von den thermischen und stofflichen Lasten oder zur Einstellung der Volumenströme in Abhängigkeit von der Zeit ausgestattet werden, wenn der Zuluftvolumenstrom dieser Anlagen je Quadratmeter versorgter Nettogrundfläche, bei Wohngebäuden je Quadratmeter versorgter Gebäudenutzfläche neun Kubikmeter pro Stunde überschreitet. Satz 1 gilt nicht, soweit in den versorgten Räumen auf Grund des Arbeits- oder Gesundheitsschutzes erhöhte Zuluftvolumenströme erforderlich sind oder Laständerungen weder messtechnisch noch hinsichtlich des zeitlichen Verlaufes erfassbar sind.

Abschnitt 5 Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz § 13 Ausweise über Energie- und Wärmebedarf, Energieverbrauchskennwerte (1) Für zu errichtende Gebäude mit normalen Innentemperaturen sind die wesentlichen Ergebnisse der nach dieser Verordnung erforderlichen Berechnungen, insbesondere die spezifischen Werte des Transmissionswärmeverlusts, der Anlagenaufwandszahl der Anlagen für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung, des Endenergiebedarfs nach einzelnen Energieträgern und des Jahres-Primärenergiebedarfs in einem Energiebedarfsausweis zusammenzustellen. In dem Ausweis ist auf die normierten Bedingungen hinzuweisen. Einzelheiten über den Energiebedarfsausweis werden in einer Allgemeinen Verwaltungsvorschrift der Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmt. Rechte Dritter werden durch den Ausweis nicht berührt.

§ 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007

(2) Für Gebäude mit normalen Innentemperaturen, die wesentlich geändert werden, ist ein Energiebedarfsausweis entsprechend Absatz 1 auszustellen, wenn im Zusammenhang mit den wesentlichen Änderungen die erforderlichen Berechnungen in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 durchgeführt worden sind. Einzelheiten, insbesondere bezüglich der erleichterten Feststellung der Eigenschaften von Gebäudeteilen, die von der Änderung nicht betroffen sind, werden in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift nach Absatz 1 Satz 3 geregelt. Eine wesentliche Änderung liegt vor, wenn

(1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird. Satz 1 ist entsprechend anzuwenden, wenn

1. innerhalb eines Jahres mindestens drei der in Anhang 3 Nr. 1 bis 6 genannten Änderungen in Verbindung mit dem Austausch eines Heizkessels oder der Umstellung einer Heizungsanlage auf einen anderen Energieträger durchgeführt werden oder 2. das beheizte Gebäudevolumen um mehr als 50 vom Hundert erweitert wird.

1. an einem Gebäude Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen oder

(4) Der Energiebedarfsausweis nach den Absätzen 1 und 2 oder der Wärmebedarfsausweis nach Absatz 3 ist den nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Verlangen vorzulegen und Käufern, Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten der Gebäude auf Anforderung zur Einsichtnahme zugänglich zu machen.

(2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

2. die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Abs. 2 durchgeführt werden. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

(3) Für Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, sind Energieausweise nach dem Muster der Anlage 7 auszustellen. Der Eigentümer hat den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen; der Aushang kann auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden. (3) Für zu errichtende Gebäude mit niedrigen Innentemperaturen sind die wesentlichen Ergebnisse der Berechnungen nach dieser Verordnung, insbesondere der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust, in einem Wärmebedarfsausweis zusammenzustellen. Absatz 1 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend. (4) Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler ist Absatz 2 nicht anzuwenden.

(7) Die Ausweise nach den Absätzen 1 bis 3 und die Energieverbrauchskennwerte nach Absatz 5 sind energiebezogene Merkmale eines Gebäudes im Sinne der Richtlinie 93/76/EWG des Rates vom 13. September 1993 zur Begrenzung der Kohlendioxidemissionen durch eine effizientere Energienutzung (ABl. EG Nr. L 237 S. 28).

Synopse

209 EnEV 2004

EnEV 2007 § 17 Grundsätze des Energieausweises (1) Der Aussteller hat Energieausweise nach § 16 auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des erfassten Energieverbrauchs nach Maßgabe der Absätze 2 bis 6 sowie der §§ 18 und 19 auszustellen. Es ist zulässig, sowohl den Energiebedarf als auch den Energieverbrauch anzugeben. (2) Energieausweise dürfen in den Fällen des § 16 Abs. 1 nur auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. In den Fällen des § 16 Abs. 2 sind ab dem 1. Oktober 2008 Energieausweise für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen. Satz 2 gilt nicht, wenn das Wohngebäude 1. schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 (BGBl. I S. 1554) eingehalten hat oder 2. durch spätere Änderungen mindestens auf das in Nummer 1 bezeichnete Anforderungsniveau gebracht worden ist. Bei der Ermittlung der energetischen Eigenschaften des Wohngebäudes nach Satz 3 können die Bestimmungen über die vereinfachte Datenerhebung nach § 9 Abs. 2 Satz 2 und die Datenbereitstellung durch den Eigentümer nach Absatz 5 angewendet werden. (3) Energieausweise werden für Gebäude ausgestellt. Sie sind für Teile von Gebäuden auszustellen, wenn die Gebäudeteile nach § 22 getrennt zu behandeln sind. (4) Energieausweise müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern in den Anlagen 6 bis 9 entsprechen und mindestens die dort für die jeweilige Ausweisart geforderten, nicht als freiwillig gekennzeichneten Angaben enthalten; sie sind vom Aussteller unter Angabe von Name, Anschrift und Berufsbezeichnung eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben. Zusätzliche Angaben können beigefügt werden. (5) Der Eigentümer kann die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten bereitstellen; der Aussteller darf diese seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit sie begründeten Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie können für erforderliche Daten des Gebäudes und der Anlagentechnik das Muster eines Erhebungsbogens im Bundesanzeiger bekannt machen. (6) Energieausweise sind für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.

§ 18 Ausstellung auf der Grundlage des Energiebedarfs (1) Werden Energieausweise für zu errichtende Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, sind die Ergebnisse der nach den §§ 3 und 4 erforderlichen Berechnungen zugrunde zu legen. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energiebedarfswerte in den Mustern der Anlagen 6 bis 8 vorgesehen ist.

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007 (2) Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, ist auf die erforderlichen Berechnungen § 9 Abs. 2 entsprechend anzuwenden; in Fällen des § 16 Abs. 2 ist auch Anlage 3 Nr. 9 anzuwenden. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energiebedarfswerte in den Mustern der Anlagen 6 bis 8 vorgesehen ist.

§ 19 Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs (5) Soweit ein Energiebedarfsausweis nach den Absätzen 1 oder 2 nicht zu erstellen ist, können insbesondere die Eigentümer von Wohngebäuden, die zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten nach der Verordnung über die Heizkostenabrechnung verpflichtet sind, den Käufern, Mietern, sonstigen Nutzungsberechtigten und Miet- und Kaufinteressenten den Energieverbrauchskennwert zusammen mit den wesentlichen Gebäude- und Nutzungsmerkmalen gemäß Absatz 6 Satz 2 mitteilen. Energieverbrauchskennwerte im Sinne dieser Vorschrift sind die witterungsbereinigten Energieverbräuche für Raumheizung in Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche des Gebäudes und Jahr. Für die Witterungsbereinigung des Energieverbrauchs ist ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren anzuwenden. Die für die Witterungsbereinigung erforderlichen Daten sind den Bekanntmachungen nach Absatz 6 zu entnehmen.

(1) Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs ausgestellt, ist der witterungsbereinigte Energieverbrauch (Energieverbrauchskennwert) nach Maßgabe der Absätze 2 und 3 zu berechnen. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energieverbrauchskennwerte in den Mustern der Anlagen 6, 7 und 9 vorgesehen ist. Die Bestimmungen des § 9 Abs. 2 Satz 2 über die vereinfachte Datenerhebung sind entsprechend anzuwenden.

(2) Bei Wohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche anzugeben. Die Gebäudenutzfläche kann bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden. Bei Nichtwohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche anzugeben. Der Energieverbrauch für Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen. (6) Als Vergleichsmaßstab für Energieverbrauchskennwerte nach Absatz 5 gibt das Bundesministerium für Verkehr, Bauund Wohnungswesen im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit im Bundesanzeiger durchschnittliche Energieverbrauchskennwerte und deren Bandbreiten, die den topographischen Unterschieden in den einzelnen Klimazonen Rechnung tragen, sowie die für die Witterungsbereinigung erforderlichen Daten bekannt. Bei der Bekanntmachung durchschnittlicher Energieverbrauchskennwerte ist sachgerecht nach den wesentlichen Gebäudeund Nutzungsmerkmalen zu unterscheiden.

(3) Zur Ermittlung des Energieverbrauchs sind 1. Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude, 2. andere geeignete Verbrauchsdaten, insbesondere Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen, oder 3. eine Kombination von Verbrauchsdaten nach den Nummern 1 und 2 zu verwenden; dabei sind mindestens die drei vorhergehenden Kalenderjahre oder mindestens die drei vorhergehenden Abrechnungsjahre zugrunde zu legen. Bei der Ermittlung nach Satz 1 sind längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen. Der Energieverbrauch ergibt sich aus dem Durchschnitt der einzelnen Kalender- oder Abrechnungsjahre. Für die Witterungsbereinigung des Energieverbrauchs ist ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren anzuwenden. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird vermutet, soweit bei der Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten Vereinfachungen verwendet werden, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind.

Synopse

211 EnEV 2004

EnEV 2007 (4) Als Vergleichswerte für Energieverbrauchskennwerte eines Nichtwohngebäudes sind in den Energieausweis die Werte einzutragen, die jeweils vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind.

§ 20 Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz (1) Sind Maßnahmen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) möglich, hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer anlässlich der Ausstellung eines Energieausweises entsprechende, begleitende Empfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen auszustellen (Modernisierungsempfehlungen). Dabei kann ergänzend auf weiterführende Hinweise in Veröffentlichungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie oder von ihnen beauftragter Dritter Bezug genommen werden. Die Bestimmungen des § 9 Abs. 2 Satz 2 über die vereinfachte Datenerhebung sind entsprechend anzuwenden. Sind Modernisierungsempfehlungen nicht möglich, hat der Aussteller dies dem Eigentümer anlässlich der Ausstellung des Energieausweises mitzuteilen. (2) Die Darstellung von Modernisierungsempfehlungen und die Erklärung nach Absatz 1 Satz 4 müssen nach Inhalt und Aufbau dem Muster in Anlage 10 entsprechen. § 17 Abs. 4 und 5 ist entsprechend anzuwenden. (3) Modernisierungsempfehlungen sind dem Energieausweis mit dem Inhalt nach den Mustern der Anlagen 6 und 7 beizufügen.

§ 21 Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude (1) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind berechtigt 1. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in a) den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder b) einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter Buchstabe a genannten Gebiet, 2. Absolventen im Sinne der Nummer 1 Buchstabe a im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur, 3. Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben,

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007 4. staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst, wenn sie mindestens eine der in Absatz 2 genannten Voraussetzungen erfüllen. Die Ausstellungsberechtigung nach Satz 1 Nr. 2 bis 4 in Verbindung mit Absatz 2 bezieht sich nur auf Energieausweise für bestehende Wohngebäude einschließlich Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20. (2) Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung nach Absatz 1 ist 1. während des Studiums ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bauoder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus, 2. eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens, die a) in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11, b) in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11 Nr. 1 und 2 entspricht, oder 3. eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus. (2a) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20 sind auch Personen berechtigt, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung. (3) § 12 Abs. 5 Satz 3 ist auf Ausbildungen im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

Abschnitt 5 Gemeinsame Vorschriften, Ordnungswidrigkeiten

Abschnitt 6 Gemeinsame Vorschriften, Ordnungswidrigkeiten

§ 14 Getrennte Berechnungen für Teile eines Gebäudes

§ 22 Gemischt genutzte Gebäude

Teile eines Gebäudes dürfen wie eigenständige Gebäude behandelt werden, insbesondere wenn sie sich hinsichtlich der Nutzung, der Innentemperatur oder des Fensterflächenanteils unterscheiden. Für die Trennwände zwischen den Gebäudeteilen gelten Anhang 1 Nr. 2.7 und Anhang 2 Nr. 2 Satz 3 entsprechend. Soweit im Einzelfall nach Satz 1 verfahren wird, ist dies für dieses Gebäude in den Ausweisen nach § 13 Abs. 1 bis 3 deutlich zu machen.

(1) Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln.

(2) Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln.

Synopse

213 EnEV 2004

EnEV 2007 (3) Für die Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen Gebäudeteilen gilt in Fällen der Absätze 1 und 2 Anlage 1 Nr. 2.7 Satz 1 entsprechend.

§ 15 Regeln der Technik

§ 23 Regeln der Technik

(1) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen kann im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger auf Veröffentlichungen sachverständiger Stellen über anerkannte Regeln der Technik hinweisen, soweit in dieser Verordnung auf solche Regeln Bezug genommen wird.

(1) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung kann im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger auf Veröffentlichungen sachverständiger Stellen über anerkannte Regeln der Technik hinweisen, soweit in dieser Verordnung auf solche Regeln Bezug genommen wird.

(2) Zu den anerkannten Regeln der Technik gehören auch Normen, technische Vorschriften oder sonstige Bestimmungen anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder sonstiger Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, wenn ihre Einhaltung das geforderte Schutzniveau in Bezug auf Energieeinsparung und Wärmeschutz dauerhaft gewährleistet.

(2) Zu den anerkannten Regeln der Technik gehören auch Normen, technische Vorschriften oder sonstige Bestimmungen anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Union und anderer Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum sowie der Türkei, wenn ihre Einhaltung das geforderte Schutzniveau in Bezug auf Energieeinsparung und Wärmeschutz dauerhaft gewährleistet.

(3) Soweit eine Bewertung von Baustoffen, Bauteilen und Anlagen im Hinblick auf die Anforderungen dieser Verordnung auf Grund anerkannter Regeln der Technik nicht möglich ist, weil solche Regeln nicht vorliegen oder wesentlich von ihnen abgewichen wird, sind gegenüber der nach Landesrecht zuständigen Behörde die für eine Bewertung erforderlichen Nachweise zu führen. Der Nachweis nach Satz 1 entfällt für Baustoffe, Bauteile und Anlagen, 1. die nach den Vorschriften des Bauproduktengesetzes oder anderer Rechtsvorschriften zur Umsetzung von Richtlinien der Europäischen Gemeinschaften, deren Regelungen auch Anforderungen zur Energieeinsparung umfassen, mit der CE-Kennzeichnung versehen sind und nach diesen Vorschriften zulässige und von den Ländern bestimmte Klassen- und Leistungsstufen aufweisen, oder 2. bei denen nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften über die Verwendung von Bauprodukten auch die Einhaltung dieser Verordnung sichergestellt wird.

(3) Soweit eine Bewertung von Baustoffen, Bauteilen und Anlagen im Hinblick auf die Anforderungen dieser Verordnung auf Grund anerkannter Regeln der Technik nicht möglich ist, weil solche Regeln nicht vorliegen oder wesentlich von ihnen abgewichen wird, sind der nach Landesrecht zuständigen Behörde die erforderlichen Nachweise für eine anderweitige Bewertung vorzulegen. Satz 1 gilt nicht für Baustoffe, Bauteile und Anlagen, 1. die nach dem Bauproduktengesetz oder anderen Rechtsvorschriften zur Umsetzung des europäischen Gemeinschaftsrechts, deren Regelungen auch Anforderungen zur Energieeinsparung umfassen, mit der CE-Kennzeichnung versehen sind und nach diesen Vorschriften zulässige und von den Ländern bestimmte Klassen und Leistungsstufen aufweisen, oder 2. bei denen nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften über die Verwendung von Bauprodukten auch die Einhaltung dieser Verordnung sichergestellt wird. (4) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie oder in deren Auftrag Dritte können Bekanntmachungen nach dieser Verordnung neben der Bekanntmachung im Bundesanzeiger auch kostenfrei in das Internet einstellen.

§ 16 Ausnahmen

§ 24 Ausnahmen

(1) Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen und andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu.

(1) Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden.

(2) Soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu. In einer Allgemeinen Verwaltungsvorschrift kann die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, unter welchen Bedingungen die Voraussetzungen nach Satz 1 als erfüllt gelten.

(2) Soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu.

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Verordnungstexte EnEV 2004

EnEV 2007

§ 17 Befreiungen

§ 25 Befreiungen

Die nach Landesrecht zuständigen Behörden können auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.

(1) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden können auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können. (2) Absatz 1 ist auf die Vorschriften des Abschnitts 5 nicht anzuwenden.

§ 26 Verantwortliche Für die Einhaltung der Vorschriften dieser Verordnung ist der Bauherr verantwortlich, soweit in dieser Verordnung nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist.

§ 18 Ordnungswidrigkeiten

§ 27 Ordnungswidrigkeiten

Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

(1) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 1 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1. entgegen § 12 Abs. 1 eine Inspektion nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt, 2. entgegen § 12 Abs. 5 Satz 1 eine Inspektion durchführt, 3. entgegen § 13 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt, 4. entgegen § 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet oder

1. entgegen § 11 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt, 2. entgegen § 12 Abs. 1 Satz 1 oder Abs. 2 Satz 1 eine Zentralheizung oder eine heizungstechnische Anlage nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet, 3. entgegen § 12 Abs. 3 nicht dafür Sorge trägt, dass Umwälzpumpen in der dort genannten Weise ausgestattet oder beschaffen sind oder 4. entgegen § 12 Abs. 5 die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen nicht oder nicht rechtzeitig begrenzt.

5. entgegen § 14 Abs. 5 die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen nicht oder nicht rechtzeitig begrenzt. (2) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1. entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht oder 2. entgegen § 21 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2a einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt.

Abschnitt 6 Schlussbestimmungen

Abschnitt 7 Schlussvorschriften

§ 19 Übergangsvorschrift

§ 28 Allgemeine Übergangsvorschriften

Diese Verordnung ist nicht anzuwenden auf die Errichtung und die Änderung von Gebäuden, wenn für das Vorhaben vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet ist. Auf genehmigungs- und anzeigefreie Bauvorhaben ist diese Verordnung nicht anzuwenden, wenn mit der Bauausführung vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung begonnen worden ist. Auf Bauvorhaben nach den Sätzen 1 und 2 sind die bis zum 31. Januar 2002 geltenden Vorschriften der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) und der Heizungsanlagen-Verordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 4. Mai 1998 (BGBl. I S. 851) weiter anzuwenden.

(1) Diese Verordnung ist nicht anzuwenden auf die Errichtung, die Änderung und die Erweiterung von Gebäuden, wenn für das Vorhaben vor dem 1. Oktober 2007 der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet ist.

Synopse

215 EnEV 2004

EnEV 2007 (2) Diese Verordnung ist nicht anzuwenden auf nicht genehmigungsbedürftige Bauvorhaben, die nach Maßgabe des Bauordnungsrechts der Gemeinde zur Kenntnis zu bringen sind und mit deren Ausführung vor dem 1. Oktober 2007 begonnen werden durfte oder bereits rechtmäßig begonnen worden ist. Auf sonstige nicht genehmigungsbedürftige, insbesondere genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreie Vorhaben ist diese Verordnung nicht anzuwenden, wenn vor dem 1. Oktober 2007 mit der Bauausführung begonnen worden ist. (3) Auf Vorhaben nach den Absätzen 1 und 2 ist die Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiter anzuwenden. Abweichend von Satz 1 darf auf Verlangen des Bauherrn nach dieser Verordnung verfahren werden, wenn über den Bauantrag oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden worden ist.

§ 29 Übergangsvorschriften für Energieausweise und Aussteller (1) Energieausweise für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965 müssen in Fällen des § 16 Abs. 2 erst ab dem 1. Juli 2008, für später errichtete Wohngebäude erst ab dem 1. Januar 2009 zugänglich gemacht werden. Satz 1 ist nicht auf Energiebedarfsausweise anzuwenden, die für Wohngebäude nach § 13 Abs. 1 oder 2 der Energieeinsparverordnung in einer vor dem 1. Oktober 2007 geltenden Fassung ausgestellt worden sind. (2) Energieausweise für Nichtwohngebäude müssen erst ab dem 1. Juli 2009 1. in Fällen des § 16 Abs. 2 zugänglich gemacht und 2. in Fällen des § 16 Abs. 3 ausgestellt und ausgehängt werden. Satz 1 Nr. 1 ist nicht auf Energie- und Wärmebedarfsausweise anzuwenden, die für Nichtwohngebäude nach § 13 Abs. 1, 2 oder 3 der Energieeinsparverordnung in einer vor dem 1. Oktober 2007 geltenden Fassung ausgestellt worden sind. (3) Energie- und Wärmebedarfsausweise nach vor dem 1. Oktober 2007 geltenden Fassungen der Energieeinsparverordnung sowie Wärmebedarfsausweise nach § 12 der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) gelten als Energieausweise im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 und 3; die Gültigkeitsdauer dieser Ausweise beträgt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung. Das Gleiche gilt für Energieausweise, die vor dem 1. Oktober 2007 1. von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung von Dritten nach einheitlichen Regeln oder 2. in Anwendung der in dem von der Bundesregierung am 25. April 2007 beschlossenen Entwurf dieser Verordnung (Bundesrats-Drucksache 282/07) enthaltenen Bestimmungen ausgestellt worden sind. (4) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Wohngebäude nach § 16 Abs. 2 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind ergänzend zu § 21 auch Personen berechtigt, die vor dem 25. April 2007 nach Maßgabe der Richtlinie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie über die Förderung der Beratung zur sparsamen und rationellen Energieverwendung in Wohngebäuden vor Ort vom 7. September 2006 (BAnz. S. 6379) als Antragsberechtigte beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle registriert worden sind.

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Synopse EnEV 2004

EnEV 2007 (5) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Wohngebäude nach § 16 Abs. 2 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind ergänzend zu § 21 auch Personen berechtigt, die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie und eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügt haben. Satz 1 gilt entsprechend für Personen, die eine solche Weiterbildung vor dem 25. April 2007 begonnen haben, nach erfolgreichem Abschluss der Weiterbildung. (6) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Wohngebäude nach § 16 Abs. 2 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind ergänzend zu § 21 auch Handwerksmeister und staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker anderer als der in § 21 Abs. 1 Nr. 4 genannten Fachrichtungen berechtigt, die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügt haben. Satz 1 gilt entsprechend für Personen, die eine solche Weiterbildung vor dem 25. April 2007 begonnen haben, nach erfolgreichem Abschluss der Weiterbildung.

§ 30 Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (1) Für Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ist § 9 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 3, der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden. (2) Für Eigentümer von Gebäuden mit heizungstechnischen Anlagen ist § 9 Abs. 2 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden. (3) Für Eigentümer von Gebäuden mit normalen Innentemperaturen ist § 9 Abs. 3 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden. (4) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist § 9 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 1 bis 3 der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden, wenn der Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat und seit dem ersten Eigentümerwechsel mehr als zwei Jahre vergangen sind.

§ 20 (Inkrafttreten, Außerkrafttreten)

§ 31 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

(1) § 13 Abs. 1 Satz 3, § 15 und § 16 Abs. 2 dieser Verordnung treten am Tage nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt diese Verordnung am 1. Februar 2002 in Kraft.

Diese Verordnung tritt am 1. Oktober 2007 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) außer Kraft.

(2) Am 1. Februar 2002 treten die Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121), geändert durch Artikel 350 der Verordnung vom 29. Oktober 2001 (BGBl. I S. 2785), und die Heizungsanlagen-Verordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 4. Mai 1998 (BGBl. I S. 851), geändert durch Artikel 349 der Verordnung vom 29. Oktober 2001 (BGBl. I S. 2785), außer Kraft.

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Glossar Abgasverlust Bei der Verbrennung des Energieträgers kann die eingesetzte Energie nicht vollständig genutzt werden. Ein Teil der Energie entweicht über die warmen Abgase durch den Schornstein. Je höher die Abgastemperaturen sind, desto größer ist der Abgasverlust. Bei Brennwertkesseln ist der Abgasverlust daher um einiges geringer als bei Niedertemperaturkesseln, da bei diesen zwangsläufig die Abgastemperaturen über dem Taupunkt des Abgases gehalten werden müssen, um eine Kondensation im Kessel oder im Schornstein zu verhindern. Der Abgasverlust wird bei der jährlichen Messung durch den Schornsteinfeger festgestellt. Der Abgasverlust geht in den Normnutzungsgrad mit ein. Bei alten Kesseln wirken sich die Oberflächenverluste jedoch meist noch gravierender aus als die Abgasverluste auf den Normnutzungsgrad, sodass dieser zur alleinigen Beurteilung der Güte des Kessels nicht herangezogen werden sollte Anlagen-Aufwandszahl siehe Primärenergie-Aufwandszahl. Aufwandszahlen Verhältnis von Aufwand zu erwünschtem Nutzen bei einem Energiesystem. D. h., je schlechter die technische Anlage, desto höher ist der Aufwand, um den erwünschten Nutzen (Beheizung und Warmwasserbereitung) zu erzielen. Bei gleichem Gebäude (und damit gleichem Nutzen, nämlich der Beheizung des Gebäudes) bedeutet daher eine kleinere Aufwandszahl auch eine bessere technische Anlage (mit geringerem Aufwand). Aufwandszahlen von unterschiedlichen Gebäuden können nicht miteinander verglichen werden. Darunter fallen auch verschiedene Varianten eines Gebäudes, wenn sich z. B. durch unterschiedliche Dämmstärken der Heizwärmebedarf des Gebäudes ändert. Brennwertkessel Brennwertkessel werden ebenso wie der Niedertemperaturkessel temperaturveränderlich zwischen (theoretisch) Raumtemperatur und maximal bis zu 80 °C betrieben. Sie sind prinzipiell mit Gebläsebrennern ausgestattet, die Leistung ist meist „modulierend“, zwischen etwa 40 und 100 % Nennleistung veränderlich. Kondensatbildung ist beim Brennwertkessel nicht schädlich, sondern sogar gewünscht. Der auf den Heizwert bezogene Normnutzungsgrad erreicht je nach Betriebsverhältnissen Werte bis zu 109 %, was etwa 98 % bezogen auf den Brennwert ausmacht. Die Werte über 100 % können erreicht werden, da die Bewertung auf den Heizwert bezogen angegeben wird. Die Anlagentechnik hat sich mit der Zeit sehr stark weiterentwickelt, eigentlich wäre der Bezug auf den Brennwert sinnvoller, was aber zu großer Verwirrung führen würde, wenn alte Angaben auf den Heizwert, die neuen auf den Brennwert bezogen wären. Endenergiebedarf QE Energiemenge, die zur Deckung des Jahresheizenergiebedarfs QH und des TrinkwasserWärmebedarfs Qtw (Bedarf und Aufwand der Anlagentechnik) benötigt wird.

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Glossar

Die Endenergie ist daher die Energiemenge, die den Anlagen für Heizung, Lüftung, Warmwasserbereitung zur Verfügung gestellt werden muss, um die normierte Rauminnentemperatur und die Erwärmung des Warmwassers sicherzustellen. Die dafür benötigte Hilfsenergie für Pumpen, Regelung usw. wird einbezogen. Gradtagzahl Gt Um den Wärmeverbrauch während einer Heizperiode zu ermitteln und zu vergleichen, wurde der Begriff der Gradtagzahl Gt in Kd/a (Kelvin-Tage/Jahr) eingeführt. Diese ist die Summe der Temperaturdifferenzen zwischen der mittleren Raumtemperatur und der mittleren Außentemperatur über alle Heiztage. Aufaddiert wird erst ab einer Außentemperatur von 15 °C. Daher ergibt sich die Gt für einen Tag mit mittlerer Außentemperatur von 15 °C oder 20 °C mit 0, bei 8 °C ist die Gt = 12, bei -5 °C beträgt sie 25. Über die Gt-Werte können auch die Energieverbräuche z. B. unterschiedlich warmer Jahre miteinander verglichen werden. Die Gt werden an verschiedenen Standorten in Deutschland aufgezeichnet. Die niedrigsten Gradtagzahlen für das gesamte Jahr liegen unter 3.400 Kd/a und treten am Ober- und Niederrhein auf, die höchsten liegen über 4.500 Kd/a im Gebirge. Heizgrenztemperatur Unter Heizgrenztemperatur versteht man die Außentemperatur, ab der geheizt werden muss. Je besser ein Gebäude ist, desto tiefer liegt die Heizgrenztemperatur, umso später muss mit dem Heizen begonnen werden. Allgemeine Berechnungen beziehen sich auf eine Heizgrenztemperatur von 15 °C. Heizwärmebedarf Qh Wärmemenge, die dem Raum bzw. dem Gebäude vom Heizsystem über z. B. Heizkörper zugeführt werden muss, um die gewünschte Raumtemperatur aufrechtzuerhalten. Der Heizwärmebedarf wird durch die Bilanzierung von Wärmeverlusten (Transmission und Lüftung) und Wärmegewinnen (↔ solare und interne) ermittelt und kennzeichnet – unter Berücksichtigung definierter Nutzungsbedingungen – die wärmeschutztechnische Qualität der Gebäudehülle. Hüllfläche Unter der Hüllfläche des Gebäudes versteht man sämtliche Flächen, die das beheizte Gebäudevolumen einschließen. Über die Hüllfläche geht die Wärme an die Umgebung verloren. Die Hüllfläche stellt die Systemgrenze bei der Erstellung einer Wärmebilanz dar. Hydraulischer Abgleich Die Wassermengen im Heizungsnetz werden z. B. mithilfe von voreinstellbaren Thermostatventilen und bei größeren Anlagen zusätzlichen Strangregulierventilen auf den berechneten Wasserdurchsatz bei Auslegungstemperaturen z. B. von -12 °C Außentemperatur und 20 °C Raumtemperatur eingestellt. Da die Heizungsanlagen mit einer gleitenden Vorlauftemperatur betrieben werden, d. h., wenn die Außentemperatur steigt, sinkt auch die Vorlauftemperatur, bleibt theoretisch die Wassermenge im gesamten Leitungsnetz konstant. Durch äußere oder innere Lasten (wie Sonneneinstrahlung oder Personen-/Geräteabwärme) oder durch Änderung der gewünschten Raumtemperatur ändert sich die Stellung des Thermostatventils und somit auch die Wassermenge am Heizkörper.

Glossar

219 Da Wasser immer „den Weg des geringsten Widerstands“ geht, wird durch den hydraulischen Abgleich verhindert, dass die Heizkörper, die der Umwälzpumpe am nächsten liegen, einen zu großen Wasserdurchsatz haben, und dafür andere Flächen kalt bleiben. Durch den zu großen Wasserdurchsatz wird ein unnötig hoher Stromverbrauch der Umwälzpumpe verursacht, und es können zusätzlich Fließgeräusche entstehen. Bei den meisten Förderprogrammen wird mittlerweile ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage gefordert. Jahresheizwärmebedarf Qh ist der zusätzliche zu dem Wärmegewinn erforderliche jährliche Wärmebedarf, um ein Gebäude auf einer gewünschten Temperatur zu halten. Konstanttemperatur-/Standardkessel Standardkessel werden mit konstanten Temperaturen betrieben. Sie passen die Vorlauftemperatur nicht den Witterungsverhältnissen an. Um ein häufiges Takten der Anlage zu vermeiden, werden Standardkessel hauptsächlich als Spitzenlastkessel in großen Heizungsanlagen oder in reinen Warmwasserbereitungsanlagen betrieben. Sobald der Kessel in Teillast gefahren werden muss, ist der Einsatz eines Niedertemperaturoder Brennwertkessels angezeigt. Nennleistung Die Nennleistung wird vom Kesselhersteller angegeben und stellt die Leistung dar, die vom Kessel maximal zu Heizzwecken abgegeben werden kann. Niedertemperaturkessel Niedertemperaturkessel werden, meist in Abhängigkeit der Außentemperatur, temperaturveränderlich zwischen (theoretisch) Raumtemperatur und maximal etwa 80 °C betrieben. Durch konstruktive Maßnahmen, z. B. spezielle interne Wasserleittechniken, muss die schädliche Kondensatbildung im Kessel vermieden werden. Der „Normnutzungsgrad“ (nach DIN 4702/8 messtechnisch ermittelt) erreicht, auf Heizwert bezogen, Werte bis um 95 %. Auf Brennwert bezogen sind dies etwa 86 %. Die Schadstoffemissionen sind sehr gering und unterschreiten die zur Vergabe des „Blauen Engel“ vorgegebenen Grenzwerte zum Teil deutlich. Normnutzungsgrad Der Normnutzungsgrad wurde eingeführt, um verschiedene Wärmeerzeuger hinsichtlich ihrer Energieausnutzung vergleichen zu können. Es handelt sich dabei um ein experimentelles Verfahren. Es wird praktisch ein „Jahresnutzungsgrad“ des Heizkessels nach einheitlichen, normierten Bedingungen auf dem Prüfstand gemessen. Dazu werden mehrere Messpunkte im Teillastbereich (hier wird der Kessel die meiste Zeit des Jahres betrieben) festgehalten. Für einen richtig ausgelegten Kessel passen diese Werte recht gut auf die tatsächliche Betriebsweise im Alltag und geben ein realistisches Bild des zu erwartenden Wirkungsgrads wieder. Der Normnutzungsgrad wird beeinflusst von den während des Betriebs entstehenden Abgasund Oberflächenverlusten.

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Glossar Oberflächenverlust Jeder Wärmeerzeuger gibt direkt über seine Oberfläche Wärme an die Umgebung ab. Diese Verluste können durch bestimmte Kesselkonstruktionen und durch eine gute Wärmedämmung reduziert werden. Die Oberflächenverluste sind bei alten Kesseln meist um einiges höher als die Abgasverluste, die durch den Schornsteinfeger gemessen werden, und schlagen sich entscheidend im Normnutzungsgrad nieder. Primärenergie-Aufwandszahl (Anlagen-Aufwandszahl) ep Quotient aus Primärenergie-Bedarf zur Erzeugung von Heizwärme und Trinkwasser und Heizwärme- und Trinkwasserbedarf des Gebäudes. Mit der Aufwandszahl werden sämtliche Anlagenverluste für Trinkwassererwärmung, Heizungs- und Lüftungstechnik beschrieben. In der DIN V 4701-10 sind entsprechende Kennwerte für diverse Anlagensysteme hinterlegt. Primärenergiebedarf QP Energiemenge, die zur Deckung des Jahresheizenergiebedarfs QH und des TrinkwasserEnergiebedarfs QTW (Bedarf und Aufwand der Anlagentechnik) benötigt wird unter Berücksichtigung der zusätzlichen Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozessketten außerhalb der Systemgrenze „Gebäude“ bei der Gewinnung, Umwandlung und Verteilung der jeweils eingesetzten Brennstoffe entstehen. D. h., in die Primärenergie fließt zusätzlich zur Endenergie auch die für die Förderung/Erzeugung, Verarbeitung und den Transport des Energieträgers (Öl/Gas/Holz etc.) benötigte Energie ein. R-Wert, Wärmedurchlasswiderstand Der R-Wert ist der Kehrwert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert). Die Dämmeigenschaften eines Bauteils sind umso besser, je größer der Wärmedurchlasswiderstand ist. Solaranlage, thermische Solaranlage Mithilfe von Sonnenkollektoren (Flach- oder Röhrenkollektoren) wird Wasser zur Warmwasserbereitung und/oder Heizungsunterstützung erwärmt. Zur Solaranlage gehören außer den Kollektoren zusätzlich 

ein Pufferspeicher, der die Wärme aufnehmen und speichern kann, die nicht sofort verbraucht wird



ein Solarkreislauf, meist mit Frostschutzmittel gefüllt, um ein Einfrieren im Winter zu verhindern



ein Ausdehnungsgefäß, um die Ausdehnung des Frostschutzmittels bei Aufheizung und Abkühlung auffangen zu können. Ein falsch ausgelegtes oder defektes Ausdehnungsgefäß kann zu Funktionsstörungen führen: –

Ansprechen des Sicherheitsventils bei Aufheizung,

–

Luft einsaugen in die Anlage bei Abkühlung des Systems. Hinweis: Wird die Anlage mit Frostschutzmittel betrieben, muss der Überlauf des Sicherheitsventils in einen Behälter führen, der groß genug ist, um das im Störfall verdrängte Frostschutzmittel aufnehmen zu können.

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eine Solarregelung, die eine sinnvolle Steuerung des Heizkessels vorsieht, damit nicht der Pufferspeicher bereits geladen ist, wenn die Sonne aufgeht



eine Solarstation mit Pumpe, die von der Regelung angesteuert wird

Taupunkt Temperatur, bis zu der man feuchte Luft abkühlen muss, bis sie gesättigt ist. Unterhalb tritt Kondensation des Wasserdampfes ein. Transmissionswärmeverluste Wärmeverluste über Wände, Fenster, Dach, Decken, Keller Trinkwasser-Energiebedarf QTW Energie, die dem Trinkwarmwassersystem zugeführt werden muss, um den TrinkwasserWärmebedarf decken zu können, unter Berücksichtigung der bei der Wärmeerzeugung entstehenden Verluste. Trinkwasser-Wärmebedarf Qtw Nutzwärme, die zur Erwärmung der gewünschten Menge des Trinkwassers zugeführt werden muss. U-Wert, Wärmedurchgangskoeffizient (früher k-Wert) Der Wärmedurchgangskoeffizient ist das Maß für den Wärmedurchgang durch ein Bauteil (monolithisch oder mehrschichtig) bei Anliegen einer Temperaturdifferenz. Der U-Wert gibt an, welche Energiemenge in einer Stunde durch eine Fläche von 1 m² fließt, wenn die Temperaturdifferenz 1 K beträgt (Temperaturdifferenzen werden nicht in °C, sondern in Kelvin angegeben. 1 K entspricht 1°C). Ein Bauteil hat umso bessere Wärmedämmeigenschaften, je kleiner der Wärmedurchgangskoeffizient ist. Wärmedurchgangskoeffizient siehe U-Wert. Wärmebrücke Ein Bauteil mit höherer Wärmeleitfähigkeit als die direkte Umgebung stellt eine Wärmebrücke dar. An dieser Stelle wird die Wärme schneller nach außen transportiert als in der direkten Umgebung dieser Stelle. Es werden zwei Arten von Wärmebrücken unterschieden: Die konstruktive Wärmebrücke kommt durch Materialien mit unterschiedlicher Wärmeleitfähigkeit oder fehlender Dämmung zu Stande, z. B. Fachwerk oder durchlaufende Geschossdecken. Die geometrische Wärmebrücke ergibt sich in homogenen Bauteilen, z. B. bei Gebäudeecken. Im Bereich der Wärmebrücken sinkt bei entsprechenden Außentemperaturen die Oberflächentemperatur auf der Innenseite der Wand. Bei Unterschreiten der Taupunkttemperatur fällt Kondenswasser aus (bei einer Raumtemperatur von 20 °C und 65 % relativer Feuchtigkeit liegt die Taupunkttemperatur bei 13,2 °C). An diesen Stellen steigt die Gefahr von Schimmelbildung stark an.

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Stichwortverzeichnis A Abdichtung bituminöse 27 Altbausanierung Förderprogramme 54 An- oder Ausbauten Energieausweis 16 Anforderung anlagentechnische 31, 63, 76, 93, 108, 155 ff., 168, 177 ff., 200 ff. bedingte 101 Angebotsabgabe Aufforderung 165 Musterschreiben 165 Anlage Nachrüstung 31 Anlagen-Aufwandszahl 217 Anlagentechnik 20 Aufsparrendämmung 26 Auftragsvergabe Beschlussfassung 63 Eigentümerversammlung 63 Aufwandszahlen 217 Aushang 82 Energieausweis 66 Nichtwohngebäude 66 Außenbauteil Energieausweis 42 Wärmedurchgangskoeffizient 21 Außenputz 23 Außentür 25 Außenwand 23 Aussteller Qualifikation 17, 50

B Bauausschuss Auftragsvergabe 63 Baudenkmal 29, 86 Bauherr Verantwortlichkeit 73 Baukosten Energieausweis 108

Bauliche Anforderung 20 Bauliche Veränderung Änderungen von Gebäude nach EnEV 71 Modernisierungsmaßnahme 71 Nachrüstungsverpflichtung 64 Sanierungsmaßnahme 71 Baunebenkosten Energieausweis 108 Bauvertrag 111 Bedarfsausweis 68 Aushang, Muster 129 Bewertung 46 energetische Fachplanung 69 Kosten 19, 49 Wärmebedarfsrechnung 69 Bedarfsbasierter Energieausweis Aushang, Muster 121 Bedarfsorientierter Energieausweis Gebot der Wirtschaftlichkeit 98 Befreiung unbillige Härte 30 Begutachtung baubegleitende 112 Beherbergungsvertrag 86 Beschlussanfechtung 74 Bestandsaufnahme Beschlussfassung 62 Energieausweis 44 Musterbeschluss 156 technische Checkliste 170 Verwalter 61 Bestandsgebäude Änderung 71 Arbeitsblatt 137 Datenerfassung 141 Heizkessel 37 Bestandsmietverhältnisse 79 Bestehende Gebäude Nachrüstung 31 Biomasse Förderprogramm 56 Brandschutzglas 25, 28 Brennwertkessel 36, 217 Bußgeld 73, 108 Höhe 73

Stichwortverzeichnis

D Dach Änderung 26 Dachabdichtung 27 Dachflächenfenster Änderung 25 Dachraum Änderung 26 Dachschräge Änderung 26 Dämmschichte Decke 28 Wand 28 Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Förderprogramm 55 Dämmung 23 Datenaufnahme Checkliste 141 Decke Änderung 26, 27 Deckenabhängung 28 DIN-Normen 93 Doppelt qualifizierte Mehrheit Modernisierungsmaßnahme 76 Drainage 27

E Eigentümer Ordnungswidrigkeit 73 Eigentümergemeinschaft Vorlage Energieausweis 67 Eigentümerversammlung Einladungsmuster 154 Tagesordnung 62 Eigentümerwechsel Nachrüstungsverpflichtung 60 Einheitspreisangebot 111 E-Mail 82 Endenergiebedarf 217 Energetische Qualität 34 bauliche Anforderung 20 Energieausweis 16, 138 Angebotsschreiben 131 Anlage 127 Art 43 Auftragsbestätigung 132 Aushändigung einer Fotokopie 82 Aushändigung 65 Aushang 66, 82

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Energieausweis Ausnahme 17 Ausnahme von Vorlagepflicht 85 Ausstellergruppen 18 Ausstellung 41, 59, 65 Baudenkmal 67, 86 Bestandsaufnahme 44 Bestandsmietverhältnisse 79 Büro- oder Geschäftsräume 79 Bußgeld 87 E-Mail 82 Energiebedarf 45, 68 Energieverbrauch 46, 68 fehlerhaft 96 Finanzierung 67 Form 44 Fristen 52 Gebot der Wirtschaftlichkeit 98 gemischte Verträge 85 gewerbliche Mietverhältnisse 79 großes Gebäude 42 Gültigkeitsdauer 79 Information des Mieters 79 Keller 85 Kellerraum 66 kleines Gebäude 42, 67, 86 Kopie 66 Kosten 67 Lagerraum 66, 85 Mehrhausanlagen 66 Mietvertrag 88 Minderung der Miete 89 Modernisierungsempfehlung Muster 113, 116, 126 Musterbeschluss für Ausstellung 159 Musterbrief bei Eingehung eines Mietverhältnisses 84 Musterbrief 166 Mustervertrag 134 Nichtvorlage 87 Nichtwohngebäude 86, 122 Sonderumlage 67 steuerliche Berücksichtigung 112 technische Standards 92 Telefax 82 Tiefgaragenplatz 66, 85 Umlage der Kosten 107 unrichtig 96 Verbrauchsdaten 47 Verbrauchserfassung, Muster 119

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Energieausweis Verbrauchserfassung/Gebäudezonierung, Muster 128 Verkauf 42 Vermietung 42 Verwendung 41 Vorlage gegenüber Mietinteressenten 81 Wahlfreiheit 17, 43 Witterungsbereinigung 46 Wohngebäude 113 Wohnraummietverhältnisse 79 Wohnungseigentümergemeinschaft 87 zugänglich machen 65, 81 Energiebedarf Energieausweis 45 Energiebedarfsausweis Erhebungsbogen 70 Energieberater 110 Energieberatung Checkliste 138 Energieeffizienter Neubau Förderprogramm 55 Energieeffizienz Verbesserung 48 Energiefachberater Baustoff-Fachhandel 51 Baustoffindustrie 51 Handwerk 51 Energiepass Kosten 49 Energieverbrauch Energieausweis 46 Energieverbrauchskennwert 46, 68 Erbfall Nachrüstungsverpflichtung 60 Erhaltungsmaßnahmen 102 Erneuerbare Energien Förderprogramm 56 Erneuerbare-Energien-Gesetz Förderprogramm 56 Ersatzvornahme Energieausweis 90

F Fenster Änderung 25 Fenstertüren Änderung 25 Ferienhaus 86 Ferienwohnung 86

Stichwortverzeichnis

Festpreis 111 Feuchtigkeitssperre Änderung 27 Decke 27 Wand 27 Flachdach 26 Förderprogramme 53 Fotokopie Aushändigung 82 Fristenplan Checkliste 170 Fußboden Sanierung 28 Fußbodenaufbau 27 Fußbodenheizung 38

G Gas-Heizkessel 32 Gebäude Änderung bei Außenwänden 21 Änderung bei anderen Außenbauteilen 21 denkmalgeschütztes 30 energetische Qualität 20, 34 Erweiterung 21 Nachrüstung 28 Gebäudebestand bauliche Anforderung 20 Gebäudehülle 20 Gebläsebrenner 217 Gebot der Wirtschaftlichkeit Auswirkung 98 Grundsatz 98 Gefälledämmung 26 Gemischt genutztes Gebäude 51 Geschossdecke begehbar 29 Bestandsaufnahme 61 Handlungspflicht 59 Nachrüstung 28 Nachrüstungsverpflichtung 59 zugänglich 29 Gewerbliche Mietverhältnisse 79 Gradtagzahl 218 Große Gebäude Ausnahme 86 Große Thermische Solaranlage BAFA-Marktanreizprogramm 55

Stichwortverzeichnis

H

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Hausverwalter Handlungs- und Informationspflicht 58 Heizgrenztemperatur 218 Heizkessel Bestandsaufnahme 61 Handlungspflicht 58 Kesselanforderung 36 Nachrüstungsverpflichtung 5 8, 94 Heizkessel 36, 59, 100, 178, 184 ff., 196, 203 ff., 216 Heizungsanlage Nachrüstungsverpflichtung 94 Umwälzpumpe 39 Heizungspufferspeicher 40 Heizungstechnische Anlage Bestandsaufnahme 61 Handlungspflicht 59 Nachrüstungspflicht 59 Heizwärmebedarf 218 Holzkessel 36 Hüllfläche 218 Hydraulischer Abgleich 218

KfW-CO2 Gebäudesanierungsprogramm 54 KfW-Ökologisches Bauen Förderprogramm 55 KfW-Solarstrom erzeugen Förderprogramm 55 KfW-Wohnraum Modernisieren Öko-Plus 54 Standard 54 Kleine Gebäude 86 Klimaanlage 40 energetische Inspektion 20, 34, 59, 72 Inspektion 35 Zeitpunkt der Inspektion 35 Konstanttemperaturkessel 36, 219 Kopie Einführungsfristen 16 Energieausweis 66 Kosten Eigentümergemeinschaft 67 Energieausweis 67 Kriechspeicher 29 Kündigung Energieausweis 90

I

L

Instandhaltung Gemeinschaftseigentum 75 Instandhaltungsmaßnahmen 102 Instandhaltungsplan Checkliste 160 Instandhaltungsrücklage Kosten Energieausweis 67 Instandhaltungsstau 101 Instandsetzung 170 Gemeinschaftseigentum 75 Hauswart 170 modernisierende 75 Instandsetzungskosten 101 Instandsetzungsmaßnahmen 102 Isolierglassonderaufbauten 25, 28

J Jahresheizwärmebedarf 219

K Kastenfenster Änderung 25 Keller 85 Kesselanlage 32

Lagerraum 85 Leitungsanlage 32 Wärmedämmung 39 Lüftung 24 Lüftungsanlage 24, 40

M Mieterhöhung 175 Berechnung 106 Erklärung 106 Mitteilung 105 Muster 174 ff. Mieterhöhungserklärung 106 Mietminderung Energieausweis 89, 96 Mietvertrag Anfechtung 97 Energieausweis 88 Zusatzvereinbarung 93 Zusatzvereinbarung, Muster 168 Mindeststandard Energieausweis 92

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Modernisierung 99 Ankündigung, Muster 171 Art 103 Dauer 105 doppelt qualifizierte Mehrheit 76 Energieausweis 16 Förderprogramme 109 freiwillige 103 Mieterhöhung 174 Textform 105 Umfang 104 Modernisierungsempfehlung 95 Form 49 Umsetzung 74, 77 Modernisierungsmaßnahme 76 Ankündigung 172 Ankündigung, Muster 172 doppelt qualifizierte Mehrheit 76 freiwillige 103 qualifizierter Mehrheitsbeschluss 75 Zeitpunkt 103 Modernisierungsmieterhöhung Muster 174 Modernisierungsmitteilung 105 Modernisierungsvereinbarung 109

N Nachbar 111 Nachrüstpflicht 53 Nachrüstung Anlage 32, 52 Anlagen und Gebäude 28, 60 Gebäude 32, 52 Nachrüstungspflicht Eigentümerwechsel 60 Zwangsversteigerung 60 Nachrüstungsverpflichtung 94 Anlagen und Gebäude 60 bauliche Veränderung 64 bedingte 94 Beschlussfassung zur Auftragsvergabe 155 Mehrheitsbeschluss 64 Muster für TOP 155 unbedingte 100 zwingende 94 Nachtspeicherofen 94 Neubau Energieausweis 16 Heizkessel 36

Stichwortverzeichnis

Nichtwohngebäude Aushang 66 Ausnahme 86 Ausstellungsberechtigung 50 Definition 66 Qualifikation 50 Niedertemperaturkessel 36, 217, 219 Normnutzungsgrad 219

O Öl-Heizkessel 32 Ordnungswidrigkeit 73 Ordnungswidrigkeitenverfahren 108

P Pauschalangebot 111 Pelletkessel 36 Primärenergie-Aufwandszahl 220 Primärenergiebedarf 220

Q Qualifizierter Mehrheitsbeschluss Modernisierungsmaßnahme 75 Qualität Anlage 34

R Raumlufttechnik Anlage 40 Raumtemperatur Regelbarkeit 38 Richtlinien gesundheitsschützende 94 Rückbau 30 Rundschreiben 163 R-Wert 220

S Sanierung 163 energetische 71 Sanierungsbeschluss Anfechtungsrecht 74 Schadensersatz Energieausweis 90 Schallschutzverglasung 25, 28 Schaufenster 25 Scheitholzkessel 36 Solaranlage 34

Stichwortverzeichnis

Solarstrom Förderprogramm 55 Solarwärme Förderprogramm 55 Sonderumlage energetische Modernisierungsmaßnahmen 70 Kosten Energieausweis 67 Speicher 40 Standardkessel 36, 219 Steildach 26 Strangregulierventil 218 Stromerzeugung regenerative Energie 56

T Tagesordnung Auftragsvergabe 63 Muster 62 f. Nachrüstungsverpflichtung 62 Taupunkt 221 Technik Instandhaltung 170 Technologieklausel 30 Teileigentümer Vorlage, Energieausweis 67 Telefax 82 Textform 105 Thermische Solaranlagen BAFA-Marktanreizprogramm 55 Thermostatventil 38, 218 Tiefgaragenplatz Energieausweis 85 Transmissionswärmeverluste 221 Trinkwasser-Energiebedarf 221 Trinkwasser-Wärmebedarf 221 Türanlagen aus Glas 25

U Überbau 111 Überbaurente 111 Umwälzpumpen 39 Unterdach 26 U-Wert 31

V Ventilator 40 Verbrauchsausweis 68 Aushang, Muster 129

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Auswertung 69 Bewertung 48 Ermittlung 68 Kosten 19, 49 Leerstand 68 Modernisierungsempfehlung 49 Verbrauchsbasierter Energieausweis Aushang, Muster 120 Verbrauchsdaten Energieausweis 47 Statistik 169 Verbrauchsorientierter Energieausweis 46, 68 Gebot der Wirtschaftlichkeit 98 Verbundfenster Änderung 25 Vergabeentscheidung Musterbeschluss 157 Verschalung Änderung 27 Decke 27 Wand 27 Verteilungseinrichtung raumweise Temperaturregelung 38 Verwalter Bestandsaufnahme 61 Haftung 71 Handlungspflicht 58 Nachrüstungsverpflichtung 58 Ordnungswidrigkeit 73 Verantwortlichkeit 73 Vorbereitung Beschlussfassung 62 zivilrechtliche Haftung 73 Verwaltungsbeirat Auftragsvergabe 63 Verzug Energieausweis 90 Vorhangfassade Änderung 28 Vor-Ort-Berater 51 Vor-Ort-Beratung BAFA 55 Zuschuss 53 Vor-Ort-Check 53

W Wand Änderung 27 Wärmebedarfsausweis 52 Wärmebrücken 221 Wärmedämmung 39

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Leitungsanlage 39 U-Wert 31 Wärmedämmverbundsystem 24 Wärmedurchgangskoeffizient 22, 31, 221 Wärmedurchlasswiderstand 220 Wärmepumpe 36 Wärmerückgewinnung 24 Wärmerückgewinnungsanlage 34 Wärmeschutzverglasung 25 Warmwasseranlage Heizungsregelung 38 WDVS 24 Werbungskosten Energieausweis 112 Windsperre 26 Wirtschaftlichkeitsgebot 61 Bewirtschaftungskosten 99 Witterungsbereinigung Energieausweis 47 Wohngebäude Ausstellungsberechtigung 50 Wohnraummietverhältnisse 79 Wohnungs- oder Teileigentum

Stichwortverzeichnis

Verkauf 65 Vermietung 65 Wohnungseigentümer Ordnungswidrigkeit 73 Vorlage Energieausweis 67 Wohnungseigentümergemeinschaft Energieausweis 87

Z Zentralheizung Nachrüstungsverpflichtung 59 Zirkulationspumpe 39 Zugänglich machen Definition 82 Energieausweis 65 Zugesicherte Eigenschaft Energieausweis 91 Zusicherung Energieausweis 91 Zwangsversteigerung Nachrüstungsverpflichtung 60 Zwischensparrendämmung 26