Das Verwalter-Praxishandbuch

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Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen National bibliographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN 9783448075878

BestellNr. 063380001

1. Auflage 2007 © 2007, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG Niederlassung München Redaktionsanschrift: Postfach, 82142 Planegg Hausanschrift: Fraunhoferstraße 5, 82152 Planegg Telefon: (089) 895 170, Telefax: (089) 895 17290 www.haufe.de [email protected] Lektorat: Jasmin Jallad Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wieder gabe (einschließlich Mikrokopie) sowie die Auswertung durch Datenbanken, vorbe halten. Umschlaggestaltung: HERMANNKIENLE, 70199 Stuttgart Lektorat und DTP: Text+Design Jutta Cram, 86391 Stadtbergen Druck: BoschDruck GmbH, 84030 Ergolding Zur Herstellung dieses Buches wurde alterungsbeständiges Papier verwendet.

Das VerwalterPraxishandbuch Marc Popp Norbert Deul

Haufe Mediengruppe Freiburg · Berlin · München

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

13

Vorwort

15

1

2

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben? 1.1 Die Amtszeit des Verwalters 1.2 Wer eignet sich als Verwalter? 1.3 Form und Inhalte des Verwaltervertrags 1.3.1 Diese Punkte sollten im Verwaltervertrag geregelt sein 1.3.2 Form und Dauer des Verwaltervertrags 1.4 Welche Vergütung kann ein Verwalter fordern? 1.5 Die Vertretungsbefugnis des Verwalters 1.6 Rechte und Pflichten des Verwalters 1.6.1 Rechte und Pflichten im Innenverhältnis 1.6.2 Instandhaltung und Instandsetzung 1.6.3 Einforderung und Verwaltung von Geldern 1.6.4 Von der Informationspflicht bis zur Geltendmachung von Ansprüchen 1.6.5 Neue Pflicht: Führen der BeschlussSammlung 1.6.6 Jahresabrechnung 1.6.7 Auskunftspflicht und Datenschutzgesetz Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich? 2.1 Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung 2.1.1 Haftung aus der technischen Betreuungspflicht

17 17 18 19 20 21 26 28 30 31 32 34 35 36 38 38 43 45 46

5

Inhaltsverzeichnis

2.2 2.3

3

4

6

2.1.2 Haftung aus der kaufmännischen Betreuungspflicht 2.1.3 Haftung aus der organisatorischen Betreuungspflicht 2.1.4 Entlastungen und Haftungsbegrenzungen Abschluss von Versicherungen als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung Letzte Konsequenz: Ende der Verwaltertätigkeit 2.3.1 Amtsniederlegung 2.3.2 Abberufung oder Kündigung durch die Eigentümerversammlung 2.3.3 Abberufung durch Gerichtsbeschluss 2.3.4 Verweigerung einer Vertragsverlängerung 2.3.5 Ansprüche und Pflichten beim Verwalterwechsel

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung? 3.1 Einberufung der Versammlung 3.2 Wie läuft die Versammlung ab? 3.3 Das ordnungsgemäße Versammlungsprotokoll 3.4 Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft 3.4.1 Vereinbarungen 3.4.2 Beschlüsse 3.4.3 Worüber wird wie entschieden? 3.4.4 Zweitbeschlüsse 3.4.5 Fehlerhafte Beschlüsse 3.4.6 Wann ist ein Beschluss gültig? 3.4.7 Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat? Wie wird er gewählt? 4.1 Wahl des Verwaltungsbeirats

47 48 49 50 52 52 53 57 57 58 59 59 65 67 70 70 71 74 76 76 77 81 83 83

Inhaltsverzeichnis

4.2 4.3

4.4 4.5 4.6 5

Wie setzt sich der Verwaltungsbeirat zusammen? Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats 4.3.1 Unterstützung des Verwalters 4.3.2 Überprüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Kostenvoranschlägen 4.3.3 Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung 4.3.4 Weitere Aufgaben Sitzungen des Verwaltungsbeirats Amtsniederlegung und Abberufung des Verwaltungsbeirats Wofür haftet der Verwaltungsbeirat?

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig? 5.1 So setzt sich das Hausgeld zusammen 5.2 Wann ist das Hausgeld fällig? 5.3 Grundlage für das Hausgeld: der Wirtschaftsplan 5.4 Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung 5.4.1 Inhalt und Bedeutung der Abrechnung 5.4.2 Das Verhältnis der Jahresabrechnung zum Wirtschaftsplan 5.4.3 Form und Frist der Jahresabrechnung 5.4.4 Durchsetzung und Überprüfung der Jahresabrechnung 5.4.5 Die Einzelabrechnung 5.4.6 Der Kostenverteilungsschlüssel 5.5 Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen 5.5.1 Die Instandhaltungsrückstellung 5.5.2 Heizkosten 5.5.3 Verwalterkosten 5.5.4 Sonstige Kosten

84 84 85 85 86 86 87 88 88 89 90 91 92 94 95 96 98 99 101 102 104 105 107 111 111

7

Inhaltsverzeichnis

5.6 5.7 5.8 5.9 6

7

8

So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen Genehmigung der Abrechnung und Entlastung Theorie und Praxis bei Kostenermittlung und Abrechnung Übersicht: Hausgeldvergleich

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt? 6.1 Zweck: Finanzierung notwendiger Maßnahmen 6.2 Gemeinschafts- oder Sondereigentum? 6.3 Methoden zur Berechnung der Instandhaltungsrückstellung 6.3.1 Faktoren, die in die individuelle Instandhaltungsrückstellung einfließen 6.3.2 Der Planungszeitraum 6.3.3 Die Mindesthöhe der Instandhaltungsrückstellung 6.4 So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten? 7.1 Was genau sind bauliche Maßnahmen? 7.1.1 Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung 7.1.2 Abgrenzung zwischen Modernisierung und modernisierender Instandsetzung 7.1.3 Bauliche Veränderung 7.2 Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar? 7.2.1 Einstimmiger Beschluss notwendig 7.2.2 Kein einstimmiger Beschluss notwendig 7.2.3 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird? 7.2.4 Problem: Modernisierungsmaßnahmen

114 124 124 126 141 141 146 148 150 151 152 153 161 161 163 164 165 168 169 171 172 172

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7.3 7.4

8

9

7.2.5 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Die Neuregelungen im WEG Weitere Änderung: Energieausweis ab 2008 Pflicht 7.4.1 Welche Arten des Energieausweises gibt es? 7.4.2 Wo sind die Ausweise erhältlich? 7.4.3 Welche rechtlichen Auswirkungen hat der Energieausweis? 7.4.4 Welche Chancen ergeben sich für den Verwalter?

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum? 8.1 So entsteht Wohnungseigentum 8.1.1 Die Aufteilung 8.1.2 Die Eintragung im Grundbuch 8.2 Welche Eigentumsarten gibt es? 8.2.1 Gemeinschaftliches und sonstiges Eigentum 8.2.2 Das Sondereigentum 8.2.3 Teileigentum 8.2.4 Die Bedeutung der verschiedenen Eigentumsarten 8.2.5 Sondernutzungsrechte Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer? 9.1 Das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer 9.1.1 Das Verwaltungsvermögen 9.1.2 Worauf erstreckt sich die Haftung der Wohnungseigentümer? 9.2 Welche Rechte ergeben sich aus dem Sondereigentum? 9.3 Welche Rechte ergeben sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum?

173 174 180 180 182 183 184 185 186 186 187 188 190 191 198 198 200 203 203 204 205 206 208

9

Inhaltsverzeichnis

9.4 9.5

9.6

9.7

10

10

Welche Kontrollrechte haben die Wohnungseigentümer? Was sind die Pflichten der Wohnungseigentümer? 9.5.1 Die Instandhaltungspflicht 9.5.2 Unterlassungspflichten 9.5.3 Duldungspflichten Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer 9.6.1 Gebrauchsregelungen 9.6.2 Berufliche oder gewerbliche Nutzung 9.6.3 Vermietung 9.6.4 Tierhaltung 9.6.5 Belästigung durch Geräusche Wie verteilen sich die Kosten und Lasten? 9.7.1 Wie werden die Kosten bei Instandsetzung, Modernisierung und baulichen Veränderungen verteilt? 9.7.2 Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer 9.7.3 Wann besteht ein Anspruch auf Anpassung von Vereinbarungen?

Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab? 10.1 Das neue gerichtliche Verfahren 10.1.1 Welches Gericht ist zuständig? 10.1.2 Welche Streitigkeiten werden verhandelt? 10.2 Von der Klage bis zum Urteil 10.3 Wer trägt die Kosten des Verfahrens? 10.4 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird?

210 211 211 212 212 213 214 216 217 217 222 223

227 230 231 235 236 237 237 239 243 245

Inhaltsverzeichnis

11

12

Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum? 11.1 Risiken und Haftungsfragen 11.2 Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel 11.2.1 Die Rechte des Erwerbers bei Mängeln 11.2.2 Wie werden Gewährleistungsansprüche durchgesetzt? 11.2.3 Wenn der Verwalter die Gewährleistung verschleppt 11.3 Welche Beziehung besteht zwischen Erstverwalter und Bauträger? Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen? 12.1 Das müssen Sie grundsätzlich bei der Vermietung beachten 12.2 Umlegung der Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter 12.2.1 Die Betriebskostenarten 12.2.2 Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale? 12.2.3 Form und Inhalt der Betriebskostenabrechnung 12.2.4 Arten der Kostenverteilung 12.2.5 Wann muss die Abrechnung erfolgen? 12.3 Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten 12.3.1 Abschluss des Mietvertrags 12.3.2 Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter? 12.3.3 Mieterhöhung und Modernisierung 12.3.4 Nebenkosten und Abrechnungen 12.3.5 Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?

251 252 255 256 259 262 262 265 266 267 268 270 271 272 274 275 276 281 284 286 291

11

Inhaltsverzeichnis

12.3.6 Kündigung 13

14

12

Welche Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie gibt es? 13.1 Wie ist ein Baudenkmal definiert? 13.2 Welche Pflichten hat der Eigentümer eines Denkmals? 13.3 Wenn Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden ausgeführt werden müssen 13.4 Nutzungsänderung und Modernisierung eines Denkmals 13.4.1 Der Erlaubnisantrag 13.4.2 Fördermittel 13.5 Wie laufen größere Instandsetzungsmaßnahmen ab? 13.6 Welche Steuervergünstigungen gibt es? Welche Chancen und Aufgaben ergeben sich für den Verwalter als Immobilienmakler? 14.1 Der Maklervertrag 14.2 Welche Leistungen sollte ein Makler erbringen? 14.3 Welche Vergütung erhält der Makler? 14.4 Wofür haftet der Makler?

297 303 303 305 306 308 310 311 312 315 319 320 323 325 326

Stichwortverzeichnis

328

Anhang Das neue Wohnungseigentumsgesetz Muster und Arbeitshilfen

337 337 373

Abkürzungsverzeichnis Abs.

Absatz

a. f.

alte Fassung

AfA

Absetzung für Abnutzung

BayObLG

Bayerisches Oberlandesgericht

BetriebskostenVO

Betriebskostenverordnung

BfW

Bundesfachverband der Wohnungsverwalter

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

dB

Dezibel

DDIV

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter

Dena

Deutsche EnergieAgentur

DIN

Deutsche IndustrieNorm(en)

d. h.

das heißt

EnEV

Energieeinsparverordnung

EStG

Einkommensteuergesetz

EU

Europäische Union

EUR

Euro

e. V.

eingetragener Verein

FGG

freiwillige Gerichtsbarkeit

GE

Gemeinschaftseigentum

ggf.

gegebenenfalls

GKG

Gerichtskostengesetz

GVG

Gerichtsverfassungsgesetz

HeizkVO

Heizkostenverordnung

HS.

Halbsatz

IR

Instandhaltungsrückstellung

13

Abkürzungsverzeichnis

14

i. S. d.

im Sinne des

IVD

Immobilienverband Deutschland

KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau

KG

Kammergericht

KostO

Kostenordnung

MaBV

Makler und Bauträgerverordnung

MEA

Miteigentumsanteil

n. F.

neue Fassung

Nr.

Nummer

o. g.

oben genannt(e/en/er/es)

OLG

Oberlandesgericht

RDM

Ring Deutscher Makler

s.

siehe

S.

Satz

SE

Sondereigentum

TOP

Tagesordnungspunkt

VdH

Verband der Hausverwalter

VDM

Verband Deutscher Makler

VdW

Verband der Wohnungsunternehmen

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

z. B.

zum Beispiel

ZPO

Zivilprozessordnung

Vorwort Wohnungseigentümer verbinden mit den „eigenen vier Wänden“ den Wunsch nach Freiheit und Sicherheit. Der Erwerb eines frei stehenden Hauses ist jedoch für viele unerschwinglich geworden, sodass der Kauf einer eigenen Wohnung die Alternative zur bisherigen Mietwohnung ist. Ob der Traum der Unabhängigkeit Realität wird oder in einem Albtraum endet, das entscheiden zum einen die Miteigentümer und zum anderen vor allem der Verwalter. Jeder Verwalter sollte sich deshalb seiner verantwortungsvollen Aufgabe bewusst sein, wenn Eigentümer ihm ihre Immobilie zur Betreuung übergeben. Seine Arbeit entscheidet mit darüber, ob sich ein Eigentümer in seiner Anlage wohlfühlt und ob Konflikte vermieden werden können. Dem Verwalter müssen deshalb die wirtschaftlichen und die rechtlichen Rahmenbedingungen geläufig sein. Die Kenntnis seiner eigenen Rechte und Pflichten, die des Verwaltungsbeirats und der Wohnungseigentümer ist die Grundbasis für seine erfolgreiche Arbeit. Er darf die finanziellen Möglichkeiten seiner Eigentümer nicht überschätzen, damit sie vom laufenden Hausgeld und Sonderzahlungen für Instandhaltungen nicht überfordert werden. Er muss das Wohnungseigentumsgesetz, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, die vielfältigen Eigentümerbeschlüsse und den baulichen Zustand der Immobile beachten. Und er hat für einen Ausgleich der Interessen zu sorgen, damit es nicht zu überflüssiger Eskalation kommt. In diesem Buch wird Ihnen das Fachwissen vermittelt, mit dem Sie die bedeutungsvolle Aufgabe des Verwalters bewältigen. Nach über 50 Jahren treten nun noch am 1.7.2007 eine Reihe von Gesetzesänderungen in Kraft, die sich wesentlich auf Ihre Aufgaben auswirken werden. Alle Gesetzesänderungen wurden deshalb in diesem Buch bereits an der zutreffenden Stelle berücksichtigt und

15

Vorwort

finden sich zusätzlich kompakt im Anhang, sodass Sie als Verwalter rechtzeitig gewappnet sind und ein geschätzter Partner der Eigentümer werden oder bleiben können. Marc Popp, Norbert Deul

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1

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Der Verwalter íst neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Während die Wohnungseigentümerversammlung die Durchführung der Verwaltung durch Beschlüsse regelt, ist der Verwalter insbesondere für die Umsetzung dieser Beschlüsse zuständig.

1.1

Organ der Eigentümer gemeinschaft

Die Amtszeit des Verwalters

Die Bestellung und Abberufung des Hausverwalters ist in § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt (kursiv die Regelungen der Neufassung): § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungsei gentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorge nommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Woh nungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund

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liegt auch vor, wenn der Verwalter die BeschlussSammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. (2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. (3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berech tigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestel len. (Dieser Absatz wird aufgehoben.)

17

1

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben? (4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nach gewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungs beschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffent lich beglaubigt sind.

§ 26 Abs. 1 Satz 2 HS. 2 WEG n. F. beschränkt die Erstverwalterbestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum künftig auf höchstens drei Jahre.

1.2 Fachliche Voraus setzungen

Wer eignet sich als Verwalter?

Die große Verantwortung der Tätigkeit als Verwalter erfordert insbesondere juristische, kaufmännische, bautechnische und bauwirtschaftliche Kenntnisse. Verwalter kann ein Wohnungseigentümer, nicht aber ein Mitglied des Verwaltungsbeirats sein. Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter kann allerdings im Einzelfall wegen der kaum zu vermeidenden Interessenkollision für die Gemeinschaft untragbar sein. Als Verwalter können bestellt werden: • • • •

Persönliche Voraus setzungen

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natürliche Einzelpersonen, juristische Personen, zum Beispiel eine GmbH, eine AG, aber auch eine Wohnungsgenossenschaft, ein eingetragener Verein, Personengesellschaften des Handelsrechts, beispielsweise eine KG, eine GmbH & Co. KG oder eine OHG, Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR).

Den Verwalter trifft eine hohe Verantwortung, die ein persönliches Vertrauensverhältnis erfordert. Von seiner persönlichen und fachlichen Qualifikation hängen aber auch das Funktionieren der Gemeinschaft und die Werterhaltung der Wohnanlage ab. Es liegt daher im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass der Verwalter persönlich in der Lage ist, den juristischen, kaufmännischen, bautechnischen und bauwirtschaftlichen Anforderungen gerecht zu werden.

Form und Inhalte des Verwaltervertrags

1

Die Ausübung der Verwaltertätigkeit erfordert keine Zulassung und keinen Befähigungsnachweis. Der Gesetzgeber hat wie bei der Maklertätigkeit bisher keinen Handlungsbedarf gesehen. Wichtige Punkte sind: • • • •

betriebliche Ausstattung, Rechtsform des Unternehmens, Organisation des Verwalterbüros, Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung.

Vorteilhaft kann eine Mitgliedschaft in einem Berufsverband sein, beispielsweise im • • • •

Verband der Hausverwalter (VdH), Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), Bundesfachverband der Wohnungsverwalter (BfW), Verband der Wohnungsunternehmen (VdW).

Deren Mitglieder sind verpflichtet, die dort geltenden Berufsordnungen und Standesrichtlinien einzuhalten und sich ständig fortzubilden.

1.3

Form und Inhalte des Verwaltervertrags

Der Verwaltervertrag, der auch ein Entgelt für den Verwalter vorsieht, ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Vertragspartner sind • •

Geschäfts besorgungs vertrag

der Verwalter und die Wohnungseigentümer.

Vertragspartner sind auch die beim Beschluss über die Verwalterbestellung nicht mit abstimmenden und auch die evtl. überstimmten Wohnungseigentümer. Über den Abschluss des Verwaltervertrags entscheiden die Wohnungseigentümer in einer Versammlung. Der Verwalter ist allen Wohnungseigentümern gegenüber berechtigt und verpflichtet. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nur mit

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1

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Ermächtigung aller anderen Wohnungseigentümer in Form eines Mehrheitsbeschlusses Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen, sofern es nicht um Individualansprüche geht.

1.3.1 Diese Punkte sollten im Verwaltervertrag geregelt sein Für ein reibungsloses Funktionieren der Verwaltung einer Wohnanlage ist es unerlässlich, dass der Verwaltervertrag klare und eindeutige Regelungen enthält. Manche Verwalterverträge füllen kaum ein Blatt, andere stellen ein ausgeklügeltes mehrseitiges Vertragswerk dar. Mindestinhalte

Ein Verwaltervertrag sollte mindestens zu folgenden Punkten Regelungen enthalten: • • • • • • •

Vertragsparteien, Aufgaben und Befugnisse, Vertretung, Vergütung, Vertragsdauer, Haftung und Abberufung/Kündigung.

Über den Abschluss des Verwaltervertrags entscheiden die Wohnungseigentümer in einer Versammlung. Die Bestellung eines Verwalters kann durch eine Vereinbarung der Eigentümer nicht ausgeschlossen werden, nicht einmal in Kleinstanlagen. In kleinen Gemeinschaften, beispielsweise solchen, die nur aus zwei Wohnungen bestehen, wird aber häufig auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet. Es kann sich anbieten, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, den Verwaltervertrag unter Berücksichtigung der im Bestellungsbeschluss festgelegten Bedingungen auszuhandeln. Im Verwaltervertrag sollten nur Regelungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen werden, nicht etwa

20

Form und Inhalte des Verwaltervertrags

1

auch solche über die Verwaltung von Sondereigentum einzelner Eigentümer. Berücksichtigen Sie bei den Vertragsinhalten insbesondere die bestehende Gemeinschaftsordnung und die bauliche Beschaffenheit der Wohnanlage. Legen Sie im Vertrag genau fest, welche Leistungen zu erbringen sind, und unterscheiden Sie zwischen Grundleistungen und besonderen Leistungen, für die Zusatzhonorare vereinbart werden sollten.

1.3.2 Form und Dauer des Verwaltervertrags Für den Verwaltervertrag ist grundsätzlich keine Form vorgeschrieben. Als Vorlage können Sie ein Vertragsmuster verwenden, das Sie aber den konkreten Verhältnissen anpassen sollten. Muster gibt es auch bei den Verwalter-Verbänden oder beim Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e. V. (www.hausgeld-vergleich.de). Muster: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (Name, Adresse) und (Name, Adresse) als Verwalter

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§ 1 Grundlagen des Vertrags (1) Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie aus den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung und diesem Vertrag. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Verwal ter befreit. [Anmerkung: Diese Befreiung wird von den Eigentü mern kritisch gesehen.] (2) Der Verwaltungsvertrag wird für die Zeit vom (TT.MM.JJ) bis zum (TT.MM.JJ) abgeschlossen. (3) Die Verwaltung betreffende Vereinbarungen der Teilungserklärung haben im Zweifel Vorrang vor den Regelungen dieses Vertrags.

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1

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

(4) Eine Kündigung des Verwaltervertrags vor Ablauf der Vertragszeit ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. § 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus den §§ 20 bis 28 WEG, aus der Gemeinschaftsordnung, aus der Teilungserklärung und aus diesem Verwaltervertrag. Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist. Der Verwal ter hat insbesondere folgende Aufgaben und Befugnisse: − Aufstellung einer Hausordnung und deren Überwachung und Durchsetzung, − Abschluss der nach dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder nach Beschlüssen der Wohnungseigentümer erforderli chen Versicherungen, − Durchführung aller Buchführungsarbeiten für die Eigentü mergemeinschaft, − Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, − Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, − Aufstellung eines Wirtschaftsplans, − Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Veranlassung der hierfür erforderlichen Maßnahmen, − Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und sonstiger Ver mögensgegenstände der Gemeinschaft, − Entgegennahme und Abführung von Geldern im Zusammen hang mit der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemein schaftseigentums, − Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, die an die Eigentümergemeinschaft gerichtet sind, − gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Gemein schaft in allen die laufende Verwaltung betreffenden Angele genheiten, − Abschluss von Dienstleistungs, Wartungs und Pflegeverträ gen nach Ermächtigung durch die Wohnungseigentümerver sammlung, − Vorbereitung der für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderli chen Maßnahmen, Einholung mehrerer Kostenvoranschläge

22

Form und Inhalte des Verwaltervertrags

1

hierfür, Abschluss und Überwachung der entsprechenden Ver träge nach Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Dringliche Maßnahmen und solche mit einem geringen Auf wand bis zu … EUR darf der Verwalter selbstständig durch führen. (2) Gelder der Gemeinschaft muss der Verwalter getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahren. § 3 Hausgeld (1) Das von den Wohnungseigentümern zu zahlende Hausgeld wird im jährlichen Wirtschaftsplan festgesetzt. Die Beträge sind mo natlich bis spätestens zum dritten Werktag des betreffenden Mo nats an den Verwalter auf ein von diesem anzugebendes Sonder konto einzuzahlen. Das Hausgeld umfasst insbesondere folgende Kosten: − die Betriebskosten für Grundstück und Gebäude (z. B. Steu ern, Versicherungsbeiträge, gemeinschaftliche Kosten von Strom, Wasser, Heizung), − die Instandhaltungsrückstellung, − Kosten für Gemeinschaftsanlagen und einrichtungen (z. B. Aufzug, Antenne), − Kosten für laufende Unterhaltung und Pflege des Gemein schaftseigentums (z. B. Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Verkehrssicherung), − Kosten der Verwaltung (2) Bei einer verspäteten Zahlung sind Verzugszinsen in Höhe von 3 % jährlich über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz zu ent richten. Der Verwalter ist berechtigt, für jedes Mahnschreiben ei ne Mahngebühr von 5,00 EUR zu erheben. (3) Über das Hausgeld erteilt der Verwalter innerhalb von sechs Mo naten nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres eine Abrechnung. Er geben sich nach dieser Abrechnung Überbezahlungen, so sind diese innerhalb eines Monats an den betreffenden Wohnungsei gentümer auszubezahlen.

23

1

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

(4) Hinsichtlich der Pflicht, Beiträge zum Hausgeld zu zahlen, ist für die Wohnungseigentümer das Recht zur Aufrechnung und Zu rückbehaltung ausgeschlossen. § 4 Eigentümerversammlung (1) Der Verwalter muss einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümer versammlung einberufen. Er muss diese leiten und für die Proto kollierung der Beschlüsse sorgen. Das Gleiche gilt für außeror dentliche Versammlungen, die nach den Bestimmungen des WEG oder der Teilungserklärung einzuberufen sind. (2) Der Verwalter muss der Versammlung den Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung vorlegen und eine Abrechnung über das ver gangene Wirtschaftsjahr vornehmen. Soweit über den Wirt schaftsplan kein wirksamer Beschluss zustande kommt, ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, nach dem von ihm aufge stellten Wirtschaftsplan zu verwalten, bis ein wirksamer Be schluss der Eigentümerversammlung oder eines Gerichts über ei nen anderen Wirtschaftsplan vorliegt. (3) Die Protokolle der Eigentümerversammlungen muss der Verwalter aufbewahren und binnen drei Wochen nach einer Versammlung jedem Eigentümer eine Kopie senden. § 5 Auskunftspflicht Der Verwalter muss den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats oder von der Eigentümerversammlung gewählten Vertretern jederzeit Auskunft über seine Wirtschaftsführung erteilen und Einblick in die Gemein schaft betreffende Unterlagen gewähren. Er muss jedem Wohnungs eigentümer auf dessen Verlangen Einsicht in die Verwaltungsunterla gen gewähren oder ihm gegen Erstattung der Unkosten von 0,30 EUR pro Seite Kopien überlassen. Gegenüber einem einzelnen Wohnungs eigentümer kann der Verwalter Auskunft und Einblick nur aus einem wichtigen Grund verweigern. § 6 Vergütung (1) Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich: a) für ein Wohnungseigentum EUR … b) für eine gewerbliche Einheit EUR … c) für eine Garage/Stellplatz EUR …

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Form und Inhalte des Verwaltervertrags

1

zzgl. MwSt. Die Vergütung ist Anteil des Hausgeldes. Mit der Ver gütung des Verwalters sind die im Rahmen einer normalen Ver waltertätigkeit regelmäßig anfallenden Ausgaben ausgeglichen. (2) Der Verwalter erhält für die Durchführung einer außerordentli chen Eigentümerversammlung eine Sondervergütung in Höhe von EUR …, durch die auch seine diesbezüglichen Auslagen abgegol ten sind. (3) Beide Vertragsteile sind berechtigt, eine Neufestsetzung der Ver gütung nach billigem Ermessen zu verlangen, wenn sich die beim Vertragsabschluss maßgeblichen Verhältnisse wesentlich ändern. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich der vom Statisti schen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Basis: …) um mehr als 3 % ändert. Für die erste Änderung ist von dem Index für den Monat … des Jahres … auszugehen. Über eine neue Festsetzung der Vergütung ent scheidet die Eigentümerversammlung. (4) Nicht in der Verwaltervergütung enthalten, sondern von den Ei gentümern zu tragen sind folgende Leistungen: − Kosten für Rechtsverfahren, Anwaltskosten und Kosten für Rechtsgutachten, − Vergütung für die Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 WEG; diese beträgt … EUR zzgl. etwaiger MwSt. und ist vom Veräußerer zu entrichten. (Ort, Datum, Unterschriften)

Die Vertragsdauer kann frei vereinbart werden, wobei das Wohnungseigentumsgesetz eine Höchstdauer von fünf Jahren zulässt. § 26 Abs. 1 Satz 2 HS. 2 WEG n. F. beschränkt die Erstverwalterbestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum künftig auf höchstens drei Jahre. Eine Klausel, wonach sich der Verwaltervertrag verlängert, wenn keine Kündigung ausgesprochen wird, muss ebenfalls die zulässige Gesamtdauer von fünf Jahren berücksichtigen. Auch dann, wenn die Bestellung des Verwalters auf unbestimmte Zeit erfolgt, endet sie nach fünf Jahren. Die meisten Verwalterverträge enthalten jedoch eine Verlängerungsklausel.

Vertragsdauer

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Verlängerungsklausel

Auf CD-ROM Kündigungsfrist

„Die Laufzeit des Vertrags beträgt fünf Jahre. Der Verwaltervertrag verlängert sich jeweils um zwei Jahre, wenn nicht sechs Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird.“

Ein Verwaltervertrag endet außer durch Zeitablauf durch eine Kündigung. Die Frist für eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags sollte mindestens sechs Monate betragen, damit die Gemeinschaft ausreichend Zeit hat, einen neuen Verwalter zu suchen. Wurde kein Kündigungsrecht vereinbart, ist eine außerordentliche Kündigung und Abberufung aus wichtigem Grund, beispielsweise wegen Zerstörung der Vertrauensgrundlage, immer möglich. Dieses Recht der Eigentümer ist unverzichtbar.

1.4

Welche Vergütung kann ein Verwalter fordern?

Häufige Grund lage: Anzahl der Einheiten

Die Höhe der Vergütung des Verwalters kann frei vereinbart werden. Meistens wird sie nach der Anzahl der Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten bemessen.

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Je nach Größe der Wohnanlage, bestehender Haustechnik sowie Zahl und Umfang gemeinschaftlicher Einrichtungen und Anlagen kann die Verwaltervergütung zwischen 15 und 25 Euro pro Wohneinheit und Monat betragen. Für Garagen und Einstellplätze beträgt die Verwaltergebühr im Allgemeinen zwischen zwei und fünf Euro pro Monat. Der Vertrag sollte eine Klausel über die Anpassung der Verwaltervergütung enthalten.

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Welche Vergütung kann ein Verwalter fordern?

Klausel über die Anpassung der Verwaltervergütung „Beide Vertragsteile sind berechtigt, eine Neufestsetzung der Verwal tervergütung nach billigem Ermessen zu verlangen, wenn sich die beim Vertragsabschluss maßgeblichen Verhältnisse wesentlich geän dert haben. Eine solche wesentliche Veränderung tritt insbesondere ein, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisin dex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte um mehr als drei Prozent geändert hat. Für die erste Änderung ist vom Index für den Monat … des Jahres … auszugehen.“

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Mit der Vergütung sind alle Tätigkeiten des Verwalters abgegolten: • •

sowohl die Arbeitsleistung des Verwalters als auch die durch ihn getätigten Sachaufwendungen, z. B. Kosten von Buchhaltung, Telefon, Schreiben, Kopien, Porto.

In der Praxis kommt es zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten darüber, welche Aufwendungen durch die Verwaltergebühr abgegolten sind. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Verwaltervertrag eindeutig zu regeln, für welche Tätigkeiten der Verwalter eine zusätzliche Vergütung verlangen kann. Klausel über die Vergütung von Sachaufwendungen „Mit der Vergütung des Verwalters sind die im Verlauf der normalen Verwaltertätigkeit anfallenden Auslagen abgegolten, insbesondere die Kosten für Porto und Telefon. Nicht in der Verwaltervergütung enthal ten, sondern von den Eigentümern gesondert zu tragen sind Entgelte für besondere Leistungen wie technische Gutachten, Architekten und Ingenieurleistungen sowie Kosten eines Gerichtsverfahrens. Solche Leistungen sind gesondert zu vergüten.“

Eine besondere Vergütung kommt beispielsweise auch für folgende Tätigkeiten in Betracht: •

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Besondere Vergütung

Durchführung von Versammlungen, die zusätzlich zur jährlich abzuhaltenden Eigentümerversammlung einberufen werden;

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben? •

Bearbeitung von Angelegenheiten einzelner Wohnungseigentümer, beispielsweise Mietverwaltung einzelner Eigentumswohnungen. Diese Leistungen sind mit den Auftraggebern einzeln abzurechnen.

1.5 Vertretungs macht laut Gesetz

Die Vertretungsbefugnis des Verwalters

Als Verwalter ist Ihnen durch das Wohnungseigentumsgesetz Vertretungsmacht der Wohnungseigentümer eingeräumt. Sie sind berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer zu handeln und sie nach außen zu vertreten. Eine Einschränkung des Umfangs Ihrer Vertretungsbefugnis ist nicht möglich. Die Vertretungsmacht des Verwalters umfasst •

•

• •

•

• •

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Zahlungen und Leistungen aus dem Verwaltungsvermögen (der Verwalter darf Zahlungen und Leistungen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen, bewirken und entgegennehmen), Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen in gemeinschaftlichen Angelegenheiten, soweit sie an alle Wohnungseigentümer gerichtet sind, Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, Führung von Prozessen und sonstigen gerichtlichen Verfahren in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung (Geltendmachung von sonstigen Ansprüchen, sofern der Verwalter hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist), Abgabe von Erklärungen, die zur Herstellung eines Telefonanschlusses, einer Rundfunkempfangsanlage und des Energieversorgungsanschlusses erforderlich sind, Anforderung der Lasten- und Kostenbeiträge, Empfang der Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen.

Die Vertretungsbefugnis des Verwalters

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Zur ordnungsgemäßen Vertretung der Wohnungseigentümer genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Der Verwalter vertritt dann auch die überstimmten Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können Ihnen als Verwalter aber auch durch ausdrückliche Vereinbarung, in der Gemeinschaftsordnung, im Verwaltervertrag oder durch einen Beschluss eine weitergehende Vollmacht erteilen. Üblich ist es, dem Verwalter eine generelle Vollmacht zum Abschluss der Rechtsgeschäfte zu gewähren, die im Rahmen der laufenden ordnungsmäßigen Verwaltung zu tätigen sind, beispielsweise • • • •

Vertretungs macht durch Vereinbarung

Abschluss und Kündigung von Hausmeisterverträgen, Abschluss und Kündigung von Mietverträgen über gemeinschaftliches Eigentum, Abschluss von Versicherungsverträgen, Abschluss von Werkverträgen über Reparaturarbeiten.

Aus der Bevollmächtigung des Verwalters zum Vertragsabschluss kann aber nicht automatisch eine Ermächtigung zum Neuabschluss, zur Änderung oder zur Beendigung eines Vertrags hergeleitet werden. Muster: Verwaltervollmacht Die Unterzeichner als Wohnungseigentümer der Eigentumswohnan lage (Adresse) erteilen Frau/Herrn (Name, Adresse) Vollmacht,

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die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung der Eigentumswohnan lage außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten. Die Vollmacht gilt gegenüber Behörden und privaten Einzelpersonen. Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümer Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Er ist berechtigt, von den Wohnungseigentümern zu zahlende Geld beträge einzuziehen und treuhänderisch zu verwalten. Gegenüber säumigen Eigentümern soll er offene Forderungen im Namen der Ge meinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen. Der Verwalter soll die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch führen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen.

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Der Verwalter hat für die ordnungsmäßige Instandhaltung und In standsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Er soll und darf Leistungen und Zahlungen im Rahmen laufender Verwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft bewirken und entgegenneh men. Dies gilt auch für Zustellungen und Erklärungen, die an die Ei gentümergemeinschaft gerichtet sind. Der Verwalter ist jedoch nicht befugt, die Vollmacht zu übertragen. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist er befreit. Er ist zudem nicht berechtigt, Eigentumswohnungen oder sonstigen Grundbesitz zu veräußern oder zu belasten. Ort/Datum (Unterschriften)

Mit dem Ende des Verwaltervertrags erlischt sowohl die gesetzliche als auch eine vertragliche Vertretungsmacht des Verwalters. Ob auch dem Verwalter erteilte Vollmachten zur Ausübung des Stimmrechts in der Wohnungseigentümerversammlung mit dem Verlust der Verwalterstellung erlöschen, kann nicht generell beantwortet werden, sondern ist im Einzelfall zu prüfen. Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wissentlich das Handeln eines über einen längeren Zeitraum gegen seine Vertretungsbefugnisse verstoßenden Verwalters toleriert, können die Eigentümer bei späteren unberechtigt abgeschlossenen Verträgen nicht mehr geltend machen, der Verwalter hätte ohne Vollmacht gehandelt (sogenannte Duldungs- und Anscheinsvollmacht). Nur die Wohnungseigentümer die in einem Beschluss gegen eine Durchführung gestimmt haben, haften nicht.

1.6

Rechte und Pflichten des Verwalters

Die Stellung des Verwalters wird sich durch die Reform des WEG nicht wesentlich ändern. Er hat insbesondere folgende Rechte und Pflichten: • •

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Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer,

Rechte und Pflichten des Verwalters • • • • •

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Durchführung der Hausordnung, Veranlassung von Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Einzelabrechnung, in dringenden Fällen Veranlassung von Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, Führen der Beschluss-Sammlung ab 1.7.2007 (WEG-Änderung).

Die dem Verwalter laut Gesetz obliegenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Eigentümer nicht eingeschränkt werden. Die Entziehung einzelner Aufgaben ist jedoch möglich. Die Rechte und Pflichten des Verwalters werden abschließend nach wie vor in § 27 WEG – ergänzt durch seine Aufgaben in den §§ 24, 25 und 28 WEG – geregelt.

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Achtung: Die Geschäftsführungsbefugnisse erzeugen nicht automatisch eine Ver tretungsbefugnis des Verwalters.

§ 27 WEG n. F. regelt sehr ausführlich die Stellung des Verwalters. Die Doppelstellung des Verwalters kommt im Eingangssatz des § 27 Abs. 1 WEG n. F. zum Ausdruck, der die Rechte und Pflichten des Verwalters der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft sowie der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis regelt.

1.6.1 Rechte und Pflichten im Innenverhältnis § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. entspricht vollständig § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. Nach wie vor ist der Verwalter im Innenverhältnis berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Den Umfang der Durchführung bestimmen die Wohnungseigentümer durch den Inhalt des Beschlusses bzw. der Hausordnung.

Beschlüsse und Hausordnung

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Problematisch ist nach wie vor, wie sich ein Verwalter verhalten soll, wenn er einen Beschluss für anfechtbar oder gar nichtig hält. Im Fall der Nichtigkeit des Beschlusses sollte der Verwalter die Eigentümergemeinschaft auf diesen Umstand hinweisen. Da ein nichtiger Beschluss keine Bindung erzeugt, ist der Verwalter nicht verpflichtet, diesen auszuführen. In der Praxis überwiegen die Fälle, in denen unklar ist, ob ein Beschluss lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die Abgrenzung bleibt nach wie vor schwierig. Insbesondere können sich Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft ergeben, wenn diese auf Durchführung besteht. In diesen Fällen sollte der Verwalter ggf. eine gerichtliche Klärung im Verfahren nach § 43 Nr. 3 WEG n. F. herbeiführen. Der Verwalter ist zur Durchführung lediglich anfechtbarer Beschlüsse verpflichtet. Soweit der Gemeinschaft der Eigentümer ein Schaden entstehen könnte, sollte der Verwalter vor Durchführung des Beschlusses eine schriftliche Anweisung von der Eigentümergemeinschaft fordern.

1.6.2 Instandhaltung und Instandsetzung Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. hat der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen. Instandhal tungsplan

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Es ist aber Angelegenheit der Wohnungseigentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch eine entsprechende Beschlussfassung zu sorgen. Der Verwalter ist lediglich verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zu ermitteln, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung umzusetzen (BayObLG, 2 Z BR 53/97 = NJW-RR 1999, 305). Im Rahmen von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegt dem Verwalter also in erster Linie die Durchführung entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist der Verwalter verpflichtet, unverzüglich für die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen zu sorgen. Handelt er verspätet, haftet er für den entstandenen Schaden (BayObLG, 2 Z BR 85/99 = NZM 2000, 501).

Rechte und Pflichten des Verwalters

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Ohne einen entsprechenden Beschluss ist der Verwalter aber berechtigt, laufende und/oder erforderliche Reparaturen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen, durchzuführen bzw. zu veranlassen. Er darf insbesondere Ersatzteile für defekte gemeinschaftliche Anlagen anschaffen.

Laufende und erforderliche Reparaturen

Verträge über außergewöhnliche, nicht dringliche Maßnahmen, die mit hohen Kosten verbunden sind, beispielsweise die Instandsetzung von Aufzügen, Fassaden oder Fenstern, kann der Verwalter nicht ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer abschließen (BGH, VII ZR 193/75 = BGHZ 67, 232 = NJW 1977, 44). Das Gleiche gilt für Verträge mit langjähriger Laufzeit, etwa über die Wartung des Fahrstuhls oder des Daches oder die Installation einer digitalen Empfangsanlage. Kleinere Reparaturen oder sonstige Maßnahmen geringeren Umfangs kann der Verwalter nach Auffassung der Gerichte aber auch ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer veranlassen.

Außer gewöhnliche, nicht dringliche Maßnahmen

Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung umfasst auch die Pflicht zur Kontrolle des gemeinschaftlichen Eigentums (BayObLG, 2 Z BR 40/99 = NZM 1999, 840). Tipp: Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte im Verwaltervertrag ein Höchstbetrag genannt werden, bis zu dem der Verwalter Aufträge ohne Beschluss vergeben kann. Häufig wird ein weiterer, höherer Geldbetrag vereinbart, für den dann die Zustimmung der Verwaltungsbeiräte einge holt werden muss. Solche Regelungen erleichtern die Tagesarbeit und schaffen Klarheit. Die Höhe des Betrags sollte natürlich die Größe der Wohnanlage berücksichtigen. Für große Anlagen sollte das Volumen höher sein als für kleine.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG n. F. ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Diese Berechtigung bzw. Verpflichtung erfordert also keinen entsprechenden Eigentümerbeschluss, weil eine entsprechende Beschlussfassung nicht abgewartet werden kann (BayObLG, 2 Z BR 11/97 = WuM 1997, 398).

Dringende Fälle

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

1.6.3 Einforderung und Verwaltung von Geldern Fällige Zah lungen und Leistungen

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG n. F. ist der Verwalter nicht nur ermächtigt, sondern auch verpflichtet, fällige Zahlungen und Leistungen einzufordern und zu bewirken. Bei den Lasten- und Kostenbeiträgen handelt es sich in erster Linie um die Hausgelder der Wohnungseigentümer, die vom Verwalter entsprechend dem jeweiligen Wirtschaftsplan geltend zu machen sind. Zur gerichtlichen Geltendmachung der Hausgelder ist der Verwalter nur aufgrund entsprechender Ermächtigung gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. befugt. Der Verwalter ist auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG n. F. lediglich berechtigt, Zahlungen und Leistungen aufgrund bestehender Verpflichtungen bzw. Verträge zu erbringen. Er kann alle Zahlungen vornehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen. Hierzu gehören insbesondere Versicherungsbeiträge, Kosten für die Energie- und Wärmeversorgung, öffentliche Gebühren und Abgaben sowie Löhne z. B. für Hausmeister oder Reinigungspersonal.

Verwaltung der Gelder getrennt vom Privat vermögen

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG n. F. hat der Verwalter sämtliche zum Zweck der Verwaltung eingenommenen Gelder zu verwalten. Bei diesen eingenommenen Geldern handelt es sich in erster Linie um Hausgeldvorschüsse, Sonderumlagen, Nachzahlungen von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung und die Beiträge, die zur Ansammlung der Instandhaltungsrückstellung zu zahlen sind. Des Weiteren können hierzu im Einzelfall auch Mieteinnahmen der Gemeinschaft aus der Vermietung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zählen. Der Verwalter ist verpflichtet, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Folgerichtig gestattet § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG n. F. dem Verwalter, im Rahmen der Verwaltung für eingenommene Gelder gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG n. F. Konten zu führen. Er ist aber nicht berechtigt, Kredite im Namen der Wohnungseigentümer aufzunehmen.

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Rechte und Pflichten des Verwalters

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1.6.4 Von der Informationspflicht bis zur Geltendmachung von Ansprüchen § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG n. F. regelt die künftige Verpflichtung des Verwalters, die Wohnungseigentümer über alle Rechtsstreitigkeiten in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gemäß § 43 WEG n. F. zu unterrichten.

Information über Rechts streitigkeiten

Tipp: Diese neue Informationspflicht kann zu einigem zusätzlichen Arbeits aufwand führen. Dieser Zusatzaufwand ist von den Regelungen beste hender Verwalterverträge und insbesondere der Verwaltervergütung nicht gedeckt. Als Verwalter sollten Sie daher auf eine entsprechende Beschlussfassung über ein Zusatzhonorar hinwirken.

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG sind von den Wohnungseigentümern alle Maßnahmen zu dulden, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. Die Berechtigung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG a. F. bzw. § 27 Abs. 2 Nr. 6 WEG a. F. bezieht sich auch darauf, die in diesem Zusammenhang erforderlichen Erklärungen abzugeben.

Fernsprech und Rundfunk empfangs anlagen

Nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. hat der Verwalter Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer gerichtet sind. Unter diese Bestimmung fallen auch gerichtliche Zustellungen im Rahmen eines Rechtsstreits nach § 43 WEG (BGH, VII ZR 276/79 = NJW 1981, 282). Zustellungsvertreter ist nach der Vorschrift des § 45 Abs. 1 WEG n. F. in erster Linie der Verwalter. § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. betrifft künftig also insbesondere behördliche Zustellungen an die Eigentümergemeinschaft, beispielsweise Beitragsbescheide. Willenserklärungen, die gegenüber allen Wohnungseigentümern abzugeben sind, werden wirksam, wenn sie dem Verwalter zugehen.

Entgegennahme von Willens erklärungen und Zustellungen

Nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. ist der Verwalter berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwen-

Fristwahrung

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

dung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. In Eilfällen ist der Verwalter auch ohne ermächtigenden Beschluss bevollmächtigt. Dies kann insbesondere bei der Einlegung von fristgebundenen Rechtsmitteln, aber auch bei der Einhaltung sonstiger Fristen wie Anfechtungs- oder Gewährleistungsfristen der Fall sein. Geltend machung von Ansprüchen

Nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. ist der Verwalter berechtigt, Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft bedarf es einer entsprechenden Ermächtigung durch Beschluss der Gemeinschaft oder entsprechender Ermächtigung in Form einer gesonderten Vollmacht. Will der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft Hausgeldrückstände gerichtlich einfordern, bedarf dies eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Sollen Schadensersatzansprüche etwa gegen Eigentümer oder Dritte geltend gemacht werden, bedarf es ebenfalls eines Beschlusses der Gemeinschaft. Der Verwalter kann auch zur Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen bevollmächtigt werden (OLG Frankfurt a. M., 20 W 202/2004).

1.6.5 Neue Pflicht: Führen der BeschlussSammlung Zusatzhonorar?

Nach den neuen Absätzen 7 und 8 des § 24 WEG n. F. obliegt dem Verwalter das Führen der Beschluss-Sammlung. Dieser Zusatzaufwand dürfte mit dem im Verwaltervertrag vereinbarten Honorar nicht mehr abgedeckt sein, denn die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung tritt neben die weiterhin bestehende Verpflichtung zur Erstellung der jeweiligen Versammlungsprotokolle. Als Verwalter sollten Sie im Hinblick auf die Mehrbelastung wegen des Führens der Beschluss-Sammlung auf eine Beschlussfassung über ein Zusatzhonorar hinwirken.

Bei Verstoß: Abberufung

Als Verwalter sollten Sie Ihre neue Aufgabe im Hinblick auf das Führen der Beschluss-Sammlung sehr ernst nehmen und größte Sorgfalt hierauf verwenden. Der Gesetzgeber misst ihm jedenfalls

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Rechte und Pflichten des Verwalters

einen hohen Stellenwert bei, da bei Verstoß die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund vorgesehen ist. Sie können bereits dann aus wichtigem Grund von Ihrem Amt abberufen werden, wenn Sie die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führen. Bestimmte Vorgaben hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung werden jedoch nicht gemacht. Die BeschlussSammlung kann demnach wohl entweder in schriftlicher Form – etwa als Aktenordner – oder in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden.

Form

In die Beschluss-Sammlung muss der Wortlaut sämtlicher Beschlüsse und gerichtlicher Urteilsformeln aufgenommen werden. Lediglich Organisationsbeschlüsse bedürfen nicht der Aufnahme in die Beschluss-Sammlung, da sie sich mit Ablauf bzw. Ende der jeweiligen Versammlung erledigen.

Inhalt

Neben den Beschlüssen sind gemäß § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG n. F. auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten nach § 43 WEG n. F. unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Aufzunehmen sind die Urteilsformeln aller Rechtsstreitigkeiten gem. § 43 WEG n. F., nicht nur die infolge eines Beschlussanfechtungsverfahrens gem. § 43 Nr. 4 WEG n. F. ergangenen. Es handelt sich dabei um nach § 43 Nr. 1 bis 3 WEG n. F. ergangene gerichtliche Entscheidungen wie beispielsweise Hausgeld-, Unterlassungs- oder Beseitigungsklagen. In die Beschluss-Sammlung einzutragen sind also auch gerichtliche Entscheidungen, die wegen Auseinandersetzungen der Wohnungseigentümer untereinander oder mit der teilrechtsfähigen Gemeinschaft oder aber dem Verwalter ergangen sind und mit Beschlüssen oder der Beschlussfassung innerhalb der Gemeinschaft gar nichts zu tun haben. Die Aufnahme in die Beschluss-Sammlung sollte unmittelbar im Anschluss an die jeweilige Beschlussfassung erfolgen. Sie müssen die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung unter einer fortlaufenden Nummerierung vornehmen und sie jeweils mit Datum unter Angabe des Eintragenden versehen. Soweit erforderlich, sind bestimmte An-

Zeitpunkt

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

merkungen zu machen, insbesondere wenn ein Beschluss angefochten oder für ungültig erklärt wurde. Jederzeit Ein sicht gewähren

Neben den formalen und inhaltlichen Anforderungen an diese neue Aufgabe müssen Sie als Verwalter den Wohnungseigentümern oder Personen, die von ihnen dazu ermächtigt sind, jederzeit Einsicht in die Beschluss-Sammlung gewähren. Darüber hinaus müssen Sie den Einsichtsberechtigten auf Wunsch Kopien bzw. Ausdrucke fertigen.

1.6.6 Jahresabrechnung Rechenschaft über die ver walteten Gelder

Es gehört zu den Hauptpflichten des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, jeweils nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Verwaltervertrag und dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Abrechnung ist die jeweils auf ein Kalenderjahr bezogene, regelmäßige Rechenschaft des Verwalters über die von ihm verwalteten gemeinschaftlichen Gelder. Sie dient der endgültigen Feststellung, wie Einnahmen und Ausgaben zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden. Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss Aufschluss über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder und die Veränderung des Vermögens der Wohnungseigentümer zum Ende des Abrechnungszeitraums geben. Hierzu mehr im Kapitel über die Jahresabrechnung (ab S. 89).

1.6.7 Auskunftspflicht und Datenschutzgesetz Nur personen bezogene Daten sind geschützt

Eine in der Praxis wichtige Frage ist, inwieweit der Verwalter den einzelnen Eigentümern zur Auskunft verpflichtet ist. Das Bundesdatenschutzgesetz schützt nur personenbezogene Daten. Personenbezogen sind nur die Daten im Hinblick auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Gibt beispielsweise der Verwalter darüber Auskunft, ob eine Reparatur durch einen Handwerker ordnungsgemäß ausgeführt worden ist, so liegt keine Personenbezogenheit vor. Nach dem Bundesdatenschutzgesetz ist es dem Verwalter grundsätzlich untersagt, geschützte personenbezogene Daten unbefugt an-

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Rechte und Pflichten des Verwalters

deren bekannt zu geben. Die Übermittlung personenbezogener Daten ist jedoch ausnahmsweise zulässig im Rahmen eines Vertragsverhältnisses mit dem Betroffenen oder soweit es zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist. Achtung: Fragt ein Wohnungseigentümer über Tatsachen an, die nur ihn selbst betreffen, beispielsweise die Höhe der von ihm zu zahlenden Vor schüsse oder der von ihm bereits geleisteten Zahlungen, so dürfen Sie ihm als Verwalter natürlich hierüber die Auskunft nicht verweigern. Es besteht eine Auskunftspflicht.

Aus der Verpflichtung, über die mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen und den Wohnungseigentümern eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, ergibt sich notwendig die Vorlage von Belegen, Rechnungen und sonstigen Unterlagen, die diesen Einnahmen und Ausgaben zugrunde liegen. Das Informationsrecht der Wohnungseigentümer umfasst auch einen Anspruch auf Fertigung von Fotokopien gegen Kostenerstattung.

Fotokopien

Beim Informationsrecht der einzelnen Wohnungseigentümer ist zudem zu berücksichtigen, dass jeder Eigentümer für die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten zusammen mit den anderen Eigentümern aufkommen muss und zugleich auch Mitinhaber aller Forderungen gegen andere Wohnungseigentümer ist. Die Verwaltung der Wohnanlage ist gemeinschaftliche Angelegenheit aller Wohnungseigentümer. Die Rechtsprechung geht deshalb davon aus, dass die Wohnungseigentümer zur Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege berechtigt sind. Das Geheimhaltungsinteresse der anderen Wohnungseigentümer ist hier sehr gering. Es ist beispielsweise kein schutzwürdiges Geheimnis, wie viel jeder Eigentümer zu den gemeinschaftlichen Ausgaben beizutragen hat.

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1 Nennung der Zahlungs säumigen

Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Ein wichtiges Problem stellt jedoch die Frage dar, ob der Verwalter im Anschluss an die Jahresabrechnung berechtigt und verpflichtet ist, beispielsweise bei Zahlungsrückständen von Hausgeldern, die Namen der zahlungssäumigen Wohnungseigentümer auf Nachfrage zu nennen. Da die Forderungen allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich zustehen und jeder einzelne Eigentümer Mitinhaber der Forderungen ist, hat jeder einzelne Eigentümer ein berechtigtes Interesse an einer Auskunft. Derartige Auskünfte zu Zahlrückständen dürfen Sie als Verwalter also ebenfalls nicht verweigern. Achtung: Verweigern Sie die Einsicht in Ihre Unterlagen, so weckt dies sofort Misstrauen bei demjenigen, der Einsicht wünscht. Sofern die Einsicht nahme keine Schikane darstellt, müssen Sie damit rechnen, dass Ihnen die Gerichts und außergerichtlichen Kosten des Eigentümers auferlegt werden, wenn dieser wegen Ihrer Verweigerungshaltung gezwungen wird, das Gericht um Hilfe anzurufen.

Das Recht auf Einsicht in Unterlagen ergibt sich auch aus § 259 BGB. Es ist ein Individualrecht, das somit jedem Eigentümer zusteht. Beim Auskunftsrecht hingegen konnten sich die Rechtsexperten bisher nicht einigen, ob es nur der Gemeinschaft oder auch dem einzelnen Eigentümer zusteht. Übereinstimmung besteht zumindest darin, dass zumindest dann dem einzelnen Eigentümer das Recht auf Auskunft zusteht, wenn die Gemeinschaft dieses Recht nicht wahrnimmt. Sofern Eigentümer von diesen Rechten nur gelegentlich und nicht in schikanöser Weise Gebrauch machen, wird es nichts einzuwenden geben. Auskunfts erteilung

Üblicherweise werden Fragen ohnehin auf der Eigentümerversammlung vorgebracht und beantwortet, da durch diese Verfahrensweise auch die restlichen Eigentümer über wichtige Sachverhalte informiert werden. Fragen von Eigentümern sind häufig auch Testfragen, um die Arbeitsweise der Verwaltung zu überprüfen. Unterschätzen Sie nicht die Wichtigkeit einer zügigen und plausiblen Fragenbeantwortung – auch wenn in Versammlungen immer

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Rechte und Pflichten des Verwalters

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wieder die gleichen Eigentümer Fragen stellen. Häufig werden die Fragen auch im Interesse anderer Eigentümer gestellt, die wegen Sprachhemmnissen oder Scheu lediglich einen gewandteren Eigentümer „vorschicken“. Einer der größten Fehler eines Verwalters ist es, solche Fragensteller als „Querulanten“ oder unnötige „Ruhestörer“ zu behandeln oder sie gegenüber den anderen Eigentümern als „uneinsichtig“, „wenig informiert“ und „kleinlich“ hinzustellen. Ein in dieser Weise behandelter Anfragender oder die Gruppe, die hinter ihm steht, wird sich dann zwangsläufig mit geeigneten Mitteln gegen eine solch ungeschickte Behandlung wehren – sei es durch umfangreiche Unterlagenprüfung oder gar mit Anfechtungsverfahren zu Beschlüssen, zu denen es keine befriedigende Sachdiskussion gab. Gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG n. F. hat jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG n. F. dürften dieselben Grundsätze gelten wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG. So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegen. Ermächtigt der Wohnungseigentümer einen Dritten zur Einsicht, so wird er korrespondierend zur Rechtslage beim Einsichtsrecht nach Abs. 6 Satz 3 auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen haben. Ein entsprechendes Einsichtsrecht des Dritten wird daher nur dann zulässig sein, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme hat. Dies wird beim Kaufinteressenten stets der Fall sein, da die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung ja in erster Linie dem Schutz der Rechtsnachfolger dienen soll. Ein eigenes Einsichtsrecht wird dem Dritten jedoch durch § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG n. F. nicht eingeräumt.

Unterlagen einsicht

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Von dem Einsichtsrecht ist auch das Recht umfasst, entsprechende Ablichtungen bzw. Ausdrucke anzufordern. Dies ist nichts Neues und korrespondiert mit der bisherigen Rechtslage hinsichtlich des Einsichtsrechts gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG (OLG Zweibrücken, 3 W 79/90 = WE 1991, 333; OLG Karlsruhe, 3 W 8/76 = MDR 1976, 758).

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Wie wird der Verwalter bestellt? Was sind seine Aufgaben?

Tipp: Das Gewähren der Einsicht in die BeschlussSammlung sowie die Anfer tigung von Ablichtungen bzw. Ausdrucken bedeuten einen erhöhten Verwaltungsaufwand. Drängen Sie daher auf eine entsprechende Kos tenerstattung und lassen Sie diese beschließen. Die Möglichkeit der Be schlussfassung über ein entsprechendes Entgelt eröffnet § 21 Abs. 7 WEG n. F.

Ist die Einsichtnahme in die Unterlagen in Ihrem Büro wegen der großen Entfernung für den Eigentümer unzumutbar, so kann der Eigentümer von Ihnen gegen Kostenersatz auch Kopien der gewünschten Unterlagen verlangen. Die Kopierkosten je Seite werden zweckmäßigerweise bereits im Verwaltervertrag oder über eine Beschlussfassung geregelt, damit es auch wegen der Berechnungshöhe nicht zu unnötigen Missstimmungen kommen kann.

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2

Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungs fragen ergeben sich?

Ordnungsgemäß ist eine Verwalterleistung immer dann, wenn sie auf der Grundlage der Gesetze, der zusätzlichen Vereinbarungen und den als normal zu betrachtenden Umgangsformen beruht, die zwischen einem Auftragnehmer und seinen Kunden allgemein üblich sind. Die Praxis zeigt bedauerlicherweise immer wieder, dass es erhebliche Auffassungsunterschiede darüber gibt, was im Einzelnen noch ordnungsgemäß ist. Nicht ordnungsgemäß sind alle Handlungen eines Hausverwalters, die überflüssige Mehrausgaben für Wohnungseigentümer und Mieter zur Folge haben, die bei ordnungsgemäßer Geschäftsbesorgung hätten vermieden werden können. Unter § 556 Abs. 3 BGB ist diese Verpflichtung gegenüber Mietern für den Bereich der Betriebskosten festgeschrieben und unter § 560 Abs. 5 BGB für Veränderungen.

Überflüssige Mehrausgaben vermeiden

Auf CD-ROM

Tipp: Vermeiden Sie als Verwalter auf diesem Gebiet unbedingt grobe Fehler und weisen Sie nach Möglichkeit die Eigentümer von selbst auf Einspar möglichkeiten hin, die sich aus einer Marktbeobachtung ergeben kön nen.

Als Verstöße gegen die ordnungsgemäße Verwaltung sind immer wieder festzustellen:

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2 Häufige Verstöße

Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich? • •

• • • • •

Günstigere Preise für dieselbe Leistung werden nicht genutzt. Die Ausschreibung für Arbeiten mit einem erheblichen Umfang wird nicht ordnungsgemäß durchgeführt und es werden bestimmte Firmen begünstigt. Erhaltene Auftrags- bzw. Vermittlungsprovisionen werden nicht an die Eigentümer weitergegeben. Es werden überflüssige oder wirtschaftlich nicht zu vertretende Aufwendungen getätigt. Die Instandhaltungsrückstellung wird unvorteilhaft angelegt. Skontoabzugsmöglichkeiten werden versäumt. Wegen voraussehbar fehlerhafter Beschlussfassung kommt es zu Gerichtsverfahren.

Begehen Sie wiederholt derartige Fehler, müssen Sie mit Ihrer Ablösung als Verwalter und eventuellen Regressansprüchen rechnen. Unterlassen Sie deshalb alles, was das Vertrauensverhältnis in wirtschaftlichen Angelegenheiten zwischen den Eigentümern und Ihnen stören könnte. Um Ärger mit den Eigentümern zu vermeiden, sollten Sie sich wie folgt verhalten: So verhalten Sie • sich richtig •

• • • • • •

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Nehmen Sie Gewährleistungsmöglichkeiten des Bauträgers wahr. Begünstigen Sie keine Mehrheitseigentümer oder Eigentümergruppen zum Nachteil anderer Eigentümer, um sich damit die Stimmenmehrheit für Verwalterhandlungen zu „erkaufen”. Gewähren Sie den Eigentümern Einsicht in Abrechnungsunterlagen und Angebote. Verfolgen Sie Beitragsrückstände oder berechtigte Forderungen. Gefährden Sie nicht die Liquidität der Gemeinschaft. Setzen Sie Eigentümerbeschlüsse fehlerfrei um. Berufen Sie die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß ein. Geben Sie dem Verlangen von Minderheiten nach einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nach und akzeptieren Sie Beschlussanträge.

Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung • • • • • • •

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Achten Sie auf eine ordnungsgemäße Wertung der Stimmrechte und Stimmrechtsvollmachten. Schneiden Sie Eigentümern auf der Versammlung nicht das Wort ab. Achten Sie auf eine richtige und sachliche Protokollierung der Eigentümerversammlung. Führen Sie Abrechnungen korrekt und zeitnah durch. Legen Sie Zahlungsrückstände offen. Tätigen Sie keine Zahlungen ohne rechtliche Grundlage. Veruntreuen und unterschlagen Sie keine Gemeinschaftsgelder.

Sind die Wohnungseigentümer mit Ihrer Verwaltungsleistung unzufrieden, so können sie Sie abberufen. Vergleichbare Handlungen erfolgen in der GmbH mit dem Geschäftsführer, in der AG oder in Vereinen mit den Vorständen, wenn dort die Führungskräfte nicht die Erwartungen der Mehrheit erfüllen. Ausgangsbasis für derartige Ablösungen sollten aber immer nur sachliche und gravierende Fehlleistungen sein, die einer weiteren vertrauensvollen Zusammenarbeit irreparabel im Wege stehen.

2.1

Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung

Als gewerblich tätiger Hausverwalter müssen Sie Ihre Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns erfüllen. Das bedeutet, dass Sie für Fehler aus Ihrer Tätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch haften müssen. Unterschätzen Sie die oft beträchtlichen Schadensrisiken bei Ihrer Kalkulation nicht! Erstellen Sie entsprechende Rücklagen oder schließen Sie eine Haftpflichtversicherung mit einer ausreichenden Haftungssumme ab.

Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns

Damit jemand Ansprüche gegen Sie geltend machen kann, müssen Sie (oder einer Ihrer Angestellten) Ihre Pflichten als Hausverwalter verletzt haben. Infrage kommen hier Pflichtverletzungen • •

gegen die im WEG geregelten Pflichten, gegen die Gemeinschaftsordnung,

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2

Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich? • • • •

gegen den Verwaltervertrag, gegen Verpflichtungen aus Eigentümerbeschlüssen, wegen unerlaubter Handlungen und wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

Ersatzansprüche ergeben sich nur, wenn • • •

ein Schaden beweisbar vorliegt, Sie oder einer Ihrer Angestellten den Schaden verursacht haben und der Schaden in Geld ersetzbar ist.

2.1.1 Haftung aus der technischen Betreuungspflicht Als Verwalter müssen Sie die Eigentümer über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum nach regelmäßigen Begehungen informieren und auf die erforderlichen Beschlüsse zur Mängelbeseitigung hinweisen. Ebenso müssen Sie die Eigentümer über Gewährleistungsansprüche informieren. Sie müssen Fachleute hinzuziehen und mit ihnen Vorschläge zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Reparatur ausarbeiten und zur Abstimmung vorbereiten. Baumängel

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Häufig weist das Gemeinschaftseigentum gravierende Baumängel auf, die umgehend behoben werden müssen. Typische Fälle sind etwa Undichtigkeit des Daches oder fehlende Wärmeisolierung am Gemeinschaftseigentum. Berufen Sie in einem solchen Fall umgehend eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft ein und schlagen Sie einen Sonderumlagenbeschluss wegen der Kosten für die Mängelbeseitigung vor. Durch diesen Beschluss werden die Wohnungseigentümer verpflichtet, entsprechend ihrem Miteigentumsanteil Vorschüsse für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu leisten. Wenn Sie Ihre Pflicht verletzen, Baumängel festzustellen, die Eigentümer über den Ablauf von Gewährleistungspflichten zu informieren oder eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen, machen Sie sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung

Darüber hinaus müssen Sie Gefahrenquellen auf dem Grundstück, z. B. giftige Pflanzen auf einem Kinderspielplatz oder ausgebrochene Treppenschwellen, erkennen und für deren Beseitigung sorgen. Sie müssen außerdem den winterlichen Streudienst organisieren, um Unfälle zu vermeiden. Für eventuelle Schäden, die aus Unterlassungen entstehen, können Sie zum Schadensersatz herangezogen werden.

2 Gefahren quellen auf dem Grundstück

Achtung: Auch bei falschen Empfehlungen im Hinblick auf Instandhaltungsmaß nahmen sind Haftungsansprüche denkbar.

2.1.2 Haftung aus der kaufmännischen Betreuungspflicht Die Betreuung des Vermögens haben Sie als gewerblich tätiger Verwalter mit der Sorgfalt eines Kaufmanns zu erfüllen. Zinsen für nicht erforderliche Kontoüberziehungen wegen fehlerhafter Disposition gehen zu Ihren Lasten. Freie Mittel der Gemeinschaft müssen Sie verzinslich anlegen. Entsteht hier ein Schaden, so haften Sie dafür. Die Zahlungsunfähigkeit von Miteigentümern ist das wirtschaftliche Risiko der Gemeinschaft. Sofern Sie als Verwalter aber Schäden verursachen, die auf eine zu späte Geltendmachung von Zahlungsansprüchen gegenüber säumigen Eigentümern zurückzuführen sind, sind Sie der Gemeinschaft zum Ersatz verpflichtet. Sogenannte Verzögerungsschäden können auch bei der verspäteten Erstellung von Jahresabrechnungen entstehen, wenn beispielsweise vermietende Eigentümer eine Betriebskostennachzahlung gegen Mieter wegen der Fristversäumnis nicht mehr durchsetzen können.

Verzögerungs schäden

Selbstverständlich gehören in diesen Bereich auch die Haftung für grundlose Zahlungen an Dritte oder der Ersatz für überteuerte Rechnungen von Dienstleistern und Handwerkern. Holen Sie immer mehrere Angebote ein und entscheiden Sie sich für die wirtschaftlichste Alternative.

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2

Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich?

2.1.3 Haftung aus der organisatorischen Betreuungspflicht Als Hausverwalter haben Sie die Pflicht, Eigentümerversammlungen und Beschlussabstimmungen durchzuführen. Stimmrechte

Sehr viele Verwalter haben auf diesen Gebieten erhebliche Wissenslücken. Es kommt beispielsweise vor, dass Eigentümern, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, Stimmrechte in einer Versammlung eingeräumt werden.

Einladung, Vertretungs verbote etc.

In manchen Einladungen werden die Beschlussgegenstände so unklar beschrieben, dass nicht erkennbar ist, welcher Beschluss gefasst werden soll. Im schlimmsten Fall ist der Beschluss hinterher so unbestimmt gefasst, dass er schon aus diesem Grunde anfechtbar ist (BayObLG, 2 Z BR 161/04 = NZM 2005, 788). Oft bleiben auch Vertretungsverbote unbeachtet. Wird Außenstehenden die Teilnahme an der Versammlung gewährt, kann dies eine Anfechtbarkeit aller dort gefassten Beschlüsse bewirken. Wenn Eigentümer die Versammlung verlassen haben, tritt wiederum Beschlussunfähigkeit ein. Soweit dann durch begründete Beschlussanfechtungen der Gemeinschaft Schäden entstehen, haftet der Verwalter.

Mehrheiten

Erhebliche Probleme können für Sie als Verwalter dann entstehen, wenn Beschlüsse mit einfacher Mehrheit abgefasst werden, obwohl nur eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer die betreffende Angelegenheit zulässig regeln kann. Wenn der Gemeinschaft also die Beschlusskompetenz fehlte, so sind mit Mehrheit gefasste Beschlüsse nichtig.

Erkennbar anfechtbarer Beschluss

Problematisch ist es auch, wenn ein Beschluss anfechtbar oder vermutlich nichtig ist. War dies für Sie erkennbar, dürfen Sie den Beschluss nur nach ausdrücklicher Anweisung der Eigentümergemeinschaft durchführen. Um einer Haftung vorzubeugen, sollten Sie sich die Anweisung schriftlich geben lassen oder einen Beschluss hierüber herbeiführen. Achtung: Es kommt immer wieder vor, dass Verwalter nach Mehrheitsbeschlüssen bauliche Veränderungen veranlassen. Eigentümer, die dem Beschluss

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Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung

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nicht zugestimmt haben, können sich jedoch unter Berufung auf die §§ 16 Abs. 3; 22 Abs. 1 WEG auf eine Zahlungsbefreiung berufen. So fern ein Verwalter diese Rechtslage fehlerhaft beurteilt, muss er für Schäden, die daraus entstehen, Ersatz leisten. Die Änderung des WEG hat die bisherige klare Regelung komplizierter gemacht. Modernisie rungen entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder Anpassungen an den Stand der Technik sind nun mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer durchsetzbar, wenn diese Ei gentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile umfassen. Die Unterscheidung, welche Maßnahme zulässig ist und wann eine Ab stimmung ordnungsgemäß erfolgt, ist für den Verwalter aber wesent lich komplexer geworden.

2.1.4 Entlastungen und Haftungsbegrenzungen Haftungsansprüche gegen den Verwalter hat grundsätzlich nur die Gemeinschaft und nicht ein einzelner Eigentümer, es sei denn, er ist von den anderen dazu bevollmächtigt worden. Eine Entlastung wirkt auf alle Vorgänge, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden müssen. Für solche Vorgänge können Sie also nachträglich – nachdem Ihnen die Entlastung ausgesprochen wurde – nicht mehr in Haftung genommen werden. Achtung: Bei Fehlleistungen schützt auch ein Entlastungsbeschluss nicht unbe dingt, da dieser auf Antrag der Gemeinschaft bei Gericht aufgehoben werden kann.

Strittig ist, ob die Haftung des Verwalters von der Summe her begrenzt werden kann. Hier wird die Meinung vertreten, dass eine Haftungsbegrenzung nach einer rechtlichen Überprüfung zulässig sein müsste. Unbestritten ist jedoch, dass die Haftungsverpflichtung bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit weder auszuschließen noch zu

Begrenzung der Haftungs summe?

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Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich?

begrenzen ist. Dies trifft ebenso für Schäden zu, die durch Angestellte des Hausverwalters entstanden sind. Haftungsbegrenzungen oder -ausschlüsse können in Verwalterverträgen eingebaut werden. Eigentümer zur Pflichterfüllung anhalten

Vorbeugend sollten Sie die Eigentümer zur Erfüllung ihrer Pflichten anhalten. Es muss eine Selbstverständlichkeit sein, dass Eigentümer ihre Zahllasten pünktlich und ohne zusätzliche Aufforderung durch die Verwaltung erledigen. Sie sollten die Eigentümer auch immer wieder zur Teilnahme an der Versammlung anhalten, damit sie zur Willensbildung beitragen und die Beschlussfähigkeit auf der Versammlung erhalten bleibt.

2.2

Abschluss von Versicherungen als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung

Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören der Abschluss einer Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Versicherungen hat der Verwalter regelmäßig im Namen der Wohnungseigentümer abzuschließen. Feuer versicherung

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Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zunächst eine Feuerversicherung für das gemeinschaftliche Eigentum vor. Soll Sondereigentum mitversichert werden, so bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer und einer Einbeziehung in den Versicherungsschutz. Der Versicherer gewährt im Rahmen der Feuerversicherung regelmäßig Versicherungsschutz insbesondere gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Rauch, Ruß und Löschwasser. Gegenstände in den Wohnungen werden von der Feuerversicherung nicht mit umfasst. Der einzelne Wohnungseigentümer kann diesbezüglich Versicherungsschutz durch Abschluss einer Hausratsversicherung erlangen.

Abschluss von Versicherungen als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zudem auch eine angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer, die sogenannte Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, vor. Sie soll dem Schutz gegen Risiken dienen, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts drohen. Insbesondere sollen Schadensersatzansprüche oder Ansprüche wegen Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht abgewehrt werden können.

2 Haus und Grundbesitzer haftpflicht versicherung

Versichert sind Personen- und Sachschäden, die durch fehlerhafte Errichtung der Immobilie oder mangelhafte Unterhaltung verursacht sind. Die Verletzung eines Passanten oder die Beschädigung eines Fahrzeugs durch herabstürzende Gebäudeteile sind ebenso versichert wie die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten wie zum Beispiel Räum- und Streupflichten bei Schnee- oder Eisglätte oder Beleuchtungspflichten. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass über die im Wohnungseigentumsgesetz genannten Versicherungen hinaus weitere Versicherungen abgeschlossen werden, beispielsweise um Sondereigentum dem Versicherungsschutz zu unterstellen. Folgende Versicherungsarten kommen in Betracht: •

•

•

Weitere Versicherungen

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Sie deckt Schäden ab, die durch die Verschmutzung von Bach-, Fluss-, See- und insbesondere Grundwasser entstehen können und für welche die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar gemacht werden kann; Leitungswasserschadenversicherung: Sie deckt Schäden ab, die durch Wasser verursacht werden, das beispielsweise infolge eines Rohrbruchs oder infolge von Frost aus den Zu- und Ableitungen der Wasserversorgung ausgetreten ist; Sturm- und Hagelschadenversicherung: Sie deckt Schäden und Folgeschäden aus unmittelbaren Sturm- und Hagelschlageinwirkungen, unter Ausschluss von Verglasungen und außen angebrachten Antennen und Markisen, ab;

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2

Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich? • •

Gebäudeglasversicherung: Sie deckt die Kosten der Erneuerung zerbrochener Scheiben des gemeinschaftlichen Eigentums ab; Rechtsschutzversicherung.

2.3

Letzte Konsequenz: Ende der Verwalter tätigkeit

Ist – aus welchen Gründen auch immer – die Vertrauensbasis zwischen Ihnen als Hausverwalter und der Eigentümergemeinschaft zerstört, sollte die Trennung in beiderseitigem Interesse unverzüglich erfolgen. Dazu ergeben sich verschiedene Möglichkeiten, die von den betroffenen Parteien im Sinne der jeweiligen Verhaltensweisen angemessen gewählt werden sollten.

2.3.1 Amtsniederlegung Besser als Abberufung oder langer Streit

Auf CD-ROM

Gestaltet sich die Zusammenarbeit mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Weise, die für Sie als Verwalter unzumutbar wird, so sollten Sie sich überlegen, ob Sie nicht eine Amtsniederlegung anbieten. Durch solch eine Maßnahme demonstrieren Sie, dass Sie Herr des Verfahrens sind und es Ihnen nicht zumutbar ist, mit der Gemeinschaft weiter zusammenzuarbeiten. Grund hierfür kann ein zerrüttetes Verhältnis mit dem Beirat, aber auch mit einer Eigentümergruppe sein. Eine Amtsniederlegung ist auf jeden Fall einer drohenden Abberufung oder langen Streitereien mit Eigentümern vorzuziehen, die Ihnen die Lust an der Arbeit nehmen können. Bei der Amtsniederlegung müssen eventuelle Kündigungszeiten des Verwaltervertrags berücksichtigt werden. Alternativ können Sie auch eine einvernehmliche Regelung über das Ende der Tätigkeit finden. Vorab sollten Sie mit der Eigentümergemeinschaft bzw. deren Vertretern die kritischen Punkte besprechen. Ist eine Wiederherstellung des Vertrauens nicht möglich, sollten Sie die Niederlegung Ihres Amtes zu einem bestimmten Termin anbieten. Die Eigentümer haben dann Gelegenheit, bis zu Ihrem Aus-

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Letzte Konsequenz: Ende der Verwaltertätigkeit

scheiden einen neuen Verwalter zu bestellen. Ein derartiges Entgegenkommen hilft, eine zusätzliche Eigentümerversammlung und einen kostenintensiven Rechtsstreit zu vermeiden.

2.3.2 Abberufung oder Kündigung durch die Eigentümer versammlung Ein wichtiger Grund für eine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis derart zerstört ist, dass den Wohnungseigentümern eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann. Insbesondere bei Missbrauch der dem Verwalter eingeräumten Rechte und bei Unterordnung der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft unter die eigenen Interessen dürfte das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört sein. Interessenkollisionen und die Nicht- oder Schlechterfüllung übertragener Aufgaben können ebenfalls eine Abberufung rechtfertigen.

Wichtiger Grund

Wichtige Gründe für eine Abberufung können beispielsweise sein: •

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Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft: Der Verwalter missachtet den Willen der Wohnungseigentümer, indem er Ansprüche gegen Außenstehende nicht geltend macht. Auskunftsverweigerung und Verweigerung der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, beispielsweise im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung Beitragsrückstände: Der Verwalter verfolgt Beitragsrückstände nicht und gefährdet die Liquidität der Gemeinschaft. Beleidigung von Wohnungseigentümern Ungerechtfertigte Angriffe gegen den Verwaltungsbeirat oder ein nicht vom Verwaltungsbeirat herbeigeführtes Zerwürfnis, das eine vertrauensvolle Zusammenarbeit unmöglich macht, können im Einzelfall die Abberufung des Verwalters rechtfertigen. Beschlüsse: Der Verwalter weigert sich, Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen.

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2

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Einberufung: Verweigerung der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung und willkürliche Abschneidung des Rederechts Gelder der Eigentümergemeinschaft: Verfügung über Gelder entgegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters Jahresabrechnung: Verzögerung der Jahresabrechnung über einen nicht mehr erträglichen Zeitraum, wiederholte nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung, systematisches und nachhaltiges Verschleiern von Zahlungsrückständen. Die Mängel der Abrechnung müssen schwerwiegend sein. Protokoll: Der Verwalter führt das Protokoll unrichtig oder fälscht es sogar. Straftat: Eine Verurteilung des Verwalters wegen eines Vermögensdelikts kann einen wichtigen Grund für seine Abberufung darstellen. Verkehrssicherungspflichten: Der Verwalter verletzt Verkehrssicherungspflichten und gefährdet die Eigentümergemeinschaft, beispielsweise weil er einen Gaswartungsvertrag nicht abschließt. Versicherungen: Der Verwalter verschweigt erhaltene Versicherungsprovisionen in erheblichem Umfang. Verwaltungsbeirat: Die Abberufung des Verwalters kann gerechtfertigt sein, wenn aufgrund seines Verhaltens eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Zahlungsrückstände: Grund für die Abberufung kann auch eine systematische und nachhaltige Verschleierung von Zahlungsrückständen sein. Zahlung aus gemeinschaftlichen Geldern: Der Verwalter tätigt Zahlungen aus gemeinschaftlichen Geldern ohne rechtliche Grundlage.

Eine Vielzahl von Verfehlungen kann einen wichtigen Grund für eine Abberufung darstellen, auch wenn jede einzelne Verfehlung für sich allein dies nicht rechtfertigen würde.

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Letzte Konsequenz: Ende der Verwaltertätigkeit

2

Eine Abberufung aus wichtigem Grund kann auch durch Vereinbarung der Eigentümer nicht ausgeschlossen werden. Sie muss immer möglich sein. Erstmals normiert § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG n. F. ein Regelbeispiel für das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Verwalterabberufung. Die Bestimmung regelt, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters „regelmäßig“ dann vorliegt, wenn dieser die nach § 24 Abs. 7 WEG n. F. vorgeschriebene Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Das Wort „regelmäßig“ ist dahin gehend zu verstehen, dass eine fehlerhafte oder unvollständige BeschlussSammlung oder die nicht unverzügliche Aufnahme gefasster Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes schließen lässt.

Regelbeispiel Beschluss Sammlung

Die Abberufung des Verwalters muss durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen. Es ist also nicht Einstimmigkeit erforderlich. Der Versammlung muss eine ordnungsgemäße Einberufung vorausgehen, die als Tagesordnungspunkt das Abberufungsverlangen enthält. Notfalls kann ein Wohnungseigentümer vom Gericht zur Einberufung ermächtigt werden, wenn der Verwalter die Einberufung einer Versammlung verweigert, auf der seine Abberufung beschlossen werden soll, und auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende seiner Pflicht nicht nachkommt, anstelle des Verwalters eine Versammlung einzuberufen. In Ausnahmefällen kann auch ein einzelner Eigentümer die Abberufung durch ein Gericht verlangen, wenn eine Abberufung über eine Abstimmung misslungen ist oder der Versuch dazu von vornherein zum Scheitern verurteilt wäre.

Mehrheits beschluss

Auf CD-ROM

Eine Abberufung ist grundsätzlich jederzeit möglich, soweit die Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung enthält. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bedeutet nicht, dass die Bestellung durch Mehrheitsbeschluss nicht außer Kraft gesetzt werden könnte. Als betroffener Verwalter können Sie gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG den Sie betreffenden Abberufungsbeschluss gerichtlich überprüfen lassen. Sie können jedoch die Bestellung eines neuen Verwalters

Anfechtung des Abberufungs beschlusses

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Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich?

nicht anfechten, weil Sie dadurch nicht unmittelbar in Ihren Rechten beeinträchtigt werden. Das Gericht überprüft die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen wichtigen Gründe für Ihre sofortige Abberufung. Es kann zu dem Ergebnis kommen, dass wichtige Gründe weder für die sofortige Abberufung noch für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags vorliegen. Wenn die Abberufung unwirksam ist, steht Ihnen weiterhin ein Anspruch auf Vergütung zu. Tipp: Häufig ist zwar die Abberufung wirksam, die Eigentümergemeinschaft hat jedoch den Verwaltervertrag nicht wirksam gekündigt. Die Eigentü mergemeinschaft muss auch dann die Vergütung des Verwalters weiter zahlen.

Muster: Antragsschrift für eine Beschlussanfechtung Ein Muster einer Antragsschrift für eine Beschlussanfechtung finden Sie im Anhang auf Seite 248.

Tipp: Immer wieder hört man von Fällen, in denen Verwalter mit aller Macht versuchen, ihre Abwahl zu verhindern, sei es durch die Nichtaufnahme eines entsprechenden Tagesordnungspunkts oder durch die Verweige rung einer zeitnahen Eigentümerversammlung. Solche taktischen Spiele rächen sich und führen selten zum langfristigen Erfolg. Die Schäden, die durch solche Manöver für den Verwalter selbst und die Verwalterbran che entstehen, sind viel höher als der Nachteil, der durch einen einsich tigen Verzicht auf das Verwalteramt zum richtigen Zeitpunkt entsteht. Ein wichtiger Grund für eine Trennung liegt immer dann vor, wenn eine weitere Fortführung der Zusammenarbeit unzumutbar ist, wenn das er forderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist.

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Letzte Konsequenz: Ende der Verwaltertätigkeit

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2.3.3 Abberufung durch Gerichtsbeschluss Die unglücklichste Trennung ist immer jene, die durch einen Gerichtsbeschluss erfolgen muss. Sofern die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Abberufung des Verwalters wegen der Stimmenverhältnisse voraussehbar nutzlos verlaufen wird oder eine Eigentümermehrheit die sachlich zu rechtfertigende Abwahl eines Verwalters trotz dessen unzumutbarer Fehlleistungen und Schädigungen verhindert, kann ein einzelner Eigentümer eine gerichtliche Entscheidung gemäß § 21 Abs. 4 WEG beantragen. Das angerufene Gericht wird hier eine Interessenabwägung dahin gehend vornehmen, ob die Zusammenarbeit mit dem Verwalter weiterhin zumutbar ist.

2.3.4 Verweigerung einer Vertragsverlängerung Eine weitere Möglichkeit zur Trennung von einem Verwalter besteht für die Wohnungseigentümer immer dann, wenn der Verwaltervertrag ausläuft. Auch wenn die Verwaltung trotz erheblicher Verfehlungen durch Unterstützung bestimmter Gruppierungen in der Gemeinschaft wiedergewählt wird, kann jeder Eigentümer diese Wahl anfechten. Die Erfolgschancen einer sachlich begründeten Anfechtung sind gut. Beispielsweise wurde die Wiederbestellung eines Verwalters, der mit einer Mehrheit erneut für fünf Jahre bestellt wurde, für unzulässig erklärt (BayObLG, 2 Z BR 066/04). Der Verwalter hatte sich schwerwiegende Rechtsverstöße zuschulden kommen lassen. Dies zeigt, dass auch eine Mehrheit im speziellen Einzelfall nicht ausreichen kann, den Verwalter im Amt zu halten. Als Verwalter sollten Sie sich bei einer solchen Konstellation immer überlegen, ob es für Sie vorteilhaft ist, Ihre Tätigkeit gegen den offensichtlichen Willen einer großen Zahl der Eigentümer fortzusetzen. Für eine erfolgreiche und effektive Weiterarbeit ist immer eine mehrheitliche Zustimmung der Eigentümer erforderlich. Ist diese nicht vorhanden, sollten Sie auf eine Vertragsverlängerung auch einmal verzichten.

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Was ist ordnungsgemäße Verwaltung? Welche Haftungsfragen ergeben sich?

2.3.5 Ansprüche und Pflichten beim Verwalterwechsel Wenn Sie als Verwalter ausscheiden, ergeben sich für Sie Abwicklungspflichten. Zugleich können sich für Sie wegen Ihrer vorzeitigen Abberufung, sofern sie nicht aus wichtigem Grund erfolgt ist, Ansprüche aus der Restlaufzeit bis zum möglichen Kündigungstermin oder der fest vereinbarten Restlaufzeit ergeben. Herausgabe aller Unterlagen und Ver mögenswerte

Bei Ihrem Ausscheiden als Verwalter müssen Sie alle Verwaltungsunterlagen gemäß § 667 BGB, also nicht nur die Abrechnungsunterlagen, im Original an die Wohngemeinschaft bzw. zu Händen des neuen Verwalters herausgeben. Dazu sind auch alle Vermögenswerte der Wohngemeinschaft auszuhändigen. Am besten erstellen Sie über alle Unterlagen und Gelder ein Übergabeverzeichnis, das von der zur Entgegennahme berechtigten Person (z. B. neuer Verwalter im Beisein des Beiratsvorsitzenden) bei Übereinstimmung unterzeichnet wird. Haben Sie unstrittige geldliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft, sind Sie zur Aufrechnung mit dem Bankguthaben berechtigt.

Gesamt abrechnung

Zusätzlich müssen Sie zum Stichtag Ihres Ausscheidens eine ordnungsgemäße Darstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben übergeben, die für die Wohngemeinschaft angefallen sind. Dies wird in Form einer Gesamtabrechnung abgewickelt. Die Einzelabrechnungen erstellt dann üblicherweise die neue Verwaltung. Endet Ihre Tätigkeit nicht zum Ende des Jahres, sondern erst zum 30.4. des Folgejahres oder später, müssen Sie auch die Einzelabrechnungen erstellen. Verweigern Sie die Herausgabe von Unterlagen oder Vermögenswerten, kann gegen Sie ein gerichtlicher Titel zur Herausgabe erwirkt, vollstreckt und durchgesetzt werden (§§ 883 und 888 ZPO). Bei einem Verwalterwechsel kontrollieren Eigentümer oder Beiräte häufig die Kontoverläufe der letzten Jahre. Ist die Abberufung wegen einer finanziellen Schädigung erfolgt, so ist deren Höhe, soweit zum Übergabetermin bekannt, schriftlich dem Übergabeverzeichnis hinzuzufügen.

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Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr entscheiden die Wohnungseigentümer über ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten durch Beschlüsse. Sie bietet aber zugleich ein Forum für den Meinungsaustausch der Wohnungseigentümer untereinander und mit dem Verwalter. Information und Diskussion sind unabdingbare Rechte der Eigentümer, die der Verwalter in der Versammlung ermöglichen muss. In der Versammlung entscheiden die Wohnungseigentümer insbesondere über den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und über alle sonstigen Angelegenheiten durch Beschlüsse.

3.1

Einberufung der Versammlung

Einberufung, Vorsitz und Niederschrift der Eigentümerversammlung sind in § 24 WEG geregelt. Als Verwalter müssen Sie die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen, jedenfalls aber, wenn die Einberufung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt wird (Minderheitenschutz). Die Einladung der Eigentümer zur Versammlung muss schriftlich erfolgen. Der Zeitraum zwischen Ladung und Versammlung soll mindestens zwei Wochen betragen, wenn sie nicht besonders dringlich ist.

Mindestens einmal im Jahr

Auf CD-ROM

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Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Teilnahme berechtigte

Sie müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer und sonstigen Stimmberechtigten einladen. Die bewusste Nichteinladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt stets zur Nichtigkeit der auf der entsprechenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Gleiches gilt für die bewusste Wahl eines Versammlungsorts durch den Verwalter, den ein Mitglied der Gemeinschaft aus Gesundheitsgründen nicht erreichen kann (OLG Köln, 16 Wx 216/03 = ZMR 2004, 299). Andere bewusste Umgehungen des Mitwirkungsrechts des einzelnen Wohnungseigentümers ist etwa die Nichtmitteilung der Verlegung des Tagungsorts (BayObLG, 2 Z BR 199/04 = NZM 2005, 630).

Teilnahme Dritter

Die Teilnahme anderer Personen ist umstritten. Lässt sich ein Eigentümer von einem Dritten vertreten und bevollmächtigt diesen, ist dies zulässig. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein ausschließlicher Kreis vertretungsberechtigter Personen benannt ist. Stets kann aber ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines Beraters bestehen. Achtung: Die bisherige Frist zwischen Einladung und Eigentümerversammlung von einer Woche wurde erhöht. Dem Gesetzgeber erschien die bisherige Wochenfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F. unter Berücksichtigung der geänderten Lebensgewohnheiten zu kurz. Zur erleichterten Willens bildung beträgt daher die Frist zur Einberufung ordentlicher Woh nungseigentümerversammlungen gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. mindestens zwei Wochen.

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Einberufung der Versammlung

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Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung Name und Anschrift der Hausverwaltung An alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage Goethestraße 13–21 53111 Bonn

Auf CD-ROM

8.3.2007 Sehr geehrte Eigentümer, hiermit laden wir Sie zur 11. ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnanlage Goethestraße 13–21, 53111 Bonn, am Freitag, dem 23.3.2007, um 19.00 Uhr in den Bürgersaal, Beethovenstraße 10, 53111 Bonn ein. Nach der Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit werden folgende Tagesordnungspunkte behandelt: TOP 1: Genehmigung der Jahresabrechnung 2006 Der Entwurf der Abrechnung liegt dieser Einladung bei. TOP 2: Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2007. Der Entwurf liegt dieser Einladung bei. TOP 3: Entlastung der Verwaltungsbeiräte für das Wirtschaftsjahr 2006 TOP 4: Neuwahl des Verwaltungsbeirats TOP 5: Erörterung der Veränderungen zur Änderung des Wohnungs eigentumsgesetzes ohne Beschlussfassungen TOP 6: a) Notwendige Instandhaltungsarbeiten am Flachdach b) Neuanstrich der Fassade TOP 7: Auf Antrag des Eigentümers Gerhard Berger: Erörterung zu Änderungen der Hausordnung Wir bitten um vollständiges Erscheinen. Sofern Sie verhindert sind, bitten wir um eine Bevollmächtigung eines anderen Eigentümers, ei nes Beirats oder der Verwaltung, damit die Beschlussfähigkeit der Versammlung gewährleistet ist. Freundliche Grüße Ihre Hausverwaltung

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Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Zeitpunkt der Versammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist zu einem zumutbaren Zeitpunkt einzuberufen, zu dem auch berufstätige Wohnungseigentümer, ohne sich beurlauben lassen zu müssen, erscheinen können. Zulässig ist beispielsweise eine Versammlung ab 17 oder 18 Uhr. Unzulässig ist eine Versammlung um 10 Uhr vormittags oder an Sonn- und Feiertagen vor 11 Uhr oder zwischen Weihnachten und Neujahr. An Samstagen ist die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung ohne Weiteres zulässig. Urlaubspläne einzelner Wohnungseigentümer oder Schulferien müssen nicht berücksichtigt werden.

Versammlungs ort

Der Versammlungsort muss den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Die Versammlung hat im näheren Umkreis der Wohnanlage oder zumindest an einem erreichbaren Ort stattzufinden. Die Wohnanlage selbst bietet sich als Versammlungsort an, wenn ein hierfür geeigneter Raum zur Verfügung steht. Natürlich kann die Versammlung bei kleinen Anlagen auch im Büro des Verwalters oder in der Wohnung eines Wohnungseigentümers stattfinden. Der Ort der Wohnungseigentümerversammlung kann durch Vereinbarung festgelegt werden. Er muss ermöglichen, dass die angekündigte Tagesordnung sachgerecht diskutiert werden kann und Beschlüsse hierüber gefasst werden können. Achtung: Soweit die Versammlung in einer Gaststätte stattfindet, muss sie abge trennt von den übrigen Gästen durchgeführt werden, weil ansonsten der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht gewahrt ist. Dies kann zur Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse führen.

Haben Sie bei der Festlegung der Versammlungszeit oder des Versammlungsortes die zulässigen Grenzen überschritten, können die gefassten Beschlüsse angefochten werden. Tagesordnungs punkte

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Welche Tagesordnungspunkte aufgenommen werden, bestimmt der Einberufungsberechtigte, d. h. zumeist der Verwalter. Einzelne oder mehrere Wohnungseigentümer haben einen Anspruch darauf, dass

Einberufung der Versammlung

bestimmte Beschlussgegenstände in die Tagesordnung aufgenommen werden, wenn hierüber nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Beschluss zu fassen ist. Ein sog. Quorum, d. h. mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen –, hat immer einen Anspruch, bestimmte Themen zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Die gleichen Grundsätze gelten auch für die Einberufung einer Eigentümerversammlung.

3 Auf CD-ROM

Muster: Antrag zur Tagesordnung An (Verwalter) (Adresse) Sehr geehrte(r) …,

Auf CD-ROM

im Hinblick auf die für den (Datum) anberaumte Wohnungseigentü merversammlung beantrage(n) ich/wir (Name(n)/Adresse), folgende Tagesordnungspunkte zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung zu setzen:

1. 2.

(…) (…)

Ort/Datum Unterschrift(en)

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Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Muster: Antrag auf einstweilige Anordnung gegen die Durch führung einer Versammlung Antrag auf einstweilige Anordnung gegen die Durchführung einer Ver sammlung Auf CD-ROM

des Verwalters/der Wohnungseigentümergemeinschaft (Name, Adres se) – Antragsteller/Kläger – gegen die übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemein schaft (Adresse) – Antragsgegner/Beklagte – Der Antragsteller beantragt, im Wege der einstweiligen Anordnung den Antragsgegnern zu unter sagen, am (Datum) eine Wohnungseigentümerversammlung abzuhal ten und einen neuen Verwalter zu wählen, wie dies in Einladungs schreiben und Tagesordnung angekündigt ist. Begründung: Die Beteiligten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemein schaft. Der bisher bestellte Verwalter wurde auf der Eigentümerver sammlung vom (Datum) abberufen. Die Abberufung ist rechtswidrig, weil (Erläuterung). Das Protokoll ist beigefügt. Seitdem konnte kein neuer Verwalter bestellt werden. Deshalb be riefen die Antragsgegner eine außerordentliche Eigentümerversamm lung für den (Datum) ein. Die Einberufung ist jedoch unzulässig. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft, das nicht Verwalter und auch nicht Mitglied des Verwaltungsbeirats ist, kann nur mit gerichtlicher Ermächtigung eine Versammlung einberufen. Ein Verstoß gegen diese Regel berechtigt jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft, hierge gen gerichtlich vorzugehen. Da die Versammlung in 21 Tagen statt finden soll, besteht für eine einstweilige Anordnung ein hinreichender Grund. Da eine rechtswidrige Einberufung in der Vergangenheit be reits einmal vorgenommen wurde, besteht zudem Wiederholungsge fahr. (Antragsteller/Kläger)

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Wie läuft die Versammlung ab?

Veräußert ein Bauträger Wohnungseigentum, so sind die Erwerber sogenannte faktische oder werdende Wohnungseigentümer, sobald sich ihre Rechtstellung derjenigen eines Wohnungseigentümers weitgehend angenähert hat und sie in die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich eingegliedert sind. Hierzu müssen sie nicht als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sein (faktische Wohnungseigentümergemeinschaft). Die werdenden Wohnungseigentümer haben dann bereits das Recht, eine Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen und dort Beschlüsse zu fassen.

3.2

3 Werdende (faktische) Wohnungs eigentümer

Wie läuft die Versammlung ab?

Haben die Wohnungseigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen, muss die Wohnungseigentümerversammlung gemäß WEG wie folgt ablaufen: •

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•

•

Die Versammlung wird vom Verwalter oder vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter unter Beifügung einer Tagesordnung einberufen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Es besteht ein schutzwürdiges Interesse, die Versammlung ungestört durchzuführen und die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer nicht unnötig in der Öffentlichkeit zu verbreiten. Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt. Ein anderer Versammlungsleiter kann von der Mehrheit der Eigentümer gewählt werden. Üblicherweise wird der Verwalter die Eigentümergemeinschaft begrüßen und die Eröffnung der Versammlung verkünden. Dann hat er die Beschlussfähigkeit festzustellen. Diese berechnet sich nach den Miteigentumsanteilen, soweit nicht in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes geregelt ist. Der Versammlungsleiter hat auch festzustellen, ob Inhaber von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erschienen oder vertreten sind, da die Versammlung nur dann beschlussfähig ist.

65

3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung? • •

•

•

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•

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Anschließend hat der Leiter die Versammlung durchzuführen und die Themen der Tagesordnung abzuhandeln. Verlassen während der Versammlung Teile der Wohnungseigentümer den Raum, kann die Versammlung ihre Beschlussfähigkeit verlieren. Hierauf ist zu achten. Dennoch gefasste Beschlüsse unterliegen dann der Anfechtung. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Zweitversammlung mit der gleichen Tagesordnung ein, die unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig ist. In der Versammlung wird über die in der Tagesordnung angegebenen Punkte diskutiert und durch Beschlüsse abgestimmt. Dabei ist das ordnungsgemäße Ausüben der Stimmrechte einzuhalten. Bei der Auszählung der Stimmen findet das Kopfprinzip Anwendung. Denkbar ist auch das Wertprinzip über die Auszählung der Miteigentumsanteile oder das vereinbarungspflichtige Objektprinzip über die Zuordnung der Stimme je Sondereigentumseinheit. Einzelheiten können in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Jeder Wohnungseigentümer hat, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, eine Stimme. Das Stimmrecht ist ausgeschlossen, wenn ein Beschluss ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit des stimmberechtigten Wohnungseigentümers mit den übrigen Wohnungseigentümern betrifft. Der Versammlungsleiter muss darauf achten, dass Eigentümer nicht die Stimmen anderer Miteigentümer in missbräuchlicher Art und Weise überstimmen. Ergibt sich eine Interessenkollision bei der Ausübung des Stimmrechts, beispielsweise bei einer Abstimmung, die einen Eigentümer direkt betrifft, hat der Versammlungsleiter zu beachten, dass das Stimmrecht des Betroffenen ruht. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen und vom Versammlungsleitenden, zumeist vom Verwalter, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben.

Das ordnungsgemäße Versammlungsprotokoll •

3

Der Vorsitzende darf eine ordnungsgemäß einberufene und beschlussfähige Versammlung nicht auflösen.

Die mit der Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung notwendigerweise verbundenen Kosten, beispielsweise die Saalmiete, sind Aufwendungen, die dem Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zu erstatten sind. Etwas anderes gilt, wenn im Verwaltervertrag vereinbart ist, dass der Verwalter diese Kosten trägt.

3.3

Kosten der Versammlung

Das ordnungsgemäße Versammlungs protokoll

Als Verwalter müssen Sie eine Niederschrift über die Ergebnisse der gefassten Beschlüsse, ein sogenanntes Protokoll, anfertigen. Die Erstellung eines Ablaufprotokolls mit dem Inhalt des Diskussionsverlaufs ist nicht erforderlich. Der Dokumentation der Beschlussergebnisse kommt aber erhebliche Bedeutung zu.

Dokumentation der Beschluss ergebnisse

Achten Sie darauf, dass die Mehrheitsverhältnisse nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen ermittelt und dargestellt werden. Enthaltungen werden weder als Ja- noch als Nein-Stimmen gewertet. Vertretene Stimmen müssen einbezogen und ausgeschlossene Stimmen dürfen nicht berücksichtigt werden. Schließlich müssen Sie den Inhalt der Beschlüsse und das Auszählungsergebnis im Protokoll genau dokumentieren. Auch die Ablehnung eines Beschlusses, ein sogenannter Negativbeschluss, ist festzuhalten. Da auch ein ablehnender Beschluss Beschlussqualität hat, kann er binnen Monatsfrist angefochten werden. Das Protokoll ist von Ihnen, vom Beiratsvorsitzenden und von einem weiteren Eigentümer zu unterschreiben. Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt sich keine Pflicht zur Zustellung des Protokolls an die einzelnen Eigentümer. Der Verwalter ist hierzu aber in der Regel aufgrund des Verwaltervertrags verpflichtet. Das Protokoll soll so rechtzeitig versandt werden, dass den

Zustellung an die Eigentümer

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3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Eigentümern zur Prüfung noch eine Woche bis zum Ablauf der Anfechtungsfrist bleibt. Das Protokoll sollte die folgenden Angaben enthalten: Inhalte des Protokolls

• • • • • •

•

Versammlungsort, Datum und Uhrzeit der Versammlung, Zahl der anwesenden bzw. vertretenen Miteigentumsanteile, Feststellung der Beschlussfähigkeit, die behandelten Tagesordnungspunkte (die dazu vorgebrachten Argumente können, aber müssen nicht aufgeführt werden), die wörtlich genaue Wiedergabe des Beschlussergebnisses mit Angabe der Anzahl von Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen, Unterschrift des Verwalters, des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und eines Eigentümers.

Muster: Versammlungsprotokoll Protokoll Auf CD-ROM

über die erste Wohnungseigentümerversammlung des Jahres 2007 der Wohnungseigentümergemeinschaft Bonn, Rheinstraße 87, in ei nem Nebenzimmer des Restaurants „Appassionata“, Beethovenplatz 3 in Bonn, am 12.03.2007, 20.00 Uhr. Herr Kreutzer eröffnete als Geschäftsführer der „Bonner Hausverwal tung GmbH“ die Versammlung um 20:15 Uhr. Die Versammlung wählte den Verwalter zum Vorsitzenden. Der Ver walter stellte zunächst fest, dass alle Wohnungseigentümer durch Schreiben vom 15.02.2007 unter Angabe der Tagesordnungspunkte geladen wurden. Die Tagesordnung umfasste folgende Tagesordnungspunkte (TOP): 1. Jahresabrechnung 2006 2. Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2007 Der Vorsitzende wies darauf hin, dass nach der Gemeinschaftsord nung jede Eigentumswohnung eine Stimme in der Eigentümerver sammlung hat. Es sind daher zwölf Stimmen vorhanden. Nach der diesem Protokoll beigefügten Teilnehmerliste sind zwölf Wohnungs

68

Das ordnungsgemäße Versammlungsprotokoll

3

eigentümer anwesend beziehungsweise vertreten. Auf sie vereinigen sich entsprechend den Eintragungen im Grundbuch 1000/1000 Mitei gentumsanteile. Diese Feststellung wurde einvernehmlich angenommen. Danach wur den die Tagesordnungspunkte behandelt. Zu TOP 1 legte der Verwalter die Jahresabrechnung 2006 vor und er läuterte sie. Die Versammlung fasste mit zehn JaStimmen, keiner NeinStimme und zwei Enthaltungen folgenden Beschluss: „Die vom Verwalter vorgelegte Jahresgesamt und Einzelabrechnung 2006 ist genehmigt und die ausgewiesenen Salden werden anerkannt. Die ausgewiesenen Nachzahlungen sind von den betreffenden Woh nungseigentümern bis spätestens zum 31.03.2007 auf das Gemein schaftskonto Nr. … bei der …Bank zu zahlen. Soweit die Wohnungs eigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, erfolgt der Einzug der Beträge frühestens am 31.03.2007. Die Guthabenbeträge werden von den Wohnungseigentümern durch den Verwalter zeitnah zu den tatsächlich eingegangenen Nachzah lungen überwiesen“. Zu TOP 2 legte der Verwalter den Wirtschaftsplan 2007 vor und er läuterte ihn. Die Versammlung fasste mit neun JaStimmen, zwei NeinStimmen und einer Enthaltung folgenden Beschluss: „Der vom Verwalter vorgelegte Gesamt und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2006 mit einer Gesamtsumme von 40.000 EUR wird geneh migt. Danach sind von den einzelnen Wohnungseigentümern ab 01.01.2007 monatlich die im Wirtschaftsplan festgelegten Beträge als Hausgeld im Voraus zu zahlen. Die Wohngelder für die zurückliegenden Monate des laufenden Wirt schaftsjahres ab 01.01.2007 sind in einer Summe bis spätestens zum 15.04.2007 zu zahlen. Dieser Wirtschaftsplan gilt nicht nur für das laufende Wirtschaftsjahr 2007, sondern auch darüber hinaus für das künftige Wirtschaftsjahr 2008, solange es nicht zu einer Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan gekommen ist“. Weitere Tagesordnungspunkte waren nicht vorhanden. Der Vorsitzende schloss die Versammlung um 22:30 Uhr. Unterschrift Verwalter

Unterschrift Beiratsvorsitzender

Unterschrift Eigentümer

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3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

3.4

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarungen und Beschlüsse regeln. Beide unterscheiden sich jedoch in der Art und Weise ihres Zustandekommens und in ihren Wirkungen.

3.4.1 Vereinbarungen Einstimmig keitsprinzip

Vereinbarungen sind Verträge, durch die Wohnungseigentümer die Grundlagen ihres Gemeinschaftsverhältnisses in Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz regeln, beispielsweise in der sogenannten Gemeinschaftsordnung. Vereinbarungen setzen einstimmige Entscheidungen aller Wohnungseigentümer voraus (Einstimmigkeitsprinzip). Eine Vereinbarung ist erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander abweichend von den gesetzlichen Vorschriften regeln wollen. Vereinbarungen können ihrerseits durch Vereinbarung abgeändert oder aufgehoben werden. Insbesondere die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf einer Einigung aller Wohnungseigentümer.

Öffnungsklausel

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Angelegenheiten der Gemeinschaft statt durch Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können. Eine solche sogenannte Öffnungsklausel ermöglicht es, das Gemeinschaftsverhältnis abweichend von den gesetzlichen Vorschriften durch Mehrheitsbeschlüsse zu regeln. Vereinbarungen sind unwirksam, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind an eine Vereinbarung gebunden. Vereinbarungen gelten auch für einen Nachfolger eines Eigentümers, wenn sie ins Grundbuch eingetragen wurden.

70

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

3

3.4.2 Beschlüsse Beschlüsse sind im Gegensatz zu Vereinbarungen rechtliche Erklärungen der Eigentümergemeinschaft, die zumeist durch eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer zustande kommen (Mehrheitsprinzip). Im Gegensatz zu Vereinbarungen wirken solche Mehrheitsbeschlüsse auch gegen Wohnungseigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben. Im Unterschied zu Vereinbarungen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen Nachfolger nicht einer Eintragung im Grundbuch. Einzelne Eigentümer können den Verwalter ermächtigen, sie in der Eigentümerversammlung zu vertreten und in ihrem Namen abzustimmen.

Mehrheits prinzip

Muster: Stimmrechtsvollmacht für eine Eigentümerversammlung Ich, (Name), bin Eigentümer der Wohnung (genaue Angabe) in der Eigentumswohnanlage in (Adresse). Ich bevollmächtige hiermit Herrn (Name, Adresse), für mich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung der o. g. Ei gentumswohnanlage am (Datum) auszuüben. Von der Beschränkung des § 181 BGB wird der Bevollmächtigte be freit. Diese Vollmacht ist nicht übertragbar.

Auf CD-ROM

(Datum, Unterschrift des Ausstellers)

Beschlüsse können durch die Eigentümer einstimmig oder allstimmig, mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden. •

• • •

Einstimmig bedeutet, dass ein Beschluss mit den Stimmen aller in der Versammlung anwesenden Eigentümer gefasst werden muss. Allstimmig dagegen bedeutet, dass die Stimmen aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich sind. Sogenannte einfach-mehrheitliche Beschlüsse erfordern die Zustimmung von mehr als der Hälfte der Eigentümer. Qualifiziert-mehrheitliche Beschlüsse müssen in der Regel nur vorliegen, wenn dies in einer Gemeinschaftsordnung ausdrück-

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3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

lich vorausgesetzt wird. Zumeist sind dann Zweidrittel- oder Dreiviertel-Mehrheiten erforderlich. Zitterbeschluss

Insbesondere bauliche Veränderungen dürfen in der Regel nur allstimmig, mindestens aber einstimmig beschlossen werden. Beschlüsse, die allstimmig oder einstimmig hätten beschlossen werden müssen, werden bei Abstimmung mit einfacher Mehrheit aber wirksam (sogenannter Zitterbeschluss), wenn keine Anfechtung erfolgt. Wird beispielsweise durch Beschluss mehrheitlich eine bauliche Veränderung bewilligt oder gegen Regelungen der Teilungserklärung verstoßen, ist ein solcher Beschluss nicht sofort nichtig, sondern nur anfechtbar. Als Verwalter sind Sie verpflichtet, auf die Unzulässigkeit von einfachen Mehrheitsentscheidungen hinzuweisen, wenn nach dem Beschlussgegenstand eindeutig eine Vereinbarung notwendig ist. In der Praxis wird häufig an Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und dem Gesetz vorbei mit Mehrheit beschlossen, was eigentlich ein- oder sogar allstimmig beschlossen oder vereinbart werden muss. Viele Eigentümergemeinschaften verwalten nicht nach den im Grundbuch niedergelegten Grundsätzen, sondern auf der Grundlage von fehlerhaft zustande gekommenen Beschlüssen, die mangels Anfechtung wirksam geworden sind.

Allstimmigkeit erforderlich

Wenn ein mehrheitlicher Beschluss zu einem Gegenstand gefasst wird, der in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bereits geregelt ist, so ist Allstimmigkeit erforderlich. Ein Mehrheitsbeschluss ist unzulässig und deshalb unwirksam, weil Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht durch die Mehrheit abgeändert werden können. Alle sonstigen Beschlüsse, insbesondere im Hinblick auf die ordnungsgemäße Verwaltung, unterliegen der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft und sind in der Regel mehrheitlich möglich, wenn sie nicht die Grundordnung der Gemeinschaft berühren oder in schwerwiegender Weise in das Grundverhältnis der Eigentümer eingreifen.

72

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

3

Bei baulichen Veränderungen sind sogenannte Zitterbeschlüsse möglich: •

•

Wird eine bauliche Veränderung nur mehrheitlich beschlossen, der Beschluss aber nicht angefochten, ist er nicht unwirksam, sondern wird nach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat gültig. Die Bestellung von mehr oder weniger als drei Beiräten ist unter dem Gesichtspunkt des Zitterbeschlusses ebenfalls möglich.

Greifen jedoch mehrheitliche Beschlüsse in Eigentumsrechte ein, soll beispielsweise ein Sondernutzungsrecht eingeräumt oder entzogen werden, ist die Eigentümerversammlung hierfür nicht zuständig, weil ihr die entsprechende Beschlusskompetenz fehlt. Beschlüsse können grundsätzlich nur in einer Versammlung der Wohnungseigentümer gefasst werden. Ohne eine Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Im Unterschied zu Vereinbarungen sind fehlerhafte oder rechtswidrige Beschlüsse in der Regel nicht unwirksam. Ein Beschluss ist nur unwirksam, wenn er innerhalb eines Monats angefochten und gerichtlich für ungültig erklärt wird. Achtung: Änderung des WEG Änderungen zur Verteilung der Betriebs und Verwaltungskosten können durch die Neuregelung des WEG durch einfachen Mehrheits beschluss erfolgen, sofern die neue Verteilung nach dem Verursacher Auf CD-ROM oder Verbrauchsprinzip erfolgt und die neue Verteilung ordnungs gemäßer Verwaltung entspricht (§ 16 Absatz 3 WEG n. F.). Ferner können Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der baulichen Veränderungen nach abweichenden Maßstäben nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit mit einer Dreiviertelmehrheit aller Eigentümer (nach Köpfen gerechnet), die mehr als die Hälfte aller Eigentumsanteile umfassen müssen, beschlossen werden (§ 16 Absatz 4 WEG n. F.) Des Weiteren können jetzt Regelungen zur Art und Weise von Zahlun gen, zur Fälligkeit und zu Zahlungsverzugsfolgen sowie Kosten für be sondere Nutzungen oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 21 Absatz 7 WEG n. F.).

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3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Auch Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die eine Anpas sung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dar stellen, die Eigenart der Anlage nicht ändern und keinen anderen Ei gentümer unbillig beeinträchtigen, können mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile umfassen müssen, beschlossen werden (§ 22 Abs. 2 WEG n. F.)

3.4.3 Worüber wird wie entschieden? Vereinbarung oder Beschluss?

Es stellt sich die Frage, welche Angelegenheiten die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung regeln müssen und welche sie durch Beschluss entscheiden können. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können die Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten durch Beschluss anordnen, in denen ihnen nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung Beschlusskompetenz zugewiesen ist. Fehlt die Beschlusskompetenz, kann eine Regelung allenfalls durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Ein Mehrheitsbeschluss ist dann unwirksam, ohne dass es einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung bedarf. Während die Grundordnung der Gemeinschaft in der Regel nur durch Vereinbarung geändert werden kann, sind Beschlüsse ausreichend, soweit es um das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geht. In Angelegenheiten des ordnungsmäßigen Gebrauchs und der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sollen Entscheidungen ohne die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer getroffen werden können.

Maßnahmen der ordnungs mäßigen Verwaltung

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt eine Reihe von Maßnahmen, die ordnungsmäßige Verwaltung darstellen: • • • •

74

Aufstellung einer Hausordnung, ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung, Bestellung und Abberufung des Verwalters,

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft • • •

3

Bestellung eines Verwaltungsbeirats, Aufstellung eines Wirtschaftsplans, Jahresabrechnung.

Jede Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Mehrheit vorsieht. Über diese Themen können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dienen der Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands der Wohnanlage mit finanziellen Mitteln, die ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer vernünftigerweise zur Erhaltung seines Eigentums aufwenden würde. Wohnungseigentümer, die sich an einer diesbezüglichen Abstimmung beteiligen, dagegen stimmen oder sich der Stimme enthalten, sind an den Mehrheitsbeschluss gebunden und müssen sich anteilig an den Kosten beteiligen, die durch die Ausführung des Beschlusses entstehen. Bauliche Veränderungen, die nicht als ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung anzusehen sind, benötigen jedoch grundsätzlich einen einstimmigen Beschluss. Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann jedoch vorsehen, dass auch bestimmte bauliche Veränderungen mit Mehrheit oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Bauliche Veränderungen sind in der Regel Maßnahmen, die das architektonisch-ästhetische Bild des Gebäudes (optischer Eindruck) innen und außen sowie den Zustand der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen verändern und dabei insbesondere die Stabilität, Sicherheit und Solidität des Gebäudes beeinflussen können. Grundsätzlich liegt immer dann eine bauliche Veränderung vor, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, wenn die Maßnahme für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil bedeutet, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Bauliche Veränderungen sind streng zu unter-

Instandhaltung und Instand setzung

Auf CD-ROM

Bauliche Veränderungen

Auf CD-ROM

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3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

scheiden von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Näheres im ab Seite 161).

3.4.4 Zweitbeschlüsse Wohnungseigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen. Beschließen die Wohnungseigentümer über dieselbe Angelegenheit ein zweites Mal, so spricht man von einem Zweitbeschluss. Der Zweitbeschluss kann den zuvor gefassten Erstbeschluss inhaltlich bestätigen, abändern oder aufheben. Wohnungseigentümer haben nicht nur die Möglichkeit, einen fehlerhaften Beschluss durch einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss zu bestätigen. Sie haben auch das Recht einen bereits verbindlichen Erstbeschluss inhaltlich abzuändern oder aufzuheben. Dabei müssen jedoch die Interessen und Rechte einzelner Wohnungseigentümer, insbesondere deren Vertrauen in einen bestehenden Zustand, berücksichtigt werden. So kann die Genehmigung eines Dachausbaus nach erfolgter Fertigstellung nicht wieder aufgehoben werden.

3.4.5 Fehlerhafte Beschlüsse Beschlüsse der Wohnungseigentümer können aus verschiedenen, insbesondere rechtlichen Gründen fehlerhaft sein. Fehler können das Verfahren oder den Inhalt eines Beschlusses betreffen. Beispiel: Ein mehrheitlicher Beschluss ist beispielsweise fehlerhaft, wenn die ses Thema nicht auf der Tagesordnung aufgeführt war oder nur ein stimmig beschlossen werden konnte.

Beschlussmängel können je nach Art und Schwere des Rechtsverstoßes unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich ziehen. Man unterscheidet Nichtbeschlüsse (Scheinbeschlüsse), nichtige, schwebend unwirksame und anfechtbare Beschlüsse:

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3

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft •

•

•

•

Nichtbeschlüsse (Scheinbeschlüsse) haben von Anfang an keine Beschlussqualität, da sie die Mindestvoraussetzungen für das Zustandekommen eines Beschlusses nicht erfüllen, beispielsweise weil das Thema nicht auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer beschlossen wurde. Nichtige Beschlüsse erfüllen zwar den Beschlusstatbestand, leiden aber unter einem gravierenden Mangel, der sie von Anfang an ungültig macht. Schwebend unwirksame Beschlüsse unterscheiden sich in ihrer Rechtsfolge nicht von nichtigen Beschlüssen, sind jedoch nicht endgültig unwirksam. Ihnen fehlt lediglich eine nachholbare Wirksamkeitsvoraussetzung. Anfechtbare Beschlüsse sind fehlerhafte Beschlüsse, die zunächst wirksam sind, jedoch im Beschlussmängelverfahren vor Gericht für ungültig erklärt werden können. Der Antrag auf Ungültigerklärung ist grundsätzlich innerhalb eines Monats zu stellen, um die Bestandskraft eines anfechtbaren Beschlusses zu verhindern. Anfechtbar sind beispielsweise Beschlüsse, die nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Nichtbeschluss

Nichtiger Beschluss

Schwebend unwirksamer Beschluss

Anfechtbarer Beschluss

3.4.6 Wann ist ein Beschluss gültig? Die Neufassung des § 23 Abs. 4 WEG n. F. regelt nur noch die Voraussetzungen für die Gültigkeit von Beschlüssen bzw. unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss ungültig oder nichtig ist. Nichtig ist ein Beschluss stets dann, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, wenn er etwa gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt.

Auf CD-ROM

Beispiel: Wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten kann ein Beschluss gemäß § 138 BGB nichtig sein, der das Abstellen eines Rollstuhls im Treppenhaus verbietet (OLG Düsseldorf, 3 W 227/83 = ZMR 1984, 161).

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3

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Folgende Regelungen des WEG schließen eine Beschlussfassung aus bzw. lassen sie nur in Ausnahmefällen zu: Tragende Mauern, Ge schossdecken

•

Erwerb und Veräußerung von Sonder eigentum

•

Aufhebung der Eigentümer gemeinschaft

•

Zustimmung zur • Veräußerung von Wohnungs eigentum

•

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§ 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können selbst dann nicht Gegenstand eines Sondereigentums sein, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Gemeint sind hiermit insbesondere tragende Mauern und Geschossdecken. Bei Terrassen ist auch Sondereigentum möglich, sofern diese nicht für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Weiter kann an Anlagen und Einrichtungen Sondereigentum nicht begründet werden, soweit diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Von Bedeutung sind hier insbesondere Treppen, Flure und die zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses sowie Telefonanschlüsse. § 6 WEG: Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden. § 11 WEG: Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. § 12 Abs. 1 WEG: Die Gemeinschaft kann vereinbaren, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden, was unabdingbar ist. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung wird allgemein nur dann anerkannt, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer darstellt. So kann die Gemeinschaftsordnung Versagungsgründe enthalten, stets aber muss es sich um wichtige Gründe handeln. § 12 Abs. 4 WEG n. F.: Die Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann nicht eingeschränkt werden.

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft •

•

• •

•

•

•

•

§ 16 Abs. 5 WEG n. F.: Die Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 n. F. kann nicht eingeschränkt werden. § 18 WEG: Die Wohnungseigentümer können von einem anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums nur verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem betreffenden Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. § 20 Abs. 2 WEG: Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch Vereinbarung nicht ausgeschlossen werden. § 22 Abs. 2 Satz 4 WEG n. F.: Die Beschlusskompetenz zu Modernisierungen gemäß § 559 BGB kann nicht eingeschränkt werden. § 23 Abs. 3 WEG: Grundsätzlich ist es möglich, Beschlüsse auch außerhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen. Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer dieser Art der Beschlussfassung schriftlich zustimmen. Durch Vereinbarung kann also nicht etwa bestimmt werden, dass im schriftlichen Verfahren auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden können. § 24 Abs. 2 WEG: Der Verwalter ist gezwungen, eine Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Voraussetzung kann auch nicht durch Vereinbarung dahin gehend geändert werden, dass eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre. § 26 WEG: Die Bestellung des Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht über drei bzw. fünf Jahre hinaus erfolgen. Die Abberufung des Verwalters kann nur insoweit abweichend geregelt werden, als diese auf einen wichtigen Grund beschränkt wird (§ 26 Abs. 1 S. 4 WEG). § 27 WEG n. F.: Die in § 27 Abs. 1 bis 3 WEG n. F. beschriebenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können nicht durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Dies gilt auch für die Aufgaben und Befugnisse des § 27 Abs. 1 und 2 WEG. Die in dieser Vorschrift aufgeführten Aufgaben und Befugnisse des Ver-

3 Verlangen nach Veräußerung

Bestellung des Verwalters

Beschlüsse außerhalb der Eigentümer versammlung

Einberufen der Eigentümerver sammlung auf Verlangen

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

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3 Gerichtliches Verfahren

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

•

walters können nicht durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Dies gilt auch für die in § 27 Abs. 3 WEG n. F. aufgeführten Aufgaben und Befugnisse. §§ 43 ff. WEG: Die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG sind nicht abänderbar.

Mangels Beschlusskompetenz sind also folgende Beschlussinhalte unzulässig: Unzulässige Beschluss inhalte

• •

• • • • • • •

Erweiterung der Beschluss kompetenz

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dauerhafte Änderungen hinsichtlich Form und Frist der Einberufung von Eigentümerversammlungen; benachteiligende Änderungen von Einsichts- und Kontrollrechten der Eigentümer in Abweichung von § 24 WEG sowie § 28 Abs. 1 und Abs. 4 WEG; Änderungen im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung im Gegensatz zu § 25 Abs. 3 WEG; Änderungen der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums; Entzug des Gebrauchs von Gemeinschaftseigentum für einzelne Wohnungseigentümer; Änderung von Aufbau und Zusammensetzung der Jahresabrechnung; Änderung der Mindestanforderungen an einen Wirtschaftsplan entgegen § 28 WEG; Abweichung der Anzahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern gem. § 29 Abs. 1 WEG; Verteilung der Kosten von Modernisierungen, baulichen Veränderungen oder Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.

§ 21 Abs. 7 WEG n. F. bringt eine Erweiterung der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Im Einzelnen besteht nun auch eine Kompetenz der Eigentümerversammlung zur mehrheitlichen Beschlussfassung über

Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft • • •

•

3

die Fälligkeit von Hausgeldzahlungen; die Teilnahme am Lastschriftverfahren; die Erhebung von Bearbeitungsgebühren bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren. Dies ist jedoch nur innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung möglich (OLG Düsseldorf , 3 Wx 169/98 = NZM 1999, 267; OLG Frankfurt a. M., 20 W 260/90 = ZMR 1991, 72); Vorfälligkeits- und Verfallsklauseln. Bei Verzug mit Hausgeldzahlungen über einen bestimmten Zeitraum kann das restliche Hausgeld des Wirtschaftsjahres sofort zur Zahlung fällig gestellt werden.

3.4.7 Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision Nach § 25 WEG ist ein Eigentümer nicht stimmberechtigt, wenn Gegenstand des Beschlusses • •

die Vornahme eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn

ist. Ein Eigentümer hat somit kein Stimmrecht, wenn er beispielsweise als Lieferant, Handwerker oder Bauträger von der Beschlussfassung betroffen ist. Ein Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, darf an einem Beschluss über seine Entlastung nicht teilnehmen. In diesem Fall kann also der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht mit jenem über die Entlastung verbunden werden. Es gilt der Grundsatz, dass niemand Richter in eigenen Angelegenheiten sein soll. Deshalb darf der Verwalter auch nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern abstimmen, wenn es um seine Entlastung geht. Stimm- und vertretungsberechtigt ist der Verwalter jedoch, wenn es um seine Bestellung, Abwahl oder lediglich um die Jahresabrechnung geht.

Auf CD-ROM

Nicht Richter in eigenen Ange legenheiten

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4

Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat? Wie wird er gewählt?

Grundlage für den Verwaltungsbeirat ist § 29 WEG. Den Gesetzestext finden Sie auf Ihrer CD-ROM. Auf CD-ROM

4.1

Wahl des Verwaltungsbeirats

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat einsetzen. Es steht den Wohnungseigentümern jedoch frei, ob sie von diesem Recht Gebrauch machen. Daher hat ein einzelner Wohnungseigentümer auch keinen durchsetzbaren Anspruch hierauf. In der Teilungserklärung kann die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ausgeschlossen werden. Schon wegen der Aufgaben, die das Wohnungseigentumsgesetz dem Verwaltungsbeirat zuweist, sollten die Wohnungseigentümer von der Befugnis Gebrauch machen, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Die Eigentümerversammlung, die einen Verwaltungsbeirat wählt, sollte durch Beschluss folgende Punkte bestimmen: • • • • • • •

Dauer der Bestellung des Beirats, Zahl der Mitglieder, Geschäftsordnung des Verwaltungsbeirats, Verwaltungsbeiratsvorsitzender, Stellvertreter, Haftung des Verwaltungsbeirats, eventuelle Auslagenvergütungsregelung.

Mehrheits beschluss

Auf CD-ROM

Inhalt des Beschlusses

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4

Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat? Wie wird er gewählt?

4.2

Wie setzt sich der Verwaltungsbeirat zusammen?

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, dass der Verwaltungsbeirat aus • •

einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer

bestehen soll. Die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats kann generell von der Wohnungseigentümerversammlung durch Vereinbarung, also einstimmig, auf eine andere Zahl verändert werden. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Ein Einzelbeschluss für einen konkreten Beirat mit einer abweichenden Anzahl von Mitgliedern ist gültig, wenn der Beschluss nicht angefochten wird. Optimale Besetzung

Es liegt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats über juristische, kaufmännische, bautechnische und bauwirtschaftliche Kenntnisse verfügen. Optimale Besetzung wären also ein Jurist, ein Kaufmann und ein Architekt oder Bauingenieur. Zum Verwaltungsbeirat können in der Regel nur Wohnungseigentümer gewählt werden. Nicht zur Eigentümergemeinschaft gehörende Personen sollten nicht gewählt werden, da deren Wahl bei einer Anfechtung vor Gericht für ungültig erklärt wird. Der Verwalter, der gesetzliche Vertreter oder ein leitender Angestellter der Hausverwaltung können nicht zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats gemacht werden. Es bestünde die Gefahr eines Interessenkonflikts.

4.3

Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats

Im Wohnungseigentumsgesetz sind dem Verwaltungsbeirat folgende Aufgaben zugewiesen:

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Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats

4

4.3.1 Unterstützung des Verwalters Der Verwaltungsbeirat hat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Üblicherweise beschränkt sich die Unterstützung des Beirats auf die Vorbereitung und Beratung von Verwaltungsmaßnahmen. Meist wirkt der Verwaltungsbeirat an der Vorbereitung der Eigentümerversammlung mit. Er legt die Tagesordnung durch Sammlung und Empfehlung von Beschlussthemen fest und bereitet Beschlussvorlagen vor. Die Funktion des Verwaltungsbeirats wird oft missverstanden. Der Verwaltungsbeirat ist kein Kontrollorgan. Die Pflicht des Beirats zur Unterstützung des Verwalters umfasst weder die Befugnis noch die Verpflichtung, die Tätigkeit des Verwalters zu überwachen.

Kein Kontroll organ

4.3.2 Überprüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Kostenvoranschlägen Der Verwaltungsbeirat hat den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge zu prüfen und über das Ergebnis seiner Prüfung gegenüber der Wohnungseigentümerversammlung vor einem Beschluss Stellung zu nehmen. Die Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat umfasst: •

eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung durch Vergleich der Einnahmen und Ausgaben und des Bankstandes am Jahresbeginn und Jahresende, eine Überprüfung der Instandhaltungsrückstellung, eine Überprüfung der sachlichen Richtigkeit der Rechnung, die Vollständigkeit der Vermögensübersicht sowie die Anwendung des richtigen Verteilungsschlüssels (nicht zwingend).

Umfang der Rechnungs prüfung

Die Jahresabrechnung hat der Verwaltungsbeirat vollständig zu prüfen, denn er übernimmt die Gewähr für ihre Richtigkeit, wenn er vor einem Beschluss ihre Genehmigung befürwortet. Belege über außergewöhnliche Ausgaben, etwa über Sondervergütungen des Verwalters, die nicht im Verwaltervertrag geregelt sind, muss der

Jahres abrechnung

• • •

85

4

Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat? Wie wird er gewählt?

Verwaltungsbeirat immer prüfen. Verzichtet der Verwaltungsbeirat auf die Kontrolle der Belege, verletzt er seine Pflichten. Der Verwaltungsbeirat muss auch die Kostenzuordnung und -verteilung überprüfen. Seine Stellungnahme ist mündlich oder schriftlich spätestens in der abschließenden Versammlung abzugeben. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats soll die Wohnungseigentümer zudem regelmäßig über wichtige Vorgänge und die aktuelle Tätigkeit des Verwaltungsbeirats informieren. Die Wohnungseigentümer können dem Verwaltungsbeirat jederzeit durch Mehrheitsbeschluss Weisungen erteilen. Die Wohnungseigentümer insgesamt können jederzeit vom Verwaltungsbeirat im Rahmen des erteilten Auftrags Auskünfte verlangen.

4.3.3 Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Fehlt ein Verwalter oder weigert sich der Verwalter, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, so ist hierfür der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Stellvertreter zuständig. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist auch für die Unterzeichnung des Protokolls der Eigentümerversammlung zuständig.

4.3.4 Weitere Aufgaben Weitere Aufgaben soll der Verwaltungsbeirat übernehmen, wenn ihm diese durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer übertragen werden und er sich damit einverstanden erklärt. Die unabdingbaren Befugnisse des Verwalters und die Zuständigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen jedoch nicht eingeschränkt werden. Als weitere Aufgaben des Verwaltungsbeirats kommen in Betracht: • • •

86

laufende Überwachung des Verwalters, Abnahme nach Durchführung von Sanierungen, Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.

4

Sitzungen des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat darf nicht: • • • • •

Aufträge für Sanierungsmaßnahmen vergeben, die Jahresabrechnung genehmigen, den Verwalter einsetzen oder entlasten, über Instandhaltungsmaßnahmen entscheiden, Beschlüsse der Eigentümerversammlung ändern oder aufheben.

Das darf der Verwaltungs beirat nicht

Tipp: Eine konstruktive Zusammenarbeit mit dem Beirat bringt für Sie als Verwalter eine Arbeitserleichterung, zumal die Beiräte Wünsche der Ei gentümer bündeln und konzentriert für Sie aufbereiten können. Überse hen Sie jedoch nicht, dass Beiräte auf Dauer nur dann das Vertrauen der Eigentümer genießen und Sie bei Ihrer Arbeit unterstützen und beraten können, wenn sie als Mittler unabhängig zwischen Ihnen und den Ei gentümern bleiben. Sehr häufig neigen Beiräte wegen ihrer herausge hobenen Stellung dazu, sich mit dem Verwalter zu verbünden. Sie ver lieren dann ihre Neutralität und Wertschätzung bei den Eigentümern. Wahren Sie deshalb zu Beiräten immer die erforderliche Distanz und übertragen Sie ihnen nicht Ihre Aufgaben.

4.4

Sitzungen des Verwaltungsbeirats

Die Sitzungen des Verwaltungsbeirats werden von dessen Vorsitzendem nach Bedarf einberufen. Der Verwaltungsbeirat bestimmt selbst darüber, ob er den Verwalter, der kein eigenes Teilnahmerecht hat, und andere Wohnungseigentümer an seinen Sitzungen teilnehmen lässt.

Einladung

Auf CD-ROM

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats leitet die Sitzung, die beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Mitglieder anwesend sind. Jedes Mitglied hat eine Stimme. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit gefasst. Bei Stimmengleichheit gilt ein Beschluss als abgelehnt. Beschlüsse des Verwaltungsbeirats sind nicht angreifbar. Über sie ist eine Niederschrift anzufertigen, welche die Teilnehmer unterzeichnen sollen.

87

4

Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat? Wie wird er gewählt?

4.5

Amtsniederlegung und Abberufung des Verwaltungsbeirats

Der Beirat kann sein Amt jederzeit, allerdings nicht zu einer Unzeit, ohne Begründung niederlegen. Ebenso kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat jederzeit durch Mehrheitsbeschluss ohne Angabe von Gründen abberufen. Wegen Unvereinbarkeit endet eine Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat, wenn ein Mitglied zum Verwalter gewählt wird. Herausgabe von Akten und Unterlagen

Nach Beendigung der Verwaltungsbeiratstätigkeit ist der alte Verwaltungsbeirat verpflichtet, an einen neuen Verwaltungsbeirat alles zur Erfüllung der Aufgabe herauszugeben, insbesondere Akten und Unterlagen.

4.6

Wofür haftet der Verwaltungsbeirat?

Haftpflicht versicherung

Aus Handlungen oder Unterlassungen des Beirats kann sich eine Haftung für Schäden bei der Gemeinschaft ergeben, wenn ein kausaler Zusammenhang besteht. Strittig ist lediglich, welcher Sorgfaltsmaßstab bei Beiräten zu erwarten ist. Jeder Beirat muss sich darüber im Klaren sein, dass er seine Aufgaben mit Sorgfalt wahrnehmen muss. Er kann sich dabei nicht auf persönliche oder fachliche Defizite berufen. Wer sich der Aufgabe nicht gewachsen fühlt, sollte sich nicht zur Verfügung stellen. Erwartet werden kann die Sorgfalt, die in eigenen Angelegenheiten angewendet wird. Zur Abdeckung des Haftungsrisikos für die Beiratsmitglieder sollte eine Beiratshaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Auf diese Möglichkeit sollte jeder Verwalter vor der Wahl von Beiräten hinweisen.

Entlastung

Soll der Verwaltungsbeirat bezüglich seiner Tätigkeit entlastet werden, sind seine Mitglieder vom Stimmrecht ausgeschlossen. Wenn Entlastung des Verwaltungsbeirats erklärt wird, bedeutet dies, dass die Mitglieder von jeglicher Haftung freigestellt sind. Die einzelnen Verwaltungsbeiratsmitglieder haften ansonsten gegenüber den Wohnungseigentümern für jegliche rechtswidrige und schuldhafte Pflichtverletzung.

88

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Wohnungseigentümer müssen sich anteilig an den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Die Kosten und Lasten der Eigentumswohnung müssen hingegen vom jeweiligen Eigentümer allein getragen werden.

Kosten und Lasten des Gemeinschafts eigentums

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Ein Anteil bestimmt sich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Grundsätzlich hat ein Miteigentümer den Kostenanteil auch dann zu tragen, wenn er Teile des Gemeinschaftseigentums nicht nutzt. Bedeutsam ist die Regelung über die neue Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer in § 21 Abs. 7 WEG n. F. Die überwiegenden Regelungsbereiche früherer „Zitterbeschlüsse“, die vom BGH (V ZB 54/99 = NJW 2000, 3500) wegen einer Änderung von Gesetz oder Vereinbarung für nichtig erklärt wurden, sind künftig einer mehrheitlichen Beschlussfassung zugänglich. § 21 Abs. 7 WEG n. F. begründet jedenfalls eine umfassende Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfassung über Zahlungsmodalitäten und Fälligkeit von Hausgeldern. Als Oberbegriff für Lasten und Kosten hat sich die Bezeichnung „Hausgeld“ durchgesetzt. Davon sind die Kosten für das Sondereigentum zu trennen. Diese fallen nicht unter die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten. Das Hausgeld, das in der Regel monatlich fällig ist, zieht üblicherweise der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein.

89

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

5.1

So setzt sich das Hausgeld zusammen

Das Hausgeld setzt sich im Wesentlichen aus folgenden Bestandteilen zusammen: •

• •

• •

• • • • • • • •

Auf CD-ROM

90

öffentliche Lasten des Grundstücks, soweit das ganze Grundstück betroffen ist, z. B. Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge, nicht aber die Grundsteuer und Erschließungskostenbeiträge, für die nur das einzelne Wohnungs- und Teileigentum haftet; Kosten der Wasserversorgung des gemeinschaftlichen Eigentums; Kosten der Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr, die meistens durch Abgabenbescheide der Gemeinde erhoben werden; Kosten des Betriebs eines gemeinschaftlichen Fahrstuhls; Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche; Kosten der Gartenpflege; Kosten der Außenbeleuchtung und der Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile; Kosten der Schornsteinreinigung; Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen; Kosten des Hausmeisters und einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Hausmeisterwohnung; Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage und vergleichbarer Anlagen; Kosten einer gemeinschaftlichen maschinellen Wascheinrichtung; sonstige Betriebskosten, beispielsweise für Feuerlöscher, Müllschlucker, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze.

Kosten für Heiz- und Warmwasser gehören zwar als Betriebskosten auch zu den Lasten und Kosten – sie werden aber nach der HeizkVO abgerechnet.

Wann ist das Hausgeld fällig?

Die gerade genannten Kosten stellen die sogenannten Betriebskosten dar, die im Fall der Vermietung der Eigentumswohnung insgesamt auf den Mieter umgelegt werden können.

5 Auf CD-ROM

Über die Betriebskosten hinaus gehören zu den Kosten und Lasten, welche die Wohnungseigentümer anteilig zu tragen haben: • • • •

• • • • • • •

Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung, Kosten von Vorratskäufen, beispielsweise den Kauf von Heizöl, Kosten einer Notgeschäftsführung eines Wohnungseigentümers, beispielsweise wenn ein Eigentümer oder ein ausgeschiedener Verwalter Heizöl bestellt, Kosten der Verkehrssicherung gemeinschaftlicher Wege, Zugänge, Zufahrten usw., Verwalterkosten, beispielsweise die Vergütung des Verwalters, Aufwandsentschädigungen des Verwaltungsbeirats, Kosten der Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen, Kosten für eine beschlossene Überprüfung einer Jahresabrechnung durch einen Wirtschaftsprüfer, Anwalts- und Gerichtskosten für Prozesse der Eigentümergemeinschaft, Kosten baulicher Veränderungen, die aufgrund Zustimmung oder eines für alle Wohnungseigentümer verbindlichen Beschlusses ausgeführt werden.

5.2

Weitere Kosten und Lasten

Wann ist das Hausgeld fällig?

Das Gesetz enthält keine Fälligkeitsregelung für die Zahlung des Hausgeldes. Grundlage der Hausgeldvorauszahlungen ist der beschlossene Wirtschaftsplan mit den dort festgelegten monatlichen Vorauszahlungsbeträgen. In der Regel ist das Hausgeld auch deshalb monatlich zu zahlen.

Gesetzlich nicht geregelt

91

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Das Hausgeld müssen die Wohnungseigentümer auf das vom Verwalter geführte Gemeinschaftskonto einzahlen. Die Zuständigkeit des Verwalters ist auf gemeinschaftliche Lasten und Kosten beschränkt. Für Lasten und Kosten, die vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind, beispielsweise die Bezahlung von Grundsteuern, sind die Wohnungseigentümer allein zuständig.

Auf CD-ROM

Die Höhe des vorläufig zu zahlenden Hausgeldes richtet sich nach dem vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan, dessen Wirksamkeit von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Das endgültige Hausgeld wird durch den Beschluss über die Jahresabrechnung festgesetzt.

5.3

Grundlage für das Hausgeld: der Wirtschaftsplan

Die Höhe des vorläufig zu zahlenden Hausgeldes richtet sich also zunächst nach dem Wirtschaftsplan, der in § 28 WEG geregelt ist. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter verpflichtet, jeweils für ein Kalenderjahr einen solchen Wirtschaftsplan zu erstellen. Er soll laut Gesetz Inhalt des Wirtschafts plans

• • •

die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung

enthalten. Zweck: Prognose

92

Zweck des Wirtschaftsplans ist eine Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres. Außerdem soll die anteilige Kostentragungspflicht der einzelnen Eigentümer unter Anwendung eines Verteilungsschlüssels im Wirtschaftsplan ausgewiesen werden. Auszuweisen ist außerdem die Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellung.

Grundlage für das Hausgeld: der Wirtschaftsplan

5

Eine großzügige Aufrundung im Bereich der Ausgaben und eine Kalkulation mit ausreichender Sicherheit entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Wirtschaftsplan wird durch einen mehrheitlichen Beschluss für die Eigentümergemeinschaft verbindlich. Die Wohnungseigentümer sind danach verpflichtet, entsprechend den Festsetzungen im Wirtschaftsplan Vorschüsse zu leisten.

Mehrheits beschluss

Muster: Genehmigung des Wirtschaftsplans TOP …: Der vom Verwalter in der Eigentümerversammlung vom … vorgelegte Gesamt und Einzelwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2007 mit einer Gesamtsumme von … EUR wird genehmigt. Von den einzelnen Wohnungseigentümern sind ab dem … monatlich im Voraus folgende Hausgelder zu zahlen: … Die Hausgelder für das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2006 sind vollständig bis spätestens zum … zu zahlen. Dieser Wirtschaftsplan gilt nicht nur für das laufende Wirtschaftsjahr, sondern darüber hinaus auch für das folgende Wirtschaftsjahr 2008, solange er nicht durch rechtswirksamen Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ersetzt worden ist.

Der dem beschlossenen Wirtschaftsplan zugrunde gelegte Kostenverteilungsschlüssel ist für die aufgrund des Wirtschaftsplans geleisteten Vorschüsse nicht verbindlich. Ein unrichtiger Kostenverteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan ist später in der Abrechnung durch den richtigen zu ersetzen.

Auf CD-ROM

Kostenvertei lungsschlüssel

Schema eines Wirtschaftsplans Ausgaben für: Reparaturen Strom f. Gemeinschaftsanlagen Heizung und Warmwasser

2.200 EUR

Auf CD-ROM

1.100 EUR 14.400 EUR

Müllabfuhr

1.700 EUR

Wasser und Kanal

4.500 EUR

Versicherungen

2.500 EUR

93

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig? Reinigungskosten

1.100 EUR

Hausmeister

5.500 EUR

Verwalter

5.300 EUR

Sonstiges

1.700 EUR

Zwischensumme:

40.000 EUR

Instandhaltungsrückstellung: Pro Miteigentumsanteil (MEA) (1/1000) = 10, EUR jährlich

10.000 EUR

Gesamtsumme:

50.000 EUR

Beiträge der Eigentümer Eigentümer Auf CD-ROM

Insth. Rücklage

Beitrag (mon.)

Beitrag (jährl.)

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Müller

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Jäger

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Weber

50

2.000

500

208,33

2.500

100

4.000

1.000

416,66

5.000

50

2.000

500

208,33

2.500

Turm

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Fischer

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Schneider

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Dreher

100

4.000

1.000

416,66

5.000

50

2.000

500

208,33

2.500

Schmid

Schreiber Koch Insgesamt:

5.4

94

Hausgeld (EUR)

Maier

Hinz

Ausgleich für die geleisteten Vorschüsse

MEA 1/1000

50

2.000

500

208,33

2.500

1.000

40.000

10.000

4.166,66

50.000

Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung

Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres müssen Sie als Verwalter eine Jahresabrechnung erstellen und vorlegen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Verwaltervertrag und dem Wohnungseigentumsgesetz. Dabei sind dann die geleisteten Beitragsvorschüsse zu berücksichtigen. Es können sich Überzahlungen oder Nachzahlungen ergeben.

Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung

5

Sie müssen dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dafür sorgen, dass ein Ausgleich erfolgt.

5.4.1 Inhalt und Bedeutung der Abrechnung Die Abrechnung ist die jeweils auf ein Kalenderjahr bezogene, regelmäßige Rechenschaft des Verwalters über die von ihm verwalteten gemeinschaftlichen Gelder. Sie dient der endgültigen Feststellung, wie Einnahmen und Ausgaben zwischen den Wohnungseigentümern verteilt werden. Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss Aufschluss über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder geben. Folgende Anforderungen muss die Abrechnung erfüllen: • • • • • • • •

•

•

Die Angaben der Abschlussabrechnung dienen zur Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen. Die Jahresabrechnung ist kein Jahresabschluss im Sinne einer Bilanz oder Gewinn- und Verlustrechnung. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Die Ergebnisse für die einzelnen Wohnungseigentümer müssen durch Einzelabrechnung zu entnehmen sein. Die zu erstellende Abrechnung ist übersichtlich, verständlich und nachprüfbar zu gestalten. Die Abrechnung muss ohne Hinzuziehung eines Beraters verständlich geordnet und nachprüfbar sein. Die Angaben sollten näher erläutert werden. Zahlenmäßig dargestellt werden sollten alle Ausgaben, geordnet nach den einzelnen Kostenarten wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwalterhonorar usw. Zudem sollten sich aus der Jahresabrechnung sämtliche Einnahmearten ergeben, in erster Linie die Hausgeldzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die sonstigen Einnahmen. In die Jahresabrechnung dürfen nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben aufgenommen werden, nicht aber Forderungen und Verbindlichkeiten, zum Beispiel offene Handwerkerrechnungen.

Anforderungen

95

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig? •

Außerdem sollten die Vermögenswerte dargestellt werden, insbesondere der Stand der Instandhaltungsrückstellung.

Die Jahresabrechnung sollte eine geordnete Aufstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abflussprinzip enthalten. Rechnungsabgrenzungen oder periodengerechte Abgrenzungen, wie sie für Abrechnungen im Mietrecht vorzunehmen sind, sind nicht durchzuführen. Forderungen und Verbindlichkeiten sind nicht zu berücksichtigen. Eine mittelbare Wirkung entfaltet die genehmigte Abrechnung zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und seinem Mieter, da sie die auf den Wohnungseigentümer entfallenden Betriebskosten festlegt, die dieser entsprechend dem Mietvertrag auf den Mieter umlegen kann. Insoweit ist die Abrechnung Grundlage der Betriebskostenabrechnung der vermietenden Wohnungseigentümer.

5.4.2 Das Verhältnis der Jahresabrechnung zum Wirtschaftsplan Spiegelbild des Wirtschafts plans

Die Genehmigung des Wirtschaftsplans durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestimmt den vorläufigen Beitrag der Wohnungseigentümer zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, der Beschluss über die Jahresabrechnung den endgültigen. Die Jahresabrechnung bildet das tatsächliche Spiegelbild des Wirtschaftsplans. Die Jahresabrechnung steht außerdem mit dem Wirtschaftsplan für das Folgejahr in Zusammenhang, weil der Wirtschaftsplan auf der Grundlage des Ergebnisses der Vorjahresabrechnung festgelegt wird. Dabei sollten voraussehbare Kostensteigerungen (z. B. Energiekosten) oder -minderungen (z. B. günstigeres Angebot für Kabelgebühren) berücksichtigt werden.

96

Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung

5

Schema einer Jahresabrechnung Vorgaben/Wirt schaftsplan

Ausgaben

Jahres abrechnung

EUR

Auf CD-ROM

A. Ausgaben (nach MEA abzurechnen) Einnahmen Hausgeld:

Ausgaben:

Reparaturen

2.200

Strom (Gemeinschaft)

1.100

2.150,70 1.371,80

Müllabfuhr

1.700

1.640,10

Wasser/Kanal

4.500

4.610,30

Versicherungen

2.500

2.471,00

Reinigungskosten

1.100

1.400,40

Hausmeister

5.500

5.730,70

Verwalter

5.300

5.750,30

Sonstiges

1.700

2.873,10

Summe:

25.600

27.998,40

B. Ausgaben (nach Verbrauch 30:70 abzu rechnen) Heizung/Warmwasser

14.400

10.722,70

Summe:

40.000

38.720,80

Überschuss Einnahmen/Ausgaben Eigen tümer Maier

MEA 1/1000 100

1.279,20

Anteil AKost. 2.799,84

Anteil BKost. 1.072,27

Voraus zahlung

Über schuss 4.000

+ 127,89

(3.872,11) Müller

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Jäger

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Weber

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05)

97

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig? Eigen tümer Hinz

MEA 1/1000 100

Anteil AKost. 2.799,84

Anteil BKost.

Voraus zahlung

1.072,27

Über schuss 4.000

+ 127,89

(3.872,11) Schmid

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05) Turm

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Fischer

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Schneider

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Dreher

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Schreiber

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05) Koch

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05) Insge samt:

1000

27.998,40

10.722,70

40.000

+ 1.279,20

5.4.3 Form und Frist der Jahresabrechnung Die Gesamtabrechnung soll die Immobilie angeben, auf die sie sich bezieht, und die Abrechnungsperiode. In der Einzelabrechnung muss der Eigentümer der bezogenen identifizierbaren Eigentumseinheit benannt werden. Soweit nicht anderes vereinbart ist, hat die Abrechnung nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung folgende Elemente zu enthalten: Bestandteile

•

•

98

eine geordnete, übersichtliche, inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Kalenderjahres, eine Darstellung der Kontostände mit Angabe der Anfangs- und Endbestände,

Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung •

5

die Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer und Mitteilung angewendeter Verteilerschlüssel (sogenannte Einzelabrechnung).

Eine bestimmte Gliederung der Abrechnung ist nicht vorgeschrieben. Die einzelnen Posten der Abrechnung sind zu ordnen und eindeutig zu bezeichnen. Eine Übereinstimmung mit der Gliederung des die Abrechnungsperiode betreffenden Wirtschaftsplans erleichtert die Kontrolle. Die Abrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen, in denen die Kosten unter Mitteilung des angewendeten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Jede Position der Einzelabrechnung muss sich aus der entsprechenden Position der Gesamtabrechnung durch einen Rechenvorgang nachvollziehen lassen. Die Summe der in den Einzelabrechnungen aufgeführten Positionen muss folglich mit der Gesamtabrechnung übereinstimmen.

Gesamt und Einzel abrechnung

Die Abrechnung muss in Schriftform aufgesetzt werden, um eine Nachprüfung zu ermöglichen. Eine Unterschrift des Verwalters ist nicht erforderlich. Der Abrechnung sind keine Belege beizufügen, aber zur Einsicht bereitzuhalten.

Schriftform

Der Verwalter hat die Abrechnung ohne besondere Aufforderung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres binnen der vereinbarten, ansonsten in einer angemessenen Frist von drei bis höchstens sechs Monaten zu erstellen und vorzulegen. Um den vermietenden Eigentümern eine Umlage der Betriebskosten auf Mieter zu erleichtern, empfiehlt es sich, als Kostenarten die Positionen zu übernehmen, die in der Anlage 3 zu § 27 der BetriebskostenVO genannt sind.

Auf CD-ROM

5.4.4 Durchsetzung und Überprüfung der Jahresabrechnung Als Verwalter sind Sie verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Ein Anspruch auf Erstellung der Abrechnung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung steht jedem

99

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

einzelnen Eigentümer zu. Weigern Sie sich, eine Abrechnung bei Fälligkeit zu erstellen, so kann dies jeder Wohnungseigentümer ohne ermächtigenden Beschluss erzwingen. Mehrheits beschluss

Die Eigentümer beschließen in der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung durch Stimmenmehrheit. Dabei ist die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer maßgebend. Stimmenthaltungen zählen als Ablehnungen.

Stellungnahme des Beirats

Die Abrechnung soll vor Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Diese Stellungnahme ist mündlich oder schriftlich spätestens in der beschließenden Versammlung abzugeben. Das Fehlen der Stellungnahme ist kein Anfechtungsgrund und steht auch der Gültigkeit des Genehmigungsbeschlusses nicht entgegen. Bei einer inhaltlich unrichtigen beziehungsweise unvollständigen Abrechnung hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf Berichtigung und Ergänzung. Jeder Wohnungseigentümer hat dazu ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Über die Abrechnung müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer Beschluss fassen. Wird die Jahresabrechnung durch Beschluss genehmigt, wird sie insgesamt, also auch bezüglich der vorgelegten Einzelabrechnungen, verbindlich. Muster: Genehmigung einer Jahresabrechnung

Auf CD-ROM

100

TOP …: Die vom Verwalter vorgelegte Jahresgesamt und Einzelab rechnung des Jahres 2006 wird genehmigt und die ausgewiesenen Salden werden anerkannt. Die ausgewiesenen Nachzahlungen sind von den betreffenden Woh nungseigentümern spätestens bis zum … auf das Gemeinschaftskonto … der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Bank … zu zahlen. Eventuelle Guthabenbeträge werden den begünstigten Wohnungs eigentümern durch die Verwaltung innerhalb der nächsten 14 Tage überwiesen.

Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung

5

5.4.5 Die Einzelabrechnung Sie müssen nach Ablauf eines Kalenderjahres nicht nur eine Gesamtberechnung vorlegen, sondern für jeden Wohnungseigentümer eine individuelle Einzelabrechnung anfertigen. Diese Einzelabrechnungen sind Teil der Gesamtabrechnung. Sie werden nach Maßgabe des zwischen den Wohnungseigentümern gültigen Kostenverteilungsschlüssels aus der Gesamtabrechnung erstellt.

Für jeden Wohnungs eigentümer

Folgende Anforderungen muss eine Einzelabrechnung erfüllen: •

• •

Die Einzelabrechnung muss unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Jahresabrechnung eine Aufstellung der Gesamtkosten, unterteilt in einzelne Kostenarten, enthalten. Zu jeder Kostenart muss der Kostenverteilungsschlüssel angegeben sein. Zudem müssen die konkreten Zahlen für den einzelnen Eigentümer enthalten sein.

Anforderungen

Nicht erforderlich ist, dass jeder Wohnungseigentümer Kenntnis von den Einzelabrechnungspositionen der anderen Wohnungseigentümer erhält. Aus diesem Grunde müssen die Ergebnisse der Einzelabrechnung jeweils nur dem betroffenen Wohnungseigentümer zugeleitet werden. Wird die Jahresabrechnung durch Beschluss genehmigt, wird sie insgesamt, also auch bezüglich der vorgelegten Einzelabrechnungen verbindlich. Es müssen dazu aber nicht alle Einzelabrechnungen vorgelegt werden, sondern es genügt die Möglichkeit der Einsichtnahme. Durch den Beschluss über die Jahresabrechnung entstehen die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen einzelne Mitglieder auf Zahlung von Abrechnungsfehlbeträgen und die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer auf Rückzahlung von Guthaben.

101

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

5.4.6 Der Kostenverteilungsschlüssel Welchen Beitrag jeder einzelne Eigentümer zu leisten hat, richtet sich nach dem Kostenverteilungsschlüssel. Miteigentums anteile

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz bestimmt sich der Kostenverteilungsschlüssel nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer. Berechnet wird der Miteigentumsanteil (MEA) in der Regel aus der Größe der Wohn- oder Nutzfläche der Eigentumswohnung. Normalerweise wird der Miteigentumsanteil in Tausendstel angegeben, beispielsweise 100/1000 MEA. In Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen kann der Verteilungsschlüssel abweichend vom Gesetz geregelt werden, beispielsweise nach der Fläche oder nach Hausgruppen.

Öffnungsklausel

Um einen Kostenverteilungsschlüssel, der sich als unpraktikabel erwiesen hat, beseitigen zu können, sollte eine Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten. Diese ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, mehrheitlich einen abändernden Beschluss zu fassen. Änderungen sind nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz nach dem Verursacher- und Verbrauchsprinzip jetzt auch mit einfacher Mehrheit möglich, wenn die Veränderung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. 5.4.6.1

Auf CD-ROM

Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist gesetzlicher Schlüssel für die Verteilung der Lasten und Kosten das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Die Heiz- und Warmwasserkosten sind nach den Vorschriften der HeizkVO zu verteilen, die gemäß § 3 HeizkVO auch auf Wohnungseigentumsanlagen anzuwenden ist. 5.4.6.2

Vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel

In der Gemeinschaftsordnung kann aber ein Verteilungsschlüssel vereinbart werden, der den Besonderheiten der betreffenden Wohnungseigentumsanlage angepasst ist.

102

Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung

5

So kann eine Verteilung nach Wohn- und Nutzflächen vereinbart werden. Maßgeblich sind die in der Teilungserklärung angegebenen Flächen. Balkone, Loggien und Dachterrassen müssen mit einem Viertel ihrer Grundfläche angesetzt werden. Auch eine Verteilung nach Kopfzahl ist möglich. Maßgeblich ist in diesem Fall, wie viele Personen die Wohneinheit tatsächlich nutzen. Möglich ist auch die Verteilung der Kosten in gleicher Höhe auf jedes Wohneigentum.

Verteilung nach Wohn und Nutzflächen, nach Kopfzahl o. Ä.

Die verbrauchsabhängigen Kosten, wie zum Beispiel Wasser oder Abwasser, können auch nach gemessenem Verbrauch ermittelt werden. Welcher Verteilungsmaßstab Anwendung finden soll, richtet sich nach den jeweiligen Lasten und Kosten und den konkreten Gegebenheiten der betroffenen Wohnanlage. Neben der Zahl der Wohnungen kann auch die Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt werden. Eine Kostenverteilung nach Personen- oder Kopfzahl ist nicht zu empfehlen, da die Zahl der zu berücksichtigenden Personen immer wieder Anlass zu Streitigkeiten gibt. Am gerechtesten scheint die Kostenverteilung nach tatsächlichem Verbrauch zu sein.

Verbrauchs abhängige Kosten

5.4.6.3

Änderung und Eintragung des Kostenverteilungs schlüssels

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist häufig das geeignete Mittel zur Vermeidung einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer. Es ist zulässig, Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteilen auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die diese allein nutzen. Außerdem ist eine Verteilung der Lasten und Kosten, soweit getrennt erfassbar, auf einzelne Gebäude zulässig, zum Beispiel bei Mehrhauswohnanlagen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels besteht nur in Ausnahmefällen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bestehenden Regelung als unzumutbar erscheinen lassen.

Anspruch nur ausnahmsweise

Die Gerichte haben in der Vergangenheit einen Anspruch auf Änderung selbst dann verneint, wenn Wohnungseigentümer mit Kosten belastet wurden, die um 22 bis 42 Prozent höher waren als bei einem

103

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

anderen anwendbaren Verteilungsschlüssel. Hier bleibt abzuwarten, wie sich die Erleichterungen zu Änderungen durch die neuen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG n. F.) im Sinne einer besseren Gerechtigkeit der Praxis auswirken werden. Ein Miteigentümer kann jetzt nicht mehr darauf vertrauen, dass die Grundlagen seiner Beteiligung am Gemeinschaftsverhältnis unverändert fortbestehen und nur mit seiner Zustimmung geändert werden können. Achtung: Die doch einschneidenden Veränderungen, die nun durch den § 16 Abs. 3 und 4 WEG neu möglich sind, werden in der kommenden Zeit zu einer erheblichen Verunsicherung und zu einer Vielzahl von Ände rungswünschen führen. Der Gruppe, der die neue Kostenverteilung Vor teile bringen könnte, wird eine andere Gruppe gegenüberstehen, für die die möglichen Veränderungen Nachteile bedeuten. Halten Sie sich als Verwalter aus dem zu erwartenden Streit bewusst heraus und über nehmen Sie dort, wo es zum Hausfrieden erforderlich ist, nur die Funk tion eines Mediators.

5.5

Das sollten Sie zu den einzelnen Kosten positionen wissen

Der Gesetzgeber hat die einzelnen Kostenpositionen einer Jahresabrechnung nicht abschließend aufgezählt. Regelmäßig gehören zu den von den Eigentümern zu tragenden Lasten und Kosten: Kosten, die von den Eigen tümern zu tragen sind

• • • •

104

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Instandhaltungsrückstellung, Versicherungsbeiträge, Kosten einer Gemeinschaftsantennenanlage und ggf. Kabelgebühren, Kosten für Wasserver- und -entsorgung,

Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen • • • • • • • •

5

Heizung und Warmwasser, Kosten der Müllabfuhr, Kosten für Hausmeister und für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen, soweit vorgesehen, Kosten der Hausreinigung, Stromkosten für die Gemeinschaftsanlage, Kosten für Schornsteinreinigung, Pflegekosten der Außenanlage, Kosten für Aufzugsanlage.

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu beteiligen. Zu den Kosten und Lasten gehören insbesondere die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der BetriebskostenVO, die auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aber nicht anwendbar ist.

5.5.1 Die Instandhaltungsrückstellung Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums erfordert die Erhaltung des ursprünglichen Zustands.

Auf CD-ROM

Zu den Instandhaltungsmaßnahmen gehören beispielsweise • • •

Ersatzbeschaffungen, Maßnahmen zur Anpassung an rechtliche Erfordernisse sowie Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen.

Instandhaltungsmaßnahmen sind aber nur dann als solche zu bezeichnen, wenn sie als sinnvolle Maßnahmen aufgrund der technischen Entwicklung notwendig sind. Hier ist die Grenze zu Maßnahmen zu ziehen, die als bauliche Veränderungen anzusehen sind.

Abgrenzung zu baulichen Veränderungen

105

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Beispiel: So ist beispielsweise der Einbau einer Trinkwasserenthärtungsanlage nach dem Ionenaustauschverfahren eine bauliche Veränderung, wäh rend der Einbau eines Kaltwasserzählers eine ordnungsgemäße Ver waltung darstellt. Gewährleistung der finanziellen Sicherheit der Gemeinschaft

Der wirtschaftliche Zweck einer Instandhaltungsrückstellung ist darin zu sehen, die finanzielle Sicherheit der Gemeinschaft zu gewährleisten, wenn Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich werden. Sind größere Reparaturen erforderlich und reicht die Instandhaltungsrückstellung nicht aus, so muss jeder Wohnungseigentümer gemäß einer seinem Anteil entsprechenden Quote eine sogenannte Sonderumlage zahlen. Große Reparaturen belasten die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oft so sehr, dass sie nicht in der Lage sind, den erforderlichen Betrag auf einmal zu bezahlen. Aus diesem Grund muss eine angemessene Rücklage gebildet werden. Tipp: Es empfiehlt sich, vor Bildung einer Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer festzulegen, dass die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung zur laufenden Pflicht wird. Eine möglichst große Rücklage kann verhindern, dass die Eigentümergemeinschaft zu sätzlich für einen insolventen Wohnungseigentümer einspringen muss.

Höhe der Rücklage

Die notwendige Höhe der Rücklage richtet sich nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes und danach, welche technischen Einrichtungen vorhanden sind. Dabei sollte geprüft werden, ob die technischen Einrichtungen, beispielsweise Schwimmbad, Sauna, Aufzugsanlage und Heizungsanlage, reparaturbedürftig sind. Die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung werden mit den laufenden monatlichen Hausgeldzahlungen geleistet. Die Rücklage ist vom Verwalter auf einem Sonderkonto verzinslich anzulegen. Die Instandhaltungsrückstellung muss bei plötzlich auftretenden Reparaturen möglichst kurzfristig zur Verfügung stehen, sodass nur kurzfristige Anlagen sinnvoll sind.

106

Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen

5

Als Maßstab für die Mindesthöhe der Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung werden beispielsweise die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen angesehen. Es gelten folgende Sätze je Quadratmeter der Wohnfläche im Jahr bis zum 31.12.2007, danach soll eine Anpassung erfolgen: • • • •

für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,42 EUR; für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9,41 EUR; für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 12,92 EUR; für Garagen und sonstige Einstellplätze höchstens 68 EUR pro Einheit/Jahr. Tipp: Da es sich bei den Beträgen um Richtwerte des öffentlich geförderten Wohnungsbaus handelt und in diesen Werten auch die anteiligen Kos ten für die Instandhaltung der Wohnung und nicht nur des Gemein schaftseigentums enthalten sind, können die Ansparbeträge für eine Eigentumswohnanlage geringer gestaltet werden. Auswertungen des Verbraucherschutzvereins HausgeldVergleich e. V. ergaben einen durchschnittlichen Ansparwert von 6,12 EUR je qm und Jahr, der dann von Fall zu Fall durch Sonderumlagen je nach Bedarf aufgestockt wur de. Diese Variante „Ansparung plus Sonderumlage nach Bedarf“ ist demnach eine bewährte und akzeptierte Verwaltungspraxis.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet durch Mehrheitsbeschluss über die Höhe der zu entrichtenden Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung.

5.5.2 Heizkosten Wird eine Wohnanlage von den Wohnungseigentümern durch eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Heizungsanlage oder in anderer Weise zentral beheizt und mit Warmwasser versorgt, so gehören die hierfür anfallenden Kosten zu den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten. Das gilt auch für die Belieferung der Eigentü-

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5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

mergemeinschaft mit Fernwärme, Nah- oder Direktwärme und mit Warmwasser. Es gilt aber nicht für Bereitstellung von Fern-, Nahoder Direktwärme aufgrund einer Vereinbarung mit jedem einzelnen Eigentümer oder für Kosten von Einrichtungen, die ausschließlich der Versorgung eines einzigen Eigentümers dienen, wie beispielsweise Warmwasserboiler, Etagenheizung oder Einzelöfen. Heizkosten verordnung

Auf CD-ROM

Die Heizkostenverordnung (HeizkVO), die seit dem 01.03.1989 in Kraft ist, regelt die Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser bei Wohnungen. Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung ist, dass aufgrund einer anteiligen, verbrauchsabhängigen Heizkostenbemessung die Verbraucher möglichst energiesparend heizen sollen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass ein Teil der Kosten für die Versorgung mit Wärme, die sogenannten Grundkosten, nach einem festen Maßstab umgelegt werden müssen. Der andere Teil muss durch den messtechnisch erfassten Verbrauch der Eigentümer beziehungsweise deren Mieter ermittelt und umgelegt werden. Durch den verbrauchsabhängigen Heizkostenanteil soll erreicht werden, dass die Heiz- und Wärmekosten möglichst gerecht auf alle beteiligten Nutzer beziehungsweise Eigentümer umgelegt werden.

Einmal jährlich ablesen

Die Heizkosten müssen einmal jährlich abgelesen und abgerechnet werden. Die Heizkostenabrechnung fließt in die Jahresabrechnung ein. Die Eigentümer müssen alle mit Heizwärme und Warmwasser versorgten Räume mit einer Ausstattung zur Erfassung des Verbrauchs versehen und Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Beheizen die Wohnungseigentümer die in ihrem Sondereigentum stehenden Räume selbst, so tragen sie die entstehenden Kosten selbstverständlich unmittelbar selbst.

Abrechnungs periode

Die Jahresabrechnung hat die Heizkostenabrechnung zu enthalten und die Heizkostenabrechnungsperiode sollte mit der Abrechnungsperiode übereinstimmen. Um eine periodengerechte Heizkostenabrechnung erstellen zu können, dürfen nach der Rechtsprechung die im Abrechnungszeitraum tatsächlich anfallenden Verbrauchskosten als Abgrenzungsposten auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht

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Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen

5

übereinstimmen. Es empfiehlt sich, die Heizkostenabrechnungsperiode dem Wirtschaftsjahr anzupassen. Die verbrauchsabhängig abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten sind in der HeizkVO abschließend aufgezählt. Als Kosten können angesetzt werden: •

• • • • • •

Verbrauchs abhängig abzurechnende Kosten

Kosten für verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung sowie die Kosten von Fernwärme, soweit diese der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht aufgrund von Einzelverträgen den einzelnen Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt werden, Kosten für Betriebsstrom, der durch eigene Zähler zu ermitteln oder zu errechnen ist, Kosten für Wartung, also regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit durch einen Fachmann, Kosten für Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, Kosten für Messungen von Immissionen, Kosten für Verwendung von Verbrauchserfassungsgeräten, Kosten für die Abrechnung der Wärmedienstunternehmen, einschließlich der Kosten von zwischenzeitlichen Ablesungen.

In die Heizkostenabrechnung dürfen nur die in der HeizkVO aufgezählten Kosten eingestellt werden. Alle anderen mit der Heizung in Zusammenhang stehenden Kosten, beispielsweise für Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Erneuerung, sind keine nach der HeizkVO abrechenbaren Kosten. Sie müssen nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel oder bei Fehlen einer Vereinbarung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Auf CD-ROM

Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen in der Weise verbrauchsabhängig abgerechnet werden, dass wenigstens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der zentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten sind verbrauchsunabhängig nach den Wohn- oder Nutzflächen, nach den umbauten Räumen oder nach den beheizbaren Wohn- oder Nutzflächen zu verteilen. Andere Schlüssel, bei-

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5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

spielsweise eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen, kommen nicht in Betracht. Der Verteilungsschlüssel der HeizkVO ist allerdings erst nach der Einführung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss anwendbar. Zu empfehlen ist, auf die beheizbare Fläche abzustellen, da die Berücksichtigung von Balkon- und Terrassenflächen zu einer ungleichen Behandlung der Wohnungseigentümer führen kann. Die verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten müssen Sie als Verwalter gesondert ermitteln, in der Gesamtabrechnung ausweisen und in einer Heizkosteneinzelabrechnung nach dem anzuwendenden Verteilungsschlüssel umlegen. Erforderlich ist eine übersichtliche/verständliche Aufstellung, in der angegeben ist: Erforderliche Angaben in der Abrechnung

• • •

• •

der Gesamtverbrauch, der Einzelverbrauch, die Daten, nach denen die verbrauchsunabhängig verteilten Kosten ermittelt werden (zum Beispiel Gesamtfläche und Fläche der betreffenden Einheit), der angewandte Verteilungsschlüssel sowie die sich hieraus ergebende Zahlungsverpflichtung unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen.

Wenden Sie einen nicht der HeizkVO entsprechenden Verteilungsschlüssel an, so wird die Abrechnung anfechtbar, aber nicht nichtig. Entspricht der in der Teilungserklärung vereinbarte Verteilungsschlüssel der HeizkVO (verbrauchsabhängige Verteilung von 50 bis 70 Prozent der Kosten), können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss bis zum Ablauf des dritten Abrechnungszeitraums einen anderen, gleichfalls mit der HeizkVO konformen Schlüssel für die Zeit ab Beginn der nächsten Abrechnungsperiode wählen. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann der Schlüssel nur nach den allgemeinen Regeln über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, dass heißt nur durch einstimmige Vereinbarung, geändert werden.

110

Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen

5

5.5.3 Verwalterkosten Der Verwaltervertrag ist zumeist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag. In ihm werden die einzelnen Rechte und Pflichten und insbesondere auch die Kosten der Verwaltung festgelegt. Die von den Eigentümern dem Verwalter geschuldete Vergütung gehört zu den Kosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Kosten sind von den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn nicht ein anderer Verteilungsmaßstab vereinbart ist. Ein Verteilungsschlüssel nach der Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten erscheint zweckmäßig, da dann der entsprechende Aufwand des Verwalters pro Eigentümer entsprechend der Anzahl seiner Wohneinheiten berücksichtigt werden kann. Sind die Verwalterhonorare bislang nach dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen verteilt worden, dürfte es in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung i. S. v. § 16 Abs. 3 WEG n. F. entsprechen, sie nach der Anzahl der Objekte zu verteilen. Denn der Arbeitsaufwand des Verwalters bezieht sich nahezu ausschließlich auf das jeweilige Objekt, unabhängig von dessen Größe oder der Anzahl der Bewohner bzw. Nutzer.

Verteilungs schlüssel

Verwaltungsnebenkosten sind Kosten für die Eigentümerversammlung (Anmietung eines Saales), für Verfahren, Rechtsanwälte, Gutachter, Behörden, Auslagenerstattungen und Versicherungen für Beiräte und eventuelle Kosten für Wirtschaftsprüfungen bei Großwohnanlagen usw.

Verwaltungs nebenkosten

5.5.4 Sonstige Kosten Die Kosten eines von der Eigentümergemeinschaft angestellten Hausmeisters sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bei Eigenleistung des einzelnen Eigentümers ist nach der Rechtsprechung keine Befreiung von den Hausmeisterkosten mög-

Hausmeister

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5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

lich, da dies eine Mehrbelastung der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zur Folge hätte. Reinigung

Wenn der Hausmeister die Gebäudereinigung nicht mit übernimmt, fallen weitere Kosten für das Reinigungspersonal an. Hier sind insbesondere die Reinigung des Treppenhauses, des Fahrstuhls und der sonstigen Gemeinschaftsräume zu erwähnen.

Außenanlagen pflege, Schnee und Eisbeseiti gung

Bei großen Anlagen werden Außenanlagenpflege, Schnee- und Eisbeseitigung häufig von externen Dienstleistern mit entsprechendem Gerät kostengünstiger erbracht als durch einen angestellten Hausmeister. Hierunter fällt dann auch die Streupflicht im Winter zur Vermeidung von Schäden.

Kabelanschluss

Da die Kosten für einen Breitbandkabelanschluss wohneinheitsbezogen erfasst und abgerechnet werden können, dürfen die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine solche Abrechnung beschließen.

Wasser, Abwasser

Der Einbau von Kaltwasserzählern und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch fallen unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Da Abwasserkosten regelmäßig nach der Menge des verbrauchten Frischwassers berechnet werden, unterliegen auch die Abwasserkosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung. Werden jedoch Kaltwasser und Abwasser nach dem Verbrauch in den einzelnen Wohneinheiten abgerechnet, muss in den Abrechnungen zwischen dem individuellen Verbrauch und dem Verbrauch für Gemeinschaftszwecke unterschieden werden.

Müllabfuhr

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Soweit die Müllabfuhrgebühren personen- oder wohnungsbezogen abgerechnet werden können, kann die Verteilung der Kosten abweichend von der gesetzlich angeordneten Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Die Verteilung kann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch mehrheitlichen Beschluss geregelt werden.

5

Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen

Kosten für Straßenreinigung entstehen durch Abgabenbescheide der Städte und Gemeinden und werden entsprechend dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt.

Straßen reinigung

Unter die Aufzugskosten fallen allen Aufwendungen, die mit dem Betrieb und der Instandhaltung von Aufzügen zusammenhängen. Zu beachten ist allerdings, dass Reparaturen oder die Reparaturanteile in den sog. Fullservice-Verträgen von Dienstleistern nicht zu den Betriebskosten zählen, die Mietern auferlegt werden können.

Aufzug

Unter der Position „Kosten für Hausbeleuchtung und weiteren Gemeinschaftsstrom“ werden häufig auch die Stromkosten für den Aufzug, Waschmaschine und Trockner verbucht.

Hausbeleuch tung, Gemein schaftsstrom

Kosten für die Schornsteinreinigung gehören grundsätzlich zu den Lasten des Grundstücks und sind auf alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen. Etwas anderes gilt natürlich, wenn die zu reinigende Anlage im Sondereigentum steht.

Schornstein feger

In die Jahresabrechnung muss ein Verwalter zunächst sämtliche Kosten aufnehmen, die zur Deckung des Wohnungseigentumsverfahrens erforderlich sind. In den Einzelabrechnungen sind die Verfahrenskosten jedoch auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen, die zur Kostentragung verurteilt wurden. Demnach sind die Kosten in den Einzelabrechnungen nur denjenigen Eigentümern aufzuerlegen, die unter Berücksichtigung der Gerichtsentscheidung betroffen sind (OLG Frankfurt a. M., 20 W 56/03 = NJW-RR 2006, 519).

Prozesskosten

Werden nach einem Anfechtungsverfahren beispielsweise die Verfahrenskosten der unterlegenen Partei auferlegt, so sind zunächst die Gerichtskosten unter den Antragsgegnern bzw. den Beklagten zu verteilen. Der antragstellende bzw. klagende Wohnungseigentümer darf nicht anteilig mit den Gerichtskosten belastet werden. Liegt eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung über die Verteilung der Verfahrenskosten zwischen Antragsteller bzw. Kläger und Antragsgegnerseite bzw. Beklagtenseite vor, sind die Verfahrenskosten in den Einzelabrechnungen auf die nach der gerichtlichen Kos-

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5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

tenentscheidung belasteten Eigentümer umzulegen. Dieser Grundsatz gilt auch für die Rechtsanwaltsgebühren. Liegt noch keine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung zur Kostentragungspflicht vor, sind jedoch schon Verfahrenskosten – insbesondere in Form von Gerichts- oder Rechtsanwaltsgebührenvorschüssen – aus dem Verwaltungsvermögen bezahlt worden, so ist bei der Kostenverteilung entsprechend zu verfahren. In Beschlussanfechtungsverfahren, in denen die übrigen Wohnungseigentümer anwaltlich vertreten werden, ist darauf zu achten, dass der antragstellende Wohnungseigentümer nicht mit Anwaltsgebühren belastet wird. Die in einem Wohnungseigentumsverfahren der Gemeinschaft entstandenen Anwaltskosten dürfen vor einer gerichtlichen Entscheidung gemäß § 47 WEG in den Einzelabrechnungen quotenmäßig nur unter den Wohnungseigentümern umgelegt werden, die in diesem Verfahren als Beteiligte auf einer Seite stehen (KG Berlin, 24 W 6/05 = ZMR 2006, 224). Insbesondere bei Beschlussanfechtungsverfahren wurde bisher in aller Regel von der Erstattung der außergerichtlichen Kosten abgesehen. Die nun anzuwendenden §§ 91 ff. ZPO sehen vor, dass derjenige, der unterliegt, sämtliche Kosten zu tragen hat.

5.6

So kann eine übersichtliche Jahres abrechnung aussehen

Zunächst sollten Sie dem Eigentümer eine übersichtliche Zusammenfassung des Ergebnisses der Gesamtjahres- und Einzelabrechnung mitteilen:

114

So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen

5

Muster: Zusammengefasste anteilige Abrechnung für das Sonder eigentum Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten Ihre Zuweisung zu den Rücklagen Ihr Anteil an den Gemeinschaftserträgen Auflösungen von Rücklagen

2.688,66 755,20 84,71 623,18

3.443,86 Auf CD-ROM

– 707,89 2.735,97 Ihr Guthaben aus Hausgeldzahlungen 2.952,00 Ergibt für Sie ein Auszahlungsguthaben von 216,03 Das Guthaben wird einen Monat nach dem Beschluss der Eigentü merversammlung mit den laufenden Hausgeldzahlungen von uns durch eine Korrektur bei den für uns genehmigten Bankeinzügen ver rechnet.

Für die Steuererklärung des Eigentümers erfolgt eine Ausweisung der Zinserlöse sowie der abgeführten Kapitalertragssteuer:

Angaben für Steuererklärung

Muster: Zusätzliche Angaben für die Steuererklärung Ihre anteiligen Kapitalerträge 64,64 Anteilig einbehaltene Zinsabschlagsteuer 18,80 Anteilig einbehaltener Solidaritätszuschlag 1,03 Ihr Anteil an den Rücklagen 4.122,73 Die OriginalZinsabschlagsbestätigung der Bank kann bei Bedarf vom Verwalter angefordert werden.

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5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Anteilsberechnung für Ihre Steuererklärung Ant. Rücklagen an Heizölbestand 10.545,36 : 60,96/2917,11 qm = 220,33 Ant. Rücklage Instandhaltung 190.342,27 × 205,02/10000 = 3.903,40 Gesamt 4.122,73 Kapitalerträge Festgeld KontoNr. 125501 3.056,06 × 205,02/10000 = 62,65 Giro KontoNr. 12550 97,09 × 205,02/10000 = 1,99 Gesamt 4.122,73 64,64 Zinsabschlagsteuer Festgeld 916,82 × 205,02/10000 = 18,80 Solidaritätszuschlag Festgeld 50,43 x 205,02/10000 = 1,03 Achtung: Zusätzlich zu der vorstehenden Anteilsberechnung können Wohnungs eigentümer seit 1.1.2006 gemäß § 35a Abs. 1 und 2 Arbeitskosten, die im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung stehen, mit 20 % bis zu einer Höhe von 600 EUR je Haushalt von der Einkommensteuer abzie hen. Die Steuerermäßigung wird beim Berechtigten direkt von der zu zahlenden Steuer abgezogen. Zu ordnungsgemäßer Verwaltung zählt, dass der Eigentümer jetzt auch eine Aufstellung erhält, die die Lohn kosten an den infrage kommenden Arbeiten und Dienstleistungen aus weist. Versuchen Sie, für diese neue Zusatzleistung den Aufwand er setzt zu bekommen.

116

5

So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen

Muster: Aufstellung der Lohnkostenanteile I. Lohnkostenanteil der auf Mieter umlagefähigen Ausgaben Haushaltsnahe Dienstleistungen gem. § 35a Abs. 2 S. 1 EStG Firma

Gesamt lohn (EUR)

Umlage schlüssel (US)

Ihr Anteil US

Ihr Anteil in EUR

Gartenpflege

…

4.774,03

1.000 MEA

15 MEA

71,61

Dachrinnen reinigung

…

269,28

1.000 MEA

15 MEA

4,04

Treppenhaus reinigung

…

5.444,30

36 Woh nungen

1 Woh nung

118,35

Winterdienst

…

952,13

1.000 MEA

15 MEA

14,28

15 MEA

29,21

Auf CD-ROM

Handwerkerleistungen gem. § 35 Abs. 2 S. 2 EStG Schornstein feger

…

1.947,22

1.000 MEA

II. Lohnkostenanteil der auf Mieter nicht umlagefähigen Ausgaben Handwerkerleistungen gem. § 35a Abs. 2 S. 2 EStG Klempner

…

179,10

1.000 MEA

15 MEA

2,69

EArbeiten

…

46,98

1.000 MEA

15 MEA

0,70 12,01

Gärtner

…

800,40

1.000 MEA

15 MEA

Beschichtung

…

396,00

1.000 MEA

15 MEA

5,94

Maler

…

376,92

1.000 MEA

15 MEA

5,65

Maurer

…

384,54

1.000 MEA

15 MEA

5,77

Ihr Gesamtanteil an den Lohnkosten für Dienst und Handwerkerleis tungen für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis zum 31.12.2006 (365 Tage) beträgt:

270,25

Der Hauptteil der Jahresabrechnung zeigt dann die Darstellung der gesamten Ausgaben und Einnahmen, die Zuweisung zu den Rücklagen sowie die Verteilung nach dem Verteilerschlüssel auf den einzelnen Eigentümer. Die Positionen für die Mieterabrechnung werden mit * gekennzeichnet:

Hauptteil

117

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Muster: Hauptteil der Jahresabrechnung Kosten/ Ertragsart Auf CD-ROM

Gesamtbetrag

Art der Verteilung

Anteil

Gemeinschaftskosten Wasserversorgung

9.499,53

205,02/10000

194,76*

10.521,53

205,02/10000

215,72*

2.351,52

205,02/10000

48,22*

28.355,16

gesond. Berechn.

410,08*

Aufzugsanlagen

6.288,80

205,02/10000

128,94*

Sachversicherungen

5.254,77

205,02/10000

107,73*

Haftpflicht versicherung

1.537,01

205,02/10000

31,52*

Stromkosten

353,42

205,02/10000

7,25*

Stromkosten

67,06

keine Beteilg.

0,00*

Entwässerung Niederschlagswasser Heizkosten

Stromkosten Waschküche

160,76

205,02/10000

3,30*

Müllabfuhr

5.258,76

205,02/10000

107,81*

Straßenreinigung

1.140,00

205,02/10000

23,38*

Kosten der Garten pflege

6.703,38

205,02/10000

137,43*

Gebäudereinigung

7.762,96

205,02/10000

159,16*

Schnee u. Eis beseitigung

1.923,09

205,02/10000

39,43*

Kabelfernsehen

4.404,22

63 x 1 Einheit

69,91*

* umlagefähig bei Vermietung Lfd. Instandhaltung

11.438,50

205,02/10000

234,51

Instandhaltung Außenanlagen

1.200,00

205,02/10000

24,60

Instandhaltung Heizung/Warm wasser

17.784,86

205,02/10000

364,62

Instandhaltung Garagen

127,35

keine Beteilg.

0,00

1.507,38

205,02/10000

30,91

Instandhaltung Hoftor

79,98

205,02/10000

1,65

Sonst. Bewirtschaf tungskosten

73,56

205,02/10000

1,51

Gutachterkosten

118

So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen

Kosten/ Ertragsart

Gesamtbetrag

Art der Verteilung

Anteil

1.155,37

205,02/10000

23,69

172,10

205,02/10000

3,53

20,097,00

63 x 1 Einheit

319,00

Versammlung/Beirat Kontoführungs gebühren Verwaltervergütung Gesamt

145.218,16

5

2.688,66

Zuweisung zu den Rücklagen Heizölbestand 31.12. Rücklage Instand haltung Gesamt

10.545,36

60,95/2917,1qm

26.088,81

205,02/10000

36.634,17

220,33 534,87 755,20

Ihre Gesamtauf wendungen

3.443,86

Gemeinschaftserträge Mieteinnahmen

1.043,04

205,02/10000

21,38

Erl. aus Sonderein richtungen

270,85

205,02/10000

5,55

Abrechn. der Waschküche

632,50

205,02/10000

12,97

2.088,81

205,02/10000

42,82

97,09

205,02/10000

Festgeldzinsen Sonst. Zinserträge Gesamt

4.132,09

1,99 84,71

Auflösung von Rücklagen Heizölbestand per 1.1. Rücklage Instand haltung Gesamt

11.197,07

60,95/2917,1 qm

18.984,86

205,02/10000

30.181,93

Ihre Gesamterträge Daraus ergibt sich Ihre Zahllast (3.443,86 ./. 707,89) =

233,95 389,23 623,18 707,89 2.735,97

Das Gesamtergebnis der Gemeinschaft wird noch übersichtlich zusammenfasst:

Gesamtergebnis

119

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Muster: Zusammengefasste Abrechnung für die Eigentümerge meinschaft Gemeinschaftskosten Zuweisungen zu den Rücklagen Auf CD-ROM

145.218,16 + 36.634,17 = 181.852,33

Gemeinschaftserträge Auflösung von Rücklagen Hausgeldzahlungen Abrechnungsergebnis: Fehlbetrag

4.132,09 + 30.182,93 + 146.896,53 641,78 = 181.852,33

Der Pflichtteil jeder Abrechnung, die Darstellung der Rücklagenund der Bankkontenentwicklung, ist noch zu ergänzen:

Muster: Rücklagen und Bankkontenentwicklung Entwicklung der Rücklagen Konto bezeichnung Heizölbestand

1.1.

Zugang

Ertrag

Abgang

31.12.

11.197,07

10.545,36

–

11.197,07

10.545,36

Rücklage Instandh.

183.238,32

26.088,81

–

18.984,86

190.342,27

Gesamt

194.435,39

36.634,17

–

30.181,93

200.887,63

1.1.

Zugang

Ertrag

Abgang

31.12.

182.947,09

8.000,00

2.088,81

10.000,00

183.035,90

Entwicklung der Geldanlage Konto bezeichnung Festgeldkto. 125501 Giro und Kasse Girokto. 25510

3.483,88

Kasse Gesamt

120

7.802,83 116,00

3.483,88

116,00 7.918,83

So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen

5

Entwicklung der Hausgeldkonten Hausgeldsoll lt. Wirtschaftsplan Hausgeldzahlungen Fehlbetrag (Rückstände per 31.12.)

 149.162,00 146.896,53  2.265,47

Eine Vermögensübersicht (Status) der Gemeinschaft, mit der eine Übersicht über Verbindlichkeiten und Forderungen möglich ist, sollte ebenfalls vorhanden sein: Muster: Vermögensübersicht der Gemeinschaft Status der Gemeinschaft per 31.12. Geldanlagen 183.035,90 Rücklagen Abrechnungsergebnis Fehlbeträge 4.655,87 Abrechnungsergebnis Überschüsse Forderungen 5.199,14 Verbindlichkeiten Kassenbestand per 31.12. 116,00 Bankguthaben per 31.12. 7.802,83 Aktive Rechnungsabgrenzung (Ölbestand) 10.545,36 off. Rückstände a. vorh. Abrechnung 2.671,93 214.027,03

200.887,63 4.014,09 9.125,31

214.027,03

Ferner ist die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Abrechnung. Bei einer Ölheizung müssen die Anfangs- und Endbestände des Heizölbestands ersichtlich sein und bei der Abrechnung berücksichtigt werden. Auch eine Darstellung der Abschlagszahlungen des Hausgeldes ist beizufügen, sodass der Eigentümer auch hier einen Abgleich vornehmen kann. Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Punkte, die Sie bei der Jahresabrechnung beachten sollten:

121

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Checkliste: Darauf sollten Sie bei der Jahresabrechnung achten Auf CD-ROM

Pflichtangaben in der Jahresabrechnung: • Zusammenstellung der Gesamtkosten • Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungs schlüssels • Berechnung der Anteile der Wohnungseigentümer • Abzug der Vorauszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer • Höhe der gebildeten Rücklagen, insbesondere der Instandhal tungsrückstellung • Einnahmen • Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft • Höhe der Rückstände der Hausgeldzahlungen, die von einzelnen Eigentümern einzufordern sind • Zinseinkünfte aus dem Kapitalvermögen der Eigentümergemein schaft. Darüber hinaus ist es sinnvoll, wenn die Jahresabrechnung einen Soll IstVergleich zwischen den im Wirtschaftsplan dargestellten Beträgen und den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Ein solcher Vergleich ermöglicht es, die Kostenentwicklung leichter zu überbli cken. Den Ausgaben gegenüberzustellen sind die Einnahmen. Hierzu gehören insbesondere • • • • • • • •

Hausgeldzahlungen der Eigentümer, Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung, Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung, Einnahmen aus der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums, vorhandenes Bargeld, Wertpapierbestände, Bankguthaben, Zinserträge.

Prüfen Sie folgende Punkte: • Wurden in der Jahresabrechnung alle und nur die tatsächlichen Kosten des Abrechnungszeitraums berücksichtigt? • Wurden fiktive Kosten angesetzt? • Wurden Kosten doppelt verbucht?

122

So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen

5

• Bestehen bei einzelnen Eigentümern Hausgeldrückstände und wurden diese in der Abrechnung aufgeführt? • Hat die Eigentümergemeinschaft Verbindlichkeiten gegenüber Dritten, beispielsweise Handwerkern? • Wurden in der Jahresabrechnung alle Einnahmen der Eigentümer gemeinschaft erfasst? • Wurden bei den verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel Warmwasser und Heizöl, die Anfangs und Endbestände angege ben? • Liegen die tatsächlich entstandenen Kosten über dem Durch schnitt (Initiative „HausgeldVergleich“)? • Wichtig für vermietende Eigentümer: Wurden nicht umlagefähige Betriebskosten gesondert dargestellt? • Wurde der richtige Verteilungsschlüssel angewandt und ist die Verteilung zumutbar? • Wurden Ihre Hausgeldzahlungen richtig verbucht? • Sind die Einzelabrechnungen sachlich und rechnerisch richtig und decken sie sich mit der Jahres(gesamt)abrechnung?

Nicht nur der Verwaltungsbeirat, sondern auch einzelne Eigentümer haben das Recht, sämtliche Abrechnungsunterlagen einzusehen. Gründe des Datenschutzes stehen dem nicht entgegen. Sie müssen den Eigentümern jedoch nicht die Originalbelege zur Verfügung stellen. Das Recht zur Einsichtnahme betrifft nicht nur die Unterlagen, die der Jahresabrechnung zugrunde liegen, sondern auch andere Verwaltungsunterlagen, zum Beispiel Wirtschaftsplan, die Zahlungsbelege anderer Wohnungseigentümer, Wartungsverträge usw. Tipp: Die Jahresabrechnung, deren Aufbereitung und Stimmigkeit ist ein wichtiger, Vertrauen schaffender Teil der Verwalterarbeit. Gibt die Jah resabrechnung Anlass zu Beanstandungen, leidet auch das Vertrauen der Eigentümer zu Ihrer sonstigen Leistung. Legen Sie deshalb größten Wert auf eine korrekte Ausgestaltung. Um Misstrauen gegenüber dem Rechenwerk zu vermeiden, sollten Sie bei Nachfrage bereitwillig Ein sicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren.

123

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

5.7

Genehmigung der Abrechnung und Entlastung

Die Genehmigung der Jahresabrechnung erfolgt, indem die Eigentümergemeinschaft ihr in der Eigentümerversammlung zustimmt. Zugleich werden Abrechnungsspitzen zur Nachzahlung oder zur Auszahlung fällig. Erteilt die Gemeinschaft dem Verwalter in einem gesonderten Beschluss zudem Entlastung, so billigt sie dadurch auch dessen sonstige Verwaltungshandlungen in der Vergangenheit. Durch die Entlastung werden jegliche Ansprüche gegen den Verwalter ausgeschlossen, die für die Eigentümergemeinschaft erkennbar waren. Dies sind insbesondere Schadensersatzansprüche. Nach Erteilung der Entlastung sind Sie als Verwalter, soweit die Eigentümer kein berechtigtes Interesse haben, nicht mehr verpflichtet, Auskunft über Vorgänge zu geben, die Gegenstand der Entlastung waren. Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen vonseiten der Eigentümer wird durch die Entlastung aber nicht eingeschränkt.

5.8 Wasser versorgung

Theorie und Praxis bei Kostenermittlung und Abrechnung

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ordnet die Wasserversorgung und hiermit verbunden die Abwasserentsorgung den Kosten des Sondereigentums zu – eine klare und sinnvolle Entscheidung. Wenn diese Kosten also Sondereigentumskosten sind und die Gemeinschaftsordnung keine Regelung über die Verteilung enthält, dürfte die Verwaltung diese Kosten nicht mehr entsprechend dem Kostenverteilungsschlüssel aufteilen. Fehlt aber eine Regelung und sind – was in vielen Wohnungen noch üblich ist – noch keine Kaltwasserzähler installiert, so ist im rechtlichen Sinne unklar, wie der Verwalter die Ausgaben dafür auf dem Gemeinschaftskonto ausgleicht. Es besteht damit eine Unklarheit über die Kostenverteilung, die praxisgerecht gelöst werden muss.

124

Theorie und Praxis bei Kostenermittlung und Abrechnung

5

Die alleinige Zuordnung der Kaltwasser- bzw. Abwasserkosten zu Kosten des Sondereigentums ist in der Praxis nicht durchsetzbar. Dazu müsste die Summe der Einzelverbrauchswerte an den Zähluhren des Sondereigentums dem Messwert am Hauptwasserzähler entsprechen, der allein für die Bemessung der Kosten ausschlaggebend ist. Dies wird jedoch nie der Fall sein. Gründe für Abweichungen sind unter anderem: • •

•

Gründe für Abweichungen

Der Warmwasserverbrauch wird überwiegend nicht vom Kaltwasserzähler erfasst. Auch ermitteln die Zähluhren im Sondereigentum nicht den Verbrauch für Außenanlagen, beispielsweise Garten, Waschräume, Wasserentnahmestellen in Garagen. Nicht unbedeutend sind Messabweichungen bei den Messgeräten im Sondereigentum. Je nachdem, wie diese Uhren eingebaut wurden, beginnen sie erst bei einer Durchlaufmenge von zehn bis 20 Liter/Std. zu zählen. Der Hauptwasserzähler ist demgegenüber ein Präzisionsmessgerät und wird immer einen größeren Verbrauch ausweisen. Abweichungsdifferenzen von bis zu einem Drittel sind deshalb keine Seltenheit.

Auch Kabelgebühren sind Kosten des Sondereigentums. In vielen Wohnanlagen werden die Gebühren für den Kabelanschluss aber nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung verrechnet. Diese Abrechnungsweise widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Wird das Nutzungsentgelt, wie beispielsweise bei Kabel Deutschland, nach der Menge der Wohneinheiten preislich gestaffelt abgerechnet, so sind die jeweiligen Kosten nach Wohneinheiten abzurechnen.

Kabelgebühren

Die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Es ist umstritten, ob die Bildung einer Rücklage zwingend ist. Jedem Wohnungseigentümer steht jedenfalls das Recht zu, die Bildung einer Rücklage zu verlangen. Versäumt dann ein Verwalter seine Pflicht zur beschlossenen Rücklagenbildung, so kann er für eventuell daraus entstehende Folgen haftbar gemacht werden.

Instandhal tungsrück stellung

125

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

5.9

Übersicht: Hausgeldvergleich

Mithilfe der folgenden Tabellen können Sie nun prüfen, ob das errechnete Hausgeld dem Durchschnitt und die laufenden Ausgaben dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. In vier Schritten ermitteln Sie evtl. Abweichungswerte zu den hier veröffentlichten Durchschnittszahlen. Grundlage für die Berechnung des Durchschnitts ist die vom „Hausgeld-Vergleich e. V.“ in den alten und neuen Bundesländern durchgeführte Analyse von aktuellen Jahresabrechnungen. Oftmals weisen die Abrechnungen mehr oder weniger Kostenpositionen bzw. auch andere Bezeichnungen auf als die in diesem Buch aufgeführten. Ordnen Sie die Kostenpositionen bestmöglich zu. 1. Schreiben Sie zunächst 1/12 des Jahres-Abrechnungswerts (= Monatswert) in EUR neben den Durchschnitt in die hierfür vorgesehene Spalte. 2. In die zweite Spalte notieren Sie die Quadratmeterzahl einer Wohnung. 3. Anschließend teilen Sie den Monatswert durch die Quadratmeterzahl der Wohnung und erhalten dann den Wert pro Quadratmeter und Monat. 4. In die letzte Spalte notieren Sie die Abweichung. Bei auffälligen Abweichungen überlegen Sie zuerst, ob dies durch die besondere Art der Immobilie, Verbrauchsgewohnheiten oder sonstige Besonderheiten erklärbar ist. Ansonsten besteht Klärungsbedarf, warum die Kosten höher ausfallen. Hier sollten Sie als Verwalter dann Überlegungen anstellen, auf welche Weise die höheren Aufwendungen gesenkt werden können. Die in den nachfolgenden Tabellen aufgezeigten Durchschnittsdaten müssen Sie noch der eigenen Wohnanlage „anpassen“. Für eine kleine und ältere Anlage sind z. B. im Bereich Heizung/Warmwasser unter Umständen höhere Werte noch in Ordnung, für eine große und gut gedämmte Anlage sind die Angaben aber bereits zu hoch. Eine kleine Anlage wird auch höhere Werte im Bereich Hausmeister- und Reinigungskosten benötigen. Auch werden Sie in einer

126

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

kleinen Anlage mit dem Durchschnittswert des Verwalterhonorars kaum Ihren Aufwand finanzieren können. Bei einer großen Anlage werden Sie mit dem durchschnittlichen Verwalterpreis keinen Auftrag bekommen. Die Werte sind also als Orientierungswerte zu betrachten, die aber einen guten Anhalt für die eigene Verwaltungsarbeit geben können. Die Tabellen wurden vom Verbraucherschutzverein „Hausgeld-Vergleich e. V.“ mithilfe von Jahresabrechnungen ermittelt und für diese Publikation zur Verfügung gestellt. Berlin und Umgebung Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,44

Straßenreinigung

0,03

Müllabfuhr

0,16

Sach/Haftpflicht versicherung

0,13

Kaminkehrer

0,03*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,18

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,31

Gartenpflege

0,05*

Hausreinigung

0,16*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,88

Kabel pro Wohnung

7,29

Sonstiges

0,04

Reparaturen

0,18

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,04

Verwaltung je Wohnung

20,95

Verwaltung je Garage

2,16

Rücklage Instandhaltung

0,50

127

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Hinweis In Berlin und Umgebung bestehen erhebliche Schwankungen bei den Verwaltergebühren, die von 12,36 bis 29,65 EUR für annähernd gleich große Wohnanlagen reichen. Hamburg und Umgebung Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

0,35

Straßenreinigung

0,03

Müllabfuhr

0,26

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,15

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,03

Hausmeister

0,34

Gartenpflege

0,06*

Hausreinigung

0,17*

Schneebeseitigung

0,02*

Heizung/Warmwasser

0,86

Kabel pro Wohnung

7,42

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,19

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,02

Verwaltung je Wohnung

17,61

Verwaltung je Garage

2,19

Rücklage Instandhaltung

0,54

Hinweis In Hamburg und Umgebung waren unterschiedliche Kosten für Müllgebühren auffällig. Nur 0,10 EUR/m² waren für ein Objekt mit 19 Wohneinheiten zu zahlen, während bei einem Objekt mit 44 Wohneinheiten 0,29 EUR/m² anfielen.

128

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

Hannover und Umgebung Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt 0,02

Müllabfuhr

0,16

Sach/Haftpflicht versicherung

0,13

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,32

Straßenreinigung

Aufzug

Monats wert

0,15 0,02*

Hausmeister

0,33

Gartenpflege

0,08*

Hausreinigung

0,17*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,86

Kabel pro Wohnung

7,25

Sonstiges

0,04

Reparaturen

0,18

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

16,99

Verwaltung je Garage

2,06

Rücklage Instandhaltung

0,62

Hinweis: In Hannover und Umgebung reichen die Gebühren für die Müllentsorgung von 0,03 EUR/m² bei elf Wohneinheiten bis zu 0,21 EUR/m² bei 60 Wohneinheiten. Der preiswerteste Verwalter war mit 5,21 EUR im Monat zufrieden. Das verwaltete Objekt umfasste 20 Wohneinheiten.

129

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Braunschweig und Umgebung Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

0,34

Straßenreinigung

0,02

Müllabfuhr

0,18

Sach/Haftpflicht versicherung

0,11

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,03

Aufzug

0,18

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,32

Gartenpflege

0,08*

Hausreinigung

0,14*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,84

Kabel pro Wohnung

7,59

Sonstiges

0,02

Reparaturen

0,14

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,02

Verwaltung je Wohnung

16,59

Verwaltung je Garage

1,96

Rücklage Instandhaltung

0,51

Hinweis: In Braunschweig und Umgebung reichte die Spannbreite der Kosten für Reparaturen/Instandhaltung von 0,00 EUR/m² bis 3,37 EUR/m². In diesem Gebiet fielen erheblich höhere Kabelgebühren als üblich in Höhe von 18,05 EUR pro Monat an. Die Spanne der Verwaltergebühren reicht von 7,67 EUR bis 22,24 EUR.

130

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

Bremen und Umgebung Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,39

Straßenreinigung

0,04

Müllabfuhr

0,16

Sach/Haftpflichtver sicherung

0,13

Kaminkehrer

0,03*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,14

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,34

Gartenpflege

0,08*

Hausreinigung

0,18*

Schneebeseitigung

0,02*

Heizung/Warmwasser

0,89

Kabel pro Wohnung

7,28

Sonstiges

0,04

Reparaturen

0,20

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

16,65

Verwaltung je Garage

1,95

Rücklage Instandhaltung

0,51

Hinweis: In Bremen und Umgebung reichen die Verwaltergebühren von 8,45 bis 24,80 EUR.

131

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

NRW/Stadtbereiche Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

0,40

Straßenreinigung

0,03

Müllabfuhr

0,21

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,18

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,32

Gartenpflege

0,09*

Hausreinigung

0,14*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,85

Kabel pro Wohnung

7,24

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,18

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

17,99

Verwaltung je Garage

2,01

Rücklage Instandhaltung

0,51

Hinweis: In Köln zahlen Eigentümer mit 35,59 EUR pro Monat die höchste Verwaltergebühr der Erhebung. Die niedrigste in NRW/Stadtbereiche ermittelte Verwaltergebühr lag bei 6,50 EUR pro Monat. Die Aufzugskosten reichen von 0,17 EUR für 18 Wohneinheiten bis 0,57 EUR für 16 Wohneinheiten. Bei den Versicherungen ging es von 0,07 EUR bis 0,25 EUR. Die Kosten für einen Hausmeister reichen von 0,28 EUR/m² bis 0,89 EUR/m².

132

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

Neue Bundesländer Nord Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,37

Straßenreinigung

0,02

Müllabfuhr

0,13

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,03*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,17

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,30

Gartenpflege

0,06*

Hausreinigung

0,16*

Schneebeseitigung

0,02*

Heizung/Warmwasser

0,84

Kabel pro Wohnung

7,37

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,18

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,02

Verwaltung je Wohnung

16,79

Verwaltung je Garage

2,00

Rücklage Instandhaltung

0,45

Hinweis: Hier waren Unterversicherungen bei Wohngebäuden festzustellen. Die Spannbreite der Verwaltergebühren reichte von 10,15 bis 21,95 EUR.

133

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Neue Bundesländer Süd Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

0,36

Straßenreinigung

0,02

Müllabfuhr

0,13

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,17

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,30

Gartenpflege

0,07*

Hausreinigung

0,15*

Schneebeseitigung

0,02*

Heizung/Warmwasser

0,87

Kabel pro Wohnung

7,36

Sonstiges

0,04

Reparaturen

0,18

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

16,98

Verwaltung je Garage

1,99

Rücklage Instandhaltung

0,47

Hinweis: Hier waren deutliche Unterversicherungen bei Wohngebäuden festzustellen. Die Werte reichten von 0,01 bis 0,02 EUR/m². Die Spannbreite der Verwaltergebühren reichte von 14,83 bis 20,76 EUR.

134

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

Frankfurt und Umgebung Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,37

Straßenreinigung

0,03

Müllabfuhr

0,19

Sach/Haftpflicht versicherung

0,14

Kaminkehrer

0,03*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,17

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,37

Gartenpflege

0,07*

Hausreinigung

0,16*

Schneebeseitigung

0,04*

Heizung/Warmwasser

0,92

Kabel pro Wohnung

7,51

Sonstiges

0,05

Reparaturen

0,21

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,05

Verwaltung je Wohnung

17,93

Verwaltung je Garage

2,23

Rücklage Instandhaltung

0,55

Hinweis: Frankfurt und Umgebung ist ein Gebiet mit erheblich mehr Rechtsstreitigkeiten als üblich. Die Aufzugskosten reichen von 0,10 EUR/m² bei 32 Wohneinheiten bis 0,51 EUR/m² bei 27 Wohneinheiten. 7,26 EUR/m² waren als Spitzenwert für Instandhaltung zu zahlen. 3,34 EUR/m² Sonderumlage und 0,92 EUR/m² Rücklagenzuführung, also insgesamt 11,52 EUR/m², fielen als höchster Wert für Instandsetzungen an.

135

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Heidelberg/Mannheim und Umgebung Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

0,40

Straßenreinigung

0,02

Müllabfuhr

0,17

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,14

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,37

Gartenpflege

0,08*

Hausreinigung

0,19*

Schneebeseitigung

0,02

Heizung/Warmwasser

0,89

Kabel pro Wohnung

7,43

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,19

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

19,72

Verwaltung je Garage

2,21

Rücklage Instandhaltung

0,47

Hinweis: In der Region werden nur geringe Rücklagen gebildet.

136

Abwei chung

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

Stuttgart und Umgebung Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt 0,02

Müllabfuhr

0,19

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,32

Straßenreinigung

Aufzug

Monats wert

0,14 0,02*

Hausmeister

0,34

Gartenpflege

0,07*

Hausreinigung

0,17*

Schneebeseitigung

0,02*

Heizung/Warmwasser

0,90

Kabel pro Wohnung

7,19

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,19

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,02

Verwaltung je Wohnung

17,18

Verwaltung je Garage

2,05

Rücklage Instandhaltung

0,53

Hinweis: In der Region wurden Rücklagen von 0,17 EUR/m² bei einer Anlage mit 26 Wohneinheiten und bis 1,53 EUR/m² bei einer Anlage mit 238 Wohneinheiten gebildet. Die Hausverwaltergebühren reichten von 12,36 EUR bis 20,95 EUR pro Monat.

137

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Nürnberg und Umgebung Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

0,31

Straßenreinigung

0,02

Müllabfuhr

0,21

Sach/Haftpflicht versicherung

0,11

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,14

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,31

Gartenpflege

0,04*

Hausreinigung

0,15*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,88

Kabel pro Wohnung

7,59

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,19

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,02

Verwaltung je Wohnung

16,69

Verwaltung je Garage

2,01

Rücklage Instandhaltung

0,48

Hinweis: In Nürnberg und Umgebung reichen die Verwaltergebühren von 7,67 EUR bis 28,67 EUR pro Monat. Die gebildeten Rücklagen betrugen max. 0,97 EUR/m². Die Hausmeisterkosten reichten von nur 0,16 EUR/m² bis 0,54 EUR/m².

138

Übersicht: Hausgeldvergleich

5

München und Umgebung Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

Auf CD-ROM

0,31

Straßenreinigung

0,03

Müllabfuhr

0,23

Sach/Haftpflicht versicherung

0,12

Kaminkehrer

0,03*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,13

Gemeinschafts Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,32

Gartenpflege

0,06*

Hausreinigung

0,16*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,96

Kabel pro Wohnung

7,59

Sonstiges

0,06

Reparaturen

0,19

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

18,01

Verwaltung je Garage

2,14

Rücklage Instandhaltung

0,55

Hinweis: München und Umgebung ist das Gebiet mit den meisten Rechtsstreitigkeiten der Erhebung (2006 gab es fast 1.750 Verfahren vor dem WEG-Gericht!). Hier ergaben sich die größten Ausreißer bei den Kosten für Heizung/Warmwasser: bis zu 1,96 EUR/m². Hier wurde auch der höchste Wert bei den Nebenkosten der Verwaltung wegen eines Rechtsstreits in Höhe von 2,32 EUR/m² ermittelt. Diese Daten weisen auf eine Ausnahmesituation hin, die einer Normalisierung bedarf.

139

5

Was ist bei Jahresabrechnung und Hausgeld wichtig?

Bundesdurchschnitt (nur für statistische Zwecke) Auf CD-ROM

Kostenart pro m² Wohn fläche und Monat in EUR Wasser/Abwasser

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abwei chung

0,36

Straßenreinigung

0,02

Müllabfuhr

0,18

Sach/Haftpflichtvers.

0,12

Kaminkehrer

0,02*

Hausbeleuchtung

0,04

Aufzug

0,16

Gem.Waschmaschine(n)

0,02

Hausmeister

0,33

Gartenpflege

0,07*

Hausreinigung

0,16*

Schneebeseitigung

0,03*

Heizung/Warmwasser

0,88

Kabel pro Wohnung

7,39

Sonstiges

0,03

Reparaturen

0,18

Bankkosten

0,01

Nebenkosten Verwaltung

0,03

Verwaltung je Wohnung

17,70

Verwaltung je Garage

2,07

Rücklage Instandhaltung

0,51

* Die so gekennzeichneten Zahlen sind in Abrechnungen häufig auch in anderen Positionen enthalten wie z. B. Pos. Gartenpflege, Hausreinigung und Schneebesei tigung in der Position Hausmeister (hier als sog. Fullservice – die drei Positionen beinhaltend – dargestellt), Kaminkehrer häufig in Heizung.

Die Spannbreite von Verwaltervergütungen nach einer Erhebung des BfW in Hessen: • • • • •

140

bis 10 Wohneinheiten 18,24–27,35 EUR; bis 29 Wohneinheiten 16,06–18,97 EUR; bis 49 Wohneinheiten 15,38–18,25 EUR; bis 99 Wohneinheiten 14,79–16,52 EUR; ab 100 Wohneinheiten 14,65–15,85 EUR.

6

Wie wird die Instandhaltungs rückstellung angemessen festgelegt?

Schäden und Mängel an Immobilien nehmen naturgemäß mit steigendem Alter der Häuser zu. Im Verlauf eines Zeitraums von 80 bis 100 Jahren werden immer wieder Erneuerungen einzelner Bauteile erforderlich. Dabei müssen Sie berücksichtigen, dass ein Haus aus vielen verschiedenen Einzelbauteilen besteht, die unterschiedliche Funktionen besitzen und verschiedenen Abnutzungseinflüssen ausgesetzt sind. Üblicherweise verschleißen die Außenbauteile und die Bauteile des Innenbaus zuerst. Erneuerungen werden spätestens nach 30 bis 50 Jahren notwendig. Haus- und Wohnungseigentümer sollten Geld für notwendige Reparaturen zurücklegen. Fehlt die finanzielle Vorsorge, werden notwendige Reparaturen möglicherweise unterlassen. Hierdurch können aber erhebliche Folgeschäden an der Immobilie entstehen.

6.1

Zweck: Finanzierung notwendiger Maßnahmen

Grundsätzlich dient die Instandhaltungsrückstellung der Finanzierung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen, damit alle Komponenten der Instandhaltung (Wartung, Inspektion und Instandsetzung) abgedeckt werden. Der Gesetzgeber setzt in § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angemessene Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen voraus. Mit dem Begriff der Angemessenheit stellt sich jedoch nicht nur die Frage nach der Höhe der Instandhaltungsrückstellung bzw. der jähr-

Höhe und Zeitraum

141

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

lichen Zuweisung zur Rückstellung. Vielmehr beinhaltet er auch eine zeitliche Perspektive, also die Frage, ob der durch mögliche Instandhaltungsmaßnahmen erzeugte Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Instandhaltungsrückstellung gedeckt wird. Hierbei sind • • •

eine individuelle Risikoeinschätzung der Eigentümergemeinschaft, ihr Planungshorizont sowie die individuellen Interessen der einzelnen Eigentümer

zu beachten.

Auf CD-ROM

Die Planungsstrategie der Eigentümergemeinschaft muss das Ausfallrisiko von Gebäudeelementen (angenommener Instandhaltungsbedarf) und das Risiko des Ausfalls einzelner Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bei einem akuten Finanzbedarf in Betracht ziehen. Bei Eigentumswohnungen ist die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung praktisch Pflicht. Der Grund: Zu einer ordnungsgemäßen, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung. Zweck dieser Rücklage ist es, Geldmittel anzusammeln, die sowohl künftig anfallende, größere vorhersehbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als auch unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten abdecken sollen.

Nur für Reparatur kosten

Aus der Instandhaltungsrückstellung dürfen nur Reparaturkosten bestritten werden. Sie darf nicht genutzt werden, um laufende Bewirtschaftungskosten, beispielsweise Kosten für Heizöl, Hausmeister, Müllentsorgung oder Gartenpflege, zu bezahlen. Folgende Anforderungen sind an die Planung einer objekt- bzw. gewerkorientierten Instandhaltungsrückstellung durch den Hausverwalter zu stellen:

142

Zweck: Finanzierung notwendiger Maßnahmen • • •

6

Transparenz von Zahlungsströmen in der Jahresabrechnung, Nachvollziehbarkeit des Planungsprozesses, Transparenz der Instandhaltungsplanung.

Vor diesem Hintergrund kann bzgl. der Instandhaltungsrückstellung folgende Zielsetzung formuliert werden: Durch die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung soll der Finanzbedarf der geplanten Immobilieninstandhaltung in einer durch die Eigentümergemeinschaft bestimmten Höhe gewährleistet werden. In Anbetracht des Lebensrisikos soll darüber hinaus eine entsprechende Mindestrückstellung zur Deckung unvorhersehbarer und akuter Instandhaltungsbedarfe angesammelt werden.

Mindestrück stellung für Unvorherseh bares

Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen zur Instandhaltungsrückstellung muss der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer entsprechen. Aus dieser Zielsetzung ergeben sich die folgenden Anforderungen, die im Hinblick auf eine Instandhaltungsrückstellung beachtet werden müssen: • • • •

Zu bestimmen sind die Gewerke, deren Instandhaltung durch die Instandhaltungsrückstellung finanziert werden soll. Zu bestimmen sind die Instandhaltungsintervalle. Zu bestimmen ist die Rückstellungshöhe zu definierten Zeitpunkten. Zu bestimmen ist die Höhe der jährlichen Zahlung der einzelnen Eigentümer zur Instandhaltungsrückstellung.

Anforderungen

Übersicht: Fälligkeit der Instandhaltung einzelner Gewerke Anstriche außen, Holz und Metall jährlich Antennenanlage jährlich Blitzschutzanlage jährlich Dach jährlich Dachanschlüsse jährlich Dachentwässerung jährlich Fernsprechanlage jährlich Feuerlöscher jährlich Heizkessel jährlich

143

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

Übersicht: Fälligkeit der Instandhaltung einzelner Gewerke Heizöltank jährlich Holzzaun jährlich Kiesbeläge jährlich Klingel und Gegensprechanlagen Pumpen Sicherungen

jährlich jährlich jährlich

Außenputz Fassadenanstrich Fenster/Türen (Holz, Kunststoff, Metall) Holzrollladen Glasflächen Kiesdach Schneefanggitter Schornsteinköpfe Zinkblechabdeckungen

alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre alle drei Jahre

Abwasserleitungen Außentreppen Tapeten und Anstriche innen Verfugungen

alle fünf Jahre alle fünf Jahre alle fünf Jahre alle fünf Jahre

Abwasserkanäle alle zehn Jahre Außenanstriche an Fassaden, Fenstern, Außentüren alle zehn Jahre Abdichtung von Außenbauteilen und Fugen alle zehn Jahre Dachanschlüsse aus Zinkblech alle zehn Jahre Dacheindeckungen bei Flachdächern alle zehn Jahre Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech alle zehn Jahre Elektroleitungen alle zehn Jahre Elektronische Regeleinrichtungen alle zehn Jahre ElektroWarmwasserbereiter alle zehn Jahre Fliesenkeramik alle zehn Jahre Fußbodenoberbeläge aus Textilien alle zehn Jahre Gasleitungen alle zehn Jahre Heizkörper aus Stahlblech alle zehn Jahre Heizkessel und Thermen alle zehn Jahre

144

Zweck: Finanzierung notwendiger Maßnahmen

6

Übersicht: Fälligkeit der Instandhaltung einzelner Gewerke Holztreppen alle zehn Jahre Heizungsleitungen alle zehn Jahre Innenputz alle zehn Jahre Kunststoffbodenbeläge innen alle zehn Jahre Kupferblechabdeckungen alle zehn Jahre Massive Treppen alle zehn Jahre Plattenbekleidungen außen alle zehn Jahre Schornsteine alle zehn Jahre Treppenbeläge alle zehn Jahre UnterbetonGehwege alle zehn Jahre Wasserleitungen alle zehn Jahre Außenwände alle dreißig Jahre Außenverglasungen alle dreißig Jahre Außenwandputz und Wandbekleidungen alle dreißig Jahre Ausstattung von Bädern und Küchen alle dreißig Jahre Estrich alle dreißig Jahre Elektroinstallationsnetz mit Dosen und Schaltern alle dreißig Jahre Fenster und Außentüren alle dreißig Jahre Fliesen und Plattenbodenbeläge innen alle dreißig Jahre Fundamente alle dreißig Jahre Geschossdecken alle dreißig Jahre Innenwände alle dreißig Jahre Kellerwände alle dreißig Jahre Naturstein alle dreißig Jahre Steintreppen alle dreißig Jahre

Bei vermieteten Eigentumswohnungen entstehen Instandhaltungskosten auf drei Ebenen: •

•

Kosten für das Gemeinschaftseigentum Haus (hierfür werden per Beschluss der Eigentümerversammlung Instandhaltungsrückstellungen gebildet), Kosten für das Sondereigentum Wohnung, die vom Vermieter getragen werden (zum Beispiel Badsanierung),

Vermietete Eigentums wohnungen

145

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt? •

Kosten für die vermietete Wohnung, die laut Mietvertrag vom Mieter getragen werden müssen (Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen).

6.2

Gemeinschafts oder Sondereigentum?

Zunächst muss ermittelt werden, ob das instand zu haltende Gewerk Gemeinschaftseigentum (GE) oder Sondereigentum (SE) ist. Nur für Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlich verpflichtet, eine Instandhaltungsrückstellung zu bilden. Gebäudeteil Abflussrohre

Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum

X

Bad/WC

X

Balkon  Abschlussgitter

X

 Außenwände

X

 Decken

X

 Geländer

X

 Innenanstrich  Isolierschicht

X X

 Plattenbelag

X

 Trennwand

X

Brandmauer

X

Dach

X

Deckenverkleidung

X

Einbauschränke

X

Estrich

X

Etagenheizung

X

Fahrstuhl

X

Fenster  Außenfenster

X

 Innenfenster  Rahmen Fensterbänke

146

X X

Gemeinschafts oder Sondereigentum?

Gebäudeteil  außen

Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum

X

 innen

X

Fensterläden

X

Fundament

X

Fußbodenbeläge

X

Gemeinschaftsantennen

X

Hausfassade

X

Heizkörper Heizungsanlage

6

X X

Heizungsraum

X

Isolierschichten

X

Kanalisation

X

Kamin

X

Kellerdecken

X

Lichtschächte

X

Treppen  im Hausflur

X

 in der Wohnung

X

Treppenhaus

X

Trockenplatz

X

Versorgungsleitungen  außerhalb der Woh nung

X

 innerhalb der Woh nung

X

Wohnungseingangstür  Außenseite m. Rahmen

X

 Innenseite

X

Zwischenwände  nicht tragend  tragend

X X

147

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

6.3

Auf CD-ROM

Methoden zur Berechnung der Instandhaltungsrückstellung

Die Bildung der Instandhaltungsrückstellung ist üblicherweise in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen. Die Zahlung zur Rückstellung wird mit den Hausgeldpauschalen erhoben. Es gilt der Grundsatz des „sparsamen Wirtschaftens“. Die Höhe des Hausgeldes muss angemessen, d. h. kostendeckend sein, sowohl Nachzahlungen als auch Rückzahlungen sind zu vermeiden. In der Praxis der Hausverwaltung werden verschiedene Verfahren zur Festlegung einer Instandhaltungsrückstellung angewendet. Zur Berechnung der Höhe der jährlichen Zuweisung zur Instandhaltungsrückstellung kann zunächst entweder auf mathematische Formeln zurückgegriffen werden oder auf die im öffentlich geförderten Wohnungsbau üblichen Instandhaltungspauschalen. Letztere sind in § 28 Abs. 2 der jeweils aktuellen Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung festgelegt. Vom 01.01.2005 bis zum 31.12.2007 gilt:

Instand haltungs pauschalen

• •

•

für Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1970 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 12,92 EUR anzusetzen; für Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1971 bis zum 31. Dezember 1980 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 9,41 EUR anzusetzen; für Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1981 bis zum 31. Dezember 2001 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 7,42 EUR anzusetzen (jeweils je m² und Jahr).

Bei den genannten Beträgen erkennt der Gesetzgeber zwar an, dass mit zunehmendem Alter eines Gebäudes der Bedarf an Mitteln zur Instandhaltung steigt. Die Staffelung der Beträge ist jedoch ohne Bezug zur Entwicklung der Baukosten. Eine etwaige Kostensteigerung findet hierin keine Berücksichtigung. Ebenso wenig wird der Individualität von Gebäuden und deren Auswirkung auf den Instandhaltungsbedarf Rechnung getragen. Die Heranziehung der o. g. Sätze ist daher aus ökonomischer Sicht unbefriedigend.

148

Methoden zur Berechnung der Instandhaltungsrückstellung

6

In der Praxis gibt es im Wesentlichen zwei von Praktikern entwickelte mathematische Verfahren zur Ermittlung der jährlichen Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung. Das erste Verfahren stellt einen Zusammenhang zwischen Herstellungskosten, Nutzungsdauer und dem Teil der Immobilie her, der zum gemeinschaftlichen Eigentum zu rechnen ist und damit der Instandhaltungsverantwortung der Gemeinschaft unterliegt. Die Formel zur Berechnung der Zuweisung zur Instandhaltungsrückstellung (IR) lautet:

Mathemati sches Verfahren Nr. 1

IR = Herstellungskosten/m² × 1,5 × 0,65 Der Faktor 0,65 dient dazu, den Instandhaltungsaufwand um den auf das Sondereigentum angenommenen Betrag zu reduzieren, weil der Sondereigentümer hierfür selbst aufkommen muss. Bei der Formel wird eine Nutzungsdauer von 80 Jahren für eine Immobilie zugrunde gelegt. Hieraus errechnen sich derzeit je nach Baukosten Werte zwischen 20 und 50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr an Zuweisung zur Instandhaltungsrückstellung. Tatsächlich weisen in der Praxis Gemeinschaften zwischen 2,55 und 7,50 EUR je Quadratmeter und Jahr der Instandhaltungsrückstellung zu. Bei der Anwendung dieser Formel ergäbe sich also eine erhebliche Mehrbelastung gegenüber den im öffentlich geförderten Wohnungsbau gültigen Werten. Eine Baukostensteigerung wird dadurch berücksichtigt, dass als Basis vom 1,5fachen der ursprünglichen Herstellungskosten ausgegangen wird. Die daraus errechnete Instandhaltungsrückstellung ist also zunächst wesentlich höher als die erwartete tatsächliche Inanspruchnahme. Durch diese höhere Rückstellung sollen sowohl die technisch höheren Anforderungen als auch die Kostensteigerung bei den Wiederherstellungs-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten aufgefangen werden. Die zweite Methode geht nicht von den Herstellungskosten, sondern vom aktuellen Marktpreis aus. Die Formel lautet:

Mathemati sches Verfahren Nr. 2

149

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

IR =

Marktpreis/m² × 0,25 50

Dabei wird unterstellt, dass das Gemeinschaftseigentum ca. ein Viertel des Kaufpreises ausmacht. Die Planung erfasst einen Zeitraum von 50 Jahren, in dem die instand zu haltenden Gewerke des gemeinschaftlichen Eigentums mindestens einmal von einer Instandhaltungsmaßnahme erfasst werden (z. B. Dach oder Außenfassade). Eine Dynamisierung erfährt die Formel durch die Heranziehung des Marktpreises je Quadratmeter und die Annahme, dass sich der Marktpreis für verkaufte Wohnungen entsprechend dem Preis für Handwerksleistungen der Instandsetzung und Instandhaltung entwickelt.

6.3.1 Faktoren, die in die individuelle Instandhaltungs rückstellung einfließen Die Ermittlung der notwendigen Instandhaltungsrückstellung anhand der genannten Verfahren und Formeln ist sehr abstrakt und trägt dem individuellen Charakter der Immobilie keine Rechnung. Die Planung einer individuellen Instandhaltungsrückstellung muss mehrere Grundlagen berücksichtigen. Bei der individuellen Planung einer Instandhaltungsrückstellung sollten folgende Grundlagen Berücksichtigung finden: Alter der Immobilie

Das Alter der Immobilie zum Planungszeitpunkt bestimmt, unabhängig vom technischen Instandhaltungsgrad, in hohem Maße den Investitionsbedarf. Bei Objekten mit einer funktionsfähigen, jedoch veralteten technischen Gebäudeausstattung ist tendenziell mit höheren Wartungs- und Instandsetzungskosten zu rechnen als bei Objekten mit einer zeitgemäßen technischen Gebäudeausstattung. Bei veralteten Anlagen sind die Beschaffungskosten für Ersatzteile höher, die Wartungsintervalle kürzer und die Wahrscheinlichkeit, dass kurzfristig eine Totalsanierung notwendig ist, ist höher.

Technischer Zustand

Die Planung der Instandhaltungsrückstellung erfordert die individuelle Erfassung des technischen Zustands der einzelnen Gewerke und

150

Methoden zur Berechnung der Instandhaltungsrückstellung

6

die Bestimmung des Instandhaltungsbedarfs. Zu diesem Zweck sollten der Instandhaltungsgrad und der Instandhaltungsbedarf eines Objekts im Rahmen einer Objektbegehung durch einen Fachmann unter Zuhilfenahme eines Erfassungsbogens ermittelt werden. Das bedeutet auch, dass der Erhaltungszustand der Immobilie mit eventuellen Sanierungsstaus und der aktuellen Höhe der angesammelten Instandhaltungsrückstellung in die Planung eingeht. Wenn der Zustand der Immobilie bereits zu Planungsbeginn umfangreiche Sanierungen erfordert und die angesammelte Rückstellung nicht ausreicht, so sind zu Beginn des Planungszeitraums zusätzliche Zahlungen anzunehmen und durch Sonderumlagen zu berücksichtigen. Zur Ermittlung der Wiederherstellungskosten der einzelnen Gewerke können neben konkreten Angeboten auch Erfahrungs- und Vergleichswerte sowie die Expertise eines Sachverständigen herangezogen werden.

Wiederherstel lungskosten der Gewerke

Die Instandhaltungsintervalle werden durch den Verschleiß und die technische Lebensdauer der verwendeten Materialien und Anteile der Gewerke bestimmt. Zur Bestimmung der Intervalle kommen neben Erfahrung auch Fachinformationen und das Spezialwissen von Bausachverständigen infrage. Zur Überwindung der Unsicherheit hinsichtlich der Zeitintervalle empfiehlt es sich, unterschiedliche Planungen (optimistisch/durchschnittlich/pessimistisch) zu erstellen und in der Eigentümergemeinschaft nach Diskussion eine entsprechende Variante zu wählen. Die im Rahmen der Instandhaltungsplanung gewählten Intervalle sind jedoch spätestens alle zwei Jahre zu überprüfen.

Individuelle Instandhal tungsintervalle

6.3.2 Der Planungszeitraum Bezüglich des Planungszeitraums herrschen für Immobilien die unterschiedlichsten Auffassungen. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis variieren die Planungszeiträume beträchtlich. Der Planungszeitraum hat zunächst einmal mit der tatsächlichen Lebensdauer einer Immobilie nichts zu tun, da diese durch entsprechende Instandhaltung erheblich verlängert werden kann. Die Ent-

30 bis 50 Jahre

151

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

scheidung des Planenden besteht darin, den Planungszeitraum zu bestimmen. Sinnvoll erscheint es, den Zeitraum auf 30 bis 50 Jahre nach folgenden Gesichtspunkten festzulegen: •

•

•

Jedes Gewerk sollte im Planungszeitraum bezüglich der Sanierung wenigstens einmal berücksichtigt werden. Je kürzer der Planungszeitraum veranschlagt wird, desto weniger finanzielle Erholungszeiten stehen den Eigentümern zur Verfügung bzw. desto größer ist die Gefahr, durch Nichteintritt von großen Sanierungsschritten zu wenig zu finanzieren. Je länger der Zeitraum der Planung ist, desto unsicherer werden die ihr zugrunde liegenden Voraussetzungen. Aussagen über Zinshöhe und Inflationsgeschwindigkeit sind selbst bei einem Zeitraum von zehn Jahren schon problematisch. Bei sehr langer Planungsdauer werden der technische Fortschritt und neue Instandhaltungstechnologien nicht berücksichtigt. Beispielhaft seien an dieser Stelle Bedachungen, Reparaturen von Rohrleitungen, Heizungstechniken oder aber auch Vorschriften und Techniken für die Gestaltung von Fassaden genannt.

6.3.3 Die Mindesthöhe der Instandhaltungsrückstellung Jeder muss den Betrag auf bringen können

Zunächst muss die Höhe einer vorhandenen Instandhaltungsrückstellung beachtet werden. Nur die bereits tatsächlich aufgebaute Rückstellung steht im Fall einer überraschenden Inanspruchnahme zur Verfügung. Ansonsten haften alle Eigentümer gesamtschuldnerisch für Gemeinschaftsbelange. Die zahlungskräftigen Eigentümer tragen deshalb immer das Risiko, für die wirtschaftlich schwächeren Eigentümer eintreten zu müssen. Diejenigen Eigentümer, die kleine regelmäßige Beiträge zum Aufbau der Instandhaltungsrückstellung nur schwer aufbringen können, werden sich im Fall einer erheblichen Sonderumlagenzahlung noch schwerer tun. Achten Sie daher darauf, dass die Zahlung zur Instandhaltungsrückstellung in der festgelegten Höhe von allen Mitgliedern der Gemeinschaft aufgebracht werden kann. Regelmäßige und planbare Beiträge

152

So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig

6

stellen eine tatsächliche Absicherung gegenüber einer ungleich stärker belastenden Sonderumlage dar. Instandhaltungsleistungen unterliegen ebenso wie Lebenshaltungsoder Baukosten der Steigerung. Die Kostensteigerung beeinflusst entscheidend die tatsächlich zu erbringenden Zuweisungen. Die vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Lebenshaltungskostenindizes sind bezogen auf die Steigerung der Baukosten in aller Regel zu niedrig. Während in den letzten 30 Jahren die allgemeine statistische Geldentwertung im Durchschnitt 3,5 Prozent betrug, liegt die Steigerung der Baukostenpreise bei ca. fünf bis sechs Prozent. Nimmt nun der Planende lediglich die niedrigeren allgemeinen Steigerungsraten an, so entsteht auf Dauer eine erhebliche Unterdeckung. Nimmt er dagegen höhere Steigerungsraten an, so werden die Eigentümer bei weiterem Zeitablauf immer größere Teile ihres Einkommens für die Unterhaltung des Gebäudes aufwenden und der Widerstand gegen die Planungsmethode wird wachsen.

6.4

Baukosten steigerung berücksichtigen

So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig

Im Mittelpunkt der weiteren Betrachtung stehen die Lebenszykluskosten und die daran gekoppelte Qualität. Die zentrale Frage ist, für welche Bauteile welche Investitionskosten kalkuliert werden müssen. Zur Festlegung, für welche Bauteile welche Investitionskosten anzusetzen sind, ist das Schema der DIN 276 (Kosten im Hochbau) hilfreich, das hier exemplarisch dargestellt wird. BauwerkBaukonstruktion

Ausgangsbasis für die Kalkulation

Prozent der Baukosten

Außenwände  Tragende Außenwände

3,6 %

 Nicht tragende Außenwände

0,1 %

 Außenstützen

1,3 %

 Außentüren, fenster

1,9 %

 Außenwandbekleidungen außen

4,1 %

 Außenwandbekleidungen innen

0,8 %

153

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?  Elementierte Außenwände

8,8 %

 Außenwände, Sonstiges

0,3 %

Innenwände  Tragende Innenwände

3,6 %

 Nicht tragende Innenwände

2,3 %

 Innenstützen

1,3 %

 Innentüren, fenster

2,0 %

 Innenwandbekleidungen

2,6 %

 Elementierte Innenwände

0,5 %

Decken  Deckenkonstruktionen

6,4 %

 Deckenbeläge

3,7 %

 Deckenbekleidungen

2,0 %

 Decken, Sonstiges

0,4 %

Dächer

7,3 %

Baukonstruktion Einbau

1,7 %

Sonstige Baukonstruktion Bauwerk – Technische Anlagen

6,7 % 20,0 %

Außenanlagen

3,0 %

Ausstattung und Kunstwerke

5,0 %

Rückstellung auch bei Neubauten

Da bei Neubauten eine mehrjährige Garantiefrist zur Beseitigung von Baumängeln gilt, verzichten Eigentümergemeinschaften für die Dauer der Gewährleistungsfrist oftmals vollständig auf die Bildung der Instandhaltungsrückstellung. Besser ist es aber, auch bei Neubauten bereits in den ersten Jahren eine Instandhaltungsrückstellung zu bilden. Bedenken Sie, dass etwaige Reparaturen nicht unbedingt auf Baumängel zurückzuführen sein müssen.

Staffelung nach Baualter

In den ersten fünf Jahren kann die Instandhaltungsrückstellung aber durchaus gering ausfallen. So kann sie beispielsweise mit jährlich drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gebildet werden. Im sechsten bis zehnten Jahr sollte die jährliche Rücklage dann auf sechs Euro pro Quadratmeter verdoppelt werden. Im elften bis 15. Jahr nach Fertigstellung empfiehlt sich eine Anhebung auf jährlich 7,50 Euro pro Quadratmeter und ab dem 16. Jahr auf jährlich neun Euro pro Quadratmeter. Die Staffelung nach Baualter kann also wie folgt aussehen:

154

So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig

6

Staffelung der Rückstellung nach Baualter Zeit nach Fertigstellung

Höhe der jährlichen Rückstellung

1. bis 5. Jahr

3,00 EUR/m²

6. bis 10. Jahr

6,00 EUR/m²

11. bis 15. Jahr

7,50 EUR/m²

ab dem 16. Jahr

9,00 EUR/m²

Diese Staffelung lehnt sich an die maximale Höhe der Instandhaltungskosten an, wie sie nach der Zweiten Berechnungsverordnung zulässig sind. Tipp: Auch wenn die Pauschalsätze nach der Zweiten Berechnungsverord nung gerade nicht für frei finanzierte Wohnungen gelten, stellen sie einen guten Anhaltspunkt für die Höhe von Instandhaltungsrückstellun gen dar.

Instandhaltungskosten umfassen sowohl die meist geringen Kosten der laufenden Unterhaltung als auch die regelmäßig höheren Kosten für die Erneuerung einzelner baulicher Teile wie zum Beispiel Heizungsanlage, Fensterrahmen einschließlich Isolierverglasung, Gebäudefassade. Zur groben Orientierung sollten Sie die Pauschalsätze der Zweiten Berechnungsverordnung heranziehen. Geringere Beträge sollte die Eigentümerversammlung nur für die ersten fünf Jahre nach Fertigstellung oder bei Vorhandensein einer recht hohen Instandhaltungsrückstellung beschließen. Auf Basis der oben dargestellten Planungsgrundlagen wird die jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrückstellung unter Berücksichtigung des Instandhaltungsbedarfs je Gewerk und der bereits vorhandenen Rückstellung berechnet. Ergebnis ist die jährlich durch die Eigentümergemeinschaft zu entrichtende Instandhaltungsrückstellung. Gemäß den Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum wird sie schließlich quotenmäßig aufgeteilt und stellt einen Anteil des periodisch von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldes dar.

155

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

Über die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung beschließt die Eigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan mit einfacher Stimmenmehrheit. Liegt ein solcher Beschluss vor, gehen die Beiträge zur Rücklage entsprechend der Wohnfläche in die Berechnung des monatlichen Hausgeldes ein. In der Jahresabrechnung müssen Sie den Eigentümern die Höhe der neu zugeführten sowie der für Instandhaltungen entnommenen Beiträge zur Rückstellung mitteilen, und zwar sowohl für das Gesamtobjekt als auch für die ihnen jeweils gehörende Eigentumswohnung. Achtung: Instandhaltungskosten, die weder Klein noch Schönheitsreparaturen betreffen, dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. Das Verbot der Umlage gilt auch für die von der Eigentümerversammlung beschlossenen Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung.

Je größer die bereits angelegte Instandhaltungsrückstellung ist, desto geringer kann eine neu zu bildende Rücklage ausfallen. Umgekehrt heißt dies: Wenn praktisch alle Rücklagen aufgebraucht sind, müssen vor allem bei älteren Wohnanlagen hohe Zuzahlungen erfolgen, um Sonderumlagen zu vermeiden. Richtwerte für verschiedene Regionen

Mithilfe der folgenden regionalen Tabellen können Sie nun prüfen, ob die von Ihnen angesetzte Instandhaltungsrückstellung dem Durchschnitt entspricht. In vier Schritten ermitteln Sie Ihre Abweichungswerte zu den hier veröffentlichten Durchschnittszahlen. Grundlage für die Berechnung des Durchschnitts ist die vom Hausgeld-Vergleich e. V. in den alten und neuen Bundesländern durchgeführte Analyse von Jahresabrechnungen. Weitere Informationen finden Sie im Internet unter www.hausgeld-vergleich.de.

156

6

So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig

1. Schreiben Sie zunächst 1/12 des Jahres-Abrechnungswerts (= Monatswert) für eine Wohnung in EUR neben den Durchschnitt in die hierfür vorgesehene Spalte. 2. In die zweite Spalte notieren Sie die Quadratmeterzahl der Wohnung. 3. Anschließend teilen Sie den Monatswert durch die Quadratmeterzahl der Wohnung und erhalten dann den Wert pro Quadratmeter und Monat. 4. In die letzte Spalte notieren Sie die Abweichung. Bei auffälligen Abweichungen überlegen Sie zuerst, ob dies durch die besondere Art oder das Alter der Immobilie erklärbar ist. Ansonsten besteht Klärungsbedarf! Die folgenden Tabellen finden Sie übrigens auch auf Ihrer CDROM. Auf CD-ROM

Berlin und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR

Durch schnitt

Rücklage Instandhaltung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

0,50

Hamburg und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR

Durch schnitt

Rücklage Instandhaltung

0,54

Hannover und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR

Durch schnitt

Rücklage Instandhaltung

0,62

Braunschweig und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt 0,51

157

6

Wie wird die Instandhaltungsrückstellung angemessen festgelegt?

In Braunschweig und Umgebung reichte die Spannbreite der Kosten für Reparaturen und Instandhaltung von 0,1 EUR/m² bis 3,37 EUR/m². Bremen Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

0,51

NRW/Stadtbereiche Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt 0,51

Neue Bundesländer Nord Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt 0,45

Neue Bundesländer Süd Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt 0,47

Frankfurt und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt 0,55

Frankfurt und Umgebung ist ein Gebiet mit erheblich mehr Rechtsstreitigkeiten als üblich. 7,26 EUR/m² waren als Spitzenwert für Instandhaltung zu zahlen. Als höchster Wert für Instandsetzungen fielen 3,34 EUR/m² Sonderumlage und 0,92 EUR/m² Rücklagenzuführung, also insgesamt 11,52 EUR/m² an.

158

So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig

6

Heidelberg/Mannheim und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

0,47

Stuttgart und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt 0,53

In der Region Stuttgart wurden Rücklagen von 0,17 EUR/m² bei einer Anlage mit 26 Wohneinheiten bis 1,53 EUR/m² bei einer Anlage mit 238 Wohneinheiten gebildet. Nürnberg und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

0,48

In Nürnberg und Umgebung betrugen die gebildeten Rücklagen maximal 0,97 EUR/m². München und Umgebung Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt

Monats wert

m²

Ihr Wert

Abweichung

m²

Ihr Wert

Abweichung

0,55

Übrige Regionen (überregionaler Durchschnitt) Kostenart pro m² Wohnfläche und Monat in EUR Rücklage Instandhaltung

Durch schnitt

Monats wert

0,51

159

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

Bauliche Veränderungen in einer Wohnanlage erweisen sich in der Praxis immer als problematisch, weil regelmäßig nicht alle Wohnungseigentümer mit ihnen einverstanden sind und vor allem meist hohe Kosten damit verbunden sind. Klassische Streitursachen sind beispielsweise Um- und Anbauten in Balkon- und Terrassenbereichen, insbesondere Verglasungen, oder die Errichtung eines Carports auf einer Stellplatzfläche. Auch die Installation von SatellitenEmpfangsanlagen führt oft zu Kontroversen unter Mitgliedern von Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sind bauliche Veränderungen rechtswidrig erfolgt, so kann auf Beseitigung geklagt werden.

7.1

Was genau sind bauliche Maßnahmen?

Die Problematik baulicher Maßnahmen ist dadurch bedingt, dass eine Auswirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum vorliegen kann. Wohnungseigentümer können mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht die Interessen anderer Wohnungseigentümer, insbesondere das gemeinschaftliche Eigentum, betroffen sind. Der innerhalb von Wohnungen auf dem Estrich verlegte Bodenbelag, beispielsweise Teppich, Fliesen oder Parkett, kann beliebig verändert oder beseitigt werden, da hieran Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers besteht. Wenn aber der darunter liegende Estrich betroffen ist, liegt eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und somit eine bauliche Veränderung vor. Sie müssen aber bauliche Veränderungen von Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung unterscheiden. Die Abgrenzung einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu einer baulichen Veränderung ist

Abgrenzung zur ordnungsgemä ßen Verwaltung

161

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

deshalb entscheidend, weil Instandsetzungen und Instandhaltungen lediglich einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung voraussetzen. Eine bauliche Veränderung dagegen bedurfte bis zur Änderung des WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer, soweit diese bauliche Veränderung über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausging und Eigentümerinteressen durch die Veränderung über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt wurden. Etwas umständlich und missverständlich bestimmt § 22 Abs. 1 WEG a. F., dass „bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nicht gemäß § 21 Abs. 3 mehrheitlich beschlossen oder als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung vom einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden können“. Nach Satz 2 dieser Bestimmung „ist die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer solchen Maßnahme insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden“. „Zitterbe schluss“ Entscheidung

162

Bereits der BGH hatte in seiner „Zitterbeschluss“-Entscheidung (V ZB 58/99 = NJW 2000, 3500) deutlich gemacht, dass den Wohnungseigentümern entgegen dem Wortlaut des § 22 Abs. 1 WEG a. F. durchaus eine Beschlusskompetenz auch im Hinblick auf die Zustimmung bzw. Genehmigung baulicher Veränderungen zukommt. So ist der Beschluss über die Genehmigung einer konkreten baulichen Veränderung auch dann nicht nichtig, wenn von einer baulichen Veränderung tatsächlich beeinträchtigte Wohnungseigentümer von der Mehrheit überstimmt wurden. Hatten diese Wohnungseigentümer den entsprechenden Genehmigungsbeschluss nicht innerhalb der einmonatigen Beschlussanfechtungsfrist angefochten, so erwuchs dieser in Bestandskraft und entfaltete Wirkung auch gegenüber benachteiligten Wohnungseigentümern. Diese hatten die bauliche Veränderung trotz ihrer Beeinträchtigung zu dulden. Nach der Terminologie des BGH stellte ein derartiger Beschluss lediglich einen gesetzeswidrigen Beschluss dar.

Was genau sind bauliche Maßnahmen?

7

7.1.1 Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung Wie die Bestimmung des § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG zum Ausdruck bringt, beschließen die Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets mehrheitlich. Die beschlossenen Maßnahmen müssen zwar ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, grundsätzlich genügt jedoch nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Ein zumutbar benachteiligter Eigentümer kann also überstimmt werden. Eine in der Regel zustimmungspflichtige bauliche Veränderung liegt dagegen stets dann vor, wenn eine Maßnahme über eine ordnungsmäßige Verwaltung hinausgeht. Keine baulichen Veränderungen, sondern Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung sind insbesondere: • •

•

•

Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, beispielsweise Austausch der veralteten und defekten Heizungsanlage, Anpassungen der Wohnanlage an veränderte Erfordernisse, insbesondere neue Gesetze, beispielsweise die Verbesserung der Wärmeisolierung des Gebäudes, die Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands der Wohnanlage, beispielsweise die Korrektur eines falsch verlaufenden Zauns, die Beseitigung von Gefahrenquellen der Wohnanlage, beispielsweise die Beseitigung alter Bäume oder einer einsturzgefährdeten Grenzmauer.

Ziel der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnanlage. Unter dem Begriff der Instandhaltung sind demnach sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die normale und gebrauchsbedingte Abnutzungen beseitigen. Beispiele sind sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten (KG Berlin, 24 W 4300/98 = NZM 1999, 131).

Maßnahmen ordnungs mäßiger Verwaltung

Instandhaltung

163

7 Instandsetzung

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

Ziel der Instandsetzung ist die Beseitigung von Schäden und Mängeln in und an der Wohnanlage, die ihre Ursachen in einer Abnutzung, Alterung oder aber auch in Einwirkungen durch Dritte haben können. Wie auch bei der Instandhaltung dienen Maßnahmen der Instandsetzung der Erhaltung des bestehenden Zustands des Gemeinschaftseigentums. Die Erhaltung des ursprünglichen Zustands begründet dabei nicht die Pflicht, gleiche Materialien zu verwenden (OLG Düsseldorf, 3 Wx 370/93 = NJW-RR 1994, 1169). Maßnahmen der Instandsetzung setzen nicht voraus, dass ein Schaden bereits eingetreten oder eine technische Anlage bereits ausgefallen ist. Es genügt vielmehr, dass sich die technische Anlage oder der entsprechende Bereich des Gemeinschaftseigentums in einem Zustand befindet, in dem jederzeit mit dem Eintritt eines Schadens gerechnet werden muss (BayObLG, 2Z BR 136/93 = ZMR 1994, 279). Soweit Anhaltspunkte für eine Schadensanfälligkeit an baulichen Konstruktionen bestehen, können also nach dem Maßstab eines verständigen Hauseigentümers wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen auch vorsorglich getroffen werden (BayObLG, 2 Z BR 71/98 = ZMR 1999, 55). Kommen im Übrigen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu (OLG Düsseldorf, 3 Wx 81/00 = ZWE 2001, 37).

7.1.2 Abgrenzung zwischen Modernisierung und modernisierender Instandsetzung Die Frage, welche konkreten Maßnahmen noch eine modernisierende Instandsetzung oder schon eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG n. F. darstellen, ist relevant für die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Genügt im Fall der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG grundsätzlich die einfache Mehrheit, ist für die Beschlussfassung über eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 22 Abs. 2 WEG n. F. eine in doppelter Hinsicht qualifizierte Mehrheit erforderlich.

164

Was genau sind bauliche Maßnahmen? •

•

Von einer modernisierenden Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG ist immer dann die Rede, wenn ein grundsätzlicher Sanierungsbedarf besteht oder dieser zumindest absehbar ist. Hat die Maßnahme aber keinen Bezug mehr zur Instandhaltung und Instandsetzung und entspricht sie im Übrigen den Anforderungen an eine Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder einer Anpassung an den Stand der Technik, handelt es sich um eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F.

7 Modernisieren de Instand setzung

Modernisierung

Die Grenzen können insbesondere in den Fällen fließend sein, in denen Maßnahmen der Modernisierung sowohl solche der Instandhaltung und Instandsetzung als auch der modernisierenden Instandsetzung darstellen können. Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt mehrheitlich die Ersetzung von alten, schlecht isolierten Holzfenstern durch moderne mit Isolierverglasung. Eine derartige Maßnahme stellt eine modernisierende Instandsetzung dar (OLG Köln, 16 Wx 89/97 = ZMR 1998, 49; OLG Düsseldorf, 3 Wx 129/92 = ZMR 1993, 581; BayObLG, 2 Z BR 22/98 = NZM 1999, 34; OLG Oldenburg, 5 W 61/87 = WuM 1988, 185).

7.1.3 Bauliche Veränderung Sinn des früheren Einstimmigkeitsprinzips bei baulichen Veränderungen war es, Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft vor Aufwendungen zu schützen, die kostspielig und wirtschaftlich nicht erforderlich sind. Außerdem sollte verhindert werden, dass gemeinschaftliches Eigentum gegen den berechtigten Willen einzelner Eigentümer beliebig verändert werden konnte. Eine grundsätzliche Beschlusskompetenz ist den Wohnungseigentümern nunmehr auch für Maßnahmen baulicher Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG n. F. eingeräumt. Neu ist das grundsätzliche Erfordernis einer Beschlussfassung über eine beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Vor Inkrafttreten des Reformgesetzes konnte die Zustimmung zu einer baulichen Ver-

Beschluss fassung erforderlich

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7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

änderung auch außerhalb der Eigentümerversammlung ggf. sogar stillschweigend erfolgen. Dies ist in aller Regel künftig nicht mehr möglich. Grundsätzlich muss sich nach dem Willen des Gesetzgebers die Wohnungseigentümerversammlung mit einer beabsichtigten baulichen Veränderung befassen. Hiermit soll eigenmächtigem Handeln durch bauwillige Wohnungseigentümer vorgebeugt werden. Wirksam ist ein Genehmigungsbeschluss über eine bauliche Veränderung auch künftig, wenn er nicht binnen Monatsfrist angefochten wird. § 22 Abs. 1 WEG n. F. verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus erstmals einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Wurde bislang ein derartiger Anspruch allenfalls in begründeten Ausnahmefällen (z. B. Fenstergitter bei konkreter Einbruchsgefahr) bejaht, wird sich hieran auch künftig nichts ändern. Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn ein Grundstück oder ein darauf befindliches Gebäude umgestaltet, teilweise oder ganz beseitigt oder neu geschaffen wird. Folgende Beispiele sollen zunächst das Vorliegen einer baulichen Veränderung verdeutlichen: Beispiele für bauliche Veränderungen

• • • • • • • • •

Errichtung eines Kinderspielplatzes mit Geräten Betonieren der Zufahrt für eine Garage Anlegen einer Terrasse auf bisher vorhandener Grünfläche Anbringen einer Satelliten-Empfangsanlage auf dem Dach Umstellung einer Heizungsanlage von Öl- auf Gasversorgung Auswechseln von Fenstern und der Einbau einer Sprossenverglasung Errichtung eines Maschendrahtzauns zwischen Stellplätzen in einer Wohnungseigentumsanlage Ersetzung eines schadhaften Zauns durch eine Hecke Anbau eines Balkons

All diese Maßnahmen haben Auswirkungen auf gemeinschaftliches Eigentum und sind als bauliche Veränderungen einzustufen, weil

166

Was genau sind bauliche Maßnahmen?

7

nicht lediglich Instandsetzung oder Instandhaltung vorliegt. Die Umgestaltung von Gebäudeteilen, Anlagen und Einrichtungen, die Gegenstand von Sondereigentum sind, ist keine bauliche Veränderung, soweit nicht zugleich gemeinschaftliches Eigentum verändert wird. In der folgenden Übersicht sind für Sie bauliche Maßnahmen aufgeführt, die durch die Gerichte als bauliche Veränderungen gewertet wurden, die in der Regel einstimmig beschlossen werden müssen. • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • •

Anbau eines Aufzugs Errichtung eines Außenkamins Errichtung einer Außentreppe, wenn beispielsweise eine Wohnung mit einer darüber liegenden Dachterrasse verbunden werden soll Anbau oder Verglasung eines Balkons Anbringung von fest montierten Blumenkästen Einbau, Umbau oder Vergrößerung eines Dachfensters Ausbau des Dachgeschosses Errichtung einer Dachterrasse Einbau, Umbau, Veränderungen und Vergrößerungen von Lichtöffnungen (Fenstern, Glasbausteinen und Türen) Veränderungen an der Fassade Anbringen von Fenstergittern Errichtung und Beseitigung einer Garage Veränderung (Betonierung) einer Garagenzufahrt Errichtung einer Balkonüberdachung über einer Garagenzufahrt Veränderung des Charakters, des Erscheinungsbildes und der Funktion einer Gartenanlage Anlegen eines Spielplatzes Pflasterung einer Grünfläche Errichtung eines Gartenhäuschens Errichtung einer Gartenmauer Installation einer Gegensprechanlage Errichtung eines Geräteschuppens

Bauliche Veränderungen nach der Rechtsprechung

167

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten? • • • • •

• • • • • • • • • • • • • •

Anlegung eines Grillplatzes Nachträglicher Einbau einer Zentralheizungsanlage Einbau zusätzlicher Heizkörper im gemeinschaftlichen Eigentumsbereich Umrüstung eines Heizungssystems von Fernwärme auf eine Zentralheizung Umstellung einer Öl-Zentralheizungsanlage auf Fernwärme. Es handelt sich aber um eine modernisierende Instandsetzung, wenn eine Erneuerung der Heizungsanlage notwendig ist. Ausbau eines Kellers Anbringung einer Markise Aufstellen und Verlegung von Müllboxen Anbringung einer Parabolantenne Anlegung von Parkplätzen Errichtung und nachträgliche Überdachung einer Pergola Aufstellen von Pflanztrögen, die fest mit dem Boden verbunden sind Installation von Rollläden, Fenstern, Balkontüren und Terrassentüren Errichtung einer Sichtschutzwand Anbringung von Solarzellen Anlage und Vergrößerung einer Terrasse Bauliche Maßnahmen an einer Wand des gemeinschaftlichen Eigentums Errichtung eines Wintergartens Errichtung eines Zauns

7.2

Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar?

Anfechtbar ist der Beschluss über eine bauliche Maßnahme jedenfalls dann, wenn ihm nicht alle der über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen.

168

Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar?

7

Für ungültig wird ein derartiger Beschluss jedoch nur dann erklärt, wenn er angefochten wird. Wird er mangels Anfechtung bestandskräftig, bindet er unwiderruflich auch diejenigen Wohnungseigentümer, die durch die bauliche Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ebenso wie ein einzelner Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gegen den Widerstand anderer Wohnungseigentümer durchsetzen kann, ist es möglich, dass von der Mehrheit gewünschte Veränderungen am Widerstand eines einzigen Wohnungseigentümers scheitern.

7.2.1 Einstimmiger Beschluss notwendig Die nachfolgende Übersicht zeigt Ihnen bauliche Veränderungen auf, denen stets alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ein einziger Wohnungseigentümer könnte also das Vorhaben zu Fall bringen, indem er seine Zustimmung verweigert bei: • •

•

• •

•

Ausbau eines Dachgeschosses: Hierdurch droht eine intensivere Nutzung des Dachraums; Errichtung einer Dachterrasse: Dies erfordert regelmäßig einen erheblichen Eingriff in die Dachsubstanz und verändert den optischen Gesamteindruck des Gebäudes; Deckendurchbruch, um zwei nebeneinander liegende Wohnungen miteinander zu verbinden: Hierdurch wird erheblich in die Substanz und Statik des Gebäudes eingegriffen; Ersetzen von Glasbausteinen durch Fenster: Hierdurch wird der architektonische Gesamteindruck verändert; Errichtung von Garagen: Hierdurch werden Lärmbelästigungen und optische Beeinträchtigungen verursacht und die ursprüngliche Zweckbestimmung geändert, Miteigentümer werden von der Benutzung der ursprünglichen Fläche ausgeschlossen; Anbringen einer Garderobe im gemeinschaftlichen Treppenhaus: Hierdurch wird ein Teil des Gemeinschaftseigentums einer Sondernutzung zugeführt;

Zustimmung aller Eigen tümer notwendig

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7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten? •

• •

•

• •

Errichtung eines Gartenhäuschens oder Geräteschuppens: Hierdurch wird der Gesamteindruck der Wohnanlage optisch verändert und beeinträchtigt; Einbau einer Lüftung oder Klimaanlage in eine Außenwand des Gebäudes: Hierdurch wird in die Gebäudesubstanz eingegriffen; Errichtung einer Terrasse: Hierdurch wird eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums verursacht, die zu Lärmbelästigung führen kann; Durchbruch durch eine Brandmauer oder tragende Wand: Hierdurch wird regelmäßig ein erheblicher Eingriff in die Statik und Substanz eines Bauwerks verursacht und eine intensivere Nutzung der angrenzenden Räume herbeigeführt; Errichtung eines Wintergartens: Hierdurch wird der ursprüngliche Charakter und das Gesamtbild der Wohnanlage verändert; Umbau eines Fensters zu einer Tür: Hierdurch wird eine intensivere Nutzung der angrenzenden Fläche oder der angrenzenden Räumlichkeiten herbeigeführt.

Bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist immer auch zu prüfen, ob die bauliche Veränderung gemeinschaftlichen Zwecken dient oder ob lediglich ein Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers verwirklicht werden soll. Durch bauliche Veränderungen können insbesondere folgende nicht hinnehmbare Nachteile auftreten: Nicht hinnehm bare Nachteile baulicher Veränderungen

• • •

•

170

Die Veränderungen führen zu einer Beeinträchtigung der Bausubstanz, insbesondere der Stabilität und Sicherheit des Hauses. Die Architektur, insbesondere der optische Gesamteindruck der Wohnanlage, verändert sich. Die baulichen Veränderungen bewirken lediglich eine Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums für einzelne Wohnungseigentümer, während die Mehrzahl der Wohnungseigentümer Nachteile erfährt. Die bauliche Veränderung bewirkt eine Änderung der Zweckbestimmung des betroffenen Eigentums.

7

Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar? •

Die Veränderung führt zu Beeinträchtigungen, insbesondere Lärm-, Schmutz- oder Geruchsimmissionen.

7.2.2 Kein einstimmiger Beschluss notwendig In folgenden Fällen können Pläne ohne einstimmigen Beschluss verwirklicht werden, weil nur wenige oder kein Miteigentümer in seinen Rechten oder berechtigten Interessen verletzt ist: •

•

•

•

Sie können auf Ihrer Terrasse fest montierte Blumenkästen anbringen, wenn sich dies nicht nachteilig auf den optischen Eindruck der Wohnanlage auswirkt. Durch den Einbau von Dachflächenfenstern (Velux-Fenstern) entstehen in der Regel keine Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer. Voraussetzung ist allerdings, dass nicht zugleich der Dachraum als Wohnung ausgebaut wird. Das Anbringen einer Markise stellt eine bauliche Veränderung dar. Wenn die Markise sich in Gestaltung und Farbe der Umgebung anpasst, liegt in der Installation aber keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer. Dann ist deren Zustimmung entbehrlich. Die Installation einer Parabolantenne wird, beispielsweise bei Installation auf dem Dach oder an der Außenwand des Hauses, meist mit einem Eingriff in die bauliche Substanz oder mit einer optischen Beeinträchtigung des Gesamtbildes der Wohnanlage verbunden sein. Von der wohnungseigentumsrechtlichen Problematik einer baulichen Veränderung abgesehen, haben Migranten, die Eigentumswohnungen nutzen, Sonderansprüche. Sie können einen Anspruch auf Installation einer Satellitenschüssel haben, um mehrere Programme in ihrer Muttersprache empfangen zu können. Ein Miteigentümer oder Mieter muss es jedoch dulden, dass ihm ein zum Empfang geeigneter und optisch und technisch gering störender Stellplatz zugewiesen wird. Darüber hinaus kann verlangt werden, dass die Antenne nachweislich durch einen Fachbetrieb installiert wird.

Blumenkästen

Dachflächen fenster

Markise

Parabolantenne

171

7 Sichtschutz wand

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten? •

Die Errichtung einer Sichtschutzwand an der Grenze zweier benachbarter Wohneinheiten stellt nur dann eine Beeinträchtigung des Nachbarn dar, wenn ein erheblicher Teil des einfallenden Lichts genommen wird.

7.2.3 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird? Wird ein angefochtener Beschluss zu einer baulichen Veränderung aufgehoben, kann ein Anspruch auf Beseitigung bestehen, also ein Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustands. Das Muster eines Beseitigungsantrags für bauliche Veränderung finden Sie im Anhang auf Seite 396.

7.2.4 Problem: Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen verursachen oftmals eine bauliche Veränderung. Dies konnte in der Vergangenheit dazu führen, dass unaufschiebbare und dringende Modernisierungsmaßnahmen am Widerspruch weniger Eigentümer scheiterten. Einerseits ist dies zwar eine bauliche Veränderung, die sich nicht mehr im Rahmen üblicher Reparaturen bewegt. Andererseits liegt aber eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung als Instandhaltung vor und diese kann daher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Mehrheits beschluss

Die Rechtsprechung hatte deshalb bereits entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die sich zugleich wertverbessernd und modernisierend auswirken, durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden können. Beispiele: Die Umstellung einer alten Ölheizung auf eine moderne Gasheizung stellt eine solche modernisierende Maßnahme dar, die lediglich eines Mehrheitsbeschlusses bedarf. Das gilt auch für den Ersatz von Holz pfosten eines Zauns durch einbetonierte Stahlpfosten oder den Ersatz eines Asphaltbodens durch Plattenboden.

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Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar?

Nach § 22 Abs. 2 WEG n. F. sind bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die •

• •

7 Neuregelung des WEG

über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, weil sie Modernisierungen entsprechend § 559 Abs. 1 des BGB oder Anpassungen des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik darstellen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigen,

mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer durchsetzbar. Dabei müssen die Ja-Stimmen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile umfassen.

7.2.5 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer In jeder Gemeinschaft können im Laufe der Zeit Unstimmigkeiten und Konflikte entstehen. Wohnungseigentümer können aber durch Vereinbarungen Probleme bei baulichen Veränderungen verhindern. Die Eigentümergemeinschaft kann beispielsweise für bestimmte bauliche Veränderungen vereinbaren, dass diese zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören sollen, sodass hierüber mehrheitlich beschlossen werden darf. Andere mögliche Vereinbarungen sind: •

•

•

Den Wohnungseigentümern kann der Ausbau des im Sondereigentum stehenden Dachspeichers zu Wohnräumen oder die Aufstockung eines Gebäudes erlaubt werden. Auch einzelne Maßnahmen, wie die Erweiterung von Balkonen oder Terrassen, können im Voraus für die Zukunft gestattet werden. Allen oder einzelnen Wohnungseigentümern kann gestattet werden, zu einem beliebigen Zeitpunkt im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen, beispielsweise Decken und tragende Mauern zu durchbrechen oder bestimmte Einrichtungen und Ausstattungen, wie Markisen oder Rollläden, herzustellen. Es kann vereinbart werden, dass über bestimmte bauliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und In-

Vereinbarung über Dach ausbau

Vereinbarung über Sonder eigentum

Vereinbarung des Mehrheits prinzips

173

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

standsetzung hinausgehen, durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann.

Auf CD-ROM

Soweit bauliche Maßnahmen und Veränderungen vorhersehbar sind, ist es also sinnvoll, darüber vorzeitig eine allgemein verbindliche Vereinbarung zu treffen, damit Notwendiges nicht am unvernünftigen Widerstand weniger oder gar eines einzelnen Miteigentümers scheitert.

7.3

Die Neuregelungen im WEG

Künftig sind im Rahmen des § 22 WEG n. F. folgende Maßnahmen zu unterscheiden: • • • • Ziel: Erleichte rung der Willensbildung

Instandhaltung und Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung, Modernisierung bzw. Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, bauliche Veränderung.

Hauptanliegen des Gesetzgebers war es, im Anschluss an die Entscheidung des BGH (sog. „Zitterbeschluss“-Entscheidung, V ZB 58/99 = NJW 2000, 3500) zur Nichtigkeit gesetzes- oder vereinbarungsändernder Beschlüsse die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaften zu verbessern und zu erleichtern. Der Grundsatz, dass das, was einmal vereinbart wurde, wiederum nur durch Vereinbarung geändert werden kann, erwies sich in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung als Hindernis für erforderliche Änderungen. Da Vereinbarungen als verbindliche Verträge in der Vergangenheit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurften, waren Vereinbarungen oder Änderungen von Vereinbarungen in der Praxis kaum möglich.

174

Die Neuregelungen im WEG

§ 16 Abs. 4 WEG n. F. räumt der Eigentümerversammlung eine Beschlusskompetenz zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen ein. In diesem Bereich kann eine abweichende Kostenverteilung entgegen der Regelung in § 16 Abs. 3 WEG n. F. jedoch nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit herbeigeführt werden.

7 Beschluss kompetenz für veränderte Kosten verteilung

Zunächst müssen drei Viertel der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für die geänderte Kostenverteilung stimmen. Außerdem müssen die abgegebenen Stimmen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile betragen. Die geänderte Kostenverteilung muss jedoch dem Gebrauch der einzelnen Wohnungseigentümer Rechnung tragen. Ein Mehrheitsbeschluss über eine geänderte Kostenverteilung ohne die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit ist lediglich anfechtbar, aber nicht schon nichtig. Modernisierungen Künftig können also Modernisierungen entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder Maßnahmen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Zur wirksamen Beschlussfassung bedarf es in diesem Zusammenhang jedoch einer in doppelter Hinsicht qualifizierten Mehrheit. Erforderlich sind • •

Doppelt qualifizierte Mehrheit

die Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Wie § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG klarstellt, kann die Möglichkeit einer qualifizierten Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen nicht durch Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Hinsichtlich der formellen Anforderungen an einen Beschluss gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. gilt also wie zur abweichenden Verteilung von Sanierungs- oder Modernisierungskosten die Mehrheit von drei Vierteln aller Wohnungseigentümer sowie die Mehrheit der Miteigentumsanteile.

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7 Abgrenzung

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

Wichtig im Rahmen der Beschlussfassung über derartige Modernisierungsmaßnahmen sind stets die Abgrenzung zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung. Denn Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums können gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 WEG stets mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Gleiches gilt für Maßnahmen modernisierender Instandsetzung. Eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung setzt voraus, dass eine Maßnahme der Sanierung dient. Anders ist dies bei Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik: Hier bedarf es keines Sanierungsbedarfs.

KostenNutzen Verhältnis

Die Modernisierungsmaßnahme muss ein ausgewogenes KostenNutzen-Verhältnis aufweisen. Die Kosten müssen sich in einem überschaubaren Zeitraum von ca. zehn Jahren amortisieren.

Modernisieren de Instand setzung

Eine modernisierende Instandsetzung liegt immer dann vor, wenn defekte oder veraltete Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch neuere Modelle ersetzt werden. Modernisierende Instandsetzungen können ebenfalls mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wie § 22 Abs. 3 WEG n. F. ausdrücklich regelt.

Modernisierung

Im Gegensatz zur modernisierenden Instandsetzung setzt eine Modernisierung nicht voraus, dass an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums Instandsetzungsbedarf besteht. Modernisierungsmaßnahmen sind auch das Aufstellen eines Fahrradständers, das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder den Einbau eines Fahrstuhls. Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Maßnahme • • •

176

den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt oder

Die Neuregelungen im WEG •

das Gemeinschaftseigentum dem Stand der Technik anpasst.

Maßnahmen der Gebrauchswerterhöhung sind Verbesserungen • • • • • • • • •

7

des Zuschnitts von Räumen, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung, der sanitären Einrichtungen, der Beheizung, der Funktionsabläufe im Gebäude, der Sicherheit vor Einbrüchen, bauliche Veränderungen für Behinderte und alte Menschen.

Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts

Diese Maßnahmen müssen sich auf Gemeinschaftseigentum beziehen, denn innerhalb seines Sondereigentums kann jeder Wohnungseigentümer ungehindert agieren. Folgende Maßnahmen stellen somit eine gemäß § 22 Abs. 2 WEG n. F. mit qualifizierter Mehrheit zu beschließende Modernisierung dar: • • • • • • • •

Einbau einer Alarmanlage zur Einbruchssicherung; Einbau einer massiven und sicheren Eingangstür; Einbau einer elektrischen Türöffnungsanlage; Einbau einer elektrischen Gegensprechanlage; Verstärkung elektrischer Steigleitungen; Einbau eines Aufzugs; Anbau von Balkonen; Anschluss an das Breitbandkabelnetz.

Wohnverhältnisse werden durch die Erhöhung des Gebrauchswerts verbessert. Insbesondere folgende Maßnahmen verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer: • • •

Grünanlagen, Stellplätze und andere Verkehrsanlagen, Einrichtung eines Fahrradkellers,

Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhält nisse

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7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten? • • • •

Einsparung von Energie und Wasser

Aufstellen eines Fahrradständers, Einrichtung eines Wäschetrockenraums, Einbau eines Aufzugs, Errichtung eines Kinderspielplatzes.

Maßnahmen, die Energieeinsparungen bewirken, sind insbesondere • • •

• •

Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Geschossdecken, Dächern; Verminderung des Energieverlusts und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen; Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung; Rückgewinnung von Wärme; Nutzung von Energie durch Wärmepumpen- und Solaranlagen.

Wassersparenden Maßnahmen sind: • • • • • Anpassung an den Stand der Technik

Eigentümergemeinschaften können nun mit qualifizierter Mehrheit solche Modernisierungsmaßnahmen beschließen, die das Gemeinschaftseigentum dem aktuellen Stand der Technik anpassen (BGH, V ZB 51/03 = NJW 2004, 937). Beispiele: • • •

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der Einbau von Wohnungswasserzählern – sog. Zwischenzähler, der Einbau von Durchlaufbegrenzern, die Installation von wasserreduzierenden Toilettenspülkästen anstelle von Druckspülern, die Anschaffung wassersparender Armaturen mit Wassermengenbegrenzern, die Errichtung von Regenwassersammelanlagen.

Erstmontage eines Blitzableiters (OLG Düsseldorf, 3 Wx 163/00 = ZWE 2000, 589); Sanierung des Brandschutzes einer Wohnungseigentumsanlage (OLG Köln, 16 Wx 81/04 = ZMR 2005, 403); Anschluss an das Breitbandkabelnetz;

7

Die Neuregelungen im WEG • • • •

•

Umstellung einer Ölzentralheizung auf Fernwärme (OLG Düsseldorf, 3 Wx 352/97 = ZMR 1998, 185); Anschluss an das Breitbandkabelnetz (OLG Hamm, 15 W 245/97 = ZMR 1998, 188); Aufstellen neuer Müllboxen und damit verbundene bauliche Veränderungen (AG Neuss, 27 II 244/97); Aufbringung einer Wärmedämmung zur Sanierung einer feuchten Fassade (OLG Düsseldorf, 3 Wx 258/02 = NJW-RR 2003, 79); Umstellung einer Heizungsanlage auf Gasbetrieb (BayObLG, 2 Z BR 165/01 = ZWE 2002, 315).

Anspruch auf bauliche Veränderung § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. räumt den einzelnen Wohnungseigentümern erstmals gesetzlich einen Anspruch auf Vornahme einer baulichen Veränderung ein. Voraussetzung ist, dass kein anderer Wohnungseigentümer in seinen Rechten über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird. Beantragt ein Eigentümer eine Beschlussfassung über eine von ihm beabsichtigte bauliche Veränderung, muss der Verwalter diesen Antrag in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufnehmen (BayObLG, 2 Z BR 139/00 = ZMR 2001, 991; OLG Düsseldorf, 3 Wx 456/92 = WE 1994, 375; OLG Frankfurt a. M., 20 W 103/01 = ZMR 2004, 288). Wenn der Beschlussantrag eines Wohnungseigentümers die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, liegt ein sogenannter „Negativbeschluss“ vor. Diesen Negativbeschluss kann der betroffene Eigentümer anfechten (BGH, V ZB 10/01 = NJW 2001, 3339). Im Rahmen der Anfechtungsklage wird gerichtlich geprüft, ob die übrigen Eigentümer zur Duldung der baulichen Veränderung verpflichtet sind.

Negativ beschluss

179

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

7.4

Weitere Änderung: Energieausweis ab 2008 Pflicht

Zwei Jahre nach der ursprünglich geplanten Einführung wird nun ab 2008 der Ausweis (auch Pass genannt) über den Energieverbrauch eines Gebäudes für Hausbesitzer nach dem Willen der Bundesregierung Pflicht. Die Beschaffung eines Ausweises gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, ist also Ihre Aufgabe als Verwalter. Ziel: Energie einsparung

Die Europäische Gemeinschaft hatte mit der Richtlinie 2002/91/EG, die in nationales Recht umzusetzen war, einen verpflichtenden weiteren Denkanstoß gegeben, dass mit Energie aus nicht erneuerbaren Quellen (insbesondere Erdgas und Erdöl) umweltschonend und vor allem sparsam umgegangen werden soll. Diese Maßnahme reihte sich in die schon seit Langem allseits anerkannten Bemühungen, Wirtschaft und Verbraucher zu wirtschaftlichem und ökologisch verträglichem Umgang mit Energie anzuhalten. Im Rahmen dieser Bemühungen kam es bereits zum Energieeinsparungsgesetz und der darauf basierenden Energieeinsparverordnung (EnEV), die auch bestehende Gebäude erfasst. In diesem Zusammenhang ist auch das ergänzende Bundesimmissionsschutzgesetz zu sehen. In der Verordnung über Kleinfeuerungsanlagen werden z. B. Grenzwerte für die Emission der Abgase aus dem Verfeuerungsvorgang festgelegt, deren Nichteinhaltung zu Bußgeldern für den Verwalter führen kann.

7.4.1 Welche Arten des Energieausweises gibt es? Nachdem in Deutschland um die Ausgestaltung des Energieausweises zwischen Wirtschafts-, Bau- und Umweltministerium lange genug gerungen wurde, sind nun beide Ausweisarten (bedarfs- oder verbrauchsorientiert) zugelassen. Damit ist es den Wohnungsbesitzern überlassen, für welche Version sie sich bei Bestandswohnungen entscheiden wollen. Bedarfs berechnung

180

Bei der Bedarfsberechnung wird der rechnerisch theoretische Verbrauch ermittelt, in dem auch Daten des Klimas und der Nutzung

Weitere Änderung: Energieausweis ab 2008 Pflicht

7

eingestellt werden. Der Vorteil der Bedarfsberechnung liegt darin, dass es sich hier um eine neutrale Bewertung handelt, die unabhängig vom unterschiedlichen Nutzerverhalten ist. Mit dieser Bewertung lassen sich unterschiedliche Gebäude nach Energieverbrauch vergleichen. Diese Bewertung gleicht einer Diagnose, die Schwachstellen bei der Energieverwertung und damit Ansätze für die Gebäudesanierung aufzeigt. Der Bedarfsausweis sieht wie folgt aus:

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

2

Berechneter Energiebedarf des Gebäudes

Auf CD-ROM

Energiebedarf „Gesamtenergieeffizienz“

Primärenergiebedarf kWh/(m²·a)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

kWh/(m²·a) CO2-Emissionen *

Endenergiebedarf

kg/(m²·a)

Nachweis der Einhaltung des § 3 oder § 9 Abs. 1 der EnEV (Vergleichswerte) Primärenergiebedarf

Energetische Qualität der Gebäudehülle

Gebäude Ist-Wert

kWh/(m²a)

Gebäude Ist-Wert HT’

W/(m²K)

EnEV-Anforderungswert

kWh/(m²a)

EnEV-Anforderungswert HT’

W/(m²K)

Endenergiebedarf

„Normverbrauch“ Jährlicher Endenergiebedarf in kWh/(m2a) für

Energieträger

Heizung

Erneuerbare Energien

Warmwasser

Gesamt in kWh/(m2a)

Hilfsgeräte

Vergleichswerte Endenergiebedarf




Einsetzbarkeit alternativer Energieversorgungssysteme nach § 5 EnEV vor Baubeginn berücksichtigt Erneuerbare Energieträger werden genutzt für:



Heizung Lüftung




0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

Warmwasser

Lüftungskonzept Die Lüftung erfolgt durch:
Fensterlüftung






Schachtlüftung

Lüftungsanlage ohne Wärmerückgewinnung Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

**

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren Das verwendete Berechnungsverfahren ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Insbesondere wegen standardisierter Randbedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Die ausgewiesenen Bedarfswerte sind spezifische Werte nach der EnEV pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (A N). * freiwillige Angabe ** EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

Die Verbrauchsmessung zeigt das Zusammenwirken der energetischen Qualität des Gebäudes mit den spezifischen Nutzerverhalten und den jeweiligen Klimaeinflüssen. Die Erstellung eines verbrauchsorientierten Ausweises ist zwar die preiswertere Variante, hat aber den Nachteil, dass das Nutzerverhalten (z. B. fehlerhafte Ein-

Verbrauchs berechnung

181

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

stellung der Heizanlagentechnik) maßgeblichen Einfluss auf den ermittelten Wert hat und die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes nur beschränkt aufzeigen kann. Hier das Muster eines Verbrauchsausweises:

ENERGIEAUSWEIS

für Wohngebäude

gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV )

Gemessener Energieverbrauch des Gebäudes

3

Energieverbrauchskennwert Dieses Gebäude: kWh/(m²·a)

0

50

100

150

200

250

Energieverbrauch für Warmwasser:

300

350

400

>400


enthalten
nicht enthalten

Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser A brechnungszeitraum Energieträger von

bis

Brennstoffmenge [kWh]

Energieverbrauchskennwert in kWh/(m²⋅a) (zeitlich bereinigt, klimabereinigt)

Anteil Warmwasser [kWh]

Klimafaktor

Heizung

Warmwasser

Kennwert

Durchschnitt

Vergleichswerte Endenergiebedarf 0

50

100

150

200

250

300

350

400

>400

*

Die modellhaft ermittelten Vergleichswerte beziehen sich auf Gebäude, in denen die Wärme für Heizung und Warmwasser durch Heizkessel im Gebäude bereitgestellt wird. Soll ein Energieverbrauchskennwert verglichen werden, der keinen W armwasseranteil enthält, ist zu beachten, dass auf die Warmwasserbereitung je nach Gebäudegröße 20 – 40 kW h/(m²·a) entfallen können. Soll ein Energieverbrauchskennwert eines mit Fern- oder Nahwärme beheizten Gebäudes verglichen werden, ist zu beachten, dass hier normalerweise ein um 15 – 30 % geringerer Energiev erbrauch als bei vergleichbaren Gebäuden mit Kesselheizung z u erwarten ist.

Erläuterungen zum Verfahren Das V erfahren zur Ermittlung v on Energieverbrauchskennwerten ist durch die Energieeinsparverordnung v orgegeben. Die Werte sind spezifische Werte pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (A N) nach Energieeinsparverordnung. Der tatsächlich gemessene Verbrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes weicht insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutz erv erhaltens vom angegebenen Energieverbrauchskennwert ab. * EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

7.4.2 Wo sind die Ausweise erhältlich? Unabhängige Fachleute

Die Mitgliedstaaten der EU haben zu gewährleisten, dass Energieausweise nur von unabhängigen und ausreichend qualifizierten Fachleuten ausgestellt werden dürfen. Dies können z. B. Architekten, Ingenieure, Gutachter, aber auch ausgewiesene Handwerksmeister sein. Ebenso können auch Energie-

182

7

Weitere Änderung: Energieausweis ab 2008 Pflicht

versorger, Energiemessungsdienstleister oder Verbraucherverbände ausstellungsberechtigt sein. Die Deutsche Energie-Agentur (Dena) unterhält bereits eine Ausstellerdatenbank über zertifizierte Aussteller.

7.4.3 Welche rechtlichen Auswirkungen hat der Energie ausweis? Es ist davon auszugehen, dass der Energieausweis auch rechtliche Auswirkungen sowohl auf das Mietrecht als auch auf Immobilienverkäufe haben wird. Für den vermietenden Eigentümer könnten schlechte Werte innerhalb des Energieausweises den Wert des Vermietungsobjekts mindern. Falls die Daten des Energieausweises zukünftig in Mietverträge einfließen, was durchaus denkbar wäre, könnten sich bei einer negativen Abweichung unter Umständen auch Ansprüche eines Mieters ergeben. Bestehende Mietverhältnisse dürften davon aber nicht betroffen sein.

Vermietung

In vergleichbarer Weise könnten an den Verkäufer einer Immobilie Regressansprüche gestellt werden, wenn die Daten des Energieausweises nicht eingehalten werden könnten. Es käme dann zu einer Sachmängelhaftung. Dies ist in der Kaufvertragsabfassung zu berücksichtigen.

Verkauf

In der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Einführung des Energiepasses zur Diskussion führen, ob Energie einsparende Modernisierungen vorgenommen werden sollen. Hier hat die Änderung zum WEG die Beschlusskompetenz erleichtert. Zu Ihren Aufgaben als Verwalter werden demnach auch Vorschläge zur Energieeinsparung gehören, zumindest müssen Sie über das erforderliche Fachwissen für die kommenden Eigentümerversammlungen verfügen und sollten in dieser Richtung auch vorsorglich tätig sein, um den Eigentümern Auskunft über Kosten und Rentabilität geben zu können.

Wohnungs eigentümer gemeinschaft

183

7

Was ist bei baulichen Maßnahmen zu beachten?

7.4.4 Welche Chancen ergeben sich für den Verwalter? Mit der Einführung des Energiepasses sollten Sie die Chance nutzen, um auf Ihre besondere Kompetenz auch auf diesem Gebiet hinzuweisen. Hier ist zunächst eine ausführliche Information der Eigentümer erforderlich über Eigentümer informieren

• • • • •

•

die Notwendigkeit zur Erstellung eines Energieausweises, die Vor- und Nachteile der beiden möglichen Energieausweise, die Kosten, die rechtlichen Auswirkungen, Möglichkeiten der Energieeinsparung und modernisierender Instandhaltung sowie baulicher Veränderungen unter dem Gesichtspunkt von Energieeinsparung, Finanzierungs- und Fördermittel über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), aber auch Kommunen und Energieversorger.

Wirken Sie sodann auf die erforderliche rechtzeitige Beschlussfassung hin. Sie sollten in diesem Bereich auf keinen Fall eigenmächtig handeln, auch wenn der Verwaltervertrag Sie unter Umständen dazu berechtigt. Die rechtlichen Folgen der Entscheidung sind zu umfangreich. Nutzen Sie aber die Möglichkeit zur sachkundigen und ausführlichen Beratung. Bei dieser Beratung sind Rentabilitätsberechnungen für die baulichen Modernisierungen nicht zu vernachlässigen. Es kommt immer wieder vor, dass sich die in diesem Zusammenhang allgemein vorgeschlagenen Maßnahmen (Wärmedämmung der Außenfassaden, Dämmung der Kellerdecke sowie des Dachs, neue Kunststofffenster und eine Solaranlage) in einem vertretbaren Zeitraum nicht amortisieren und viele Eigentümer auch finanziell überfordern. Als Daumenwert gilt, dass sich eine Modernisierung in einem Zeitrahmen von zehn Jahren amortisieren sollte. Weisen Sie in diesem Zusammenhang unbedingt auch auf die Risiken hin, die mit der „luftdichten Verpackung” (dichte Fenster und dichte Hülle) verbunden sind (Schimmelbildung).

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8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist im Einzelnen wie folgt aufgebaut: •

Aufbau des WEG

Im ersten Teil sind –

–

im ersten Abschnitt (§§ 2 bis 9 WEG) die Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum und die sachenrechtliche Abgrenzung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum beschrieben.

Auf CD-ROM

Der zweite und dritte Abschnitt (§§ 10 bis 19 und §§ 20 bis 29 WEG) befassen sich mit den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer im Verhältnis zueinander, wobei der dritte Abschnitt besondere Vorschriften für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Rechtstellung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats enthält.

– • •

•

Im vierten Abschnitt (§ 30 WEG) ist sodann das in der Praxis weniger bedeutsame Wohnungserbbaurecht dargestellt. Der zweite Teil (§§ 31 bis 42 WEG) betrifft das sogenannte Dauerwohnrecht. Der dritte Teil (§§ 43 bis 58 WEG) enthält Verfahrensvorschriften. Wichtig sind hier insbesondere die Sonderregelungen für Streitigkeiten im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander beziehungsweise zwischen Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Der vierte Teil (§§ 59 bis 64 WEG) enthält schließlich ergänzende Bestimmungen.

185

8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum?

8.1

So entsteht Wohnungseigentum

Wohnungseigentum entsteht durch die Aufteilung eines einheitlichen Hausgrundstücks in einzelne Eigentumswohnungen und die Eintragung in ein besonderes Grundbuch.

8.1.1 Die Aufteilung Die Aufteilung des Hausgrundstücks kann auf zwei unterschiedlichen Wegen erfolgen. • •

Entweder können Miteigentümer das Eigentum an dem Grundstück und dem Haus unter sich aufteilen oder ein einzelner Eigentümer teilt, zur Vorbereitung eines Kaufs, sein Eigentum zugunsten von Käufern auf.

Miteigentümer eines Grundstücks können ihr gemeinsames Eigentum am gesamten Hausgrundstück in der Weise neu gestalten, dass ihnen alleiniges Eigentum (Sondereigentum) an einer bestimmten Wohnung und an sonstigen Räumen zugeteilt wird. Die Miteigentümer verlieren aber dann mit der Begründung des Sondereigentums das ihnen bisher zustehende Recht an dem gesamten Haus. Voraussetzung: Abgeschlossen heit

Voraussetzung für eine solche Aufteilung ist aber eine Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen und sonstigen Räume. Diese müssen zudem von einem gemeinsamen Flur abgetrennt oder von außen direkt zugänglich sein und bestimmte bauliche Mindestanforderungen erfüllen. Der Vertrag über die Aufteilung eines Hauses bedarf der notariellen Beurkundung. Im Vertrag muss die Art und Weise der Aufteilung genau geregelt werden. Die Abgeschlossenheit wird von der Gemeinde geprüft, die, wenn die Voraussetzungen vorliegen, eine Bescheinigung darüber ausstellt. Das Sondereigentum an Wohnräumen oder sonstigen Räumen kann nur eingeräumt werden, also ins Grundbuch eingetragen werden, wenn diese Räume in sich abgeschlossen sind. Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die Abgeschlossenheit nachgewiesen wird. Hierzu dient die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese

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8

So entsteht Wohnungseigentum

Bescheinigung wird durch die zuständige Baubehörde erteilt. Die Baubehörde überprüft dazu anhand des Aufteilungsplans die Übereinstimmung der tatsächlich vorhandenen Räumlichkeiten mit der Plansituation oder nur die Plansituation, wenn noch gebaut werden muss, und beurteilt daraufhin die Abgeschlossenheit. Abgeschlossene Wohnungen sind Wohnungen, die baulich von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind, beispielsweise durch Wände und Decken und die einen eigenen Zugang haben. Zum Wohnungsbegriff selbst zählt das Vorhandensein einer Wasserversorgung, eines Ausgusses und einer Toilette. Zur Führung eines selbstständigen Haushalts im Sinne des Wohnungseigentums müsse auch eine Kochgelegenheit vorhanden sein. Bei der Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentumsanlagen sind häufig diese behördlichen Anforderungen nicht einzuhalten. Eigentümer eines Hausgrundstücks können das Eigentum an einem Haus durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufteilen. So entsteht die Teilungserklärung. In einer solchen Teilungserklärung ist zunächst das Eigentum am Grundstück in die gewünschte Zahl der Miteigentumsanteile aufzuteilen. Dieses Miteigentum ist mit dem Sondereigentum an einer Wohnung notwendigerweise verbunden. Auch hier ist eine Abgeschlossenheit Voraussetzung für die Aufteilung.

Teilungs erklärung

Die Teilungserklärung bedarf lediglich einer notariellen Beglaubigung, dass heißt der Bestätigung durch einen Notar, dass die Unterschrift unter der Erklärung von dem Unterzeichner stammt. Die Teilungserklärung wird aber häufig notariell beurkundet. Das ist praktisch und sinnvoll, weil dann bei einem späteren Verkauf des Wohnungseigentums auf diese Urkunde verwiesen werden kann.

8.1.2 Die Eintragung im Grundbuch Mit einer Eintragung in das Grundbuch entsteht das Wohnungseigentum.

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8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum?

Die Grundbücher werden bei Grundbuchämtern der Amtsgerichte geführt. Dem Eintragungsantrag muss eine von der Baubehörde mit Unterschrift, Stempel und Siegel versehene Bauzeichnung beigefügt werden, aus der sich Lage und Größe der im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ergeben (Aufteilungsplan). Die zum Sondereigentum gehörenden Räume müssen mit Nummern gekennzeichnet werden. Außerdem muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Gemeinde beigefügt werden. Wohnungs oder Teil eigentums grundbuch

Für jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch, angelegt. Die einzelnen Miteigentumsanteile am Gebäude in Verbindung mit dem jeweiligen Sondereigentum an einer Wohnung treten dann an die Stelle des bisherigen Gesamtgrundstücks. Das Grundbuchblatt für das frühere Gesamtgrundstück wird sodann von Amts wegen geschlossen. Auf jedem einzelnen Grundbuchblatt des sogenannten Wohnungsgrundbuchs werden die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte eingetragen, denn insoweit ist die Nutzungsbefugnis des jeweiligen Eigentümers beschränkt.

Belastungen des Grundstücks

Belastungen des Grundstücks, beispielsweise Hypotheken und Grundschulden, werden zu sogenannten Gesamtgrundpfandrechten, das heißt, sie lasten von nun an auf jedem einzelnen Wohnungseigentum. Ein Gläubiger kann also nach seiner Wahl wegen einer Forderung in jedes Wohnungseigentum vollstrecken, bis die Forderung erfüllt ist. Andere Belastungen, beispielsweise Nießbrauch, Wegerechte oder Vorkaufsrechte, könne nicht in der Weise aufgeteilt werden. Sie wandeln sich deshalb in Einzelrechte an den einzelnen Wohnungseinheiten um.

8.2 Miteigentums anteil + Son dereigentum

188

Welche Eigentumsarten gibt es?

Wie gestaltet sich nun die Zuordnung des Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft? Der Käufer erwirbt einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer im Auftei-

Welche Eigentumsarten gibt es?

8

lungsplan bezeichneten Wohnung und dem eventuell dazugehörigen Keller. Er hat aber nicht etwa eine Wohnung erworben, sondern vielmehr einen Miteigentumsanteil an dem Haus. Der Miteigentumsanteil an Haus und Grundstück ist der Grund für die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Miteigentumsanteil ist untrennbar verbunden mit einer bestimmten Wohnung. Eine Wohnung steht nur im Sondereigentum dessen, der einen Miteigentumsanteil hat. Den meisten Eigentümern ist dieser Sachverhalt nicht bekannt. Das Wohnungseigentum setzt sich zusammen aus • • • •

Miteigentum, gemeinschaftlichem Eigentum, Sondereigentum und Teileigentum.

Zusammen setzung des Wohnungs eigentums

§ 5 WEG regelt in seinen Absätzen 1 bis 3 Gegenstand und Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Diese Bestimmungen sind nach der Reform des WEG unverändert geblieben. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. bzw. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. Bedeutung hat die Grundbucheintragung auch nach der Novellierung des WEG für die Bindung von Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer. Vereinbarungen binden den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 2 WEG a. F. bzw. § 10 Abs. 3 WEG n. F. nämlich nach wie vor nur dann, wenn sie auch im Grundbuch eingetragen sind. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. sein: • • •

Vereinbarungen

allgemeine Verwaltungsangelegenheiten, Gebrauchsbeschränkungen gemäß § 15 WEG, Zweckänderungen gemäß § 13 WEG,

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8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum? • •

Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG oder auch Kostenangelegenheiten gemäß § 16 WEG.

8.2.1 Gemeinschaftliches und sonstiges Eigentum Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer sind, gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Miteigentum ist lediglich ein anderer Begriff für dieses gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück. Gemeinschafts eigentum

Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die für Bestand und Sicherheit des Bauwerks erforderlich sind und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen. Dies gilt auch dann, wenn sich Bestandteile im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden. Dazu zählen: • • • • • • • • • • • • • • • • •

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das Fundament, die Außenwände, alle anderen tragenden Wände, das Dach, die Versorgungsleitungen (Gas, Wasser, Strom), das Treppenhaus, Balken und Trägerkonstruktionen, Geschossdecken und Kamine, die Fassade, beziehungsweise der Außenputz und Anstrich, Schornsteine, Wärme-, Schall- und Feuchtigkeitsisolierung, Wohnungseingangstüren, Fenster, Treppen und Flure, die Heizungsanlage einschließlich des Heizungsraums, Thermostatventile, Verbrauchszähler,

Welche Eigentumsarten gibt es? • • • • • • • • •

8

Haussprechanlagen, ein Aufzug, die Waschküche, der Dachboden oder Speicher, die Heizungsanlage, die Kanalisation, eine Gemeinschaftsantenne, die zur Gestaltung des Gebäudes eingefügten Elemente, die zur Instandhaltung angeschafften Geräte, zum Beispiel Rasenmäher.

Wesentliche Bestandteile des Gebäudes, beispielsweise tragende Elemente, Teile, welche die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, beispielsweise die Fassade und Teile des Gebäudes, auf deren Gebrauch mindestens ein Großteil der Wohnungseigentümer angewiesen ist, gehören insbesondere zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum.

8.2.2 Das Sondereigentum Grundsätzlich kann nur ein umbauter, von Boden, Decken und Wänden umschlossener Raum sondereigentumsfähig sein. Sondereigentum ist Alleineigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen. Inhalt des Sondereigentums ist das Recht, die zu diesem Sondereigentum gehörenden Bestandteile des Gebäudes verändern oder beseitigen zu können, ohne dadurch gemeinschaftliches Eigentum oder Rechte anderer Eigentümer über ein zulässiges Maß hinaus zu beeinträchtigen.

Alleineigentum an Räumen

Sondereigentum sind insbesondere die einzelnen Wohnungen. Nicht zum Sondereigentum gehören aber die Bestandteile, die gemeinschaftliches Eigentum darstellen. Sondereigentum sind beispielsweise: • •

nicht tragende Wände, Innentüren,

Beispiele von Sonder eigentum

191

8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum? • • • • • • • • • • • •

Wand- und Deckenputz, Tapeten, Fußbodenbelag, Innenseiten der Fenster, Balkontüren und Abschlusstüren, Decken- und Wandverkleidungen, Innenanstrich, nicht tragende Zwischenwände, eingebaute Wandschränke, Bad und Wascheinrichtungen, Heizkörper in den Räumen, Versorgungsleitungen und Installationen für Wasser, Gas, Strom ab Eintritt in die Sondereigentumsräumlichkeiten.

Hauptversorgungsleitungen sind nicht Sondereigentum, selbst wenn sie im Sondereigentum verlegt sind. Notwendigerweise vom Sondereigentum ausgenommenes Gemeinschaftseigentum sind außerdem tragende Wände. Balkone, Loggien und Terrassen zählen nur dann zum Sondereigentum, wenn sie weder allgemein zugänglich noch konstruktive Bestandteile des Gebäudes oder Elemente der äußeren Gestaltung sind. Abgrenzung oft schwierig

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kann in der Praxis schwierig sein. In Teilungserklärungen können deshalb Bestimmungen enthalten sein, die Gemeinschaftsund Sondereigentum festlegen. Unstreitig Sondereigentum sind Innenputz und Anstrich an Balkonen, Loggien und Dachterrassen, auch der Bodenbelag, beispielsweise Fliesen. Eine Abgrenzung ist auch bei Fenstern schwierig. Innen liegende, abtrennbare Teile des Fensters sind sondereigentumsfähig, beispielsweise Innenhebel und Griffe. Das gilt auch für sonstige Teile, die von innen bedient werden können und nicht Bestandteil der Grundkonstruktion des Fensters sind.

192

Welche Eigentumsarten gibt es?

8

Die folgende Aufstellung soll Ihnen die Einordnung erleichtern: Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum (GE) und Sondereigentum (SE) Prüfungspunkt Abflussrohre Abstellplätze Antennenanlage Außenjalousien Außenwände Aufzug

GE

SE









Bad Balkon, Dachterrasse Balkonaußenwände





Balkonbelag Balkondecke Balkongeländer





Balkoninnenanstrich Balkonisolierschicht Balkontrennwand





Blumenkästen Bodenbeläge (Wohnung) Brandmauer Dach





Deckenverkleidung Einbauschränke Entlüftungsschächte Entlüftungen Estrich Fassade























193

8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum? Fahrradraum Fenster (außen)





Fenster (innen) Fensterbänke (außen)








Fensterbänke (innen) Fensterinnenbeschläge Fensterläden Fensterrahmen





Flur (Wohnung) Fliesen (Wohnung) Fundament




(Einzel)Garage

Hausflur Haussprechanlage






Heizkörper Heizmesseinrichtungen




Heizkörperventile Heizungsanlage Heizungsraum





Innentüren (Wohnung) Isolierung Jalousien Kanalisation Kamin Keller








Kellerparzelle Klingelanlage Leitungen (Strom, Wasser, Gas)

194







Fußbodenbeläge (Wohnung)

(Tief)Garage


















Welche Eigentumsarten gibt es? Markise Putz (außen)





Putz (innen) Rollläden




Terrasse (Wohnung)




Thermostatventile Treppe (Hausflur)

Trockenraum Tür (Treppenhaus)






Tür (in der Wohnung) Tür (Wohnungseingangstür/innen) Tür (Wohnungseingangstür/außen)




Versorgungsleitungen (Wohnung) Versorgungsleitungen (allgemein) Wände (tragend) Wände (Wohnung außen)






Wände (Wohnung innen) Wasseruhren Zentralheizung










Treppe (Wohnung) Treppenhaus








Tapete

Terrasse (allgemein)

8
















Diese Liste kann natürlich nicht abschließend sein. Soweit die Zuordnung anderer Bestandteile oder Räume des Gebäudes zweifelhaft ist, kann folgende Methode nützlich sein. Sie müssen aber zwischen Räumen und Bestandteilen des Gebäudes unterscheiden.

195

8 Zuordnung eines Raums

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum?

Hinsichtlich der Zuordnung von Räumen empfiehlt sich folgende Vorgehensweise: 1. Zunächst überlegen Sie, ob der fragliche Raum dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient, das heißt, ob alle Wohnungseigentümer auf die Benutzung angewiesen sind. Ein solcher Raum gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. 2. Anschließend prüfen Sie, ob dieser Raum in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet wurde. Ist dort eine entsprechende Bestimmung nicht enthalten, so gehört dieser Raum ebenfalls zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ein Raum gehört also nur dann zum Sondereigentum, wenn er nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dient und ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde.

Zuordnung von Gebäude bestandteilen

Im Hinblick auf die Zuordnung von Bestandteilen des Gebäudes ist folgende Vorgehensweise anzuraten: 1. Zunächst ist wiederum zu klären, ob der Gebäudeteil dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient. In diesem Fall ist er gemeinschaftliches Eigentum. 2. Anschließend müssen Sie klären, ob der Bestandteil die äußere Gestaltung des Gebäudes prägt, dann gehört er ebenfalls zum gemeinschaftlichen Eigentum. 3. Ist keines von beidem der Fall, müssen Sie untersuchen, ob der fragliche Bestandteil für die Fortdauer oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist. Hierzu zählen beispielsweise sämtliche tragenden Bauteile. 4. Bei Teilen, die nicht für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, ist weiter zu prüfen, ob durch deren Veränderung oder Beseitigung das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt werden könnte. 5. Für Teile des Gebäudes, die nach dieser gedanklichen Prüfung Sondereigentum sein können, ist abschließend zu untersuchen, ob diese nicht in der Teilungserklärung zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt worden sind. In der Teilungserklärung kann

196

Welche Eigentumsarten gibt es?

8

nämlich durchaus bestimmt werden, dass Bestandteile des Gebäudes, die Sondereigentum sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Konsequenzen der Zuordnung für die Verwaltung Die Zuordnung von Gegenständen zum gemeinschaftlichen Eigentum oder zum Sondereigentum ist vor allen Dingen bedeutsam für die sich daraus ergebenden unterschiedlichen Rechte und Pflichten, etwa bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten beziehungsweise bei den Kostentragungspflichten.

Auf CD-ROM

Kosten tragen jeweils entweder der betroffene Sondereigentümer oder die Gemeinschaft. Zur Klärung solcher Fragen sollten Sie als Verwalter Aufzeichnungen der Beschlüsse und die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und den Aufteilungsplan einsehen. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist. Im Zweifelsfall wird die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum vermutet. Folgende typische Fallgestaltungen sind besonders praxisrelevant: • •

•

Kfz-Stellplätze im Freien auf einer gemeinschaftlichen Fläche sind Gemeinschaftseigentum. Stellplätze in Tiefgaragen sind entweder als Sonder- oder als Gemeinschaftseigentum einzuordnen. Soweit sie mit Markierungen oder sonstigen Begrenzungen versehen sind, können sie Sondereigentum sein. Tiefgaragen-Stellplätze sind in der Regel Gemeinschaftseigentum. Zudem sind Doppelstock- oder Duplexgaragen mit Hebebühnen nicht sondereigentumsfähig. Bei Balkonen, Loggien und Terrassen ergeben sich ebenfalls Abgrenzungsprobleme. Gemeinschaftseigentum sind sämtliche tragenden und konstruktiven Bestandteile. Dies sind die Bodenplatte, die Balkonbrüstung und Geländerkonstruktion sowie die Isolierschicht. Sondereigentum sind Innenraum (Balkon/Terrasse), der Bodenbelag (Kacheln, Platten, Fliesen), Innenputz und Anstrich. Der Estrich unter dem Bodenbelag ist dann Gemeinschaftseigentum, soweit er eine schalldämmende und isolierende

Praxisrelevante Fall gestaltungen

197

8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum?

•

Funktion hat. Die oberste begehbare Schicht des Fußbodens ist Sondereigentum, die darunter liegenden Schichten der Feuchtigkeits- und Wärmedämmung sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Fenster werden überwiegend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Diese auf den ersten Blick nicht ganz verständliche Einordnung, entwickelte die Rechtsprechung mit dem Argument, dass Fenster ein Bestandteil der Fassade des Bauwerks sind. Zudem dienen sie auch der Isolierung und Dämmung. Moderne Verbundglasfenster-Konstruktionen können nicht in eine Innenund Außenscheibe oder einen Innen- und Außenrahmen aufgeteilt werden. In alten Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen finden sich immer noch Bestimmungen, welche Fenster zu Sondereigentum erklären. Diese sind nach der Rechtsprechung nun unwirksam. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss somit Sanierungen der Fenster als gemeinschaftliche Angelegenheit durchführen und finanzieren.

8.2.3 Teileigentum Wie Sonder eigentum

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz sogenanntes Teileigentum. Das Teileigentum wird wie das Sondereigentum an Wohnräumen behandelt. Teileigentum kann beispielsweise aus • • •

einem Ladengeschäft, Praxisräumen, Büroräumen

bestehen.

8.2.4 Die Bedeutung der verschiedenen Eigentumsarten Die Art des Eigentums bestimmt den Umfang der Befugnisse der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

198

8

Welche Eigentumsarten gibt es?

8.2.4.1

Gemeinschaftliches Eigentum

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu und wird durch einen eingesetzten Verwalter ausgeübt. Die Entscheidungen über die einzelnen Verwaltungsmaßnahmen werden in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen.

Verwaltung

Die Wohnungseigentümer haben zudem gemeinschaftlich die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten seiner Instandhaltung und seines Gebrauchs zu tragen. Der einzelne Wohnungseigentümer darf das gemeinschaftliche Eigentum neben den anderen benutzen. In einer Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer dieses allgemeine Nutzungsrecht jedoch näher regeln und ausgestalten.

Gebrauch

Kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist allein zur einseitigen Veränderung des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Kein Wohnungseigentümer darf beispielsweise Außenfassade, Treppenhaus oder Flure allein nach seiner Vorstellung gestalten. Das gilt auch dann, wenn es sich um den Bereich vor seiner Eigentumswohnung handelt.

Veränderung

8.2.4.2

Sonder und Teileigentum

Mit ihrem Sondereigentum und dem Teileigentum können die Wohnungseigentümer unter Beachtung des Wohnungseigentumsgesetzes nach ihren Vorstellungen verfahren. Sie können es individuell gestalten, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen, ohne hierfür eine Zustimmung der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft einholen zu müssen. Die Abgrenzung erlaubter Nutzungen und Umgestaltungen des Sondereigentums ist in der Praxis schwierig. Insbesondere die Abgrenzung von baulichen Veränderungen zu Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung ist schwierig (vgl. auch S. 161 ff.).

199

8

Welche gesetzlichen Grundlagen hat das Wohnungseigentum?

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer, der Einbrüche in seine Erdgeschosswoh nung fürchtet, kann nicht ohne Weiteres vor seinen Fenstern Gitter anbringen. Andere Wohnungseigentümer werden wahrscheinlich nicht begeistert sein, weil der architektonische Gesamteindruck des Gebäudes verändert wird. Sie könnten verlangen, dass die Gitter wie der beseitigt werden. Das zu Recht, denn das Anbringen der Gitter stellt eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich nur mit Zu stimmung der anderen Wohnungseigentümer vorgenommen werden kann. Vor der baulichen Veränderung muss also in einer Wohnungs eigentümerversammlung durch einen Beschluss die Maßnahme ge stattet werden.

8.2.5 Sondernutzungsrechte Sogenannte Sondernutzungsrechte einzelner Wohnungseigentümer entstehen dann, wenn hinsichtlich einzelner Gebäudeteile oder Flächen ein Sonder- oder Teileigentum nicht zugeteilt werden kann. Dies ist immer dann der Fall, wenn aufgrund der baulichen Gegebenheiten keine Abgeschlossenheit gegeben ist und somit keine Abtrennung zugunsten eines Einzelnen erfolgen kann, etwa bei Stellplätzen, wenn diese nicht voneinander abgegrenzt sind. An solchen Gebäudeteilen, Räumen oder Flächen kann einem Wohnungseigentümer kein Eigentum zugeteilt werden. Zur alleinigen Nutzung

Das Sondernutzungsrecht ermöglicht, dass ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, sei es Fläche oder Raum, einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Ausschluss aller anderen Eigentümer zur Verfügung steht. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung beispielsweise in Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung begründet werden. Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts reicht nicht aus. Das Sondernutzungsrecht kann bereits in der Teilungserklärung bei der Bestellung des Wohnungseigentums oder später durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer bestimmt werden.

200

Welche Eigentumsarten gibt es?

8

Für und gegen einen späteren Erwerber einer Eigentumswohnung wirkt ein Sondernutzungsrecht nur dann, wenn es als Inhalt eines Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Typische Anwendungsfälle sind •

Einräumung der Nutzung eines Stellplatzes auf einer Freifläche oder in einer Sammelgarage, Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, Sondernutzungsrecht an Teilen von Dachboden und Keller.

Typische An wendungsfälle

Aufgrund eines Sondernutzungsrechts kann der berechtigte Eigentümer aber nicht nach Belieben mit dem Grundstücksteil verfahren. Das Sondernutzungsrecht erlaubt lediglich eine ausschließliche Nutzung, beispielsweise eines Gartens. Der Berechtigte darf den Grundstücksteil aber nicht beliebig umgestalten. Dies geht nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Beliebige Umgestaltung nicht möglich

• •

Unzulässig sind deshalb beispielsweise • • • •

•

Ausbau eines sondergenutzten Dachbodenraums zu Wohnzwecken, Errichtung eines größeren Gerätehäuschens im sondergenutzten Garten, Errichtung einer kniehohen Beeteinfassungsmauer im sondergenutzten Garten, Abstellen eines großen Wohnmobils auf einem Standard-PkwStellplatz, wenn das Wohnmobil den ordnungsgemäßen Gebrauch anderer Eigentümer beim Parken behindert, Überbau eines sondergenutzten Stellplatzes mit einem Carport.

201

9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Das Gemeinschaftsverhältnis der (Wohnungs-)Eigentümer stellt ein besonderes Schuldverhältnis dar, aus dem sich für die einzelnen Beteiligten Ansprüche und Verpflichtungen ergeben. Die Eigentümer haben Gebrauchs- und Nutzungsrechte sowohl an ihrem Sonder- als auch am Gemeinschaftseigentum. Das Recht zur Nutzung wird dort in die Schranken verwiesen, wo es andere in der Ausübung ihrer Nutzungsrechte über das ordnungsgemäße Maß hinaus beeinträchtigt.

9.1

Das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer

Jedem Eigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Aus diesem Grunde sind die Eigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Eigentümern grundsätzlich gemeinschaftlich zu, soweit sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder den Vereinbarungen der Eigentümer nichts anderes ergibt. Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entsprechenden Verwaltung gehören insbesondere

Verwaltung des gemeinschaftli chen Eigentums

203

9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer? • • •

die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans.

Die Eigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Eigentümer durch Stimmenmehrheit. Gebrauchs rechte

Die Rechte eines Wohnungseigentümers erstrecken sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes auf den Gebrauch • • •

des Sondereigentums, des gemeinschaftlichen Eigentums und auf einen Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums.

9.1.1 Das Verwaltungsvermögen Unabhängig vom Mitglieder bestand

204

§ 10 Abs. 7 WEG n. F. regelt die Zusammensetzung des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiges Subjekt. Damit ist das Verwaltungsvermögen unabhängig vom jeweiligen Mitgliederbestand. Es steht dem Zugriff der Gläubiger der Gemeinschaft zur Befriedigung ihrer Forderungen gegenüber der Gemeinschaft zur Verfügung. Korrespondierend hiermit ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Forderungsinhaberin aus Rechtsverhältnissen mit Dritten oder aber innerhalb der Gemeinschaft, was etwa Hausgeld- oder Sonderumlagenzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer betrifft. Wie § 10 Abs. 7 Satz 2 WEG n. F. zum Ausdruck bringt, besteht das Verwaltungsvermögen aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten.

Das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer

9

Zum Verwaltungsvermögen gehören demnach insbesondere • • • • • • • • • • •

gemeinschaftliche Forderungen, gemeinschaftliche Verbindlichkeiten, Ansprüche, Früchte und Nutzungsrechte, gemeinschaftliche Verwaltungsunterlagen, Gartengeräte und Werkzeuge, Rasen-/Schneeräummaschinen, Waschmaschinen, Heizöl, Spielgeräte und insbesondere das gemeinschaftliche Geldvermögen.

Zum Verwal tungsvermögen gehören …

Nicht zum Verwaltungsvermögen gehören das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum. Da das Verwaltungsvermögen nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt zugewiesen ist, verbleibt es dort auch bei einem Eigentümerwechsel.

9.1.2 Worauf erstreckt sich die Haftung der Wohnungs eigentümer? § 10 Abs. 8 WEG n. F. bestimmt eine teilschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Darüber hinaus ordnet die Bestimmung eine zeitlich begrenzte Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer an. Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen werden und nicht mehr mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gemeinschaft.

Zunächst nur ein Schuldner: die Gemein schaft

205

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Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Zur Stärkung der Gläubigerrechte ordnet § 10 Abs. 8 WEG n. F. außerdem eine in der Höhe auf den Miteigentumsanteil begrenzte Haftung der Wohnungseigentümer an. Neue Situation durch Teil rechtsfähigkeit

Vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft durch die Entscheidung den BGH im Jahr 2005 (V ZB 32/05) war die Situation für die Gläubiger einfacher, denn die einzelnen Wohnungseigentümer hafteten diesen gegenüber als Gesamtschuldner. Ein Handwerker beispielsweise konnte sich wegen seiner Forderung gegen die Gemeinschaft an einen einzelnen Wohnungseigentümer halten. Es handelte sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um eine Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen. Verträge wurden zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Vertragspartner geschlossen und jeder einzelne Wohnungseigentümer haftete gesamtschuldnerisch für gemeinschaftliche Verbindlichkeiten. Nach der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sollte es eine Haftung der Wohnungseigentümer nur in den absoluten Ausnahmefällen geben, in denen sich die Wohnungseigentümer eindeutig und ausdrücklich neben der Gemeinschaft verpflichten. Die Bestimmung des § 10 Abs. 8 WEG n. F. beschreitet einen Mittelweg. Künftig können die Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche gegen diese in voller Höhe und gleichzeitig gegen einzelne Wohnungseigentümer in Höhe eines Teilbetrags geltend machen, der ihrem Anteil nach Miteigentumsanteilen entspricht.

9.2 Grundsätzlich beliebige Nutzung

206

Welche Rechte ergeben sich aus dem Sondereigentum?

Ein Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum wie ein Alleineigentümer verfahren und dieses nach Belieben nutzen. Er kann sein Sondereigentum vermieten oder selbst nutzen, andere

9

Welche Rechte ergeben sich aus dem Sondereigentum?

Wohnungseigentümer ausschließen und grundsätzlich über die Art und Weise der Nutzung frei bestimmen. Beschränkungen ergeben sich lediglich aus dem Zusammenleben der Wohnungseigentümer. Insbesondere darf ein Wohnungseigentümer von seinem Sondereigentum nicht in der Weise Gebrauch machen, dass einem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht.

Ein schränkungen

Ein Betreten beziehungsweise Benutzen des Sondereigentums durch andere Wohnungseigentümer ist ausnahmsweise zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Die Wohnungseigentümer können über die gesetzlichen Regelungen hinaus weitere Beschränkungen des Gebrauchs vereinbaren und unter Umständen sogar mit Stimmenmehrheit beschließen. Von den gemeinschaftsbezogenen Rechten sind die Individualrechte zu unterscheiden. Ihre Geltendmachung ist Sache eines jeden Wohnungseigentümers und wird durch die in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG n. F. geregelte Kompetenz der Gemeinschaft nicht beeinträchtigt. Denn die Gemeinschaft kann Individualrechte der einzelnen Wohnungseigentümer nur aufgrund eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses geltend machen.

Individual ansprüche

Neben dem Recht auf Anfechtung eines Beschlusses durch Klageerhebung gemäß § 46 Abs. 1 WEG n. F. zählt auch der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG zu den Individualansprüchen der Wohnungseigentümer. Des Weiteren zählen zu den Individualansprüchen auch Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer untereinander oder gegen Dritte, etwa wenn eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums nur einen einzelnen Wohnungseigentümer schädigt und eine gemeinsame Empfangszuständigkeit der Wohnungseigentümer nicht begründet ist (vgl. BGH v. 2.10.1991, V ZB 9/91, BGHZ 115, 253, 258 = NJW 1992, 182).

207

9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Auch bei dem Anspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Miteigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch (BGH v. 19.12.1991, V ZB 27/90, BGHZ 116, 392, 394 = NJW 1992, 978). Beispiel: Der Individualanspruch auf Beseitigung eines gefährlichen Tieres folgt aus § 1004 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG. Einen entsprechenden Be seitigungsanspruch könnte zwar auch die Gemeinschaft nach ent sprechender Beschlussfassung gegen den Tierhalter geltend machen, dennoch handelt es sich auch um einen Individualanspruch, den jeder einzelne Wohnungseigentümer unmittelbar geltend machen kann. Diese Individualansprüche werden also von der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft nicht berührt, sondern verbleiben den einzelnen Woh nungseigentümern nach wie vor. Aufgrund entsprechender Beschluss fassung können Individualansprüche auch von der Eigentümerge meinschaft verfolgt werden. Übersicht: Individualansprüche • Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG • Anspruch auf Ermessensentscheidung wegen Unterlassens einer nach dem Gesetz erforderlichen Maßnahme gemäß § 21 Abs. 8 WEG n. F. • Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer untereinan der oder gegen Dritte • Unterlassungs und Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB

9.3 Anteilmäßiger Nutzungs anspruch

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Welche Rechte ergeben sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum?

Da das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern gehört, darf es grundsätzlich auch von allen Wohnungseigentümern genutzt werden. Jeder Wohnungseigentümer hat nur einen Anspruch auf einen seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil. Nach dem Gesetz sind somit alle Wohnungseigentümer zur Nut-

Welche Rechte ergeben sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum?

9

zung des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Unbenommen ist es ihnen allerdings, eine hiervon abweichende Vereinbarung zu treffen und etwa einem Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums einzuräumen (Sondernutzungsrecht). Die übrigen Wohnungseigentümer sind dann von der Nutzung ausgeschlossen. Wie beim Sondereigentum ist es auch beim gemeinschaftlichen Eigentum möglich, den zulässigen Gebrauch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss zu regeln. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch hier nur einen ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums mit Stimmenmehrheit beschließen. Im Gegensatz zum Sondereigentum obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Diese können etwa über eine ordnungsmäßige Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und die zu treffenden Maßnahmen mit Stimmenmehrheit beschließen. Jeder Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragen. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch hiervon eine abweichende Vereinbarung treffen und einen anderen Verteilungsschlüssel festlegen.

Gemeinschaftli che Verwaltung

Im Einzelfall können bestimmte Wohnungseigentümer von der Kosten- und Lastentragungspflicht befreit werden, insbesondere wenn sie Teile des gemeinschaftlichen Eigentums nicht nutzen. Es liegt in der Natur der Sache, dass bei mehreren Personen eine Willensübereinkunft aller nicht immer erreicht werden kann. Gleichwohl muss im Interesse der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft eine Entscheidungsfindung möglich sein. Das Gesetz lässt in Fällen einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine Mehrheitsentscheidung zu. Die Umsetzung von Beschlüssen oder organisatorischen Maßnahmen erfolgt durch einen in der Regel unabhängigen Dritten, den Verwalter. Damit wird gewährleistet, dass ein Beschluss durchgeführt werden kann, ohne dass über die Frage, auf welche Art und Weise dies geschehen soll, erneut eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden muss.

209

9 Nur bei Einig keit Verwaltung ohne Organe

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Die Wohnungseigentümer können die Verwaltung auch ohne die im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Organe, nämlich Verwalter und Wohnungseigentümerversammlung, durchführen. Hierzu ist aber Einstimmigkeit erforderlich. Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer sie verlangt und eine Notwendigkeit dafür besteht. Aber auch die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung kann erzwungen werden. Eine Minderheit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach Kopfteilen – kann die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung schriftlich und unter Angabe von Gründen verlangen. Weigern sich Verwalter und Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, die Einberufung vorzunehmen, oder ist ein Beirat nicht vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer vom Gericht zur Einberufung ermächtigt werden. Bei kleineren Gemeinschaften, insbesondere solchen, die nur aus zwei Wohnungen bestehen, wird aber häufig auf die Bestellung eines Verwalters und auf formale Wohnungseigentümerversammlungen verzichtet. Die Verwaltung erfolgt dann durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Grundsätzlich ist aber dann zu allen Maßnahmen Einigkeit erforderlich. Ist keine Einigkeit zu erzielen, so muss ein Gericht entscheiden.

9.4 Rechnungs legung

210

Welche Kontrollrechte haben die Wohnungseigentümer?

Neben der Verpflichtung zur jährlichen Abrechnung ist der Verwalter jederzeit zur Rechnungslegung verpflichtet, wenn die Wohnungseigentümerversammlung dies durch Mehrheitsbeschluss verlangt. Dies schließt jedoch ein Auskunftsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers über Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich von Einzelfragen nicht aus. Diese Verpflichtung, jedem Eigentümer Rechenschaft zu legen, ergibt sich schon aufgrund des Dienstverhältnisses.

Was sind die Pflichten der Wohnungseigentümer?

9.5

9

Was sind die Pflichten der Wohnungs eigentümer?

Den gesetzlichen Rechten der Wohnungseigentümer, die durch Vereinbarungen ergänzt werden können, stehen ihre Pflichten gegenüber. Auch bei diesen können entsprechende Änderungen beziehungsweise Ergänzungen erfolgen.

9.5.1 Die Instandhaltungspflicht Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, das dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht. Jeder Wohnungseigentümer hat also für die Instandhaltung seines Sondereigentums selbst Sorge zu tragen und die dadurch entstehenden Kosten zu übernehmen. Kommt ein Wohnungseigentümer dieser Instandhaltungspflicht im Bereich seines Sondereigentums nicht nach, ist er gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der sich aus unterlassener Instandhaltung des eigenen Sondereigentums im Bereich des Sondereigentums eines anderen Miteigentümers oder aber im gemeinschaftlichen Eigentum ergeben hat. Beispiel: Wenn sich im Kellerraum eines Wohnungseigentümers Wasserleitun gen anderer Wohnungen befinden, umfasst die Sorgfalt beispielsweise die Pflicht des Eigentümers, die betreffenden Leitungen vor dem Ein frieren zu schützen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz.

Die Pflicht zur Instandhaltung des Sondereigentums schließt allerdings nicht die Verpflichtung ein, die im Sondereigentum stehenden

211

9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Anlagen und Einrichtungen, beispielsweise Wasserinstallationen, regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

9.5.2 Unterlassungspflichten Der Wohnungseigentümer hat von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst. Die Vorschriften des jeweiligen Landesnachbarrechts geben bei der Beurteilung der Frage des Nachteils Anhaltspunkte.

9.5.3 Duldungspflichten Aus der Tatsache, dass ein Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, der sich im Rahmen eines unvermeidlichen, erträglichen Maßes hält, immer erlaubt ist, ergibt sich andererseits zwangsläufig auch eine Duldungspflicht. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Einwirkungen auf die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und auf das gemeinschaftliche Eigentum zu gestatten, soweit ihm dadurch keine Nachteile entstehen. Betretungsrecht

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Achtung: Ein generell in der Teilungserklärung geregeltes Betretungsrecht des Verwalters zur Instandsetzungskontrolle verstößt jedoch gegen das Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Ein Betretungsrecht des Verwalters kann nur wirksam vereinbart werden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs und Instandset zungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen.

212

Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

9.6

9

Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen. In welcher Weise das Sondereigentum im Einzelfall genutzt werden darf, kann sich aus dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Letztere ist entscheidend. Die Eigentümergemeinschaft erlässt regelmäßig im Rahmen der Teilungserklärung zusätzlich eine sogenannte Gemeinschaftsordnung. Gebrauchsregelungen durch Mehrheitsbeschluss, soweit sie nicht bereits bestehenden Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprechen, können getroffen werden, beispielsweise Musizierverbot zu bestimmten Tages- und Nachtzeiten, Benutzungsordnungen für Aufzug, Schwimmbad, Sauna und Garage, eine zahlenmäßige Begrenzung der Haustierhaltung. Schließlich können alle sonstigen typischen Regelungspunkte einer Hausordnung wie Schließzeiten oder Ruhezeitenregelungen Gegenstand solcher Beschlüsse sein.

Gemein schafts/ Hausordnung

Auf CD-ROM

Manchmal enthalten sowohl die Gemeinschaftsordnung als auch der Aufteilungsplan Hinweise auf die Art der Benutzung. Besteht ein Widerspruch zum Aufteilungsplan, so geht die Gemeinschaftsordnung vor, denn sie enthält die grundsätzliche Regelung. In manchen Gemeinschaftsordnungen ist bestimmt, dass eine andere Nutzung als die in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebene nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist.

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Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

9.6.1 Gebrauchsregelungen Die Gemeinschaft ist auch für die Einhaltung von Gebrauchsregelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zuständig. Derartige Gebrauchsregelungen können sich auf das Sondereigentum wie auch auf das Gemeinschaftseigentum beziehen. Gebrauchsregelungen bezüglich des Sondereigentums ergeben sich zumeist bereits aus der Teilungserklärung. Der nach § 13 WEG zulässige Gebrauch des Sondereigentums kann jedenfalls nur durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Gebrauchsregelungen hinsichtlich des Sondereigentums können jedoch auch nach § 15 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss getroffen werden, soweit sich diese auf einen ordnungsmäßigen Gebrauch beschränken. Derartige Gebrauchsregelungen sind in aller Regel in einer von der Gemeinschaft mehrheitlich zu beschließenden Hausordnung enthalten. Kernpunkte

Kernpunkte mehrheitlich zu beschließender Gebrauchsregelungen sind insbesondere: • • • • • •

Ruhezeiten, Regelungen über Musizieren, Haustierverbote. Nutzung der Balkone, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Nutzung von Garten und Grünflächen.

Es ist in erster Linie Aufgabe des Verwalters, gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen. Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH (V ZB 32/05) können aber auch einzelne Wohnungseigentümer gegen Störer vorgehen (OLG München, 34 Wx 69/05 = NJW 2005, 3006). Natürlich kann auch die teilrechtsfähige Gemeinschaft solche Ansprüche gerichtlich verfolgen. Dies setzt jedoch eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft voraus (BGH, V ZB 17/06 = NZM 2006, 465; OLG München, 34 Wx 083/05 = ZMR 2006, 304). Öffnungsklausel

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Enthalten entweder die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der

Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

9

Wohnungseigentümer eine Öffnungsklausel, können Vereinbarungen unter Beachtung der konkreten Voraussetzungen der vereinbarten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Da aber Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel bestehende Vereinbarungen ändern, bestand in der Vergangenheit Unklarheit darüber, ob derartige Änderungsbeschlüsse nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Denn Beschlüsse wirken ohne Grundbucheintragung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer, Vereinbarungen jedoch nur dann, wenn sie ins Grundbuch eingetragen sind. Der Gesetzgeber hat nunmehr in § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. klargestellt, dass es zur Wirkung gegen die Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern nicht der Eintragung derartiger Beschlüsse ins Grundbuch bedarf. Ein Erwerber einer Eigentumswohnung erhält durch die neuerdings gemäß § 24 Abs. 7 WEG n. F. zu führende Beschluss-Sammlung ausreichende Informationen. Öffnungsklauseln haben nach wie vor große praktische Bedeutung. Ausnahmen von dem Grundsatz, dass Vereinbarungen nur durch Vereinbarungen geändert werden können, sind: • • •

•

§ 12 Abs. 4 WEG n. F. hinsichtlich der Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen; § 16 Abs. 3 WEG n. F. hinsichtlich der Verteilung der Betriebskosten; § 16 Abs. 4 WEG n. F. hinsichtlich der Verteilung von Kosten infolge von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen; § 21 Abs. 7 WEG n. F. hinsichtlich Fälligkeits- und Verzugsregelungen.

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass im Fall des § 16 Abs. 4 WEG n. F. eine doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung erforderlich ist. Gleiches gilt im Fall des § 22 Abs. 2 WEG n. F. bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen müssen zum einen drei Viertel der Eigentümergemeinschaft für die Änderung stimmen. Dabei müssen die abstimmenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

215

9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

9.6.2 Berufliche oder gewerbliche Nutzung Keine unzumutbare Belastung der Mitbewohner

Es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Eigentumswohnung beruflich oder gewerblich genutzt wird. So ist beispielsweise nichts dagegen einzuwenden, wenn eine Eigentumswohnung von einem Kunstmaler als Atelier genutzt wird. Dagegen wird ein Lärm erzeugender Betrieb wie eine Druckerei nicht duldungsfähig sein. Die Verwendung einer Eigentumswohnung für Zwecke der Prostitution ist ebenfalls nicht zu dulden, da sowohl der Verkaufs- als auch der Mietwert der anderen Wohnungen herabgesetzt werden. Eine Verwendung für freiberufliche Zwecke sollte in der Regel gestattet sein, wenn eine unzumutbare Belastung der Mitbewohner durch Kunden und Besucher nicht zu befürchten ist. Die Nutzung einer Wohnung als Anwaltskanzlei, Architekturpraxis, Ingenieuroder Steuerbüro wird wegen der geringen Besucherzahl in der Regel zu dulden sein. Ob die Einrichtung einer Arztpraxis in einer Eigentumswohnung immer erlaubt sein soll, erscheint zweifelhaft. Bei der Entscheidung all dieser Fragen kommt es, soweit die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung trifft, in erster Linie auf den Charakter der Eigentumswohnanlage an. Für eine reine Wohnanlage in schöner, ruhiger Umgebung gelten andere Grundsätze als für ein Haus im Stadtzentrum, das von Anfang an auf gemischtwirtschaftliche Benutzung konzipiert ist.

Schließanlage

Auf CD-ROM

In gemischt genutzten Anlagen, in denen sich sowohl Wohnungen als auch Geschäfts-, Büro- oder Praxisräume befinden, gibt die Verschließbarkeit der Haustür oftmals Anlass zum Streit. Während die Eigentümergemeinschaft sicherlich daran interessiert ist, dass die Tür ständig geschlossen bleibt und nur mit dem Hausschlüssel oder durch die elektrische Türschließanlage geöffnet werden kann, wollen die gewerblichen Nutzer während der Betriebszeit die Tür für ihre Kundschaft offen halten. Grundsätzlich ist zu prüfen, ob sich die betreffende Nutzung in den Charakter und die Zweckbestimmung einer Eigentumsanlage einfügt. Dabei sind die örtlichen und baulichen Verhältnisse ebenso zu berücksichtigen wie Art und des Umfangs der Nutzung. Es kommt insbesondere auf den Charakter der Wohnanlage an.

216

Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

9

9.6.3 Vermietung Das Recht des Wohnungseigentümers umfasst auch das Recht der Vermietung. Die Mieter müssen aber in der Benutzung der Räume die gleichen Beschränkungen einhalten wie der Wohnungseigentümer, wenn dieser seine Wohnung selbst benutzen würde. Hierfür ist der Wohnungseigentümer verantwortlich. Das Recht auf Vermietung kann nicht vollkommen ausgeschlossen werden. Auch eine Beschränkung auf einen bestimmten Personenkreis ist ausgeschlossen. Eine Vermietung kann aber in der Gemeinschaftsordnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht werden. Da jedoch sogar eine Veräußerung des Wohnungseigentums nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf, muss dies auch für eine beabsichtigte Vermietung gelten.

9.6.4 Tierhaltung Grundsätzlich ist die Tierhaltung in Eigentumswohnungen erlaubt, soweit sie nicht eine unzumutbare Belastung der Bewohner darstellt, wie zum Beispiel das Halten von Schlangen oder Ratten oder von mehr als vier Katzen.

Grundsätzlich erlaubt

Die Tierhaltung ist häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn. Dies gilt sowohl bei Miet- als auch bei Wohnungseigentumsverhältnissen. Auch Wohnungseigentümer treffen Pflichten zur Rücksichtnahme. Das ist dadurch bedingt, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine gegenseitige Rücksichtnahme gesetzlich festgeschrieben ist. Aus dieser Wohlverhaltensklausel hat die Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass unverhältnismäßige Haustierhaltung eine unzumutbare Belästigung der anderen Wohnungseigentümer sein kann, auch wenn die Teilungserklärung keine Beschränkungen vorsieht. Beispiel: Eine unverhältnismäßige beziehungsweise übermäßige Haustierhal tung liegt nach der Rechtsprechung etwa bei Haltung von mehr als vier Katzen in einem 42 Quadratmeter großen Appartement, von über

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9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

100 Kleintieren (Chinchillas, Kaninchen, Ziervögel, Hamster und Mäu se) in einer Zweizimmerwohnung oder von Gift und Würgeschlan gen, Kampfhunden oder Ratten vor.

Eine von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossene oder in einer Hausordnung enthaltene Beschränkung der Haustierhaltung (etwa ein Hund oder drei Katzen je Wohnung) stellt also keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende Regelung dar. Der Bundesgerichtshof hat einen Mehrheitsbeschluss von Wohnungseigentümern, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten hat, nicht beanstandet. Die Wohnungseigentümer können das Verbot der Hundehaltung zudem unter Mitwirkung aller Eigentümer durch eine Vereinbarung regeln. Eine solche Vereinbarung wird ins Grundbuch eingetragen und ist auch so für spätere Erwerber verbindlich. Es kann also auch von Wohnungseigentümern verlangt werden, dass die Zahl der gehaltenen Tiere reduziert wird (etwa bei Kleintieren) oder dass die Tiere sogar ganz abgeschafft werden (etwa bei Giftund Würgeschlangen, Kampfhunden oder Ratten). Handelt es sich um ein gefährliches Tier, insbesondere um eine sonst wild lebende Art, muss der Halter die Genehmigung der zuständigen Ordnungsbehörde einholen, bevor er das Tier in seiner Wohnung aufnehmen darf. Zu diesen Tieren zählen verschiedene Affenarten, Krokodile, Gift- und Würgeschlangen, Skorpione, Vogelspinnen oder sonstige Raubtiere, von denen für Mensch und Tier eine Gefahr ausgeht. Kleintierprivileg

218

Die Haltung von Kleintieren (also Ziervögeln, Hamstern, Zierfischen, Zwergkaninchen, Meerschweinchen oder Schildkröten) wird von den Gerichten aber generell als Teil des allgemein üblichen und somit zumutbaren Gebrauchs einer Wohnung angesehen, die dem Besitzer nicht verboten werden kann. Dies beruht auf dem durch die Gerichte vertretenen Standpunkt, dass von Kleintieren keine Beeinträchtigung der Wohnung und keine störenden Auswirkungen auf die Mitbewohner ausgehen (Kleintierprivileg).

Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

9

Achtung: Das Kleintierprivileg gilt nach der Rechtsprechung aber nicht zugunsten der Halter von Ratten sowie von Gift und Würgeschlangen. Ratten gelten nach wie vor als Träger von Seuchen und Krankheiten. Gift und Würgeschlangen sind nach der Rechtsprechung eine latente Gefahr für Mitbewohner.

9.6.4.1

Hundehaltung

Wann bei Hundegebell eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, ist schwierig festzumachen. Einerseits wird das gelegentliche Anschlagen eines Hundes im Haus oder Garten von der Rechtsprechung noch als gemeinverträglich und hinnehmbar angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt vor, wenn der Lärm nach Art, Dauer und Tageszeit mindestens zwei Nachbarn erheblich belästigt, wobei es auf das Empfinden eines Durchschnittsmenschen ankommt. Das häufige Bellen zur Nachtzeit (22.00 bis 07.00 Uhr) ist auch nicht ortsüblich. Die Interessenabwägung geht immer zulasten des Besitzers eines ständig bellenden Hundes. Während der Ruhezeiten (13.00 bis 15.00 Uhr und 19.00 bis 8.00 Uhr) darf ein Hund im Freien überhaupt nicht bellen, sondern muss im Haus gehalten werden, ohne die Nachbarschaft zu belästigen.

Interessen abwägung

Nach Auffassung der Gerichte kann verlangt werden, dass der Nachbar in der Zeit von 19.00 bis 7.00/8.00 Uhr und in der Zeit der üblichen Mittagsruhe von 12.00/13.00 bis 15.00 Uhr geeignete Maßnahmen trifft, damit sein Hund nicht durch Bellen im Garten oder im Haus beziehungsweise in der Wohnung die Benutzung des benachbarten Grundstücks beziehungsweise der benachbarten Wohnung wesentlich beeinträchtigt. Eine gewerbliche Hundezucht in reinen Wohngebieten dürfte als nicht mehr ortsüblich anzusehen sein. Ein Nachbar muss nur ein bis zwei Hunde im Haushalt tolerieren.

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9 Gefährliche Hunde

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Als gefährlich werden Hunde in den einschlägigen Landesvorschriften eingestuft, wenn sie zum Hetzen oder Reißen von Wild und Vieh neigen, bissig sind oder durch Zucht, Haltung oder Ausbildung eine erhöhte Aggressivität entwickelt haben und aus diesem Grund Menschen oder Tiere angreifen. Die unter Vorbehalt erteilte Genehmigung zur Tierhaltung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Fall eines Kampfhundes widerrufen werden. Ein solcher Hund stellt eine potenzielle Störung des Hausfriedens dar und kann verboten werden. Beispiele: Zu den gefährlichen Hunden werden insbesondere die sogenannten Kampfhunde gezählt. Als Kampfhunde gelten Pitbull, Bandog, Ameri can Staffordshire Terrier, Staffordshire Bullterrier, TosaInu, Bullmas tiff, Bullterrier, Dogo Argentino, Dogue de Bordaux, Fila Brasileiro, Mastiff, Mastin Expañol, Mastino Napoletano und Rhodesian Ridge back.

Um Mensch und Tier vor gefährlichen Hunden und sogenannten Kampfhunden zu schützen, haben alle Bundesländer strenge Hundeverordnungen erlassen. Die einzelnen Vorschriften variieren (Maulkorb- und/oder Leinenzwang, Anmeldungspflicht, Zucht- und Verkaufsverbot, Ablegung eines sogenannten Wesenstests für die Haltung, Kenntlichmachung etc.). Nach den Hundeverordnungen sind gefährliche Hunde und Kampfhunde außerhalb der Wohnung (etwa im Treppenhaus oder im Hausflur) sowie außerhalb von Haus und Garten grundsätzlich anzuleinen und müssen einen Maulkorb tragen. 9.6.4.2

Katzenhaltung

Bei der Katzenhaltung sind die Gerichte nicht so restriktiv wie im Hinblick auf die Hundehaltung, da Katzen reinlich sind und keine ernsthaften Schäden anrichten. Geruchsbelästigungen durch Urin und Kot können aber zu Beeinträchtigungen anderer Mitbewohner führen. In einem reinen

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Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

9

Wohngebiet muss der Halter die Tiere bis auf zwei reduzieren, wenn dies ortsüblich ist. Zudem sind Katzen von Natur aus Raubtiere, die ein großes Revier durchstreifen. Das Betreten fremden Eigentums durch Katzen muss nach den Grundsätzen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses geduldet werden, soweit es sich im zumutbaren Rahmen hält. Im Regelfall wird von der Rechtsprechung das freie Herumlaufen von ein bis zwei Katzen desselben Eigentümers als zulässig angesehen. Das gilt auch dann, wenn eine Katze in das nachbarliche Eigentum eindringt oder im Garten Vögel jagt. Soweit ein Nachbar fremde Katzen füttert, anlockt und eine Katzenplage verursacht, kann gerichtlich im Wege der Unterlassungsklage gegen ihn vorgegangen werden. 9.6.4.3

Taubenhaltung

Beeinträchtigen Tauben durch Gurren und Verschmutzungen die Nachbarschaft, so kann der Beeinträchtigte vom Störer ein Unterlassen verlangen. Bei Wildtauben ist ein Tierhalter nicht vorhanden. Hier ist Anspruchsgegner derjenige Nachbar, der die Tauben durch Füttern anzieht. In einem allgemeinen Wohngebiet ist das Halten von mehr als 35 Tauben nach der Rechtsprechung nicht mehr ortsüblich. Das Beschmutzen von Gebäuden durch Tauben muss keinesfalls hingenommen werden. Auch können ordnungsrechtliche oder gemeindliche Vorschriften den Umgang mit Tauben regeln. 9.6.4.4

Tierhaltung und Gemeinschaftsordnung

Durch Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer kann ein Verbot der Tierhaltung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen oder die Haltung von Haustieren von der Genehmigung des Verwalters abhängig gemacht werden. Ein gänzliches Verbot der Tierhaltung erscheint nicht verhältnismäßig. So stören beispielsweise Zierfische in Aquarien die anderen Hausbewohner überhaupt nicht. Praktisch kommen nur Störungen durch Hunde oder Katzen infrage. Auch hier ginge ein generelles Verbot zu weit.

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9

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Zu bemerken ist noch, dass die Hausordnung nicht beliebige Verbote aussprechen kann. Schwerwiegende Eingriffe, zum Beispiel ein gänzliches Verbot der Tierhaltung, können nicht Gegenstand einer vom Verwalter erlassenen oder von der Eigentümerversammlung beschlossenen Hausordnung sein. Soll ein solches Verbot bestimmt werden, so muss es in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Manche Gerichte haben entschieden, dass eine Beschränkung der Zahl der Tiere durch Mehrheitsbeschluss möglich sein soll. Die Eigentümerversammlung kann auch durch Mehrheit darüber entscheiden, ob die Haltung von Kampfhunden zulässig ist. Außerdem kann die Eigentümerversammlung das freie Herumlaufen von Hunden in der Wohnanlage verbieten.

9.6.5 Belästigung durch Geräusche Musizieren

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dies gilt natürlich auch für Musizieren, das zur Unzeit eine Belästigung der anderen Wohnungseigentümer darstellen kann. Bestimmungen über das Verbot des Musizierens zu bestimmten Tageszeiten sind in der Hausordnung zulässig, jedoch darf das Musizieren nicht ganz ausgeschlossen oder über die allgemeinen Ruhezeiten hinaus verboten werden. Berufsmusiker haben keine Sonderrechte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Regelung unzulässig, die Singen und Musizieren ohne sachlichen Grund stärker einschränkt als die Nutzung von Fernseh-, Rundfunk- oder sonstigen Tonwiedergabegeräten.

Bad und Toiletten benutzung

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Bei der Frage, inwieweit Geräuschbelästigungen beispielsweise durch Bad- und Toilettenbenutzung zulässig sind, ist grundsätzlich nach DIN-Normen zu entscheiden. Dabei darf die Lärmbelastung in Wohngebieten tagsüber max. 50 bis 55 dB(A) betragen und nachts max. 35 bis 40 dB(A). In Mischgebieten sind tagsüber 60 dB(A) erlaubt und nachts ist eine Geräuschbelastung von 45 dB(A) zuläs-

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Wie verteilen sich die Kosten und Lasten?

sig. Überschreitungen erzeugen Unterlassungsansprüche und können als Ordnungswidrigkeit belangt werden. Landesrechtliche Gesetze regeln zudem die täglichen Ruhezeiten.

9.7

Wie verteilen sich die Kosten und Lasten?

Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, beispielsweise die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, anteilsmäßig zu tragen. Diese Kosten werden regelmäßig als sogenanntes „Wohngeld“ oder „Hausgeld“ bezeichnet und können durchaus mehrere Hundert Euro im Monat betragen (s. S. 94). In der Praxis wird zumeist die zutreffendere Bezeichnung „Hausgeld“ benutzt, da „Wohngeld“ auch für die Zuschüsse zu Aufwendungen für den Wohnraum zur Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens (Mietzuschuss) verwendet wird. Das Hausgeld beinhaltet den anteilsmäßigen Beitrag des jeweiligen Wohnungseigentümers beispielsweise zu folgenden Aufwendungen: • • • • • • • • • • • •

Hausgeld

Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (ggf. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung), Glasversicherung, Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwassergebühren, Frischwasserversorgung, Allgemeinstrom, Heiz- und Warmwasserkosten, Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege,

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Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer? • • • • • • • • • • • •

Vorauszahlung

Auf CD-ROM

Wartung der Aufzugsanlagen, Gebühren für Kabel-TV (oder Satelliten-TV-Anlage), Schädlingsbekämpfung, Verwalterhonorar, sonstige administrative Kosten (z. B. Saalmiete Eigentümerversammlung/Beglaubigung Protokoll), Kosten des Geldverkehrs, Auslagen/Vergütung des Verwaltungsbeirats (ggf. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung), laufende Instandhaltung und Instandsetzung, Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung, Verwalterhonorare, sonstige administrative Kosten, Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 oder § 43 WEG.

Insoweit weist das Wohnungseigentum eine gewisse Nähe zur Miete auf. Das monatliche Hausgeld stellt aber nur eine Vorauszahlung dar. Was letztendlich von den einzelnen Wohnungseigentümern tatsächlich zu zahlen ist, wird aufgrund einer jährlich vom Verwalter zu erstellenden Jahresabrechnung (s. S. 119) über sämtliche Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Über diese Abrechnung müssen dann die Wohnungseigentümer auf einer Versammlung beschließen. In dieser Versammlung wird auch die Höhe der Vorauszahlungen für das folgende Wirtschaftsjahr festgelegt. Waren in dem abzurechnenden Jahr unvorhergesehene Ausgaben angefallen, beispielsweise größere Reparaturen, oder war das Hausgeld zu niedrig angesetzt worden, können ganz erhebliche Nachzahlungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen. Art und Umfang dieser Zahlungen können ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung oder durch einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung geregelt sein.

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Wie verteilen sich die Kosten und Lasten?

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Muster: Klage auf Zahlung von Hausgeld Klage nach § 43 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft (Adresse) – Antragsteller/Kläger – In Verfahrensstandschaft und als Verwalter der o. g. WEG gem. beige fügter Eigentümerliste Hausverwaltung (Name, Adresse) gegen den Wohnungseigentümer (Name/Adresse) – Antragsgegner/Beklagter –

Auf CD-ROM

wegen: Hausgeldforderung beantrage ich namens und in Vollmacht der Antragsteller/Kläger: 1. Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Wohnungseigentü mer der Eigentumswohnanlage (Adresse) … EUR zzgl. … Zinsen in Höhe von … seit dem … zu zahlen. 2. Der Antragsgegner/Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Begründung: Der Antragsgegner/Beklagte wird auf Zahlung rückständigen Haus geldes in Anspruch genommen. Der verfahrensbevollmächtigte Ver walter hat in der Eigentümerversammlung am … den als Anlage 1 eingereichten Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft (Antrag stellerin/Klägerin) als TOP … vorgelegt. Der Wirtschaftsplan wurde durch Beschluss zur Rechtsgrundlage des Wirtschaftsjahres … ge macht. Das zugrunde liegende Beschlussprotokoll wird als Anlage 2 überreicht. Der in der Eigentümerversammlung vorgelegte und mit Stimmen mehrheit angenommene Wirtschaftsplan wurde mangels Anfechtung bestandskräftig und begründete damit die Zahlungspflicht des An tragsgegners/Beklagten. Nach dem Einzelwirtschaftsplan schuldet der Antragsgegner/Beklagte ein monatliches Hausgeld in Höhe von … EUR. Gemäß Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, als Anla ge 3 vorgelegt, ist das Hausgeld monatlich am 3. Werktag im Voraus fällig. Der Antragsgegner/Beklagte zahlte seit dem … kein Hausgeld mehr. Inzwischen schuldet der Antragsgegner/Beklagte einen Ge samtbetrag von … EUR. (Unterschrift)

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9 Nach dem Verhältnis der Miteigentums anteile

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Üblicherweise werden die Anteile an den Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile unter den Wohnungseigentümern verteilt. Die Miteigentumsanteile werden in aller Regel durch die Größe der Wohnung bestimmt. Dieser Verteilungsmaßstab entspricht der Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes und gilt immer dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist. Von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel kann in einer Teilungserklärung abgewichen werden. So können die Kosten beispielsweise nach der Zahl der Wohneinheiten auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden. In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Gegebenenfalls werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Raumeigentumseinheiten verteilt werden. Als Regelbeispiele abweichender Kostenverteilung nennt § 16 Abs. 3 WEG n. F. eine Verteilung der Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denkbare Verteilungsmaßstäbe sind: • • • •

Geänderter Verteilungs schlüssel

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Verbrauch, Quadratmeter, Objekte, Personenzahl.

Manchmal wird der Verteilungsschlüssel in der Form abgeändert, dass einzelne Wohneinheiten unabhängig vom Miteigentumsanteil einen höheren Anteil an den Kosten zu tragen haben. Das empfiehlt sich beispielsweise dann, wenn einzelne Einheiten des Gebäudes mehr Nutzen von gemeinschaftlichen Einrichtungen ziehen. Eine Änderung scheitert natürlich regelmäßig daran, dass die Wohnungseigentümer, die von dem Verteilungsschlüssel profitieren, sich gegen eine Änderung aussprechen.

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Wie verteilen sich die Kosten und Lasten?

Achtung: Die bisher erforderliche Allstimmigkeit zur Änderung der Kostenvertei lung wurde nun in § 16 Abs. 3 WEG n. F. neu geregelt. Danach ist eine Änderung der Betriebs und Verwaltungskosten durch einfachen Mehr heitsbeschluss möglich, sofern die neue Verteilung nach dem Verursa cher oder Verbraucherprinzip ermittelt wird und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

9.7.1 Wie werden die Kosten bei Instandsetzung, Modernisierung und baulichen Veränderungen verteilt? Soweit die Wohnungseigentümer bislang über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Beschluss fassten, musste die Verteilung der Kosten für derartige Maßnahmen entweder nach dem gesetzlichen oder dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel erfolgen. Sollten die Kosten abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel erfolgen, war es zwar möglich, einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss zu fassen (BayObLG, 2 Z BR 125/03 = NJW-RR 2004, 228; OLG Köln, 16 Wx 6/02). Dieser wurde aber auf eine Anfechtung hin für unwirksam erklärt, da es sich um einen gesetzesbzw. vereinbarungswidrigen Beschluss handelte. Der BGH hatte zudem klargestellt, dass die Kosten der Kaltwasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen. Enthalten weder Teilungserklärung noch Gemeinschaftsordnung eine Regelung im Hinblick auf die Verteilung der im Sondereigentum entstandenen Kosten, haben die Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlusskompetenz zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung der Kaltwasserkosten sowie der entsprechenden Entwässerungskosten. Dies kann gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, denn die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung. Künftig kann zudem

Beschluss kompetenz

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Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

die Kostenverteilung aufgrund der gesetzlichen Öffnungsklausel in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. abweichend von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG oder einem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel auch mittels qualifizierten Mehrheitsbeschlusses geändert werden. Die Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung besteht gemäß § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. bei folgenden Maßnahmen: • • • • • •

Instandhaltung und Instandsetzung i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, modernisierende Instandsetzung i. S. d. § 22 Abs. 3 WEG n. F., bauliche Veränderungen i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG n. F., Aufwendungen i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG n. F., Modernisierungen i. S. d. § 22 Abs. 2 WEG n. F., Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik i. S. d. § 22 Abs. 2 WEG n. F. Beispiel: 30 Jahre alte Außenfenster einer Wohnanlage sollen ausgewechselt werden. Die Kostenverteilung erfolgt aufgrund der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen. Da dieser Verteilungsschlüssel jedoch nicht der in den Wohnungen vorhandenen unterschiedlichen Anzahl an Fenstern entspricht, streben die Eigentümer eine Kostenverteilung entsprechend den tatsächlich vorhandenen Fenstern an. In der Woh nungseigentümerversammlung müssen die Wohnungseigentümer so wohl über die Instandsetzung als auch über die Verteilung der Kosten entscheiden.

Zur wirksamen Beschlussfassung über eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung oder Modernisierung sowie baulichen Veränderungen bedarf es nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG einer in doppelter Hinsicht qualifizierten Mehrheit. Erforderlich ist: •

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die Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und

Wie verteilen sich die Kosten und Lasten? •

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mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.

§ 16 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. verweist hinsichtlich der erforderlichen Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer auf das in § 25 Abs. 2 WEG geregelte Kopfprinzip. In diesem Fall berechnet sich die Stimmenmehrheit nach der Anzahl von Wohnungseigentümern, also nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Soweit das Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht, müssen sich die Miteigentümer einigen, wie das Stimmrecht ausgeübt wird. Das Kopfstimmrecht kann durch Vereinbarung abbedungen werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Fällen nach der Größe der Miteigentumsanteile. Unbedingt zu beachten ist jedoch, dass auch bei Vereinbarung eines anderen Stimmrechtsprinzips die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG nach dem Kopfprinzip zu erfolgen hat. Wird das Kopfprinzip nicht beachtet, so ist der Beschluss zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar. Da die Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich ist, genügt eine entsprechende Mehrheit nur der in der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung vertretenen Wohnungseigentümer nicht. Es bedarf vielmehr der Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Neben der auf Grundlage des Kopfprinzips erforderlichen Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen diese auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Aber auch bei einem Verstoß gegen dieses Erfordernis ist ein entsprechender Beschluss lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Unproblematisch entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn verbrauchsabhängige Kosten auch nach Verbrauch verteilt werden. Dies gilt für die Kaltwasserversorgung inkl. Entwässerung ebenso wie für die nach der Heizkostenverordnung ohnehin zwingend nach Verbrauch abzurechnenden Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung. Kann eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten in Ermangelung von Zählern bzw. Verbrauchserfassungsgeräten noch nicht erfolgen, soll dies künftig aber der Fall sein, so sind Folgemaßnahmen – wie etwa der Einbau von Erfassungsgeräten – von einer entsprechenden Beschlussfassung umfasst. Wasserzähler

Verbrauchs abhängige Kosten

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Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

sind Gemeinschaftseigentum (OLG Hamburg, 2 Wx 73/01 = ZMR 2004, 291). Da diese Maßnahmen grundsätzlich bei einer Beschlussfassung nach § 16 Abs. 3 WEG n. F. berücksichtigt werden können, stellen sie auch keine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG oder eine Modernisierung i. S. d. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. dar, die einer qualifizierten Mehrheit bedürfte. Bei der Verteilung der Müllgebühren dürfte eine solche nach dem Verursacherprinzip, also nach der Nutzeranzahl, am ehesten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, denn allein die Größe eines Raumeigentums sagt noch nichts über die Müllverursachung seines Bewohners aus. Zu beachten ist auch, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gibt, wonach ein Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen, nicht zu tragen hat. Beispiel: Der Eigentümer einer Wohnung in den oberen Geschossen muss auch einen Anteil an den Unterhaltungskosten des Gartens tragen, obwohl er, anders als der Eigentümer der Erdgeschosswohnung, keinen un mittelbaren Zugang zum Garten hat.

Solche Umstände waren bisher kein Grund für eine Änderung des Verteilungsschlüssels. Wie sich hier die Änderungen zum Wohnungseigentum für das zukünftige Zusammenleben in einer Gemeinschaft auswirken werden, bleibt allerdings abzuwarten.

9.7.2 Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer Die bisherige Regelung in § 16 Abs. 3 WEG a. F. bringt zum Ausdruck, dass ein Wohnungseigentümer, der einer über die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgehenden baulichen Veränderung oder Aufwendung nicht zugestimmt hat, weder an den Nutzungen noch an den zusätzlichen Lasten und Kosten zu beteiligen ist. Diese Freistellung betrifft alle Fälle, in denen ein Eigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat. Sie gilt zum einen, wenn die Zustimmung eines Wohnungseigentümers nach § 22 Abs. 1 WEG nicht erforderlich ist. Erfasst ist aber auch der Fall, dass ein benachteiligter Wohnungseigentümer einem Beschluss über eine

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Wie verteilen sich die Kosten und Lasten?

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bauliche Veränderung nicht zugestimmt hat. Wegen der Bindung an einen bestandskräftigen Beschluss müssen nicht zustimmende Wohnungseigentümer zwar die Baumaßnahme dulden, sie müssen sich jedoch nicht an den Kosten beteiligen. § 16 Abs. 4 WEG n. F. eröffnet aber eine weitere Beschlusskompetenz zur Verteilung der Kosten einer baulichen Veränderung. Wohnungseigentümer müssen sich an eine entsprechende Beschlussfassung halten, soweit diese den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

9.7.3 Wann besteht ein Anspruch auf Anpassung von Vereinbarungen? Zwar ist auch ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels denkbar. Dies kam bisher nur bei einer grob unbilligen Verteilung der Kosten in Betracht. Die Gerichte haben in der Vergangenheit einen Anspruch auf Änderung selbst dann verneint, wenn ein Wohnungseigentümer mit Kosten erheblich belastet wurde. Eine einheitliche Linie war hier bei den Gerichten nicht erkennbar, da jeweils nur der individuelle Einzelfall bewertet wurde. Mehrbelastungen von 22 % (BayObLG), 30 % (OLG Köln), oder 42 % (OLG Hamm) konnten noch keine Zustimmung zum Änderungswunsch bewirken. Achtung: Andere Regelung durch die Änderung des Woh nungseigentumsgesetzes Nach der Änderung des WEG wird die bisher geltende Schwelle für eine Änderung von „grob unbillig“ auf „unbillig“ gesenkt. Hier soll der § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n. F. jetzt den Rechtsanspruch auf eine Anpassung erleichtern. Es soll zukünftig darauf abgestellt werden, dass das Fest halten an der bestehenden Regelung „unbillig erscheint“. Wie hier im Einzelnen entschieden wird, bleibt abzuwarten. Die neue Regelung ist genau so unbestimmt wie die alte. Auch zukünftig sind Einzelfall Entscheidungen der Gerichte zu erwarten, die nicht unbedingt einheit lich sein werden.

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Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnungseigentümer?

Die Änderung von Vereinbarungen zu erreichen war bislang für einzelne Wohnungseigentümer fast unmöglich. Da Vereinbarungen im Gegensatz zu Beschlüssen das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln, konnte dem Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung einer Vereinbarung nur in absoluten Ausnahmefällen entsprochen werden. Das Festhalten an der bisherigen Regelung musste unzumutbar sein. Insbesondere im Bereich der Kostenverteilung sind Änderungen des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ein häufiges Ziel von Wohnungseigentümern. Beispiel: Eine Wohnanlage verfügt über einen Aufzug. Die Kostenverteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Ein Erdgeschosseigentümer wird ebenfalls an den Kosten für den Aufzug beteiligt.

Grundsätzlich kann eine Änderung dieser Regelung nur durch eine Vereinbarung erfolgen. Soweit die erforderliche Einigung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer zur Änderung der Vereinbarung nicht zu erzielen war, konnte der Wohnungseigentümer zwar den Rechtsweg beschreiten. Erfolg konnte sein Änderungsantrag jedoch nur dann haben, wenn die Regelung unzumutbar war (BGH, V ZB 21/03 = NJW 2003, 3476). Die Rechtsprechung bejahte daher einen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung nur in seltenen Ausnahmefällen. Der Abänderungsanspruch wurde bejaht bei: Bejahung des Änderungs anspruchs

• • • •

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einer Kostenmehrbelastung von 253 % (BayObLG, 2 Z 124/91 = NJW-RR 1992, 342); einer Kostenmehrbelastung von 171 % (BayObLG, 2 Z 114/86 = NJW-RR 1987, 714); dreimal höherer Kostenbelastung, als bei sachgerechter Kostenverteilung (BayObLG, 2 Z 114/86 = WuM 1988, 92); einem Miteigentumsanteil von 40 %, jedoch einer Kostentragungspflicht von 75 % der Instandhaltungsrückstellung (BayObLG, 2 Z BR 131/94 = WuM 1997, 61);

Wie verteilen sich die Kosten und Lasten? •

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leer stehenden Wohnungen, die an verbrauchsabhängigen Kosten beteiligt werden (BayObLG, 2 Z BR 114/01 = NZM 2002, 389).

Der Abänderungsanspruch wurde verneint bei einer Kostenmehrbelastung von • • •

22 % (OLG Düsseldorf, 3 Wx 7/98 = NZM 1998, 867); 50 % (BayObLG, 2 Z BR 136/00 = NZM 2001, 290); 59 % (OLG Frankfurt, 20 W 485/98 = NZM 2001, 140).

Verneinung des Änderungs anspruchs

Dies gilt im Hinblick auf die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG n. F. auch nach dem neuen WEG unverändert fort. Ein nun erstmals im WEG spezialgesetzlich normierte Anpassungsanspruch soll Erleichterungen bei der Rechtsdurchsetzung für die einzelnen Wohnungseigentümer bringen. Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n. F. kann jeder Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Der Anspruch auf Schaffung einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung dürfte aber lediglich den Fall der Kostenverteilung betreffen. Wenn eine Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung oder eine spätere Vereinbarung der Wohnungseigentümer jedoch keine Regelung enthält, gilt § 16 Abs. 2 WEG, der eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. stellt auf „schwerwiegende Gründe“ ab, die einen Änderungsanspruch begründen sollen. Der BGH (V ZB 22/04 = NJW 2004, 3413) vertritt jedoch die Auffassung, dass auch eine Mehrbelastung von 58 % nicht ausreichend für einen Änderungsanspruch ist. Die Änderung des jeweils geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist bekanntermaßen seit der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sogenannter „Zitterbeschlüsse“ nicht mehr möglich (BGH, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Derartige Beschlüsse sind nichtig.

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Wie läuft ein Gerichts verfahren in Wohnungs eigentumssachen ab?

Das Wohnungseigentumsgesetz sah für Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen bisher ein besonderes Verfahren vor, das nicht der Zivilprozessordnung, sondern dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit unterliegt. Die Bezeichnung „freiwillige Gerichtsbarkeit“ ist für Nichtjuristen irreführend. Es handelt sich nämlich um ein Streitverfahren, dass nur auf Antrag eines Beteiligten eingeleitet wird, bei dem es aber nicht den Beteiligten überlassen bleibt, ob sie sich freiwillig beteiligen. Anders aber als im Zivilprozess ist der Richter nicht an das Vorbringen und die Beweisanträge der Beteiligten gebunden. Er hat also eine stärkere und aktivere Stellung als im Zivilprozess. Das Gericht entschied bisher auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes, einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer und sonst nach Ermessen. Es konnte auch rechtsgestaltend tätig werden und beispielsweise einen Wirtschaftsplan oder eine Hausordnung erlassen.

Bisher freiwillige Gerichtsbarkeit

Achtung: Andere Regelung durch die Änderung des WEG Die gerichtlichen Auseinandersetzungen werden zukünftig nicht mehr nach dem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) durchge führt, sondern nach der Zivilprozessordnung (ZPO). Das wird dazu füh ren, dass der bisherige Amtsermittlungsgrundsatz entfällt und auch Versäumnisurteile erlassen werden können. Wie sich die Änderungen in der Praxis auswirken werden, ist derzeit noch nicht genau vorausseh bar.

Nach ZPO waren bisher bereits sonstige zivilrechtlich Streitigkeiten zu verhandeln, beispielsweise über •

Veräußerung von Wohnungseigentum,

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Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab? • • •

Begründung von Wohnungseigentum, Begründung und Grenzen von Sondereigentum, Beleidigungen und Streit zwischen einem Wohnungseigentümer und einem Mieter, dem Mieter einer anderen Eigentumswohnung oder Dritten.

10.1 Das neue gerichtliche Verfahren Zivilprozess ordnung

Eine der großen Neuerungen der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Überführung des Gerichtsverfahrens in Wohnungseigentumssachen in das streitige Verfahren der Zivilprozessordnung. Künftig werden sämtliche Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen unter der Geltung der Verfahrensordnung der ZPO im streitigen Zivilprozess geführt, egal ob diese aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ihrem Verhältnis zur teilrechtsfähigen Gemeinschaft oder aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten der Eigentümer untereinander und des Verwalters resultieren. § 43 WEG – Zuständigkeit

Auf CD-ROM

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zuständig für 1. Streitigkeiten über die sich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander; 2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

Generalklausel des wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens ist und bleibt § 43 WEG. Soweit im Eingangssatz des § 43 WEG n. F. nur von „Gericht“ die Rede ist, handelt es sich in den Fällen der Nr. 1 bis Nr. 4 und Nr. 6 stets um das Amtsgericht als erstinstanzlich berufenem Gericht, im Fall des Nr. 5 streitwertabhängig entweder um das Amts- oder Landgericht.

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Das neue gerichtliche Verfahren

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10.1.1 Welches Gericht ist zuständig? Nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ist ab 1.7.2007 grundsätzlich für den ersten Rechtszug das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Dies gilt auch weiterhin, unabhängig von der Höhe des Streitwerts. Die Berufung ist jetzt an das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts zu richten. Hier gilt zukünftig Anwaltszwang, den es bis zum 1.7.2007 in Wohnungseigentumssachen nicht gegeben hatte. Damit ist zunächst für fünf Jahre der Rechtsweg erschöpft, wenn nicht das Landgericht ausnahmsweise die Revision am Bundesgericht zulässt.

Zukünftig nur zwei Instanzen

10.1.2 Welche Streitigkeiten werden verhandelt? § 43 Nr. 1 WEG n. F. stimmt fast wörtlich mit der alten Fassung überein und begründet eine ausschließliche örtliche sowie sachliche Zuständigkeit für „Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander“. § 43 WEG gilt für die Streitigkeiten der Nr. 1 bis Nr. 4 n. F. streitwertunabhängig und bestimmt die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts des Standorts der Wohnanlage. § 43 Nr. 5 n. F. regelt die ausschließliche örtliche Zuständigkeit bei Klagen Dritter gegen die Eigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum bzw. dessen Verwaltung sowie Klagen Dritter gegen die einzelnen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit dem Sondereigentum. Das Amtsgericht ist demnach sachlich und örtlich ausschließlich zuständig für • •

Amtsgericht

Hausgeldansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den säumigen Hausgeldschuldner; Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den säumigen Hausgeldschuldner;

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Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab? • •

•

•

Zahlungsansprüche der Gemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer aus einer beschlossenen Sonderumlage; Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gegen einen Wohnungseigentümer, soweit die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, dass diese den einzelnen Wohnungseigentümern als Individualanspruch zustehenden Ansprüche von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden sollen; Ansprüche auf Entziehung des Wohnungseigentums, soweit die Gemeinschaft nicht lediglich aus zwei Wohnungseigentümern besteht; Ansprüche eines Wohnungseigentümers auf Schadensersatz gegen die Gemeinschaft wegen Beschädigung dessen Sondereigentums unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG.

Die Regelung in § 43 Nr. 2 WEG n. F. trägt dem Umstand Rechnung, dass die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr auch vom Gesetzgeber anerkannt ist. Nr. 2 berücksichtigt Streitigkeiten zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Subjekt und einzelnen Wohnungseigentümern. Da § 43 WEG die ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit in Wohnungseigentumssachen regelt, bedarf es einer ausdrücklichen Zuweisungsnorm auch für Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und ihren Mitgliedern. Der Regelungsgehalt des § 43 Nr. 3 WEG n. F. stimmt mit demjenigen des § 43 Abs. 1 Nr. 2 a. F. überein und weist Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums weiterhin dem sachlich wie auch örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht zu. Der Regelungsgehalt des § 43 Nr. 4 WEG n. F. stimmt mit demjenigen des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. überein, wobei die Beschlussanfechtung künftig durch Klage geltend gemacht wird. Die Anfechtungsklage ist in § 46 WEG n. F. geregelt. Nach wie vor beträgt die Anfechtungsfrist einen Monat ab Beschlussfassung. Zu begründen ist die Anfechtungsklage binnen zwei Monaten seit Beschlussfassung. Zwar gilt im Verfahren der ZPO nicht mehr der Amtsermittlungsgrundsatz, dennoch treffen das Gericht Hinweispflichten.

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Von der Klage bis zum Urteil

Rechtsmittel gegen die erstinstanzliche Klage ist künftig die Berufung. Örtlich zuständiges Berufungsgericht ist gemäß § 72 Abs. 2 GVG n. F. das Landgericht. Lässt das Berufungsgericht in seiner Entscheidung über Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 WEG eine Revision vor dem BGH nicht zu, ist das Rechtsmittel der Nichtzulassungsbeschwerde für einen Zeitraum von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Reformgesetzes ausgeschlossen, um einer Überlastung des BGH vorzubeugen.

10 Berufungs gericht

10.2 Von der Klage bis zum Urteil Vorrausetzung des Verfahrens ist eine Antragsklage des Antragstellers bzw. Klägers. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück der Eigentumswohnanlage liegt. Das Amtsgericht entscheidet auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft, des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten.

Voraussetzung: Antragsklage

Die Zuständigkeit des Amtsgerichts bedeutet zunächst, dass die Parteien sich vor Gericht gerade nicht von einem Rechtsanwalt vertreten lassen müssen. Dies ist jedoch im Einzelfall ratsam, da die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts und auch der Vorschriften der Prozessordnung, eine anwaltliche Beratung notwendig machen kann, sofern es sich nicht um ganz einfach gelagerte Fälle handelt. Es muss ein Zusammenhang mit Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft bestehen, insbesondere gehören hierzu Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und Streitigkeiten mit dem Verwalter. Hierzu zählen beispielsweise Streitigkeiten über: • • • • •

Angelegen heiten der Eigentümer gemeinschaft

Rechtmäßigkeit von Beschlüssen, Beitragsansprüche (Hausgeld), Ansprüche aus Jahres- und Einzelabrechnungen, Aufwendungsersatzansprüche, Ausgleichsansprüche,

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Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab? • • • • • • •

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, Änderung einer Gemeinschaftsordnung, Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Beseitigung baulicher Veränderungen, Bestehen eines Sondernutzungsrechts, Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum, Nutzung des Sondereigentums.

Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen wird stets durch einen schriftlichen Antrag eingeleitet. Das Fehlen einer Unterschrift schadete bisher nicht, wenn die Identität des Antragstellers zweifelsfrei feststand. Der Antrag musste auch keine Begründung enthalten; dies konnte nachgeholt werden. Der Antrag kann auch durch Telefax eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden. Intention des Gesetzgebers war es, ein einfaches, flexibles und schnelles Verfahren zur Verfügung zu stellen. Im Unterschied zur Zivilprozessordnung ist ein Gericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht an Anträge der Parteien gebunden. Das Verfahren kann frei gestaltet werden und auch Beweise können ohne Antrag der Parteien erhoben werden. Künftig hohe Anforderungen an Formulie rung des Antrags

Bei den Anträgen war das Gericht nicht an den Wortlaut gebunden, sondern musste den wahren Willen des Antragstellers durch Befragen erforschen, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Dies wird nach der gesetzlichen Novellierung anders sein. Von da an muss ein Antragsteller große Sorgfalt auf die Formulierung des Antrags verwenden. Über einen ausdrücklich erklärten Willen des Antragstellers darf sich das Gericht nicht hinwegsetzen. Deshalb werden nach der gesetzlichen Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes erheblich höhere Anforderungen an die Anträge und den Vortrag gestellt werden. Der bisher anwendbare Grundsatz der Amtsermittlung durch den Richter gilt nur noch eingeschränkt.

Beibringungs grundsatz

Künftig gilt im Verfahren bezüglich Wohnungseigentum der Beibringungsgrundsatz. Der Richter ermittelt nicht von sich aus den Sachverhalt, sondern überlässt es den Parteien, die dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Tatsachen vorzutragen (§ 137 Abs. 2 ZPO). Nur

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Von der Klage bis zum Urteil

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beigebrachte Tatsachen dürfen dem Urteil zugrunde gelegt werden (BGH, V ZR 199/82 = NJW 1984, 2463). Das Gericht ist aber gemäß § 139 ZPO verpflichtet, die Parteien auf fehlenden Sachvortrag oder unterlassene Beweisangebote hinzuweisen. Diese Aufklärungspflicht des Gerichts entschärft den Beibringungsgrundsatz jedoch nicht. Das Gericht ermittelt nicht selbst, sondern teilt den Parteien lediglich mit, was nachzuholen ist. Der Richter ist zukünftig auch an die Anträge der Parteien gebunden. Er kann zwar auf die Berichtigung eines Antrags hinwirken, nicht jedoch einen falschen Antrag von sich aus berichtigen. Äußert sich eine Partei nicht zum Vortrag des Gegners, kann das Gericht allein das bisherige glaubhafte Vorbringen seiner Entscheidung zugrunde legen. Die Verhandlung ist öffentlich. Der Richter soll mit den Streitparteien in der Regel mündlich verhandeln, um auf eine gütliche Einigung hinzuwirken und den Sachverhalt aufzuklären, es sei denn, dass die Beteiligten hierauf verzichten. Kommt eine Einigung zustande, so schließen die Parteien einen Vergleich.

Öffentliche Verhandlung

Aufgabe des Gerichts ist es also zunächst, eine gütliche Einigung zwischen den Parteien herbeizuführen. Entscheidungen werden zumeist nach Ermessen getroffen, insbesondere wenn Beschlüsse angefochten werden. Das Amtsgericht entscheidet zudem auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zählen alle Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, sofern ein innerer Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht, beispielsweise über: • • • •

Rechte und Pflichten des Verwalters

Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, die Vergütung des Verwalters, Einsichtsgewährung in Unterlagen des Verwalters, Wirksamkeit der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrags,

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Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab? •

Abberufung des Verwalters durch das Gericht. Das Amtsgericht entscheidet auch auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die Bestellung eines Verwalters in dringenden Fällen. Voraussetzung ist, dass der bisherige Verwalter vom Gericht aus wichtigem Grund abzuberufen ist. Termine und Fristen beachten

Im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren erging bisher kein Versäumnisurteil. Die ZPO ist jedoch eine strengere Verfahrensordnung als das FGG. Ein Versäumnisurteil ist zu zwei Zeitpunkten eines Verfahrens möglich. Zum einen, wenn ein schriftliches Vorverfahren durchgeführt wird und zum anderen im Termin der mündlichen Verhandlung. Bei Anordnung eines schriftlichen Vorverfahrens fordert der Richter den Beklagten auf, seine Verteidigungsbereitschaft innerhalb von zwei Wochen anzuzeigen. Ein Versäumnisurteil ergeht dann auf Antrag des Klägers, wenn der Beklagte dem Gericht seine Verteidigungsbereitschaft nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist anzeigt. Wenn eine der Parteien den Termin der mündlichen Verhandlung nicht wahrnimmt, ergeht ebenfalls auf Antrag des Gegners ein Versäumnisurteil. Die säumige Partei hat aber dann noch die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen gegen das Versäumnisurteil Einspruch einzulegen. Die Zurückweisung verspäteten Vorbringens ist ebenfalls möglich. Mit Zustellung der Klage wird der Beklagte aufgefordert, auf die Klage zu erwidern. Der Richter bestimmt dabei eine weitere Frist, innerhalb derer die Stellungnahme dem Gericht zugegangen sein muss. Bislang war die Versäumung derartiger Fristen in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren unschädlich. Künftig werden nun anwendbaren Regelungen der §§ 296 f. ZPO weit reichende Konsequenzen für den Ausgang eines Verfahrens haben. Nach § 296 ZPO dürfen Angriffs- und Verteidigungsmittel unter bestimmten Umständen als verspätet zurückgewiesen werden. Nach § 296 Abs. 1 ZPO kommt die Zurückweisung von Angriffsund Verteidigungsmitteln dann in Betracht, wenn •

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eine Frist versäumt wurde und,

Wer trägt die Kosten des Verfahrens? • •

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der Rechtsstreit verzögert würde, wenn das Vorbringen dennoch berücksichtigt würde und die Fristversäumnis durch die Partei oder ihren Prozessvertreter verschuldet wurde.

Nach § 296 Abs. 2 ZPO kann also der Vortrag einer Partei in der mündlichen Verhandlung als verspätet zurückgewiesen werden, wenn ein Angriffs- und Verteidigungsmittel nicht rechtszeitig vorgebracht wurde. § 46 WEG – Beiladung, Wirkung des Urteils (1) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer, sofern ihre rechtlichen Interessen betroffen sind, unter Mitteilung der Klage zum Termin zur mündlichen Verhandlung zu laden. Sie können der einen oder anderen Partei zu ihrer Unterstützung beitreten. Satz 1 gilt nicht, wenn für die nicht als Partei beteiligten Wohnungseigentümer ein Pro zessstandschafter auftritt. (2) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinauswirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle nach Maßgabe des Absatzes 1 Satz 1 beigeladenen Wohnungseigentümer. In den Fällen des § 43 Nr.2 und 3 wirkt das Urteil ferner gegenüber dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei ist. (3) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss verstoße gegen eine unver zichtbare Rechtsvorschrift.

Auf CD-ROM

10.3 Wer trägt die Kosten des Verfahrens? Die Verteilung der Kosten des Verfahrens wich bisher in Wohnungseigentumssachen von dem in zivilrechtlichen Streitigkeiten üblichen Grundsatz ab, dass der Unterlegene die gesamten Kosten zu tragen hat. Der Richter bestimmte nach billigem Ermessen, welcher Beteiligte die Gerichtskosten tragen muss. Er konnte dabei auch festlegen, dass außergerichtliche Kosten ganz oder teilweise zu erstatten sind. Die außergerichtlichen Kosten, wozu insbesondere die Anwaltskosten gehören, hatte in der Regel jeder Beteiligte bisher selbst zu tragen. Dies galt unabhängig davon, wer in dem Rechtsstreit obsiegt oder unterliegt.

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Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab?

Eine Kostenerstattung, insbesondere der Anwaltskosten ordneten die Gerichte nur in Ausnahmefällen an, wenn Billigkeitsgründe dafür sprachen, beispielsweise weil der Antrag des Unterlegenen völlig unvernünftig und aussichtslos war. Achtung: Andere Regelung durch Änderung des WEG Mit dem Übergang zum ZPOVerfahren werden nun die Kosten des Ver fahrens als auch die Kosten des gegnerischen Anwalts dem Unterlege nen auferlegt. Dies birgt auch eine erhöhte Kostengefahr für Verwalter, wenn sie Verursacher oder Verlierer des Verfahrens sind Prozesskosten

Unter Prozesskosten fallen zunächst die Gerichtskosten, also die Gebühren, die das Gericht für das Verfahren in Rechnung stellt. Sofern anwaltliche Vertretung erfolgt, verlangt außerdem der beauftragte Anwalt zumeist einen Vorschuss auf die voraussichtlich anfallenden Rechtsanwaltsgebühren.

Streitwert

Der Streitwert ist deshalb im gesamten Gerichtsverfahren von Bedeutung. Er ist maßgebend für die Festsetzung der Gerichts- und Anwaltskosten. Unter dem Streitwert versteht man den Wert, den das Gericht bei der Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten zugrunde legt. Der Streitwert richtet sich nach dem Gegenstandswert, bei Forderungsklagen nach der Höhe der Forderung. Im Falle einer einzuklagenden Geldforderung bestimmt sich der Streitwert nach der Höhe des geltend gemachten Betrags. Beträgt beispielsweise eine Hausgeldforderung der Eigentümergemeinschaft gegen einen Eigentümer 1.500 EUR, so entspricht der Streitwert ebenfalls dieser Höhe. Sofern Zeugen gehört werden müssen, sind auch deren Kosten vom Gericht zu veranschlagen. Sehr kostenintensiv ist die Einschaltung von Sachverständigen zur Klärung streiterheblicher Fragen.

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden künftig ca. vier Mal so hoch ausfallen wie bisher, was daran liegt, dass das künftig maßgebliche Gerichtskostengesetz (GKG) höhere Gebühren ausweist als die bisher geltende Kostenordnung (KostO). Was die Anwaltsgebühren betrifft, dürfte es hingegen etwas günstiger werden.

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Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird?

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§ 91 ZPO regelt die künftig auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren geltende Kostenfolge. Derjenige, der gewinnt, muss gar keine Kosten tragen – weder anteilsmäßige Gerichtskosten noch seine eigenen Anwaltsgebühren. Umgekehrt muss der im Verfahren Unterlegene neben seinen eigenen Anwaltskosten auch die vollen Gerichtskosten sowie die Anwaltskosten des obsiegenden Gegners tragen. Um die Kostenbelastung nicht ins Uferlose zu treiben, ist mit § 49a GKG eine Streitwertbegrenzung für wohnungseigentumsrechtliche Verfahren eingeführt worden. Der Streitwert in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren ist künftig in doppelter Hinsicht begrenzt. Zum einen darf er den fünffachen Wert des klägerischen Interesses nicht übersteigen, zum anderen ist er auf den Verkehrswert des klägerischen Wohnungseigentums beschränkt.

10.4 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird? § 45 Anfechtungsklage (1) Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigen tümer kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung erhoben werden. (2) Hat der Kläger erkennbar übersehen, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvor schrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, so hat das Gericht ihn darauf hinzuweisen.

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Hauptfall der durch die Amtsgerichte zu entscheidenden Streitigkeiten hinsichtlich Wohnungseigentums ist sicherlich die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Das Amtsgericht entscheidet auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Das gilt auch für Anträge auf Feststellung der Nichtigkeit, Gültigkeit oder des Inhalts eines Beschlusses. Auch die Behauptung, ein Beschluss sei unrichtig protokolliert worden, wird von den Gerichten geprüft und über einen Anspruch auf Berichtigung des Protokolls entschieden.

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10 Anfechtbar oder nichtig?

Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab?

Außer den anfechtbaren Beschlüssen gibt es aber auch nichtige Beschlüsse. Die Unterscheidung zwischen diesen Beschlüssen ist wegen ihrer unterschiedlichen Wirkung wichtig. Ein nichtiger Beschluss bedarf keiner Ungültigkeitserklärung durch das Gericht, er ist von vornherein unwirksam, weil er einen schwerwiegenden Mangel aufweist. Wenn Eigentümerbeschlüsse nicht gegen zwingendes Recht verstoßen oder Anstand und gute Sitten verletzen oder die Eigentümergemeinschaft nicht absolut unzuständig für eine Beschlussfassung ist, so sind solche Beschlüsse nicht nichtig aber doch anfechtbar. Diese Beschlüsse erlangen dann Bestandskraft, wenn nach Ablauf von einem Monat seit der Beschlussfassung keine Anfechtung erfolgt. Die nur anfechtbaren Beschlüsse werden auch erst mit der Rechtskraft der Ungültigkeitserklärung des Amtsgerichts rückwirkend ungültig: Bis zur Rechtskraft sind sie wirksam und können Grundlage von Verwaltungshandlungen des Verwalters sein.

Mängel in der Beschluss fassung

Mängel in der Beschlussfassung müssen in der Regel durch Anfechtung geltend gemacht werden, da die Frage, ob ein Beschluss bereits nichtig und damit unwirksam oder lediglich rechtswidrig ist, schwer zu entscheiden ist. Das Antragsrecht hat ein Wohnungseigentümer oder eine Eigentümermehrheit bei gemeinsamem Eigentum. Der Verwaltungsbeirat hat kein Antragsrecht. Eine Anfechtung hat folgendermaßen zu erfolgen: Hält ein Verwalter oder ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung für rechtswidrig oder nichtig, so hat er bei dem zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Aufhebung dieses Beschlusses zu stellen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Antrag selbst kann zu Protokoll der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts erklärt werden oder schriftlich bei dem zuständigen Gericht eingereicht werden. Ein Anfechtungsantrag muss den angefochtenen Beschluss nach Inhalt oder Nummer der Tagesordnung konkret bezeichnen oder jedenfalls den Gegenstand schlagwortartig benennen. Wer ohne eine solche Kurzbezeichnung des Themas anficht, muss innerhalb der Anfechtungs-

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Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird?

frist klarstellen, welcher Beschluss gemeint ist, und kann nach Ablauf der Frist keine weiteren Beschlüsse mehr einbeziehen. Mit einem Antrag auf Ungültigkeitserklärung sind beispielsweise geltend zu machen: • • •

Mängel beim Beschlussverfahren, Verstöße gegen das Mehrheits- oder Einstimmigkeitserfordernis; Nichtbeachtung der vereinbarten Form, ungenaue Tagesordnung bei der Einladung.

Ein wichtiger Sonderfall ist, dass bei Ablehnung eines Beschlussantrags keine Ungültigkeitserklärung möglich ist, sondern nur ein unbefristeter Antrag auf ordnungsgemäße Verwaltung. Die Antragsfrist beträgt einen Monat seit der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, wobei die Frist in jedem Fall mit der Beschlussfassung zu laufen beginnt. Maßgebend ist der Tag an dem die Versammlung endet. Ein Beispiel einer Beschlussanfechtung ist als Muster auf der folgenden Seite ersichtlich.

Frist

Zu beachten ist ferner, dass der Antrag auf Ungültigkeitserklärung für den Beschluss in der Regel keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Allerdings kann diese Wirkung vom Gericht in Ausnahmefällen angeordnet werden. Die rückwirkende Ungültigerklärung anfechtbarer Beschlüsse bereitet Probleme, wenn der Verwalter in der Zwischenzeit aufgrund eines anfechtbaren Beschlusses im Namen der Wohnungseigentümer Rechtsgeschäfte abschließt, beispielsweise einen Reparaturauftrag erteilt. Es ist aber anerkannt, dass die rückwirkende Ungültigerklärung eines Beschlusses die Vertretungsmacht des Verwalters unberührt lässt, das heißt etwaige Rechtsgeschäfte bleiben wirksam und verpflichten die Eigentümergemeinschaft. Ansonsten besteht aber ein Anspruch auf Folgenbeseitigung, wenn ein angefochtener Beschluss schon vor der Entscheidung über die Anfechtung vollzogen wird. Dies bedeutet zugleich, dass eine Änderung des angefochtenen Beschlusses durch das Gericht nur zulässig ist, wenn mit der Anfechtung ein Antrag auf Gebrauchsregelung, auf

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Wie läuft ein Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen ab?

ordnungsgemäße Verwaltung oder auf Entscheidung über die Rechte und Pflichten aus der Verwaltung beziehungsweise Gemeinschaft verbunden wird.

Muster: Antragsschrift für eine Beschlussanfechtungsklage

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An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen Beschlussanfechtungsklage des Wohnungseigentümers (Name, Adresse) – Antragsteller/Kläger – gegen die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage (Adresse, Namen) – Antragsgegner/Beklagter – Ich beantrage, den auf der Eigentümerversammlung vom (Datum) der Wohnungseigentümergemeinschaft (Adresse) zu Tagesordnungspunkt (Nummer) gefassten Beschluss für ungültig zu erklären. Begründung: Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigen tümer der genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der genannten Eigentümerversammlung vom (Datum) beschlos sen die Antragsgegner gegen die Stimme des Antragstellers folgende bauliche Maßnahme: (genauer Wortlaut des Beschlusses). Das Proto koll der Versammlung ist als Anlage beigefügt. Der Beschluss ist rechtswidrig, weil er lediglich mehrheitlich be schlossen wurde. Da es sich bei der baulichen Maßnahme jedoch nicht um eine solche der Instandsetzung und Instandhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung handelt, war ein einstimmiger Be schluss erforderlich. (Antragsteller/Kläger)

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Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird?

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Übersicht: Neues gerichtliches WEVerfahren • Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten werden künftig un ter Anwendung der ZPO geführt. • Kostenentscheidungen erfolgen künftig gem. §§ 91 ff. ZPO. Ent scheidend für die Kostentragungslast sind nicht mehr Ermessens erwägungen, sondern Obsiegen bzw. Unterliegen im Rechtsstreit. • Generalklausel wohnungseigentumsrechtlicher Streitigkeiten bleibt § 43 WEG n. F., der die ausschließliche Zuständigkeit in Wohnungseigentumssachen regelt. • Die Beschlussanfechtung erfolgt künftig mittels Anfechtungskla ge. Die Beschlussanfechtungsfrist beträgt gem. § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. nach wie vor einen Monat. • Berufungen gegen erstinstanzliche wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungen sind vor dem Landgericht am Sitz des Oberlan desgerichts für den Bezirk des Oberlandesgerichts einzulegen. • Revisionsinstanz ist der BGH. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist für einen Zeitraum von fünf Jahren ab Inkrafttreten des Reform gesetzes ausgeschlossen.

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Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum?

Bei der Übertragung des Wohnungseigentums sowie beim Abschluss eines Kaufvertrags ist in der Regel der Verwalter mit einbezogen. Dem Erwerb von Wohnungseigentum muss der Verwalter in der Regel zustimmen, wofür er vom Käufer üblicherweise eine Bearbeitungsgebühr von etwa 100 Euro verlangen kann. Anschließend muss der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Erst dann ist das Eigentum an der Wohnung übergegangen.

Auflassung und Eintrag im Grundbuch

Anders als der Alleineigentümer eines Hauses ist der Wohnungseigentümer nicht uneingeschränkt berechtigt. Der Käufer einer Eigentumswohnung tritt in eine Eigentümergemeinschaft ein und muss sich in diese Gemeinschaft einordnen. Daraus ergeben sich wichtige Besonderheiten. Jeder Wohnungseigentümer ist in eine mehr oder minder strenge, auf die Bedürfnisse der Gemeinschaft zugeschnittene Ordnung einbezogen. Festgelegt wird diese Ordnung in erster Linie im Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum. Die Gemeinschaftsordnung ist überwiegend ein Anhang der Teilungserklärung. Aus ihr ergeben sich vielfältige Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers. Dort kann geregelt sein, • • • •

Gemein schafts/ Hausordnung

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ob Haustiere erlaubt sind, wie das Sondereigentum genutzt werden darf, ob und wann musiziert werden darf und wie der gemeinschaftliche Garten genutzt werden soll.

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Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum?

Daraus ergibt sich auch, ob einzelnen Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum eingeräumt wurde, das dann das Mitbenutzungsrecht der anderen ausschließt. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält Grundregeln über das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Diese Grundregeln sind aber nicht bindend. In der Gemeinschaftsordnung kann von ihnen abgewichen werden und es können andere Regeln getroffen werden. Achtung: Gegenüber einem hinzukommenden neuen Eigentümer wirken solche Vereinbarungen nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

11.1 Risiken und Haftungsfragen Der Umfang der Bindung an die Gemeinschaftsordnung verbirgt sich oft hinter einer unscheinbaren Formulierung: „Die Teilungserklärung, alle Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer und die Hausordnung sind Gegenstand dieses Kaufvertrags“. Die Risiken, die ein Erwerber eingeht, kann er nur richtig einschätzen, wenn er vor Abschluss eines Kaufvertrags eine bestehende Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einsieht. Den Inhalt und sonstige Regelungen zum Sondereigentum, die im Grundbuch eingetragen sind, kann er beim Grundbuchamt einsehen. Ein Erwerber hat häufig weiteres Interesse an: Für den Erwer ber wichtige Informationen

• • • •

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Beschlüssen der Eigentümerversammlungen, Niederschriften (Protokolle) der Eigentümerversammlungen, gerichtlichen Entscheidungen, die er als Mitglied der Gemeinschaft zukünftig zu beachten hat, der Höhe der Wohnnebenkosten, die sich aus den Jahresabrechnungen ergeben.

Risiken und Haftungsfragen

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Bis zur Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch ist der Verkäufer zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn bereits eine Vormerkung eingetragen wurde. Häufig wird jedoch im Verhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart, dass der Käufer diese Lasten nicht erst ab der Eintragung als Eigentümer, sondern schon ab dem Zeitpunkt trägt, in dem ihm die Eigentumswohnung übergeben wird. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt auch dann allein der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Das muss der Verkäufer beachten. Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, wie die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer zu verteilen sind. Denn beim Hausgeld handelt es sich in der Regel um monatliche Abschlagszahlungen auf die Verpflichtung zur anteilsmäßigen Tragung der Lasten, die der Verwalter erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres durch Umlegung der tatsächlich entstandenen Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer berechnet.

Kosten verteilung

Tipp: Bei gleichbleibenden Kosten bietet es sich an, die Verteilung nach der jeweiligen Anzahl der Monate, in denen der Verkäufer und der Käufer die Wohnung in Besitz hatten, vorzunehmen. Bei verbrauchsabhängigen Kosten kann nach dem Zählerstand bei Übergabe abgerechnet werden.

Grundsätzlich muss der Käufer für Rückstände beim Hausgeld nicht einstehen. Dafür haftet allein der Verkäufer. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch zwei wichtige Ausnahmen: •

Haftung des Käufers für Rückstände

In der Teilungserklärung oder in sonstigen Vereinbarungen, welche die Gemeinschaftsordnung regeln, kann vorgesehen sein, dass der Erwerber auch für die Zahlungen, die vor seinem Eigentumserwerb angefallen sind und fällig wurden, neben dem Veräußerer haftet. Dies kann sich auch auf Zeiträume vor der Übergabe des Besitzes an den Erwerber erstrecken. Auf eine solche Regelung muss der zukünftige Eigentümer achten, wenn er den Inhalt der Gemeinschaftsordnung prüft. Enthält sie eine entsprechende Regelung, sollte er sich beim Verwalter erkundigen, ob und in welcher Höhe Rückstände bestehen.

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Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum? •

Eine Verpflichtung des Erwerbers kann sich auch dann ergeben, wenn die Abrechnung der Hausgeldzahlungen erst nach seiner Eintragung als Eigentümer erfolgt. Er ist dann zur Zahlung des beschlossenen Betrags verpflichtet, auch wenn der Voreigentümer seine Zahlungen nicht geleistet hat. Dies gilt selbst dann, wenn infolge schlechter Verwaltung über mehrere Jahre nicht abgerechnet wurde. Ein Erwerber sollte sich daher die letzte Abrechnung vorlegen lassen. Er kann dann feststellen, wann zuletzt abgerechnet wurde und mit welchen Kosten er rechnen muss.

Fehler bei der Abrechnung vermeiden

Vermeiden Sie als Verwalter unnötige Fehler bei der Abrechnung und Ärger mit den alten und den neuen Eigentümern wegen Unachtsamkeit. Tragen Sie eine eventuelle Kostenregelung des notariellen Kaufvertrags in die Stammdaten des alten und des neuen Eigentümers ein und berücksichtigen Sie diese bei der Abrechnung.

Zustimmung zur Veräußerung

Sehr häufig ist in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorgesehen, dass die Übertragung des Wohnungseigentums der Zustimmung bedarf. Damit will die Eigentümergemeinschaft sicherstellen, dass ein Erwerber zu ihnen passt. Solange die Zustimmung nicht erteilt wurde, ist der Kaufvertrag unwirksam. Eine Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund kann in der Person des Erwerbers liegen, beispielsweise einer persönlichen oder finanziellen Unzuverlässigkeit. Bestehen Hausgeldrückstände des Voreigentümers, wird häufig eine Zustimmung davon abhängig gemacht, dass zuvor diese Rückstände bezahlt werden. Rückstände werden von den Gerichten aber nicht als wichtiger Grund, der zur Verweigerung einer Zustimmung berechtigt, anerkannt. Wird die Zustimmung zu Unrecht verweigert, kann der Verkäufer ein zuständiges Gericht anrufen, das dann über das Vorliegen eines wichtigen Grundes entscheidet. Da häufig die Zustimmung in der Teilungsurkunde bzw. Gemeinschaftsordnung auf den Verwalter übertragen wurde, kann es hierdurch auch zu einem gewissen Risiko für den Verwalter kommen.

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Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel

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Überwiegend ist zu einem Erwerb die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ob diese Zustimmung erfolgen muss, kann im Anhang zur Teilungserklärung in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Sie als Verwalter erhalten in einem solchen Fall vom Notar eine Abschrift der Kaufurkunde und werden aufgefordert, dem Verkauf zuzustimmen. Für diese Prüfung und Zustimmung können Sie eine Gebühr berechnen, die von der Höhe her ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein kann. Üblicherweise zahlt der Erwerber die Gebühr. Existiert keine Regelung, sollte die Höhe der Gebühr vorsorglich im Verwaltervertrag festgelegt werden.

11.2 Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel Beim Erwerb von Wohnungseigentum ist zu unterscheiden, ob ein Altbau oder Neubau erworben wird. •

•

Wohnungseigentum kann unmittelbar nach der Begründung durch den teilenden Eigentümer oder Miteigentümer eines Grundstücks übertragen werden (sogenannter Ersterwerb). Möglich ist auch eine spätere Weiterveräußerung durch einen Wohnungseigentümer (sogenannter Zweiterwerb).

Erst oder Zweiterwerb?

Der Ersterwerb weist gegenüber dem Zweiterwerb Besonderheiten auf. Dies gilt vor allem für den Erwerb von einem Bauträger. Wird Wohnungseigentum hinsichtlich eines bereits fertiggestellten Gebäudes veräußert, so liegt der Übertragung ein Kaufvertrag zugrunde. Dieser bedarf der notariellen Beurkundung. Die Rechte des Erwerbers wegen Mängeln am Gebäude richten sich dann ausschließlich nach dem Kaufrecht. In der Praxis überwiegt jedoch der Ersterwerb vom Bauträger, der sich zur Errichtung eines Gebäudes oder zur Modernisierung eines Bauwerks verpflichtet.

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11 Abschluss eines Bauträger vertrags

Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum?

Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag eigener Art. Ein Bauträger verpflichtet sich kaufvertraglich zur Übertragung von Wohnungseigentum und werkvertraglich zur Errichtung oder Sanierung eines Gebäudes. Die Art und Weise der Leistung ergibt sich aus • • •

dem Bauträgervertrag, der Baubeschreibung und der Teilungserklärung.

Der Bauträgerertrag ist wegen der kaufvertraglichen Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung insgesamt notariell zu beurkunden. Ohne eine besondere Vereinbarung wird die werkvertragliche Vergütung erst bei Abnahme der Werkleistung fällig. Jeder Unternehmer kann jedoch zuvor für abgeschlossene Arbeiten Abschlagszahlungen für erbrachte Leistungen verlangen. In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind die Vorraussetzungen geregelt, unter denen ein Bauträger die Vergütung entgegennehmen darf: • • •

Es muss ein wirksamer Bauträgervertrag zustande gekommen sein. Es muss eine Baugenehmigung vorliegen. Das Wohnungseigentum muss im Grundbuch unbelastet eingetragen sein.

Der Bauträger darf Zahlungen des Erwerbers nur in bis zu sieben Raten entgegennehmen. Es kann auch eine Vorauszahlung vereinbart werden, sofern der Bauträger eine Bürgschaft erbringt, die sämtliche Rückzahlungsansprüche des Erwerbers absichert. Der Erwerber soll nur zur Zahlung einer Vergütung in der Höhe verpflichtet sein, in der er einen Vermögenswert in Form eines Bauwerks erhält.

11.2.1 Die Rechte des Erwerbers bei Mängeln Stellt der Bauträger das Gebäude nicht in der geschuldeten Beschaffenheit her, liegt ein Sachmangel vor. Wenn die Leistung mangelhaft

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Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel

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ist, entsteht die Frage, welche Rechte gegenüber dem Bauträger bestehen. Ein Mangel liegt vor, wenn eine bestimmte Beschaffenheit des Bauwerks vereinbart wurde und die tatsächliche Beschaffenheit hiervon abweicht. In erster Linie kommt es mithin auf den Inhalt des jeweiligen Vertrags zwischen Erwerber und Bauträger an.

Mangel

Eine Beschaffenheitsvereinbarung, beispielsweise hinsichtlich der Wohnfläche, kann sich aus einer Baubeschreibung oder einer Teilungserklärung ergeben. Klauseln, wonach Bauträger zu einer Änderung der Baubeschreibung beziehungsweise Teilungserklärung berechtigt sein sollen, sind nur bedingt zulässig. Sie dürfen nicht den Bauträger zu einer für den Erwerber unzumutbaren Änderung nach Belieben ermächtigen. Haben die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, ist maßgeblich, ob sich die Sache für die vorausgesetzte, also für die vom Erwerber beabsichtigte Verwendung eignet. Ansonsten sind die gewöhnliche Verwendung und die übliche Beschaffenheit entscheidend. Zumindest muss ein Bauträger ein Bauwerk nach den anerkannten Regeln der Technik errichten und die aktuellen DIN-Vorschriften beachten.

Beschaffen heits vereinbarung

Der Bauträgervertrag ist ein gemischter Vertrag.

Werkvertrags oder Kaufrecht?

•

•

Mängel der Werkleistung, beispielsweise einer Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks, sind nach Werkvertragsrecht zu beurteilen. Für Mängel der Eigentumsverschaffungspflicht gelten jedoch die Regeln des Kaufrechts, beispielsweise wenn der Bauträger das Eigentum gar nicht oder nur eingeschränkt übertragen kann.

Wegen Mängeln kann der Erwerber bis zur Abnahme immer Erfüllung, das heißt die Herstellung des versprochenen mangelfreien Werks, verlangen. Bei wesentlichen Mängeln besteht aber ein Recht zur Verweigerung der Abnahme. •

Ein unwesentlicher Mangel liegt vor, wenn es dem Erwerber zuzumuten ist, die Leistung als vertragsgemäß anzunehmen und sich mit einer Nachbesserung zu begnügen.

Wesentlicher oder unwesent licher Mangel?

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Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum? •

Verjährung

Ein wesentlicher Mangel ist dagegen anzunehmen, wenn der Aufwand für die Beseitigung eines Mangels erheblich ist.

Nach Abnahme der Immobilie beginnen die Verjährungsfristen für die Mängelrechte zu laufen. Die Verjährung beträgt fünf Jahre. Nach der Abnahme muss der Erwerber außerdem das Vorliegen eines Mangels beweisen. Zudem beschränkt sich der Erfüllungsanspruch auf das hergestellte und als Erfüllung angenommene Werk. Der Erwerber kann nicht mehr Neuherstellung verlangen. Der Erwerber kann aber Nacherfüllung verlangen. Dabei kann der Bauträger entscheiden, ob er das Werk neu herstellt oder lediglich den Mangel beseitigt. Hierfür kann der Erwerber dem Bauträger eine angemessene Frist setzen und nach deren Ablauf eine Selbstvornahme einleiten, dass heißt die Beseitigung des Mangels auf Kosten des Bauträgers durchführen. Zudem bestehen alternativ die Möglichkeiten • • • •

vom Vertrag zurückzutreten, Minderung der Vergütung geltend zu machen, Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen, Aufwendungsersatz zu verlangen.

Dem Erwerber kann gegenüber dem Zahlungsanspruch des Bauträgers ein Leistungsverweigerungsrecht mindestens in Höhe des dreifachen Betrags der Mangelbeseitigungskosten zustehen. Mängel bei einer bereits bestehenden Immobilie

Mängel bei einer gekauften, bereits bestehenden Immobilie können Sachmängel, beispielsweise Altlasten oder eine nicht sanierbare Bausubstanz, und auch Rechtsmängel am Grundstück/Wohnungseigentum, beispielsweise Vermietung und Belastung mit Grundpfandrechten, sein. Die Verpflichtung des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung kann mangelhaft erfüllt sein. Die Rechte des Erwerbers wegen rechtlichen Mängeln des Kaufgegenstands entsprechen hier weitgehend den Rechten wegen Mängeln am Bauwerk selbst. Der Erwerber hat zunächst gegenüber dem Bauträger oder Verkäufer einen Anspruch auf Erfüllung, dass heißt mangelfreie Eigentumsverschaffung. Dieser Anspruch besteht aller-

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Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel

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dings nur bis zur Übergabe, dass heißt bis zum Wechsel des Besitzes. Nach der Übergabe kann der Erwerber nur noch Nacherfüllung verlangen. Hierzu kann er eine Frist setzen. Nach deren Ablauf kann der Erwerber alternativ • • • •

vom Vertrag zurücktreten, Minderung erklären, Schadensersatz statt der Leistung verlangen, Aufwendungsersatz verlangen.

Der Erwerber hat nicht das Recht zur Durchführung einer Selbstvornahme auf Kosten des Veräußerers. Der Bauträger ist als Vertragspartner meist interessiert, die Mängel selbst durch eigene Mitarbeiter oder durch Rückgriff auf einen anderen Unternehmer so kostengünstig wie möglich durchführen zu lassen. Wohnungseigentümer müssen sich deshalb zunächst immer erst an den Bauträger halten.

11.2.2 Wie werden Gewährleistungsansprüche durchgesetzt? Hinsichtlich der Geltendmachung der Mängelrechte muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Im Hinblick auf sein Sondereigentum ist jeder Erwerber befugt, die ihm zustehenden Mängelrechte allein auszuüben. Es besteht das Recht auf Nachbesserung bzw. Nacherfüllung. Es gilt hier eine fünfjährige Verjährungsfrist. Nach der Neufassung des BGB kann sich jetzt der Wohnungskäufer nun auch ggf. ein Rücktrittrecht vom Kauf, wenn es für den Käufer unzumutbar ist, die Wohnung zu behalten. Dies kann z. B. mit erheblichen Flächenminderungen gegenüber dem Kaufvertrag begründet werden.

Mängel am Sonder eigentum

Mit der Abnahme des Sondereigentums kommt es zu einer Beweislastumkehr und damit zu einem Rechtsverlust für den Käufer. Bei erheblichen Mängeln sollte deshalb die Abnahme verweigert werden.

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Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum?

Wichtigster Gewährleistungsanspruch ist die Mängelbeseitigung (Nachbesserung bzw. Nacherfüllung), wodurch der Käufer dann eine vertragsgemäße Wohnung erhält. Wird die Nachbesserungsforderung vom Bauträger abgelehnt oder darauf nicht reagiert ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erforderlich. Hier ergeht dann der Hinweis, dass nach ergebnislosen Ablauf der Frist, die Mängel selbst beseitigt werden. Zur späteren Beweissicherung sollte die Fristsetzung mit Ablehnungsdrohung immer folgen. Für die Mängelbeseitigungskosten hat der Käufer sodann einen geregelten Anspruch auf Vorschuss, der in der sog. Vorschussklage geltend gemacht wird. Der Vorschussbetrag wird nach Mängelbeseitigung gegenüber dem Bauträger abgerechnet. Ist die Beseitigung der Mängel nicht durchführbar oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (z. B. zu geringe qm-Zahl der Wohnung), so kommt eine Kaufpreisminderung in Betracht. Mängel am Sondereigentum kann der Eigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer und ohne den Verwalter beseitigen lassen. Treten in verschiedenem Sondereigentum die gleichen Mängel auf, bietet sich allerdings an, dass der Verwalter mit der Durchsetzung der Gewährleistungen in Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt beauftragt wird. Eine Prozessstandschaft für den Verwalter ist zulässig, da ihm eine Interessenwahrung der Eigentümer mit seiner Bestellung übertragen wurde. Mängel am Gemeinschafts eigentum

Anders ist die Situation beim gemeinschaftlichen Eigentum. Zu dessen mangelfreier Verschaffung und mangelfreier Herstellung ist ein Bauträger nicht nur gegenüber einem Einzelnen, sondern gegenüber allen Erwerbern verpflichtet. Der Bauträger könnte damit wegen ein und desselben Mangels von verschiedenen Erwerbern unterschiedlich in Anspruch genommen werden. Diese könnten verschiedene Mängelrechte ausüben, was im Ergebnis dazu führen würde, dass der Bauträger wegen eines Mangels mehrfach und unterschiedlich leisten müsste. Unter dem Gesichtspunkt des Schuldnerschutzes ist daher eine Einschränkung bei der selbstständigen Geltendmachung von einzelnen

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Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel

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Mängelrechten geboten und eine vorherige Entscheidung der Gemeinschaft zu fordern. Sofern die Eigentümer einen Beschluss über die gemeinschaftliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gefasst haben, so können sie einen anderen Eigentümer aber auch den Verwalter mit der Durchsetzung gegenüber dem Bauträger beauftragen. Grundsätzlich hat natürlich auch hier der einzelne Eigentümer einen Erfüllungsanspruch auf ein ordnungsgemäßes Gemeinschaftseigentum. Wenn es also um Nachbesserung, Nacherfüllung und Vorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht, so kann diese Ansprüche der Eigentümer auch allein vor Gericht durchsetzen. Das Gleiche gilt bei Ansprüchen auf Wandlung, die Rückabwicklung des Kaufvertrags. An die Stelle des einzelnen Eigentümers tritt hier wieder der Bauträger, sodass diese Ansprüche auch ohne Einbeziehung der Gemeinschaft oder des Verwalters durchzusetzen sind. Die Entscheidung über die Geltendmachung von Ansprüchen auf Minderung (sog. kleiner Schadensersatz) für Mängel am Gemeinschaftseigentum, liegt jedoch immer bei allen Eigentümern. Die Eigentümer sind hier Gesamtberechtigte, sodass die Ansprüche nur gemeinschaftlich verfolgt werden können. Hier ist dann ein Mehrheitsbeschluss erforderlich, der auch nicht zustimmende Eigentümer bindet. Muster: Beschlussfassung über Geltendmachung von Gewähr leistungsansprüchen „Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft (genaue Be zeichnung) beauftragt und bevollmächtigt, die Gewährleistungsan sprüche der Eigentümergemeinschaft (Nachbesserung, Minderung, Schadensersatz) für (Beschreibung der Mängel) gegenüber dem Bau träger (Name, Adresse) anzumelden und geltend zu machen. Er kann hierfür Rechtsanwalt (Name, Adresse) mit der Durchsetzung beauf tragen. Die Zustimmung zu einer erforderlichen Klage wird hiermit erteilt.“

Auf CD-ROM

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Welche Stellung hat der Verwalter beim Erwerb von Wohnungseigentum?

11.2.3 Wenn der Verwalter die Gewährleistung verschleppt Schadens ersatzpflicht

Häufig weist das Gemeinschaftseigentum gravierende Baumängel auf, die umgehend behoben werden müssen. Typische Fälle sind etwa Undichtigkeit des Daches oder fehlende Wärmeisolierung am Gemeinschaftseigentum. Daher müssen Sie als Verwalter umgehend eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft einberufen und einen Sonderumlagenbeschluss wegen der Kosten für die Mängelbeseitigung vorschlagen. Durch diesen Beschluss werden die Wohnungseigentümer verpflichtet, entsprechend ihrem Miteigentumsanteil Vorschüsse für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu leisten. Sie machen sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig, wenn Sie Ihre Pflicht verletzen, Baumängel festzustellen, die Eigentümer über den Ablauf von Gewährleistungspflichten zu informieren oder eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen.

11.3 Welche Beziehung besteht zwischen Erstverwalter und Bauträger? Bei der Gestaltung der Teilungserklärung können bauträgerfreundliche Regelungen aufgenommen werden. Eine davon ist die Benennung eines dem Bauträger genehmen oder verbundenen Verwalters, da die Verwalterbestellung in der Teilungsurkunde zulässig ist. Damit ist jedoch immer eine Manipulationsmöglichkeit für den Bauträger eröffnet. Ein Vorteil für den Bauträger entsteht dann, wenn der von ihm eingesetzte Verwalter bei der Gewährleistungsverfolgung Desinteresse zeigt und mit dem Bauträger zur Verhinderung von Ansprüchen zusammenarbeitet. Er kann dazu eine dringende Eigentümerversammlung nicht einberufen, die erforderliche Beschlussfassung nicht auf die Tagesordnung setzen oder einen Sonderumlagenbeschluss wegen dringender Mängelbeseitigung verhindern (Fehlen von Geld für erforderliche Anwalts- und Gutachterbeauftragung) oder mit dem Bauträger verbundene „Gutachter“ beauftragen. Er kann auch die Ansprüche zeitlich über die Gewahrleistungsfrist hinaus verschleppen.

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Welche Beziehung besteht zwischen Erstverwalter und Bauträger?

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Achtung: In der Änderung zum WEG ist nun wegen dieser häufigen Vorkommnis se der Gewährleistungsverschleppungen vom Gesetzgeber die Bestell zeit für den Erstverwalter von bisher fünf auf drei Jahre abgesenkt wor den, sodass der Erstverwalter noch innerhalb der Gewährleistungsfrist abgelöst werden kann (§ 26 Abs. 1, Satz 2 neu WEG).

Besteht für den Erstverwalter ein derartiger Interessenkonflikt, so sollte er diesem ausweichen. Dies kann dadurch erfolgen, dass er seine Verbindung zum Bauträger gegenüber den Eigentümern offenbart und deshalb auch eine Beauftragung durch die Eigentümer zur Durchsetzung von Gewährleistungen gegenüber dem mit ihm verbundenen Bauträger wegen des Interessenkonflikts ablehnt. Er sollte dann aber zugleich vorschlagen, einen geeigneten Eigentümer in Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt zu bevollmächtigen. Nichts schadet einem Verwalter auf Dauer mehr, wenn die Eigentümer den Eindruck gewinnen sollten, der Verwalter „schont“ den Bauträger zum Nachteil der Eigentümer. Derartiges Zusammenspiel bleibt nie verborgen und schädigt den Ruf von Verwaltern und Bauträgern nachhaltig, da solche negative Erlebnisse von Eigentümern auch weitergegeben werden.

Interessen konflikt vermeiden

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12 Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen? Die Dienstleistung der Vermietung einer Eigentumswohnung sowie die Betreuung des Mietverhältnisses, also die Verwaltung von Sondereigentum, ist eine sinnvolle Ergänzung zur Verwaltung des Wohnungseigentums. Kapitalanleger oder frühere Selbstnutzer, die inzwischen aus beruflichen Gründen in eine andere Region umsiedeln mussten, oder auch Eigentümer, die in eine größere Wohnung bzw. ein frei stehendes Haus umgezogen sind, nehmen solche Zusatzangebote eines Verwalters häufig dankend an. Vielfach ist dieser Personenkreis mit der professionellen Betreuung ihrer Immobilien fachlich und zeitlich ohnehin überfordert ist.

Zusatz dienstleistung, die gerne angenommen wird

Für den Verwalter erschließt sich dadurch ein ergänzendes Betätigungsfeld, das sich aus der Betreuung einer Wohnanlage ebenso von selbst ergibt wie z. B. auch die Maklertätigkeit, die im nächsten Kapitel behandelt wird. Tipp: Überlegen Sie sich, ob Sie Ihre bisherige reine Wohnungseigentumsver waltung nicht mit der Verwaltung von Sondereigentum ergänzen. Ver schaffen Sie sich das erforderliche Wissen, das sie für die Vermietung von Wohneigentum benötigen, um dann gegen Honorierung auch die Verwaltung von Sondereigentum anbieten zu können.

Aber auch wenn Sie sich diesem Nebenbereich nicht widmen wollen, sollten Sie Grundkenntnisse über die Vermietung haben. Damit

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

werden Sie auch gegenüber den vermietenden Eigentümern ein sachkundiger Gesprächspartner und können bei Ihrer Verwaltertätigkeit die Belange dieser Gruppe von Eigentümern mit berücksichtigen. Dies ist vor allem bei der Gestaltung der Jahresabrechnung erforderlich, damit sie als Grundlage für die jährliche Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietern dienen kann.

12.1 Das müssen Sie grundsätzlich bei der Vermietung beachten Vereinbarung mit Eigentümer treffen

Zunächst ist mit dem Eigentümer, der sein Sondereigentum von Ihnen vermietet und betreut haben will, eine Vereinbarung über den Umfang der zu erbingenden Leistungen sowie deren Honorierung zu treffen. Üblich ist, dass Sie dafür eine Monatspauschale in ähnlicher Höhe wie für die Wohnungseigentumsverwaltung erhalten. Hinzukommen können noch Sonderhonorierungen für besondere Leistungen, z. B. für die Insertion des Mietobjekts, die Vorführung, die Übergabe und für ähnliche Leistungen. Die Vermietung einer Eigentumswohnung darf nicht gegen die Zweckbestimmung der Räume verstoßen, es sei denn, dass sich hieraus keine größeren Beeinträchtigungen ergeben. So kann die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen unzulässig sein. Ferner ist darauf zu achten, dass der Mieter in die bisherige Struktur der Bewohner des Hauses passt.

Mietrecht

Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts über berechtigte Nutzung der Mietwohnung, Verpflichtung zur Zahlung der Miete, Mietmängel, Mietminderung, das Recht zur ordentlichen und fristlosen Kündigung usw.

Gemeinschafts eigentum

Sie sind nicht nur dazu verpflichtet, die Wohnräume in Absprache mit dem Eigentümer in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, sondern müssen auch die vom Mieter genutzten gemeinschaftlichen Bestandteile des Gebäudes instand halten und notfalls instand setzen. Verstoßen Sie hiergegen, kann der Mieter die Miete mindern. Dem Mieter gegenüber sind Sie verpflichtet, eine notwendige Mit-

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Umlegung der Betriebs und Nebenkosten auf den Mieter

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wirkung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer erforderlichen Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung geltend zu machen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter von Ihnen die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt. Einen solchen Anspruch des Mieters müssen Sie mit allen zumutbaren Mitteln verfolgen. Ist der Mieter körperbehindert, hat er einen Anspruch auf Durchführung von baulichen Veränderungen, um eine behindertengerechte Nutzung des Mietobjekts zu ermöglichen. Migranten haben einen Anspruch auf Gestattung der Installation einer Parabolantenne, um Programme ihres Herkunftslandes empfangen zu können.

Besondere Ansprüche

Der Mieter muss aber auch die Beschlüsse, Vereinbarungen und Regelungen der Eigentümergemeinschaft, beispielsweise die Hausordnung, beachten. Verletzt der Mieter diese Pflichten, so müssen Sie tätig werden und von ihm die Unterlassung der Störung verlangen.

12.2 Umlegung der Betriebs und Neben kosten auf den Mieter Der vermietende Eigentümer kann den größten Teil des zu zahlenden Hausgeldes als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. In Mietverträgen wird üblicherweise vereinbart, dass der Mieter die auf seine Mietwohnung anfallenden Betriebskosten, insbesondere Heizkosten, zusätzlich zur Miete zu tragen hat. Wohnungseigentümer können von ihrem Mieter nur diejenigen Betriebskosten verlangen, die auch tatsächlich vereinbart wurden. Das Muster einer Zusatzvereinbarung zum Wohnraummietvertrag einer vermieteten Eigentumswohnung finden Sie im Anhang auf Seite 399. Bei Abschluss eines Mietvertrags ist deshalb darauf zu achten, dass dort eine Regelung enthalten ist. Verwenden Sie einen aktuellen Mustervertrag, um Risiken auszuschließen. Ist nämlich keine vertragliche Vereinbarung getroffen, so muss der vermietende Eigen-

Im Mietvertrag berücksichtigen

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

tümer, soweit keine gesetzliche Regelung vorhanden ist, die Betriebskosten der vermieteten Eigentumswohnung selbst tragen. Die Vereinbarung über die Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter muss inhaltlich bestimmt, also klar verständlich sein. Der Mieter muss wissen, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat, damit er den von ihm insgesamt zu zahlenden Mietzins kalkulieren kann. Die Nebenkosten sind also Bestandteil der Miete, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. Der Mieter muss dann nur die Heizund Warmwasserkosten übernehmen. Alle übrigen Kosten sind durch die Miete abgegolten. Die als Betriebs- oder Nebenkosten abrechenbaren Anteile des Hausgeldes, die Wohnungseigentümer auf den Mieter umlegen können, richten sich nach den im Mietvertrag vereinbarten Regelungen beziehungsweise nach den neuen Regelungen auf Grundlage des Mietrechtsreformgesetzes vom 01.09.2001. Dem Bestimmtheitsgrundsatz wird auch entsprochen, wenn auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung (seit 01.01.2004 BetriebskostenVO) verwiesen wird. Nach der früheren Rechtsprechung war der Hinweis ausreichend, dass der Mieter „die Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung“ zu tragen habe. Mit Wirkung zum 01.01.2004 ist die Anlage 3 ersetzt worden durch die BetriebskostenVO. In neu abzuschließenden Verträgen verweisen Sie deshalb auf § 2 der BetriebskostenVO. Alte Verträge bleiben gültig.

12.2.1 Die Betriebskostenarten Übersicht: Umlagefähige Betriebskosten • Heizung beziehungsweise Fernwärme, einschließlich der Abgasan lage, sowie die Reinigung und Wartung der Etagenheizungen • Zentrale Warmwasserversorgung, Fernwarmwasserversorgung so wie Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten • Verbundene Heizungs und Warmwasserversorgungsanlagen • Betrieb eines maschinellen Personen und Lastenaufzugs • Straßenreinigung und Müllabfuhr • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

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Umlegung der Betriebs und Nebenkosten auf den Mieter • • • • • • • • • •

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Gartenpflege, wie zum Beispiel die Pflege von Spielplätzen Außenbeleuchtung sowie Beleuchtung von gemeinsam benutzten Gebäudeteilen Schornsteinreinigung Sach und Haftpflichtversicherung Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, zum Beispiel die Grundsteuer Wasserversorgung Entwässerung Hausmeister (Vergütung, Sozialbeiträge etc.) Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung

Übersicht: Nicht umlagefähige Betriebskosten • Instandhaltungs und Instandsetzungskosten • Kapitalkosten, soweit es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt • Verwaltungskosten bei der Vermietung von Wohnraum

Bei der Wohnraummiete ist der Katalog der BetriebskostenVO abschließend. Hiervon darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

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Beachten Sie, dass die umlagefähigen Betriebskosten auf den Mieter gemäß § 556 a Abs. 1 BGB, soweit nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Dies bedeutet, dass entweder im Mietvertrag ein Umlegungsmaßstab vereinbart wird, der dem Kostenverteilungsschlüssel entspricht, oder dass die Jahreseinzelabrechnung auf den im Verhältnis zum Mieter geltenden Umlegungsmaßstab umzurechnen ist.

Umlagemaßstab

Umlagefähig sind aber nicht die anfallenden Verwaltungskosten. Die Umlage von Verwaltungskosten, ebenso wie die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, ist nicht zulässig. Es kann also nicht vereinbart werden, dass zusätzlich zu den in der Betriebskostenverordnung (vor dem 01.01.2004 Anlage 3 zu § 27

Verwaltungs kosten nicht umlagefähig

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

II. Berechnungsverordnung) genannten Kostenarten weitere Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Da die tatsächlich anfallenden Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können, gilt dies umso mehr für Ihren eigenen Verwaltungsaufwand. Soweit sich der Mieter zur Übernahme anderer Nebenkosten, die in der BetriebskostenVO nicht aufgeführt sind, beispielsweise Beiträge zur Instandsetzungsrückstellung, Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungskosten, Sonderumlagen, verpflichtet hat, sind diese nicht nach § 556 a Abs. 1 BGB umlagefähig, sondern bilden einen Bestandteil der Grundmiete und müssen als solche erkennbar ausgewiesen werden. Eine Vereinbarung solcher Kosten als Betriebskosten ist unwirksam. Für Vermieter von Geschäftsräumen besteht eine solche Beschränkung nicht. Beachten Sie, dass bei vermieteten Ladengeschäften alle Betriebskosten auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden dürfen. Geschäftsmieter können also verpflichtet werden, die Verwaltungskosten zu tragen. Dies geht bei vermietetem Wohnraum nicht.

12.2.2 Betriebskostenvorauszahlungen oder pauschale? Üblicherweise leisten Mieter neben der Miete monatliche Zahlungen auf die Betriebskosten. In vielen gebräuchlichen Mietverträgen ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart. Pauschale

Eine Pauschale ist ein durchschnittlicher Festbetrag. Der Vermieter muss in diesem Fall über die tatsächlich entstandenen Kosten keine Abrechnung vorlegen. Das kann viel Arbeit ersparen. Fallen die Kosten jedoch in Wirklichkeit höher aus, kann der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlung verlangen. Umgekehrt kann der Mieter jedoch auch keine Rückzahlung überbezahlter Beträge verlangen, wenn die Betriebskosten tatsächlich nicht die Höhe der Pauschale erreichen.

Vorauszahlung

Ist im Mietvertrag eine regelmäßige Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart, muss der Vermieter eine Abrechnung erstellen.

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Umlegung der Betriebs und Nebenkosten auf den Mieter

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12.2.3 Form und Inhalt der Betriebskostenabrechnung Die Abrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten: •

•

• •

die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, aufgegliedert nach Kostenarten, wobei die einzelnen Kostenarten jeweils in einem Gesamtbetrag ausgewiesen werden können, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels, wobei bei fehlender Vereinbarung gem. § 556 a Abs. 1 BGB die Betriebskosten nach der Wohnfläche, verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch beziehungsweise Verursachungsanteil umzulegen sind, die Berechnung des Anteils des Mieters, die Abrechnung mit den Vorauszahlungen des Mieters.

Insgesamt muss die Abrechnung klar, verständlich und nachvollziehbar sein. Der Mieter darf nicht gezwungen sein, Untersuchungen anzustellen. Der Abrechnung zugrunde liegende Belege müssen nicht beigefügt werden. Der Mieter hat aber ein Einsichtsrecht z. B. im Büro des Verwalters.

Mindest angaben

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Klar, verständ lich und nach vollziehbar

Aus dem Gesamtbetrag der einzelnen Kostenarten ist in der Abrechnung – unter Berücksichtigung des in der Wohnungseigentümergemeinschaft gültigen Kostenverteilungsschlüssels – der Anteil darzustellen, der auf die betreffende Wohnung entfällt. Zunächst muss der Gesamtbetrag der Betriebskosten der Wohnung aus der Jahresabrechnung ermittelt werden. Sodann müssen die von dem Mieter geleisteten Vorschüsse für das jeweilige Abrechnungsjahr abgezogen werden. Die Abrechnung muss die folgenden Bestandteile beinhalten: • • • • •

Angabe der Wohneinheit, für welche die Abrechnung erstellt wurde, Beschreibung der Abrechnungseinheit, Angabe des Abrechnungszeitraums, Angabe der umgelegten Betriebskostenarten, Nennung des Abrechnungsmaßstabs,

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen? • • • •

Hausgeld als Grundlage

Angabe der Gesamtkosten, Berechnung der auf den Mieter entfallenden Kosten, Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen, Festlegung des Endergebnisses (Nachzahlung oder Rückzahlung).

Grundlage ist das in der Jahresabrechnung festgelegte Hausgeld. Man muss zwar Hausgeld und Betriebskosten auseinanderhalten, die Abrechnung über das Hausgeld vereinfacht die Abrechnung der vom Mieter zu ersetzenden Betriebskosten jedoch erheblich. Die meisten Posten können Sie nämlich wie schon dargestellt einfach übernehmen. Die Abrechnung über das Hausgeld enthält aber Posten, die Sie herausrechnen müssen. Diese sind •

• • •

alle Verwaltungskosten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums (Hausverwaltung, Verwaltungsbeirat, eventuell anteilig die Hausmeisterkosten), Reparaturen (außer laufende Routinereparaturen), Kosten für Modernisierung beziehungsweise Erneuerung, die Instandhaltungsrückstellung.

Ist vereinbart, dass der Vermieter die in der BetriebskostenVO genannten Betriebskosten umlegen kann, sollten zweckmäßigerweise bereits in der Jahresabrechnung für die Eigentümer die umlagefähigen Kostenarten getrennt von den nicht umlagefähigen dargestellt werden. Dies erleichtert die Abrechnung gegenüber dem Mieter. Eine Übersicht über die umlagefähigen bzw. nicht umlagefähigen Betriebsausgaben finden Sie auf Seite 268 f.

12.2.4 Arten der Kostenverteilung In der Abrechnung müssen Sie die Gesamtkosten der Wohnanlage aufführen. Die Auflistung der gesamten Kosten ist erforderlich, damit der Mieter nachvollziehen kann, wie sich sein Anteil berechnet und ob Ihre Rechnung richtig ist. Dazu ist auch die Angabe des angewendeten Kostenverteilungsschlüssels notwendig.

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Umlegung der Betriebs und Nebenkosten auf den Mieter

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie die Kosten auf die verschiedenen Wohneinheiten zu verteilen sind. Erschwerend kommt hinzu, dass für verschiedene Betriebskostenarten unterschiedliche Schlüssel zur Anwendung kommen können. Vermietet ein Eigentümer lediglich eine Eigentumswohnung, können einfach die von ihm zu zahlenden Kosten der Jahreseinzelabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, soweit die Kosten umlagefähig sind. Ist ein Vermieter Eigentümer mehrerer vermieteter Wohneinheiten, müssen unter Umständen die Kosten mithilfe der nachfolgend dargestellten Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Folgende Schlüssel können zur Anwendung kommen: •

• •

• •

Berechnung nach Quadratmetern der Wohnfläche. Dieser Maßstab muss angewendet werden, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart wurde. Es gilt die wirkliche Wohnfläche; Berechnung nach Verbrauch, insbesondere bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten, wie Strom, Wasser und Gas; Berechnung nach der Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen, insbesondere bei Müllgebühren und Wasser sinnvoll und gerecht; Berechnung nach Miteigentumsanteilen; Berechnung nach Kubikmetern des umbauten Raumes, sinnvoll, wenn die Räume keine einheitliche Höhe haben.

Seit dem 01.01.2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung. Nach ihr gehören zur Wohnfläche auch Wintergärten, Hobbyräume, Schwimmbäder und ähnliche Räume. Sie können jeweils zur Hälfte angerechnet werden. Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen sind dagegen nur jeweils zu einem Viertel anrechenbar, soweit sie ausschließlich zu der Wohneinheit gehören. Zubehörräume, zum Beispiel Abstellräume, Keller, Garagen, Heizungsräume oder Waschküchen, können bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt werden. Bei Mansarden und niedrigen Räumen müssen Sie beachten, dass Flächen mit einer Raumhöhe unter einem Meter gar nicht und bis zu einer Raumhöhe von zwei Metern nur zur Hälfte zählen.

12 Kosten verteilungs schlüssel

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Wohnflächen verordnung

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Soweit die Kosten nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, erfolgt die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern in der Regel nach den Miteigentumsanteilen. Maßgeblich für die Verteilung der Miteigentumsanteile ist die Teilungserklärung. Diesen Maßstab können Sie auch der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter zugrunde legen. Die nicht umlagefähigen Kosten sind abzuziehen. Den Umlageschlüssel sollten Sie bereits im Mietvertrag festlegen, da damit die Verwendung der üblichen Hausgeld-Abrechnung erleichtert wird. Sofern Sie eine derartige Regelung nicht mit dem Mieter treffen, müssen Sie gemäß § 556a Abs. 1 BGB alle nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach der Wohnfläche abrechnen. Ausnahmen bleiben die Kosten von Heizung und Warmwasser. Hier schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor.

12.2.5 Wann muss die Abrechnung erfolgen? Innerhalb eines Jahres

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss über Betriebskostenvorauszahlungen eines Mieters jährlich binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Abrechnungszeitraum ist üblicherweise das Kalenderjahr. Nachforderungen sind nach diesem Zeitpunkt ausgeschlossen. Dafür hat der Mieter seine Einwendungen ebenfalls spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Danach kann der Mieter seine Einwendungen nicht mehr geltend machen. Nach Fristablauf können rückständige Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden. Verzögern Sie die Vorlage der Abrechnung nicht unnötig, denn sonst kann der Mieter weitere Vorauszahlungen verweigern.

Abfluss oder Leistungs prinzip?

Es ist umstritten, ob der Vermieter die Kosten jeweils für das Jahr ansetzen darf, in dem er sie tatsächlich gezahlt hat (sogenanntes Abflussprinzip), oder ob sie in dem Zeitraum anzusetzen sind, in dem die bezahlte Leistung erbracht wurde (sogenanntes Leistungsprinzip). Richtigerweise muss bei der Berechnung der Betriebskosten das sogenannte Leistungsprinzip beachtet werden. Das kann dazu führen, dass Kosten des Vorjahres vom Mieter nicht mehr erstattet werden müssen. Problematisch ist nämlich, dass die Haus-

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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verwaltung die Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümer nach dem Abflussprinzip erstellen muss. Somit können sich in einer Jahresabrechnung Nachzahlungen für vergangene Jahre verbergen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, da der mietrechtliche Abrechnungszeitraum überschritten ist. Checkliste: Betriebskostenabrechnung Prüfungspunkt

ja

nein

Sind die einzelnen Betriebskostenarten angegeben?

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Ist die Abrechnung übersichtlich und vollständig? Haben Sie den Verteilungsschlüssel angegeben? Sind die Gesamtkosten nach der Jahresabrechnung aufgeführt? Haben Sie nur die umlagefähigen Anteile des Hausgeldes um gelegt? Ist der vom Mieter zu zahlende Anteil genau bestimmt? Haben Sie den Abrechnungszeitraum genau angegeben? Haben Sie nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums von zwölf Monaten abgerechnet? Haben Sie geleistete Vorauszahlungen berücksichtigt? Sind eine zu leistende Nachzahlung beziehungsweise eine Kostenerstattung genau bestimmt?

12.3 Das sollten Sie als Verwalter von Miet wohnungen im Detail beachten Als Verwalter von Mietwohnungen müssen Sie vielfältige und strenge gesetzliche Regeln beachten. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Punkte des Mietrechts – vom Abschluss des Mietvertrags bis zur Kündigung. Berücksichtigen Sie dabei, dass sich die Rechtsprechung gerade im Mietrecht ständig fortentwickelt, sodass eine kontinuierliche Information z. B. über ein ständig auf dem Laufenden gehaltenes Sammelwerk vorteilhaft ist.

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

12.3.1 Abschluss des Mietvertrags Wohnfläche

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Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt ein Prozent Mietminderung. Die Fläche einer Mietwohnung muss deshalb exakt berechnet werden. Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. Sogenannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, sind dagegen nicht in die Berechnung einzubeziehen. Bei den Wohnräumen wird die Grundfläche nur dann voll angerechnet, wenn der Raum über der Fläche mindestens zwei Meter hoch ist. Eine Fläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn der Raum über der Fläche zwischen einem und zwei Metern hoch ist. Räume oder Raumteile, die weniger als einen Meter hoch sind, dürfen in die Berechnung der Wohnfläche nicht einbezogen werden. Bei sozial- oder preisgebundenen Wohnungen ist die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte anzusetzen. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen werden zu einem Viertel angerechnet.

Vermietete Altbauwohnung

Auch eine unrenovierte bzw. nicht modernisierte Altbauwohnung muss zeitgemäßes Wohnen und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel ermöglichen. Zwar ist ein Vermieter nicht verpflichtet, eine Wohnung insgesamt und ständig zu modernisieren und sie jeweils dem neuesten technischen Standard anzupassen. Doch kann der Mieter angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts erwarten, dass er die Wohnung so gebrauchen und nutzen kann, wie dies dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Eine derartige Ausstattung der Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes und der Modernisierung der Wohnung vorausgesetzt. In einer Wohnung muss zumin-

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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dest der Gebrauch eines größeren Haushaltsgeräts, wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Elektrogeräte, wie etwa eines Staubsaugers, möglich sein. Ein Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt in die Wohnung einziehen kann. Durch eine Verzögerung der Wohnungsübergabe zusätzlich anfallende Kosten muss der Vermieter tragen.

Pünktlicher Einzug

Ist eine Wohnung nicht bezugsfertig, beispielsweise weil die Wände in den Wohnräumen nicht abtapeziert sind oder Einrichtungsgegenstände des Vormieters noch in der Wohnung stehen, ist eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Mietverhältnis am vereinbarten Einzugstermin beginnt, nicht zulasten des Mieters anwendbar. Mieter müssen nach Abschluss eines Mietvertrags nicht zwingend eine Kaution zahlen. Aber die Höhe der Mietkaution muss ausgehandelt werden. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung – darf der Vermieter nicht verlangen. Ausnahme: Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen, kann der Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit verlangen. Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Abweichende Vereinbarungen wären unwirksam. Unzulässig wäre es auch, wenn der Vermieter noch zusätzlich eine Elternbürgschaft fordert.

Mietkaution

Die Praxis vieler Vermieter, bei Vertragsabschluss oder bei Schlüsselübergabe die Mietkaution insgesamt zu verlangen, ist unrechtmäßig. Eine Barkaution muss der Vermieter von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen. Die meisten Mietverträge werden schriftlich und unter Verwendung von Vordrucken, sogenannten Formularmietverträgen, abgeschlossen. Vorgedruckte Vertragstexte enthalten aber oftmals von der Rechtsprechung für unzulässig erklärte Klauseln und verschlechtern deshalb Ihre Rechte als Vermieter.

Klauseln im Mietvertrag

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Unwirksam ist eine Regelung insbesondere dann, wenn die gesetzlich festgelegten Rechte des Mieters unverhältnismäßig beschränkt werden, beispielsweise: • • • • •

die Rechte des Mieters bei Modernisierungen, das Recht des Mieters zur Minderung der Miete, der Kündigungsschutz des Mieters, eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfristen, das Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine sozial ungerechtfertigte Vermieterkündigung.

Von den gesetzlichen Vorgaben abweichende vertragliche Regelungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. In der Vergangenheit entschieden die Gerichte, dass eine Mietvertragsklausel unwirksam ist, die lediglich auf einen Paragrafen im Gesetz Bezug nimmt, ohne diesen näher zu erläutern. Klauseln in Formularmietverträgen sind deshalb nur wirksam, wenn sie klar abgefasst und für einen Durchschnittsbürger verständlich sind. Diese Verständlichkeit sprechen die Gerichte einer Vertragsklausel ab, soweit sie nur eine Verweisung auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung darstellt. Ausnahme: Bis zu 17 verschiedene Nebenkostenarten müssen Mieter zusätzlich zur Miete zahlen, wenn in ihrem Mietvertrag steht: „Neben der Miete sind … die Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu 27 Absatz 1 zu zahlen“. Die Klausel ist wirksam. Ein durchschnittlicher Mieter muss nach Meinung der Gerichte wissen, was Nebenkosten oder Betriebskosten sind. Unwirksam sind folgende Klauseln: Unwirksame Klauseln

•

•

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Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beginn oder Ende des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf seine Dauer Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen

Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten •

• •

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Regelung, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Begrenzung tragen oder einen Handwerker selbst beauftragen muss Verbot jeder Tierhaltung, auch von Kleintieren Unbegrenztes Zutrittsrecht für Sie als Vermieter Achtung: Vorsicht bei Vertragsabschluss in der Wohnung des Mieters: Mieter ha ben bei sogenannten Haustürgeschäften ein Widerrufsrecht bzw. die Möglichkeit, Vertragsvereinbarungen rückgängig zu machen. Wer also in seiner Privatwohnung unaufgefordert von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag unter schreibt, kann diesen widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt erst dann zu laufen, wenn der Mieter eine schriftliche Be lehrung über dieses Recht erhalten hat. Das gilt beispielsweise auch bei Abschluss eines geänderten Mietvertrags, bei einem Mietaufhebungs vertrag oder einer Mieterhöhung.

Seit 2001 kann nur noch ein qualifizierter Zeitmietvertrag vereinbart werden. Dieser schriftlich abzufassende Zeitmietvertrag muss nicht nur die vorgesehene Laufzeit, das heißt ein fest vereinbartes Vertragsende enthalten; zusätzlich muss auch der Grund für die zeitliche Befristung schriftlich angegeben werden. Drei Befristungsgründe nennt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB): • • •

Befristete Verträge

Die Wohnung soll nach Ablauf der Mietzeit vom Vermieter genutzt werden. Die Wohnung soll abgerissen, umgebaut oder saniert werden. Die Wohnung soll einem Arbeitnehmer des Vermieters vermietet werden.

Wenn der Hinweis auf den Befristungsgrund fehlt, ist kein Zeitmietvertrag vereinbart, sondern ein unbefristeter kündbarer Mietvertrag abgeschlossen. Vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kann der Mieter Aufklärung darüber fordern, ob die Befristung noch gelten soll. Ist der Befristungsgrund entfallen, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Bis 2001 konnten auch einfache Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf. Diese Art des Zeitmietvertrags ist nur noch gültig, soweit der Vertragsschluss vor dem 1. September 2001 liegt. Ist für den Vertrag eine feste Laufzeit vereinbart, ist diese wirksam. Eine Kündigung während der Laufzeit des Vertrags ist ausgeschlossen. Indexmiete

Ist ein Indexmietvertrag vereinbart, sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen durchgeführter Modernisierungen ausgeschlossen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Vermieter, beispielsweise aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung, Baumaßnahmen durchführen muss. Indexmietverträge, mit denen Mieter und Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrags die zukünftigen Mieten festlegen, beispielsweise an den Lebenshaltungskostenindex koppeln, müssen schriftlich abgeschlossen werden. Für die Dauer eines Jahres muss die Miete jeweils unverändert bleiben. In der schriftlichen Mieterhöhung muss der Vermieter die Änderung des Indexes angeben.

Eigentümer wechsel

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Wenn ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt, beispielsweise aufgrund eines Immobilienverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch Tod, gilt immer der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Übersicht: Die wichtigsten Regeln bei Vermieterwechsel Mietvertrag:

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Der neue Vermieter tritt kraft Gesetzes anstelle des bisheri gen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Einem neuen Mietvertrag oder einer Änderung des Vertrags muss der Mieter nicht zustimmen.

Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

Mietzahlung:

Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen, bei spielsweise durch einen Grundbuchauszug, durch einen Zuschlagsbeschluss oder durch einen Erbschein.

Kündigung:

Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Vorausset zungen kündigen wie der bisherige Eigentümer. Eine Aus nahme gilt nur für Erwerber in Zwangsversteigerungen. Sie können bei Vorliegen eines Grundes mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

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12.3.2 Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter? Mängel in der Mietwohnung oder am Haus, die der Mieter angezeigt hat, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Je leichter die Fehlerbehebung ist, desto kürzer ist die Frist. Handelt der Vermieter nicht innerhalb der Frist, kann der Mieter die Reparatur selber in Auftrag geben.

Mängel beseitigung ist Vermieterpflicht

Im Mietvertrag kann die Pflicht des Vermieters, Reparaturen durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen, nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Eine Ausnahme gilt nur für Kleinreparaturen. Dabei muss der Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag diesbezüglich eine wirksame Klausel enthält. Wirksam ist eine Klausel, wenn eine Obergrenze für einzelne Reparaturen von bis zu 80 Euro und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres von 160 Euro bzw. acht Prozent der Jahresmiete bestimmt sind. Die Reparaturen dürfen sich nur auf Gegenstände beziehen, die im Einwirkungsbereich des Mieters liegen. Der Mieter darf nur zur Bezahlung der Kleinreparatur verpflichtet werden und nicht etwa zur Durchführung der Arbeit oder zur Beauftragung eines Handwerkers. Erfüllt die Klausel nicht diese Voraussetzungen, ist sie unwirksam. Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist aber grundsätzlich der Vermieter zuständig. Er muss sogar die Kosten eines Schlüsseldienstes übernehmen, wenn beispielsweise ein Unbekannter das Schloss der Wohnungstür mit Klebstoff derart verklebt hat, dass ein Öffnen der Tür mit dem Schlüssel nicht mehr möglich ist. Bei Wei-

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

gerung kann der Mieter einen Handwerker selbst beauftragen und Erstattung der Kosten verlangen. Das gilt beispielsweise auch bei einer Rohrverstopfung. Auch hier müssen Sie als Vermieter die Reparatur bzw. Reinigung veranlassen und zahlen. Unzulässig wäre es, solche Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter des Hauses zu verteilen. Den Verursacher einer Rohrverstopfung können Sie aber auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Teppichboden und Parkett

Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist er auch für die Erneuerung des Fußbodens verantwortlich, wenn dieser abgenutzt ist. Die Erneuerung oder Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden können. Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam. Der Mieter hat zudem während des Mietverhältnisses Anspruch darauf, dass ein abgenutzter Bodenbelag erneuert oder ausbessert wird. Die Nutzungsdauer für Teppichböden liegt bei höchstens zehn Jahren. Für Schäden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, wie beispielsweise Rotweinflecke und Brandlöcher, muss der Mieter Schadensersatz leisten. Der von einem Vormieter zurückgelassene Teppichboden gilt als spätestens nach zehn Jahren durch den Vermieter zu ersetzende Mietsache, wenn nicht ausdrücklich zwischen den Parteien etwas anderes vereinbart ist.

Heizperiode

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Zu Beginn der Heizperiode muss der Vermieter die Zentralheizung im Mietshaus einschalten. Üblicherweise wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis zum folgenden 30. April angesehen. In Mustermietverträgen kann sogar vereinbart sein, dass die Heizperiode schon am 15. September beginnt.

Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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Sinkt die Zimmertemperatur außerhalb der Heizperiode tagsüber unter 18 Grad Celsius, muss der Vermieter die Zentralheizung sofort einschalten. Ein Mieter kann auch verlangen, dass in der Wohnung bestimmte Temperaturen erreicht werden. 22 Grad Celsius gelten allgemein als Mindesttemperatur. Mietvertragsklauseln, die Regelungen über niedrigere Temperaturen oder kürzere Heizperioden enthalten, sind unwirksam. Vermieter müssen die Temperatur von ca. 22 Grad Celsius in der Zeit zwischen 6.00 und 24.00 Uhr aufrechterhalten. Während der übrigen Zeit, also in den Nachtstunden, darf die Heizung zum Zwecke der Energieeinsparung heruntergeschaltet werden (Nachtabsenkung). Allerdings muss auch nachts eine Temperatur von 17 bis 18 Grad Celsius erreichbar sein. Die Heizung darf also nicht komplett ausgeschaltet werden. Vermieter sind für die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage verantwortlich und müssen unverzüglich eine ggf. notwendige Reparatur in Auftrag geben. Fällt die Heizung am Wochenende aus, muss der Mieter nicht bis zum Anfang der Woche warten. In Notfällen kann ein Mieter selbst Handwerker bestellen. Ein Vermieter muss die Kosten ersetzen, soweit sie angemessen und notwendig sind. Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Wenn der Ausfall der Heizung länger andauert, kann ein Mieter seine Miete kürzen. Je nach Außentemperatur kann die Mietminderung 20 bis 50 Prozent betragen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung. Eine Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Vermieter die Wohnung auch nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter zu angemessener Tageszeit besichtigen oder besichtigen lassen kann, ist nach der Rechtsprechung unwirksam. Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Es gehört zum Wesen

Kein uneinge schränktes Besichtigungs recht

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des Mietvertrags, dass der Mieter allein über die Mietsache verfügen kann und er auch dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern darf. Sie als Vermieter haben nur in wichtigen Ausnahmefällen ein Besichtigungsrecht, beispielsweise bei Modernisierung oder Reparaturen. Hat ein Mieter gekündigt, muss der Vermieter natürlich neuen Mietern die Wohnung zeigen können. Das Gleiche gilt im Falle eines Verkaufs der Wohnung. Vermieter müssen jede Wohnungsbesichtigung mit einer Frist von drei bis vier Tagen anmelden und dabei auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen.

12.3.3 Mieterhöhung und Modernisierung Nur mit Zu stimmung

Eine Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Ein Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, vom Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert wird und die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze beachtet wurden. Nach der Jahressperrfrist müssen zwischen Einzug in die Wohnung bzw. der letzten Mieterhöhung und der geplanten Erhöhung der Miete zwölf Monate liegen. Wegen der Kappungsgrenze darf der Vermieter die Miete nicht sofort auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.

Mietwucher verboten

Zu beachten ist das Verbot des Mietwuchers. Das bedeutet, die ortsübliche Vergleichsmiete, für vergleichbare Wohnungen, darf nur um bis zu 20 Prozent überschritten werden. Eine Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro belegt werden. Weist der Vermieter allerdings nach, dass die hohe Miete zu Deckung von Kosten und Aufwendungen benötigt wird, darf er die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 Prozent überschreiten.

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und die beiden darauffolgenden Monate Zeit. Werden bei einer Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen angegeben, so muss der Mieter die Möglichkeit haben, die behauptete Vergleichbarkeit zu überprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten finden kann. Bleibt für den Mieter offen, welche Wohnung als Vergleichswohnung gemeint ist, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Vergleichs wohnung

Bei frei finanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde durchschnittlich gezahlt wird.

Qualifizierte Mietspiegel

Vermieter haben verschiedene Grundlagen zur Auswahl. Sie können sich entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen. Sie können sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, soweit diese von der Gemeinde oder Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird. Mietspiegel, die auf der Grundlage wissenschaftlicher Erkenntnisse erstellt worden sind und von Gemeinde oder den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt worden sind, haben einen besonderen Stellenwert. Soweit es einen solchen qualifizierten Mietspiegel gibt, müssen Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Wird eine Mieterhöhung auf der Grundlage von Vergleichswohnungen begründet, müssen die Werte des qualifizierten Mietspiegels zusätzlich angegeben werden. Bauliche Maßnahmen, die dazu dienen, Energie oder Wasser einzusparen, oder die den Wohnwert des Hauses verbessern, sind Modernisierungen.

Ankündigungs pflicht bei Modernisierung

Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten in Textform ankündigen. Mündliche oder telefonische Ankündigungen sind nicht ausreichend. Eine Unterschrift ist aber nicht erforderlich, sodass die An-

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

kündigung auch per Telefax verschickt werden kann. Die Ankündigung muss alle notwendigen Informationen enthalten, damit der Mieter erkennen kann, welche Maßnahmen geplant sind. Das Schreiben muss deshalb Informationen über die anfallenden Arbeiten und auch konkrete Angaben über eine geplante Mieterhöhung enthalten. Erforderlich sind auch Angaben über die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Unzureichende Angaben im Schreiben machen die Ankündigung unwirksam, mit dem Ergebnis, dass der Mieter die Modernisierung nicht dulden muss.

12.3.4 Nebenkosten und Abrechnungen Zugesicherte Voraus zahlungen

Vermieter können keine Nachzahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung verlangen, wenn sie bei Abschluss des Mietvertrags dem Mieter zugesagt haben, dass die monatlichen Vorauszahlungen kostendeckend sind. Sichert ein Vermieter die Angemessenheit der Kosten zu, so schafft er einen Vertrauenstatbestand. Nachforderungen sind dann ausgeschlossen. Ein Überschreiten der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen um 15 Prozent ist aber noch angemessen.

Nicht alles sind Nebenkosten

Das Austauschen von Lampen und Glühbirnen, die Reparatur einer defekten Heizungspumpe oder die Kosten für die Anschaffung von Blumen und Pflanzen sind keine Nebenkosten, die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt werden müssen. Derartige Reparatur- oder Instandsetzungskosten sind keine Wartungskosten, die als Betriebskosten oder über die Heizkostenabrechnung vom Mieter zu zahlen sind. Vereinbart werden kann jedoch, dass der Mieter die laufenden Gartenpflegekosten und auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern als Betriebskosten zahlen muss.

Leer stehende Wohnungen

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Grundsätzlich müssen Vermieter die Betriebskosten, die auf leer stehende Wohnungen entfallen, selbst tragen. Eine Ausnahme kann es geben bei verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel bei Wasser.

Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss grundsätzlich der Vermieter die anteiligen Betriebskosten in seinem Haus für leer stehende Wohnungen zahlen. Er darf bei einer Verteilung der Kosten nach Quadratmetern beispielsweise die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Wohnungen reduzieren. Dies gilt auch bei Betriebskostenarten wie Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug. Es gilt der Grundsatz, dass den Mietern keine Kosten entstehen sollten, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Dieser Grundsatz darf aber nicht dazu führen, dass die verbleibenden Mieter ihren individuellen Verbrauch nicht mehr bezahlen müssen. Da aber andererseits auch nicht ausgeschlossen werden kann, dass in den nicht bewohnten Wohnungen Wasser entnommen worden ist, muss ein entsprechender Abschlag von den Kosten für die Bewohner des Hauses gemacht werden. Mieter müssen keine überhöhten Nebenkosten zahlen. Beauftragt der Vermieter jemanden mit der Erledigung von Wartungs-, Putzoder Hausmeisterarbeiten muss er das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Gerichte haben überhöhte Zahlungen an Putzfrauen und Hausmeister für unrechtmäßig erklärt.

Überhöhte Nebenkosten

Für eine ungelernte Putzkraft sind zehn Euro pro Stunde üblich. Als angemessenen Lohn für einen Hausmeister wurden 25 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche des Hauses und Monat angesehen, wobei in diesem Falle nicht eindeutig geklärt wurde, welche anfallenden Arbeiten in diesem Wert enthalten sein müssen. (Siehe dazu auch Vergleichstabellen ab Seite 127.) Die Kosten einer Rechtsschutzversicherung oder einer Hausratsversicherung des Vermieters sind genauso wenig Betriebskosten wie eine Mietverlustversicherung. Hier muss der Mieter nie zahlen.

Versicherungs kosten

Nach der Betriebskostenverordnung sind aber die Kosten der Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, einer Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für ein Mietobjekt, den Öltank und den Aufzug Betriebskosten. Diese Kosten können – wie

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

die Kosten und Gebühren für Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister usw. – auf die Mieter umgelegt werden. Seit 2004 sind auch die Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, also Überschwemmungen oder Erdbeben, umlegbare Betriebskosten. Heizkosten abrechnung

Eine Heizkostenabrechnung muss aus sich heraus verständlich sein. Unverständliche Abkürzungen und Rechenschritte, die nicht nachvollziehbar sind, machen die Heizkostenabrechnung mangelhaft und unwirksam. Mieter müssen dann keine Nachzahlungen leisten. Mindestanforderungen an eine Heizkostenabrechnung sind: • •

•

Frist für die Betriebskosten abrechnung

Eine Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Die Abrechnung muss für den Mieter nachprüfbar sein. Der Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Die Abrechnung und die einzelnen Angaben und Schritte müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Dabei ist auf das Verständnisvermögen eines Laien abzustellen.

Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss ein Vermieter über die Betriebskosten abrechnen. Innerhalb dieser Frist muss eine formell ordnungsgemäße und nach Umfang und Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Abrechnung vorliegen. Durch die Zusendung einer bloßen Zahlenauflistung mit schweren Mängeln wird die Zwölfmonatsfrist nicht gewahrt. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen ausgeschlossen. Hat ein Vermieter zwar innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, aber mit einem falschen Umlageschlüssel gearbeitet, ist eine nachträgliche Korrektur ausgeschlossen, wenn zwischenzeitlich die zwölfmonatige Frist abgelaufen ist. Soweit eine Betriebskostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist, kann sie nur in gewissen Grenzen nachgebessert werden. Hat ein Mieter nicht spätestens nach einem Jahr seine Nebenkostenabrechnung erhalten, muss er keine Nachzahlungen mehr leisten.

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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Dagegen muss der Vermieter auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist abrechnen und ein Guthaben an den Mieter auszahlen. Hat der Vermieter die verspätete Abrechnung aber nicht zu vertreten, können Nachforderungen noch geltend gemacht werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Gebührenbescheid der Stadt verspätet ergangen ist. Eine Hausgeldabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine geeignete Nebenkostenabrechnung, die ein Wohnungseigentümer an einen Mieter weitergeben kann. Die Hausgeldabrechnungen enthalten auch Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Diese Kosten aber müssen Mieter – im Gegensatz zu Wohnungseigentümern – nicht zahlen.

Hausgeldab rechnung nicht geeignet

Neben diesem häufigen Fehler bei der Umlegung des Hausgeldes für Eigentumswohnungen auf Mieter müssen Vermieter auch immer auf die Anwendung des richtigen Verteilerschlüssels achten. Während die Kosten für Wohnungseigentümer häufig nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen abgerechnet werden, kommt es für den Mieter allein auf den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel an. Bei Nebenkostenabrechnungen in gemischt genutzten Gebäuden müssen Vermieter eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohnund Gewerbefläche vornehmen. Bei einem gemischt genutzten Gebäude dürfen die Wohnraummieter nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in dem Haus entstehen.

Grundsteuer in gemischt genutzten Gebäuden

Lediglich wenn die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Dieser Grundsatz gilt auch für Nebenkostenpositionen wie Versicherungen und Wasserkosten. Heizungs- und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Während die anderen Nebenkosten vom Vermieter selbst abgerechnet werden, werden Heizkostenabrechnungen in aller Regel von Wärmemessdienstfirmen erstellt. Grund hierfür ist, dass die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für

Heizkostenab rechnung verbrauchs abhängig

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

alle Mietobjekte vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn eine Verbrauchsabrechnung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. In Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann beispielsweise vereinbart werden, dass die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Nach der Heizkostenverordnung müssen Vermieter mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen. Für diesen Zweck müssen Wohnungen mit sogenannten Erfassungssystemen ausgestattet sein, die einmal im Jahr abgelesen werden sollen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten können nach einem festen Maßstab, beispielsweise nach der Wohnfläche, verteilt werden. Kürzungsrecht für Mieter

Rechnet ein Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern beispielsweise nur nach der Wohnfläche ab, hat der Mieter das Recht, seine Heizkosten um 15 Prozent zu kürzen. Voraussetzung ist, dass die zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall eine Ausnahme von der Abrechnung nach Verbrauch zu, wenn der Vermieter mit dem Mieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnt und vereinbart wurde, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

Wasser verbrauch

Wird Wasser in einem Mietshaus verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler einen deutlich höheren Verbrauch an als die Summe der Wohnungswasserzähler, müssen Mieter nur die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen bezahlen. Überschreitet die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge die Summe der durch die Wohnungswasserzähler ermittelten Verbrauchsmengen um mehr als 20 Prozent, kann der Vermieter diese Differenz nicht umlegen. Die unerklärlich hohen Wasserverluste im System fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters und sind von ihm zu tragen.

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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12.3.5 Welche Rechte und Pflichten haben Mieter? In einer Hausordnung werden vor allem Regelungen zur Hausreinigung, Treppenhausreinigung und zur Benutzung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Räume oder Einrichtungen, zum Beispiel Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten, geregelt. Die Hausordnung kann aber auch Bestimmungen zum Schutz der Mieter vor gegenseitigen Belästigungen und Störungen enthalten.

Hausordnung

Auf CD-ROM

Vermieter können einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die in einer solchen einseitig erlassenen Hausordnung getroffenen Regelungen dürfen jedoch nur die Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Mietparteien, beispielsweise Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume, regeln. In einer solchen Hausordnung dürfen aber keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht genannten Pflichten für die Mieter begründet werden. Steht im Mietvertrag nichts davon, dass Mieter das Treppenhaus reinigen müssen, kann eine solche Regelung nicht in einer nachträglich von Ihnen als Vermieter erlassenen Hausordnung getroffen werden. Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, können Vermieter sie auch nicht einseitig abändern. Das ist nur mit Einverständnis des Mieters möglich. Auch ungewöhnlich starke Nikotinablagerungen in der Wohnung rechtfertigen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters. Rauchen, auch intensives Rauchen, ist Teil der privaten Lebensgestaltung des Mieters. Die durch das Rauchen hervorgerufenen Nikotinablagerungen in der Wohnung sind bei der Nutzung der Wohnung durch einen starken Raucher damit zwangsläufig als vertragsgemäßer Mietgebrauch gedeckt.

Rauchen in der Wohnung

In Gemeinschaftsräumen, beispielsweise im Treppenhaus, können Vermieter das Rauchen aber verbieten. Weitergehende Rauchverbote in Formularmietverträgen wären unwirksam.

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Das ist bei rauchenden Mietern zu beachten: • • • •

• •

• • •

Kinder betreuung in der Wohnung

Rauchen ist in der Wohnung immer erlaubt. Auch auf einem Balkon ist das Rauchen zulässig. Ein Mieter muss bei Abschluss des Mietvertrags nicht angeben, dass er Raucher ist, ein Rauchverbot wäre unwirksam. Rauchen am geöffneten Küchenfenster ist auch dann gestattet, wenn es in der darüber liegenden Wohnung zu Beeinträchtigungen kommt. Im Treppenhaus bzw. im Hausflur kann das Rauchen untersagt werden. Gibt ein Mietinteressent auf Nachfrage an, er sei nicht mehr Raucher, bleibt der Mietvertrag auch bei einem Rückfall wirksam. Gelegentliches Rauchen berechtigt nicht zu einer Anfechtung eines Mietvertrags. Starkes Rauchen in der Wohnung ist kein Kündigungsgrund. Für die meisten Gerichte gehört Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter hat keine Schadensersatzansprüche bei Nikotinablagerungen.

Die Tätigkeit als Tagesmutter darf in einer Mietwohnung ausgeübt werden. Es ist beispielsweise zulässig, wenn die Mieterin einer 90 m² großen Wohnung hier tagsüber drei Kleinkinder aufnimmt. Bedenklich ist es, wenn fünf oder mehr Kinder betreut und Nachbarn durch Lärm stark beeinträchtigt werden. Einem Mieter, der ohne Wissen des Vermieters die Wohnung derartig gewerblich nutzt, kann gekündigt werden. Die Betreuung von bis zu acht Kindern tagsüber in einer Wohnung kann aber dann nicht mehr vom Vermieter verboten werden, wenn für die Kinder vereinbarungsgemäß zusätzliche Kosten für Wasser und Abwasser gezahlt werden. Auch kurzfristige Störungen und Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit der Betreuung der Kinder, beispielsweise dass das Treppenhaus mit Kinderwagen zugestellt wird, rechtfertigen keine Kündigung.

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

Ob Mieter in ihrer Wohnung ein Haustier halten dürfen, hängt in erster Linie von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab, oft vom genauen Wortlaut des Mietvertrags.

12 Kleintierhaltung

Verbietet der Mietvertrag jegliche Form von Haustierhaltung, ist das unwirksam. Kleintiere, wie beispielsweise Vögel, Fische oder Hamster, darf ein Mieter immer halten. Dies gilt nicht für Ratten, exotische und gefährliche Tiere, beispielsweise Schlangen. Wirksam ist eine Mietvertragsklausel, nach der Hundehaltung verboten ist (Ausnahme: Blindenhund). Ob ein Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt vom Wortlaut des Mietvertrags ab. Ohne konkrete vertragliche Vereinbarung muss ein Mieter nämlich nicht renovieren. Keine Rolle spielt es dabei, ob der Mieter in eine ursprünglich renovierte oder unrenovierte Wohnung eingezogen ist.

Renovierungs pflicht

Unwirksam sind Klauseln, die festlegen, dass ein Mieter beim Auszug immer, unabhängig von der Wohndauer, renovieren muss. Das Gleiche gilt für Regelungen, nach denen der Mieter schon „beim Einzug“ oder „bei Bedarf“ oder „sobald erforderlich“ renovieren muss. Sollte eine der folgenden Klauseln in einem Mietvertrag enthalten sein, wäre der Mieter ebenfalls nicht zu einer Renovierung verpflichtet: •

• •

•

„Die Räume sind in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.“ Hier müsste der Mieter die Wohnung nur so verlassen, dass ein Nachmieter jederzeit einziehen kann. „Die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben.“ Auch hier müsste der Mieter nicht renovieren. „Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben.“ Die Wohnung muss lediglich in einem ordentlichen und sauberen Zustand verlassen werden. Hier müsste von dem Mieter nur gefegt werden. „Der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.“ Hier müssten nur bauliche Veränderungen rückgängig gemacht werden, es besteht aber sonst keine Verpflichtung zur Renovierung.

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Wirksam ist es dagegen, wenn die Renovierungsverpflichtung im Mietvertrag von konkreten Fristen abhängig gemacht wird: • • •

Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre; Wohn-, Schlafräume, Flur, Diele, Toiletten alle fünf Jahre; Nebenräume, zum Beispiel Abstellkammern, alle sieben Jahre.

Wirksam sind auch Klauseln, die den Mieter beim Auszug vor Ablauf solcher Fristen anteilige Renovierungskosten auferlegen, beispielsweise 20 Prozent, wenn die letzten Arbeiten länger als ein Jahr zurückliegen. Schönheits reparaturen

Ist der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, zum Beispiel bei seinem Auszug, schuldet er nicht unbedingt eine Neutapezierung. Raufasertapeten dürfen überstrichen werden. Mietvertragsklauseln, die in jedem Fall eine Neutapezierung vorschreiben, sind unwirksam. Wenn die Wohnung nicht abgenutzt ist, kann eine Raufasertapete bis zu dreimal überstrichen werden. Der Vermieter kann nicht das Entfernen der bisherigen Tapete, Spachteln und Grundieren und Neutapezierung fordern. Bei der Farbgestaltung von Wänden, Decken, Türen müssen Mieter jedoch Grenzen einhalten. Die farbliche Gestaltung der Wohnung darf die Wiedervermietung nicht behindern oder das ursprüngliche Erscheinungsbild einer Wohnung in erheblichem Maß verändern.

Dübellöcher

Dübellöcher gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und lösen keinen Schadensersatzanspruch für den Vermieter aus. Im üblichen Umfang gesetzte Bohrlöcher muss der Mieter beim Auszug nicht beseitigen. Das Anbohren von Kacheln und Fliesen, beispielsweise im Badezimmer oder in der Küche, ist grundsätzlich zulässig. Der Mieter darf übliche Gegenstände, wie Spiegel, Hängeschränke, Toilettenpapier- und Handtuchhalter, befestigen. Ist Ihr Mieter verpflichtet, beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen, gehört hierzu allerdings auch die Beseitigung der Dübellöcher.

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

Ein Mieter kann die Zustimmung des Vermieters zu einer behindertengerechten baulichen Veränderung der Wohnung (Barrierefreiheit) oder des Zugangs zur Wohnung verlangen; beispielsweise den Einbau eines Liftes, von Haltegriffen, einer Notrufeinrichtung, einer Rollstuhlrampe, die Verbreiterung von Türen.

12 Barrierefreiheit

Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer entsprechenden baulichen Änderung hat. Das ist der Fall, wenn der Mieter behindert ist oder wenn er mit einem behinderten Angehörigen zusammenwohnt. Der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine angemessene Sicherheitsleistung erbringt, damit ein möglicher Rückbau nach Beendigung des Mietverhältnisses finanziert werden kann. Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängeln ist die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen. Nach dem Gesetz spielt es dabei keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht.

Bauarbeiten

Bauarbeiten berechtigen Mieter aufgrund der typischen Begleiterscheinungen von Lärm, Schmutz und eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung immer zu einer Mietminderung. Nicht nur Arbeiten am Gebäude des Vermieters rechtfertigen eine Mietminderung. Auch Bauarbeiten in der Nachbarschaft eröffnen dem Mieter ein Minderungsrecht. Ob ein Vermieter etwas gegen die Beeinträchtigung unternehmen kann oder nicht, spielt keine Rolle. Eine Minderung ist in unterschiedlicher Höhe zulässig: • •

22 Prozent bei monatelangen erheblichen Bauarbeiten in und am Gebäude; 25 Prozent, wenn wegen des Baulärms ein Öffnen der Fenster und eine normale Unterhaltung in der Wohnung nicht möglich ist und es zu Erschütterungen kommt;

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen? •

•

Prüfung von Abrechnung und Unterlagen

15 Prozent, wenn zur Durchführung der Bauarbeiten ein Gerüst errichtet und mit Planen verhangen wird, sodass die Wohnung abgedunkelt ist; 80 Prozent, wenn ein Geschoss ausbaut wird und der Mieter sich in der darunter liegenden Wohnung nicht mehr aufhalten kann.

Hat der Verwalter oder Vermieter dem Mieter eine Neben- bzw. Heizkostenabrechnung zugesandt, hat dieser bis zu vier Wochen zur Prüfung der Abrechnung Zeit. Bezweifelt ein Mieter die Höhe einzelner Kostenpositionen, hat er das Recht auf Einsicht in die zugrunde liegenden Unterlagen, Belege und Rechnungen. Dies kann z. B. im Hausbüro der Hausverwaltung erfolgen. Der Mieter kann sogar die Zusendung von Fotokopien der Unterlagen fordern, wenn wegen wichtiger Gründe (extreme Wegstrecke zum Verwalterbüro oder wegen gesundheitlicher Beeinträchtigung) die Einsichtnahme unzumutbar ist. Solange ein Vermieter den Anspruch des Mieters auf Zusendung von Fotokopien in solch einem wichtigen Grund nicht erfüllt, ist die Nebenkostenabrechnung nicht fällig. Der Mieter muss nicht bezahlen. Der Mieter muss spätestens zwölf Monate, nachdem er eine Abrechnung erhalten hat, seine Einwände gegen die Abrechnung geltend machen. Danach sind Einwände ausgeschlossen.

Voraus zahlungen zurückfordern

Ein Mieter kann die Rückzahlung aller monatlichen NebenkostenVorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter sich weigert, über Betriebskosten und Vorauszahlungen abzurechnen. Ein Mieter kann sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses alle bisher geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Allerdings müssen die unstreitig entstandenen Nebenkosten berücksichtigt werden.

Kosten für Thermen wartung

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Mieter müssen grundsätzlich keine Kosten für Reinigung, Wartung oder notwendige Reparaturen an Thermen, das heißt an Etagenheizung oder Warmwassergeräten in der Mietwohnung übernehmen.

Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

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In einem Formularmietvertrag können solche Reparaturkosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

12.3.6 Kündigung Hat ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, kann dieser Mietvertrag nicht ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung oder ständig unpünktliche Zahlungen der Miete.

Kündigungs schutz

Auf CD-ROM

Einem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Das gilt in folgenden Fällen: •

•

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt (Eigenbedarf). Wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert ist und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. Dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

Ausgeschlossen ist eine Kündigung, wenn Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder eine Kündigung dem Zweck einer Mieterhöhung dient. Kann sich der Vermieter auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie „Eigenbedarf“ oder „wirtschaftliche Verwertung“ berufen, muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: • • •

bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren: drei Monate, bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren: sechs Monate, bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren: neun Monate.

Soll eine zu einer Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung gekündigt werden, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren.

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Achtung: Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietver hältnisse.

Dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter

Die neue dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter gilt auch bei Altmietverträgen, die vor der Mietrechtsreform, also vor September 2001, abgeschlossen wurden, auch wenn dort entsprechend der Wohndauer die alte gestaffelte Kündigungsfrist von drei bis zwölf Monaten geregelt ist. Nur individuell ausgehandelte Vereinbarungen in Altmietverträgen haben Vorrang. Das ist, wenn ein Vertragsvordruck verwendet wurde, nicht der Fall.

Nachmieter

Weit verbreitet ist der Irrtum, dass ein Mieter aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden kann, wenn er drei Nachmieter benennt. Das ist nicht der Fall. Es sei denn, der Vermieter hat es mietvertraglich so vereinbart oder der Mieter hat ein „berechtigtes Interesse“, vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen. Ein berechtigtes Interesse kann im Fall einer Scheidung, eines beruflichen Ortswechsels oder bei einem notwendigen Umzug in ein Pflegeheim vorliegen. Findet der Mieter in diesem Fall einen angemessenen Nachmieter, muss der Vermieter ihn aus dem Mietvertrag entlassen.

Kündigungsfrist richtig berechnen

Nur wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats dem Vertragspartner zugeht, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist mit. Eine dreimonatige Kündigungsfrist endet beispielsweise am 31. Dezember, wenn der Mieter bis zum 4. Oktober das Kündigungsschreiben erhalten hat. Erhält er die Kündigung nur einen Tag später, zählt der Oktober bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit, das Mietverhältnis endet dann erst am 31. Januar. Will ein Vermieter kündigen, muss er die gestaffelten Kündigungsfristen beachten (s. S. 297).

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Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

Der am häufigsten durch Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, beispielsweise einen Familienangehörigen oder eine Pflegekraft, benötigt.

12 Eigenbedarf

Eigenbedarf ist nachprüfbar und wird von den Gerichten nur dann akzeptiert, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür nennen kann, dass er selbst oder ein Angehöriger die Wohnung beziehen soll. Vermieter müssen in ihrem Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und sie müssen einen konkreten Sachverhalt beschreiben, aus dem sich das berechtigte Interesse an der Wohnung ergibt. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil er selbst in die Mietwohnung einziehen will, muss er in seinem Kündigungsschreiben nicht unbedingt Angaben zu seinem sonstigen Grund- und Immobilienbesitz machen. Macht der Vermieter aber Angaben zu seinen weiteren Immobilien, dann müssen diese Informationen vollständig sein. Ansonsten ist die Kündigung nach der Rechtsprechung unbegründet. Dem Mieter soll eine nachprüfbare Information darüber verschafft werden, ob für die Kündigung berechtigte Gründe vorliegen. Achtung: Vermieter können zu Schadensersatz verurteilt werden, wenn sie einem Mieter zu Unrecht wegen Eigenbedarfs kündigen. Nach Auffassung der Rechtsprechung ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unberechtigt, wenn die Nutzung durch den Vermieter oder einen Angehörigen nicht in einem angemessenen Zeitraum nach der Kündigung verwirklicht wird. Eine Kündigung im Hinblick auf einen demnächst entstehenden Eigenbedarf ist im Gesetz nicht vorgesehen. Wird die behauptete not wendige Eigennutzung nach der Räumung nicht verwirklicht, wird ver mutet, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Hat ein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, macht er sich schadensersatzpflich tig. Neben Umzugs, Inserats und Renovierungskosten ist vor allem die Mehrbelastung des Mieters mit einer höheren Miete für eine neue Wohnung als ersatzfähiger Schaden anerkannt. Diesen Betrag muss der Vermieter bis zu dem Zeitpunkt tragen, zu dem er dem Mieter berech

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

tigterweise hätte kündigen können. Nach bereits ergangenen Urteilen macht sich der Vermieter außerdem strafbar. Es liegt ein Betrug vor.

Teil kündigungen nicht möglich

Ein Mietobjekt kann nur insgesamt gekündigt werden, nicht Stück für Stück. Ausgeschlossen ist deshalb eine separate Kündigung der zur Mietsache gehörenden Keller- oder der Speicherräume. Auch eine Garage oder der Garten können nicht gesondert gekündigt werden. Ausnahme von diesem Grundsatz ist die Teilkündigung. Nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume wie Keller und Speicher oder Teile eines Grundstücks dürfen dann gekündigt werden. Voraussetzung ist, dass Sie als Vermieter die gekündigten Teile der Mietsache dazu verwenden wollen, neuen Wohnraum zu schaffen. Dies gilt beispielsweise bei einem geplanten Dachgeschossausbau.

Einschreiben

Übergabe-Einschreiben, beispielsweise bei Kündigungen und Mieterhöhungen, sind problematisch, wenn es um Fristen geht. Denn der Zugang des Briefes erfolgt nicht durch den Einwurf der Benachrichtigung, sondern erst durch das Abholen des Briefes durch den Mieter. Der Mieter muss das Einschreiben erst am nächsten Werktag abholen. Nur bei verzögerter Abholung eines Einschreibens liegt der Zugang in dem Zeitpunkt vor, zu dem die Abholung möglich und zumutbar war, regelmäßig also am nächsten Werktag. Steht also nur eine kurze Frist zur Verfügung, ist ein Einwurf-Einschreiben sinnvoll. Besser ist es natürlich, das Schreiben im Beisein eines Zeugen selbst in den Briefkasten des Mieters zu werfen.

Stillschweigen de Vertrags verlängerung

300

Bleibt der Mieter trotz einer Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist in der Mietwohnung und klagt der Vermieter nicht auf Räumung oder erklärt er nicht innerhalb von zwei Wochen eindeutig, dass er mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist, wird die Kündigung unwirksam.

Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten

12

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt, dass das Mietverhältnis in einem solchen Fall fortgesetzt wird. Die Wirkung der gesetzlichen Regelung können Vermieter aber im Mietvertrag ausschließen. Voraussetzung ist, dass in der entsprechenden Vertragsklausel ausdrücklich steht, dass der Vermieter mit einer stillschweigenden Verlängerung oder Fortsetzung des Mietvertrags nicht einverstanden ist. Unwirksam sind aber Klauseln, die lediglich auf das Gesetz verweisen, beispielsweise: „Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so findet § 545 (568) BGB keine Anwendung“. Der Widerspruch des Mieters wegen sozialer Härte gegen eine Kündigung des Vermieters muss schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Diese Zweimonatsfrist gilt allerdings nur dann, wenn in dem Kündigungsschreiben des Vermieters auf die Möglichkeit des Widerspruchs, die notwendige Form und die Frist hingewiesen wird. Ansonsten kann der Mieter zum Nachteil des Vermieters auch noch später widersprechen.

Sozialklausel

Bei Beginn und Ende eines Mietverhältnisses sollten Mieter und Vermieter bzw. Verwalter gemeinsam ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen. Das Wohnungsübergabeprotokoll dient als Beweismittel über den Zustand der Wohnung bei Übergabe.

Wohnungs übergabe protokoll

Mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls kann Streit über die Fragen vermieden werden, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich übergeben worden ist, ob Schönheitsreparaturen korrekt durchgeführt wurden und Wohnungsmängel vorhanden sind. In einem Wohnungsübergabeprotokoll sollte für jedes Zimmer der Wohnung einzeln festgestellt werden, ob der Raum fehlerfrei ist oder ob Mängel vorliegen.

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Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen?

Achtung: Soweit in den vorstehenden Punkten Rechtsprechungen berücksichtigt wurden, wird darauf hingewiesen, dass Änderungen wegen des Wan dels der Rechtlage nicht ausgeschlossen sind. Ferner können Gerichte im spezifischen Einzelfall unter Umständen auch anders entscheiden. Es wird deshalb empfohlen, sich als Verwalter auch im Mietrecht auf dem Laufenden zu halten und sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen, wo es sinnvoll erscheint.

302

13 Welche Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmal geschützten Immobilie gibt es? Müssen Sie Immobilien verwalten, die unter Denkmalschutz stehen, sind besondere Zusatzkenntnisse erforderlich. Denkmalgeschützte Bauwerke werden finanziell begünstigt. Die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer verlangen aber auch, dass Eigentümer ihre Baudenkmäler erhalten und vor Gefährdung schützen, soweit ihnen das zumutbar ist. Selbst kleine Reparaturen wie die Ausbesserung des Putzes der Fassade oder die Auswechslung eines Dachsparrens können Minderungen der historischen Substanz zur Folge haben, erst recht aber der Einbau neuzeitlicher Sanitär- bzw. Heizungsinstallationen und andere Maßnahmen der Modernisierung.

Erhaltung und Schutz vor Gefährdung

Zur Beseitigung bedrohlicher Bauschäden oder Nutzungsdefizite können die Denkmalbehörden sogar verändernde Eingriffe von den Eigentümern fordern.

13.1 Wie ist ein Baudenkmal definiert? Die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer definieren Denkmäler als Sachen, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht. Ein solches öffentliches Interesse besteht zum Beispiel, wenn ein Bauwerk bedeutend ist für die Geschichte, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse und wenn für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen. Diese Definition ist Grundlage für die Eintragung eines Bauwerks in die Denkmalliste einer Stadt oder Gemeinde. Aus der Defi-

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13

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie

nition wird schon ersichtlich, dass der Denkmalbegriff sehr weit gefasst ist. Er ist auch nicht zeitlich eingegrenzt, kann also auch Objekte der neueren Geschichte erfassen. Für die Eintragung müssen nicht alle Bedeutungen und nicht alle Gründe vorliegen. Zudem kommt es darauf an, worin die Bedeutung und der Grund für die Bezeichnung als Denkmal liegen. Denkmal schutzamt

Über die Einordnung einer Immobilie als Denkmal entscheidet das örtliche Denkmalschutzamt, eine Behörde der Gemeindeverwaltung. Der Begriff „Baudenkmal“ umfasst alle Arten von Gebäuden. Beispiel: Das Gebäude stammt aus der Anfangszeit des vergangenen Jahrhun derts. Als Jugendstil oder ArtDecoBauwerk handelt es sich um ein sogenanntes Typenwerk. Als solches gehört es zu den wenigen noch erhaltenen Bauwerken einer bestimmten Stilrichtung.

Einzeldenkmal oder Ensemble?

Außerdem ist noch zu bedenken, ob es sich bei dem Gebäude um ein Einzelbaudenkmal oder nur um ein geschütztes Bauwerk in einem „Ensemble“ handelt. Diese Unterscheidung kann von einiger Bedeutung sein. Ist das Objekt als Einzeldenkmal schützenswert, so können beispielsweise die Erhaltungsaufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen sowohl für das Äußere als auch für das Innere des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden. Unterliegt ein Gebäude nur dem Ensembleschutz, so sind lediglich die Baumaßnahmen steuerlich begünstigt, die zum Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes des Gesamtensembles notwendig sind. Als Ensemble werden Gebäude bezeichnet, die für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllen. Als Teil einer Gebäudegruppe, eines Straßenzugs oder sogar eines gesamten Altstadtbereichs kann das Äußere des Gebäudes im Rahmen des Ensembleschutzes jedoch schützenswert sein.

Denkmalliste

304

In einigen Bundesländern ist die Eintragung in eine Denkmalliste erforderlich. Nur wenn diese Eintragung erfolgt ist, handelt es sich auch um ein anerkanntes Baudenkmal. Ohne diese Eintragung würde ein Bauwerk auch dann nicht als Denkmal behandelt, wenn sonstige Voraussetzungen erfüllt wären.

Welche Pflichten hat der Eigentümer eines Denkmals?

13

In anderen Bundesländern, wie beispielsweise in Niedersachsen, ist ein Gebäude bereits aufgrund des dort geltenden Denkmalschutzgesetzes als Baudenkmal anzuerkennen, weil es bereits die gesetzlichen Voraussetzungen eines Baudenkmals erfüllt. Zwar werden diese Gebäude auch in eine Denkmalliste eingetragen, aber diese Liste ist nicht verbindlich. Welche Regelung vor Ort gilt, ist beim zuständigen Denkmalschutzamt in Erfahrung zu bringen.

13.2 Welche Pflichten hat der Eigentümer eines Denkmals? Mit der Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste obliegt dem Eigentümer bzw. der Verwaltung die Verpflichtung, dieses Denkmal instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Mit der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung gelten die verfahrensrechtlichen Bestimmungen der regionalen Denkmalschutzgesetze, d. h. vor Durchführung von (Bau-)Maßnahmen an Denkmälern und Nutzungsänderungen muss eine denkmalrechtliche Erlaubnis eingeholt werden. Eine Erlaubnis der Denkmalbehörde muss dann eingeholt werden, wenn • •

Denkmal rechtliche Erlaubnis

ein Baudenkmal beseitigt, verändert oder sich die bisherige Nutzung ändern soll, in der engeren Umgebung eines Baudenkmals Anlagen errichtet, verändert oder beseitigt werden sollen, die das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen.

Beseitigung bedeutet jede Form der Vernichtung des Denkmals wie z. B. Abbruch, Abschlagen, Abtragen, Zerlegen. Veränderung ist jeder Eingriff, der den bestehenden Zustand – auch den nicht historisch originalen – ändert, wie beispielsweise Teilabbruch, Änderung der Fenster, der Fassade oder des Grundrisses, Aufbringung neuen Putzes oder Anstrichs. Die bisherige Nutzung

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13

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie

wird geändert, wenn beispielsweise ein Wohngebäude gewerblich genutzt werden soll. Eine Nutzungsänderung liegt auch dann vor, wenn die bisherige Nutzung tatsächlich nicht mehr weitergeführt wird. Der Erlaubnisantrag muss bei der unteren Denkmalbehörde eingereicht werden. Untere Denkmalbehörden sind die Gemeinden. Die Denkmalbehörden treffen ihre Entscheidungen im Einvernehmen mit den Denkmalpflegeämtern der Landschaftsverbände. Die denkmalrechtliche Erlaubnis ist gebührenpflichtig.

13.3 Wenn Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden ausgeführt werden müssen In der denkmalpflegerischen Praxis sind es Bauunterhaltungsmaßnahmen und durch Umnutzung bedingte Veränderungen an einfachen (Wohn-)Gebäuden, die den Alltag im Umgang mit Denkmälern bestimmen. Hierbei ist von großer Wichtigkeit, dass ein Antragsteller beim Antrag Angaben zum vorhandenen Denkmal (Istzustand) und der beabsichtigten Maßnahme (Sollzustand) macht. Für komplizierte Instandsetzungsmaßnahmen beispielsweise an einem Fachwerkhaus sowie bei Gefährdung der Standsicherheit sind spezielle Planunterlagen erforderlich. Weit verbreitet ist auch die Auffassung, dass sich die Unterschutzstellung von Gebäuden nur auf die Fassaden bezieht. Dies ist jedoch nur in ganz wenigen Ausnahmen der Fall. Die Überraschung ist daher meist sehr groß, wenn die Eigentümer feststellen, dass auch das Innere ihres Gebäudes geschützt ist. Der genaue Umfang des Denkmalschutzes kann der Denkmalliste entnommen werden. Nach den Denkmalschutzgesetzen müssen Eigentümer eines Denkmals dieses erhalten und sinnvoll nutzen. Je mehr an einem Baudenkmal erneuert wird, desto mehr verliert es an Zeugniswert, beispielsweise in Bezug auf historische Handwerkstechniken. Die Erhaltung eines Denkmals wird häufig von Schwierigkeiten begleitet, die ihre Ursache beispielsweise in den zeitgemäßen Anforderungen an

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Wenn Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden ausgeführt werden müssen

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Wohnbedingungen und Flächennutzung haben. Erschwerend wirken sich auch die gesetzlichen Vorgaben bezüglich Brandschutz, Standsicherheit und Bodensanierung aus. Sollte eine Nutzungsänderung anstrebt werden, wie etwa die Umnutzung einer ehemaligen Hofanlage zu Wohnzwecken, führt dies zu Eingriffen in den denkmalwerten Bestand. Die Realisierung einer Nutzungsänderung ist aber immer dann nicht möglich, wenn die Veränderungen den Denkmalwert zerstören. Eine Genehmigung ist dann ausgeschlossen. •

•

•

Eine Reinigung der Fassade ist bei nicht denkmalgeschützten Bauwerken unter Berücksichtigung von Verschmutzungsgrad und der Verschmutzungsursache ohne Weiteres möglich. Oft handelt es sich bei „Verschmutzungen“ an historischen Gebäuden jedoch um eine Patinaschicht, die dem jeweiligen Gebäude seinen Alterswert verleiht. Es ist daher aus denkmalpflegerischer Sicht häufig wünschenswert, diese Altersspuren zu erhalten. Vor einer Reinigung der Fassade muss somit die Denkmalbehörde informiert werden. Die Farbigkeit eines Gebäudes ist ein wesentlicher Bestandteil seines architektonischen Aussagewertes. Zudem bewirkt der Anstrich einen Witterungsschutz. Hat ein Gebäude seinen Anstrich infolge Witterungs- und Umwelteinflüssen verloren, muss dieser ersetzt werden. Farbträger (Stein, Holz, Metall, Putz) und Farbmaterial müssen aufeinander abgestimmt sein. Wegen der Vielfalt der Anstricharten und Handwerkstechniken ist es in aller Regel nur Fachleuten möglich, die historisch „richtige“ Farbe für das Denkmal zu wählen. Fenster wurden ursprünglich in aller Regel aus Holz gefertigt. Ihre unterschiedlichen Formen ergeben sich einerseits aus Anforderungen an die Außenarchitektur und andererseits aus der beabsichtigten Lichtführung für die Innenräume. Sie sind häufig von hoher künstlerischer Qualität und fast immer technisch aufwendig konstruiert. In ihrer Funktion als „Augen des Hauses“ führen Veränderungen an den Wandöffnungen und auch an der Fensterteilung (Anzahl der Flügel, Gliederung der Fensterfläche)

Fassaden reinigung

Anstrich

Fenster und Türen

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13 Dämmung

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie

•

zu einem Verlust der Gestaltqualität der Fassade. Für Außentüren gilt Entsprechendes. Hier sollte also auch ein Fachmann hinzugezogen werden. Bei Baudenkmälern wäre für eine zeitgemäße Umsetzung regelmäßig eine Verbesserung der Dämmeigenschaften erforderlich. Ein zunehmend wichtiges Ziel bei der Nutzung von Baudenkmälern sollte auch die Senkung des Energieverbrauchs sein (Hauptwärmeverluste treten an Gebäuden an den Außenwandflächen, den Fensterflächen, den Keller- und Geschossdecken und den Dachflächen auf). Die durch die Dämmmaßnahmen vielfach bewirkten Veränderungen des Erscheinungsbildes und der Konstruktion des Baudenkmals können jedoch die für die Neubauten geltenden Anforderungen in aller Regel nur eingeschränkt erfüllen. Von den Anforderungen der für Neubauten geltenden Wärmeschutzverordnung können Denkmaleigentümer daher oft befreit werden.

13.4 Nutzungsänderung und Modernisierung eines Denkmals Nutzung und Grundriss eines Baudenkmals entsprechen mitunter nicht mehr den heutigen Vorstellungen von Wohnen und Arbeiten. Nutzungsänderungen und Modernisierungen ziehen häufig größere Veränderungen am Baudenkmal, etwa Grundrissänderungen, nach sich. Auch in diesen Fällen gelten die Grundsätze der Denkmalpflege, nämlich den Charakter und die historische Aussagefähigkeit des Denkmals weitgehend zu erhalten. Modernisierungen und Nutzungsänderungen an Baudenkmälern werden von den Denkmalbehörden bis ins Detail auf ihre Verträglichkeit mit dem historischen Bestand geprüft. Genehmigungsfähig sind nur Maßnahmen, bei denen veränderungsbedingte Verluste von Bausubstanz und Notwendigkeit der Maßnahme in einem angemessenen Verhältnis stehen. Der Gesetzgeber hat die Beratung durch Denkmalbehörden und Denkmalämter vorgesehen. Bei sol-

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Nutzungsänderung und Modernisierung eines Denkmals

13

chen Beratungsgesprächen stehen bei den Denkmalpflegern immer einige Grundsatzfragen im Vordergrund, nämlich: • • • • •

ob eine Maßnahme überhaupt nötig ist oder ob das Ziel auch ohne baulichen Eingriff realisierbar wäre; ob eine Maßnahme in dem vorgesehenen Umfang nötig ist oder auch mit geringeren Änderungen erreichbar wäre; ob eine Maßnahme unbedingt an der vorgesehenen Stelle nötig ist oder auch an einer weniger bedeutenden Stelle möglich wäre; ob eine Maßnahme nach Ausführungsart und Material für die Bausubstanz verträglich ist und ob das Resultat der Maßnahme zukünftig bei anderer Nutzung oder Veränderung des Stands der Technik ohne Schaden für die Bausubstanz wieder beseitigt werden kann.

Aufgrund dieser Anforderungen sind die folgenden Grundsätze für den Umgang mit Baudenkmälern zu beachten: • •

• • • •

•

Eingriffe sind auf das unbedingt Notwendige zu beschränken; Reparaturen und kleinere Austauscharbeiten sind in authentischen (historisch passenden) Materialien, Formen und Handwerkstechniken auszuführen; auch nicht sichtbare Teile sind zu erhalten; die Ausführung Einbauten und Anbauten muss umkehrbar sein; Funktionsänderungen sollten in weniger sensible Bereiche des Gebäudes verlagert werden; besonders bedeutende historische Teile sind möglichst zu schonen und Schäden mit geringem Aufwand, aber formal stimmig zu beheben; Ausgewechselte und neue Teile sind so zu gestalten, dass sie bauhistorische Zusammenhänge im Gebäude nicht zerstören.

Grundsätze

Erforderlich ist eine ausreichende Information über die Baugeschichte, die Denkmalbedeutung und die Zugehörigkeit einzelner Bauteile zu bestimmten historischen Bauphasen des Bauwerks. Deshalb wird von den Denkmalbehörden erwartet, dass aus der Baugeschichte, aus historischem Informationsmaterial (wie alten Akten,

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13

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie

Fotos, Plänen, Schriften und Karten) eine Planungsgrundlage erarbeiten wird. Achtung: Nachlässigkeiten sind der Grund für viele überflüssige Baufehler, die für den Eigentümer wesentlich teurer werden können als die unbeliebten, aber vergleichsweise preiswerten Voranalysen. Hier steckt eine Gefahr für Sie als Verwalter, wenn Sie diese Notwendigkeiten nicht beachten. Weil eine stimmige Bestandsaufnahme, fachgerechte historische Analy se und qualifizierte Schadensbeurteilung unerlässliche Voraussetzun gen für eine qualitätsvolle, funktionsgerechte, wirtschaftliche und schließlich auch erlaubnisfähige Planung sind, sollten Sie die Erarbei tung dieses Grundlagenmaterials – zumindest bei allen großen Vorha ben – bei erfahrenen Fachleuten in Auftrag geben.

Die Schwierigkeit der gestellten Aufgabe macht die Auswahl des geeigneten Architekten bzw. Baufachmanns zu einer wichtigen Entscheidung. Auf jeden Fall sollte vor Baubeginn zunächst Rat bei der zuständigen unteren Denkmalbehörde einholt werden. Kostenloser Rat der Denkmalpfleger hilft dabei, den Umfang des Vorhabens zu ermitteln und zu entscheiden, welche Untersuchungen im Einzelnen nötig oder entbehrlich sind.

13.4.1 Der Erlaubnisantrag Das Grundlagenmaterial der Planung sollte beim Erlaubnisantrag in jedem Fall vorgelegt werden. Wenn das Bauvorhaben in der beschriebenen Weise vorbereitet ist, kann mit einer zügigen Erteilung der Erlaubnis gerechnet werden. Darüber hinaus liefern eindeutige Unterlagen beim Erlaubnisantrag eine ebenso eindeutige Basis für die steuerliche Abschreibung. Sie bieten die Voraussetzung für die steuerliche Anerkennungsfähigkeit, die nicht automatisch mit dem Erlaubten identisch ist, sondern nach den Vorschriften für die Steuervergünstigungen eigens abgestimmt sein muss.

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Nutzungsänderung und Modernisierung eines Denkmals

13

Um bei Genehmigungsverfahren zu schnellen und sachgerechten Ergebnissen zu kommen, bedarf es zügiger fachlicher Abstimmungen aller Beteiligten: Zwischen dem Bauherrn, dem Architekten, der Denkmalbehörde, dem Landschaftsverband, der Bauaufsicht und sonstigen Genehmigungsbehörden.

13.4.2 Fördermittel Über Förderprogramme informiert die örtliche zuständige Denkmalbehörde. Für die meisten Förderprogramme gelten die folgenden Grundsätze: • • •

Der Eigentümer muss einen formellen Antrag stellen; ein Nachweis eigener Finanzierungsmittel ist erforderlich; vor Erhalt des beantragten Bewilligungsbescheides ist der Beginn einer Maßnahme nicht zulässig – es sei denn, ein zusätzlicher Antrag (die Erlaubnis zu vorzeitigem Beginn) wird von der Bewilligungsbehörde genehmigt.

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch auf Gewährung von Fördermitteln durch die öffentliche Hand, d. h. von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen. Anders liegt der Fall bei der indirekten Förderung durch Steuervergünstigungen. Hier besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Bescheinigung. Wegen der zunehmenden Engpässe in den öffentlichen Haushalten empfiehlt es sich, beabsichtigte Maßnahmen bereits im frühen Planungsstadium mit der zuständigen Unteren Denkmalbehörde abzustimmen, auch mit dem Ziel, die jeweils infrage kommenden Fördermöglichkeiten in die Überlegungen mit einzubeziehen.

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13

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie

13.5 Wie laufen größere Instandsetzungs maßnahmen ab? Übersicht: Ablauf größerer Instandsetzungsmaßnahmen • Vorgespräch des Eigentümers/Verwalters mit der Unteren Denk malbehörde; • Darstellung der Bauabsicht, ggf. Ortstermin; • Festlegung der beizubringenden Planunterlagen je nach Bauab sicht; • Entwurf des Instandsetzungs und Planungskonzeptes; • Vorabstimmung der Planung einschl. der Klärung der Finanzie rungshilfen mit der Unteren Denkmalbehörde ggf. unter Hinzuzie hung der Landschaftsverbände; • Planerstellung; • Antrag auf Erlaubnis oder Bauantrag; • Erteilung der Erlaubnis, Bau ggf. Teilgenehmigung; • Baudurchführung, ggf. Beratung durch Untere Denkmalbehör den/Landschaftsverbände; • Bauabschluss; • Dokumentation der gesamten Instandsetzungsmaßnahme; • Bekanntgabe des Abschlusses der Bauarbeiten; • Einreichung des Verwendungsnachweises bei den Bewilligungsbe hörden; • Beantragung der Steuerbescheinigung bei der unteren Denkmal behörde.

Die nachfolgende Übersicht zeigt, bei welchen Planungen welche Unterlagen einzureichen sind.

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Wie laufen größere Instandsetzungsmaßnahmen ab?

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Übersicht: Erforderliche Unterlagen für die Denkmalbehörde Wenn • Sofortmaßnahmen zur Bestandsicherung oder • konstruktive Sicherung/Instandsetzung/Reparatur oder • Auswechslung bzw. Erneuerung von Bauteilen oder • Rekonstruktion von Bauteilen oder • Nutzungs und/oder Grundrissänderung/Umbau oder • Funktionsverbesserungen/Modernisierung oder • Ausbau des Dachgeschosses oder • Erweiterung/Anbau geplant sind, sollen wenn möglich folgende Unterlagen dem Antrag beifügt wer den: Zum Istzustand • • • •

• • •

•

Historische Pläne des Baudenkmals; Erläuterung der bisherigen Nutzungsgeschichte und Veränderun gen; Bestandspläne; Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Ausbauteile an denen Baumaß nahmen stattfinden sollen im Maßstab 1:50 bzw. 1:20 oder einem anderen geeigneten Maßstab; Schadenspläne; Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit Darstellung der vorhandenen Schäden in geeignetem Maßstab; zur Verdeutlichung von Schäden (Ausblühungen, Durchfeuchtun gen, Schädlingsbefall, Putzschäden etc.) können auch erläuternde Fotos beigefügt werden; Schadensbeschreibung

Zum Sollzustand •

Übersichtsplan mit Markierung der geplanten Eingriffsbereiche; • (Lageplan M 1: 500 oder in einem anderen geeigneten Maßstab); • Maßnahmenpläne; • Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Konstruktionsdetails zur Darstel lung von Ausführungsart und Endzustand aller geplanten Eingriffe (Sicherungsmaßnahmen, Reparaturen, Instandsetzungen, Aus wechslungen, Umbauten, Rekonstruktionen) im gleichen Maßstab wie die Bestandspläne;

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Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie •

Maßnahmenbeschreibung; Erläuterung (Beschreibung und Materialangaben) der vorgesehe nen Eingriffe (Sicherungsmaßnahmen, Reparaturen, Instandset zungen, Auswechslungen, Umbauten, Rekonstruktionen); • Maßnahmenbegründung; • Erläuterung, warum die vorgesehenen Eingriffe (Sicherungsmaß nahmen, Reparaturen, Instandsetzungen, Auswechslungen, Um bauten, Rekonstruktionen) erforderlich sind. Wenn • Die bisherige Nutzung des Baudenkmals geändert werden soll oder • die bestehenden Grundrisse verändert oder modernisiert werden soll oder • ein Umbau des Erdgeschosses, ein Umbau eines Obergeschosses geplant ist oder • ein Umbau des Dachgeschosses oder • ein Umbau des gesamten denkmalgeschützten Gebäudes oder • ein Anbau oder • Abbruch geplant ist, sollen wenn möglich nachfolgende Unterlagen dem Antrag beifügt werden: • Lageplan mit Darstellung des Bestands und der Planung (Maßstab 1: 500); • Pläne aus der Erbauungszeit des Baudenkmals (falls vorhanden); • Angaben zur bisherigen Nutzungsgeschichte und zu Veränderun gen an dem Baudenkmal; • Aktuelle Fotos des Baudenkmals von außen und innen; • Bestandspläne (Maßstab 1:100); • Grundrisse, Ansichten, Schnitte mit Angaben zur derzeitigen Nut zung des Baudenkmals; • Umbaupläne/Anbaupläne (Maßstab 1: 100); • Grundrisse, Ansichten, Schnitte mit unterschiedlicher Darstellung, welche der Bauteile erhalten, abgebrochen, ausgewechselt und/ oder erneuert werden sollen mit Angaben zu der geplanten Ände rung der Nutzung und/oder des Grundrisses und/oder wo der An bau erfolgen soll; • Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen, z. B. Erneuerung der Fenster; •

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Welche Steuervergünstigungen gibt es? • •

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statische Untersuchungen/Nachweise; Bauantragspläne mit Darstellung der Umbauten und Anbauten (Darstellung nach Planzeichenverordnung).

13.6

Welche Steuervergünstigungen gibt es?

Denkmalschutzobjekte gehören zu den letzten Steueroasen für Immobilienbesitzer. Neben den Anschaffungskosten sind nämlich auch die Herstellungskosten an einem denkmalgeschützten Gebäude begünstigt. Herstellungskosten liegen immer dann vor, wenn eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs eingetreten ist. Es muss sich also im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen um Maßnahmen handeln, die über die normale Erhaltung hinausgehen und somit den Gebrauchswert Ihres denkmalgeschützten Mietobjekts deutlich erhöhen.

Herstellungs kosten auch begünstigt

Die für die Einkommensteuer wirksamen Vergünstigungen – vor allem §§ 7i, 10f, 10g und 11b Einkommensteuergesetz (EStG) –, auf die unter den entsprechenden Voraussetzungen ein Anspruch besteht, können einer Förderung von immerhin durchschnittlich 25 Prozent der Aufwendungen entsprechen. Nach § 7i EStG besteht die Möglichkeit, Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die der Erhaltung des vermieteten oder verpachteten Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung dienen, innerhalb der ersten acht Jahre mit jährlich neun Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jährlich sieben Prozent abzusetzen. Nach § 11b EStG können bei Gebäuden, die der Einkunftserzielung dienen, Erhaltungsaufwendungen in zwei bis fünf Jahren gleichmäßig abgesetzt werden. Nach §§ 10f und 10g EStG können Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmälern zehn Jahre lang zu neun Prozent abgezogen werden. Wird ein Baudenkmal zu eigenen Wohnzwecken genutzt, können die Bewohner ebenfalls von Steuervorteilen profitieren: Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der ihnen entstandenen Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

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13 Steuervorteile für Vermieter

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie •

•

•

Sanierungskosten können wie folgt geltend gemacht werden: acht Jahre lang jeweils neun Prozent, danach vier Jahre lang jeweils sieben Prozent; zusätzlich kann die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten des Objekts genutzt werden: 2,5 Prozent jährlich bei Fertigstellung des Gebäudes vor dem 1. Januar 1925, zwei Prozent jährlich bei Fertigstellung des Gebäudes nach dem 31. Dezember 1924. Wurde vor 2004 eine fertig sanierte und unter Denkmalschutz stehende Immobilie erworben, gilt noch die alte Steuerförderung. In diesem Fall können zehn Jahre lang jeweils zehn Prozent der entstandenen Sanierungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

In den nächsten Jahren wird mit großen Einschnitten durch das Steuerrecht zu rechnen sein. Die degressive AfA für Mietwohngebäude ist bereits zum 1. Januar 2006 abgeschafft worden. Diese Abschreibung galt für einen nach dem 31.12.2003 abgeschlossenen Kaufvertrag über ein vermietetes Gebäude. Die AfA betrug in den ersten zehn Jahren vier Prozent, danach acht Jahre 2,5 Prozent und schließlich 32 Jahre 1,25 Prozent. Dadurch konnten in den ersten zehn Jahren 40 Prozent der Anschaffungskosten steuermindernd geltend gemacht werden. Kriterien für eine deutliche Wertverbesserung sind die erhebliche Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes oder auch die deutlich höhere erzielbare Miete aus dem Gebäude. Bei wesentlichen Baumaßnahmen an einem Baudenkmal wird das Finanzamt in der Regel von Herstellungskosten ausgehen. Erhaltungs aufwendungen

Erhaltungsaufwendungen können auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilt werden. Solche Aufwendungen liegen immer dann vor, wenn das Gebäude dadurch in seinem bisherigen Zustand erhalten bleibt, es sich also um Reparaturkosten handelt. Begünstigt sind immer nur die Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich

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Welche Steuervergünstigungen gibt es?

13

sind. Ob es sich bei einer Baumaßnahme um begünstigte Aufwendungen in diesem Sinne handelt, ist nicht immer leicht zu entscheiden und kann letztendlich nur von der Denkmalschutzbehörde entschieden werden. Ist beispielsweise ein Wohngebäude als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen, weil es sich um ein Typenwerk wegen der seltenen Art des Fachwerks handelt, ist eine teilweise Erneuerung der Fachwerkbalken eine Maßnahme zur Erhaltung des Gebäudes. Eine sinnvolle Nutzung liegt vor, wenn das Gebäude so genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist. Gemeint ist damit die Anpassung an zeitgemäße oder vertretbare wirtschaftliche Nutzungsverhältnisse. Die gleichen Regelungen über die erhöhten Absetzungen gelten entsprechend, wenn nicht das gesamte Gebäude, sondern nur Teile von Gebäuden nach den landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal anerkannt sind. Beispiel: Stuckverzierte Decken und besondere Fassaden Stuckverzierte Decken und die besonders gestaltete Fassade sind als denkmalgeschützt in die Denkmalliste eingetragen. Aufwendungen zum Erhalt dieser Teile sind in diesem Fall steuerlich begünstigt.

Entstehen für Wohnungseigentümer Aufwendungen zur Erhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes, sind diese unter den gleichen Voraussetzungen steuerlich begünstigt. An der Entscheidung über Steuervergünstigungen bei Denkmälern ist sowohl die Denkmalbehörde als auch das Finanzamt beteiligt. Da der Steuerbescheid vom Finanzamt erstellt wird, empfiehlt sich auch eine frühzeitige Beratung aus steuerlicher Sicht. Die Anerkennung einer erhöhten Absetzung von der Einkommensteuer setzt einen formellen Antrag voraus und erfolgt in mehreren Stufen: •

Verfahrens regeln

Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde vor Inangriffnahme der Maßnahme und Klärung der Notwendigkeit für die Erhaltung oder sinnvolle Nutzung. Es empfiehlt sich, so früh wie möglich hieran den Landschaftsverband zu beteiligen.

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13

Besonderheiten bei der Verwaltung einer denkmalgeschützten Immobilie •

•

Nach Abschluss der Maßnahme überprüft die Untere Denkmalbehörde die abstimmungsgemäße Durchführung der Maßnahme, den erforderlichen Umfang und erteilt den Grundlagenbescheid. Dieser ist nicht identisch mit der denkmalrechtlichen Erlaubnis. Es empfiehlt sich, in der Erlaubnis auf die Möglichkeit der Steuervergünstigung und das damit verbundene Verfahren hinzuweisen. Erteilung des Steuerbescheids durch das zuständige Finanzamt.

Begünstigt sind Aufwendungen für das Baudenkmal, für seine Ausstattung und nach neuerer Regelung auch für seine Außenanlagen. Sie müssen nach Art und Umfang dazu erforderlich sein, die Anlage als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Auch die Anpassung an einen zeitgemäßen Nutzungsstandard kann – abweichend von der Förderung – bei der Steuer berücksichtigt werden. Wichtig: Bestätigung der Denkmal schutzbehörde

Wichtig für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist eine Bescheinigung, die nur die Denkmalschutzbehörde ausstellt. Darin muss Folgendes für das Finanzamt bestätigt werden: • •

• • •

Das betreffende Gebäude oder der betreffende Gebäudeteil ist ein Baudenkmal. Die Sanierungsarbeiten waren zur Erhaltung des Objekts als Baudenkmal beziehungsweise zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich. Die Sanierungsarbeiten sind in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde erfolgt. Es sind in ausgewiesener Höhe steuerbegünstigte Kosten entstanden. Es sind in bestimmter Höhe staatliche Zuschüsse (nicht) gezahlt worden.

Besteht eine Eigentümergemeinschaft, muss die Bescheinigung auf jeden einzelnen Eigentümer lauten, der die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen will. Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist für das Finanzamt verbindlich.

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14 Welche Chancen und Aufgaben ergeben sich für den Verwalter als Immobilienmakler? Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, sich auch als Makler im verwalteten Objekt zu betätigen. Dies gilt aber nicht, wenn er gem. § 12 Abs. 1 WEG als Dritter der Veräußerung von Eigentumswohnungen im Namen der Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. In diesem Fall würde nämlich evtl. ein unzulässiger Druck auf den einzelnen Wohnungseigentümer ausgeübt, sich beim Verkauf gerade des Verwalters als Makler zu bedienen. Für eine Zulassung als Immobilienmakler ist kein Nachweis von Fachwissen erforderlich. Die Ausübung dieses Berufs ist also jedem möglich, soweit er die erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse aufweist. Ein Immobilienmakler sollte aber in allen Fragen der Immobilienwirtschaft als Fachmann kompetent sein. Kompetenz in wirtschaftlichen, rechtlichen und sogar steuerlichen Aspekten des Immobilienerwerbs ist bei hauptberuflichen Maklern erforderlich. Schließlich haben Immobilienmakler die anspruchsvolle Aufgabe, die Vermarktung von Immobilien zu betreuen. In der Wirtschaft sind viele Bereiche in berufsständischen Verbänden organisiert. Da diese Verbände für ihre Mitglieder verbindliche Standesregeln aufstellen, können Sie davon ausgehen, dass Sie durch ein Verbandsmitglied seriös betreut werden. Für die Immobilienmakler existierten bis zum Jahr 2004 zwei große selbstständige Organisationen: Der Ring Deutscher Makler – RDM – e. V. ist im Oktober 1924 aus einem Zusammenschluss örtlicher und regionaler Maklerorganisationen entstanden.

RDM Ring Deutscher Makler

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14 VDM Verband Deutscher Makler

Chancen und Aufgaben für den Verwalter als Immobilienmakler

Der Verband Deutscher Makler (VDM) wurde 1963 von Immobilienmaklern gegründet. RDM + VDM = IVD Im Jahr 2004 ist der Immobilienverband Deutschland (IVD) als Zusammenschluss aus den bis dahin selbstständigen Traditionsverbänden RDM und VDM entstanden. Der IVD fordert einen gesetzlichen Fachkundenachweis für die Zulassung zum Beruf des Maklers. Für die Mitglieder bestehen Standes- und Wettbewerbsregeln. Für die Aufnahme in den Verband gelten strenge Aufnahmerichtlinien und es existiert ein umfangreiches Fortbildungsprogramm. Den Mitgliedern wird die für die Berufsausübung notwendige Sach- und Fachkunde vermittelt.

14.1 Der Maklervertrag Der einfache Maklervertrag verpflichtet den Makler nicht, tatsächlich für den Auftraggeber tätig zu werden. Lediglich der sogenannte Makleralleinauftrag erzeugt eine Tätigkeitspflicht des Maklers. Beim Alleinauftrag hat der Makler die Pflicht, alles zu tun, was in seinen Kräften steht, um einen Vertragsabschluss zu erzielen, der zum Vorteil des Auftraggebers ist. Ein Makler kann immer nur dann eine Vergütung, die sogenannte Provision oder Courtage, verlangen, wenn der angestrebte Hauptvertrag zustande kommt. Hauptvertrag ist entweder eine Kauf- oder Mietvertrag über eine Immobilie. Einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen hat der Makler nicht automatisch. Dies muss ausdrücklich vereinbart sein. Als Handeln des Maklers kommen zwei Tätigkeiten infrage: Nachweis und Vermittlung. Ein Makler kann also als Nachweismakler oder als Vermittlungsmakler tätig werden. In der Praxis ist auch eine Kombination beider Maklertätigkeiten möglich. Nur diese typischen Maklertätigkeiten begründen einen Anspruch auf Provision. Andere Tätigkeiten, beispielsweise eine einfache Beratung, begründen keinen Anspruch des Maklers auf die Vergütung.

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Der Maklervertrag

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Unter Nachweis versteht man die Mitteilung einer dem Auftraggeber nicht bekannten Gelegenheit, einen Vertrag über eine Immobilie abzuschließen. Dabei muss die Mitteilung des Maklers so gehalten sein, dass der Auftraggeber ohne weitere eigene Nachforschungen mit dem möglichen Vertragspartner Verhandlungen aufnehmen kann. Für eine Vermittlung muss der Makler mit einem möglichen Vertragspartner in Verbindung treten. Der Makler muss eine Verhandlung einleiten und den möglichen Vertragspartner dazu bewegen, einen Vertrag abzuschließen. Der Makler muss sich für die vom Auftraggeber angestrebten Vertragskonditionen einsetzen. Der Maklervertrag ist in verschiedenen Formen möglich. Es kann sich um einen einfachen Maklervertrag, um einen normalen Makleralleinauftrag oder um einen qualifizierten Maklervertrag handeln. Außerdem kann ein Maklervertrag schriftlich, mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden.

Die Form des Maklervertrags

Nach Meinung der Gerichte kommt ein Maklervertrag nur dann zustande, wenn der Makler von vornherein klarstellt, dass eine Provision gezahlt werden soll. Eine Immobilienanzeige mit dem Hinweis „Kaufpreis + Provision“ reicht dazu nicht aus. Entscheidend ist, ob der Auftraggeber in Kenntnis einer Provisionsforderung die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt. Grundsätzlich braucht ein Immobilieninteressent nicht damit zu rechnen, dass der Makler ihm eine Provision in Rechnung stellt. Er kann durchaus der Auffassung sein, dass der Makler seine Provision bei der Gegenseite geltend macht. Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie darauf achten, dass der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen wird und bestimmte Details enthält: • •

Es muss aus dem Vertrag hervorgehen, wer an dem Vertrag beteiligt ist und um welche Art von Maklervertrag es sich handelt. Auch sollte der Zweck des Vertrags genannt werden, ob es sich also um Miete, Pacht oder Kauf handelt.

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Chancen und Aufgaben für den Verwalter als Immobilienmakler • • •

Provision

Ratsam ist auch eine eindeutige Vereinbarung der Laufzeit des Vertrags. Die Grenze sollte bei sechs Monaten gesetzt werden. Wichtig ist zu bestimmen, ob Sie als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig werden. Von Ihnen zu leistende Nebenpflichten, wie Informations-, Erkundigungs- und Nachforschungspflichten hinsichtlich des Zustands der Immobilie, sollten in dem Vertrag genau bezeichnet werden.

Ganz wichtig ist die Regelung der Provision. Sie sollten darauf achten, dass im Vertrag bestimmt ist, wie hoch die Provision ist und wann sie zu zahlen ist. Eine ortsübliche Provision ist nicht verbindlich. Beachten Sie unbedingt, dass Sie die Provision frei aushandeln können. Für den Maklervertrag gilt grundsätzlich das Erfolgsprinzip. Nur wenn der Makler dem Auftraggeber eine Immobilie oder einen Interessenten nachweist oder vermittelt, ist dieser verpflichtet, eine Provision zu zahlen. Meist wird für einfache Maklerverträge keine feste Laufzeit vereinbart. Sie können auch jederzeit gekündigt werden.

Maklerallein auftrag

Hiervon unterscheidet sich der sogenannte Makleralleinauftrag. Der Auftraggeber kann nicht jederzeit den Vertrag kündigen, da zumeist eine Befristung vereinbart wird. Als Höchstdauer sollten maximal sechs Monate vereinbart werden. Grundsätzlich kann der Makler den Auftraggeber nicht in seiner Freiheit, einen Vertrag abzuschließen, einschränken. Es steht dem Auftraggeber grundsätzlich frei, ob er einen Hauptvertrag über eine Immobilie schließen will. Es ist auch nicht zulässig, wenn der Auftraggeber im Falle einer Ablehnung verpflichtet wird, eine Provision zu entrichten.

„Überraschende Klausel“

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Eine solche Vereinbarung ist eine sogenannte „überraschende Klausel“. Als überraschend werden Klauseln bezeichnet, denen ein Überrumpelungseffekt innewohnt, weil die Vertragsvereinbarung nicht mit dem gesetzlichen Grundmodell des Maklervertrags übereinstimmt. Das gilt insbesondere für Vertragsvereinbarungen, die den Auftraggeber zur Zahlung der Provision verpflichten, obwohl der

Welche Leistungen sollte ein Makler erbringen?

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Makler weder einen Nachweis erbracht oder vermittelt hat. Manche Makler versuchen durch Vertragsvereinbarungen ihren Provisionsanspruch abzusichern. Aber nicht alles ist erlaubt. Bei der Vertragsgestaltung müssen Sie beachten, dass durch die Rechtsprechung nahezu sämtliche vorformulierten Klauseln, die aus der Sicht eines Maklers in allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen wünschenswert sind, für unwirksam erklärt wurden. Unzulässige Klauseln: • Begründung eines erfolgsunabhängigen Provisionsanspruchs; • Fälligkeit der Provision auch bei Abschluss eines unwirksamen Kaufvertrags; • Provisionspflicht, auch wenn die Immobilie unabhängig von der Maklerleistung bekannt war (Vorkenntnisklausel); • Provisionspflicht für den Fall des Abschlusses eines Vorvertrags oder der Einräumung eines Vorkaufrechts; • Provisionspflicht trotz fehlender Identität von beabsichtigtem und geschlossenem Hauptvertrag; • Vereinbarung von Provisionsvorschüssen. Zulässige Klauseln: • Gestattung einer Tätigkeit auch für den anderen Vertragspartner (Doppeltätigkeit); • Laufzeit eines Alleinauftrags von bis zu sechs Monaten; • Begrenzung der Haftung des Maklers auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten.

14.2 Welche Leistungen sollte ein Makler erbringen? Die Tätigkeit des Immobilienmaklers ist eine Dienstleistung. Im Wesentlichen besteht diese Leistung aus folgenden Tätigkeiten:

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Chancen und Aufgaben für den Verwalter als Immobilienmakler

Nachweis oder/und Vermittlung

Zunächst einmal gehört das Vermitteln zu den Aufgaben des Maklers. Vermitteln bedeutet, eine oder mehrere Verhandlungen mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses zu führen. Hierbei ist zwischen der Vermittlung für eine Partei und der Vermittlung für beide Parteien (Doppelmakler) zu unterscheiden. Im Falle der vereinbarten Doppeltätigkeit ist der Makler zur strikten Neutralität verpflichtet.

Information

Die Makler- und Bauträgerverordnung erlegt den Maklern weitere Pflichten auf. So besteht dem Auftraggeber gegenüber eine Informationspflicht über die Merkmale der Immobilie, Vertragsbedingungen, den Namen des möglichen Vertragspartners und die Konditionen der Maklertätigkeit. Ihre Informationspflicht erfüllen Makler in der Regel durch die Erstellung von Exposés. Wichtige Details eines Exposés sind folgende Angaben: • • • • • • • • • • •

Aufklärung

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Angabe der Grundstücksgröße; Angabe der Wohnfläche unter Nennung der zugrunde gelegten Berechnungsmethode; Baujahr der Immobilie und Jahresangabe von Erweiterungen und Modernisierungen; Beschreibung der Bauart; Beschreibung der Lage und näheren Umgebung der Immobilie; Lageplan und Grundrissauszüge; Verkehrsanbindung des Grundstücks; Angabe ob hinsichtlich der Immobilie Mietverträge bestehen; Art der Energieversorgung (zum Beispiel Öl-Zentralheizung, Fernwärme oder Gas); bei Eigentumswohnungen ist das Hausgeld anzugeben; Voraussichtlicher Bezugs-/Übernahmetermin.

Aus der Informationspflicht des Maklers ergibt sich eine Aufklärungspflicht. Der Makler muss den Auftraggeber über alle ihm bekannten entscheidungsrelevanten Umstände aufklären.

Welche Vergütung erhält der Makler?

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14.3 Welche Vergütung erhält der Makler? Hinsichtlich der Höhe einer Provisionsvereinbarung sind keine gesetzlichen Vorschriften vorhanden. Eine Provision kann, mit Ausnahme der Vermittlungsprovision für Mietwohnungen (maximal zwei Monatsmieten), frei vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung, so ist, soweit weitere Voraussetzungen erfüllt sind, eine „übliche“ Vergütung zu zahlen, wenn die Leistung des Maklers regelmäßig nur gegen eine Bezahlung zu erwarten ist.

Freie Verein barung möglich

Hier ergibt sich die Frage, was eine „übliche“ Provision ist. Tatsächlich sind regional zum Teil sehr große Unterschiede vorhanden. Die zu zahlenden Provisionen schwanken in den Bundesländern durchschnittlich zwischen drei und fünf Prozent des Immobilienpreises zzgl. Mehrwertsteuer. Auskunft über die regional übliche Provision können die IHK und Maklerorganisationen geben. Fällig – und damit zahlbar – wird eine vereinbarte Provision erst mit der notariellen Beurkundung eines Vertrags über eine Immobilie. Erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatz ist in engen Grenzen zulässig. Es muss aber auf den tatsächlich entstandenen Aufwand abgestellt und eine Höchstbegrenzung vereinbart werden. Eine Vereinbarung von Reservierungsgebühren ist nicht sinnvoll, weil eine Reservierung des Maklers zugunsten des Interessenten für den Eigentümer der Immobilie nicht rechtsverbindlich ist. Das Recht auf Erwerb einer Immobilie kann man sich nur durch eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung sichern. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt, neben der Nachweisoder Vermittlungstätigkeit, das wirksame Zustandekommen des Hauptvertrags voraus und hierfür insbesondere, dass die Tätigkeit des Maklers dafür ursächlich war. Hier ist aber zu beachten, dass der Makler nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache geschaffen haben muss. Es ist nach der Rechtsprechung ausreichend, wenn die Maklertätigkeit zum Abschluss des Hauptvertrags beigetragen hat.

Fälligkeit der Provision

Voraussetzungen für die Pflicht des Auftraggebers zur Zahlung einer Provision sind:

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Chancen und Aufgaben für den Verwalter als Immobilienmakler • • • • •

wirksamer Maklervertrag, Maklertätigkeit (Nachweis oder/und Vermittlung), wirksamer Hauptvertrag (Miete, Pacht oder Kauf), Übereinstimmung des Hauptvertrags mit dem Maklerauftrag, Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Hauptvertrag.

14.4 Wofür haftet der Makler? Eine Haftung des Maklers gegenüber dem Auftraggeber kann sich aus der Verletzung seiner Treuepflicht sowie aus der Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten ergeben. Nebenpflichten

Als vom Makler gegenüber dem Auftraggeber zu beachtende Nebenpflichten können sich insbesondere ergeben: • • • • •

Beratungspflichten, Aufklärungspflichten, Prüfungspflichten, Auskunftspflichten, Verschwiegenheitspflichten.

Die schwerwiegende Verletzung von Treue- und Nebenpflichten des Maklers führt zu einer Verwirkung seines Provisionsanspruchs. Wesentliches Merkmal des Alleinauftrags ist die Pflicht des Maklers zum Tätigwerden. Es kann im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag bereits dann zu einer Haftung kommen, wenn der Makler diese Pflicht durch Untätigbleiben verletzt. Der Makler muss sich um ein möglichst vorteilhaftes Geschäft für den Auftraggeber bemühen. Wie intensiv der Makler tätig werden muss, um eine Haftung zu vermeiden, hängt in erster Linie von den individuell getroffenen Vereinbarungen ab. Ein abgeschlossener Pflichtenkatalog des Maklers lässt sich für die Praxis jedoch nicht aufstellen, da es stets auf die mit dem Auftraggeber getroffenen Vertragsgestaltungen und -abreden ankommt. Verletzt der Makler die ihm obliegenden Nebenpflichten, wie Erkundi-

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Wofür haftet der Makler?

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gungs-, Beratungs- und Aufklärungspflichten, aus dem Maklervertrag, so macht er sich schadensersatzpflichtig. So kann ein Auftraggeber beispielsweise den Makler im Maklervertrag dazu verpflichten eine vermittelte Immobilie auf Mängel zu untersuchen. Werden dann nach Abschluss eines Kaufvertrags Mängel festgestellt, die eine Sanierung erforderlich machen, kann der Makler zum Ersatz des Schadens verpflichtet sein. Muster: Makleralleinauftrag Makleralleinauftrag über den Verkauf/die Vermietung einer Immobilie zwischen Herrn/Frau … – Auftraggeber – und Herrn/Frau … – Makler – 1.

2.

3. 4. 5.

Auf CD-ROM

Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit dem Nachweis ei ner Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags und/oder der Vermittlung eines Kaufvertrags/der Vermietung hinsichtlich der Immobilie: … Der Makler verpflichtet sich, den Auftrag als Al leinauftrag sorgfältig und mit einer der Immobilie angemesse nen Werbung auszuführen. Das Vertragsverhältnis beginnt am … und endet nach sechs Mo naten, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Parteien kön nen den Vertrag aus wichtigem Grunde ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist jederzeit kündigen. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Auftraggeber verpflichtet sich, während der Laufzeit des Vertrags keine weiteren Makler zu beauftragen. Der Makler erhält bei Abschluss eines Ziffer 1 entsprechenden Hauptvertrags eine Provision in Höhe von … % zzgl. MwSt. Der Auftraggeber wird dem Makler alle zur Durchführung des Auftrags erforderlichen Unterlagen herausgeben und die not wendigen Auskünfte erteilen.

(Unterschriften)

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Stichwortverzeichnis

A Abberufung des Verwalters 55 Abberufung durch Gerichtsbeschluss 56 Abberufungsbeschluss Anfechtung 55 Abflussprinzip 96 Abgeschlossenheit 186 Abgeschlossenheitsbescheinigung 186 Abnahme 257 Abrechnungsunterlagen 39 Abwasserkosten 112 Amtsermittlung 240 Amtsgericht 237 Amtsniederlegung 52 Anfechtbarer Beschluss 77 Anfechtung 72, 245 Anfechtungsantrag 246 Anfechtungsfrist 247 Anfechtungsgrund 100 Anscheinsvollmacht 30 Anspruch auf Berichtigung 100 Antrag 240 328

Anwaltskosten 244 Aufteilungsplan 197 Auskunft 38 Auskunftspflicht 38, 39 Auskunftsrecht 210

B Balkone, Loggien und Terrassen 197 Barrierefreiheit 295 Baubeschreibung 257 Baudenkmal 303 Fördermittel 311 Instandsetzung 312 Modernisierung 308 Nutzungsänderung 308 Steuervergünstigungen 315 Bauliche Veränderung 75, 105, 161,169, 227 Anspruch 179 Beschluss 168 Beseitigungsantrag 172, 400 Rechtsprechung 167 Baumängel 46 Bauträger 255

Stichwortverzeichnis

Bauträgervertrag 255, 256 Begründung 240 Beitragsvorschüsse 94 Belege 39 Berichtigung des Protokolls 245 Berufsverband 19 Beschaffenheitsvereinbarung 257 Beschluss 31, 70, 71 Anfechtung 172, 245 Gültigkeit 77, 168 Unzulässige Inhalte 80 Beschluss, anfechtbarer 48 Beschluss, fehlerhafter 76 Beschluss, nichtiger 48 Beschluss, rechtswidriger 73 Beschlussanfechtungsklage 248, 402 Beschlusskompetenz 73, 74, 80, 227 Beschlussmangel 76 Beschluss-Sammlung 36, 54 Bestellung des Verwalters 17 Betreuungspflicht, kaufmännische 47 Betreuungspflicht, organisatorische 47 Betreuungspflicht, technische 46

Betriebskosten 91, 96, 267 Abrechnung 271 Arten 268 Vorauszahlungen 270 Betriebskosten, nicht umlagefähige 269 Betriebskosten, umlagefähige 268 Betriebskostenabrechnung 96 Frist 274 Bodenbelag 161 Breitbandkabelanschluss 112 Bundesdatenschutzgesetz 38

D Datenschutz 38 Denkmalschutz 303 Duldungspflicht 212

E Eigenbedarf 299 Eigentümergemeinschaft 17 Aufhebung 78 Eigentümerversammlung 47, 59 Ablauf 65 Beschluss 48 Einberufung 86 329

Stichwortverzeichnis

Einladung 48, 59 Einladung (Muster) 61, 383 Mehrheiten 48 Ort 62 Protokoll 67 Stimmrecht 48 Stimmrechtsvollmacht 71, 388 Tagesordnungspunkte 62 Teilnahmeberechtigte 60 Zeitpunkt 62 Einnahmen und Ausgaben 92 Einstimmigkeitsprinzip 70 Einzelabrechnung 101 Energieausweis 180 Bedarsberechnung 180 Rechtliche Auswirkungen 183 Verbrauchsberechnung 181 Entlastung 49, 88, 124 Estrich 161

F Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft 65 Fenster 198 Fernsprecheinrichtungen 35 330

Feuerversicherung 50 Frist 99 Fristwahrung 35

G Garten 251 Gasheizung 172 Gebäudeglasversicherung 51 Gebrauchsrechte 204 Gefahrenquellen 46 Geldverwaltung 34 Geltendmachung von Ansprüchen 36 Gemeinschaftseigentum 89, 146, 190, 197, 199, 252, 259 Rechte 208 Gemeinschaftskonto 92 Gemeinschaftsordnung 72, 197, 213, 221, 252 Gemeinschaftsverhältnis 203 Geräuschbelästigungen 222 Gericht Zuständigkeit 237 Gerichtskosten 244 Gerichtsverfahren 239 Kosten 243 Termine und Fristen 242

Stichwortverzeichnis

Gewährleistungsansprüche Geltendmachung 261, 403 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung 51 Gewerbliche Nutzung 216 Grundbuch 187 Grundsteuern 92 Grundstücksbelastung 188

H Haftpflichtversicherung 88 Haftung 43, 45 Haftungsbegrenzung 49 Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht 50 Hausgeld 89, 223, 253 Fälligkeit 91 Klage auf Zahlung 225, 401 Vergleich 126 Zusammensetzung 90 Hausgeldvorauszahlung 91, 224 Hausmeister 111 Hausordnung 31, 222, 291 Haustiere 251 Hausverwalter Siehe Verwalter Heizkosten 107, 288 Abrechnungsperiode 108

Heizkostenabrechnung 109 Heizkostenverordnung (HeizkVO) 108 Hundehaltung 218, 219

I Immobilienmakler 319 Immobilienverband Deutschland (IVD) 320 Indexmiete 280 Informationsrecht 39 Instandhaltung 32, 75, 89, 163, 203 Fälligkeit 143 Kostenkalkulation 153 Instandhaltung und Instandsetzung 162 Instandhaltungspflicht 211 Instandhaltungsrücklage Siehe Instandhaltungsrückstellung Instandhaltungsrückstellung 85, 91, 92, 105, 141, 204 Berechnung 148 Höhe 106, 141 Mindesthöhe 152 Instandsetzung 32, 75, 164, 203, 227 Interessenabwägung 219 331

Stichwortverzeichnis

J

Kredite 34

Jahresabrechnung 38, 40, 85, 89, 92, 94, 101, 223, 224 Entlastung 124 Form und Frist 98 Genehmigung 124 Muster 114 Schema 97, 391 Überprüfung 99 Jahresabrechung Kostenpositionen 104

L

K Kabelgebühren 125 Kampfhunde 220 Katzenhaltung 220 Kaufmännische Betreuungspflicht 47 Kaufvertrag 253 Kfz-Stellplätze 197 Kleintierprivileg 218 Kosten 89, 223 Kosten, verbrauchsabhängige 229 Kostenbefreiung 230 Kostenverteilungsschlüssel 93, 102 Kostenverteilungsschlüssel, gesetzlicher 102 Kostenverteilungsschlüssel, vereinbarter 102 332

Lärm 219 Lasten 223 Leitungswasserschadenvers icherung 51

M Makler Aufklärungspflicht 324 Courtage 320 Exposé 324 Haftung 326 Informationspflicht 324 Leistungen 323 Provision 320, 322, 325 Vergütung 325 Makleralleinauftrag 320, 321 Muster 327, 404 Maklertätigkeit 319 Maklervertrag 320, 321 Unzulässige Klauseln 323 Zulässige Klauseln 323 Markise 171 Mehrheitsbeschluss 29, 70, 74, 84, 174 Mehrheitsprinzip 71 Mieterhöhung 280, 284 Mietspiegel 285

Stichwortverzeichnis

Mietvertrag 267, 276 Kündigung 297 Mietvertrag, befristeter 279 Minderheitenschutz 59 Miteigentumsanteil 102, 188, 226 Mittagsruhe 219 Modernisierende Instandsetzung 164, 176 Modernisierung 164, 172, 175, 227, 284 Müllabfuhrgebühren 112 Musizieren 222

Ordnungsmäßige Verwaltung 74 Organisatorische Betreuungspflicht 47

P Parabolantenne 171 Prostitution 216 Protokoll Zustellung 67 Protokoll 67 Prozesskosten 113, 244

R

Nacherfüllung 258 Nachweismakler 320 Nachzahlungen 224 Nebenkosten 286 Neuabschluss 29 Nichtbeschluss 77 Nichtiger Beschluss 77

Rechnungslegung 210 Rechnungsprüfung 85 Rechtsmangel 258 Rechtsschutzversicherung 51 Rechtsstreitigkeiten 35 Reinigung 112 Rückstände 253 Rundfunkempfangsanlage 35

O

S

Öffnungsklausel 70, 102, 214 Ölheizung 172 Ordnungsgemäße Verwaltung 43, 72

Sachaufwendungen 27 Sachmangel 256 Sanierung 257 Scheinbeschluss 77 Schönheitsreparaturen 294

N

333

Stichwortverzeichnis

Schornsteinreinigung 113 Schriftform 99 Schwebend unwirksamer Beschluss 77 Selbstvornahme 258 Sichtschutzwand 172 Sondereigentum 78, 146, 161, 173, 188, 191, 196, 197, 199, 206, 213, 218, 259 Rechte 206 Vermietung 265 Sondernutzungsrecht 73, 200, 252 Sozialklausel 301 Stimmrecht 48, 81 Sturm- und Hagelschadenversicherung 51

T Tagesordnung Antrag (Muster) 63, 384 Taubenhaltung 221 Technische Betreuungspflicht 46 Teileigentum 198, 199 Teilrechtsfähigkeit 206 Teilungserklärung 72, 187, 197, 252, 253 Tierhaltung 217, 221 Verbot 222 334

U Unwesentlicher Mangel 257

V Veräußerung von Wohneigentum 78 Verbrauchsabhängige Kosten 229 Vereinbarung 70, 73, 173 Vergleichswohnung 285 Vermieter Rechte und Pflichten 281 Vermietung 217, 265 Betriebskosten 267 Vermittlungsmakler 320 Versicherungen 50 Verteilungsschlüssel 226 Vertragsverlängerung Verweigerung 57 Vertretungsbefugnis 28 Verwalter 17 Abberufung 53 Abberufung durch Gerichtsbeschluss 56 Bestellung 79 Eignung 18 Haftung 45 Kündigung 53 Rechte und Pflichten 30 Vergütung 26

Stichwortverzeichnis

Vertretungsbefugnis 28 Verwalterkosten 111 Verwaltervergütung 26 Verwaltervertrag 19, 38, 111 Form und Dauer 21 Kündigungsfrist 26 Muster 21, 377 Verlängerungsklausel 26 Verwaltervollmacht Muster 29, 381 Verwalterwechsel 57 Verwaltung 203 Verwaltungsbeirat 83, 100 Abberufung 88 Amtsniederlegung 88 Aufgaben und Befugnisse 84 Haftung 88 Sitzungen 87 Zusammensetzung 84 Verwaltungsunterlagen 123 Verwaltungsvermögen 204 Verzögerungsschaden 47

W Wasserversorgung 124 Wesentlicher Mangel 258 Wichtiger Grund 53 Wildtauben 221

Wirtschaftsplan 85, 92, 96, 204, 235 Genehmigung (Muster) 93, 389 Wohlverhaltensklausel 217 Wohnflächenverordnung 273 Wohngeld Siehe Hausgeld Wohnungseigentum Arten 188 Entstehung 186 Erwerb 251 Wohnungseigentümer Haftung 205 Kontrollrechte 210 Pflichten 211 Rechte und Pflichten 203 Wohnungseigentümergemeinschaft 198 Wohnungseigentümerversammlung 17, 224, Siehe Eigentümerversammlung Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 17, 28, 38, 89, 185, 235 Neuregelungen 174

Z Zahlungsrückstände 40 Zitterbeschluss 72, 73, 162 335

Stichwortverzeichnis

Zivilprozess 235 Zivilprozessordnung 235 Zuflussprinzip 96

336

Zustellungen 35 Zustimmung 254 Zweitbeschluss 76

Anhang

Das neue Wohnungseigentumsgesetz Allgemeine Hinweise Alle Änderungen des nachfolgenden kompletten Wohnungseigentumsgesetzes sind innerhalb der betreffenden §§ durch Unterstreichungen gekennzeichnet, so dass die Neuerungen schnell gefunden werden können. Bei den §§ ohne Unterstreichungen hat sich nichts geändert. Die Kommentierungen und Auswirkungen sind zur Übersichtlichkeit direkt nach den betreffenden Gesetzesänderungen aufgeführt. Zusätzlich werden bei besonderen Stellen Meinungen und Kritik geäußert sowie Tipps zu möglichen Verhaltensweisen gegeben, um nachteilige Auswirkungen der Änderungen zu vermeiden und andererseits Verbesserungen nutzen zu können. Das neue Gesetz: I. Teil – Wohnungseigentum § 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begrün det werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu men eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemein schaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

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Anhang (4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet wer den, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbun den wird. (5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. (6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum ent sprechend.

1. Abschnitt – Begründung des Wohnungseigentums § 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sonder eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. 1

(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonsti 2 gen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. (3) aufgehoben Kommentar

Die bisherige Bestimmung § 3 Ziff. 3 betraf die Entstehung von Wohnungseigentum in den neuen Bundesländern und war inzwischen überholt. Die Aufhebung war deshalb sinnvoll. § 4 Formvorschriften (1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grund buch erforderlich. 1

2

(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigen tum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufge hoben werden. (3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräu men, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend. § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungs eigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungsei gentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. 1

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigen 2 tums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum 3 verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belaste te Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.

Es geht hier um ein Entfallen des bisherigen Zustimmungserfordernisses der Pfandrechtsgläubiger bei Vereinbarungen. Die Zustimmung solcher Gläubiger ist nur noch bei Begründung von Sondernutzungsrechten zum Vorteil anderer Wohnungseigentümer erforderlich. Zugestimmt werden muss auch noch bei Aufhebungen, Änderungen oder Übertragungen von Nutzungsrechten am belasteten Eigentum.

Kommentar

§ 6 Unselbständigkeit des Sondereigentums (1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum. § 7 Grundbuchvorschriften 1

(1) Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) ange 2 legt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und

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Anhang als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigen 3 tumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen. 1

(2) Von der Anlegung besonderer Grundbuchblätter kann abgesehen werden, wenn 2 hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. In diesem Falle ist das Grundbuchblatt als gemeinschaftliches Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch) zu bezeichnen. (3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. 1

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bau zeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vor liegen. 2

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Num mern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen. 3 Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das 4 Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestim mungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheini gungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgeset 5 zes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. In diesem 6 Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung. Die Lan desregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landes bauverwaltungen übertragen. (5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend. Kommentar

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Die Ergänzung zu Absatz (4) ermöglicht den Ländern durch eine Rechtsverordnung, die Anfertigung und Bescheinigung von Aufteilungsplänen und der Abgeschlossenheit auf öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige zu übertragen. Die Tätigkeit der anerkannten Sachverständigen ersetzt dann die Stelle der Baubehörde. Eine Bescheinigung des Sachverständigen reicht aus, dem Grundbuchamt die Richtigkeit der Anlagen zu bestätigen. Das grundsätzliche Prüfungsrecht des Amtes wird dadurch aber nicht beeinträchtigt. Sofern das Land von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, bleibt es bei der Zuständigkeit der Baubehörde.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz

§ 8 Teilung durch den Eigentümer (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grund buchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grund stück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. 1

(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 2 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrund bücher wirksam. § 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher (1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: 1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden; 2. auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte durch völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind und der Nach weis hierfür durch eine Bescheinigung der Baubehörde erbracht ist; 3. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. (2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Rechte eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigen tums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt. (3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentums rechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.

2. Abschnitt – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer § 10 Allgemeine Grundsätze (1) Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbeson dere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Woh nungseigentümer, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 1

(2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmun gen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemein 2 schaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes ab weichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt 3 ist. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der gel tenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Um stände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Woh nungseigentümer, unbillig erscheint.

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Anhang (3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernach folger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. 1

(4) Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und gerichtliche Entscheidun gen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grund 2 buch. Dies gilt auch für die gemäß § 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefass ten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern. (5) Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wirken, wenn sie auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefassten Be schlusses vorgenommen werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt oder an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben. 1 (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungsei 2 gentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und 3 Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese ge 4 meinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemein schaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der 5 bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Ge richt klagen und verklagt werden. 1

(7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 2 Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und 3 Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit 4 Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsver mögen auf den Eigentümer des Grundstücks über. 1

(8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstan den oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräu ßerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend 2 anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person be gründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Ge 3 meinschaft. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des 4 Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. Die Haftung eines Woh

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz nungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Ver waltung bestimmt sich nach Satz 1.

(1) wurde wegen der Entscheidung des BGH zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eingefügt. Vorher war hier ein ausdrücklicher Hinweis überflüssig, da die Eigentums- und auch die Verwaltungszuständigkeit durch die Bruchteilsregelung klar beschrieben war. Jetzt sah der Gesetzgeber eine Notwendigkeit zum Hinweis, dass die Teilrechtsfähigkeit nicht unbegrenzt ist. Denn auch weiterhin sollen die Eigentümer Inhaber der Rechte und Pflichten aus dem WEG sein – allerdings nur soweit nichts anderes bestimmt ist.

Kommentar

Für den juristisch nicht geschulten Laien ist jetzt alles wesentlich komplizierter und undurchschaubarer geworden. Jedenfalls ist nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber großen Wert auf Verständlichkeit und Klarheit gelegt hat. Experten sind der Meinung, dass es jetzt mehrere unterschiedliche Rechtsstellungen gibt, die sich teilweise überschneiden: • • •

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Teilrechtsfähigkeit, eine nicht rechtsfähige Gemeinschaft nach Bruchteilen, den einzelnen Eigentümer mit seinen Einzelrechten.

Absatz (2), Satz 3 ist wesentlich bedeutungsvoller für die Praxis. Die bisherige Rechtsprechung bejahte zwar bereits einen Anspruch auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig war, also als Verstoß gegen Treu und Glauben vorlag. Die Gerichte hatten hier die Schwelle zur Änderung bewusst hoch angesetzt, da dies auch eine Rechtssicherheit in Vereinbarungen gewährleistete. Die Schwelle zur Änderung wurde nun niedriger angesetzt. Ein Anspruch auf eine Änderung ist jetzt bereits dann gegeben, wenn die geltende Regelung unter Berücksichtigung des Einzelfalls unbillig (also nicht mehr grob unbillig) erscheint. Hierbei gilt aber ebenso, dass auf die Rechte der anderen Eigentümer Rücksicht genommen werden muss.

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Anhang

Beispiele: Wenn eine Wohnung im obersten Stockwerk mit bisher 30/1000 Mit eigentumsanteilen durch einen Dachausbau in der Wohnfläche um 80 Prozent vergrößert wird, so wäre dies ein Fall, in dem die bisherige günstige Kostenverteilung auf Billigkeit geprüft werden könnte. Oder der Eigentümer im Erdgeschoss wird über seine Miteigentumsanteile an den Kosten des Aufzugs beteiligt, obwohl er ihn nie benutzt.

Absatz (4) bestimmt jetzt, dass vereinbarungsändernde Eigentümerbeschlüsse oder dementsprechende Gerichtsurteile keiner Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Die zukünftige Informationsmöglichkeit der Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger aus solchen Veränderungen ergibt sich aus der Pflicht zur Führung einer Beschlusssammlung (§ 27 Abs. 7 und 8 WEG). Absatz (6) beschäftigt sich ausufernd mit der Teilrechtsfähigkeit gemäß dem BGH-Urteil vom 2.6.2005. Die Gemeinschaft soll Inhaberin von Rechten und Pflichten sein, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Meinung

Für den Praktiker erscheint der Nutzen der ausufernden Diskussion über Rechte und Pflichten aus der Teilrechtsfähigkeit und den gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer, deren Ausübung der Gemeinschaft obliegt, eher bürokratisch und unausgegoren. Dies war sicher einer der Gründe, warum hier Prof. Dr. Bub eine Denkpause des Gesetzgebers einforderte. So meinte einer der führenden WEG-Fachanwälte: „Gemeinschaftsbezogene Ansprüche sind die Angelegenheit des rechtsfähigen Verbandes und nicht die der Gesamtheit der Eigentümer. Und Individualansprüche, die nach bisheriger Rechtslage gemeinschaftlich geltend gemacht werden konnten, stehen dem rechtsfähigen Verband zu, wenn die Geltendmachung gemeinschaftlich beschlossen wurde.“ Hier kann man sich nur der Meinung von Herrn Prof. Dr. Bub anschließen und um eine Denkpause bitten. Absatz (7) umschreibt, was nun aus neuer Sicht dem Vermögen des rechtsfähigen Verbandes zuzuordnen ist.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz

In Absatz (8) offenbart sich das, was Praktiker schlichtweg als Chaos eines unausgegorenen Schnellschusses der Gesetzgebung bezeichnen können. In Zukunft soll der Verband der Eigentümer nun Vertragspartner Dritter sein. Zusätzlich haften in Zukunft neben dem Verband aber auch noch die Eigentümer anteilig im Verhältnis der Miteigentumsanteile für Verbindlichkeiten. Ferner verbleiben die Wohnungseigentümer für Kommunalabgaben Gesamtschuldner, falls kommunale Satzungen dies so vorsehen. Viel Wirbel also um die Teilrechtsfähigkeit und in der Praxis wenig Änderung für den Eigentümer. § 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft 1

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 2 3 Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Verein barung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen. (3) Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet nicht statt.

Ob eine Insolvenzfähigkeit zum Vorteil von Gläubigern sinnvoll ist, war während des Gesetzgebungsverfahrens umstritten. Der Rechtsausschuss hat sich gegen ein mögliches Abwicklungsverfahren ausgesprochen, was dann im Gesetz Niederschlag fand.

Kommentar

§ 12 Veräußerungsbeschränkung (1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigen tümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Woh nungseigentümer oder eines Dritten bedarf. 1

2

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden. 1

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche

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Anhang 2

Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräuße rung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich. 1

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine 2 Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlos 3 sen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschrän 4 kung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuch 5 ordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden. Kommentar

Die Möglichkeit der Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen durch Mehrheitsbeschluss ist zu begrüßen. In der Praxis spielt dieser Fall aber eine unbedeutende Rolle. Mit dem Nachweis des Beschlusses (notarielle Beglaubigung der Unterschriften erforderlich) können auch eventuelle Beschränkungen im Grundbuch gelöscht werden. § 13 Rechte des Wohnungseigentümers (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Be lieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonsti ger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. 1

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigen 2 tums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16. § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. Die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil er wächst; 2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder oder Miteigentum stehenden Grundstücks oder Ge bäudeteile überlässt; 3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemein schaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen; 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftli chen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz § 15 Gebrauchsregelung (1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. (2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Woh nungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sonderei gentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen den ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehen den Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermes sen entspricht. § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten 1

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil 2 der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der In standhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehr heit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwal tung entspricht. 1

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instand setzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Auf wendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder 2 der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. (5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 1

(6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zuge stimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine

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Anhang 2

solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. (7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4. (8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Ver waltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetz lichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergü tung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt. Kommentar

Absatz (3) ermöglicht eine Beschlusskompetenz über die Verteilung der Betriebskosten mit einfacher Mehrheit, sofern die Verteilung verbrauchsabhängig oder nach Verursachung erfolgt und die Neuverteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. In der Regel werden die großen Kostenpositionen wie Heizung/Warmwasser und Kaltwasser/Abwasser ohnehin bereits nach Verbrauch erfasst, sodass es hier wenig Regelungsbedarf geben dürfte. Tipp: Es ist zu hoffen, dass hier einzelne clevere Eigentümer nicht alles auf den Prüfstand stellen werden, was für sie persönlich zu Kostenentlas tungen führen könnte. Die publikumswirksame Ankündigung einer „bes seren Gerechtigkeit bei der Kostenbelastung“ könnte hier in eine unan gebrachte Pedanterie ausarten. Auch hier gilt, des einen Vorteil ist des anderen Nachteil, so dass durch die neue Regelungsmöglichkeit auch erheblicher neuer Streit entstehen kann, was denn nun gerecht sei. Dort, wo es noch vereinzelt z. B. die Verteilung der Kabel oder Verwaltergebühren nach Miteigentumsantei len und nicht nach Wohnung gibt, wird eine Anpassung an die gängige Regelung durchaus sinnvoll sein. Es ist aber zu hoffen, dass es nicht zu einer „AufzugswegeMessung“ kommt und verlangt wird, Müll nach Gewicht, Volumen und geprüftem Wertstoffgehalt abzurechnen und jede Familie mit Kleinkindern den Sand für die Spielkiste im Garten allein zahlen soll.

Absatz (4) ermöglicht jetzt ebenfalls, Kosten der Instandhaltung, der baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 (Kosten, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. -setzung hinausgehen) abweichend von der üblichen Vertei-

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz

lung umzulegen, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch der Eigentümer entspricht. Ein solcher Beschluss bedarf der Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer (nach Köpfen gezählt) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Es wird damit erstmals von dem Grundsatz abgerückt, dass für derartige einschneidende Regelungen auf die Zustimmung aller Eigentümer nicht verzichtet werden kann. Tipp: Nach der neuen Gesetzesregelung ist die Beschlusskompetenz gegeben. Wird das Quorum nicht erreicht, bleibt der Beschluss anfechtbar. Wird dagegen das Quorum erreicht, bleibt auch eine Anfechtung erfolglos.

Absatz (5) bestimmt nochmals ausdrücklich die Unabdingbarkeit der Regelungen zu Absatz (3) und (4). Absatz (6) zeigt nochmals deutlich auf, dass es dem Gesetzgeber ausdrücklich darauf ankam, die frühere erforderliche Einstimmigkeit für beeinträchtigende bauliche Veränderungen aufzuheben. Kommt es zu einem positiven Beschluss gemäß Absatz (4), dann nutzt es einem Eigentümer nichts mehr, wenn er sich auf seine Nichtzustimmung gemäß § 21 Abs. 1 beruft. Er muss dann auf jeden Fall mitbezahlen. Absatz (8) bringt für den Verwalter einen weiteren Vorteil. Er hat jetzt die Möglichkeit, mit WEG-Spitzenanwälten zu arbeiten und diesen deshalb auch Spitzenhonorare zu bezahlen. Der Gesetzgeber hat Verwaltern ein Sonderhonorierungsrecht eingeräumt (siehe § 27 Abs. 2, Ziff. 4 WEG). Und da der unterlegene Eigentümer nur zur Kostenübernahme nach Streitwert verurteilt werden kann, werden nun alle Eigentümer gesetzlich verpflichtet, den Mehrpreis für die Spitzenanwälte zu bezahlen. Jeder Verwalter sollte gut überlegen, ob er von diesem Recht Gebrauch machen will. Da die Gesamtheit der Eigentümer – und selbst der gerichtlich unterlegene Eigentümer – über § 16 Abs. 8 WEG verpflichtet wird, zwischen dem Verwalter und dem Anwalt

Meinung

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ausgehandeltes Mehrhonorar zu bezahlen, kann es durchaus zu Unmut unter Eigentümern über diese Regelung kommen. Der Verwalter muss nämlich trotzdem darauf achten, dass er nur das Geld ausgibt, was ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hier kann es leicht vorkommen, dass es über überhöhte Honorare massive Diskussionen geben wird, ob diese Mehrausgabe wirklich erforderlich war. Deshalb ist hier Umsicht geboten, bevor unnötiger Ärger entsteht. § 17 Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft 1

Im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentü mer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der 2 Aufhebung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht. Kommentar

In der Praxis sehr selten und deshalb unerheblich. § 18 Entziehung des Wohnungseigentums 1

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegen über anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines 2 Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Ge meinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. (2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn 1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt; 2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Ver zug befindet. 1

(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch 2 Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der 3 stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden. (4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungsei gentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz

Absatz (1) Satz 2 stärkt die Position der Gemeinschaft bei schweren Verletzungen durch den einzelnen Eigentümer. Dies käme z. B. bei hartnäckiger Verweigerung der Hausgeld-Zahlungen in Betracht.

Kommentar

§ 19 Wirkung des Urteils 1

(1) Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Woh nungseigentums verurteilt wird, berechtigt jeden Miteigentümer zur Zwangsvollstre ckung entsprechend den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die 2 Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Ausübung dieses Rechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemein schaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. (2) Der Wohnungseigentümer kann im Falle des § 18 Abs. 2 Nr. 2 bis zur Erteilung des Zuschlags die in Absatz 1 bezeichnete Wirkung des Urteils dadurch abwenden, dass er die Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist, einschließlich der Verpflichtung zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das Versteigerungsverfahren entstandenen Kosten sowie die fälligen weiteren Verpflichtungen zur Lasten und Kostentragung erfüllt. (3) Ein gerichtlicher oder vor einer Gütestelle geschlossener Vergleich, durch den sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet, steht dem in Absatz 1 bezeichneten Urteil gleich.

3. Abschnitt – Verwaltung § 20 Gliederung der Verwaltung (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigen tümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29. (2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden. § 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Woh nungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemein schaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinba rung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemä ße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

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Anhang (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinba rungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Ge samtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentü mer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. die Aufstellung einer Hausordnung, 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus und Grundbesit zerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmerein richtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. (6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nut zung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsauf wand mit Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Kommentar

Absatz (7) ermöglicht jetzt die Einführung des Lastschriftverfahrens, die Festsetzung von Fälligkeiten, Verzugsgebühren usw. oder auch die Einführung von Umzugspauschalen durch Mehrheitsbeschlüsse. Für solche grundsätzlichen, dauerhaften Regelungen waren bisher einstimmige Beschlüsse bzw. Vereinbarungen erforderlich. Absatz (8) bringt, dass auf Antrag eines Eigentümers auch das Gericht die Eigentümer zu einer nach dem Gesetz erforderlichen Maßnahme verpflichten kann.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz § 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau 1

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige In standhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zu stimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß 2 hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beein trächtigt werden. 1

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht än dern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmbe rechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte 2 aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausge schlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. (4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederauf bau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

Absatz (1) regelt nun ausdrücklich, dass bauliche Veränderungen der Beschlusskompetenz der Eigentümer unterliegen. Nach dem alten Gesetz konnte dies gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 4 (alt) nicht beschlossen bzw. verlangt werden. Es war allerdings bereits bisherige Rechtsprechungspraxis, die Beschlusskompetenz der Eigentümer für bauliche Veränderungen in Form eines Mehrheitsbeschlusses anzuerkennen. Die jetzige Neuformulierung dient deshalb der Verdeutlichung gängiger Rechtspraxis. In der Regel werden von einer baulichen Veränderung alle Eigentümer beeinträchtigt, sodass es grundsätzlich bei der Erfordernis der Zustimmung aller bleibt, sofern die bauliche Veränderung nicht den Abs. 2 und 3 zuzuordnen sind.

Kommentar

Die Zustimmung bleibt weiterhin nicht erforderlich, sofern es zu keiner Beeinträchtigung kommt (z. B. bautechnisch einwandfreie Verbindung von zwei bisher getrennten Wohnungen mit einer feuerfesten Tür durch eine Brandschutzmauer u. Ä.). Die Grenzen, was beeinträchtigend ist, bleiben weiterhin schwammig und der Beurteilung des Tatrichters überlassen.

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Anhang

Absatz (2) ermöglicht nun eine Beschlusskompetenz für Modernisierungen gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Nach BGB sind hier diese Kosten auf einen Mieter mit elf Prozent auf die jährliche Miete umlegbar, wenn es sich um eine Gebrauchswerterhöhung, eine Verbesserung der Wohnverhältnisse oder um nachhaltige Einsparungen bei Energie und Wasser handelt. Solche Maßnahmen können nun ebenfalls mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Stimmberechtigten, die mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile umfassen müssen, gegen den ausdrücklichen Willen der dann verbleibenden Minderheit beschlossen werden. Tipp: Auch wenn das Quorum nicht zustande kommt, sind solche Beschlüsse bestandskräftig, wenn sie nicht angefochten werden.

Absatz (3) stellt nochmals klar, dass für modernisierende Instandsetzungen die einfache Stimmenmehrheit ausreicht, was aber einen Instandsetzungsbedarf voraussetzt. Maßnahmen nach Absatz 2 setzen diesen Bedarf aber nicht voraus. § 23 Wohnungseigentümerversammlung (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. (2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. 1

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung 2 rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Kommentar

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Es wäre sinnvoller gewesen, für juristische Laien übersichtlich aufzuführen, wann ein Beschluss nichtig ist und wann er nur durch eine Anfechtung für ungültig erklärt werden kann.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberu fen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. (3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Woh nungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwal tungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. 1

2

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. (5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter. 1

(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzu 2 nehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentü mer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder 3 seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. 1

2

(7) Es ist eine BeschlussSammlung zu führen. Die BeschlussSammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem (einsetzen: Datum des ersten Tages des 3 vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlüs se und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerie 4 5 ren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht 6 werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine 7

Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 8 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Woh nungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die BeschlussSammlung zu geben. 1

2

(8) Die BeschlussSammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit kei nen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

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Anhang Kommentar

Absatz (4) verlängert die Frist der Einladung zu einer Versammlung auf jetzt zwei Wochen. Es handelt sich aber nur um eine Sollvorschrift ohne sichtbare Konsequenzen. Tipp: Stehen große Instandhaltungsausgaben oder umfangreiche Gutachten zur Prüfung vor der Versammlung an, so dürfte auch die neue Sollvor schrift von zwei Wochen noch viel zu kurz zur richtigen sachgerechten Vorbereitung sein. Für den umsichtigen Verwalter empfiehlt sich des halb, eine ausführlichere Prüfung der Unterlagen zu ermöglichen und die Unterlagen vor der Frist von zwei Wochen zu versenden.

Absatz (5) regelt jetzt die Pflicht für den Verwalter, eine BeschlussSammlung zu führen, die es bei professionellen Verwaltern und interessierten Eigentümern ohnehin durch die Aufbewahrung von Protokollen und Gerichtsurteilen gab. Die Beschluss-Sammlung steht auch Kaufinteressierten zur Einsicht zur Verfügung. Die Sammlung der umfangreicheren Niederschriften und Gerichtsurteile sollen hierfür nicht ausreichen, so dass dem Verwalter erhebliche Zusatzarbeit durch zu erstellende Auszüge entsteht. Meinung

Ob dieser jetzt gesetzlich verlangte bürokratische Zusatzaufwand für Verwalter positive Auswirkungen auf Beschlussfassungen und das Zusammenleben in der Gemeinschaft haben wird, kann bezweifelt werden, und ob sich Kaufinteressierte damit beschäftigen, ebenso. § 25 Mehrheitsbeschluss (1) Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5. 1

2

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtig ten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. 1

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwal 2 ter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezügli chen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechts kräftig verurteilt ist. § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters 1

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungsei 2 gentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vor genommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Woh 3 nungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann 4 auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die BeschlussSammlung nicht ordnungs mäßig führt. 5Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. (2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. (3) aufgehoben (4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nach gewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungs beschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffent lich beglaubigt sind.

Absatz (1) beschränkt die Bestelldauer des Erstverwalters nach Inkrafttreten des Gesetzes auf drei Jahre. Bestehende Regelungen werden dadurch nicht berührt. In der Praxis ist es häufig vorgekommen, dass vom Bauträger eingesetzte Verwalter, die oftmals auch Tochterunternehmen darstellen, Gewährleistungsansprüche der Eigentümer behindert haben und die Abwahl aus wichtigem Grund wegen schwieriger Beweisführung nicht durchsetzbar war. Die neue Regelung besagt nicht, dass der Erstverwalter nach Ablauf von drei Jahren nicht wieder bestellt werden darf.

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Und weiter wird bestimmt, dass die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellt. Absatz (3) wurde deshalb aufgehoben, da die bisherige Notwendigkeit zu einer Notverwalterbestellung nicht mehr gesehen wurde. Über § 21 Abs. 4 besteht ohnehin ein Anspruch auf eine ordnungs-

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gemäße Verwaltung, der dann gemäß § 43 Abs. 1 geltend gemacht werden kann. § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Ge meinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaft lichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4. Lasten und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angele genheiten der Wohnungseigentümer handelt; 5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; 6. eingenommene Gelder zu verwalten; 7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechts streit gemäß § 43 anhängig ist; 8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wir kung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Woh nungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungs eigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist; 4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzli chen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskos tengesetzes bestimmten Streitwert bemessen. 1

(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentü mer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemein schaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis und Voll streckungsverfahren zu führen; 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und Nr. 8 zu treffen; 5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen; 6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren; 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. 2

Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Woh 3 nungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Be schluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertre tung ermächtigen. (4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befug nisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 1

(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen ge 2 sondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. (6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Voll machts und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertre tungsmacht ersichtlich ist.

Absatz (1) stellt jetzt die Doppelstellung des Verwalters gegenüber der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft einerseits und andererseits zusätzlich gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern als Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft dar. Ferner werden hiernach die Rechte und Pflichten im Innenverhältnis teilweise neu geordnet.

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Absatz (2) regelt die Vertretungsmacht gegenüber den Eigentümern im Außenverhältnis. Vollkommen überraschend und ohne jegliche öffentliche Information oder Diskussion wurde neu unter Ziffer 4 bestimmt, dass der Verwalter berechtigt sei, mit einem Rechtsanwalt eine Vereinbarung über Gebühren zu treffen, die sich nicht am gesetzlichen Streitwert orientieren müssen, also wesentlich höher liegen können. Hier ist Unmut von Eigentümer zu erwarten, deshalb

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ist Umsicht bei der Handhabung geboten (siehe hierzu auch § 16 Abs. 8, Meinung). Absatz (3) beschreibt die Vertretungsmacht der Wohngemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband nach außen und regelt auch die Situation, wenn ein Verwalter fehlt oder er zur Vertretung nicht berechtigt ist (Ziffer 7). Hier wird nochmals unter Ziffer 6 die Berechtigung des Verwalters bestätigt, mit einem Anwalt eine höhere Gebührenvereinbarung ohne Zustimmung der Eigentümer zu treffen. Absatz (4) macht klar, dass die Befugnisse des Verwalters nicht abdingbar sind, also durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen werden können. Dies schließt aber nicht aus, dass der Verwalter nicht auf gesetzliche Rechte (z. B. auf § 27 Abs. 2 Ziff. 4 in Verbindung mit Abs. 3 Ziff. 6) verzichten könnte. Die Absätze (5) und (6) entsprechen den früheren Absätzen (4) und (5), wobei es im Absatz (5) Ergänzungen zur Klarheit gab. Unklarer wurde allerdings der Satz 1 des Absatzes 5 durch das Weglassen der Worte „der Eigentümer“. § 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung 1

(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. 2 Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemein schaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten und Kosten tragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgese henen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwal ters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz § 29 Verwaltungsbeirat 1

(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines 2 Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Woh nungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegun gen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversamm lung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme verse hen werden. (4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

4. Abschnitt – Wohnungserbbaurecht § 30 Wohnungserbbaurecht (1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Mitberechtigten das Son dereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienen den bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht). (2) Ein Erbbauberechtigter kann das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung des § 8 teilen. (3) Für jeden Anteil wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch). Im übrigen gelten für das Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) die Vorschriften über das Wohnungsei gentum (Teileigentum) entsprechend.

II. Teil – Dauerwohnrecht § 31 Begriffsbestimmungen (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dau erwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. (2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichte ten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht). (3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.

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Anhang § 32 Voraussetzungen der Eintragung (1) Das Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abge schlossen ist. 1 (2) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Dauerwohnrechts 2 kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsbe willigung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bau zeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude und Grundstücksteile ersichtlich ist (Auf teilungsplan); alle zu demselben Dauerwohnrecht gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des Absatzes 1 3 vorliegen. Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Dauerwohnrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans überein 4 stimmen. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 2 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 2 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. 5 Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Be scheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigen 6 tumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung. 7 Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen. (3) Das Grundbuchamt soll die Eintragung des Dauerwohnrechts ablehnen, wenn über die in § 33 Abs. 4 Nr. 1 bis 4 bezeichneten Angelegenheiten, über die Voraussetzun gen des Heimfallanspruchs (§ 36 Abs. 1) und über die Entschädigung beim Heimfall (§ 36 Abs. 4) keine Vereinbarungen getroffen sind. Kommentar

Hier wurde ebenfalls eine Öffnungsklausel für Länder zur Delegationsmöglichkeit von Aufteilungsplänen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen neu geschaffen. § 33 Inhalt des Dauerwohnrechts (1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden. (2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vor schriften des § 14 entsprechend anzuwenden. (3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz (4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über: 1. Art und Umfang der Nutzungen; 2. Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Ge bäudeteile; 3. die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks; 4. die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung; 5. das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheits leistung zu verlangen. § 34 Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten (1) Auf die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen oder Verschlech terungen sowie auf die Ansprüche der Dauerwohnberechtigten auf Ersatz von Ver wendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sind die §§ 1049, 1057 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. (2) Wird das Dauerwohnrecht beeinträchtigt, so sind auf die Ansprüche des Berech tigten die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden. § 35 Veräußerungsbeschränkung Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Fall entsprechend. § 36 Heimfallanspruch (1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen (Heimfallanspruch). Der Heimfallanspruch kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden. (2) Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf Räume, die dem Mieterschutz unterliegen, so kann der Eigentümer von dem Heimfallanspruch nur Gebrauch machen, wenn ein Grund vorliegt, aus dem ein Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen oder kündigen kann. (3) Der Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an. (4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Eigentümer dem Berechtigten eine Entschädigung zu gewähren hat, wenn er von dem Heimfallan spruch Gebrauch macht. Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen über die Berechnung oder Höhe der Entschädigung oder die Art ihrer Zahlung getroffen werden.

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Anhang § 37 Vermietung (1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäu de oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet oder Pachtver hältnis ein; die Vorschriften der §§ 566 bis 566e des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend. (3) Absatz 2 gilt entsprechend, wenn das Dauerwohnrecht veräußert wird. Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zu. § 38 Eintritt in das Rechtsverhältnis (1) Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräuße rers in die sich während der Dauer seiner Berechtigung aus dem Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer ergebenden Verpflichtungen ein. (2) Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem Dau erwohnberechtigten ergebenden Rechte ein. Das gleiche gilt für den Erwerb auf Grund Zuschlages in der Zwangsversteigerung, wenn das Dauerwohnrecht durch den Zuschlag nicht erlischt. § 39 Zwangsversteigerung (1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass das Dauerwohn recht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung auch dann beste hen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehen den oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die Zwangsversteigerung in das Grundstück betreibt. (2) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung derjenigen, denen eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichste hende Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast zusteht. (3) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 ist nur wirksam für den Fall, dass der Dau erwohnberechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer erfüllt hat; in Ergänzung einer Vereinbarung nach Absatz 1 kann vereinbart werden, da das Fortbe stehen des Dauerwohnrechts vom Vorliegen weiterer Voraussetzungen abhängig ist. § 40 Haftung des Entgelts (1) Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten, die dem Dauer wohnrecht im Range vorgehen oder gleichstehen, sowie öffentliche Lasten, die in wiederkehrenden Leistungen bestehen, erstrecken sich auf den Anspruch auf das Entgelt für das Dauerwohnrecht in gleicher Weise wie auf eine Mietforderung, soweit

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz nicht in Absatz 2 etwas Abweichendes bestimmt ist. Im Übrigen sind die für Mietfor derungen geltenden Vorschriften nicht entsprechend anzuwenden. (2) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass Verfügungen über den Anspruch auf das Entgelt, wenn es in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen ist, gegenüber dem Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast wirksam sind. Für eine solche Vereinbarung gilt § 39 Abs. 2 entsprechend. § 41 Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte (1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3. (2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohn berechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lassen für den Fall, dass sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, und die Eintragung einer entsprechenden Lö schungsvormerkung in das Grundbuch zu bewilligen. (3) Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung zu gewähren, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch macht. § 42 Belastung eines Erbbaurechts (1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend. (2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.

III. Teil – Verfahrensvorschriften (§§ 4350 neu gefasst) § 43 Zuständigkeit Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für 1. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflich ten der Wohnungseigentümer untereinander; 2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Woh nungseigentümer und Wohnungseigentümern; 3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 4. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer; 5. Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen; 6. Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist. Insoweit ist § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung nicht anzuwenden.

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Anhang Kommentar

Zuständig nach § 43 in allen wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren ist das Gericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet, also auch bei Mahnverfahren. Eine Parteienvereinbarung über eine andere Zuständigkeit ist demnach nicht möglich. Eingangsgericht in erster Instanz bleibt immer das Amtsgericht, unabhängig vom Streitwert, obwohl jetzt das zukünftige Verfahren nach ZPO (Zivilprozessordnung) durchgeführt werden soll. Ohne Bedeutung für das WEG-Verfahren bleibt, dass in der Regel Verfahren mit einem Streitwert ab 5.000 Euro nach ZPO an einem Landgericht durchgeführt werden. § 44 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift 1

(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die be stimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentü mer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß 2 § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentli che Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der münd lichen Verhandlung zu erfolgen. 1

(2) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Kläger zu 2 bezeichnen. Der namentlichen Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn das Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 absieht. Kommentar

Auch § 44 wurde vollkommen neu gefasst. Nicht eindeutig klar ist Absatz (2), denn es erscheint gemäß Satz 1 wenig sinnvoll, dass der Kläger auch die übrigen – nicht beteiligten – Eigentümer zu bezeichnen hat. Der Kläger kann sicher auch nicht erahnen, ob das Gericht von einer Beiladung absieht. Hier ist wieder ein Beispiel dafür, dass es dem Gesetzgeber scheinbar nicht gelingt, auch für Laien das auszudrücken, was er eigentlich meint und was schlüssig wäre. § 45 Zustellung (1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Geg ner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz 1

(2) Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungs vertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzu stellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit 2 noch nicht anhängig ist. Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend. (3) Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustel lungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonsti gen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.

Schon nach altem Recht wurde in den seltensten Fällen seitens der Gerichte berücksichtigt, dass ein Verwalter wegen Betroffenheit und des damit verbundenen Interessenkonflikts in einem Verfahren (z. B. Aufhebung seiner Entlastung) als Zustellbevollmächtiger ausscheiden müsste. Nun wurde aber in § 45 neu gefasst, was auch bisher gerichtlich erforderlich gewesen wäre, in der Praxis aber kaum erfolgte.

Kommentar

§ 46 Anfechtungsklage (1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültig keit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungsei gentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu rich ten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und inner halb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. (2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

Daraus ergeben sich im Wesentlichen folgende Änderungen:

Kommentar

Die bisherige Anfechtung erfolgt künftig durch die Anfechtungsklage. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung wie gehabt bei Gericht eingegangen sein. Zur Begründung bleibt ein weiterer Monat Zeit. Und das Gericht hat einen Hinweis zu geben, wenn der Kläger übersehen hat, dass der Beschluss nichtig ist, weil er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt.

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Anhang § 47 Prozessverbindung 1

Mehrere Prozesse, in denen Klagen auf Erklärung oder Feststellung der Ungültigkeit desselben Beschlusses der Wohnungseigentümer erhoben werden, sind zur gleichzei 2 tigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Die Verbindung bewirkt, dass die Kläger der vorher selbständigen Prozesse als Streitgenossen anzusehen sind. Kommentar

Sollte der Fall vorliegen, dass zur gleichen Sache zwei oder mehr Klagen von unterschiedlichen Klägern eingehen, so werden die Klagen zu einer verbunden, so dass alle Kläger gemeinsam sog. Streitgenossen werden. § 48 Beiladung, Wirkung des Urteils 1

(1) Richtet sich die Klage eines Wohnungseigentümers, der in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 oder Nr. 3 einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend macht, nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre rechtli 2 chen Interessen erkennbar nicht betroffen sind. Soweit in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 3 oder Nr. 4 der Verwalter nicht Partei ist, ist er ebenfalls beizuladen. 1

(2) Die Beiladung erfolgt durch Zustellung der Klageschrift, der die Verfügungen des 2 Vorsitzenden beizufügen sind. Die Beigeladenen können der einen oder anderen 3 Partei zu deren Unterstützung beitreten. Veräußert ein beigeladener Wohnungsei gentümer während des Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivil prozessordnung entsprechend anzuwenden. (3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den beigeladenen Verwalter. (4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig. Kommentar

Das Gericht kann andere beiladen, wenn auch deren Interessen durch die zu erwartende Entscheidung berührt werden können. Das Gericht entscheidet jedoch allein, nicht der Kläger, wer zum Verfahren beizuladen ist. Die Pflicht zur Beiladung erfolgt sowohl zum Zwecke der Sachaufklärung als auch wegen des Gebots zum rechtlichen Gehör. Die Beigeladenen können einer der Parteien zu deren Unterstützung beitreten. Sie können sich aber auch passiv verhalten. Auch das neue Gesetz bestätigt unter Absatz (4) die allgemeine Meinung, dass nach einem Urteil in einer Anfechtungssache nicht nachträglich noch eine Nichtigkeitsklage anhängig gemacht werden kann.

368

Das neue Wohnungseigentumsgesetz

§ 49 Kostenentscheidung (1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden. (2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Vorsicht! Es wird ausdrücklich erwähnt, dass auch einem Verwalter die Kosten auferlegt werden können, wenn ihn ein Verschulden an dem Verfahren trifft. Dies ist aber keine Neuerung, sondern eher gegenüber altem Recht eine Erleichterung, da jetzt die Kosten nur bei einem groben Verschulden auferlegt werden können.

Kommentar

§ 50 Kostenerstattung Den Wohnungseigentümern sind als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war.

Nach neuem Recht hat die verlierende Partei nicht nur die Gerichtskosten, sondern auch die anwaltlichen Kosten der Gegenseite zu tragen. Diese werden dahin gehend begrenzt, dass in der Regel nur die Kosten eines Anwalts zu bezahlen sind.

Kommentar

Widersprüchlich ist demgegenüber, dass dies nur der Fall sein soll, wenn nicht mehrere Anwälte zur Vertretung geboten waren. Die diffuse Ausgestaltung des Gesetzestextes bleibt nun wieder für den Praxisfall dem Richter zur Entscheidung überlassen.

369

Anhang §§ 51 bis 58 aufgehoben

IV. Teil – Ergänzende Bestimmungen § 59 aufgehoben § 60 Ehewohnung Die Vorschriften der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Haus rats (Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz) vom 21. Oktober 1944 Reichsgesetzbl. I S. 256) gelten entsprechend, wenn die Ehewohnung im Wohnungs eigentum eines oder beider Ehegatten steht oder wenn einem oder beiden Ehegatten das Dauerwohnrecht an der Ehewohnung zusteht. § 61 (Heilung des Wohnungseigentumserwerb) 1

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzun gen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungs vormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, 2 es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 3 Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes. § 62 Übergangsvorschrift (1) Für die am 1.7.2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums oder in Zwangsversteigerungssachen oder für die bei einem Notar beantragten frei willigen Versteigerungen sind die durch Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) geänderten Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes sowie die des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden. (2) In Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 bis Nr. 4 finden die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessord nung) keine Anwendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem 1.7.2012 verkündet worden ist. Kommentar

370

Danach tritt das Gesetz am 1.7.2007 in Kraft. Ferner ist fünf Jahre lang nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Nichtzulassungsbeschwerde ausgesetzt, so dass es über diesen Zeitraum für WEGVerfahren nur noch zwei Instanzen geben wird, sofern nicht das Gericht von sich aus die Beschwerde aus wichtigem Grund selbst befürwortet.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz § 63 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse (1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfund zwanzigstel des Einheitswerts des Grundstücks, im Falle des Dauerwohnrechts ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts anzunehmen. (2) gegenstandslos (3) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landes recht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechts formen getroffen werden. § 64 Inkrafttreten Dieses Gesetz tritt am Tage nach seiner Verkündung in Kraft.

Neue Fassung des Gerichtskostengesetzes Das Gerichtskostengesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718), wird wie folgt geändert: 1. In der Inhaltsübersicht wird nach der Angabe zu § 49 folgende Angabe eingefügt: „§ 49 a Wohnungseigentumssachen“ 2. Nach § 49 wird folgender § 49 a eingefügt: § 49 a Wohnungseigentumssachen (1) Der Streitwert ist auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenden an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten. Der Wert darf auf keinen Fall den Ver kehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetrete nen übersteigen. (2) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.

In künftigen WEG-Sachen ist die Höhe des Streitwerts nach zwei Größen begrenzt. Zunächst gilt, dass der Streitwert das Fünffache des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen nicht übersteigen darf. Und ferner ist der Streitwert zusätzlich begrenzt, nämlich auf den Verkehrswert der Wohnung des Klägers und wiederum der auf seiner Seite Beigetretenen.

Kommentar

371

Anhang

Bislang setzten die Gerichte den Geschäftswert nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung fest. Die Streitwertfestsetzung war in der Vergangenheit an den Gerichten durchaus unterschiedlich. Dies war über 50 Jahre so im Wesentlichen akzeptiert worden, obwohl das regelmäßig in kleinen Wohngemeinschaften zu geringeren Geschäftswerten führte, wenn z. B. Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne oder die Verwalterbestellung angefochten wurden. Diese scheinbare „Willkür“ erhofft sich nun der Gesetzgeber mit der künftigen Streitwertgrenze zu beseitigen und hat dazu eine mehr als umständliche Vorschrift unter § 49a GKG erlassen.

372

Muster und Arbeitshilfen Muster: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (Name, Adresse) und (Name, Adresse) als Verwalter § 1 Grundlagen des Vertrags (1) Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie aus den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung und diesem Vertrag. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Verwal ter befreit. [Anmerkung: Diese Befreiung wird von den Eigentü mern kritisch gesehen.] (2) Der Verwaltungsvertrag wird für die Zeit vom (TT.MM.JJ) bis zum (TT.MM.JJ) abgeschlossen. (3) Die Verwaltung betreffende Vereinbarungen der Teilungserklärung haben im Zweifel Vorrang vor den Regelungen dieses Vertrags. (4) Eine Kündigung des Verwaltervertrags vor Ablauf der Vertragszeit ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. § 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus den §§ 20 bis 28 WEG, aus der Gemeinschaftsordnung, aus der Teilungserklärung und aus diesem Verwaltervertrag. Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich ist. Der Verwal ter hat insbesondere folgende Aufgaben und Befugnisse: − Aufstellung einer Hausordnung und deren Überwachung und Durchsetzung, − Abschluss der nach dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder nach Beschlüssen der Wohnungseigentümer erforderli chen Versicherungen,

373

Anhang

− Durchführung aller Buchführungsarbeiten für die Eigentü mergemeinschaft, − Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, − Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, − Aufstellung eines Wirtschaftsplans, − Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Veranlassung der hierfür erforderlichen Maßnahmen, − Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und sonstiger Ver mögensgegenstände der Gemeinschaft, − Entgegennahme und Abführung von Geldern im Zusammen hang mit der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemein schaftseigentums, − Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, die an die Eigentümergemeinschaft gerichtet sind, − gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Gemein schaft in allen die laufende Verwaltung betreffenden Angele genheiten, − Abschluss von Dienstleistungs, Wartungs und Pflegeverträ gen nach Ermächtigung durch die Wohnungseigentümerver sammlung, − Vorbereitung der für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderli chen Maßnahmen, Einholung mehrerer Kostenvoranschläge hierfür, Abschluss und Überwachung der entsprechenden Ver träge nach Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Dringliche Maßnahmen und solche mit einem geringen Auf wand bis zu … EUR darf der Verwalter selbstständig durch führen. (2) Gelder der Gemeinschaft muss der Verwalter getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahren. § 3 Hausgeld (1) Das von den Wohnungseigentümern zu zahlende Hausgeld wird im jährlichen Wirtschaftsplan festgesetzt. Die Beträge sind mo natlich bis spätestens zum dritten Werktag des betreffenden Mo nats an den Verwalter auf ein von diesem anzugebendes Sonder konto einzuzahlen. Das Hausgeld umfasst insbesondere folgende Kosten:

374

Muster und Arbeitshilfen

− die Betriebskosten für Grundstück und Gebäude (z. B. Steu ern, Versicherungsbeiträge, gemeinschaftliche Kosten von Strom, Wasser, Heizung), − die Instandhaltungsrückstellung, − Kosten für Gemeinschaftsanlagen und einrichtungen, − Kosten für laufende Unterhaltung und Pflege des Gemein schaftseigentums (z. B. Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Verkehrssicherung), − Kosten der Verwaltung (2) Bei einer verspäteten Zahlung sind Verzugszinsen in Höhe von 3 % jährlich über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz zu ent richten. Der Verwalter ist berechtigt, für jedes Mahnschreiben ei ne Mahngebühr von 5,00 EUR zu erheben. (3) Über das Hausgeld erteilt der Verwalter innerhalb von sechs Mo naten nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres eine Abrechnung. Er geben sich nach dieser Abrechnung Überbezahlungen, so sind diese innerhalb eines Monats an den betreffenden Wohnungsei gentümer auszubezahlen. (4) Hinsichtlich der Pflicht, Beiträge zum Hausgeld zu zahlen, ist für die Wohnungseigentümer das Recht zur Aufrechnung und Zu rückbehaltung ausgeschlossen. § 4 Eigentümerversammlung (1) Der Verwalter muss einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümer versammlung einberufen. Er muss diese leiten und für die Proto kollierung der Beschlüsse sorgen. Das Gleiche gilt für außeror dentliche Versammlungen, die nach den Bestimmungen des WEG oder der Teilungserklärung einzuberufen sind. (2) Der Verwalter muss der Versammlung den Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung vorlegen und eine Abrechnung über das ver gangene Wirtschaftsjahr vornehmen. Soweit über den Wirt schaftsplan kein wirksamer Beschluss zustande kommt, ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, nach dem von ihm aufge stellten Wirtschaftsplan zu verwalten, bis ein wirksamer Be schluss der Eigentümerversammlung oder eines Gerichts über ei nen anderen Wirtschaftsplan vorliegt. (3) Die Protokolle der Eigentümerversammlungen muss der Verwalter aufbewahren und binnen drei Wochen nach einer Versammlung jedem Eigentümer eine Kopie senden.

375

Anhang

§ 5 Auskunftspflicht Der Verwalter muss den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats oder von der Eigentümerversammlung gewählten Vertretern jederzeit Auskunft über seine Wirtschaftsführung erteilen und Einblick in die Gemein schaft betreffende Unterlagen gewähren. Er muss jedem Wohnungs eigentümer auf dessen Verlangen Einsicht in die Verwaltungsunterla gen gewähren oder ihm gegen Erstattung der Unkosten von 0,30 EUR pro Seite Kopien überlassen. Gegenüber einem einzelnen Wohnungs eigentümer kann der Verwalter Auskunft und Einblick nur aus einem wichtigen Grund verweigern. § 6 Vergütung (1) Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich: a) für ein Wohnungseigentum EUR … b) für eine gewerbliche Einheit EUR … c) für eine Garage/Stellplatz EUR … zzgl. MwSt. Die Vergütung ist Anteil des Hausgeldes. Mit der Ver gütung des Verwalters sind die im Rahmen einer normalen Ver waltertätigkeit regelmäßig anfallenden Ausgaben ausgeglichen. (2) Der Verwalter erhält für die Durchführung einer außerordentli chen Eigentümerversammlung eine Sondervergütung in Höhe von EUR …, durch die auch seine diesbezüglichen Auslagen abgegol ten sind. (3) Beide Vertragsteile sind berechtigt, eine Neufestsetzung der Ver gütung nach billigem Ermessen zu verlangen, wenn sich die beim Vertragsabschluss maßgeblichen Verhältnisse wesentlich ändern. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich der vom Statisti schen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Basis: …) um mehr als 3 % ändert. Für die erste Änderung ist von dem Index für den Monat … des Jahres … auszugehen. Über eine neue Festsetzung der Vergütung ent scheidet die Eigentümerversammlung. (4) Nicht in der Verwaltervergütung enthalten, sondern von den Ei gentümern zu tragen sind folgende Leistungen: − Kosten für Rechtsverfahren, Anwaltskosten und Kosten für Rechtsgutachten, − Vergütung für die Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12

376

Muster und Arbeitshilfen

WEG; diese beträgt … EUR zzgl. etwaiger MwSt. und ist vom Veräußerer zu entrichten. (Ort, Datum, Unterschriften)

Muster: Verwaltervollmacht Die Unterzeichner als Wohnungseigentümer der Eigentumswohnan lage (Adresse) erteilen Frau/Herrn (Name, Adresse) Vollmacht, die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung der Eigentumswohnan lage außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten. Die Vollmacht gilt gegenüber Behörden und privaten Einzelpersonen. Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümer Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Er ist berechtigt, von den Wohnungseigentümern zu zahlende Geld beträge einzuziehen und treuhänderisch zu verwalten. Gegenüber säumigen Eigentümern soll er offene Forderungen im Namen der Ge meinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen. Der Verwalter soll die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch führen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen. Der Verwalter hat für die ordnungsmäßige Instandhaltung und In standsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Er soll und darf Leistungen und Zahlungen im Rahmen laufender Verwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft bewirken und entgegenneh men. Dies gilt auch für Zustellungen und Erklärungen, die an die Ei gentümergemeinschaft gerichtet sind. Der Verwalter ist jedoch nicht befugt, die Vollmacht zu übertragen. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist er befreit. Er ist zudem nicht berechtigt, Eigentumswohnungen oder sonstigen Grundbesitz zu veräußern oder zu belasten. Ort/Datum (Unterschriften)

377

Anhang

Muster: Antragsschrift für eine Beschlussanfechtung An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen Beschlussanfechtung des Verwalters (Name, Adresse) – Antragsteller/Kläger – gegen die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage (Adresse, Namen) – Antragsgegner/Beklagte – 1. Ich beantrage, den auf der Eigentümerversammlung vom (Datum) der Wohnungseigentümergemeinschaft (Adresse) zu Tagesord nungspunkt (Nummer) bzgl. der Abberufung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären. 2. Ich beantrage festzustellen, dass der vom Antragsteller/Kläger mit den Antragsgegnern/Beklagten geschlossene Verwaltervertrag vom (Datum) nicht wirksam beendet wurde. Begründung: Der Antragsteller/Kläger ist Verwalter und die Antragsgegner/Beklag ten sind die Wohnungseigentümer der genannten Wohnungseigentü mergemeinschaft. Der Antragsteller/Kläger wurde mit Beschluss vom …, der als Anlage 1 beigefügt ist, wirksam als Verwalter der Woh nungseigentumsanlage bestellt. Der Verwaltervertrag wurde am … abgeschlossen und hat eine Laufzeit von … Jahren. Auf der Eigentü merversammlung vom … beschlossen die Antragsgegner/Beklagten unter TOP … die sofortige Aufhebung des Verwaltervertrags und die sofortige Abberufung des Antragstellers/Klägers aus seinem Amt als Verwalter. Das Beschlussprotokoll ist als Anlage 2 beigefügt. Die Abberufung ist rechtswidrig, weil kein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt. Die Eigentümergemeinschaft begründet die Ab berufung mit … Die Gründe sind für eine Abberufung nicht ausrei chend, weil … (Antragsteller/Kläger)

378

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung Name und Anschrift der Hausverwaltung An alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage Goethestraße 13–21 53111 Bonn 8.3.2007 Sehr geehrte Eigentümer, hiermit laden wir Sie zur 11. ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnanlage Goethestraße 13–21, 53111 Bonn, am Freitag, dem 23.3.2007, um 19.00 Uhr in den Bürgersaal, Beethovenstraße 10, 53111 Bonn ein. Nach der Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit werden folgende Tagesordnungspunkte behandelt: TOP 1: Genehmigung der Jahresabrechnung 2006 Der Entwurf der Abrechnung liegt dieser Einladung bei. TOP 2: Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2007. Der Entwurf liegt dieser Einladung bei. TOP 3: Entlastung der Verwaltungsbeiräte für das Wirtschaftsjahr 2006 TOP 4: Neuwahl des Verwaltungsbeirats TOP 5: Erörterung der Veränderungen zur Änderung des Wohnungs eigentumsgesetzes ohne Beschlussfassungen TOP 6: a) Notwendige Instandhaltungsarbeiten am Flachdach b) Neuanstrich der Fassade TOP 7: Auf Antrag des Eigentümers Gerhard Berger: Erörterung zu Änderungen der Hausordnung Wir bitten um vollständiges Erscheinen. Sofern Sie verhindert sind, bitten wir um eine Bevollmächtigung eines anderen Eigentümers, ei nes Beirats oder der Verwaltung, damit die Beschlussfähigkeit der Versammlung gewährleistet ist. Freundliche Grüße Ihre Hausverwaltung

379

Anhang

Muster: Antrag zur Tagesordnung An (Verwalter) (Adresse) Sehr geehrte(r) …, im Hinblick auf die für den (Datum) anberaumte Wohnungseigentü merversammlung beantrage(n) ich/wir (Name(n)/Adresse), folgende Tagesordnungspunkte zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung zu setzen:

3. 4.

(…) (…)

Ort/Datum Unterschrift(en)

380

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Antrag auf einstweilige Anordnung gegen die Durch führung einer Versammlung Antrag auf einstweilige Anordnung gegen die Durchführung einer Ver sammlung des Verwalters/der Wohnungseigentümergemeinschaft (Name, Adres se) – Antragsteller/Kläger – gegen die übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemein schaft (Adresse) – Antragsgegner/Beklagte – Der Antragsteller beantragt, im Wege der einstweiligen Anordnung den Antragsgegnern zu unter sagen, am (Datum) eine Wohnungseigentümerversammlung abzuhal ten und einen neuen Verwalter zu wählen, wie dies in Einladungs schreiben und Tagesordnung angekündigt ist. Begründung: Die Beteiligten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemein schaft. Der bisher bestellte Verwalter wurde auf der Eigentümerver sammlung vom (Datum) abberufen. Die Abberufung ist rechtswidrig, weil (Erläuterung). Das Protokoll ist beigefügt. Seitdem konnte kein neuer Verwalter bestellt werden. Deshalb be riefen die Antragsgegner eine außerordentliche Eigentümerversamm lung für den (Datum) ein. Die Einberufung ist jedoch unzulässig. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft, das nicht Verwalter und auch nicht Mitglied des Verwaltungsbeirats ist, kann nur mit gerichtlicher Ermächtigung eine Versammlung einberufen. Ein Verstoß gegen diese Regel berechtigt jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft, hierge gen gerichtlich vorzugehen. Da die Versammlung in 21 Tagen statt finden soll, besteht für eine einstweilige Anordnung ein hinreichender Grund. Da eine rechtswidrige Einberufung in der Vergangenheit be reits einmal vorgenommen wurde, besteht zudem Wiederholungsge fahr. (Antragsteller/Kläger)

381

Anhang

Muster: Antrag auf einstweilige Anordnung gegen die Durch führung einer Versammlung Antrag auf einstweilige Anordnung gegen die Durchführung einer Ver sammlung des Verwalters/der Wohnungseigentümergemeinschaft (Name, Adres se) – Antragsteller/Kläger – gegen die übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemein schaft (Adresse) – Antragsgegner/Beklagte – Der Antragsteller beantragt, im Wege der einstweiligen Anordnung den Antragsgegnern zu unter sagen, am (Datum) eine Wohnungseigentümerversammlung abzuhal ten und einen neuen Verwalter zu wählen, wie dies in Einladungs schreiben und Tagesordnung angekündigt ist. Begründung: Die Beteiligten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemein schaft. Der bisher bestellte Verwalter wurde auf der Eigentümerver sammlung vom (Datum) abberufen. Die Abberufung ist rechtswidrig, weil (Erläuterung). Das Protokoll ist beigefügt. Seitdem konnte kein neuer Verwalter bestellt werden. Deshalb be riefen die Antragsgegner eine außerordentliche Eigentümerversamm lung für den (Datum) ein. Die Einberufung ist jedoch unzulässig. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft, das nicht Verwalter und auch nicht Mitglied des Verwaltungsbeirats ist, kann nur mit gerichtlicher Ermächtigung eine Versammlung einberufen. Ein Verstoß gegen diese Regel berechtigt jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft, hierge gen gerichtlich vorzugehen. Da die Versammlung in 21 Tagen statt finden soll, besteht für eine einstweilige Anordnung ein hinreichender Grund. Da eine rechtswidrige Einberufung in der Vergangenheit be reits einmal vorgenommen wurde, besteht zudem Wiederholungsge fahr. (Antragsteller/Kläger)

382

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Versammlungsprotokoll Protokoll über die erste Wohnungseigentümerversammlung des Jahres 2007 der Wohnungseigentümergemeinschaft Bonn, Rheinstraße 87, in ei nem Nebenzimmer des Restaurants „Appassionata“, Beethovenplatz 3 in Bonn, am 12.03.2007, 20.00 Uhr. Herr Kreutzer eröffnete als Geschäftsführer der „Bonner Hausverwal tung GmbH“ die Versammlung um 20:15 Uhr. Die Versammlung wählte den Verwalter zum Vorsitzenden. Der Ver walter stellte zunächst fest, dass alle Wohnungseigentümer durch Schreiben vom 15.02.2007 unter Angabe der Tagesordnungspunkte geladen wurden. Die Tagesordnung umfasste folgende Tagesordnungspunkte (TOP): 1. Jahresabrechnung 2006 2. Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2007 Der Vorsitzende wies darauf hin, dass nach der Gemeinschaftsord nung jede Eigentumswohnung eine Stimme in der Eigentümerver sammlung hat. Es sind daher zwölf Stimmen vorhanden. Nach der diesem Protokoll beigefügten Teilnehmerliste sind zwölf Wohnungs eigentümer anwesend beziehungsweise vertreten. Auf sie vereinigen sich entsprechend den Eintragungen im Grundbuch 1000/1000 Mitei gentumsanteile. Diese Feststellung wurde einvernehmlich angenommen. Danach wur den die Tagesordnungspunkte behandelt. Zu TOP 1 legte der Verwalter die Jahresabrechnung 2006 vor und er läuterte sie. Die Versammlung fasste mit zehn JaStimmen, keiner NeinStimme und zwei Enthaltungen folgenden Beschluss: „Die vom Verwalter vorgelegte Jahresgesamt und Einzelabrechnung 2006 ist genehmigt und die ausgewiesenen Salden werden anerkannt. Die ausgewiesenen Nachzahlungen sind von den betreffenden Woh nungseigentümern bis spätestens zum 31.03.2007 auf das Gemein schaftskonto Nr. … bei der …Bank zu zahlen. Soweit die Wohnungs eigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, erfolgt der Einzug der Beträge frühestens am 31.03.2007. Die Guthabenbeträge werden von den Wohnungseigentümern durch den Verwalter zeitnah zu den tatsächlich eingegangenen Nachzah lungen überwiesen“.

383

Anhang

Zu TOP 2 legte der Verwalter den Wirtschaftsplan 2007 vor und er läuterte ihn. Die Versammlung fasste mit neun JaStimmen, zwei NeinStimmen und einer Enthaltung folgenden Beschluss: „Der vom Verwalter vorgelegte Gesamt und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2006 mit einer Gesamtsumme von 40.000 EUR wird geneh migt. Danach sind von den einzelnen Wohnungseigentümern ab 01.01.2007 monatlich die im Wirtschaftsplan festgelegten Beträge als Hausgeld im Voraus zu zahlen. Die Wohngelder für die zurückliegenden Monate des laufenden Wirt schaftsjahres ab 01.01.2007 sind in einer Summe bis spätestens zum 15.04.2007 zu zahlen. Dieser Wirtschaftsplan gilt nicht nur für das laufende Wirtschaftsjahr 2007, sondern auch darüber hinaus für das künftige Wirtschaftsjahr 2008, solange es nicht zu einer Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan gekommen ist“. Weitere Tagesordnungspunkte waren nicht vorhanden. Der Vorsitzende schloss die Versammlung um 22:30 Uhr. Unterschrift Verwalter

Unterschrift Beiratsvorsitzender

Unterschrift Eigentümer

Muster: Stimmrechtsvollmacht für eine Eigentümerversammlung Ich, (Name), bin Eigentümer der Wohnung (genaue Angabe) in der Eigentumswohnanlage in (Adresse). Ich bevollmächtige hiermit Herrn (Name, Adresse), für mich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung der o. g. Ei gentumswohnanlage am (Datum) auszuüben. Von der Beschränkung des § 181 BGB wird der Bevollmächtigte be freit. Diese Vollmacht ist nicht übertragbar. (Datum, Unterschrift des Ausstellers)

384

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Genehmigung des Wirtschaftsplans TOP …: Der vom Verwalter in der Eigentümerversammlung vom … vorgelegte Gesamt und Einzelwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2007 mit einer Gesamtsumme von … EUR wird genehmigt. Von den einzelnen Wohnungseigentümern sind ab dem … monatlich im Voraus folgende Hausgelder zu zahlen: … Die Hausgelder für das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2006 sind vollständig bis spätestens zum … zu zahlen. Dieser Wirtschaftsplan gilt nicht nur für das laufende Wirtschaftsjahr, sondern darüber hinaus auch für das folgende Wirtschaftsjahr 2008, solange er nicht durch rechtswirksamen Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ersetzt worden ist. Schema eines Wirtschaftsplans Ausgaben für: Reparaturen Strom f. Gemeinschaftsanlagen Heizung und Warmwasser

2.200 EUR 1.100 EUR 14.400 EUR

Müllabfuhr

1.700 EUR

Wasser und Kanal

4.500 EUR

Versicherungen

2.500 EUR

Reinigungskosten

1.100 EUR

Hausmeister

5.500 EUR

Verwalter

5.300 EUR

Sonstiges Zwischensumme:

1.700 EUR 40.000 EUR

Instandhaltungsrückstellung: Pro Miteigentumsanteil (MEA) (1/1000) = 10, EUR jährlich

10.000 EUR

Gesamtsumme:

50.000 EUR

385

Anhang

Beiträge der Eigentümer Eigentümer

Hausgeld (EUR)

Insth. Rücklage

Beitrag (mon.)

Beitrag (jährl.)

Maier

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Müller

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Jäger

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Weber

50

2.000

500

208,33

2.500

100

4.000

1.000

416,66

5.000

50

2.000

500

208,33

2.500

Turm

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Fischer

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Schneider

100

4.000

1.000

416,66

5.000

Dreher

100

4.000

1.000

416,66

5.000 2.500

Hinz Schmid

Schreiber

50

2.000

500

208,33

Koch

50

2.000

500

208,33

2.500

1.000

40.000

10.000

4.166,66

50.000

Insgesamt:

386

MEA 1/1000

Muster und Arbeitshilfen

Schema einer Jahresabrechnung Vorgaben/Wirt schaftsplan

Ausgaben

Jahres abrechnung

EUR

A. Ausgaben (nach MEA abzurechnen) Einnahmen Hausgeld:

Ausgaben:

Reparaturen

2.200

Strom (Gemeinschaft)

1.100

2.150,70 1.371,80

Müllabfuhr

1.700

1.640,10

Wasser/Kanal

4.500

4.610,30

Versicherungen

2.500

2.471,00

Reinigungskosten

1.100

1.400,40

Hausmeister

5.500

5.730,70

Verwalter

5.300

5.750,30

Sonstiges

1.700

2.873,10

Summe:

25.600

27.998,40

B. Ausgaben (nach Verbrauch 30:70 abzu rechnen) Heizung/Warmwasser

14.400

10.722,70

Summe:

40.000

38.720,80

Überschuss Einnahmen/Ausgaben Eigen tümer Maier

MEA 1/1000 100

1.279,20

Anteil AKost. 2.799,84

Anteil BKost. 1.072,27

Voraus zahlung

Über schuss 4.000

+ 127,89

(3.872,11) Müller

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Jäger

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Weber

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05)

387

Anhang Eigen tümer Hinz

MEA 1/1000 100

Anteil AKost. 2.799,84

Anteil BKost.

Voraus zahlung

1.072,27

Über schuss 4.000

+ 127,89

(3.872,11) Schmid

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05) Turm

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Fischer

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Schneider

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Dreher

100

2.799,84

1.072,27

4.000

+ 127,89

(3.872,11) Schreiber

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05) Koch

50

1.399,92

536,13

2.000

+ 63,95

(1.936,05) Insge samt:

1000

27.998,40

10.722,70

40.000

+ 1.279,20

Muster: Genehmigung einer Jahresabrechnung TOP …: Die vom Verwalter vorgelegte Jahresgesamt und Einzelab rechnung des Jahres 2006 wird genehmigt und die ausgewiesenen Salden werden anerkannt. Die ausgewiesenen Nachzahlungen sind von den betreffenden Woh nungseigentümern spätestens bis zum … auf das Gemeinschaftskonto … der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Bank … zu zahlen. Eventuelle Guthabenbeträge werden den begünstigten Wohnungs eigentümern durch die Verwaltung innerhalb der nächsten 14 Tage überwiesen.

388

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Zusammengefasste anteilige Abrechnung für das Sonder eigentum Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten Ihre Zuweisung zu den Rücklagen Ihr Anteil an den Gemeinschaftserträgen Auflösungen von Rücklagen

2.688,66 755,20 84,71 623,18

3.443,86

– 707,89 2.735,97 Ihr Guthaben aus Hausgeldzahlungen 2.952,00 Ergibt für Sie ein Auszahlungsguthaben von 216,03 Das Guthaben wird einen Monat nach dem Beschluss der Eigentü merversammlung mit den laufenden Hausgeldzahlungen von uns durch eine Korrektur bei den für uns genehmigten Bankeinzügen ver rechnet.

Muster: Zusätzliche Angaben für die Steuererklärung Ihre anteiligen Kapitalerträge 64,64 Anteilig einbehaltene Zinsabschlagsteuer 18,80 Anteilig einbehaltener Solidaritätszuschlag 1,03 Ihr Anteil an den Rücklagen 4.122,73 Die OriginalZinsabschlagsbestätigung der Bank kann bei Bedarf vom Verwalter angefordert werden.

389

Anhang

Anteilsberechnung für Ihre Steuererklärung Ant. Rücklagen an Heizölbestand 10.545,36 : 60,96/2917,11 qm = 220,33 Ant. Rücklage Instandhaltung 190.342,27 × 205,02/10000 = 3.903,40 Gesamt 4.122,73 Kapitalerträge Festgeld KontoNr. 125501 3.056,06 × 205,02/10000 = 62,65 Giro KontoNr. 12550 97,09 × 205,02/10000 = 1,99 Gesamt 4.122,73 64,64 Zinsabschlagsteuer Festgeld 916,82 × 205,02/10000 = 18,80 Solidaritätszuschlag Festgeld 50,43 x 205,02/10000 = 1,03

390

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Aufstellung der Lohnkostenanteile I. Lohnkostenanteil der auf Mieter umlagefähigen Ausgaben Haushaltsnahe Dienstleistungen gem. § 35a Abs. 2 S. 1 EStG Firma

Gesamt lohn (EUR)

Umlage schlüssel (US)

Ihr Anteil US

Ihr Anteil in EUR

Gartenpflege

…

4.774,03

1.000 MEA

15 MEA

71,61

Dachrinnen reinigung

…

269,28

1.000 MEA

15 MEA

4,04

Treppenhaus reinigung

…

5.444,30

36 Woh nungen

1 Woh nung

118,35

Winterdienst

…

952,13

1.000 MEA

15 MEA

14,28

15 MEA

29,21

Handwerkerleistungen gem. § 35 Abs. 2 S. 2 EStG Schornstein feger

…

1.947,22

1.000 MEA

II. Lohnkostenanteil der auf Mieter nicht umlagefähigen Ausgaben Handwerkerleistungen gem. § 35a Abs. 2 S. 2 EStG Klempner

…

179,10

1.000 MEA

15 MEA

2,69

EArbeiten

…

46,98

1.000 MEA

15 MEA

0,70 12,01

Gärtner

…

800,40

1.000 MEA

15 MEA

Beschichtung

…

396,00

1.000 MEA

15 MEA

5,94

Maler

…

376,92

1.000 MEA

15 MEA

5,65

Maurer

…

384,54

1.000 MEA

15 MEA

5,77

Ihr Gesamtanteil an den Lohnkosten für Dienst und Handwerkerleis tungen für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis zum 31.12.2006 (365 Tage) beträgt:

270,25

Muster: Hauptteil der Jahresabrechnung Kosten/ Ertragsart

Gesamtbetrag

Art der Verteilung

Anteil

Gemeinschaftskosten Wasserversorgung Entwässerung Niederschlagswasser Heizkosten

9.499,53

205,02/10000

194,76*

10.521,53

205,02/10000

215,72*

2.351,52

205,02/10000

48,22*

28.355,16

gesond. Berechn.

410,08*

391

Anhang

Kosten/ Ertragsart

Gesamtbetrag

Art der Verteilung

Aufzugsanlagen

6.288,80

205,02/10000

128,94*

Sachversicherungen

5.254,77

205,02/10000

107,73*

Haftpflicht versicherung

1.537,01

205,02/10000

31,52*

Stromkosten

353,42

205,02/10000

7,25*

Stromkosten

67,06

keine Beteilg.

0,00*

Stromkosten Waschküche

Anteil

160,76

205,02/10000

3,30*

Müllabfuhr

5.258,76

205,02/10000

107,81*

Straßenreinigung

1.140,00

205,02/10000

23,38*

Kosten der Garten pflege

6.703,38

205,02/10000

137,43*

Gebäudereinigung

7.762,96

205,02/10000

159,16*

Schnee u. Eis beseitigung

1.923,09

205,02/10000

39,43*

Kabelfernsehen

4.404,22

63 x 1 Einheit

69,91*

* umlagefähig bei Vermietung Lfd. Instandhaltung

11.438,50

205,02/10000

234,51

Instandhaltung Außenanlagen

1.200,00

205,02/10000

24,60

Instandhaltung Heizung/Warm wasser

17.784,86

205,02/10000

364,62

Instandhaltung Garagen Gutachterkosten Instandhaltung Hoftor

127,35

keine Beteilg.

0,00

1.507,38

205,02/10000

30,91 1,65

79,98

205,02/10000

Sonst. Bewirtschaf tungskosten

73,56

205,02/10000

1,51

Versammlung/Beirat

1.155,37

205,02/10000

23,69

172,10

205,02/10000

3,53

20,097,00

63 x 1 Einheit

319,00

Kontoführungs gebühren Verwaltervergütung Gesamt

145.218,16

2.688,66

Zuweisung zu den Rücklagen Heizölbestand

392

10.545,36

60,95/2917,1qm

220,33

Muster und Arbeitshilfen

Kosten/ Ertragsart

Gesamtbetrag

Art der Verteilung

26.088,81

205,02/10000

Anteil

31.12. Rücklage Instand haltung Gesamt

36.634,17

534,87 755,20

Ihre Gesamtauf wendungen

3.443,86

Gemeinschaftserträge Mieteinnahmen Erl. aus Sonderein richtungen Abrechn. der Waschküche Festgeldzinsen Sonst. Zinserträge Gesamt

1.043,04

205,02/10000

21,38

270,85

205,02/10000

5,55

632,50

205,02/10000

12,97

2.088,81

205,02/10000

42,82

97,09

205,02/10000

4.132,09

1,99 84,71

Auflösung von Rücklagen Heizölbestand per 1.1. Rücklage Instand haltung Gesamt

11.197,07

60,95/2917,1 qm

18.984,86

205,02/10000

30.181,93

233,95 389,23 623,18

Ihre Gesamterträge

707,89

Daraus ergibt sich Ihre Zahllast (3.443,86 ./. 707,89) =

2.735,97

Muster: Zusammengefasste Abrechnung für die Eigentümerge meinschaft Gemeinschaftskosten Zuweisungen zu den Rücklagen Gemeinschaftserträge Auflösung von Rücklagen Hausgeldzahlungen Abrechnungsergebnis: Fehlbetrag

145.218,16 + 36.634,17 = 181.852,33 4.132,09 + 30.182,93 + 146.896,53 641,78 = 181.852,33

393

Anhang

Muster: Rücklagen und Bankkontenentwicklung Entwicklung der Rücklagen Konto bezeichnung Heizölbestand

1.1.

Zugang

Ertrag

Abgang

31.12.

11.197,07

10.545,36

–

11.197,07

10.545,36

Rücklage Instandh.

183.238,32

26.088,81

–

18.984,86

190.342,27

Gesamt

194.435,39

36.634,17

–

30.181,93

200.887,63

1.1.

Zugang

Ertrag

Abgang

31.12.

182.947,09

8.000,00

2.088,81

10.000,00

183.035,90

Entwicklung der Geldanlage Konto bezeichnung Festgeldkto. 125501 Giro und Kasse Girokto. 25510

3.483,88

Kasse Gesamt

394

7.802,83 116,00

3.483,88

116,00 7.918,83

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Vermögensübersicht der Gemeinschaft Status der Gemeinschaft per 31.12. Geldanlagen 183.035,90 Rücklagen Abrechnungsergebnis Fehlbeträge 4.655,87 Abrechnungsergebnis Überschüsse Forderungen 5.199,14 Verbindlichkeiten Kassenbestand per 31.12. 116,00 Bankguthaben per 31.12. 7.802,83 Aktive Rechnungsabgrenzung (Ölbestand) 10.545,36 off. Rückstände a. vorh. Abrechnung 2.671,93 214.027,03

200.887,63 4.014,09 9.125,31

214.027,03

395

Anhang

Muster: Beseitigungsantrag für bauliche Veränderung An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen Antrag auf Beseitigung einer baulichen Veränderung der Wohnungseigentumsanlage (Adresse, Namen) – Antragsteller/Kläger – gegen den Wohnungseigentümer (Name, Adresse) – Antragsgegner/Beklagter –

der Wohnungseigentümer

Es wird beantragt zu entscheiden: Der Antragsgegner wird verpflichtet, das von ihm auf der Sondernut zungsfläche des Gartens der Wohnungseigentumsanlage (Adresse) errichtete Schwimmbecken mit einer Grundfläche von 4,0 × 6,0 m und einer Tiefe von 1,5 m zu entfernen. Begründung: Die Errichtung des Schwimmbeckens ist weder durch die Teilungser klärung der Gemeinschaftsordnung noch durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zugelassen. Durch die massive Bauweise des Schwimmbeckens wird der Gesamtcharakter des kleinräumigen Gar tens beeinträchtigt. Insbesondere sind durch das Anlegen des Schwimmbeckens folgende nachteilige Veränderungen entstanden: (genaue Angaben). (Antragsteller)

396

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Klage auf Zahlung von Hausgeld Klage nach § 43 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft (Adresse) – Antragsteller/Kläger – In Verfahrensstandschaft und als Verwalter der o. g. WEG gem. beige fügter Eigentümerliste Hausverwaltung (Name, Adresse) gegen den Wohnungseigentümer (Name/Adresse) – Antragsgegner/Beklagter – wegen: Hausgeldforderung beantrage ich namens und in Vollmacht der Antragsteller/Kläger: 3. Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Wohnungseigentü mer der Eigentumswohnanlage (Adresse) … EUR zzgl. … Zinsen in Höhe von … seit dem … zu zahlen. 4. Der Antragsgegner/Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Begründung: Der Antragsgegner/Beklagte wird auf Zahlung rückständigen Haus geldes in Anspruch genommen. Der verfahrensbevollmächtigte Ver walter hat in der Eigentümerversammlung am … den als Anlage 1 eingereichten Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft (Antrag stellerin/Klägerin) als TOP … vorgelegt. Der Wirtschaftsplan wurde durch Beschluss zur Rechtsgrundlage des Wirtschaftsjahres … ge macht. Das zugrunde liegende Beschlussprotokoll wird als Anlage 2 überreicht. Der in der Eigentümerversammlung vorgelegte und mit Stimmen mehrheit angenommene Wirtschaftsplan wurde mangels Anfechtung bestandskräftig und begründete damit die Zahlungspflicht des An tragsgegners/Beklagten. Nach dem Einzelwirtschaftsplan schuldet der Antragsgegner/Beklagte ein monatliches Hausgeld in Höhe von … EUR. Gemäß Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, als Anla ge 3 vorgelegt, ist das Hausgeld monatlich am 3. Werktag im Voraus fällig. Der Antragsgegner/Beklagte zahlte seit dem … kein Hausgeld mehr. Inzwischen schuldet der Antragsgegner/Beklagte einen Ge samtbetrag von … EUR. (Unterschrift)

397

Anhang

Muster: Antragsschrift für eine Beschlussanfechtungsklage An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen Beschlussanfechtungsklage des Wohnungseigentümers (Name, Adresse) – Antragsteller/Kläger – gegen die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage (Adresse, Namen) – Antragsgegner/Beklagter – Ich beantrage, den auf der Eigentümerversammlung vom (Datum) der Wohnungseigentümergemeinschaft (Adresse) zu Tagesordnungspunkt (Nummer) gefassten Beschluss für ungültig zu erklären. Begründung: Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigen tümer der genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der genannten Eigentümerversammlung vom (Datum) beschlos sen die Antragsgegner gegen die Stimme des Antragstellers folgende bauliche Maßnahme: (genauer Wortlaut des Beschlusses). Das Proto koll der Versammlung ist als Anlage beigefügt. Der Beschluss ist rechtswidrig, weil er lediglich mehrheitlich be schlossen wurde. Da es sich bei der baulichen Maßnahme jedoch nicht um eine solche der Instandsetzung und Instandhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung handelt, war ein einstimmiger Be schluss erforderlich. (Antragsteller/Kläger)

398

Muster und Arbeitshilfen

Muster: Beschlussfassung über Geltendmachung von Gewähr leistungsansprüchen „Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft (genaue Be zeichnung) beauftragt und bevollmächtigt, die Gewährleistungsan sprüche der Eigentümergemeinschaft (Nachbesserung, Minderung, Schadensersatz) für (Beschreibung der Mängel) gegenüber dem Bau träger (Name, Adresse) anzumelden und geltend zu machen. Er kann hierfür Rechtsanwalt (Name, Adresse) mit der Durchsetzung beauf tragen. Die Zustimmung zu einer erforderlichen Klage wird hiermit erteilt.“

Muster: Zusatzvereinbarung zum Wohnraummietvertrag einer vermieteten Eigentumswohnung Frau/Herr (Vermieter) und Frau/Herr (Mieter) schließen folgende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom (Da tum): 1. Dem Mieter ist bekannt, dass es sich bei der vermieteten Wohn einheit um eine Eigentumswohnung handelt. 2. Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter sämtliche nach § 27 der 2. Berechnungsverordnung umlagefähigen Betriebskosten trägt. Diese werden vom Vermieter entsprechend der Jahresab rechnung in Höhe des gemäß Einzelabrechnung auf den Vermie ter entfallenden Anteils insgesamt auf den Mieter umgelegt. 3. Die Gemeinschafts und Hausordnung der Wohnungseigentümer, einschließlich zukünftiger Änderungen, findet auf das Mietver hältnis zwischen Mieter und Vermieter Anwendung. 4. Die bestehenden Bestimmungen des Mietvertrags bleiben unbe rührt. Ort/Datum (Unterschrift Mieter) (Unterschrift Vermieter)

399

Anhang

Muster: Makleralleinauftrag Makleralleinauftrag über den Verkauf/die Vermietung einer Immobilie zwischen Herrn/Frau … – Auftraggeber – und Herrn/Frau … – Makler – 6.

Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit dem Nachweis ei ner Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags und/oder der Vermittlung eines Kaufvertrags/der Vermietung hinsichtlich der Immobilie: … Der Makler verpflichtet sich, den Auftrag als Al leinauftrag sorgfältig und mit einer der Immobilie angemesse nen Werbung auszuführen. 7. Das Vertragsverhältnis beginnt am … und endet nach sechs Mo naten, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Parteien kön nen den Vertrag aus wichtigem Grunde ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist jederzeit kündigen. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. 8. Der Auftraggeber verpflichtet sich, während der Laufzeit des Vertrags keine weiteren Makler zu beauftragen. 9. Der Makler erhält bei Abschluss eines Ziffer 1 entsprechenden Hauptvertrags eine Provision in Höhe von … % zzgl. MwSt. 10. Der Auftraggeber wird dem Makler alle zur Durchführung des Auftrags erforderlichen Unterlagen herausgeben und die not wendigen Auskünfte erteilen. (Unterschriften)

400