Wohngebaudeerneuerung: Nachhaltige Optimierung im Wohnungsbestand

Wohngebäudeerneuerung

Stefanie Streck

Wohngebäudeerneuerung Nachhaltige Optimierung im Wohnungsbestand

1. Auflage

1  3

Prof. Dr.-Ing. Stefanie Streck Fachhochschule Münster Corrensstraße 25, 48149 Münster Deutschland [email protected]

ISBN 978-3-642-16838-3â•…â•…â•…â•… e-ISBN 978-3-642-16839-0 DOI 10.1007/978-3-642-16839-0 Springer Heidelberg Dordrecht London New York Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. © Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011 Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik Deutschland vom 9. September 1965 in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des Urheberrechtsgesetzes. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Einbandabbildung: WMXDesign GmbH, Heidelberg Gedruckt auf säurefreiem Papier Springer ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media (www.springer.com)

Inhalt

1  E  inleitung ����������������������������������尓������������������������������������尓����������������������������� ╇╅ 1.1â•…Energieeffizienz und Ressourcenschonung ����������������������������������尓������ ╇╅ 1.2â•…Demografische Veränderungen ����������������������������������尓������������������������ ╇╅ 1.3â•…Veränderte Wohnformen ����������������������������������尓����������������������������������� ╇╅ 1.4â•…Herausforderungen für den Wohnungsbestand ����������������������������������尓 ╇╅ Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� ╇╅

1 1 4 5 5 7

2  N  achhaltige Entwicklung im Baubereich ����������������������������������尓������������� ╇╅ 9 2.1â•…Begriff und Definition ����������������������������������尓������������������������������������尓�� ╇╅ 9 2.2â•…Geschichte ����������������������������������尓������������������������������������尓�������������������� â•… 10 2.3â•…Nachhaltigkeitsstrategie in Deutschland ����������������������������������尓���������� â•… 12 2.4â•…Nachhaltiges Bauen und Wohnen ����������������������������������尓�������������������� â•… 15 2.5â•…Bewertungssysteme und Nachhaltigkeitszertifizierung ��������������������� â•… 18 Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� â•… 22 3  B  auen im Bestand ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������� â•… 3.1â•…Begriffe und Definitionen ����������������������������������尓�������������������������������� â•… 3.1.1â•…Maßnahmen zur Erhaltung des Baubestands ������������������������� â•… 3.1.2â•…Erneuerungsmaßnahmen ����������������������������������尓���������������������� â•… 3.2â•…Struktur des Gebäudebestands ����������������������������������尓������������������������� â•… 3.3â•…Unterschiede zwischen Neubau- und Erneuerungsplanung ��������������� â•… 3.4â•…Bauordnungsrechtliche Besonderheiten ����������������������������������尓����������� â•… 3.4.1â•…Bestandsschutz ����������������������������������尓������������������������������������尓� â•… 3.4.2â•…Denkmalschutz ����������������������������������尓������������������������������������尓� â•… 3.5â•…Erneuerungspakete ����������������������������������尓������������������������������������尓������� â•… 3.5.1â•…Umfassende Erneuerung ����������������������������������尓���������������������� â•… 3.5.2â•…Teilerneuerung ����������������������������������尓������������������������������������尓�� â•… Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� â•…

23 23 23 25 26 29 32 33 34 35 37 43 47

4  A  llgemeine Planungsgrundsätze ����������������������������������尓���������������������������� â•… 49 4.1â•…Lebenszyklusbetrachtung ����������������������������������尓��������������������������������� â•… 49 4.2â•…Standort und Lage ����������������������������������尓������������������������������������尓�������� â•… 52 v

vi

Inhalt

4.2.1â•…Geografische Faktoren ����������������������������������尓������������������������� â•… 4.2.2â•…Verkehrsanbindung ����������������������������������尓������������������������������� â•… 4.2.3â•…Wirtschaftsstruktur/Umfeldnutzungen ����������������������������������尓� â•… 4.2.4â•…Soziodemografische Struktur ����������������������������������尓��������������� â•… 4.2.5â•…Image ����������������������������������尓������������������������������������尓���������������� â•… 4.3â•…Rechtliche Randbedingungen ����������������������������������尓��������������������������� â•… 4.3.1â•…Bauordnungsrecht ����������������������������������尓�������������������������������� â•… 4.3.2â•…Bauplanungsrecht und Stellplatzverpflichtung ���������������������� â•… 4.3.3â•…Denkmalschutz ����������������������������������尓������������������������������������尓� â•… 4.3.4â•…Brandschutzrechtliche Bestimmungen ����������������������������������尓� â•… 4.4â•…Marktchancen ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������� â•… 4.4.1â•…Wohnungsmarkt ����������������������������������尓����������������������������������� â•… 4.4.2â•…Baumarkt ����������������������������������尓������������������������������������尓���������� â•… 4.5â•…Timing ����������������������������������尓������������������������������������尓�������������������������� â•… 4.6â•…Gebäudezustand ����������������������������������尓������������������������������������尓����������� â•… 4.6.1â•…Erfassung des Gebäudezustands ����������������������������������尓���������� â•… 4.6.2â•…Bewertung des Gebäudezustands ����������������������������������尓��������� â•… 4.6.3â•…Beschädigungen ����������������������������������尓����������������������������������� â•… 4.7â•…Erneuerungsstrategien ����������������������������������尓������������������������������������尓�� â•… 4.7.1â•…Erhalt vorhandener Substanz ����������������������������������尓��������������� â•… 4.7.2â•…Bildung von Erneuerungsstufen ����������������������������������尓����������� â•… 4.7.3â•…Kombination von Sanierung und Modernisierung ����������������� â•… Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� â•…

53 55 55 56 56 57 57 59 59 60 62 62 63 64 65 65 71 73 74 75 77 78 81

5  W  ohnqualität ����������������������������������尓������������������������������������尓����������������������� â•… 83 5.1â•…Vorhandene Bewohner ����������������������������������尓������������������������������������尓� â•… 83 5.1.1â•…Einbeziehen der Mieter ����������������������������������尓������������������������ â•… 83 5.1.2â•…Vorgehensweise ����������������������������������尓������������������������������������尓 â•… 92 5.1.3â•…Terminplanung ����������������������������������尓������������������������������������尓� â•… 96 5.2â•…Soziale Qualität ����������������������������������尓������������������������������������尓������������ â•… 98 5.3â•…Grundrissorganisation und Umnutzungsfähigkeit ������������������������������ ╇ 100 5.4â•…Nutzerbedarf ����������������������������������尓������������������������������������尓����������������� ╇ 101 5.4.1â•…Haushalte mit Kindern ����������������������������������尓������������������������� ╇ 101 5.4.2â•…Barrierefreie Wohnungen ����������������������������������尓��������������������� ╇ 102 5.5â•…Wohnumfeld ����������������������������������尓������������������������������������尓����������������� ╇ 105 5.6â•…Nutzerverhalten in der Nutzungsphase ����������������������������������尓������������ ╇ 107 Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� ╇ 109 6  Ö  kologische Qualität ����������������������������������尓������������������������������������尓���������� ╇ 111 6.1â•…Rohstofflager Gebäudebestand ����������������������������������尓������������������������ ╇ 111 6.1.1â•…Weiternutzung versus Rückbau ����������������������������������尓������������ ╇ 111 6.1.2â•…Ausschluss von Schadstoffemissionen im Bestand ���������������� ╇ 115 6.2â•…Energieeffizienz ����������������������������������尓������������������������������������尓����������� ╇ 122 6.2.1â•…Energiekonzept ����������������������������������尓������������������������������������尓� ╇ 122 6.2.2â•…Energieausweis zur Dokumentation der energetischen Qualität des Gebäudes ����������������������������������尓��� ╇ 126

Inhalt

vii

6.2.3â•…Baulicher Wärmeschutz ����������������������������������尓����������������������� ╇ 128 6.2.4â•…Technische Anlagen ����������������������������������尓����������������������������� ╇ 134 6.2.5â•…Lüftungskonzept ����������������������������������尓����������������������������������� ╇ 140 6.2.6â•…Erneuerbare Energien ����������������������������������尓��������������������������� ╇ 143 6.3â•…Wasserver- und -entsorgung ����������������������������������尓����������������������������� ╇ 148 6.3.1â•…Einsparpotenzial beim Trinkwasserverbrauch ����������������������� ╇ 149 6.3.2â•…Regen- und Grauwassernutzung ����������������������������������尓���������� ╇ 152 6.3.3â•…Wasserentsorgung ����������������������������������尓��������������������������������� ╇ 154 6.4â•…Bodenversiegelung ����������������������������������尓������������������������������������尓������� ╇ 157 6.5â•…Baustoffauswahl ����������������������������������尓������������������������������������尓����������� ╇ 161 6.5.1â•…Umweltwirkungen ����������������������������������尓�������������������������������� ╇ 161 6.5.2â•…Schadstoffemissionen der Baumaterialien ����������������������������� ╇ 164 6.5.3â•…Lebensdauer und Unterhalt der Baumaterialien ��������������������� ╇ 172 6.5.4â•…Rückbau- und Recyclingfähigkeit ����������������������������������尓�������� ╇ 172 6.6â•…Ökologie auf der Baustelle ����������������������������������尓������������������������������� ╇ 173 6.6.1â•…Umgang mit Schadstoffen ����������������������������������尓�������������������� ╇ 173 6.6.2â•…Abfallvermeidung und -verwertung ����������������������������������尓����� ╇ 174 Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� ╇ 177 7  W  irtschaftliche Qualität ����������������������������������尓������������������������������������尓����� ╇ 179 7.1â•…Wirtschaftlichkeit ����������������������������������尓������������������������������������尓��������� ╇ 179 7.1.1â•…Erneuerungsfähigkeit ����������������������������������尓��������������������������� ╇ 179 7.1.2â•…Erneuerungswürdigkeit ����������������������������������尓������������������������ ╇ 181 7.1.3â•…Umlagemöglichkeiten auf die Miete ����������������������������������尓���� ╇ 183 7.2â•…Finanzierung ����������������������������������尓������������������������������������尓����������������� ╇ 185 7.2.1â•…Finanzierungsformen ����������������������������������尓��������������������������� ╇ 186 7.2.2â•…Kreditfinanzierung ����������������������������������尓������������������������������� ╇ 187 7.2.3â•…Alternative Finanzierungsmöglichkeiten ������������������������������� ╇ 189 7.2.4â•…Fördermöglichkeiten ����������������������������������尓���������������������������� ╇ 191 7.3â•…Planungsoptimierung ����������������������������������尓������������������������������������尓���� ╇ 195 7.4â•…Erneuerungskosten ����������������������������������尓������������������������������������尓������� ╇ 198 7.4.1â•…Kostenermittlung ����������������������������������尓���������������������������������� ╇ 198 7.4.2â•…Kosteneinsparpotenziale ����������������������������������尓���������������������� ╇ 202 7.5â•…Nutzungskosten ����������������������������������尓������������������������������������尓������������ ╇ 214 7.5.1â•…Kostenermittlung ����������������������������������尓���������������������������������� ╇ 214 7.5.2â•…Kosteneinsparpotenziale ����������������������������������尓���������������������� ╇ 215 Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� ╇ 222 8  Z  usammenfassung und Fazit ����������������������������������尓��������������������������������� ╇ 225 8.1â•…Zusammenfassung ����������������������������������尓������������������������������������尓�������� ╇ 225 8.2â•…Fazit und Ausblick ����������������������������������尓������������������������������������尓�������� ╇ 233 Literatur ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������������������������� ╇ 235 Weiterführende Links ����������������������������������尓������������������������������������尓��������������� ╇ 237 Sachverzeichnis ����������������������������������尓������������������������������������尓������������������������� ╇ 239

Abkürzungsverzeichnis

A/V Außenfläche/Volumen AgBB Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten ALD Außenwanddurchlässe AOLG Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden AP Acidification Potential BAFA Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaP Benzo[a]pyren BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BHKW Blockheizkraftwerk BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BNB Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude BRE Building Research Establishment Ltd. BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method CASBEE Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency CO2 Kohlenstoffdioxid/Kohlendioxid CO2 eq. Kohlendioxid-Äquivalente DBD Dynamische BauDaten DDT Dichlordiphenyltrichlormethan DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen/Deutsches Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen EEWärmeG Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz eg Erzeugeraufwandszahl EnEV Energieeinsparverordnung EP Eutrophication Potential EPD Environmental Product Declaration EPS Expandiertes Polystyrol F 90 Feuerwiderstandsklasse 90 FCKW Fluor-Chlor-Kohlenwasserstoff FIZ Fachinformationszentrum ix

x

Abkürzungsverzeichnis

fp Primärenergiefaktor FSC Forest Stewardship Council GED Gemeinschaft Energielabel Deutschland GFZ Geschossflächenzahl GIBB Genossenschaft Information Baubiologie GRIHA Green Rating for Integrated Habitat Assessment GWP Global Warming Potential HQE Haute Qualité Environnementale I & K Information und Kommunikation IRK Innenraumlufthygiene-Kommission KMF Künstliche Mineralfasern KWG Kreditwesengesetz LEED Leadership in Energy and Environmental Design LEGEP Lebenszyklus Gebäude Planung MBO Musterbauordnung NGO Non-Governmental Organization/Nichtregierungsorganisation NRO Nichtregierungsorganisation ODP Ozone Depletion Potential ÖÖB Bewertungssystem für ökonomisches und ökologisches Bauen und gesundes Wohnen ÖÖS Bewertungssystem für eine nachhaltige Wohngebäudeerneuerung ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr PAK Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe PCB Polychlorierte Biphenyle PCP Pentachlorphenol PE Polyethylen POCP Photochemical Ozone Creation Potential PP Polypropylen PSA Persönliche Schutzausrüstung PU Polyurethan PUR Polyurethan PVC Polyvinylchlorid RLT Raumlufttechnische Anlagen STLB Standardleistungsbuch Bau TQ Total Quality TRGS Technischen Regeln für Gefahrstoffe TWD Transparente Wärmedämmung UNEP UN Environmental Programme UNFCCC United Nations Framework Convention on Climate Change USGBC U.S. Green Building Council VIP Vakuum-Isolations-Paneelen VOC Volatile Organic Compounds/Flüchtige organische Substanzen WCED World Commission on Environmental Design WGBC World Green Building Council XPS Extrudiertes Polystyrol

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1.1↜渕 Abb. 1.2↜渕 Abb. 1.3↜渕 Abb. 2.1↜渕 Abb. 2.2↜渕 Abb. 2.3↜渕 Abb. 2.4↜渕

Struktur des Energieverbrauchs 2007 in Deutschland �������������������� ╇╅ 2 Treibhausgasemissionen in Deutschland 2004 bis 2030 ���������������� ╇╅ 3 Optimierungsbereiche beim Bauen im Bestand ����������������������������� ╇╅ 7 Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit ����������������������������������尓������� â•… 10 Leitbild der Nachhaltigen Entwicklung in Deutschland ���������������� â•… 14 Zieldimensionen für den Bereich Bauen und Wohnen ������������������� â•… 16 Schutzgüter, Schutzziele und Indikatoren des nachhaltigen Bauens ����������������������������������尓������������������������������������尓���������������������� â•… 17 Abb. 2.5↜渕 Bewertungskriterien von ÖÖB (Neubau) ����������������������������������尓����� â•… 18 Abb. 2.6↜渕 Bewertungskriterien von ÖÖS (Erneuerung) ��������������������������������� â•… 19 Abb. 2.7↜渕 Zertifizierungssysteme weltweit ����������������������������������尓������������������� â•… 20 Abb. 3.1↜渕 Wohnungsbauvolumen in Deutschland ����������������������������������尓�������� â•… 24 Abb. 3.2↜渕 Bauliche Maßnahmen im Bestand – Begriffsübersicht ������������������ â•… 24 Abb. 3.3↜渕 Wohnungsbestand in Deutschland nach Baualtersklassen am 1.1.2008 ����������������������������������尓������������������������������������尓�������������� â•… 27 Abb. 3.4↜渕 Besonderheiten bei der Erneuerungsplanung ��������������������������������� â•… 31 Abb. 3.5↜渕 Unterschiedliche Erneuerungspakete ����������������������������������尓����������� â•… 37 Abb. 3.6↜渕 Einteilung in Haupt- und Einzelstufen ����������������������������������尓��������� â•… 42 Abb. 3.7↜渕 Einteilung der Stufen unter Vermietungsgesichtspunkten �������������� â•… 43 Abb. 4.1↜渕 Einflussfaktoren auf ein Erneuerungsprojekt ��������������������������������� â•… 50 Abb. 4.2↜渕 Lebenszyklus einer Immobilie ����������������������������������尓��������������������� â•… 50 Abb. 4.3 Anteil Nutzungskosten an den Gesamtkosten eines Gebäudes ������ â•… 51 Abb. 4.4↜渕कAnteile der baubedingten Umweltbelastungen in Herstellungs- und Nutzungsphase ����������������������������������尓���������������� â•… 51 Abb. 4.5↜渕कKostenbeeinflussbarkeit im Projektablauf ����������������������������������尓���� â•… 52 Abb. 4.6↜渕कBeispiel für eine Checkliste zur Bestandsaufnahme ���������������������� â•… 69 Abb. 4.7↜渕कAmortisation der Modernisierungskosten ����������������������������������尓���� â•… 79 Abb. 5.1↜渕कEinflussfaktoren auf die Wohnqualität ����������������������������������尓��������� â•… 84 Abb. 5.2↜渕कTypischer Ablauf einer kontinuierlichen Mieterinformation ���������� â•… 86 Abb. 5.3↜渕कBelästigungsgrad verschiedener Maßnahmen �������������������������������� â•… 97 Abb. 6.1↜渕कEinflussfaktoren auf die ökologische Qualität ������������������������������� ╇ 112 Abb. 6.2↜渕कAblauf einer Rückbaumaßnahme ����������������������������������尓����������������� ╇ 114 xi

xii

Abbildungsverzeichnis

Abb. 6.3↜渕कMögliche Schadstoffe in der vorhandenen Gebäudesubstanz ������ ╇ 116 Abb. 6.4↜渕कMaßnahmen zum baulichen Wärmeschutz ����������������������������������尓� ╇ 128 Abb. 6.5↜渕कMöglichkeiten der Warmwasserbereitung ����������������������������������尓�� ╇ 138 Abb. 6.6↜渕कSysteme zur Wohnungslüftung nach DIN 1946-6 ������������������������ ╇ 141 Abb. 6.7↜渕कStruktur der öffentlichen Wasserversorgung 2007 in Deutschland ����������������������������������尓������������������������������������尓������������ ╇ 149 Abb. 6.8↜渕कEntwicklung des Pro-Kopf-Verbrauchs ����������������������������������尓������ ╇ 150 Abb. 6.9↜渕कTäglicher Wasserverbrauch/Einwohner ����������������������������������尓������ ╇ 151 Abb. 6.10↜渕कEinsatzmöglichkeiten von Versickerungsanlagen ������������������������ ╇ 156 Abb. 6.11↜渕कAuswahl von Bauteilen und Bauprodukten ����������������������������������尓 ╇ 162 Abb. 7.1↜渕कEinflussfaktoren auf die wirtschaftliche Qualität ������������������������� ╇ 180 Abb. 7.2↜渕कFinanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ����������������������������������尓������������������������������������尓���� ╇ 186 Abb. 7.3↜渕कKostenunsicherheit bei Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen ��� ╇ 199 Abb. 7.4↜渕कBearbeitungstiefe der Kostenermittlung ����������������������������������尓����� ╇ 200 Abb. 7.5↜渕कGliederung der Nutzungskosten nach DIN 18960 ����������������������� ╇ 215 Abb. 7.6↜渕कGliederung der Nutzungskosten nach der II. Berechnungsverordnung ����������������������������������尓����������������������������� ╇ 216 Abb. 8.1↜渕कKriterien für eine nachhaltige Erneuerung ����������������������������������尓� ╇ 226

Tabellenverzeichnis

Tab. 2.1↜渕 Tab. 2.2↜渕 Tab. 2.3↜渕 Tab. 2.4↜渕 Tab. 2.5↜渕 Tab. 3.1↜渕

Geschichte der Nachhaltigkeit ����������������������������������尓���������������������� â•… 10 Nachhaltigkeitsstrategie in Deutschland ����������������������������������尓������� â•… 13 Nachhaltiges Bauen und Wohnen in Deutschland ��������������������������� â•… 17 Kriterien der DGNB-Zertifizierung ����������������������������������尓�������������� â•… 21 Bewertungssysteme und Nachhaltigkeitszertifikate ������������������������ â•… 22 Vor- und Nachteile von Erneuerungen in einem Zug oder in Stufen ����������������������������������尓������������������������������������尓�������������������� â•… 39 Tab. 4.1 Nutzungsdauern von Bauteilen und Bauteilschichten ��������������������� â•… 70 Tab. 4.2↜渕 Empfehlungen zur Koppelung von Sanierung und Modernisierung ����������������������������������尓������������������������������������尓��������� â•… 80 Tab. 5.1↜渕 Vorteile und Nachteile der Mieterselbsthilfe ����������������������������������尓� â•… 88 Tab. 5.2↜渕 Checkliste zur Erstellung objektspezifischer Hinweise für den Nutzer ����������������������������������尓������������������������������������尓������������ ╇ 108 Tab. 6.1↜渕 Gesetzliche Vorschriften und Richtlinien beim Umgang mit Gefahrstoffen ����������������������������������尓���������������������������� ╇ 120 Tab. 6.2↜渕 Richtwerte für die Innenraumluft der Ad-hoc Arbeitsgruppe IRK/AOLG ����������������������������������尓������������������������������������尓���������������� ╇ 121 Tab. 6.3↜渕 Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei erstmaligem Einbau, Ersatz und Erneuerung von Bauteilen für Wohngebäude nach EnEV 2009, Anlage 3 �������������������������������� ╇ 124 Tab. 6.4 Versickerungseigenschaften und Anwendungsbereiche von Belagsarten ����������������������������������尓������������������������������������尓��������� ╇ 159 Tab. 6.5 Umweltzeichen und ihre Schwerpunkte ����������������������������������尓�������� ╇ 166 Tab. 7.1↜渕 Modernisierungsanteil einzelner Maßnahmen �������������������������������� ╇ 184 Tab. 7.2↜渕 Kosten für die Bestandsaufnahme ����������������������������������尓����������������� ╇ 211 Tab. 7.3↜渕 Zusatzkosten bei bewohnten Gebäuden ����������������������������������尓�������� ╇ 213 Tab. 7.4↜渕 Übliche Inspektionszeiträume ����������������������������������尓����������������������� ╇ 219

xiii

Kapitel 1

Einleitung

Die Entwicklung des Wohnungsbauvolumens in Deutschland ist seit Ende der 1990er Jahre stark durch das Bauen im Bestand geprägt. Die Fertigstellung neuer Wohnungen ging in den letzten Jahren kontinuierlich zurück. Der Rückgang lag zwischen den Jahren 2002 und 2008 bei 40€% (vgl. Statistisches Bundesamt 2009a, Tab.€1.3). Die Verlagerung vom Neubau zum Bauen im Bestand bedeutet für die Baubranche veränderte Planungs- und Bauabläufe und spezifischen Know-howBedarf in technischer, organisatorischer und rechtlicher Hinsicht. Der Wohnungsbestand ist darüber hinaus ein gewaltiges Ressourcenlager und bietet vielfältiges Optimierungspotenzial: • • • •

in der Minimierung des Energiebedarfs und des Ressourcenverbrauchs, in der Vermeidung von Schadstoffemissionen, in der Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten am Ende der Nutzung sowie in der möglichst geringen Beeinträchtigung von Wasser, Boden und Luft.

1.1  Energieeffizienz und Ressourcenschonung Die privaten Haushalte verbrauchten 2007 ein Viertel der gesamten benötigten Endenergie in Deutschland. Mehr als 70€% des Endenergieverbrauchs in den Haushalten wurde für Raumwärme verbraucht, 12€% entfielen auf die Warmwasserbereitung. Insgesamt wurden mehr als 30€% der gesamten Energie in Deutschland für Raumwärme und Warmwasserbereitung benötigt (Abb.€1.1). Betrachtet man die Entstehung von Treibhausgasemissionen, so zeigt sich, dass 2004 im Gebäudesektor 17€% der Treibhausgasemissionen entstanden (Abb.€1.2). Prognosen von McKinsey & Company zufolge wird dieser Wert in den nächsten Jahren abnehmen, im Jahr 2030 aber immer noch bei knapp 14€% liegen. Dabei geht die Prognose davon aus, dass die Emissionen trotz wachsender Wohnflächen durch fortschreitende Altbauerneuerungen und effizientere Neubauten zurückgehen und der Stromverbrauch durch eine bessere Geräteeffizienz trotz stärkerer Durchdringung mit Elektrogeräten leicht sinkt. Durch eine erhöhte CO2-Intensität der Strom-

S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_1, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

1

2

1 Einleitung Endenergieverbrauch 2007 nach Sektoren Gewerbe, Handel, Dienstleistung 15 %

Haushalte 26 %

Industrie 30 %

Verkehr 29 %

Endenergieverbrauch 2007 nach Anwendungsbereichen in PJ 4000 3500

in privaten Haushalten insgesamt

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Raumwärme

Warmwasser

sonstige Prozesswärme

mechanische Energie

Beleuchtung

Abb. 1.1↜渀 Struktur des Energieverbrauchs 2007 in Deutschland. (Nach Daten der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen und dem Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft – Projektgruppe Nutzenergiebilanzen)

erzeugung bleiben jedoch die indirekten Emissionen in etwa auf dem Stand von 2004 (vgl. McKinsey & Company 2007, S.€21–22). McKinsey & Company geht weiterhin von einem Vermeidungspotenzial im Gebäudebereich von 72€ Mt CO2 eq. bis 2020 aus, wobei fast 90€ % des Potenzials auch wirtschaftlich ist. Die Hebel dafür liegen bei der Verbrauchsminderung und bei der Steigerung der Energieeffizienz durch zusätzliche Dämmung, Austausch der Heizungsanlage, Gebäudemanagementsysteme, effiziente Elektrogeräte, effiziente Beleuchtung etc. Werden alle wirtschaftlichen Maßnahmen im Gebäudesektor umgesetzt, lassen sich die Emissionen bis 2020 gegenüber dem heutigen Stand um gut 20€% senken (vgl. McKinsey & Company 2007, S.€34).

1.1╅Energieeffizienz und Ressourcenschonung Abb. 1.2↜渀 Treibhausgasemissionen in Deutschland 2004 bis 2030. (Nach McKinsey & Company 2004 2007, S.€21)

3

Prognose der Treibhausgasemissionen 2004–2030 Entsorgungswirtschaft 2%

Landwirtschaft 6%

Energie 35 %

Transport 17 %

Gebäude 17 % Industrie 23 %

2020

Entsorgungswirtschaft 2%

Landwirtschaft 6%

Transport 17 %

Energie 39 %

Gebäude 15 %

Industrie 24 %

2030

Entsorgungswirtschaft 2%

Landwirtschaft 6%

Transport 18 %

Energie 39 %

Gebäude 14 %

Industrie 24 %

4

1 Einleitung

Im Jahr 2000 wurden in Deutschland täglich über 130€ha Fläche für Siedlungsund Verkehrsflächen verbraucht, wovon die Nutzung „Wohnen“ mit knapp 40€% den größten Anteil hatte. In den letzten Jahren ging die Flächeninanspruchnahme zwar auf durchschnittlich 115€ ha pro Tag zurück, der Anteil des Wohnens blieb jedoch weiterhin sehr hoch. Da das Wachstum der Siedlungs- und Verkehrsfläche vielfältige negative Auswirkungen hat – wie Behinderung der natürlichen Bodenfunktionen, Zerschneidung der Landschaft, Zerstörung von Lebensräumen für Flora und Fauna, Veränderung des örtlichen Klimas oder Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes – sollte es soweit wie möglich begrenzt werden (vgl. Umweltbundesamt 2010, S.€13). Im Bauwerksbestand des Hoch- und Tiefbaus lagern derzeit ungefähr 60€Mrd.€t mineralische Rohstoffe wie Kalk, Gipsstein, Schiefer, Kies, Sand oder Ton. Allein im Jahr 2005 wurden circa 85€% aller verwendeten mineralischen Rohstoffe, nämlich 551€ Mio.€ t, für die Herstellung von Baustoffen und -produkten eingesetzt. Die jährliche mineralische Bauabfallmenge betrug 2004 ohne Bodenaushub ungefähr 72€Mio.€t. Unter dem Aspekt der Ressourcenschonung ist der Gebäudebestand also ein riesiges Materiallager, das es effizient zu nutzen gilt, um Rohstoffe zu sparen und Bauabfälle zu verhindern (vgl. Umweltbundesamt 2010, S.€14).

1.2  Demografische Veränderungen In Deutschland sind derzeit 20€% der Bevölkerung 65 Jahre alt oder älter. In den kommenden Jahrzehnten wird dieser Anteil deutlich steigen. Nach Untersuchungen des Statistischen Bundesamtes in der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird 2060 bereits mindestens jeder Dritte 65 Jahre oder älter sein, jeder Siebte wird mindestens 80 Jahre alt sein und damit zur Gruppe der hochaltrigen Menschen mit einem erhöhten Risiko der Pflegebedürftigkeit gehören (vgl. Statistisches Bundesamt 2009b). Nach Studien der Heinze Marktforschung besteht ein Zusammenhang zwischen der Bauaktivität und dem Alter. Während Neubauer meist zwischen 26 und 45 Jahren alt sind, sind Modernisierer oft älter. Zahlenmäßig dominieren die 40- bis 50-Jährigen, die höchsten Modernisierungsausgaben pro Haushalt tätigen jedoch die 60- bis 69-Jährigen, gefolgt von den über 70-Jährigen. Die zunehmende Überalterung der Gesellschaft hat damit direkte Auswirkungen auf den Baumarkt, weil die Gruppe der neubauwilligen Jüngeren abnimmt (vgl. BauMedien GmbH Heinze 2008). Die zunehmende Überalterung der Gesellschaft führt außerdem zu veränderten Anforderungen an das Wohnen. Die Wohnsituation ist für die Lebensqualität älterer Menschen von entscheidender Bedeutung, da mit höherem Lebensalter die körperliche und/oder geistige Mobilität abnimmt und der überwiegende Teil des Tages in der eigenen Wohnung verbracht wird.

1.4 Herausforderungen für den Wohnungsbestand

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1.3  Veränderte Wohnformen Wohnungsmärkte sind regionale Märkte. Diese Regionalität wird durch den demografischen Wandel und die Binnenwanderung noch verstärkt. Binnenwanderung, Alterung der Bevölkerung, Wohneigentumsbildung und ein Außenwanderungsüberschuss fördern die Ausweitung des Wohnungsbestands insgesamt und zugleich einen Wohnungsleerstand in wirtschaftsschwachen Regionen. Die Wohnungsnachfrage ist darüber hinaus stark abhängig von den angebotenen Arbeitsplätzen. In Gebieten mit vielen Arbeitsplätzen ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum besonders groß. Wohnraum wird vor allem dort nachgefragt, wo es auch Arbeitsplätze gibt. Durch eine zunehmende Differenzierung der Wohnansprüche kommt es außerdem zu einer qualitativen Dynamik der Wohnungsmärkte. Die Wohnungsmärkte werden stärker nach Lebenszyklusphasen segmentiert, und die Ansprüche an das Wohnen und an das Wohnumfeld als Lebensmittelpunkt steigen. Die Wohnungswirtschaft muss diese Differenzierungen identifizieren, ansprechen, ausschöpfen und umsetzen.

1.4  Herausforderungen für den Wohnungsbestand Eines der größten aktuellen Probleme ist zweifellos die Energiefrage. Die Lösung des Problems wird nur bedingt im Erschließen von neuen Energiequellen – ob regenerativ oder nicht – beziehungsweise in der Optimierung von technischen Anlagen in Gebäuden gefunden werden können. Beide Ansätze sind wichtig, weitaus wichtiger jedoch ist es, den Energiebedarf zu senken. Zu einer Optimierung des Energiebedarfs gehören • eine konsequente Energieeinsparung (durch bauliche Wärmedämmung, Verbesserung beziehungsweise Austausch der Heizungsanlage sowie Veränderung des Nutzerverhaltens), • die Steigerung der Energieeffizienz, das heißt eine optimierte Beziehung zwischen der Qualität des Raumklimas und dem dazu benötigten Energiebedarf, und • ein zukunftssicherer Energiemix, das heißt verstärkter Einsatz von erneuerbaren Energien (Wind, Sonne, Erdwärme). Erfolgsfaktoren für eine energetische Gebäudeoptimierung sind eine entsprechende Qualifikation der Projektbeteiligten sowie Innovationen. Neben der Energieeffizienz ist die demografische Entwicklung ein weiterer wichtiger Trend im Wohnungsbau. Eine zentrale Zukunftsaufgabe der Wohnungsund Immobilienwirtschaft ist daher die Versorgung dieser Bevölkerungsgruppe mit altersgerechtem Wohnraum. Der Markt für Seniorenimmobilien ist nicht nur in Deutschland, sondern in allen europäischen Ländern ein Zukunftsmarkt mit einem erheblichen Wachstumspoten-

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1 Einleitung

zial. Entscheidendes Handlungsfeld ist auch hier der Wohnungsbestand. Die meisten älteren Menschen leben bislang in „normalen“ Wohnungen und wollen auch solange wie möglich in ihren vertrauten Räumlichkeiten verbleiben. Der vorhandene Wohnungsbestand ist vielfach aber nicht seniorengerecht und weist bauliche Barrieren auf. Bei einer energetischen Optimierung bietet es sich an, gleichzeitig einen Teil des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft anzupassen. Eine Optimierung des Gebäudebestands darf jedoch nicht Modernisierung um jeden Preis bedeuten. Eine Erneuerung lohnt sich nur bei einer ausreichenden Objekt- und Standortqualität. K.O.-Kriterien für energetische Bestandsinvestitionen auf schrumpfenden Märkten sind unkorrigierbare Standortprobleme (Verkehrslärm, fehlende Infrastruktur, städtebauliche Defizite, Sozialstrukturprobleme), erhebliche Grundrissprobleme (gefangener Raum, fensterloses Badezimmer) sowie unattraktive Gebäudetypen (Großsiedlungen, Hochhaus). Für verschiedene Baualtersklassen (vgl. Kap.€3.2) müssen unterschiedliche Lösungen gefunden werden. Gründerzeitliche Stadtquartiere und stadtbildprägende Wohnsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre haben meist eine gute Bausubstanz; außerdem gehören sie zu den beliebtesten Standorten der Wohnungsnachfrage und sind wertvolle Elemente der Stadtkultur. Deshalb gibt es einen breiten gesellschaftlichen Konsens, diesen Bestand zu erhalten und zu erneuern. Unmittelbar nach dem 2. Weltkrieg errichtete Wiederaufbauten sowie Wohnsiedlungen bis Ende der 1950er Jahre, die nach dem I. Wohnungsbaugesetz und den Notprogrammen des Wiederaufbaus errichtet wurden, weisen in der Regel eine schlechte bauliche Substanz und gravierende funktionale Mängel auf. Hier sollte genau geprüft werden, ob eine Erneuerung wirtschaftlich tragfähig ist. Gegebenenfalls ist ein Abriss und Neubau die bessere Lösung. Wohnungsbestände, die ab Ende der 1950er beziehungsweise Anfang der 1960er Jahre errichtet wurden, sind für einen Erhalt, allerdings mit nachhaltiger Umstrukturierung, besser geeignet. Wohngebäude der 1960er und 1970er Jahre haben in der Regel ebenfalls Potenzial für eine Erneuerung. Die Entwicklungen im Wohnungsbau haben nicht nur Auswirkungen auf die Gebäude, sondern auch auf den städtebaulichen Kontext. Bei der Anpassung vorhandener Wohngebäude an künftige Nutzeransprüche muss das Gebäude außerdem in eine funktionierende Stadtstruktur eingebettet werden. Die Lebensqualität in den Städten ist ein zunehmender Wettbewerbsvorteil. Der aktuelle Trend „Zurück in die Stadt“ gibt einen Impuls, sich auf Wachstumsbereiche zu konzentrieren und die Innenstadtentwicklung beziehungsweise regionalen Entwicklungsperspektiven zu stärken. Neben diesen Aspekten spielen weitere Kriterien der Nachhaltigkeit eine zunehmende Rolle. Bauliche Maßnahmen müssen in verstärktem Maße kostengünstig, umweltgerecht und sozial verträglich sein und gleichzeitig eine architektonische Qualität haben. Die folgenden Kapitel sollen deshalb neben einer Einführung in das nachhaltige Bauen und die Besonderheiten beim Bauen im Bestand eine Hilfestellung bieten, die anstehenden Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbestand im

Literatur Abb. 1.3↜渀 Optimierungsbereiche beim Bauen im Bestand

7 Allgemeine Planungsgrundsätze

Wohnqualität

Bauen im Bestand

Ökologische Qualität

Wirtschaftliche Qualität

Sinne einer nachhaltigen Entwicklung erfolgreich angehen zu können. Einen Überblick über die Bereiche einer nachhaltigen Erneuerung gibt Abb.€1.3

Literatur BauMedien GmbH Heinze (Hrsg) (2008) Langfristiges Wohnungsbauvolumen: Demografische Entwicklung und Energiekosten fördern Modernisierung. Presseinformation vom 9. Januar 2008. www.heinze.de. Zugegriffen: 28. Juni 2010 McKinsey & Company (Hrsg) (2007) Kosten und Potenziale der Vermeidung von Treibhausgasemissionen in Deutschland. Studie im Auftrag von „BDI initiativ – Wirtschaft für Klimaschutz“. McKinsey & Company, Düsseldorf Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2009a) Bauen und Wohnen. Bautätigkeit 2008. Fachserie 5 Reihe 1. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2009b) Bevölkerung Deutschlands bis 2060. Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Umweltbundesamt (Hrsg) (2010) Nachhaltiges Bauen und Wohnen. Ein Bedürfnisfeld für die Zukunft gestalten, 2.€Aufl. Umweltbundesamt, Dessau

Kapitel 2

Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

Auch im Baubereich wird in den letzten Jahren verstärkt eine nachhaltige Entwicklung gefordert. Nachhaltige Entwicklung ist die übliche Übersetzung des englischen Begriffs „sustainable development“ oder auch „sustainability“ und bezeichnet eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen Generation entspricht, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen.

2.1  Begriff und Definition Der Begriff „Nachhaltige Entwicklung“ wurde 1987 von der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung (Brundtland-Kommission) folgendermaßen definiert: „Sustainable development meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.“ Nachhaltige Entwicklung ist also eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen Generation entspricht, ohne den zukünftigen Generationen die Möglichkeiten zu nehmen, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen und ihren eigenen Lebensstil zu wählen. Die Brundtland-Kommission definierte „sustainable development“ im eigentlichen Kern über zwei Hauptaspekte: • weltweite Befriedigung der Grundbedürfnisse der Armen und • Verwenden der begrenzten Naturressourcen so, dass nicht nur die heutige, sondern auch zukünftige Generationen etwas davon haben (Generationengerechtigkeit). Seit der UN-Konferenz für Umwelt und Entwicklung im Jahr 1992 (Rio-Konferenz) bezieht sich nachhaltige Entwicklung nicht mehr nur vorrangig auf den langfristigen Schutz von Umwelt und Ressourcen, sondern gleichermaßen auf die Verwirklichung sozialer und ökonomischer Ziele. Eine nachhaltige Entwicklung umfasst also • die ökologische Dimension, • die ökonomische Dimension und • die soziale Dimension (vgl. Abb.€2.1). S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_2, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

9

2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

10 Abb. 2.1↜渀 Drei-SäulenModell der Nachhaltigkeit

Soziales

Ökonomie

Ökologie

Nachhaltigkeit

2.2  Geschichte Der Begriff „Nachhaltigkeit“ wurde ursprünglich in der Forstwirtschaft verwendet. Schriftlich festgehalten wurde er zum ersten Mal 1713 von Hans Carl von Carlowitz, Oberberghauptmann am kursächsischen Hof in Freiberg, in seinem Buch „Sylvicultura Oeconomica – Die Naturmäßige Anweisung zur Wilden Baumzucht“ (vgl. Tab.€ 2.1). Für ihn war Nachhaltigkeit ein rein wirtschaftliches Prinzip zur dauerhaften Sicherung kontinuierlicher Holzlieferungen für die darauf angewiesenen Montanbetriebe. So sollte immer nur so viel Holz geschlagen werden, wie durch planmäßige Aufforstung durch Säen und Pflanzen nachwachsen konnte. Ziel war es, die Waldfläche konstant zu halten. Tab. 2.1↜渀 Geschichte der Nachhaltigkeit Jahr Entwicklung 1713 Veröffentlichung des Buchs „Sylvicultura Oeconomica – Die Naturmäßige Anweisung zur Wilden Baumzucht“ 1972 UNO-Konferenz über die menschliche Umwelt, Stockholm Gründung des UNEP (U.N. Environment Programme) Bericht des Club of Rome „Grenzen des Wachstums“ 1983 Gründung der WCED (World Commission on Environment and Development) 1987 WCED-Bericht „Our Common Future“ (Brundtland-Report) 1992 UNO-Konferenz über Umwelt und Entwicklung, Rio de Janeiro 1997 Klimakonferenz in Kyoto, Verabschiedung des Kyoto-Protokolls 2000 Millennium-Gipfel (55. Generalversammlung der Vereinten Nationen), New York 2002 Weltgipfel für Nachhaltige Entwicklung, Johannesburg 2005 Inkrafttreten des Kyoto-Protokolls 2009 UN-Klimakonferenz in Kopenhagen, „Kopenhagener Erklärung“ 2010 UN-Klimakonferenz in Mexiko

2.2 Geschichte

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Dieses Prinzip wurde dann deutlich später auch auf das internationale Vorgehen zum Umweltschutz übertragen. Das Jahr 1972 markiert mit der ersten internationalen Umweltschutzkonferenz in Stockholm den Startpunkt für eine länderübergreifende Umweltpolitik. Im Anschluss daran wurde auf Vorschlag der Konferenz das UN-Umweltprogramm UNEP durch die UN-Vollversammlung gegründet. Im gleichen Jahr veröffentlichte auch der vier Jahre zuvor von Wissenschaftlern, Politikern und Wirtschaftsexperten gegründete Club of Rome seinen Bericht „Grenzen des Wachstums“ zur Zukunft der Weltwirtschaft. Der Bericht prognostizierte das Erreichen der Wachstumsgrenze der Weltwirtschaft innerhalb der nächsten 100 Jahre, wenn sich an den politischen, kulturellen, wirtschaftlichen und ökologischen Gegebenheiten nichts änderte. Der Bericht des Club of Rome und die Ölkrise 1973 sorgten für ein weiteres Umdenken in Sachen Umweltschutz. 1983 gründeten die Vereinten Nationen die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung (World Commission on Environment and Department WCED) als unabhängige Sachverständigenkommission. Ziel der Kommission war es, einen Perspektivbericht für eine langfristig tragfähige und umweltschonende Entwicklung zu erstellen, der 1987 mit dem Titel „Our Common Future“ veröffentlicht wurde. Der Bericht ist ebenfalls als „Brundtland-Report“ bekannt1 und bildete die Grundlage für die weltweite Umweltkonferenz in Rio de Janeiro im Jahr 1992, an der rund 10.000 Delegierte aus 178 Ländern teilnahmen. Zum ersten Mal setzten sich Vertreter nahezu aller wichtigen Staaten mit dem Thema Umwelt und Entwicklung auseinander. Als Ergebnis wurden zwei internationale Abkommen (Klimaschutz-Konvention und Artenschutz-Konvention), zwei Grundsatzerklärungen (Deklaration über Umwelt und Entwicklung und Walddeklaration) und das Aktionsprogramm Agenda 21 für eine weltweite nachhaltige Entwicklung beschlossen. Auf Grundlage der Klimaschutz-Konvention fanden in den folgenden Jahren mehrere UN-Klimakonferenzen statt. Die bedeutendste war die 3. Klimakonferenz 1997 in Kyoto, auf der das Kyoto-Protokoll zu Ausgestaltung der Klimarahmenkonvention der Vereinten Nationen (UNFCCC) mit dem Ziel des Klimaschutzes beschlossen wurde. Darin wurden erstmals völkerrechtlich verbindliche Zielwerte für den Ausstoß von Treibhausgasen in den Industrieländern festgehalten. Konkrete Details zur Umsetzung des Protokolls wurden jedoch nicht geklärt. Diese Fragen waren Gegenstand der Verhandlungen auf weiteren Konferenzen in den Jahren 1998 bis 2001. Ein weiterer Meilenstein für eine nachhaltige Entwicklung ist die 55. Generalversammlung der Vereinten Nationen, die 2000 in New York stattfand und auch als Millennium-Gipfel bezeichnet wird. Auf der bis dato größten Zusammenkunft von Staats- und Regierungschefs einigten sich die Teilnehmer auf einen Maßnahmenkatalog mit konkreten Ziel- und Zeitvorgaben und dem übergeordneten Ziel, die Armut in der Welt bis zum Jahr 2015 zu halbieren. Zehn Jahre nach der Rio-Konferenz fand in Johannesburg der Weltgipfel für nachhaltige Entwicklung statt, um die Ergebnisse der Agenda 21 zu bilanzieren und neue Zeitziele und Handlungsprioritäten festzulegen. Es nahmen ca. 20.000 Delegierte, 1╇ Nach der Vorsitzenden der Kommission, der ehemaligen norwegischen Ministerpräsidentin Gro Harlem Brundtland.

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2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

bestehend aus Regierungen, Wirtschaft, Nichtregierungsorganisationen (NGOs) und Kommunen, aus 190 Staaten teil. Ergebnis waren ein umfassender Aktionsplan, eine politische Erklärung der Staats- und Regierungschefs sowie eine offene Liste mit Partnerschaften zur Umsetzung der Agenda 21, der Ziele der Millenniums-Erklärung der Vereinten Nationen und der in Johannesburg vereinbarten neuen Nachhaltigkeitsziele. Die Ergebnisse wurden unterschiedlich kommentiert: Während sie von den Regierungen positiv aufgenommen wurden, beurteilten die NGOs die Ergebnisse als zu unkonkret und die Zielvorstellungen als kaum zu realisieren. Das Kyoto-Protokoll wurde zwar bereits 1997 beschlossen. Um völkerrechtlich verbindlich zu sein, musste es jedoch von mindestens 55 Parlamenten der beteiligten Staaten ratifiziert werden, wobei diese Staaten mindestens 55€% der CO2-Emissionen der Industrieländer von 1990 auf sich vereinigen müssen. Nach der Entscheidung der USA im Jahr 2001, das Kyoto-Protokoll nicht zu ratifizieren, war eine Ratifizierung nur mit der Beteiligung Russlands möglich. Nach langem Zögern entschied sich Russland 2004 für die Ratifizierung, so dass das Kyoto-Protokoll 2005 in Kraft treten konnte. Parallel fanden jährliche Klimakonferenzen statt, die sich mit der Bestandsaufnahme des internationalen Klimaschutzes, Maßnahmen zur Verminderung von Treibhausgasemissionen und Anpassungen an die Folgen des Klimawandels sowie mit Überlegungen zur Fortschreibung des Kyoto-Protokolls über 2012 hinaus beziehungsweise Nachfolgevereinbarungen beschäftigten. 2009 sollte schließlich auf der UN-Klimakonferenz in Kopenhagen ein neues Abkommen geschlossen werden. Dies gelang nicht, es wurde lediglich ein Minimalkonsens erzielt, nämlich dass die Erderwärmung auf maximal 2€°C im Vergleich zum vorindustriellen Niveau begrenzt werden soll. Die aufgesetzte „Kopenhagener Erklärung“ wurde von den Teilnehmern lediglich zur Kenntnis genommen und ist damit völkerrechtlich nicht bindend. Die nächste Klimakonferenz wird 2010 in Mexiko stattfinden.

2.3  Nachhaltigkeitsstrategie in Deutschland Die Agenda 21 als wichtiges Ziel der Umwelt-Konferenz in Rio beinhaltete als wesentlichen Bestandteil den Auftrag an alle Regierungen, sogenannte „nationale Nachhaltigkeitsstrategien“ zu entwickeln. Darin sollten Wege und Methoden beschrieben werden, wie das Konzept einer nachhaltigen Entwicklung in konkrete Schritte und Projekte übersetzt werden kann. Eine nationale Nachhaltigkeitsstrategie muss in einer Zeit, die immer mehr von wechselseitigen Abhängigkeiten geprägt wird, alle Bereiche gesellschaftlichen Handelns umfassen. Auf der einen Seite muss eine langfristig tragfähige wirtschaftliche Entwicklung angestrebt werden, gleichzeitig müssen Themen wie Klimaschutz und Energieeffizienz, Flächenverbrauch oder Artensterben einbezogen werden. Um die Ziele der Agenda 21 umzusetzen und eine nationale Nachhaltigkeitsstrategie zu entwickeln, wurde 1992 in Deutschland die Enquète-Kommission „Schutz des Menschen und Umwelt“ eingerichtet, die ihre Arbeit 1998 abschloss (vgl. Tab.€2.2).

2.3 Nachhaltigkeitsstrategie in Deutschland

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Tab. 2.2↜渀 Nachhaltigkeitsstrategie in Deutschland Jahr Entwicklung 1992–1998 Enquète-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt“ in der 12. und 13. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages 2001 Einberufung des Rates für Nachhaltige Entwicklung 2002 Nationale Nachhaltigkeitsstrategie „Perspektiven für Deutschland. Unsere Strategie für eine nachhaltige Entwicklung“ der Bundesregierung 2004 Fortschrittsbericht 2004 zur nationalen Nachhaltigkeitsstrategie 2005 Wegweiser Nachhaltigkeit 2006 Nachhaltige Entwicklung in Deutschland – Indikatorenbericht 2006 2008 Fortschrittsbericht 2008 „Für ein nachhaltiges Deutschland“ Nachhaltige Entwicklung in Deutschland – Indikatorenbericht 2008

2001 wurde auf Beschluss des Bundestags der Rat für Nachhaltige Entwicklung von der Bundesregierung einberufen. Er hat den Auftrag, die Regierung in ihrer Nachhaltigkeitspolitik zu beraten, Beiträge (insbesondere Ziele) für die nationale Nachhaltigkeitsstrategie zu liefern und Vorschläge für Projekte zur Umsetzung dieser Strategie zu machen. Außerdem soll der Rat den gesellschaftlichen Dialog fördern, der zu einem Konsens zwischen den verschiedenen gesellschaftlichen Interessengruppen führen soll. Die Mitglieder des Rates sind Persönlichkeiten aus unterschiedlichen Bereichen der Gesellschaft und vertreten in besonderer Weise ökologische, ökonomische und soziale Interessen. Auf Basis dieser Vorarbeiten wurde 2002 von der Bundesregierung eine nationale Nachhaltigkeitsstrategie2 beschlossen und veröffentlicht. Zentrales Kapitel der Nachhaltigkeitsstrategie ist das Leitbild der Nachhaltigen Entwicklung. Es beschreibt, wie „nachhaltiges“ politisches und gesellschaftliches Handeln aussieht und geht dabei von folgenden vier Leitlinien aus (vgl. Abb.€2.2): • • • •

Generationengerechtigkeit, Lebensqualität, Sozialer Zusammenhalt, Internationale Verantwortung.

Um die Nachhaltigkeitsbestrebungen messbar zu machen, wurden unter diesen Schwerpunkten 21 Indikatoren mit entsprechenden Zielvorgaben festgelegt. Zur konkreten Umsetzung des Leitbildes der nachhaltigen Entwicklung wurden zehn Managementregeln der Nachhaltigkeit entwickelt. Die Grundregel lautet: Jede Generation muss ihre Aufgaben selbst lösen und darf sie nicht den kommenden Generationen aufbürden. Sie muss zugleich Vorsorge für absehbare zukünftige Belastungen treffen. (Die Bundesregierung 2008, S.€32)

Die Nachhaltigkeitsstrategie wurde mittlerweile mehrfach überarbeitet, zuletzt im Fortschrittsbericht 2008 zur nationalen Nachhaltigkeitsstrategie. Die in der Nach2╇ „Perspektiven für Deutschland. Unsere Strategie für eine nachhaltige Entwicklung“, Kurz- und Langfassung unter www.nachhaltigkeitsrat.de oder www.bundesregierung.de.

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2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

Generationengerechtigkeit • Ressourcen sparsam und effizient nutzen (Energie-/Ressourcenproduktivität) • Treibhausgase reduzieren • Zukunftsfähige Energieversorgung ausbauen (erneuerbare Energien) • Nachhaltige Flächennutzung • Arten erhalten – Lebensräume schützen • Haushalt konsolidieren (Staatsdefizit) • Gute Investitionsbedingungen schaffen – Wohlstand dauerhaft erhalten • Zukunft mit neuen Lösungen gestalten (Forschung und Entwicklung) • Bildung und Qualifikation kontinuierlich verbessern

Lebensqualität • Wirtschaftsleistung umwelt- und sozialverträglich steigern • Mobilität sichern – Umwelt schonen • Umweltverträgliche Landbewirtschaftung • Gesunde Umwelt erhalten (Luftqualität) • Länger gesund leben • Persönliche Sicherheit weiter erhöhen

Sozialer Zusammenhalt • Beschäftigungsniveau steigern • Vereinbarkeit von Familie und Beruf verbessern • Gleichberechtigung in der Gesellschaft fördern • Integrieren statt ausgrenzen

Internationale Verantwortung • Nachhaltige Entwicklung unterstützen • Handelschancen der Entwicklungsländer verbessern

Abb. 2.2↜渀 Leitbild der Nachhaltigen Entwicklung in Deutschland

haltigkeitsstrategie formulierten Indikatoren und Ziele werden alle zwei Jahre einem Monitoring unterzogen. Der aktuelle Indikatorenbericht zur nachhaltigen Entwicklung in Deutschland ist ebenfalls von 2008.3

3╇ Fortschrittsberichte und Indikatorenberichte sind ebenfalls unter www.nachhaltigkeitsrat.de zu finden.

2.4 Nachhaltiges Bauen und Wohnen

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2.4  Nachhaltiges Bauen und Wohnen Die Enquète-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt“ des 13. Deutschen Bundestages beschäftigte sich in ihrem Abschlussbericht 1998 explizit mit dem Bereich „Bauen und Wohnen“, da es kaum ein vergleichbares Feld gibt, „bei dem das komplexe Beziehungsgeflecht zwischen ökologischen, ökonomischen und sozialen Zielen und Aspekten so stark ausgeprägt ist wie beim Thema ‚Bauen und Wohnen‘“ (Deutscher Bundestag 1998, S.€232). Für die zukünftige Bau- und Wohnungspolitik wurden drei Strategien vorgeschlagen: • Stärkung städtischer Strukturen gegen Zersiedelung und Suburbanisierung, • Konzentration auf den Wohnungsbestand sowie • ressourcensparendes Bauen und Wohnen (vgl. Deutscher Bundestag 1998, S.€292). Die größten Probleme sah die Enquète-Kommission in der Flächeninanspruchnahme und Zersiedelung der Landschaft. Das Thema Ressourcenschonung (Stoff- und Energieströme) wurde erst in zweiter Linie gesehen. Bei der ökonomischen Betrachtung wurde bereits der Lebenszyklusgedanke aufgegriffen, indem nicht nur die Minimierung der Bau-, sondern auch der Lebenszykluskosten gefordert wurde. Außerdem sollte durch eine entsprechende Umschichtung der Fördermittel das Bauen im Bestand gestärkt werden. Bei den sozialen Kriterien standen die Sicherung bedarfsgerechten Wohnens und des Wohnumfelds, die Vernetzung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit, das gesunde Wohnen und die Förderung des Wohneigentums im Vordergrund. Ausgewählte Zieldimensionen für den Bereich „Bauen und Wohnen“ zeigt Abb.€2.3. Nach Abschluss der Arbeit der Enquète-Kommission wurde das Thema Nachhaltiges Bauen insbesondere im Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen und dem ihm zugeordneten Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung vorangetrieben. Es wurden die Geschäftsstelle Nachhaltiges Bauen gegründet und vielfältige Forschungsprojekte initiiert und gefördert (vgl. Tab.€2.3). Anfang 2001 veröffentlichte das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen den Leitfaden Nachhaltiges Bauen als zu beachtende Richtlinie für Bundesbaumaßnahmen. Der Leitfaden soll dem Planer ein Instrument zur Verfügung stellen, mit dem ganzheitliche Ansätze im Sinne der Nachhaltigkeit sicher umgesetzt werden können. Er wird derzeit überarbeitet und auf den Gebäudebestand ausgeweitet. Im Dezember 2001 wurde der Runde Tisch Nachhaltiges Bauen einberufen, der das Bauministerium bei Regelungen des Nachhaltigen Bauens des Bundes unterstützen soll. Mitglieder sind Vertreter von Verbänden der Bauwirtschaft, der Industrie (der am Bau beteiligten Partner) sowie Vertreter der wesentlichen Bauverwaltungen und der Wissenschaft. Auf Basis der Arbeit der Enquète-Kommission wurden in den letzten Jahren Schutzgüter, Schutzziele und Indikatoren abgeleitet, die den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes – also von der Rohstoffgewinnung über die Errichtung bis zum Rückbau – einbeziehen (vgl. Abb.€2.4).

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2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

Ökologische Dimension • Reduzierung des Flächenverbrauchs • Beendigung der Zersiedelung der Landschaft • Geringhaltung zusätzlicher Bodenversiegelung und Abschöpfung von Entsiegelungspotenzialen • Orientierung der Stoffströme im Baubereich an den Zielen der Ressourcenschonung • Vermeidung der Verwendung und des Eintrags von Schadstoffen in Gebäude • Verringerung der KohlendioxidEmissionen der Gebäude (25%-ige Reduktion insgesamt bis zum Jahr 2005)

Soziales

Ökonomie

• Sicherung bedarfsgerechten Wohnraums nach Alter und Haushaltsgröße; erträgliche Ausgaben für „Wohnen“ • Schaffung eines geeigneten Wohnumfeldes, soziale Integration, Vermeidung von Ghettos

Nachhaltigkeit

Ökologie

Soziale Dimension

• Vernetzen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit in der Siedlungsstruktur • „Gesundes Wohnen“ innerhalb wie außerhalb der Wohnung • Erhöhung der Wohneigentumsquote • Schaffung bzw. Sicherung von Arbeitsplätzen im Bau- und Wohnungsbereich

Ökonomische Dimension • Minimierung der Lebenszykluskosten von Gebäuden • Relative Verbilligung von Umbau- und Erhaltungsinvestitionen im Vergleich zum Neubau • Optimierung der Aufwendungen für technische und soziale Infrastruktur • Verringerung des Subventionsaufwandes

Abb. 2.3↜渀 Zieldimensionen für den Bereich Bauen und Wohnen. (Nach Deutscher Bundestag 1998, S.€234)

Seit Ende 2008 stellt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung alle aktuellen Informationen und Entwicklungen auf dem Informationsportal Nachhaltiges Bauen unter www.nachhaltigesbauen.de im Internet zur Verfügung. Seit 2009 gibt es außerdem das Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB), das herausragende Planungsleistungen im Bereich des nachhaltigen Bauens würdigen und für alle Marktteilnehmer (Bauherren, Planer, Nutzer, Investoren etc.) sichtbar machen soll. Das System wurde vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gemeinsam mit der Deutschen Gesellschaft für

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2.4 Nachhaltiges Bauen und Wohnen Tab. 2.3↜渀 Nachhaltiges Bauen und Wohnen in Deutschland Jahr Entwicklung 1992–1998 Enquète-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt“ in der 12. und 13. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages, Beispielfeld „Bauen und Wohnen“ 2001 Leitfaden Nachhaltiges Bauen 2001 Einberufung des Runden Tisches Nachhaltiges Bauen 2008 Informationsportal Nachhaltiges Bauen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung unter www.nachhaltigesbauen.de 2009 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB)

Schutzgüter natürliche Umwelt natürliche Ressourcen

ökonomische Werte

Gesundheit soziale und kulturelle Werte

Schutzziele Schutz der Umwelt Schutz der natürlichen Ressourcen

Senkung der Lebenszykluskosten Erhalt ökonomischer Werte

Sicherung von Gesundheit/ Behaglichkeit im Gebäude Menschengerechtes Umfeld/ Erhaltung sozialer und kultureller Werte

Indikatoren Flächeninanspruchnahme

Errichtungskosten

Gestaltung, Ästhetik

Primärenergieaufwand (erneuerbar/nicht erneuerbar)

Nutzungskosten (Medienverbräuche, gebäude- und bauteilspezifische Aufwendungen)

Barrierefreiheit

Treibhauspotenzial Ozonzerstörungspotenzial

Rückbaukosten

Gesundheit und Behaglichkeit (thermisch, hygienisch, akustisch und visuell)

Versauerungspotenzial Überdüngungspotenzial Ozonbildungspotenzial

Abb. 2.4↜渀 Schutzgüter, Schutzziele und Indikatoren des nachhaltigen Bauens. (Nach BMVBS 2009)

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2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

Nachhaltiges Bauen entwickelt. Die Kriterien sind deshalb in etwa dieselben wie die des Deutschen Gütesiegels für Nachhaltiges Bauen (DGNB), das im Kap.€2.5 genauer erläutert wird.

2.5  Bewertungssysteme und Nachhaltigkeitszertifizierung Zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden wurden in den letzten Jahren vielfältige Verfahren entwickelt. Speziell für Wohngebäude wurde beispielsweise in Deutschland in den Jahren 1998 bis 2000 an der Bergischen Universität Wuppertal das Bewertungssystem für ökonomisches und ökologisches Bauen und gesundes Wohnen ÖÖB (vgl. Diederichs et€al. 2000) entwickelt. Mit Hilfe dieses Tools lässt sich die Planung von Mehrfamilienhäusern anhand von 14 Hauptkriterien aus den Bereichen • • • •

Projektbedingungen und Standort, Gebäudekonzept, Ökologie sowie Ökonomie

optimieren (vgl. Abb.€2.5). Für das Bauen im Bestand wurde analog zu ÖÖB von 2001 bis 2003 das Bewertungssystem für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen ÖÖS (vgl. Diederichs und Streck 2003) entwickelt, das die Planung von Sanierung und Modernisierung des Bestands anhand von 15 Hauptkriterien aus den Bereichen • • • • •

Gebäudebeurteilung, Projektbedingungen und Standort, Planungskonzept, Ökologie sowie Ökonomie

ern

Abb. 2.5↜渀 Bewertungskriterien von ÖÖB (Neubau)

Projektbedingungen Standort

Baumanagement Herrichten und Erschließen Baukonstruktion Technische Anlagen Außenanlagen Ausstattung und Kunstwerke

Energieinput Baustoffe - Ressourcen Schadstoffemissionen Entsorgung Wasser Boden Luft

Gebäudekonzept

ökologisch

ökonomisch

ext

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2.5 Bewertungssysteme und Nachhaltigkeitszertifizierung Gebäudebeurteilung Projektbedingungen und Standort Bewohner Randbedingungen

Erneuerungskosten Bauwerk Erneuerungskosten Technische Anlagen

ökologisch

Baumanagement

ökonomisch

Energieinput Finanzierung und Wirtschaftlichkeit

Planungskonzept

Baustoffe Schadstoffemissionen Verwertung und Entsorgung Wasser Boden Luft

Planungskonzept

Erneuerungskosten Außenanlagen Nutzungskosten

Abb. 2.6↜渀 Bewertungskriterien von ÖÖS (Erneuerung)

bewertet (vgl. Abb.€ 2.6). Der Entwurf wird planungsbegleitend in drei Genauigkeitsstufen bewertet. Dadurch werden die Stärken und Schwächen aufgezeigt. Durch die frühe Bewertung sind noch Korrekturmöglichkeiten gegeben, so dass sich die Planung optimieren lässt. Der Fokus der Planungstools liegt auf Einfachheit und Schnelligkeit. Die Bewertung ist sehr umfassend, geht dafür jedoch nicht zu sehr in die Tiefe. Dem Planer soll mit möglichst wenig Aufwand das nachhaltige Potenzial seines Entwurfs deutlich gemacht werden. Zur gleichen Zeit wurde basierend auf Vorarbeiten der Universitäten Karlsruhe und Weimar die Software LEGEP4 entwickelt. Sie bietet eine kombinierte Berechnung von Energiebedarf, Umweltbelastung und Baukosten in frühen Planungsstadien. Die Methode basiert auf dem Prinzip der Ökobilanzierung und ermittelt sehr detaillierte Werte. Der Bewertungsaufwand ist dadurch deutlich höher, ebenso wie die Anschaffungskosten der Software. Parallel zu den Entwicklungen in Deutschland wurden auch in vielen weiteren Ländern seit Anfang der 1990er Jahre Bewertungssysteme für nachhaltige Gebäude entwickelt. In Österreich wurde zum Beispiel das TQ-Gebäude-Qualitätszertifikat5 entwickelt, das in zwei Schritten bewertet: im Planungsstadium und nach Fertigstellung des Gebäudes. In der Schweiz entwickelte die Genossenschaft Information Baubiologie GIBB die BauBioDataBank6, mit der sich Bau- und Rohstoffe, Baukonstruktionen, aber auch ganze Gebäude bewerten lassen. Das niederländische Institut für Baubiologie und Ökologie entwickelte das TWIN-Modell, das UmweltWeitere Informationen unter www.legep.de. Weitere Informationen unter www.tq-building.org. 6╇ Weitere Informationen unter www.gibbeco.org. 4╇ 5╇

20

2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

und Gesundheitsaspekte bewertet. Bei diesen Modellen liegt der Schwerpunkt jedoch auf dem Bereich Ökologie, die beiden übrigen Säulen Ökonomie und Soziales werden nicht explizit einbezogen. In den Ländern USA, Australien, Spanien, Großbritannien, Japan, Vereinigte Arabische Emirate, Russland und Kanada wurden in den 1990er Jahren Green Building Councils gegründet, um das Thema Nachhaltigkeit beziehungsweise Green Building voranzutreiben. Diese nationalen Councils gründeten 2002 das World Green Building Council (WGBC) als Dachorganisation. Mittlerweile sind weitere Länder hinzugekommen, aktuell hat das WGBC 20 Mitglieder, circa 40 weitere nationale Green Building Councils streben eine Mitgliedschaft an.7 Deutsches Mitglied ist seit 2008 die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Viele nationale Green Building Councils haben in den letzten Jahrzehnten Green Building Labels oder Nachhaltigkeitszertifikate entwickelt (vgl. Abb.€2.7). Ein Label beziehungsweise Zertifikat verfolgt zwei Ziele: Dem Planer wird ein Hilfsmittel für nachhaltige Planung an die Hand gegeben, und die Planung wird abschließend bewertet und das Bewertungsergebnis in einem Zertifikat festgehalten und veröffentlicht. Vorreiter war 1990 das System BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), das von BRE (Building Research Esta-

LEED Canada

BREEAM HQE DGNB Minergie

CASBEE

LEED GRIHA

Green Mark

Green Star

Green Star Green Star

Abb. 2.7↜渀 Zertifizierungssysteme weltweit

7╇

Weitere Informationen unter www.worldgbc.org.

2.5 Bewertungssysteme und Nachhaltigkeitszertifizierung

21

Tab. 2.4↜渀 Kriterien der DGNB-Zertifizierung Kriterium Unterkriterium Ökologische Qualität Wirkungen auf die globale und lokale Umwelt Ressourceninanspruchnahme Ökonomische Qualität Lebenszykluskosten Wertentwicklung Soziokulturelle und funktionale Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit Qualität Funktionalität Gestaltungsqualität Technische Qualität Qualität der technischen Ausführung Prozessqualität Qualität der Planung Qualität der Bauausführung Standortmerkmale Nur nachrichtlich, fließen nicht in die Bewertung ein

blishment Ltd.) entwickelt wurde. Da es bereits seit zwanzig Jahren am Markt ist, gibt es bereits über 100.000 zertifizierte Gebäude, allerdings überwiegend in Großbritannien. International am bekanntesten ist derzeit das US-amerikanische LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). LEED wurde vom U.S. Green Building Council (USGBC) auf Basis von BREEAM entwickelt und ist seit 1998 auf dem Markt. Derzeit gibt es ungefähr 2.500 zertifizierte Gebäude. Weitere Green Building Labels sind zum Beispiel HQE (Frankreich), Green Star (Australien, Neuseeland, Südafrika), LEED Canada, CASBEE (Japan), GRIHA (Indien) oder Green Mark (Singapur). Seit Anfang 2009 ist außerdem das Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen (DGNB) auf dem Markt. Das DGNB wird oft als Nachhaltigkeitszertifikat der zweiten Generation bezeichnet. Es wurde später als viele andere Zertifikate entwickelt, bewertet aber deutlich umfassender als zum Beispiel BREEAM oder LEED. Während bei den anderen Zertifikaten die Ökologie klar im Vordergrund steht, bezieht das DGNB auch Ökonomie und Soziales ein. Außerdem wird der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes einbezogen und nicht nur die Bauphase (vgl. Tab.€2.4). Das DGNB wurde bisher nur für den Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden eingeführt. Derzeit läuft die Pilotphase für den Neubau von Handels-, Industrieund Bildungsbauten. Im Frühjahr und Sommer 2010 starteten weitere Pilotphasen für die Modernisierung von Büro- und Verwaltungsgebäuden sowie den Neubau von Hotelgebäuden. Die Pilotphase für neue Wohngebäude startete im Mai 2010. Wann ein System für die Wohngebäudemodernisierung vorliegt, ist noch nicht abzusehen. Neben den umfassenden Gebäudezertifikaten gibt es auch verschiedene Zertifikate, die sich speziell mit der Energieeffizienz von Gebäuden beschäftigen. Seit 1998 gibt es in der Schweiz den Minergie-Standard, nach dem sich Gebäude zertifizieren lassen können. Seit 2005 gibt es das Green-Building-Programm der Europäischen Union, bei dem der Energieverbrauch von Nichtwohngebäuden gemessen und bewertet wird. Eine Auswahl von Bewertungssystemen und Zertifikaten zeigt Tab.€2.5.

22

2 Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

Tab. 2.5↜渀 Bewertungssysteme und Nachhaltigkeitszertifikate Jahr Bewertungssystem 1990 BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Großbritannien) 1997 HQE Haute Qualité Environnementale (Frankreich) 1998 LEED Leadership in Energy and Environmental Design (USA) 1998 Minergie (Schweiz) 1999 LEGEP 2000 ÖÖB Bewertungssystem für ökonomisches und ökologisches Bauen und gesundes Wohnen 2003 ÖÖS Bewertungssystem für ökonomische und ökologische Wohngebäudeerneuerung 2003 Green Star (Australien) 2005 CASBEE Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency (Japan) 2005 Green-Building-Programm (EU) 2009 DGNB Deutsches Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen/BNB Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude

Literatur BMVBS (2009) Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Informationsportal Nachhaltiges Bauen des BMVBS. www.nachhaltigesbauen.de. Zugegriffen: 8. Sept 2009 Deutscher Bundestag, Referat Öffentlichkeitsarbeit (Hrsg) (1998) Konzept Nachhaltigkeit. Vom Leitbild zur Umsetzung. Abschlussbericht der Enquete-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt – Ziele und Rahmenbedingungen einer nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung“ des 13. Deutschen Bundestages. Deutscher Bundestag, Referat Öffentlichkeitsarbeit, Bonn Die Bundesregierung (Hrsg) (2008) Fortschrittsbericht 2008 zur nationalen Nachhaltigkeitsstrategie „Für ein nachhaltiges Deutschland“. Die Bundesregierung, Berlin Diederichs CJ, Streck S (2003) Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen. DVP-Verlag, Wuppertal Diederichs CJ, Getto P, Streck S (2000) Entwicklung eines Bewertungssystems für ökonomisches und ökologisches Bauen und gesundes Wohnen. DVP-Verlag, Wuppertal

Kapitel 3

Bauen im Bestand

Während die Bautätigkeit im Wohnungsneubau in den letzten Jahren stark rückläufig ist, nehmen die Aufwendungen für Bauleistungen im Bestand kontinuierlich zu und übersteigen mittlerweile das Neubauvolumen deutlich (vgl. Abb.€3.1).

3.1  Begriffe und Definitionen Bauliche Maßnahmen im Bestand können sehr unterschiedlich sein. Hinzu kommt, dass Begriffe wie Sanierung, Instandsetzung oder Modernisierung in der Fachliteratur unterschiedlich verwendet werden. Deshalb werden zum besseren Verständnis die Begriffe zunächst strukturiert und gegeneinander abgegrenzt. Einen Überblick über die relevanten Begriffe gibt Abb.€3.2.

3.1.1  Maßnahmen zur Erhaltung des Baubestands Instandhaltung bezeichnet nach HOAI (2009, §Â€2€(10)) alle Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustands eines Gebäudes. Dabei geht es darum, den bestimmungsgemäßen Gebrauch sicherzustellen und bauliche Mängel, die sich aus Abnutzungsund Alterungserscheinungen ergeben, zu beseitigen. Instandhaltungsmaßnahmen zeichnen sich auch dadurch aus, dass sie nicht in die Konstruktion oder äußere Gestalt des Gebäudes eingreifen. Die Identität des Gebäudes bleibt also erhalten (vgl. Lißner und Rug 2000, S.€2). Die Instandhaltung lässt sich weiter unterteilen in Inspektion und Wartung. Nach DIN 31051 (2003) fallen unter Inspektion alle Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung. Wartung bezeichnet nach DIN 31051 (2003) alle Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats. S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_3, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

23

24

3 Bauen im Bestand 140 Bauleistungen im Bestand 120

Neubauvolumen

jeweilige Preise in Mrd. Euro

100 80 60 40 20 0 2000

2001

2002

2003

2004 Jahr

2005

2006

2007

2008

Neubauvolumen: geschätzt über veranschlagte Baukosten (Bautätigkeitsstatistik), ergänzt um Zuschläge für Architektenleistungen und Gebühren, Außenanlagen und Eigenleistungen des Investors Bauleistungen im Bestand: Gebäude- und Wohnungsmodernisierung (einschließlich Um- und Ausbaumaßnahmen) sowie Instandsetzungsleistungen des Baugewerbes

Abb. 3.1↜渀 Wohnungsbauvolumen in Deutschland. (Nach DIW 2009, S. 814, Quelle: Statistisches Bundesamt, Bauvolumensberechnung des DIW Berlin)

Maßnahmen im Bestand

Maßnahmen zur Erhaltung

Instandhaltung

Maßnahmen zur Erneuerung

Sanierung Behebung von Missständen, Werterhaltung

Modernisierung Werterhöhung (Gebrauchswert)

Inspektion

Wartung

Instandsetzung Rekonstruktion

Adaptierung

haustechnische Verbesserungen

bautechnische Verbesserungen

Nutzungsverbesserungen

Wohnumfeldverbesserungen

Abb. 3.2↜渀 Bauliche Maßnahmen im Bestand – Begriffsübersicht

3.1 Begriffe und Definitionen

25

3.1.2  Erneuerungsmaßnahmen Erneuerungsmaßnahmen lassen sich aufteilen in Sanierungsmaßnahmen zur Behebung von Missständen und Modernisierungsmaßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswertes.

3.1.2.1  Sanierung Unter Sanierung fallen im Sinne dieser Publikation alle Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit einer Baukonstruktion oder eines Gebäudes. Es geht dabei um die Behebung von Missständen und nicht um eine Verbesserung. Maßnahmen zur Sanierung sind Instandsetzung, Rekonstruktion und Adaptierung. Zur Instandsetzung gehören nach HOAI (2009, §Â€ 2€ (9)) alle Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustand) eines Objektes. Diese Maßnahmen umfassen das Reparieren oder teilweise Austauschen schadhafter Bauteile. Die vorhandene Bausubstanz bleibt dabei in Gestalt und Konstruktion weitgehend erhalten. Rekonstruktion bezeichnet die Wiederherstellung oder den Wiederaufbau eines Gebäudes oder auch von Gebäude- oder Bauteilen. Die Wiederherstellung orientiert sich dabei an der ursprünglichen Form und Art des Gebäudes. Das kann so weit gehen, dass ein komplettes Gebäudes nach historischem Vorbild wiedererrichtet wird (vgl. Lißner und Rug 2000, S.€3). Mit Adaptierung lassen sich alle baulichen Veränderungen umschreiben, die sich auf die Form des Baukörpers auswirken. Sie dienen entweder dazu, das Gebäude funktional zu verbessern, oder zur Mängelbeseitigung, gegebenenfalls auch, um Planungs- oder Ausführungsfehler zu beheben. Adaptierungen können sowohl Sanierungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen sein, je nachdem, ob lediglich Missstände behoben werden oder eine Verbesserung des Wohnwertes angestrebt wird. Arten der Adaptierung sind Aufstockung, Anbau, Umbau und Ausbau. Aufstockung ist die Erweiterung in vertikaler Richtung, Anbau die Erweiterung in horizontaler Richtung, Umbau bezeichnet die Umgestaltung eines vorhandenen Objektes mit Eingriffen in Konstruktion und Bestand (vgl. HOAI 2009, §Â€2€(6)), und unter Ausbau versteht man die Schaffung von Wohnraum in bestehenden Gebäuden oder Umwandlung bisher nicht als Wohnraum nutzbarer Räume in Wohnraum durch einen wesentlichen Bauaufwand (vgl. Lißner und Rug 2000, S.€1).

3.1.2.2  Modernisierung Modernisierungsmaßnahmen dienen der gebäudetechnischen, bautechnischen oder funktionalen Verbesserung eines Gebäudes. Adaptive Maßnahmen fallen ebenfalls

26

3 Bauen im Bestand

unter Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie eine funktionale Verbesserung darstellen und der Gebrauchswert nachhaltig erhöht wird. Unter Modernisierung fallen alle baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert eines Gebäudes nachhaltig erhöhen, also die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken. Instandsetzungen fallen ebenfalls unter den Begriff Modernisierung, wenn sie durch Modernisierungsmaßnahmen verursacht werden (vgl. WoFG 2001, §Â€ 16€ (3)). Das Gebäude erhält durch die Modernisierung eine neue, früher nicht vorhandene Qualität. Modernisierungsmaßnahmen lassen sich weiter unterteilen in haustechnische, bautechnische, funktionale beziehungsweise Nutzungsverbesserungen sowie Verbesserungen des Wohnumfelds. Haustechnische Verbesserungen sind Erneuerungen oder Verbesserungen der Heizungsanlage, der Lüftungsanlage, der Warmwasserversorgung, der Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Küchenbereiche. Zu haustechnischen Verbesserungen zählen aber auch der Einbau einer Satellitenantenne oder eines Kabelanschlusses oder der Einbau einer Türsprechanlage. Ziel ist die Anpassung an den heute üblichen technischen Standard. Dafür sind in der Regel keine Eingriffe in die Konstruktion nötig. Bautechnische Verbesserungen zielen auf eine Verbesserung der Gebäudesubstanz, insbesondere was die bauphysikalischen Eigenschaften eines Gebäudes betrifft. In erster Linie fallen darunter Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes oder des Schallschutzes an Wänden, Decken, Fenstern, Türen und Installationen. Hinzu kommen Erneuerungen der Fassade, der Dachdeckung oder der Dachabdichtung, wenn damit nicht nur der Soll-Zustand wiederhergestellt, sondern die Gebrauchsfähigkeit erhöht wird. Nutzungsverbesserungen werden notwendig durch veränderte Nutzeranforderungen. Darunter fallen Veränderungen an der Zuordnung der Räume, ihrer Größe und ihrer Anzahl sowie Funktionsänderungen. Hinzu kommen Vergrößerungen oder Verlegungen von Fenstern und Türen, der Einbau von Rollläden oder Jalousien, Sonnenschutzsystemen oder ähnlichem. Adaptive Maßnahmen wie der Ausbau oder Anbau von Gebäuden fallen ebenfalls unter Nutzungsverbesserungen, wenn dadurch der Gebrauchswert des bestehenden Gebäudes nachhaltig erhöht wird. Wohnumfeldverbesserungen sind Maßnahmen in den Außenanlagen, zum Beispiel die Errichtung oder Neugestaltung von Kinderspielplätzen, Mietergärten und Innenhöfen, aber auch die Erneuerung der Grundstücksauffahrt oder die Schaffung oder Umgestaltung von Stellplätzen beziehungsweise Garagen.

3.2  Struktur des Gebäudebestands In Deutschland gab es 2008 knapp 18€ Mio. Wohngebäude mit insgesamt rund 39€Mio. Wohnungen. Diesem Gebäudebestand standen rund 152.000 neu errichtete Wohnungen gegenüber. Der Anteil an neu gebauten Wohnungen lag also bei unter 1€% (vgl. Statistisches Bundesamt 2009a, Tab.€1.6, 2009b, Tab.€1.3).

3.2 Struktur des Gebäudebestands

seit 1991 19 %

vor 1949 20 %

1949–1990 61 % früheres Bundesgebiet

27

seit 1991 17 % vor 1949 34 %

1949–1990 49 % Neue Länder und Berlin-Ost

Abb. 3.3↜渀 Wohnungsbestand in Deutschland nach Baualtersklassen am 1.1.2008. (Nach Statistisches Bundesamt 2009c, S.€26)

Abbildung€3.3 zeigt die Struktur des Wohnungsbestands nach dem Baujahr für die alten und neuen Bundesländer. Über 80€% der privaten Haushalte befinden sich in Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden. Man kann weiterhin davon ausgehen, dass drei Viertel des Wohnungsbestands vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut wurde. Diese Gebäude benötigen – unmodernisiert – in der Regel mehr als 450€kWh/(m²Â€a) Primärenergie. Neubauten benötigen dagegen nach EnEV 2009 in der Regel ca. 55 bis 90€kWh/(m²Â€a) Primärenergie, also weniger als ein Fünftel (vgl. BMVBS 2009, S.€16–17). Der Gebäudebestand lässt sich in Abhängigkeit vom Baualter und den daraus resultierenden typischen Bauweisen, aber auch typischen Schäden unterteilen: • Fachwerkhäuser und Gründerzeitbauten (bis 1918) Fachwerkhäuser lassen sich baugeschichtlich schlecht zuordnen, da sie selbst heutzutage noch in Anlehnung an historische Konstruktionen errichtet werden. Historische Fachwerkhäuser sind jedoch in der Regel sehr alt und gehören deshalb in die Kategorie vor 1918. Typische Schäden sind Schädlingsbefall und/ oder Verfaulungen der Holzteile, mangelhafter Schall- und Brandschutz sowie Rissbildungen und klaffende Fugen. Fachwerkhäuser stehen in der Regel unter Denkmalschutz, so dass bei der Erneuerung Sonderbestimmungen im Hinblick auf Wärme-, Schall- und Brandschutz zu berücksichtigen sind. Bei einer grundlegenden Erneuerung muss meist die komplette Holzkonstruktion freigelegt werden, was umfangreiche Sicherungsmaßnahmen erfordert. Außerdem ist oft die völlige Entkernung notwendig. Gründerzeitbauten sind meist frei auf dem Grundstück stehende Bauten oder mehrgeschossige Wohngebäude in geschlossener Bauweise mit zum Teil hohen Verdichtungen. In dieser im weitesten Sinne durch die Industrialisierung geprägten Epoche herrschte eine große technologische Homogenität. Die Gebäude wurden in massiver Bauweise überwiegend aus mineralischen Baustoffen gebaut

28

•

•



•

3 Bauen im Bestand

und haben meist heute noch eine gute Bausubstanz. Funktionelle, gestalterische und technische Aspekte stehen bei diesen Bauten oftmals in einem guten Verhältnis zueinander. Gründerzeitviertel bieten meist eine gute Funktionsdurchmischung. Durch das Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten, Kultur- und Bildungseinrichtungen ergeben sich für die Bewohner sehr kurze Wege. Obwohl diese Viertel eine sehr hohe Einwohnerdichte aufweisen und die Gebäude vergleichsweise alt sind, sind Gründerzeithäuser als Wohnraum sehr begehrt. Allerdings müssen die Grundrisse gegebenenfalls den heutigen Vorstellungen angepasst werden. Vorkriegsbauten, Gebäude aus dem Nationalsozialismus (1919–1948) Wohnbauten der 1920er und 1930er Jahre zeichnen sich dadurch aus, dass traditionelle Techniken durch neuentwickelte Bautechniken, wie zum Beispiel Stahlbetonbau, weiter zurückgedrängt wurden. Es wurden materialsparende Konstruktionen sowie typisierte Baustoffe durch industrialisierte Baustoffherstellung eingesetzt. Zunehmend wurden Bims und Bimshohlblocksteine verwendet. Die Wohnsiedlungen zeichnen sich durch eine geringere Dichte und größere Wohnflächen aus. Sanitäre Einrichtungen, die in Gründerzeitbauten in der Regel außerhalb der Wohnung angeordnet wurden, befinden sich in diesen Gebäuden innerhalb der Wohnungen. Gründerzeitliche Stadtquartiere und stadtbildprägende Wohnsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre haben meist eine gute Bausubstanz; außerdem gehören sie zu den beliebtesten Standorten der Wohnungsnachfrage und sind wertvolle Elemente der Stadtkultur. Nachkriegsbauten/Wiederaufbauten (1949–1957) Der Wiederaufbau Deutschlands nach dem Zweiten Weltkrieg erforderte im Wohnungsbau ein hohes Tempo. Anfang 1951 wurde das Wohnungsdefizit in der Bundesrepublik mit 4,8€Mio. Wohnungen beziffert. Wurden 1949 etwa 215.000 Wohnungen fertig gestellt, waren es 1950 bereits 360.000 Wohnungen und 1953 schon 515.000 Wohnungen (vgl. Sander 2008). Die Häuser wurden dabei oft in kosten- und materialsparender Bauweise sowie mit Baumaterialien von geringerer Qualität erstellt und haben oft kleinteilige Grundrisse. Meist wurden Hohlblocksteine aus Bauschutt und Ziegelsplitt verwendet, die oft in Handarbeit hergestellt wurden. Durch die schlechte Materialqualität haben die Gebäude oft große Defizite im Schall- und Wärmeschutz. In den neuen Bundesländern war das Bauen nach dem Zweiten Weltkrieg vorwiegend geprägt durch industrielle Fertigteilbauweisen. Der Grad der Industrialisierung nahm mit der Zeit zu. Da zur Bereitstellung von ausreichend Wohnraum unter hohem politischen Druck gebaut wurde, kam es dabei oft zu gestalterischer Monotonie. Die Qualität der Materialien und der Bauausführung war ebenfalls geringer. 1960er-Jahre Bauten (1958–1968) In den 1960er und 1970er Jahren verbanden sich neue Produktionstechniken wie die Fertigteilbauweise mit der Einzelhausbebauung in Wohngebieten. 60erJahre-Bauten sind geprägt durch neue Materialien, Konstruktionen und Formen. Konstruktionsweisen und Materialien wurden ebenso wie Ausstattungsstandards und Wohnflächen verbessert.

3.3 Unterschiede zwischen Neubau- und Erneuerungsplanung

29

• 1070er-Jahre Bauten (1969–1978) In den 1970er-Jahren wurde das Bauen zunehmend industrialisiert. Durch die Ölkrise Anfang der 70er-Jahre wurden außerdem immer häufiger wärmetechnisch verbesserte Bimshohlblocksteine und porosierte Ziegel verwendet. Funktionale Durchmischungen in den Neubaugebieten gingen allerdings immer mehr verloren, wodurch sich die Wege verlängerten. Es kam teilweise zu hochverdichteten Siedlungen, die heute nicht mehr zeitgemäß sind. • 1980er-Jahre Bauten/Gebäude nach 1. Wärmeschutzverordnung (1979–1983) Durch Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverordnung stiegen die Anforderungen an eine Isolierung der Außenbauteile. Der Einsatz wärmetechnisch verbesserter Baumaterialien wurde weiter verstärkt. Es ist ein Trend zum ökologischen Bauen erkennbar, der sich im Einsatz ökologischer Baustoffe, Energieeinsparung und einem schonenden Umgang mit der Natur ausdrückt. Seit den 1980er Jahren wird der Wohnungsneubau durch die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. • 1990er-Jahre-Bauten/Gebäude nach 2. Wärmeschutzverordnung (1984–1994) 1982 wurden die Wärmeverordnung fortgeschrieben und die Wärmeschutzanforderungen weiter erhöht. Zunehmend wurden Fensterrahmen in Kunststoff ausgeführt und doppelverglaste Fenster eingebaut, außerdem gedämmte Dächer, Keller- und oberste Geschossdecken sowie vorgefertigte Sandwich-Elemente. Die Grundstücke der frei stehenden Einfamilienhäuser sind deutlich kleiner als bei Gebäuden aus den Jahren zuvor. • Gebäude nach 3. Wärmeschutzverordnung (1995–2001) 1995 trat die 3. Wärmeschutzverordnung in Kraft und beeinflusste das Bauen ebenfalls. Zunehmend wurden im Einfamilien-, Zweifamilien- oder Reihenhausbau Niedrigenergie- oder Passivhausstandards realisiert. • EnEV-Gebäude (seit 2002) 2002 wurden die Wärmeschutzverordnung durch die Energieeinsparverordnung ersetzt und die Wärmeschutzanforderungen weiter verschärft. Der Niedrigenergie- und Passivhausstandard setzt sich zunehmend auch im Mehrgeschosswohnungsbau durch. Auch an Modernisierungen werden mittlerweile energetische Anforderungen gestellt.

3.3  U  nterschiede zwischen Neubau- und Erneuerungsplanung Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen unterscheiden sich in ihrer Planung grundlegend. Im Gegensatz zum Neubau ist der Gestaltungsspielraum, was den Umfang der baulichen Maßnahmen betrifft, sehr viel größer. Je nach vorhandenem Kostenbudget kann sich eine Erneuerung auf die wirklich notwendigen Maßnahmen beschränken, wobei jedoch immer mindestens solche Maßnahmen mit einbezogen werden sollten, die sich durch die erzielbaren Einsparungen, zum Beispiel Heiz-

30

3 Bauen im Bestand

oder Wasserkosten, in absehbarer Zeit amortisieren. Es kann jedoch auch eine umfassende Modernisierung bedeuten. Die Besonderheiten bei der Erneuerungsplanung zeigt Abb.€3.4. Die Erneuerungsplanung basiert in der Regel auf dem vorhandenen Gebäude. Dadurch ergeben sich im Gegensatz zum Neubau zusätzliche Randbedingungen. Durch vorhandene Bausubstanz oder Grundrisse sind die Möglichkeiten der Gestaltung beziehungsweise des Raumprogramms begrenzt. Außerdem genießen viele Altbauten Bestandsschutz, stehen teilweise sogar unter Denkmalschutz, was die Planungsmöglichkeiten weiter einschränkt. Andererseits kann der bauliche Bestandsschutz die Planung aber auch erleichtern, weil dadurch manchmal Nutzungen und bauliche Lösungen möglich werden, die bei einem reinen Neubau nicht genehmigt würden. Das Planungskonzept für den Neubau beruht in der Regel auf einem planungsbezogenen Zielkonzept. Um eine Erneuerung wirtschaftlich vertreten und fachgerecht durchführen zu können, muss der Planung zusätzlich eine Bauzustandsanalyse zu Grunde liegen. Dazu ist zunächst der Bauzustand sorgfältig zu erfassen. Anschließend müssen die Schadensursachen ermittelt und der Bauzustand bewertet werden. Erst dann können die notwendigen bautechnischen Maßnahmen festgelegt werden. Die Gebäudeplanung bei Erneuerungsmaßnahmen ist außerdem komplexer als eine entsprechende Neubauplanung, da der Planer neben den modernen Nutzeransprüchen an Raumklima, Wärme-, Schall- und Brandschutz, Raumaufteilung und Gestaltung sowie den aktuellen bauphysikalischen und bauordnungsrechtlichen Anforderungen auch die gegebenen historischen Bau- und Konstruktionsweisen und ihren Erhaltungszustand berücksichtigen muss. Zu erneuernde Gebäude sind darüber hinaus häufig bewohnt. Es muss deshalb bei der Planung zunächst geklärt werden, ob für die Zeit der Erneuerungsmaßnahme Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Ist dies nicht möglich oder nicht gewünscht, müssen die Maßnahmen im bewohnten Zustand durchgeführt werden. Dies muss bereits in der Entwurfsplanung Berücksichtigung finden, was hohe Anforderungen an den funktionalen Ablauf der Arbeiten stellt. Ist das Konzept für die baulichen Maßnahmen erarbeitet und sind die bauordnungsrechtlichen und, wenn erforderlich, denkmalpflegerischen Zustimmungen eingeholt worden, wird in der Ausführungsplanung die projekttechnische Lösung für die Erneuerung erarbeitet. Die Ausführungsplanung sollte wie beim Neubau möglichst genau sein. Bei Erneuerungsmaßnahmen sind jedoch im Vorfeld nicht alle Parameter bekannt, deshalb müssen die Festlegungen in der Plänen entsprechend offen gehalten werden. So kann sich zum Beispiel die Lage und Größe eines Mauerdurchbruchs geringfügig verschieben, wenn die genaue Balkenlage und Lage von Unterzügen erst über die Aufschlüsse beim Bau ermittelt werden kann. Im Gegensatz zum Neubau, wo optimalerweise grundsätzlich alles vor Ausführungsbeginn im Plan festgelegt wird, muss bei Erneuerungsmaßnahmen vieles, was im Voraus nicht bekannt ist, an der Baustelle angegeben oder nachträglich in die Pläne übernommen werden. Während bei Neubaumaßnahmen Material, Konstruktionen, Gestalt und Fertigungsart frei gewählt werden können, sind sie bei Erneuerungsmaßnahmen durch die vorhandene Gebäudesubstanz in weiten Teilen vorgegeben. Es empfiehlt sich, sich an

3.3 Unterschiede zwischen Neubau- und Erneuerungsplanung

31

Ausgangsbasis für die Erneuerungsplanung vorh. Bausubstanz Bestandsschutz ggf. Denkmalschutz

Bauzustandsanalyse als Grundlage für das Planungskonzept

Bauzustandserfassung

Schadensursachen

Bauzustandsbewertung

Festlegung bautechnischer Maßnahmen

moderne Nutzeransprüche

aktuelle bauphysikalische und bauordnungsrechtliche Ansprüche

historisches Material

vorhandener Grundriss

historische Bau- und Konstruktionsweisen Erhaltungszustand der Gebäudesubstanz

vorh. Mieter

Ausführungsplanung muss ggf. während der Erneuerung angepasst werden

Alternativpositionen für Änderungen der Ausführung in der Ausschreibung vorsehen

ausführungsorientierte Kostengliederung und projektbegleitendes Kostenmanagement

eventuell Stufenlösungen vorsehen

Abb. 3.4↜渀 Besonderheiten bei der Erneuerungsplanung

32

3 Bauen im Bestand

den bereits vorhandenen Konstruktionen und Bauweisen zu orientieren und, soweit möglich, die gleichen Baustoffe wie in der ursprünglichen Bausubstanz zu verwenden. Die Leistungsbeschreibung für Erneuerungsmaßnahmen unterscheidet sich in der Regel grundlegend von Leistungsbeschreibungen für Neubaumaßnahmen. Da bei Erneuerungsmaßnahmen vieles nicht in Plänen festgehalten werden kann, muss auf die Ausschreibung besonderer Wert gelegt werden. Für Positionen, die erst im Verlauf der Erneuerungsmaßnahmen durch Aufschlüsse präzisiert werden können, sollten in der Ausschreibung mehrere Alternativpositionen vorgesehen werden, um auf Einheitspreise zurückgreifen zu können und den Anteil an Stundenlohnarbeiten möglichst gering zu halten. Die Gliederung der Kosten nach DIN 276–1 (2008), die beim Neubau meist Anwendung findet, ist für Erneuerungsmaßnahmen problematisch. Die Hauptgewerke (Kgr. 300) werden zu allgemein, die anderen Kostengruppen (200, 400, 500 und 600) dagegen zu detailliert behandelt. Während beispielsweise bereits bei der Kostenschätzung Kunstwerke am Bau gesondert aufgeführt werden, wird die Position des selektiven Abbruchs vernachlässigt. Für Erneuerungsmaßnahmen empfiehlt sich eher eine ausführungsorientierte Kostengliederung, zum Beispiel entsprechend dem Standardleistungsbuch Bau (STLB-Bau). Durch die Besonderheiten beim Planungsablauf steigt das Kostenrisiko. Einerseits birgt die vorhandene Bausubstanz die Gefahr, dass im Laufe der Planung und Ausführung kostensteigernde Faktoren auftauchen können, die sich im Vorfeld nicht erkennen ließen. Andererseits gibt es für Erneuerungsmaßnahmen bisher wenig Kennwerte und Hilfsmittel, um die Kosten im Vorfeld sicher abschätzen zu können. Da jedes Projekt individuell in Abhängigkeit von der vorhandenen Bausubstanz geplant werden muss, lassen sich Erneuerungsprojekte untereinander nur schlecht miteinander vergleichen. Es kann deshalb nur schwer auf bereits realisierte Projekte zurückgegriffen werden. Darum ist es dringend geboten, Hilfsmittel zu entwickeln, die dem Anwender bereits in einem frühen Planungsstadium ermöglichen, die relevanten Kosten für ein Erneuerungsprojekt zu identifizieren und Kosteneinsparpotenziale aufzudecken (vgl. Kap.€7). Eine Möglichkeit, mit knappen Budgets notwendige und sinnvolle Maßnahmen zu realisieren, besteht in der stufenweisen Realisierung von Maßnahmen im Bestand. Dazu müssen aber bauliche Lösungen gefunden werden, die gegenüber der Sanierung in einem Zug nicht wesentlich teurer sind und die bei den späteren Stufen nicht wieder beeinträchtigt werden. Das betrifft auch Stufen der energetischen Modernisierung, wo zum Beispiel bei der Dachsanierung eine spätere Fassadendämmung durch breitere Dachüberstände, insbesondere an den Giebelwänden, berücksichtigt werden muss.

3.4  Bauordnungsrechtliche Besonderheiten Zu den bauordnungsrechtlichen Besonderheiten bei Erneuerungsmaßnahmen zählen der Bestandsschutz und der Denkmalschutz.

3.4 Bauordnungsrechtliche Besonderheiten

33

3.4.1  Bestandsschutz Um den Schutz des Eigentums nach Art.€14 des Grundgesetzes zu gewährleisten, genießen Gebäude baurechtlichen Bestandsschutz. Das bedeutet, dass ein rechtlich errichtetes Gebäude auch dann wie bisher weiter genutzt und erhalten werden kann, wenn sich im Nachhinein bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorschriften ändern. Das Gebäude muss also nicht den neuen Vorschriften angepasst werden (passiver Bestandsschutz), es sei denn, es besteht Gefahr für Leib oder Gesundheit oder eine unzumutbare Belästigung der Allgemeinheit oder der Nachbarschaft (zum Beispiel durch Immissionen). Voraussetzung für den Bestandsschutz ist, dass für das Gebäude eine Baugenehmigung vorliegt oder dass das Gebäude in der Vergangenheit über einen längeren Zeitraum vollständig dem damals geltenden Baurecht entsprochen hat. Dieser Beweis ist jedoch meist schwer zu führen. Man sollte deshalb beim Erwerb eines Gebäudes darauf achten, ob eine Genehmigung vorliegt. Der Bestandsschutz gilt auch dann noch, wenn nicht genehmigungspflichtige Änderungen am Gebäude durchgeführt wurden. Neben dem passiven Bestandsschutz gibt es den aktiven Bestandsschutz, der dem Eigentümer gestattet, genehmigungspflichtige Unterhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ohne den Bestandsschutz zu verlieren. Voraussetzung dafür ist, dass die Maßnahmen qualitativ und quantitativ nicht wesentlich sind und zu keiner wesentlichen Änderung des ursprünglichen Bestands führen, die Identität des ursprünglichen Gebäudes also gewahrt bleibt. Der Eigentümer hat selbst dann Anspruch auf Genehmigung der Maßnahmen, wenn sie nach aktuellem Baurecht ungültig sind. Abweichungen vom geltenden Neubaurecht sind in diesem Fall zulässig, wenn die Planung den öffentlichen Belangen entspricht, die öffentliche Sicherheit und Ordnung gegeben ist und Leben und Gesundheit nicht gefährdet sind. In besonderen Fällen ist sogar eine bauliche Erweiterung möglich (übergreifender Bestandsschutz), nämlich wenn ein untrennbarer Zusammenhang der Funktion von Bestand und Neubau besteht, die Kapazitäten durch den Neubau nur unerheblich erweitert werden oder der Bestandsschutz des vorhandenen Bestands ohne Genehmigung des Neubaus keinen Sinn mehr ergibt. Ein Gebäude verliert seinen Bestandsschutz, wenn • die Nutzung dauerhaft aufgegeben wird oder das Gebäude seine Funktion verliert, • wesentliche Änderungen durchgeführt werden, die die Stand- und Funktionssicherheit berühren oder die Gestalt des Gebäudes wesentlich verändern, • der ursprüngliche Bestand in seiner Substanz nicht mehr vorhanden ist oder • aufgrund des Bauzustands Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung besteht. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt der Bestandsschutz für den Gebäudezustand, in dem es in die Denkmalschutzliste aufgenommen wurde. Verliert das Gebäude seinen Bestandsschutz, wird der Altbau wie ein Neubau behandelt, und alle im Gebäude vorhandenen Bauteile müssen unabhängig von ihrem

34

3 Bauen im Bestand

Alter den Neubauvorschriften genügen. Es sollte also darauf geachtet werden, den Bestandsschutz möglichst zu erhalten. Die Beweislast für einen Bestandsschutz liegt immer bei demjenigen, der ihn geltend macht, in der Regel also beim Eigentümer des Gebäudes.

3.4.2  Denkmalschutz Grundlage für die Denkmalpflege bildet die Charta von Venedig von 1964. Darin wurden verbindliche Grundlagen für den Umgang mit historischer Bausubstanz festgelegt, die auch heute noch aktuell sind. Der Denkmalbegriff umfasst danach sowohl das einzelne Denkmal als auch ein Denkmalgebiet, das von einer ihm eigentümlichen Zivilisation Zeugnis ablegt, eine bezeichnende Entwicklung erkennen lässt oder mit einem historischen Ereignis in Zusammenhang steht. Er bezieht sich nicht nur auf große künstlerische Schöpfungen, sondern auch auf bescheidene Werke, die im Lauf der Zeit eine kulturelle Bedeutung bekommen haben (vgl. o.€V. 1964). Der Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache und wird deshalb in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt. Der Aufbau der Ämter und die Durchführungsbestimmungen folgen aber einer einheitlichen Linie. Vollzugsbehörden sind die unteren Denkmalschutzbehörden. Ihnen obliegt die Aktualisierung und Überwachung des Denkmalbestands und die Sicherung der Denkmäler. Sie stellen Gebäude oder Ensembles unter Denkmalschutz und überwachen, ob die Denkmale erhalten werden. Sie geben Anweisungen für gestalterische und technische Maßnahmen und überprüfen deren Durchführung. Bei Nichteinhaltung können sie Strafen und Strafmaß festlegen. Außerdem sind sie für die Ausstellung von Steuerbescheinigungen zuständig. Die Landesämter für Denkmalpflege dagegen sind Fachbehörden, deren Aufgabe die wissenschaftliche Beratung der unteren Denkmalschutzbehörden ist. Ziel des Denkmalschutzes ist es, erhaltenswerte Gebäude zu schützen, zu pflegen und zu erfassen. Oberstes Interesse der Denkmalpflege ist es, das ursprüngliche Erscheinungsbild und die ursprüngliche Ausstattung zu erhalten. Da viele Baudenkmäler jedoch nur langfristig erhalten werden können, wenn sie sinnvoll genutzt werden, besteht oft ein Interessenkonflikt zwischen dem Ziel der Erhaltung und den Wünschen der Nutzer nach verbesserten Wohnbedingungen und einer wirtschaftlichen Nutzung. Hinzu kommt, dass die Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes zum Erhalt des Denkmals verpflichtet sind, was eine erhebliche finanzielle Belastung bedeuten kann. Aus diesem Grund gibt es für Denkmale Zuschüsse und Steuervorteile durch verbesserte Absetzungsmöglichkeiten. Das Denkmalschutzrecht ist in Organisations- und Verfahrensgesetzen niedergelegt, die über die Denkmalbehörden zu beziehen sind. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist der Eigentümer verpflichtet, sich bei jeder baulichen Maßnahme mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. In diesem Fall sind alle Veränderungen des Denkmals, auch im Zuge einer Instandhaltung, genehmigungspflichtig. Ist das

3.5 Erneuerungspakete

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Bauvorhaben generell genehmigungspflichtig, wird das Denkmalschutzrecht in das Baugenehmigungsverfahren integriert. Ansonsten wird das Denkmalschutzrecht eigenständig ausgeübt. Dabei kann das Denkmalschutzrecht nur auf die Maßnahmen Einfluss nehmen, die sich auf denkmalgeschützte Bauteile beziehen. Um die zeitlichen und monetären Verluste zu begrenzen, sollten die Denkmalschutzbehörden frühzeitig in den Planungsprozess einbezogen werden.

3.5  Erneuerungspakete Bei jeder Erneuerungsmaßnahme müssen die durchzuführenden Maßnahmen individuell festgelegt werden. Die richtige Auswahl und die optimale Kombination der Maßnahmen werden durch folgende Faktoren beeinflusst (vgl. Stieglitz 2002, 69€ff.): • • • • •

Gebäudezustand, individuelle Erneuerungsziele des Bauherrn, strategische Überlegungen zum Gebäude, Finanzierbarkeit sowie vorhandene Bewohner.

Grundlage eines Erneuerungspaketes sind notwendige Sanierungsmaßnahmen. Diese werden bei der Bestandsaufnahme in Abhängigkeit vom Gebäudezustand festgelegt (vgl. Kap.€4.6). Die Beweggründe für eine Erneuerung sind unter anderem abhängig von der Art des Bauherrn. Bei privaten Eigentümern und Selbstnutzern richtet sich der Umfang der Maßnahmen meist nicht ausschließlich nach der Rentabilität. Zielsetzung kann auch ein ideeller Werterhalt sein, zum Beispiel durch eine starke Bindung an die Immobilie oder die Vorliebe für historische Bausubstanz. Ein weiteres Ziel kann es sein, durch ein nachhaltiges Gebäude die Umwelt zu schützen. Dafür sind gerade private Bauherrn gegebenenfalls auch bereit, mehr zu investieren, selbst wenn sich die Maßnahmen nicht vollständig amortisieren lassen. Vorrangiges Ziel bei Wohnungsunternehmen ist die langfristige Sicherung der Vermietbarkeit oder die Wiedervermietung der Wohnungen nach einem Leerstand, aber auch ein Werterhalt oder eine Wertsteigerung des Gebäudes. Weitere vorrangige Beweggründe sind, dass die Wohnungen an eine veränderte Nachfrage oder behördliche Auflagen, zum Beispiel den Energieverbrauch bzw. CO2-Ausstoß betreffend, angepasst werden müssen. Als wichtigste Nachfragekriterien sind hier mehr Wohnfläche, Balkone, aktuelle Ausstattungsstandards, höherer Schall- und Wärmeschutz sowie eine bessere Sicherheitsausstattung (Gegensprechanlage, Einbruchschutz, Rauchmelder etc.) zu nennen. Die Beweggründe sind darüber hinaus abhängig von der jeweiligen Unternehmenspolitik und den Unternehmenszielen. Die angestrebte Zielgruppe ist ebenfalls von Bedeutung. Bei der Festlegung der Erneuerungsmaßnahmen muss außerdem geprüft werden, welche Maßnahmen sofort durchgeführt werden müssen und welche zu einem spä-

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3 Bauen im Bestand

teren Zeitpunkt erfolgen sollen. Bei der Planung sind Optionen für künftige Veränderungen vorzusehen, um die Hemmschwelle für spätere Ergänzungsmaßnahmen zu senken. Wichtiges Kriterium für die Festlegung der durchzuführenden Maßnahmen ist das Budget. Durch ein eingeschränktes Budget werden die Erneuerungspakete in der Regel stark reduziert. Dabei muss außerdem beachtet werden, ob für bestimmte Maßnahmen Fördermittel in Anspruch genommen und welche bilanziellen und steuerlichen Möglichkeiten ausgeschöpft werden können. Bei bewohnten Gebäuden ist im Vorfeld zu klären, ob die vorhandene Mieterstruktur erhalten bleiben soll. Sollen die Mietverhältnisse erhalten bleiben, muss festgelegt werden, ob sie während der Baumaßnahme in ihren Wohnungen verbleiben oder für die Dauer der Maßnahmen ausquartiert beziehungsweise bei einer Erneuerung in Stufen dauerhaft in eine bereits erneuerte Wohnung im gleichen Gebäude umgesiedelt werden. Dies ist bei der Festlegung der baulichen Maßnahmen und ihrer zeitlichen Reihenfolge zu berücksichtigen (vgl. Kap.€5.1.2). In Abhängigkeit von den genannten Faktoren muss also zunächst der Umfang der Erneuerung festgelegt werden. Ein wesentliches Problem bei der Altbauerneuerung besteht häufig darin, dass sinnvolle und notwendige umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht in einem Zug durchgeführt werden können. Oft sind die Kosten für umfangreiche bauliche Maßnahmen nur über einen längeren Zeitraum finanzierbar. Oder gesetzliche Nachrüstungsverpflichtungen zwingen den Eigentümer zur Durchführung einzelner Maßnahmen, obwohl außer der laufenden Instandhaltung keine baulichen Maßnahmen vorgesehen sind. Probleme können sich auch durch vorhandene Mieter ergeben. Gegebenenfalls müssen bestimmte Maßnahmen zurückgestellt werden, weil zunächst nachbarschaftsrechtliche, baurechtliche oder denkmalschutzrechtliche Probleme geklärt werden müssen (Vgl. Krings 2000, 7€f.). Beim Bauen im Bestand lassen sich vielfältige Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder Modernisierung unterscheiden: • • • • • • • • • • • • • • •

Fassadenreparatur und Anstrich, Dämmung Außenwände, Erneuerung Fenster, Dacherneuerung, Dachdämmung oder Dämmung oberste Geschossdecke, Dämmung Kellerdecke oder Bodenplatte, Renovierung Innenwände (Tapeten, Anstrich), Erneuerung Bodenbeläge, Verbesserung Trittschallschutz, Austausch Innentüren, Neueinbau oder Austausch Heizungsanlage, Erneuerung Elektroinstallation, Erneuerung Sanitärinstallation, Austausch Hauseingangstüre, Renovierung Treppenhaus,

3.5 Erneuerungspakete

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• • • • •

Einbau Gegensprechanlage, Erneuerung oder Neuerstellung Balkone, Umgestaltung Außenanlagen, Einbau von Aufzügen, Verbreiterung von Türen und Einbau von Rampen für barrierefreien Zugang sowie • Anpassung von Sanitärräumen für barrierefreie Nutzung (schwellenlose Dusche, spezielles WC, Haltegriffe etc.).

Im Zuge einer Erneuerungsmaßnahme werden diese sinnvollerweise zu Erneuerungspaketen zusammengefasst. Diese Pakete müssen jeweils individuell auf das Gebäude oder – bei Wohnungsunternehmen – auf Gebäudegruppen abgestimmt werden. Dabei lassen sich die zu wählenden Erneuerungspakete sowohl von der Zielsetzung als auch vom zeitlichen Ablauf unterscheiden. Zunächst muss entschieden werden, ob eine umfassende Erneuerung mit dem Ziel der Vollmodernisierung durchgeführt werden soll oder ob nur die Teilerneuerung einzelner Bereiche angestrebt wird. Bei umfassenden Erneuerungsmaßnahmen ist dann zu entscheiden, ob diese in einem Zug oder in mehreren Schritten durchgeführt werden sollen (Abb.€3.5).

3.5.1  Umfassende Erneuerung Bei der umfassenden Erneuerung werden alle notwendigen Instandsetzungsarbeiten sowie eine umfassende Modernisierung durchgeführt. Ziel ist die zum Zeitpunkt

umfassende Erneuerung

Teilerneuerung

Erneuerung in einem Zug

Erneuerung

in Stufen

Abb. 3.5↜渀 Unterschiedliche Erneuerungspakete

Energieeinsparung Wohnwertverbesserung Barrierefreiheit Einzelmaßnahmen …

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3 Bauen im Bestand

der Fertigstellung der Erneuerungsmaßnahmen übliche Neubauqualität. Dies bedeutet jedoch oft einen sehr hohen Aufwand. Alternativ können Abstriche gemacht werden, so dass zwar eine hundertprozentige Instandsetzung durchgeführt wird, in anderen Bereichen jedoch bewusst Altbaumerkmale erhalten bleiben. Die Qualität der Maßnahme muss jedoch so hoch sein, dass in absehbarer Zeit keine zusätzlichen Maßnahmen notwendig sind, um eine dauerhaft sehr gute Vermietbarkeit sicherzustellen und den Wert der Immobilie zu erhalten. Entscheidet man sich für eine umfassende Erneuerung, ist im nächsten Schritt zu klären, ob die Maßnahmen in einem Zug oder schrittweise durchgeführt werden sollen. Eine Erneuerung in einem Zug bietet vielfältige Vorteile (Tab.€3.1), lässt sich jedoch oft nicht durchführen, weil zum Beispiel die Mieter nicht einverstanden sind oder das Budget nicht ausreicht. Deshalb ist für jedes Projekt individuell abzuschätzen, welches Vorgehen das geeignete ist.

3.5.1.1  Erneuerung in einem Zug Die Erneuerung in einem Zug ist insbesondere dann sinnvoll, wenn ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen und das Gebäude leer steht. Auch ein privater Bauherr wird sich dafür entscheiden, wenn er das Gebäude selbst nutzt und bei der Erneuerung ideelle Werte im Vordergrund stehen. Der Vorteil dabei ist, dass alle Maßnahmen in einem ganzheitlichen Planungsund Bauprozess durchgeführt werden. Kosten für die Baustelleneinrichtung und Gerüste fallen nur einmalig an, Architekten- und Ingenieurhonorare fallen durch die Progression in den Honorartafeln in der Summe niedriger aus und der Verwaltungsaufwand für die Beauftragung der Maßnahmen, Buchhaltung, Mieterbetreuung etc. fällt ebenfalls nur einmal an. Ein weiterer Vorteil bei einer Erneuerung in einem Zug ist, dass erneuerte Bauteile nicht in späteren Stufen wieder beschädigt oder gar zerstört werden. Es werden auch keine Behelfslösungen bis zur nächsten Stufe nötig. In bewohnten Gebäuden werden die Mieter nur einmal belastet, jedoch ist diese Belastung in der Regel so groß, dass sie dem Mieter nicht zugemutet werden kann. Probleme entstehen vor allem dann, wenn nicht alle Mieter ihr Einverständnis zu den Maßnahmen erteilen. Dann kann bereits ein unzufriedener oder nicht einverstandener Mieter zu einem bedeutenden Störfaktor werden. Hinzu kommt die Gefahr, dass die Mieter bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in ihren Wohnungen von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Deshalb entscheiden sich vor allem Wohnungsunternehmen bei bewohnten Gebäuden eher für eine Erneuerung in Stufen. Alternativ müssen Mieter vorübergehend oder endgültig anderweitig untergebracht werden (vgl. Kap.€5.1). Ein weiterer Nachteil bei der Erneuerung in einem Zug ist, dass die Kosten nicht ausreichend durch Mieterhöhungen refinanziert werden können. Hier bietet die Erneuerung in Stufen den Vorteil, dass die Kosten über einen längeren Zeitraum verteilt in kleineren Blöcken anfallen und sich dadurch besser auf die Miete umlegen lassen.

Tab. 3.1↜渀 Vor- und Nachteile von Erneuerungen in einem Zug oder in Stufen. (Vgl. Stieglitz 2002; BBR 2003; Krings 2000) Vorteile Nachteile Erneuerung in Kosteneinsparung durch ganzheitlichen Planungs- und Ausführungsprozess Hohe Geldmittel zu einem bestimmten Zeitpunkt einem Zug Kosteneinsparung durch einmalige Sowieso-Kosten (z.€B. für Gerüst, erforderlich in bewohntem Zustand kaum möglich, deshalb KostenBaustelleneinrichtung) steigerung durch Räumung und vorübergehende oder Einsparung von Baunebenkosten (z.€B. niedrigere Planerhonorare durch endgültige anderweitige Unterbringung der Mieter Progression der Honorartafeln der HOAI) Erfordernis von Einverständnis aller Mieter; unzufriedene niedrigerer Verwaltungsaufwand des Eigentümers (z.€B. für Beauftragung, oder nicht einverstandene Mieter können zum bedeutenBuchhaltung und Mieterbetreuung) den Störfaktor werden keine Bauteilbeschädigungen durch nachfolgende Stufen Gefahr der Nutzung des Sonderkündigungsrechtes durch keine Not- oder Behelfslösungen bis zur nächsten Stufe notwendig den Mieter einmalige Belastungen der Mieter bei bewohnten Gebäuden gute Ausnutzung von eventuell zeitlich begrenzten Förderprogrammen, gerin- geringe oder gar keine Rentabilität, weil die Kosten nicht ausreichend durch Mieterhöhungen refinanziert werden gerer bürokratischer Aufwand bei einmaliger Beantragung können Mehrkosten bei der Planung und Bauausführung Erneuerung in In der Regel bessere Akzeptanz durch Mieter bei bewohnten Gebäuden höhere Kosten durch mehrmals anfallende Kosten (z.€B. für Stufen Streckung des Finanzbedarfs über einen längeren Zeitraum, deshalb Beginn Gerüst, Baustelleneinrichtung) der Erneuerung trotz knapper finanzieller Mittel möglich Start mit Maßnahmen, die eine überproportionale Verbesserung der Vermiet- höhere Baunebenkosten (z.€B. höhere Planerhonorare durch Progression der Honorartafeln der HOAI) barkeit bewirken erhöhter Verwaltungsaufwand des Eigentümers (z.€B. für baurechtliche Nachrüstungsverpflichtungen können vorgezogen werden Beauftragung, Buchhaltung und Mieterbetreuung) Vorzug von Einzelmaßnahmen ist auch dann möglich, wenn baurechtliche oder denkmalschutzrechtliche Genehmigungen sowie Zustimmungen von erhöhte Kostenunsicherheit bei versetzter Ausführung (z.€B. mehrere Bauabschnitte) Nachbarn andere Maßnahmen noch behindern bei fehlender Zustimmung von Mietern (z.€B. ältere oder kranke Bewohner) Maßnahmen zerstören ggf. Maßnahmen aus vorangegangenen Stufen (Mehrfachaufwendungen) können Maßnahmen bei Mieterwechsel nachgeholt werden Nutzung von Fördermitteln, die nur innerhalb einer bestimmten Frist zur Ver- Not- oder Behelfslösungen bis zur nächsten Stufe werden erforderlich fügung stehen, entsprechende Stufe kann so terminiert werden Kosten lassen sich durch die zeitliche Verteilung besser über Mieterhöhungen Realisierung des Erneuerungsziels eventuell sehr langfristig (nach Jahrzehnten), z.€B. durch Aufschub von Wohrefinanzieren nungserneuerungen bis zum nächsten Mieterwechsel

3.5 Erneuerungspakete 39

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3 Bauen im Bestand

Sollen Förderprogramme genutzt werden, die zeitlich befristet sind und von denen man nicht weiß, ob und in welcher Höhe sie in Zukunft zur Verfügung stehen, bietet sich eine Erneuerung in einem Zug an, um einen möglichst großen Förderbetrag zu erhalten. Darüber hinaus ist der bürokratische Aufwand für Antragstellung und Abrechnung beziehungsweise den Verwendungsnachweis bei einmaliger Beantragung geringer. 3.5.1.2  Erneuerung in Stufen Beim Stufenpaket wird eine umfassende Erneuerung über einen längeren Zeitraum verteilt. Der Begriff „Stufen“ soll assoziieren, dass die zeitliche Reihenfolge der Maßnahmen zumindest teilweise zwingend ist. In einigen Fällen ist die Reihenfolge jedoch auch variabel und bestimmt sich durch unterschiedliche Prioritätensetzung. Es müssen jedoch in jedem Fall mehrere Stufen vorhanden sein. Die Ausführung in Stufen vollzieht sich in zeitlich und sachlich begrenzten Maßnahmenbündeln, ohne dass dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen (vgl. BBR 2003, S.€59). Nach jeder Stufe muss die Funktionsfähigkeit des Gebäudes uneingeschränkt vorhanden sein. Wichtigster Beweggrund für eine Erneuerung in Stufen ist entweder, dass die Maßnahmen im bewohnten Zustand des Gebäudes durchgeführt werden sollen und der Eigentümer den Mietern eine Kompletterneuerung in einem Zug nicht zumuten will oder dass die finanziellen Mittel nicht für eine Erneuerung in einem Zug ausreichen. Vorteil einer stufenweisen Erneuerung ist, dass die Akzeptanz bei vorhandenen Mietern meist höher ist, weil die Belastung geringer ausfällt. Allerdings werden die Mieter eventuell mehrmals hintereinander belastet. Weil der Finanzbedarf über einen längeren Zeitraum gestreckt wird, kann bereits mit Maßnahmen begonnen werden, auch wenn das Budget für die gesamte Maßnahme noch nicht vorhanden ist. Begonnen werden sollte mit Maßnahmen, die eine überproportionale Verbesserung der Vermietbarkeit bewirken. Darüber hinaus können bei einer Erneuerung in Stufen kurzfristig dringende Maßnahmen vorgezogen werden, zum Beispiel um gesetzliche Nachrüstpflichten umzusetzen. Auf der anderen Seite können bestimmte Maßnahmen hintenan gestellt werden, für die baurechtliche oder denkmalschutzrechtliche Genehmigungen oder nachbarschaftliche Zustimmungen noch nicht vorliegen. Sollten einzelne Mieter ihre Zustimmung zu den Maßnahmen verweigern, können die Stufen so gewählt werden, dass diese Maßnahmen bei Mieterwechsel nachgeholt werden können. Die Gesamtkosten einer Erneuerung in Stufen sind meist höher als bei einer Erneuerung in einem Zug, weil Mehrkosten bei Planung und Ausführung entstehen, zum Beispiel durch Fahrt- und Personalzuschläge, größeren Materialabfall, technologische Wartezeiten oder geringere Materialmengen beim Einkauf. Gerüst- und Baustelleneinrichtungskosten fallen mehrfach an, und die Baunebenkosten sind in der Regel ebenfalls höher (zum Beispiel erhöhen sich die Planerkosten durch die Progression der HOAI-Honorartafeln). Der Verwaltungsaufwand des Eigentümers

3.5 Erneuerungspakete

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ist bei einer Erneuerung in Stufen ebenfalls höher. Hinzu kommt, dass durch die Ausführung in mehreren Bauabschnitten eine höhere Kostenunsicherheit herrscht. Es werden außerdem gegebenenfalls Mehrfachaufwendungen nötig, weil Maßnahmen einer späteren Stufe Maßnahmen aus einer vorangegangenen Stufe beschädigen oder zerstören. So müssen zum Beispiel Treppenhäuser oft mehrfach renoviert werden. In einzelnen Bereichen können Behelfsbauten bis zur nächsten Stufe erforderlich werden. Die Stufen sollten so terminiert werden, dass zeitlich befristet zur Verfügung stehende Fördermittel möglichst gut ausgenutzt werden können. Ein großer Vorteil der Erneuerung in Stufen ist, dass sich die Kosten durch die zeitliche Verteilung besser über Mieterhöhungen refinanzieren lassen. Allerdings kann es sein, dass das Erneuerungsziel erst sehr spät erreicht wird, weil sich die stufenweise Erneuerung über einen langen Zeitraum erstreckt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn einzelne Wohnungserneuerungen erst bei Mieterwechsel durchgeführt werden können. Bei der Festlegung der Reihenfolge der Maßnahmen kann unterschiedlich vorgegangen werden. Eine Möglichkeit ist die Gliederung nach Durchführungsbedingungen. Dabei haben substanzerhaltende Maßnahmen Vorrang vor wertverbessernden. Als Faustregel gilt: „außen anfangen“ (vgl. Stieglitz 2002, S.€76). Das Stufenpaket wird so gebildet, dass später folgende Maßnahmen problemlos realisiert und bereits durchgeführte Maßnahmen weiterverwendet werden können. Technische Abhängigkeiten müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Zusammenhängende Gewerke sind zum Beispiel möglichst in einer Stufe durchzuführen. Eine Heizzentrale muss auf eine spätere zentrale Warmwasserbereitung ausgerichtet sein und sollte zeitlich nach Wärmedämmmaßnahmen erneuert werden, damit die neue Anlage richtig dimensioniert werden kann. Maßnahmen an Außenanlagen sind möglichst abschließend in letzter Stufe oder zumindest nach Abschluss der Arbeiten an der Gebäudehülle vorzusehen. Doppelleistungen wie zum Beispiel neue Elektroinstallationen, die bei anschließender Grundrissveränderung wieder zerstört, geändert oder ergänzt werden müssen, sind zu minimieren. Nach Krings lassen sich die zeitlich und sachlich begrenzten Maßnahmenbündel in Haupt- und Einzelstufen einteilen (vgl. Krings 2000, S.€30–60). Hauptstufen umfassen größere zusammengefasste Gebäudeteile (zum Beispiel die gesamte Gebäudehülle), wobei eine Vielzahl von Gewerken betroffen ist. Innerhalb der Hauptstufen vollzieht sich die Erneuerung einzelner Bauteile (zum Beispiel Außenputz, Dachdeckung) in Einzelstufen. Dabei sind nur einzelne Gewerke betroffen. Die verschiedenen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden „in möglichst viele Ausführungsstufen mit möglichst geringem Kostenaufwand aufgeteilt“ (Krings 2000, S.€50). Abbildung€3.6 zeigt eine mögliche Aufteilung der Haupt- und Einzelstufen. Alternativ lassen sich die Stufen konzeptionell so festlegen, dass eine größtmögliche Vermietbarkeit sichergestellt wird (vgl. BBR 2003, S.€58–60). Insbesondere in bewohnten Gebäuden bietet es sich an, einzelne Wohnungen bei Mieterwechsel zu modernisieren. Die Erneuerung beschränkt sich bei dieser Stufe auf Arbeiten innerhalb der Wohnungen, während in einer weiteren Stufe Treppenhäuser, Hausein-

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3 Bauen im Bestand

Dachsanierung

Heizung und Allgemeinbereiche: Treppenhaus

Innere Modernisierung und Wohnumfeld: Grundrissveränderung

Fenstererneuerung

Innerer Wärmeschutz

Sanitärinstallation und Bäder

Fassadensanierung

Heizungseinbau

Elektroinstallation

Äußere Hülle:

Wohnumfeld

Abb. 3.6↜渀 Einteilung in Haupt- und Einzelstufen. (Nach Krings 2000, S.€38, 49, 60)

gänge und Elektrosteigleitungen in Angriff genommen werden (vgl. Abb.€3.7). In den Wohnungen werden in der Regel Küchen und Bäder erneuert, die elektrischen Installationen auf den aktuellen Standard gebracht und je nach Zustand Bodenbeläge und Oberflächen erneuert. Um den Gesamteindruck eines Gebäudes zu verbessern, werden in einer weiteren Stufe das Treppenhaus und der Bereich des Hauseingangs erneuert. Dazu werden die Oberflächen im Treppenhaus erneuert und bei Bedarf die Fenster ausgetauscht. Liegen die Elektrosteigleitungen und Leitungen von Telefon, Kabelanschluss etc. im Treppenhaus, können diese in dieser Stufe ebenfalls mit erneuert werden. Um den Hauseingangsbereich zu verbessern, kann die Hauseingangstür ausgetauscht und der Bereich der Briefkästen erneuert werden. Gegebenenfalls wird eine Gegensprechanlage eingebaut und die Außenbeleuchtung verbessert. Die Stufe der Treppenhaus- und Hauseingangserneuerung kann zusätzlich mit einer Verbesserung des Wohnumfelds gekoppelt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Umgestaltung des Mülltonnenstandplatzes und gegebenenfalls das Anbringen neuer Vordächer. Eine weitere Stufe, die je nach Dringlichkeit vor oder nach den beiden genannten Stufen durchgeführt werden kann, ist die Instandsetzung und Verbesserung der äußeren Gebäudehülle. Dies betrifft in erster Linie die Ausbesserung der Fassade, sinnvollerweise mit einer Dämmung der Außenwände kombiniert, und den Austausch der Fenster. Hinzu kann die Dacherneuerung beziehungsweise -dämmung und die Kellerdeckendämmung (oder alternativ die Dämmung der Bodenplatte) kommen. Soll in einer weiteren Stufe die Heizungsanlage ausgetauscht werden, so sollte diese Stufe möglichst am Ende stehen, damit die Heizungsanlage entsprechend der neu geschaffenen Wärmedämmstandards dimensioniert wird.

3.5 Erneuerungspakete einzelne Wohnungen

Küchen und Bäder elektrische Installationen Bodenbeläge und Oberflächen

43 Treppenhaus und Hauseingang

Oberflächen Treppenhaus, evtl. Fenster Elektrosteigleitungen Leitungen I & K-Technologie Hauseingangstür, Briefkästen Gegensprechanlage, Außenbeleuchtung Wohnumfeld (Mülltonnenstellplätze, Vordächer etc.)

Äußere Gebäudehülle

Heizungsanlage

Fassade, Dämmung Außenwände Fensteraustausch Dachsanierung, Dämmung Dämmung Kellerdecke/Bodenplatte

Austausch Heizungsanlage

Abb. 3.7↜渀 Einteilung der Stufen unter Vermietungsgesichtspunkten

3.5.2  Teilerneuerung Häufig werden Gebäude nur in Teilen erneuert. Dabei sind oft themenspezifische Zielsetzungen für die Kombination der Maßnahmen ausschlaggebend, zum Beispiel großer Nachholbedarf an Wärmeschutzmaßnahmen oder bessere Vermietbarkeit durch Modernisierungsmaßnahmen. Eine weitere Zielsetzung kann die Schaffung barrierefreier oder barrierearmer Wohnungen sein. Bei allen Maßnahmen-

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3 Bauen im Bestand

kombinationen sollten substanzerhaltende Instandsetzungsmaßnahmen integriert werden. Eine Teilerneuerung wird meist in einem Zug ausgeführt. Eine Ausführung in Stufen ist jedoch auch möglich. In diesem Fall können die Ausführungen aus Kap.€ 3.5.1.2 übertragen werden. Im Folgenden werden beispielhaft verschiedene Teilerneuerungspakete vorgestellt. 3.5.2.1  Energieeinsparungspaket Beweggründe für die energetische Modernisierung eines Gebäudes sind • gesetzliche Nachrüstungspflichten, insbesondere nach EnEV1 und EEWärmeG2, • Förderprogramme zur Energieeinsparung im Bestand, • Reduzierung der Betriebskosten und damit Verbesserung der Vermietbarkeit beziehungsweise • Reduzierung der CO2-Emissionen. Wärmedämmmaßnahmen lassen sich kostengünstig mit ohnehin anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen kombinieren (vgl. Kap.€4.7.3). Ein Energieeinsparungspaket erfordert aufeinander abgestimmte Einzelmaßnahmen. Eine neue Heizungsanlage kann zum Beispiel wesentlich geringer dimensioniert werden, wenn gleichzeitig die Wärmeverluste durch zusätzliche Dämmung der Gebäudehülle reduziert werden. Der Schwerpunkt der Maßnahmen liegt auf der Dämmung der Gebäudehülle, insbesondere Wärmedämmung der Außenwand, der Kellerdecke, des Dachs oder der obersten Geschossdecke sowie Fenstererneuerung mit Wärmeschutz-Verglasung und gegebenenfalls Austausch von Außentüren. Zusätzlich sollte die Heizungsanlage nachgerüstet oder erneuert werden. Dabei ist auch zu prüfen, wie der Anteil an erneuerbaren Energien gesteigert werden kann. Gegebenenfalls sollte auch auf eine zentrale Wärmeversorgung umgestellt werden. Das Maßnahmenpaket ist auch in bewohnten Wohnungen durchführbar. 3.5.2.2  Wohnwertverbesserungspaket Ein Wohnwertverbesserungspaket soll die Vermietbarkeit der Wohnungen erhalten oder wiederherstellen. Die Maßnahmen werden in erster Linie auf die Mieterinteressen ausgerichtet. Dafür werden Kriterien berücksichtigt, die den Abschluss eines Mietvertrags begünstigen oder einen bestehenden aufrechterhalten. Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwertes sind Instandsetzungs-, zu großen Teilen aber auch Modernisierungsmaßnahmen. Bei entsprechend erneuerungsbedürftigem Zustand gehört die Sanierung von Küche und Bad dazu. Werden in allen Wohnungen Küche und Bad gleichzeitig saniert, hat das finanzielle und technische 1╇ 2╇

Energieeinsparverordnung Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

3.5 Erneuerungspakete

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Vorteile. Vorhandene Bewohner ermöglichen dies jedoch nicht immer. Oftmals müssen Bäder erstmalig in der Wohnung eingebaut werden, um die Treppenhauslage zu ersetzen. Die Erneuerung des Treppenhauses und des Wohnumfelds gehören ebenfalls zu den wohnwertverbessernden Maßnahmen. Hierzu zählen zum Beispiel Oberflächenerneuerung, Arbeiten an Haustür, Fenstern, Vordach, Briefkästen, Außenanlagen, Außenbeleuchtung oder Mülltonnenstellplätzen. Allgemeine Oberflächenerneuerung (zum Beispiel an Wand, Decke, Boden) und Arbeiten an Fenstern und Türen sind weitere Maßnahmen innerhalb der Wohnungen. Bei speziellen Mietergruppen können zusätzliche Maßnahmen erforderlich werden. So kann zum Beispiel ein Aufzug zum Maßnahmenpaket gehören, wenn die Wohnungen überwiegend von älteren oder kranken Mietern bewohnt werden. Solche Maßnahmen mit hohen Herstellungs- und Betriebskosten kommen jedoch nur dann in Frage, wenn die Wohnungen ohne sie nicht vermietet werden können (vgl. Stieglitz 2002, 85€f.). Es ist außerdem zu prüfen, ob Balkone erneuert oder neu angebaut werden, weil dies die Vermietbarkeit ebenfalls stark steigert. Die Planung und Durchführung eines Wohnwertverbesserungspaketes bietet sich bei ohnehin leer stehenden Wohnungen an. Einerseits wird der Mieter nicht durch bauliche Maßnahmen innerhalb der Wohnung belästigt, und andererseits stellt sich oft erst bei Mieterwechsel der Bedarf solcher Maßnahmen heraus. Außerdem können bei Neuvermietungen die Mieten neu festgesetzt werden, was besonders bei geringem Mietniveau von Bedeutung ist.

3.5.2.3  Barrierefreies beziehungsweise barrierearmes Paket Im Zuge der demografischen Entwicklung müssen Wohnungen zunehmend an die veränderten Anforderungen älterer Mieter angepasst werden. Deshalb umfasst ein weiteres übliches Paket Maßnahmen zum barrierefreien oder zumindest barrierearmen Wohnen. Diese werden meist dadurch festgelegt, dass landesweite Fördermittel genutzt werden sollen, für die die baulichen Anforderungen klar definiert sind. Weitere Hilfsmittel bieten die DIN 18025 Teil€1 und 2 (1992). Zur Schaffung barrierefreier oder barrierearmer Wohnungen muss zunächst ein barrierefreier Zugang zum Haus und zur Wohnung geschaffen werden. Um den Hauseingang barrierefrei zu erreichen, können zum Beispiel Rampen eingebaut werden. Liegt die Wohnung nicht im Erdgeschoss, ist der Ein- oder Anbau eines Aufzugs notwendig. Dies ist jedoch mit hohen Kosten verbunden, so dass oftmals darauf verzichtet wird. Barrierefreie oder barrierearme Wohnungen werden stattdessen nur im Erdgeschoss angeordnet. Sowohl auf dem Weg zur Wohnung als auch in der Wohnung selbst müssen Schwellen entfernt und durch schwellenlose Konstruktionen ersetzt werden. Untere Türanschläge sind ebenfalls zu vermeiden. Dies gilt auch für den Zugang zu Balkonen oder Terrassen. Lässt sich die Nutzung der Treppe nicht vermeiden, ist ein zusätzlicher zweiter Handlauf anzubringen. Zu-

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3 Bauen im Bestand

sätzlich ist darauf zu achten, dass die Bodenbeläge trittsicher und rutschhemmend sind und sich nicht statisch aufladen. Im Freien müssen die Wege erschütterungsarm begeh- oder befahrbar sein. Darüber hinaus müssen gegebenenfalls die Türen verbreitert werden. Außerdem ist darauf zu achten, dass die Türen leichtgängig sind. Bei Türen zu Sanitärräumen muss eventuell der Anschlag so geändert werden, dass die Tür sich nach außen hin öffnet. Außerdem müssen die Türen zu Sanitärräumen auch von außen zu entriegeln sein. Innerhalb der Wohnung müssen gegebenenfalls die Grundrisse verändert werden, um ausreichend Bewegungsflächen zu haben. Bedienungseinrichtungen wie Klingel, Lichtschalter, Griffe, Steckdosen oder Armaturen sollten so angeordnet sein, dass sie auch von Rollstuhlfahrern bedient werden können. Sinnvoll kann es auch sein, eine Gegensprechanlage, Türöffner, Fernseh- und Telefonanschluss im Bettbereich anzuordnen. Um auch in sitzender Position einen Ausblick zu ermöglichen, müssen die Fensterbrüstungen abgesenkt werden. Dabei muss aber gleichzeitig die Absturzsicherheit gewährleistet bleiben. In der Küche sollen darüber hinaus Arbeitsplätze für das Arbeiten im Sitzen vorgesehen werden. Das bedeutet in der Regel den Einbau einer neuen oder zumindest die Änderung der vorhandenen Küchenzeile. Soll die Wohnung rollstuhlgerecht sein, müssen Herd, Arbeitsplatte und Spüle außerdem unterfahrbar und in entsprechender Arbeitshöhe montiert sein. Im Sanitärbereich bieten sich der Einbau von stufenlos begehbaren, bodengleichen Duschen und höhere oder verstellbare Toiletten an. Darüber hinaus müssen Stütz- und Haltegriffe und eventuell Duschklappsitze oder ein Deckenlift angeordnet werden. Die Länge der Duschstange so sollte gewählt werden, dass ein Duschen in sitzender oder stehender Position möglich ist. Auch der Spiegel über dem Waschbecken ist möglichst so anzubringen, dass der Nutzer sich im Sitzen wie im Stehen sehen kann. Unter dem Waschbecken selbst muss genügend Beinfreiheit vorhanden sein. Darüber hinaus können gegebenenfalls farbliche Kennzeichnungen von Treppenstufen, Glastürkanten oder Türzargen sinnvoll sein. In welchem Umfang Maßnahmen zur Schaffung barrierefreier oder barrierearmer Wohnungen durchgeführt werden, hängt in der Regel von den vorhandenen Grundrissen und den zu beantragenden Fördermaßnahmen ab.

3.5.2.4  Einzelmaßnahmen Bei geringen finanziellen Mitteln werden häufig nur einzelne notwendige Maßnahmen ausgeführt. Meist handelt es sich um akute Schäden, die umgehend behoben werden müssen. Eine solche Notwendigkeit kann auch durch gesetzliche Auflagen entstehen.

Literatur

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Literatur BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg) (2003) Erneuerung älterer Wohnungsbestände in Stufen. Forschungen Heft 111. Forschungsarbeit des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH. Selbstverlag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, Bonn BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg) (2009) Energieausweis für Gebäude – nach Energieeinsparverordnung (EnEV 2009). Informationsbroschüre. BMVBS, Berlin DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (1992) DIN 18025 Teil 1 Barrierefreie Wohnungen – Wohnungen für Rollstuhlbenutzer. Planungsgrundlagen. Beuth-Verlag, Berlin DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (1992) DIN 18025 Teil€ 2 Barrierefreie Wohnungen. Planungsgrundlagen. Beuth-Verlag, Berlin DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (2003) DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung. Beuth-Verlag, Berlin DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (2008) DIN 276–1 Kosten im Bauwesen – Teil€1 Hochbau. Beuth-Verlag, Berlin HOAI (2009) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. 11. Aug 2009 (BGBl.€I S.€2732) Krings E (2000) Stufenlösungen bei der Altbaumodernisierung. RKW-Verlag, Eschborn Lißner K, Rug W (2000) Holzbausanierung – Grundlagen und Praxis der sicheren Ausführung. Springer-Verlag, Berlin o.€V. (1964) Charta von Venedig – Internationale Charta über die Konservierung und Restaurierung von Denkmälern und Ensembles (Denkmalbereiche). (Deutsche Übersetzung 1989 auf der Grundlage des französischen und englischen Originaltextes und vorhandener deutscher Fassungen durch: Ernst Bacher (Präsident des ICOMOS Nationalkomitees Österreich), Ludwig Deiters (Präsident des ICOMOS Nationalkomitees Deutsche Demokratische Republik), Michael Petzet (Präsident des ICOMOS Nationalkomitees Bundesrepublik Deutschland) und Alfred Wyss (Vizepräsident des ICOMOS Nationalkomitees Schweiz)). In: AdR Arbeitsblätter der Restauratoren. Heft 2, 1989, S 209 Sander T (2008) Maßgebliche Handlungsfelder im Wohnungsbau. Vortrag bei der Veranstaltung „Wohnungsbau im Spannungsfeld – Bestandssanierung und Neubau“ im Rahmen des Leitbildprozesses „Bau“. 29. April 2008, Berlin Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2009a) Bauen und Wohnen – Bestand an Wohnungen. Fachserie€5 und Reihe€3. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2009b) Bauen und Wohnen – Bautätigkeit. Fachserie€5 und Reihe€1. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2009c) Zuhause in Deutschland – Ausstattung und Wohnsituation privater Haushalte. Ausgabe 2009. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Stieglitz T (2002) Schritte zu sinnvollen Sanierungspaketen im Wohnungsbestand. Diplomarbeit an der Bergischen Universität Wuppertal WoFG (2001) Wohnraumförderungsgesetz 13. Sept 2001 (BGBl.€I S.€2376), zuletzt geändert am 28. März 2009 (BGBl.€I S.€634)

Kapitel 4

Allgemeine Planungsgrundsätze

Soll ein Gebäude nachhaltig erneuert werden, muss das Planungsteam im Hinblick auf Nachhaltigkeit eng zusammenarbeiten. Außerdem sollten Nutzer und Betreiber bereits in die Planungsphase mit einbezogen werden. Bei der Planung ist außerdem zu beachten, dass nachhaltiges Bauen nicht nach einem feststehenden Konzept erfolgen kann. Stattdessen muss immer die optimale Lösung für den spezifischen Einzelfall gefunden werden. Dies gilt beim Neubau, aber umso mehr beim Bauen im Bestand. Die Einflussfaktoren auf ein Projekt zeigt Abb.€4.1. Im Folgenden werden die sich daraus ableitenden allgemeinen Planungsgrundsätze näher erläutert.

4.1  Lebenszyklusbetrachtung Gebäude werden üblicherweise über einen langen Zeitraum, in der Regel 50 bis 100 Jahre, genutzt. Die Bauphase nimmt dabei nur einen sehr geringen Zeitanteil ein. Für eine nachhaltige Optimierung muss deshalb nicht nur die Erstellung oder Erneuerung eines Gebäudes, sondern der gesamte Lebenszyklus der Immobilie betrachtet werden. Dieser umfasst eine sich wiederholende Abfolge von der Entstehung über die Nutzung bis zur Verwertung (Abb.€4.2). Dabei können innerhalb des Lebenszyklus eines Gebäudes durch Umnutzung und/oder Modernisierung mehrere Zyklen durchlaufen werden. Der eigentliche Lebenszyklus der Immobilie wird jedoch erst beendet, wenn das Gebäude rückgebaut wird. Abbildungen€4.3 und €4.4 verdeutlichen, dass sowohl Kosten als auch Umweltbelastungen in weit größerem Maße in der Nutzungsphase als in der Erstellungsphase der Immobilie anfallen. Die Einwirkungsmöglichkeiten auf die Bau- und Nutzungskosten dagegen sind zu Beginn einer Baumaßnahme am größten und nehmen mit dem Planungsfortschritt sehr schnell und immer weiter ab (Abb.€4.5). Viele sehr kostenintensive Entscheidungen werden bereits bei der Projektentwicklung in der ersten Konzeptphase getroffen. Das gilt auch für die Umweltbelastungen, die ein Gebäude über seinen Lebenszyklus verursacht. Nicht nur die Erstellungskosten und die UmweltbelastunS. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_4, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Abb. 4.1↜渀 Einflussfaktoren auf ein Erneuerungsprojekt Erneuerungsstrategien

Gebäudezustand

Lebenszyklusbetrachtung

Erneuerungsobjekt

Rechtliche Randbedingungen

Timing

Marktchancen

Projektanstoß

Konzeption

Rückbau/ Verwertung Umnutzung Modernisierung

Planung

Errichtung

Nutzung und Betrieb

Abb. 4.2↜渀 Lebenszyklus einer Immobilie

Standort und Lage

4.1 Lebenszyklusbetrachtung

100 %

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3,3 %

Betrachtungszeitraum 80 Jahre 2,7 %

2,0 %

69,0 %

74,6 %

81,1 %

27,6 %

22,7 %

16,8 %

1%

2% angenommene Energiepreissteigerung

3%

90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0%

Rückbau Nutzung (Betrieb, Wartung, Instandsetzung) Projektentwicklung, Planung, Errichtung

Abb. 4.3↜渀 Anteil Nutzungskosten an den Gesamtkosten eines Gebäudes. (Nach IEMB 2009, S.€3)

Baubedingte Umweltbelastungen (Referenzjahr 1991) Bau

Nutzung

Treibhauspotenzial

Versauerungspotenzial

Ozonschichtabbaupotenzial

Ozonbildungspotenzial

Überdüngungspotenzial Primärenergiebedarf (nicht erneuerbar) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Abb. 4.4↜渀 Anteile der baubedingten Umweltbelastungen in Herstellungs- und Nutzungsphase. (Nach Kohler et€al. 1999, S.€70)

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Beeinflussbarkeit von Investitionen und Folgekosten Kosten

Kostensumme konventionelle Planung frühzeitiger Einbezug der Nutzungsphase in die Planung

ProjektPlanung entwicklung

potenzielle Einsparung nach Ablauf des Lebenszyklus

Kostensumme nutzungsorientierte Planung Ausführungsvorbereitung

Ausführung

Nutzungsphase

Konkretisierungsgrad des Projektes

Abb. 4.5↜渀 Kostenbeeinflussbarkeit im Projektablauf

gen durch den Bau, sondern auch Nutzungskosten und die Größe der Umweltbeeinträchtigungen in der Nutzungsphase sind nach Abschluss der Entwurfsplanung kaum noch zu beeinflussen. Deshalb muss bereits in der Projektentwicklungs- und in der Planungsphase die Nutzungsphase mit in den Blick genommen und optimiert werden.

4.2  Standort und Lage Der Standort ist für sich gesehen nur bedingt aussagekräftig. Erst wenn er bezogen auf die jeweilige Nutzung betrachtet wird, lässt sich eine Bewertung vornehmen. Man spricht dann von der Lage des Gebäudes. Diese hat erheblichen Einfluss auf die Attraktivität der Immobilie und damit auf ihre langfristige Nutzbarkeit und sollte deshalb auch bei einer Erneuerungsplanung untersucht werden. Nur wenn das Gebäude an einem geeigneten Standort steht, das Grundstück für die vorgesehene Nutzung geeignet ist, die geplante Nutzung baurechtlich zulässig und ein Markt für das geplante Konzept vorhanden ist, lässt sich das Gebäude langfristig vermieten. Bei einer bestehenden Immobilie ist zunächst davon auszugehen, dass der vorhandene Standort für eine Wohnnutzung geeignet ist. Es gilt jedoch abzuwägen, ob die Lagequalität für das erneuerte Wohngebäude weiterhin ausreicht. Gegebenenfalls muss in das Wohnumfeld investiert werden, um die Lagequalität zu verbessern. Bei der Betrachtung der Standortfaktoren wird auf räumlicher Ebene unterschieden zwischen Makro- und Mikrostandort. Makrostandort umfasst die Stadt oder

4.2 Standort und Lage

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Gemeinde, während der Mikrostandort die unmittelbare Umgebung (nahes Umfeld, Stadtteil) abdeckt. Die Standortfaktoren wiederum lassen sich einteilen in „harte“ und „weiche“ Faktoren. Die harten Faktoren wie geografische Faktoren und Verkehrsanbindung lassen sich gut messen, die weichen Faktoren dagegen weniger. Zu den weichen Faktoren gehören die soziodemografische Struktur und das Image des Standortes. Sie können sich über die Zeit stärker und schneller verändern, dafür sind sie oft schlechter zu beeinflussen als die harten Faktoren. Nicht eindeutig einordnen lassen sich Wirtschaftsstruktur und Umfeldnutzungen; diese lassen sich sowohl den harten als auch den weichen Faktoren zuordnen (vgl. Dziomba et€al. 2007, S.€12).

4.2.1  Geografische Faktoren Neben der Lage ist das Grundstück selbst zu bewerten. Kriterien dafür sind die Beschaffenheit des Baugrundes sowie Größe und Zuschnitt.

4.2.1.1  Baugrund Bei Erneuerungsmaßnahmen kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Baugrund für das bestehende Gebäude tragfähig ist. Sind jedoch adaptive Maßnahmen (Aufstockungen oder Anbauten) geplant, muss die Tragfähigkeit des Baugrundes überprüft werden. Eine genaue Voraussage der Verhältnisse unter der Erdoberfläche fällt jedoch schwer, da die dafür notwendigen Baugrunduntersuchungen sehr kostenintensiv sind. Hier muss im Vorfeld genau abgewogen werden, mit welcher Genauigkeit Baugrunduntersuchungen durchgeführt werden sollen. Besteht zum Beispiel durch bestimmte Vornutzungen oder Erfahrungen auf Nachbargrundstücken der Verdacht, dass der Baugrund problematisch sein könnte, sollten die Baugrunduntersuchungen genauer ausfallen. Je nach Ergebnis der Baugrunduntersuchung müssen besondere Maßnahmen wie die Anordnung von Stützmauern oder Sprengungen von Anfang an berücksichtigt werden. Bei geplanten Anbauten muss darauf geachtet werden, dass die Topografie des Baugrunds die geplanten Maßnahmen zulässt. Ist ein Bodenaushub erforderlich, muss die Höhe des Grundwasserspiegels geprüft und in die Planung einbezogen werden. Außerdem ist zu klären, ob größere Versorgungsleitungen über das Grundstück laufen. Ein weiteres Risiko ist die Entdeckung von Altlasten. Dieses Thema wird in Kap.€6.1 genauer beleuchtet. Die folgende Checkliste fasst die wichtigsten Fragestellungen zum Baugrund zusammen.

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Checkliste zum Baugrund╇ □⌡ Kann davon ausgegangen werden, dass der Baugrund für das bereits vorhandene Gebäude tragfähig ist? (zwingend erforderlich!) □⌡ Gibt es Beeinträchtigungen oder Besonderheiten, zum Beispiel durch Braunkohle, niedrigen Grundwasserspiegel etc.? Wenn Aufstockungen oder Anbauten geplant sind:╇ □⌡ Werden Baugrunduntersuchungen (zu Tragfähigkeit, Baugrundschichten etc.) durchgeführt? □⌡ Ist die Qualität des Baugrundes für die geplanten Maßnahmen ausreichend? □⌡ Ist die Topographie (zum Beispiel Höhen, Senken) für die geplanten Maßnahmen geeignet? □⌡ Sind besondere Maßnahmen (zum Beispiel Stützmauern, Sprengungen) erforderlich? □⌡ Wird die Höhe des Grundwasserspiegels geprüft und die Planung darauf abgestimmt? □⌡ Laufen größere Versorgungsleitungen über das Grundstück? Wenn ja, wo?

4.2.1.2  Grundstücksgröße und -form Sind Anbauten geplant, ist zunächst zu klären, ob Größe und Zuschnitt des Grundstücks sowie das Baurecht die baulichen Maßnahmen überhaupt zulassen. Dazu ist zu klären, ob das Baurecht bereits ausgeschöpft ist und welche Flächen überbaut werden dürfen. Dies lässt sich entweder dem Bebauungsplan entnehmen oder – wenn kein Bebauungsplan vorliegt – in einer Bauvoranfrage zu klären. Ausnahmen gibt es dann, wenn die Anforderungen der EnEV (zum Beispiel eine stärkere Wärmedämmung) zu einer Überschreitung der baurechtlichen Zulässigkeit führen. In diesem Fall ist eine Unterschreitung der Grenzabstände in gewissem Rahmen möglich, die in jedem Land bauordnungsrechtlich geregelt sind (zum Beispiel durch Ausnahmeregelungen in der Landesbauordnung). Überschreiten die Dämmmaßnahmen die Grundstücksgrenze, ist dies nur mit einer Zustimmung der Nachbarn möglich. Diese sollte nach Möglichkeit notariell beglaubigt sein, damit es bei späteren Eigentümerwechseln nicht zu Problemen kommt. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob die Sonneneinstrahlung zu den verschiedenen Tages- und Jahreszeiten ausreichend ist und ob das Gebäude ausreichend wind- und wettergeschützt steht. Gegebenenfalls sollten die Außenanlagen entsprechend hergerichtet werden. Insbesondere bei geplanten adaptiven Maßnahmen ist darauf zu achten, dass Aussicht und Sonnenbestrahlung nicht durch Nachbarhäuser verdeckt werden. Checkliste zu Grundstücksgröße und -form╇ □⌡ Ist eine geplante Erweiterung auf dem Grundstück möglich? □⌡ Ist die Sonneneinstrahlung zu den verschiedenen Jahres- und Tageszeiten ausreichend?

4.2 Standort und Lage

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□⌡ Steht das Gebäude wind- und wettergeschützt? □⌡ Sind Aussicht und Sonnenbestrahlung vor Verdeckung durch Nachbarhäuser geschützt?

4.2.2  Verkehrsanbindung Eine gute Erreichbarkeit des Gebäudes ist von erheblicher Bedeutung für seine Attraktivität. Dabei sind die verschiedenen Anbindungsmöglichkeiten zu prüfen. Für eine gute PKW-Anbindung sollten überregionale Straßen gut zu erreichen sein. Darüber hinaus sollten das Grundstück gut anzufahren und genügend Stellplätze vorhanden sein. Wichtig bei Wohngebäuden ist auch die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Dazu ist zu prüfen, ob es Bushaltestellen in der Nähe gibt. Die maximale Fußwegzeit sollte im Innenstadtbereich bei fünf Minuten liegen (das entspricht ca. 300€ m) und in Außenbezirken bei zehn Minuten bzw. 600€m. Der Bahnhof sollte im Optimalfall nicht weiter als 1,5€km entfernt sein. Neben der Entfernung sind auch die Taktfolgen interessant. Diese sollten auch in den Abendstunden noch angemessen sein. Als Anhaltspunkt können 20-Minuten-Taktfolgen im Innenstadtbereich und 1-Stunden-Taktfolgen im Außenbezirk als ausreichend angesehen werden. Daneben sollte geprüft werden, ob Alltagswege auch zu Fuß gut zu bewältigen sind, und ob es Radwege oder wenig befahrene Straßen gibt. Checkliste zur Verkehrsanbindung╇ □⌡ Sind überregionale Straßen gut mit dem PKW zu erreichen? □⌡ Wie weit entfernt sind die nächsten Bushaltestellen? □⌡ Wie weit entfernt ist der nächste Bahnhof? □⌡ Sind ausreichend PKW-Stellplätze vorhanden? □⌡ Lässt sich das Gebäude gut anfahren? □⌡ Fahren Busse und Bahnen auch in den Abendstunden in angemessenen Taktfolgen? □⌡ Sind Alltagswege zu Fuß gut zu bewältigen? □⌡ Gibt es Radwege oder wenig befahrene Straßen?

4.2.3  Wirtschaftsstruktur/Umfeldnutzungen Wichtiges Kriterium für ein attraktives Umfeld ist eine gute Versorgung mit Dienstleistungen. Relevante Dienstleister sind • Geschäfte (Waren des täglichen Bedarfs), • ärztliche Versorgung,

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• • • • • • • •

4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Kindergärten, Schulen, Kinderspielplätze. Post, Banken, kirchliche und soziale Einrichtungen, öffentliche Verwaltungsgebäude sowie Freizeit- und Sporteinrichtungen.

Für jedes Projekt ist abzuwägen, welche Bedeutung die einzelnen Dienstleitungen für die geplante Mieterstruktur haben. Das Umfeld ist dann entsprechend zu bewerten. Checkliste zur Versorgung mit Dienstleistungen╇ □⌡ Welche Dienstleistungen sind für die geplante Mieterstruktur besonders wichtig? □⌡ Wie gut sind diese Dienstleistungen zu erreichen?

4.2.4  Soziodemografische Struktur Interessant für die Festlegung der Zielgruppe für die erneuerten Wohnungen ist die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung in der Umgebung. Dabei interessiert auch die Altersstruktur und -entwicklung sowie die soziale Struktur (Anteil Migranten, Arbeitslose). Daten hierzu lassen sich von den Kommunen oder dem statistischen Bundesamt sowie den statistischen Landesämtern beziehen.

4.2.5  Image Das Image einer Stadt, eines Stadtteils oder eines Standortes lässt sich relativ schwer und nur mit enormem Aufwand und einem langen Zeithorizont beeinflussen. Hinzu kommt, dass die anderen „harten“ Faktoren durchaus Einfluss auf das Image eines Standortes haben können. Topografische und verkehrliche Barrieren (zum Beispiel durch Schnellstraßen) können die Zugänglichkeit eines Standortes stark beeinträchtigen und damit auch das Image abwerten. Andererseits kann die Lage an einem attraktiven Fluss oder See oder auch an einem Park das Image trotz einer schlechteren Anbindung verbessern (vgl. Dziomba et€al. 2007, S.€12). Einen weiteren Einfluss auf das Image eines Standortes kann darüber hinaus die Mieterstruktur eines bestehenden Wohnviertels haben. Hier ist im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen darauf zu achten, dass ein neuer, ansprechender Mietermix angestrebt wird. Neben dem Image eines Standortes ist auch der optische Eindruck eines Quartiers entscheidend für seine Attraktivität. Dazu gehören Sauberkeit, Zustand der

4.3 Rechtliche Randbedingungen

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öffentlichen Flächen und Grünflächen, die Situation des ruhenden Verkehrs, aber auch der Zustand der Gebäudefassaden. Ist deutlich sichtbar, dass es große Leerstände gibt, macht dies ebenfalls einen schlechten optischen Eindruck. Checkliste zum Image╇ □⌡ Welches Image hat der Standort bzw. seine Umgebung? □⌡ Welche Mieterstruktur hat das bestehende Wohnviertel? Sollte diese beibehalten oder verändert werden? □⌡ Wie ist der optische Eindruck des Viertels bzw. der Wohnanlage?

4.3  Rechtliche Randbedingungen Grundsätzlich wird unterschieden zwischen dem Bauplanungs- und dem Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Rechtsgrundlagen sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Sie sorgen dafür, dass die Bodennutzung durch bauliche Anlagen den Grundsätzen der städtebaulichen Ordnung entspricht. Auf Landesebene wird durch das Bauordnungsrecht (Landesbauordnungen und örtliche Vorschriften) vorrangig die öffentliche Sicherheit und Ordnung im Bereich baulicher Anlagen sowie deren Zugänglichkeit und Erschließung gewährleistet. Das Bauordnungsrecht regelt jedoch in erster Linie die Planung und Errichtung neuer Bauten. Gebäude, die aufgrund früherer Baubestimmungen und -genehmigungen errichtet wurden, genießen Bestandsschutz (vgl. Kap.€3.4.1), müssen also nicht generell geänderten Bauvorschriften angepasst werden. Eine Anpassung ist nur dann erforderlich, wenn dies wegen der Sicherheit oder Gesundheit erforderlich ist oder wesentliche Änderungen vorgenommen werden. Verliert ein Gebäude seinen Bestandsschutz, so wird der Altbau wie ein Neubau behandelt, und alle verbleibenden Bauteile müssen den Neubauvorschriften genügen.

4.3.1  Bauordnungsrecht Zunächst ist zu klären, ob das geplante Erneuerungsvorhaben genehmigungspflichtig ist. Nach der Landesbauordnung für NRW (BauO NW 2000, §Â€65 (2)) sind folgende Vorhaben genehmigungsfrei: • eine geringfügige, die Standsicherheit nicht berührende Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Gebäuden; die nicht geringfügige Änderung dieser Bauteile, wenn ein Sachkundiger dem Bauherrn die Ungefährlichkeit der Maßnahme schriftlich bescheinigt, • die Änderung der äußeren Gestaltung durch Anstrich, Verputz, Verfugung, Dacheindeckung, Solaranlagen, durch Einbau oder Austausch von Fenstern und

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• • • •

4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Türen, Austausch von Umwehrungen sowie durch Bekleidungen und Verblendungen (wenn nicht örtliche Bauvorschriften dagegenstehen), Nutzungsänderungen, wenn die Errichtung oder Änderung der Anlage für die neue Nutzung genehmigungsfrei wäre, das Auswechseln von gleichartigen Teilen haustechnischer Anlagen, wie Abwasseranlagen, Lüftungsanlagen und Feuerungsanlagen, das Auswechseln von Belägen auf Sport- und Spielflächen, die Instandhaltung von baulichen Anlagen sowie anderen Anlagen und Einrichtungen.

Um bestimmte haustechnische Anlagen zu errichten oder zu ändern, ist ebenfalls keine Genehmigung erforderlich, wenn durch einen Unternehmer oder Sachverständigen bescheinigt wird, dass die Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen (vgl. BauO NW 2000, §Â€66). Die Landesbauordnungen sind trotz bestehender Musterbauordnung sehr unterschiedlich. Die Bestimmungen für das jeweilige Bundesland sind deshalb genau zu beachten. Ist eine geplante bauliche Maßnahme im Bestand genehmigungspflichtig, so ist mit der Baubehörde abzustimmen, inwieweit Bestandsschutz in Anspruch genommen werden kann (vgl. Kap.€3.4.1). Bei wesentlichen Änderungen des bestehenden Gebäudes kann vom Bauaufsichtsamt gefordert werden, dass auch die nicht unmittelbar berührten Teile an die Neubauvorschriften angepasst werden müssen. Dies gilt für Bauteile, die mit den beabsichtigten Arbeiten in einem konstruktiven Zusammenhang stehen, sofern die Ausdehnung der Vorschriften auf die von den Arbeiten nicht berührten Teilen keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht (vgl. BauO NW 2000, §Â€87). Verlangt eine Baubehörde die Anpassung an die bauaufsichtlichen Anforderungen, so kann eine in jeder Landesbauordnung zulässige Ausnahme im Einzelfall beantragt werden (vgl. MBO 2002, §Â€ 67; BauO NW 2000, §Â€73). Dazu ist es sinnvoll, die Abweichungen vom Neubestand gegenüber der genehmigenden Baubehörde fachlich fundiert zu begründen. Lißner und Rug (2000, S.€188) schlagen dafür folgendes methodisches Vorgehen vor: 1. Aufzählung der Neubauvorschriften, die nicht eingehalten werden können (inklusive Angabe der Paragraphen); 2. Nachweis der objektiven Unmöglichkeit, diese Neubauvorschriften einzuhalten (zum Beispiel Denkmalschutz, Unwirtschaftlichkeit, besondere Härten). Dabei muss deutlich werden, dass an der Abweichung ein öffentliches Interesse besteht und nicht gestalterische Willkür oder Planungsfaulheit des Entwurfsverfassers Anlass der Abweichung ist; 3. Überlegungen zum Sinn der nicht einhaltbaren Vorschriften (zum Beispiel weshalb das Bauteil F 90 sein soll, weshalb das Treppenhaus abgeschlossen sein soll etc.); 4. Überlegungen, wie der Sinn der Vorschrift auf andere Art und Weise, also durch Ersatzmaßnahmen, erfüllt werden kann (zum Beispiel Verringerung der Feuerwiderstandsklasse durch Früherkennungsanlagen, zusätzliche Rettungswege, individuelle Brandschutzkonzepte etc.); 5. Vorlage dieser Ausnahmeanträge mit begründetem Nachweis einer Ersatzlösung bei der Bauaufsicht; nicht um Befreiung bitten, sondern Anspruch auf Ausnahme

4.3 Rechtliche Randbedingungen

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begründen. Es ist der Nachweis zu führen, dass der Sinn der Sicherheitsvorschrift auf andere Weise erfüllt wird und die Neubauvorschrift wegen entgegenstehender öffentlicher Belange nicht eingehalten werden kann. Grundlage für die Begründung sind aussagefähige Bestandsaufnahmen beziehungsweise -unterlagen. Es ist in jedem Fall anzuraten, rechtzeitig mit den Bauordnungsbehörden Kontakt aufzunehmen. Checkliste zum Bauordnungsrecht╇ □⌡ Sind die geplanten Maßnahmen genehmigungsfrei? □⌡ Wenn nicht, werden die Bauordnungsbehörden frühzeitig in die Planung mit einbezogen? □⌡ Gilt für die von den Änderungen nicht betroffenen Bauteile Bestandsschutz? □⌡ Wenn nicht, kann eine Ausnahme im Einzelfall beantragt werden? □⌡ Wenn eine Ausnahme im Einzelfall beantragt wird, werden die Abweichungen vom Neubaustandard fachlich fundiert begründet?

4.3.2  Bauplanungsrecht und Stellplatzverpflichtung Sind adaptive Maßnahmen, beispielsweise der Ausbau des Dachgeschosses oder ein Anbau, geplant, so ist bereits vor der Planeingabe zu prüfen, ob für das Grundstück ein gültiger Bebauungsplan vorliegt. Ist dies der Fall, muss kontrolliert werden, ob die festgesetzten Maximalwerte (überbaute Fläche, Geschossfläche, Anzahl der Vollgeschosse) eingehalten werden. Wenn die Nutzung geändert oder die Anzahl der Wohneinheiten erhöht wird, ist außerdem zu überprüfen, ob sich daraus neue Anforderungen an die Anzahl der PKW-Stellplätze ergeben. Oft können beträchtliche wirtschaftliche Belastungen entstehen, da die notwendige Fläche meist nicht vorhanden ist und stattdessen Ablösesummen gezahlt werden müssen. Neue Stellplatzanforderungen können sich auch ergeben, wenn der Bestandsschutz erlischt. Checkliste zum Bauplanungsrecht und zur Stellplatzverpflichtung╇ □⌡ Liegt für das Grundstück ein gültiger Bebauungsplan vor? □⌡ Wird dieser bei der Planung von An- oder Aufbauten berücksichtigt? □⌡ Werden durch Nutzungsänderungen, Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten oder Erlöschen des Bestandsschutzes zusätzliche PKW-Stellplätze notwendig? □⌡ Wenn ja, ist ausreichend Platz für neue Stellplätze vorhanden? Oder lässt sich durch Änderung der Planung der zusätzliche Stellplatzbedarf vermeiden?

4.3.3  Denkmalschutz Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, so sind alle baulichen Veränderungen, auch reine Instandhaltungsmaßnahmen, genehmigungspflichtig. Ist das Vorhaben

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

auch baurechtlich genehmigungspflichtig, wird das Denkmalschutzrecht in das Genehmigungsverfahren integriert. Die Bauaufsicht holt in diesem Fall bei der Denkmalschutzbehörde die denkmalschutzrechtliche Zustimmung ein. Bei genehmigungsfreien Vorhaben muss die denkmalschutzrechtliche Genehmigung gesondert eingeholt werden. Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, sich frühzeitig mit der zuständigen Denkmalbehörde oder dem Amt für Denkmalpflege in Verbindung zu setzen, um gegebenenfalls einen für alle Beteiligten tragbaren Kompromiss zu finden. Um die Bearbeitungszeit zu verkürzen, sollte darauf geachtet werden, dass die Antrags- oder Arbeitsunterlagen vollständig eingereicht werden. Wird die denkmalrechtliche Erlaubnis in das Baugenehmigungsverfahren einbezogen, kann es zu zeitlichen Verzögerungen führen, wenn Untere Denkmalbehörde und Untere Bauaufsichtsbehörde nicht identisch sind. In diesem Fall empfiehlt es sich, die denkmalrechtliche Erlaubnis zur Vorbereitung des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens gesondert zu beantragen. Checkliste zum Denkmalschutz╇ □⌡ Wird die zuständige Denkmalbehörde oder das Amt für Denkmalpflege frühzeitig in die Planung mit einbezogen? □⌡ Werden die Antrags- oder Arbeitsunterlagen vollständig eingereicht? □⌡ Ist die geplante Nutzung denkmalschutzrechtlich zulässig? □⌡ Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben: Wird geprüft, ob Untere Denkmalbehörde und Untere Bauaufsichtsbehörde identisch sind? Ist dies nicht der Fall, wird die denkmalrechtliche Erlaubnis gesondert beantragt?

4.3.4  Brandschutzrechtliche Bestimmungen Brandschutzbestimmungen gelten prinzipiell für Altbau und Neubau gleichermaßen. Es gelten die einschlägigen Bestimmungen, vor allem die Landesbauordnungen und ihre Durchführungs- beziehungsweise Ausführungsverordnungen, die Verordnung über Feuerungsanlagen und Heizräume (FeuV) sowie Verwaltungsvorschriften und technische Regelwerke. Da der Brandschutz ein wichtiger Teil jeder baurechtlichen Vorschrift ist, finden sich in den Landesbauordnungen diesbezüglich viele Vorschriften. Die Anforderungen für den Brandschutz betreffen beispielsweise Wände, Decken und Dächer, Treppen und Gänge, Rettungswege und Zufahrten, Aufzüge und Öffnungen sowie haustechnische Anlagen und Feuerungsanlagen. Für die Anwendung der Brandschutzbestimmungen muss wiederum geklärt werden, ob es sich bei den geplanten Maßnahmen um wesentliche Änderungen handelt. Dies ist meist der Fall bei adaptiven Maßnahmen wie Anbauten und Dachgeschossausbau sowie bei Nutzungsänderungen. Grundsätzlich ist eine Lösung zu suchen, die mit möglichst wenigen Eingriffen einen optimalen Brandschutz gewährleistet. Im Einzelfall kann für bestimmte Brandschutzmaßnahmen „Dispens“ beantragt werden. Dispens ist die Befreiung von Geboten oder Verboten im Einzelfall durch

4.3 Rechtliche Randbedingungen

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eine ausdrückliche Ausnahmebewilligung (vgl. z.€B. BauGB 2009, §Â€31 (2)). Ein solcher Dispens kann jedoch nur für einen konkreten Erneuerungsfall erteilt werden, da er sonst die geltenden rechtlichen Bestimmungen außer Kraft setzen würde. Ein Antrag auf Dispens muss der zuständigen Genehmigungsbehörde vorgelegt werden und alle geplanten brandschutzwirksamen Maßnahmen enthalten. Darüber hinaus ist der Antrag zu begründen. Die Genehmigungsbehörde zieht bei der Antragsbearbeitung die Brandversicherungskammer als Gutachter hinzu (vgl. Arendt 2003, S.€258). Zu Beginn der Planung ist zunächst zu klären, ob und inwieweit besondere Fachplaner für den Brandschutz einzubeziehen sind. Es ist ein Brandschutzkonzept zu erarbeiten, das Anforderungen zu folgenden Themen enthalten kann: • • • • • • • • • • • • • • • •

Flächen für die Feuerwehr, Löschwasserversorgung, Löschwasserrückhaltung, System der äußeren und inneren Abschottungen, Flucht- und Rettungswege, höchstzulässige Nutzeranzahl und nutzungsspezifische Gebäudeauslegung, haustechnische Anlagen, Lüftungsanlage, Rauch- und Wärmeabzug, Alarmierungseinrichtungen, Anlagen und Einrichtungen zur Brandbekämpfung, Sicherheitsstromversorgung, Hydrantenpläne, Brandmeldeanlagen, Feuerwehrpläne sowie betriebliche Maßnahmen zur Brandverhütung (vgl. AHO e.€V. 2009, S.€25–40).

Für jedes Projekt ist im Einzelfall zu prüfen, welche der genannten Themen im Brandschutzkonzept aufgenommen werden sollten und ob weitere Themen hinzukommen. Der Umfang der geforderten Brandschutzmaßnahmen ist abhängig von der Gebäudenutzung. Deshalb ist es sinnvoll, die bisherige Nutzung beizubehalten. Ist eine Nutzungsänderung geplant, sind die möglichen Auswirkungen auf den Brandschutz zu berücksichtigen. Handelt es sich bei den geplanten baulichen Maßnahmen nicht um wesentliche Änderungen, werden also von der Genehmigungsbehörde keine weiteren Brandschutzmaßnahmen gefordert, ist trotzdem zu prüfen, ob nicht mit geringem Aufwand brandschutztechnische Verbesserungen zur größeren Sicherheit der Bewohner vorgenommen werden können. Checkliste zum Brandschutz╇ □⌡ Wird der Brandschutz von Anfang an in der Planung berücksichtigt? □⌡ Wird geklärt, ob und inwieweit besondere Fachplaner für den Brandschutz einzubeziehen sind? □⌡ Wird ein Brandschutzkonzept erstellt?

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

□⌡ Wird geklärt, welche Brandschutzbestimmungen im Rahmen der Planung eingehalten werden müssen und inwieweit Bestandsschutz vorliegt? □⌡ Werden die notwendigen Brandschutzmaßnahmen so ausgewählt, dass sie mit möglichst wenigen Eingriffen in die Bausubstanz vorgenommen werden können? □⌡ Wird die bisherige Nutzung beibehalten beziehungsweise wird eine Nutzungsänderung so geplant, dass sie möglichst wenige Auswirkungen auf den Brandschutz hat? □⌡ Wird zusätzlich zu den gesetzlich geforderten Brandschutzmaßnahmen geprüft, welche weiteren brandschutztechnischen Verbesserungen mit geringem Aufwand vorgenommen werden können?

4.4  Marktchancen Ob ein erneuertes Wohngebäude tatsächlich in Anspruch genommen wird, hängt neben der Lage auch von den Gegebenheiten des Marktes ab. Unter einem Markt versteht man einen ökonomischen Ort, an dem Anbieter und Nachfrager aufeinandertreffen und Sachgüter, Dienstleistungen und Kapital tauschen. In marktwirtschaftlichen Systemen bildet sich der Preis durch Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Der Preis steigt, wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot, und fällt, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt. Da Immobilien sehr heterogene Güter sind, ist das mikroökonomische Grundprinzip der Preisbildung durch Ausgleich von Angebot und Nachfrage nicht voll zu übertragen. Für den Wohnungsbau gilt aber trotzdem, dass eine Erneuerung nur Sinn ergibt, wenn eine entsprechende Nachfrage nach Wohnraum vorhanden ist. Darüber hinaus spielt auch der Baumarkt eine Rolle.

4.4.1  Wohnungsmarkt Um die Wirtschaftlichkeit einer Projektidee zu beurteilen, ist eine Marktanalyse unabdingbar. Mit Hilfe von Statistiken, Meinungsumfragen und Marktbeobachtungen wird auf Grundlage der voraussichtlichen Nachfrage und des voraussichtlichen Angebotes eine Marktprognose entwickelt. Da Wohngebäude – insbesondere nach einer Erneuerung – nachträglich nur schwer durch Umnutzung an einen sich verändernden Markt angepasst werden können, ist eine sorgfältige Marktanalyse und -prognose besonders wichtig. Bei der Planung sollten alle konkurrierenden Flächenangebote in leer stehenden, aber auch im Bau befindlichen oder projektierten Gebäuden einbezogen werden. Darüber hinaus sind die demografischen Daten vor Ort und ihre voraussichtlichen Veränderungen in den nächsten Jahren zu prüfen. So sollte genau überlegt werden, ob eine Erneuerung Sinn macht, wenn das Gebäude in einer Region mit starkem Bevölkerungsrückgang liegt und bereits qualitativ hochwertiger Wohnraum leer steht.

4.4 Marktchancen

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Steht das zu erneuernde Gebäude in Teilen oder komplett leer, ist zunächst zu klären, ob sich dies aus dem schlechten baulichen Zustand erklärt, oder ob andere Gründe vorliegen, die durch die Erneuerung behoben werden können. Es ist außerdem zu prüfen, welche Mieten nach der Erneuerung am Wohnungsmarkt zu erzielen sind und ob diese die Maßnahmen ausreichend rentabel erscheinen lassen. Kommt die Marktanalyse zu dem Schluss, dass es für das geplante Projekt voraussichtlich keine – oder nur eine geringe – Nachfrage gibt, so ist dies ein K.O.Kriterium, und das Projekt muss umgeplant oder abgebrochen werden. Checkliste zum Wohnungsmarkt╇ □⌡ Wird eine Marktanalyse durchgeführt? □⌡ Werden dabei nicht nur alle aktuell konkurrierenden Flächenangebote, sondern auch im Bau befindliche, geplante und projektierte Konkurrenzobjekte berücksichtigt? □⌡ Lässt die demografische Entwicklung vor Ort das Projekt sinnvoll erscheinen? □⌡ Welche Leerstandsquote hat das Gebäude? Ist der Wohnungsmarkt für den Leerstand verantwortlich, oder gibt es andere Gründe (zum Beispiel schlechter baulicher Zustand)? □⌡ Welche Mieten lassen sich nach der Erneuerung erzielen? Sind diese für den gewählten Standort akzeptabel?

4.4.2  Baumarkt Es kann nicht generell gesagt werden, dass das Bauen mit Unternehmen aus der Region günstiger ist. Bei manchen Projekten ist es von Vorteil, wenn die Beteiligten sich untereinander kennen, kurze Anfahrtswege haben und schnell verfügbar sind. Bei anderen Projekten können schon vorhandene Erfahrungen durch ähnliche Projekte und speziell ausgehandelte Konditionen durch eine hohe Nachfrage mehr im Vordergrund stehen. Die jeweiligen Vor- und Nachteile gilt es, projektbezogen abzuwägen. Checkliste zum Baumarkt╇ □⌡ Sind kleine lokale Baustoffhändler leistungsfähig, oder gibt es größere überregionale Anbieter mit günstigeren Konditionen? □⌡ Sollen Architekten und Planer vor Ort die Planung übernehmen? (Eventuell sind Abstimmungen so leichter möglich.) □⌡ Können lokale Bauunternehmer die Ausführung übernehmen, oder werden Spezialisten benötigt? □⌡ Entstehen bei der Einschaltung überregionaler Anbieter Zusatzkosten für die Unterbringung der Arbeiter? □⌡ Fühlt sich der Auftraggeber zur Unterstützung der regionalen klein- und mittelständischen Unternehmen verpflichtet?

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

□⌡ Besteht Markttransparenz? □⌡ Haben die zur Wahl stehenden Planer und Bauunternehmen die erforderliche Fachkunde, Erfahrung, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit?

4.5  Timing Unter Timing wird die Wahl des Baubeginns im Hinblick auf Konjunktur und Jahreszeit verstanden. Die Frage, ob in einem konjunkturellen Hoch gebaut werden muss, lässt sich in der Baupraxis meist schwer beeinflussen. Es ist jedoch offensichtlich, dass Bauunternehmen, die nicht voll ausgelastet sind, günstigere Angebote unterbreiten. Weiterhin ist die Bauzeit von erheblicher Bedeutung. Eine um einen Monat verlängerte Bauzeit verursacht nach Bredenbals und Hullmann (1998, S.€10) Mehrkosten von 0,5 bis 3,0€% der Investitionskosten. Maßnahmen zur Bauzeitverkürzung sind: • Gewerkeübergreifende und frühzeitige Kooperation mit den betroffenen Institutionen, • Funktionale Ausschreibung (hierdurch kann der Anbieter seine Rationalisierungsmöglichkeiten voll einsetzen), • Vorfertigung von Bauteilen und Integration mehrerer Gewerke in vorgefertigten Bauteilen, zum Beispiel Sanitärzellen, • Aufstellen und Durchsetzen eines optimierten Zeitplans; das ermöglicht Bauzeitverkürzungen von bis zu 25€% und kann 1,2 bis 7,5€% der Baukosten einsparen (vgl. Bredenbals und Hullmann 1998, S.€86). • Anlieferung just-in-time; das vermeidet den Aufwand einer Zwischenlagerung und erzwingt die genaue Einhaltung des Zeitplans (Ein- und Auslagern, eventueller Schutz). Dadurch können ca. 0,2€ % der Gesamtbaukosten vermieden werden (vgl. Bredenbals und Hullmann 1998, S.€23). Die just-in-time-Lieferung erfordert jedoch einen hohen Koordinationsaufwand. Die Materialien werden zu dem Zeitpunkt, zu dem sie gebraucht werden, in gebrauchsfertigen Packstücken auf die Baustelle geliefert, da die Baustelle aufgrund von Platzmangel, Windund Wettereinflüssen der schlechteste Lagerplatz ist. In Abruf- und Entladezeitplänen wird geregelt, an welcher Stelle welche Stoffe auf der Baustelle platziert werden müssen, so dass Transporte auf der Baustelle selbst kaum noch notwendig sind. Es ist möglich, einen Großhändler als Koordinator einzubinden. Checkliste zum Timing╇ □⌡ Werden betroffene Behörden oder Gemeindevertreter frühzeitig eingebunden? □⌡ Wird das ausführende Unternehmen rechtzeitig in die Planung mit eingebunden? □⌡ Sollen Möglichkeiten zur Vorfertigung genutzt werden? □⌡ Wird von Anfang an berücksichtigt, ob besondere Konstruktionen für den Einsatz von Fertigteilen notwendig sind? □⌡ Werden die Nachbarn und Bewohner rechtzeitig informiert?

4.6 Gebäudezustand

□⌡ □⌡ □⌡ □⌡

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Gibt es einen verbindlichen, optimierten Terminplan? Wird das Zusammenspiel von Anlieferung und Einbau optimiert? Werden die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt? Bestehen zwischen den einzelnen Gewerken Kooperationen (Paketvergaben)?

4.6  Gebäudezustand Im Gegensatz zum Neubau, wo die Planung in der Regel völlig frei ist, basiert jede bauliche Maßnahme im Bestand auf der vorhandenen Bausubstanz. Deshalb ist in diesem Fall der erste Schritt eine gründliche Auseinandersetzung mit dem Gebäude und seinen Details. Es kann nur optimal und ressourcenschonend geplant werden, wenn die vorhandene Bausubstanz möglichst genau bekannt ist. Für eine altbaugerechte Planung gelten folgende Grundsätze (vgl. Arendt 2003, S.€46–50): • Die vorhandene Bausubstanz muss exakt analysiert und bewertet werden. Dies gilt sowohl für Maße als auch für technische Aspekte. • Bereits vor Beginn der eigentlichen Planung müssen alle Randbedingungen bestimmt werden, die die Erneuerungsmaßnahmen einschränken oder beeinflussen oder die Kosten erhöhen. • Es sollte möglichst wenig in das vorhandene Baugefüge eingegriffen werden. • Der vorhandene Bestand (sowohl das Bauwerk als auch seine Nutzer) sollte in die Planung einbezogen werden. Je genauer man die vorhandene Substanz kennt, desto höher ist auch die Kostensicherheit. Durch eine gründliche Erfassung des Gebäudebestands lassen sich bis zu 25€% der Baukosten einsparen (vgl. Rau und Braune 2004, S.€69).

4.6.1  Erfassung des Gebäudezustands Je genauer man den Bauzustand kennt, desto besser lässt sich die Planung darauf abstimmen und desto genauer lassen sich die Kosten für die baulichen Maßnahmen abschätzen. Dabei werden die konstruktiven, materialspezifischen, statischen, aber auch gestalterischen Merkmale eines Gebäudes betrachtet. Neben Untersuchungen zum baulichen Zustand wird das Gebäude auch aufgemessen. Darüber hinaus ist es hilfreich, Baugeschichte und bisherige Nutzung zu kennen. Wie genau und wie tief die Untersuchungen sein müssen, hängt vom baulichen Zustand des Gebäudes und von der Komplexität der geplanten Erneuerungsmaßnahmen ab. Der bauliche Zustand wiederum hängt vom Alter des Gebäudes, der Qualität der ursprünglichen Bauausführung, dem Verhalten der vorherigen Nutzer sowie den bereits durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ab.

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

4.6.1.1  Baugeschichte Mit der Erfassung der Baugeschichte wird die Vergangenheit des Gebäudes beleuchtet. Ziel ist es, Konstruktion, Nutzung, eventuell vorhandene Schadstoffe etc. möglichst genau zu kennen Dazu werden vorhandene Unterlagen über die Entstehung und Entwicklung des Gebäudes erfasst und verarbeitet. Die wichtigsten Quellen sind Pläne, meist Grundrisse und Ansichten. Vertikalschnitte und Detailzeichnungen sowie Pläne gebäudetechnischer Anlagen sind meist nicht vorhanden. Pläne finden sich in der Regel bei Baubehörden, Kataster- und Vermessungsämtern, öffentlichen und privaten Archiven und Sammlungen sowie eventuell Bibliotheken. Darüber hinaus werden bildliche Darstellungen (insbesondere Fotografien) sowie schriftliche Quellen wie Akten, Bautagebücher, Rechnungen über Baumaterial und Handwerker, statische und andere Berechnungen, Grundbücher, Briefe und Urkunden, die in Grund- und Schlusssteinen des Gebäudes liegen, ausgewertet. Außerdem können Namen oder Initialen von Bauherren und Handwerkern sowie Jahreszahlen, die zum Beispiel in Deckenbalken eingeschnitzt, auf Dachbalken und Wänden geschrieben oder in Stein gehauen sind, aber auch Bücher sowie Zeitungen und Zeitschriften mit historischem, kunsthistorischem, heimatkundlichem oder technischem Inhalt weitere Auskunft geben. Mündliche Überlieferungen über das Gebäude, aber auch über die lokalen Boden-, Grundwasser- und Klimaverhältnisse können Eigentümer, Bewohner, Vorbesitzer, Nachbarn, Handwerker und andere Personen, die mit dem Gebäude in irgendeiner Beziehung standen oder stehen, beisteuern. Diese Angaben sind jedoch subjektiv und deshalb zu überprüfen (vgl. Kastner 2004, S.€2–6). Um die Baugeschichte zu ermitteln, werden keine Geräte benötigt. Es kann aber unter Umständen sehr zeitaufwändig sein und setzt teilweise Erfahrung in der Archivarbeit voraus. Checkliste zur Erfassung der Baugeschichte╇ □⌡ Werden Pläne, bildliche Darstellungen, schriftliche Quellen und mündliche Überlieferungen zusammengetragen und ausgewertet? □⌡ Werden die Erkenntnisse aus der Ermittlung der Baugeschichte bei der Bauzustandserfassung berücksichtigt? □⌡ Werden die baugeschichtlichen Informationen mit genutzt, um die Restnutzungsdauern der vorhandenen Konstruktionen abzuschätzen? □⌡ Fließen die baugeschichtlichen Informationen in neue Pläne (insbesondere Statik) ein? □⌡ Wird anhand früherer Nutzungen geprüft, ob ein Verdacht auf Schadstoffbelastung der Bausubstanz besteht (zum Beispiel bei einer früheren Nutzung des Gebäudes als Reinigung)?

4.6.1.2  Bauaufnahme Da in den meisten Fällen keine vollständigen Planungsunterlagen vorhanden sind, müssen sie bei der Bauzustandserfassung erarbeitet werden. Liegen bereits Pläne vor, müssen diese überprüft und ergänzt werden. Dabei ist zunächst zu untersuchen,

4.6 Gebäudezustand

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ob sich eine Prüfung und Ergänzung lohnt oder eine Neuerstellung sinnvoller ist. Sind die Pläne sehr alt, stellen sie oft nicht den aktuellen Stand dar, weil Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht erfasst wurden. Der Umfang der vorbereitenden Arbeiten muss in einem angemessenen Verhältnis zum gewünschten Effekt stehen. Deshalb muss im Vorfeld festgelegt werden, wie genau aufgemessen werden soll. Die Genauigkeit richtet sich danach, wie aussagekräftig bereits vorhandene Pläne sind, wie komplex die Gebäudesubstanz ist, wie gut oder schlecht der bauliche Zustand ist und welche Erneuerungsmaßnahmen geplant sind. Der endgültige Umfang der Aufmaßarbeiten wird vor Ort festgesetzt. Gleichzeitig werden auch die Schnittebenen festgelegt. Beides ist so zu wählen, dass die Pläne möglichst umfassende Informationen bieten. Es empfiehlt sich, das Aufmaß von einem altbauerfahrenen Fachplaner ermitteln zu lassen, da dieser aus Erfahrung weiß, was er wie detailliert aufmessen muss. Um Übermittlungsfehler und Interpretationsfehler zu vermeiden, sollte die Bauaufnahme von derselben Person durchgeführt werden, die auch die Pläne erstellt. Die Bauaufnahme sollte mit der Begehung zur Ermittlung von Missständen kombiniert werden. Bei bewohnten Gebäuden ist es sinnvoll, im Rahmen der Bestandsaufnahme vorhandene Einbauten zu registrieren und zu prüfen, ob diese beibehalten werden sollen. Dies gilt insbesondere für Bauteile, die der Mieter selbst eingebaut und bezahlt hat. Außerdem sollten große, sperrige und schwere Möbelstücke aufgenommen werden, da sie häufig nicht verschoben oder transportiert werden können. Zu den Wohnungen gehörende Nebenräume im Keller oder auf dem Dachboden sowie Schuppen sind zu registrieren, da sie eventuell als Lagerräume für Möbel oder Baumaterialien genutzt werden können. Checkliste zur Bauaufnahme╇ □⌡ Wird die notwendige Genauigkeit der Bauaufnahme in Abhängigkeit von der Erneuerungsaufgabe und gegebenenfalls behördlichen Auflagen im Vorfeld festgelegt? □⌡ Wird geklärt, ob die vorliegenden Pläne mit einem vertretbaren Aufwand überarbeitet und gegebenenfalls ergänzt werden können oder ob eine Neuerstellung sinnvoller ist? □⌡ Wird für die Bauaufnahme ein altbauerfahrener Fachmann hinzugezogen? □⌡ Wird die Bauaufnahme von derselben Person durchgeführt, die auch die Pläne erstellt beziehungsweise überarbeitet? □⌡ Werden die Bauaufnahme und die Ermittlung von Missständen in gemeinsamen Begehungen durchgeführt? □⌡ Werden vorhandene Nebenräume registriert und überprüft, ob sie als Lagerräume für Möbel oder Baumaterialien genutzt werden können? 4.6.1.3  Baulicher Zustand Das Baumaterial muss an allen wichtigen Teilen des Gebäudes erfasst werden, um zu ermitteln, wie belastbar die vorhandene Bausubstanz ist und inwieweit sie

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

weiterverwendet werden kann. Dazu wird zunächst das Konstruktionssystem des Hauses ermittelt. Anschließend kann bestimmt werden, an welchen Stellen weitergehende Untersuchungen vorgenommen werden sollen. Die Tiefe der Schadensermittlung richtet sich nach den geplanten Maßnahmen, dem gewählten Standard und den Erfordernissen der Plan- und Massenermittlungserstellung. Grundsätzlich sollen Untersuchungen • möglichst wenig in die Bausubstanz eingreifen, • die Nutzung des Gebäudes möglichst wenig beeinträchtigen, • der konstruktiven, funktionellen und formalen Bedeutung des Gebäudes angemessen und • im Hinblick auf das zu erwartende Ergebnis wirtschaftlich vertretbar sein. Einfache Untersuchungen wie Augenschein, Befühlen und Begehen, Abklopfen, Abhorchen, aber auch die Ermittlung der Oberflächenbeschaffenheit, das Aufsuchen von Metallen, das Messen von Formänderungen bei Setzungen, Rissen sowie die Fotografie und Infrarot-Thermografie sind mit keinen oder nur unbedeutenden Eingriffen in die Bausubstanz verbunden. Erst wenn diese Verfahren keine ausreichenden Aufschlüsse geben oder der Aufwand in keinem Verhältnis zum Substanzverlust bei Verfahren mit Eingriffen in die Bausubstanz steht, sollten genauere Untersuchungen wie das Entfernen von Beschichtungen und Bekleidungen, das Freilegen beziehungsweise Öffnen der Grundkonstruktion, eine Endoskopie oder Probennahmen durchgeführt werden. Diese Untersuchungen greifen mehr oder weniger stark in die Bausubstanz ein (vgl. Kastner 2004, S.€3€f.). Wichtig bei der Zustandserfassung ist die Erfassung von Missständen. Neben sichtbaren Oberflächen, Wänden, Decken und Böden wird auch der konstruktive Bereich auf Missstände geprüft. Darüber hinaus werden alle Bauteile wie Fenster, Türen, Verkleidungen oder Treppen betrachtet. Außerdem müssen Schäden und Mängel aufgenommen werden, die durch unsachgemäß durchgeführte Um- oder Einbauten entstanden sind. Zusätzlich werden bauphysikalische Mängel erfasst, die die Nutzung des Hauses einschränken, wie zum Beispiel das Fehlen von Schall-, Kälte- und Wärmeschutz. Nicht aufgenommen werden müssen Missstände an Bauteilen, die ohnehin entfernt werden müssen. Zusätzlich muss festgestellt werden, wie der Untergrund und die angrenzenden Bauteile auf die Behebung der Missstände reagieren werden. Es empfiehlt sich, zur genaueren Beurteilung der Missstände Fachleute, das heißt im Altbau erfahrene Handwerksfirmen, hinzuzuziehen. Die Missstände sollten für jedes Bauteil systematisch aufgenommen werden. Ein Beispiel für eine entsprechende Checkliste findet sich in Abb.€4.6. Neben bereits vorhandenen Missständen ist es sinnvoll, die vorhandene Gebäudesubstanz auch auf zu erwartende Missstände hin zu untersuchen. Gleichzeitig sollte abgeschätzt werden, welche Restnutzungsdauer die vorhandenen Konstruktionen haben. Tabelle€4.1 zeigt auszugsweise einige Nutzungsdauern von Bauteilen. Weitere Nutzungsdauern finden sich im Nachhaltigkeitsportal des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung unter www.nachhaltigesbauen.de.

4.6 Gebäudezustand

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Allgemeine Gebäudeinformationen Gebäude: Baujahr: Straße, Nr.: PLZ, Ort: Eigentümer: Zahl der WE: Anzahl Vollgeschosse: Dachgeschoss ausgebaut: ja/nein Keller: ja/nein WF m2 NF Bauteil

m2

Art

Zustand [ + bis – ]*

Außenwand, Fassade Kellerwände Sockel Außenwände: AW 1 AW 2 AW 3 AW 4 Wärmedämmung Kellerdecke/ Bodenplatte Außenwände Dach/oberste Geschossdecke * Zustand: + = gut, 0 = mittel, – = schlecht, ? = nicht feststellbar, x = nicht vorhanden

Foto/Skizze

m2 Ausmaß [%]

Priorität [A-D]**

Kosten [€]

Bemerkungen

**Priorität: A = sofort, B = mittelfristig, C = langfristig, D = keine Maßnahmen

Abb. 4.6↜渀 Beispiel für eine Checkliste zur Bestandsaufnahme

Die gebäudetechnischen Anlagen müssen ebenfalls erfasst werden. Dazu zählen Elektroinstallationen, Heizungsinstallationen und Sanitärinstallationen. Die Erfassung der gebäudetechnischen Anlagen erfordert einen speziellen Sachverstand. Es muss deshalb gegebenenfalls ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Zunächst werden die vorhandenen Anlagen auf ihre weitere Verwendbarkeit geprüft. Bei den Anlagen und Anlagenteilen, die erneuert werden müssen, ist zu entscheiden, ob sie entfernt oder zur Vermeidung von Abbrucharbeiten im Gebäude belassen werden. Ist eine Modernisierung geplant, wird der gesamte technische Bereich außerdem unter dem Aspekt geprüft, ob er für die Nutzung nach der Modernisierung ausreicht oder nicht (zum Beispiel zu schwach ausgelegte Elektroinstallation, fehlende Warmwasserversorgung oder fehlende Bäder). Gleichzeitig sollte ermittelt werden, welche zukünftige Installationsführung möglich ist. Statische Berechnungen müssen bei Schäden an Tragwerken, die deren Standsicherheit beeinträchtigen, oder bei Veränderungen an der Grundkonstruktion des Gebäudes, zum Beispiel durch Aufstockungen, durchgeführt werden. Sie dienen dazu zu prüfen, ob die bestehenden Tragwerke im Hinblick auf Belastbarkeit, Beanspruchung und Formänderung ausreichend sind. Dazu sollte ein Tragwerksplaner eingeschaltet werden, der die gesamte Konstruktion des Gebäudes und dessen Substanz beurteilt. Es sollte sich auch hier um einen altbauerfahrenen Fachmann handeln.

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Tab. 4.1↜渀 Nutzungsdauern von Bauteilen und Bauteilschichten. (Vgl. BMVBS 2009) Nutzungsdauer in Jahren (Stand 08.09.2008) Gründung Flachgründung Abdichtung erdberührter Bauteile gegen nichtdrückendes Wasser gegen drückendes Wasser Bodenplatte

30–60 30–50 80–120

Decken massive Konstruktion Gewölbe und Kappen Holz-Balkendecke Stahlträgerdecke

80–150 80–150 80–120 60–100

Außenwände Tragschicht monolithisch mehrschichtig leichte Holzbauweise Dämmschicht Polystyrol Polyurethan Steinwolle Glaswolle Holzwolle Zellulose Flachs Hanf Deckschicht Putz auf monolit. Tragschicht Putz auf Wärmedämmung Fliesen Innenwände tragend Hochlochziegel Leichtbeton Kalksandstein Klinker Beton nicht tragend Gipskarton platten Leichtbeton Porenbeton Hochlochziegel Klinker Kalksandstein

80–150

50–150 50–100 30–60 30–60 30–60 30–60 30–60 20–60 20–60 20–40 20–60 30–60 25–45 25–45

100–150 80–120 100–150 100–150 100–150 30–60 70–100 50–80 70–100 70–100 50–80

Dächer zimmermannsmäßiger Dachstuhl Schieferdeckung Ziegeldeckung Betondeckung Faserzement-Wellplatten Kupferblech Zink Zwischensparrendämmung Balkone frei stehend Stahl, verzinkt Stahl, verzinkt und beschichtet Stahlbeton auskragend Stahlbeton, unbekleidet Stahlbeton, bekleidet Treppen (innen) Tragkonstruktion Beton und Leichtbeton Stahl Weichholz Hartholz Stufen Betonwerkstein Naturstein Hartholz Fenster Hartholz, behandelt Weich holz, behandelt Aluminium Stahl, verzinkt und beschichtet Kunststoff Boden Aufbau Fließestrich Estrich als Verschleißboden Schwingboden Holz Belag PVC Linoleum Holzparkett Teppich Naturstein Fliesen

60–100 60–100 40–80 40–60 30–50 60–100 25–50 25–50

40–60 50–70 60–80 60–80 60–100

80–120 80–120 50–80 80–120 60–100 50–120 30–60 30–60 20–50 40–60 30–50 30–50

60–100 40–60 40–50 10–25 10–25 30–70 5–18 50–120 40–60

4.6 Gebäudezustand

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Ist das zu erneuernde Gebäude bewohnt, sollten die Bewohner in die Bestandsaufnahme eingebunden werden. Hierdurch werden die Bewohner von vorneherein über die geplanten Maßnahmen informiert. Außerdem können langjährige Nutzer oft über im Vorfeld vorgenommene Eingriffe in die Bausubstanz Auskunft geben, die im Rahmen der Begehung nicht oder nur schwer zu ermitteln sind. Checkliste zum baulichen Zustand╇ □⌡ Werden die Instandhaltungen und Instandsetzungen der letzten Jahre vollständig erfasst? Wird nachvollzogen, ob diese regelmäßig durchgeführt wurden? □⌡ Werden neben den reinen Substanzschäden auch bauphysikalische Mängel, zum Beispiel das Fehlen von Schall-, Kälte- oder Wärmeschutz, erfasst? □⌡ Wird geprüft, wie der Untergrund und angrenzende Bauteile auf die Behebung der Missstände reagieren? □⌡ Wird der Zustand der haustechnischen Anlagen erfasst? □⌡ Wird geprüft, ob sich nach der Modernisierung mögliche Probleme bei den vorhandenen technischen Anlagen ergeben können (zum Beispiel durch zu schwach ausgelegte Elektroinstallation)? □⌡ Wird bei der Bestandsaufnahme bereits eine mögliche zukünftige Installationsführung geprüft? □⌡ Werden die Missstände systematisch erfasst, zum Beispiel mit standardisierten Checklisten? □⌡ Wird bei der Bestandsaufnahme möglichst wenig in die Bausubstanz eingegriffen und die Nutzung des Gebäudes möglichst wenig beeinträchtigt? □⌡ Ist der Umfang der Bestandsaufnahmen wirtschaftlich vertretbar im Hinblick auf das zu erwartende Ergebnis? □⌡ Werden die vorhandenen Bewohner einbezogen? □⌡ Wird die Bestandsaufnahme durch einen altbauerfahrenen Fachmann (mit Fachkunde, Erfahrung, Leistungsfähigkeit, Zuverlässigkeit) durchgeführt?

4.6.2  Bewertung des Gebäudezustands Um die Auswirkungen der Missstände auf die Standsicherheit und Funktionsfähigkeit der Bauteile beziehungsweise des gesamten Bauwerks zweifelsfrei beurteilen zu können, müssen die Schadensursachen unbedingt ermittelt werden. Bei der Bestandsaufnahme werden meist nur die Auswirkungen des Schadens ermittelt. Die eigentliche Schadensursache ist oft nicht auf den ersten Blick erkennbar. Bei der Ermittlung von Schadensursachen ist zu beachten, dass teilweise die bedrohlichen Schäden weniger auf das Alter der Bausubstanz als auf fachwidrige Umbauten und ungenügende Pflege zurückzuführen sind (vgl. Lißner und Rug 2000, S.€96). Nach Lißner und Rug (2000, S.€96) benötigt der Fachmann, der mit der Schadensanalyse betraut wird, „fachkundiges Wissen und Erfahrungen über Schadensbilder, ihre Interpretation und die möglichen Ursachen sowie ein ‘Kriminalistisches

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Gespür’ im Aufdecken von Schädigungen bzw. möglichen Schwachstellen der Konstruktion und der Verbindungsmittel“. Der bauliche Zustand muss nicht nur aufgenommen, sondern auch in Hinblick auf die tatsächliche Sicherheit und Nutzungsfähigkeit des Gebäudes untersucht werden. Außerdem ist zu klären, ob die Bauteile beziehungsweise das Bauwerk überhaupt erhaltenswürdig sind. Dazu wird grundsätzlich detailliert geprüft, ob alle konstruktiven Bestandteile des Gebäudes eine sichere Lastabtragung (Standfestigkeit) garantieren und die bauordnungsrechtlichen Forderungen aus den Bereichen Holz-, Wärme-, Feuchte-, Brand- und Schallschutz einhalten. Dabei ist zu beachten, dass die derzeitigen baurechtlichen Forderungen für Neubauten gelten und die Spezifik historischer Bauten und Konstruktionsprinzipien nicht berücksichtigen. Deshalb sollten, wenn möglich, alte Fachliteratur und frühere Normen hinzugezogen werden (vgl. Lißner und Rug 2000, S.€181). Aus der Summe des Schadensausmaßes lässt sich ableiten, ob sofortige Maßnahmen ergriffen werden müssen, um die Standsicherheit und Nutzungsfähigkeit sicherzustellen. Hieraus leiten sich Instandsetzungsdringlichkeiten für Gebäudeteile ab. In der Summe ergibt sich daraus eine Gesamteinschätzung für das Gebäude. Bei der Festlegung der Instandsetzungsdringlichkeit sollte auch geprüft werden, inwieweit eine Erneuerung in mehreren Stufen sinnvoll und ohne oder mit einer geringen Erhöhung der Kosten durchgeführt werden kann. Neben dem Zustand der Baukonstruktionen ist auch der funktionale Zustand wie die Organisation der Wohneinheiten und die Zuordnung der Räume zu bewerten. Dabei ist auch die Größe der einzelnen Wohn- und Arbeitsbereiche zu beachten. Die Ansprüche an den Wohnwert sind innerhalb der letzten Jahrzehnte gestiegen. Arlt und Deters (1998, S.€15) zählen dazu: • • • • • •

größere Räume und Wohnflächen, zusätzliche Raumteile wie zum Beispiel Abstellraum und Essplatz, einen qualitativ besseren Ausbau, eine höhere technische Ausstattung, einen besseren Schall- und Wärmeschutz sowie eine höhere Differenzierung der Baumassen, um Monotonie zu vermeiden und eine höhere Identifizierung der Bewohner mit ihrem Gebäude zu erreichen.

Ebenso haben die Einrichtungen zur Erhöhung der Sicherheit erheblich zugenommen. Diese gestiegenen Ansprüche müssen bei der Bewertung ebenfalls berücksichtigt werden. Checkliste für die Bauzustandsbewertung╇ □⌡ Werden nicht nur die Schadensbilder, sondern auch die Schadensursachen erfasst? □⌡ Werden die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes im Hinblick auf eine sichere Lastabtragung bewertet? □⌡ Wird geprüft, ob alle bauordnungsrechtlichen Forderungen (Holz-, Wärme-, Feuchte-, Brand- und Schallschutz) eingehalten sind? □⌡ Wird neben den Schäden auch die Instandsetzungsdringlichkeit für die Gebäudeteile erfasst?

4.6 Gebäudezustand

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□⌡ Wird geprüft, ob eine Erneuerung in mehreren Stufen sinnvoll und kostenneutral durchzuführen ist? □⌡ Wird die Organisation der Wohneinheiten im Hinblick auf die geplante Nutzung beurteilt? □⌡ Wird geprüft, ob die Zuordnung der Räume und Größe der einzelnen Wohn- und Arbeitsbereiche für die geplante Nutzung geeignet ist? □⌡ Wird der funktionale Zustand im Hinblick auf veränderte beziehungsweise gestiegene Nutzeransprüche bewertet? □⌡ Wird der Bauzustand durch einen altbauerfahrenen Fachmann (mit Fachkunde, Erfahrung, Leistungsfähigkeit, Zuverlässigkeit) bewertet? □⌡ Werden in die Bauzustandsanalyse alte Fachliteratur und frühere Normen einbezogen?

4.6.3  Beschädigungen Neben der Erfassung bereits vorhandener Schäden muss außerdem abgeschätzt werden, inwieweit die Bausubstanz durch die geplanten baulichen Maßnahmen zusätzlich beschädigt werden kann und welche Bauteile besonders geschützt werden müssen. Der Schutz von vorhandenen und zu erhaltenden Bauteilen ist unter verschiedenen Aspekten von Bedeutung. Ein unzureichender Schutz kann führen • zur Zerstörung originaler Bauteile, • zum Diebstahl von historischen Stücken, • zu unnötigen Kosten zur Reparatur beziehungsweise zum Ersatz von ungeschützten Bauteilen und • zur Reduzierung des Wohnwertes von Wohnungen in historischen Gebäuden (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€84). Mögliche Beschädigungen müssen von einer Person mit einschlägigen Erfahrungen erfasst werden. Um die Schutzmaßnahmen festzulegen, empfiehlt es sich, den Bauablauf gedanklich durchzuspielen. Dabei werden die notwendigen Arbeitsschritte sowie der Material- und Schutt-Transport einbezogen (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€84). Grundlage ist ein Durchführungskonzept. Stehen Gebäude während der Planungsphase vorübergehend leer, müssen sie vor dem Zutritt durch unbefugte Personen geschützt werden. In dieser Zeit ist die Diebstahl- und Vandalismusgefahr relativ hoch. Alle Fassadenöffnungen sind zu schützen. Innenseitige Schutzvorkehrungen sind den außenseitigen vorzuziehen, da letztere leichter aufzubrechen und einfacher zu erkennen sind. Wenn möglich, sollten mobile Teile des Ausbaus während des Leerstands beziehungsweise der Baumaßnahmen ausgelagert werden. Um Verwechslungen zu vermeiden, müssen diese Teile eindeutig gekennzeichnet und die Kennzeichnung in einen Grundrissplan eingetragen werden. Der Raum für die auszulagernden Teile muss – zumindest für Bauteile aus Holz – trocken sein. Außerdem müssen die Zugänge gesichert werden. Schützenswerte Bauteile, die nicht ausgelagert werden

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

können, werden abgedeckt oder umhüllt. Die Art des Schutzes ist abhängig von den potenziellen Beschädigungsmöglichkeiten und dem Grad der Gefährdung. Die Kosten für Schutzvorkehrungen und das Auslagern von Bauteilen müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Da Beschädigungen nicht völlig vermieden werden können und der Umfang der Arbeiten zu ihrer Beseitigung im Vorfeld nur schwer abschätzbar ist, empfiehlt es sich, bei den Leistungsbeschreibungen fast aller Gewerke entsprechende Positionen zum Ausbessern von Beschädigungen aufzunehmen. Auch die erforderlichen Schutzvorkehrungen und gegebenenfalls ihre Beseitigung sind im Leistungsverzeichnis als Position zu beschreiben beziehungsweise in den Vorbemerkungen anzugeben. Um das Ausmaß möglicher Beschädigungen gering zu halten, sollten bewährte Firmen mit der Ausführung betraut werden. Die Baustellenbesetzung sollte personell konstant sein und vor Beginn der Arbeiten eingewiesen werden. Checkliste zu möglichen Beschädigungen╇ □⌡ Wird im Vorfeld abgeschätzt, welche unvermeidbaren Beschädigungen der Bausubstanz bei der Durchführung der geplanten baulichen Maßnahmen auftreten? □⌡ Wird die Erfassung von potenziellen Beschädigungen von einer Person mit einschlägigen Erfahrungen vorgenommen? □⌡ Gibt es ein Durchführungskonzept? □⌡ Werden die Kosten für Schutzvorkehrungen und das Auslagern von Bauteilen bei der Finanzierung berücksichtigt? □⌡ Werden Schutzvorkehrungen gegen das Eindringen von Unbefugten bei Leerständen getroffen? □⌡ Werden mobile Teile (soweit möglich) an geeignete Orte ausgelagert? □⌡ Werden ausgelagerte Bauteile eindeutig gekennzeichnet und die ursprüngliche Position in einem Grundrissplan festgehalten? □⌡ Werden schützenswerte Bauteile, die nicht ausgelagert werden können, abgedeckt und umhüllt? □⌡ Werden Schutzvorkehrungen im Leistungsverzeichnis durch Aufnahme von Positionen zum Ausbessern von Beschädigungen berücksichtigt? □⌡ Werden die erforderlichen Schutzvorkehrungen und gegebenenfalls ihre Beseitigung als Position oder in den Vorbemerkungen beschrieben? □⌡ Ist die Baustellenbesetzung personell konstant und vor Beginn der Arbeiten eingewiesen?

4.7  Erneuerungsstrategien Die Erneuerungsstrategie ist darauf anzulegen, die vorhandene Substanz soweit wie möglich zu erhalten. Außerdem muss entschieden werden, ob die baulichen Maßnahmen in einem Zug oder in Stufen durchgeführt werden. Bei einer stufenweisen Erneuerung müssen geeignete Stufen gewählt werden. Darüber hinaus bietet es sich an, Modernisierungsmaßnahmen mit ohnehin fälligen Sanierungsmaßnahmen zu koppeln.

4.7 Erneuerungsstrategien

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4.7.1  Erhalt vorhandener Substanz Im Gegensatz zur Neubauplanung muss bei baulichen Maßnahmen im Bestand die vorhandene Bausubstanz in die Planung integriert werden. Wird vorhandene Bausubstanz unnötig erneuert, entstehen zusätzliche Kosten, originale Bausubstanz geht verloren, gestalterische Qualität wird eingebüßt und unnötiger Bauschutt erzeugt. Der Planer muss deshalb die vorhandene Bausubstanz so weit wie möglich einbeziehen. Für die Entscheidung, ob ein Bauteil erhalten oder erneuert wird, werden der Zustand des Bauteils sowie seine voraussichtliche Restlebensdauer betrachtet. Das Bauteil sollte nur dann erhalten werden, wenn es in technisch einwandfreiem Zustand ist beziehungsweise in einen solchen versetzt werden kann und eine wirtschaftlich sinnvolle Restlebensdauer anzusetzen ist. Einen Überblick über die Lebenserwartung von Materialien gibt Tab.€4.1. Die endgültige Lebenserwartung hängt von der Ausführungsqualität, der konkreten Beanspruchung und der Wartung beziehungsweise Instandhaltung ab. Neben bautechnischen Aspekten beeinflussen folgende Kriterien die Entscheidung über den Erhalt, die Art der Weiterverwendung oder die Erneuerung eines Bauteils: • mangelnde Kenntnis historischer Bautechniken bei Handwerkern und Architekten, die zu Unsicherheit bei der Maßnahmenfestlegung führt; oft wird deshalb ein Bauteil unnötig erneuert; • Gründe des Zeitgeschmacks oder der Bequemlichkeit, die eventuell zur Ablehnung alter Bauteile führen; • denkmalpflegerische Belange; • Aspekte der Sicherheit, insbesondere bei Nutzungsänderungen oder dem Dachausbau von Gebäuden, wenn bestimmte Bauteile den geltenden Bestimmungen der Landesbauordnungen anzupassen sind; • Planungskonzeption, zum Beispiel zu weit gehende Grundrissanpassungen an eine neubauorientierte Planung hinsichtlich Raumgrößen, Raumzuschnitten und Funktionsabläufen (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€11€f.). Die kostensparendste Art der Weiterverwendung ist immer dann gegeben, wenn keinerlei Maßnahmen erforderlich sind, um das Bauteil zu erhalten. Das ist jedoch nur selten der Fall, weil dafür der Erhaltungszustand gut bis sehr gut sein muss. Viele Bauteile können jedoch auch mit Reparaturmaßnahmen erhalten werden. Treppen sind nach Möglichkeit zu reparieren und nicht zu erneuern, weil mit der Erneuerung häufig Probleme verbunden sind. In engen Treppenhäusern können die Anforderungen an die Geometrie einer neuen Treppe (Laufbreite, Steigungsverhältnis) oft nicht eingehalten werden. Außerdem sind Brandschutzanforderungen häufig nicht erfüllbar (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€45). Deshalb sollten lediglich die Treppenstufen ausgebessert werden. Fußböden sind nach Möglichkeit ebenfalls auszubessern. Ist der Fußboden nicht mehr zu reparieren, wird er nicht herausgebrochen, sondern ein neuer Bo-

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

den darüber gelegt. Das ist im Allgemeinen kostengünstiger als der Abbruch, auch wenn Türblätter verkürzt und an einigen Stellen Schwellen eingebaut werden müssen. Außerdem wird vermieden, dass benachbarte Bauteile zerstört werden (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€49). In einigen Bereichen ist der Fußbodenbelag oft nur an bestimmten Stellen abgetreten, wie zum Beispiel hinter der Haustür in Hausfluren. Hier kann gegebenenfalls lediglich der abgenutzte Bereich ausgetauscht werden, beispielsweise durch eine unauffällige und farblich passende Ergänzung oder einen Plattenbelag mit einem sauberen Trennstrich oder auch eine Fußabstreifmatte mit Metallrahmen, die oberflächenbündig eingesetzt wird. Fenster und Haustüren sind der Witterung ausgesetzt und deshalb meist zu überarbeiten. Es muss aber immer geprüft werden, ob zumindest Teile erhalten werden können (zum Beispiel Einbau einer neuen Verglasung in vorhandene Fensterflügel). Dabei müssen jedoch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung EnEV eingehalten werden. Türen sind soweit wie möglich zu erhalten, da die vorhandenen Türöffnungen meist nicht den heute üblichen Maßen entsprechen. Bei der Erneuerung von Türen müssen also entweder Türen extra angefertigt oder die Türöffnungen verändert werden, was zu Mehrkosten führt. Wird die Heizungsanlage ausgetauscht, ist zu prüfen, ob die vorhandenen Heizkörper weiterverwendet werden können. Werden die Heizkörper weiterverwendet, ist ihre Lage zu überprüfen. Häufig werden Heizkörper an Innenwänden demontiert und zum Fenster hin montiert. Beim Einbau wärmedämmverglaster Fenster mit Dichtungen und einer guten Wärmedämmung der Außenwand ist aber im Allgemeinen kein unbehagliches Raumklima durch Zugerscheinungen zu erwarten, so dass die Lage der Heizkörper nicht verändert werden muss, wenn ausreichend Möblierungsfläche zur Verfügung steht (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€70). Schornsteine sind in Abhängigkeit von der zukünftigen Nutzung zu prüfen und gegebenenfalls zu überarbeiten. Sie werden nach dem Einbau von Zentralheizungen meist nicht mehr genutzt. In diesem Fall können sie als Schacht für die Verlegung von Installationen oder zur Entlüftung innenliegender Sanitärräume verwendet werden. Wird ein Schornstein weiter für die Heizungsanlage genutzt, muss er in der Regel an die Kesselleistung angepasst und damit der Querschnitt reduziert werden, weil die Anlage sonst unwirtschaftlich betrieben wird. Checkliste zum Erhalt vorhandener Substanz╇ □⌡ Hat in der Planung das Erhalten von Bausubstanz Vorrang vor Abbruch und Neubau? □⌡ Haben die beteiligten Planer und Handwerker ausreichende Kenntnis in historischen Bauweisen? □⌡ Werden bei der Beurteilung der Erhaltensfähigkeit von Bauteilen der bauliche Zustand und die Reparaturfähigkeit berücksichtigt? □⌡ Wird die zukünftige Nutzung des Schornsteins geklärt und die Überarbeitung darauf abgestimmt? Wird bei einer Weiternutzung des Schornsteins für die Heizungsanlage der Schornstein an die Kesselleistung angepasst?

4.7 Erneuerungsstrategien

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□⌡ Müssen die Treppen vollständig erneuert werden, oder genügt die Ausbesserung von Treppenstufen? □⌡ Können die Fußböden ausgebessert werden, oder können sie als Untergrund für einen neuen Boden dienen? □⌡ Können vorhandene Türen oder Heizkörper an gleicher oder anderer Stelle weiterverwendet werden?

4.7.2  Bildung von Erneuerungsstufen Die Bildung von Erneuerungsstufen ist eine organisatorische Maßnahme, um eine umfassende Erneuerungsmaßnahme in einzelnen, aufeinander folgenden Abschnitten zu realisieren. Dadurch wird der Mittelbedarf gestreckt und die Finanzierbarkeit erleichtert, allerdings ist mit höheren Gesamtkosten der Baumaßnahmen zu rechnen. Vor der Festlegung, ob die geplanten baulichen Maßnahmen in mehreren Stufen durchgeführt werden sollen, müssen zunächst die Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen werden (vgl. Kap.€3.5.1). Bei der Bildung von Erneuerungsstufen müssen folgende Vorgaben beachtet werden: • Die Teilung von Maßnahmen muss technisch möglich sein. • Die Bewohner dürfen so wenig wie möglich belästigt werden. • Die Maßnahmenbündel müssen so gebildet werden, dass die Bauzeit möglichst kurz ist. • Die einzelnen Stufen müssen problemlos durchzuführen sein und aneinander anschließen. • Die Ver- und Entsorgung der Bewohner während der Bauzeit ist zu sichern (vgl. Kap.€5.1.3). • Selbsthilfe muss möglich sein (vgl. Kap.€5.1.1). • Der Ablauf muss exakt geplant sein. • Nach jeder Stufe müssen die Wohnungen voll benutzt werden können. • Alle Stufen müssen vorab gemeinsam geplant und genehmigt werden. • Grundrissveränderungen sind als Block durchzuführen (vgl. Schmitz et€al. 1981, S.€101). Leistungspakete einzelner Erneuerungsstufen müssen so gewählt werden, dass später folgende Maßnahmen problemlos realisiert und die im ersten Schritt durchgeführten Maßnahmen weiterverwendet werden können. In der ersten Stufe muss zunächst die Bausubstanz gesichert und erhalten werden. Die Behebung von Schäden und Mängeln hat Vorrang gegenüber wertverbessernden Maßnahmen. Stufenlösungen müssen sowohl im Hinblick auf die Kosten als auch auf die Vermarktbarkeit von Immobilien wirtschaftlich sein. Neben einer wirtschaftlichen Finanzierung kann dies auch die Minimierung von Verlusten bedeuten (vgl. Krings 2000, S.€8). Generell wird bei der Bildung von Erneuerungsstufen unterschieden

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

in Maßnahmen, die an der Außenhaut und im Gemeinschaftsbereich durchzuführen sind, das heißt an Dachhaut, Fassade, Treppenhaus, Keller und Speicher, und Maßnahmen, die in den Wohnungen erfolgen müssen. Damit die Handwerker kontinuierlich arbeiten können, sind die Maßnahmen möglichst stark gewerkeweise zu bündeln. Checkliste zur Bildung von Erneuerungsstufen╇ □⌡ Werden alle relevanten Kriterien zur Abwägung der Vor- und Nachteile eines Vorgehens in einem Zuge beziehungsweise in Stufen herangezogen (Baukosten, Finanzierung, Belange der bisherigen und zukünftigen Bewohner, Bauzeit, technische Voraussetzungen)? □⌡ Gibt es einen exakten Ablaufplan über alle Stufen? □⌡ Bieten die Ergebnisse der einzelnen Stufen eine volle Benutzbarkeit des Gebäudes? □⌡ Werden Planung und Genehmigungen vorab für alle Stufen gemeinsam durchgeführt? □⌡ Werden Grundrissveränderungen als Block in einer Stufe durchgeführt? □⌡ Wird bei der Bildung der Stufen getrennt zwischen Maßnahmen an der Außenhaut und im Gemeinschaftsbereich und Maßnahmen in den Wohnungen? □⌡ Werden die Stufen so gewählt, dass die später folgenden Maßnahmen problemlos anschließen und die vorher durchgeführten Maßnahmen weiterverwendet werden können? □⌡ Werden zwingend notwendige Maßnahmen zur Sicherung und Erhaltung der Bausubstanz zeitlich vor wertverbessernden Maßnahmen durchgeführt? □⌡ Werden die Stufen nach wirtschaftlichen Kriterien, sowohl im Hinblick auf die Kosten als auch auf die Vermietbarkeit der Immobilie, festgelegt? □⌡ Werden die Stufen soweit wie möglich gewerkeweise gebündelt?

4.7.3  Kombination von Sanierung und Modernisierung Bei notwendigen Sanierungsmaßnahmen bietet es sich an, auch Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Durch die Koppelung lassen sich gegenüber nachträglich ausgeführten Maßnahmen erhebliche Kosten einsparen. Der Ratgeber zur energie- und kostenbewussten Altbausanierung der Landeshauptstadt Dresden (1999, S.€13) spricht von Ohnehin-Kosten bei Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere bei Maßnahmen an der Außenwand, von bis zu 75€ %, so dass bei kombinierten Maßnahmen für die Modernisierung lediglich 25€% Mehrkosten anfallen. Es gibt Modernisierungsmaßnahmen, die sich auch ohne gleichzeitige Sanierung rechnen, während andere sich nur bei Kopplung mit ohnehin fälliger Sanierung lohnen (Abb.€4.7). Deshalb ist bei der Festlegung des Planungskonzepts zu prüfen, welche Modernisierungsmaßnahmen im Zuge einer Sanierung mit durchgeführt werden sollen.

4.7 Erneuerungsstrategien

79 Amortisation der Investitionskosten

OHNE Kopplung mit Erneuerungsmaßnahmen: Dämmung oberste Geschossdecke

MIT Kopplung mit Erneuerungsmaßnahmen: Dachdämmung

Isolierung Warmwasser- und Heizungsrohre Wärmeschutzverglasung Fenster Dämmung Kellerdecke Dämmung Außenwände Austausch Heizkessel gegen Brennwertkessel

Nachtabschaltung Zirkulationspumpe

Abb. 4.7↜渀 Amortisation der Modernisierungskosten. (Nach Berliner ImpulsE 2001, S.€8)

Tabelle€4.2 gibt einen Überblick, welche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen miteinander kombiniert werden können. Sinnvoll ist zum Beispiel eine Kombination von Außendämmung und Erneuerung der Fenster. Hierdurch verringern sich Aufwand und Kosten, und die Ausführung kann darüber hinaus energetisch optimiert werden, weil durch Heranziehen der Fenster bis auf die Dämmstoffebene die Fensterlaibungen nicht gedämmt werden müssen. Auch künftige Maßnahmen sind bei der Planung schon mit zu berücksichtigen. Wenn beispielsweise das Dach neu eingedeckt wird, eine Dämmung der Außenwand jedoch erst später erfolgen soll, können durch eine Vergrößerung des Dachüberstandes spätere Mehrkosten vermieden werden. Checkliste zur Kombination von Sanierung und Modernisierung╇ □⌡ Wird geprüft, welche Modernisierungsmaßnahmen bei ohnehin geplanten Erneuerungsmaßnahmen mit durchgeführt werden können? □⌡ Wird bei reinen Modernisierungsmaßnahmen geprüft, ob sie sich nicht auch ohne Instandsetzungsmaßnahmen rechnen? □⌡ Werden gegebenenfalls bereits Vorarbeiten für später durchzuführende Modernisierungsmaßnahmen eingeplant?

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4 Allgemeine Planungsgrundsätze

Tab. 4.2↜渀 Empfehlungen zur Koppelung von Sanierung und Modernisierung. (Vgl. Berliner ImpulsE 2001, S.€10–11; Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung 2006, S.€12; FIZ Karlsruhe GmbH 2009, S.€6) Erneuerungsmaßnahme Koppeln mit Hinweise Dachausbau/Dacherneuerung Dämmung oberste Geschoss- Dachüberstand vergrößern, decke oder Dachdämmung so dass bei einer späteren Einbau Solaranlage Dämmung der Außenwände keine Mehrkosten entstehen Anschlusspunkte für die Unterkonstruktion einer Solaranlage einbauen Fassadenerneuerung Außendämmung Eventuell mit Austausch der Fenster koppeln Neue Fenster sind praktisch Fensteraustausch Einbau von Wärmeschutzverglasung luftdicht, daher müssen Maßnahmen zur ausreichenden Belüftung vorgesehen werden (z.€B. selbstregelnde Öffnungen im Fensterrahmen) Wird die Außenwand nicht wärmegedämmt, so müssen die Rahmen der neuen Fenster ausreichend Platz für eine spätere Dämmung der Fensterlaibung bieten – Bad- bzw. Küchenrenovierung Einbau wassersparender Armaturen Austausch der dezentralen durch eine zentrale Warmwasserbereitung Dämmung der Fensternischen, – Asbestsanierung Nachtwenn die Außenwand nicht speicheröfen/Austausch gedämmt wird Heizkörper Austausch Heizkessel gegen Brennwertkessel Umbau auf Zentralheizung Umstellung auf Gas- oder Fernwärmeanschluss Evtl. mit Solaranlage koppeln Heizkesselerneuerung/ Einbau Brennwertkessel Brennstoffwechsel Umstellung auf Gas- oder Fernwärmeanschluss Isolierung der Leitungen Beseitigung von Dämmung der Außenwände – Feuchteschäden/Schimmel bedarfsgerechte Lüftung

Literatur

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Literatur AHO e.€V. (Hrsg) (2009) Leistungsbild und Honorierung Leistungen für Brandschutz. Heft Nr. 17 der Schriftenreihe des AHO. Stand: Juni 2009. 2. vollständig überarbeitete und erweiterte Aufl. Bundesanzeiger-Verlag, Köln Arendt C (2003) Modernisierung alter Häuser. Deutsche Verlags-Anstalt, München Arlt J, Deters K (1998) Leitfaden für Kostendämpfung im Geschosswohnungsbau. Bauforschung für die Praxis, Bd€43. Fraunhofer IRB Verlag, Stuttgart BauGB (2009) Baugesetzbuch vom 23. Sept 2004 (BGBl. I S.€2414), zuletzt geändert am 31. Juli 2009 (BGBl. I S.€2585) BauO NW (2000) Landesbauordnung vom 1. März 2000 Berliner ImpulsE (Hrsg) (2001) Berliner Sanierungsratgeber Energie. Berliner ImpulsE, Berlin BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg) (2009) Informationsportal Nachhaltiges Bauen. www.nachhaltigesbauen.de. Zugegriffen: 16. Juni 2010 Bredenbals B, Hullmann H (1998) Kosteneinsparung durch Bauzeitverkürzung im Wohnungsbau, F 2332. Fraunhofer IRB Verlag, Stuttgart Dziomba M, Walther M, Muncke G et€al (2007) Standort- und Marktanalyse – Fachbeiträge aus der Immobilien Zeitung 2007. iZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH, Wiesbaden FIZ Karlsruhe GmbH (Hrsg) (2009) basisEnergie 11. BINE Informationsdienst. FIZ Karlsruhe GmbH, Bonn Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (Hrsg) (2006) Ratgeber zur energetischen Gebäudemodernisierung – Energie sparen Heizkosten senken. 4. überarbeitete Aufl. Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Wiesbaden IEMB Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.€V. an der TU Berlin (2009) Bauen im Lebenszyklus. Info-Blatt Nr. 3.2. Kompetenzzentrum der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Berlin Kastner R (2004) Altbauten Beurteilen, Bewerten. 2. überarbeitete und erweiterte Aufl. Fraunhofer IRB Verlag, Stuttgart Kohler N, Hassler U, Paschen H (1999) Stoffströme und Kosten in den Bereichen Bauen und Wohnen. Springer, Berlin Krings E (2000) Stufenlösungen bei der Altbaumodernisierung. RKW-Verlag, Eschborn Landeshauptstadt Dresden (Hrsg) (1999) Ratgeber „Altbauten sanieren – energie- und kostenbewusst“. Landeshauptstadt Dresden, Dresden Lißner K, Rug W (2000) Holzbausanierung. Springer, Berlin MBO Musterbauordnung vom November 2002. Bauministerkonferenz, Konferenz der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder – ARGEBAU –, Berlin Rau O, Braune U (2004) Der Altbau. 7. überarbeitete Aufl. Verlagsanstalt Alexander Koch, Leinfelden-Echterdingen Schmitz H, Meisel U, Fleischmann R (1981) Althausmodernisierung – praxisbezogene Anleitung. Textband. Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NRW, Dortmund Schmitz H, Stannek N (1991) Erhalt von Bauteilen – hohe Qualität, niedrige Kosten. Rudolf Müller, Köln

Kapitel 5

Wohnqualität

Unter Wohnqualität fallen sowohl soziale als auch funktionale Aspekte. Sie betreffen das Wirkungsgefüge zwischen einem Gebäude und der Gesellschaft im Ganzen, aber auch auf der Ebene der individuellen Nutzer. Auch hier muss das Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Ein großer Unterschied zwischen Neubau- und Erneuerungsplanungen ist, dass bei Erneuerungen das Gebäude häufig bewohnt ist. Deshalb ist ein wichtiger Themenkomplex der Umgang mit vorhandenen Mietern. Einen Überblick über alle Faktoren, die Einfluss auf die Wohnqualität haben, zeigt Abb.€5.1.

5.1  Vorhandene Bewohner Ist das zu erneuernde Gebäude bewohnt, so ist als erstes zu prüfen, inwieweit diese Bewohner während und nach den Baumaßnahmen in ihren Wohnungen verbleiben. Grundsätzlich lassen sich drei Fälle unterscheiden: • Erneuerung für die vorhandenen Mieter, die nach den Maßnahmen in ihrer Wohnung wohnen bleiben; • Erneuerung für vorhandene Mieter in einem größeren Wohnungsbestand, wobei die Mieter bei Bedarf innerhalb des Bestands umziehen können, oder • Erneuerung leer stehender oder freigezogener Wohnungen, die anschließend neu vermietet werden; dabei bieten sich insbesondere Erneuerungsmaßnahmen an, deren Kosten sich nicht komplett durch Mieterhöhungen auf die vorhandenen Mieten umlegen lassen.

5.1.1  Einbeziehen der Mieter Um einen reibungslosen Ablauf der baulichen Maßnahmen zu gewährleisten, sind die Bewohner frühzeitig und ausführlich über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Darüber hinaus sollten die Meinungen und Wünsche der Bewohner erS. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_5, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

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5 Wohnqualität

Abb. 5.1↜渀 Einflussfaktoren auf die Wohnqualität

vorhandene Bewohner Soziale Qualität

Nutzerverhalten

Wohnqualität Grundrissorganisation

Wohnumfeld

Nutzerbedarf

kundet sowie Möglichkeiten zur finanziellen oder handwerklichen Beteiligung der Mieter erwogen werden. Der zusätzliche Aufwand für eine Beteiligung der Mieter wird im Bestand auf ca. 1€ % der Baukosten geschätzt (vgl. Projektverbund Nachhaltiges Sanieren im Bestand 2001, S.€25). Dem steht jedoch gegenüber, dass das Vorhaben durch die intensivierte Mieterinformation und -beteiligung eher akzeptiert wird. Langfristig identifizieren sich die Mieter stärker mit dem Gebäude, und die Fluktuation geht zurück. Hinzu kommt, dass die Maßnahmen durch Einbeziehen der Mieter genauer auf die Mieterwünsche zugeschnitten werden können. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Maßnahmen so konzipiert werden, dass sie auch für einen potenziellen Nachmieter attraktiv sind. Nur so wird eine langfristige Vermietbarkeit sichergestellt. Besonders sinnvoll ist das Einbeziehen der Mieter, wenn Erneuerungsmaßnahmen im bewohnten Zustand durchgeführt werden sollen. Hier hilft die Abstimmung mit Bewohnern und ausführenden Unternehmen dabei, den Bauablauf reibungsloser und kostengünstiger zu gestalten. Mieter fühlen sich darüber hinaus weniger stark belästigt, was weniger Beschwerden und Mietminderungen zur Folge hat. Außerdem bewirkt eine stärkere Einbindung der Mieter, dass diese sich mehr mit dem Gebäude und dem Wohnumfeld identifizieren und verantwortungsvoller damit umgehen. Dies kann wiederum zu geringeren Instandhaltungsaufwendungen und einem Rückgang von Vandalismusschäden führen. 5.1.1.1  Mieterinformation Die Information der Mieter ist in §Â€554 (3) BGB gesetzlich vorgeschrieben. Danach muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme

5.1 Vorhandene Bewohner

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deren Art, den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Der Mieter hat die Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zu dulden (§Â€554 (1, 2) BGB 2009), kann jedoch auch nach §Â€554 (3) BGB außerordentlich kündigen, wenn die Maßnahmen und die damit verbundene Mieterhöhung nicht unerheblich sind. Darüber hinaus sollten die Bewohner frühzeitig und ausführlich durch ein Mieteranschreiben oder – soweit vorhanden – die Mieterzeitschrift informiert werden. Dabei sollten die baulich-technischen Grundzüge sowie der grobe Zeitrahmen des Erneuerungsvorhabens vorgestellt werden. Ergänzend können Gespräche mit der Mietervertretung oder engagierten Mietern stattfinden. Bei der Erstinformation sollte zunächst die Notwendigkeit und der Nutzen der Maßnahmen dargelegt werden, damit die Mieter diese verstehen und entsprechend akzeptieren. Erst im zweiten Schritt sollten Art und Umfang der Maßnahmen und die zu erwartenden Beeinträchtigungen dargelegt werden. Anschließend empfiehlt sich eine Mieterversammlung, auf der die geplanten Maßnahmen mit Ziel, Umfang, Art, Intensität und Dauer vorgestellt werden. Wichtige Punkte sind die Auswirkungen auf die Miete, Bauzeiten und die Organisation der Bauausführung. Außerdem müssen mögliche Belästigungen während der Bauzeit angesprochen werden. Eine professionelle Moderation der Veranstaltung ist vorteilhaft. Neben dem Bauherrn sollten ein Planer und ein Techniker teilnehmen. Gibt es bei Modernisierungsvorhaben Wahlmöglichkeiten bei Ausstattungsvarianten, so werden diese ebenfalls vorgestellt. Wenn möglich, können in der Informationsveranstaltung Erfahrungsberichte von Mietern geliefert werden, deren Wohnungen bereits modernisiert worden sind. Bei umfangreichen Erneuerungsmaßnahmen ist zu überlegen, ob Musterwohnungen als zusätzliche Informationsquelle eingerichtet werden können. Neben der gemeinsamen Information der Mieter sind gruppenspezifisch ausgerichtete Angebote sinnvoll, zum Beispiel zusätzliche Informationstreffen mit Bewohnern, deren Wohnungen von Grundrissveränderungen betroffen sind. Für ältere Mieter bietet sich eine Informations- und Beratungsveranstaltung über Vorrichtungen, Hilfsmittel und Finanzierung einer seniorengerechten Wohnraumanpassung an. Die wohnungsbezogenen Details der baulichen Maßnahmen müssen in einer individuellen Erneuerungsvereinbarung festgehalten werden. Fragen dazu werden in Einzelgesprächen geklärt. Gegenstand der Vereinbarung sind wohnungsbezogene Veränderungen wie Ausstattungsvarianten oder Weiterverwendung von beziehungsweise Entschädigungen für Mietereinbauten, Ablauf und Terminvorgaben der Baudurchführung sowie mieterbezogene Besonderheiten wie das Verbleiben in der Wohnung während der Bauzeit oder ein vorübergehender Umzug in eine Ersatzwohnung, aber auch eventuell eine finanzielle oder handwerkliche Beteiligung der Bewohner. Während der baulichen Maßnahmen muss vor Ort ein Ansprechpartner für die Bewohner vorhanden sein. Dieser muss regelmäßig präsent und ansprechbar sein und bei Beschwerden entsprechende Maßnahmen zur Abhilfe einleiten. Zusätzlich sollten die Mieter durch regelmäßige Schreiben oder die Mieterzeitschrift kontinuierlich über den Fortgang der Maßnahmen informiert werden.

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5 Wohnqualität

Zeitlicher Ablauf 6–12 Monate vorher Erstinformation durch Mieteranschreiben oder Mieterzeitschrift Mieterversammlung Evtl. Mieterbefragung 4–5 Monate vorher Informations- und Beratungsangebote für einzelne Mietergruppen Einzelgespräche mit den Mietern 3 Monate vorher Erneuerungsvereinbarungen Vorstellung der Ergebnisse der Mieterbefragung Mieterinformation nach § 554 (3) BGB während der Maßnahmen Laufende Informationen der Mieter (Beratungsstelle, Informationsschreiben, Mieterzeitschrift) nach Abschluss der Maßnahmen Information über den Abschluss der Maßnahmen Abschlussfest Befragung der Mieter (Erfahrungsaustausch)

Abb. 5.2↜渀 Typischer Ablauf einer kontinuierlichen Mieterinformation. (Nach InWIS 2003a, S.€6–7; Meisel 2005, S.€152)

Nach Abschluss der Maßnahmen sollten die Mieter ebenfalls informiert werden. Dies kann auch bei einem Rundgang durch das Gebäude oder einem gemeinsamen Abschlussfest geschehen. In diesem Zusammenhang können die Mieter auch nach ihren Erfahrungen während der Bauzeit befragt werden. Diese Informationen können dann für weitere Erneuerungsmaßnahmen genutzt werden. Einen typischen Ablauf der Mieterinformation zeigt Abb.€5.2.

5.1 Vorhandene Bewohner

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Checkliste zur Mieterinformation╇ □⌡ Werden die Mieter frühzeitig per Mieteranschreiben oder Mieterzeitschrift über die geplanten baulichen Maßnahmen unterrichtet? □⌡ Werden die geplanten baulichen Maßnahmen den Bewohnern auf einer Mieterversammlung ausführlich dargestellt? □⌡ Wird den Bewohnern auf der Mieterversammlung der Zeitrahmen dargelegt? Werden die Auswirkungen auf die Miete dargestellt? Wird über mögliche Belästigungen informiert? □⌡ Wird die Mieterversammlung professionell moderiert? □⌡ Nehmen an der Mieterversammlung neben dem Bauherrn auch Planer und Techniker teil? □⌡ Werden neben der allgemeinen Mieterversammlung auch gruppenspezifische Informationsveranstaltungen angeboten? □⌡ Werden die wohnungsbezogenen Details in Einzelgesprächen geklärt? □⌡ Werden mit den Bewohnern individuelle Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsvereinbarungen getroffen und schriftlich festgehalten? □⌡ Ist während der baulichen Maßnahmen regelmäßig ein Ansprechpartner vor Ort, der bei Beschwerden entsprechende Maßnahmen zur Abhilfe einleitet? □⌡ Werden die Mieter während der Maßnahmen kontinuierlich über den Fortgang informiert? □⌡ Werden die Maßnahmen mit einer Hausbegehung oder einem Mieterfest abgeschlossen? Werden die Mieter über den Abschluss der Maßnahmen informiert? □⌡ Werden die Mieter nach Abschluss der Maßnahmen zu ihren Erfahrungen befragt?

5.1.1.2  Mieterbeteiligung bei der Planung Bereits im Vorfeld der baulichen Maßnahmen im Bestand liefert die Erkundung von Mieterwünschen und -meinungen wichtige Erkenntnisse, die zur Bestandsaufnahme und zur Ermittlung des Erneuerungsbedarfs herangezogen werden können. Zu diesem Zweck werden die Haushalte schriftlich oder telefonisch befragt, bei kleinen Vorhaben sollte die Befragung auch persönlich erfolgen. Dies kann dann mit einer Begehung der Wohnungen verbunden werden. Durch die Beteiligung der Mieter können auch bereits vom Mieter in Eigenregie durchgeführte Maßnahmen erkannt und berücksichtigt werden. Im Zuge der Mieterbeteiligung sollte von Anfang an klar dargelegt werden, welche Auswirkungen die einzelnen Maßnahmen auf die Mieten haben werden. Das führt zum einen dazu, dass die Mieter keine überzogenen Wünsche äußern, und zum anderen, dass dadurch eine Vertrauensbasis geschaffen wird und der Mieter sich im Nachhinein nicht übergangen oder getäuscht fühlt. Teilen die Mieter ihre Wünschen und Meinungen mit, müssen sie auf jeden Fall eine Rückmeldung erhalten, ob diese aufgenommen werden. Wenn nicht auf die Wünsche eingegangen werden kann, muss der Mieter über die Gründe informiert werden.

5 Wohnqualität

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Wenn eine umfassende Mieterbeteiligung nicht möglich ist, sollten die Mieter zumindest bei einzelnen Maßnahmen, wie zum Beispiel der Gestaltung der Außenanlagen, einbezogen werden, um die Akzeptanz der Maßnahmen zu erhöhen. Checkliste zur Mieterbeteiligung╇ □⌡ Werden die Mieter schriftlich, telefonisch oder persönlich nach ihren Wünschen und Anregungen für die Erneuerungsmaßnahmen gefragt? □⌡ Wird die Befragung mit einer Begehung der Wohnungen verbunden? □⌡ Wird im Vorfeld geklärt, welche Maßnahmen der Mieter bereits in Eigenregie durchgeführt hat? □⌡ Wird den Mietern transparent gemacht, welche Auswirkungen die gewünschten Maßnahmen auf die Miete haben? □⌡ Erhalten die Mieter eine Rückmeldung, ob ihre Wünsche aufgenommen wurden, und wenn nicht, warum diese nicht realisiert werden können?

5.1.1.3  Finanzielle und handwerkliche Mieterbeteiligung Vor Beginn der Baumaßnahmen ist zu klären, ob und inwieweit die Bewohner sich finanziell an den Maßnahmen beteiligen und ob sie Leistungen als Selbst- oder Nachbarschaftshilfe übernehmen. Diese Form von Mieterbeteiligung ist allerdings sehr aufwändig und wird deshalb nur im Einzelfall angewendet. Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter zeigt Tab.€5.1. Tab. 5.1↜渀 Vorteile und Nachteile der Mieterselbsthilfe Vorteile Mieter Verwirklichung individueller Wohnvorstellungen Reduzierung der Mietkosten Schutz vor modernisierungsbedingten Mieterhöhungen

Vermieter

Mieterselbsthilfe als wichtiger Finanzierungsbestandteil der Erneuerungsmaßnahmen Förderung der Mieterbindung an die Wohnung bessere Vermietbarkeit durch niedrigeren Mietzins höhere Identifikation mit der Immobilie, dadurch pfleglicherer Umgang mit dem Gebäude und seinem Umfeld und dadurch Senkung der Vandalismuskosten o.€ä.

Nachteile Hoher Aufwand Gefahr der Selbstüberschätzung Gefahr der Benachteiligung durch ungenügende vertragliche Regelungen Gefahr der Mängelhaftung bei nicht ordnungsgemäßer Ausführung der Arbeiten Höherer Zeitaufwand höherer Koordinationsaufwand eingeschränkte Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten Gefahr der mangelhaften Qualität der Ausführung vertragliche Regelungen notwendig Klärung von Haftungs- und Gewährleistungsfragen Sicherstellung einer ausreichenden Versicherung

5.1 Vorhandene Bewohner

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Durch Eigenleistungen können sich einerseits die Bewohner besser mit der Wohnung identifizieren, und andererseits können Kosten eingespart werden. Grundsätzlich wird unterschieden zwischen Selbsthilfe in der eigenen Wohnung und Nachbarschaftshilfe in fremdgenutzten Wohnungen oder im Gemeinschaftsbereich. Zunächst muss geklärt werden, wie viel Zeit der einzelne Mieter investieren will und kann. In Abhängigkeit von der handwerklichen Kompetenz der Mieter ist dann festzulegen, welche Arbeiten übernommen werden können. Dabei sind außerdem gesetzliche Vorschriften zu beachten, wie zum Beispiel die Bestimmungen zur Schwarzarbeit. Häufige Formen der Eigenleistungen (auch Muskelhypothek genannt) sind die Finisharbeiten wie Anstrich, Tapeten oder Fußbodenbelag. Eine weitere Möglichkeit ist die Übernahme von vorbereitenden Arbeiten wie Abbruch-, Maurer- oder Stemmarbeiten oder auch Aufräumarbeiten. Darüber hinaus können aber auch weitere Einzelgewerke, wie Innenwände setzen und verputzen, übernommen werden. Ebenfalls möglich ist die Gestaltung der Außenanlagen durch die Mieter. Bei einer entsprechenden Qualifikation des Mieters können auch bestimmte Facharbeiten übernommen werden. Bestimmte Arbeiten wie das Verklemmen von Stromleitungen oder die Endabnahme der haustechnischen Anlagen können jedoch nicht in Eigenleistung erbracht werden. Es muss außerdem beachtet werden, ob die Leistungen unabhängig von anderen oder in Gruppenarbeit durchgeführt werden. Besonders bei Gruppenmaßnahmen müssen im Vorhinein die Einsatzmöglichkeiten der einzelnen Bewohner erfasst und ein verbindlicher Organisationsplan aufgestellt werden. Außerdem muss ein System vorhanden sein, um die Leistungen zu bewerten und abzurechnen. Die Eigenleistungen müssen mit eventuell parallel arbeitenden Handwerksbetrieben abgestimmt werden. Außerdem muss geklärt werden, welche Genehmigungs- und Abnahmepflichten für die Eigenleistungen bestehen. Weitere wichtige Punkte, die im Vorfeld geklärt werden müssen, sind Haftung und Gewährleistung sowie der Versicherungsschutz. Es empfiehlt sich, die wichtigsten Punkte in einer Selbsthilfeordnung festzulegen. Problematisch bei der handwerklichen Mieterbeteiligung ist, dass die Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten durch den Eigentümer eingeschränkt sind. Hinzu kommt, dass eine Qualitätskontrolle und -sicherung der Arbeiten schwieriger ist als bei Arbeiten, die durch eine Fachfirma erbracht werden. Der Koordinierungsaufwand ist deutlich höher. Hinzu kommt die Gefahr, dass die Mieter ihre Kompetenzen oder ihr Zeitbudget überschätzen und die Arbeiten deshalb nicht rechtzeitig oder in nicht ausreichender Qualität erbracht werden. Eine weitere Beteiligungsmöglichkeit ist die finanzielle Beteiligung der Mieter. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten: • Erneuerungsmaßnahmen werden in Absprache mit dem Vermieter vom Mieter selbst durchgeführt oder beauftragt, und der Vermieter trägt die Kosten oder gibt einen Zuschuss (eventuell vermittelt er auch kostengünstige Handwerker), • der Vermieter trägt die Kosten für eine Erneuerung mit einer Basisausstattung; eine bessere Ausstattung (Fliesen, Armaturen etc.) ist auf Wunsch des Mieters möglich, der Mieter zahlt dann den Aufpreis,

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5 Wohnqualität

• der Mieter gewährt dem Vermieter ein Darlehen, mit dem die Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt werden (vgl. InWIS 2003b, S.€10). Auch die finanzielle Beteiligung ist relativ aufwändig und schwierig, weil eindeutige rechtliche Festlegungen getroffen werden müssen. So wird zum Beispiel bei einer Darlehensgewährung durch den Mieter ein separater Vertrag zusätzlich zum Mietvertrag benötigt. Erbringen die Mieter bei Erneuerungsmaßnahmen finanzielle oder handwerkliche Eigenleistungen, müssen diese entsprechend abgegolten werden. Dazu gibt es prinzipiell zwei Möglichkeiten (vgl. Stadt Leipzig 1999, S.€9): • eine dauerhaft stabile Miete auf niedrigem Niveau ohne Modernisierungserhöhungen oder • eine zeitweilige Verrechnung mit den Mietzahlungen. In jedem Fall sollte die Bewertung und Abgeltung der Mieterselbsthilfe vertraglich festgelegt werden. Eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sollte insbesondere folgende Regelungen umfassen: • Beschreibung der geplanten Mieterarbeiten inklusive Berücksichtigung der eigenen Arbeitsleistungen des Mieters, • Verpflichtung zur fachgerechten Ausführung der Arbeiten sowie zügige Durchführung der Maßnahmen, • Kostenkalkulation und Kostenvoranschlag, • Abschluss einer Haftpflichtversicherung, • Vereinbarung über Eigentumsrechte, • gegebenenfalls Festlegung einer Abwohndauer, • Regelung künftiger Mieterhöhungen sowie • Vereinbarungen zur Entschädigung des Mieters beim Auszug entsprechend des Restwerts der Mieterinvestitionen. Die weitreichendste Form der Mieterbeteiligung sieht so aus, dass der Mieter die Erneuerungsmaßnahmen ganz oder zumindest überwiegend selbst durchführt. Für diesen Fall hat das Bundesministerium für Justiz eine „Mustervereinbarung Modernisierung durch Mieter“ (Der Bundesminister der Justiz 1992) herausgegeben, um Rechtsprobleme zu vermeiden. Ziel der Vereinbarung ist es, die unterschiedlichen Interessen von Vermieter und Mieter auszugleichen. Zu diesem Zweck sieht die Mustervereinbarung vor, dass der Vermieter das Eigentum an den vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen erhält. Im Gegenzug darf der Vermieter je nach Vereinbarung für einen bestimmten Zeitraum oder während der gesamten Mietzeit keinen finanziellen Vorteil aus den vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen ziehen, also insbesondere keine Mieterhöhung durch Verbesserung des Wohnwerts aufgrund der Maßnahmen fordern. Gilt die Vereinbarung für einen bestimmten Zeitraum (die sogenannte „Abwohndauer“1), so trägt der 1╇ Die Abwohndauer beträgt jeweils vier Jahre für Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete, wobei mindestens fünf und maximal 15 Jahre als Grenzwerte festgelegt sind.

5.1 Vorhandene Bewohner

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Vermieter alle Kosten der Instandhaltung, Wartung und gegebenenfalls Erneuerung. Gilt die Vereinbarung für die gesamte Mietzeit, trägt der Mieter die Kosten für Instandhaltung, Wartung und Erneuerung. Damit insbesondere der Mieter die Vorteile seiner Eigenleistung nutzen kann, wird in der Mustervereinbarung festgelegt, dass der Vermieter für die Abwohndauer auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet. Darüber hinaus kann auch festgelegt werden, dass der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Vermieter keine ausreichenden finanziellen Mittel hat, um die Maßnahmen selbst durchzuführen und dementsprechend auch nicht in der Lage ist, beim Auszug des Mieters die geleistete Investition in vollem Umfang zurückzuzahlen. Zieht der Mieter vor Ablauf von zehn Jahren aus, so hat er nämlich einen Anspruch auf Rückzahlung des Restwertes der durchgeführten Maßnahmen. Dabei wird ein jährlicher Wertverlust von 10€% angenommen, es sei denn, der Mieter zieht bereits nach einem Jahr oder weniger aus, dann wird ein Wertverlust von 20€% angenommen. Checkliste zur finanziellen und handwerklichen Mieterbeteiligung╇ □⌡ Ist geklärt, ob der Mieter die Möglichkeit erhalten soll, sich finanziell an den Maßnahmen zu beteiligen? □⌡ Ist geklärt, welche Maßnahmen von den Mietern in Eigenleistung erbracht werden können? □⌡ Ist geklärt, wie viel Zeit die einzelnen Mieter für Eigenleistungen investieren, und ist der veranschlagte Zeitrahmen realistisch? □⌡ Werden die Eigenleistungen auf die Qualifikation (Geschicklichkeit und Erfahrung) der Bewohner abgestimmt? □⌡ Wird ein verbindlicher Organisationsplan aufgestellt? □⌡ Werden die Eigenleistungen mit parallel arbeitenden Handwerksbetrieben koordiniert? □⌡ Gibt es ein eindeutiges System zur Bewertung und Abrechnung der Eigenleistungen? □⌡ Ist geklärt, welche Genehmigungs- und Abnahmepflichten für die Eigenleistungen bestehen? □⌡ Sind die Haftung sowie die Gewährleistung für Arbeiten in Eigenleistung geklärt? □⌡ Besteht für die Mieter, die Eigenleistungen erbringen, Versicherungsschutz? □⌡ Ist eindeutig geklärt, in welcher Form die Eigenleistungen abgegolten werden (keine Erhöhung des Mietzinses, Verrechnung mit Mietzahlungen)? □⌡ Ist geklärt, wer nach Abschluss der Maßnahmen für Instandhaltung, Wartung und gegebenenfalls Erneuerung zuständig ist? □⌡ Wer ist nach Abschluss der Maßnahmen Eigentümer der geschaffenen Einbauten? □⌡ Gibt es eine Entschädigungsregelung des Mieters bei Auszug entsprechend des Restwertes der durchgeführten Eigenleistungen? □⌡ Werden alle Details in einer eindeutigen Mietervereinbarung schriftlich festgelegt?

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5.1.2  Vorgehensweise Ist das zu erneuernde Gebäude bewohnt, gibt es verschiedene Möglichkeiten und Systeme, um mit den vorhandenen Mietern umzugehen. Einerseits können die Wohnungen im Vorfeld der baulichen Maßnahmen geräumt werden, entweder durch Kündigung, Umzug oder durch zeitweises Auslagern der Bewohner. Andererseits besteht die Möglichkeit, in bewohnten Räumen zu arbeiten.

5.1.2.1  Freimachungs- und Umsetzungssysteme Neben dem Arbeiten in bewohnten Räumen, bei denen die Bewohner während der gesamten Bauzeit in ihren Wohnungen verbleiben, gibt es folgende Möglichkeiten gestaffelter Umsetzungen: • vorübergehender oder dauerhafter Umzug in eine andere Wohnung im gleichen Haus oder im Wohnungsbestand des Vermieters, • vorübergehender Umzug in Ausweichwohnungen während der gesamten Arbeiten, • vorübergehender Umzug in Ausweichwohnungen während einer kurzen Kernbauzeit, • dauerhaftes Freimachen durch Kündigung. Für jedes Vorhaben muss individuell abgeschätzt werden, welches System am wirtschaftlichsten ist. Außerdem ist der Koordinationsaufwand zu ermitteln und zu überlegen, ob die bisherige Mieterstruktur erhalten bleiben soll. Ist dies der Fall, ist die Meinung der Bewohner einzuholen. Häufig sind diese bereit, Belästigungen während der Bauphase in Kauf zu nehmen, wenn sie dafür ihre Wohnung nicht verlassen müssen. Im Folgenden werden die einzelnen Freimachungs- und Umsetzungssysteme mit ihren Vor- und Nachteilen vorgestellt. Der Umzug innerhalb des Hauses oder des Wohnungsbestands des Vermieters wird in der Regel angewendet, wenn durch den Auszug eines Mieters eine Wohnung frei wird, die erneuert werden kann. Im Anschluss daran zieht eine Partei in die fertige Wohnung, und die dadurch frei werdende Wohnung wird erneuert. Nach der Fertigstellung ziehen die Bewohner in die alte Wohnung zurück oder bleiben in der Zwischenwohnung. Dieser Vorgang wiederholt sich so oft, bis alle Wohnungen erneuert wurden. Das System kann vereinfacht werden, wenn die Hälfte der Wohnungen eines Hauses gleichzeitig freigemacht wird. Die Arbeiten können dann in lediglich zwei Abschnitten durchgeführt werden. Die Baukosten für dieses rotierende System sind höher, da jedes Gewerk mehrfach für die gleiche Leistung in jeder einzelnen Wohnung durchgeführt werden muss. Allerdings wird die finanzielle Belastung des Eigentümers über einen längeren Zeitraum verteilt. Die Wünsche der einzelnen Mieter müssen genau erfasst und in einem Umsetzungsplan dokumentiert werden, was einen großen Koordinationsaufwand erfordert. Die Mieterstruktur bleibt bei diesem System erhalten, durch die verlängerte Bauzeit werden die Bewohner allerdings stärker belastet.

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Wenn die baulichen Maßnahmen im gesamten Gebäude und sämtlichen Wohnungen in einem Zug durchgeführt werden sollen, empfiehlt sich ein Umzug der Bewohner in Ausweichwohnungen während der gesamten Bauzeit. Die Baukosten lassen sich bei diesem System durch eine einfache Arbeitsorganisation und Terminplanung zwar optimieren, jedoch entsteht bei frühzeitigem Entwohnen häufig die Tendenz, dass Bewohner und Handwerker weniger schonend mit der vorhandenen Bausubstanz umgehen. Dadurch entstehen zusätzliche Schäden durch mutwillige Zerstörung, aber auch durch technischen Verfall. Außerdem müssen Ausweichwohnungen beschafft und vorgehalten werden, was ebenso wie der zweimalige Transport der Möbel zusätzliche Kosten verursacht. Die Organisation der Ausweichwohnungen sowie die Betreuung der Bewohner vor und während der Umsetzung erfordern eine intensive Vorbereitungsphase. Für die Vorhaltung der Ausweichwohnungen ist ein exakter Terminplan aufzustellen. Die Mieterstruktur bleibt erhalten, allerdings besteht die Gefahr, dass die Bewohner durch die lange Abwesenheit den Kontakt zur gewohnten Umgebung und das Interesse an der Wohnung verlieren. Das System wird oft von Wohnungsgesellschaften praktiziert, die über einen Bestand an vielen gleichartigen Wohnungen verfügen. Durch eine Trennung der beabsichtigten Maßnahmen in solche, die im bewohnten Haus durchzuführen sind, und andere, die einen Auszug der Bewohner erfordern, kann durch Umzug in Ausweichwohnungen während einer kurzen Kernbauzeit die Dauer der Abwesenheit der Bewohner auf vier bis zehn Wochen reduziert werden. Die Baukosten für den Teil der Arbeiten, die im bewohnten Gebäude durchzuführen sind, steigen durch beengte Arbeitsverhältnisse und einen hohen Koordinationsaufwand. Die zusätzlichen Kosten sind jedoch geringer als bei einem Auszug während der gesamten Bauzeit, da für den verkürzten Zeitraum oft nicht einmal Ausweichwohnungen beschafft werden müssen, wenn die Bewohner bei Bekannten, Verwandten oder im Hotel wohnen oder in Urlaub fahren. In diesem Fall ist jedoch eine Mietentschädigung vorzusehen. Die Möbel können meist in den Wohnungen oder anderen Räumen gelagert werden, so dass die Umzugskosten entfallen. Das Ausquartieren während der Kernbauzeit erfordert eine exakte, verbindliche Ablaufplanung. Hierbei müssen Unterbringungsmöglichkeiten bei Bekannten und Verwandten und eventuell deren Urlaubszeit erfasst werden. Außerdem sind für die Bewohner Urlaubspläne zu erstellen und zu berücksichtigen. Bei diesem System bleibt die Mieterstruktur erhalten, jedoch ist die Belästigung während des Arbeitens in bewohnten Räumen hoch. Eine weitere Möglichkeit ist das Freimachen des Gebäudes durch Kündigung. Hierbei müssen jedoch die sehr mieterfreundlichen Kündigungsschutzbestimmungen des BGB beachtet werden. In Betracht kommt eine Kündigung nach §Â€573 (2) Nr.€3 BGB, die möglich ist, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks beziehungsweise der Wohnung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dazu muss dargelegt werden, dass die Erneuerung wirtschaftlich geboten ist und dass dafür zwingend das gesamte Gebäude geräumt werden muss. Das Argument, dass die Erneuerungsmaßnahmen zwar auch in bewohntem Zustand durchzuführen sind, dies jedoch deutlich zeitaufwändiger und teurer wäre, reicht in diesem Fall nicht aus.

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5 Wohnqualität

Ist eine Kündigung der Mieter möglich, wird das Gebäude komplett geräumt, und die baulichen Maßnahmen werden im leeren Gebäude durchgeführt. Die Baukosten sind dabei geringer, da keine Vorgaben für die Arbeitsorganisation und die Terminplanung durch vorhandene Bewohner gemacht werden, allerdings kann es im Vorfeld zu Wartezeiten durch Einhaltung der Kündigungsfristen kommen. Während der baulichen Maßnahmen gibt es einen Mieteinnahmenausfall, der bei eventuellen Leerständen nach Abschluss der Maßnahmen über die eigentliche Erneuerungsphase hinausgeht. Der Koordinationsaufwand für die baulichen Maßnahmen ist geringer als bei Systemen, bei denen die Bewohner in der Wohnung verbleiben oder vorübergehend ausquartiert werden. Die Mieterstruktur bleibt in diesem Fall nicht erhalten. Dies kann im Anschluss an die baulichen Maßnahmen zu Leerständen führen. Dagegen können nach der Erneuerung die Mieten neu festgelegt werden, was die Umlegung der Erneuerungskosten vereinfacht. Checkliste zur Wahl des geeigneten Freimachungs- und Umsetzungssystems╇ □⌡ Welches System ist im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit (Baukosten, zusätzliche Kosten wie Umzugskosten und Kosten für Ausweichwohnungen, mögliche Mietausfälle etc.) das geeignetste? □⌡ Welches System präferieren die vorhandenen Mieter? □⌡ Soll die vorhandene Mieterstruktur erhalten oder verändert werden? □⌡ Welche Belästigungen der Bewohner verursachen die verschiedenen Systeme? □⌡ Wie hoch ist der Koordinationsaufwand für die einzelnen Systeme? □⌡ Gibt es zeitliche Vorgaben (zum Beispiel Kündigungsfristen)?

5.1.2.2  Arbeiten in bewohnten Räumen Sollen die geplanten Maßnahmen in bewohnten Räumen durchgeführt werden, wird entweder in einem freigeräumten Teil der Wohnungen oder in den vollständig bewohnten Zimmern gearbeitet. Dies erfordert einen hohen Koordinationsaufwand, der zusammen mit den beengten Arbeitsverhältnissen für höhere Baukosten sorgt. Bei diesem System bleibt die Mieterstruktur erhalten, während der Maßnahmen ist jedoch mit großen Belästigungen der Bewohner zu rechnen. Trotzdem sprechen sich vorhandene Bewohner häufig für diese Art der Erneuerung aus. An das Arbeiten in bewohnten Räumen werden besondere Anforderungen gestellt. Eine möglichst belästigungsarme Erneuerung steigert die Akzeptanz der gesamten Maßnahme bei den betroffenen Bewohnern, so dass in der Folge mit geringeren Unterbrechungen gerechnet werden kann, die durch unzufriedene Mieter entstehen, die beispielsweise den Zutritt zur Wohnung verwehren. Arbeiten in bewohnten Räumen sind nur vertretbar, wenn bestimmte Bedürfnisse der Bewohner erfüllt werden. Zu den Grundwohnfunktionen zählen: • gefahrloser Zugang zu den Räumen, • Möglichkeit, die Wohnungen jeden Tag nach Beendigung der Bauarbeiten abzuschließen, sowie Dichtheit gegen Luftzug,

5.1 Vorhandene Bewohner

95

• Erreichbarkeit einer Toilette und Möglichkeiten zur Körperpflege über die gesamte Bauzeit, • kontinuierliche Beheizung, Kochmöglichkeit, elektrische Stromversorgung sowie Fernsehanschluss, • abschließbare Räume und Rückzugsmöglichkeiten für die Mieter während der Bauzeit, • Schutz von Möbeln, Bodenbelägen und Einrichtungsgegenständen gegen Beschädigung sowie Lagermöglichkeiten für die Möbel der freizumachenden Räume (vgl. Meisel 2005, S.€170). Die Koch-, Wasch- und Sanitäreinrichtungen müssen nicht unbedingt in der eigenen Wohnung, aber in vertretbarer Reichweite vorhanden sein. Wenn die genannten Grundwohnfunktionen nicht sichergestellt werden können, können die Bewohner nicht in den Wohnungen bleiben. Die Belästigungen durch die baulichen Maßnahmen sollten möglichst kurz sein. Zunächst muss jedoch der Grad der Belästigung ermittelt werden. Dabei wird unterschieden, ob die Arbeiten in bewohnten, möblierten Räumen durchgeführt werden können, ob für die Maßnahmen in den jeweils betroffenen Räumen die Möbel ausgeräumt werden müssen, oder ob die gesamte Wohnung für einen bestimmten Zeitraum geleert werden muss. Werden nur einzelne Maßnahmen umgesetzt, so können diese meist in bewohnten Räumen durchgeführt werden. Je aufwändiger die Maßnahmen sind und je mehr Belästigungen sie verursachen, desto eher sollten die betroffenen Räume geräumt werden. Werden viele Einzelmaßnahmen zur gleichen Zeit oder unmittelbar hintereinander durchgeführt, sollten die Räume komplett geräumt werden. So können beispielsweise einzelne Fenster in bewohnten, möblierten Räumen ausgetauscht werden, wenn die vorhandenen Fensteröffnungen beibehalten werden. Müssen einzelne Fensteröffnungen vergrößert werden, so muss der entsprechende Raum ausgeräumt werden. Werden alle Fenster ausgetauscht und dabei mehrere Fensteröffnungen vergrößert, so sollte die gesamte Wohnung für die Zeit des Austauschs geräumt werden. Eine belästigungsarme Bauausführung sollte die mit den baulichen Maßnahmen verbundenen Belästigungen wie Schmutz, Lärm, Beschädigungen und Erschütterungen reduzieren. Dazu sind klare Anforderungen an die beteiligten Handwerker zu stellen, damit sie belästigungsarme Technik und Verfahren einsetzen. Diese sind konkret und schriftlich zu fassen und in den Ausschreibungstext zu integrieren. Darüber hinaus sollten die Handwerker in sozialer Kompetenz geschult werden, um Konflikte mit den Bewohnern im Vorfeld zu vermeiden. Außerdem ist es hilfreich, wenn die Bauhandwerker zu Beginn der Maßnahmen namentlich vorgestellt und beispielsweise Name und Firmenname an der Kleidung befestigt werden. Ferner ist eine detaillierte Einweisung der Handwerker mit genauen Verhaltensmaßregeln und Festlegungen zum Umgang mit den Bewohnern und den bewohnten Räumen erforderlich. Bei Arbeiten in bewohnten Räumen sind außerdem in die Ausschreibung folgende Positionen mit aufzunehmen:

96

5 Wohnqualität

• • • • •

mehrfaches Abdecken von Fußböden, Türen und Möbeln, Umstellen von Möbeln durch die Handwerker, tägliches Entfernen des Schutts, tägliches Reinigen der Arbeitsstelle und des Treppenhauses und Benutzung des bauseits gestellten Containers (vgl. Schmitz et€al. 1981, S.€178).

Grundsätzlich sind Arbeiten in bewohnten Räumen nur über einen begrenzten Zeitraum zumutbar, in der Regel drei bis sechs Wochen (vgl. Schmitz et€al. 1981, S.€178). Checkliste zum Arbeiten in bewohnten Räumen╇ □⌡ Wird im Vorfeld geklärt, welche Maßnahmen in bewohnten, möblierten Räumen durchgeführt werden können, für welche Maßnahmen die Räume in den bewohnten Wohnungen von Möbeln freigemacht werden müssen und welche Maßnahmen nur in völlig freien Wohnungen durchgeführt werden können, und wird dies in der Planung berücksichtigt? □⌡ Werden die Grundwohnfunktionen sichergestellt, solange die Bewohner in ihren Wohnungen verbleiben? □⌡ Werden die Arbeiten in bewohnten Räumen auf drei bis sechs Wochen begrenzt? □⌡ Wird die Verpflichtung der Handwerker zum Einsatz belästigungsarmer Technik mit konkreten Anforderungen in der Ausschreibung festgehalten? □⌡ Sieht das Leistungsverzeichnis Positionen zum Abdecken von Fußböden, Türen und Möbeln sowie zum Umstellen von Möbeln durch die Handwerker vor? □⌡ Gibt es Positionen zum täglichen Entfernen von Schutt? □⌡ Gibt es Positionen zum täglichen Reinigen von Arbeitsstelle und Treppenhaus? □⌡ Werden die Handwerker zu Beginn der baulichen Maßnahmen detailliert mit genauen Verhaltensmaßregeln und Festlegungen zum Umgang mit den Bewohnern und den bewohnten Räumen eingewiesen? □⌡ Werden die Handwerker zu Beginn der baulichen Maßnahmen den Bewohnern namentlich vorgestellt und Name und Firmenname an der Kleidung befestigt?

5.1.3  Terminplanung Bei baulichen Maßnahmen im Bestand ist zunächst der zeitliche Rahmen abzustecken. Bei vorhandenen Bewohnern muss geklärt werden, ob die Erneuerung aller Wohnungen in einem Zug durchgeführt werden soll oder abschnittsweise beziehungsweise Wohnung für Wohnung vorgegangen wird. Um die Bauzeit nicht zu sehr in die Länge zu ziehen, sind sinnvolle Abschnitte zu wählen. Bei Mehrspännern bietet es sich an, nur etwa die Hälfte der Wohnungen gleichzeitig zu erneuern, damit die Bewohner während der Bauzeit zeitweilig zu Nachbarn ausweichen können. Bei abschnittsweiser Erneuerung sollten übereinander liegende Wohnungen gemeinsam bearbeitet werden, weil dadurch die vertikale Ver- und Entsorgung leicht zu gewährleisten ist und durch die vertikale Strangführung die übereinanderliegenden

5.1 Vorhandene Bewohner

Zeitlicher Ablauf

97

Grad der Belästigung

Grundrissänderungen Fensteraustausch/-anpassung Heizungsarbeiten Sanitärinstallation Elektroinstallation Zargen und Bekleidung Wandputz Deckenputz Badeinbau/-umbau Küchenumbau Deckenabhängung Fußbodenarbeiten Türen Anstrich

Abb. 5.3↜渀 Belästigungsgrad verschiedener Maßnahmen. (Nach Schmitz et€al. 1981, S.€176)

Wohnungen sowieso belästigt werden. Werden die baulichen Maßnahmen nicht in einem Zug durchgeführt, ist es wichtig, einen sehr genauen, wohnungsweisen Ablaufplan zu erstellen. Bauliche Maßnahmen in bewohnten Gebäuden führen immer zu einer Belästigung der Bewohner. Diese Belästigung ist nicht bei sämtlichen Maßnahmen und über den ganzen Zeitraum der Arbeiten gleich. Über die Dauer der Tätigkeiten ergeben sich unterschiedliche Spitzen, die in Abb.€5.3 dargestellt sind. Durch genaue Planung und Koordination der Arbeiten muss erreicht werden, dass entweder Spitzenbelastungen zu Zeiten auftreten, wo die Bewohner die Wohnung verlassen, oder die Auswirkungen dadurch gemindert werden, dass in freigemachten Räumen gearbeitet wird.

98

5 Wohnqualität

Bei der Zeitplanung ist die Urlaubsplanung der Bewohner ebenfalls zu berücksichtigen. Dazu ist bei der Bestandsaufnahme ein Urlaubsplan zu erstellen, der den geplanten Urlaub der Bewohner erfasst und eventuell Terminvorschläge für die Urlaubszeit macht. Werden Arbeiten mit einem starken Belästigungsgrad während der Urlaubszeit der Bewohner durchgeführt, können Kosten für Ausweichwohnungen eingespart werden. Damit die Erneuerung möglichst reibungsfrei und kurz abläuft, müssen sich die Gewerke untereinander präzise abstimmen. Die beteiligten Handwerksfirmen sollten sich deshalb mit den Arbeitsabläufen der anderen Gewerke und dem Gesamtablauf vertraut machen. Außerdem ist zu prüfen, in welcher Form Kooperationen bis hin zu institutionalisierten Handwerkerkooperationen sinnvoll sind. Checkliste zur Terminplanung╇ □⌡ Werden bei der Erneuerung von bewohnten Räumen sinnvolle Abschnitte gewählt? □⌡ Werden übereinander liegende Wohnungen gemeinsam erneuert? □⌡ Wird ein exakter Ablaufplan erstellt, aus dem wohnungsweise der Ablauf mit Daten zu ersehen ist? □⌡ Wird bei Arbeiten in bewohnten Räumen im Ablaufplan berücksichtigt, dass Maßnahmen, die zu starken Belästigungen führen, zu Zeiten durchgeführt werden, zu denen die Bewohner die Wohnung verlassen, oder die Auswirkungen dadurch gemindert werden, dass die Arbeiten in freigemachten Räumen durchgeführt werden? □⌡ Wird im Rahmen der Bestandsaufnahme der geplante Urlaub der Bewohner aufgenommen und in der Ablaufplanung berücksichtigt? □⌡ Wird eine präzise Abstimmung der Gewerke untereinander gefordert? □⌡ Wird geprüft, in welcher Form Kooperationen bis hin zu institutionalisierten Handwerkerkooperationen sinnvoll sind?

5.2  Soziale Qualität Ob das Gebäude von den Bewohnern akzeptiert wird, hängt von dessen sozialer Qualität ab. Da die Nutzer erheblich für den Erhaltungszustand des Bauwerks verantwortlich sind, muss der soziale Faktor schon in der Planung berücksichtigt werden, um die Bausubstanz und den Immobilienwert zu erhalten. Die soziale Qualität eines Wohngebäudes hängt davon ab, ob das Gebäude von der Größe, äußeren Gestaltung und Mieterschaft in das Wohnumfeld passt, wie der Bewohnermix ist und ob der Gebäudestandard diesem Bewohnermix entspricht. Es ist zu prüfen, ob sich das Gebäude in das Umfeld einfügt. Dies ist wesentlich von der Gebäudetypenmischung abhängig. Hier ist insbesondere die Maßstäblichkeit der Baukörper von hoher Bedeutung. Besondere Chancen, das Stadtbild zu verbessern, liegen in der Baulückenschließung und der Nachverdichtung durch

5.2 Soziale Qualität

99

Nutzung brachliegender Flächen. Das Gebäude muss sich nicht nur in die Nachbarbebauung einpassen, die Proportionen müssen auch in sich stimmig sein. Wird ein Anbau, eine Aufstockung oder eine Veränderung der Fassade, also eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes, geplant, müssen der Stil und die Historie des vorhandenen Gebäudes berücksichtigt werden. Fenster sind soweit wie möglich im alten Stil zu ersetzen, damit das Fassadenbild beziehungsweise die Architektur des Gebäudes nicht gestört wird. Verstärktes Interesse findet inzwischen wieder die Verbindung von Wohnen und Arbeiten. Dadurch sollen die Wege zur Arbeit und zurück verkürzt werden. Gleichzeitig wird so das Bild der nächtlichen „toten“ Städte vermieden. Es ist jedoch zu prüfen, inwieweit die Arbeitsstätten wohnverträglich sind. Nicht geeignet sind zum Beispiel Geschäfte oder Praxen mit viel Laufkundschaft, da hierdurch das Verkehrsaufkommen erhöht wird. Ebenso wichtig für die Zufriedenheit der Mieter ist die Anbindung eines Wohngebäudes an Grünanlagen oder das Vorhandensein von Mietergärten. Ein sozial intaktes Umfeld setzt einen entsprechenden Bewohnermix in einem Viertel voraus. Das bedeutet die verträgliche Mischung von jungen und alten Menschen, aber auch von finanziell belastbaren und weniger belastbaren sowie von großen Familien und Einpersonenhaushalten. Dabei geht der Trend in den letzten Jahren zum Einpersonenhaushalt. 1988 machten die Einpersonenhaushalte 34,9€% aller Haushalte aus, 1998 waren es bereits 35,4€% und 2008 lag der Anteil sogar bei 39,4€% (vgl. Statistisches Bundesamt 2010). Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen steigt demnach, wobei der Flächenbedarf pro Person gleichzeitig wächst. Wichtig ist jedoch die entsprechende Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen. Der Bewohnermix hat außerdem Auswirkungen auf den Gebäudestandard. Der gewählte Standard sollte sich an der Zielgruppe und ihren spezifischen Anforderungen orientieren. So soll Überflüssiges vermieden werden, ohne dass das Stigma des „Billig-Baus“ entsteht. Checkliste zur sozialen Qualität╇ □⌡ Gibt es eine ansprechende Gebäudetypenmischung im Umfeld, und fügt sich das geplante Gebäude in die Nachbarbebauung ein? □⌡ Ist das Bauvorhaben an die örtliche Architektur angepasst? □⌡ Werden bei der Änderung des äußeren Erscheinungsbildes der Stil und die Historie des vorhandenen Gebäudes berücksichtigt? □⌡ Werden die Wünsche und Ziele der örtlichen politischen Meinungsträger berücksichtigt? □⌡ Werden in dem Projekt Wohnen und wohnverträgliches Arbeiten zur Verminderung des Verkehrs verbunden? □⌡ Welcher Bewohnermix wird angestrebt (verträgliche Mischung von jungen und alten Menschen, finanziell belastbar und weniger belastbar, Familien und Einpersonenhaushalten)? □⌡ Wird der Gebäudestandard entsprechend des Bewohnermix gewählt?

100

5 Wohnqualität

5.3  Grundrissorganisation und Umnutzungsfähigkeit Die bauliche Substanz eines Gebäudes ist meist langlebiger als die ursprünglich vorgesehene Nutzung. Ein Gebäude sollte deshalb so geplant werden, dass sich die Nutzung später mit möglichst wenig Aufwand ändern lässt. Dies gilt in erster Linie für den Neubau, aber auch für Erneuerungsmaßnahmen. Die Beeinflussung der Gebäudegeometrie ist bei Erneuerungsmaßnahmen jedoch bei weitem nicht so einfach wie bei Neubaumaßnahmen, da viele Randbedingungen durch die vorhandene Bausubstanz schon vorgegeben sind. Die Bewertung zum Beispiel des A/V-Verhältnisses (Maß für die Kompaktheit eines Gebäudes), das für Neubauten aufgrund seiner hohen Bedeutung für den Energieverbrauch eines Hauses ein wichtiges Bewertungskriterium ist, ist für bauliche Maßnahmen im Bestand nicht sinnvoll, da das A/V-Verhältnis durch das vorhandene Gebäude bereits festgelegt ist und durch Erneuerungsmaßnahmen nur unbedeutend verändert werden kann. Eine Veränderung der GFZ und der Geschosszahl durch Anbau oder Aufstockung lässt sich im Gegensatz zum Neubau ebenfalls nicht grundsätzlich bewerten, da es sich jeweils um eine individuelle Entscheidung handelt, die abhängig ist vom geltenden Baurecht, von der gewünschten Nutzung und den Gegebenheiten des vorhandenen Gebäudes. Da in den meisten Städten ein ausgeglichener Wohnungsmarkt vorliegt, ist eine Nachverdichtung meist nicht notwendig. Ein wichtiges Kriterium bei geplanten Grundrissänderungen ist die Grundrissorganisation. Sie hat erhebliche Auswirkungen auf die Wohnqualität. Allerdings beträgt bei baulichen Maßnahmen im Bestand der Anteil der Kosten, die durch Grundrissveränderungen bedingt werden, nach Schmitz, Meisel und Fleischmann im Durchschnitt etwa 25€ % der Gesamtmaßnahme, häufig sogar mehr als 35€ % (Schmitz et€al. 1981, S.€105). Deshalb sollten der bestehende Grundriss möglichst geschickt genutzt und keine tiefgreifenden Veränderungen vorgenommen werden. Durch gute Ausnutzung der vorhandenen Bausubstanz werden die Ressourcen geschont. Das ist auch ökologisch sinnvoll. Wird der vorhandene Grundriss weitgehend beibehalten, bedeutet das häufig eine Einschränkung der Ansprüche an Raumgrößen und Raumzuordnung. Neubaustandards hinsichtlich Bemessung, Aufteilung und Anordnung der Räume werden meist nicht erreicht werden können. Zunächst sollte der vorhandene Grundriss untersucht werden. Dabei wird geprüft, ob die folgenden Punkte ausreichend sind: • • • • • • •

Zahl der Räume pro Wohnung, Raumgrößen, Zuordnung der Räume untereinander und ihre Nutzung, Raumhöhen, Belichtung und Belüftung, Zugänge wie Treppenhaus und Flure, Gemeinschaftsbereiche wie Keller und Dach (vgl. Schmitz et€al. 1981, S.€219).

Vorhandene Räume werden hinsichtlich ihrer Abmessungen und ihrer Anordnung meist von den heutigen Vorstellungen abweichen. Bei der Planung sollte deshalb

5.4 Nutzerbedarf

101

genau geprüft werden, welche Mindestgrößen tatsächlich notwendig sind. Es ist zum Beispiel möglich, einen Raum als Schlafraum zu nutzen, obwohl dort keine Schränke aufgestellt werden können, wenn stattdessen ein großer Einbauschrank in der Diele untergebracht werden kann. Außerdem sollte geprüft werden, welche Wohnfunktionen kombiniert werden können. Gefangene Räume sind beim Neubau zu vermeiden. Bei vorhandenen Gebäuden sind sie jedoch häufig vorhanden. Es muss geprüft werden, inwieweit sie beibehalten werden können, um dadurch Grundrissveränderungen zu vermeiden. Nicht sinnvoll sind Grundrissveränderungen nur aus Gründen der Besonnung und der Himmelsrichtung. Jedoch ist zu prüfen, ob und inwieweit Raumverlagerungen aus Gründen des Lärmschutzes sinnvoll sind. Um die Beeinträchtigung durch Straßenlärm zu verringern, können zum Beispiel Räume auf die von der Straße abgewandten Seite verlegt werden. Wird der Grundriss verändert, sind die Räume möglichst gleichmäßig aufzuteilen, damit sie flexibel nutzbar sind. Damit werden kurzfristige Änderungen vermieden. Grundsätzlich ist bei Grundrissveränderungen und gegebenenfalls Wohnungszusammenlegungen zu prüfen, ob für die geplanten neuen Wohnungsgrößen und Grundrisse eine Nachfrage vorhanden ist. Checkliste zur Grundrissorganisation╇ □⌡ Wird der vorhandene Grundriss soweit wie möglich beibehalten? □⌡ Wird bei der Beurteilung des Grundrisses eine mögliche Koppelung von Wohnfunktionen in einem Raum berücksichtigt? □⌡ Werden keine Grundrissänderungen allein aus Gründen der Besonnung und der Himmelsrichtung vorgenommen? □⌡ Sind die neu geschaffenen Räume möglichst gleich groß beziehungsweise möglichst flexibel nutzbar? □⌡ Wird darauf geachtet, dass bei Grundrissänderungen die Verkehrsfläche minimiert und die Nutzfläche maximiert wird?

5.4  Nutzerbedarf Bei der Festlegung des Bedarfs ist zu klären, welche speziellen Anforderungen an das Gebäude gestellt werden. Trotz des Trends, die durchschnittliche Haushaltsgröße zu verkleinern (vgl. Kap.€5.2), mangelt es gerade für kinderreiche Familien an angemessenem Wohnraum. Insbesondere im Hinblick auf die demografischen Veränderungen und die zunehmende Überalterung der Bevölkerung spielt andererseits die Barrierefreiheit eine zunehmende Rolle.

5.4.1  Haushalte mit Kindern Neben der klassischen Familienkonstellation „Vater-Mutter-Kind(er)“ gibt der mittlerweile eine größere Vielzahl von Lebensformen und -gemeinschaften. Insbeson-

102

5 Wohnqualität

dere der Anteil Alleinerziehender ist deutlich angestiegen. Diese haben zwar ähnliche Bedürfnisse wie eine klassische Normalfamilie, oft jedoch deutlich weniger finanzielle Mittel diese zu befriedigen. Das wirkt sich natürlich auch auf die Wohnungsnachfrage aus. Hinzu kommen Patchworkfamilien. Die Formen des Zusammenlebens werden vielfältiger, ändern sich jedoch auch schneller. Flexibel nutzbare Grundrisse bieten die Möglichkeit, auf sich ändernde Bedürfnisse zu reagieren. Voraussetzung für diese Flexibilität sind annähernd gleich große Räume, die jeweils ohne Störung der anderen Räume erreichbar sein müssen. Haushalte mit Kindern bevorzugen meist Erdgeschosswohnungen mit angeschlossenen Gärten. Da dies jedoch mit der Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen kollidiert, die meist ebenfalls im Erdgeschoss angeordnet werden, muss hier ein Kompromiss gefunden werden. Es besteht einerseits die Möglichkeit, die Erdgeschosswohnung mit Gartenanschluss für Haushalte mit Kindern vorzusehen und im 1. Obergeschoss barrierefreie Wohnungen anzuordnen, die von Menschen genutzt werden können, die noch kurze Strecken und Treppen zu Fuß bewältigen können, oder aber einen Treppenlift oder eine Hebebühne vorzusehen (vgl. Kap.€5.4.2). Alternativ können die Gärten den Wohnungen im 1. Obergeschoss zugeordnet werden. Diese Wohnungen sollten dann jedoch direkten Zugang zum Garten (zum Beispiel über eine Treppe) erhalten. Sie sollten außerdem eine direkte Sichtbeziehung zu den Gärten haben, damit spielende Kinder bei Bedarf vom Haus aus im Blick behalten werden können. Neben den Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld werden auch Anforderungen an das soziokulturelle Umfeld gestellt. Die Funktion des sozialen Netzwerks einer Nachbarschaft ist in den letzten Jahren stark zurückgegangen. Da viele Bewohner gar nicht mehr oder nur noch eingeschränkt in der Lage sind, selbst soziale Kontakte in der Nachbarschaft aufzubauen, werden Angebote und Dienstleistungen zur Stärkung der Nachbarschaften stärker nachgefragt (vgl. GdW 2008, S.€13). Checkliste für Haushalte mit Kindern╇ □⌡ Sind die Grundrisse möglichst flexibel nutzbar und die Räume annähernd gleich groß? □⌡ Werden die Erdgeschosswohnungen für Haushalte mit Kindern vorgesehen und/ oder barrierefrei ausgebaut? □⌡ Haben die Wohnungen für Haushalte mit Kindern einen direkten Zugang und eine Sichtbeziehung zum Garten? □⌡ Ist das Wohnumfeld für Haushalte mit Kindern geeignet? □⌡ Sollen zusätzliche Angeboten und Dienstleistungen zur Stärkung der Nachbarschaften angeboten werden?

5.4.2  Barrierefreie Wohnungen Anfang 2008 war in mehr als einem Viertel (27,8€%) der Haushalte der Haupteinkommensbezieher 65 Jahre und älter (vgl. Statistisches Bundesamt 2009, S.€8). Die

5.4 Nutzerbedarf

103

Forderung nach barrierefreiem Wohnen, guter Beheizbarkeit, besonderer Sanitärausstattung sowie Betreuungs- oder Pflegemöglichkeiten steigt demnach erheblich. Notwendig sind vermehrt Wohnungen, die sich auch nachträglich noch mit Sicherheits- und Pflegeausstattungen nachrüsten lassen. Die Kriterien für barrierearme oder barrierefreie Wohnungen nach DIN 18025 (1992) wurden bereits in Kap.€3.5.2.3 erläutert. Im Folgenden werden die einzelnen Schritte zur Anpassung von bestehenden Wohnungen dargestellt (vgl. BAKA 2009, 109€f; DIN 18025 Teil€2): ╇ 1. Schaffung eines barrierefreien Zugangs zum Haus und zur Wohnung Dies kann entweder durch eine Rampe, den Einbau einer schwellenfreien Haustür oder durch Verlegung der Haustür in einen ebenerdigen Bereich erfolgen. Auf dem Weg zur Wohnung müssen außerdem alle Schwellen entfernt und durch schwellenlose Konstruktionen ersetzt werden. ╇ 2. Erneuerung der Wohneingangs- und der Innentüren Für eine barrierefreie Nutzung müssen die Wohneingangs- und die Innentüren verbreitert werden2. Türen zu Sanitärräumen müssen sich nach außen öffnen. Es bietet sich an, die neue Wohnungseingangstür mit zwei Spionen, einem einbruchsicherem Schließsystem und einer Türschließhilfe auszustatten. Ebenfalls sinnvoll und oft von den Mietern gewünscht sind Sprechanlagen und eine Videoüberwachung. Der Austausch der Türen lässt sich gut mit der Schaffung einer einheitlichen Bodenhöhe kombinieren. ╇ 3. Schaffung einer einheitlichen Bodenhöhe zur Vermeidung von Schwellen und Stufen innerhalb der Wohnung Um eine schwellenfreie Ebene innerhalb der Wohnung zu schaffen, müssen die Bodenhöhen ausgeglichen und schwellenfreie Übergänge hergestellt werden. Dabei sollte gleichzeitig geprüft werden, ob unnötige Türen oder Wandteile weggelassen werden können. Werden die Bodenbeläge erneuert, ist darauf zu achten, dass in den Sanitärräumen der Estrich mindestens 12€cm dick ist, um den Einbau eines bodengleichen Duschsystems zu ermöglichen. Bodenbeläge sollten reflexionsarm, rutschfest und fest verlegt sein und dürfen sich nicht statisch aufladen. ╇ 4. Schaffung von mehr Bewegungsfreiheit durch Grundrissvereinfachungen Nach DIN 18025 sind bestimmte Bewegungsflächen vorgeschrieben3. Um diese zu gewährleisten, müssen gegebenenfalls nicht tragende oder auch tragende Wände verlegt beziehungsweise entfernt und Räume zusammengelegt werden. Für ein reibungsloseres Bewegen in der Wohnung sind eventuell Türöffnungsrichtungen zu verändern.

2╇ Nach DIN 18025 Teil€2 müssen Hauseingangs-, Wohnungseingangs- und Fahrschachttüren eine lichte Breite von 90€cm und alle anderen Türen eine lichte Breite von 80€cm haben. 3╇ zum Beispiel 90€cm tief vor Möbeln, 120€cm breit entlang der Längsseite eines Bettes, zwischen Innenwänden und vor Kücheneinrichtungen sowie 120€cm breit und 120€cm tief vor Einrichtungen im Sanitärbereich und im schwellenlos begehbaren Duschbereich.

104

5 Wohnqualität

╇ 5. Schaffung eines schwellenlosen Übergangs zu Balkonen und Terrassen Um die Durchgangstüren zu Balkonen und Terrassen schwellenlos zu gestalten, müssen eventuell auch die Balkon- oder Terrassenkonstruktion und deren Entwässerung angepasst werden. ╇ 6. Einbau von Treppenliften oder Hebebühnen zwischen zwei Geschossen Muss nur eine Ebene überbrückt werden, weil zum Beispiel die barrierefreie Wohnung im 1.€ Obergeschoss liegt, ist der Einbau eines Treppenliftes oder einer Hebebühne ausreichend. Nach Möglichkeit sollte auch ein Treppenlift oder eine Hebebühne in den Keller zu Hobby- oder Funktionsräumen führen. ╇ 7. Einbau von bodengleichen Sanitärzellen Für den Einbau einer bodengleichen Dusche müssen zunächst die erforderlichen Abflüsse über dem Rohboden gelegt werden. Der bodengleiche Duschplatz kann mit rutschsicheren Fliesen und handelsüblichen Planduschtassen sowie entsprechenden Dichtungssystemen ausgebildet werden. Der Duschplatz sollte so geplant werden, dass das nachträgliche Aufstellen einer Badewanne möglich ist. Wird von Anfang an statt des Duschplatzes eine Badewanne vorgesehen, sollte diese nicht fest eingebaut, sondern auf dem Fliesenboden angeordnet werden. Dies ermöglicht es, die Wanne gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt gegen einen Duschplatz auszutauschen. Der Waschtisch sollte so angeordnet sein, dass darunter ein Beinfreiraum vorhanden ist. ╇ 8. Anpassung der Fenster In der Wohnung sollte mindestens ein Fenster mit ausreichender Breite und einer Brüstungshöhe von 60€cm ausgebildet werden, damit die Bewohner auch in sitzender Position Sichtkontakt nach außen haben. Hierbei ist jedoch ein Absturzschutz vorzusehen. Sind in der Wohnung Schwingflügelfenster vorhanden, müssen diese ausgetauscht werden. Nicht einbruchssichere Fenster sollten mindestens im Erdgeschoss durch eine einbruchhemmende Verglasung ausgetauscht werden. Wird die Balkonbrüstung transparent ausgeführt, können die Bewohner in sitzender Position hindurchschauen und erhalten dadurch weiteren Bezug zum Außengeschehen. ╇ 9. Anpassung der Treppen An Treppen sollte ein zweiter Handlauf angebracht werden. Werden die Flurbeläge erneuert, so sollte vor dem Eintritt in die Treppe strukturiertes Material verwendet werden, damit der Beginn der Treppe auch taktil erkannt werden kann. Wird die Treppe erneuert, sind die Vorgaben der DIN 18025 zu beachten. 10. Einbau eines Aufzugs über mehrere Geschosse Wird ein Aufzug über mehrere Geschosse eingebaut, sind die Vorgaben der DIN 18025 zu beachten. 11. Anpassung der elektrischen Installationen Es ist zu prüfen, ob ein Versetzen der Schalter auf eine Bedienhöhe von 85€cm gemäß DIN 18025 notwendig ist. Daneben ist zu prüfen, ob die elektrische Ausstattung durch mehr Steckdosen in geeigneter Höhe und mit Abstand von 50€ cm von einer Innenecke, Infrarotschalter zur bedienfreien Schaltung von Funktionen, Rauchmeldern oder Leerrohren für ein späteres Kommunikationsnetzwerk ergänzt werden muss. Lichtquellen sollten so angeordnet werden, dass es keine gefährdenden oder störenden Schlagschatten gibt.

5.5 Wohnumfeld

105

12. Verbesserung der Sicherheit im Erdgeschoss Insbesondere für Wohnungen im Erdgeschoss gelten zunehmend erhöhte Anforderungen an die Sicherheit, insbesondere beim Einbruchschutz. Im Zuge der Erneuerung sollten entsprechende Maßnahmen an Türen und Fenstern vorgenommen werden. Geeignetes Licht, Kommunikationsanlagen zur Türüberwachung sowie Alarmanlagen können zusätzliche Sicherheit bieten. 13. Barrierefreie Gestaltung des Eingangsbereichs Neben der barrierefreien Gestaltung der einzelnen Wohnungen sollte auch der Hauseingangs- und -umgebungsbereich angepasst werden. Dazu gehören neben der Erweiterung und Umgestaltung zu enger Hauseingänge die Einrichtung einer infrarotgeschalteten Außenbeleuchtung, die Möglichkeit barrierefreier Müllentsorgung, die Schaffung geeigneter Bewegungsflächen an PKW-Stellplätzen zur barrierefreien Nutzung von Fahrzeugen, die Schaffung von Stauraum zur Unterbringung von Hilfsmitteln sowie die Änderung ungeeigneter Hofpflasterung und die Umgestaltung des Gartens. Checkliste zu barrierefreien Wohnungen╇ □⌡ Lassen sich die Wohnungen auch nachträglich noch mit Sicherheits- und Pflegeausstattungen nachrüsten? □⌡ Ist ein barrierefreier Zugang zum Haus und zur Wohnung möglich? □⌡ Sind Wohneingangs- und Innentüren breit genug? □⌡ Werden Stufen und Schwellen innerhalb der Wohnung vermieden? □⌡ Sind die nach DIN 18025 notwendigen Bewegungsflächen vorhanden? □⌡ Ist der Übergang zu Balkonen und Terrassen schwellenlos? □⌡ Werden Treppenlifte, Hebebühnen oder Aufzüge vorgesehen? □⌡ Wird eine bodengleiche Dusche oder eine frei stehenden Badewanne eingebaut? □⌡ Gibt es mindestens ein Fenster, das den Ausblick in sitzender Position gewährleistet? Wird dabei eine Absturzsicherung vorgesehen? □⌡ Haben die Treppen zwei Handläufe? □⌡ Wird die elektrische Installation gemäß DIN 18025 angepasst? □⌡ Werden insbesondere im Erdgeschoss erhöhte Sicherheitsanforderungen (Einbruchschutz) erfüllt? □⌡ Ist der Hauseingangs- und -umgebungsbereich barrierefrei gestaltet? □⌡ Werden alle weiteren notwendigen Anforderungen nach DIN 18025 erfüllt?

5.5  Wohnumfeld Die Entwicklungen im Wohnungsbau haben nicht nur Auswirkungen auf die Gebäude, sondern auch auf den städtebaulichen Kontext. Bei der Anpassung vorhandener Wohngebäude an künftige Nutzeransprüche muss das Gebäude außerdem in eine funktionierende Stadtstruktur eingebettet werden. Die Lebensqualität in den Städten ist ein zunehmender Wettbewerbsvorteil. Der aktuelle Trend „Zurück in die Stadt“ gibt einen Impuls, sich auf Wachstumsbereiche zu konzentrieren und

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5 Wohnqualität

die Innenstadtentwicklung beziehungsweise regionale Entwicklungsperspektiven zu stärken. Gründerzeitviertel sind als Wohnraum sehr begehrt. Das liegt nicht nur an der Qualität des Hauses an sich, sondern auch an der quartiersmäßigen Nutzung mit all den Vorteilen einer Funktionsdurchmischung. Durch das Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten, Kultur- und Bildungseinrichtungen ergeben sich für die Bewohner sehr kurze Wege. Mehrgeschossiger Wohnungsbau wird auch dadurch attraktiver, dass er ressourcenschonender ist – sowohl im Hinblick auf Baumaterialien als auch auf Betriebskosten. Vor allem bei größeren Wohnblocks aus den 1950er bis 1980er Jahren ist das Wohnumfeld oft rein funktional gestaltet und damit anonym und austauschbar. Verbesserungen des Wohnumfelds haben direkte Auswirkungen auf die Vermietbarkeit der Wohnungen. Das Wohnumfeld wird als Begegnungs- und Kommunikationsstätte genutzt, was die sozialen Kontakte verbessert. Die Mieter identifizieren sich eher mit ihrem Quartier, was sowohl Vandalismusschäden als auch die Mieterfluktuation verringert. Das Wohnumfeld sollte möglichst attraktiv gestaltet und trotzdem funktional sein. Die Ausstattung sollte zwar robust, aber trotzdem funktionell und ansehnlich sein. Es sollte eine kostengünstige und wenig pflegeintensive Bepflanzung gewählt werden, die in Auswahl und Anordnung jedoch individuell gestaltet werden kann. Wege und Plätze sollten möglichst stufenlos und damit barrierefrei ausgebildet und beleuchtet werden. Insgesamt sollte das Wohnumfeld möglichst naturnah gestaltet werden (vgl. Kap.€6.4). In den Außenanlagen sollten Treffpunkte, Aufenthaltsorte und Spielflächen vorgesehen werden. Diese sollten zielgruppenspezifisch gestaltet werden. Bei den Kinderspielflächen sind nicht nur die Bedürfnisse der Kinder, sondern auch die Gepflogenheiten der betreuenden Eltern, insbesondere im Hinblick auf deren ethnische Herkunft, zu berücksichtigen. Daneben sollten aber auch individuelle Spiel- und Aufenthaltsflächen für Jugendliche sowie Treffpunkte für ältere Menschen vorgesehen werden. Ein wichtiges Kriterium für ein ansprechendes Wohnumfeld sind die Müllplätze. Hier ist darauf zu achten, dass diese nicht verwahrlost aussehen, da dies zum einen den optischen Eindruck trübt, auf der anderen Seite aber auch die Hemmschwelle der Bewohner heruntersetzt, ihren Müll nicht fachgerecht in die vorgesehenen Container zu entsorgen, sondern einfach neben den Müllcontainern abzulegen. Die Müllplätze sollten eingegrenzt, am besten eingegrünt werden, gegebenenfalls auch abschließbar sein, um ein Befüllen von Fremden zu vermeiden. Sie sollten außerdem beschattet und beleuchtet sein. Trotz der Eingrenzung sollte darauf geachtet werden, dass die Müllplätze einsehbar sind. Darüber hinaus sollten im Eingangsbereich des Gebäudes Fahrradabstellplätze angeordnet werden. Diese sollten nach Möglichkeit überdacht und beleuchtet werden. Es bietet sich an, die Außenanlagen in öffentliche (Straßen und Wege), halböffentliche (Hauseingänge, Vorgärten) und private Bereiche (Mietergärten) zu unterteilen, da hierdurch die soziale Kontrolle durch die Bewohner in den halböffentlichen und privaten Bereichen erleichtert wird. Zur besseren Einbindung der Bewohner in die Sorge für das Wohnumfeld bietet es sich an, Mietergärten einzurichten,

5.6 Nutzerverhalten in der Nutzungsphase

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die den Erdgeschosswohnungen oder auch den Wohnungen im 1. Obergeschoss zugeordnet werden (vgl. Kap.€5.4.1). Bei bewohnten Gebäuden sollten die Mieter in die Planung des Wohnumfeldes mit einbezogen werden. Damit wird einerseits sichergestellt, dass die Anforderungen der Nutzer genau erfasst werden, andererseits fühlen sich die Bewohner durch eine aktive Mitgestaltung eher für das Wohnumfeld mit verantwortlich. Checkliste zum Wohnumfeld╇ □⌡ Werden die Außenanlagen möglichst naturnah gestaltet? □⌡ Ist die Ausstattung robust, aber trotzdem funktional und ansehnlich? □⌡ Wird eine kostengünstige und pflegeextensive Bepflanzung gewählt? Wird auf eine individuelle Anordnung und Gestaltung geachtet? □⌡ Werden Wege und Plätze stufenlos ausgebildet und beleuchtet? □⌡ Werden zielgruppenspezifische Spiel- und Aufenthaltsflächen für Kinder, Jugendliche und ältere Menschen geschaffen? □⌡ Werden bei der Gestaltung von Kinderspielplätzen auch die Bedürfnisse der betreuenden Eltern berücksichtigt? □⌡ Werden die Müllplätze ansprechend gestaltet, eingegrenzt (eventuell abschließbar), beschattet und beleuchtet? Sind sie trotzdem einsehbar? □⌡ Werden überdachte und beleuchtete Fahrradständer vor dem Haus angeordnet? □⌡ Werden öffentliche, halböffentliche und private Bereiche unterschieden? □⌡ Werden Mietergärten vorgesehen? Wenn ja, sind diese von den Wohnungen direkt erreichbar? □⌡ Werden die vorhandenen Bewohner in die Planung des Wohnumfelds mit einbezogen?

5.6  Nutzerverhalten in der Nutzungsphase Neben einer guten Planung muss gesichert sein, dass das geplante Nachhaltigkeitskonzept in der Nutzungsphase auch beibehalten wird. Hierfür müssen die Bewohner ausführlich informiert werden, da das Nutzerverhalten einen großen Einfluss auf den Energie-, und Wasserverbrauch sowie das Abfallaufkommen hat. Hilfreich ist ein Gebäudehandbuch, das Angaben über die ökologischen Zielsetzungen, die Beschaffenheit der eingesetzten Bauteile, Materialien und Anlagen sowie Informationen über die durchgeführten Inspektionen, Wartungen und Instandsetzungen, Wartungspläne, Adressen der mitwirkenden Firmen und Hinweise zum Sollverbrauch von Energie und Stoffen enthält (vgl. Veit et€al. 2001, S.€122). Darüber hinaus sind eine Dokumentation der Gebäudetechniksysteme sowie Betriebsanweisungen sinnvoll. Hilfreich sind auch Leitfäden für Wartung und Instandhaltung. Um ein umweltbewusstes Verhalten des Nutzers zu fördern, sollten objektspezifische Hinweise für den Nutzer erstellt werden, die die wichtigsten Maßnahmen zur Energie- und Wassereinsparung im Haushalt enthalten. Tabelle€5.2 liefert hierzu eine Checkliste, die zur Ausarbeitung der Hinweise herangezogen werden kann. Die

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5 Wohnqualität

Tab. 5.2↜渀 Checkliste zur Erstellung objektspezifischer Hinweise für den Nutzer. (Vgl. Veit et€al. 2001, S.€131–134) Bereich Maßnahmen Energiesparmaßnahmen Allgemeine Hinweise Planungsvorhaben zum sparsamen Energieverbrauch erläutern Ziel- oder Grenzwerte für den Energiebedarf angeben auf die Notwendigkeit der regelmäßigen Verbrauchskontrollen, die den Energieverbrauch transparent machen, hinweisen Hinweise zum Stand-by-Betrieb der Geräte vermeiden Elektroenergiebedarf Energiesparlampen einsetzen Beleuchtungssteuerung einsetzen Moderne Elektrogeräte mit GED-Energiesparzeichen einsetzen Hinweise zur Beleuchtung Weitgehend das Tageslicht nutzen Glühlampen durch Energiesparlampen ersetzen für bestimmte Zwecke spezielle Lampenarten wählen (Schreibtischlampe) Steuer- und Regelanlagen installieren lassen Beleuchtungsdimmung und Jalousienstand steuern Hinweise zu Haushaltsgeräten Ersatzbeschaffung überdenken (Reparatur ist meist umweltverträglicher als eine Neuanschaffung) stromsparende Geräte wählen (z.€B. Geräte der Effizienzklasse A) Blauer-Engel-Produkte oder Produkte mit vergleichbarem oder besserem Standard wählen Stand-by-Betrieb vermeiden Hinweise zu Technischen Anlagen Anlage optimal einstellen und die Einstellung regelmäßig (Heizung, Warmwasser, RLT) kontrollieren Anlage mit einem Zwischenzähler ausstatten lassen, damit der Stromverbrauch der Anlagen bekannt wird nicht mit Strom heizen, da so ein sehr hoher Primärenergieverbrauch entstünde und eine sehr hohe Umweltbelastung Hinweise zum energiebewussten Mit aufliegendem Deckel kochen Kochen rechtzeitig herunterschalten Topfgröße der Herdplatte/Flamme und der zu erwärmenden Menge entsprechend auswählen Material des Topfes auf den Herd abstimmen, leitfähige Materialien für Gasflammen-Herde, speicherfähige Materialien für Elektroherde Hinweise zur Senkung des Auf Warmwasser im WC-Bereich verzichten Warmwasserbedarfs mit Warmwasser bewusst und rationell umgehen Hinweise zur Minimierung des Heizungsregelung dem Bedarf anpassen Heiz-/Brennstoffverbrauchs Schaltzeiten für Heiz- und Absenkbetrieb nach individuellen Gewohnheiten wählen (z.€B. eine Wochenuhr einbauen) Bei gut gedämmten Häusern Heizung nachts ganz abschalten (auch Umwälzpumpen abschalten, bei Bedarf Frostschutzmittel zugeben) automatische Sommerabschaltung und Fernbedienung nutzen Raumtemperaturregelungen an Heizkörperthermostaten bei Abwesenheit auf niedrige Temperatur stellen

Literatur

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Tab. 5.2↜渀 (Fortsetzung) Bereich Hinweise zum richtigen Lüften

Wassersparende Maßnahmen Hinweise zu wassersparendem Handeln Hinweise zu wassersparenden Einrichtungen Abfallvermeidung und -entsorgung Allgemeine Hinweise

Maßnahmen Stoßlüften statt Kipplüften: mehrmals täglich alle Fenster für 5–10 Min. ganz öffnen, dabei Heizkörper abstellen in der Übergangszeit (Frühjahr/Herbst) häufiger lüften wenn eine Lüftungsanlage vorhanden ist: keine zusätzliche Fensterlüftung Darauf achten, dass es keine tropfenden Armaturen gibt Geschirr nicht unter fließendem Wasser spülen Duschen statt Baden usw. Spülkasten verwenden Druckspüler mit maximal 6 l pro Spülung einsetzen Wasserspartasten vorsehen usw. Abfallvermeidung geht vor -verwertung und -beseitigung richtig trennen keine Einwegartikel kaufen kompostieren Sondermüll wie z.€B. Batterien, Medikamente und Lösemittel nicht über den Abfall oder das Abwasser entsorgen, sondern dem Handel zurückgeben oder zu Sonderabfall-Sammelstellen bringen

Hinweise sollten den Bewohnern in einem persönlichen Gespräch erläutert und in schriftlicher Form übergeben werden. Darüber hinaus sollten die Nutzer regelmäßig geschult werden. Checkliste zum Nutzerverhalten╇ □⌡ Gibt es ein Gebäudehandbuch für das erneuerte Objekt, und sind die Gebäudebewirtschafter in der Anwendung geschult worden? □⌡ Gibt es eine Dokumentation für alle technischen Anlagen? □⌡ Liegen für die technischen Anlagen Betriebsanleitungen vor? □⌡ Gibt es Leitfäden für Wartung und Instandhaltung? □⌡ Werden dem Nutzer objektspezifische Hinweise zur Energie- und Wassereinsparung im Haushalt in einem persönlichen Gespräch erläutert und in schriftlicher Form übergeben? □⌡ Werden die Nutzer regelmäßig in der Anwendung der technischen Anlagen und in Bezug auf Energie- und Wassereinsparung geschult?

Literatur BAKA Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung e.V. (Hrsg) (2009) Bauen im Bestand – Schäden, Maßnahmen und Bauteile. 2. Aufl. Rudolf-Müller-Verlag, Köln BGB (2009) Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S.€42, 2909; 2003 I S.€738), zuletzt geändert am 28. Sept 2009 (BGBl.€I S.€3161)

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5 Wohnqualität

Der Bundesminister der Justiz (Hrsg) (1992) Mustervereinbarung Modernisierung durch Mieter. Der Bundesminister der Justiz, Bonn DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (1992) DIN 18025 Teil€ 2 Barrierefreie Wohnungen. Planungsgrundlagen. Beuth-Verlag, Berlin GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg) (2008) GdW Branchenbericht 3. Wohntrends 2020. Studie. Hammonia-Verlag, Hamburg InWIS Forschung und Beratung GmbH (Hrsg) (2003a) Leitfaden „Mieterbeteiligung bei energetischer Modernisierung“. Ergebnis aus dem Projekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“. InWIS Forschung und Beratung GmbH, Bochum InWIS Forschung und Beratung GmbH (Hrsg) (2003b) Leitfaden „Mieterbeteiligung und Mieterzufriedenheit“. Ergebnis aus dem Projekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“. InWIS Forschung und Beratung GmbH, Bochum Meisel U (2005) Handbuch Altbaumodernisierung. Methoden für die Energie sparende und nachhaltige Entwicklung von Baubeständen. ILS NRW 195. Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes NRW, Dortmund Projektverbund Nachhaltiges Sanieren im Bestand (Hrsg) (2001) Nachhaltiges Sanieren im Bestand – Leitfaden für die Wohnungswirtschaft. Projektverbund Nachhaltiges Sanieren im Bestand, Berlin Schmitz H, Meisel U, Fleischmann R (1981) Althausmodernisierung – praxisbezogene Anleitung. Textband. Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NRW, Dortmund Stadt Leipzig, Dezernat Planung und Bau (Hrsg) (1999) Behutsame Stadterneuerung – Sanierungstips 4 – Modernisierung durch Mieter. Stadt Leipzig, Dezernat Planung und Bau, Leipzig Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2009) Zuhause in Deutschland. Ausstattung und Wohnsituation privater Haushalte. Ausgabe 2009. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Statistisches Bundesamt (Hrsg) (2010) Haushalte nach Haushaltsgrößen – Lange Reihe. Stand: 29. Juli 2009. Abruf am 15. Juni 2010 unter www.destatis.de Veit J, Oeleker S et€al (2001) Leitfaden zur ökologischen Altbausanierung. Landesinstitut für Bauwesen des Landes NRW (LB), Aachen

Kapitel 6

Ökologische Qualität

Bei der Beurteilung der ökologischen Qualität einer Erneuerungsmaßnahme beziehungsweise eines Gebäudes spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Das bestehende Gebäude bietet ein großes Rohstofflager. Die Versorgung mit Energie und Wasser gilt es zu optimieren, außerdem den Flächenverbrauch zu minimieren. Neben der Auswahl geeigneter Baustoffe muss auch der eigentliche Bauprozess beziehungsweise die Baustelle einbezogen werden. Einen Überblick über die einzelnen Faktoren einer ökologischen Qualität gibt Abb.€6.1.

6.1  Rohstofflager Gebäudebestand Im Unterschied zu einem Neubauvorhaben ist bei Erneuerungsmaßnahmen bereits ein Großteil des Gebäudes vorhanden. Dies bietet zum einen besondere Herausforderungen, aber auch Chancen im Hinblick auf nachhaltiges Bauen.

6.1.1  Weiternutzung versus Rückbau Die vorhandene Gebäudesubstanz muss zunächst dahingehend geprüft werden, welche Teile verbleiben und welche rückgebaut werden. Bei den rückzubauenden Bauteilen ist zu prüfen, ob sie weiterverwendet werden können. Ist keine Weiterverwendung möglich, muss die rückzubauende Substanz auf mögliche Kontaminationen geprüft und die Demontagetiefe bestimmt werden. 6.1.1.1  Weiternutzung Bereits in der Planung von Erneuerungsmaßnahmen ist ein weitestmögliches Erhalten der vorhandenen Gebäudesubstanz anzustreben. Daneben sind Um- und Rück-

S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_6, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

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6 Ökologische Qualität

Abb. 6.1↜渀 Einflussfaktoren auf die ökologische Qualität

Rohstofflager Gebäudebestand Ökologie auf der Baustelle

Energieeffizienz Ökologische Qualität Wasserverund -entsorgung

Baustoffauswahl

Bodenversiegelung

bauarbeiten so zu planen und durchzuführen, dass möglichst wenig Bausubstanz beeinträchtigt wird. Auszubauende Bauteile sind sorgsam auszubauen, zu lagern und erst nach Freigabe durch den Bauleiter abzufahren. Um zu gewährleisten, dass Bauteile zerstörungsfrei ausgebaut werden, sollten die ausbauenden Handwerker Kenntnisse über die Herstellung und den ehemaligen Einbau der Bauteile besitzen. Ausgebaute Bauteile sollten nach Möglichkeit entweder im gleichen Gebäude oder bei anderen Projekten wiederverwendet werden. Geeignet für eine Wiederverwendung sind in erster Linie Teile des Innenausbaus, aber auch Stücke von Fassaden und Dächern. Im Einzelnen können dies sein (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€80–83): • Innentüren Innentüren zählen in der Praxis zu den am häufigsten versetzten Bauteilen. Bei fachgerechter Vorgehensweise lassen sie sich ohne wesentliche Beschädigung ausbauen. Bei der Erneuerung größerer Wohnungsbestände ist es sinnvoll, ein Depot einzurichten. Dort können Türen zwischengelagert werden, die bei bestimmten Gebäuden überflüssig werden und später bei anderen wiederverwendbar sind. • Parkett, Dielen, Fußleisten Holzfußböden sind soweit wie möglich durch Abschleifen und Versiegeln zu sanieren. Von abzubrechenden Holzfußböden sollten stets einige Stücke für Reparaturen an anderer Stelle auf Lager genommen werden, da die früheren Profile mit den heute üblichen meist nicht übereinstimmen. • Treppen Die Wiederverwendung von Treppen ist problematisch, da beispielsweise der Bestandsschutz entfällt und die Treppe am neuen Standort bestimmten bauaufsichtlichen Anforderungen gerecht werden muss. Meist ist es durch Verziehungen der Wangen, Handläufe etc. fast unmöglich, die Treppe wie gehabt zusammenzuführen. Einfacher ist es, ein komplettes Treppengeländer mit Wange und Handlauf oder einzelne Geländerstäbe wiederzuverwenden.

6.1 Rohstofflager Gebäudebestand

113

• Fenster, Haustüren, Gitter Die Wiederverwendung ist relativ selten. Nach Möglichkeit sollten diese Bauteile instand gesetzt und damit am Gebäude erhalten werden. In der Regel wird dies jedoch aufgrund der energetischen Anforderungen nicht möglich beziehungsweise sinnvoll sein. • Dachziegel Dachziegel eignen sich für eine Wiederverwendung. Hohlpfannen und Biberschwanzziegel weisen keine Falze auf, die bei der Wiederverlegung ineinander greifen müssen. Daher können auch Ziegel unterschiedlichen Alters bis zu bestimmten Toleranzen gemeinsam wiederverlegt werden. • Mauersteine Die Wiederverwendung von Mauersteinen ist zwar die Ausnahme, im Einzelfall kann sie jedoch sinnvoll sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn bei der Herstellung von Türöffnungen in Massivwänden Mauersteine anfallen, die im gleichen Gebäude zum Schließen von Öffnungen verwendet werden können. Dabei entfallen der Transport der alten und der einzusetzenden neuen Steine sowie die Beseitigung des Schutts. Die Kosten für das Versetzen von Bauteilen sind abhängig von den Baustellengegebenheiten, dem Transportweg, dem Reparaturaufwand und den Anpassarbeiten an der neuen Einbaustelle. Sie können gegebenenfalls höher sein als der Abbruch und Ersatz durch ein Normbauteil, jedoch ist im Einzelfall auch der gestalterische Effekt zu bedenken. Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist bei der Wiederverwendung von Bauteilen an anderer Stelle die Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden vorgeschrieben. Checkliste zur Weiternutzung der Gebäudesubstanz╇ □⌡ Wird bereits bei der Planung von Erneuerungsmaßnahmen ein weitestmögliches Erhalten der vorhandenen Gebäudesubstanz angestrebt? □⌡ Werden vorzunehmende Um- und Rückbauarbeiten so geplant und durchgeführt, dass möglichst wenig Bausubstanz beeinträchtigt wird? □⌡ Weisen die ausbauenden Handwerker Kenntnisse über die Herstellung und den ehemaligen Einbau der Bauteile nach? □⌡ Werden möglichst viele ausgebaute Bauteile entweder im gleichen Gebäude oder bei anderen Projekten wiederverwendet?

6.1.1.2  Rückbau Sollen Bauteile rückgebaut werden, müssen sie vorab auf Kontaminationen untersucht werden. Rückbauplanung und Bewertung der Bausubstanz sollten dabei gut miteinander verzahnt werden. Die Beurteilung erfolgt in zwei Schritten: • Bestandsaufnahme und Erstbewertung sowie • Technische Untersuchung des Gebäudes (bei Bedarf in mehreren Stufen).

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6 Ökologische Qualität

Bei der Bestandsaufnahme werden alle Objektunterlagen im Hinblick auf Informationen zu potenziellen Schadstoffen gesichtet, insbesondere bereits vorhandene Gutachten und Dokumentationen bereits durchgeführter technischer Untersuchungen sowie Sanierungen. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch die frühere Nutzung und Hinweise auf besondere Vorkommnisse in der Vergangenheit wie zum Beispiel Brände. Auch bei der Begehung des Gebäudes sollte auf Schadstoffhinweise geachtet werden. Ergeben sich aus der Bestandsaufnahme Hinweise auf potenzielle Kontaminationen, sollten entsprechende technische Untersuchungen veranlasst werden. Weitere Informationen zur Schadstoffbeurteilung und -sanierung gibt Kap.€6.1.2. Aus den §§Â€4 Abs.€1 und 5 Abs.€2 und 3 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG 2009) gilt beim Umgang mit Abfällen: Vermeiden vor Verwerten vor Beseitigen. Daraus ergibt sich für den Rückbau von Bauteilen, dass der Rückbau in mehreren Stufen erfolgen sollte (Abb.€6.2). Zunächst sollten alle beweglichen Teile entfernt werden, anschließend werden die Teile demontiert, die ohne nennenswerten Funktionsverlust weiterverwendet oder getrennt entsorgt werden können, im nächsten Schritt werden alle Teile entfernt und verwertet bezie-

Entrümpelung: Beseitigung von nicht befestigten, ortsveränderlichen Materialien und Gegenständen, zum Beispiel lose Abfälle, Mobiliar, Teppiche, sonstige Einrichtungsgegenstände

Demontage: Ausbau von funktionalen Bauteilen beziehungsweise Anlagen oder deren Teilen durch Abnahme des zu demontierenden Elements bei weitgehender Erhaltung seiner Form und Stabilität

Entkernung: Beseitigung von am Rückbauobjekt befestigten oder eingebauten Anlagen und Gegenständen, die keinen Einfluss auf die Standsicherheit des Bauwerks oder der Anlage ausüben, zum Beispiel Fenster, Türen, Rohrleitungen und nicht tragende Wände

Abbruch: Beseitigung der konstruktiven Elemente des Bauwerks mit Zerstörung der Funktionalität

Abb. 6.2↜渀 Ablauf einer Rückbaumaßnahme. (Nach BMVBS/BMV 2008, S.€18)

6.1 Rohstofflager Gebäudebestand

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hungsweise entsorgt, die keinen Einfluss auf die Standsicherheit haben, und erst danach wird der Rest konventionell abgerissen. Checkliste zum Rückbau der Gebäudesubstanz╇ □⌡ Werden die rückzubauenden Bauteile vorab auf Kontaminationen geprüft? □⌡ Gilt bei der Festlegung der zu erhaltenden und rückzubauenden Bauteile der Grundsatz: Erhalten vor Verwerten vor Beseitigen? □⌡ Erfolgt der Rückbau in mehreren Stufen: Entrümpeln, Demontieren, Entkernen, Abriss?

6.1.2  Ausschluss von Schadstoffemissionen im Bestand Bei baulichen Maßnahmen im Bestand muss grundsätzlich mit Schadstoffen in der vorhandenen Gebäudesubstanz gerechnet werden. Da bei Erneuerungsmaßnahmen davon auszugehen ist, dass derartige Schadstoffe erhöht freigesetzt werden, ist vor Beginn der Arbeiten das Gefährdungspotenzial für Bewohner und Handwerker festzustellen. Dazu sind geeignete Fachleute zu Rate zu ziehen. Ziel muss es sein, eine Gesundheitsbelastung von Bewohnern und Handwerkern während und nach der Erneuerung sicher auszuschließen. 6.1.2.1  Prüfen des Bestands Bei baulichen Maßnahmen im Bestand muss zunächst geprüft werden, ob Baustoffe eingebaut sind, die gesundheits- und umweltschädigende Materialien enthalten können. Zusätzlich zur Durchsicht der relevanten Bauwerksunterlagen und der Bauwerksbegehung mit Probennahme empfiehlt es sich, eventuell vorhandene Bewohner zu befragen. Schadstoffe lassen sich in vier Gruppen einteilen (vgl. BMVBS/BMV 2008, S.€26): • Baustoffimmanent: Die Schadstoffe sind im Baustoff enthalten, in der Regel als natürlicher Grundstoff oder als Zuschlagsstoff; Beispiele: Asbestzementplatten, PCB-haltige Dichtungen. • Nutzungsbedingt: Die Schadstoffe sind durch objektspezifische Nutzung in die Bausubstanz oder in Einbauten gelangt; Beispiele: Lagerung von Chemikalien, Ablagerungen in Rohrleitungen. • Umweltbedingt: Die Schadstoffe werden über die Luft als Gas, Aerosol oder Staub in die Fauna eingetragen. Mikrobiologische Schäden durch Baumängel fallen ebenfalls unter umweltbedingte Schadstoffe; Beispiele: Taubenkot, Hausschwamm. • Sonderfälle, wie zum Beispiel Brandschäden. Eine Übersicht über mögliche Schadstoffe im Gebäude zeigt Abb.€6.3. Die wichtigsten Schadstoffe werden im Folgenden vorgestellt.

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6 Ökologische Qualität

Dacheindeckung mit Asbestzementplatten

KMF in Dämmmaterial (Dach,Wand)

PCP/Lindan/DDT in Holzschutzmitteln (Wände, Dach)

Schimmelpilze

PCB-haltige Fugen und Dichtungen (Fenster, Wände, Decken)

Formaldehyd in Holzdecken, Parkett, Wandverkleidung Asbestfaserplatten (Wand)

schwermetallhaltige Anstriche (Wand, Fenster etc.)

lösemittelhaltige Anstriche (Wand, Fenster etc.)

asbesthaltige Fensterbänke

PCB-haltige Kondensatoren (Leuchtstoffröhren) Asbest in Elektrospeicherheizungen asbesthaltige Heizkörperverkleidungen

asbesthaltige Dämmplatten an Öfen oder Kaminen PAK-/asbesthaltige Fliesenkleber, Fußbodenbeläge PAK-haltige Parkettkleber Bleirohre Trinkwasserleitung

Asbest in Brandschutztüren, -klappen Ummantelungen Asbest, KMF (Heizungsrohre)

PAK-haltige Trag-/Dränschicht unter der Bodenplatte oder an erdberührten Bauteilen

Abb. 6.3↜渀 Mögliche Schadstoffe in der vorhandenen Gebäudesubstanz

6.1 Rohstofflager Gebäudebestand

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Asbest ist ein faseriges Erdgestein, das in der Vergangenheit im Baubereich vielfältig eingesetzt wurde, zum Beispiel im Brand-, Wärme- und Schallschutz. Hauptverwendungszeitraum war in den 1960er und 1970er Jahren. Man unterscheidet schwachgebundene und festgebundene Asbestprodukte, je nachdem, wie leicht Asbestfasern freigesetzt werden können. Problematisch ist nicht das Vorhandensein von Asbest, sondern nur die Faserfreisetzung, denn dann können die Asbestfasern über die Atemluft eingeatmet werden und sich durch ihre Kleinfaserigkeit in Lunge, Bronchien und Rippenfell festsetzen. Dadurch kann es zu Lungenkrebs und Asbestose kommen. Die Verwendung von schwachgebundenen Asbestprodukten ist seit Anfang der 1980er Jahre bis auf wenige Ausnahmen verboten. Arbeiten an Asbestprodukten dürfen nur von personell und betrieblich entsprechend ausgerüsteten Firmen durchgeführt werden, die einen Sachkundenachweis vorlegen können. Künstliche Mineralfasern (↜KMF) werden für Mineralwolle-Dämmstoffe verwendet. Bei Tätigkeiten mit Mineralfaserprodukten können Faserstäube freigesetzt werden, die so klein sind, dass sie ähnlich wie Asbest beim Einatmen in die Lunge gelangen können. KMF der „alten“ Mineralwolle-Erzeugnisse (Produkte, die vor 1996 hergestellt wurden) können nur schwer abgebaut werden und werden deshalb in Deutschland als krebserzeugend oder krebsverdächtig eingestuft. „Neue“ Produkte werden schneller abgebaut und sind deshalb weniger problematisch. Grundsätzlich ist jedoch die Belastung durch KMF deutlich geringer als durch Asbest, weil die Verweildauer der Fasern in der Lunge sehr viel geringer ist. Jedoch können alle Mineralwolle-Erzeugnisse während des Einbaus zu Reizungen der Haut und der Schleimhäute führen, deshalb sind entsprechende Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Formaldehyd kommt meist in Holzwerkstoffen vor, in denen Leim aus Formaldehydverbindungen verwendet wurde. Formaldehyd steht im Verdacht, krebserregend zu sein, wobei die Wirkung jedoch von der Konzentration abhängt. Rundum lackierte oder beschichtete Platten sind meist weitgehend dicht und gasen kein Formaldehyd aus. Werden diese Platten jedoch angebohrt beziehungsweise angesägt oder beschädigt, kann es zu Emissionen kommen. Nicht beschichtete oder lackierte Platten dagegen geben durch eine geringfügige Zersetzung des Leims kontinuierlich Formaldehyd ab. Die Konzentration der Abgabe ist abhängig von den einzelnen Plattentypen. Formaldehyd hat einen stechenden Geruch und reizt Augen und Schleimhäute. Im Gegensatz zu den meisten anderen genannten Schadstoffen ist Formaldehyd in Deutschland nicht verboten, es wurden lediglich Emissionsgrenzwerte für verschiedene Einsatzorte festgelegt. Spanplatten werden je nach Formaldehydkonzentration in die Emissionsklassen E1, E2 und E3 unterteilt. Im Innenraum dürfen nur noch Platten der Emissionsklasse E1 eingesetzt werden. Diese sind jedoch nicht formaldehydfrei, sondern halten lediglich den Grenzwert von 0,1€ppm ein, bei dem nach heutigem Erkenntnisstand keine krebsauslösende Wirkung zu erwarten ist. Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (↜PAK) ist die Sammelbezeichnung für eine Gruppe von mehreren hundert Stoffen, die aus mindestens zwei miteinander verbundenen Benzolringen bestehen. Der bekannteste Vertreter der Gruppe ist Benzo[a]pyren (BaP). PAK entstehen zum Beispiel bei Verbrennungen (Autoabgase, Tabakrauch, offene Feuerstellen etc.). Bei Bauprodukten kommen PAK in erster Linie in teerbasierten Materialien aus der Zeit vor Mitte der 1970er Jahre

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6 Ökologische Qualität

vor, zum Beispiel in Parkett-Klebstoffen, Teerasphaltestrichen, Dach- und Dichtungsbahnen oder Teerkork. Viele PAK, wie zum Beispiel Benzo[a]pyren (BaP), sind nachweislich krebserregend. Insbesondere die langfristige – auch schwache – Aufnahme über direkten Hautkontakt oder Staubpartikel, die über die Atemluft aufgenommen werden, ist krankheitsverursachend. Symptome sind Schleimhautreizungen, Kopfschmerzen und Übelkeit. Neben der Krebsgefahr besteht auch die Möglichkeit, dass die Fortpflanzungsfähigkeit beeinträchtigt oder ungeborenes Leben geschädigt wird. Das bloße Vorhandensein von PAK-haltigen Baustoffen bedeutet nicht zwangsläufig eine Gesundheitsgefahr. Vielmehr muss im Einzelfall durch einen Fachmann geprüft werden, wie das teerhaltige Material verbaut wurde und ob mit relevanten Emissionen zu rechnen ist. Polychlorierte Biphenyle (↜PCB) ist die Bezeichnung für ein synthetisches Stoffgemisch, das seit ungefähr 1930 als Weichmacher für Dichtungsmaterialien oder als Zusatz für spezielle Anstrichstoffe eingesetzt wurde, allerdings vergleichsweise selten im Wohnungsbau. Darüber hinaus wurde es in sogenannten geschlossenen Anwendungen, wie zum Beispiel in Kondensatoren von Leuchtstofflampen oder Waschmaschinen, eingesetzt. Hauptverwendungszeitraum war in den 1960er und 1970er Jahren. 1978 wurde die Anwendung in offenen Anwendungen (Dichtungen, Anstriche) verboten, seit 1983 wird es in Deutschland nicht mehr hergestellt. Werden PCB von belasteten Bauprodukten in die Atemluft freigesetzt, können sie beim Menschen zu vielfältigen Gesundheitsschäden führen. Bei Außenwänden aus Holz und teilweise auch in Innenräumen kann der chemische Holzschutz enorme Schadstoffe verursachen. Die in den 1960er und 1970er Jahren verwendeten Holzschutzmittel enthielten meist Pentachlorphenol (↜PCP) und Lindan, in der DDR wurde statt Lindan auch Dichlordiphenyltrichlormethan (↜DDT) verwendet. PCP wird als eindeutig krebserzeugend und fruchtschädigend, eventuell auch erbgutschädigend, eingestuft und ist seit 1986 in Innenräumen und seit 1989 insgesamt verboten. Lindan und DDT stehen ebenfalls im Verdacht, krebserregend zu sein. Die Schadstoffe können auch heute noch aus behandelten Hölzern ausgasen und die Innenraumluft belasten. Symptome sind zum Beispiel raschere Ermüdbarkeit, verminderte Konzentrationsfähigkeit, erschwerte Auffassung, motorische Ungeschicklichkeit, Infekthäufung, Kopfschmerzen, Reizbarkeit und Ruhelosigkeit. Schimmelpilze sind ein natürlicher Teil der Umwelt und kommen deshalb auch in Innenräumen vor. Sie benötigen zum Wachstum Feuchtigkeit, Nährstoffe und eine von der Spezies abhängige Temperatur, die meist bei ungefähr 25€ °C liegt. Ist die Schimmelpilzkonzentration zu hoch, können die über die Luft eingeatmeten Sporen oder Stoffwechselprodukte der Schimmelpilze allergen, reizend oder infektiös wirken. Die wichtigste Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum ist Feuchtigkeit, die durch bauliche Mängel oder falsches Nutzerverhalten verursacht werden kann. Deshalb muss neben dem Schimmelpilz selbst auch die Feuchtigkeit bekämpft werden. Weitere Schadstoffbelastungen können im Zusammenhang mit lösemittelhaltigen oder schwermetallhaltigen Beschichtungen auftreten, die gegebenenfalls entfernt werden müssen.

6.1 Rohstofflager Gebäudebestand

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Bei Verdacht auf Schadstoffbelastung sind Schadstoffmessungen zu veranlassen. Aufgrund der Komplexität der Materie, der Vielzahl der möglichen Materialien und Inhaltsstoffe sowie der vielfältigen gesundheitlich relevanten Wechselwirkungen der Schadstoffe mit- und untereinander ist ein Sachverständiger für Innenraumschadstoffe hinzuzuziehen. Dieser führt entsprechende Untersuchungen und Messungen durch, beurteilt die weitere Vorgehensweise und schlägt Sanierungsmöglichkeiten vor. Er sollte auch die Bewohner persönlich befragen. Checkliste für das Prüfen des Bestands╇ □⌡ Findet eine Bauwerksbegehung statt? □⌡ Werden die Bewohner befragt? □⌡ Werden alle relevanten Bauwerksunterlagen geprüft? □⌡ Wird ein Sachverständiger für Innenraumschadstoffe hinzugezogen, wenn ein Verdacht auf Schadstoffbelastung besteht?

6.1.2.2  Vorgehen bei der Schadstoffsanierung Die Schadstoffsanierung muss immer durch einen Sachverständigen für Schadstoffe geplant und überwacht werden. Werden Schadstoffe festgestellt, ist zunächst zu prüfen, welche gesetzlichen Vorschriften und Richtlinien beim Umgang mit den Gefahrstoffen einzuhalten sind. Neben den Anforderungen der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV 2008) sind die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) sowie weitere Arbeits- und Gesundheitsschutzrichtlinien einzuhalten. Welche Vorschriften für die geplanten Erneuerungsmaßnahmen relevant sind, muss in Abhängigkeit von den entdeckten Gefahrstoffen im Einzelfall geprüft werden. Tabelle€6.1 gibt einen Überblick über gesetzliche Vorschriften und Richtlinien beim Umgang mit Gefahrstoffen. Gegenwärtig bestehen nur für wenige in Innenräumen vorkommende Schadstoffe Richtwerte. Diese wurden von einer „Ad-hoc-Arbeitsgruppe“, bestehend aus Mitgliedern der Innenraumlufthygiene-Kommission (IRK) des Umweltbundesamtes und der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden (AOLG), festgelegt und werden in Tab.€6.2 dargestellt. Der Richtwert I beschreibt dabei die Konzentration eines Stoffes in der Innenraumluft, bei der in der Einzelstoffbetrachtung nach gegenwärtigem Erkenntnisstand auch bei dauerhafter Belastung keine Gesundheitsgefahr besteht. Der Richtwert II dagegen ist die Stoffkonzentration, bei der unverzüglich zu handeln ist. Zur Vorsorge ist jedoch auch zu handeln, wenn die gemessene Konzentration zwischen den beiden Richtwerten liegt. Ziel für eine Sanierung sollten die Richtwerte I sein. Neben der grundsätzlichen Sanierungsnotwendigkeit muss die Dringlichkeit der einzelnen Maßnahmen festgelegt werden. Ist eine sofortige Sanierung nicht notwendig oder nicht möglich, muss durch geeignete vorläufige Maßnahmen das Gesundheitsrisiko soweit minimiert werden, dass das Gebäude ohne konkrete Gesundheitsgefährdung genutzt werden kann.

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6 Ökologische Qualität

Tab. 6.1↜渀 Gesetzliche Vorschriften und Richtlinien beim Umgang mit Gefahrstoffen Vorschrift Bemerkung Verordnungen GefStoffV Verordnung zum Schutz vor gefährlichen Regelungen zum Umgang mit Stoffen (Gefahrstoffverordnung) Gefahrstoffen vor allem im fünften und sechsten Abschnitt der Verordnung – ChemVerbotsV Verordnung über Verbote und Beschränkungen des Inverkehrbringens gefährlicher Stoffe, Zubereitungen und Erzeugnisse nach dem Chemikaliengesetz (Chemikalien-Verbotsverordnung) Richtlinien und Hinweise – Asbest-Richtlinie Richtlinie für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden (Asbest-Richtlinie) PCB-Richtlinie Richtlinie für die Bewertung und Sanie- – rung PCB-belasteter Baustoffe und Bauteile in Gebäuden (PCB-Richtlinie NRW) – PCP-Richtlinie Richtlinie für die Bewertung und Sanierung Pentachlorphenol (PCP)belasteter Baustoffe und Bauteile in Gebäuden (PCP-Richtlinie) – PAK-Hinweise Hinweise für die Bewertung und Maßnahmen zur Verminderung der PAK-Belastung durch Parkettböden mit Teerklebstoffen in Gebäuden (PAK-Hinweise) Technische Regeln TRGS Technische Regeln für Gefahrstoffe Stand der sicherheitstechnischen, arbeitsmedizinischen, hygienischen sowie arbeitswissenschaftlichen Anforderungen an Gefahrstoffe hinsichtlich Inverkehrbringen und Umgang, aufgestellt vom Ausschuss für Gefahrstoffe (AGS) Berufsgenossenschaftliche Vorschriften und Regeln BGV Berufsgenossenschaftliche Vorschriften Benennen Schutzziele sowie (BG-Vorschriften) branchen- oder verfahrensspezifische Forderungen an den Arbeits- und Gesundheitsschutz; rechtsverbindlicher Charakter aufgestellt von den Vertreterversammlungen der einzelnen Berufsgenossenschaften

6.1 Rohstofflager Gebäudebestand Tab. 6.1╇ (Fortsetzung) Vorschrift BGR Berufsgenossenschaftliche Regeln für Sicherheit und Gesundheit bei der Arbeit (BG-Regeln)

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Bemerkung Allgemein anerkannte Regeln für Sicherheit und Gesundheitsschutz; beschreiben den Stand des Arbeitsschutzes und dienen der praktischen Umsetzung von Forderungen aus den BG-Vorschriften

Tab. 6.2↜渀 Richtwerte für die Innenraumluft der Ad-hoc Arbeitsgruppe IRK/AOLG. (Vgl. Umweltbundesamt 2010) Verbindung RW II (mg/m3)a RW I (mg/m3)b Jahr der Festlegung Toluol 3 0,3 1996 Dichlormethan 2 (24€h)c 0,2 1997 Kohlenstoffmonoxid 60 (1/2€h), 15 (8€h) 6 (1/2€h), 1,5 (8€h) 1997 Pentachlorphenol 1€µg/m3 0,1€µg/m3 1997 (PCP) Stickstoffdioxid 0,35 (1/2€h), 0,06 – 1998 (1 Woche) Styrol 0,3 0,03 1998 0,35€µg/m3 Quecksilber (als 0,035€µg/m3 1999 metallischer Dampf) Tris(2-chlorethyl) 0,05d 0,005b 2002 phosphat Bicyclische Terpene 2 0,2 2003 Naphthalin 0,02 0,002e 2004 0,2 2005 Aromatenarme Koh- 2 lenwasserstoffgemische (C9-C14) a Bei Überschreiten sofortiger Handlungsbedarf b Sanierungszielwert c In Klammern ist, soweit er ausdrücklich festgelegt wurde, ein Mittelungszeitraum angegeben, z.€B. 24 Stunden (h) d Obwohl die Ergebnisse tierexperimenteller Studien auf ein krebserzeugendes Potenzial der Verbindung hinweisen und für krebserzeugende Stoffe das Basisschema zur Richtwertableitung keine Anwendung finden sollte, sieht die Kommission aufgrund des Fehlens von eindeutigen Hinweisen zur Genotoxizität und des Bedarfs an Orientierungshilfen die Ableitung von Richtwerten für TCEP für vertretbar an e Der RW I-Wert dürfte auch Schutz vor geruchlichen Belästigungen bieten

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6 Ökologische Qualität

Ziel der Schadstoffsanierung sollte das vollständige Entfernen der Emissionsquelle sein. Ist dies nicht möglich, so sollte die Emissionsquelle umschlossen oder beschichtet werden, so dass keine weiteren Emissionen mehr austreten können. Lediglich eine ständige, ausreichende Lüftung sicherzustellen, um die Emissionen schnell abzutragen, ist höchstens eine kurzfristige Lösung. Der Erfolg der Schadstoffsanierung beziehungsweise die Wirksamkeit vorläufiger Maßnahmen sollten durch Messungen überprüft werden. Häufig stehen bei einer Schadstoffsanierung ausschließlich technische Gesichtspunkte im Vordergrund. Hinzu kommen jedoch auch drohende Imageschäden. Die betroffenen Mieter müssen deshalb rechtzeitig und angemessen über die beabsichtigten Sanierungsarbeiten und Sicherheitsvorkehrungen informiert werden, am besten persönlich. Damit werden unbegründete Ängste abgebaut und die Akzeptanz der Maßnahmen erhöht. Checkliste zur Schadstoffsanierung╇ □⌡ Wird die Schadstoffsanierung durch einen Sachverständigen für Schadstoffe geplant und überwacht? □⌡ Werden die relevanten Arbeits- und Gesundheitsschutzrichtlinien für den Umgang mit Gefahrstoffen beachtet? □⌡ Werden zur Einschätzung der Gefährdung durch vorhandene Schadstoffe die vorliegenden Richtwerte für die Innenraumluft berücksichtigt? □⌡ Wird der Erfolg der Schadstoffsanierung beziehungsweise die Wirksamkeit vorläufiger Maßnahmen durch Messungen überprüft? □⌡ Werden die Bewohner rechtzeitig persönlich angesprochen und über die beabsichtigten Sanierungsarbeiten und Sicherheitsvorkehrungen informiert?

6.2  Energieeffizienz Die lebenszyklusweite Betrachtung des Energieinputs von Gebäuden umfasst die Phasen Herstellung der Baumaterialien, Transport des Materials zur Baustelle, Bauausführung, Nutzung des Gebäudes und schließlich Demontage und Abbruch. Bei baulichen Maßnahmen im Bestand ist die Nutzungsphase besonders bedeutsam, da dort beträchtliche Einsparpotenziale bestehen. Diese werden im Folgenden näher beleuchtet.

6.2.1  Energiekonzept Grundlage eines generellen Energiekonzepts ist zunächst die energetische Bestandsaufnahme. Diese sollte im Zug der allgemeinen Bestandsaufnahme erfolgen (vgl. Kap.€4.6). Auf Basis des aktuellen Zustands können anschließend die notwendigen und zusätzlich gewünschten energetischen Maßnahmen festgelegt werden. Sollen

6.2 Energieeffizienz

123

die Maßnahmen in Stufen durchgeführt werden (vgl. Kap.€3.5 und 4.7), ist es sinnvoll, zunächst eine langfristige Gesamtstrategie für die energetische Verbesserung zu entwickeln. Damit wird verhindert, dass bestimmte Maßnahmen in einer späteren Stufe wieder rückgängig gemacht werden müssen. Außerdem kann die Reihenfolge der Maßnahmen so sinnvoll festgelegt werden. Beispielsweise sollte eine zusätzliche Wärmedämmung vor dem Austausch der Heizungsanlage aufgebracht werden, weil sich die Heizung dann geringer dimensionieren lässt. Außerdem können Fördermittel besser ausgenutzt werden. Das Energiekonzept muss die Gebäudekonzeption, den baulichen Wärmeschutz, die wärme- und lufttechnischen Anlagen, die Warmwasserbereitung sowie Möglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien einbeziehen. Beim Neubau birgt die Gebäudekonzeption vielfältige Möglichkeiten zur Energieeinsparung. Bei baulichen Maßnahmen im Bestand lassen sich jedoch Verbesserungen, wie zum Beispiel die Bildung eines kompakten Baukörpers oder die Ausrichtung des Gebäudes nach Süden, im Nachhinein kaum oder nur mit großem Aufwand realisieren. Die Handlungsmöglichkeiten konzentrieren sich deshalb auf die Wärmedämmung der Gebäudehülle und der Fenster, die Optimierung von Heizung und Warmwasserbereitung sowie Lüftungskonzept und die Nutzung erneuerbarer Energien. Gesetzliche Anforderungen werden vor allem durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) spielt bei der Erneuerung keine Rolle, da es nur auf Gebäude Anwendung findet, die nach dem 1. Januar 2009 errichtet wurden beziehungsweise werden. Bei der Heizungsanlage spielen auch die Anforderungen nach der 1. Bundes-Immissionsschutzverordnung (1. BImSchV) eine Rolle. Die dort genannten Grenzwerte müssen eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, muss die Anlage ausgetauscht werden. Dazu bietet die 1. BImSchV zwar großzügige Übergangsfristen (vgl. 1. BImSchV 2010, §§Â€25–27), im Zuge einer ohnehin geplanten Erneuerung sollte aber der Austausch sofort vorgenommen werden. Die Vorgaben der EnEV 2009 gelten bei der Änderung1 von Außenbauteilen, wenn die betroffene Fläche mehr als 10€% der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betrifft, oder bei Erweiterung und Ausbau eines Gebäudes um mindestens 15€ m² beheizter Nutzfläche. In diesen Fällen müssen für die geänderten Bauteile die Wärmedurchgangskoeffizienten aus Tab.€6.3 eingehalten werden (vgl. EnEV 2009, S.€§Â€9 (1) Satz 1). Alternativ können für das Gebäude insgesamt die 1,4-fachen Werte des maximal zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs und des maximal zulässigen Transmissionswärmeverlustes für einen vergleichbaren Neubau als Grenzwert genommen werden (vgl. EnEV 2009, §Â€9 (1) Satz 2). Wird jedoch das Gebäude um mehr als 50€m² beheizte Nutzfläche erweitert, gelten für den neuen Gebäudeteil die Neubauanforderungen nach EnEV (2009, §Â€9 (5)). Neben den Anforderungen an Wärmedurchgangskoeffizient beziehungsweise Jahres-Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust werden in der EnEV

1╇

Soweit die Art der Änderung in Anlage 3 der EnEV 2009 aufgeführt ist.

124

6 Ökologische Qualität

Tab. 6.3↜渀 Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei erstmaligem Einbau, Ersatz und Erneuerung von Bauteilen für Wohngebäude nach EnEV 2009, Anlage 3 Bauteil Maßnahme Umaxa Außenwände

Außen liegende Fenster, Fenstertüren Dachflächenfenster Verglasungen Vorhangfassaden Glasdächer Außen liegende Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster mit Sonderverglasungen Sonderverglasungen Vorhangfassaden mit Sonderverglasungen Decken, Dächer und Dachschrägen

Ersetzen, erstmaliges Einbauen Anbringen von Bekleidungen oder Verschalungen sowie Mauerwerks-Vorsatzschalen Einbau von Dämmschichten Erneuerung Außenputz bei bestehender Wand mit U-Wert€>€0,9€W/(m²Â€K) Ersetzen oder erstmaliges Einbauen des gesamten Bauteils Einbau zusätzlicher Vor- oder Innenfenster

W/(m2€K) 0,24

1,30b

Ersetzen oder erstmaliges Einbauen des gesamten Bauteils Einbau zusätzlicher Vor- oder Innenfenster Ersetzen der Verglasung Ersetzen oder erstmaliges Einbauen des gesamten Bauteils Ersetzen oder erstmaliges Einbauen des gesamten Bauteils Ersetzen der Verglasung Ersetzen oder erstmaliges Einbauen des gesamten Bauteils Einbau zusätzlicher Vor- oder Innenfenster

1,40b

Ersetzen der Verglasung Ersetzen oder erstmaliges Einbauen des gesamten Bauteils

1,60c 2,30d

Ersetzen, erstmaliges Einbauen Ersetzen oder Neuaufbau der Dachhaut bzw. außenseitiger Bekleidungen oder Verschalungen Aufbringen oder Erneuern innenseitiger Bekleidungen oder Verschalungen Einbau von Dämmschichten Einbau zusätzlicher Bekleidungen oder Dämmschichten an Wänden zum unbeheizten Dachraum Flachdächer Ersetzen, erstmaliges Einbauen Ersetzen oder Neuaufbau der Dachhaut bzw. außenseitiger Bekleidungen oder Verschalungen Aufbringen oder Erneuern innenseitiger Bekleidungen oder Verschalungen Einbau von Dämmschichten Decken und Wände Ersetzen, erstmaliges Einbauen gegen unbeheizte Anbringen oder Erneuern außenseitiger Bekleidungen oder Verschalungen, Feuchtigkeitssperren oder Drainagen Räume oder Anbringen von Deckenbekleidungen auf der Kaltseite Erdreich Einbau von Dämmschichten Fußbodenaufbauten Aufbauen oder Erneuern von Fußbodenaufbauten auf der beheizten Seite

1,10c 1,50d 2,00c 2,00b

0,24

0,20

0,30

0,50

125

6.2 Energieeffizienz Tab. 6.3╇ (Fortsetzung) Bauteil Maßnahme Decken nach unten an Außenluft

Umaxa

W/(m2€K) 0,24

Ersetzen, erstmaliges Einbauen Anbringen oder Erneuern außenseitiger Bekleidungen oder Verschalungen, Feuchtigkeitssperren oder Drainagen Aufbauen oder Erneuern von Fußbodenaufbauten auf der beheizten Seite Anbringen von Deckenbekleidungen auf der Kaltseite Einbau von Dämmschichten a Wärmedurchgangskoeffizient des Bauteils unter Berücksichtigung der neuen und der vorhandenen Bauteilschichten; für die Berechnung opaker Bauteile ist DIN EN ISO 6946: 1996-11 zu verwenden b Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten des Fensters; der Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten des Fensters ist technischen Produkt-Spezifikationen zu entnehmen oder gemäß den nach den Landesbauordnungen bekannt gemachten energetischen Kennwerten für Bauprodukte zu bestimmen. Hierunter fallen insbesondere energetische Kennwerte aus europäischen technischen Zulassungen sowie energetische Kennwerte der Regelungen nach der Bauregelliste A Teil 1 und auf Grund von Festlegungen in allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen c Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten der Verglasung; der Bemessungswert des Wärmedurchgangskoeffizienten der Verglasung ist technischen Produkt-Spezifikationen zu entnehmen oder gemäß den nach den Landesbauordnungen bekannt gemachten energetischen Kennwerten für Bauprodukte zu bestimmen. Hierunter fallen insbesondere energetische Kennwerte aus europäischen technischen Zulassungen sowie energetische Kennwerte der Regelungen nach der Bauregelliste A Teil 1 und auf Grund von Festlegungen in allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen d Wärmedurchgangskoeffizient der Vorhangfassade; er ist nach anerkannten Regeln der Technik zu ermitteln

verschiedene Nachrüst- und Austauschpflichten festgelegt. So müssen Heizkessel2, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt wurden, ausgetauscht werden (Ausnahme: die vorhandenen Heizkessel sind Niedertemperatur- oder Brennwertkessel) (vgl. EnEV 2009, §Â€ 10 (1)). Außerdem müssen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen gedämmt werden (vgl. EnEV 2009, §Â€10 (2)). Nach §Â€ 10 (3) EnEV 2009 müssen bei Wohngebäuden nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken über beheizten Räumen gedämmt werden. Alternativ kann das Dach darüber gedämmt werden. Begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen ab 2012 ebenfalls gedämmt werden.

2╇

Mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400€kW.

126

6 Ökologische Qualität

In Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten müssen darüber hinaus elektrische Speicherheizsysteme3 ausgetauscht werden, wenn diese allein für die Wärmeerzeugung verantwortlich sind. Dabei gelten jedoch großzügige Übergangsfristen. Systeme, die vor 1989 eingebaut wurden, müssen ab 2020 ausgetauscht werden. Jüngere Speicherheizsysteme dürfen nach ihrem Einbau 30 Jahre lang betrieben werden und müssen anschließend ausgetauscht werden (vgl. EnEV 2009, §Â€10a). Wird ein Heizkessel neu eingebaut oder als Ersatz für eine elektrische Speicherheizung, so muss dieser die Anforderungen nach Anlage 4a der EnEV 2009 erfüllen (vgl. EnEV 2009, §Â€13 (2)). Es sind demnach nur Heizsysteme zulässig, bei denen das Produkt aus der Erzeugeraufwandszahl eg und dem Primärenergiefaktor fp nicht größer als 1,30 ist. Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel als Wärmeerzeuger in Nahwärmeversorgungs-Systemen erfüllen diese Anforderungen (vgl. EnEV 2009, Anlage 4a). Für die Austausch- und Nachrüstpflichten gibt es jedoch Härtefallregelungen. Lassen sich die notwendigen Investitionen nicht innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren, so kann die Verpflichtung zur Nachrüstung oder zum Austausch aufgehoben werden. Gebäudeeigentümer, die den Bauantrag 1995 oder später gestellt haben oder deren Bestandsgebäude die energetischen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSchVO 1995) erfüllen, sind ebenfalls von der Austauschpflicht der elektrischen Speicherheizungen befreit (vgl. EnEV 2009, §§Â€10 (6), 10a (3)). Checkliste zum Energiekonzept╇ □⌡ Basiert das Energiekonzept auf einer energetischen Bestandsaufnahme? □⌡ Wird eine langfristige Strategie für die energetische Verbesserung entwickelt? Werden eventuelle Stufen sinnvoll gewählt? □⌡ Berücksichtigt das Energiekonzept die Gebäudekonzeption (soweit möglich), den baulichen Wärmeschutz, die wärme- und lufttechnischen Anlagen, die Warmwasserbereitung und die Möglichkeit zur Nutzung erneuerbarer Energien? □⌡ Werden die Anforderungen und Nachrüstpflichten der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) beim Energiekonzept berücksichtigt? □⌡ Werden die Anforderungen der 1. BImSchV berücksichtigt?

6.2.2  E  nergieausweis zur Dokumentation der energetischen Qualität des Gebäudes Nach EnEV 2009 muss bei einer umfassenden Modernisierung ein Energieausweis erstellt werden, der auf Verlangen den zuständigen Behörden vorgelegt werden muss (vgl. EnEV 2009, §Â€16 (1)). Davon abgesehen muss der Vermieter bei Ver3╇

Mit über 20€W Heizleistung pro m2 Nutzfläche.

6.2 Energieeffizienz

127

kauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden auf Nachfrage des Mieters Energieausweise zur Dokumentation der energetischen Qualität des Gebäudes vorlegen (vgl. EnEV 2009, §Â€16 (2)). Aufgabe des Energieausweises ist es also einerseits, die Einhaltung der energetischen Anforderungen und Grenzwerte am Gebäude nach EnEV zu dokumentieren, und andererseits den Energiestandard des Bestandsgebäudes darzulegen. Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen erstellt. Grundsätzlich besteht Wahlfreiheit zwischen einem am Verbrauch orientierten und einem am Energiebedarf angelehnten Energieausweis. Ausnahme sind Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 – und damit vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung – gebaut wurden. Für diese Gebäude muss der Energieausweis aus dem Energiebedarf erstellt werden, es sei denn, diese Gebäude wurden nachträglich auf das Wärmeschutzniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSchVO 1977) angehoben. Außerdem muss jeder, der eine Förderung in Anspruch nehmen will, einen Energieausweis nach dem Energiebedarf vorlegen. Voraussetzung für einen Energieausweis nach dem Verbrauch sind verfügbare Verbrauchszahlen, wie sie üblicherweise für die Heizkostenabrechnung vorliegen müssen oder wie sie Energieversorgungsunternehmen zum Beispiel für Gebäude mit Gasetagenheizungen liefern können. Der individuelle Energieverbrauch eines bestimmten Bewohners unter realen Bedingungen kann dabei stark von den im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen abweichen. Daher lassen sich aus der ausgewiesenen Energiekennzahl auch keine rechtlichen Ansprüche gegenüber dem Vermieter ableiten. Liegen die Verbrauchszahlen nicht oder nicht für das ganze Gebäude vor, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden. Bei der Erstellung eines Energieausweises nach dem Energiebedarf muss das gesamte Gebäude mit allen Umfassungsflächen wie Außenwänden, Fenstern, Dachflächen und Bodenplatten erfasst sowie die Außenbauteile und die Anlagentechnik energetisch bewertet werden. Zur Verringerung des Aufwands können vereinfachte Aufmaße und pauschale Erfahrungs- und Tabellenwerte verwendet werden. Energieausweise müssen inhaltlich und in ihrem Aufbau den Mustern der Energieeinsparverordnung entsprechen, um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Sie sind in der Regel zehn Jahre gültig, es sei denn, das Gebäude wurde zwischenzeitlich umfassend saniert. In diesem Fall muss ein neuer Energieausweis erstellt werden. Die Ausstellungsberechtigung für Energieausweise ist unterschiedlich geregelt. Wird der Energieausweis als öffentlich-rechtlicher Nachweis für Baumaßnahmen benötigt, findet man die entsprechenden Regelungen im Baurecht der Länder. Für die Ausstellungsberechtigung zu reinen Dokumentationszwecken bei Vermietung und Verkauf gelten bundeseinheitliche Regeln, die in der EnEV (2009, §Â€ 21) zu finden sind. Die für den Energieausweis benötigten Daten werden entweder vom Aussteller erhoben oder vom Gebäudeeigentümer zur Verfügung gestellt. Stellt der Gebäudeeigentümer die Daten bereit, muss er dafür Sorge tragen, dass sie richtig sind. Das gleiche gilt für den Aussteller. Dieser hat außerdem die Pflicht, die vom Gebäude-

128

6 Ökologische Qualität

eigentümer bereit gestellten Daten auf Plausibilität zu prüfen. Die vorsätzliche oder leichtfertige Bereitstellung oder Verwendung falscher Daten stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (vgl. BMVBS 2009). Checkliste zum Energieausweis╇ □⌡ Soll ein verbrauchsorientierter oder ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden? □⌡ Wird ein bedarfsorientierter Energieausweis zur Beantragung von Fördermitteln benötigt? □⌡ Wer stellt den Energieausweis aus? Hat der Aussteller die benötigte Qualifikation? □⌡ Welche Daten müssen bereitgestellt werden? Werden die Daten mit der nötigen Sorgfalt ermittelt?

6.2.3  Baulicher Wärmeschutz Die größte Heizenergieeinsparung wird im Gebäudebestand mit einer Verbesserung des Wärmeschutzes erzielt (vgl. Abb.€6.4). Darunter fallen die Dämmung der

Dämmung Dach oder Oberste Geschossdecke

Dämmung Außenwände

gedämmte Fenster

Dämmung Kellerdecke oder

Abb. 6.4↜渀 Maßnahmen zum baulichen Wärmeschutz

Kellerwände und Bodenplatte

6.2 Energieeffizienz

129

Außenwände, der obersten Geschossdecke oder des Daches und der Kellerdecke sowie der Einsatz von wärmeschutzverglasten Fenstern. Eine gute Wärmedämmung senkt nicht nur den Energieverbrauch und die Energiekosten, sondern bewirkt durch eine höhere Temperatur der Wandflächen eine positive subjektive Wahrnehmung des Raumklimas. Die höhere Temperatur der Wandflächen verringert darüber hinaus das Risiko von Bauschäden und Schimmelbefall. Außerdem werden durch guten Wärmeschutz Wärmebrücken reduziert. 6.2.3.1  Wärmedämmung Bei Altbauten haben die Außenwände den größten Anteil an der Gesamtfläche der Gebäudehülle, deshalb geht hier die meiste Wärme verloren. Im Umkehrschluss bietet eine verbesserte Dämmung der Außenwände das größte Einsparpotenzial beim baulichen Wärmeschutz. Im Regelfall wird eine Wärmedämmung auf der Außenseite des Gebäudes aufgebracht (↜Außendämmung). Diese lässt sich vergleichsweise einfach aufbringen und schützt gleichzeitig die Bausubstanz und eventuell in der Außenwand verlegte Rohrleitungen. Die Wärmespeicherfähigkeit der vorhandenen Wand wird darüber hinaus verbessert, so dass sich der Innenraumkomfort durch geringere Schwankungen der Oberflächentemperatur erhöht. Üblich sind Wärmedämmverbundsysteme oder eine Wärmedämmung mit Vorhangfassade. Dämmputze dämmen meist deutlich geringer und können nur mit einer begrenzten Dicke aufgetragen werden. Bei der Montage ist darauf zu achten, dass der Dämmstoff unabhängig vom Mauerquerschnitt auf der gesamten Fassadenfläche in gleicher Stärke aufgebracht wird. Die Außenwände von Treppenhäusern sollten ebenfalls mit gedämmt werden. Bei der Außendämmung kann es passieren, dass das Nachbargrundstück durch die Dämmung überbaut wird. In diesem Fall ist vorab die Zustimmung des Nachbarn einzuholen und die Überbauung im Grundbuch einzutragen. Alternativ zur Außendämmung kann bei zweischaligem Mauerwerk auch eine Kerndämmung eingebaut werden. Dazu wird die vorhandene Luftschicht mit Wärmedämmmaterial verfüllt. Ist eine Außen- oder Kerndämmung nicht möglich, zum Beispiel weil es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, ist eine Wärmedämmung auf der Innenseite der Wände möglich (↜Innendämmung, Dicke ca. 6€ cm). Kern- und Innendämmung sind bauphysikalisch schwieriger als eine Außendämmung, deshalb sollte in diesem Fall ein Bauphysiker hinzugezogen werden. Eine weitere Möglichkeit ist das Anbringen von Vakuum-Isolations-Paneelen (↜VIP). Die Dämmwirkung ist deutlich höher als bei herkömmlichen Dämmstoffen, so dass die Dämmschicht dünner ausgeführt werden kann. Da dieses Produkt relativ neu ist, liegt noch nicht für alle Produkte eine bauaufsichtliche Zulassung vor. Gegebenenfalls ist eine Zulassung im Einzelfall zu beantragen. VIPs sind erheblich teurer als herkömmliche Dämmstoffe. Die oberste Geschossdecke ist einfach zu dämmen. Eine Dämmung ist auch dann wirtschaftlich, wenn sie nicht mit anderen Maßnahmen kombiniert wird.

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6 Ökologische Qualität

Alternativ zur obersten Geschossdecke kann auch das Dach gedämmt werden; dies ist jedoch deutlich teurer und nur dann zu empfehlen, wenn das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut wird oder ein Ausbau geplant ist. Bei der Dachdämmung ist zwischen Auf-, Zwischen- und Untersparrendämmung zu unterscheiden. Bei der Planung der Dämmung muss die Tragfähigkeit des Daches, insbesondere bei Flachdächern, geprüft und berücksichtigt werden. Bei der Dämmung von Flachdächern ist in jedem Fall ein Fachmann hinzuzuziehen. Soll der Keller beheizt werden, müssen die Kellerwände und der Boden gedämmt werden. Bei unbeheizten Kellern ist eine Dämmung der Kellerdecke sinnvoll. Hierbei ist je nach Nutzung des Kellers darauf zu achten, dass die Deckenhöhe auch nach der Dämmung noch angemessen ist. Die Dämmung der Kellerdecke ist in der Regel ebenfalls wirtschaftlich, auch wenn sie den geringsten Anteil an den Wärmeverlusten hat. Hinzu kommt, dass der Fußboden im Erdgeschoss deutlich wärmer wird, was die Wohnqualität erhöht. Bei der Dämmung von Decken sind die notwendigen Folgearbeiten wie das Kürzen von Türen, das Höhersetzen von Heizkörpern sowie entstehende Absätze und Schwellen zu beachten. Grundsätzlich ist auf eine handwerklich saubere Ausführung aller Arbeiten, insbesondere die lückenlose und luftdichte Ausführung von Stößen, Anschlüssen und Durchdringungen, zu achten. Checkliste zur Wärmedämmung╇ □⌡ Werden bei der Wahl der Dämmstärken die zulässigen U-Werte nach EnEV 2009 berücksichtigt? □⌡ Wird bei der Außenwanddämmung der Dämmstoff unabhängig vom Mauerquerschnitt auf der gesamten Fassadenfläche in gleicher Stärke aufgebracht? □⌡ Werden die Außenwände von außenliegenden Treppenhäusern mit gedämmt? □⌡ Wird geprüft, ob das Nachbargrundstück durch die Außenwanddämmung überbaut wird und, wenn ja, wird vorab die Zustimmung des Eigentümers eingeholt und die Überbauung im Grundbuch eingetragen? □⌡ Wird eine Innendämmung nur gewählt, wenn eine Außen- oder Zwischendämmung nicht möglich ist? □⌡ Wird bei der Zwischen- oder Innendämmung ein Bauphysiker hinzugezogen? □⌡ Wird bei der Planung der Dachdämmung die Tragfähigkeit des Daches berücksichtigt? □⌡ Wird bei der Dämmung eines Flachdachs ein Fachmann hinzugezogen? □⌡ Wird bei einer Dämmung der Kellerdecke darauf geachtet, dass eine angemessene Deckenhöhe bleibt? □⌡ Werden bei der Dämmung von Decken die notwendigen Folgearbeiten wie das Kürzen von Türen, das Höhersetzen von Heizkörpern sowie entstehende Absätze und Schwellen mit eingeplant? □⌡ Wird auf eine handwerklich saubere Ausführung aller Arbeiten, insbesondere die lückenlose und luftdichte Ausführung von Stößen, Anschlüssen und Durchdringungen geachtet?

6.2 Energieeffizienz

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6.2.3.2  Fenster Die Fenster weisen bei den meisten Wohnhäusern den schlechtesten Wärmeschutz auf. Ist die Erneuerung der Fenster ohnehin geplant, sollte eine Wärmeschutzverglasung vorgesehen werden. Fenster mit Einfachverglasung sollten in jedem Fall ersetzt oder mit Wärmeschutzverglasung versehen werden, wenn die Fensterrahmenstärke es zulässt. Neben der Verglasung sollte auch darauf geachtet werden, dass die Rahmen möglichst gut gedämmt sind, da hier die meisten Verluste auftreten. Bevor die kompletten Fenster ausgetauscht werden, ist zu prüfen, ob eine Aufarbeitung der alten Fenster mit Austausch der Verglasung möglich ist. Beim Austausch von Haustüren lohnen sich ebenfalls wärmegedämmte Holz- oder Kunststofftüren. Ihre Dämmeigenschaften sind etwa doppelt so gut wie die konventioneller Haustüren aus Holz oder Kunststoff. Werden neue Fenster eingesetzt oder alte Fenster nachträglich abgedichtet, ist darauf zu achten, dass die Wohnräume ausreichend be- und entlüftet werden. Dazu sind selbstregulierende Luftdurchlässe in Fensterrahmen oder -flügeln oder in der Außenwand vorzusehen. Nach der Fenstermodernisierung müssen die Wände in jedem Fall einen deutlich geringeren U-Wert aufweisen als die Fenster, sonst kann es zu Tauwasserausfall im Mauerwerk kommen. Die Dämmung der Fenster ist deshalb mit einer Dämmung der Außenwand zu kombinieren. Dabei sollte auch geprüft werden, ob sich die Fenster nach außen verschieben lassen, so dass die Fenster bündig mit der Wärmedämmung abschließen. In diesem Fall entfällt die sonst notwendige Dämmung der Fensterlaibungen. 6.2.3.3  Wärmebrücken Je stärker der bauliche Wärmeschutz ausgebildet wird, desto wichtiger wird das Thema „Wärmebrücken“. Wärmebrücken stellen Schwachstellen in der Gebäudehülle dar, an denen der Wärmeverlust deutlich höher ist als bei den umliegenden Bauteilen. Es wird unterschieden zwischen geometrischen Wärmebrücken innerhalb eines homogenen Bauteils (zum Beispiel eine Außenwandecke) und materialbedingten Wärmebrücken dort, wo Baustoffe unterschiedlicher Wärmeleitfähigkeit aufeinander treffen. Wärmebrücken können darüber hinaus auch durch Planungsoder Ausführungsfehler entstehen, wenn beispielsweise Abdichtungen nicht sachgemäß ausgeführt werden. An den Wärmebrücken ist die Oberflächentemperatur meist deutlich niedriger als bei den umgebenden Bauteilen, so dass es hier zu Tauwasseranfall und gegebenenfalls zu Durchfeuchtungen und Schimmelpilz kommen kann. Hinzu kommt eine deutliche Verschlechterung der Energieeffizienz durch erhöhten Wärmeverlust. Kritische Stellen bei der Modernisierung sind (vgl. Böhmer 2008, S.€122): • Anschlüsse zwischen Wänden und Decken, • Anschlüsse zwischen Fenstern/Türen und Wänden,

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• • • • •

6 Ökologische Qualität

Deckenauflager, auskragende Bauteile wie Balkondecken, Laibungen, Stürze, Durchdringungen, Rollladenkästen, Heizkörpernischen etc.

Grundsätzlich ist auf eine lückenlose Dämmung der Bauteile zu achten. Abdichtungen müssen immer sauber und überlappend ausgeführt werden. Anschlüsse zwischen Wand und Decke sollten immer überdämmt werden. Um Wärmebrücken am Anschluss zwischen Außenwand und Kellerdecke zu vermeiden, sollte die Wärmedämmung an der Außenwand ca. 50€cm unter die Kellerdecke herabgezogen werden. Bei der Außenwanddämmung müssen die neue Lage und die Befestigung von zum Beispiel Vordächern, Außenleuchten, Hausnummern, Regenfallrohren sowie Verlängerungen der Bauteiltiefe für Außenfensterbänke usw. bedacht und in die Planung mit einbezogen werden. Für den Fensteranschluss sollte eine möglichst wärmebrückenarme Detaillösung gefunden werden. Die Fenster sollten sowohl innen als auch außen lückenlos an die Fassadendämmung angeschlossen werden. Dabei sollte die Dämmung möglichst weit über den Fensterrahmen gezogen werden. Werden die Fenster ausgetauscht, sind außerdem die vorhandenen Rollläden zu entfernen und durch wärmegedämmte Rollläden zu ersetzen. Eventuell können die Rollladenkästen auch außen angesetzt werden. Dies verringert die Energieverluste noch weiter, hat jedoch Auswirkungen auf den Gebäudecharakter. Wird die Außenwanddämmung nicht mit einer Erneuerung der Fenster kombiniert, sind Fensterlaibungen und Stürze mindestens ausreichend zu dämmen. Wärmebrücken können auch durch falsche Befestigung entstehen. Bei der Außenwanddämmung mit Wärmedämmverbundsystemen sollten diese möglichst verklebt und nicht gedübelt werden, weil jeder Dübel eine Wärmebrücke darstellt. Nach Möglichkeit sind gedämmte Dübel zu verwenden. Da der Dachraum insbesondere nach der Dämmung der obersten Geschossdecke sehr kalt wird, sollte der Drempel zur Vermeidung von Wärmebrücken auch innenseitig bis zu einer Höhe von ca. 50€ cm gedämmt werden (vgl. Berliner ImpulsE 2001, S.€26). Bei Balkonen ist zu prüfen, ob die Balkonplatten als auskragende Elemente ausgeführt werden müssen. Ist dies nicht zu vermeiden, sollte die Platte zumindest auf Konsolen gelagert werden, um die Wärmebrücken zu verringern. Besser ist es, den Balkon als eigenständiges System (zum Beispiel auf Pfeilern) thermisch getrennt vor die Fassade zu montieren. Zur Überprüfung, ob die Wärmedämmung korrekt ausgeführt und Wärmebrücken soweit wie möglich vermieden wurden, bieten sich Thermografieaufnahmen des Gebäudes an. Diese werden meist in der kälteren Jahreszeit durchgeführt, weil zwischen Innenräumen und Außenumgebung eine Temperaturdifferenz von 10 bis 15°C herrschen sollte, um geeignete Aufnahmen zu erhalten. Außerdem sollte das Gebäude ein paar Stunden vorher bis zum Zeitpunkt der Aufnahme nicht direkter Sonneneinstrahlung ausgesetzt sein, weil dies die Ergebnisse verfälscht. Die Aufnahmen werden deshalb in der Regel nachts gemacht.

6.2 Energieeffizienz

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Thermografieaufnahmen sollten sowohl von innen als auch von außen gemacht werden. Dazu sollten zuerst die Aufnahmen von außen gemacht werden, um sich einen Überblick zu verschaffen. Details können dann zusätzlich vom Innenraum aus aufgenommen werden. Durchführung und Beurteilung der Thermografieaufnahmen sollten durch einen Sachverständigen erfolgen, der nach DIN 54162/DIN EN 473, Stufe 2 oder 3, zertifiziert ist. Gegebenenfalls können Thermografieaufnahmen auch vor Festlegung des Energiekonzeptes durchgeführt werden, um den Handlungsbedarf zu ermitteln. Checkliste zu Wärmebrücken╇ □⌡ Wird die Wärmedämmung lückenlos und werden Abdichtungen sauber und überlappend ausgeführt? □⌡ Werden Anschlüsse zwischen Wand und Decke immer überdämmt? □⌡ Wird die Wärmedämmung der Außenwand ca. 50€cm unter die Kellerdecke herabgezogen? □⌡ Werden neue Vordächer, Außenleuchten, Hausnummern, Regenfallrohre sowie Verlängerungen der Bauteiltiefe für Außenfensterbänke und so weiter bedacht und in die Planung der Außenwanddämmung mit einbezogen? □⌡ Werden die Fenster möglichst lückenlos an die Fassadendämmung angeschlossen und die Dämmung über die Fensterrahmen gezogen? □⌡ Wenn keine Fenstererneuerung vorgesehen ist, werden im Zuge der Außenwanddämmung Stürze und Fensterlaibungen ausreichend mit gedämmt? □⌡ Werden die Rollläden gegen wärmegedämmte Rollläden ausgetauscht? Können die Rollladenkästen nach außen gesetzt werden? □⌡ Werden Wärmedämmverbundsysteme verklebt und nicht gedübelt? Werden dort, wo Dübel nicht vermieden werden können, gedämmte Dübel verwendet? □⌡ Wird bei Dämmung der obersten Geschossdecke der Drempel auch innenseitig ca. 50€cm hoch mit gedämmt? □⌡ Werden Balkone möglichst gut thermisch von der Wand getrennt, zum Beispiel durch Konsolen, besser noch durch eine eigenständige Montage vor der Außenwanddämmung? □⌡ Werden die Dämmmaßnahmen durch Thermografieaufnahmen auf Wärmebrücken geprüft? Werden die Aufnahmen von einem Fachmann gemacht und ausgewertet? 6.2.3.4  Luftdichtheit Beim Lufttransport aus dem Innenraum in die Wärmedämmschicht wird durch Abkühlung Feuchtigkeit frei, die sich im Dämmstoff absetzen und diesen durchfeuchten kann. Deshalb muss die Innenseite der Dämmung durch eine luftdichte Schicht gegen eindringende Feuchtigkeit geschützt werden. Je höher das Dämmniveau der Modernisierung, desto größer ist der prozentuale Anteil der Lüftungswärmeverluste am Gesamtwärmeverlust. Wärme geht in erster

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6 Ökologische Qualität

Linie an Fenstern oder Fensteranschlüssen, Rollladenkästen und -durchdringungen sowie Anschlüssen im Dachgeschoss verloren. Diese ungeplanten Lüftungsverluste über Fugen und Ritzen können auch im Gebäudebestand leicht die Höhe der Transmissionswärmeverluste erreichen und sind deshalb zu vermeiden (vgl. Böhmer 2008, S.€124). Die Luftdichtheit eines Gebäudes lässt sich mittels Blower-Door-Messungen ermitteln. Dabei wird im Gebäude durch ein elektronisch geregeltes, kalibriertes Gebläse, welches in eine Tür- oder Fensteröffnung eingesetzt wird, eine Druckdifferenz von 50€Pa aufgebaut. Zur Berechnung der Luftwechselrate n504 ist eine Unter- und Überdruckmessung erforderlich. Bei Neubauten liegen die Grenzwerte nach DIN 4108 für Gebäude mit natürlicher Lüftung bei n50â•›=â•›3€h−1 und für Gebäude mit Lüftungsanlage bei n50â•›=â•›1,5€h−1. Neben der allgemeinen Ermittlung der Luftwechselrate lassen sich Schwachstellen in Form von Luftströmungen mit Hilfe der Leckageortung ermitteln. Durch den Einsatz eines Anemometers können diese digitalisiert und dokumentiert werden. Ist im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen ein Blower-Door-Test vorgesehen, sollte dieser erfolgen, wenn die luftdichte Hülle erstellt wurde, aber bevor die Innenverkleidungen angebracht werden. So lassen sich Undichtigkeiten leichter beheben. Es bietet sich an, bereits vor Ausführung der Maßnahmen vertraglich festzulegen, dass Blower-Door-Messungen vorgenommen werden sollen und dass die Kosten auf die ausführenden Unternehmen umgelegt werden, bei deren Gewerken Leckagen festgestellt werden. Ebenso wie die Thermografieaufnahmen können auch Blower-Door-Messungen vor Festlegung des Energiekonzeptes durchgeführt werden, um den Handlungsbedarf zu ermitteln. Checkliste zur Luftdichtheit╇ □⌡ Wird auf eine luftdichte Gebäudehülle geachtet? □⌡ Sollen Blower-Door-Messungen durchgeführt werden? □⌡ Werden die Messungen vertraglich festgelegt? □⌡ Wird vertraglich festgelegt, wer die Kosten für den Blower-Door-Test übernimmt (zum Beispiel alle ausführenden Unternehmen, bei deren Gewerken Leckagen festgestellt werden)? □⌡ Werden die Blower-Door-Messungen im Bauablaufplan berücksichtigt? Werden die Termine mit allen Beteiligten rechtzeitig abgestimmt?

6.2.4  Technische Anlagen Neben einem optimalen Wärmeschutz zur Minimierung der Energieverluste ist die effiziente Energiebereitstellung ein wichtiger Aspekt. Hierbei spielt die Effizienz des Heizsystems beziehungsweise der Wärmebereitstellung eine entscheidende Rolle. 4╇

Luftwechselrate pro Stunde bei 50€Pa.

6.2 Energieeffizienz

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6.2.4.1  Heizung Für Heizungsanlagen ist zunächst durch eine Fachfirma zu prüfen, ob die bestehende Heizungsanlage in Bezug auf den Jahresnutzungsgrad, die Abgasverluste und -temperaturen sowie die Emissionen noch tragbar ist. Ist dies der Fall, ist der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder der Austausch des Kessels nicht notwendig. Gibt es keine Heizungsanlage, sondern nur einzelne Kohleöfen, ist der Einbau einer Heizungsanlage in jedem Fall sinnvoll. Ist eine Etagenheizung vorhanden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Diese kann erneuert werden, was den Vorteil hat, dass die Geräte stufenweise ausgetauscht werden können und der Aufwand für den Austausch geringer ist. Außerdem können die Verbrauchskosten direkt zwischen Mieter und Energieversorger abgerechnet werden. Alternativ kann die Heizungsanlage auf eine Zentralheizung umgestellt werden. Der Aufwand dafür ist deutlich höher, allerdings lassen sich Investitionskosten sparen, weil nur eine Anlage benötigt wird und gegebenenfalls der Abgasweg verringert werden kann. Durch hohe Kesselverluste und Überdimensionierungen haben alte Kessel jedoch oft einen Nutzungsgrad unter 70€ %. In diesem Fall sollte die Kesselanlage ausgetauscht werden. Die bloße Nachrüstung der Heizungsanlage mit einem neuen Brenner verringert nicht die hohen Auskühl-, Abstrahl- und Abgasverluste. Deshalb sollte der alte Kessel komplett ausgetauscht werden. Eingesetzt werden heute Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Niedertemperaturkessel erreichen Nutzungsgrade von 85 bis 95€%. Brennwertkessel entziehen den Abgasen neben der fühlbaren Wärme auch teilweise die im Wasserdampf des Abgases enthaltene Verdampfungswärme und führen diese dem Heizungssystem zu. Dadurch werden Nutzungsgrade zwischen 95 und 110€% erreicht. Gasbrennwertkessel sind deutlich wirtschaftlicher als Ölbrennwertkessel. Liegt kein Gasanschluss vor, so wird in der Regel ein Öl-Niedertemperaturkessel eingesetzt. Bei Brennwertkesseln ist zu beachten, dass sie den größten Nutzen im Teillastbereich haben. Im Bestand ist ein Brennwertkessel nur wirtschaftlich, wenn zusätzlich energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle vorgenommen werden. Andernfalls werden durch die größere Kesselauslastung der Nutzungsgrad und damit auch die Wirtschaftlichkeit des Kessels beeinträchtigt. Hinzu kommt, dass bei Brennwertkesseln durch den größten Nutzen im Teillastbereich möglichst große Heizflächen verwendet werden sollten. Es ist deshalb zu prüfen, ob die alten Heizkörper ausreichend dimensioniert sind oder ausgetauscht werden müssen. Optimal ist eine Flächenheizung (in der Regel Fußbodenheizung). Neben der Niedertemperatur- und Brennwerttechnik können auch andere moderne Heizsysteme wie Wärmepumpe oder Kraft-Wärme-Kopplung beziehungsweise Fernwärme eingesetzt werden. Dabei ist eine sorgfältige Planung und fachliche Beratung unerlässlich, um einen rationellen und wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten. Diese Systeme haben bei Erneuerungsmaßnahmen eine eher geringe Bedeutung, werden jedoch der Vollständigkeit halber in Kap.€6.2.6 kurz erläutert. Damit die neue Heizungsanlage einen hohen Wirkungsgrad entfalten kann, ist ein hydraulischer Abgleich der Anlage notwendig. Um den Nutzungsgrad der Heizungsanlage regelmäßig zu kontrollieren, sollten Wärmemengenzähler vorgesehen

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6 Ökologische Qualität

werden. Um die Heizungsanlage möglichst genau zu dimensionieren, muss bei einer Erneuerung der Heizungsanlage vorab der Gebäudewärmebedarf ermittelt werden. Dies ist besonders wichtig, wenn gleichzeitig auch bauliche Maßnahmen zum Wärmeschutz durchgeführt werden. Aber selbst wenn keine Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt werden, ist eine Neubemessung sinnvoll, weil alte Anlagen oft überdimensioniert sind. Bei Gebäuden mit raumweiser Beheizung durch Einzelöfen oder Einzelraumheizungen oder Gasetagenheizungen empfiehlt sich die Umstellung auf eine zentrale Wärmeversorgung. Zentrale Heizungsanlagen sind kostengünstiger und ermöglichen die Einbindung weiterer umweltfreundlicher Techniken wie Solaranlagen. Bei Einsatz eines neuen Heizkessels ist zu prüfen, ob der vorhandene Schornstein für den Betrieb geeignet ist. Insbesondere, wenn von festen auf flüssige oder gasförmige Brennstoffe umgestellt wird oder der alte Standardheizkessel durch einen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel ausgetauscht wird, ist eine Schornsteinsanierung unumgänglich, da alte Schornsteine vielfach nicht oder nicht ausreichend wärmegedämmt sind und Querschnitte haben, die beispielsweise für den Betrieb eines Niedertemperaturkessels zu groß sind. Das kann dazu führen, dass die Abgase im Schornstein kondensieren und es zu Durchfeuchtungsschäden kommt. Um Schornsteinschäden zu vermeiden, bietet sich das Einziehen eines wärmegedämmten Innenrohres an. Gegebenenfalls sind auch andere Maßnahmen möglich, wie der Einbau einer Zugbegrenzungsklappe. Dies ist jedoch nur im Einzelfall möglich und hängt von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise der wirksamen Schornsteinhöhe, den Abgastemperaturen, den Brennerlaufzeiten und dem CO2-Gehalt im Abgas, ab. Deshalb ist bei solchen Maßnahmen zwingend der zuständige Schornsteinfegermeister hinzuzuziehen. Ist ein Austausch der Heizungsanlage nicht notwendig, können trotzdem verschiedene Optimierungsmaßnahmen ergriffen werden. Die Dämmung der Rohrleitungen und Armaturen ist grundsätzlich sinnvoll und beim Austausch der Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen nach §Â€14 (5) EnEV (2009) gesetzlich vorgeschrieben. Die Stärke eines Dämmstoffs der Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035 muss annähernd dem Leitungsquerschnitt entsprechen. Grenzen die Leitungen an die Außenluft, ist die Dämmstärke zu verdoppeln (vgl. EnEV 2009, Anlage 5, HeizAnlV 1998, §Â€ 6). Die Rohrleitungen müssen ausreichend dimensioniert werden, da andernfalls geringe Ersparnisse an Materialkosten durch hohe Betriebskosten aufgewogen werden (höherer Stromverbrauch der Pumpen, Erhöhung der Vorlauftemperatur wegen mangelhafter Versorgung ungünstiger Stränge). Außerdem sind Systeme zur Nachtabsenkung, gegebenenfalls sogar zur Nachtabschaltung, vorzusehen. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob sich die Kesseltemperatur absenken lässt, um Bereitschafts- und Abstrahlungsverluste zu senken. Heizungsanlagen müssen außerdem mit witterungsgeführten beziehungsweise bedarfsgerechten Regelungseinrichtungen ausgestattet sein. Für die Heizkörper sind voreinstellbare Thermostatventile vorzusehen, so dass eine raumweise Regulierung möglich ist. Dabei sollte jedoch darauf geachtet werden, dass bei der Montage die Voreinstellung des Wasserdurchflusses auch vorgenommen wird (die Ventile sind werksmäßig nicht voreingestellt). Es ist außerdem zu prüfen, ob elektronische Ther-

6.2 Energieeffizienz

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mostatventile zum Einsatz kommen sollen. Diese arbeiten zeitgesteuert, so dass es möglich ist, nicht nur eine Sollvorgabe für die Raumtemperatur zu machen, sondern mehrere für unterschiedliche Zeiträume. So lässt sich ein Thermostat beispielsweise so einstellen, dass tagsüber das Ventil stärker geöffnet und die Temperatur dadurch höher ist als nachts. Zusätzlich kann eine Funktion integriert sein, die für ein automatisches Schließen der Ventile beim Öffnen des Fensters sorgt. Elektronische Thermostatventile sparen zusätzliche Heizenergie, sind aber auch teurer in der Anschaffung. Checkliste zur Heizung╇ □⌡ Wird durch eine Fachfirma geprüft, ob die bestehende Heizungsanlage in Bezug auf Jahresnutzungsgrad, Abgasverluste und -temperaturen sowie die Emissionen noch tragbar ist oder ausgetauscht werden sollte? □⌡ Wird vor Erneuerung der Heizungsanlage der Gebäudewärmebedarf ermittelt und die Heizungsanlage dementsprechend dimensioniert? □⌡ Wird bei der Wahl des Heizsystems eine unabhängige oder neutrale fachliche Beratung (zum Beispiel durch ein städtisches Umweltamt) in Anspruch genommen? □⌡ Wird nach Einbau der neuen Heizungsanlage ein hydraulischer Abgleich vorgenommen? □⌡ Sind Wärmemengenzähler zur regelmäßigen Kontrolle des Nutzungsgrades der Heizungsanlage vorgesehen? □⌡ Werden alte Kessel komplett ausgetauscht und durch moderne, effiziente Heizkessel (Niedertemperatur, Brennwert) oder Heizsysteme ersetzt? □⌡ Wird geprüft, ob der vorhandene Schornstein für den Betrieb der neuen Heizungsanlage geeignet ist und, wenn nicht, wird der vorhandene Schornstein an die Erfordernisse der neuen Anlage angepasst (zum Beispiel durch Einziehen eines wärmegedämmten Innenrohres)? Wird der zuständige Bezirksschornsteinfeger hinzugezogen? □⌡ Werden beziehungsweise sind Rohrleitungen und Armaturen gedämmt? □⌡ Wenn die Anlage nicht ausgetauscht wird, wird zumindest die Kesseltemperatur zur Senkung der Bereitschafts- und Abstrahlungsverluste abgesenkt? □⌡ Wird ein System zur Nachtabsenkung, gegebenenfalls Nachtabschaltung eingeplant, oder ist es bereits vorhanden? □⌡ Wird ein witterungsgeführtes beziehungsweise bedarfsgerechtes Reglersystem eingeführt oder beibehalten? Sind beziehungsweise werden alle Heizkörper mit Thermostatventilen ausgestattet, so dass die Temperatur raumweise geregelt werden kann? □⌡ Sollen elektronische Thermostatventile eingebaut werden?

6.2.4.2  Warmwasserbereitung Bei der Warmwasserbereitung wird zwischen zentralen und dezentralen Systemen unterschieden (vgl. Abb.€6.5). Bei zentralen Systemen kann die Warmwasserbereitung mit der Heizungsanlage gekoppelt werden oder davon unabhängig sein. Nach

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6 Ökologische Qualität Warmwasserbereitung zentral Keine Kopplung mit Heizungsanlage Speichergeräte • Gas • Elektro (selten)

Kopplung mit Heizungsanlage Speichergeräte • Öl • Gas • Fernwärme

dezentral Speichergeräte • Elektro • Gas (selten) Durchlauferhitzer • Gas • Elektro • Fernwärme Boiler • Elektro • Fernwärme Durchlaufspeicher • Elektro

Durchlauferhitzer • Öl • Gas • Fernwärme

Kombination zentral/dezentral

Abb. 6.5↜渀 Möglichkeiten der Warmwasserbereitung. (Nach Pistohl 2009a, S.€B€34–B€56)

dem Wirkprinzip unterscheidet man zwischen Speicher- und Durchflusssystemen sowie einer Kombination aus beidem (Speicherladesystem, Durchlaufspeicher). Das Speichersystem ist am weitesten verbreitet. Dabei wird in einem Behälter erwärmtes Wasser vorgehalten und bei Bedarf entnommen. Beim Durchflusssystem dagegen wird nur das unmittelbar benötigte Wasser beim Entnahmevorgang erwärmt. Bei einem Speicherladesystem wird das gespeicherte Wasser mit gleichmäßiger Temperaturschichtung von oben nach unten geladen und auf bedarfsgerechter Temperatur gehalten. Bei der Wasserentnahme erfolgt durch einen außen liegenden Wärmeübertrager die weitere Aufheizung. Speicherladesysteme werden oft bei fernwärmeversorgten Gebäuden verwendet. Ist die Warmwasserbereitung unabhängig von der Heizung, wird sie in der Regel entweder mit Strom oder Gas betrieben.

6.2 Energieeffizienz

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Bei Koppelung mit der Heizungsanlage wird in der Regel ein Speichersystem (zum Beispiel Kombinationskessel) gewählt. Hierbei ist darauf zu achten, dass bei einer Minimierung der benötigten Heizwärme durch die energetische Modernisierung und einer damit einhergehenden Verringerung der Kesselheizleistung die Aufheizzeit des Speichers größer wird. Da während der Aufheizzeit keine Wärme für die Heizung erzeugt werden kann, kann es hier zu einer Engstelle kommen. Eventuell muss der Kessel dann etwas größer dimensioniert werden als für die Gebäudeheizung erforderlich. Alternativ zum Kombinationskessel wird die Heizungsanlage mit einem großvolumigen Standspeicher gekoppelt, der nur einmal am Tag aufgeheizt werden muss. Der Aufheizvorgang wird dann zu einer Zeit festgelegt, in der keine oder nur wenig Heizung benötigt wird (nachts oder früh morgens). Systeme mit Durchlauferhitzern benötigen eine deutlich höhere Kesselleistung, als es für die Gebäudeheizung erforderlich ist, und werden deshalb normalerweise nicht mit der Heizungsanlage kombiniert (vgl. Krimmling und Preuß 2008, S.€183–186; Wellpott und Bohne 2006, S.€197–211). Wird die Warmwassererwärmung mit der Heizungsanlage gekoppelt, besteht das Problem, dass das Heizwasser auch im Sommer auf die für das Warmwasser benötigte Temperatur aufgewärmt werden muss und der Heizkessel dann nicht ausgelastet ist, was zu einem schlechteren Jahreswirkungsgrad führt. Abmildern kann man dies mit entsprechenden Schaltungen, bei größeren Anlagen jedoch empfiehlt es sich, die Anlage im Sommer mit einer dezentralen Warmwasserbereitung oder einer Solaranlage zu koppeln (vgl. Pistohl 2009a, B 45.) Neben diesen zentralen Systemen gibt es auch die Möglichkeit einer dezentralen Warmwasserbereitung. Dabei werden die einzelnen Verbrauchsstellen jeweils mit einem eigenen Wassererwärmungsgerät (in der Regel elektrische Durchlauferhitzer, aber auch Speichersysteme oder Kochendwassergeräte) ausgestattet. Im Geschosswohnungsbau gibt es darüber hinaus die Möglichkeit einer wohnungsweisen Versorgung. Dabei wird jeweils eine Wohnung zum Beispiel mit einem Gas-Kombinationskessel beziehungsweise einer Kombi-Therme oder – bei Versorgung mit Fernwärme – über eine Wärmeübergabestation, in der Warmwasser nach dem Durchlaufprinzip erwärmt wird, mit Warmwasser versorgt. Generell ist eine zentrale Warmwasserbereitung (zu der auch die geschossweise Versorgung zählt) vorzuziehen, da eine dezentrale Erwärmung teurer ist und insbesondere durch den Strombedarf mehr CO2-Emissionen verursacht als eine zentrale Warmwassererwärmung. Ein weiterer Vorteil der zentralen Warmwassererzeugung ist, dass sie mit einer thermischen Solaranlage kombiniert werden kann (vgl. Kap.€6.2.6.1). Um unnötige Wärmeverluste durch Überdimensionierung zu vermeiden, ist der Warmwasserspeicher dem Warmwasserbedarf anzupassen. Außerdem ist er vollständig zu dämmen, insbesondere auch an den Rohrleitungsabgängen. Bei einer zentralen Warmwasserversorgung mit Gas oder Fernwärme können auch Geschirrspüler und (nach einer geringfügigen Umrüstung) Waschmaschinen daran angeschlossen werden. Dadurch können die Umweltbelastungen durch CO2-Emissionen spürbar gesenkt werden.

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Da bei zentraler Warmwasserversorgung die Leitungen relativ lang sind, kommt es zwangsläufig zu Leitungsverlusten. Diese sind durch eine lückenlose und ausreichende Dämmung möglichst gering zu halten. Die Stärke eines Dämmstoffs der Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035 muss annähernd dem Leitungsquerschnitt entsprechen, genauere Werte liefert die Energieeinsparverordnung (vgl. EnEV 2009, Anhang 5). Außerdem ist bei der Leitungsführung auf möglichst kurze Leitungswege zu achten. Zwischen Gerät und Zapfstelle sollten nicht mehr als 5€m Leitung liegen. Sind die Entfernungen größer, ist eine Zirkulationsleitung mit Zirkulationspumpe sinnvoll. Diese muss selbsttätig abschaltbar sein, zum Beispiel durch eine Zeitschaltuhr. Sollen die bestehenden Leitungsnetze beibehalten werden, so sind sie auf Korrosion und Verkalkung zu überprüfen. Eventuell ist auch eine Untersuchung auf Legionellen sinnvoll. Sollen Leitungsteile stillgelegt werden, so sind sie vollständig vom Netz zu trennen, damit keine nicht durchflossenen Leitungsteile vorhanden sind. Bei der Planung und Ausführung der Warmwasserversorgung ist ein Fachmann hinzuzuziehen. Checkliste zur Warmwasserbereitung╇ □⌡ Wird das Warmwasserbereitungssystem sorgfältig ausgewählt unter Beachtung aller Randbedingungen? □⌡ Werden alle gesetzlichen Anforderungen (nach EnEV etc.) eingehalten? □⌡ Wird ein Fachmann hinzugezogen? □⌡ Ist der Warmwasserspeicher vollständig wärmegedämmt? □⌡ Wird eine zentrale Warmwassererwärmung gewählt beziehungsweise beibehalten? □⌡ Wird bei der Leitungsführung auf möglichst kurze Leitungswege geachtet? □⌡ Werden die Warmwasserleitungen lückenlos und ausreichend gedämmt? □⌡ Wird die Möglichkeit einer solaren Warmwasserbereitung geprüft? □⌡ Werden Warmwasseranschlüsse für Geschirrspüler und Waschmaschine vorgesehen? □⌡ Ist vorgesehen, eventuell vorhandene Zirkulationspumpen nachts abzuschalten, oder sind zeitgesteuerte Zirkulationspumpen vorgesehen? □⌡ Sollen bestehende Leitungen beibehalten werden? Wenn ja, werden sie auf Korrosion und Verkalkung, gegebenenfalls auch auf Legionellen, geprüft? □⌡ Werden stillgelegte Leitungen vollständig vom Netz getrennt?

6.2.5  Lüftungskonzept Einerseits wird bei einer energetischen Modernisierung eine möglichst luftdichte Gebäudehülle gefordert (vgl. Kap.€6.2.3.4), auf der anderen Seite muss jedoch ein Mindestluftwechsel sichergestellt werden, um Tauwasseranfall und Schimmelbildung zu vermeiden.

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Um einen Mindestluftwechsel zu gewährleisten, muss nach DIN 1946 Teil 6 auch bei einer Modernisierung ein Lüftungskonzept erstellt werden, wenn bei Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht oder bei Einfamilienhäusern mehr als ein Drittel der Dachfläche neu abgedichtet wird. Das Lüftungskonzept wird für das gesamte Gebäude erstellt und legt fest, welche lüftungstechnischen Maßnahmen notwendig sind und welches Lüftungssystem gewählt wird. Dabei müssen bauphysikalische, lüftungs- und gebäudetechnische sowie hygienische Gesichtspunkte beachtet werden. Es muss von einem Fachmann erstellt werden, der in der Planung, Ausführung oder Instandhaltung von lüftungstechnischen Maßnahmen oder in der Planung und Modernisierung von Gebäuden tätig ist (vgl. DIN 1946-6 2009, S.€17). Für die Lüftung gibt es zwei Möglichkeiten (vgl. Abb.€6.6): • freie Lüftung oder • ventilatorgestützte Lüftung. Bei der Auswahl des geeigneten Lüftungssystems müssen die relevanten brandschutz und schallschutztechnischen Bestimmungen, Anforderungen an die thermische Behaglichkeit sowie die einzuhaltenden Luftvolumenströme beachtet werden. Zusätzlich können erhöhte Anforderungen an die Raumluftqualität, die Energieeffizienz oder den Schallschutz hinzu kommen. Die DIN 1946-6 (2009) unterscheidet vier Lüftungsstufen: • Lüftung zum Feuchteschutz Darunter versteht die Norm die notwendige Lüftung zur Sicherstellung des Bautenschutzes (Feuchte) unter üblichen Nutzungsbedingungen bei teilweise reduzierten Feuchtelasten, zum Beispiel mit zeitweiliger Abwesenheit der Nutzer und ohne Wäschetrocknen in der Wohnung.

System der Wohnungslüftung freie Lüftung

Abb. 6.6↜渀 Systeme zur Wohnungslüftung nach DIN 1946-6

ventilatorgestützte Lüftung

Querlüftung (nur Feuchteschutz)

Abluftsystem

Querlüftung

Zuluftsystem

Schachtlüftung

Zu-/Abluftsystem

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• Reduzierte Lüftung Hierunter fällt die notwendige Lüftung zur Sicherstellung der hygienischen Mindestanforderungen sowie des Bautenschutzes (Feuchte) unter üblichen Nutzungsbedingungen bei teilweise reduzierten Feuchte- und Stofflasten, zum Beispiel infolge zeitweiliger Abwesenheit der Nutzer. • Nennlüftung Nennlüftung bezeichnet die notwenige Lüftung zur Sicherstellung der hygienischen Anforderungen sowie des Bautenschutzes bei Anwesenheit der Nutzer (Normalbetrieb). • Intensivlüftung Darunter versteht die Norm die zeitweilig notwendige Lüftung mit erhöhtem Luftvolumenstrom zum Abbau von Lastspitzen. Die Lüftung zum Feuchteschutz ist die Minimalanforderung, die ständig und nutzerunabhängig erfüllt sein muss (vgl. DIN 1946-6 2009, S.€23). Der Vermieter muss also auch bei der freien Lüftung diese Mindestanforderung durch Außenwanddurchlässe (ALD), Überström-Luftdurchlässe oder Lüftungsschächte gewährleisten und kann sie nicht dem Mieter übertragen. Sollen bei der freien Lüftung Quer- und/oder Schachtlüftungssysteme zum Einsatz kommen, wird je nach Auslegung bereits für die reduzierte Lüftung, ab der Nennlüftung oder nur für die Intensivlüftung eine zusätzliche aktive Fensterlüftung des Mieters nötig. Der Mieter ist darauf hinzuweisen, in welchem Umfang eine aktive Fensterlüftung notwendig ist. Ist eine ventilatorgestützte Lüftung vorgesehen, kann trotzdem das aktive Fensteröffnen zur Intensivlüftung mit einbezogen werden. Der Planer muss dies in seinem Lüftungskonzept entsprechend berücksichtigen und den Mieter entsprechend informieren. Werden erhöhte Anforderungen an Energieeffizienz, Schallschutz und Raumluftqualität gestellt, ist immer eine ventilatorgestützte Lüftung erforderlich. Das Lüftungssystem sollte leicht zu installieren, flexibel einsetzbar (Baukastenprinzip) und individuell anpassbar sein. Wichtig ist, dass die geplante Anlage mehr Heizenergie einspart als sie an Strom verbraucht. Außerdem müssen Lüftungsanlagen regelmäßig gewartet werden. Der einwandfreie hygienische Betrieb und die Reinigungsfähigkeit des gesamten Systems müssen sichergestellt sein. Dazu müssen die Luftleitungen leicht zu reinigen, Reinigungs- und Inspektionsöffnungen ausreichend vorhanden und der technische Aufwand für die Reinigung vertretbar sein. Außerdem ist auf eine einfache und gute Zugänglichkeit für Instandhaltungs- und Servicearbeiten zu achten. Checkliste zum Lüftungskonzept╇ □⌡ Ist ein Lüftungskonzept notwendig (mehr als 1/3 der Fenster werden ausgetauscht oder im Einfamilienhaus werden mehr als 1/3 der Dachfläche abgedichtet)? □⌡ Wird das Lüftungskonzept von einem Fachmann (tätig in der Planung, Ausführung oder Instandhaltung von lüftungstechnischen Maßnahmen oder in der Planung und Modernisierung von Gebäuden) erstellt? □⌡ Werden beim Lüftungskonzept bauphysikalische, lüftungs- und gebäudetechnische sowie hygienische Gesichtspunkte beachtet?

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□⌡ Werden bei der Auswahl des Lüftungssystems die relevanten brandschutz- und schallschutztechnischen Bestimmungen, Anforderungen an die thermische Behaglichkeit sowie die einzuhaltenden Luftvolumenströme beachtet? □⌡ Werden zusätzliche erhöhte Anforderungen an die Raumluftqualität, die Energieeffizienz oder den Schallschutz gestellt? Wenn ja, wird eine ventilatorgestützte Lüftung vorgesehen? □⌡ Werden die Mindestanforderung durch Außenwanddurchlässe (ALD), Überström-Luftdurchlässe oder Lüftungsschächte (ohne aktive Fensterlüftung) erfüllt? □⌡ bei freier Lüftung: Wird im Lüftungskonzept festgelegt, ab welcher Lüftungsstufe die aktive Fensterlüftung notwendig ist? Wird der Mieter darüber informiert? □⌡ bei ventilatorgestützter Lüftung: Wird der Mieter informiert, ob eine aktive Fensterlüftung notwendig ist und wenn ja, in welcher Form? □⌡ Ist das gewählte Lüftungssystem leicht zu handhaben, gut zu reinigen und einfach instand zu halten? Wird darauf geachtet, dass die Lüftungsanlage mehr Heizkosten einspart als sie an Strom verbraucht? □⌡ Ist eine regelmäßige Wartung vorgesehen?

6.2.6  Erneuerbare Energien Auch wenn die Nutzung erneuerbarer Energien im Baubestand (bislang) nicht durch das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) geregelt wird, spielt sie durch den starken Anstieg der Energiepreise und das steigende Umweltbewusstsein eine zunehmende Rolle. Grundsätzlich kommen verschiedene Systeme in Frage: • • • •

Solarenergienutzung für Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung, Holzpellets-Heizung, Fernwärme, Nahwärme und Kraft-Wärme-Kopplung oder Wärmepumpen.

Die einzelnen Systeme werden im Folgenden kurz vorgestellt. 6.2.6.1  Solarenergienutzung Die Nutzung der Solarenergie trägt wesentlich zur Verringerung der CO2-Emissionen und zur Energieeinsparung bei. Deshalb ist nach Möglichkeit eine Solarthermieanlage zur Warmwassererwärmung und eventuell zur Heizungsunterstützung vorzusehen. In Mitteleuropa ist meist nur die Nutzung zur Warmwasserbereitung möglich, für die Heizungsunterstützung ist zu bedenken, dass gerade im Winter, wenn die meiste Heizenergie benötigt wird, die Sonneneinstrahlung am geringsten ist. Da die in den Solaranlagen zum Einsatz kommenden Speicher Kurzzeitspeicher sind, die die Energie nur ungefähr einen Tag lang speichern können, ist die Mög-

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lichkeit der Heizungsunterstützung sehr begrenzt. Der Einsatz von Langzeitspeichern ist bisher aus Kostengründen nicht möglich. Solaranlagen setzen sich aus Kollektoren (wandelt mittels Absorber die Sonnenstrahlung in nutzbare Wärme um), Speicher (zur Warmwasserspeicherung), Verbindungsleitungen mit Umwälzpumpe und einer bedarfsgerechten Steuerung zusammen. Eine gut konzipierte Solaranlage kann im Jahresdurchschnitt etwa 50–75€% des Warmwasserbedarfs eines Haushalts decken (vgl. Pistohl 2009a, B 50). Das restliche Warmwasser wird in der Regel durch die Heizungsanlage oder durch eine Gas- oder Elektrozusatzheizung erwärmt. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Einbau einer Solaranlage wirtschaftlich ist. Dabei sind neben den Investitionskosten die höheren Betriebskosten zu betrachten und mit den Heizkosteneinsparungen für die Warmwassererwärmung zu vergleichen. Betriebswirtschaftlich lohnt sich eine Solaranlage nicht immer, volkswirtschaftlich ist sie aber auf jeden Fall sinnvoll. Die Planung und Dimensionierung der Solaranlage bleibt einem Fachmann beziehungsweise der ausführenden Firma vorbehalten. Diese ermittelt mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung in Abhängigkeit von den Randbedingungen und dem angestrebten Anteil solarer Leistung an der Gesamtleistung die optimale Kollektorgröße und die passenden Komponenten. Die Integration einer Solaranlage bietet sich insbesondere an, wenn die Heizung umgestellt oder das Dach beziehungsweise die Fassade erneuert wird. Voraussetzung ist eine zentrale Warmwasserbereitung. Eine Baugenehmigung ist in der Regel nicht notwendig. Da Sonnenkollektoren weithin sichtbare Gebäudeelemente darstellen, ist jedoch bei denkmalgeschützten Gebäuden eine Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt notwendig. In solchen Fällen gibt es die Möglichkeit, kleinteilige und farblich abgestimmte Elemente auf dem Dach oder in die Fassade zu integrieren (vgl. Veit et€al. 2001, S.€70). Zunächst ist zu prüfen, ob die Dachfläche oder Fassade für eine Solaranlage richtig ausgerichtet und ob das Dach ausreichend tragfähig ist. Zur richtigen Dimensionierung der Anlage muss außerdem der tägliche Warmwasserbedarf bekannt sein. Durch die Installation eines Wärmemengenzählers werden die regelmäßige Funktionskontrolle und die Kontrolle des Wirkungsgrades ermöglicht. Eine weitere Möglichkeit zur Nutzung der Sonnenenergie bietet die Transparente Wärmedämmung (TWD) der Außenwand, eine Mischform aus Fenster und herkömmlicher Dämmung. Sie lässt solare Strahlung durch und dämmt gleichzeitig. Die transparente Wärmedämmung wird vor einer (tragenden) Wand mit dunkler Absorptionsfläche aufgebracht. Die Solarstrahlung durchdringt eine transparente Deckschicht und die TWD. Dabei wird die Sonneneinstrahlung beim Durchtritt durch die transparente Wärmedämmung etwas abgeschwächt (abhängig vom gWert), der Rest trifft auf die Wand und erwärmt diese. Die Wand strahlt die Wärme nach außen und innen ab. Da die transparente Wärmedämmung eine geringe Wärmeleitfähigkeit besitzt, wird der Großteil der gewonnenen Wärme im Raum gehalten. Um die transparente Wärmedämmung einzusetzen, ist ein ausreichendes Einstrahlungspotenzial notwendig. Deshalb wird transparente Wärmedämmung am sinnvollsten an Südfassaden eingesetzt. Für Erneuerungsmaßnahmen spielt die TWD eine untergeordnete Rolle.

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Checkliste zur Solarenergienutzung╇ □⌡ Ist die Ausrichtung der Dachfläche oder Fassade für eine Solaranlage geeignet, und reicht die Tragfähigkeit des Daches aus? □⌡ Wird die Solaranlage von einem Fachmann dimensioniert? □⌡ Wird geprüft, ob der Einbau einer Solaranlage wirtschaftlich ist? □⌡ Sind Wärmemengenzähler zur regelmäßigen Funktionskontrolle und zur Kontrolle des Wirkungsgrades vorgesehen? □⌡ Wird bei denkmalgeschützten Gebäuden die Aufstellung einer Solaranlage mit dem Denkmalschutzamt abgesprochen? □⌡ Soll eine transparente Wärmedämmung (TWD) eingesetzt werden?

6.2.6.2  Holzpellets-Heizung Eine weitere Möglichkeit zur Nutzung regenerativer Energien ist die Beheizung mit Holz. Dazu bieten sich Holzpellets an. Holzpellets sind kleine zylindrische Presslinge aus getrockneten, naturbelassenen Holzresten. Diese werden unter hohem Druck ohne Bindemittelzugabe verpresst. Für die Beheizung werden Zentralheizkessel mit einer modulierenden Leistung und Trinkwassererwärmung eingesetzt. Die Beschickung und die Ascheentsorgung erfolgt automatisch, so dass ein durchgehender Betrieb über einen längeren Zeitraum ohne Bedienung – genauso wie bei Öl- oder Gasheizungen – möglich ist. Alternativ gibt es auch kombinierte Systeme, die sowohl mit Pellets als auch mit Stückholz beheizt werden können. HolzpelletsHeizungen lassen sich auch mit einer Solaranlage kombinieren. Der benötigte Lagerraum für die Pellets muss absolut trocken und ungefähr genauso groß wie ein entsprechender Heizöllagerraum sein. Der Lagerraum wird aus Säcken, Big Packs oder mit einem Saugschlauch aus einem Silowagen befüllt. Dazu ist darauf zu achten, dass der Silowagen so nah an den Lagerraum heranfahren kann, dass die Entfernung für den Schlauch nicht mehr als 30€m beträgt (vgl. Pistohl 2009b, H 144). Im Einfamilienhaus können auch Holzpellets-Kessel als Kaminofen direkt im Wohnraum angeordnet werden. Diese Art der Beheizung bietet sich in erster Linie im Neubau bei hochwärmegedämmten Gebäuden mit wenig Heizenergiebedarf an. Die Anzahl der jährlich installierten Holzpellets-Heizungen in Deutschland ist in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen und wird sich vermutlich noch weiter erhöhen. Die Heizung gilt als CO2-neutral, weil das CO2, das bei der Verbrennung freigesetzt wird, vorher durch das Holz aus der Luft aufgenommen wurde (so dass die CO2-Bilanz ausgeglichen ist). In den letzten Jahren stand die Heizung in der Kritik, eine hohe Feinstaubbelastung zu produzieren. Bei neueren Heizkesseln liegt diese jedoch unter 20€mg/m³ Abgas und kann durch den Einbau von Filtern noch weiter verbessert werden (vgl. Pistohl 2009b, H 144). Hinzu kommt, dass der Preis für Holzpellets in den letzten Jahren sehr stabil war.

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Checkliste zur Holzpellets-Heizung:╇ □⌡ Soll eine Holzpellets-Heizung eingebaut werden? □⌡ Wird auf eine geringe Feinstaubbelastung geachtet? Werden gegebenenfalls entsprechende Filter vorgesehen? □⌡ Steht ein ausreichend großer, absolut trockener Lagerraum zur Verfügung? □⌡ Ist eine Belieferung des Lagerraums möglich? Kann der Tankwagen mindestens bis 30€m an den Lagerraum heranfahren?

6.2.6.3  Fernwärme, Nahwärme und Kraft-Wärme-Kopplung Mittlerweile gibt es in vielen größeren Städten Fernwärmenetze, aus denen Gebäude versorgt werden können. Der Anteil der mit Nah- und Fernwärme versorgten bewohnten Wohnungen in Deutschland liegt laut Statistischem Bundesamt bei rund 13€ %. Dabei ist der Anteil in den alten Bundesländern mit knapp 9€ % deutlich geringer als in den neuen Bundesländern, wo der Anteil bei rund 30€% liegt (vgl. Statistisches Bundesamt 2008, S.€14–17). Die Fernwärmeanlagen werden entweder von kommunalen oder von gemeinnützigen oder kommerziellen Unternehmen, zum Beispiel Wohnungsunternehmen, betrieben. Die Wärme wird entweder in reinen Heizwerken oder in Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gewonnen. Kraft-Wärme-Kopplung bedeutet, dass die Stromerzeugung mit einer Nutzung der Abfallwärme zu Heizzwecken kombiniert wird, zum Beispiel in Heizkraftwerken, Gas- oder Dampfturbinen-Kraftwerken. Die Fernwärme wird über Rohrleitungen zum Gebäude transportiert und dort in einer Hausstation übergeben. Die Hausstation besteht aus einer Übergabestation (in der Regel Eigentum des Fernwärmeversorgers) und einer Hauszentrale des Gebäudeeigentümers. Die Wärmeübergabe erfolgt in der Regel indirekt, das heißt, es wird ein Wärmetauscher eingeschaltet, der das Fernwärmenetz und das Netz des Verbrauchers voneinander trennt. Insbesondere bei Wohngebäuden orientiert sich die Auslegung der Übergabestation nicht primär am Heizwärmebedarf, sondern am Wärmebedarf für die Warmwasserbereitung. Vorteil der Fernwärme ist, dass die Kraft-Wärme-Kopplung in zentralen Anlagen oft wirtschaftlicher ist als in kleinen Anlagen, dass auch schwierige Brennstoffe wie Kohle, Restmüll, Klärschlamm oder Biomasse verwendet werden können und dass die Nutzung industrieller Abwärme möglich ist (vgl. Krimmling und Preuß 2008, S.€79). Für den Gebäudeeigentümer entfällt die Brennstofflagerung, außerdem werden normalerweise weniger Schadstoffemissionen frei. Dafür erzeugt der längere Transportweg Wärmeverluste von ca. 8 bis 15€% (vgl. Wellpott und Bohne 2006, S.€298). In der Regel ist die Fernwärmenutzung nicht kostengünstiger als eine konventionelle Heizung. Soll das bestehende Gebäude an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden, ist zunächst zu klären, ob das Verlegen der Rohrleitungen überhaupt mit vertretbarem

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Aufwand möglich ist. Durch die Vielzahl bereits im Boden befindlicher Leitungen und Kabel ist das Verlegen in der Regel teurer als bei einem Neubau (vgl. Wellpott und Bohne 2006, S.€297). Wird von einem Heizkraftwerk nur eine begrenzte Anzahl von Haushalten versorgt, spricht man von Nahwärme. In diesem Fall wird für eine bestimmte Siedlung eine Zentrale errichtet. Zum Einsatz kommen hier in der Regel Blockheizkraftwerke (BHKW)5, es sind aber auch Holzhackschnitzel- oder Pellets-Heizkessel möglich, gegebenenfalls kombiniert mit einer Solaranlage. Dabei lassen sich die Investitionsund Wartungskosten auf die Miete umlegen. Problematisch bei BHKW ist, dass Wärme und Strom unterschiedlich nachgefragt werden. Oft wird deutlich weniger Strom benötigt als erzeugt wird. Der nicht benötigte Strom kann an das öffentliche Stromnetz abgegeben werden. Allerdings wird der Preis dafür anhand der eingesparten Energiekosten festgelegt und liegt deshalb deutlich über dem Abgabetarif der Energieversorgungsunternehmen. Wird nur Strom und keine Heizenergie benötigt, ist der Betrieb eines BHKW nicht wirtschaftlich, deshalb wird es meist in den Sommermonaten ausgeschaltet. In dieser Zeit bezieht der Verbraucher den Strom aus dem öffentlichen Netz. Allerdings muss der Bereitstellungspreis das ganze Jahr über bezahlt werden. Um die Wirtschaftlichkeit eines BHKW zu beurteilen, müssen die Investitions-, Wartungs- und Brennstoffkosten den Einsparungen an Energiekosten sowie der Vergütung für die an das öffentliche Netz abgegebene Strommenge gegenübergestellt werden (vgl. Wellpott und Bohne 2006, S.€301). Interessant für Nah- oder Fernwärme sind in erster Linie ältere Gebäude oder Gebäude mit einem mittleren energetischen Standard. Hochwärmegedämmte Gebäude benötigen in der Regel so wenig Heizenergie, dass sich hier ein Nah- oder Fernwärmeanschluss nicht lohnt. Checkliste für Nah- oder Fernwärme╇ □⌡ Besteht die Möglichkeit des Anschlusses an ein Fernwärmenetz? □⌡ Kann der Fernwärmeanschluss mit vertretbarem Aufwand gelegt werden? □⌡ Orientiert sich die Auslegung der Übergabestation an Heizung und Warmwasserbereitung? □⌡ Wenn ein BHKW geplant ist, wird die Wirtschaftlichkeit geprüft? Werden dazu die Investitions-, Wartungs- und Brennstoffkosten den Einsparungen an Energiekosten sowie der Vergütung für die an das öffentliche Netz abgegebene Strommenge gegenübergestellt?

6.2.6.4  Wärmepumpen Wärmepumpen nutzen die Wärme der Umgebung und benötigen deshalb deutlich weniger Heizenergie aus herkömmlichen Energiequellen, in der Regel Strom. Damit 5╇ Darunter versteht man ein kleines Heizkraftwerk, in dem durch Kraft-Wärme-Kopplung Strom und Heizenergie gleichzeitig erzeugt wird.

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6 Ökologische Qualität

lassen sich bis zu Dreiviertel der Heizenergie einsparen. Als Wärmequellen stehen das Erdreich (Geothermie), Grundwasser, Abluft oder Außenluft zur Verfügung, wobei die Wahl der Wärmequelle die Wirtschaftlichkeit der Wärmepumpe stark beeinflusst. Der Einsatz einer Wärmepumpe ist nur dann sinnvoll, wenn die genutzte Wärme größer ist als der primärenergetische Aufwand für die benötigte elektrische Energie. Wird das Erdreich oder das Grundwasser genutzt, ist der Einsatz einer Flächenheizung sinnvoll. Wärmepumpen werden derzeit in erster Linie im Neubau und dort im Ein- und Zweifamilienhausbau eingesetzt. Im Mehrfamilienhausbau und bei der Bestandserneuerung spielen sie eine geringe Rolle. Insbesondere die Nutzung von Erdreich oder Grundwasser ist in der Regel bei Bestandserneuerungen nicht möglich, weil die benötigten Bohrungen auf dem Grundstück nicht durchgeführt werden können. Interessant ist höchstens eine Luft-Wärmepumpe. Diese hat zwar eine deutlich schlechtere Arbeitszahl als eine Erdwärmepumpe, die Investitionskosten sind jedoch auch deutlich niedriger. Checkliste für Wärmepumpen╇ □⌡ Wenn eine Wärmepumpe eingesetzt werden soll: Ist die genutzte Wärme größer als der primärenergetische Aufwand für die benötigte elektrische Energie? □⌡ Können die benötigten Bohrungen für die Nutzung von Erdreich oder Grundwasser auf dem Grundstück durchgeführt werden?

6.3  Wasserver- und -entsorgung Wasser ist für alles Leben auf der Erde von existentieller Bedeutung. Menschen empfinden Oberflächengewässer als belebende Bestandteile der natürlichen Umwelt, die aber auch Bedrohung durch Hochwasser und Überschwemmungen sein können. Wegen seiner spezifischen Wärmekapazität ist es ein erheblicher thermostatisierender Faktor, wie an dem Einfluss des Wärmespeichers Meer auf das Klima deutlich wird. Durch die Absenkung des Grundwasserspiegels können irreparable Schäden an Flora und Fauna entstehen, aber auch Bebauungen können durch die Veränderung des Baugrundes geschädigt werden. Durch den Kreislauf Verdunstung, Wolkenbildung und Regen geht Wasser nicht verloren. Es wird dabei aber erheblich verschmutzt, und Umverteilungen finden statt. Insbesondere die bauliche Verdichtung und Versiegelung in den Industrieländern verhindert eine flächige Einleitung von Niederschlagswasser auf den Grundstücken. Vielerorts sinkt deshalb der Grundwasserspiegel. In Deutschland setzt sich die öffentliche Wasserversorgung in erster Linie aus Grundwasser, Oberflächenwasser, Quellwasser und Uferfiltrat zusammen (Abb.€ 6.7). Grundwasser kommt den Anforderungen an Trinkwasser sehr nahe, die Aufbereitung verursacht daher nur wenig Aufwand (Kosten). Deshalb hat das Grundwasser mit über 60€% den größten Anteil an der Wasserversorgung, Oberflächenwasser aus Flüssen, Seen und Talsperren trägt weitere 22€% zur Versorgung bei.

6.3 Wasserver- und -entsorgung

149

Struktur der öffentlichen Wasserversorgung 2007 Sonstiges (ausländische Lieferanten) 1% Oberflächenwasser 22 %

Uferfiltrat 8%

Grundwasser 61 % Quellwasser 8%

Abb. 6.7↜渀 Struktur der öffentlichen Wasserversorgung 2007 in Deutschland. (Nach Statistisches Bundesamt 2009, S.€10)

Auch wenn sich der Wasserverbrauch seit Jahren kontinuierlich verringert und im Jahre 2007 bei 122€l Trinkwasser pro Person/Tag lag (Abb.€6.8), ist es offensichtlich, dass die Grundwasserressourcen weiter geschont werden müssen. Wie Abb.€6.9 zeigt, werden nur 4€% des täglichen Wasserverbrauchs zum Kochen und Trinken verwendet. Viele Nutzungen benötigen keine Trinkwasserqualität. Daraus ergeben sich zwei Möglichkeiten, den Trinkwasserverbrauch zu reduzieren: • Minderung des Verbrauchs durch die Nutzung von Einsparpotenzialen und • Ersatz des Trinkwassers in weiten Teilen durch Regen- oder Grauwasser (vgl. Kap.€6.3.2).

6.3.1  Einsparpotenzial beim Trinkwasserverbrauch Um Trinkwasser einzusparen, helfen einerseits verschiedene technische Verbesserungen. Andererseits sollten jedoch auch die Bewohner zu Änderungen in ihrem Verbrauchsverhalten motiviert werden.

150

6 Ökologische Qualität Entwicklung des täglichen Pro-Kopf-Verbrauchs (in Liter pro Einwohner und Tag)

150 145

144

140 135

132 129

130

127

125

126 122

120 115 110 1991

1995

1998

2001

2004

2007

Jahr

Abb. 6.8↜渀 Entwicklung des Pro-Kopf-Verbrauchs. (Nach Statistisches Bundesamt 2009, S.€9)

Im Sanitärbereich kann durch wassersparende Technik viel Trinkwasser eingespart werden. So sollten Armaturen mit Durchlaufbegrenzern ausgestattet werden. Bei Waschtischarmaturen sollten Einhebelmischbatterien verwendet werden, da diese Temperatur-Einregelverluste minimieren. Bei Duschen bieten sich entsprechend Thermostat-Mischbatterien an. Ebenfalls sinnvoll sind sparsame Duschköpfe, die bei gleichem Duschkomfort deutlich weniger Wasser verbrauchen. Bei der Toilettenspülung lassen sich durch umweltfreundliche Spülkästen und Druckspüler über 60€% Wasser einsparen (vgl. Pistohl 2009a, B 17). Dazu sollten Spülkästen verwendet werden, die auf 6€l-Verbrauch statt auf 9€l-Verbrauch ausgelegt sind und entweder eine Spül-/Stopp-Taste oder zwei Tasten für unterschiedliche Spülmengen (6 und 3€l) haben. Werden neue Badewannen eingebaut, sollte die Größe der Wanne beachtet werden. Außerdem benötigen Körperformbadewannen weniger Wasser als normale Wannen. Zusätzlich sollten die Bewohner motiviert werden, bei der Anschaffung von neuen Wasch- und Spülmaschinen auf geringen Wasserverbrauch zu achten. Sie sollten außerdem über folgende Wassersparmöglichkeiten informiert werden: • Bei einem Duschbad wird nur ein Drittel so viel Wasser benötigt wie bei einem Wannenbad. Deshalb sollte nach Möglichkeit eher geduscht als gebadet werden. • Waschmaschinen und Geschirrspüler sollten immer nur vollgefüllt gestartet werden. Auf Vorwäsche sollte nach Möglichkeit verzichtet werden.

6.3 Wasserver- und -entsorgung

151 Liter

Trinken und Kochen

5

Baden/Duschen/Körperpflege

43

Geschirrspülen

7

Wohnungsreinigung

8

Wäschewaschen

15

Toilettenspülung

34

Autowaschen

4

Gartenbewässerung

6 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Regenwassereignung 36 % Regenwasser geeignet: Toilettenspülung Autowaschen Gartenbewässerung

45 % Regenwasser nicht geeignet: Trinken und Kochen Baden/Duschen/Körperpflege Geschirrspülen

19 % Regenwasser bedingt geeignet: Wohnungsreinigung Wäschewaschen

Abb. 6.9↜渀 Täglicher Wasserverbrauch/Einwohner. (Nach Pistohl 2009a, S.€B€13)

• Beim Händewaschen, Zähneputzen und Geschirrspülen sollte das Wasser nicht die ganze Zeit laufen. Zur Unterstützung des sparsamen Trinkwasserverbrauchs bieten sich Wohnungswasserzähler an, da damit eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserversorgungskosten möglich ist. Werden Wohnungswasserzähler eingesetzt, müssen diese jedoch alle 5 Jahre ersetzt werden, und es fallen außerdem zusätzliche Ablesegebühren an. Checkliste zur Trinkwassereinsparung╇ □⌡ Sind Durchlaufbegrenzer an den Armaturen und sparsame Duschköpfe vorgesehen? □⌡ Sind Einhebelmischbatterien und Thermostat-Mischbatterien vorgesehen? □⌡ Werden umweltfreundliche Spülkästen an WCs mit gestaffelter Wasserspülmenge oder Wasserstopptaste ausgerüstet? □⌡ Wird beim Einbau von Badewannen darauf geachtet, dass sie möglichst wenig Wasser verbrauchen (Körperformwanne, möglichst klein)? □⌡ Hat jede Wohnung einen Wohnungswasserzähler? Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserversorgungskosten vorgesehen?

152

6 Ökologische Qualität

□⌡ Werden die Bewohner über verhaltensbedingte Wassereinsparmöglichkeiten informiert?

6.3.2  Regen- und Grauwassernutzung Als Ersatz des Trinkwassers eignen sich Regen- und Dränwasser6 und in beschränktem Umfang auch Grauwasser7. Regen- beziehungsweise Dränwasser kann zur Toilettenspülung, Gartenbewässerung und im Ausnahmefall zur Textilreinigung verwendet werden. Dazu wird das Niederschlagswasser aufgefangen und zurückgehalten. Bei Mehrfamilienhäusern ist eine Regen- beziehungsweise Dränwassernutzung zur Toilettenspülung jedoch meist nicht möglich, da nicht genug Regenbeziehungsweise Dränwasser für alle Bewohner aufgefangen werden kann. Nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001) muss Wasser, das direkt oder indirekt mit dem menschlichen Körper in Berührung kommt, Trinkwasserqualität haben. Das schließt die Regenwassernutzung zur Textilreinigung zunächst aus. Es besteht jedoch die Möglichkeit, den Bewohnern trotzdem die Möglichkeit zu geben, ihre Waschmaschine an den Regenwasseranschluss anzuschließen. Parallel muss jedoch auch ein Trinkwasseranschluss vorhanden sein, damit der Nutzer selbst entscheiden kann, welches Wasser er verwendet. Die Regenwassernutzungsanlage muss dem Wasserversorger und dem Gesundheitsamt angezeigt werden. Erforderlich für eine Regenwassernutzungsanlage sind Auffangfläche, Vorratsbehälter (Zisterne), ein getrenntes Wasserleitungsnetz, das eine Verwechslung von Trink- und Regenwasser ausschließt, sowie eventuell eine Filteranlage, die Feststoffe (wie zum Beispiel Sand) herausfiltert, um den Verschleiß von Pumpen und Armaturen zu verhindern, Speicherüberlauf und eine Trinkwassernachspeisung. Bei der Nutzung von Regen- beziehungsweise Dränwasser zur Toilettenspülung beziehungsweise zur Textilreinigung können Spülkästen und Leitungen verseifen. Die Nutzung zur Gartenbewässerung ist deshalb vorzuziehen. Bei dem Verteilnetz ist darauf zu achten, dass keine Verbindung zum Trinkwassernetz besteht und dass eine Verwechslung ausgeschlossen ist. Damit es auch bei späteren Arbeiten zu keinen Verwechslungen oder unzulässigen Querverbindungen kommt, sollten die Übergabestellen deutlich gekennzeichnet werden. Darüber hinaus sind alle Entnahmestellen mit dem Hinweisschild „Kein Trinkwasser“ auszustatten. Die ideale Auffangfläche ist das Dach, da dort nur wenige Feststoffe durch das Regenwasser aufgenommen werden. Eine Ausnahme bilden Betondachsteine mit rauer verwitterter Oberfläche. Bei ihnen ist mit einer erhöhten Staubablagerung sowie mit Moos- und Flechtenbewuchs zu rechnen. Ferner kann die Belastung des Bei der Dränage des Grundstücks anfallendes Wasser, das vor Einsatz auf seinen Eisen- und Mangangehalt geprüft werden muss. 7╇ Verschmutztes Wasser aus Badewannen, Duschen und Waschmaschinen. 6╇

6.3 Wasserver- und -entsorgung

153

Regenwassers an stark befahrenen Straßen oder im Flugbereich von Tauben erheblich sein. In diesen Fällen sollte das Regenwasser vor der Planung einer Regenwassernutzungsanlage auf seine Eignung hin untersucht werden. Bei Bitumendächern ist das Wasser häufig gelblich eingefärbt, so dass die Waschergebnisse beeinflusst werden können. Bei neuen Metalldächern ist am Anfang ein erhöhter Metallgehalt im Wasser feststellbar. Dies ist insbesondere bei der Gartenbewässerung zu berücksichtigen. Eine chemische Aufbereitung des Wassers ist nicht notwendig und sollte deshalb vermieden werden. Der Speicher ist kühl und dunkel aufzustellen, um der Bildung von Algen und Mikroorganismen vorzubeugen. Bei der Aufstellung im Keller ist darauf zu achten, dass das kalte Zisternenwasser im Winter weder direkt noch indirekt durch die Heizungsanlage erwärmt wird. Das würde zu unnötigem Energieaufwand und erhöhter Verkeimungsgefahr führen. Durch das Ausnutzen des Gefälles kann der Energieverbrauch für die Pumpe minimiert werden. Die Regenwassernutzung reduziert den Trinkwasserverbrauch, verringert die Abflussspitzen bei Regenfällen und entlastet damit die Kläranlagen. Dagegen stehen höhere Investitionskosten und eventuell hygienische Probleme. Die Entscheidung für oder gegen eine Regenwassernutzungsanlage sollte deshalb immer individuell getroffen werden. Wetterverhältnisse, Größe, Lage, Neigung, Ausrichtung und Art der Auffangfläche, Speichergröße und Brauchwasserbedarf beeinflussen die Rentabilität zusätzlich. Neben Regenwasser kann auch das Grauwasser zur Toilettenspülung sowie gegebenenfalls zur Gebäudereinigung und Gartenpflege herangezogen werden. Dabei wird das verschmutzte Wasser aus Badewannen, Duschen und Waschmaschinen genutzt. Da diese Wässer bakteriell sehr schnell verkeimen, ist eine aufwändige Behandlung und Filterung im Vorratsbehälter notwendig. Dazu werden von der Industrie kompakte Geräte angeboten, die Filterung, Reinigung und Entkeimung automatisch durchführen und das Wasser zur Toilettenspülung pumpen. Vorteil der Grauwassernutzung ist seine kontinuierliche Erzeugung und die damit einhergehende hohe Versorgungssicherheit, die bei der Regenwassernutzung nicht gegeben ist. Außerdem sind Quantität und Qualität des Grauwassers gut kalkulierbare und konstante Größen. Wichtig ist, dass das Grauwasser nicht mehr fäulnisfähig ist und auch nach längeren Standzeiten keine Geruchsbelästigungen von ihm ausgehen. Die Entscheidung für oder gegen eine Grauwassernutzung muss ebenfalls individuell getroffen werden. Checkliste zur Regen- und Grauwassernutzung╇ □⌡ Wird individuell abgewogen, ob eine Regenwassernutzung und/oder eine Grauwassernutzung vorgesehen werden? Wird dazu ein Fachmann hinzugezogen? □⌡ Wenn Regenwasser zur Textilreinigung genutzt werden soll, haben die Bewohner eine Wahlmöglichkeit, ob sie Regen- oder Trinkwasser für ihre Waschmaschinen verwenden? □⌡ Wird darauf geachtet, dass die Verteilnetze für Trink- und Regenwasser vollständig getrennt sind? □⌡ Wird die Regenwasser- oder Grauwassernutzungsanlage dem örtlichen Wasserversorger und dem Gesundheitsamt angezeigt?

154

6 Ökologische Qualität

6.3.3  Wasserentsorgung Bei der Abfuhr des verschmutzten Wassers wird zwischen der Misch- und der Trennkanalisation unterschieden. Das Mischwasser besteht aus dem Niederschlag und dem Schmutzwasser. Das Schmutzwasser setzt sich aus dem Wasser aus Badewannen, Duschen und Waschmaschinen (Grauwasser) und fäkal-, feststoff- und fetthaltigem Abwasser (Schwarzwasser) zusammen. Bei der Mischkanalisation wird Regen- und Schmutzwasser in einer gemeinsamen Kanalisation abgeführt, bei der Trennkanalisation wird das Regenwasser gesondert abgeführt. Die Vorteile der Mischwasserabfuhr liegen in den Kosteneinsparungen, da nur ein Kanalsystem notwendig wird. Ein gravierender Nachteil ist die notwendig werdende Reinigung des Regenwassers, weil es mit dem Schmutzwasser vermischt wird. Hinzu kommt, dass die Kanalnetze bei starken Regenfällen überlastet sind und das Abwasser nur schlecht gereinigt in Bäche und Flüsse eingeleitet wird. Wird das Niederschlagswasser getrennt abgeführt, kann es nach einer Grobreinigung in naturnahe Seen, Teiche oder ähnliches geleitet werden. Der Schmutzwasserkanal kann kleiner dimensioniert werden und ist in der Regel gleichmäßiger belastet. Dafür fallen höhere Kosten für zwei getrennte Leitungssysteme an. Während das Schmutzwasser vollständig in die öffentliche Kanalisation eingeleitet werden muss, kann das Regenwasser alternativ auf dem Grundstück versickern. Die Versickerung hat den Vorteil, dass der Grundwasserhaushalt durch das Gebäude nur gering belastet wird. Außerdem werden die Kosten für den Bau eines Regenwasserkanals eingespart. Voraussetzung ist allerdings, dass der Boden und die entsprechenden Flächen ausreichend versickerungsfähig sind. Ferner muss bei unterirdischen Systemen durch die Bauaufsicht eine Entwässerungsgenehmigung erteilt werden. Inzwischen werden vielfach spezielle Versickerungsverfahren von den Kommunen gefordert. Bei bestehenden Gebäuden muss darüber hinaus geprüft werden, ob ein Kanal-Benutzungszwang vorliegt und wenn ja, ob eine Befreiung davon möglich ist. Auch bei Regenwassernutzung muss die Versickerungsanlage für die gesamte Regenwasserlast ausgelegt sein. So wird ein Überlaufen, zum Beispiel während der Urlaubszeit, verhindert. Nach dem Arbeitsblatt DWA-A 138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ (2005, S.€9, 23–29, 31) der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e.€V. gibt es folgende Möglichkeiten zur Versickerung von Niederschlagwasser: • Flächenversickerung Flächenhafte Versickerung ohne zeitweilige Speicherung, in der Regel durch unbewachsenen Boden auf Rasenflächen oder unbefestigten Randstreifen; kommt der natürlichen Versickerung am nächsten. • Muldenversickerung Versickerung durch flache, geformte Geländemulde mit zeitweiliger oberirdischer Speicherung; die Beschickung sollte möglichst oberirdisch mit offenen

6.3 Wasserver- und -entsorgung

•

•

•

•

•

155

Zuleitungsrinnen direkt von befestigten Flächen aus erfolgen. Die Muldenversickerung kommt im Allgemeinen zur Anwendung, wenn die verfügbare Fläche oder die Versickerungsfähigkeit des Untergrundes keine Flächenversickerung zulässt. Für die dezentrale Muldenversickerung werden in der Regel 5–20€ % der Größe der angeschlossenen undurchlässigen Fläche benötigt, bei geringer Durchlässigkeit des Bodens und sehr flacher Ausformung der Mulde sogar bis zu 40€%. Mulden-Rigolen-Element Anlage aus begrünter Mulde mit darunter liegender Rigole8; beide Teile haben eigene Füll- und Entleerungsprozesse; es handelt sich also um getrennte Speichersysteme. Durch die Kombination von ober- und unterirdischem Speicherraum sind Mulden-Rigolen-Elemente auch bei geringerer Durchlässigkeit des Bodens anwendbar. Rigolen-, Rohr- oder Rohr-Rigolenversickerung Linien- oder flächenförmige unterirdische Versickerung in einem mit speicherfähigem Material versehenen Aushub (Graben) mit oberirdischer Zuleitung (Rigolenversickerung) oder in einem mit speicherfähigem Material gebetteten Rohr mit unterirdischer Zuleitung (Rohrversickerung) oder eine Kombination aus beidem (Rohr-Rigolen-Versickerung); die Rohr-Rigolenversickerung kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn die Fläche nicht für eine Muldenversickerung ausreicht. Schachtversickerung Punktförmige unterirdische Versickerung in einem Schacht (in der Regel aus Betonschachtringen) mit durchlässiger Sohle und/oder Wandung; der Grundwasserspiegel muss mindestens 1,50€m unter der Schachtsohle liegen, außerdem darf der Schacht gering durchlässige Schichten mit guter Schutzwirkung für das Grundwasser nur in begründeten Ausnahmefällen durchstoßen. Beckenversickerung Versickerung in einem Erdbecken mit Einstauhöhen von mehr als 50€cm; das Verhältnis der angeschlossenen undurchlässigen Fläche zur versickerungswirksamen Fläche ist in der Regel größer als 15, deshalb muss für eine rasche Beckenentleerung der Untergrund relativ durchlässig sein. Besonders wichtig ist eine richtige Einschätzung darüber, inwieweit sich die Versickerungsanlage im Laufe der Zeit selbst abdichtet, und eine darauf abgestimmte Planung. Mulden-Rigolen-System Mehrere Mulden-Rigolen-Elemente, bei denen das in den Rigolen gespeicherte Wasser mit Drosseleinrichtungen in einem vernetzten System abgeleitet wird; Mulden-Rigolen-Systeme werden insbesondere bei einer sehr geringen Durchlässigkeit des Untergrundes gewählt, wenn eine zusätzliche Ableitung des Niederschlagswassers notwendig ist.

8╇ Mit speicherfähigem Material versehener Graben, zum Beispiel Kiespackung aus grobem, gewaschenem Kies.

156

6 Ökologische Qualität

hoch

Versickerung

Speicherung

Ableitung

FlächenVersickerung Flächenbedarf

Muldenversickerung Mulden-Rigolen-Element Mulden-Rigolen-System Rohr-/Rigolenversickerung Beckenversickerung Schachtversickerung

niedrig

hoch

Versickerungsfähigkeit Untergrund

niedrig

Abb. 6.10↜渀 Einsatzmöglichkeiten von Versickerungsanlagen. (Nach DWA-A 138, S.€24)

Die Anlagen lassen sich nach verschiedenen Kriterien unterscheiden. Zunächst unterscheidet man zentrale oder dezentrale Anlagen. Dezentrale Anlagen dienen der Versickerung auf einem einzelnen Grundstück, eine zentrale Versickerungsanlage sammelt das Niederschlagswasser mehrerer Grundstücke. Dann haben die Systeme eine unterschiedliche Speicherfähigkeit, also die Fähigkeit, Niederschlagswasser bis zur Versickerung zwischenzuspeichern. Die Anlagen unterscheiden sich außerdem durch unterschiedlichen Flächenbedarf. Die Versickerungsfähigkeit des Untergrunds hat ebenfalls Auswirkungen auf die Eignung der unterschiedlichen Systeme (Abb.€6.10). Die Versickerung erfolgt entweder ober- oder unterirdisch. Bei unterirdischer Versickerung entfällt die reinigende Wirkung der belebten Bodenzone. Der Grundwasserschutz ist deshalb besonders zu beachten. Dazu gehört, dass kein Regenwasser von Metalldächern und Parkplätzen dort versickert wird. Bei der Anordnung der Versickerungsanlage ist ein Mindestabstand zu unterkellerten Gebäuden einzuhalten, der von Art und Tiefe der Unterkellerung, der Lage der Grundwasseroberfläche, der Durchlässigkeit des Bodens, der Art der Gebäudeabdichtung und der Versickerungsmethode abhängt. Sickeranlagen sollten generell eher großzügig bemessen werden, da das Aufnahmevermögen abhängig von der Bodenbeschaffenheit mit der Zeit nachlassen kann. Dazu muss eine genügend große Grundstücksfläche zur Verfügung stehen. Nach DWA-A 138 sollten Sickeranlagen regelmäßig überprüft und die Schlammfänge geräumt werden. Rohrrigolen können mit Kameras befahren und bei Bedarf mit Hochdruck gereinigt werden. Zur leichteren Kontrolle und Reinigung bieten sich

6.4 Bodenversiegelung

157

Kontrollschächte an den Strangenden an. Muldenrigolen müssen ausreichend bewachsen sein. Sie sollten regelmäßig vom Herbstlaub befreit werden (vgl. Wellpott und Bohne 2006, S.€135). Checkliste zur Wasserentsorgung╇ □⌡ Liegt ein Kanal-Benutzungszwang vor? Wenn ja, ist eine Befreiung davon möglich? □⌡ Werden bei der Wahl des Versickerungsverfahrens alle relevanten Kriterien berücksichtigt? □⌡ Wird ein Fachmann hinzugezogen? □⌡ Ist der Boden ausreichend versickerungsfähig für die anfallende Menge Niederschlag? □⌡ Ist der notwendige Abstand zu unterkellerten Gebäuden gewahrt? □⌡ Ist eine grundstücksübergreifende Lösung sinnvoll und möglich? □⌡ Ist ausgeschlossen, dass benachbarte Grundstücke und eigene Lichtschächte von Kellern bei starken Regenfällen geschädigt werden? □⌡ Werden bei unterirdischen Systemen die erforderlichen Genehmigungen eingeholt und alle landes- und kommunalspezifischen Anforderungen eingehalten?

6.4  Bodenversiegelung Wie das Wasser erfüllt der Boden eine Vielzahl von spezifischen Funktionen. Die bedeutsamsten sind: • • • • •

Lebensraum, Regelung des Wasserkreislaufs, Grundlage der Nahrungsmittel- und Rohstoffproduktion, CO2- und Methan-Quellen und -Senken, Puffer, Filter, Transformator und Speicher für Schadstoffe, aber auch für Nährstoffe.

Der Boden ist ein nicht vermehrbares Gut, das unter dem besonderen Schutz des Gesetzes steht: „Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen“ (BauGB 2009, §Â€1a Abs.€1). Die Belastungen des Bodens beim Bauen sind vielfältig: • Bebauung, Versiegelung, Verdichtung und gärtnerische Bearbeitung belasten den Wasserhaushalt und behindern die biologischen Aktivitäten; • durch Aushub, Abschluss von der Atmosphäre, Aufschüttung und Verdichtung wird der Bodenaufbau mechanisch geschädigt;

158

6 Ökologische Qualität

• hinzu kommt die stoffliche Belastung durch Emissionen von Wärmeversorgung und Kfz-Verkehr. Um den Flächenverbrauch der Bebauung zu minimieren, sollten bereits bebaute Gebiete nachverdichtet, Straßenbreiten minimiert und die Grundflächenzahl erhöht werden. Durch verdichtete Bauweise soll der Boden geschont und der Verkehr durch die Verkürzung der Wege gesenkt werden. Dies geht jedoch nur bis zu einem bestimmten Maß, da die Bewohner sich bei zu dichter Bebauung Kompensationsflächen im weiteren Umkreis suchen. Die erzielte Einsparung wird damit zunichte gemacht, und der Verkehr steigt wieder an. Eine gravierende Nebenwirkung der zunehmenden Flächeninanspruchnahme ist die Versiegelung des Bodens. Etwa 30 bis 50€% der Verkehrs- und Siedlungsfläche in Deutschland ist versiegelt. Nach ökologischen Maßstäben sind Flächen möglichst wenig zu versiegeln. Durch unversiegelte Flächen versickert bei Regen mehr Wasser. Das fördert die Grundwasserbildung. Hilfreich ist die Verwendung von versickerungsfähigem Material (Tab.€6.4). Unversiegelte Flächen wirken sich nicht nur günstig auf den Wasserhaushalt aus, sondern beeinflussen durch ihren Bewuchs das Klima einer Siedlung positiv. Über bebauten Oberflächen verdunsten nur kleinere Wassermengen, das heißt, hohe Temperaturen können nur schwer abgebaut werden. Untersuchungen in München haben gezeigt, dass Temperaturen in Stadtquartieren stark vom Versiegelungsgrad abhängen. Man geht davon aus, dass bei einer 10-prozentigen Zunahme des Versiegelungsgrads die mittlere Jahrestemperatur um 0,2€ °C ansteigt (vgl. Bründl et€al. 1986). Hinzu kommt, dass unter versiegelten Flächen auch die Neubildung von Grundwasser erschwert wird, weil das Niederschlagswasser größtenteils in der Kanalisation landet. Dies steigert wiederum die Hochwassergefahr. Der Versiegelungsgrad schwankt, abhängig von der Art des Siedlungsgebietes, zwischen rund 20€% in Kleinsiedlungsgebieten und bis zu über 90€% im Stadtkern. Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der durchschnittliche Versiegelungsgrad mit grob 20 bis 40€% in der Regel niedriger als bei Reihenhäusern mit ungefähr 30 bis 50€% und Mehrfamilienhäusern mit ca. 40 bis 60€%9. Blockbebauung in Stadtkernen kann auch Versiegelungsgrade über 75€% aufweisen. Aus Umweltschutzgründen sollte die unnötige Versiegelung von Flächen in jedem Fall vermieden werden. Bei baulichen Maßnahmen im Bestand muss geprüft werden, wie groß der Versiegelungsgrad ist und ob Flächen entsiegelt werden können. Werden befestigte Wege in den Außenanlagen instandgesetzt oder erneuert, sind versickerungsoffene Beläge zu wählen (Tab.€6.4). Dabei ist jedoch zu beachten, dass Flächen, bei denen die Gefahr eines Schadstoffeintrags in den Boden besteht oder unter denen Altlasten vermutet werden, nicht entsiegelt werden. Werden Flächen entsiegelt, müssen die alten Beläge und der Unterbau ordnungsgemäß entsorgt werden. Abgeleitet aus Untersuchungen zu durchschnittlichen Versiegelungsgraden in Dresden, Berlin, Gütersloh und Dessau sowie diversen Literaturangaben.

9╇

Gute Versickerung Ausbreitung von Pionierpflanzen möglich einfache Herstellung Gute Versickerung gut belastbar und befahrbar große Hohlräume (bis ca. 50€% unversiegelte Fläche) Schutz der Pflanzen in den Hohlräumen

Mittelmäßige Versickerung hohe Versickerung bei Fugenbreite größer 3€cm hohe Belastbarkeit befahrbar Gras- oder Pflanzenbewuchs möglich

Kies-/Splittdecken (wassergebundene Decken)

Rasenfugenpflaster, Natursteinpflaster

Rasengittersteine, Rasenkammersteine

Gute Versickerung durch Geotextilgewebe höhere Tragfähigkeit durchgehende Pflanzendecke

Gelegentlich genutzte Parkflächen Seitenstreifen von Straßen Fußwege Stellflächen Spielflächen wenig frequentierte Verkehrsflächen (Zufahrten und Parkplätze, Festplätze, Feuerwehrzufahrt) Stellflächen Gesteinsverlagerungen bei Brems- oder Anfahrvorgängen Zufahrtswege Parkrandbereiche möglich Fußwege Nicht sehr tragfähig Wenig frequentierte Fahr- bzw. Gehwege und Stellplätze Fuß- und Radwege Parkplätze Bei Trockenheit spärlicher Zufahrtswege Bewuchs Fahrspuren für Garagen- und schlecht begehbar Feuerwehrzufahrten zur Befestigung nicht zu steiler Böschungen stark benutzte Randzonen Wasserdurchlässigkeit bei Fußwege Fugenverdichtung Stellflächen Parkplätze Zufahrts- und Fahrwege Hof und Terrasse

Negativ

Geringe Belastbarkeit Hohe Versickerung Erhalt von Bodenfunktionen und Wasserhaushalt Lebensraum für Pflanzen und Tiere Gesteinsverlagerungen bei Voll versickerungsfähig Brems- oder Anfahrvorgängen gute Tragfähigkeit möglich vielfältiger Pflanzenbewuchs Spurrillenbildung natürliches Erscheinungsbild

Positiv

Geotextilschotter

Schotterrasen

Versickerungsoffen Rasenfläche

Tab. 6.4↜渀 Versickerungseigenschaften und Anwendungsbereiche von Belagsarten. (Nach Basedow et€al. 2009, S.€49–51) Belagsart Eigenschaften Anwendungsbereich

6.4 Bodenversiegelung 159

Beton- und Asphaltdecken

Versiegelnd Verbundpflaster, Plattenbeläge

Holzroste

Holzpflaster

Rindenschrot

Fahrspuren

Splittfugenpflaster

Tab. 6.4╇ (Fortsetzung) Belagsart

Hoher Wasserabfluss Verhinderung von Schadstoffeinträgen in den Boden hohe Belastbarkeit

Hoher Wasserabfluss

Gute Versickerung befahrbar Gute Versickerung pflegeleicht bodenfreundlich Mittelmäßige Versickerung natürliches Material, daher gestalterisch ansprechend Fugenbegrünung Mittelmäßige Versickerung natürliches Material, daher gestalterisch ansprechend geringe Versiegelung, da Pflanzen auch unter dem Holz wachsen

Positiv Hoher Versickerungsanteil bei Fugenbreiten größer 3€cm stark belastbar und befahrbar

Eigenschaften Fußwege Stellflächen Parkplätze Zufahrts- und Fahrwege Hof und Terrasse Zufahrt zu Stellplätzen oder Garagen wenig befahrene Wege Gartenwege selten befahrene Stellflächen

Geringe Wasserdurchlässigkeit, da engfugige Verlegung geringe Wasserspeicherung in der Oberfläche Keine Versickerung möglich, da völlige Versiegelung Vorhalten einer Entwässerungsanlage nötig

Stark befahrene Straßen Parkplätze und Hofflächen mit gewerblicher und industrieller Nutzung

Wohnstraßen Plätze, Schulhöfe Fuß- und Radwege

Eingeschränkte Einsatzmöglichkeit Pflanzenbewuchs wird unterdrückt muss regelmäßig erneuert werden Gartenwege Wasserdurchlässigkeit bei gering frequentierte Übergangszonen Fugenverdichtung Terrassen Rutschgefahr bei Algenbildung Spielflächen Gartenwege Nicht befahrbar begrenzte Lebensdauer Spielflächen Sitzplätze Ruhezonen

Negativ Wasserdurchlässigkeit bei Fugenverdichtung kein Pflanzenbewuchs

Anwendungsbereich

160 6 Ökologische Qualität

6.5 Baustoffauswahl

161

Checkliste zur Bodenversiegelung╇ □⌡ Wird geprüft, wie groß der Versiegelungsgrad ist und ob Flächen entsiegelt werden können? □⌡ Werden bei neuen Anlagen versickerungsoffene Beläge gewählt? □⌡ Werden Flächen ausgenommen, bei denen die Gefahr eines Schadstoffeintrags in den Boden besteht oder unter denen Altlasten vermutet werden? □⌡ Werden bei einer Entsiegelung die alten Beläge und der Unterbau ordnungsgemäß entsorgt?

6.5  Baustoffauswahl Bei der Auswahl der Baustoffe sind verschiedene Kriterien zu beachten. Ein wichtiger Faktor ist der Ressourcenverbrauch. Dabei müssen nicht nur die eingesetzten Baustoffe betrachtet werden, sondern auch alle Hilfsstoffe und die Energie, die bei der Produktion und beim Transport verbraucht werden. Grundsätzlich gilt: je naturbelassener das Produkt und je kürzer der Transportweg, desto besser. Eine lange Lebensdauer, niedrige Unterhalts- und Wartungskosten, eine gute Rückbaumöglichkeit sowie eine hohe Recyclingfähigkeit sind weitere Kriterien, die im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung berücksichtigt werden sollten (Abb.€6.11).

6.5.1  Umweltwirkungen Um die Belastungen für die globale und lokale Umwelt möglichst gering zu halten, sollten Baustoffe mit einem möglichst geringen Ressourcenverbrauch gewählt werden. Dabei werden nicht nur die eingesetzten Baustoffe selbst, sondern sämtliche Stoffströme, die der Baustoff innerhalb seines Lebenszyklus‘ auslöst, betrachtet. Schmidt-Bleek spricht von einem ökologischen Rucksack (vgl. Schmidt-Bleek 1997, S.€ 39€ ff.). Dieser umfasst alle Materialien beziehungsweise Rohstoffe, die der Umwelt aktiv entnommen oder dort bewegt wurden, um ein Produkt oder eine Dienstleistung zu erzeugen (zum Beispiel anfallender Abraum, abgepumptes Grundwasser, gerodete Bäume, mit dem Transport verbundene Ressourcenverbräuche). Weitere Umweltwirkungen, die betrachtet werden sollten, sind: • Treibhauspotenzial Im Treibhauspotenzial GWP (Global Warming Potential) werden alle Gase berücksichtigt, die längerfristig zum global wirkenden Treibhauseffekt führen, zum Beispiel Kohlendioxid, Methan und FCKW. Indikator für das Treibhauspotenzial ist das CO2-Äquivalent. • Versauerungspotenzial Ein weiteres Kriterium zur Beurteilung der Verschmutzung der Atmosphäre ist das Versauerungspotenzial AP (Acidification Potential). Durch die Verbindung von hauptsächlich Schwefeldioxid mit Wasser entsteht in der Atmosphäre ein

162

6 Ökologische Qualität Anforderungen an Bauteile/Bauprodukte ja

geringe Umweltwirkungen?

ja

keine Schadstoffbelastung?

ja

hohe Lebensdauer?

ja

niedriger Unterhalt und Wartung?

ja

kontrollierter Rückbau möglich?

ja

hohe Recyclingfähigkeit?

nein

anderes Bauteil/ Bauprodukt?

nein

Begründung erforderlich

anderes Bauteil/ Bauprodukt?

nein

Begründung erforderlich

anderes Bauteil/ Bauprodukt?

nein

Begründung erforderlich

anderes Bauteil/ Bauprodukt?

nein

Begründung erforderlich

anderes Bauteil/ Bauprodukt?

nein

Begründung erforderlich

anderes Bauteil/ Bauprodukt?

nein

Begründung erforderlich

ja

nein

ja

nein

ja

nein

ja

nein

ja

nein

ja

Auswahl

Abb. 6.11↜渀 Auswahl von Bauteilen und Bauprodukten

6.5 Baustoffauswahl

•

•

•

•

•

163

saurer Niederschlag, der regional zu Schäden an Pflanzen, Lebewesen und Bauwerken führt. Die verursachenden Gase werden auf Schwefeldioxid umgerechnet, so dass SO2-Äquivalente entstehen. Je mehr g SO2-Äquivalente ein Baustoff enthält, desto stärker fördert er die Versauerung und schadet der Umwelt. Ozonschichtabbaupotenzial Die Ozonschicht dient dazu, durch Abschirmung von UV-Strahlen eine zu starke Erwärmung der Erdoberfläche zu verhindern und den Menschen vor zu starker UV-Strahlung zu schützen. Durch Anreicherung von R11-Äquivalenten10 in der Atmosphäre wird die Ozonschicht zerstört. Das R11-Äquivalent ist also ein Indikator für das Ozonschichtabbaupotenzial. Ozonbildungspotenzial Ozonbildungspotenzial (POCP) ist das Äquivalent schädlicher Spurengase wie Stickoxide und Kohlenwasserstoffe (C2H4-Äquivalent), die in Verbindung mit UV-Strahlung zur Bildung von bodennahem Ozon, dem sogenannten Sommersmog, beitragen. Eutrophierungspotenzial (Überdüngungspotenzial) Gelangen bei der Herstellung von Bauprodukten oder durch Auswaschung von Verbrennungsemissionen Phosphor- und Stickoxidverbindungen in die Umwelt, führt dies zu einer Eutrophierung von Gewässern und Böden. Unter Eutrophierung versteht man den Übergang von einem nährstoffarmen in einen nährstoffreichen Zustand. Durch die Zufuhr von Nährstoffen kommt es zu einer vermehrten Algenbildung, was wiederum unter anderem ein Fischsterben zur Folge haben kann. Indikator für das Überdüngungspotenzial ist das PO4-Äquivalent. nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf Der Primärenergiebedarf umfasst den Energiebedarf über den gesamten Lebenszyklus, also auch aus dem Herstellungsprozess der Bauteile. Zu den nicht erneuerbaren Energien zählen beispielsweise Erdgas, Erdöl, Steinkohle, Braunkohle und Uran. erneuerbarer Primärenergiebedarf Zu den erneuerbaren Energien zählen zum Beispiel Sonnenstrahlung, Erdwärme, Wind- und Wasserkraft sowie Biomasse.

Um Baustoffe hinsichtlich ihrer Umweltwirkungen zu bewerten und zu vergleichen, werden derzeit verstärkt Umweltprodukt-Deklarationen, sogenannte EPD (Environmental Product Declaration), erstellt und veröffentlicht. Sie basieren auf ISO-Normen und sind deshalb international abgestimmt. Aus diesen EPD hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eine Datenbank (Ökobau.dat) zusammengestellt, die unter www.nachhaltigesbauen.de zu finden ist und kontinuierlich erweitert und ergänzt wird. Alternativ finden sich dort weitere Informationsquellen zu Baustoff- und Gebäudedaten. Checkliste zu Umweltwirkungen╇ □⌡ Liegen für die gewählten Baustoffe Umweltprodukt-Deklarationen (EPD) vor und werden diese eingesehen? □⌡ Werden Baustoffe mit möglichst geringen Umweltwirkungen ausgewählt? 10╇

Trichlorfluormethan-Äquivalent.

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6 Ökologische Qualität

6.5.2  Schadstoffemissionen der Baumaterialien Bauprodukte enthalten zahlreiche organische oder anorganische Substanzen, die sie in die Innenraumluft, den Boden oder das Grundwasser abgeben und die die Umwelt und die menschliche Gesundheit gefährden können. So setzen konventionelle Lacke und Lasuren große Mengen an leicht bis schwer flüchtigen Schadstoffen frei, angefangen bei Lösemitteln über Weichmacher bis hin zu Kunststoffmonomeren. Hinzu kommen nicht flüchtige Schadstoffe wie zum Beispiel Schwermetallverbindungen. Diese stellen zwar im eingebauten Zustand keine Gefahr dar, können jedoch im Raum verteilt und eingeatmet werden, wenn die Farben abgeschliffen werden. Wandfarben und Tapeten können Emissionen von Formaldehyd, flüchtigen organischen Verbindungen, Restmonomeren oder auch Weichmachern verursachen. Holzwerkstoffplatten wie Spanplatten, Holzfaserplatten oder auch OSB-Platten (Oriented Strand Board) haben flüchtige Inhaltsstoffe, unter anderem Formaldehyd bei Spanplatten und Hexanal sowie Terpene bei OSB-Platten, die in die Innenraumluft gelangen. Bodenbeläge wie Teppichböden, Linoleum, Kunststoff, Kork oder keramische Fliesen können ebenfalls in Abhängigkeit von ihrem Material Emissionen verursachen. Auch wenn diese Schadstoffe kaum oder gar nicht flüchtig sind, können sie durch mechanische Beanspruchung in winzigen Fasern oder Materialabrieb in den Staub und damit auch in die Atemluft gelangen. Bei der Verlegung des Bodens werden oft Kleber zur Befestigung und Materialien zur Vorbereitung des Untergrunds benötigt. Auch hier können leichtflüchtige Lösemittel oder langfristig ausdünstende Weichmacher Emissionen verursachen. Darüber hinaus können auch weitere Baustoffe wie Dämmstoffe, Dichtstoffe und Folien, Mauer- und Dachsteine sowie Zemente, Putze und Mörtel Emissionen verursachen. Die gesetzliche Grundlage für Bauprodukte, die dauerhaft in einem Bauwerk verbleiben, ist die europäische Bauproduktenrichtlinie. Sie gibt Ziele für folgende wesentlichen Anforderungen vor: • • • • • •

Mechanische Festigkeit und Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Nutzungssicherheit, Schallschutz sowie Energieeinsparung und Wärmeschutz.

Werden alle Anforderungen erfüllt, erhält das Produkt das CE-Zeichen. Die nationale Umsetzung der Bauproduktenrichtlinie erfolgt im Bauproduktengesetz. In Hinblick auf den Bereich „Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz“ wird dies konkretisiert durch ein Bewertungsschema des Ausschusses zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten (AgBB) für die VOC-Abgabe aus Innenraum-Bauprodukten. Bei Einhaltung der im Bewertungsschema vorgegebenen Prüfwerte gelten die Mindestanforderungen zum Schutz der Gesundheit im Hinblick auf flüchtige organische Verbindungen als erfüllt.

6.5 Baustoffauswahl

165

Zur Bewertung von Bauprodukten gibt es mittlerweile verschiedene Umweltzeichen. Das bekannteste ist sicherlich der „Blaue Engel“, der nach detaillierten, festgeschriebenen Kriterien vom Deutschen Institut für Gütesicherung und Kennzeichnung e.€V. (RAL) unter Beteiligung des Umweltbundesamtes und des Bundeslandes, in dem der Hersteller seine Produkte produziert, vergeben wird. Zusätzlich gibt es jedoch noch weitere Labels, die entweder ebenso wie der Blaue Engel eine große Zahl an Anforderungen für verschiedene Produktgruppen abdecken, oder speziell für einzelne Rohstoffe oder Produktgruppen entwickelt wurden. Einen Überblick über verschiedene Umweltzeichen und ihre Schwerpunkte gibt Tab.€6.5. Holzschutzmittel sollen aufgrund ihrer Zusammensetzung einen Befall von Holz durch holzzerstörende oder -verfärbende Pilze und Insekten verhindern oder vorhandene Organismen abtöten und anschließend für einen langanhaltenden Schutz vor Neubefall sorgen. Chemischer Holzschutz ist jedoch auch für Emissionen verantwortlich. Holzschutz ist grundsätzlich nur für tragende oder aussteifende Bauteile notwendig. Wenn möglich, ist das Holz konstruktiv zu schützen, damit auf chemische Holzschutzmittel verzichtet werden kann. In Innenräumen ist grundsätzlich kein chemischer Holzschutz anzuwenden. Ist chemischer Holzschutz nicht zu vermeiden, sind die Mengenangaben in den allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen genau einzuhalten. Bei Erneuerungsmaßnahmen werden gegebenenfalls auch Schutzmittel für Mauerwerk eingesetzt. Sie sollen die Bildung von Algen- und Schimmelrasen auf Steinen, Mörtel und Außenputz verhindern. Dazu zählen auch sogenannte Schwammsperrmittel, die eingesetzt werden, um das Durchwachsen von Hausschwamm durch das Mauerwerk zu verhindern. Für Bekämpfungsmittel gilt ebenfalls, dass zunächst geprüft werden muss, ob auf chemische Bekämpfungsmittel verzichtet werden kann. Ist das nicht möglich, sind die Mengenangaben in den allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassungen genau einzuhalten. Im Brandfall gehen Emissionen in erster Linie von Kunststoffen aus. Polyvinylchlorid (PVC) wird im Bausektor vielfältig angewendet, zum Beispiel in Fensterrahmen, Leitungen, Rohren und Bodenbelägen. Es wird aus Vinylchlorid hergestellt und besteht zu ca. 57€% aus Chlor (vgl. Schulze Darup 1996, S.€215). Vinylchlorid wird als hochentzündlich und giftig eingestuft11. Durch Zusatz verschiedener Additive wie Weichmacher, Stabilisatoren und Flammschutzmittel erhält das Roh-PVC die gewünschten Eigenschaften, wobei je nach Weichmachergehalt Hartund Weich-PVC unterschieden werden. Im Brandfall wird ab 100°C Chlor in Form von Salzsäure abgegeben. Bei 220°C sind bereits 50€% der Salzsäure abgegeben worden. Die Salzsäure schlägt sich an Oberflächen nieder. Hauptzersetzungsprodukte aus PVC-Produkten sind insbesondere Kohlenmonoxid, Chlorwasserstoff und polychlorierte Dioxine und Furane. Weitere Emissionen entstehen in Abhängigkeit von den Additiven, besonders den Flammschutzmitteln. Bei bromhaltigen Flammschutzmitteln besteht zum Beispiel die Gefahr, dass Dioxine und Furane entstehen. Dies sind stark toxische Substanzen. PVC kann in fast allen Einsatzgebieten durch umweltfreundlichere Stoffe ersetzt werden. 11╇

Definitionen von hochentzündlich und giftig nach §Â€4 GefStoffV.

Euro-Blume Europäische Kommission

Allgemeine Label Blauer Engel Umweltbundesamt/ RAL Deutsches Institut für Gütesicherung e.€V.

Produktgruppen: • Dämmstoffe • Lacke/Lasuren • Wandfarben • Tapeten • Bodenverlegewerkstoffe • Bodenbeläge • Holz/Holzwerkstoffe • Zemente/Putze/Mörtel • Mauer-/Dachsteine berücksichtigte Kriterien: • Funktion • Gesundheit • Umwelt Produktgruppen: • Lacke/Lasuren • Wandfarben • Bodenbeläge (Fliesen) berücksichtigte Kriterien: • Funktion • Gesundheit • Umwelt

Tab. 6.5↜渀 Umweltzeichen und ihre Schwerpunkte Zeichen/Lizenzgeber Produkte und Kriterien

Unabhängiges Umweltzeichen auf europäischer Ebene mit europaweiter Gültigkeit; in Aufbau und Vergabe mit dem Blauen Engel vergleichbar. Einbeziehen von Repräsentanten von Industrie, Handel, Umwelt- und Verbraucherorganisationen sowie Gewerkschaften in die Erarbeitung von Umweltkriterien, dadurch hohe Transparenz und Beteiligung der Öffentlichkeit. Umweltkriterien werden für jede Produktgruppe einzeln diskutiert und festgelegt; sie müssen von einer Mehrheit der Mitgliedstaaten der EU angenommen werden; Überarbeitung alle drei Jahre. Ein Antrag auf Vergabe des Umweltzeichens wird auf nationaler Ebene (für Deutschland: durch das Umweltbundesamt in Zusammenarbeit mit dem RAL) geprüft.

Erstes und bekanntestes, vom Staat initiiertes Umweltzeichen; Auszeichnung von Produkten und Dienstleistungen, die im Vergleich zu anderen Produkten gleichen Nutzens umweltverträglicher sind; dies kann sich auf verschiedene Punkte beziehen, zum Beispiel geringen Schadstoffgehalt oder hoher Anteil an Recyclingmaterial. Sicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Qualität müssen mit herkömmlichen Produkten vergleichbar sein. Die Bewertung erfolgt über alle Gesichtspunkte in einer lebenszyklusweiten Betrachtung. Vergabe nach detaillierten, festgelegten Kriterien auf Basis von Vergabegrundlagen, die von einer neutralen Jury „Umweltzeichen“ unter Beteiligung von Fachleuten festgelegt werden; Einbezug von Vertretern unterschiedlicher gesellschaftlicher Gruppen wie Umwelt- und Verbraucherverbände, Gewerkschaften, Industrie, Medien, Handel, Handwerk und den Bundesländern. Die Gültigkeitsdauer des Zeichens beträgt meist drei bis vier Jahre (für die einzelnen Produktgruppen unterschiedlich).

Kurzbeschreibung und Vergabekriterien

166 6 Ökologische Qualität

Produktgruppen: • Dämmstoffe • Lacke/Lasuren • Wandfarben • Holz/Holzwerkstoffe • Bodenbeläge • Zemente/Putze/Mörtel • Mauer-/Dachsteine berücksichtigte Kriterien: • Funktion • Gesundheit • Umwelt • Sozialverträglichkeit eco-INSTITUT-Label Produktgruppen: eco-INSTITUT GmbH • Dämmstoffe • Lacke/Lasuren • Bodenverlegewerkstoffe • Bodenbeläge • Holzwerkstoffe berücksichtigte Kriterien: • Gesundheit • Umwelt

natureplus natureplus e.€V.

Tab. 6.5╇ (Fortsetzung) Zeichen/Lizenzgeber Produkte und Kriterien Kurzbeschreibung und Vergabekriterien

Ergänzung zum natureplus-Zeichen, es werden nur Produkte ausgezeichnet, die kein natureplus-Zeichen haben; zertifiziert werden außerdem nur synthetische Produkte. Bewertet werden Schadstoff- und Emissionsanforderungen. Prüfkriterien und einzuhaltende Grenzwerte werden durch das eco-INSTITUT nach dem aktuellen Stand der Forschung und Wissenschaft erarbeitet und produktgruppenspezifisch festgelegt. Die Bewertung wird vom Institut selbst vorgenommen, Schwerpunkt liegt auf Emissionsmessungen; das Label wird für zwei Jahre vergeben.

Vergabe ausschließlich für sogenannte Naturbaustoffe (mindestens zu 85€% aus nachwachsenden und/ oder mineralischen Rohstoffen einschließlich Wasser); Vergaberichtlinien berücksichtigen die Bereiche Gebrauchstauglichkeit, Gesundheitsverträglichkeit und Umweltverträglichkeit; diese werden lebenszyklusweit betrachtet; eine Volldeklaration der Produktinhalte ist Voraussetzung für die Labelvergabe. Das Label wird von dem Internationalen Verein für zukunftsfähiges Bauen und Wohnen – natureplus e.€V. vergeben, der von verschiedenen Interessengruppen getragen wird (z.€B. Hersteller, Umweltund Verbraucherorganisationen, Prüfinstitute, Baubiologen). Die Kriterien für die Zertifizierung werden im Auftrag von natureplus durch unabhängige Experten aus Prüfinstituten sowie Umwelt- und Verbraucherschutzverbänden gemeinsam mit der Wirtschaft entwickelt; die Prüfung erfolgt durch von natureplus zugelassene Prüfinstitute, die Ergebnisse werden von einer Überprüfungskommission kontrolliert. Das Zeichen wird für drei Jahre vergeben.

6.5 Baustoffauswahl 167

ToxProof TÜV Rheinland Produkt und Umwelt GmbH

IBR-Prüfsiegel Institut für Baubiologie Rosenheim (IBR) GmbH

Produktgruppen: • Dämmstoffe • Lacke/Lasuren • Wandfarben • Tapeten • Bodenverlegewerkstoffe • Bodenbeläge • Holz/Holzwerkstoffe • Dichtstoffe/Folien • Zemente/Putze/Mörtel • Mauer-/Dachsteine berücksichtigte Kriterien: • Gesundheit • Umwelt • teilweise Sozialverträglichkeit Produktgruppen: • Dämmstoffe • Lacke/Lasuren • Wandfarben • Bodenverlegewerkstoffe • Bodenbeläge • Holzwerkstoffe • Dichtstoffe/Folien • Zemente/Putze/Mörtel berücksichtigte Kriterien: • Gesundheit Bodenverlegewerkstoffe

Tab. 6.5╇ (Fortsetzung) Zeichen/Lizenzgeber Produkte und Kriterien

Prüfkriterien beziehen sich in erster Linie auf die Gesundheitsverträglichkeit und werden für jede Produktgruppe gesondert festgelegt; besonderer Wert liegt auf der Emissionsminimierung. Produktprüfung wird vom TÜV selbst anhand von Prüfmustern vorgenommen. Die Einhaltung der Kriterien wird stichprobenartig halbjährlich überprüft, die Zeichenvergabe erfolgt befristet oder unbefristet, mindestens für ein Jahr.

In erster Linie gesundheitliche Beurteilung, Anforderungen an Umweltverträglichkeit nur sehr allgemein formuliert. Aufgrund von Vergaberichtlinien wird für das jeweilige Produkt ein Prüfrahmen festgelegt, innerhalb dessen die endgültigen Beurteilungskriterien für jedes Projekt einzeln festgelegt werden. Der Antragsteller muss die Erfüllung des Prüfungsrahmens nachweisen, ggf. werden Prüfaufträge an dritte Institute oder Labore vergeben. Die Vergaberichtlinien sind öffentlich, der genaue Prüfrahmen für die Produkte jedoch nicht; deshalb nur eingeschränkte Transparenz. Das Zeichen wird für zwei Jahre vergeben, eine Verlängerung ist möglich.

Kurzbeschreibung und Vergabekriterien

168 6 Ökologische Qualität

Produkte und Kriterien

PEFC Deutscher ForstZertifizierungsrat (DFZR)

Label nur für Holz FSC Forest Stewardship Council A.C.

Produktgruppen: • Bodenbeläge (aus Holz) • Holz/Holzwerkstoffe berücksichtigte Kriterien: • Umwelt • Sozialverträglichkeit

Produktgruppen: • Holz/Holzwerkstoffe berücksichtigte Kriterien: • Umwelt • Sozialverträglichkeit

Label nur für Bodenverlegewerkstoffe EMICODE Produktgruppen: Gemeinschaft Emis• Bodenverlegewerkstoffe sionskontrollierte Verlegewerkstoffe berücksichtigte Kriterien: • Gesundheit e.€V. • Umwelt

Zeichen/Lizenzgeber

Tab. 6.5╇ (Fortsetzung)

Internationales Zertifizierungssystem für Holz aus nachhaltiger Waldwirtschaft; der Forest Stewardship Council (FSC) besteht aus Vertretern von Umweltorganisationen, Sozialverbänden und Unternehmen; die Zertifizierung erfolgt durch akkreditierte Zertifizierungsorganisationen und stützt sich auf 10 weltweit gültigen Prinzipien, die Ökologie, soziale Belange und ökonomische Ansprüche berücksichtigen. Daraus entwickeln nationale FSC-Arbeitsgruppen entsprechende Standards auf nationaler Ebene. Es wird nicht das Holz selbst, sondern die Holzerzeugung zertifiziert; die Zertifizierung erfolgt für maximal fünf Jahre. Die Einhaltung der Kriterien wird regelmäßig durch unabhängige Organisationen kontrolliert. Gegründet auf Initiative der Holz- und Forstwirtschaft; zertifiziert werden nur Hölzer europäischen Ursprungs. Vergabeverfahren startet auf Initiative des Waldbesitzers einer Region, zertifiziert wird die Region und nicht das Waldstück einzelner Besitzer. Die Einhaltung der Kriterien wird durch eine unabhängige Stelle kontrolliert, die Zertifizierung erfolgt unbefristet.

Vergabe ausschließlich für Bodenverlegewerkstoffe; die Verlegewerkstoffe werden nach ihrem Emissionsverhalten in drei Klassen eingestuft: • EMICODE EC 1 „sehr emissionsarm“ • EMICODE EC 2 „emissionsarm“ • EMICODE EC 2 „nicht emissionsarm“ Die Einstufung hängt von den bei der Prüfung ermittelten Gesamtemissionen ab; darüber hinaus dürfen grundsätzlich keine krebserzeugenden, erbgutverändernden oder fortpflanzungsgefährdende Stoffe eingesetzt werden. Vergabe durch die Gemeinschaft Emissionskontrollierte Verlegewerkstoffe als Zusammenschluss der Hersteller von Verlegewerkstoffen; Festlegung von Prüfmethoden und Einstufungskriterien durch den Technischen Beirat, Durchführung durch ein beliebiges Prüfinstitut nach den festgelegten Prüfmethoden. Eigenverantwortliche Einstufung der Produkthersteller auf Basis der Prüfergebnisse und der Einstufungskriterien; es gibt keine zeitliche Befristung des Labels.

Kurzbeschreibung und Vergabekriterien

6.5 Baustoffauswahl 169

Wird ausschließlich für Bodenbeläge aus Kork vergeben; es müssen Kriterien zur Minderung schädlicher Emissionen und Inhaltsstoffe sowie verschiedene technische Normen zur Sicherstellung der Gebrauchstauglichkeit eingehalten werden. Das Logo wird ausschließlich an Mitglieder des Deutschen Kork-Verbands vergeben. Die Gültigkeit ist auf ein Jahr befristet, die Produkte werden regelmäßig von einem unabhängigen Institut geprüft.

Die Gemeinschaft umweltfreundlicher Teppichböden e.€V. (GuT) ist ein Zusammenschluss von Teppichherstellern, der das Zeichen an seine Mitglieder vergibt. Das GuT-Siegel kennzeichnet Teppichböden, die schadstoffgeprüft und umweltfreundlich hergestellt sind. Die Teppiche müssen eine Reihe von Kriterien in Bezug auf Schadstoffbegrenzung und Emissionen erfüllen, darunter auch Gerüche. Die Teppiche werden vor der Vergabe durch ein unabhängiges Prüfinstitut auf die Einhaltung der Kriterien überprüft. Jedes Signet ist mit einer Prüfnummer versehen, anhand derer der gekennzeichnete Bodenbelag eindeutig identifiziert werden kann. Das Zeichen wird unbefristet vergeben, es werden jedoch jährlich stichprobenartige Kontrollen durchgeführt. Rugmark ist ein rein soziales Siegel für Teppiche und wurde von indischen Nichtregierungsorganisationen (NROs), deutschen und internationalen Hilfswerken und der GTZ (Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit GmbH) initiiert, seit 1999 befindet es sich unter dem Dach von Transfair e.€V. Die Bewertung basiert auf strengen sozialen Kriterien, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen. Sie garantieren die Herstellung der Teppiche ohne illegale Kinderarbeit. Die Lizenz wird nur für laufende Aufträge und nicht für Lagerware oder im Voraus vergeben. Es wird für jeden Teppich eine individuelle Seriennummer vergeben, und die Herkunft kann bis zum Knüpfstuhl nachvollzogen werden. Die Einhaltung der Kriterien wird durch stichprobenartige unangekündigte Kontrollen von RUGMARK geprüft.

Produktgruppen: • Teppiche berücksichtigte Kriterien: • Gesundheit • Umwelt

Produktgruppen: • Teppiche berücksichtigte Kriterien: • Sozialverträglichkeit

Das Naturland-Zeichen signalisiert, dass das Produkt aus entsprechend zertifizierten Betrieben stammt (umweltschonender und nachhaltiger Umgang mit den genutzten Ökosystemen), außerdem werden die Schadstoffe der Rohstoffe limitiert und Anforderungen an die Holzverarbeitung gestellt (Schadstoffminimierung, Gebrauchstauglichkeit). Voraussetzung für die Verwendung des Zeichens ist ein Erzeugervertrag; gegenseitige Anerkennung mit dem FSC-Siegel – Naturlandzertifizierte Betriebe können gleichzeitig das FSC-Siegel nutzen; Überprüfung der Einhaltung der Naturland-Richtlinien mindestens einmal im Jahr.

Kurzbeschreibung und Vergabekriterien

Produktgruppen: • Holz/Holzwerkstoffe berücksichtigte Kriterien: • Funktion • Gesundheit • Umwelt • Sozialverträglichkeit

Label nur für Korkböden Korklogo Produktgruppen: Deutscher Kork-Ver• Korkböden berücksichtigte Kriterien: band e.€V. • Funktion • Gesundheit • Umwelt

Rugmark RUGMARK/Transfair e.€V.

Label nur für Teppiche GuT-Teppich-Siegel Gemeinschaft umweltfreundlicher Teppichboden e.€V.

Naturland Naturland – Verband für naturgemäßen Landbau e.€V.

Tab. 6.5╇ (Fortsetzung) Zeichen/Lizenzgeber Produkte und Kriterien

170 6 Ökologische Qualität

6.5 Baustoffauswahl

171

Polystyrol, das sich zum Beispiel in den Dämmstoffen EPS (Expandiertes Polystyrol) und XPS (Extrudiertes Polystyrol) befindet, zersetzt sich ab einer Temperatur von 110 bis 210€ °C vor allem in Styrol, aber auch in geringen Mengen in Ethylbenzol, Toluol und Xylol. Styrol ist ein starkes Nervengift mit Verdacht auf krebserregende und erbgutschädigende Wirkung und wird als gesundheitsschädlich12 eingestuft. Ethylbenzol, Toluol und Xylol sind ebenfalls gesundheitsschädlich, Toluol und Ethylbenzol zusätzlich leichtentzündlich13. In Abhängigkeit von den Additiven, besonders den Flammschutzmitteln, kommen weitere Emissionen hinzu. Polyurethan (PU oder PUR) findet sich ebenfalls in Wärmedämmstoffen, aber auch in Klebern oder Lacken. Es hat ein ungünstiges Brandverhalten, da es sich bei direkter Beflammung sehr schnell zersetzt. Hauptzersetzungsprodukte sind Blausäure, Kohlenmonoxid, Nitrile, Cyanate, PAKs, Amine und Ammoniak. Mit Blausäure wird Cyanwasserstoff bezeichnet. Dieser ist sehr giftig und hochentzündlich. Unter Cyanate fallen zum Beispiel Isocyanate, die hochtoxisch sind. Unter PAKs versteht man Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe, die bei der Erhitzung beziehungsweise Verbrennung von organischem Material unter Sauerstoffmangel entstehen. Zahlreiche Vertreter sind krebserzeugend, mutagen und toxisch. Auch bei Polyurethan kommen weitere Emissionen in Abhängigkeit von den Additiven, besonders den Flammschutzmitteln, hinzu. Weitere Kunststoffe sind Polyethylen (PE) und Polypropylen (PP). Sie werden meistens im Leitungsbereich oder als Folien beziehungsweise in Bodenbeschichtungen eingesetzt. Sie sind vergleichsweise umweltverträglich, da Emissionen nur in Abhängigkeit von den Additiven/Flammschutzmitteln entstehen. Checkliste zur Begrenzung der Schadstoffemissionen der Baumaterialien╇ □⌡ Werden nur Baustoffe mit einem Umweltlabel verwendet? □⌡ Wird im Vorfeld geprüft, welche Kriterien besonders wichtig sind, und wird das Label entsprechend ausgewählt? □⌡ Wird die Bearbeitung (zum Beispiel Lochen oder Schlitzen) von formaldehydgebundenen Werkstoffen vermieden? □⌡ Wird auf chemischen Holzschutz im Innenraum und nach Möglichkeit auch im Außenbereich verzichtet? □⌡ Werden PVC-haltige Materialien ausgetauscht, und wird bei der Erneuerung auf PVC-haltige Materialien verzichtet? □⌡ Wird auf Polystyrol (keine Polystyrol-Dämmung etc.) und Polyurethan verzichtet? □⌡ Werden – wo Kunststoffe notwendig oder gewollt sind – stattdessen Polyethylenoder Polypropylenprodukte gewählt? □⌡ Wird bei Kunststoffen darauf geachtet, dass möglichst wenig Additive, vor allem Flammschutzmittel, enthalten sind?

12╇ 13╇

Nach §Â€4 GefStoffV. Nach §Â€4 GefStoffV.

172

6 Ökologische Qualität

6.5.3  Lebensdauer und Unterhalt der Baumaterialien Durch planerische Maßnahmen soll die Lebensdauer des Bauwerkes möglichst verlängert werden. Ein wichtiges Kriterium hierzu ist eine flexible Planung, so dass das Gebäude auch bei Nutzungsänderungen an die neuen Anforderungen angepasst werden kann. Wichtig ist auch eine schadenssichere Ausführungsplanung. Besondere Beachtung verlangt jedoch die unterschiedliche Lebensdauer der einzelnen Bauteile. Damit Bauteilgruppen mit einer kürzeren Lebensdauer ausgetauscht werden können, ohne Bauteile mit langer Lebensdauer zu beschädigen, sind Bauteile mit unterschiedlicher Lebensdauer konstruktiv voneinander zu trennen. Auch eine Instandhaltung muss möglich sein, ohne andere Bauteile zu beschädigen. Bauteile, die voraussichtlich häufig ausgetauscht werden, sind möglichst recyclingfähig auszurichten. Um Bauteile schadenfrei und abfallarm reparieren zu können, sind geometrisch unkomplizierte Strukturen und möglichst wenig unterschiedliche Materialien zu wählen. Funktionsschichten sollten konstruktiv voneinander getrennt werden. Checkliste zur Lebensdauer und zum Unterhalt der Baumaterialien╇ □⌡ Werden möglichst wenig unterschiedliche Materialien und geometrisch unkomplizierte Strukturen verwendet? □⌡ Werden Konstruktionen mit geringer Schadensanfälligkeit und guter Instandhaltungsmöglichkeit bevorzugt? □⌡ Werden die einzelnen Bauteile konstruktiv nach Lebensdauer getrennt? □⌡ Ist das Gebäude möglichst flexibel bei Nutzungsänderungen?

6.5.4  Rückbau- und Recyclingfähigkeit Beim recyclinggerechten Konstruieren sind Baukonstruktionen so zu wählen, dass sie mit minimalem Abfallanfall leicht ausgetauscht beziehungsweise demontiert werden können. Dies ist vor allem für die Bauteile wichtig, die wegen ihrer geringeren Lebensdauer häufig ausgetauscht werden müssen. Auch aus diesem Grund sollten unterschiedlich beanspruchte Bauteile mit unterschiedlicher Lebensdauer getrennt werden. Damit wird auch das Material klarer getrennt, was wiederum eine spätere Verwertung ohne aufwändige Stoffsortierung ermöglicht. Verbundbaustoffe sind generell kritisch, denn sie fördern eine Vermischung der Materialien. Das kann mit einer späteren Verwertung unvereinbar sein. Anstelle solcher Verbundbaustoffe sind homogene Bauteilaufbauten oder leicht trennbare Kombinationen von Baustoffen in einem Bauteil zu bevorzugen. Die Verbindungen sollten leicht lösbar und gut zugänglich sein, um beim Austausch Beschädigungen an wiederverwendbaren Teilen zu vermeiden. Wichtig ist auch, dass sie über die gesamte Gebrauchsdauer funktionsfähig bleiben, also nicht festkorrodieren oder nach mehrfachem Lösen ihre Funktion verlieren. Darüber hin-

6.6 Ökologie auf der Baustelle

173

aus müssen die Bauteile und insbesondere die Verbindungselemente gut zugänglich sein. Wenn Elemente, Bauteile und Baugruppen mit gleicher Funktion in Aufbau, Maßen und Werkstoffen standardisiert sind, lassen sich diese nach der Demontage besser sortieren und für eine Wiederverwendung vorsehen. Checkliste zur Rückbau- und Recyclingfähigkeit der Baustoffe╇ □⌡ Werden Verbundbaustoffe vermieden? □⌡ Lässt sich jedes mehrteilige Bauteil einfach, eindeutig und sicher demontieren? □⌡ Sind alle Bauteile und insbesondere Verbindungselemente gut zugänglich? □⌡ Sind die Teile, die eine Komplettverwertung stören, leicht demontierbar und gut zugänglich an den äußeren Bauwerkszonen angeordnet und gekennzeichnet? □⌡ Liegt eine Objektdokumentation mit Angabe aller recyclingfähigen Baustoffe und Bauteile vor, und werden alle verwendeten Recycling-Baustoffe und -Bauteile gekennzeichnet?

6.6  Ökologie auf der Baustelle Nicht nur das Ergebnis der Erneuerungsmaßnahmen, sondern auch der Erneuerungsprozess sollte eine ökologische Qualität haben. Das betrifft den Umgang mit Schadstoffen während der baulichen Maßnahmen sowie die Abfallvermeidung und -verwertung auf der Baustelle.

6.6.1  Umgang mit Schadstoffen Um die Schadstoffemissionen während der baulichen Maßnahmen minimieren zu können, müssen zunächst alle auftretenden Gefahrstoffe ermittelt werden. Dabei sind sowohl die bereits vorhandenen Gefahrstoffe aus der Bausubstanz (vgl. Kap.€6.1.2) als auch potenzielle Gefahrstoffe aus neu einzusetzenden Materialien zu berücksichtigen. Für die neu einzusetzenden Stoffe muss geprüft werden, welche Gefahrstoffe durch weniger gefährliche Stoffe ersetzt werden können. Für die verbleibenden Gefahrstoffe sind optimale technische und persönliche Schutzmaßnahmen zu treffen. Die technischen und persönlichen Schutzmaßnahmen für die beauftragten Handwerker sind durch die Auswahl möglichst gefahrloser Stoffe zu minimieren. Die Gefahrstoffverordnung bestimmt in §Â€ 9 folgende Rangfolge von Schutzmaßnahmen: 1. Der Umfang mit Gefahrstoffen ist soweit wie möglich zu vermeiden, Gefahrstoffe sind möglichst durch ungefährlichere Stoffe zu ersetzen.

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6 Ökologische Qualität

2. Lässt sich die Gefährdung nicht vermeiden, sind geeignete Verfahren und technische Steuereinrichtungen zu wählen, so dass die Arbeitnehmer nicht durch die Gefahrstoffe belastet werden. 3. Kann das Freisetzen von Gefahrstoffen nicht verhindert werden, sind kollektive Schutzmaßnahmen an der Gefahrenquelle zu ergreifen, wie zum Beispiel angemessene Be- und Entlüftung oder geeignete organisatorische Maßnahmen. 4. Kann die Gefährdung auch dadurch nicht ausgeschlossen werden, sind individuelle Schutzmaßnahmen notwendig, zu denen auch die Anwendung persönlicher Schutzausrüstung (PSA) gehört. Unter persönliche Schutzausrüstung fallen als Grundausrüstung Kopf-, Fuß-, Handschutz und Schutzkleidung. Enthält die Atemluft Gefahrstoffe in gesundheitsgefährlichen Konzentrationen oder zu wenig Sauerstoff, sind zusätzlich Atemschutzgeräte zu tragen. Außerdem kann bei bestimmten Schadstoffkonzentrationen ein zusätzlicher Körperschutz durch eine luftundurchlässige Einwegschutzausrüstung oder einen Chemikalien-Schutzanzug erforderlich sein. Forderungen und Hinweise zu persönlichen Schutzausrüstungen sind sowohl in staatlichen als auch in berufsgenossenschaftlichen Vorschriften enthalten. Bei Arbeiten in bewohnten Räumen müssen nicht nur die Handwerker, sondern auch die Bewohner geschützt werden. Können Gefahrstoffe nicht vermieden oder vollständig erfasst und ohne Gefahr für Mensch und Umwelt entsorgt werden, müssen entsprechende Lüftungsmaßnahmen eingesetzt oder die Bewohner zumindest für die Zeit, in der die Gefahrstoffe freigesetzt werden, aus den betroffenen Wohnungen ausquartiert werden. Außerdem ist darauf zu achten, dass die Bewohner erst in ihre Wohnungen zurückkehren, wenn keine Gefahrstoffbelastung mehr vorliegt. Checkliste zum Umgang mit Schadstoffen in der Bauphase╇ □⌡ Werden möglichst wenig Gefahrstoffe eingesetzt? □⌡ Werden geeignete Verfahren und kollektive Schutzmaßnahmen gewählt, um Handwerker und Bewohner soweit wie möglich vor den Gefahrstoffen zu schützen? □⌡ Wird geprüft, ob für einzelne Maßnahmen persönliche Schutzmaßnahmen der Handwerker notwendig sind, und werden diese bei Bedarf auch ergriffen? □⌡ Müssen Bewohner zeitweilig ausquartiert werden? □⌡ Kehren die Bewohner erst dann wieder in ihre Wohnungen zurück, wenn keine Gefahrstoffbelastung mehr vorliegt?

6.6.2  Abfallvermeidung und -verwertung Die wichtigsten organisatorischen Schritte zur Abfallvermeidung sind • die Vermeidung von Reststoffen durch Beschädigung oder Zerstörungen bei Transport, Baustellenlagerung und Montage,

6.6 Ökologie auf der Baustelle

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• die Minimierung von Verschnitt und • die Vermeidung von Reststoffvermischungen und dadurch Behinderungen der Recyclingmöglichkeiten. Grundlage des Abfallmanagements auf der Baustelle ist, dass die zu erwartenden Reststoffmengen und -arten und die voraussichtlichen Zeitpunkte ihres Anfalls vorab ermittelt werden. Außerdem sollten Rücknahmemöglichkeiten des Baustoffhandels für Reststoffe, Transporthilfsmittel und Verpackungen geprüft und Annahmebedingungen vereinbart werden. Es können auch Mehrwegverpackungen wie zum Beispiel Mehrwegpaletten und Silos für Putze, Mörtel und ähnliches genutzt werden. Die Aufstellorte und Transportwege für Reststoffsammelbehälter und Zwischenflächen für Erdaushub sowie eventuell vorhandene, später wieder einzubauende Bauteile sollten im Baustelleneinrichtungsplan festgelegt werden. Dabei sollten die Lagerplätze so gewählt werden, dass kein Materialverlust durch Beschädigungen entsteht. Außerdem muss darauf geachtet werden, dass Transportwege nicht für Materialzwischenlagerungen genutzt und damit blockiert werden. Zwischenlagerzeiten für Bauteile und Baustoffe sollten vermieden werden. Die Reststoffbehälter sollten in Abstimmung mit Annahmebedingungen und Verwendungszweck differenziert und leicht erkennbar gekennzeichnet sowie gegen Fremdbenutzung gesichert werden. Außerdem sollte eine Wertstoff-Sammelanweisung für die Mitarbeiter der einzelnen Gewerke erstellt und eine kurze Organisations-Einweisung zur Abfallvermeidung und Reststoffsammlung für alle betroffenen Arbeitnehmer bei Beginn der jeweiligen Leistungsphase vorgesehen werden. Die Reststoffentsorgung der einzelnen Gewerke sollte regelmäßig durch die Bauleitung kontrolliert und bei Leistungsabschluss bestätigt werden. Grundsätzlich sollten die Abfälle in möglichst viele Fraktionen getrennt werden. Durch die geringeren Entsorgungskosten bei sortenreinen Abfällen ist die starke Trennung trotz eines erhöhten Aufwands auch wirtschaftlicher (vgl. Strotmann 2000, S.€133). Für eine Trennung in viele Fraktionen wird jedoch mehr Stellplatz benötigt als für eine Trennung in wenige Fraktionen, was insbesondere beim Bauen im Bestand oft problematisch ist. Deshalb sind eine geschickte Organisation des zeitlichen Anfalls der Abfälle, die unverzügliche Abfuhr und die Verwendung von kleineren Sammelbehältern vonnöten. Wesentlicher Bestandteil des Bauabfalls ist der mineralische Bauschutt. Einzelne unbeschädigte Steine können – eventuell nach Zwischenlagerung auf dem Bauhof – wiederverwendet werden. Der restliche Bauschutt wird in Recyclinganlagen verwertet. Dazu muss unbelasteter und belasteter Bauschutt sortenrein getrennt werden. Unbelasteter Bauschutt soll frei von Porenbeton, Gipsbaustoffen, Faserzementplatten und Bimsstein sein, da diese Stoffe wegen ihres hohen Feuchtegehalts nicht frostbeständig sind und somit die Wiederverwertung behindern (vgl. Frieden 1997, S.€15–16). Belasteter Bauschutt muss vor einer Verwertung in einer Bauabfallsortieranlage nachsortiert oder auf Deponien abgelagert werden. Eine weitere Abfallgruppe ist die der Holzabfälle. Größere Balken und Bretter können in vielen Fällen mehrfach verwendet werden. Dabei ist auf eine getrennte

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6 Ökologische Qualität

Sammlung zu achten. Bei der Verwertung ist zwischen stofflicher und energetischer Verwertung zu unterscheiden. Die stoffliche Verwertung ist nur bei unbehandelten Hölzern möglich, zum Beispiel in der Spanplattenindustrie. Die energetische Verwertung von unbehandeltem Holz kann zum Beispiel in eigenen Kleinfeuerungsanlagen oder durch Abgabe an Privathaushalte erfolgen. Behandelte Holzabfälle werden in zugelassenen Verbrennungsanlagen verwertet. Metallabfälle sind im Baubereich die problemlosesten Abfälle. Eine direkte Wiederverwendung ist so gut wie nicht möglich. Die Abfälle werden nach Abgabe an einen Altmetallhändler nach Sorten getrennt und zur verarbeitenden Industrie weitergeleitet. Dort werden nahezu alle Metalle eingeschmolzen und als Rohstoffersatz dem Neumaterial beigefügt. Einen erheblichen Anteil am Abfallaufkommen haben die Verpackungsabfälle. Vorrangiges Ziel ist der Einsatz von Mehrwegverpackungen. Ist die direkte Rücknahme und Verwertung durch den Hersteller nicht möglich, ist ein eigens für die Entsorgung von Verpackungsmaterialien eingerichtetes Sammelsystem wie zum Beispiel Interseroh oder Duales System Deutschland (DSD) zu wählen. Eine zusätzliche Abfallfraktion beim Rückbau sind asbesthaltige Baumaterialien. Für den Ausbau von asbesthaltigem Material ist ein Sachkundenachweis nach den Technischen Regeln für gefährliche Stoffe – Asbest; Abbruch-, Sanierungsoder Instandhaltungsverfahren (TRGS 519) notwendig (vgl. Kap.€ 6.1.2.1, AGS 2007). Außerdem ist die Gefahrstoffverordnung zu beachten. Zusätzlich ist auf eine fachgerechte Entsorgung durch Sonderabfallentsorger zu achten. Checkliste zur Abfallvermeidung und -verwertung╇ □⌡ Wird darauf geachtet, dass kein Material bei Transport, Lagerung und Montage beschädigt oder zerstört und damit zu Abfall wird? Wird das Material so verbaut, der der Verschnitt möglichst gering ist? □⌡ Werden die zu erwartenden Reststoffmengen und -arten und die voraussichtlichen Zeitpunkte ihres Anfalls vorab ermittelt? Wird das Abfallmanagement im Baustelleneinrichtungsplan erfasst? □⌡ Werden Rücknahmemöglichkeiten des Baustoffhandels genutzt und Mehrwegverpackungen eingesetzt? □⌡ Werden die Reststoffbehälter leicht erkennbar gekennzeichnet und gegen Fremdbenutzung gesichert? Werden die Arbeitnehmer eingewiesen und die ordnungsgemäße Reststoffentsorgung regelmäßig durch die Bauleitung kontrolliert? □⌡ Welche Anzahl an Abfallfraktionen ist für die Baustelle sinnvoll (möglichst viele Fraktionen bei vertretbarem Aufwand beziehungsweise Platzbedarf)? □⌡ Werden ausgebaute Bauteile oder einzelne unbeschädigte Steine beziehungsweise größere Balken und Bretter wiederverwendet? □⌡ Wird belasteter und unbelasteter Bauschutt getrennt gesammelt und verwertet? □⌡ Wird behandeltes und unbehandeltes Holz getrennt gesammelt und verwertet? □⌡ Werden Metallabfälle getrennt gesammelt und an Altmetallhändler abgegeben? □⌡ Wird eine fachgerechte Entsorgung asbesthaltiger Materialien durch Sonderabfallentsorger gewährleistet?

Literatur

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6 Ökologische Qualität

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Kapitel 7

Wirtschaftliche Qualität

Nachhaltiges Bauen und Erneuern schließt immer auch die wirtschaftliche Qualität mit ein. Neben der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen bedeutet das günstige Finanzierungskonditionen sowie geringe Planungs-, Herstell- und Nutzungskosten. Einen Überblick über Einflüsse auf die wirtschaftliche Qualität zeigt Abb.€7.1.

7.1  Wirtschaftlichkeit Bevor mit einer Erneuerung begonnen wird, sollte zunächst geklärt werden, ob eine Erneuerung generell möglich ist und ob sie sich auch aus wirtschaftlicher Sicht lohnt. Dazu gehört auch die Überlegung, inwieweit sich die Erneuerungskosten auf die Miete umlegen lassen.

7.1.1  Erneuerungsfähigkeit Vor der genauen technischen Bestandsaufnahme sollte zunächst geprüft werden, ob eine Erneuerung überhaupt zweckmäßig ist. Dabei sind die bautechnischen und wohntechnischen Verbesserungsmöglichkeiten sowie die künftige Vermietbarkeit der erneuerten Wohnungen zu beachten. Um die Erneuerungsfähigkeit zu beurteilen, muss als erstes der bauliche Zustand der tragenden Teile betrachtet werden. Wichtigstes Kriterium sind hierbei Durchfeuchtungen. Neben den Feuchteschäden selbst müssen auch die Ursachen ermittelt werden. Feuchteschäden können durch • • • • • •

Bodenfeuchtigkeit/Grundwasser, Niederschlagswasser, defekte Rohrsysteme, Kondensation, hygroskopische Feuchtigkeit und Frost

S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_7, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

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180

7 Wirtschaftliche Qualität

Abb. 7.1↜渀 Einflussfaktoren auf die wirtschaftliche Qualität Nutzungskosten

Wirtschaftlichkeit

Wirtschaftliche Qualität Erneuerungskosten

Finanzierung

Planungsoptimierung

ausgelöst werden. Ist die Ursache anhand der erkennbaren Schäden nicht ohne weiteres auszumachen, ist ein entsprechender Fachmann hinzuzuziehen. Außerdem ist zu prüfen, welche Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeund Schallschutzes zwingend notwendig sind. In der Regel werden zusätzliche Dämmschichten auf die Wände und Decken beziehungsweise Dächer angebracht. Dadurch werden die Bauteile unter Umständen erheblich belastet und gegebenenfalls die Tragfähigkeit der tragenden Teile überschritten. Durch zusätzliche Deckenschichten wird außerdem die lichte Raumhöhe verringert. Bei ohnehin niedrigen Deckenhöhen kann hierbei die tolerierbare Höhe unterschritten werden, so dass eine Erneuerung nicht möglich ist. Im Allgemeinen ist bei einer lichten Raumhöhe nach der Erneuerung unter 2,30€m eine Erneuerung nicht sinnvoll. Ausnahmen bilden denkmalgeschützte Gebäude. Im ungünstigsten Fall können sich durch eine zusätzliche Dämmung die Gebäudemaße so erhöhen, dass das bauordnungsrechtlich zulässige Maß der baulichen Nutzung überschritten wird. Bei Mängeln hinsichtlich der Besonnung und Belichtung ist zu prüfen, ob sich diese durch bauliche Maßnahmen ausreichend korrigieren lassen. Ist das nicht möglich (zum Beispiel, weil ein Rückgebäude so nahe am Haupthaus steht, dass sie sich gegenseitig zu stark beschatten), lassen sich die Gebäude in der Regel nach der Erneuerung schlechter vermieten als vorher, da die Mietkosten durch die Erneuerung steigen, die Wohnqualität jedoch weiter eingeschränkt ist. Die Vermietbarkeit der Wohnungen nach der Erneuerung spielt bei der Ermittlung der Erneuerungsfähigkeit eine große Rolle. Wichtig sind Wohnungsgröße und Wohnungszuschnitt. Es ist deshalb zu prüfen, welche Grundrisse vorliegen und welche Grundrissveränderungen der bauliche Zustand des Gebäudes zulässt. Anschließend ist zu klären, ob für die erneuerten Wohnungen ein Markt vorhanden ist. Ist es zum Beispiel durch die vorhandene Bausubstanz nicht möglich, vorhandene kleine Wohnungen durch Zusammenlegung zu vergrößern, ist eine Erneuerung nur sinnvoll, wenn am vorgegebenen Standort ein Bedarf an modernisierten Kleinwohnungen vorhanden ist.

7.1 Wirtschaftlichkeit

181

Ob ein Haus erneuerungsfähig ist oder durch einen Neubau ersetzt werden sollte, kann aufgrund einzelner oder mehrerer negativ beurteilter Kriterien entschieden werden. Bei der Entscheidung müssen jedoch alle relevanten Bereiche berücksichtigt werden. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude kommen außerdem die übergeordneten Kriterien des Denkmalschutzes zu hinzu. Checkliste zur Erneuerungsfähigkeit╇ □⌡ Wird vorab geprüft, ob eine Erneuerung aus technischer und funktionaler Sicht überhaupt möglich ist? □⌡ Ist die lichte Höhe nach Abschluss der Arbeiten noch ausreichend? Wenn nicht, lässt sich die Raumhöhe durch Maßnahmen wie Absenkung des Erdgeschossfußbodens oder Heben der obersten Geschossdecke erhöhen? □⌡ Ist die Tragfähigkeit der Deckenkonstruktion ausreichend für Erhöhungen des Deckengewichts, zum Beispiel durch Dämmmaßnahmen? □⌡ Ist die Qualität der tragenden Holzteile ausreichend? Gibt es Schädlingsbefall oder Feuchteschäden? □⌡ Sind die Massivbauteile trocken und ausreichend gegen Feuchtigkeit geschützt? □⌡ Sind Besonnung und Belichtung ausreichend, auch nach Abschluss der Arbeiten? □⌡ Ist für die geplanten erneuerten Wohnungen am betrachteten Standort eine Nachfrage vorhanden, insbesondere im Hinblick auf Wohnungsgröße und -zuschnitt? □⌡ Gibt es Denkmalschutzanforderungen und wenn ja, sind diese mit angemessenem Aufwand erfüllbar?

7.1.2  Erneuerungswürdigkeit Auch wenn ein Gebäude grundsätzlich erneuerungsfähig ist, sollte überlegt werden, ob eine Erneuerung auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll ist. Hilfsmittel dazu sind Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Man unterscheidet zwischen statischen und dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Statische Verfahren vernachlässigen, dass die durch eine Investition verursachten Einnahmen und Ausgaben zu unterschiedlichen Zeiten anfallen. Stattdessen werden Durchschnittswerte einer charakteristischen Zeitperiode gebildet. Statische Verfahren eignen sich eher für kleinere Investitionen. Im Gegensatz zu den statischen Verfahren berücksichtigen dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnungen den Zeitpunkt von Ein- und Auszahlungen. Projekte werden in Vergleich zu einer sicheren Anlage gesetzt. Um sie vergleichbar zu machen, wird die Zeitpräferenz des Investors berücksichtigt. Zahlungen aus verschiedenen Perioden werden vergleichbar gemacht, indem man sie auf einen einzigen Zeitpunkt bezieht. Dazu werden die verschiedenen Zahlungen entweder auf- oder abgezinst. So werden frühere Zahlungen höher bewertet als spätere, da diese zinsbringend angelegt werden können. Außerdem können so die Einflüsse der Inflation Berücksichtigung finden.

182

7 Wirtschaftliche Qualität

Eine dynamische Berechnungsmethode ist die Kapitalwertmethode. Dabei wird der Kapitalwert einer Einzelinvestition oder von alternativen Investitionen zu Beginn der Nutzungsdauer ermittelt, das heißt es werden sämtliche durch ein Investitionsobjekt anfallende Ein- und Auszahlungen mit Hilfe des Kalkulationszinsfußes i auf den Beginn der Zahlungsreihe abgezinst. Dabei wird der kalkulatorische Zinssatz i so gewählt, dass er den Renditeerwartungen des Investors entspricht. Wird für die Investition Fremdkapital eingesetzt, muss der Kapitalszinsfuß mindestens dem Fremdkapitalzins entsprechen. Um den Kapitalwert einer geplanten Erneuerungsmaßnahme zu ermitteln, werden für einen festgelegten Betrachtungszeitraum die Erneuerungskosten sowie die laufenden Ausgaben nach der Erneuerung den laufenden Einnahmen nach der Erneuerung sowie dem Verkehrswert des Gebäudes am Ende des Betrachtungszeitraums gegenübergestellt. Dazu müssen folgende Faktoren einbezogen werden: • Erneuerungskosten (Bau- und Baunebenkosten), • laufende Ausgaben: nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis), • laufende Einnahmen: erzielbare Mieten inklusive erwarteter Mietsteigerungen und durchschnittlicher Leerstände • Verkehrswert (Restwert) des Gebäudes am Ende des Betrachtungszeitraums. Der benötigte kalkulatorische Zinssatz lässt sich aus dem Sollzinssatz des eingesetzten Fremdkapitals und einem von den Renditeerwartungen des Investors abhängigen Habenzinssatz für das eingesetzte Eigenkapital ermitteln. Die Formel dazu lautet: 

i=

iH × pH + iS × pS 100

(7.1)

iHâ•› =╛╛Habenzinssatz iSâ•› =╛╛Sollzinssatz pHâ•› =╛╛↜渀屮prozentualer Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital pSâ•› =â•›╛↜渀屮prozentualer Anteil des Fremdkapitals am Gesamtkapital Aus diesen Angaben lässt sich mit folgender Formel der Kapitalwert ermitteln: 

KW =

n  t=1

n

Et ×

 1 1 1 At × − AP t − t + RW × (1 + i)n (1 + i) (1 + i) t=1

(7.2)

nâ•› =╛↜Betrachtungszeitraum iâ•› =╛↜kalkulatorischer Zinssatz p/100 Etâ•› =╛↜laufende Einnahmen (Mieterträge inklusive Mietsteigerungen und Leerstände) Atâ•› =╛↜laufende Ausgaben (nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) RWâ•› =╛↜Restwert (Verkehrswert am Ende des Betrachtungszeitraums) APâ•› =â•›↜Anschaffungspreis (Erneuerungskosten) Ist der Kapitalwert kleiner 0, so wird die geforderte Mindestverzinsung nicht erreicht, die Erneuerung ist also nicht wirtschaftlich. Ist der Kapitalwert 0, so wird die

7.1 Wirtschaftlichkeit

183

Mindestverzinsung genau erreicht, bei einem Kapitalwert größer 0 wird eine höhere Verzinsung erzielt. In diesen Fällen ist die Erneuerung wirtschaftlich. Alternativ kann auch der Kapitalwert für verschiedene Investitionsalternativen ermittelt werden. So kann beispielsweise die geplante Erneuerung einem Abriss und Neubau gegenübergestellt werden oder auch dem unsanierten Gebäude. In diesem Fall werden für einen identischen Betrachtungszeitraum die Kapitalwerte der Alternativen ermittelt. Die Variante mit dem höheren Kapitalwert ist in diesem Fall vorzuziehen. Wird eine selbst genutzte Immobilie betrachtet, so werden auch Einsparungen bei den Betriebskosten (Energie, Wasser, Strom etc.) mit einbezogen, da diese dem Investor selbst zugutekommen. Diese Einsparungen werden entweder als zusätzliche Einnahmen angesetzt, oder die laufenden Ausgaben werden entsprechend verringert. Checkliste zur Erneuerungswürdigkeit╇ □⌡ Wird die Wirtschaftlichkeit der Erneuerungsmaßnahmen im Vorfeld geprüft, zum Beispiel mit der Kapitalwertmethode? □⌡ Werden dazu die Erneuerungskosten, die laufenden Ausgaben und Einnahmen für den betrachteten Zeitraum (nach der Erneuerung) sowie der Restwert der Immobilie am Ende des Betrachtungszeitraums einbezogen? □⌡ Wird ein realistischer Betrachtungszeitraum gewählt? □⌡ Wird der Kalkulationszinssatz in Abhängigkeit von den Renditevorgaben des Investors sowie dem Fremdkapitalzinssatz für aufzunehmendes Fremdkapital gewählt?

7.1.3  Umlagemöglichkeiten auf die Miete Um die Wirtschaftlichkeit einer Erneuerungsmaßnahme zu beurteilen, ist unter anderem zu prüfen, inwieweit die entstehenden Kosten auf die Miete umgelegt werden können. Die notwendige und mögliche Mieterhöhung hängt neben den entstehenden Erneuerungskosten wesentlich von der Art der Finanzierung, insbesondere der Inanspruchnahme von Fördermitteln, ab. Grundsätzlich lassen sich lediglich Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete umlegen. Reine Instandsetzungen werden nicht mietwirksam. Bei umfassenden Erneuerungsmaßnahmen muss deshalb zunächst der Anteil der mietwirksamen Modernisierungsmaßnahmen bestimmt werden. Dazu gibt es keine spezifischen Regelungen. Ein Beispiel für die Aufteilung einzelner Bauelemente zeigt Tab.€7.1. Gesetzliche Grundlage für nicht preisgebundene Wohnungen sind die §§Â€559€ff. des BGB. Danach können die Kosten für Maßnahmen, „die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ (BGB 2009, §Â€559 (1)), auf die jährliche Miete umgelegt werden, allerdings nur um maximal 11€% der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten. Werden mehrere

184

7 Wirtschaftliche Qualität

Tab. 7.1↜渀 Modernisierungsanteil einzelner Maßnahmen. (Vgl. Großhans et€al. 1994) Maßnahme Modernisierungsanteil (%) Instandsetzungsanteil (%) Erstmaliger Einbau einer Zen- 100 – tral- oder Etagenheizung Erstmaliger Einbau von 100 – Bädern und WCs Erneuerung von Innen- und 60 40 Eingangstüren Erneuerung der Fenster nach 60 40 aktuellen Anforderungen Neu tapezieren nach 60 40 Wohnungsumbau Erneuerung der 50 50 Elektroinstallation 40 60 Neueindeckung des Dachs bei Einbau von Wärmedämmung

Wohnungen erneuert, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen (vgl. BGB 2009, §Â€559 (2)). Die Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich anzuzeigen und mit Bezug auf die entstandenen Modernisierungskosten nach §§Â€559 und 559a BGB zu erläutern (vgl. BGB 2009, §Â€559b (1)). Sie wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung beim Mieter gültig. Wird die Mieterhöhung nicht rechtzeitig mitgeteilt oder liegt die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10€% höher als die in der Mitteilung genannte, so verlängert sich für den Mieter die Frist zur Zahlung des neuen Mietzinses um sechs Monate (vgl. BGB 2009, §Â€559b (2)). Werden für die Modernisierung öffentliche Mittel in Anspruch genommen, so können diese Kosten bei der Mieterhöhung nicht geltend gemacht werden. Werden zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten in Anspruch genommen – dazu gehören nach §Â€559a (3) BGB auch die Finanzierungsinstitute des Bundes und der Länder wie zum Beispiel die KfW Förderbank – verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Mieterdarlehen beziehungsweise Mietvorauszahlungen oder Mieterleistungen (auch wenn sie von einem Dritten in seinem Auftrag erbracht werden) werden wie öffentliche Fördermittel behandelt und ebenfalls abgezogen (vgl. BGB 2009, §Â€559a). Neben den gesetzlichen Vorgaben ist außerdem die spezielle Marktsituation zu berücksichtigen. Eventuell lässt sich der gesetzliche Spielraum nicht voll ausschöpfen, weil die Miete dann so weit über der ortsüblichen Miete liegt, dass die Wohnungen trotz eindeutiger Vorzüge nicht oder nur sehr schwer vermietet werden können. Es bietet sich deshalb an, sich vorab einen Überblick über die ortsüblichen Mieten zu verschaffen, beispielsweise über die Mietspiegel der Gemeinden. Soll die vorhandene Mieterstruktur erhalten bleiben, sind bei der Festlegung der Miethöhe die Möglichkeiten der vorhandenen Mieter zu berücksichtigen. Es ist ebenfalls zu beachten, dass sich durch die Modernisierungen die Mietnebenkosten verringern. Dadurch können Mieterhöhungen in einem gewissen Umfang aufgefangen werden.

7.2 Finanzierung

185

Für preisgebundene Wohnungen gelten entsprechende Gesetze, auf Bundesebene zum Beispiel Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung, Wohnraumförderungsgesetz und II. Berechnungsverordnung. Da die Zuständigkeit für die Wohnraumförderung seit 2001 bei den Ländern liegt, gelten außerdem entsprechende Landesgesetze, soweit vorhanden. Nach §Â€8 WoBindG dürfen die zulässigen Mieten nicht höher sein als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich (Kostenmiete). Die Kostenmiete wird auf Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bei der Genehmigung der öffentlichen Mittel von der Bewilligungsstelle festgelegt. Sollen die Kosten baulicher Maßnahmen auf die Miete umgelegt werden, darf der Vermieter die Kosten nicht zu vertreten haben. Alternativ können Modernisierungskosten umgelegt werden, wenn die zuständige Bewilligungsstelle den Maßnahmen zugestimmt hat (vgl. NMV 1970, §Â€6 (1)). Die Mieterhöhung muss berechnet und dem Mieter erläutert werden, wobei als Erläuterung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder der behördliche Genehmigungsbescheid dienen kann. Auch hier muss die Erklärung über die Mieterhöhung schriftlich erfolgen (vgl. WoBindG 2006, §Â€10). Die erzielbaren Mieterhöhungen liegen bei preisgebundenen Wohnungen im Allgemeinen unter den möglichen Mieterhöhungen für nicht preisgebundene Wohnungen. Checkliste zur Mietwirksamkeit╇ □⌡ Werden Modernisierungs- und Instandsetzungskosten klar voneinander abgegrenzt? □⌡ Bei nicht preisgebundenen Wohnungen: Wird geprüft, ob eine Mieterhöhung um 11€% der Modernisierungskosten auch realisiert werden kann oder ob dafür kein Markt vorhanden ist? □⌡ Bei preisgebundenen Wohnungen: Wird geprüft, welche Auswirkungen die baulichen Maßnahmen auf die Kostenmiete haben? □⌡ Werden Mieterhöhungen den Mietern rechtzeitig schriftlich mitgeteilt und erläutert? Werden dabei die gesetzlichen Anforderungen aus §§Â€559–559b BGB bei nicht preisgebundenen Wohnungen beziehungsweise aus §Â€10 WoBindG bei preisgebundenen Wohnungen eingehalten? □⌡ Wird bei der Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermitteln beziehungsweise Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder Mieterleistungen geprüft, welche Auswirkungen dies auf mögliche Mieterhöhungen hat?

7.2  Finanzierung Neben den Erneuerungskosten selbst ist die Finanzierung häufig noch bedeutsamer. Sie umfasst alle Maßnahmen der Kapitalbeschaffung und -rückzahlung. Dabei müssen sowohl die Investitions- als auch die Nutzungskosten berücksichtigt werden. Beide zusammen bilden den Finanzrahmen. Neben den klassischen Finanzierungsformen gibt es in der Immobilienwirtschaft mittlerweile auch Finanzierungsalter-

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7 Wirtschaftliche Qualität

nativen, von denen im Folgenden einige vorgestellt und auf ihre Eignung für die Wohngebäudeerneuerung untersucht werden. Bei der Wahl des geeigneten Finanzierungskonzepts ist außerdem zu prüfen, inwieweit Fördermittel genutzt werden können. Je nach Höhe der Finanzierung können die Finanzierungskosten bis zur gesamten Tilgung ein Mehrfaches der ursprünglichen Kosten erreichen. Parallel zu den eigentlichen Finanzierungskosten beeinflussen staatliche Förderungen in Form von Zuschüssen, zinsfreien oder zinsgünstigen Darlehen, Steuervorteilen oder Abschreibungsmöglichkeiten die Finanzierung (vgl. Falk 1996, Kap.€14, S.€1).

7.2.1  Finanzierungsformen Die gängigste Art der Fremdfinanzierung im Wohnungsbau ist die Kreditfinanzierung. Darunter fallen neben der klassischen Darlehensfinanzierung auch Inhaberschuldverschreibungen, Mieter- beziehungsweise Mitgliederdarlehen und Spareinrichtungen. Daneben gibt es jedoch auch andere Finanzierungsmöglichkeiten wie Beteiligungen oder das Immobilienleasing, aber auch Nießbrauch oder Wohnungsprivatisierung. Einen Überblick über mögliche Finanzierungsformen gibt Abb.€7.2.

Finanzierungsformen

Abb. 7.2↜渀 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Kreditfinanzierung

alternative Finanzierungsmöglichkeiten

Darlehensfinanzierung (Realkredit)

Beteiligung (Geschäftsanteile)

Inhaberschuldverschreibung

Immobilienleasing

Spareinrichtung

Nießbrauch

Mieter-/Mitgliederdarlehen

Privatisierung (Dauerwohnrecht/Mietkauf)

7.2 Finanzierung

187

7.2.2  Kreditfinanzierung Die wohl gebräuchlichste Finanzierungsform ist die Darlehensfinanzierung. Dazu gehören kurzfristige Kontokorrentkredite, die meist zur Vorfinanzierung herangezogen werden, und langfristige, grundpfandrechtlich gesicherte Realkredite, die als vor- oder nachrangige Darlehen gewährt werden können. Während für Kontokorrentkredite keine Sicherheiten benötigt werden, wird der Realkredit in der Regel durch ein Grundpfandrecht an einem Grundstück gesichert. Die Beleihungsgrenze liegt nach §Â€14 Pfandbriefgesetz bei maximal 60€% des Beleihungswertes (vgl. Pfandbriefgesetz 2009). Überschreiten die Darlehen die Beleihungsgrenze (nachrangige Darlehen), werden zusätzliche Sicherheiten verlangt, die durch Landesund Bundesbürgschaften gestellt werden können. Je nach Gestaltung der Zins- und Tilgungskonditionen lässt sich die Darlehensfinanzierung weiter unterscheiden. Die häufigste Darlehensform ist das Annuitätendarlehen, bei dem gleichbleibende Jahresraten gezahlt werden, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Die Tilgung liegt meist bei einem Prozent pro Jahr. Da durch die Tilgung die Darlehenssumme verringert wird, verringert sich der Zinsanteil über die Jahre, während der Tilgungsanteil zunimmt (Tilgungszuwachs durch ersparte Zinsen). Eine weitere Darlehensform ist das endfällige Darlehen, bei dem über die Laufzeit lediglich Zinsen gezahlt werden und die Tilgung erst am Ende der Laufzeit erfolgt. Die Mittel dazu stammen beim privaten Bauherrn zum Beispiel aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Daneben gibt es noch die Möglichkeit eines Abzahlungsdarlehens, bei dem das Darlehen in jährlich gleich bleibenden Raten getilgt wird und die Zinsen gesondert berechnet und durch die kleiner werdende Darlehensschuld über die Laufzeit immer geringer werden. Diese Darlehensart ist in der Wohnungswirtschaft jedoch selten. Bezüglich der Zinskonditionen lassen sich Festzins- und zinsvariable Darlehen unterscheiden. Beim Festzinsdarlehen werden die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit festgeschrieben, während der Zinssatz beim zinsvariablen Darlehen an die Zinsentwicklung des Geldmarktes gekoppelt wird. Hierbei können zur Minderung des Zinsrisikos Zinsober- (caps) und -untergrenzen (floors) vereinbart werden (vgl. Bellinger und Reif 2005, S.€481). Realkredite werden von Sparkassen, Hypothekenbanken, Bausparkassen, Regional- und Landesbanken, Großbanken und Kreditgenossenschaften sowie genossenschaftlichen Zentralbanken angeboten. Je nach Anbieter unterscheiden sich die Höhen der Beleihungsgrenzen, so dass der Kreditnehmer hier Rücksicht auf bankentypische Konzernverbünde nehmen muss (vgl. Willwerth 2008, S.€89). Neben der klassischen Darlehensfinanzierung gibt es weitere Finanzierungsmöglichkeiten. Inhaberschuldverschreibungen sind verzinsliche Wertpapiere, die den Aussteller während einer festgelegten Laufzeit zur Leistung einer regelmäßigen Verzinsung des überlassenden Kapitalbetrages an den Gläubiger verpflichten. Nach Ablauf der Laufzeit endet das Schuldverhältnis mit Rückzahlung des überlassenen Kapitalbetrags. Klassische Beispiele für Inhaberschuldverschreibungen sind Bundesanleihen, Industrieanleihen oder Hypothekenpfandbriefe.

188

7 Wirtschaftliche Qualität

Lässt die Satzung eines Wohnungsunternehmens es zu, dann sind Inhaberschuldverschreibungen als langfristige Kreditfinanzierung möglich. Es handelt sich jedoch um eine nachrangige Finanzierungsform, deshalb werden sie nur dann erfolgreich angeboten werden können, wenn das Unternehmen über eine gute Bonität verfügt. Darüber hinaus erfüllen sie den Charakter eines Wertpapiers, und deshalb muss nach Wertpapier-Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG) ein Verkaufsprospekt erstellt und veröffentlicht werden, der durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gebilligt werden muss. Dies gestaltet sich in der Regel sehr aufwändig, deshalb machen Inhaberschuldverschreibungen eher für Genossenschaften Sinn, die den anzudienenden Personenkreis auf ihre Mitglieder eingrenzen und so die Pflicht zur Erstellung und Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes umgehen können. Allerdings wird durch den begrenzten Personenkreis die Finanzierungssumme auf den einstelligen Millionenbereich begrenzt (vgl. Willwerth 2008, S.€90–91; Hillebrandt 2006, S.€54€ff.). In Konkurrenz zu Inhaberschuldverschreibungen stehen bei Genossenschaften Spareinrichtungen, durch die von den Mitgliedern zusätzliche Einlagen (Spareinlagen und Sparbriefe) geleistet werden können. Diese Form der Fremdkapitalgewinnung stellt für die Mieter eine sichere Anlagemöglichkeit dar, da es seit 1974 einen Selbsthilfefond gibt, der bei Insolvenz eines Unternehmens oder Ausfall der zugesagten Sparkonditionen als Sicherungsinstrument dient. In der Regel werden deshalb Spareinlagen oder Sparbriefe den Inhaberschuldverschreibungen vorgezogen. Andererseits handelt es sich bei der Hereinnahme von Spareinlagen um ein Bankgeschäft, so dass ein aufwändiger und langwieriger Genehmigungsprozess durch die BaFin erforderlich ist. Die Genehmigung wird nur erteilt, wenn die Mehrheit der Vorstandsmitglieder über die volle Geschäftsleiterqualifikation im Sinne des §Â€33 Abs.€2 des Kreditwesengesetzes (KWG) verfügen. Außerdem muss die Genossenschaft ausgebildete Bankkaufleute als Mitarbeiter beschäftigen. Deshalb gibt es derzeit nur eine geringe Anzahl von Unternehmen mit Spareinrichtung auf dem Markt. Für Genossenschaften mit guter Bonität, die den Aufwand nicht scheuen, ist diese Finanzierungsform jedoch eine gute Möglichkeit, ihre Liquiditätsstruktur zu verbessern und sich stärker von professionellen Finanzdienstleistern unabhängig zu machen (vgl. Willwerth 2008, S.€94–95, 176–177). Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit, die sich insbesondere bei Genossenschaften anbietet, sind Mieter- beziehungsweise Mitgliederdarlehen. In diesem Fall wird das zur Verfügung gestellte Kapital nicht als Einlage betrachtet. Um das zu gewährleisten, ist in der Regel eine Zweckbindung des Kapitals nötig. Außerdem muss die Kreditaufnahmetätigkeit so gering sein, dass sie keinen geschäftsmäßigen Umfang einnimmt. Diese Art der Finanzierung eignet sich deshalb vor allem bei kleinen Erneuerungsmaßnahmen oder als ergänzendes Finanzierungsinstrument (vgl. Willwerth 2008, S.€93). Um die Kosten für die Vorfinanzierung bis zur Kreditbereitstellung beziehungsweise die Zwischenfinanzierungskosten zu minimieren, sollten die Auszahlungstermine entsprechend dem Baufortschritt geplant werden. Dazu ist ein Zahlungsplan zu erstellen, auf den die Kapitalbereitstellung abgestimmt werden kann.

7.2 Finanzierung

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Checkliste zur Kreditfinanzierung╇ □⌡ Wird in Abhängigkeit von der Rechtsform des Unternehmens geprüft, ob neben der Darlehensfinanzierung andere Kreditmöglichkeiten in Frage kommen? □⌡ Wenn andere Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch genommen werden sollen, wird der Aufwand realistisch abgeschätzt? Verfügt das Unternehmen über die entsprechende finanzspezifische Fachkunde und Erfahrung? □⌡ Werden Honorare für eventuell notwendige externe Berater berücksichtigt? □⌡ Wenn bei Genossenschaften eine Spareinrichtung geplant ist: Verfügt die Mehrheit der Vorstandsmitglieder über die volle Geschäftsleiterqualifikation im Sinne des §Â€33 Abs.€2 KWG? Gibt es ausgebildete Bankkaufleute unter den Mitarbeitern? □⌡ Wird ein Zahlungsplan erstellt und die Kapitalbereitstellung darauf abgestimmt?

7.2.3  Alternative Finanzierungsmöglichkeiten Neben der Finanzierung durch Fremdkapital ist auch eine Erhöhung des Eigenkapitals durch zusätzliche Beteiligungen mit Geschäftsanteilen (bei Genossenschaften in der Regel durch ihre Mitglieder) möglich. Dies bietet sich insbesondere bei Kommanditgesellschaften und eingetragenen Genossenschaften an, weil die Haftung der Kommanditisten beziehungsweise Genossen begrenzt ist und außerdem trotz erhöhter Beteiligung kein Eingriff in die Geschäftsführung erfolgt. Vorteilhaft an der Beteiligung ist auch, dass durch die Erhöhung des Eigenkapitals die Aufnahme von Fremdkapital ebenfalls erleichtert wird. Allerdings muss das Unternehmen entsprechende Anreize für eine Beteiligung bieten, zum Beispiel durch eine zusätzliche Gewinnbeteiligung oder bei Genossenschaften durch Möglichkeiten zur Altersvorsorge über die Genossenschaft. Darüber hinaus müssen im Einzelfall die steuerlichen Auswirkungen geprüft werden (vgl. Willwerth 2008, S.€95–97). Eine andere Finanzierungsmöglichkeit ist das Immobilienleasing, also die langfristige Nutzungsüberlassung durch eine Objektgesellschaft an einen Leasingnehmer. Dabei gibt es zwei unterschiedliche Vertragsvarianten. Beim Vollamortisationsleasing werden die Projektkosten einschließlich aller Nebenkosten sowie die Zins-, Risiko- und Gewinnspanne des Leasinggebers über die Laufzeit des Leasingvertrags vollständig abgegolten. Beim Teilamortisationsleasing tritt an die Stelle der Projektkosten die anteilige lineare Abschreibung des Objektes, und der Leasingnehmer hat nach Ablauf des Leasingvertrags die Möglichkeit, das Objekt zum linear abgeschriebenen Buchwert zu kaufen (vgl. Spitzkopf 2002, S.€279). Für die Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen bietet sich das Sale & Leaseback-Verfahren an, bei dem der Leasinggeber das Objekt aus dem Bestand des Leasingnehmers erwirbt und an ihn zurückvermietet. Dies hat den Vorteil, dass sich stille Reserven heben lassen, wenn der in der Bilanz ausgewiesene Buchwert der Immobilie unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. Hierbei sind jedoch auch wieder steuerliche Auswirkungen zu betrachten. So sollte beispielsweise überlegt werden, die stillen Reserven innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren auf ein Ersatzgrundstück zu

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7 Wirtschaftliche Qualität

übertragen (vgl. EStG 2010, §Â€6b), um eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus dem Immobilienverkauf zu vermeiden (vgl. Feinen 2002, S.€130). Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass eine Leasingfinanzierung nur für einzelne Teile des Wohnungsportfolios eines Unternehmens sinnvoll ist, weil durch eine zu umfangreiche Veräußerung von Wohnungsbeständen dem Kerngeschäft des Unternehmens die Geschäftsgrundlage entzogen wird (vgl. Laackmann 2007, S.€42). Ein ähnlicher Fall ist das Nießbrauchsmodell. In diesem Fall wird die Immobilie nicht veräußert und zurückgeleast, sondern bleibt im Eigentum des Wohnungsunternehmens. Das Wohnungsunternehmen überträgt jedoch die Rechte an dem erneuerungsbedürftigen Gebäude an einen Nießbrauchsnehmer, zum Beispiel eine Bank oder Fondsgesellschaft. Dieser zahlt dafür dem Wohnungsunternehmen ein einmaliges oder regelmäßiges Nutzungsentgelt und übernimmt außerdem die Erneuerungskosten sowie sämtliche laufende Lasten und Kosten über die Vertragslaufzeit. Das bedeutet, dass für das Wohnungsunternehmen kein finanzieller Aufwand für die Erneuerungsmaßnahmen entsteht und sich die Unternehmensliquidität durch das Nießbrauchsentgelt verbessert, während gleichzeitig das Eigentum an der Immobilie erhalten bleibt. Auf der anderen Seite können über die Vertragslaufzeit keine weiteren Einnahmen generiert werden. Eventuell werden auch Vermietungsgarantien oder Grundschuldeinträge vom Nießbrauchsnehmer gefordert. Das Nießbrauchsmodell ist interessant für Wohnungsunternehmen, die zum Zeitpunkt der Erneuerung kein ausreichendes Kapital aufbringen können oder wollen. Es ist jedoch auch hier zu bedenken, dass durch die Übertragung der Rechte die Geschäftsgrundlage des Unternehmens geschwächt wird (vgl. Willwerth 2008, S.€111–112). Eine weitere Möglichkeit ist die Wohnungsprivatisierung in Form von Dauerwohnrechten und Mietkaufmodell. Das Dauerwohnrecht ist ein beschränktes dingliches Recht an einer Wohnung, das über einen längeren Zeitraum, gegebenenfalls auch unbefristet, verliehen wird. Bei einer unbefristeten Ausgestaltung wird der Dauerwohnberechtigte der wirtschaftliche Eigentümer der Wohnung, Grundstückseigentümer bleibt jedoch das Wohnungsunternehmen. Der Vertrag kann in Form einer Mietvorauszahlung über die Vertragslaufzeit gestaltet werden, so dass sich für den Käufer der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter ergibt. Vorteil dieses Finanzierungsmodells ist, dass neben der Finanzierung auch eine langfristige Mieterbindung erfolgt. Es ist jedoch sicherzustellen, dass durch die „vorgezogenen“ Mieteinnahmen keine Engpässe in den zukünftigen Liquiditätsprognosen entstehen. Beim Mietkaufmodell erhält der Mieter das Recht, nach Ablauf einer bestimmten Frist die Mietsache zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlten Mieten auf den Kaufpreis angerechnet werden. Die Besonderheit liegt darin, dass Miete und Kauf von vornherein rechtlich und wirtschaftlich zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft zusammengefasst werden. Das Mietkaufmodell ähnelt dem Teilamortisationsleasing, es gibt jedoch steuerliche Unterschiede. Da die Wohnung am Ende der Vertragslaufzeit in das Eigentum des Mieters übergeht, eignet sich diese Finanzierungsart nur für Unternehmen, die sich dauerhaft von Teilen ihres Portfolios trennen wollen (vgl. Willwerth 2008, S.€116–117).

7.2 Finanzierung

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Checkliste zu alternativen Finanzierungsmöglichkeiten╇ □⌡ Sollen alternative Finanzierungsmöglichkeiten genutzt werden? □⌡ Verfügt das Unternehmen über die entsprechende finanzspezifische Fachkunde und Erfahrung, oder wird das entsprechende Know-how eingekauft? □⌡ Werden Honorare für eventuell notwendige externe Berater berücksichtigt? □⌡ Wird bei der Wahl der geeigneten Finanzierungsmöglichkeit die Rechtsform des Unternehmens berücksichtigt? □⌡ Werden alle steuerlichen Aspekte geprüft? Wird dazu ein Fachmann hinzugezogen? □⌡ Wird die Finanzierungsform in Abhängigkeit vom Projektvolumen gewählt? □⌡ Wird darauf geachtet, dass dem Unternehmen nicht die Geschäftsgrundlage entzogen wird, zum Beispiel durch umfangreiche Veräußerungen der Wohnungsportfolios?

7.2.4  Fördermöglichkeiten Fördermittel gibt es, teilweise nur unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen, von den Ländern und vom Bund. Dabei ist zu beachten, dass sich die Förderbestimmungen häufig ändern und die einzelnen Förderungen teilweise nicht miteinander kompatibel sind. Gefördert werden vorrangig Modernisierungsmaßnahmen. 7.2.4.1  Fördermittel des Bundes Auf Bundesebene gibt es Fördermittel in erster Linie von der KfW Bankengruppe. Gefördert werden Maßnahmen zur Energieeinsparung und damit zur Verminderung von CO2-Emissionen sowie die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen, aber auch zur Schaffung altersgerechter Wohnungen. Es werden zinsgünstige Darlehen mit tilgungsfreien Anlaufjahren oder alternativ Zuschüsse (bei Durchführung der Maßnahmen mit Eigenmitteln) gewährt. Für die Programme zur Gewährung von zinsgünstigen Darlehen der KfW gelten folgende Rahmenbedingungen (vgl. KfW 2010; Laackmann 2007, S.€65€f.): • Kredite der KfW werden nicht unmittelbar an den Investor, sondern ausschließlich über Kreditinstitute (Hausbank) gewährt. Die durchleitenden Kreditinstitute müssen die Haftung übernehmen, deshalb sind bankübliche Sicherheiten erforderlich. • Die Kreditanträge sind vor Beginn der Maßnahmen zu stellen, Nachfinanzierungen bereits abgeschlossener Maßnahmen sind ausgeschlossen. • Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen des Bauhandwerks ausgeführt werden. Es werden keine Maßnahmen gefördert, die in Eigenleistung erbracht werden. Darüber hinaus sind die technischen Mindestanforderungen des jeweiligen Programms einzuhalten.

192

7 Wirtschaftliche Qualität

• Die angebotenen Zinssätze gelten zunächst für eine Laufzeit von zehn Jahren. Wird eine längere Laufzeit vereinbart, unterbreitet die KfW vor Ende der Zinsbindungsfrist dem Kreditnehmer durch die durchleitende Bank ein Prolongationsangebot1. Bei einigen Programmen wird der Zinssatz in den ersten zehn Jahren der Kreditlaufzeit durch Bundesmittel verbilligt. • Die Kredite können innerhalb von zwölf Monaten nach Darlehenszusage in einer Summe oder in Teilbeträgen abgerufen werden. Die abgerufenen Beträge müssen innerhalb von drei Monaten vollständig dem festgelegten Verwendungszweck zugeführt werden, ansonsten ist ein Zinszuschlag zu zahlen. • Die vorzeitige Rückzahlung von Teilbeträgen oder des gesamten Darlehens ist innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist kostenfrei möglich. • Eine Kombination der KfW-Darlehen mit anderen Fördermitteln ist grundsätzlich möglich, sofern die Summe aus Krediten, Zuschüssen und Zulagen die Summe der förderfähigen Aufwendungen nicht übersteigt. • Der programmgemäße und zeitgerechte Einsatz der Mittel muss vom Kreditnehmer innerhalb von neun Monaten nach Vollauszahlung des Darlehens über die Hausbank nachgewiesen werden. Die KfW behält sich darüber hinaus Vor-OrtKontrollen vor. Die Förderprogramme lassen sich grob in drei Gruppen unterteilen: • Förderung von energetischen Maßnahmen zur Bestandsmodernisierung Gefördert wird entweder ein Maßnahmenpaket, das dazu dient, ein bestimmtes energetisches Niveau des Gebäudes zu erreichen, oder Einzelmaßnahmen wie die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken, die Erneuerung der Fenster, der Einbau einer Lüftungsanlage oder der Austausch der Heizung. Bei Förderung von Einzelmaßnahmen können auch mehrere miteinander kombiniert werden. Vergeben werden im ersten Fall Darlehen von bis zu 100€% der Investitionskosten inklusive Nebenkosten, maximal 75.000€€ pro Wohneinheit. Je nach erreichter Förderstufe kommt ein Tilgungszuschuss von 5 bis 15€% hinzu. Bei der Förderung von Einzelmaßnahmen liegt die Fördergrenze bei 50.000€€ pro Wohneinheit. • Förderung von altersgerechtem Umbau Gefördert werden Maßnahmen zum barrierereduzierenden oder barrierefreien Umbau von Wohnungen und Wohngebäuden, insbesondere Maßnahmen zur Schaffung von Bewegungsflächen (zum Beispiel Überbrückung vorhandener Stufen, Einbau von Aufzügen, Anpassung des Wohnungsgrundrisses), Maßnahmen zur Verbesserung des Umfelds und Schaffung von Gruppenräumen (zum Beispiel Herstellung von barrierereduzierten Wegen und Plätzen, Einrichtung von Stellplätzen) sowie Wohnflächenerweiterungen beziehungsweise Wohnungsteilungen. Es werden Förderbausteine angeboten, die einzeln oder in Kombination förderfähig sind. Auch hier können bis zu 100€% der Investitionskosten inklusive Nebenkosten als Darlehen vergeben werden; die Grenze liegt bei 50.000€€ pro Wohneinheit. 1╇

Prolongation: Verlängerung der Finanzierungslaufzeit.

7.2 Finanzierung

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• Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Gefördert werden bauliche Maßnahmen zur Gebrauchswertverbesserung (zum Beispiel Änderung des Wohnungszuschnitts oder der Sanitärinstallationen), zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (zum Beispiel Anbau von Balkonen oder Nachrüstung von Aufzügen), Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung baulicher Mängel, bauliche Maßnahmen nach einem Teilrückbau sowie die Erneuerung der Zentralheizung. Bei Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten werden auch Maßnahmen zur Verbesserung der Außenanlagen gefördert. Diese Maßnahmen können mit Maßnahmen zum altersgerechten Umbau kombiniert werden. Finanziert werden bis zu 100€% der förderfähigen Kosten, jedoch maximal 100.000€€ pro Wohneinheit. Bei Koppelung mit altersgerechten Umbauten können hierfür zusätzlich maximal 50.000€€ pro Wohneinheit angesetzt werden. Bei Maßnahmen zur energetischen Sanierung oder Heizungsumrüstung kann zusätzlich ein Zuschuss für eine professionelle Baubegleitung, für den Abbau und die fachgerechte Entsorgung von Nachtstromspeicheröfen sowie für die Optimierung der Wärmeverteilung (wenn der Heizkessel nicht erneuert wird) beantragt werden. Bezuschusst werden 50€ % der Kosten, maximal 2.000€ € für die Baubegleitung, 200€ € pro abgebautem und entsorgten Nachtstromspeicherofen und 25€ % der Optimierung der Wärmeverteilung inklusive hydraulischem Abgleich der Anlage. Die genauen Förderkonditionen sind bei der KfW zu erfragen, zum Beispiel über die Internetadresse www.kfw.de. Daneben bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Zuschüsse für Energieberatungen und zur Errichtung von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien wie Solarkollektoranlagen oder Biomasseanlagen. Informationen dazu finden sich unter www.bafa. de. KfW-Fördermittel eignen sich als Finanzierungsergänzung. Da es sich um klassische Darlehen handelt, sind keine besonderen finanzspezifischen Fachkenntnisse nötig. Durch die Förderung mit Bundesmitteln sind die Konditionen sehr günstig, dafür müssen bestimmte technische Anforderungen eingehalten werden, was sich auf die Planung und Ausführung der Erneuerungsmaßnahmen auswirkt. Checkliste zu Bundesfördermitteln╇ □⌡ Sollen KfW-Fördermittel in Anspruch genommen werden? □⌡ Wenn ja: Werden die technischen Anforderungen, die in den Förderprogrammen festgelegt sind, eingehalten? Ergeben sich dadurch Änderungen in Planung und Ausführung? □⌡ Werden die Fördermittel vor Beginn der Maßnahmen beantragt? □⌡ Lassen sich verschiedene Förderprogramme kombinieren? □⌡ Können beziehungsweise sollen zusätzliche Fördermittel von der BAFA in Anspruch genommen werden? □⌡ Wird darauf geachtet, dass eventuell vorgesehene Eigenleistungen (vgl. Kap.€5.1.1.3) von der Förderung ausgeschlossen sind?

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7 Wirtschaftliche Qualität

7.2.4.2  Fördermittel der Länder Die einzelnen Bundesländer bieten ebenfalls verschiedene Programme zur Förderung der Modernisierung und Energieeinsparung an. Sie unterscheiden sich meist in Anwendungsbereich (zum Beispiel vermieteter oder selbst genutzter Wohnraum), Art und Höhe sowie Form (zum Beispiel Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen) der Förderung. Gefördert werden bei der allgemeinen Modernisierung insbesondere • bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung verbessern, • bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie • Maßnahmen zur Einsparung von Heizungsenergie und Wasser. Bei energiesparenden Modernisierungsmaßnahmen gibt es erhebliche Unterschiede in den Förderbestimmungen der Länder. Teilweise werden nur Gesamtlösungen gefördert, das heißt Verbesserungen der Wärmedämmung müssen mit anlagentechnischen Verbesserungen bei Heizung und Warmwasserversorgung kombiniert werden (vgl. BBSR 2010, S.€11). Daneben gibt es die allgemeine Wohnraumförderung und zunehmend auch Maßnahmen zur Schaffung altersgerechter Wohnungen. Genauere Informationen bieten die Richtlinien und Verwaltungsvorschriften der einzelnen Länder sowie die Förderstellen. Die Förderprogramme der Länder zielen meist auf eine Verbesserung des Wohnangebots für einkommensschwache sowie ältere und pflegebedürftige Personen ab, deshalb werden oft Mietpreis- und Belegungsbindungen gefordert. Bei Programmen mit Mietpreisbindung werden in Abhängigkeit vom Standort der Immobilie und dem Mietereinkommen Mietobergrenzen vorgegeben. Die Dauer der Mietpreisbindungen ist für die Programme individuell festgelegt und kann bis zu 20 Jahre betragen. Bei Belegungsbindungen werden die geförderten Wohneinheiten entweder unmittelbar von der zuständigen Bewilligungsbehörde an Personen aus einkommensschwachen Gruppen zugewiesen oder dürfen nur an Wohnungssuchende mit einem Wohnberechtigungsschein2 vergeben werden (vgl. Willwerth 2008, S.€123). Bei Erneuerungsmaßnahmen ist im Einzelfall zu prüfen, ob sich die Inanspruchnahme der Fördermittel lohnt, oder ob die Zinsvergünstigungen durch die geringeren Mieteinnahmen durch Mietpreis- oder Belegungsbindung wieder aufgehoben werden. Außerdem muss jeder Wohnungseigentümer entscheiden, ob er diesen Eingriff in seine unternehmerische Freiheit in Kauf nehmen will. Bei Wohnungsbaugenossenschaften sollte bereits im Vorfeld mit den Bewilligungsbehörden geklärt werden, dass förderberechtigte Personen nur dann eine geförderte Wohnung anmieten können, wenn sie der Genossenschaft beitreten und Pflichtanteile erwerben. Darüber hinaus sollte geklärt werden, ob einige der ge2╇ Ein Wohnberechtigungsschein ist eine amtliche Bescheinigung, mit der ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung zu beziehen; er wird vom Wohnungsamt der zuständigen Gemeinde ausgestellt.

7.3 Planungsoptimierung

195

förderten Wohnungen von der Belegungsbindung freigestellt werden können (vgl. WoFG 2009, §Â€30), um auch Genossenschaftsmitgliedern die Anmietung zu ermöglichen, die nicht zu den förderbedürftigen Personengruppen zählen (vgl. Willwerth 2008, S.€124). Bei denkmalgeschützten Gebäuden bestehen weitere Fördermöglichkeiten. Der Staat fördert Maßnahmen, die zur Sicherung, Erhaltung und Instandsetzung der denkmalwerten Substanz einer Sache erforderlich sind. Gefördert wird als Zuschuss, Darlehen oder Zinszuschuss, allerdings nur, wenn die Finanzierung nicht auf andere Weise sichergestellt werden kann. Ist der Antragsteller in absehbarer Zeit in der Lage, das Projekt anderweitig zu finanzieren, wird lediglich ein Darlehen eingeräumt. Genauere Informationen dazu bieten die Denkmalschutzbehörden. Können keine öffentlichen Förderprogramme beansprucht werden, ist zu prüfen, ob Fördermittel bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz oder der Deutschen Bundesstiftung Umwelt beantragt werden können. Allgemein gilt bei diesen Förderungen, dass der Antrag vor Baubeginn bewilligt sein muss. Bei der Auswahl der geeigneten Fördermittel ist neben der Art und Höhe der Mittel zu prüfen, ob eine Kombination mit weiteren Fördermitteln möglich ist. Checkliste zu Landesfördermitteln╇ □⌡ Können zusätzlich Landesmittel in Anspruch genommen werden? □⌡ Ist eine Kombination der Fördermittel möglich? □⌡ Ist eine Mietpreis- oder Belegungsbindung akzeptabel? □⌡ Bei Genossenschaften: Wird mit der Bewilligungsbehörde im Vorfeld geklärt, dass förderberechtigte Personen nur dann eine geförderte Wohnung anmieten können, wenn sie der Genossenschaft beitreten und Pflichtanteile erwerben? Können einige der geförderten Wohnungen von der Belegungsbindung freigestellt werden? □⌡ Bei denkmalgeschützten Gebäuden: Können zusätzliche Fördermittel für denkmalpflegerische Maßnahmen in Anspruch genommen werden? □⌡ Wird nicht vor Bewilligung der Mittel mit den Maßnahmen begonnen?

7.3  Planungsoptimierung Wie bereits in Kap.€4.1 dargestellt, fällt ein Großteil der Kosten in der Nutzungsphase an (vgl. Abb.€4.3). Allerdings sind die Kosten in der Projektentwicklungsund Planungsphase am besten zu beeinflussen (vgl. Abb.€4.5). Ziel dieses Kapitels ist es, die Bedeutung der einzelnen Projektbeteiligten herauszuarbeiten und mögliche Kooperationsformen vorzustellen, da nur ein frühzeitiges Zusammenspiel kostengünstiges Bauen und Erneuern ermöglicht. Die unterschiedlichen Interessenlagen der Beteiligten müssen bekannt sein, um sie entsprechend zu berücksichtigen. Der Bauherr ist besonders wichtig, da er (oder sein Vertreter) für die Steuerung und Überwachung des Projektes verantwortlich ist.

196

7 Wirtschaftliche Qualität

Im Sinne einer integralen Planung sollte bereits in einem frühen Planungsstadium ein interdisziplinär zusammengesetztes Planungsteam gebildet und eingesetzt werden. Je nach Schwerpunkt der Planungsziele sollten neben dem Architekten und dem Bauherrn beziehungsweise Projektentwickler bereits Fachplaner, Bauphysiker, ausführende Unternehmen, insbesondere Gebäudetechniker, sowie Nutzer und/oder Betreiber und gegebenenfalls weitere Gutachter oder Sachverständige hinzugezogen werden. Dabei sollte das Team jedoch nicht zu groß werden, damit die Kommunikation und der Erfahrungsaustausch möglich sind und die Kosten in einem angemessenen Rahmen bleiben. Es gilt die Devise: So viel Fachleute und Fachrichtungen wie nötig – aber so wenig unterschiedliche Planer wie möglich. Im Planungsteam sollten zunächst einige Ausgangsvarianten entwickelt werden. Um diese bewerten zu können, müssen in Abhängigkeit von den Projektzielen zunächst die relevanten Entscheidungsgrößen festgelegt werden: • • • •

Investitions- und Nutzungskosten, Funktionserfüllung/Gestaltung, Flexibilität, Umweltgerechtigkeit etc.

Die Ausgangsvarianten werden nun anhand der Entscheidungsgrößen untersucht und bewertet. Im nächsten Schritt können dann einzelne Elemente oder auch eine Gesamtvariante ausgewählt werden. Diese werden weiterentwickelt, so dass neue Varianten gebildet werden. Dieser Kreislauf wird solange durchlaufen, bis die optimale Variante gefunden ist. Die integrale Planung erfordert in der Regel einen erhöhten Planungsaufwand. Man kann davon ausgehen, dass der finanzielle Mehraufwand bei ca. 1–3€% der Bausumme liegt. Auf der anderen Seite lassen sich jedoch durch eine integrale Planung in der Nutzungsphase Kosten einsparen – über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien können das bis zu 15€% der Lebenszykluskosten sein. Damit verbessert die integrale Planung die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Eine andere (weitergehende) Möglichkeit, die Projektbeteiligten früh an einen Tisch zu holen, ist das Bauteam-Modell, das ursprünglich in den Niederlanden entwickelt wurde, heute aber auch in Deutschland zur Anwendung kommt. Philosophie des Bauteams ist es, dass alle Projektbeteiligten in allen Phasen eines Projektes an einem Tisch sitzen und ihr Know-how einbringen. Bauherr, Planer und ausführende Unternehmen beziehungsweise Handwerker schließen sich frühzeitig zusammen, um das Projekt technisch und wirtschaftlich zu optimieren. Durch einen höheren Nutzen und weniger Reibungsverluste werden Kosten gesenkt, die Terminsicherheit erhöht und die Qualität verbessert. Die Kooperation ist in der Regel projektbezogen, kann aber auch zu langfristigen Kooperationen führen. Die ausführenden Unternehmen werden bereits in der Vorentwurfsphase in die Planung einbezogen. Außerdem wird frühzeitig eine Kostenobergrenze gesetzt, auf deren Grundlage die Planung ohne Qualitätsverluste zu optimieren ist. Dies kann nur funktionieren, wenn die Beteiligten das Projekt als Ganzes und den Projekterfolg als gemeinschaftliches Anliegen verstehen. Dafür sind eine kommunikative

7.3 Planungsoptimierung

197

Arbeitsstruktur und ein Vertrauensverhältnis zwischen allen Beteiligten unerlässlich (vgl. Weeber und Bosch 2007, S.€7). Zentrale Rolle hat in der Regel der Architekt, da er neben der Planung auch die Koordination und Motivation des Teams übernimmt. Der Bauherr wird deutlich stärker in den Planungs- und Bauprozess einbezogen, weil er ein aktives Mitglied des Bauteams darstellt. Es ist jedoch auch möglich, sich als Bauherr rein auf die Auftraggeberfunktion zurückzuziehen und ein Bauteam aus Planern und Unternehmen zu bilden. Die ausführenden Unternehmen bringen sich ebenfalls deutlich stärker und früher in den Planungs- und Bauprozess ein. Sie prüfen die von den Planern erstellten Unterlagen und machen Optimierungsvorschläge, insbesondere im Hinblick auf die Detailausführung und die Umsetzung auf der Baustelle. Außerdem machen sie Alternativvorschläge, die dann diskutiert werden (vgl. Weeber und Bosch 2007, S.€9–10; Wehrle 2007, S.€23). Auch wenn die Projektbeteiligten sehr eng zusammenarbeiten, werden trotzdem einzelne Verträge zwischen Bauherr und Planer sowie zwischen Bauherr und ausführenden Unternehmen geschlossen. Damit bleibt die wirtschaftliche Trennung von Planungs- und Bauausführungsleistungen erhalten. Für die Vertragsgestaltung mit den ausführenden Unternehmen sollte ein zweistufiges Vertragskonzept vorgesehen werden. Für die Planungsphase sollte ein Beratervertrag geschlossen werden, der die Leistungsanforderungen und die Vergütung in der Planungsphase regelt. Die Beauftragung für die Ausführung erfolgt erst nach Abschluss der Planung. So hält sich der Bauherr die Möglichkeit offen, die Bauleistung anderweitig zu vergeben, wenn keine Einigung über die Bausumme erzielt wird. Oft verzichten jedoch bauausführende Unternehmen auf eine Vergütung für die Mitarbeit bei der Planung, und es wird kein Beratervertrag geschlossen. In diesem Fall sollte eine Abstandserklärung aufgesetzt werden, die in Kraft tritt, wenn nach der Optimierungsphase keine Einigung über die Bausumme erzielt wird (vgl. Weeber und Bosch 2007, S.€7, 11). Bauteam-Verfahren können auch VOB-konform durchgeführt werden. Voraussetzung dafür ist ein formalisiertes Wettbewerbsverfahren, zum Beispiel eine beschränkte Ausschreibung nach öffentlichem Teilnahmewettbewerb auf Grundlage der Vorplanung. Dazu wird zunächst vom Bauherrn oder Planer eine Grundsatzplanung auf Basis eines zuvor erarbeiteten Raum- oder Funktionsprogramms auf Vorplanungsniveau mit maßstäblicher und ausreichender Vermaßung erarbeitet. Im Teilnahmewettbewerb sollten möglichst Bieter ausgewählt werden, die sich in ihrer Bewerbung bereit erklärt haben, auch Änderungsvorschläge und Nebenangebote einzureichen. Dabei ist es zweckmäßig, als Begründung für das beabsichtigte Auswahlverfahren deutlich zu machen, dass die wirtschaftlich günstigste Lösung unter Mitwirkung der Wettbewerbsteilnehmer gesucht wird. Nach Prüfung und erster Wertung der eingegangen Angebote inklusive Nebenangeboten und Änderungsvorschlägen wird eine ausführende Firma ausgewählt, und die eigentliche kooperative Objektplanung im Bauteam startet unter konsequenter Beachtung der VOB/A. Die Änderungsvorschläge und Nebenangebote werden möglichst objektiv gewertet, um das annehmbarste Angebot der Änderungswünsche zu ermitteln. Im Zuge des Wertungsverfahrens können mehrfache Verhand-

198

7 Wirtschaftliche Qualität

lungen nötig sein, die entsprechend der engen Grenzen der VOB/A durchgeführt werden. Das Wertungsverfahren endet mit der Zuschlagserteilung. Danach wird die Objektplanung in Kooperation mit der ausführenden Firma genehmigungs- und ausführungsreif fortgeführt (vgl. Weber und Giwer 2002, S.€85€ff.). Checkliste zur Planungsoptimierung╇ □⌡ Werden Maßnahmen zur Kostensenkung möglichst früh ergriffen? □⌡ Wird in der Planungsphase die Nutzungsphase – insbesondere die Nutzungskosten – mit betrachtet? □⌡ Wird eine integrale Planung durchgeführt? Werden neben Fachplanern auch ausführende Unternehmen und Nutzer beziehungsweise Betreiber in die Planung einbezogen? □⌡ Besteht genügend Handlungsspielraum für Planungsoptimierungen, oder sind die Vorgaben des Bauherrn zu restriktiv? □⌡ Soll die Planung und Ausführung als Bauteam durchgeführt werden? □⌡ Wenn ja: Ist der Bauherr bereit, eine aktive Rolle im Optimierungsprozess zu übernehmen?

7.4  Erneuerungskosten Zur Senkung der Erneuerungskosten müssen die Kosten zunächst möglichst gut prognostiziert werden. Anschließend sind möglichst viele Kostensenkungspotenziale auszuschöpfen.

7.4.1  Kostenermittlung Wie bereits in Kap.€3.3 erläutert, sind die Kostenermittlungsverfahren für den Neubau zwar generell für Erneuerungsmaßnahmen geeignet, lassen sich jedoch nicht eins zu eins übertragen. Speziell die Bauwerkskosten müssen für die Kalkulation von Erneuerungsmaßnahmen deutlich stärker aufgegliedert werden. Dagegen können andere Kosten wie das Herrichten und Erschließen oder Ausstattung und Kunstwerke stärker zusammengefasst werden, weil sie bei Erneuerungsmaßnahmen eine deutlich geringere Rolle spielen. Da das Kostenrisiko insbesondere durch die vorhandene Bausubstanz und die damit verbundenen Unwägbarkeiten bei Erneuerungsmaßnahmen höher ist als beim Neubau und da sich Erneuerungsmaßnahmen stärker voneinander unterscheiden als Neubaumaßnahmen, müssen bei Erneuerungsmaßnahmen Leistungen schon früh detailliert werden, um die Kosten sinnvoll abschätzen zu können. Dabei haben folgende Faktoren Auswirkungen auf die Kostensicherheit (vgl. Neddermann 2007, S.€54–55):

7.4 Erneuerungskosten

199

• Für Erneuerungsmaßnahmen gibt es deutlich weniger Kostenkennwerte als für Neubaumaßnahmen. • Oft treten in der Bauphase Baumängel zu Tage, die in der meist schadensfrei durchgeführten Bauzustandsanalyse nicht entdeckt wurden, und die im Nachhinein zu Kostenerhöhungen führen. • Die im Neubau verwendeten Bezugsgrößen für die Kostenschätzung oder Kostenberechnung berücksichtigen nicht den Zustand des Objektes und sind deshalb nicht oder nur sehr eingeschränkt bei Erneuerungsmaßnahmen anwendbar. Weitere Einflüsse auf die Kosten haben Bauzustand, Ausstattungsstandard, eventuell vorhandene Bewohner, baurechtliche Vorschriften und denkmalpflegerische Auflagen, die regionale Konjunktur sowie konjunkturelle Schwankungen, aber auch vorgenommene Eigenleistungen (vgl. Schmitz et€ al. 2008, S.€26–28). Auch die Durchführung der Maßnahmen in mehreren Stufen hat Auswirkungen auf die Kosten. Das führt dazu, dass der Unsicherheitsgrad für Kostenschätzungen (Vorentwurfsphase), Kostenberechnungen (Entwurfsphase), Kostenanschlag (Mitwirkung bei der Vergabe) und Kostenfeststellung (Objektüberwachung) nach DIN 276 höher ist als bei vergleichbaren Neubaumaßnahmen (Abb.€7.3). Zur Abschätzung der Kosten gibt es zwei Möglichkeiten, zum einen mit Hilfe von Datensammlungen, die aus fertiggestellten, abgerechneten und nachkalkulierten Objekten ermittelt wurden, und zum anderen, indem die vorgesehenen MaßnahKostenschätzung

Kostenberechnung

Kostenanschlag

Neubau +/– 30 %

+/– 20 %

+/– 10 %

Altbau, guter Zustand +/– 50 %

+/– 35 %

+/– 15 %

Altbau, mittlerer Zustand +/– 70 %

+/– 45 %

+/– 25 %

Altbau, schlechter Zustand +/– 90 %

+/– 60 %

+/– 30 %

Planungs- und Baufortschritt

Abb. 7.3↜渀 Kostenunsicherheit bei Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen. (Nach Neddermann 2007, S.€57)

200

7 Wirtschaftliche Qualität

Kostenrahmen

BRI, BGF, NF etc.

Kostenschätzung

Kostenberechnung

Bauteile (Außenwand, Dach etc.)

Bauelemente (Fenster, Türen etc.)

Kostenanschlag

Leistungsbeschreibung

Kostenfeststellung

Abrechnungsbelege

Einheits- Gesamtpreis[€] preis[€]

Pos.

III-1

Untergrund vorbereiten Reinigen des Untergrundes von grober Verschmutzung nach besonderer Anordnung des AG.

III-2

Abdichtung/Dampfsperre Abdichtung gegen aufsteigende Bodenfeuchtigkeit und nicht drückendes Wassergemäß DIN18195, Sperschicht gegen Dampfdiffusion aufbringen.

Menge:

Menge

III-3

Grundlagenerm./ Vorentwurf

Vorentwurf

Entwurf

Mitw. bei der Vergabe

Objektüberwachung

Abb. 7.4↜渀 Bearbeitungstiefe der Kostenermittlung. (Nach Neddermann 2007, S.€65)

men aus Einzelleistungsbeschreibungen mit zugehörigen Preisen zusammengestellt werden. Die Bearbeitungstiefe bei der Kostenermittlung steigt bei zunehmendem Projektverlauf. Während bei Neubauten für den Kostenrahmen oder die Kostenschätzung im Zuge der Grundlagenermittlung oder Vorentwurfsplanung globale Bezugsgrößen wie BGF oder Bruttorauminhalt ausreichen, werden die Kosten für die Kostenermittlung in der Entwurfsphase nach Bauteilen gegliedert. Die Gliederung für den Kostenanschlag erfolgt nach der Leistungsbeschreibung und die Kostenfeststellung anhand der geprüften Abrechnungsbelege. Für Erneuerungsmaßnahmen sollte die Bearbeitungstiefe bereits in der frühen Kostenermittlungsphase erhöht werden, um den Besonderheiten beim Bauen im Bestand Rechnung zu tragen. Die vorgeschlagene Bearbeitungstiefe zeigt Abb.€7.4. 7.4.1.1  Kostenermittlung mit Bauteilen oder Bauelementen Je detaillierter die Leistung beschrieben wird, desto genauer lassen sich die Kosten kalkulieren. Auf der anderen Seite erfordert eine höhere Detaillierung einen größeren Zeitaufwand. Es muss deshalb eine Methode gefunden werden, die eine ausreichende Detaillierung bei angemessenem Zeitbedarf bietet. Dazu bietet sich in einem frühen Planungsstadium die Bauteilmethode beziehungsweise die Bauelementmethode an. Dabei werden alle Leistungen zur Herstellung eines Bauteils oder Bauelementes, zum Beispiel Deckenkonstruktion oder Treppe, zu einer Position zusammengefasst und bepreist. Die zu veranschlagenden Baukosten variieren je nach Ausführungsart und Ausführungsstandard sowie nach Zustand der vorhandenen Bausubstanz.

7.4 Erneuerungskosten

201

Die Bauteil- oder Bauelementmethode bietet sich in der Vorentwurfs- beziehungsweise Entwurfsphase an, wenn noch nicht genügend Informationen für die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses vorliegen beziehungsweise der Aufwand dafür zu groß wäre. Zur Kalkulation der einzelnen Bauteile beziehungsweise Bauelemente können verschiedene Datensammlungen zu Hilfe genommen werden. Im Optimalfall können die Kosten anhand eigener Projekt-Nachkalkulationen geschätzt werden. In diesem Fall werden auch regionalspezifische Besonderheiten berücksichtigt. Allerdings ist der Aufbau einer büroeigenen Datenbank sehr zeitintensiv und lohnt sich nur für größere Unternehmen mit regelmäßigen Erneuerungsmaßnahmen. Alternativ kann auf gekaufte Daten zurückgegriffen werden, von denen im Folgenden einige vorgestellt werden. Das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (↜BKI) mit Sitz in Stuttgart erhebt kontinuierlich bundesweit Baukostendaten und hält eine entsprechende Datenbank vor. Die gesammelten Daten werden einerseits in Publikationen der Reihe „BKI Objekte: Kosten abgerechneter Bauwerke“ veröffentlicht, von denen es spezielle Bände für Altbauten gibt. Die dort dokumentierten Wohnungserneuerungen gliedern sich in die Bereiche „Erweiterungen“, „Umbauten“, „Modernisierungen“ und „Instandsetzungen“. Daneben gibt es jedes Jahr einen Band „Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente“, in dem neben Neubauelementen auch Elemente der Kategorien „Altbau Abbrechen“, „Altbau Wiederherstellen“ und „Altbau Herstellen“ aufgeführt werden. Darüber hinaus gibt es seit 2010 eine zusätzliche Publikation „Statistische Kostenkennwerte für Altbau“. Neben diesen gedruckten Medien bietet das BKI auch das EDV-Programm „Baukostenplaner“ an, mit dem auf alle ausgewerteten Objekte zugegriffen und darauf aufbauend eigene Referenzobjekte zusammengestellt werden können. Es ist jedoch aufgrund der begrenzten Anzahl von Beispielobjekten nicht immer möglich, ein unmittelbares Vergleichsobjekt zu finden. Eine Alternative bietet die Publikation „Baukosten 2008. Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung“ der Verfasser Schmitz, Krings, Dahlhaus und Meisel (vgl. Schmitz et€al. 2008). Das Buch basiert auf der Auswertung einer Vielzahl von Objekten und wird in regelmäßigen Abständen aktualisiert. Es liefert über 2.000 Bauteilkosten, die sowohl entsprechend der DIN 276 als auch dem Standardleistungsbuch gegliedert sind. Mithilfe der Bauteilkosten lassen sich die Kosten für fast alle Erneuerungsmaßnahmen ermitteln. Zu dem Bauteilkatalog gibt es ein EDV-Programm, mit dem sich Kostenschätzungen und Kostenberechnungen durchführen lassen. Außerdem ist es möglich, die Daten des Buches in vorhandene AVA-Programme einzulesen. Zusätzlich zu den Kostenkennwerten liefert die Publikation als Zusatzinformationen Anhaltspunkte zum Anteil der Lohnkosten an den Gesamtkosten und zur technischen Dauerhaftigkeit eines Bauteils. Ebenfalls eine Vielzahl von Kostenkennwerten für Makro-, Grob- und Feinelemente sowohl für den Neubau als auch für das Bauen im Bestand liefern die sirAdos-Datenbanken. Es gibt spezielle Zusammenstellungen für den Bereich Wohnen (Neubau und Altbau) oder das Bauen im Bestand, ausführlich als Loseblattsammlung oder in verdichteter Form als Baupreishandbuch, aber auch als CD-ROM. Daneben gibt es unter www.baupreise.de eine Online-Recherchemöglichkeit.

202

7 Wirtschaftliche Qualität

Eine weitere Möglichkeit ist die Publikation „Kostenermittlung im Altbau“ von Rolf Neddermann (vgl. Neddermann 2007). Das Buch, das ebenfalls regelmäßig aktualisiert wird, bietet eine Datensammlung mit 43 Grobelementen für die Kostenschätzung sowie ca. 700 Kostenkennwerten zu Elementen für die Kostenberechnung. 7.4.1.2  Kostenermittlung mit Leistungsverzeichnissen Ist die Planung bereits weiter fortgeschritten und die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses möglich, lassen sich die Kosten für die Erneuerungsmaßnahmen auch mit der Bepreisung des Leistungsverzeichnisses abschätzen. Dazu kann ebenfalls auf verschiedene Datenbanken zurückgegriffen werden. Im Folgenden werden zwei davon vorgestellt. Die sirAdos-Datenbanken liefern neben den Kostenkennwerten für Bauelemente auch umfangreiche produktneutrale Ausschreibungstexte mit Baupreisen, die zweimal im Jahr gewerkeweise aktualisiert und im Laufe eines Jahres komplett überarbeitet werden. Die Daten werden von kooperierenden Architekturbüros geliefert. Alternativ kann auf das Standardleistungsbuch Bau (↜STLB-Bau) zurückgegriffen werden, das – wie der Name schon sagt – Standardleistungsbeschreibungen liefert. STLB-Bau Dynamische BauDaten ist ein datenbankorientiertes Textsystem, mit dem standardisierte Leistungsbeschreibungen erstellt werden können. Ein Zubehörprodukt dazu sind die DBD-Baupreise, mit dem für jeden mit STLB-Bau gebildeten Text ein Orientierungswert gebildet werden kann. Auch wenn das Standardleistungsbuch nicht speziell auf Erneuerungsmaßnahmen ausgelegt ist, ist es durch seinen großen Umfang auch für Erneuerungsmaßnahmen geeignet. Auch diese Daten werden zweimal jährlich überprüft und angepasst. Checkliste zur Kostenermittlung╇ □⌡ Werden in der Vorentwurfs- und Entwurfsphase die Kosten anhand von Bauteilen beziehungsweise Bauelementen abgeschätzt? □⌡ Werden für die Kostenermittlung Datensammlungen herangezogen, die für Erneuerungsmaßnahmen geeignet sind? □⌡ Wird bei der Kostenermittlung der Bauzustand einbezogen? □⌡ Werden in der Ausführungsphase die Kosten durch Bepreisung von Leistungsverzeichnissen aktualisiert und gesteuert? □⌡ Werden dazu Baupreissammlungen verwendet, die mit dem gewählten Ausschreibungsprogramm kompatibel sind und alle Positionen der Erneuerungsmaßnahmen abdecken?

7.4.2  Kosteneinsparpotenziale Um das Kosteneinsparpotenzial optimal zu nutzen, muss der Maßnahmenumfang sinnvoll zusammengestellt werden. Einsparungen sind sowohl bei den Konstruk-

7.4 Erneuerungskosten

203

tionskosten als auch bei den Kosten der Technischen Anlagen, der Außenanlagen sowie bei den Baunebenkosten möglich. 7.4.2.1  Festlegung des Maßnahmenumfangs Erneuerungsmaßnahmen sind stets eine individuelle Zusammenstellung von notwendigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die notwendigen Sanierungsarbeiten ergeben sich in der Regel aus der Bestandsaufnahme. Modernisierungsmaßnahmen werden normalerweise in Abhängigkeit von den Präferenzen des Bauherrn, den Mieterwünschen und den prognostizierten Auswirkungen auf die Vermietbarkeit ausgewählt. Um den optimalen Maßnahmenumfang festzulegen, sollten zunächst verschiedene Maßnahmenumfänge untersucht und verglichen werden. Dazu sollten folgende Fragen beantwortet werden (vgl. Meisel 2005, S.€138): • Welche Sanierungsmaßnahmen sind notwendig, und wie hoch werden die erforderlichen Aufwendungen sein? • Welcher finanzielle Spielraum bleibt dann noch für Modernisierungsmaßnahmen? • Welche Wohnwertverbesserungen sind in diesem vorgegebenen Kostenbudget möglich? • Welche Bauelemente lassen sich dazu am besten kombinieren? • Führen die gewählten Maßnahmen zu einer dauerhaften, tragfähigen Bestandsentwicklung? Sind die Maßnahmen mit dem besten Nutzen/Kosten-Verhältnis ausgewählt worden, kann im nächsten Schritt geprüft werden, ob sich die Kosten noch weiter senken lassen. Checkliste zur Festlegung des Maßnahmenumfangs╇ □⌡ Werden die Maßnahmen individuell zusammengestellt? □⌡ Wird dabei geprüft, welches Budget nach Kalkulation der notwendigen Sanierungsarbeiten für Modernisierungsarbeiten zur Verfügung steht? □⌡ Werden die Maßnahmen mit dem besten Nutzen/Kosten-Verhältnis ausgewählt? □⌡ Wird bei der Auswahl der Maßnahmen geprüft, ob sich die Kosten auf die Miete umlegen lassen? 7.4.2.2  Konstruktionskosten Um die Bauwerkskosten zu senken, muss bereits in der Planung der Investitionsaufwand minimiert werden. Dazu sind alternative Planungslösungen zu betrachten. Folgende Faktoren haben Einfluss auf die Kosten (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€11): • altbaugerechte Planung durch Minimierung der Eingriffe in das vorhandene Baugefüge; Entscheidung auf Basis einer exakten maßlichen und technischen Bestandsaufnahme (vgl. Kap.€4.6), welche Bauteile belassen werden können und welche ersetzt werden müssen;

204

7 Wirtschaftliche Qualität

• Schutz der zu erhaltenden Bauteile vor Beschädigung und Zerstörung während des gesamten Bauablaufs; • Wahl altbaugerechter Konstruktionen, da Neubauverfahren oft nicht den Erfordernissen der vorhandenen Substanz entsprechen und zu unnötigen Schäden an den betreffenden oder angrenzenden Bauteilen führen; • Vermeidung beziehungsweise Begrenzung von Konflikten mit der vorhandenen Bausubstanz und eventuell vorhandenen Bewohnern durch Zusammenarbeit mit altbauerfahrenen Handwerksbetrieben. Bei der Planung ist außerdem zu beachten, dass der Entscheidungsspielraum durch Auflagen der Bauaufsicht, der Denkmalpflege, des Schornsteinfegers oder von Fördermittelgebern eingeengt werden kann. Speziell bei Arbeiten in bewohnten Räumen sind außerdem eventuell vorhandene Mietereinbauten, aber auch Ausstattungsund Selbsthilfewünsche der Bewohner und die Zumutbarkeit von Maßnahmen zu berücksichtigen (vgl. Schmitz 1984, S.€23). Neben der Berücksichtigung dieser mehr allgemeinen Einflussfaktoren sind zur Investitionsminimierung Standardvergleiche durchzuführen. Grobe Pauschalüberlegungen helfen in diesem Fall nicht weiter. Stattdessen müssen zahlreiche Einzelentscheidungen getroffen werden, die in der Summe die Wirtschaftlichkeit verbessern. Folgende Bereiche werden betrachtet: • Umfang erforderlicher Grundrissveränderungen Der vorhandene Grundriss sollte soweit wie möglich beibehalten werden. Dabei müssen in der Regel in Bezug auf Raumgrößen, -zuschnitte und Funktionsabläufe Kompromisse eingegangen werden. Diese ist der Nutzer jedoch in der Regel bereit zu tragen. Die Veränderung tragender Wände ist auf jeden Fall zu vermeiden. Aber auch der Abriss nicht tragender Wände verursacht durch die Vor- und Folgearbeiten wie Angleichung von Fußböden, Wand- und Deckenflächen etc. hohe Kosten. Das Hinzufügen neuer Wände ist altbaugerechter und kostengünster als Abriss und Neubau (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€137). Kann der Bestandsschutz genutzt werden, ergeben sich weitere Einsparungen, weil die Planungsnormen für Neubauten unterschritten werden können. • Zurückstellung von Maßnahmen Werden Maßnahmen, die auch im Nachhinein noch ausgeführt werden können, vorläufig weggelassen, können die Investitionskosten deutlich vermindert werden. Es muss jedoch gegebenenfalls durch vorbereitende Maßnahmen sichergestellt werden, dass die zurückgestellten Maßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt relativ problemlos nachgerüstet werden können. Ob eine Zurückstellung sinnvoll ist, muss im Einzelfall an den planerischen Zielsetzungen und vorhandenen Kostengrenzen gemessen werden. • Wahl altbaugerechter Konstruktionen Zur Kostensenkung sind Konstruktionen zu wählen, die sich ohne große Vorund Folgearbeiten in das vorhandene Baugefüge einfügen lassen (zum Beispiel Rohrleitungen auf Putz oder in Rohrkästen).

7.4 Erneuerungskosten

205

• Reduzierung von Materialqualitäten Werden Bauteile in weniger aufwändiger Form realisiert, zum Beispiel einfache Fensterformen oder einfache Fliesen und Bodenbeläge, tragen sie zur Investitionsminderung bei. Es ist jedoch darauf zu achten, dass der Wohnwert nicht wesentlich verringert wird. • Reduzierung des Ausstattungsumfangs Ein weiteres Einsparpotenzial liegt in der Reduzierung des Ausstattungsumfangs. Es ist zum Beispiel möglich, Elektroleitungen nur auf zwei Raumwänden statt auf vier anzuordnen und zusätzlich die Zahl der Steckdosen auf ein notwendiges Mindestmaß zu beschränken. Lichtschalter können ohne aufwändige Wechselschaltungen ausgeführt werden. Auch durch die Ausführung von Fliesenspiegeln statt raumhoher Anordnung können Kosten eingespart werden (vgl. Meisel 2005, S.€140; Schmitz 1984, S.€23–24). Bei Außenwänden ist darauf zu achten, dass aufgrund ihrer Tragfunktion größere Veränderungen kostenintensiv sind. Sie sollten deshalb nach Möglichkeit vermieden werden. Auch die Tragkonstruktionen von Decken und Treppen sollten in jedem Fall erhalten bleiben. Bei Holztreppen muss jedoch darauf geachtet werden, dass sie inklusive Geländer während der Bauzeit ausreichend geschützt werden. Werden auf das Dach zusätzliche Lasten für Verkleidungen, Dämmungen oder schwerere Dacheindeckungen aufgebracht oder wird durch den Einbau von Dachgauben in das statische Gefüge eingegriffen, müssen in der Regel gezielte Verstärkungen vorgesehen werden. Hierzu ist ein altbauerfahrener Tragwerksplaner hinzuziehen (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€79, 169, 195). Checkliste zur Senkung der Konstruktionskosten╇ □⌡ Wird möglichst viel vorhandene Bausubstanz weiterverwendet? □⌡ Wird der vorhandene Grundriss soweit wie möglich beibehalten? □⌡ Können Maßnahmen zurückgestellt werden? Ist sichergestellt, dass die Maßnahmen später problemlos nachgeholt werden können? □⌡ Werden Konstruktionen gewählt, die sich ohne große Vor- und Nacharbeiten in das vorhandene Baugefüge einfügen lassen? □⌡ Werden möglichst einfache Bauteile gewählt? □⌡ Lässt sich der Ausstattungsumfang reduzieren? □⌡ Wird darauf geachtet, dass auch bei Ausführungsänderungen oder Standardsenkungen der Wohnwert nicht wesentlich verringert wird? 7.4.2.3  Kosten für die Technischen Anlagen Die Kosten für die Technischen Anlagen teilen sich auf in Kosten für Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen, Kosten für Wärmeversorgungsanlagen, Kosten für lufttechnische Anlagen, Kosten für Starkstromanlagen, Kosten für Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Kosten für Förderanlagen, Kosten für nutzungsspezifische Anlagen, Kosten für Gebäudeautomation sowie sonstige Maßnahmen.

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7 Wirtschaftliche Qualität

Die Leitungen machen den größten Anteil an den Abwasser- und Wasseranlagen aus. Dabei gibt es Wechselwirkungen zwischen der Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung, weil zu jeder Wasserzapfstelle ein Abwasserablauf gehört. Die Leitungen der Wasserversorgung machen ca. 50€% der Gesamtkosten für die Wasserversorgung aus. Weitere 30€% werden durch die Sanitärobjekte abgedeckt. Durch die Sanitärobjekte liegen die Kosten für die Wasserversorgung 20 bis 50€% über denen der Abwasserentsorgung. An der Abwasserentsorgung haben die Leitungen einen Kostenanteil von 80€% (vgl. Diederichs und Hepermann 1989, S.€13, 19). Haupteinflussfaktoren für die Kosten der Wasser- und Abwasseranlagen sind das Rohrmaterial, der Rohrdurchmesser, die Isolierungen sowie die Verlegegeometrie. Bei der Bemessung ist darauf zu achten, dass der notwendige Wasserdruck erreicht wird und die Leitungen für die erforderliche Wassermenge ausgelegt sind. Bemessungskriterien sind der Tages- sowie der Spitzenbedarf und für Warmwasserleitungen die Betriebstemperatur. Außerdem sind Kalk- und Korrosionsschutz zu beachten. Bei den Sanitärobjekten sind die Materialkosten der wesentliche Faktor. Die Dimensionierung von Wärmeerzeugungsanlagen, Wärmeverteilnetzen, Raumheizflächen und Schornsteinen hängt im Wesentlichen von dem Wärme-Kälte-Konzept ab. Ansatzpunkte zur Kosteneinsparung sind für die einzelnen Bereiche: • Wärmeerzeuger inklusive Steuerung und Brauchwassererwärmung: Zahl und Größe angeschlossener Heizgruppen, Brennstoffart, Kesselgröße, Kesselsteuerung, Größe, Zusatzausstattungen, Fernwärmeübergabestationen, Warmwasserbereiter, Schornsteine (wirksame Schornsteinhöhe), Abluftführung; • Fernwärme: Leistung des Fernwärmeanschlusses, des Wärmetauschers und der Brauchwassererwärmung, Zahl der angeschlossenen Heizgruppen; • Rohrleitungen: Rohrmaterial, Rohrdurchmesser, Isolierungen, Verlegegeometrie, Zubehörteile; • Heizflächen: Heizsystem, Art und Leistung der Heizkörper (Fußbodenheizung, Decken- oder Wandheizung), Zubehörteile und Ausstattung, besondere Dämmungen. Bei Lüftungsanlagen ist zu beachten, dass eine natürliche Lüftung sowohl von den Investitions- als auch von den Folgekosten her am preiswertesten ist. Generell ist sie bis zu einer Haustiefe von 7,50€m möglich. Die Kosten für Starkstromanlagen hängen zu 50€% von der Kabelverlegung ab (vgl. Diederichs und Hepermann 1989, S.€47). Checkliste zur Senkung der Kosten für die Technischen Anlagen╇ □⌡ Wird die Leitungsführung der Wasser- und Abwasseranlagen minimiert? □⌡ Werden die Leitungsrohre möglichst knapp bemessen, aber trotzdem darauf geachtet, dass der notwendige Wasserdruck erreicht wird und die Leitungen für die erforderliche Wassermenge ausgelegt sind? □⌡ Wird bei den Sanitärobjekten auf kostengünstige Materialien geachtet? □⌡ Wird die Wärmeversorgungsanalyse optimiert? □⌡ Wird nach Möglichkeit eine natürliche Lüftung gewählt? □⌡ Wird die Kabelführung für Starkstromanlagen minimiert?

7.4 Erneuerungskosten

207

7.4.2.4  Kosten für die Außenanlagen Auch bei den Außenanlagen kommt es auf eine rechtzeitige Planung vor Beginn der Baumaßnahme an. Nur so ist zu verhindern, dass Erde beim Aushub abtransportiert wird, die nach Fertigstellung des Bauwerks für die Außenanlagen benötigt und kostenintensiv wieder herbeigeschafft werden muss. Außerdem kann nur so bestehende Bepflanzung genutzt werden. Wesentlicher Parameter zur Kostenbeeinflussung ist die Nutzungsart der Freiflächen. Eine intensive Nutzung verlangt nicht nur in der Erstellung, sondern auch im Unterhalt wesentlich höhere Aufwendungen als eine extensive. Eine naturnahe Anlage kann die Pflegekosten um bis zu 30€% verringern (vgl. IfB 1999, S.€53). Ebenso senken einheimische Bäume und Gehölze die Kosten. Einheimische Pflanzen haben jedoch nicht nur ökonomische Vorteile, sondern sind aufgrund ihres Nutzens für die Tierwelt auch ökologisch zu befürworten. Aus ökologischen Gründen sind Einfriedungen möglichst durch Anpflanzungen zu ersetzen. Checkliste zur Senkung der Kosten für die Außenanlagen╇ □⌡ Wird rechtzeitig geprüft, ob beim Aushub Erde anfällt, die nach Abschluss der Maßnahmen für die Außenanlagen genutzt werden kann? □⌡ Wird die bestehende Bepflanzung weitergenutzt? □⌡ Wird eine möglichst naturnahe Außenanlage mit einheimischen Bäumen und Gehölzen gewählt? □⌡ Werden Einfriedungen möglichst durch Anpflanzungen ersetzt? 7.4.2.5  Baunebenkosten Zu den Baunebenkosten gehören unter anderem die Kosten für Projektleitung und Projektsteuerung, für Untersuchungen und Wertermittlungen, für Architekten- und Ingenieurleistungen, Gutachten und Beratung, Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen sowie Finanzierungskosten, die bereits in Kap.€7.2 betrachtet wurden. Neben den üblichen Baunebenkosten kommen bei Erneuerungsmaßnahmen weitere hinzu, zum Beispiel für • maßliche und technische Bestandsaufnahme am Gebäude, • Betreuung von Mietern (Ausweichwohnungen, Umzug, persönliche Hilfen), • Schutzmaßnahmen (Sicherung der Gebäude, Witterungsschutz, Lärmschutz, Begehungs- beziehungsweise Diebstahlschutz und so weiter), • Reinigungskosten während der Arbeiten und zum Abschluss, • Herrichten der Außenanlagen nach den Arbeiten oder • Mietausfall beziehungsweise -minderung. Aus diesem Grund, und weil bestimmte Nebenkosten bei Erneuerungsmaßnahmen höher sind als bei Neubaumaßnahmen, können die Baunebenkosten bei Erneuerungsmaßnahmen bis zu 25€% der Bauwerkskosten ausmachen. Die Höhe der Nebenkosten ist abhängig von der Projektgröße und der Komplexität. Als grobe

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7 Wirtschaftliche Qualität

Näherungswerte kann mit folgenden Kosten gerechnet werden (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€36): • 18€ % der Baukosten (Kgr. 200 bis 600 der DIN 276) bei Projekten größer 1€Mio.€€ ohne besondere Erschwernisse aufgrund der vorhandenen Bausubstanz und ohne Mieterumsetzungen, Ausweichwohnungen etc.; • 20–22€% der Baukosten bei Projekten kleiner 1€Mio.€€ mit besonderen Erschwernissen aufgrund der vorhandenen Bausubstanz beziehungsweise mit mieterbedingten Nebenkosten; • 22–25€% der Baukosten bei kleinen Projekten (kleiner 500.000€€) mit Sonderuntersuchungen (zum Beispiel Sachverständigen-Gutachten) und mieterbedingten Nebenkosten. Die Baunebenkosten sind stark abhängig von den objektspezifischen Faktoren einer Erneuerungsmaßnahme, darum ist eine generelle Bewertung mit Durchschnittswerten nicht sinnvoll. Es sollte deshalb nach Möglichkeit mit Einzelansätzen gearbeitet werden. Die zu betrachtenden Faktoren werden im Folgenden erläutert. Zu den Kosten für die Bauherrenaufgaben (Kgr. 710) gehören im Wesentlichen die Kosten für Projektleitung und Projektsteuerung. Die Projektleitung umfasst die Planung, Steuerung und Überwachung eines Projektes inklusive der dazu notwendigen Entscheidungen. Die Projektsteuerung besteht dagegen aus der Vertretung der Bauherreninteressen (durch den Bauherren selbst oder einen von ihm bestimmten Vertreter) gegenüber dem Bauunternehmer, dem Architekten und den Fachingenieuren sowie in der Unterstützung der Entscheidungsfindung, sofern sie nicht in der selben Hand wie die Projektleitung liegt. Eine enge Zusammenarbeit der am Bau Beteiligten ist unabdingbar, um ein Gebäude kostengünstig herzustellen. Dadurch werden doppelte und nicht abgestimmte Planungen vermieden sowie ein kontinuierlicher Arbeitsablauf gewährleistet. Diese Zusammenarbeit sollte durch einen Koordinator, zum Beispiel den Architekten oder Projektsteuerer, gesteuert werden. Ein weiteres Argument für ein gutes Projektmanagement ist, dass Erneuerungsarbeiten, speziell wenn die Arbeiten in bewohnten Gebäuden durchgeführt werden oder die vorhandenen Bewohner lediglich in Ersatzquartieren untergebracht werden, häufig unter einem beträchtlichen Terminund Kostendruck stehen. Der Projektsteuerer ist für die Einhaltung der Qualität zu den vorgegebenen Kosten und Terminen verantwortlich. Für die Qualität bedeutet das im Wesentlichen: • Überprüfen, ob die Planungsergebnisse (Zeichnungen, Berechnungen, Beschreibungen) den definierten Zielen entsprechen und Abschätzen der Auswirkungen von Änderungen auf Qualitäten, Kosten und Termine, • Prüfen von Nachtragsangeboten, • Prüfung der Verdingungsunterlagen auf Vollständigkeit, • Prüfen der Anbieter und Auswertung der Angebote insbesondere im Hinblick auf Mengenangaben, Artikelvorgaben, Schreib- und Rechenfehler, • Prüfen der Ausführungsleistungen, Veranlassen der erforderlichen Abnahmen und Funktionsprüfungen sowie Prüfung der Gewährleistungsverzeichnisse.

7.4 Erneuerungskosten

209

Um die Einhaltung der Kosten zu erreichen, ist Folgendes zu veranlassen: • Prüfen der Kostenschätzungen und -berechnungen der Objekt- und Fachplaner und Veranlassen eventueller Anpassungsmaßnahmen, • Vorgabe von Soll-Werten für Vergabeeinheiten und Kontrolle der Einhaltung, • Zusammenstellen und Aktualisieren der voraussichtlichen Baunutzungskosten nach DIN 18960 und Planung von Mittelbedarf und Mittelabfluss, • Prüfen der Angebote im Hinblick auf die Kostenziele und die Angemessenheit der Preise, • Prüfen und Freigeben der Rechnungen und Beurteilung von Nachträgen dem Grunde und der Höhe nach. Eine weitere wichtige Aufgabe des Projektmanagements ist es, die Einhaltung der Termine zu gewährleisten. Hilfsmittel dafür ist der Generalablaufplan. Die folgende Liste nennt wesentliche Punkte, die bei der Ablaufplanung zu beachten sind: • Strukturieren der Baustelle durch Einteilung in verschiedene Bauabschnitte, • Erstellen einer Vorgangsliste, die die Abhängigkeiten zwischen den einzelnen Vorgängen verdeutlicht und Vorgabe von Vertragsterminen und -fristen, • Prüfen der vom Auftragnehmer eingeplanten Kapazitäten anhand des Honorars und der Aufwandsabschätzungen und Vorwarnen bei abzusehenden Terminverzögerungen, • Einführen regelmäßiger Ablaufbesprechungen (Jour-fixes), bei denen festgestellte Terminabweichungen erörtert und notwendige Anpassungsmaßnahmen vereinbart werden, • Einrichten einer effizienten Baustellenorganisation mit entsprechender Logistik und Just-in-time-Lieferungen, • möglichst entflochtene Gewerke, damit ein unabhängiges Arbeiten der Handwerker ermöglicht wird, • Sorge für die Wahrnehmung der Aufgaben eines SiGeKo3. Bei Bauträgern und Wohnungsunternehmen ist es üblich, die Arbeitszeit für Verwaltungsleistungen der Bauherren bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung mit in Ansatz zu bringen. Nach §Â€8 der II. Berechnungsverordnung können dafür in Abhängigkeit von der Projektgröße und eventuell anfallenden Besonderen Leistungen zwischen 1,0 und 4,9€% der Baukosten ohne Baunebenkosten angesetzt werden. Bei Einschaltung eines externen Projektsteuerers kommen je nach Projektgröße 1 bis 3€% der Baukosten hinzu. Insgesamt können die Kosten für die Bauherrenaufgaben bis zu 5€% der Baukosten betragen (vgl. Schmitz 2008, S.€37). Für die Vorbereitung der Objektplanung (Kgr. 720) fallen bei üblichen Erneuerungsmaßnahmen selten Kosten an. Eventuell werden zur Beurteilung der Erneuerungswürdigkeit (vgl. Kap.€ 7.1.2) Voruntersuchungen nötig, die in diese Kostengruppe fallen. 3╇

Sicherheits- und Gesundheitskoordinator.

210

7 Wirtschaftliche Qualität

Bei der Kalkulation der Planerhonorare (Kgr. 730) ist zu berücksichtigen, dass die HOAI 2009 für Leistungen im Bestand einen Zuschlag bis zu 80€% vorsieht. Wird kein Zuschlag schriftlich vereinbart, gilt automatisch ein Zuschlag von 20€% (vgl. HOAI 2009, §Â€35). Es ist deshalb zunächst in Abhängigkeit von der Komplexität der Maßnahmen und dem Umfang der zu berücksichtigenden vorhandenen Bausubstanz ein geeigneter Umbauzuschlag zu wählen. Dieser ist bei der Kalkulation der Baunebenkosten anzurechnen. Für die Wahl des Umbauzuschlags kann beispielsweise der Ansatz von Simmendinger (vgl. Simmendinger 2009, S.€24) zu Hilfe genommen werden. Er schlägt folgende Staffelung vor: • • • • • • •

20€% Mindestzuschlag, 10€% vorhandene Bausubstanz: 20€%╛+╛10€%╛=╛30€% Zuschlag, 20€% vorhandene Bausubstanz: 20€%╛+╛20€%╛=╛40€% Zuschlag, 30€% vorhandene Bausubstanz: 20€%╛+╛30€%╛=╛50€% Zuschlag, 40€% vorhandene Bausubstanz: 20€%╛+╛40€%╛=╛60€% Zuschlag, 50€% vorhandene Bausubstanz: 20€%╛+╛50€%╛=╛70€% Zuschlag, 60€% vorhandene Bausubstanz: 20€%╛+╛60€%╛=╛80€% Zuschlag.

Wird kein Umbauzuschlag oder nur der Mindestzuschlag vereinbart und ansonsten die vorhandene und mitverarbeitete Bausubstanz nicht berücksichtigt, werden dafür nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 19864 die ortsüblichen Preise als anrechenbare Kosten im Sinne des §Â€4 Abs.€2 Nr.€4 HOAI angesetzt (vgl. Simmendinger 2009, S.€24). Bei Instandhaltungen und Instandsetzungen kann außerdem nach §Â€36 HOAI vereinbart werden, dass der Prozentsatz für die Bauüberwachung um bis zu 50€% erhöht wird. In vielen Fällen bietet es sich an, vor der Beauftragung der eigentlichen Planungsleistung den Planer zunächst mit vorgeschalteten Beratungsleistungen zu beauftragen, die zunächst die grundsätzliche Erneuerungsfähigkeit und -würdigkeit (vgl. Kap.€ 7.1) klären. Eventuell wird auch zunächst nur die Bestandsaufnahme beauftragt. Ist dies der Fall, sollte darauf geachtet werden, ob im Zuge dieser Beratungsleistungen bereits Leistungen erbracht werden, die in den Grundleistungen der Planung enthalten sind und deshalb bei Beauftragung der Planungsleistungen doppelt honoriert würden. Es sollte von Beginn an ein Honorarmodell entwickelt werden, bei dem bei anschließender Gesamtbeauftragung von Architekten und Ingenieuren diese Leistungsanteile aus der Beratungsphase vom Gesamthonorar abgezogen werden (vgl. Meisel 2005, S.€122–123). Neben den Grundhonoraren fallen bei Erneuerungsmaßnahmen jedoch meistens zusätzliche Besondere Leistungen für die Bestandsaufnahme an. Diese müssen zusätzlich vergütet werden. Eine gründliche Auseinandersetzung mit dem vorhandenen Gebäude mit einer Bestandsanalyse ist Grundlage und Voraussetzung jeder Erneuerungsmaßnahme (vgl. Kapitel 4.6). Durch eine exakte Kenntnis der vorhandenen Bausubstanz können die Kosten besser abgeschätzt und die Planung optimiert werden.

4╇

BGH, Urteil vom 19.06.1986, Az: VII ZR 260/84; BauR 1986.

7.4 Erneuerungskosten

211

Die Bauaufnahme erfolgt auf der Grundlage eventuell vorhandener Pläne, die auf ihre Verbindlichkeit kontrolliert werden. Sind ausreichend genaue Pläne vorhanden, können die Kosten der Bauaufnahme eingespart werden. Es bietet sich an, bei der Auftragserteilung festzulegen, dass der Verfasser von Bestandsplänen die Haftung für fehlerhafte Eintragungen, die oft zu Mehraufwendungen bei der Bauausführung und damit zu einer Kostensteigerung führen, übernimmt. Außerdem ist es hilfreich, bei der Beauftragung ein exaktes Verzeichnis zur Verdeutlichung der Anforderungen hinsichtlich der Bestandspläne, zum Beispiel als Formblatt, zum Vertragsbestandteil zu machen. Darin werden insbesondere die unbedingt notwendigen Planeintragungen und Angaben festgehalten (vgl. Fuchsbichler 1990, S.€59– 60). Da die Bestandsaufnahme und das Anfertigen von Plänen zeit- und damit kostenintensiv sind, müssen die Kosten in jedem Fall berücksichtigt werden. In der Regel basiert die Honorierung auf der Schätzung des erforderlichen Zeitaufwands. Ebenfalls möglich ist die Honorarermittlung mit Kostensätzen pro m² aufzunehmender Bruttogeschossfläche (inklusive Keller- und Dachgeschosse) (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€38). Anhaltspunkte für Kostenkennwerte pro m² BGF bietet Tab.€7.2. Für Gutachten und Bewertungen (Kgr. 740) fallen normalerweise Kosten für Wärmeschutznachweise und gegebenenfalls Schallschutznachweise an. Bei Umnutzungen kommen Kosten für Brandschutzkonzepte hinzu. Wird die Sicherheitsund Gesundheitsschutzkoordination extern beauftragt, sind die Kosten ebenfalls einzukalkulieren. Bei größeren Projekten sollten für Schadstoff- und Gefahrstoffuntersuchungen Spezialisten eingeschaltet werden, deren Honorare von der Größe des zu untersuchenden Gebäudes und der Untersuchungstiefe abhängen. Werden umfangreiche Gutachten und Bewertungen fällig, ist diese Kostengruppe nicht zu unterschätzen. Dagegen sind Kosten für Allgemeine Baukosten (Kgr. 770) wie Baugenehmigungen, Prüfstatik, Vermessung und so weiter bei Erneuerungsmaßnahmen in der Regel geringer als beim Neubau (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€39).

Tab. 7.2↜渀 Kosten für die Bestandsaufnahme. (Vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€38) Komplexität einfach/gering normal/mittel gehoben/hoch Einzelgebäude, 5–15 Kleinere EinzelgeBeispiel Größere Wohnbäude, technische WE, „typischer gebäude oder Besonderheiten, Altbau“ Wohnanlagen mit SonderuntersuWiederholungen chungen Einheit Euro/m² BGF Euro/m² BGF Euro/m² BGF Maßliche 2,50 3,00 3,50–5,00 Bestandsaufnahme Erstellung 2,50 3,00 3,50–5,00 Bestandspläne Technische 3,00 5,00 7,00–10,00 Bestandsaufnahme Verformungsgerechtes 5,00–50,00€€, je nach Genauigkeitsstufe Aufmaß

212

7 Wirtschaftliche Qualität

Kosten für Künstlerische Leistungen (Kgr. 750) sind Sonderfälle, die bei normalen Projekten meist nicht anfallen. Dagegen müssen neben den Finanzierungskosten in der Nutzungsphase (vgl. Kap.€7.2) auch die Finanzierungskosten in der Bauphase (Kgr. 760) berücksichtigt werden, zum Beispiel für die Eintragung von Grundschulden, Bereitstellungszinsen oder Kosten für Zwischenfinanzierungen. Je nach Finanzierungsmodell und Kapitalmarktkonditionen können hierfür 0,5 bis 2€% der Baukosten anfallen (vgl. Schmitz et€al. 2008, S.€39). Bei Erneuerungsmaßnahmen müssen als Sonstige Baunebenkosten (Kgr. 790) zusätzlich die Kosten für den Schutz der vorhandenen und zu erhaltenden Bauteile berücksichtigt werden. Darunter fallen der Schutz gegen Eindringen von Personen bei leerstehenden Gebäuden, das Auslagern von Bauteilen sowie das Abdecken oder Umhüllen von Bauteilen. Zum Schutz gegen Eindringen von Personen zählen Schutzelemente an Fenstern sowie eine zusätzliche Sicherung der Eingangstüren gegen unbefugtes Öffnen. Werden solche Maßnahmen notwendig, sind sie bei den Baunebenkosten zu berücksichtigen. Weitere Kosten entstehen, wenn Bauteile ausgelagert werden. Es fallen gegebenenfalls Kosten für das Anmieten von Lagerräumen sowie Transportkosten an. Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob die zu schützenden Bauteile in bereits vorhandenen Räumen gelagert werden können. Außerdem sind die Transportwege so kurz wie möglich zu halten. Müssen Türblätter für durchgreifende Reparaturen zu einer Schreinerei gebracht werden, sollten sie dort auch gelagert werden. Dadurch wird ein weiterer Transport vermieden (vgl. Schmitz und Stannek 1991, S.€86). Bauteile, die nicht ausgelagert werden, müssen je nach Grad der Gefährdung abgedeckt oder umhüllt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen der VOB Teil C einige Abdeckarbeiten zu den in die Einheitspreise einzukalkulierenden Nebenleistungen gehören. Dies ist zum Beispiel bei einfachen Folienabdeckungen für Anstricharbeiten der Fall. Es ist deshalb genau zu prüfen, welche Leistungen als Nebenleistungen bereits in den Kosten erfasst wurden und welche Leistungen als Besondere Leistungen vereinbart werden müssen. Das gilt auch für Reinigungsarbeiten während der Arbeiten und zum Abschluss. Sind die zu erneuernden Gebäude bewohnt, verursacht das zum Teil erhebliche Baunebenkosten. Sollen die Bewohner während der baulichen Maßnahmen ihre Wohnungen verlassen, müssen in der Regel Ausweichwohnungen zur Verfügung gestellt werden. Eine weitere Möglichkeit ist die Bereitstellung mobiler Wohneinheiten in Wohncontainern. Bei der Wahl der günstigsten Möglichkeit sind neben den Bereitstellungskosten auch die Betriebs- und Unterhaltungskosten zu berücksichtigen. Außerdem kann es zum Beispiel bei der Wahl von Wohncontainern notwendig werden, die vorhandenen Möbel zwischenzulagern. Die Kosten für Lagermöglichkeiten sind ebenfalls mit einzubeziehen. Bei Umsetzung der Bewohner fallen außerdem Umzugskosten an. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Mieter nach Abschluss der Arbeiten wieder in ihre alte Wohnung zurückkehren oder in der neuen Wohnung verbleiben. Bei Rückkehr in die alte Wohnung sind die Umzugskosten doppelt anzusetzen. Eventuell fallen darüber

7.4 Erneuerungskosten

213

Tab. 7.3↜渀 Zusatzkosten bei bewohnten Gebäuden. (Nach Schmitz et€al. 2008, S.€283) Kosten für Mieterbetreuung Mieterinformation Mieterberatung und -betreuung Mieterentschädigung (Ausgleichszahlungen) Für Demontage von Mietereinbauten für Belästigungen in der Kernbauzeit für Selbsthilfeleistungen Ersatzwohnraum Vorhalten leer stehender Wohnungen Renovierung der Wohnungen vor Bezug Bereitstellen von Wohncontainern Hotelkosten Urlaubskosten (gegebenenfalls anteilig) Umzug Für Umzug in Ausweichwohnung und zurück in die eigene Wohnung für Umsetzungen innerhalb des Hauses für das Umräumen von Möbeln in Wohnungen Umzugsentschädigungen Zwischenlagerung von Möbeln Lagerkosten

hinaus Kosten für Ummeldung oder Neuanschluss von Telefon und Internet an. In Abhängigkeit von der Bauzeit ist zu klären, ob in den zu erneuernden Wohnungen das Sperren des Anschlusses über die Bauzeit oder das Abmelden und der Neuanschluss nach Abschluss der Arbeiten günstiger ist. Außerdem sind weitere Kosten, zum Beispiel für Satellitenanlagen oder Kabelanschluss, zu berücksichtigen. Werden die Erneuerungsarbeiten während einer einheitlich festgesetzten Urlaubszeit durchgeführt, ist zu klären, in welcher Höhe die entstehenden Kosten vom Bauherrn getragen werden. Werden die Mieter in Hotels untergebracht, müssen die Hotelkosten erfasst werden. Tabelle€7.3 bietet eine Übersicht, welche mieterbedingten Kosten zu berücksichtigen sind. Checkliste für die Senkung der Baunebenkosten╇ □⌡ Werden die Kosten für die Bestandsanalyse bei der Ermittlung der Baunebenkosten berücksichtigt? □⌡ Wird im Zuge der Auftragserteilung festgelegt, dass der Verfasser von Bestandsplänen die Haftung für fehlerhafte Eintragungen trägt? □⌡ Werden die Kosten eventuell notwendiger Sonderuntersuchungen berücksichtigt? □⌡ Werden eventuell anfallende Wertermittlungskosten berücksichtigt? □⌡ Werden Zuschläge für Architekten- und Ingenieurleistungen berücksichtigt, die sich nach HOAI bei Leistungen im Bestand ergeben? □⌡ Wird im Einzelfall geprüft, welche Schutzmaßnahmen laut VOB/C bereits Nebenleistungen darstellen und welche gesondert beauftragt werden müssen? □⌡ Werden die zusätzlichen Kosten für den Schutz der vorhandenen Gebäudesubstanz berücksichtigt?

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7 Wirtschaftliche Qualität

□⌡ Werden eventuell anfallende Kosten für die Betreuung und Unterbringung von Mietern berücksichtigt? □⌡ Werden Kosten für Mietausfälle berücksichtigt?

7.5  Nutzungskosten Nutzungskosten sind nach DIN 18960 „alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer)“ (DIN 18960 2008, S.€4).

7.5.1  Kostenermittlung Im Vergleich zu den relativ gut abschätzbaren Erstellungskosten sind die Nutzungskosten nur für einen relativ kurzen Zeitraum – im Vergleich zu einer üblichen Nutzungszeit von 80 bis 100 Jahren – vorhersehbar. Auch wenn die Kosten während der gesamten Nutzungsdauer nicht bekannt sind, können und sollten Vorkehrungen zu ihrer Minimierung noch vor Baubeginn getroffen werden. Nach DIN 18960 lassen sich die Nutzungskosten aufgliedern in • • • •

Kapitalkosten, Objektmanagementkosten, Betriebskosten und Instandsetzungskosten.

Die weitere Aufgliederung der Nutzungskosten findet sich in Abb.€7.5. Eine andere Gliederungsmöglichkeit nach der II. Berechnungsverordnung zeigt Abb.€7.6. Für die Nutzungskosten sind deutlich weniger Kostenkennwerte vorhanden als für die Investitionskosten. Hilfreich sind auch hier eigene Datensätze, die aus dem Bestand abgeleitet werden. Eine weitere Hilfestellung bietet die Publikation „BauNutzungskosten-Kennwerte für Wohngebäude“ vom Institut für Bauforschung e.€V. aus Hannover (IfB 2006). Die Kennwerte sind dabei nach DIN 18960 (August 1999) strukturiert und auf die Wohnfläche, die Bruttogeschossfläche sowie den Bruttorauminhalt bezogen. Die Wohnflächen nach Wohnflächenverordnung wurden von den Wohnungsunternehmen zusammen mit den Kostenkennwerten zur Verfügung gestellt, BGF und BRI wurden entsprechend den üblichen Verhältnissen von Wohnfläche zu BGF (Verhältniswert 1,8) beziehungsweise BRI (Verhältniswert 5,0) im Wohnungsbau geschätzt. Kostenstand ist das Jahr 2003 bis teilweise 2005. Bei den Kapitalkosten (Kgr. 100) und den Instandsetzungskosten (Kgr. 400) wird statt einer punktuellen Betrachtung eine dynamische Zeitreihenbetrachtung über fünf bis zehn Jahre angewandt, um einzelne Spitzen zu nivellieren. Die Daten basieren auf An-

7.5 Nutzungskosten

215

Nutzungskosten

100 Kapitalkosten

200 Objektmanagementkosten

300 Betriebskosten

400 Instandsetzungskosten

110 Fremdmittel

210 Personalkosten

310 Versorgung

410 Instandsetzung der Baukonstruktionen

120 Eigenmittel

220 Sachkosten

320 Entsorgung

420 Instandsetzung der Technischen Anlagen

130 Abschreibung

230 Fremdleistungen

330 Reinigung und Pflege von Gebäuden

430 Instandsetzung der Außenanlagen

190 Kapitalkosten, sonstiges

290 Objektmanagementkosten, sonstiges

340 Reinigung und Pflege von Außenanlagen

440 Instandsetzung der Ausstattung

350 Bedienung, Inspektion und Wartung

490 Instandsetzungskosten, Sonstiges

360 Sicherheitsund Überwachungsdienste 370 Abgaben und Beiträge 390 Betriebskosten, Sonstiges

Abb. 7.5↜渀 Gliederung der Nutzungskosten nach DIN 18960. (Nach DIN 18960 2008, S.€8–11)

gaben von Wohnungsunternehmen, genauer auf abgerechneten Nutzungskosten von Teilen des Wohngebäudebestands bei der Bewirtschaftung. Sie werden unterteilt nach Baualtersklassen, Standards und Modernisierungsgraden.

7.5.2  Kosteneinsparpotenziale Voraussetzung für den Erhalt des Gebäudes ist eine sachgemäße Nutzung. Neben vorbereitenden Maßnahmen, die eine einfache Gebäudeunterhaltung während der Nutzungsphase sicherstellten, muss eine geregelte Instandhaltungsplanung vorgesehen sein. Die Voraussetzungen für eine nachhaltige Nutzung müssen bereits in der Planungsphase geschaffen werden. Dazu gehört es, auf aufwändige Bauteile und Gebäudetechnik zu verzichten und Konstruktionen und Anlagen zu wählen, die den Reinigungs-, Wartungs- und Instandhaltungsaufwand minimieren. Außerdem muss

216

7 Wirtschaftliche Qualität

Nutzungskosten Kapitalkosten

Bewirtschaftungskosten

Fremdkapitalkosten

Abschreibung

Eigenkapitalkosten

Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis

Abb. 7.6↜渀 Gliederung der Nutzungskosten nach der II. Berechnungsverordnung. (Nach II. BV 2007, §Â€18–30)

die Technische Gebäudeausrüstung gut zugänglich für Wartungs-, Reparatur- und Ersatzarbeiten sein. Kostensenkungspotenziale liegen bei den Kapitalkosten, den Objektmanagementkosten, den Betriebs- sowie den Instandsetzungskosten. Zu den Kapitalkosten gehören nach DIN 18960 alle Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme von Finanzierungsmitteln ergeben, insbesondere Zinsen, laufende Kosten aus Bürgschaften oder Erbpacht, Kosten für Dienstbarkeiten oder Baulasten sowie Abschreibung. Das Thema wurde bereits in Kap.€7.2 behandelt. Zu den Objektmanagementkosten gehören alle Kosten für technische, kaufmännische und infrastrukturelle Managementleistungen, Sachkosten wie Bürokosten, Büroausstattung, Miet- und Fahrtkosten sowie Honorare für Dienst- und Planungsleistungen. Diese werden in der Kostengruppe 200 der DIN 18960 erfasst, soweit sie nicht den Betriebs- und Instandsetzungskosten zuzuordnen sind. Im Folgenden werden die Betriebs- und Instandsetzungskosten näher beleuchtet. Checkliste zur Nutzungskostenermittlung╇ □⌡ Wird bereits in der Planung darauf geachtet, dass eine einfache Gebäudeunterhaltung während der Nutzungsphase sichergestellt ist? □⌡ Ist eine geregelte Instandhaltungsplanung vorgesehen? □⌡ Wird auf aufwändige Bauteile und Gebäudetechnik verzichtet, und werden Konstruktionen und Anlagen gewählt, die den Reinigungs-, Wartungs- und Instandhaltungsaufwand minimieren? □⌡ Ist die die Technische Gebäudeausrüstung gut zugänglich für Wartungs-, Reparatur- und Ersatzarbeiten?

7.5 Nutzungskosten

217

7.5.2.1  Betriebskosten Nach der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten „die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ (BetrKV 2003, §Â€1 (1), S.€1). Nach DIN 18960 fallen darunter die Kosten für die Ver- und Entsorgung mit Wasser und Brennstoffen, für die Abfallentsorgung, für Reinigung und Pflege von Gebäuden und Außenanlagen, für Bedienung, Inspektion und Wartung, für Sicherheits- und Überwachungsdienste sowie für Steuern, Versicherungsbeträge und sonstige Abgaben beziehungsweise Beiträge. Die Betriebskostenverordnung unterteilt die Betriebskosten folgendermaßen (vgl. BetrKV 2003, §Â€2): • • • •

laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (insbesondere Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Entwässerung, Kosten der Wärmeversorgung, speziell − − − −

des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage oder der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

• Kosten der Warmwasserversorgung, speziell − des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder − der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser oder − der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, • • • • • • • • • •

Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Kosten der Gartenpflege, Kosten der Beleuchtung, Kosten der Schornsteinreinigung, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für den Hauswart, Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege sowie • sonstige Betriebskosten. Da sich die Betriebskosten auf die Mieter umlegen lassen, sind Kostensenkungen in diesem Bereich für den Eigentümer nur von mittelbarem Interesse. Allerdings lassen sich bei geringeren Nebenkosten gegebenenfalls höhere Kaltmieten erzielen, deshalb ist eine Senkung der Betriebskosten trotzdem sinnvoll. Außerdem steigern

218

7 Wirtschaftliche Qualität

niedrige Nebenkosten die Attraktivität der Wohnungen, was sich in einer besseren Vermietungsquote niederschlägt. Die Versorgungskosten werden in der Regel verbrauchsgebunden, die Entsorgungskosten in Abhängigkeit von bestimmten Größen abgerechnet. Deshalb führt eine Senkung der Medienverbräuche in der Regel auch zu einer Senkung der Betriebskosten (Versorgungskosten). Die Brennstoffkosten hängen stark von der energetischen Qualität des Gebäudes und von den Heiz- und Lüftungsgewohnheiten der Mieter ab (vgl. Kap.€ 5.6 und 6.2.5). Aufzüge oder Treppenlifte verbrauchen zusätzlichen Strom, was die Betriebskosten erhöht. Hinzu kommen Kosten für die Beaufsichtigung der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, regelmäßige Prüfungen sowie Reinigung (vgl. BetrKV 2003, §Â€2 (7)). Um die Reinigungskosten gering zu halten, ist bereits bei der Baustoffauswahl darauf zu achten, dass sich die Materialien gut reinigen lassen; zum Beispiel lassen sich glatte Oberflächen leichter reinigen als raue. Zu den Betriebskosten zählen nach DIN 18960 auch die Kosten der Instandhaltung, insbesondere für Inspektion und Wartung der Baukonstruktion sowie der Technischen Gebäudeausrüstung. Durch regelmäßige Beobachtung der Baukonstruktion können Abnutzung, Mängel und Schäden rechtzeitig erkannt und behoben werden. Dazu sollte eine langfristiger Inspektions- und Wartungsplan aufgestellt werden, in dem Umfang, Reihenfolge und Häufigkeit der zukünftigen Inspektionsund Wartungsarbeiten objektspezifisch festgehalten werden. Dabei sollten nicht nur rechtliche Vorgaben und Gebrauchsanweisungen des Herstellers, sondern auch die ökologisch und wirtschaftlich relevanten Ziele berücksichtigt werden. Einen Überblick über übliche Inspektionszeiträume einzelner Bauteile gibt Tab.€7.4. Eine ausbleibende oder ungenügende Instandhaltung führt nicht nur zu Schäden am jeweiligen Bauteil selbst, sondern beeinträchtigt auch die angrenzenden Bauteile, bei denen eventuell Folgeschäden auftreten können. Besonders gravierende Schäden können durch Wasser von außen (Regen, Schnee, Kondensat, aufsteigende Nässe) oder innen (Leckagen) entstehen. Eine reduzierte Instandhaltungsqualität ist kurzfristig gesehen gewinnbringend. Langfristig steigen die Kosten jedoch, da die Instandsetzungskosten steigen und in den Jahren vor der Instandsetzung die Gebrauchstauglichkeit und damit die Vermietbarkeit stark sinkt (vgl. Christen und Meyer-Meierling 1999, S.€12). Eine gute Möglichkeit, um eine regelmäßige Wartung sicherzustellen, ist der Abschluss von Wartungsverträgen. Für die Haustechnik wird davon häufig Gebrauch gemacht, weil die Wartung gesetzlich vorgeschrieben oder zur Funktionsfähigkeit der gebäudetechnischen Anlagen notwendig ist. Sinnvoll sind aber auch Wartungsverträge für die Roh- und Ausbaugewerke, speziell für Dach und Wand. Vertragliche Vereinbarungen mit Handwerkern, die eine regelmäßige Inspektion und die selbstständige Durchführung von kleinen Instandsetzungsarbeiten beinhalten, sind besonders erfolgversprechend, da die Entscheidung für weitergehende Instandsetzungsarbeiten vom Ergebnis regelmäßiger Inspektionen abhängt. Außerdem wird der Aufwand für die Inspektion durch gleichzeitig ausgeführte Wartungs- und kleine Instandsetzungsarbeiten wirtschaftlicher (vgl. Spilker und Oswald 2000, S.€63). Hilfestellung für den Abschluss von Instandhaltungsverträgen geben Fachverbände, Institute und Firmen der Gewerke „Dach“ und „Fassade“.

Sonstiges

Außenanlagen

Technische Anlagen

Sanitäreinrichtungen

Rollläden Innen- und Außentreppe Innenbauteile

Fenster

Außenwand

Freisitz

Flankenhaftung der Versiegelungen, flexible Leitungen, Dichtungen von Armaturen Lüftungs-, Wasseraufbereitungs-, Solar- und Heizungsanlage, Versickerungsanlage Antennen, Aufzug, Blitzschutz, Brandschutzeinrichtungen Naturnahe Versickerungsanlagen Gehölzbestand auf öffentlich zugänglichen Flächen (Verkehrssicherungspflicht beachten) Wasserqualität von Hausbrunnen Dach- und Fassadenbegrünung

Außenanschlüsse, Dichtungen und Dichtungsprofile, Bauanschlussfugen Gurte, Verfugung, Anstrich – –

Abdichtung der Fläche und der Anschlusspunkte Regenrinne und angrenzende Bauteile, offen liegende Konstruktionselemente Kaminkopf: Putz, Mauerwerk, Verkleidung, Anschluss an die Dachhaut Unter- und Stirnseiten von Balkon und Loggiaplatten, Plattenbeläge, Geländer Befestigungsmittel, Fugen, Anstriche; bei hinterlüfteter Fassade Zu- und Abluftöffnungen

Flachdach Steildach

Kamin

Inspektionen Jährlich

Bereich

Tab. 7.4↜渀 Übliche Inspektionszeiträume. (Vgl. Veit et€al. 2001, S.€127) 3- bis 5-jährig

10-jährig

Kellerwände

Heizungsanlage: Öl- und Erdtanks durch TÜV, Anstrich der Heizkörper – – –

– – Anstriche der Innenräume, -türen, Innenseite der Fenster –

Erscheinungsbild der ganzen Fassade, z.€B. mit Fernglas auf Risse, Abplatzungen, Rostfahnen, Feuchtschäden untersuchen –

–

–

– Umfriedungen, Mauerwerke –

Installationsleitungen der Heizung, des Wassers, des Gases und des Stroms –

– Konstruktion und Belag Parkett

–

Natursteinfassade, Lichtschächte

–

Kiesschichten, Besplittung der Dichtungen – Dachdeckung, Mörtelverstrich Kupferblechdeckung auf Korrosionsschäden – Kaminzug

7.5 Nutzungskosten 219

220

7 Wirtschaftliche Qualität

Um eine ausreichende Instandhaltung zu gewährleisten, sollten Instandhaltungsrücklagen in Abhängigkeit vom Gebäudealter gebildet werden. Die Pflicht zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage für Wohnungseigentümer im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich aus dem Wohneigentumsgesetz (vgl. WoEigG 2009, §Â€21 Abs.€5 Nr.€4). Allerdings ist die Höhe der Rücklage dort nicht geregelt. Zur Ermittlung einer angemessenen Höhe bieten sich zwei Möglichkeiten an: Ein Ansatz ist die vom Architekten Peters entwickelte „Petersche Formel“. Sie geht davon aus, dass im Laufe der Lebensdauer eines Gebäudes (die mit 80 Jahren abgeschätzt wird) Instandhaltungskosten in Höhe der 1,5-fachen Herstellkosten anfallen, von denen 65 bis 70€ % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Bei einem Ansatz von 70€% Gemeinschaftseigentum ergibt sich folgende Formel: 

Rücklage =

Herstellkosten · 1,5 · 70 80 · 100

(7.3)

Durch Ansatz der historischen Baukosten wird bei älteren Objekten die Rücklage jedoch oft zu niedrig angesetzt. Eine Alternative bietet die II.€Berechnungsverordnung, die Höchstsätze in Abhängigkeit vom Baujahr liefert. Danach können folgende Rücklagen gebildet werden für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres • weniger als 22 Jahre zurückliegt: 7,42€€ pro m² Wohnfläche jährlich, • mindestens 22 Jahre zurückliegt: 9,41€€ pro m² Wohnfläche jährlich, • mindestens 32 Jahre zurückliegt: 12,02€€ pro m² Wohnfläche jährlich. Ist ein Aufzug vorhanden, können die Werte zusätzlich um 1,05€€ pro m² Wohnfläche jährlich erhöht werden (vgl. II. BV 2007, §Â€28 (2) i.€V.€m. §Â€26 (4)). Je nachdem, ob der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung trägt oder ob der Vermieter die Kosten von Schönheitsreparaturen übernimmt, können diese Werte noch erhöht oder vermindert werden (vgl. II.€BV 2007, §Â€28 (3), (4)). Bei steigendem Alter des Gebäudes ist zu prüfen, ob die Instandhaltungsrücklage erhöht werden sollte. Checkliste zur Senkung der Betriebskosten╇ □⌡ Werden alle Betriebskosten erfasst? □⌡ Werden die Medienverbräuche minimiert? □⌡ Wird bereits bei der Baustoffauswahl darauf geachtet, dass sich die Materialien gut reinigen lassen? □⌡ Wird ein langfristiger Inspektions- und Wartungsplan aufgestellt, in dem Umfang, Reihenfolge und Häufigkeit der zukünftigen Inspektions- und Wartungsarbeiten objektspezifisch festgehalten werden? Werden sowohl die Baukonstruktion als auch die Technischen Anlagen erfasst? □⌡ Werden Wartungsverträge für die Technischen Anlagen abgeschlossen? □⌡ Werden Wartungsverträge für Dach, Fassade und Fenster abgeschlossen? □⌡ Wird eine angemessene Instandhaltungsrücklage in Abhängigkeit vom Gebäudealter gebildet?

7.5 Nutzungskosten

221

7.5.2.2  Instandsetzungskosten Wie bereits in Kap.€3.1 beschrieben, sind Instandsetzungen Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustand) eines Objektes, also zum Beispiel der Austausch defekter Fensterrahmen oder schadhafter Fassadenteile. Um die zukünftigen Instandsetzungskosten abschätzen zu können, müssen das Lebensalter der Baustoffe und Bauteile, die allgemeine Gesamtlebensdauer sowie die Art und Intensität der Beanspruchung bekannt sein. Die notwendigen Maßnahmen sind abhängig von den klimatischen und witterungsbedingten Einflüssen, dem gebrauchsbedingten Verschleiß, der natürlichen Alterung und den Beanspruchungen aus der Umwelt. Das gleiche gilt auch für die Instandsetzung der technischen Anlagen, der Außenanlagen sowie der Ausstattung (vgl. IfB 2006, S.€34). Je besser die Instandhaltungsqualität ist, desto geringer werden in der Regel die Instandsetzungskosten sein. Im Allgemeinen wird ein Gebäude in Hauptintervallen von zwanzig bis dreißig Jahren mit Zwischenintervallen von acht bis zwölf Jahren instand gesetzt. Je nach Materialeinsatz und -verarbeitung werden die Bauunterhaltungskosten für Instandhaltung und Instandsetzung also variieren. Es sollte auf strapazierfähige und leicht zu reinigende Oberflächen sowie eine lange Lebensdauer der Bauteile geachtet werden. Bei den Außenwände verursacht Verblendmauerwerk in der Regel die niedrigsten Bauunterhaltungskosten. Ebenfalls gute Werte liefern Konstruktionen mit Vorhangfassaden aus Faserzementplatten. Wände mit Edelputz, die keinen regelmäßigen Anstrich benötigen, schneiden besser ab als Wände mit Wärmedämmverbundsystem oder einem Standardputz mit Anstrich. Die Bauunterhaltungskosten einer Außenwand mit Holzverschalung sind abhängig vom Umfang des wiederkehrenden Anstrichs. Bei Einfamilienhäusern können die Kosten durch Selbsthilfe reduziert werden. Ein Unsicherheitsfaktor bleibt die Lebensdauer von stark der Witterung ausgesetzten Holzverschalungen (vgl. Deters 2001, S.€34). Die Bauunterhaltungskosten der Fenster hängen stark von der Lebensdauer der Fenster ab. Die höchsten Bauunterhaltungskosten verursachen Holzfenster, da sie zusätzlich in regelmäßigen Abständen gestrichen werden müssen. Steildächer verursachen in der Regel geringere Bauunterhaltungskosten als Flachdächer, wobei Flachdächer ohne Kiesschüttung wiederum günstiger sind als mit Kies. Hartbeläge wie Betonwerkstein oder Steingutfliesen brauchen praktisch keine Bauunterhaltung und haben eine hohe Lebensdauer. Allerdings eignen sie sich nur für bestimmte Räume. Holzparkett bietet ebenfalls einen Vorteil vor PVC oder Linoleum. Für textilen Bodenbelag fallen wegen seiner kurzen Lebensdauer die höchsten Bauunterhaltungskosten an (vgl. Deters 2001, S.€69). Bei Innenwandbekleidungen sind Putze mit Anstrich und Strukturputz die wirtschaftlichste Lösung. Die dünnlagigen Streich- oder Spritzputze mit ca. 10€mm Dicke sind aber nur bei bestimmten Wandarten anwendbar und ergeben zum Beispiel keine ausreichende Überdeckung für auf der Wand verlegte Leitungen. Die weit verbreitete Alternative mit einer Raufasertapete und mehrmaligem Anstrich erfor-

222

7 Wirtschaftliche Qualität

dert jedoch einen hohen Bauunterhaltungsaufwand. Profilhölzer und Fliesen sind dagegen fast bauunterhaltungsfrei (vgl. Deters 2001, S.€76). Checkliste zur Senkung der Instandsetzungskosten╇ □⌡ Werden alle Instandsetzungskosten erfasst beziehungsweise prognostiziert? □⌡ Wird bereits bei der Baustoffauswahl darauf geachtet, dass die Materialien strapazierfähig und langlebig sind? □⌡ Wird bei der Prognose der Instandsetzungskosten das Lebensalter der Baustoffe und Bauteile, die allgemeine Gesamtlebensdauer sowie die Art und Intensität der Beanspruchung berücksichtigt?

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Kapitel 8

Zusammenfassung und Fazit

Die Optimierung des Gebäudebestands ist ein sehr komplexes Thema. Neben allgemeinen Planungsgrundsätzen müssen insbesondere ökologische, wirtschaftliche und soziale Kriterien berücksichtigt werden. Hinzu kommt, dass beim Bauen im Bestand im Gegensatz zum Neubau zahlreiche Besonderheiten beachtet werden müssen.

8.1  Zusammenfassung Auch beim Bauen wird mittlerweile eine nachhaltige Entwicklung gefordert, also die Berücksichtigung ökologischer, ökonomischer und sozialer Kriterien. Das Bauen im Bestand wird dabei immer wichtiger, da es seit einigen Jahren das Neubauvolumen deutlich übersteigt. Allerdings unterscheiden sich Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen in ihrer Planung grundlegend. Der Gestaltungsspielraum in Hinblick auf den Umfang der baulichen Maßnahmen ist bei Erneuerungen ungleich größer. Andererseits sind mehr Randbedingungen zu beachten, was den Gestaltungsspielraum wieder begrenzen kann. Hinzu kommen bauordnungsrechtliche Besonderheiten wie der Bestandsschutz und gegebenenfalls der Denkmalschutz. Bei einer nachhaltigen Erneuerung müssen viele Aspekte berücksichtigt werden. Einen Überblick gibt Abb.€8.1. Der gesamte Lebenszyklus der Immobilie muss von Anfang an einbezogen werden. Kosten und Umweltbelastungen sind in der Nutzungsphase am größten, lassen sich jedoch zu Beginn der Planung am besten beeinflussen. Deshalb muss bereits in der Planung die Nutzungsphase mit in den Blick genommen werden. Der Standort ist bei einer Wohngebäudeerneuerung bereits vorgegeben. Trotzdem sollte in einer Markt- und Standortanalyse geklärt werden, ob sich eine Erneuerung am Standort überhaupt lohnt und ob die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Den Vermarktungschancen nach der Erneuerung kommt hierbei ein großes Gewicht zu. Auch auf das richtige Timing kommt es an.

S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0_8, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

225

226

8 Zusammenfassung und Fazit Wohnqualität

Allgemeine Planungsgrundsätze • Lebenszyklusbetrachtung

• Vorhandene Bewohner

• Standort und Lage

• Soziale Qualität

• Rechtliche Randbedingungen

• Grundrissorganisation

• Marktchancen

• Nutzerbedarf

• Timing

• Wohnumfeld

• Gebäudezustand

• Nutzerverhalten

• Erneuerungsstrategien

Bauen im Bestand

• Rohstofflager Gebäudebestand

• Wirtschaftlichkeit

• Energieeffizienz

• Finanzierung

• Wasserver- und -entsorgung

• Planungsoptimierung

• Bodenversiegelung

• Erneuerungskosten

• Baustoffauswahl

• Nutzungskosten

• Ökologie auf der Baustelle

Ökologische Qualität

Wirtschaftliche Qualität

Abb. 8.1↜渀 Kriterien für eine nachhaltige Erneuerung

Grundlage der Erneuerung ist eine gründliche Auseinandersetzung mit dem Gebäude und seinen Details. Um optimal und ressourcenschonend planen zu können, sollte man die vorhandene Bausubstanz möglichst genau kennen. Das führt auch zu einer größeren Kostensicherheit. Zunächst muss dazu der Gebäudezustand erfasst werden. Liegen keine oder unvollständige Pläne vor, müssen diese erarbeitet werden. Liegen bereits Pläne vor, sind diese zu überprüfen und zu ergänzen. In einer Bestandsaufnahme wird außerdem der bauliche Zustand erfasst und anschließend bewertet. Dazu gehört nicht nur der Zustand der Baukonstruktionen, sondern auch der funktionale Zustand der Wohnungen (zum Beispiel Größe und Anordnung der Räume). Neben den bereits vorhandenen Schäden muss auch abgeschätzt werden, inwieweit die Bausubstanz durch die geplanten baulichen Maßnahmen zusätzlich beschädigt werden kann und welche Bauteile besonders geschützt werden müssen. Im nächsten Schritt wird die Erneuerungsstrategie festgelegt. Dabei sollte das Ziel sein, die vorhandene Substanz soweit wie möglich zu erhalten. Außerdem muss entschieden werden, ob die Maßnahmen in einem Zug oder stufenweise ausgeführt werden. Dabei ist es sinnvoll, die fälligen Instandsetzungsmaßnahmen mit zusätzlichen Modernisierungsmaßnahmen zu koppeln.

8.1 Zusammenfassung

227

Ein großer Unterschied zum Neubau ist auch, dass bei Erneuerungen das Gebäude häufig bewohnt ist. In diesem Fall ist zu prüfen, ob die vorhandenen Bewohner nach Abschluss der Arbeiten in ihren Wohnungen bleiben oder ob das Gebäude freigezogen und nach der Erneuerung neu vermietet wird. Sollen die Mieter gehalten werden, ist zu klären, ob die Arbeiten in bewohntem Zustand durchgeführt werden können oder ob die Mieter für die Dauer der Maßnahmen anderweitig untergebracht werden müssen. Sollen die Arbeiten in bewohnten Räumen durchgeführt werden, erfordert dies einen hohen Koordinationsaufwand, außerdem sollten möglichst belästigungsarme Techniken gewählt werden. Um einen reibungslosen Ablauf der Maßnahmen zu gewährleisten, sollten die Bewohner frühzeitig und ausführlich über die geplanten Maßnahmen informiert werden. Außerdem sollten die Meinungen und Wünsche der Mieter erkundet und Möglichkeiten zur finanziellen oder handwerklichen Beteiligung erwogen werden. Ob das Gebäude von seinen Mietern akzeptiert wird, hängt auch von dessen sozialer Qualität ab. Es ist deshalb zu prüfen, ob sich das Gebäude auch nach der Erneuerung noch von der Größe, äußeren Gestaltung und Mieterschaft in das Wohnumfeld einfügt. Da die bauliche Substanz eines Gebäudes meist langlebiger ist als die ursprünglich vorgesehene Nutzung, sollte das Gebäude so umgebaut werden, dass sich die Nutzung später mit möglichst wenig Aufwand ändern lässt. Ein wichtiges Kriterium ist dabei die Grundrissorganisation. Der bestehende Grundriss sollte möglichst geschickt genutzt werden. Wird der Grundriss verändert, sind die Räume möglichst gleichmäßig aufzuteilen, damit sie flexibel nutzbar sind. Bei der Festlegung des Nutzerbedarfs ist zu klären, welche speziellen Anforderungen an das Gebäude gestellt werden. Auch wenn sich die durchschnittliche Haushaltsgröße tendenziell verkleinert, mangelt es gerade für kinderreiche Familien an angemessenem Wohnraum. Andererseits spielt durch die demografischen Veränderungen und die zunehmende Überalterung der Bevölkerung die Barrierefreiheit eine zunehmende Rolle. Flexibel nutzbare Grundrisse sind auch hier hilfreich. Außerdem muss entschieden werden, ob Erdgeschosswohnungen für Familien mit Kindern vorgesehen oder barrierefrei ausgebaut und damit eher auf Senioren ausgerichtet werden. Alternativ können auch Wohnungen im 1. Obergeschoss mit direkten Zugängen und Sichtbeziehungen zum Garten ausgestattet und damit für Haushalte mit Kindern attraktiv gemacht werden. Die Entwicklungen im Wohnungsbau haben nicht nur Auswirkungen auf die Gebäude, sondern auch auf den städtebaulichen Kontext. Bei der Anpassung vorhandener Wohngebäude an künftige Nutzeransprüche muss das Gebäude deshalb in eine funktionierende Stadtstruktur eingebettet werden. Das Wohnumfeld sollte also entsprechend gestaltet werden. Bei bewohnten Gebäuden sollten die Mieter in die Planung mit einbezogen werden. Damit wird einerseits sichergestellt, dass die Anforderungen der Nutzer genau erfasst werden, andererseits fühlen sich die Bewohner durch eine aktive Mitgestaltung eher für das Wohnumfeld mit verantwortlich. Neben einer guten Planung muss gesichert sein, dass das geplante Nachhaltigkeitskonzept in der Nutzungsphase auch beibehalten wird. Da das Nutzerverhalten einen großen Einfluss auf den Energie- und Wasserverbrauch sowie das Abfallauf-

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8 Zusammenfassung und Fazit

kommen hat, müssen die Bewohner ausführlich informiert und möglichst regelmäßig geschult werden. Bei der Beurteilung der ökologischen Qualität einer Erneuerungsmaßnahme spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Das bestehende Gebäude bietet ein großes Rohstofflager. Allerdings muss zunächst geprüft werden, welche Teile der vorhandenen Gebäudesubstanz weiter genutzt und welche rückgebaut werden. Grundsätzlich sollte die vorhandene Gebäudesubstanz so weit wie möglich erhalten werden. Um- und Rückbauarbeiten sind so zu planen und durchzuführen, dass möglichst wenig Bausubstanz beeinträchtigt wird. Bei den rückzubauenden Bauteilen ist zu prüfen, ob sie anderweitig weiterverwendet werden können. Ist keine Weiterverwendung möglich, muss die rückzubauende Substanz auf mögliche Kontaminationen geprüft und die Demontagetiefe bestimmt werden. Bei baulichen Maßnahmen im Bestand muss grundsätzlich mit Schadstoffen in der vorhandenen Gebäudesubstanz gerechnet werden. Da bei Erneuerungsmaßnahmen davon auszugehen ist, dass diese Schadstoffe erhöht freigesetzt werden, ist vor Beginn der Arbeiten das Gefährdungspotenzial für Bewohner und Handwerker festzustellen. Dabei sollten geeignete Fachleute zurate gezogen werden. Ziel muss es sein, eine Gesundheitsbelastung von Bewohnern und Handwerkern während und nach der Erneuerung sicher auszuschließen. Die Schadstoffsanierung selbst muss immer durch einen Sachverständigen für Schadstoffe geplant und überwacht werden. Das derzeit meist beachtete ökologische Kriterium ist die Energieeffizienz. Die lebenszyklusweite Betrachtung des Energieinputs umfasst die Phasen Herstellung der Baumaterialien, Transport des Materials zur Baustelle, Bauausführung, Nutzung des Gebäudes und schließlich Demontage und Abbruch. Ein Energiekonzept muss alle diese Phasen beachten. Grundlage dafür ist zunächst eine energetische Bestandsaufnahme des vorhandenen Gebäudes. Auf Basis des aktuellen Zustands werden anschließend die notwendigen und zusätzlich gewünschten energetischen Maßnahmen festgelegt. Das Energiekonzept muss die Gebäudekonzeption, den baulichen Wärmeschutz, die wärme- und lufttechnischen Anlagen, die Warmwasserbereitung sowie Möglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien einbeziehen. Beim Neubau birgt die Gebäudekonzeption vielfältige Möglichkeiten zur Energieeinsparung. Bei baulichen Maßnahmen im Bestand lassen sich jedoch Verbesserungen, wie zum Beispiel die Bildung eines kompakten Baukörpers oder die Ausrichtung des Gebäudes nach Süden, im Nachhinein kaum oder nur mit großem Aufwand realisieren. Die Handlungsmöglichkeiten konzentrieren sich deshalb auf die Wärmedämmung der Gebäudehülle und der Fenster, die Optimierung von Heizung und Warmwasserbereitung sowie Lüftungskonzept und die Nutzung erneuerbarer Energien. Im Gebäudebestand wird die größte Heizenergieeinsparung mit einer Verbesserung des Wärmeschutzes erzielt. Dazu gehören die Dämmung der Außenwände, der obersten Geschossdecke oder des Daches und der Kellerdecke sowie der Einsatz von wärmeschutzverglasten Fenstern. Eine gute Wärmedämmung senkt nicht nur den Energieverbrauch und die Energiekosten, sondern bewirkt durch eine höhere Temperatur der Wandflächen eine positive subjektive Wahrnehmung des Raumkli-

8.1 Zusammenfassung

229

mas. Die höhere Temperatur der Wandflächen verringert darüber hinaus das Risiko von Bauschäden und Schimmelbefall. Außerdem werden durch guten Wärmeschutz Wärmebrücken reduziert. Ein weiterer wichtiger Aspekt zur Minimierung der Energieverluste ist die effiziente Energiebereitstellung. Dabei spielt die Effizienz des Heizsystems beziehungsweise der Wärmebereitstellung eine entscheidende Rolle. Für Heizungsanlagen ist zunächst durch eine Fachfirma zu prüfen, ob die bestehende Heizungsanlage in Bezug auf den Jahresnutzungsgrad, die Abgasverluste und -temperaturen sowie die Emissionen noch tragbar sind. Ist dies der Fall, ist der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder der Austausch des Kessels nicht notwendig. Gibt es keine Heizungsanlage, sondern nur einzelne Kohleöfen, ist der Einbau einer Heizungsanlage in jedem Fall sinnvoll. Durch hohe Kesselverluste und Überdimensionierungen haben alte Kessel jedoch oft einen Nutzungsgrad unter 70€ %. In diesem Fall sollte die Kesselanlage ausgetauscht werden. Eingesetzt werden heute Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Im Bestand ist ein Brennwertkessel allerdings nur wirtschaftlich, wenn zusätzlich energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle vorgenommen werden. Andernfalls werden durch die größere Kesselauslastung der Nutzungsgrad und damit auch die Wirtschaftlichkeit des Kessels beeinträchtigt. Hinzu kommt, dass bei Brennwertkesseln durch den größten Nutzen im Teillastbereich möglichst große Heizflächen verwendet werden sollten. Es ist deshalb zu prüfen, ob die alten Heizkörper ausreichend dimensioniert sind oder ausgetauscht werden müssen. Optimal, aber nicht zwingend, ist eine Flächenheizung (in der Regel Fußbodenheizung). Neben der Heizungsanlage müssen auch die Warmwasserbereitung und das Lüftungskonzept einbezogen und optimiert werden. Außerdem sollte geprüft werden, ob eine Solarthermieanlage zur Warmwassererwärmung und eventuell zur Heizungsunterstützung eingesetzt werden soll. Eine weitere Möglichkeit zur Nutzung regenerativer Energien ist die Beheizung mit Holz. Dazu bieten sich Holzpelletsheizungen an. Ebenfalls möglich ist die Nutzung von Fernwärme, Nahwärme oder Kraft-Wärme-Kopplung. Nah- oder Fernwärme ist in erster Linie für ältere Gebäude oder Gebäude mit einem mittleren energetischen Standard interessant. Hochwärmegedämmte Gebäude benötigen in der Regel so wenig Heizenergie, dass sich ein Nah- oder Fernwärmeanschluss nicht lohnt. Wärmepumpen spielen derzeit bei Bestandserneuerungen nur eine geringe Rolle. Insbesondere die Nutzung von Erdreich oder Grundwasser ist dort oft nicht möglich, weil die benötigten Bohrungen auf dem Grundstück nicht durchgeführt werden können. Interessant ist höchstens eine Luft-Wärmepumpe. Diese hat zwar eine deutlich schlechtere Arbeitszahl als eine Erdwärmepumpe, die Investitionskosten sind jedoch auch deutlich geringer. Neben dem Energieverbrauch sollte auch der Wasserverbrauch reduziert werden. Um Trinkwasser einzusparen, helfen einerseits verschiedene technische Verbesserungen. Im Sanitärbereich kann zum Beispiel durch wassersparende Technik viel Trinkwasser eingespart werden. Andererseits sollten jedoch auch die Bewohner zu Änderungen in ihrem Verbrauchsverhalten informiert und motiviert werden. Sie sollten zum Beispiel bei der Anschaffung von neuen Wasch- und Spülmaschinen auf geringen Wasserverbrauch achten. Zur Unterstützung des sparsamen Trinkwas-

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8 Zusammenfassung und Fazit

serverbrauchs bieten sich darüber hinaus Wohnungswasserzähler an, da damit eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserversorgungskosten möglich ist. Werden Wohnungswasserzähler eingesetzt, müssen diese jedoch alle fünf Jahre ersetzt werden, und es fallen außerdem zusätzliche Ablesegebühren an. Als Ersatz des Trinkwassers eignen sich Regen- und Dränwasser und in beschränktem Umfang auch Grauwasser. Regen- beziehungsweise Dränwasser kann zur Toilettenspülung, Gartenbewässerung und im Ausnahmefall zur Textilreinigung verwendet werden. Dazu wird das Niederschlagswasser aufgefangen und zurückgehalten. Bei Mehrfamilienhäusern ist eine Regen- beziehungsweise Dränwassernutzung zur Toilettenspülung jedoch meist nicht möglich, da nicht genug Regenbeziehungsweise Dränwasser für alle Bewohner aufgefangen werden kann. Die Regenwassernutzung reduziert den Trinkwasserverbrauch, verringert die Abflussspitzen bei Regenfällen und entlastet damit die Kläranlagen. Dagegen stehen höhere Investitionskosten und eventuell hygienische Probleme. Die Entscheidung für oder gegen eine Regenwassernutzungsanlage sollte deshalb immer individuell getroffen werden. Wetterverhältnisse, Größe, Lage, Neigung, Ausrichtung und Art der Auffangfläche, Speichergröße und Brauchwasserbedarf beeinflussen die Rentabilität zusätzlich. Neben der Wasserversorgung spielt auch die -entsorgung eine Rolle. Während das Schmutzwasser vollständig in die öffentliche Kanalisation eingeleitet werden muss, kann das Regenwasser alternativ auf dem Grundstück versickern. Das hat den Vorteil, dass der Grundwasserhaushalt durch das Gebäude weniger stark belastet wird. Außerdem werden die Kosten für den Bau eines Regenwasserkanals eingespart. Voraussetzung ist allerdings, dass der Boden und die entsprechenden Flächen ausreichend versickerungsfähig sind. Ferner muss bei unterirdischen Systemen durch die Bauaufsicht eine Entwässerungsgenehmigung erteilt werden. Mittlerweile werden vielfach spezielle Versickerungsverfahren von den Kommunen gefordert. Bei bestehenden Gebäuden muss darüber hinaus geprüft werden, ob ein Kanal-Benutzungszwang vorliegt, und wenn ja, ob eine Befreiung davon möglich ist. Um den Flächenverbrauch der Bebauung zu minimieren, sollten bereits bebaute Gebiete nachverdichtet, Straßenbreiten minimiert und die Grundflächenzahl erhöht werden. Dadurch soll der Boden geschont und der Verkehr durch die Verkürzung der Wege gesenkt werden. Dies geht jedoch nur bis zu einem bestimmten Maß, da die Bewohner sich bei zu dichter Bebauung Kompensationsflächen im weiteren Umkreis suchen. Die erzielte Einsparung wird damit zunichte gemacht, und der Verkehr steigt wieder an. Nach ökologischen Maßstäben sind Flächen möglichst wenig zu versiegeln. Durch unversiegelte Flächen versickert bei Regen mehr Wasser. Das fördert die Grundwasserbildung. Unversiegelte Flächen wirken sich nicht nur günstig auf den Wasserhaushalt aus, sondern beeinflussen durch ihren Bewuchs das Klima einer Siedlung positiv. Bei baulichen Maßnahmen im Bestand muss geprüft werden, wie groß der Versiegelungsgrad ist und ob Flächen entsiegelt werden können. Werden befestigte Wege in den Außenanlagen instandgesetzt oder erneuert, sind versickerungsoffene Beläge zu wählen. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Flächen, bei denen die Gefahr eines Schadstoffeintrags in den Boden besteht oder unter denen Altlasten vermutet werden, nicht entsiegelt werden.

8.1 Zusammenfassung

231

Bei der Auswahl der Baustoffe sind verschiedene Kriterien zu beachten. Ein wichtiger Faktor ist der Ressourcenverbrauch. Dabei müssen nicht nur die eingesetzten Baustoffe betrachtet werden, sondern auch alle Hilfsstoffe und die Energie, die bei der Produktion und beim Transport verbraucht werden. Grundsätzlich gilt: Je naturbelassener das Produkt und je kürzer der Transportweg, desto besser. Eine lange Lebensdauer, niedrige Unterhalts- und Wartungskosten, eine gute Rückbaumöglichkeit sowie eine hohe Recyclingfähigkeit sind weitere Kriterien, die im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung berücksichtigt werden sollten. Bauprodukte können zudem zahlreiche organische oder anorganische Substanzen enthalten, die sie in die Innenraumluft, den Boden oder das Grundwasser abgeben und die die Umwelt und die menschliche Gesundheit gefährden können. Umweltlabel können bei der Auswahl umweltverträglicher Baustoffe eine gute Hilfe sein. Nicht nur das Ergebnis der Erneuerungsmaßnahmen, auch der Erneuerungsprozess selbst sollte eine ökologische Qualität haben. Das betrifft nicht nur den Umgang mit Schadstoffen während der Maßnahmen, sondern auch das Abfallmanagement auf der Baustelle. Nachhaltiges Bauen schließt immer auch die wirtschaftliche Qualität mit ein. Deshalb sollte vor Beginn einer Erneuerung immer zuerst geklärt werden, ob eine Erneuerung generell möglich ist und ob sie sich auch aus wirtschaftlicher Sicht lohnt. Dazu gehört im Zug einer Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Überlegung, inwieweit sich die Erneuerungskosten auf die Miete umlegen lassen. Bei der Frage, ob eine Erneuerung überhaupt zweckmäßig ist, sollten die bautechnischen und wohntechnischen Verbesserungsmöglichkeiten sowie die künftige Vermietbarkeit der erneuerten Wohnungen berücksichtigt werden. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung kann zum Beispiel die Kapitalwertmethode angewendet werden. Neben den Erneuerungskosten selbst ist die Finanzierung häufig noch bedeutsamer. Sie umfasst alle Maßnahmen der Kapitalbeschaffung und -rückzahlung und berücksichtigt sowohl Investitions- als auch Nutzungskosten. Neben den klassischen Finanzierungsformen gibt es in der Immobilienwirtschaft mittlerweile Finanzierungsalternativen, die auch für die Wohngebäudeerneuerung geeignet sind. Die gängigste Art der Fremdfinanzierung im Wohnungsbau ist die Kreditfinanzierung inklusive Inhaberschuldverschreibungen und Mieter- beziehungsweise Mitgliederdarlehen oder Spareinrichtungen. Daneben gibt es andere Finanzierungsmöglichkeiten wie Beteiligungen oder Immobilienleasing, aber auch Nießbrauch oder Wohnungsprivatisierung. Für jede Erneuerungsmaßnahme ist individuell die beste Finanzierungsform auszuwählen. Zusätzlich ist zu prüfen, inwieweit Fördermittel des Bundes oder der Länder in Anspruch genommen werden können und welche Bedingungen daran geknüpft sind. Da nur ein frühzeitiges Zusammenspiel der Projektbeteiligten kostengünstiges Planen und Erneuern ermöglicht, sollte im Sinne einer integralen Planung bereits in einem frühen Planungsstadium ein interdisziplinär zusammengesetztes Planungsteam gebildet und eingesetzt werden. Je nach Schwerpunkt der Planungsziele sollten neben dem Architekten und dem Bauherrn beziehungsweise Projektentwickler bereits Fachplaner, Bauphysiker, ausführende Unternehmen, insbesondere Gebäudetechniker, sowie Nutzer und/oder Betreiber und gegebenenfalls weitere Gutachter oder Sachverständige hinzugezogen werden. Dabei sollte das Team jedoch nicht

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8 Zusammenfassung und Fazit

zu groß werden, damit die Kommunikation und der Erfahrungsaustausch möglich sind und die Kosten in einem angemessenen Rahmen bleiben. Die integrale Planung erfordert in der Regel einen erhöhten Planungsaufwand. Man kann davon ausgehen, dass der finanzielle Mehraufwand bei ca. 1–3€% der Bausumme liegt. Auf der anderen Seite lassen sich jedoch durch eine integrale Planung in der Nutzungsphase Kosten einsparen – über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien können das bis zu 15€% der Lebenszykluskosten sein. Damit verbessert die integrale Planung die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Eine andere (weitergehende) Möglichkeit, die Projektbeteiligten früh an einen Tisch zu holen, ist das Bauteam-Modell, das ursprünglich in den Niederlanden entwickelt wurde, heute aber auch in Deutschland zur Anwendung kommt. Philosophie des Bauteams ist es, dass alle Projektbeteiligten in allen Phasen eines Projektes an einem Tisch sitzen und ihr Know-how einbringen. Bauherr, Planer und ausführende Unternehmen beziehungsweise Handwerker schließen sich frühzeitig zusammen, um das Projekt technisch und wirtschaftlich zu optimieren. Durch einen höheren Nutzen und weniger Reibungsverluste werden Kosten gesenkt, die Terminsicherheit erhöht und die Qualität verbessert. Die Kooperation ist in der Regel projektbezogen, kann aber auch zu langfristigen Kooperationen führen. Zur Senkung der Erneuerungskosten müssen die Kosten zunächst möglichst gut prognostiziert werden. Allerdings gibt es für Erneuerungsmaßnahmen deutlich weniger Kostenkennwerte als für Neubaumaßnahmen. Darüber hinaus treten in der Bauphase oft Baumängel zu Tage, die in der meist schadensfrei durchgeführten Bauzustandsanalyse nicht entdeckt wurden, und die im Nachhinein zu Kostenerhöhungen führen. Außerdem berücksichtigen die im Neubau verwendeten Bezugsgrößen für die Kostenschätzung oder Kostenberechnung oft nicht den Zustand des Objektes und sind deshalb nicht oder nur sehr eingeschränkt bei Erneuerungsmaßnahmen anwendbar. Zur Kostenermittlung in einem frühen Planungsstadium bieten sich die Bauteilmethode beziehungsweise die Bauelementmethode an. Ist die Planung bereits weiter fortgeschritten und die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses möglich, lassen sich die Kosten auch mit der Bepreisung des Leistungsverzeichnisses abschätzen. Um das Kosteneinsparpotenzial optimal zu nutzen, muss der Maßnahmenumfang sinnvoll zusammengestellt werden. Die notwendigen Sanierungsarbeiten ergeben sich in der Regel aus der Bestandsaufnahme. Modernisierungsmaßnahmen werden normalerweise in Abhängigkeit von den Präferenzen des Bauherrn, den Mieterwünschen und den prognostizierten Auswirkungen auf die Vermietbarkeit ausgewählt. Einsparungen sind sowohl bei den Konstruktionskosten als auch bei den Kosten der Technischen Anlagen, der Außenanlagen sowie bei den Baunebenkosten möglich. Um die Bauwerkskosten zu senken, muss bereits in der Planung der Investitionsaufwand minimiert werden. Eine altbaugerechte Planung zeichnet sich durch möglichst wenig Eingriffe in das vorhandene Baugefüge aus. Die zu erhaltenden Bauteile müssen während des gesamten Bauablaufs vor Beschädigung und Zerstörung geschützt werden. Es sollten altbaugerechte Konstruktionen gewählt und Konflikte mit der vorhandenen Bausubstanz und eventuell vorhandenen Bewohnern

8.2 Fazit und Ausblick

233

möglichst gering gehalten werden. Der vorhandene Grundriss sollte so weit wie möglich beibehalten werden. Werden Maßnahmen, die auch im Nachhinein noch ausgeführt werden können, vorläufig weggelassen, können die Investitionskosten deutlich vermindert werden. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass die zurückgestellten Maßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt relativ problemlos nachgerüstet werden können. Ein weiteres Einsparpotenzial liegt in der Reduzierung des Ausstattungsumfangs. Dies sollte jedoch den Wohnwert nicht wesentlich verringern. Auch die Kosten für die technischen Anlagen sollten so weit wie möglich gesenkt werden. Bei den Außenanlagen kommt es auf eine rechtzeitige Planung vor Beginn der Baumaßnahmen an. Nur so ist zu verhindern, dass Erde beim Aushub abtransportiert wird, die nach Fertigstellung des Bauwerks für die Außenanlagen benötigt und kostenintensiv herbeigeschafft werden muss. Außerdem kann nur so bestehende Bepflanzung genutzt werden. Neben den üblichen Baunebenkosten kommen bei Erneuerungsmaßnahmen weitere hinzu, zum Beispiel für eine maßliche und technische Bestandsaufnahme am Gebäude, die Betreuung von Mietern, Schutzmaßnahmen, Reinigungskosten während der Arbeiten und zum Abschluss, das Herrichten der Außenanlagen nach den Arbeiten oder Mietausfall beziehungsweise -minderung. Die Baunebenkosten sind stark abhängig von den objektspezifischen Faktoren einer Erneuerungsmaßnahme, deshalb sollten nach Möglichkeit die einzelnen Positionen gesondert angesetzt werden. Eine generelle Bewertung mit Durchschnittswerten ist nicht sinnvoll. Neben den Erneuerungskosten spielen die Nutzungskosten eine große Rolle. Leider sind sie nur für einen relativ kurzen Zeitraum vorhersehbar. Auch wenn die Gesamtnutzungskosten nicht bekannt sind, können und sollten Vorkehrungen zu ihrer Minimierung noch vor Baubeginn getroffen werden. Voraussetzung für den Gebäudeerhalt ist eine sachgemäße Nutzung. Neben vorbereitenden Maßnahmen, die eine einfache Gebäudeunterhaltung während der Nutzungsphase sicherstellen, muss eine geregelte Instandhaltungsplanung vorgesehen sein. Auf aufwändige Bauteile und Gebäudetechnik sollte verzichtet werden. Konstruktion und Anlagen sind so zu wählen, dass der Reinigungs-, Wartungs- und Instandhaltungsaufwand möglichst gering ist. Kostensenkungspotenziale liegen außerdem bei den Kapitalkosten, den Objektmanagementkosten, den Betriebs- sowie den Instandsetzungskosten.

8.2  Fazit und Ausblick Die zunehmende Verlagerung des Wohnungsbaus in den Gebäudebestand und die neuen Schwerpunkte in der energetischen sowie altersgerechten Optimierung bedeuten für die Baubranche veränderte Planungs- und Bauabläufe und spezifischen Know-how-Bedarf in technischer, organisatorischer und rechtlicher Hinsicht. Ein Beispiel für energieeffizientes Bauen bietet das Plus-Energie-Haus, das 2007 unter der Schirmherrschaft des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung von Studierenden der TU Darmstadt entwickelt wurde und den

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8 Zusammenfassung und Fazit

Solar Decathlon Wettbewerb in Washington D.C. gewann. Bei dem Gebäude handelt es sich um einen transportablen, vollfunktionstüchtigen Holzleichtbau, der mehr Energie erzeugt als er verbraucht und darüber hinaus auch barrierefrei ist. Er verbindet Technologien zum energieeffizienten Bauen wie Vakuumdämmungen, hoch dämmende Fenster und Latentwärmespeichermaterialien mit effizienter Energiebereitstellung von Raumwärme, Warmwasser und Strom. Außerdem besteht das Gebäude überwiegend aus nachwachsenden, naturnahen und recycelbaren Materialien. Informationen zum energieeffizienten Bauen und Erneuerung bietet auch die dena Deutsche Energie-Agentur mit ihrem Projekt „Zukunft Haus“. Neben der Bereitstellung von spezifischem Fachwissen bietet der Internetauftritt eine Datenbank mit Demonstrationsobjekten, die kontinuierlich erweitert wird. Altersgerechtes Bauen und Wohnen ist das zweite große Thema im Wohnungsbau. Beispielsweise wurde Ende 2008 beim Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.€V. eine Expertenkommission „Wohnen im Alter“ eingerichtet, die zur Bundestagswahl 2009 Handlungsempfehlungen erarbeitete, um einen integrativen Ansatz zum barrierearmen, energieeffizienten und kostengünstigen Wohnen sowie die optimale Anpassung des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse älterer Menschen voranzutreiben. Auch die Länder widmen sich verstärkt dem Thema „Wohnen im Alter“. So haben mehrere Länder entsprechende Broschüren mit allgemeinen Informationen und Beispielobjekten herausgegeben. Die Wohnungswirtschaft kann die anstehenden Erneuerungsaufgaben nur erfolgreich bewältigen, wenn alle Beteiligten der Wertschöpfungskette mehr kommunizieren und besser zusammenarbeiten. Weitere Erfolgsfaktoren sind eine entsprechende Qualifikation der Beschäftigten sowie Innovationen, sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungsobjekten. Durch eine optimierte Zusammenarbeit aller Beteiligten lassen sich individuelle und innovative Lösungen finden. Gute Erfahrungen mit dem Bauteam-Modell schildern beispielsweise die Architektenkammern Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz in ihrem Leitfaden „Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker“ (Weeber et al. 2007). Darin werden neben allgemeinen Informationen zum Bauteamgedanken zwei konkrete Bauteam-Projekte vorgestellt. Auch in der Planung und Ausführung lassen sich neue Wege beschreiten, zum Beispiel durch die gemeinsame Entwicklung individueller Stufenkonzepte. Im Jahre 2003 führte das Institut Wohnen und Umwelt eine Untersuchung (BBR 2003) zur Erneuerung älterer Wohnungsbeständen in Stufen durch, bei der vor allem wirtschaftliche und organisatorische Optimierungsmöglichkeiten sowie marktstrategische Überlegungen der Wohnungsunternehmen im Vordergrund standen. Die Arbeit stützt sich zum einen auf vorhandene Arbeitshilfen zur technischen Durchführung von Erneuerungsmaßnahmen und zum anderen auf eine schriftliche Befragung von Wohnungsunternehmen sowie Expertengesprächen. Auch wenn die Befragungsergebnisse aus dem Jahr 2001 stammen, lassen sich doch einige generelle Erkenntnisse ableiten (vgl. Kap.€3.5).

Literatur

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Ein weiteres Thema ist die zunehmende Gebäudeautomation. Technologien und Dienstleistungen des vernetzten Wohnens sind vor allem für die Bereiche „Gesundheit“, „Sicherheit“, „Technik“, aber auch „Unterhaltung und Kommunikation“ sowie „Komfort“ von Bedeutung. Die Netzinfrastruktur in Wohngebäuden hat für die Wohnungsunternehmen zunehmend eine strategische Bedeutung, um sich auf dem Markt zu positionieren. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bietet deshalb eine Arbeitshilfe (GdW 2007) zum Vernetzten Wohnen an, in der bereits umgesetzte Ideen, Geschäftsmodelle und Techniken dargestellt werden. Detailliertere Informationen zu industriellen Kommunikationssystemen, Netzwerken und Bussystemen bietet darüber hinaus die Veröffentlichung „Gebäudeautomation“ von Merz et€al. (2007). Nachhaltige Wohngebäudeerneuerung ist ein Zukunftsthema. Durch eine nachhaltige Immobilie lassen sich die Erträge verbessern und verstetigen. Zusätzlich führt ein nachhaltiges Konzept zu einer Wertsteigerung des Gebäudes. Eine nachhaltige Planung ist also auch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten erstrebenswert. Mit steigenden Energiekosten wird außerdem das Interesse der Mieter an nachhaltigen Wohnungen weiter ansteigen. Das nachhaltige Bauen (oder Erneuern) gibt es nicht. Aus einer Vielzahl von Maßnahmen muss für jedes Gebäude das individuell sinnvollste Maßnahmenbündel ausgewählt werden. Das macht das nachhaltige Erneuern zu einem sehr komplexen, aber auch spannenden Prozess. Derzeit arbeitet die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen mit Hochdruck an einem Nachhaltigkeitszertifikat für Wohngebäude, sowohl für Neubauten als auch für Bestandserneuerungen. Dies wird vermutlich den Markt für nachhaltige Erneuerungen zusätzlich beleben. Auch die verschärften Energieanforderungen durch die EnEV 2009 und die bereits anvisierte EnEV 2012 werden dazu beitragen. Dabei sollte jedoch eins nicht vergessen werden: Das Ziel ist nicht das zertifizierte Gebäude, sondern das nachhaltige Gebäude!

Literatur BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg) (2003) Erneuerung älterer Wohnungsbestände in Stufen. Forschungen Heft 111. Forschungsarbeit des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH. Selbstverlag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, Bonn GdW (Hrsg) (2007) GdW Arbeitshilfe 54 – Vernetztes Wohnen. GdW, Berlin Merz H et€ al (2007) Gebäudeautomation: Kommunikationssysteme mit EIB/KNX, LON und BACnet. Carl Hanser Verlag, München Weeber H et al (2007) Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker. Architektenkammer Baden-Württemberg und Architektenkammer Rheinland-Pfalz. Selbstverlag, Stuttgart

Weiterführende Links

Allgemeines Informationsportal Nachhaltiges Bauen des http://www.nachhaltigesbauen.de BMVBS Kompetenzzentrum Initiative „Kostengünstig quali- http://www.kompetenzzentrum-bauen.de tätsbewusst Bauen“ des BMVBS

Energieeffizientes Bauen Plus-Energie-Haus Projekt „Zukunft Haus“ der dena

http://www.plus-energie-haus.bmvbs.de http://www.zukunft-haus.info

Altersgerechtes Bauen Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.€V., Expertenkommission „Wohnen im Alter“ Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes NRW (Hrsg) (2006) Broschüre Wohnen im Alter – Neue Wohnmodelle in Nordrhein-Westfalen Landesamt für Bauen und Verkehr des Landes Brandenburg (Hrsg) (2006) Broschüre Wohnen im Alter – Strategien anderer Bundesländer, Dokumentation des Expertengesprächs vom 16. Februar 2006 in Potsdam AfA Altenhilfeplan Landkreis München 2001

http://www.deutscher-verband.org http://www.mbv.nrw.de/verkehr/ Strassenverkehr/container/Wohnen_im_Alter.pdf http://www.lbv.brandenburg.de/ dateien/stadt_wohnen/WiA__ Wohnen_im_Alter__LBV-Bericht_Internetversion_einfach.pdf http://www.landkreis-muenchen.de/ pdf/wohnen04.pdf

S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

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Weiterführende Links

Bauteam Architektenkammer Baden-Württemberg und Architektenkammer Rheinland-Pfalz (Hrsg) (2009) Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker

http://www.akbw.de/download/bauteam-leitfaden.pdf

Stufenweise Erneuerung http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/ BBR Bundesamt für Bauwesen und RaumVeroeffentlichungen/BMVBS/Forordnung (Hrsg) (2003) Erneuerung älterer schungen/1998__2006/Heft111__DL,temWohnungsbestände in Stufen. Forschungen plateId=raw,property=publicationFile.pdf/ Heft 111. Selbstverlag, Bonn Heft111_DL.pdf

Sachverzeichnis

A Abfallmanagement, 175 Abfallvermeidung, 174 Abwohndauer, 90 Abzahlungsdarlehen, 187 Adaptierung, 25 Agenda 21, 12 Amortisation, 79 Annuitätendarlehen, 187 Asbest, 117 Ausnahme im Einzelfall, 58 Außenanlage, 106 Austausch- und Nachrüstpflichten, 126 B barrierearme Wohnung, 103 barrierefreie Wohnung, 103 Bauabfall, 175 Bauaufnahme, 66, 211 Bauelementmethode, 200 Baugeschichte, 66 Baugrund, 53 Baugrunduntersuchung, 53 Bauherr, 195 Bauherrenaufgabe, 208 Baumarkt, 63 Bauproduktengesetz, 164 Bauproduktenrichtlinie, 164 Baustelleneinrichtungsplan, 175 Baustoffauswahl, 161 Bausubstanz, 65, 75 Bauteam, 196 Bauteilmethode, 200 Bauzeitverkürzung, 64 Bauzustandsanalyse, 30 Bauzustandsbewertung, 72 Bebauungsplan, 59 Befragung, 87 Belästigung, 95, 97 Belästigungsgrad, 97

Belegungsbindung, 194 Beschädigung, 73 Bestandsaufnahme, 71, 114, 210 Bestandsschutz, 33, 58, 59 aktiv, 33 passiv, 33 Beteiligung, 189 Betriebskosten, 217 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude, 16 Bewohner, 71, 83, 212 Bewohnermix, 99 Blockheizkraftwerke, 147 Blower-Door-Messung, 134 BNB, 16 Boden, 157 Bodenversiegelung, 157, 158 Brandschutz, 60 Brandschutzkonzept, 61 BREEAM, 20 D Darlehensfinanzierung, 187 Dauerwohnrecht, 190 Demografie, 4 Denkmalpflege, 34 Denkmalschutz, 34, 59, 195 Deutsches Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen, 21 DGNB, 21 Dichlordiphenyltrichlormethan, 118 Dispens, 60 Dränwasser, 152 Dränwassernutzung, 152 Durchfeuchtung, 179 E Eigenleistung, 89 Einzelmaßnahmen, 46 Endenergieverbrauch, 1

S. Streck, Wohngebäudeerneuerung, DOI 10.1007/978-3-642-16839-0, ©Â€Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2011

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Sachverzeichnis

240 endfälliges Darlehen, 187 Energieausweis, 126 nach Bedarf, 127 nach Verbrauch, 127 Energieeffizienz, 1, 3, 122 Energieeinsparverordnung, 123 Energieinput, 122 Energiekonzept, 122 Energiequelle, 5 Energieverbrauch, 2 Entsorgungskosten, 218 Erdwärmepumpe, 148 erneuerbare Energien, 143 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, 123, 143 Erneuerung in einem Zug, 38 in Stufen, 39, 40 umfassend, 37 Erneuerungsfähigkeit, 179 Erneuerungspaket, 35 Barrierefrei/barrierearm, 45 Energieeinsparung, 44 Teil, 44 Wohnwertverbesserung, 44 Erneuerungsstrategie, 74 Erneuerungsstufe, 77 Erneuerungsvereinbarung, 85 Erneuerungswürdigkeit, 181 Etagenheizung, 135 Eutrophierung, 163 Eutrophierungspotenzial, 163 F Fahrradabstellplatz, 106 Fenster, 131 Fensterlüftung, 142 Fernwärme, 135, 146 Fernwärmeanlage, 146 Feuchteschaden, 179 Finanzierung, 185 Finanzierungsergänzung, 193 Finanzrahmen, 185 Flächeninanspruchnahme, 4, 158 Flächenverbrauch, 158 Fördermittel Bund, 191 Land, 194 Formaldehyd, 117, 164 Freimachungssystem, 92 G Gebäudegeometrie, 100 Gebäudehandbuch, 107 Gebäudestandard, 99

Gebäudesubstanz, 111, 115 Gebäudeunterhaltung, 215 Gefahrstoffe, 173 Genehmigungspflicht, 57 Geothermie, 148 Grauwasser, 153 Grauwassernutzung, 153 Grundrissänderung, 100 Grundrissflexibilität, 102 Grundrissorganisation, 100 Grundstück Größe, 54 Zuschnitt, 54 Grundwohnfunktionen, 94 Gruppenarbeit, 89 H Hausschwamm, 165 Heizungsanlage, 135 Holzpellets, 145 Holzpellets-Heizung, 145 Holzschutz, 118 Holzschutzmittel, 165 hydraulischer Abgleich, 135 I Image, 56 Immobilienleasing, 189 Inhaberschuldverschreibung, 187 Inspektion, 23 Inspektions- und Wartungsplan, 218 Instandhaltung, 23, 172, 218 Instandhaltungsplanung, 215 Instandhaltungsqualität, 218, 221 Instandhaltungsrücklage, 220 Instandsetzung, 25, 221 Instandsetzungsdringlichkeit, 72 Instandsetzungskosten, 221 integrale Planung, 196 Investitionsaufwand, 203 J Jahres-Primärenergiebedarf, 123 just-in-time-Lieferung, 64 K Kapitalwertmethode, 182 Kesselnutzungsgrad, 135 Kombination Sanierung/Modernisierung, 79 Koppelung Sanierung/Modernisierung, 78 Kostenbeeinflussbarkeit, 52 Kostenermittlung Erneuerungskosten, 198 Nutzungskosten, 214

Sachverzeichnis Kostengliederung, 32 Kostenkennwert, 201 Kostenmiete, 185 Kostenrisiko, 32, 198 Kostenunsicherheit, 199 Kraft-Wärme-Kopplung, 135, 146 Kreditfinanzierung, 187 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz, 114 Künstliche Mineralfasern, 117 L Lage, 52 Lagequalität, 52 Lebensdauer, 172 Lebenszyklus der Immobilie, 49 LEED, 21 Leistungsbeschreibung, 32 Leitfaden Nachhaltiges Bauen, 15 Lindan, 118 Lösemittel, 164 Luftdichtheit, 133 Lüftung, 141 Lüftungskonzept, 140 Lüftungsstufen, 141 Lüftungssystem, 142 Luft-Wärmepumpe, 148 M Markt, 62 Marktanalyse, 62 Marktprognose, 62 Maßnahmenumfang, 203 Mieteranschreiben, 85 Mieterbeteiligung, 84, 87, 88 Mieterdarlehen, 184, 188 Mieterhöhung, 183, 184 Mieteridentifikation, 106 Mieterinformation, 84 Mietermix, 56, 99 Mieterselbsthilfe, 88 Mieterstruktur, 56 Mieterversammlung, 85 Mieterzeitschrift, 85 Mietkaufmodell, 190 Mietpreisbindung, 194 Mietwirksamkeit, 183 Mindestluftwechsel, 140 Mischwasser, 154 Missstände, 68 Mitgliederdarlehen, 188 Modernisierung, 26 Modernisierungsvereinbarung, 90 Müllplatz, 106

241 Muskelhypothek, 89 Mustervereinbarung, 90 N Nachbarschaftshilfe, 88 Nachhaltige Entwicklung, 9 Nachhaltigkeit, 10 Nachhaltigkeitsstrategie, 12 Nachtabsenkung, 136 Nahwärme, 147 Nießbrauchsmodell, 190 Nutzerbedarf, 101 Nutzerverhalten, 107 Nutzungsdauer, 68 Nutzungsgrad, 135 Nutzungskosten, 214 O Ozonbildungspotenzial, 163 Ozonschichtabbaupotenzial, 163 P Pentachlorphenol, 118 Petersche Formel, 220 Planerhonorar, 210 Planungsteam, 196 Polychlorierte Biphenyle, 118 Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe, 117, 171 Polyethylen, 171 Polypropylen, 171 Polystyrol, 171 Polyurethan, 171 Polyvinylchlorid, 165 Preis, 62 preisgebundene Wohnung, 185 Primärenergiebedarf, 163 erneuerbar, 163 nicht erneuerbar, 163 Projektbeteiligte, 195 Projektleitung, 208 Projektsteuerung, 208 R Recycling, 172 Recyclingfähigkeit, 172 Regenwasser, 152 Regenwassernutzung, 152 Reinigungskosten, 218 Rekonstruktion, 25 Ressourcenschonung, 1, 3 Ressourcenverbrauch, 161 Restlebensdauer, 75

242 Rückbau, 113 Rückbaufähigkeit, 172 S Sanierung, 25 Schäden, 73 Schadensermittlung, 68 Schadensursache, 71 Schadstoffe, 115, 173 Schadstoffemission, 164, 173 Schadstoffemissionen, 115 Schadstoffsanierung, 119 Schimmelpilze, 118 Schmutzwasser, 154 Schornstein, 136 Schutz der Bauteile, 212 Schutzmaßnahme, 173 Schutzmaßnahmen, 73 Schwermetallverbindungen, 164 Selbsthilfe, 88 Selbsthilfeordnung, 89 Solaranlage, 144, 147 Solarenergie, 143 Solarenergienutzung, 143 Solarthermie, 143 Solarthermieanlage, 143 Sonneneinstrahlung, 54 soziale Qualität, 98 soziales Netzwerk, 102 soziokulturelles Umfeld, 102 Spareinrichtung, 188 Speicherheizsysteme, 126 Speicherheizung, 126 Städtebau, 6 städtebaulicher Kontext, 105 Standfestigkeit, 72 Standort, 52 Makro, 52 Mikro, 53 Standortfaktoren, 53 Standsicherheit, 69 Stellplatzanforderung, 59 Stellplatzverpflichtung, 59 Stufenpaket, 40 Sustainable development, 9 T Tauwasseranfall, 131 Teilerneuerung, 43 Terminplanung, 96 Thermografie, 132 Thermostatventil, 136 Timing, 64

Sachverzeichnis Transmissionswärmeverlust, 123 Transparente Wärmedämmung, 144 Treibhausgasemissionen, 1 Treibhauspotenzial, 161 Trinkwasser, 149 Überdüngungspotenzial, 163 U Umbauzuschlag, 210 Umsetzungssystem, 92 Umweltprodukt-Deklaration, 163 Umweltzeichen, 165 UN-Klimakonferenz, 11 V Verbesserungen Bautechnische, 26 Haustechnische, 26 Nutzung, 26 Wohnumfeld, 26 Verbindung Wohnen und Arbeiten, 99 Verkehrsanbindung, 55 ÖPNV, 55 PKW, 55 Vermietbarkeit, 180 Versauerungspotenzial, 161 Versickerung, 154 Versiegelungsgrad, 158 Versorgung mit Dienstleistungen, 55 Versorgungskosten, 218 Verwertung, 172 W Wärmebrücken, 131 Wärmedämmung, 129 Wärmedurchgangskoeffizient, 124 Wärmemengenzähler, 135 Wärmepumpe, 135, 147 Wärmeschutz, baulich, 128 Wärmeschutzverordnung, 27 Warmwasserbereitung, 137 Wartung, 23 Wartungsvertrag, 218 Wasserentsorgung, 154 Wasserversorgung, öffentlich, 148 Weichmacher, 164 Weiternutzung, 111 Weiterverwendung, 75 Weltkommission für Umwelt und Entwicklung, 11 Wiederverwendung, 111, 173

Sachverzeichnis Wirkungsgrad, 135 Wirtschaftlichkeitsberechnung, 181 dynamisch, 181 statisch, 181 Wohnraumförderung, 194 Wohnumfeld, 105 Wohnungsbauvolumen, 24 Wohnungsmarkt, 5 Wohnungsprivatisierung, 190 Wohnungswasserzähler, 151

243 Z Zahlungsplan, 188 Zeitplanung, 96 Zielgruppe, 56 Zustand Baukonstruktionen, 72 funktional, 72 Zustandserfassung, 68