Soll ich mein Haus übertragen? Vor- und Nachteile kennen, 4.Auflage

Hinweis: Unsere Werke sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Rechtsstand von März 2009. Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls bei einem Rechtsanwalt ein.

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© Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Dieses E-Book ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, vervielfältigt oder verbreitet werden. Bestellnummer: 3781600

Risiken ausschließen! . . . . . . . . . . . . . . 7 Abkürzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

1

Soll ich mein Eigentum zu Lebzeiten übertragen? . . . . . . . 9

2

Was ich vor der Entscheidung wissen muss . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

3

Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist . . . . . . . . . . 57

4 5

Wenn das Haus der eigenen Altersvorsorge dient . . . . . 77 Die Absicherung des Vorbehalts . . 91

Schnellübersicht

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Schnellübersicht

6

Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses . . . . . . . 105

7 8 9

Formalien, die beachtet werden müssen . . . . . . . . . . . . . . 117 Wer es genau wissen will . . . . . . 123 Mustertexte und Erläuterungen . . 147

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . 154

Risiken ausschließen! Es gibt kaum eine wichtigere Entscheidung, die im dritten Lebensabschnitt vorgenommen werden muss, als die Frage, ob ein Haus bereits zu Lebzeiten auf Kinder, Enkelkinder oder andere Verwandte übertragen werden soll. Dieser Schritt sollte nicht weniger überlegt geschehen als damals die Berufswahl oder die Eheschließung. Oft genug werden ältere Leute mit guten oder weniger guten Argumenten zu einer vorzeitigen Übertragung gedrängt. Nicht selten wird es auch an einer guten, objektiven Beratung fehlen und wenn man dann erst beim Notar sitzt, sind die Konditionen meist schon abgesprochen und festgelegt. Eine so weit tragende Entscheidung bedarf reiflicher Überlegung. Hierbei will dieses Buch eine Hilfe sein. Wegen der Schwierigkeit der Materie kann es aber keinesfalls eine individuelle Beratung ersetzen, wenn der Entschluss zur Übertragung erst einmal gefasst ist. Es kann allerdings Entscheidungshilfen geben, ob die Übertragung überhaupt erwogen werden soll und woran gegebenenfalls zu denken ist. Auch kann mit seiner Hilfe u.U. ein Übertragungsverlangen, das unberechtigt auf Steuervorteile gestützt wird, argumentativ abgewehrt werden. In jedem Fall gilt: Die eigene Alterssicherung hat Vorrang vor einer Steuerersparnis! Es war leider nicht zu vermeiden, eine Reihe von Fachausdrücken zu verwenden, deren Bedeutung Notar und Banken natürlich genau kennen, die aber nur sehr schwer einem juristischen Laien zu erklären sind. Um mit dem Notar oder mit der Bank die Konditionen für die Übertragung abzusprechen, genügt es, diese Fachausdrücke als solche zu kennen, ohne dass ihr Inhalt ausführlich erklärt werden müsste. Leser, welche Wert auf eine genaue Erklärung dieser Fachausdrücke legen, finden diese im Teil 8. Gleiches gilt für die Erklärung selten vorkommender Rechtsverhältnisse oder schwieriger steuerlicher Berechnungen, welche in der Regel vom Finanzamt oder einem Steuerberater vorgenommen werden. Günter Mayer

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7

Abkürzungen AfA

Absetzung für Abnutzung

Az.

Aktenzeichen

BauGB

Baugesetzbuch

BeurkG

Beurkundungsgesetz

BewG

Bewertungsgesetz

BFH

Bundesfinanzhof

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

BGHZ

Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

EGZVG

Einführungsgesetz zum Zwangsversteigerungsgesetz

ErbStG

Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz

EU

Europäische Union

f.

folgende

ff.

fortfolgende

GBO

Grundbuchordnung

OLG

Oberlandesgericht

qm

Quadratmeter

Rpfleger*

Der deutsche Rechtspfleger

RSV

Regelsatzverordnung

SGB XII

Sozialgesetzbuch – Zwölftes Buch (Sozialhilfe)

u. a.

und andere

u. U.

unter Umständen

WertR

Wertvermittlungsrichtlinie

WertV

Wertvermittlungsverordnung

z. B.

zum Beispiel

*)

Dies sind juristische Fachzeitschriften, die sich in den Büchereien der Gerichte, vieler Universitäten und Anwaltskanzleien befinden und in welchen die genannten Entscheidungen oder Gerichte veröffentlicht sind.

8

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Soll ich mein Eigentum zu Lebzeiten übertragen? Neues Steuerrecht für Schenkungen und Erbschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Neues Erbrecht soll kommen . . . . . . . . . 11 Was jeder wissen sollte . . . . . . . . . . . . . 12 Wichtige Begriffe . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1

Soll ich mein Eigentum zu Lebzeiten übertragen?

Neues Steuerrecht für Schenkungen und Erbschaften Gemäß der Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber das Steuerrecht für Schenkungen und Erbschaften weitgehend neu gefasst. Die Neuregelung trat am 1. 1. 2009 in Kraft und gilt für Schenkungen ab dem 1. 1. 2009. Die Änderung der Grundstücksbewertung Der Vorgabe des Buches gemäß beschränken sich die Erörterungen auf Schenkungsfälle,1) bei welchen Grundbesitz (Häuser, unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen etc.) den Eigentümer wechseln, da gerade deren angeblich zu niedrige Bewertung vom BVerfG beanstandet wurde. Während bisher ein auch für Laien verständliches Bewertungsverfahren galt, ist die Neuregelung nur für Fachleute überschaubar. Niemand kann künftig ohne diese Fachkenntnisse auch nur annähernd wissen, wie das Finanzamt seine Immobilie bewerten wird. Vor jeder Schenkung muss daher fachkundiger Rat über den voraussichtlichen Wertansatz eingeholt werden. Diese neue Bewertung hat schon früh Kritik erfahren:
Die neuen Regeln sind nicht leicht zu verstehen und zu handhaben. Es wird deutlich mehr Prozesse als bisher geben,2) und Steuerberater und Rechtsanwälte werden gut daran verdienen. Kaum ein Steuerfall wird ohne eingehende Beratung abzuwickeln sein. Mit diesem Monstrum hat der Gesetzgeber deutlich gemacht, dass ständige Beteuerungen, das Steuerrecht vereinfachen zu wollen, nur Fensterreden sind.
Die Bewertungsvorschriften seien gezielt darauf angelegt, im Regelfall Werte zu ermitteln, die höher sind als der Marktwert. Und wenn sich der Betroffene erfolgreich mit einem Gutachten dagegen wehrt, muss er dennoch die Gutachterkosten zahlen, so dass er – wie gewünscht – besser die überhöhte Steuer „schluckt“. Damit will der Finanzminister die höheren Steuerfreibeträge relativieren.3) 1)

2) 3)

10

Besonderheiten bei Erbfällen werden nicht abgehandelt. Dazu wird das Buch „Richtig handeln im Trauerfall“ (Mayer), Walhalla Fachverlag, empfohlen. Für viele die Kritik des Immobilienverbandes IVD; Quelle: www.ivd-net.de. Welt Online Finanzen vom 13. 8. 2008.

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Neues Erbrecht soll kommen

Gewinner und Verlierer Die gesamte Reform ist ein Kompromiss zwischen Zeitgeist, Sozialneid und aus der DDR überkommene Vorstellungen zum Wert der Familie und des Privateigentums. Da die (späten) Bemühungen aus Bayern für Schenkungen von Privatvermögen keine Auswirkungen haben, wird die Anhebung der Freibeträge für Ehegatten und Kinder allenfalls in etwa die neue Bewertung ausgleichen. Ein Gewinn ergibt sich für Enkel bei direktem Erwerb von den Großeltern, obwohl die Eltern noch leben, weil nämlich hier bisher Steuerumgehungen üblich waren (dazu Kapitel 3 bzw. Seite 58). Die etwas höheren Freibeträge für die Angehörigen der Steuerklasse II (z. B. Geschwister, Neffen, Nichten) gleichen die höheren Grundstückswerte und die höheren Steuersätze4) bei weitem nicht aus. Sie sind die Verlierer der Reform. Die Schwester steht steuerlich nicht besser als das Dienstmädchen! Wer nicht an Angehörige der Steuerklasse I verschenken (oder vererben) will, hat praktisch nur die Wahl, entweder gleich an eine steuerfreie Institution (Tierschutzverein, Kirche) zu verschenken (als Erbe einzusetzen) oder 30 Prozent des Vermögens dem Staat in den Rachen zu werfen. Die eigentlichen Gewinner der Reform sind – zeitgeistgerecht – die „gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaften“, das heißt die registrierten Lesben und Schwulen. Zwar hat man sie in der Steuerklasse III belassen, aber ihr Freibetrag steigt von 5 200 Euro auf 500 000 Euro.

Neues Erbrecht soll kommen Die Bundesregierung plant einige Änderungen im Erbrecht, welche voraussichtlich Mitte 2009 in Kraft treten werden und bei Redaktionsschluss noch nicht endgültig beschlossen waren. Soweit sie die im Buch angesprochenen Themen berühren, werden die geplanten neuen Regeln an Hand der Planungen in Kursivschrift vermerkt. Es ist beabsichtigt, das neue Recht nur für Erbfälle anzuwenden, die sich nach dem Inkrafttreten der Rechtsänderung ereignen. Bereits vorher gegebene Vorempfänge und die Möglichkeit, Anrechnungsfragen per Testament zu ändern (dazu Kapitel 3 4)

Deren Steuersatz steigt von 12 Prozent auf 30 Prozent.

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11

Soll ich mein Eigentum zu Lebzeiten übertragen?

bzw. Seite 62) unterstehen aber dem neuen Recht, wenn der Erbfall nach der Rechtsänderung eintritt. Deshalb können die künftigen neuen Regeln jetzt schon beachtlich sein. Im hier angesprochenen Rechtsbereich gibt es drei wichtige Fristen, welche jeweils zehn Jahre betragen. Es erscheint erforderlich, um Verwechslungen zu vermeiden, diese drei Fristen vorweg zu bezeichnen:
Die Zehn-Jahres-Frist des Steuerrechts (§§ 14, 27 ErbStG). Hier ist beispielsweise bestimmt, dass ein Freibetrag erst wieder neu ausgenutzt werden kann, wenn seit der letzten Schenkung zehn Jahre vergangen sind.
Die Zehn-Jahres-Frist des § 529 BGB, worin bestimmt wird, dass der Schenker (und vor allem in seinem Namen das Sozialamt) eine Schenkung zurückverlangen kann, wenn der Schenker bedürftig wird.
Die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 BGB, welche bestimmt, dass ein Pflichtteilsberechtigter verlangen kann, dass der verschenkte Gegenstand für die Berechnung seines Pflichtteils mitrechnet. Nur diese Frist soll verändert – abgeschmolzen – werden. Die Änderung der beiden anderen Fristen ist nicht beabsichtigt.

Was jeder wissen sollte Zunächst einmal – für die alten Tage gibt es keine bessere Absicherung als im eigenen Haus zu wohnen. Es ist daher grundsätzlich richtig, diese „egoistische“ Einsicht allen Vorteilen vorzuziehen, welche eine solche Übertragung für den Übernehmer haben könnte. Wer sich mit der Frage befasst, schon zu Lebzeiten ein Grundstück oder ein Haus auf Kinder, Enkelkinder oder sonstige Personen zu übertragen, muss zunächst einmal Klarheit darüber gewinnen, ob er sich von dem Objekt vollständig trennen möchte oder ob er noch über einen „Vorbehalt“ mit ihm verbunden bleiben will:
Handelt es sich um das Haus, in welchem der Übergeber selbst möglichst lange wohnen will?
Oder handelt es sich um ein Grundstück (z. B. Bauplatz), welches für die eigene Altersvorsorge keine Rolle spielt? 12

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Was jeder wissen sollte

Möglichkeiten und Risiken Auch wenn kein unmittelbares Interesse der eigenen Altersvorsorge an dem zu übertragenden Grundstück (Bauplatz, zweites Haus) besteht, bedarf die Entscheidung trotzdem einiger Überlegungen:
Ist die Übertragung unter steuerlichen Gesichtspunkten vorteilhaft? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 3 bzw. Seite 58)
Welche Auswirkungen auf die künftige Erbfolge hat diese Übertragung, wenn der Übergeber noch weitere gleichberechtigte Kinder oder Enkel hat? Bedarf es einer Regelung, welche über die eigentliche Übertragung hinausgeht? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 3 bzw. Seite 62)
Soll eine Sicherung für den Fall erfolgen, dass der Übernehmer vor dem Übergeber stirbt und das übertragene Grundstück dann auf Personen übergeht, die es nicht bekommen sollten? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 6 bzw. Seite 106)
Welche Folgen hat dies für den Beschenkten, wenn der Übergeber in ein Alters- oder Pflegeheim gehen muss und sowohl seine Einkünfte als auch das ersparte Geld nicht ausreichen, um die Heimkosten zu bezahlen, sodass Sozialhilfe in Anspruch genommen werden muss? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 3 bzw. Seite 69)
Und schließlich – man mag es bedauern, aber es ist nun einmal so: Die Großmutter, die noch etwas zu vererben hat, ist meist angesehener als jene, die alles schon zu Lebzeiten übertragen hat. Will aber der Übergeber im übertragenen Haus weiter wohnen, muss die Entscheidung besonders eingehend überlegt werden. Auf keinen Fall darf man sich drängen lassen, auch nicht mit dem (nicht ganz unbegründeten) Argument, dass die Erbschaftsteuer immer weiter erhöht werden könnte und dann später hohe Steuerzahlungen fällig würden. Insbesondere muss bedacht werden:

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13

Soll ich mein Eigentum zu Lebzeiten übertragen?


Stimmt es überhaupt, dass im Todesfall anderenfalls eine höhere Erbschaftsteuer anfallen würde? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 2 bzw. Seite 31.)
Wenn ja, ist mein Interesse an einem ungestörten Lebensabend im eigenen Haus nicht höher zu bewerten als die mögliche Steuerlast, welche auf meine Erben zukommt?
Gibt es außer der Steuer weitere Gründe, welche für eine Übertragung sprechen und wenn ja, kann eventuell eine für mich bessere Lösung gefunden werden, welche dem künftigen Übernehmer ausreichende Sicherheit bietet? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 4 bzw. Seite 78.) Wenn doch die Übertragung erfolgen soll:
Welcher „Vorbehalt“ soll verbleiben und wie erfolgt dessen Absicherung? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 4 bzw. Seite 80.)
Was ist bezüglich der Erbfolge zu beachten, besonders wenn noch gleichberechtigte Kinder oder Enkelkinder vorhanden sind? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 3 bzw. Seite 62.)
Was geschieht, wenn der Übernehmer das Haus finanziell nicht halten kann? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 5 bzw. Seite 106.)
Was geschieht, wenn der Übernehmer vor dem Übergeber stirbt? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 6 bzw. Seite 106.)
Was geschieht, wenn der Übergeber ins Alters- oder Pflegeheim muss und seine Altersbezüge samt Pflegeversicherung und erspartem Geld nicht ausreichen und das Sozialamt dann einen Zuschuss leisten muss? (Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 3 bzw. Seite 69.)
Kann dann eventuell, wenn alles aufgebraucht werden muss, der eigentlich beabsichtigte Ausgleich zugunsten der anderen Kinder oder Enkelkinder mit Geld oder Vermögenswerten nicht mehr vorgenommen werden, sodass ungewollt schließlich eines der Kinder bevorzugt wurde?
Kann für einen solchen Fall bereits bei der Schenkung Vorsorge getroffen werden? 14

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Wichtige Begriffe

Wichtige Begriffe Beschenkter/ Übernehmer

Derjenige, der neuer Eigentümer werden soll.

Dauernde Lasten

Steuermodell für eine entgeltliche Übertragung der Immobilie (siehe Kapitel 2 bzw. Seite 46).

Erblasser

Verstorbene Person, um deren Erbe es jetzt geht.

Erbvertrag

Notarieller Vertrag, in welchem zwei oder mehrere Personen ihren Nachlass regeln.

EU-Bürger

Bürger eines der Mitgliedstaaten der Europäischen Union.

Gesetzliche Erbfolge

Erbfolge, wenn diese nicht auf einer letztwilligen Verfügung beruht.

Gemischte Schenkung

Verkauf zu einem Preis, der weit unter dem Wert liegt.

Gesetzlicher Güterstand

Güterstand, in welchem alle verheirateten Personen leben, die keinen notariellen Gütervertrag abgeschlossen haben (sogenannte Zugewinngemeinschaft).

GleichgeschlechtFrauen mit Frauen sowie Männer mit Mänliche Lebenspartner- nern, die in einer staatlich registrierten Partschaftnerschaft leben. Grundpfandrecht

Sammelbegriff für Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden.

Grundschuld

Ähnlich einer Hypothek, ermöglicht eine flexiblere Handhabung als diese.

Gütergemeinschaft

Wird durch notariellen Ehevertrag begründet und ersetzt den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

Gütertrennung

Wird ebenfalls durch notariellen Ehevertrag begründet und ersetzt den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

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15

Soll ich mein Eigentum zu Lebzeiten übertragen?

Lebensgefährte

Volkstümlicher Ausdruck für einen Mann oder eine Frau, wenn das Paar wie Eheleute zusammenlebt, ohne verheiratet zu sein, somit in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft lebt.

Lebenspartner

Leben in einer eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft.

Nichteheliche Kinder

Früher „uneheliche Kinder“ genannt.

Rechtspfleger

Beamter des gehobenen Justizdienstes, der ehemals richterliche Tätigkeiten ausübte; Name einer Fachzeitschrift.

Schenker/ Übergeber

Bisheriger Eigentümer des Grundstücks, das übertragen werden soll.

Sozialamt

Sammelbegriff für alle Behörden, die Sozialleistungen erbringen (= Träger der Sozialhilfe).

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss Die Grundzüge des Erbrechts . . . . . . . . 18 Die Grundzüge des Steuerrechts . . . . . . 31 Die Bewertung des Grundbesitzes . . . . 35 Die Höhe der Steuer . . . . . . . . . . . . . . . 50 Besondere Übertragungsfälle . . . . . . . . 56

2

Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Die Grundzüge des Erbrechts Jeder, der über 18 Jahre alt ist,5) kann jederzeit ein Testament errichten. Wie man das macht, soll hier nicht erklärt werden, da es hierfür genug gute Bücher gibt. Wichtig ist aber zu wissen, wie die Erbfolge aussieht, wenn kein Testament errichtet wurde. Man spricht dann von der „gesetzlichen Erbfolge“ und nennt diese Erben „gesetzliche Erben“. Achtung: Bei allen künftigen Beispielen ist zu beachten, dass nur der Anteil des Verstorbenen am Grundstück vererbt wird. Der Anteil, den der überlebende Miteigentümer bereits hatte, bleibt ihm natürlich daneben erhalten. Selbstverständlich kann ein Ehegatte nichts mehr erben, wenn die Ehe geschieden ist. Aber sein Erbrecht endet auch schon dann, wenn die Voraussetzungen für eine Scheidung der Ehe zum Zeitpunkt des Todes vorgelegen haben und der Verstorbene vor seinem Tod bereits die Scheidung beantragt oder ihr zugestimmt hatte (§ 1933 BGB). Gesetzliche Erbfolge Bitte prüfen Sie jetzt, wie Sie beerbt werden, wenn kein Testament vorhanden ist! Wer
noch verheiratet ist (oder in einer eingetragenen gleichgeschlechtlichen Partnerschaft lebt)
keinen Ehevertrag/Partnerschaftsvertrag (beim Notar) geschlossen hat, das heißt im gesetzlichen Güterstand lebt, und
Abkömmlinge (das heißt Kinder oder Enkelkinder) hat, wird wie folgt beerbt: Der Ehegatte/Partner erbt die Hälfte des Nachlasses, die Abkömmlinge erben „nach Kindsstämmen“ die andere Hälfte, unter sich zu gleichen Teilen. 5)

18

Personen über 16 Jahre können auch ein Testament errichten, aber nur beim Notar (§§ 2229, 2247 Abs. 4 BGB).

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Die Grundzüge des Erbrechts

„Abkömmlinge“ sind zunächst die noch lebenden Kinder. Deren Kinder (die Enkelkinder) erben nichts. Kinder vorverstorbener Kinder (Enkelkinder) erben den Anteil ihrer Eltern, unter sich zu gleichen Teilen. Der Ehegatte/Partner des vorverstorbenen Kindes, also der Schwiegersohn oder die Schwiegertochter, erbt nichts. Nichteheliche Kinder, die nach dem 1. 7. 1949 geboren wurden, erben jetzt auch nach dem Vater, nach der Mutter erbten sie schon immer. Lebensgefährten einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können nicht gesetzliche Erben werden (§§ 1924, 1931, 1371 BGB). Leben die Eheleute nicht im gesetzlichen Güterstand, weil sie beim Notar Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart haben, gelten andere Erbregeln. Da diese Güterstände immer seltener vorkommen, werden diese Erbregeln in Kapitel 8 bzw. ab Seite 125 erklärt. Beispiel: Die Eheleute Fritz und Klara Lustig – im gesetzlichen Güterstand lebend – hatten drei Kinder: Anton, Bruno und Clementine. Anton hat keine Kinder, Bruno hat zwei Kinder; Clementine ist bereits verstorben. Sie hatte zwei Kinder; ihr Witwer lebt noch. Erbfolge nach dem Tod des Ehemannes Fritz Lustig:
Ehefrau Lustig (Witwe) erbt die Hälfte.
Anton erbt ein Drittel der anderen Hälfte, also 1/6.
Bruno erbt ebenfalls 1/6, seine Kinder erben nichts.
Die Kinder der Clementine erben zusammen das Sechstel, das sonst die Mutter geerbt hätte, das heißt jedes Kind 1/12. Der Witwer der Clementine erbt nichts. Wenn Fritz und Klara Lustig bisher Miteigentümer je zur Hälfte waren, dann gehört das Grundstück jetzt der Witwe zu 3/4, Anton und Bruno zu je 1/12 und den Kindern der Clementine zu je 1/24. Beim nachstehenden Schaubild und bei den folgenden Bildern wird der Name der Person, um deren Erbschaft es geht (Erblasser), fett gedruckt. Bereits vorverstorbene Personen werden mit einem Kreuz (†) bezeichnet. www.WALHALLA.de

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Fritz Lustig † —— Klara Lustig (1/2) Anton (1/6)

Bruno (1/6) Kind (0)

Clementine † —— Witwer (0)

Kind (0)

Kind (1/12)

Kind (1/12)

Alternative: Der Ehemann Lustig hatte ein nichteheliches Kind, das 1950 geboren wurde. Das nichteheliche Kind erbt mit. Das bedeutet:
Die Witwe behält ihren Hälfteanteil.
Das nichteheliche Kind erbt 1/8 des Nachlasses.
Die beiden ehelichen Kinder Anton und Bruno erhalten ebenfalls nur 1/8 und die beiden Kinder der Clementine erben je 1/16. Fritz Lustig † —— Klara Lustig (1/2) nichtAnton 1/8 eheliches Kind (1/8)

Bruno 1/8

Kind (0)

Clementine † —— Witwer (0)

Kind (0)

Kind (1/16)

Kind (1/16)

Wer
noch verheiratet ist oder in eingetragener Partnerschaft lebt,
keinen Ehevertrag/Partnerschaftsvertrag geschlossen hat,
keine noch lebenden Abkömmlinge hat und
dessen Eltern nicht mehr leben, wird wie folgt beerbt: Der Ehegatte/Partner erbt drei Viertel des Nachlasses, die Geschwister des Verstorbenen (das heißt Schwager bzw. Schwägerin) 20

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Die Grundzüge des Erbrechts

oder – soweit diese bereits verstorben sind – deren Kinder erben nach Stämmen das verbleibende Viertel (§§ 1931, 1925, 1371 BGB). Will man dies nicht, muss ein Testament errichtet werden. Beispiel: Thomas und Susanne sind verheiratet und leben im gesetzlichen Güterstand. Kinder haben sie nicht, aber sie haben ein erhebliches Vermögen während der Ehe erworben. Thomas stirbt bei einem Verkehrsunfall. Susanne erbt drei Viertel des Nachlasses. Die Eltern von Thomas erben je ein Achtel. Leben sie nicht mehr, erben die Geschwister von Thomas oder deren Kinder zusammen ein Viertel. Auch wenn jetzt Susanne Eigentümerin des Hauses zu 7/8 ist, weil ihr bisher schon die Hälfte gehört hat, können die Eltern/ Geschwister von Thomas das Haus gegen den Willen von Susanne versteigern lassen! Vater —— Mutter † (1/8) Geschwister von Thomas zusammen (1/8) Thomas † —— Susanne (3/4) Wer
nicht (oder nicht mehr) verheiratet ist (ledig, verwitwet, geschieden) und
nicht in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt und
Abkömmlinge hat, wird von diesen Abkömmlingen nach Stämmen beerbt. Auch hierbei treten die Enkelkinder an die Stelle nicht mehr lebender Kinder und auch hier können die Ehepartner (Schwiegersohn, Schwiegertochter) vorverstorbener Kinder nichts erben (§ 1924 BGB).

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21

Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Beispiel: Im zuerst genannten Beispiel stirbt nun auch Klara Lustig. Ihr Sohn Anton ist inzwischen auch schon verstorben. Er war kinderlos verheiratet. Seine Witwe lebt noch. Anton hatte keine Abkömmlinge, die an seine Stelle treten könnten. Seine Witwe erbt nichts. Das nichteheliche Kind des Ehemannes kann von dessen Witwe nichts erben. Somit verbleiben nur noch Bruno, der 1/2 erbt (und dessen Kinder wieder nichts erben) und die Kinder von Clementine, von welchen jedes 1/4 erbt. Fritz Lustig † —— Klara Lustig † nichteheliches Kind (0)

Anton †

Bruno (1/2) Clementine † —— Witwer (0)

Kind (0)

Kind (0)

Kind (1/4)

Kind (1/4)

Wer
nicht oder nicht mehr verheiratet ist (auch nicht in eingetragener Lebenspartnerschaft lebt),
keine noch lebenden Abkömmlinge hat und
dessen Eltern nicht mehr leben, wird von seinen Geschwistern oder deren Kindern (Neffen/Nichten) beerbt. Sind auch keine Geschwister oder Neffen/Nichten vorhanden, muss auf die Geschwister der Eltern oder deren Abkömmlinge (Vetter/Base oder deren Kinder) zurückgegriffen werden. Jetzt kommen Personen als Erben in Betracht, die der Verstorbene vielleicht schon nicht mehr gekannt hat (§§ 1925, 1926, 1930 BGB). Deshalb sollte in diesem Fall unbedingt ein Testament errichtet werden!

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Die Grundzüge des Erbrechts

Beispiel: Antonia Lieblich war kinderlos verheiratet und ist jetzt Witwe. Sie war das einzige Kind ihrer Eltern. Ihre Eltern leben schon lange nicht mehr. Ihr Vater hatte zwei Brüder, Heinrich und Otto, ihre Mutter zwei Schwestern, Ida und Johanna; auch diese sind bereits verstorben. Heinrich hatte drei Kinder, die alle noch leben. Otto hatte einen Sohn, der verstorben ist und zwei noch lebende Kinder hat. Ida hatte keine Kinder, Johanna eine Tochter, die noch lebt. Antonia Lieblich wird jetzt, wenn sie kein Testament hinterlassen hat, beerbt von
den drei Kindern des Heinrich zu je 1/12,
den Enkeln von Otto zu je 1/8,
der Tochter der Johanna zur Hälfte. Großeltern † (1/2) Heinrich † Otto † (1/4) (1/4)

Sohn (1/12)

Sohn (1/12)

Sohn (1/12)

Vater † —— Mutter † Ida † Johanna † (1/2) (1/2) (1/2)

Sohn † (1/4) Kind (1/8)

Großeltern † (1/2)

Antonia Lieblich †

Tochter (1/2)

Kind (1/8)

Warum so ungleich? Rechnerisch fällt der Nachlass auf die Großeltern väterlicherseits und mütterlicherseits je zur Hälfte. Jeder Großelternteil vererbt nur seinem Stamm. Daher fällt eine Hälfte auf Heinrich und Otto oder deren Abkömmlinge, eine Hälfte auf Ida und Johanna oder deren Abkömmlinge. Somit teilen sich auf der einen Seite fünf Personen die Hälfte, während die Tochter der Johanna die zweite Hälfte allein bekommt. Wer das nicht will, sollte unbedingt ein Testament machen. Noch unübersichtlicher wäre die Erbfolge,

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23

Was ich vor der Entscheidung wissen muss

wenn Eltern oder einer der Großeltern mehrfach verheiratet gewesen wären und aus verschiedenen Ehen Kinder hinterlassen hätten.

Was ist ein „Pflichtteil“? Ein Pflichtteil kommt eigentlich nur in Betracht, wenn bestimmte Personen, welche nach den oben aufgestellten Regeln „gesetzliche Erben“ geworden wären, infolge eines Testamentes nicht zur gesetzlichen Erbfolge gelangen. Nicht alle gesetzlichen Erben sind auch pflichtteilsberechtigt. Es sind dies nur:
Abkömmlinge, welche ohne Testament Erben geworden wären; die Enkelkinder daher nur, wenn die Kinder nicht mehr leben.
Der Ehegatte oder Partner, solange die Ehe oder Partnerschaft noch besteht.
Die Eltern, aber nicht die Geschwister, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind (§ 2303 BGB). Beispiele:
Die Witwe Klara Fröhlich hat drei Kinder, Karl, Ludwig und Maria. Ludwig ist vorverstorben und hinterlässt ein nichteheliches Kind (Mutter: seine Lebensgefährtin Rita). Karl und Maria leben noch. Beide haben zwei Kinder. Die Mutter hat in ihrem Testament die Kirchengemeinde St. Bonifatius als Alleinerbin eingesetzt. Ohne das Testament wären die beiden noch lebenden Kinder Karl und Maria sowie das nichteheliche Kind von Ludwig gesetzliche Erben gewesen – und zwar zu je 1/3. Sie sind jetzt pflichtteilsberechtigt. Die Enkelkinder (Kinder von Karl und Maria) und Rita hätten auch ohne Testament nichts geerbt und können somit auch nicht pflichtteilsberechtigt sein.
Die Eheleute Karl und Sophia haben (nur) ein Kind, nämlich Theo. Karl hat in seinem Testament seinen Sohn Theo als 24

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Die Grundzüge des Erbrechts

Alleinerben eingesetzt und seine Witwe Sophia enterbt, weil sie ihm das Rauchen verboten hatte. Ohne das Testament wären Sophia und Theo Erben je zur Hälfte gewesen. Sophia ist somit jetzt pflichtteilsberechtigt.
Aloisius Rasant war ledig und kinderlos, als er bei einem Verkehrsunfall ums Leben kam. In seinem Testament hat er seine Lebensgefährtin Ursula zur Alleinerbin eingesetzt. Sein Vater lebt noch, seine Mutter ist bereits verstorben. Er hat noch zwei Brüder. Ohne das Testament hätte Ursula nichts geerbt. Erben wären der Vater zu 1/2 und die beiden Brüder zu je 1/4 geworden. Sein Vater ist pflichtteilsberechtigt, nicht aber die beiden Brüder, obwohl sie gesetzliche Erben geworden wären. Denn nicht alle gesetzlichen Erben sind auch pflichtteilsberechtigt, wenn sie im Testament übergangen werden. Wichtig: Der Pflichtteil besteht grundsätzlich in der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. In den vorgenannten Beispielen hätten die nachgenannten Personen einen Anspruch auf einen Pflichtteil in folgender Höhe:
Karl, Maria und Ludwig in Höhe von je 1/6 des Nachlasses
Sophia, allerdings nur in Höhe von 1/8 und nicht von 1/4, wie man eigentlich erwarten würde! Der erbrechtliche Zugewinnausgleich,6) welcher Sophia eine Erbquote von 1/2 eingebracht hätte, ist gescheitert, weshalb sie nur den „kleinen Pflichtteil“ erhält (§ 1371 Abs. 2 BGB).
Der Vater von Aloisius Rasant in Höhe von 1/4 des Nachlasses Wenn daher im zuerst genannten Beispiel auf Seite 20 Fritz Lustig seine Ehefrau durch Testament als Alleinerbin eingesetzt hätte, wären bei seinem Tod pflichtteilsberechtigt gewesen: 6)

Die hier nicht erforderliche genaue Darstellung des „Zugewinnausgleichs“ und seinen Einfluss auf das Erbrecht des Ehegatten findet man in „Richtig handeln im Trauerfall“, Walhalla Fachverlag.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss


Anton mit 1/16 des Nachlasses
Bruno mit einem 1/16 des Nachlasses
das nichteheliche Kind mit einem 1/16 des Nachlasses
die Kinder der Clementine mit je 1/32 des Nachlasses Praxis-Tipp: Auch nichteheliche Kinder haben gegenüber ihrem Vater ein Pflichtteilsrecht, wenn sie nach dem 1. 7. 1949 geboren sind und nicht nach früherem Recht „abgefunden“ wurden. Der Pflichtteilsanspruch geht nur auf Geldzahlung, nicht auf Sachwerte, das heißt insbesondere nicht auf Anteile am Grundbesitz. Der gesamte Nachlass muss daher geschätzt werden und der Berechtigte erhält einen entsprechenden Geldbetrag. Diese Regelung ist in der Praxis von äußerster Wichtigkeit, spielt aber für hier zu beachtende Fragen keine Rolle.

Ausgleichsanspruch der Pflichtteilsberechtigten Es gibt – sehr schwierige – rechtliche Regeln (§ 2325 ff. BGB), welche sicherstellen sollen, dass das Pflichtteilsrecht nicht durch eine Schenkung zu Lebzeiten umgangen werden kann. Und in diesem Fall sind die Pflichtteilsregeln auch dann zu beachten, wenn kein Testament vorhanden ist! Ohne auf die Besonderheiten einzugehen, die sich je nach Sachlage ergeben können, gelten folgende Grundsätze:
Für die Berechnung des Pflichtteils wird unterstellt, das verschenkte Grundstück befände sich noch im Nachlass. Für die Berechnung wird der Wert des Grundstücks am Tag der Schenkung und am Tag des Todes des Schenkers verglichen und der geringere Wert eingesetzt.
Der Pflichtteilsberechtigte – auch wenn er gesetzlicher Erbe geworden ist, weil kein Testament vorhanden war – muss wenigstens so viel bekommen, wie er ohne die Schenkung als Pflichtteil erhalten hätte (§ 2326 BGB). 26

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Die Grundzüge des Erbrechts


An sich muss zunächst der Erbe die Ergänzung bezahlen. Da aber bei gesetzlicher Erbfolge meist alle Erben gleichermaßen pflichtteilsberechtigt sein werden, wird der Beschenkte zur Kasse gebeten.
Diese Ergänzungspflicht tritt nicht mehr ein, wenn seit der Schenkung bis zum Tod des Schenkers zehn Jahre vergangen sind (§ 2325 Abs. 3 BGB).7) Bei Grundbesitz beginnt diese Frist frühestens mit der Eintragung der Schenkung im Grundbuch, jedoch bei einer Schenkung an Ehegatten erst mit der Auflösung der Ehe. Die Frist beginnt nicht, wenn der Schenker sich dergestalt die Nutzungen vorbehalten hat, dass er die Schenkung „nicht spürt“. Ganz besonders kann dies der Fall sein, wenn er sich einen Nießbrauch vorbehalten hat (siehe hierzu die Ausführungen in Kapitel 4 bzw. ab Seite 80). In diesem Fall wird angenommen, dass die Frist nicht zu laufen beginnt. Das kann sehr nachteilige Folgen für den Beschenkten haben, wenn der Schenker Sozialhilfe (Heimunterbringung!) in Anspruch nehmen muss (beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 3 bzw. Seite 69). Beispiele: Der Vater (Witwer) schenkt seinem Sohn Fritz einen Bauplatz im Wert von damals 100 000 Euro; seine Tochter Luise erhält nichts. Drei Jahre später stirbt der Vater und hinterlässt ein Haus im Wert von 120 000 Euro. Es sind keine weiteren Kinder vorhanden, auch kein Testament. Der Bauplatz wäre heute 150 000 Euro wert. Jetzt muss wie folgt gerechnet werden: Jedes der beiden Kinder hätte 1/2 geerbt. Der Pflichtteil der Luise wäre somit 1/4. Sie muss daher mindestens so viel erhalten, wie dieser Pflichtteil betragen hätte, wenn der Vater das Grundstück nicht verschenkt hätte. Hierbei wird aber dessen Wert nur mit dem damaligen Wert von 100 000 Euro angerechnet, da dieser Wert geringer ist als jener zum Zeitpunkt des Erbfalles. Somit: 7)

Diese bisher starre Frist von zehn Jahren soll so gestaffelt werden, dass für jedes Jahr nach der Schenkung ein Zehntel des Wertes nicht mehr ausgeglichen werden muss. Das heißt, wenn der Schenker nach drei Jahren stirbt, muss der Beschenkte nur noch 70 Prozent ausgleichen. Ob der Gesetzgeber hierbei dem Wunsch der Praxis und Literatur nachkommt, einen konkreten Fristbeginn einzuführen, ist offen.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Rechnerischer Gesamtwert: Haus 120 000 Euro Bauplatz 100 000 Euro, zusammen also 220 000 Euro 55 000 Euro hiervon 1/4 wären Luise hat aber 1/2 des Hauses, somit einen Wert von 60 000 Euro geerbt und kann daher von Fritz keine Pflichtteilsergänzung verlangen. Alternative: Der Vater hatte kein Haus, sondern nur ein Sparkonto von 60 000 Euro. Rechnerischer Gesamtwert: Sparkonto 60 000 Euro Bauplatz 100 000 Euro, zusammen also 160 000 Euro hiervon 1/4 wären 40 000 Euro Luise hat nur die Hälfte des Sparkontos, somit 30 000 Euro geerbt. Jetzt muss ihr Fritz darüber hinaus noch 10 000 Euro auszahlen, darf aber den Bauplatz behalten. Alternative: Der Vater stirbt erst zwölf Jahre, nachdem er den Fritz beschenkt hat. Jetzt muss sich Luise mit den 30 000 Euro (Hälfte des Sparkontos) begnügen. Diese Regelung gilt auch, wenn Personen beschenkt werden, die nicht zu den gesetzlichen Erben gehören. Beispiel: Der Witwer Gerhard schenkt seiner Lebensgefährtin sein Haus im Wert von 200 000 Euro und stirbt alsbald, ohne ein Testament zu hinterlassen. Sein einziges Kind, Gerda, ist bereits verstorben; sie hatte ein nichteheliches Kind. Der Nachlass besteht in einem Sparguthaben von 20 000 Euro. Das nichteheliche Kind der Gerda ist Alleinerbe. Die Lebensgefährtin erbt nichts. Das Kind wäre somit auch pflichtteilsberechtigt; der Pflichtteil würde sich auf 1/2 des Nachlasses belaufen. Das nichteheliche Kind muss deshalb wenigstens so viel bekommen, wie dieser Pflichtteil ohne die Schenkung betragen hätte. 28

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Die Grundzüge des Erbrechts

Das bedeutet: Erbschaft = 20 000 Euro; dazu das Haus = 200 000 Euro; ergibt 220 000 Euro. Sein Pflichtteil, hiervon 1/2, wäre somit 110 000 Euro gewesen. Geerbt hat das nichteheliche Kind aber nur 20 000 Euro. Daher muss ihm die Lebensgefährtin 90 000 Euro auszahlen. Das Haus aber darf sie behalten; hierauf hat der Erbe keinen Anspruch. In diesem Zahlenbeispiel bleibt die erhebliche Schenkungsteuer unberücksichtigt, welche eventuell von der Lebensgefährtin zu zahlen war.

Gemischte Schenkung Auch wenn das Haus zu einem Preis unterhalb des Verkehrswertes verkauft wird, gilt dies teilweise als Schenkung. Die Juristen sagen „gemischte Schenkung“, die Steuerbeamten nennen es „teilentgeltlicher Erwerb“. Gemeint ist aber das Gleiche. Die Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert (wenn sie nicht unerheblich ist), gilt dann als „geschenkt“. Grundsätzlich behandelt das Schenkungsteuerrecht diese Frage anders als das bürgerliche Recht, der Unterschied aber beruhte auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Steuerwert, und gerade diese Differenz hat das neue Recht abgeschafft. Hierzu ein Hinweis in Kapitel 2 bzw. auf Seite 50. Beispiel: Klara ist Witwe und hat nur ein Kind, Thomas. Ihr einziges Vermögen ist ein Bauplatz im Wert von 200 000 Euro, den sie auf Drängen des Pfarrers der Kirchenstiftung Heilig-Kreuz für 50 000 Euro verkauft. Kurz darauf stirbt sie. Thomas ist Alleinerbe. Sein Pflichtteil wäre somit 1/2. Er findet vom Kaufpreis nur noch 30 000 Euro im Nachlass vor. Der Wert der Schenkung ist der Verkehrswert abzüglich Kaufpreis, also 200 000 Euro abzüglich 50 000 Euro = 150 000 Euro. Erbe (30 000 Euro) und Schenkung (150 000 Euro) ergeben 180 000 Euro, somit einen Pflichtteil von 1/2 = 90 000 Euro. Geerbt hat Thomas nur 30 000 Euro; damit hat er einen Ergänzungsanspruch gegen die Kirchengemeinde auf 60 000 Euro.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Achtung: Auch soziale und kirchliche Institutionen müssen eine Schenkung ausgleichen, wenn der Pflichtteil eines Berechtigten durch die Schenkung beeinträchtigt wurde (beachten Sie hierzu die vorangegangenen Ausführungen). Dies gilt auch dann, wenn sie von der Zahlung einer Schenkungsteuer befreit sind. Auch bei der gemischten Schenkung gilt der Grundsatz, dass der Ergänzungsanspruch nur besteht, wenn die Verkäuferin innerhalb von zehn Jahren stirbt. Hat die Kirchengemeinde das Grundstück sofort nach Kauf und Grundbucheintrag in Besitz genommen und bebaut (Klara „gespürt“, dass das Grundstück weggegeben ist) und lebt sie noch länger als zehn Jahre, dann muss die Kirchengemeinde an Thomas nichts mehr zahlen. Es ist beabsichtigt, diese Anrechnungspflicht künftig dergestalt „abzuschmelzen“, dass der Wert der Schenkung mit jedem vollen Jahr seit der Schenkung um 10 Prozent weniger anzurechnen ist, so dass somit beispielsweise nur noch 30 Prozent anzurechnen sind, wenn der Schenker sieben Jahre nach der Schenkung stirbt. Die Staffelung ist auch für frühere Hingaben anzuwenden, wenn der Erbfall nach der Gesetzesänderung eintritt. Grundstück ist belastet Bei der Berechnung werden die Lasten abgezogen, wenn das Grundstück noch belastet ist. Wenn daher ein Beschenkter ein Grundstück im Wert von 150 000 Euro erhält und eine Hypothek von 50 000 Euro zur Rückzahlung übernehmen muss, beträgt der ausgleichspflichtige Wert der Schenkung nur 100 000 Euro. Auch Gleichstellungszahlungen, die der Beschenkte an andere Personen leisten musste, werden abgezogen. Ebenso abgezogen wird der Wert eines Vorbehaltes, beispielsweise eines Nießbrauchs, eines Wohnungsrechtes oder eines Altenteils. Die Methode, wie man einen solchen Wert berechnet, wird in Kapitel 8 bzw. auf Seite 130 beschrieben. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die hier in Betracht kommenden bürgerlich-rechtlichen Berechnungen von den steuerrechtlichen Berechnungen abweichen können.

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Die Grundzüge des Steuerrechts

Die Grundzüge des Steuerrechts Schenkungsteuer Auch für eine Schenkung kann eine Steuer anfallen. Da die Grundsätze für die Schenkungsteuer und die Erbschaftsteuer identisch sind, bei der Erbschaftsteuer aber einige Freibeträge anfallen, welche für die Schenkungsteuer nicht gelten, kann man ganz allgemein davon ausgehen, dass eine Schenkung höher besteuert würde als eine Erbschaft zum gleichen Zeitpunkt. Praxis-Tipp: Eine Schenkung wird ebenso – eher höher – besteuert wie eine Erbschaft. Durch eine Schenkung kann man somit gegenüber der späteren Erbschaft meist nur unter einer der folgenden Voraussetzungen Steuern sparen:
Das Steuerrecht ändert sich; das heißt es werden höhere Steuern, niedrigere Freibeträge oder andere Bewertungsregeln für Grundbesitz eingeführt. Allgemein wird erwartet, dass das neue Gesetz nur eine kurze Verfallszeit hat. Aber niemand weiß, was nachher kommt (wer nach der „großen Koalition“ regiert) und ob sich Abwarten lohnt.
Das Grundstück, das verschenkt werden soll, wird bis zum Tod des Eigentümers wesentlich wertvoller, was insbesondere durch eine allgemeine Mieterhöhung verursacht werden könnte.
Der Schenker lebt nach der Schenkung noch länger als zehn Jahre (§ 14 ErbStG) und der Beschenkte kann seinen Freibetrag für die Erbschaft nochmals verwenden. Anders als im bürgerlichen Recht (dazu Kapitel 1 bzw. Seite 12) besteht keine Absicht, diese Zehn-Jahres-Frist im Steuerrecht zu kürzen. Das Gesetz, welches die Steuerfragen regelt (ErbStG) und die dazugehörigen Richtlinien sind derart kompliziert, dass es sich fast immer lohnt, einen Steuerberater aufzusuchen, wenn ausschließlich aus Gründen der Steuerersparnis Grundbesitz schenkungsweise übertragen werden soll. Die nachstehenden, sehr vereinwww.WALHALLA.de

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

fachten Grundsätze sollen dem juristischen Laien nur eine ganz grobe Vorprüfung ermöglichen, ob für seine Immobilie unter Berücksichtigung der künftigen Erbfolge überhaupt Erbschaftsteuer anfallen würde. Damit soll er in die Lage versetzt werden, einen grundlos auf Steuerfragen gestützten Übertragungswunsch als unberechtigt zu erkennen und abzuwehren. Die Frage, ob Schenkungsteuer (oder Erbschaftsteuer) anfällt und wie hoch diese ist, richtet sich nach:
dem Familienstand zwischen Eigentümer und Beschenktem (Erben)
Freibeträgen
dem Wert der Immobilie Selbstverständlich fällt auch Schenkungsteuer bzw. Erbschaftsteuer für bewegliches Vermögen an, beispielsweise für Geld, Wertpapiere, Wertgegenstände. Der Ausrichtung dieses Buches entsprechend wird hierauf nicht besonders eingegangen; insbesondere werden die hierfür vorgesehenen Freibeträge nicht erörtert. Die Schenkungsteuer wird im Normalfall vom Beschenkten übernommen, gegen ihn vom Finanzamt festgesetzt und von ihm bezahlt. Erklärt der Schenker in der Übertragungsurkunde, dass er die Steuer übernehmen will, erfolgt die Festsetzung gegen ihn. Wichtig: Grundsätzlich haften Schenker und Beschenkter für die Steuer. Wenn vereinbart wurde, dass der Beschenkte die Steuer zu bezahlen hat, kann der Schenker dennoch in Anspruch genommen werden, wenn die Steuer beim Beschenkten nicht zu holen ist. Außerdem: Zahlt der Schenker die Schenkungsteuer, dann gilt auch diese Steuer als „geschenkt“ und wird auf den Wert der Schenkung aufgeschlagen. Familienstand Das Gesetz unterscheidet für die Berechnung der Steuer folgende Familienstände:
Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, auch nichteheliche Kinder und „Stiefkinder“, Enkelkinder, Urenkel sowie – aber nur bei Erbschaft, nicht bei Schenkung – Eltern und Großeltern. 32

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Die Grundzüge des Steuerrechts


Steuerklasse II: Eltern und Großeltern (bei Schenkung), Geschwister, Neffen und Nichten, geschiedene Ehegatten, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern.
Steuerklasse III: Alle anderen, insbesondere Lebensgefährten, eingetragene Lebenspartner, Verlobte sowie Schwager und Schwägerinnen. Freibetrag „Freibetrag“ im Steuerrecht bedeutet, dass nur Beträge zu versteuern sind, welche über diesen Betrag hinausgehen. (Das Gegenteil hierzu sind „Freigrenzen“ wie bei der Grunderwerbsteuer. Dort muss der Gesamtbetrag versteuert werden, wenn er die Grenze übersteigt.) Für Schenkung- und Erbschaftsteuer gelten folgende Freibeträge:
Ehegatte:

500 000 Euro


jedes Kind:

400 000 Euro


Enkelkind:

400 000 Euro, wenn es an die Stelle des vorverstorbenen Kindes (somit seines Vaters/seiner Mutter) tritt.


Enkelkind:

200 000 Euro, wenn das Kind (also sein Vater/seine Mutter) noch lebt.


Urenkel:

100 000 Euro


Eltern/Großeltern:

100 000 Euro; nur bei Erbschaft, nicht bei Schenkung.


alle aus Steuerklasse II:

20 000 Euro


alle aus Steuerklasse III:

20 000 Euro

Besonders für Ehegatten und jüngere Kinder gibt es im Erbfall weitere Freibeträge, die hier nicht erörtert werden sollen. Wichtig: Obwohl man die gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaften (das heißt die Lesben und Schwulen) nicht zusammen mit Ehepartner in die Steuerklasse I eingeordnet, sondern in der Steuerklasse III belassen hat, erhält der Überlebende einer solchen Gemeinschaft einen Freibetrag von 500 000 Euro (!). Allerdings:

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss


Übersteigt der Wert der Schenkung oder des Nachlasses den Freibetrag, beträgt die Steuer aus dem Mehrbetrag bis 600 000 Euro 30 Prozent statt 15 Prozent für Ehegatten.
Wird das Kind eines der Partner vom anderen beschenkt oder beerbt es diesen, hat es nur den Freibetrag der Steuerklasse III. Wichtig: Der Freibetrag kann bei der Schenkung alle zehn Jahre wieder ausgenutzt werden. Wenn daher der Schenker die Schenkung um zehn Jahre überlebt, kann der Beschenkte nochmals in Höhe des Freibetrages beschenkt werden oder erben. Anderenfalls werden Schenkung und Erbschaft zusammengerechnet und müssen versteuert werden, wenn und soweit hierdurch der Freibetrag überschritten wird. Praxis-Tipp: Wenn der Wert der Immobilie zusammen mit dem übrigen anteiligen Vermögen den vorgenannten Freibetrag nicht übersteigt, ist anzunehmen, dass der zu Beschenkende auch später im Erbfall keine Steuer zahlen müsste.

Beispiel: Eine verwitwete Frau hat nur noch ein Enkelkind, keine sonstigen Angehörigen. Sie hat ein Haus im Steuerwert von 300 000 Euro und Aktien im Wert von 50 000 Euro. Das Enkelkind hätte gerne das Haus geschenkt und behauptet, dass es so Steuern sparen würde. Das stimmt nicht: Das Enkelkind hat, da seine Eltern nicht mehr leben, einen Freibetrag von 400 000 Euro. Somit fällt weder Schenkungsteuer noch Erbschaftsteuer an, auch dann nicht, wenn die Großmutter innerhalb der nächsten zehn Jahre stirbt, vorausgesetzt, es ändern sich weder der Wert des Nachlasses noch die Gesetze.

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Die Bewertung des Grundbesitzes

Alternative: Das Haus hat einen Steuerwert von 395 000 Euro. Die Schenkung ist schenkungsteuerfrei. Stirbt aber die Großmutter innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung und erbt das Enkelkind jetzt auch noch die Aktien, muss es aus einem Teil des Wertes Erbschaftsteuer bezahlen, da es nur noch einen restlichen unverbrauchten Freibetrag von 5 000 Euro hat.

Die Bewertung des Grundbesitzes Vorbemerkung Angeblich zur Umsetzung des Urteils des Bundesverfassungsgerichts hat die große Koalition neue Vorschriften zur Bewertung des Grundbesitzes geschaffen. Herausgekommen ist ein Monstrum, für welches das BVerfG nicht verantwortlich gemacht werden kann, denn dessen Vorgaben hätten sich viel einfacher umsetzen lassen. Der Verfasser hat noch keinen Sachverständigen getroffen oder eine sachkundige Veröffentlichung zu den Entwürfen gelesen, in welchen diese Neuregelung als gut verständlich oder gar als gerecht im Sinne einer Einzelfall-Gerechtigkeit gepriesen worden wäre. Vielmehr wird allgemein davon ausgegangen, dass über dem Marktwert liegende Werte und damit überhöhte Steuerfestsetzungen zu erwarten und beabsichtigt sind. Es handelt sich um eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Steuerberater und Gutachter zu Lasten der einfachen Bürger, welche diese bisher nicht benötigten! Durchaus ernsthafte Schätzungen gehen davon aus, dass die Steuerbehörde etwa 1000 zusätzliche gut ausgebildete Beamte benötigen würde, um das Gesetz zeitangemessen anzuwenden. Natürlich konnte man noch nie jedes einzelne Grundstück seitens der Finanzbehörde durch ein Gutachten bewerten. Der angebliche Versuch, möglichst gerecht und individuell zu bewerten, hat aber das Verfahren derart unübersichtlich gestaltet, dass es nur noch von ausgewiesenen Fachleuten verstanden wird. Die folgenden Darstellungen können deshalb nur einen ganz allgemeinen Überblick gewähren. Wer Grundkenntnisse hat und sich mit der Materie befassen will, benötigt weiterführende Literatur.8) 8)

Beispielsweise „Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien“ (Mannek), Walhalla Fachverlag.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Grundsätzlich muss man wissen, dass es verschiedene Methoden zur Bewertung von Grundbesitz gibt, nämlich:
Das Vergleichswertverfahren: Die Kaufpreise aller Verkäufe in einem bestimmten Zeitraum oder aber die sogenannten „Vergleichsfaktoren“ ermöglichen Erkenntnisse für den Wert des zu bewertenden Grundstücks.
Der Ertragswert: Aufgrund der tatsächlich erzielten Miete/ Pacht oder der voraussichtlich erzielbaren Miete/Pacht (fiktive Miete, z. B. laut Mietspiegel) errechnet man den Jahreswert der Roh-Einnahme und multipliziert mit einem Vervielfältiger. Bisher war dies einheitlich 12,5.
Der Sachwert: Es wird der Wert der tatsächlich vorhandenen Bebauung, das heißt die Kosten der Herstellung des Bauwerks abzüglich Abnutzung berechnet. In diesem Fall muss der Grundstückswert hinzugezählt werden. Es wird später darzustellen sein, dass alle drei Bewertungsverfahren zur Anwendung vorgesehen sind. Die Rechtsgrundlagen für die Bewertung befinden sich im BauGB und im neugefassten BewG (§ 157 ff.). Außerdem sind die allgemeinen Grundsätze der WertV und der WertR 2006 beachtlich. Ziel der Bewertung soll angeblich der Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des § 194 BauGB sein, kurz gefasst, der mögliche Preis bei einer Veräußerung. Nach allgemeiner Ansicht ist dieses Ziel durch die Neuregelung nicht zu erreichen und nach Ansicht vieler auch nicht ernsthaft angestrebt. Das unbebaute Grundstück Im Sinne des Gesetzes ist ein Grundstück „unbebaut“, wenn sich darauf überhaupt kein Gebäude befindet oder das vorhandene Gebäude auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden kann, auch wenn dies auf Verfall oder Zerstörung zurückzuführen ist und kein nutzbarer Raum mehr vorhanden ist (§ 178 BewG). Ein Rohbau gilt als unbebaut, bis der Bezug einem Benutzer zugemutet werden kann (Bau-Abnahme nicht entscheidend). Allerdings muss beim Rohbau dem Grundstückswert der zu ermittelnde Wert der begonnenen Bebauung zugerechnet werden (§ 185 BewG), das heißt 36

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Die Bewertung des Grundbesitzes

Gesamtwert = Grundstückswert + Sachwert der begonnenen Bebauung. Wurde durch einen missglückten Rohbau der Grundstückswert als solcher „verdorben“ (ursprünglicher Wert minus Abrisskosten), wird dies als Abschlag seitens des Finanzamtes nicht beachtet und es bleibt nur auf eigene Kosten ein Gutachten über den wahren Wert der Bauruine einzuholen und damit dem Finanzamt nachzuweisen, dass der Restwert des Grundstücks geringer ist als der Rechenwert auf der Basis des Richtwertgrundstücks. Unbebaute Grundstücke werden (§ 179 BewG mit § 196 BauGB) bewertet, indem man den Bodenrichtwert mit der Fläche multipliziert. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss der Gemeinde festgesetzt und können dort erfragt werden. Der Ausschuss ist zur Auskunft verpflichtet. Persönliche Vorsprache bei dessen Geschäftsstelle oder auch Telefonauskunft ist meist kostenlos, schriftliche Auskunft meist gebührenpflichtig. Nun wird kaum jemals das betroffene Grundstück individuell bewertet sein. Vielmehr hat der Gutachterausschuss gemäß § 196 BewG „durchschnittliche Lagewerte“ unter Berücksichtigung des Entwicklungsstandes innerhalb einer Bewertungszone zu ermitteln (Richtwert-Grundstück). Diese Ermittlung erfolgt aufgrund der ihm bekannten Ergebnisse tatsächlich stattgefundener Verkäufe. Da aber auch innerhalb der Bewertungszonen Grundstückswerte immer nach oben oder unten von diesem Mittelwert abweichen und geringe Verkaufszahlen keine tragfähige Grundlage bilden, kann diese Bewertung nur annähernd sein, zumal bei kleineren Gemeinden meist nur ein einheitlicher Wert für den gesamten Bereich festgestellt wird. Bisher wurde dies durch einen pauschalen Abschlag von 20 Prozent korrigiert, was meist vorhandene Nachteile ausglich. Darauf hat die Neuregelung „großzügig“ verzichtet. Folge: Grundstücke innerhalb eines Bewertungsbezirkes in schlechter Lage werden zu teuer angesetzt, solche in besonders bevorzugter Lage zu niedrig. Auch Belastungen sind nicht abzusetzen. Das ist sachgemäß, soweit diese Belastungen als solche bei der Berechnung der schenkungsrechtlichen oder erbrechtlichen Bereicherung ohne weiteres abzuziehen sind, weil sie in Euro bewertbar sind (Grundpfandrechte, Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Wohwww.WALHALLA.de

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

nungsrecht, Reallast). Beachten Sie hierzu auch die nachfolgenden Ausführungen bzw. Seite 48. Aber: Abweichend von der sonst gültigen WertV bleiben beispielsweise Grunddienstbarkeiten und vor allem auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen9) unbeachtet, obwohl sie den Grundstückswert mindern, ohne auf der Passiv-Seite der Bereicherungsbilanz aufzutauchen. Während dies bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken (die nicht zu einem gesamtbewerteten Betrieb gehören) vielleicht noch erträglich ist, führt es bei Bauplätzen innerhalb bebauter Gebiete (Baulücken) regelmäßig zur Fehlbewertung, da vorhandene Mängel – etwa die geringere tatsächlich nutzbare „Geschossflächenzahl“ gegenüber dem Richtwertgrundstück – nicht mehr von Amts wegen berücksichtigt wird. Gleiches gilt, wenn – siehe dazu die nachfolgenden Ausführungen bzw. Seite 44 – beispielsweise bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt zu bewerten ist. Beispiel: Das Richtwertgrundstück hat bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,9 einen Wert Euro/qm von 200 Euro. Das zu verschenkende Grundstück hat bei 500 qm Größe aber aufgrund der umliegenden Bebauung nur eine tatsächlich nutzbare GFZ von 0,6. Die amtliche Bewertung beachtet dies nicht. Sie rechnet einfach: 500 x 200 = 100 000 Euro. Nach allgemeinem Bewertungsrecht würde zur Berechnung des – vom Gesetzgeber angeblich angestrebten – Verkehrswertes – ein Umrechnungsfaktor einer Tabelle entnommen;10) hier 0,83 und der Wert wäre somit 83 % von 100 000 Euro, somit nur 83 000 Euro. Unterscheidet der Gutachterausschuss getrennte Bodenrichtwerte für „Vorderland“ und „Hinterland“, sind zwei getrennte Bewertungen vorzunehmen und die Ergebnisse zu addieren. 9)

10)

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Beispielsweise „Denkmal“, Beschränkung nach Baurecht. Eintrag im Baulastverzeichnis. Diese finden Sie u. a. im „Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien“, Walhalla Fachverlag.

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Die Bewertung des Grundbesitzes

Das bebaute Grundstück Für die Bewertung ist zwischen folgenden Grundstücks-Bebauungen zu unterscheiden (§ 181 BewG):
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mietwohngrundstücke
Wohnungseigentum bzw. Teileigentum
Geschäftsgrundstücke
gemischt genutzte Grundstücke
Grundstücke, die zwar bebaut sind, aber zu keiner der vorgenannten Gruppen gehören Separat bewertet wird das Erbbaurecht. Ein- und Zweifamilienhäuser sind solche Gebäude (kein Wohnungseigentum), in denen sich eine oder zwei Wohnungen befinden. Dies gilt auch noch, wenn weniger als die Hälfte der Nutzfläche anders als zu Wohnzwecken verwendet wird, ohne dass hierdurch die Eigenart des Objektes beeinträchtigt wird (z. B. kleine Anwaltskanzlei). Eine Wohnung im Sinne des BewG muss einen selbständigen Haushalt ermöglichen, abgeschlossen und mindestens 23 qm groß sein (separater Zugang) und Küche, Bad/Dusche und WC enthalten. (Ein Altbau ohne Bad wäre demnach kein Einfamilienhaus, sondern ein Gebäude der letztgenannten Gruppe.) Die Bewertung erfolgt grundsätzlich im Vergleichsverfahren. Zunächst einmal sollen die Verkaufspreise ähnlicher Objekte herangezogen werden. Es bedarf keiner Fachkenntnisse, dass dies nur ausnahmsweise zu einem vernünftigen Ergebnis führen wird, da sich im bebauten Bereich kaum zwei Häuser befinden, die wertmäßig so übereinstimmen, dass der Verkaufspreis des einen Hauses einen Rückschluss auf den Wert des anderen ermöglicht. Dies mag ausnahmsweise bei Siedlungs- und Reihenhäuser einmal einen tauglichen Wert ergeben, anderenfalls werden „Äpfel mit Birnen“ verglichen. Somit wird regelmäßig auf sogenannte Vergleichsfaktoren zurückgegriffen werden. Diese soll der Gutachterausschuss zur Verfügung stellen.11) So könnte zum Beispiel der Durchschnitts11)

Fachleute bezweifeln, dass alle Gutachterausschüsse rechtzeitig solche Vergleichsfaktoren haben!

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

preis pro qm der Wohn- oder Nutzfläche herangezogen werden. Die allgemein für Grundstücksbewertung geltende WertV sieht Korrekturen im Einzelfall vor und berücksichtigt auch Belastungen (dazu Seite 38), worauf – angeblich zur Vereinfachung – zum Nachteil des Betroffenen und zur Erhöhung der Steuerforderung ebenfalls verzichtet wird. Betreffen die Vergleichsfaktoren nur das Gebäude, ist der Wert des Grundstücks gesondert (wie unbebaut) zu ermitteln und zu addieren. Sehr vereinfacht könnte man – wenn der Gutachterausschuss einen Wertfaktor auf der Basis Euro/qm Wohn- oder Nutzfläche festgesetzt hat – wie folgt rechnen: Wertfaktor x Wohn- oder Nutzfläche + Grundstückswert = Gesamtwert Liegen keine geeigneten Vergleichswerte vor und kann auch nicht nach Wertfaktoren bewertet werden (weil der Gutachterausschuss keine geeigneten Faktoren hat), erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Beachten Sie dazu die nachfolgenden Ausführungen bzw. Seite 44 (Geschäftsgrundstücke). Mietwohngrundstücke sind Gebäude (kein Wohnungseigentum) mit mindestens drei Wohnungen, wobei mindestens 80 Prozent der gesamten Nutzfläche zu Wohnzwecken dient. Die Bewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren. Hierbei muss zunächst der Bodenwert wie bei unbebauten Grundstücken (dazu Seite 36) ermittelt werden. Hierbei bleiben werterhöhende Umstände, wie etwa eine wertvolle Außenanlage, außer Betracht. Der Ertragswert des Gebäudes wird dann gemäß den nachstehend dargestellten Grundsätzen ermittelt, wobei dieser nicht negativ sein kann (es ist somit insgesamt mindestens der Grundstückswert anzusetzen). Zunächst ist der Rohertrag zu ermitteln. Ist das Objekt voll vermietet, ergibt sich der Rohertrag aus dem Jahresbetrag der insgesamt für das Objekt vereinbarten Miete (ohne Nebenkosten). Außer Acht bleibt, ob diese Miete auch nachhaltig zu erzielen ist und ob sie tatsächlich im Einzelfall gezahlt wird. Ist das Grundstück nicht oder nicht vollständig vermietet (Leerstand, Eigennutzung, Gefäl40

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Die Bewertung des Grundbesitzes

ligkeitsmiete unter 80 Prozent der üblichen Miete), muss die Miete für diese Wohnungen an Hand der örtlichen Gegebenheiten geschätzt werden. Vom Rohertrag sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, soweit sie nicht durch Umlagen seitens der Mieter zu erbringen sind. Es sind dies gemäß der WertV Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfall-Wagnis. Diese werden nicht im Einzelfall nachgewiesen, sondern es sind vom Gutachterausschuss zu ermittelnde „Erfahrungssätze“ (die regelmäßig nicht vorhanden sind und auch künftig nicht vorhanden sein werden) und in deren Ermangelung die Vorgaben des Gesetzgebers (Anlage 23 BewG) anzusetzen, wobei allerdings diese Tabelle die Betriebskosten nicht enthält. Es muss davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber diese Betriebskosten, obwohl Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, zum Nachteil des Steuerzahlers nicht in die Bewertung aufnehmen will, weil sie überwiegend umlagefähig (bei Vermietung vom Mieter zu tragen) sind. Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergeben den Reinertrag des Grundstücks. Dieser muss nun um die sogenannte „Bodenwert-Verzinsung“ gemindert werden. Diesen LiegenschaftsZinssatz soll ebenfalls der Gutachterausschuss festsetzen, anderenfalls gelten für Mietwohngrundstücke 5 Prozent (§ 188 Abs. 2 Satz 1 BewG). Ist das Grundstück wesentlich größer als es für den Bedarf des Gebäudes erforderlich ist, wird diese unnötige Teilfläche bei der Berechnung der Bodenwert-Verzinsung nicht mitgerechnet, wenn eine separate Nutzung möglich und zulässig ist. Was versteht man aber unter der Bodenwert-Verzinsung? Der Reinertrag des Grundstücks umfasst sowohl die „Rendite“ des Bodens, als auch die Rendite des Gebäudes. Da aber das Grundstück ohnehin in die Bewertung einfließt, kann für das Gebäude nur die anteilige „Rendite“ angesetzt werden, daher ist die fiktive Bodenrendite abzusetzen.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Beispiel: Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks beträgt 150 000 Euro. Der Reinertrag des Grundstücks beträgt 30 000 Euro, der Liegenschafts-Zinssatz 5 %. Somit gilt: Reinertrag des Grundstücks 30 000 Euro 150 000 Euro (Bodenwert) x 5 (Liegenschaftszinssatz) : 100 = 7 500 Euro Reinertrag des Gebäudes 22 500 Euro Nun benötigt man noch die Restnutzungsdauer. Auch hierzu gibt es (Anlage 22 zu § 185 Abs. 3 BewG) eine Tabelle, welche die durchschnittliche Nutzungsdauer nach Gebäude-Typen auflistet. Für die hier angesprochenen Mietwohngrundstücke sind es 80 Jahre. Somit ergibt 80 Jahre minus die seit der Bebauung zurückgelegte Zeit die Restnutzungsdauer. Aber auch hier gibt es natürlich Ausnahmen zu Lasten des Betroffenen, nämlich:
Verbesserungen und Renovierungen, welche dazu geeignet sind, die Benutzungsdauer eines Gebäudes zu verlängern, führen zur Festsetzung eines „fiktiven Baujahres“ und verlängern damit die Restnutzungsdauer = Werterhöhung!
Ist das Gebäude noch bewohnbar, beträgt die Restnutzungsdauer ohne Rücksicht auf vorgenannte Berechnung und tatsächlichem Zustand noch mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, hier 24 Jahre. Aus dem jeweiligen Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ergibt sich ein Vervielfältiger, wieder gemäß einer Tabelle (Anlage 21 zu § 185 Abs. 3 BewG). Jetzt kann man daher rechnen: Rohertrag abzüglich Bewirt= Grundstücks-Reinertrag schaftungskosten12) Grundstücks-Reinertrag abzüg= Gebäude-Reinertrag lich Bodenwert-Verzinsung Gebäude-Reinertrag x Verviel= Gebäude-Wert fältiger Gebäude-Wert plus Grund= Steuerwert des Grundstücks stückswert 12)

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Ohne Betriebskosten.

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Die Bewertung des Grundbesitzes

Nur für Mietwohngrundstücke wird (§ 13c Abs. 1 ErbStG) der Wert um 10 Prozent gekürzt. Denn schließlich gehören solche meist besser gestellten Leuten. Ärmere Leute haben allenfalls Einfamilienhäuser, für die es keine Kürzung gibt. Das kann man ja nicht unberücksichtigt lassen! Beispiel: Der Bodenrichtwert beträgt 200 Euro/qm, die Grundstücksfläche 250 qm (für das Gebäude üblich), alle drei Wohnungen sind vermietet und bringen jährlich zusammen 12 000 Euro Miete ohne Nebenkosten. Der Liegenschafts-Zinssatz beträgt 5 %, die Restnutzungsdauer des Gebäudes noch 56 Jahre. Roh-Ertrag: Bewirtschaftungskosten13) lt. Tabelle hiervon 27 %

12 000 Euro – 3 240 Euro

verbleiben Gebäude-Reinertrag

= 8 760 Euro

Gebäude-Reinertrag x Vervielfältiger (Tabelle)

= 18,7

somit 18,7 x 8 760 = Gebäude-Ertragswert

163 812 Euro

zuzüglich Grundstückswert 200 x 250

+ 50 000 Euro

rechnerischer Gesamtwert

213 812 Euro

Steuerwert (abzüglich 10 % = 21 381)

192 431 Euro

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an zu Wohnzwecken, Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Die Bewertung erfolgt im Vergleichswertverfahren. Es gelten die zuvor genannten Grundsätze auf Seite 39 für das Ein- und Zweifamilienhaus. Besonders in großen Wohnanlagen mit nahezu gleichwertigem Zuschnitt der einzelnen Wohnungen (Appartement-Haus) und dort üblichem häufigen Eigentümerwechsel könnte anhand der bisher erzielten Verkaufspreise ein einigermaßen angemessener Wert ermittelt werden. Sollte es allerdings zur Bewertung nach „Wertfaktoren“ kommen, bleiben Besonderheiten wie etwa schlechte Lage, unfähige Verwaltung und viele unangenehme Mieter, außer Ansatz. 13)

Ohne Betriebskosten.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Liegen keine geeigneten Vergleichswerte vor, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke (nicht Teileigentum), welche zu mehr als 80 Prozent der Wohn- oder Nutzfläche betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Die Bewertung erfolgt regelmäßig im Ertragswertverfahren, soweit für sie eine übliche Miete ermittelt werden kann. Somit kann grundsätzlich auf das Bewertungsverfahren für Mietwohngrundstücke verwiesen werden. Wurde vom Gutachterausschuss kein Liegenschaftszins festgestellt, beträgt er 6,5 Prozent, die pauschalen Bewirtschaftungskosten14) je nach Alter der Immobilie zwischen 17 und 19 Prozent. Die Gesamtnutzungszeit differiert zwischen 40 und 70 Jahren und ist der Tabelle zu entnehmen. Der Abschlag von 10 Prozent des berechneten Verkehrswertes gilt nicht. Lässt sich keine übliche Miete ermitteln, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Da dieses Verfahren
nur schwer darstellbar ist und deshalb wohl stets fachkundiger Beratung bedarf, und
aus den nachstehend angeführten Gründen fast immer zu einer (gewollten?) Überbewertung führt, erfolgt nur eine kurze Darstellung: Zunächst einmal ist der Grundstückswert nach den vorstehend geschilderten Regeln für unbebauten Grundbesitz zu ermitteln. Sodann wird ein rechnerischer Versuch gemacht, die vorhandene Bausubstanz nach Kosten und Alter zu berechnen und der gefundene Betrag nach „Wertzahlen“ angepasst. Außer Betracht bleiben Bauschäden, unterlassene Instandhaltung, Reparaturstau etc. Auch wird der Restwert nach Berücksichtigung des Alters und ohne jede Beachtung des tatsächlichen Zustandes immer auf mindestens 40 Prozent des Neuwertes festgesetzt. Schließlich führt die Pauschalisierung der „Wertzahlen“ angesichts gerade der so unterschiedlichen Geschäftshäuser kaum zu verlässlichen Aussagen über den tatsächlichen „Marktwert“.

14)

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Ohne Betriebskosten.

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Die Bewertung des Grundbesitzes

Gemischt genutzte Grundstücke sind solche, die teils zu Wohnzwecken, teils zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und dennoch nicht unter eine der vorgenannten Gruppen fallen. Für die Bewertung gelten die vorgenannten Regeln für die Geschäftsgrundstücke. Die Bewertung erfolgt somit im Ertragswertverfahren, soweit sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Gesetzlicher Liegenschaftszins und pauschalisierte Bewirtschaftungskosten werden wie folgt unterschieden:
Gewerblicher Anteil nach Fläche bis 50 %; Zins: 5,5 %, Kosten 21–26 %.
Gewerblicher Anteil nach Fläche über 50 %; Zins 6 %, Kosten 19–23 %. Die Gesamtnutzungsdauer muss ebenfalls der Tabelle entnommen werden. Kann keine übliche Miete festgestellt werden, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Die Angaben für Geschäftsgrundstücke gelten entsprechend. Sonstige bebaute Grundstücke sind solche, die weder als „unbebaut“ gelten (dazu Seite 36) noch unter eine der vorgenannten Gruppen fallen. Nach hier vertretener Auffassung zum Beispiel ein Altbau ohne Bad. Ihre Bewertung erfolgt im Sachwertverfahren. Hierzu wird auf die Kurzdarstellung bei „Geschäftsgrundstücken“ Bezug genommen. Sonderfälle Unter einem Erbbaurecht versteht man die Befugnis, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu Eigentum zu haben. An sich bestimmt das BGB ausdrücklich, dass dem Eigentümer des Grundstücks auch immer das Gebäude gehört. Mangelnde Bauplätze und mangelnde Bereitschaft der Eigentümer, diese zu verkaufen, haben schon früh zur Erfindung des Erbbaurechts geführt. Man muss sich vorstellen: Über das Grundstück wird ein unsichtbarer „Rechts-Teppich“ gelegt und das Haus steht jetzt nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem Teppich und deshalb kann das Haus dem Berechtigten des „Teppichs“ (dem Erbbauberechtigten) gehören, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört. www.WALHALLA.de

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Diese Befugnis, das heißt der „Rechts-Teppich“, hat allgemein einen Wert und muss daher neben dem Gebäude gesondert bewertet werden. Unter ungünstigen Umständen kann dieser Wert aber auch negativ sein. Wiederum soll die Bewertung vorrangig im Vergleichsverfahren erfolgen, was aus den vorgenannten Gründen oft scheitern wird. Vergleichs- oder „Marktanpassungsfaktoren“ sind – wenn überhaupt vorhanden – nur regionaler Bedeutung. Gibt es einen solchen Faktor, kann man den vorher festgestellten Wert des Gesamtobjektes (Bodenwert + Gebäudewert) ob des Umstandes reduzieren, dass ja das Grundstück nicht dem Eigentümer des Gebäudes gehört, indem man den Vergleichsfaktor mit dem Wert des Objektes multipliziert. Ein Vergleichsfaktor von 0,85 würde beispielsweise den Wert eines Objektes, das auf einem Eigentumsgrundstück 165 000 Euro wert wäre, auf 140 250 Euro reduzieren. Gibt es aber einen solchen Vergleichsfaktor nicht, muss die Berechnung nach der finanzmathematischen Methode erfolgen. Auch hier wird wieder Bodenwert und Gebäudewert getrennt berechnet und zusammengezählt. Beispiel: Das Baugrundstück hat einen Wert von 100 000 Euro und es sind jährlich 1 000 Euro Erbbauzins zu zahlen. Die Restlaufzeit des Erbbaurechtes (Einfamilienhaus) beträgt 52 Jahre. Bodenwertverzinsung:

100 000 x 3 % (§ 193 Abs. 4 BewG)

jährlicher Erbbauzins restliche Bodenwert-Verzinsung Vervielfältiger lt. Anlage 21 zu § 193 BewG bei 52 Jahren und 3 % = 26,17; also: 26,17 x 2 000 = Bodenwert-Anteil

3 000 Euro – 1 000 Euro 2 000 Euro

52 340 Euro

Hinzu kommt nun der Wert des Gebäudes nach Ertragswert (dazu Seite 40) und die Summe ergibt den Steuerwert.

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Die Bewertung des Grundbesitzes

Erbbaurechte werden meist von Gemeinden oder Institutionen (z. B. Kirchen) ausgegeben. Allerdings gibt es auch privat ausgegebene Erbbaurechte und deshalb kann es notwendig werden, den „Restwert“ des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (Erbbaugrundstück) zu ermitteln. Auch dies soll vorrangig nach der Vergleichsmethode geschehen, was in der Praxis so gut wie nie möglich sein wird. Erbbaugrundstücke als solche (belastet mit dem Erbbaurecht) werden so gut wie nie verkauft. Somit bleibt wiederum nur die finanzmathematische Methode. Beispiel: Wiederum soll der Wert des Baugrundstücks 100 000 Euro betragen und jährlich 1 000 Euro Erbbauzins auf die Restlaufzeit von 52 Jahren geschuldet sein. Einfamilienhaus, das heißt Liegenschaftszins wieder 3 %. Der „Abzinsungsfaktor“ beträgt (Anlage 26 zu § 194 BewG) bei 52 Jahren Restlaufzeit und 3 % = 0,2150. Bodenwert 100 000 Euro x Faktor 0,2150 = abgezinster Bodenwert: 21 500 Euro Für die Vervielfältigung des Erbbauzinses muss wieder der Vervielfältiger aus Anlage 21 entnommen werden = 26,17 x 1 000 + 26 170 Euro und die Summe ist der Wert des Erbbaugrundstücks: 47 670 Euro Diese Rechnung ist aber nur beendet, wenn der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechtes den Restwert des Gebäudes (das ihm jetzt ja zufällt) dem bisherigen Erbbauberechtigten angemessen vergüten muss. Ist dies nicht der Fall, erhöht sich der Wert des Erbbaugrundstücks entsprechend. Die Berechnung ist schwierig und wird hier nicht dargestellt. In diesem Buch nicht erwähnt sind die Fälle der Betriebsübergabe, auch eines landwirtschaftlichen Betriebs, und Grundstücke zur Sondernutzung (§ 147 BewG), da hier stets fachkundige Beratung durch einen Steuerberater unverzichtbar ist und wohl auch immer erfolgt. Auch die Darstellung des in der Praxis seltenen Falles Gebäude auf fremden Grundstück, zum Beispiel der „Schein-Bestandteil“ unterbleibt. www.WALHALLA.de

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Der „Gegenbeweis“ Ist der Steuerbürger der Auffassung, die vom Finanzamt nach obigen Regeln vorgenommene Bewertung sei zu hoch, kann er – § 187 BewG – den Beweis antreten, dass der „gemeine Wert“ (§§ 9, 177 BewG), das heißt der Marktwert niedriger ist. Ausnahmsweise wird er diesen Beweis leicht und billig führen können, wenn das Grundstück erst kurz vor der Bewertung gekauft oder kurz nach der Bewertung zu einem Preis verkauft wurde, der marktüblich ist (hierzu eventuell Auskunft eines Maklers). In diesem Fall wird das Finanzamt wohl den gezahlten bzw. den erzielten Kaufpreis als Wert anerkennen. Meist ist dies aber nicht der Fall. Dann kann der Betroffene durch andere Beweismittel – und das wird regelmäßig nur ein Gutachten eines Sachverständigen sein – nachweisen, dass der Marktwert der Immobilie geringer ist. Hierzu wird er vorher in jedem Fall einen Steuerberater konsultieren (auf eigene Kosten, versteht sich). Auch das Gutachten muss er selbst bezahlen, selbstverständlich auch, wenn er damit die Berechnung des Finanzamtes widerlegt und dieses aufgrund des Gutachtens den niedrigeren Wert anerkennt, und Gutachten – warum auch immer – nicht anerkennen will. Dann bleibt ihm nur noch der vorgesehene Rechtsweg (der Bescheid des Finanzamtes muss darüber belehren), nämlich der Weg zum Finanzgericht. Und deshalb wird er sich überlegen, ob er nicht besser den offensichtlich übersetzten Wert zähneknirschend akzeptiert (was nach Auffassung des Verfassers vom Gesetzgeber als wünschenswerte Alternative angesehen wird).

Der Abzug der Belastungen Von den so berechneten Werten sind jedoch noch Belastungen abzuziehen, welche auf dem Grundstück ruhen und vom Übernehmer zu erbringen sind, so zum Beispiel
Grundpfandrechte, das heißt Hypotheken und Grundschulden Sie werden mit dem vollen Nennbetrag abgezogen, zuzüglich der noch offenen Zinsen, wenn der Gläubiger (normalerweise die Bank) noch die volle geforderte Summe zu erhalten hat. Besteht die Forderung nur noch teilweise (das Darlehen ist schon zum Teil 48

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Die Bewertung des Grundbesitzes

zurückgezahlt), wäre es ratsam, bei dieser Gelegenheit den nicht mehr „valutierten“ Teil zu löschen, auch wenn die Bank dies nicht gerne macht (sie ist dazu verpflichtet) und dies zusätzliche Kosten bei Notar und Grundbuchamt verursacht. Anderenfalls ist die Berechnung des Abzugsbetrages schwierig. Es kommt darauf an, ob die (aus der Hypothek) bereits durch Rückzahlung entstandene Eigentümergrundschuld bzw. der „Rückgewähranspruch“ beim bisherigen Eigentümer verbleibt oder dem neuen Eigentümer geschenkt wird. Verzichtet man auf die Teillöschung, sollte wenigstens diese Frage in der Urkunde geregelt werden.
Gleichstellungszahlungen zum Beispiel an Geschwister
Renten, welche aufgrund einer Reallast zugunsten des Übergebers zu zahlen sind oder aber „dauernde Lasten“, wie sie derzeit nicht mehr steuerwirksam vereinbart werden können. Beachten Sie dazu die nachfolgenden Ausführungen bzw. Seite 56.
Duldungsrechte, die sich der Übergeber für sich, seinen Ehegatten oder Dritte vorbehalten hat, beispielsweise Nießbrauch, Wohnungsrecht etc. Hinweise für die Bewertung siehe Kapitel 4 bzw. Seite 80. Nach bisherigem Recht konnten Duldungsrechte zugunsten des Übergebers und seines Ehegatten nicht abgezogen werden. Diese Regelung, die ihre Ursache im geringen Steuerwert von Grundstücken hatte, ist angesichts der neuen Bewertung entfallen. (Informationen hierzu und zur Stundungsmöglichkeit findet man in den Vorauflagen.)
Kosten der Übertragung, das heißt Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes, des Steuerberaters für die Berechnung der Schenkungsteuer (die normalerweise der Übergeber trägt; dazu Seite 32), nicht aber die Schenkungsteuer selbst. (Bei der Erbschaftsteuer auch Pflichtteile, die tatsächlich gefordert und (nachweisbar) bezahlt wurden, Vermächtnisse, Auflagen und mit dem Todesfall zusammenhängende Kosten,15) beispielsweise für die Beerdigung und das Gericht.)

15)

Wer einen Sterbefall abzuwickeln hat, ist gut beraten, als weiterführende kostensparende Information das Buch „Richtig handeln im Trauerfall“, Walhalla Fachverlag, hinzuzuziehen.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Die „gemischte Schenkung“ (teilentgeltlicher Erwerb) Ist das so übertragene Grundstück (dazu Seite 29) belastet, ergab sich bisher nach Ansicht der Steuerbehörde eine Ungerechtigkeit dadurch, dass der Steuerwert des Grundstücks hinter dem Verkehrswert zurückblieb, die Gegenleistung aber voll abzugsfähig war. Deshalb wurden Steuerwert, Verkehrswert und Belastung zueinander in Relation gesetzt. Da jetzt Verkehrswert und Steuerwert nach gesetzlicher Vorgabe identisch sind, kann dies nach Auffassung des Verfassers nur noch bei Mietwohngrundstücken vorkommen, da diese ja (dazu Seite 43) nur mit 90 Prozent anzusetzen sind. Es muss gerechnet werden: Steuerwert x Rechenwert Verkehrswert wobei der Rechenwert die Differenz zwischen Verkehrswert und Gegenleistung ist. Beispiel: Die steuerliche Bewertung des Mietwohngrundstücks ergibt 200 000 Euro, was dem Verkehrswert entspricht, wovon aber nur 90 % zu versteuern sind, das heißt 180 000 Euro. Der vom „Beschenkten“ zu erbringende Kaufpreis (was auch eine Ausgleichszahlung z. B. an Geschwister sein kann) beträgt 150 000 Euro. Somit beträgt der „Rechenwert“ 50 000 Euro. Der zu versteuernde Betrag beträgt aber nicht 30 000 Euro, sondern 180 000 x 50 000 ––––––––––––––– = 45 000 Euro 200 000 Somit sind 45 000 Euro zu versteuern.

Die Höhe der Steuer Ist der Wert der Immobilie höher als der Freibetrag, muss der übersteigende Wert versteuert werden. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Steuerklasse und dem zu versteuernden Betrag.

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Die Höhe der Steuer

Zu versteuernder Betrag

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

bis zu 75 000 EUR

7%

30 %

30 %

bis zu 300 000 EUR

11 %

30 %

30 %

bis zu 600 000 EUR

15 %

30 %

30 %

bis 6 000 000 EUR

19 %

30 %

30 %

Vom Abdruck der höheren Stufen wird abgesehen. Beispiel: Die Großmutter schenkt ihrem Enkelkind einen Bauplatz im Steuerwert (siehe Seite 35 f.) von 270 000 Euro. Ihr Sohn – Vater des Enkelkindes – lebt noch. Der Freibetrag liegt demnach bei 200 000 Euro. Versteuert werden 70 000 Euro; das sind bei einem Steuersatz von 7 % 4 900 Euro. Übersteigt der Steuerwert auch nur geringfügig die obige Betragsgruppe, wird nicht etwa gestaffelt, sondern es ist der höhere Steuersatz für den Gesamtbetrag zu zahlen, beispielsweise bei einem zu versteuernden Betrag von 80 000 Euro und Steuerklasse I 11 Prozent = 8 800 Euro. Härteausgleich bei nur geringfügiger Überschreitung siehe Kapitel 8 bzw. Seite 128.

Besonderheiten Einige Besonderheiten seien kurz aufgezählt:
Auch Vermächtnisse und geltend gemachte Pflichtteilsansprüche sind steuerpflichtig, wenn der Freibetrag überschritten wird. Umgekehrt werden sie beim steuerpflichtigen Betrag des Erben in Abzug gebracht.
Muss der Beschenkte Schulden übernehmen, kann er diese abziehen.
Familienwohnheim (§ 13 Abs. 1 Ziff. 4a ErbStG): Ein Ehegatte kann dem anderen das Familienwohnheim steuerfrei schenken oder auch einen Anteil an diesem. So wäre es etwa schenkungwww.WALHALLA.de

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

steuerfrei, wenn die Ehegatten Gütergemeinschaft (dazu Kapitel 8 bzw. Seite 125) vereinbaren und damit einer der Ehegatten jetzt Miteigentümer des Familienwohnheimes würde, welches bisher dem anderen – wie im gesetzlichen Güterstand möglich – allein gehörte. Hierdurch wird der Freibetrag nicht verbraucht. Als Familienwohnheim kann ein in Deutschland oder in einem Staat der EU oder dem „Europäischen Wirtschaftsraum“ gelegenes Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung unter folgenden Bedingungen angesehen werden: Es muss zu Wohnzwecken zumindest eines der Ehegatten, gegebenenfalls auch der Kinder dienen, wobei es unschädlich ist, wenn auch volljährige Kinder und sogar dritte Personen unentgeltlich bei der Familie wohnen. Ein Arbeitszimmer darf vorhanden sein. Sogar eine von der Familie (also nicht vermietete) betriebene Arztpraxis hat der BGH als unschädlich angesehen, wenn nur der Gesamteindruck eines Zweifamilienhauses hierdurch nicht verändert wird. Im Zweifamilienhaus kann eine Wohnung an Angehörige kostenlos überlassen sein. Die Immobilie gilt nicht mehr als „Familienwohnheim“, wenn im Zweifamilienhaus eine der Wohnungen vermietet ist. Ferienhäuser oder Wochenendhäuser kommen ebenfalls nicht in Betracht. Ein unbebautes Grundstück scheidet schon begrifflich aus. Partner einer eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft stehen Ehegatten gleich. Sie können somit unter gleichen Bedingungen ein Familienwohnheim übertragen, auch durch Abschluss eines der Gütergemeinschaft entsprechenden Gütervertrages.
Muss ein Berechtigter der Steuerklasse I für eine Erbschaft Steuern zahlen, für welche der Erblasser – ebenfalls in Steuerklasse I – in den letzten zehn Jahren Schenkung- oder Erbschaftsteuer gezahlt hat, gibt es eine gestaffelte Ermäßigung der Erbschaftsteuer (§ 27 ErbStG).
Auch die schenkungsweise Überlassung eines Duldungsrechtes, also eines Nießbrauchs, eines Wohnungsrechtes oder eines Altenteils kann die Schenkungsteuer auslösen. Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 8 bzw. auf Seite 130. 52

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Die Höhe der Steuer

Ausländer oder Auslandsimmobilie16) Bekanntlich darf in Deutschland jeder Grundbesitz erwerben, auch wenn er nicht EU-Bürger ist. Steuerlich gilt: Ist der Eigentümer/Erblasser oder der Beschenkte/Erbe Inländer, gilt deutsches Steuerrecht, auch wenn die Immobilie im Ausland liegt. „Inländer“ ist:
Wer im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat – und zwar ohne Rücksicht auf die Staatsangehörigkeit. Somit sind etwa Gastarbeiter, die schon einige Zeit in Deutschland wohnen, „Inländer“, obwohl sie ihre ausländische Staatsangehörigkeit behalten haben und auch wieder in ihre Heimat zurückkehren wollen.
Deutsche Staatsangehörige, welche im Auftrag einer „inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts“ im Ausland wohnen und zwar ohne Rücksicht darauf, wie lange sie schon dort sind. Eine solche „juristische Person des öffentlichen Rechts“ ist beispielsweise die Bundesrepublik Deutschland, sodass dies alle Angehörigen des diplomatischen Dienstes betrifft. Betroffen ist aber auch, wer für ein Bundesland, eine Gemeinde oder auch für eine der Kirchen, die öffentlich-rechtlich organisiert sind, im Ausland tätig ist. Nicht hierunter fallen Bedienstete von privaten Firmen, welche von ihrem Arbeitgeber ins Ausland geschickt wurden.
Deutsche Staatsangehörige, welche sich im Ausland noch nicht länger als fünf Jahre aufhalten. Hier spielt der Grund des Aufenthaltes keine Rolle, so dass auch Mitarbeiter von Firmen in Betracht kommen. Beispiele:
Die Großeltern, die in Deutschland wohnen, schenken ihr Ferienhaus in Spanien ihrem Enkelkind, das in Rom studiert. Die Schenkung ist steuerpflichtig, da die Schenker „Inländer“ sind. Es kommt dann nicht darauf an, ob die Im16)

Zu beachten sind auch Doppelbesteuerungsabkommen, wie sie die Bundesregierung mit vielen Staaten abgeschlossen hat. Besonders praxisrelevant sind jene mit Frankreich und der Schweiz. Einzelheiten im Internet unter Suchbegriff „Doppelbesteuerungsabkommen“.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

mobilie in Deutschland oder im Ausland liegt und wo der Beschenkte seinen Wohnsitz hat.
Ein italienischer Gastarbeiter hat in Sizilien immer noch ein Haus, wo er nach arbeitsreichen Jahren seinen Lebensabend verbringen möchte. Das Haus wird von seiner Tochter bewohnt, die in Sizilien verblieben ist. Nun entschließt er sich, für immer in Deutschland zu bleiben und schenkt seiner Tochter das Haus. Die Schenkung ist steuerpflichtig, weil der Schenker „Inländer“ ist.
Eine in Regensburg lebende Verehrerin schenkt einem Kurienkardinal, der seit vielen Jahren in Rom im Vatikan tätig ist, ihr Ferienhaus in der Schweiz. Steuerpflichtig! Warum? Der Kardinal ist zwar deutscher Staatsangehöriger, aber nicht im Dienste der deutschen Kirche in Rom, sondern im Dienst des Vatikans. Außerdem wohnt er schon länger als fünf Jahre ununterbrochen im Ausland. Somit könnte er steuerfrei beschenkt werden. Aber: Die Schenkerin ist Inländerin und damit ist die Schenkung steuerpflichtig, obwohl das Grundstück im Ausland liegt. Ist weder der Schenker/Erblasser noch der Beschenkte/Erbe Inländer, fällt nur für ein in Deutschland gelegenes Grundstück Steuer an. In diesem Fall beträgt der Freibetrag ohne Rücksicht auf den Familienstand nur 2 000 Euro. Liegt das Grundstück im Ausland, erfolgt die Berechnung nicht nach den vorstehend aufgestellten besonderen Regeln. Vielmehr gilt der Verkehrswert, das heißt der Preis, zu welchem es vermutlich verkauft werden könnte. Das Finanzamt muss diesen Wert auf Grund der vom Steuerpflichtigen vorzulegenden Unterlagen schätzen.17) Beispiel: Die italienischen Eheleute sind nach langem Aufenthalt in Deutschland für immer in ihre Heimat zurückgekehrt. Sie haben in Deutschland (Miteigentum je zur Hälfte) ein Haus, das 17)

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Hierzu § 12 Abs. 7 ErbStG i. V. m. §§ 9, 31 BewG. Die Bewertung mit dem „gemeinen Wert” ohne Rücksicht auf die deutschen Bewertungsregeln gilt für in der EU gelegene Grundstücke als gegen Europa-Recht verstoßend, so dass das Finanzamt auch die deutschen Bewertungsregeln angemessen berücksichtigen muss. www.WALHALLA.de

Die Höhe der Steuer

vermietet ist. Ihr Sohn lebt in der Schweiz. Sie schenken nun ihrem Sohn das Haus. Die Schenkung ist steuerpflichtig – und nur zwei Freibeträge von je 2 000 Euro sind möglich. Das hätte man besser machen können! Sie hätten ihr Haus an den Sohn verschenken können, solange sie noch in Deutschland lebten. Dann hätte der Sohn zwei Freibeträge zu je 400 000 Euro und damit bis 800 000 Euro Grundstückswert Steuerfreiheit gehabt. Der Sohn hätte seine Freibeträge getrost verbrauchen können, da nach der Rückkehr der Eltern in die Heimat und bei seinem Wohnsitz in der Schweiz künftig keine deutsche Erbschaftsteuer mehr anfallen kann. Sind die vorgenannten Eheleute bereits nach Italien zurückgekehrt, könnte der Sohn – wenn ihm dies möglich ist – seinen Wohnsitz nach Deutschland verlegen und sich dann erst das Haus schenken lassen. Auch in diesem Fall hätte er zwei Freibeträge zu je 400 000 Euro und könnte anschließend wieder in die Schweiz zurückkehren. Allerdings: Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt erfordert doch eine gewisse Dauer der Anwesenheit vor der Schenkung. Das Finanzamt wird dies sicher nachprüfen. Dabei würde es nicht genügen, wenn er in Deutschland nur polizeilich gemeldet gewesen wäre, ohne aber tatsächlich hier zu wohnen. Verschenkt ein „Inländer“ an einen anderen „Inländer“ oder auch an einen „Ausländer“ eine im Ausland gelegene Immobilie, kann es möglich sein, dass hierfür sowohl inländische als auch ausländische Schenkungsteuer anfällt. Ob und in welchem Umfang die ausländische Steuer angerechnet werden kann, bestimmt sich nach den oft vorhandenen Abkommen oder hilfsweise nach § 21 ErbStG. Da in Österreich keine Schenkungsteuer mehr erhoben wird, müsste ein „Inländer“, der eine in Österreich gelegene Immobilie an einen „Inländer“ oder „Ausländer“ verschenkt, die deutsche Erbschaftsteuer voll bezahlen und dazu noch – da nicht anrechnungsfähig – die in Österreich hierfür vorgesehene Grunderwerbsteuer (gestaffelt nach Verwandtschaftsgrad um 3 Prozent aus dem dreifachen Einheitswert). Eine Meldepflicht nach dem dortigen „Meldegesetz“ besteht (für Grundbesitz) nicht.

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Was ich vor der Entscheidung wissen muss

Besondere Übertragungsfälle Übertragung gegen Versorgungsleistungen Die in der 3. Auflage des Buches geschilderten Möglichkeiten zur Steuergestaltung durch „Rente als Versorgungsleistung“ und „dauernde Last“ können ab dem 1. 1. 2008 nur noch für Betriebsvermögen – somit nicht mehr anlässlich der Übertragung eines privaten Grundstücks – vereinbart werden. Da Betriebsübertragungen immer fachlicher Beratung bedürfen, entfällt der entsprechende Abschnitt. Zugewinnausgleich Wer ohne Gütervertrag verheiratet ist, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.18) Einzelheiten werden als bekannt vorausgesetzt.19) Endet nun diese Zugewinngemeinschaft zu beider Lebzeiten, etwa durch Scheidung oder Vereinbarung eines anderen Güterstandes, können sich Steuerfragen ergeben. Wird der Ausgleich in Geld geleistet, entsteht kein Steuerproblem, insbesondere fällt keine Schenkungsteuer an. Es handelt sich ja auch nicht um eine Schenkung, sondern um die Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung (§ 5 ErbStG). Wird jedoch der Ausgleich durch Übertragung von Grundbesitz vorgenommen, können sich steuerliche Probleme ergeben. Zunächst einmal sind die im Abschnitt „Veräußerungsgewinn“ (Kapitel 8 bzw. Seite 109) geschilderten Risiken zu beachten, da diese Übertragung als „entgeltlich“ angesehen wird. Außerdem können steuerlich relevante fiktive Einkünfte in Höhe des Mietwertes entstehen (BFH-Urteil vom 8. 3. 2006 – Az. IX R 34/04). Deshalb sollte dieser Weg des Ausgleichs nicht ohne individuelle Beratung gewählt werden. Endet die Zugewinngemeinschaft durch Tod, erfolgt der Ausgleich bürgerlich-rechtlich durch eine Erhöhung des Erbanteils des Überlebenden, falls dieser überhaupt Erbe geworden ist. Dieser zusätzliche Erbanteil ist grundsätzlich erbschaftsteuerpflichtig, wenn auch mit Einschränkungen. Die Berechnung ist sehr schwierig, zumal wenn Grundbesitz dabei ist, und muss von einem Fachmann vorgenommen werden. 18) 19)

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Für gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaften gilt Ähnliches. Siehe dazu auch „Richtig handeln im Trauerfall“, Walhalla Fachverlag.

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist Steuerliche Überlegungen . . . . . . . . . . . 58 Erbrechtliche Überlegungen . . . . . . . . . 62 Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird . . . . . . . . . . . . 69

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

Steuerliche Überlegungen Allgemeine Überlegungen Was ist zu bedenken, wenn ein Grundstück verschenkt werden soll, welches für die eigene Altersversorgung keine Rolle mehr spielt, beispielsweise ein Bauplatz für ein Kind oder ein Enkelkind? Es wird davon ausgegangen, dass es sich hierbei nicht um eine „Ausstattung“ handelt (da sonst kraft Gesetzes später „Ausgleichspflicht“ mit den anderen Abkömmlingen bestünde20) und dass der Schenker für sich selbst keinen Vorbehalt beabsichtigt. Dennoch ist einiges zu beachten: Es muss zunächst überlegt werden, wie und an wen die Übertragung steuerlich am besten erfolgt. Wenn nämlich der Beschenkte später nicht Erbe werden soll, kann er jetzt seinen Freibetrag verbrauchen. Soll er aber später auch noch Erbe oder Miterbe werden, würde Steuer anfallen, wenn Schenkung und Erbfall zusammen den Freibetrag übersteigen und wenn zwischen Schenkung und Erbfall weniger als zehn Jahre liegen. Deshalb sollte in diesem Fall die Schenkung – wenn überhaupt – frühzeitig erfolgen. Gestaltungsfragen zur Steuerersparnis Nach bisherigem Recht hatten Enkelkinder, die nicht an die Stelle ihrer vorverstorbenen Eltern traten, nur einen geringen Freibetrag, weshalb Überlegungen üblich waren, eventuell das Grundstück zunächst dem Kind zu schenken (hoher Freibetrag), das es dann seinem Kind (das heißt dem Enkel) weiter verschenkte. Oder aber, der Großvater übertrug die Hälfte seines bisherigen Alleineigentums auf die Großmutter und beide schenkten dann ihre Hälfte dem Enkel, der somit zwei Freibeträge nutzen konnte. Abgesehen davon, dass das Finanzamt solche Umgehungstatbe-

20)

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Bisher musste eine „Ausstattung“ stets ausgeglichen werden, wenn der Erblasser dies nicht bereits bei der Zuwendung ausgeschlossen hatte. Neuerdings soll dieser Ausschluss der Anrechnung auch noch später durch letztwillige Verfügung möglich sein. Sicherheit hat dann der Ausgestattete nur, wenn eine entsprechende Regelung in einem Erbvertrag getroffen wurde. Dies soll auch für Ausstattungen und letztwillige Verfügungen nach bisherigem Recht gelten, wenn der Erbfall nach der Neufassung eintritt.

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Steuerliche Überlegungen

stände nach Möglichkeit aufklärte, waren die Mehrkosten bei Notar und Grundbuchamt erheblich, was die Steuerersparnis teilweise aufzehrte. Der neue Freibetrag für den Enkel wird diese Variation immer weniger interessant machen. Wer dies dennoch plant, soll sich nicht nur steuerlich beraten lassen, sondern auch eine Berechnung der Mehrkosten bei Notar und Grundbuchamt einholen. Falls aber Eltern oder Großeltern einem Kind oder Enkel ihr „Familienwohnheim“ (dazu Kapitel 2 bzw. Seite 51) schenken wollen, das bisher im Alleineigentum zum Beispiel des Großvaters steht und dessen Wert den Freibetrag des Erwerbers übersteigt, könnten Steuern erspart werden, wenn beide zunächst das Eigentum untereinander teilen (was nach § 13 Abs. 1 Ziff. 4a ErbStG steuerfrei ist), wodurch somit kein Freibetrag verloren geht. Sodann übertragen beide ihren Hälfteanteil auf den Enkel, der dadurch zwei Freibeträge ausnutzen und bis 400 000 Euro statt 200 000 Euro steuerfrei erwerben kann. Und da im Todesfall zunächst der Überlebende und anschließend der Sohn, nicht der Enkel, Erbe werden sollen, ist der Verbrauch des Freibetrages regelmäßig nicht nachteilig. Beispiel: Ein Haus hat einen Steuerwert von 380 000 Euro. Erwirbt es der Enkel nur vom Großvater, zahlt er aus 180 000 Euro immerhin 19 800 Euro Schenkungsteuer gegenüber steuerfreiem Erwerb von beiden. Das lohnt sich auch angesichts der höheren Notarund Gerichtskosten, die auch hier zu beachten sind. Übrigens könnten die Großeltern Gerichtskosten sparen, wenn sie statt der Teilung des Eigentums Gütergemeinschaft vereinbaren (was allerdings weitergehende Folgen hat; dazu Kapitel 8 bzw. Seite 125). Grundsätzlich kommt dies auch in Betracht, wenn Eltern ihr Familienheim, das bisher im Alleineigentum eines der Elternteile steht, einem Kind übertragen wollen. Allerdings wird dies angesichts des höheren Steuerfreibetrages des Kindes nur selten sinnvoll sein. Zu denken wäre daran, dass das Kind vom Erstversterbenden nichts erben wird (und auch seinen Pflichtteil nicht verlangen wird) und www.WALHALLA.de

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

deshalb so seine Steuerfreibeträge besser ausnutzen kann. Ist zu erwarten, dass der Alleineigentümer des Familienheimes zuerst sterben wird, sollte diese Gestaltungsmöglichkeit erwogen werden. Beispiel: Der schwerkranke Vater ist Alleineigentümer des Familienheimes im Steuerwert von 800 000 Euro. Nun überträgt er die Hälfte auf seine Ehefrau, was steuerfrei ist und keinen Freibetrag verbraucht. Beide übertragen ihren Hälfteanteil auf das einzige Kind, was wiederum steuerfrei ist und die beiden Freibeträge verbraucht. Nunmehr stirbt der Vater und die Mutter wird Alleinerbin. Sie kann ihren vollen Freibetrag für den übrigen Nachlass nutzen. Der Verbrauch des Freibetrages gegenüber der Mutter ist nur schädlich, wenn der Sohn den Pflichtteil fordert oder aber, wenn die Mutter innerhalb von zehn Jahren stirbt. Ohne diese Übertragung hätte die Mutter bereits Erbschaftsteuer zahlen müssen (eventuell Versorgungsfreibeträge unbeachtet) und sie hätte das Haus ihrem Sohn weder steuerfrei schenken noch vererben können. Die neuen Freibeträge haben schon im Vorfeld zu Überlegungen geführt, ob man nicht durch Adoption des Begünstigten Steuerersparnisse erzielen kann. Dies ist durchaus möglich, nur sollte bedacht werden, dass eine Adoption schwierig und teuer ist und vor allem erhebliche familienrechtliche und erbrechtliche Folgen hat. Der Verfasser rät, eine Adoption nur aus Gründen der Steuerersparnis erst nach einer eingehenden Beratung unter Berücksichtigung aller Gesichtspunkte zu erwägen. Personen gleichen Geschlechts, die beide nicht verheiratet sind, dies auch nicht wollen und für die auch kein anderes Eheverbot besteht (§§ 1306 und 1307 BGB) und welche ohnehin eine gemeinsame Wohnung haben, sollten dagegen überlegen, ob sie sich nicht als gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaft (lesbisch oder schwul) bei der zuständigen Behörde (landesrechtlich ver-

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Steuerliche Überlegungen

schieden) registrieren lassen wollen. Dies ist zeitgeistgerecht und kann enorme Steuern sparen. Eine solche „Verbindung“ ist jedenfalls leichter zu lösen als eine Adoption. Beispiel: Die reiche ältere ledige Tante hat ein Haus im Steuerwert von 500 000 Euro. Ihre ebenfalls ledige Nichte lebt bei ihr und führt ihr den Haushalt. Nunmehr will die Tante der Nichte das Haus schenken (weil sie demnächst ins Altersheim ziehen will) oder auch vererben. Die Nichte – Steuerklasse II – hat einen lächerlichen Freibetrag von 20 000 Euro, muss somit 480 000 Euro versteuern. Hierfür zahlt sie 144 000 Euro Schenkung- oder Erbschaftsteuer. Lassen sich beide als lesbisch registrieren, kann die Nichte das Haus steuerfrei erwerben. Auch nach der Registrierung kann sie sich einen Freund halten und ihn nach dem Tod der Tante heiraten. Allerdings: Auch hier sind Folgen, etwa Unterhaltsansprüche, zu beachten. Das neue Recht zeigt wieder einmal auf, dass in Deutschland Sozialneid und Geldgier der öffentlichen Hand wesentlich das Steuerrecht bestimmen. Fast alle unsere Nachbarländer kennen keine Erbschaftsteuer oder haben wesentlich moderatere Regeln und Sätze. Deshalb werden gut situierte, alleinstehende Personen erwägen, in ein anderes Land, etwa nach Österreich, zu ziehen. Das ist aber leider auch steuerlich nicht so einfach: Da in Deutschland gelegener Grundbesitz immer nach deutschem Recht versteuert werden muss (§ 2 Abs. 1 Satz 3 ErbStG) und nicht ins Ausland verschoben werden kann, müsste er verkauft werden. Zwar fällt nach fünf Jahren dann für das Vermögen, das er mitgenommen hat, keine deutsche Erbschaftsteuer mehr an (§ 2 Abs. 1 Satz 1b ErbStG), das gilt aber nicht, wenn die Beschenkten bzw. Erben in Deutschland „Inländer“ sind. Er müsste somit die zu beschenkende Person (oder den künftigen Erben) mitnehmen, beide müssten dort fünf Jahre leben – und dann schenken (dazu Kapitel 2 bzw. Seite 53) – oder vererben.

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

Schulden werden übernommen Wichtig: Muss der Beschenkte Schulden übernehmen oder Herauszahlungen an Dritte, zum Beispiel an Geschwister, leisten, werden diese Beträge vom Steuerwert abgezogen. Neuerdings gilt dies auch (im Gegensatz zum bisherigen Recht) für den Vorbehalt zugunsten des Übergebers und seines Ehegatten (Wohnungsrecht, Nießbrauch). Wie man den Wert eines solchen Vorbehaltes berechnet, finden Sie in Kapitel 8 bzw. auf Seite 130. Bisher konnten die Schulden nur zu einem Teilbetrag abgesetzt werden, weil der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie höher war als der Steuerwert. Dies dürfte jetzt nur noch selten vorkommen. Die Rechenformel finden Sie in Kapitel 2 bzw. auf Seite 29. Beispiel: Der verwitwete Vater will seinen Lebensabend in Österreich verbringen und überträgt sein Haus im Steuerwert von 460 000 Euro auf seinen Sohn Michael, welcher eine Darlehensschuld seines Vaters in Höhe von 160 000 Euro bei der Bank zurückzahlen und seinen beiden Geschwistern je 100 000 Euro auszahlen soll. Somit wurde ihm – wirtschaftlich – nur ein Betrag von 100 000 Euro geschenkt. Alle drei Kinder verbrauchen einen Freibetrag von je 100 000 Euro, aber die Übertragung ist für alle steuerfrei. Wäre ausnahmsweise der Marktwert des Hauses höher als der Steuerwert (z. B. Mietwohngrundstück), müsste die Anrechnungssumme für die Schuld von 160 000 Euro verhältnismäßig gekürzt werden und somit würde Michael einen höheren Teil seines Freibetrages verbrauchen. Beachten Sie dazu die Ausführungen in Kapitel 2 bzw. auf Seite 50.

Erbrechtliche Überlegungen Durch eine Schenkung zu Lebzeiten kann es zu einer erheblichen Benachteiligung anderer „gleichberechtigter“ Kinder oder Enkelkinder kommen, welche eventuell der Schenker so nicht will. Wer also einem von mehreren Kindern zu Lebzeiten eine Immobilie 62

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Erbrechtliche Überlegungen

schenkt und dieses Kind nicht begünstigen will (sondern sich vorstellt, später mit anderem Vermögen den Ausgleich zu schaffen), sollte an Folgendes denken:
Bei Erbschafts- und Pflichtteilsfragen zählt stets der reale Wert (Schätzwert) des Grundstücks, nicht der Steuerwert. Dieser kann jetzt durchaus höher sein als der „Marktwert“.
Mit Rücksicht auf die Testierfreiheit kann – entgegen dem Wortlaut des § 2050 Abs. 3 BGB – die Anrechnung einer Schenkung auf den Erbteil auch noch im Testament geregelt werden, wenn dem Beschenkten immer noch mindestens der Pflichtteil verbleibt.
Die Anrechnung einer Schenkung auf den Pflichtteil kann dagegen aber nur bei der Zuwendung angeordnet werden (§ 2315 BGB), somit später nicht mehr im Testament nachgeholt werden. Um Streit zu vermeiden, sollte man bei der Schenkung den Wert des Grundstücks für die spätere Anrechnung durch Vereinbarung festlegen. Dies soll künftig geändert werden. Der Schenker soll die Anrechnung einer Schenkung sowohl auf den Erbteil als auch auf den Pflichtteil sowie durch letztwillige Verfügung anordnen können. Der Beschenkte hat dann nur Sicherheit vor der Anrechnung, wenn dies in einem Erbvertrag so vereinbart wurde. Auch die Anrechnung bereits vorgenommener Schenkungen kann – jetzt schon – per Testament nachträglich angeordnet werden, wenn der Erbfall erst nach der Rechtsänderung eintritt.
Man kann eine solche Anrechnungsbestimmung später – wenn man will – zugunsten des Beschenkten immer noch im Testament ändern, zum Beispiel aufheben. Der Schenker kann den Beschenkten später zum Alleinerben einsetzen, wodurch sich die Anrechnung auf den Erbteil und auf den Pflichtteil erledigt, der Pflichtteil der anderen aber gewahrt bleiben muss.
Die Bestimmung, der Beschenkte habe sich die Schenkung (Zuwendung) „auf den Pflichtteil anrechnen zu lassen“, entfällt nicht, wenn der Schenker noch länger als zehn Jahre lebt. www.WALHALLA.de

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

Es ist daher grundsätzlich richtig, eine ohnehin beabsichtigte Anrechnungspflicht bereits bei der Schenkung festzulegen. Dem Schenker bleibt ja immer noch die Möglichkeit, dies später in einem Testament zugunsten des Beschenkten zu ändern, wobei natürlich den übrigen Berechtigten ihr Pflichtteil – eventuell mit Ergänzung um die Schenkung – bleiben muss. Beispiel: Die Witwe Eva hat zwei Söhne, Kain und Abel. Sie schenkt ihrem Sohn Abel ein Grundstück im Schätzwert von 100 000 Euro. Bei der Schenkung wurde bestimmt, dass sich Abel 100 000 Euro auf den Erbteil anrechnen lassen muss. Beide Söhne beerben ihre Mutter je zur Hälfte. Der Nachlasswert am Todestag beträgt noch 260 000 Euro. Jetzt wird wie folgt gerechnet: Rechenwert: 100 000 Euro + 260 000 Euro = 360 000 Euro. Hiervon bekäme jeder Sohn 180 000 Euro; Abel hat aber schon 100 000 Euro, bekommt jetzt nur noch 80 000 Euro. Abwandlung: Abel muss sich die Schenkung nicht nur auf den Erbteil, sondern auch auf den Pflichtteil anrechnen lassen: Später wird Kain aufgrund eines Testamentes Alleinerbe. Der Erbteil des Abel beträgt (siehe oben) 80 000 Euro. Der Rechen-Pflichtteil beträgt hiervon die Hälfte, somit 40 000 Euro. Auf diesen Pflichtteil muss er sich nun noch einmal die Zuwendung anrechnen lassen, aber (§ 2316 Abs. 4 BGB) nur mit der Hälfte, also mit 50 000 Euro. Da der Pflichtteil (40 000 Euro) geringer ist als der Anrechnungsbetrag (50 000 Euro), erhält Abel nichts mehr – muss aber auch nichts auszahlen. Abwandlung: Eva hatte Abel das vorgenannte Grundstück mit der Bestimmung zugewendet, dass er es auf seinen Erb- und Pflichtteil anrechnen muss. Als sie zwölf Jahre später stirbt, beträgt ihr Nachlass nur noch 20 000 Euro. Sie hat aber in ihrem Testament Abel als ihren Alleinerben eingesetzt. Damit ist die Anrechnungspflicht des Abel erloschen. 64

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Erbrechtliche Überlegungen

Durch das Testament nicht erloschen ist aber die Ergänzungspflicht des Abel auf den Pflichtteil von Kain, welcher aus 120 000 Euro rechnerisch 30 000 Euro (1/4) betragen würde. Jedoch ist diese Ergänzungspflicht dadurch erloschen, dass die Schenkung länger als zehn Jahre zurückliegt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Variation nach neuem Recht: Eva hat Abel zum Alleinerben eingesetzt und stirbt schon sieben Jahre nach der Schenkung. Jetzt muss wie folgt gerechnet werden: Durch Zeitablauf sind 70 % der Zuwendung nicht mehr anrechnungspflichtig. Der „Rechen-Pflichtteil“ des Kain beträgt somit nur 30 000 Euro. Anrechnungs-Rest und 20 000 Euro Nachlass, davon 1/4 also 12 500 Euro, welche Abel dem Kain auszahlen muss. Entsprechend gilt:
Wer sich ein Geschenk auf Erbteil oder Pflichtteil anrechnen lassen muss, braucht keine Herauszahlung zu leisten, wenn sein Pflichtteil geringer ist als der Anrechnungsbetrag. Für die Anrechnungspflicht gibt es keine Zehn-Jahres-Grenze zwischen Schenkung und Tod des Schenkers.
Wer wegen eines Geschenkes den Pflichtteil eines anderen ergänzen muss, wird von dieser Verpflichtung frei, wenn zwischen Schenkung und Tod des Schenkers zehn Jahre verstrichen sind und auch insoweit, als ihm dann weniger verbleiben würde als sein eigener Pflichtteil (§ 2328 BGB). Beachten Sie die Auführungen in Kapitel 2 bzw. auf Seite 27 zum Fristbeginn und zur geplanten Änderung. Verzicht auf den Pflichtteil Hat der Beschenkte ein Grundstück erhalten, welches im Verhältnis zum Vermögen des Schenkers einen erheblichen Wert hat, könnte – allerdings nach Beratung durch den Notar – auch erwogen werden, dass der Beschenkte auf sein Erb- und Pflichtteilsrecht für sich und seine Abkömmlinge verzichtet. Ist dies beabsichtigt, wäre Folgendes zu beachten: www.WALHALLA.de

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Ein Pflichtteilsverzicht muss immer beim Notar erfolgen, kann aber zusammen mit der Schenkung in einer Urkunde erklärt werden.
Der Beschenkte wird später so behandelt, als hätte es ihn nie gegeben; er und seine Abkömmlinge werden bei der Berechnung des gesetzlichen Erb- und Pflichtteilsrecht nicht mehr mitgerechnet.
Er muss dennoch den Pflichtteil der anderen Pflichtteilsberechtigten gegebenenfalls ergänzen, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren stirbt; bei der Berechnung ihrer Pflichtteile wird er selbst nicht mitgerechnet. Nach dem zu erwartenden neuen Recht würde – falls der Schenker innerhalb von zehn Jahren stirbt – dem Beschenkten die Anrechnung für jedes volle Jahr zwischen Schenkung und Todesfall um 10 Prozent erlassen.
Der Schenker kann ihn aber trotz des Verzichts auf Erbteil und Pflichtteil in einem Testament beliebig bedenken, wobei er nur den Pflichtteil der anderen Berechtigten nicht kürzen darf. Beispiel: Die Witwe Klara hat drei Söhne, Gustav, Fridolin und Horst. Sie schenkt ihrem Sohn Gustav ein Grundstück im Schätzwert von 100 000 Euro und Gustav verzichtet auf sein gesetzliches Erbund Pflichtteilsrecht. 1. Alternative: Der Wert des Nachlasses der Klara an deren Todestag beträgt 300 000 Euro. Horst und Fridolin erben je 150 000 Euro, Gustav erbt nichts und muss auch nichts herausgeben, denn der Pflichtteil seiner Brüder aus Nachlass und Schenkung (300 000 Euro + 100 000 Euro = 400 000 Euro) wäre nur 1/4 von 400 000 Euro, somit weniger als die geerbten 150 000 Euro. 2. Alternative: Der Wert des Nachlasses beträgt nur 60 000 Euro und Klara stirbt zwei Jahre nach der Schenkung. Horst und Fridolin sind ihre Erben je zur Hälfte; sie erben je 30 000 Euro. Wäre das 66

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Erbrechtliche Überlegungen

Grundstück noch im Nachlass, würde dieser 160 000 Euro betragen. Der Pflichtteil der beiden Erben würde je 1/4 = je 40 000 Euro betragen. Jetzt muss Gustav jedem seiner Brüder 10 000 Euro ausbezahlen (geerbt je 30 000 Euro, ergänzt je 10 000 Euro ergibt den Pflichtteil von 40 000 Euro). Natürlich darf er das Grundstück behalten. Variation nach neuem Recht: Für die bereits abgelaufenen zwei Jahre zwischen Schenkung und Tod wird Gustav ein Nachlass von 20 Prozent auf die Ausgleichspflicht gewährt. Somit muss er nur noch 80 000 Euro ausgleichen. Danach ergibt sich: Ausgleichsbetrag 80 000 Euro + Nachlass 60 000 Euro = 140 000 Euro Pflichtteil hieraus wäre 1/4 = 35 000 Euro; geerbt je 30 000 Euro. Somit erhalten Fridolin und Horst von Gustav (nur) noch je 5 000 Euro. 3. Alternative: Klara stirbt elf Jahre nach der Schenkung. Fridolin und Horst erben je zur Hälfte den vorhandenen Nachlass. Gustav erhält nichts und muss auch nichts zahlen. 4. Alternative: Klara und Gustav sind „ein Herz und eine Seele“, die beiden anderen Söhne kümmern sich nicht um die Mutter. Bei ihrem Tod ist ein Nachlass von 120 000 Euro vorhanden. Klara hat Gustav in ihrem Testament zum Alleinerben eingesetzt und stirbt drei Jahre nach der Schenkung. Dies bedeutet, dass Horst und Fridolin ihren Pflichtteil, nämlich je 1/4 des Nachlasses erhalten. Wieder wird – da der Tod der Klara nicht länger als zehn Jahre zurückliegt – die Schenkung in den Nachlass eingerechnet, somit 220 000 Euro, Pflichtteil je 55 000 Euro. Dem Gustav bleiben – neben dem Grundstück – nur 10 000 Euro. Variation nach neuem Recht: Gustav werden 30 000 Euro erlassen. Er muss somit nur noch 70 000 Euro ausgleichen, was zusammen mit dem Nachlass (120 000 Euro) 190 000 Euro ergibt. Der Pflichtteil der bei-

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

den Brüder beträgt somit 1/4 von 190 000 Euro, das heißt je 47 500 Euro, welche Gustav auszahlen muss. 5. Alternative: Wie 4., aber Klara stirbt elf Jahre nach der Schenkung. Jetzt zählt das Grundstück nicht mehr mit. Fridolin und Horst erhalten als Pflichtteil 1/4 von 120 000 Euro, je 30 000 Euro; Gustav behält neben dem Grundstück noch 60 000 Euro.

Praxis-Tipp: Ist bei der Schenkung eines Grundstücks eine spätere Gleichstellung anderer Kinder oder Enkel beabsichtigt, stehen hierfür dem Schenker drei Möglichkeiten zur Verfügung:
Bei der Schenkung wird die Verpflichtung einer Anrechnung auf den künftigen Erbteil bestimmt. Hierbei sollte der Geldwert des Grundstücks bei der Schenkung einvernehmlich für die Anrechnung festgelegt werden. Die Verpflichtung zur Anrechnung kann auch noch später einvernehmlich oder im Testament bestimmt werden.
Nur bei der Schenkung oder einvernehmlich, das heißt nicht mehr später im Testament, kann die Anrechnung auch auf den Pflichtteil vereinbart werden,21) was nur sinnvoll ist, wenn der Wert des verschenkten Grundstücks angesichts des Restvermögens erheblich ist. Auch hierbei kann der Wert der Schenkung festgelegt werden. Diese Festlegung bindet den Beschenkten, nicht aber die anderen, wenn deren Pflichtteil berührt wird.
Besonders bei erheblichem Wert des verschenkten Grundstücks gegenüber dem Restnachlass sollte – allerdings nur nach eingehender Beratung durch den Notar – bei der Schenkung ein Verzicht des Beschenkten auf sein und seiner Abkömmlinge künftiges Erb- und Pflichtteilsrecht verlangt werden.

21)

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Das soll geändert werden.

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Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird

Die vorgenannten Anrechnungspflichten entfallen nicht, wenn der Schenker länger als zehn Jahre nach der Schenkung lebt. Beeinträchtigt die Schenkung den späteren Pflichtteil der anderen Kinder/Enkelkinder, muss der Beschenkte eventuell an diese eine Zahlung leisten. Dies kann der Schenker weder bei der Schenkung, noch in einem Testament ausschließen. Diese Verpflichtung erlischt allerdings zehn Jahre nach der Schenkung,22) wenn der Schenker dann immer noch lebt. Wichtig: Der Schenker kann in seinem Testament alle diese Vereinbarungen zugunsten des Beschenkten ändern, wenn er damit die Pflichtteilsrechte der anderen nicht beeinträchtigt.

Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird Rückgabe der Schenkung Unser BGB sieht vor, dass eine Schenkung wieder zurückverlangt werden kann, wenn der Schenker unverschuldet in Not gerät (§ 528 BGB). Trotz Pflegeversicherung erleben es leider immer mehr alte Menschen, dass ihre Altersversorgung nicht ausreicht, um die Kosten einer erforderlich werdenden Heimunterbringung zu decken. Ist das noch vorhandene Vermögen bis auf einen Schonbetrag verbraucht, tritt das Sozialamt ein. Damit ist an sich die Voraussetzung gegeben, dass der Hilfsbedürftige vom Beschenkten die Rückgabe der Schenkung (hier die Rückübertragung des Grundstücks) verlangen könnte. Allerdings – der Schenker wird das selten tun! Dies hilft aber dem Beschenkten nichts, denn jetzt tritt das Sozialamt auf den Plan. Sobald dieses von einer solchen Schenkung erfährt – und es besteht eine weitgehende Auskunftspflicht – kann es den Anspruch des Schenkers auf Rückgabe der Schenkung „auf sich überleiten“ (§ 93 SGB XII). Dies bedeutet, jetzt ist das Sozialamt berechtigt, namens des Schenkers vom Beschenkten die Herausgabe an sich zu verlangen. Hierfür gelten die folgenden Regeln:
Die hier abgehandelte Rückgabe einer Schenkung darf nicht verwechselt werden mit der Zahlungspflicht aufgrund der gesetzlichen Unterhaltspflicht (§ 94 SGB XII). Deren Umfang be22)

künftig: Staffelung

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist
















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misst sich nach Einkommen, Vermögen, Familienstand sowie anderen Faktoren und wird hier nicht erörtert. Die Rückgabepflicht geht der vorgenannten Unterhaltspflicht vor und erstreckt sich nicht nur auf Eltern/Kinder, sondern auch auf Enkelkinder und Dritte, welche dem Sozialamt aufgrund einer Unterhaltspflicht keine Zahlung leisten müssten. Das Grundstück wird meist wertsteigernd verändert (z. B. bebaut) sein. Außerdem kann das Sozialamt nur verlangen, was es tatsächlich aufgewendet hat. Ein Grundstück kann man aber nicht „in Monatsraten“ herausgeben. Folge: Die Herausgabepflicht verwandelt sich in eine Zahlungspflicht. Der Beschenkte muss statt der Herausgabe eine Geldsumme an das Sozialamt in Höhe des dortigen Aufwandes zahlen. Insgesamt muss er aber nur Zahlungen in Höhe des Grundstückswertes leisten. Der Beschenkte muss nur den Wert herausgeben, den er noch hat (§§ 528 Abs. 1, 818 Abs. 3 BGB). Wurde das Grundstück inzwischen weiterverschenkt, zum Beispiel an ein Kind, dann richtet sich der Anspruch gegen den jetzigen Eigentümer. Wurde das Grundstück verkauft, muss der Beschenkte nur zahlen, wenn er den Kaufpreis oder den entsprechenden Wert noch hat. Wenn beispielsweise das Enkelkind das Grundstück verkauft und das Geld in sein florierendes Geschäft gesteckt hat, wird es zahlen müssen (weil es den Wert noch hat). Ist das Geschäft aber inzwischen pleite und das eingebrachte Geld verloren, wird man von ihm nichts mehr verlangen können. Dabei wird es wesentlich darauf ankommen, ob der Beschenkte beim Verkauf oder bei der Verfügung über den Kaufpreis bereits absehen konnte, dass eine Rückforderung auf ihn zukommt (BGH-Urteil vom 20. 5. 2003, Az. X ZR 246/02). Die Herausgabe bzw. Zahlung kann nicht verlangt werden, wenn der Beschenkte dann seinen eigenen „angemessenen“ Unterhalt nicht mehr bestreiten und seine Unterhaltspflichten nicht mehr erfüllen könnte (§ 529 Abs. 2 BGB). Dies wird nur selten der Fall sein, denn „angemessen“ muss hier eng ausgelegt werden und dem Beschenkten werden stärkere Einschränkungen aufzuerlegen sein, als die Rechtsprechung zum Beispiel einem Kind aufgrund übergeleiteter Unterhaltspflicht (§ 94 SGB XII) auferlegt. www.WALHALLA.de

Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird


Die Überleitung kann auch noch nach dem Tod des Beschenkten erfolgen, soweit der Anspruch nicht verjährt ist.
Einen „Schonbetrag“, das heißt ein Grundstück geringen Wertes, das nicht herausgegeben werden müsste, gibt es nicht.
Auch hier gilt eine Grenze von zehn Jahren (§ 529 Abs. 1 BGB). Entsteht der Anspruch des Sozialamtes erst zehn Jahre oder später nach der Schenkung, kann keine Überleitung mehr erfolgen. Beachten Sie die Ausführungen zum Fristbeginn in Kapitel 2 bzw. auf Seite 27. Die Frist beginnt nämlich nicht zu laufen, wenn sich der Schenker bei der Schenkung weitgehend die Nutzungen vorbehalten hat (z. B. Nießbrauch) und somit die Weggabe des Grundstücks nicht „gespürt“ hat. Wichtig: Ist der Anspruch vorher entstanden, endet er nicht mit dem Ablauf der zehn Jahre, sondern erst mit Wegfall des Anspruchs, das heißt mit Wegfall der Sozialhilfebedürftigkeit. Das sollte der Beschenkte beachten, wenn der Eintritt der Hilfsbedürftigkeit kurz vor dem Ablauf der Zehn-Jahres-Frist zu erwarten ist. Kann man absehen, dass demnächst das eigene Vermögen des Schenkers nicht mehr reichen wird, um zum Beispiel die Heimkosten zu bezahlen, könnte man durch Geldzuwendung in das Vermögen des Schenkers den Eintritt des Sozialamtes so lange vermeiden, bis die ZehnJahres-Frist abgelaufen ist. Hat der Übergeber sich ein Wohnungsrecht vorbehalten und wird der Übernehmer arbeitslos, muss er das Haus weder sofort verkaufen, noch dürfen ihm die Leistungen aus Arbeitslosengeld II nur als Darlehen gegeben werden, da er das Haus während der Lebenszeit des Übergebers nicht werthaltig veräußern kann und nicht abzusehen ist, bis wann dies der Fall ist (Bundessozialgericht B 14/7b AS 46/06 R für eine 86 Jahre alte Übergeberin!). Muss der Beschenkte nach diesen Regeln das Grundstück bzw. dessen Wert herausgeben und hat er damals Schenkungsteuer bezahlt, kommt eine Rückzahlung der Schenkungsteuer eventuell in Betracht (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Fragen Sie beim Finanzamt nach!

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

Achtung: Bei der Schenkung ist die Möglichkeit, dass der Schenker sozialhilfebedürftig werden könnte, zu beachten. Geschieht dies nicht, kann es zu unerwünschten und sehr ungerechten Ergebnissen zwischen den Kindern kommen. Beispiel: Ein verwitweter Vater hat zwei Söhne, Anton und Bruno. Er schenkt Anton sein Grundstück und geht dabei von der Annahme aus, später Bruno mit Geld abzufinden. Nun tritt folgende Situation ein: Der Vater muss in Heimpflege. Die Heimkosten verbrauchen nach und nach seine Ersparnisse. Elf Jahre nach der Schenkung ist das Geld verbraucht und das Sozialamt muss Leistungen erbringen. Beide Söhne verdienen gleich gut, sind verheiratet und haben ein Kind. Antons Ehefrau ist nicht berufstätig; die Schulden für das kleine Einfamilienhaus sind noch nicht abgetragen. Bruno wohnt zur Miete, seine Ehefrau ist berufstätig. Anton muss die Schenkung nicht zurückgeben, da elf Jahre vergangen sind. Das Sozialamt kann daher nur über den Unterhaltsanspruch des Vaters Geld verlangen und dieser ist abhängig vom Familieneinkommen der beiden Söhne und von deren tatsächlichem Bedarf. Möglicherweise wird dann Bruno zahlen müssen, Anton aber nicht. Und nach dem Tod des Vaters erhält Bruno von Anton keinen Pflichtteilsausgleich, wenn der Vater dies nicht bei der Schenkung bestimmt hatte (siehe Seite 63). Der Vater hätte gut daran getan, für diesen Fall eine Ausgleichsverpflichtung zugunsten des Bruno durch Anton bereits bei der Schenkung festzulegen.23) Erbe des Sozialhilfeempfängers Da ein Sozialhilfeempfänger wegen § 90 SGB XII sein Vermögen nicht bis zum letzten Cent einsetzen muss, kann es vorkommen, dass er noch etwas zu vererben hat. Auch wenn der Erbe zu Lebzeiten keine Schenkung erhalten hatte, kann nun das Sozialamt an 23)

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Nach neuem Recht könnte der Vater diese Ausgleichspflicht auch noch in einem späteren Testament anordnen. Die Schenkung und die – neue – testamentarische Anordnung der Ausgleichspflicht können auch schon vor der Rechtsänderung erfolgt sein, wenn der Sterbefall nach der Rechtsänderung eintritt. www.WALHALLA.de

Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird

ihn herantreten (§ 102 SGB XII) und Zahlung aus dem Nachlass verlangen. Dies ist nicht zulässig, wenn die Leistungen des Sozialamtes in den letzten zehn Jahren vor dem Tod weniger als das Sechsfache des Eckregelsatzes betragen haben (§§ 85 Abs. 1, 102 SGB XII). Da die Eckregelsätze nach § 28 Abs. 3 Satz 5 SGB XII in Verbindung mit §§ 4 und 5 RSV sich nicht nur zum 1. 7. eines jeden Jahres, sondern auch noch dazwischen verändern können, wäre es sinnlos, hier eine Summe anzugeben. Der jeweilige Betrag wäre beim Sozialamt zu erfragen. Ist der Wert des Nachlasses geringer als das Sechsfache des Eckregelsatzes, entsteht für den Erben als solchen keine Zahlungspflicht (§ 102 Abs. 3 Satz 1 SGB XII). Für weitere Einzelheiten wird auf den Gesetzestext verwiesen. Ist der Erbe des Sozialhilfeempfängers sein Ehegatte oder Lebenspartner oder mit ihm verwandt und hat er nicht nur vorübergehend mit ihm in häuslicher Gemeinschaft gelebt und ihn gepflegt, hat er einen Nachlass-Freibetrag von 15 340 Euro (§ 102 Abs. 3 SGB XII). Nicht nur die Erben des Sozialhilfeempfängers, sondern auch die Erben seines Ehegatten oder Lebenspartners müssen in gleichem Umfang Zahlungen aus diesem Nachlass erbringen. Dies gilt nicht, wenn
der Ehegatte oder Lebenspartner nach dem Sozialhilfeempfänger stirbt
die Leistungen des Sozialamtes angefallen sind, während die Eheleute bzw. die Lebenspartner getrennt lebten
der Sozialhilfeempfänger selbst der Erbe seines Ehegatten oder Lebenspartners ist Wenn beispielsweise der Ehemann auf Kosten des Sozialamtes im Pflegeheim ist und seine Ehefrau ihren Sohn aus erster Ehe zum Alleinerben eingesetzt hat und vor dem Ehemann stirbt, muss der Sohn Zahlungen bis zur Höhe des Nachlasswertes leisten, auch wenn seine Mutter diese vererbten Vermögenswerte wegen § 90 SGB XII bisher nicht für den Unterhalt ihres Ehemannes einsetzen musste.

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Schenkers wesentlich verschlechtern Natürlich kann der Übergeber sich auch ein Rückforderungsrecht im Vertrag ausdrücklich für den Fall vorbehalten, dass sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse wesentlich verschlechtern, ohne dass der Fall der Sozialhilfebedürftigkeit eintritt. Auch diese Klausel kann im Grundbuch durch eine Vormerkung gesichert werden (OLG München, Rpfleger 2007, 540). Wenn der Beschenkte vor dem Schenker stirbt Stirbt der Beschenkte vor dem Tod des Schenkers, könnte das Grundstück eventuell in das Eigentum von Leuten fallen (z. B. Lebensgefährte des Beschenkten), denen es der Schenker nicht zukommen lassen wollte. Hiergegen sind Absicherungen möglich. Gleiches gilt auch für einen seitens des Schenkers nicht erwünschten Verkauf, oder auch für den Fall, dass der Beschenkte in Vermögensverfall gerät und die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet wird. Da aber ein solcher Wunsch häufig nur im Zusammenhang mit der Übertragung des Hauses besteht, in dem der Schenker noch selbst wohnen will, wird diese Problematik in Kapitel 6 bzw. auf Seite 106 beschrieben. Wichtig: Wenn keine Absicht besteht, das zu verschenkende Grundstück noch irgendwie selbst zu nutzen, ist Folgendes zu überlegen: Wenn ich das Grundstück frühzeitig verschenke, mir keinerlei Rechte zur Nutzung (Nießbrauch, Wohnrecht, Pachtvertrag) vorbehalte und dann noch zehn Jahre lebe,24) dann
kann der Beschenkte seinen Freibetrag nach zehn Jahren für eine weitere Schenkung nochmals ausnutzen;
kann der Beschenkte mich beerben und hat hierbei nochmals seinen Freibetrag;
muss der Beschenkte nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist aufgrund dieser Schenkung keine Zahlungen an das Sozialamt leisten, wenn ich beispielsweise ins Pflegeheim muss und sozialhilfebedürftig werde. Zahlungen aufgrund seiner Unterhaltspflicht – falls eine solche besteht – werden hierdurch nicht berührt. 24)

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Diese Frist soll nicht geändert werden.

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Wenn der Schenker sozialhilfebedürftig wird

Billiger wird’s nicht mehr! Wenn die Übertragung erfolgen soll, dann so rasch wie möglich!
Der Ablauf der Zehn-Jahres-Frist schützt den Beschenkten vor Rückforderung seitens des Sozialamts.
Außerdem ermöglicht dieser Fristablauf erneut den Einsatz des steuerlichen Freibetrags.
Der Ablauf der Zehn-Jahres-Frist schützt den Beschenkten auch vor Ausgleichsansprüchen anderer pflichtteilsberechtigter Personen. Diese Frist soll künftig „abgeschmolzen“ werden.
Ob die Schenkungsteuer künftig kräftig erhöht oder ermäßigt wird, vielleicht sogar wegfällt, ist derzeit ungewiss. Grundsätzlich ist eine Erhöhung eher wahrscheinlich als ein Wegfall. Achtung: Habe ich weitere Kinder/Enkelkinder, die ich nicht benachteiligen will? Gegebenenfalls, wie soll der Ausgleich erfolgen?
Mit meinem eigenen noch vorhandenen Geld? Das ist gefährlich, wenn ich ins Pflegeheim muss und alles verbrauche!
Soll der Beschenkte den Ausgleich sofort durch Zahlungen an seine Geschwister vornehmen oder erst nach meinem Tod? Bestimme ich bei der Hingabe eine Anrechnung auf den späteren Erbteil oder gar auf den späteren Pflichtteil? Soll eine Absicherung erfolgen?
Ist der Wert des verschenkten Grundstücks im Verhältnis zu meinem Vermögen so hoch, dass es angebracht ist, vom Beschenkten als Gegenleistung den Verzicht auf sein Erb- und Pflichtteilsrecht zu verlangen?
Besteht die Gefahr, dass die Pflichtteilsberechtigten (Geschwister, eventuell Neffen/Nichten des Beschenkten) später vom Beschenkten einen Ausgleich fordern müssen, weil durch die Schenkung ihr Pflichtteil gekürzt würde? Wenn alle späteren Pflichtteilsberechtigten damit einverstanden sind, kann dieser Ausgleichsanspruch beim Notar durch Vertrag ausgeschlossen werden!

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Wenn die Immobilie nicht Teil der Altersvorsorge ist

Möchte ich, dass der Beschenkte oder seine Erben das Grundstück wieder an mich zurückgeben müssen, wenn
der Beschenkte vor mir (bzw. vor mir und meinem Ehegatten) stirbt,
der Beschenkte das Grundstück veräußern will,
die Zwangsversteigerung gegen den Beschenkten angeordnet wird, kann ich diesen Wunsch durch einen Grundbucheintrag absichern lassen (dazu Kapitel 6 bzw. Seite 106). Allerdings: Dann wird kaum eine Bank dem Beschenkten auf das Grundstück auch nur einen Cent leihen, wenn ich mich nicht damit einverstanden erkläre, das Grundpfandrecht zu übernehmen, wenn der Rückübertragungsfall eintritt.

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Wenn das Haus der eigenen Altersvorsorge dient Was sind die Vor- und Nachteile einer Übertragung? . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Wie sichert man sich am besten ab? . . . 80

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Wenn das Haus der eigenen Altersvorsorge dient

Was sind die Vor- und Nachteile einer Übertragung? In diesem Kapitel geht es um die Frage, ob und unter welchen Sicherungen ein Haus auf Kinder, Enkel oder Dritte übertragen werden soll, welches der Eigentümer in irgendeiner Weise noch selbst nutzen will. Meistens wird er eine Wohnung unentgeltlich weiter bewohnen wollen, eventuell mit Pflegeleistungen oder auch einer Geldrente. Bei landwirtschaftlichen Anwesen waren früher auch Naturalrenten üblich (jährlich eine halbe Sau und täglich ein Liter Milch). Dies soll hier nicht mehr erörtert werden. Manchmal will aber der Übergeber auch die Mieten noch einziehen. Wichtig: Es gibt für das Alter keine bessere Sicherheit, als im eigenen Haus zu wohnen. Zwar werden anschließend die einzelnen Sicherheiten, die sich der Übergeber vorbehalten könnte, erörtert. Diese Sicherheiten sind aber immer geringeren Wertes als Eigentum. Eine Übertragung ausschließlich zur Steuerersparnis sollte – wenn überhaupt – nur nach Beratung mit einem Steuerberater, welchen der Übergeber (und nicht der Übernehmer!) auswählt, erfolgen. Allerdings kann eine Situation eintreten, welche die Übergabe ratsam oder vielleicht sogar unausweichlich macht:
Dringende Reparaturen sind erforderlich, aber der Eigentümer hat kein Geld. Der Enkel will die Reparaturen vornehmen lassen. Nur so kann der bisherige Eigentümer eine Wohnung in angemessenem Zustand behalten und weiter bewohnen.
Der Eigentümer ist erheblich pflegebedürftig. Während sich die Tochter um nichts kümmert, wollen Sohn und Schwiegertochter den Eigentümer so lange wie möglich in seiner bisherigen Wohnung pflegen. Dafür müssen sie aber ihre Mietwohnung aufgeben und zum Vater/Schwiegervater ziehen. Sie sollen als Gegenleistung das Haus bekommen.

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Was sind die Vor- und Nachteile einer Übertragung?


Der Sohn übernimmt den elterlichen Betrieb. Da hier fachkundige Beratung unverzichtbar ist, wird dieser Fall nicht erörtert. Die in Kapitel 5 bzw. ab Seite 93 behandelten Risiken können aber auch hier auftreten. Wichtig: Bevor nun gleich die Übertragung des Hauses erwogen wird, sollte überlegt werden, ob das berechtigte Verlangen auf eine Absicherung desjenigen, der die Leistungen vornehmen will, nicht auf andere Weise erfolgen könnte. In Betracht käme zunächst einmal ein Erbvertrag, in welchem derjenige, der das Haus erhalten soll, insoweit zum Erben eingesetzt wird. Je nach den Umständen des Einzelfalles (und Beratung durch den Notar) somit als Alleinerbe, als Miterbe mit einer Teilungsanordnung oder – nicht empfehlenswert – als Vermächtnisnehmer. An diesen Erbvertrag ist der Übergeber grundsätzlich gebunden. Er kann sich jedoch ein Rücktrittsrecht für den Fall vorbehalten, dass der künftige Erbe die versprochenen Leistungen (z. B. Reparaturen, Pflegeleistungen) nicht vornimmt. Auch der künftige Übernehmer muss für den Fall abgesichert werden, dass er die versprochene Leistung korrekt erbringt. Zunächst einmal dem Übergeber gegenüber, der zwar den Erbvertrag nicht widerrufen, aber zum Beispiel das Haus verkaufen kann. Sodann gegenüber anderen Pflichtteilsberechtigten und gegenüber dem Sozialamt. In Betracht käme etwa der Eintrag einer mit dem Tod des Großvaters fälligen Sicherungshypothek in Höhe der vom Enkelkind aus eigenem Vermögen aufgewendeten Renovierungskosten oder die Vereinbarung einer monatlichen Vergütung für die Pflegeleistung, fällig im Todesfall und abgesichert durch eine Grundschuld oder Höchstbetragshypothek. All dies bedarf einer eingehenden Beratung beim Notar, bei welchem der Erbvertrag geschlossen werden soll. Wichtig: Gegenüber dem Sozialamt gibt es keine bessere Sicherheit, als die Übertragung des Hauses vorzunehmen und zehn Jahre zu überleben. Nur in diesem Fall könnte das Enkelkind das Haus ohne grundsätzliche Zahlungspflicht an das Sozialamt erwerben. Besteht die Absicherung (nur) im Erbvertrag und einer Grundwww.WALHALLA.de

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schuld/Sicherungshypothek, muss das Haus später verkauft – vielleicht sogar versteigert – werden, wenn der Großvater doch noch Sozialhilfe in Anspruch nehmen musste und das Enkelkind sich mit dem Sozialamt nicht einigen kann. Zwar erhält das Enkelkind dann aus dem Kaufpreis das für ihn gesicherte Geld mit Rang vor dem Sozialamt, aber das Haus ist weg. Entschließt sich aber der Eigentümer, das Haus doch zu Lebzeiten zu übertragen, stellt sich die wichtige Frage nach der Absicherung seines „Vorbehaltes“.

Wie sichert man sich am besten ab? Nießbrauch (§ 1030 ff. BGB) Was bedeutet „Nießbrauch“? Wird das Haus unter Vorbehalt eines Nießbrauches für den Übergeber übertragen, so bedeutet dies, dass der Übergeber zwar nicht mehr Eigentümer ist, aber eigentumsähnliche Rechte behält. Allerdings auch eigentumsähnliche Pflichten, soweit diese nicht dem neuen Eigentümer aufgelastet werden können und im Übergabevertrag ihm aufgelastet werden. Der Nießbraucher kann also das Haus, wie bisher üblich, nutzen. Er kann also selbst eine Wohnung für sich behalten und die anderen Wohnungen vermieten, wobei ihm auch die Miete zusteht. Er kann jedoch nicht die bisherige Nutzung des Grundstücks wesentlich verändern, wenn der neue Eigentümer nicht zustimmt, beispielsweise die bisherige Schreinerwerkstatt zu einer Gaststätte umbauen. Eine grundsätzliche Verpflichtung, dem neuen Eigentümer eine Wohnung einzuräumen, besteht nicht. Dies kann aber im Übergabevertrag oder auch später einvernehmlich geregelt werden und hat dann die Qualität eines Mietvertrages, gehört daher nicht zum Inhalt des Nießbrauchsrechtes. Somit kann er den Eigentümer unter den gleichen Umständen aus der Wohnung setzen, wie dies gegenüber einem Mieter möglich wäre. Erfolgt die Regelung im Übergabevertrag, ist darauf zu achten, dass diese Absprache von der eigentlichen Bestellung des Nießbrauchs deutlich unterschie80

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den wird – aber das weiß der Notar! Der Nießbraucher kann zum Beispiel dem Übernehmer gestatten, auf dem Grundstück einen Anbau vorzunehmen, um darin selbst zu wohnen. Pflichten des Nießbrauchers Der Nießbraucher muss alle für das Haus üblichen Versicherungen abschließen und bezahlen, beispielsweise eine Brandversicherung und eine Haushaftpflichtversicherung. Gewöhnliche Reparaturen muss er selbst tragen, ebenso die laufenden öffentlichen Lasten (insbesondere Grundsteuer). Dies muss er auch dann, wenn die Einnahmen aus dem Haus hierzu nicht ausreichen. Die einmaligen öffentlichen Lasten (z. B. Anliegerkosten) muss der neue Eigentümer tragen. Da zu ihrer Zahlung eine gesetzliche Pflicht besteht, hat der Nießbraucher einen Ersatzanspruch gegen den Eigentümer, wenn er an dessen Stelle zahlt (z. B. um die Zwangsversteigerung durch die Gemeinde abzuwenden). Pflichten des Eigentümers Während der Nießbraucher nur die zur Bestandserhaltung notwendigen Reparaturen tragen muss, das heißt jene, die üblicherweise innerhalb kürzerer Zeiträume immer wieder vorkommen (sogenannter „Verschleiß"), hat der Eigentümer die Kosten einer „Generalsanierung" zu tragen. So hat der BGH (VIII ZR. 311/04) diesen verpflichtet, die Kosten einer komplett neuen Elektroinstallation zu übernehmen. Ein Risiko besteht darin, dass der Eigentümer zwar verpflichtet ist, die außergewöhnlichen Aufwendungen für das Haus (z. B. Beseitigung von Sturmschäden) zu tragen, aber nicht verpflichtet ist, diese Reparaturen auch vorzunehmen. Dies mag anders sein, wenn mit den Prämien des Nießbrauchers der Schaden durch eine Versicherung gedeckt ist. Anderenfalls darf zwar der Nießbraucher die erforderlichen außerordentlichen Reparaturen selbst vornehmen lassen, hat aber schlechte Karten beim Versuch, seine Aufwendungen vom Eigentümer zurückzuverlangen. Erfolgreich wäre er nur dann, wenn der Eigentümer der Reparatur ausdrücklich zugestimmt hat oder er gesetzlich verpflichtet gewesen wäre (Baupolizei), die Reparatur vorzunehmen. Man kann vereinbaren, www.WALHALLA.de

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dass der Eigentümer dem Nießbraucher gegenüber verpflichtet ist, erforderliche Reparaturen vorzunehmen; jedoch gilt diese Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien, also nicht mehr, nachdem der Eigentümer das Haus verkauft hat. Der Eigentümer kann sich gegen den Nießbraucher durch Klage wehren, wenn dieser seine Rechte zum Schaden des Eigentums überzieht oder seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ebenso kann der Nießbraucher den Eigentümer vom Grundstück verweisen, soweit er seine verbliebenen Rechte überschreitet. Was sonst noch wichtig ist Der Nießbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten. Oft wird er für Eheleute bestellt. In diesem Fall soll man darauf achten, dass die beiden Ehegatten als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB bestimmt und auch so ins Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist gewährleistet, dass nach dem Tod des Erstversterbenden der Überlebende ohne weiteres Alleinberechtigter aus dem Nießbrauch wird. Wird der Berechtigte sozialhilfebedürftig, kann das Sozialamt die Ansprüche aus dem Nießbrauch zur Deckung der Aufwendungen überleiten, ohne dass der Eigentümer zustimmen muss. Es kann zum Beispiel die Mieten vermieteter Wohnungen einziehen. Steht fest, dass der Nießbraucher dauernder Heimpflege bedarf, kann sogar die Auflösung seiner bisherigen Wohnung und deren Vermietung in Betracht kommen. Weiter ist zu beachten, dass die Zehn-Jahres-Frist für die Rückgabe der Schenkung nicht beginnt, wenn die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgt ist.25) Der Nießbrauch wird gewöhnlich in einer notariellen Urkunde vereinbart, wobei alle Absprachen festgehalten werden. Es ist üblich, dies zusammen mit der Hausübergabe zu beurkunden. Sodann veranlasst der Notar die Eintragung im Grundbuch. Dabei wird meist vermerkt, dass zur Löschung des Nießbrauchs im Grundbuch der Todesnachweis des/der Berechtigten genügt. Das ist ohne Risiko für den Nießbraucher. Zur Löschung des Nießbrauchrechts aus dem Grundbuch nach dem Tod des Nießbrauchberechtigten beachten Sie bitte Kapitel 8 und 9 bzw. die Seiten 144 und 149. 25)

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Ob der Fristbeginn geändert wird, ist fraglich. www.WALHALLA.de

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Praxis-Tipp:
Der Nießbraucher behält alle wichtigen Rechte im Haus; er kann darin wohnen und die Mieten einziehen. Der Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, im Haus zu wohnen, wenn dies nicht vereinbart (Mietvertrag) ist.
Im Normalfall trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Reparaturen sowie die laufend wiederkehrenden „Hauslasten“ (Versicherungen, Grundsteuer) und die Betriebskosten.
Der Eigentümer ist nicht grundsätzlich verpflichtet, das Haus wieder aufzubauen oder zu reparieren, wenn es unbewohnbar wird. Das kann zwar vereinbart werden, wirkt dann aber nicht ohne weiteres gegen einen Käufer, wenn der Eigentümer das Haus verkauft.

Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) Inhalt des Wohnungsrechtes Sehr häufig behält sich der Ersteher das Recht vor, eine ganz bestimmte Wohnung zu nutzen. Es kann dies auch das ganze Haus sein. Bezieht sich das Wohnungsrecht nur auf einzelne Räume im Haus, ist darauf zu achten, dass diese ganz genau bezeichnet werden. Außerdem wird dann bestimmt, dass der Berechtigte jene Teile des Hauses mitbenutzen darf, die er benötigt, um die Wohnung betreten und benutzen zu können, beispielsweise den Flur, die Treppe, die gemeinsamen Versorgungsleitungen und bei sehr alten Häusern auch zum Beispiel die Toilette, wenn in seiner Wohnung keine vorhanden ist. Soweit dies möglich ist, sollte man – um Streit zu vermeiden – getrennte Uhren für Strom und Gas sowie für Wasser eventuell Zwischenzähler einbauen lassen. Diese Investitionen lohnen sich! Mitbenutzung eines Gartens kann vereinbart werden.

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Gegenseitige Rechte und Pflichten Der Wohnungsberechtigte muss für die Wohnung als solche nur dann Miete an den Eigentümer zahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Die vorgenannten Verbrauchskosten muss er allerdings mangels gegenteiliger Vereinbarung selbst tragen. Zudem muss er sich an den Betriebskosten der mitbenutzten Gemeinschaftsanlage beteiligen, falls nichts anderes vereinbart ist. Anders als beim Nießbrauchsrecht treffen alle öffentlichen Lasten den Eigentümer, ebenso die Versicherungen. Das Wohnungsrecht wird vom Gesetz als „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ bezeichnet. Dies bedeutet, dass den Eigentümer nur Duldungspflichten, aber keine Leistungspflichten treffen. Dennoch geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Eigentümer jene Anlagen betriebsfähig erhalten muss, welche laut Vertrag vom Wohnungsberechtigten mitbenutzt werden dürfen. Trotz mehrerer Gerichtsentscheidungen26) ist dies immer noch umstritten, da es dem Wesen der Dienstbarkeit widerspricht. Im Übrigen muss der Wohnungsberechtigte die gewöhnlichen Unterhaltungskosten des Hauses tragen, wenn sich das Wohnungsrecht auf das ganze Haus erstreckt. Erstreckt sich das Wohnungsrecht nur auf einen Anteil, haftet er auch nur auf einen Anteil. Es ist daher unbedingt erforderlich, Folgendes ausdrücklich im Vertrag zu regeln (§ 1021 BGB) und – soweit rechtlich möglich – zum Inhalt des Wohnungsrechtes zu machen, damit es auch beim Verkauf des Hauses gegen den neuen Eigentümer wirkt:
Verpflichtung des Eigentümers, die gewöhnlichen Unterhaltungskosten des Hauses und der gemeinschaftlich benutzten Anlagen mit Einschluss der Reinigung und Beleuchtung der Flure und des Treppenhauses zu tragen. Dabei können die Schönheitsreparaturen in der Wohnung dem Wohnungsberechtigten zugewiesen werden.

26)

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BGH in BGHZ 52, 234 und OLG Düsseldorf in Rechtspfleger 1995, 248.

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Verpflichtung des Eigentümers, auch außergewöhnliche Reparaturen vorzunehmen, wenn und soweit dies zur Ausübung des Wohnungsrechtes erforderlich ist. Der Eigentümer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Haus wieder aufzubauen, wenn es zum Beispiel abbrennt. Dies kann zwar vereinbart werden, wird aber nicht zum Inhalt des Rechtes, bindet also nicht den Käufer der Brandruine. Wird das Haus wieder aufgebaut, muss sich aus den Umständen ergeben, ob der Berechtigte wieder Anspruch auf Einräumung eines Wohnungsrechtes hat.
Wer trägt die Hausnebenkosten (Wasser, Abwasser, Müllabfuhr), soweit sie nicht über getrennte Uhren separat abgerechnet werden können?
An sich trägt der Eigentümer das Haftungsrisiko für das Haus. Wird dieses Risiko durch Vereinbarung dem Wohnungsberechtigten übertragen (Großvater kehrt die Straße), muss dessen Haftung versichert werden! Verletzt der Eigentümer seine Verpflichtungen, kann sich der Wohnungsberechtigte durch Klage wehren. Benimmt sich der Wohnungsberechtigte in seiner Wohnung in einer Weise, dass er die Mitbewohner unzumutbar belästigt oder die Sicherheit des Hauses gefährdet, kann der Eigentümer ihm dies durch Klage verbieten lassen. Notfalls kann das Gericht sogar die Räumung anordnen. Damit erlischt aber nicht automatisch das Wohnungsrecht. Bei nachhaltiger Besserung (z. B. nach einem Entzug) darf er trotz des Urteils wieder in die Wohnung zurück. Übertragung und Beendigung des Wohnungsrechtes Auch das Wohnungsrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Auch hier kann im Grundbuch eingetragen werden, dass zu seiner Löschung der Todesnachweis genügt. Ob dies erforderlich/möglich ist, weiß der Notar. Wird es für mehrere Personen, beispielsweise für Eheleute bestellt, sind die vorangegangenen Ausführungen zu beachten. Das Wohnungsrecht als solches kann nicht auf Dritte übertragen werden. Der Wohnungsberechtigte kann ohne Zustimmung des www.WALHALLA.de

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Eigentümers zwar seine Familie (hierzu zählt man heute auch den Lebensgefährten, aber das sollte man besser ausdrücklich vereinbaren!) und eine zu seiner Pflege bestimmte Person aufnehmen. Anders als beim Mietrecht haben die von ihm aufgenommenen Personen nach seinem Tod keinen Anspruch auf Verbleib in der Wohnung. Vermieten darf er die Wohnung nur, wenn dies vereinbart ist oder wenn es der Eigentümer nachträglich gestattet. Dies hat Folgen, wenn der Wohnungsberechtigte auf Kosten des Sozialamts in ein Pflegeheim geht. Ist die Vermietung nicht vertraglich gestattet, kann das Sozialamt die Wohnung ohne Zustimmung des Eigentümers nicht räumen und vermieten. Auch der Eigentümer darf sie nicht nutzen; sie steht dann eben leer. Nutzt sie aber der Eigentümer mit Zustimmung des Wohnungsberechtigten, kann das Sozialamt unter Umständen hierfür Zahlungen verlangen. Auch das Wohnungsrecht wird üblicherweise zusammen mit der Hausübergabe beim Notar vereinbart. Hierbei soll der Übergeber genau darauf achten, dass alles beurkundet wird, was vereinbart wurde. Das Wohnungsrecht wird sodann im Grundbuch eingetragen. Zur Löschung des Wohnungsrechts aus dem Grundbuch nach dem Tod des Berechtigten beachten Sie bitte Kapitel 8 und 9 bzw. die Seiten 144 und 149.

Altenteil Was bedeutet das? Der Begriff, der viele Namen hat (Leibgeding, Auszug, Austrag u. a.) stammt aus dem bäuerlichen Bereich, ist aber nicht auf diesen begrenzt. Gedacht ist daran, dass sich ein bisheriger Inhaber einer wirtschaftlichen Einheit (Landgut, Handwerksbetrieb) aus dieser zurückzieht, um dem Übernehmer zumindest teilweise eine wirtschaftliche Existenz zu ermöglichen, für sich selbst aber auch eine wirtschaftliche Sicherung des Alters vorzubehalten. Man spricht hier vom „echten Altenteil“. Zwar ist ein Altenteil grundsätzlich auch an einem Wohngrundstück möglich. Es sollte jedoch mit dem Notar eingehend erörtert werden, ob im Einzelfall die Sicherungsrechte nicht besser getrennt eingetragen werden. Für ein Alten86

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teil, das vorstehender Erklärung entspricht, gelten eine Reihe landesgesetzlicher Regelungen, welche hier nicht erörtert werden können. Das Altenteil genießt dann gemäß § 9 EGZVG einen gewissen – wenn auch sehr dürftigen – Schutz, wenn das Haus zwangsversteigert wird. Auf diesen Schutz soll man sich auch dann besser nicht verlassen, wenn Übernehmer und Notar den Übergeber unter Hinweis auf diesen Schutz zum Verzicht auf Sicherungsmaßnahmen veranlassen wollen. Im Grundbuch werden häufig Rechte als „Altenteile“ eingetragen, die in Wirklichkeit keine sind, weil die vorgenannten Voraussetzungen nicht vorliegen. Hierbei wird lediglich eine vom Gesetzgeber erlaubte Vereinfachung für die Eintragung benutzt. Diese „unechten Altenteile“ genießen nicht den im Landesrecht vorgesehenen Schutz und sind in Wirklichkeit nichts anderes als eine zulässige Zusammenfassung von Wohnrecht und Reallast in einem Grundbucheintrag. Allerdings – der vorgenannte geringe Schutz im Falle der Zwangsversteigerung wird allgemein auch dem unechten Altenteil gewährt, da das Gericht nicht nachprüfen kann, ob ein echtes oder unechtes Altenteil vorliegt. Im Übrigen kann die nachstehend bezeichnete Reallast auch allein, also ohne Wohnungsrecht, bestellt werden. Das kommt aber selten vor. Inhalt des Altenteils Das Altenteil setzt sich normalerweise aus zwei Komponenten zusammen, welche der Gesetzgeber als „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ und „Reallast“ bezeichnet. Konkret wird meist Folgendes vereinbart:
ein Wohnungsrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit), das heißt also eine Duldungspflicht des Eigentümers
eine Reallast, also die Pflicht des Eigentümers, etwas zu leisten: Dabei kann vieles vereinbart werden. Meist wird eine Pflegeverpflichtung vereinbart (z. B. Kochen, Putzen, Waschen, Arzt anrufen, Arzneimittel holen). Denkbar sind auch wiederkehrende Geld- oder Sachleistungen (monatlich 50 Euro, jede Woche ein Dreipfünder Kornbrot, täglich einen Liter Milch, jährlich eine halbe Sau). www.WALHALLA.de

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Mit der Reallast kann aber auch eine Verpflichtung des Eigentümers auf Erhalt des Hauses vereinbart werden, die er allein auf Grund des Wohnungsrechtes nicht hätte. Einzelheiten dazu weiß der Notar. Kommt der Eigentümer seiner Verpflichtung aus der Reallast nicht nach, kann der Übergeber gegen ihn klagen. Bleibt der Übernehmer eine Geldrente schuldig oder erbringt er eine versprochene Leistung (z. B. Pflege) nicht, könnte der Berechtigte des Altenteils gegen ihn auf Zahlung der Geldrente oder einen Wertersatz für die Leistung klagen und nach gewonnenem Rechtsstreit gegen den Übernehmer vollstrecken (also ihn pfänden lassen). Er könnte sogar „auf Duldung der Zwangsvollstreckung“ klagen und das übergebene Grundstück „im Range der Reallast“ versteigern lassen. Aber Vorsicht! Dabei erlischt regelmäßig das gesamte Altenteil, weshalb dieser Weg eingehender vorheriger Beratung bedarf! Man kann auch eine Vormerkung dahingehend eintragen lassen, dass der Übernehmer das Haus zurückgeben muss, wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Mit Rang hinter einer solchen Vereinbarung leiht kaum eine Bank dem Übernehmer auch nur einen Cent. Ein Altenteil kann auch für mehrere Personen, insbesondere für Eheleute, bestellt und so ausgestaltet werden, dass beim Tod des Erstversterbenden der Überlebende alle Rechte allein ausüben kann (siehe hierzu die vorangegangenen Ausführungen bzw. Seite 82). Auch das Altenteil wird regelmäßig zusammen mit der Urkunde über die Hausübergabe beim Notar vereinbart und dann im Grundbuch eingetragen. Gleiches gilt für die Reallast, wenn sie separat bestellt wird. Auch beim Altenteil kann eingetragen werden, dass zur Löschung der Todesnachweis des Berechtigten genügt. Zur Löschung des Altenteils aus dem Grundbuch nach dem Tod des Berechtigten beachten Sie bitte Kapitel 8 und 9 bzw. die Seiten 144 und 149.

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Wie sichert man sich am besten ab?

Altenteil und Sozialamt Auf das mit dem Altenteil verbundene Wohnungsrecht kann das Sozialamt in Normalfall nicht zugreifen, da der Wohnungsberechtigte zur Vermietung der Räume des Wohnungsrechtes nicht berechtigt ist. Muss also der „Altenteiler“ ins Pflegeheim, so kann die Wohnung nur vermietet werden, wenn dies so vereinbart war oder der Eigentümer zustimmt. Allerdings – auch der Eigentümer darf sie nicht nutzen; sie steht dann leer. Nutzt er sie (mit Zustimmung des Wohnungsberechtigten), muss er hierfür auch an das Sozialamt zahlen (BGH VZR 163/06). Gleiches gilt, wenn es sich um ein „echtes Altenteil“ handelt und das Landesrecht für diesen Fall eine Geldrente vorsieht. Anders ist dies mit der Pflegeleistung. Da der „Altenteiler“ die ihm zustehende Pflege ohne sein Verschulden in der Wohnung des Altenteils nicht mehr erhalten kann, hat der Verpflichtete dafür eine Geldsumme zu zahlen. Beim „echten Altenteil“ bestimmt manchmal das Landesrecht deren Höhe. Beim „unechten Altenteil“ ist die Berechnung sehr streitig. Dabei kommt es nicht zuletzt auf den Umfang der Pflegeverpflichtung an. Manchmal wird der Verpflichtete nur zu einer Entschädigung für die ersparte Zeit verurteilt; gelegentlich verlangt man aber auch eine Rente in Höhe des jeweiligen Betrages der Pflegestufe I. Muss der Verpflichtete (Eigentümer) Geld- oder Sachleistungen erbringen, kann das Sozialamt diese „überleiten“. Auch hier wird es statt Naturalien Geldersatz verlangen können.

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Die Absicherung des Vorbehalts Ist der Vorbehalt wirklich sicher? . . . . . 92 Risiken erkennen und ausschließen . . . . 93 Muss das Risiko überhaupt eingegangen werden? . . . . . . . . . . . . . 95 Die Verminderung des Risikos . . . . . . . . 99

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Die Absicherung des Vorbehalts

Ist der Vorbehalt wirklich sicher? Wie dargestellt, wird der Vorbehalt meist zusammen mit der Hausübertragung beim Notar beurkundet und dann im Grundbuch eingetragen. Nun meinen viele Leute, dass ein Vorbehalt, der vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen wäre, unter allen Umständen sicher sei. Leider ist dies aber nicht der Fall, was bereits viele alte Leute leidvoll erfahren mussten. Wichtig: Obwohl ein Vorbehalt (Nießbrauch, Wohnungsrecht) vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen ist, kann er bei einer Zwangsversteigerung erlöschen. Um dies zu verstehen, muss man die Grundzüge des Zwangsversteigerungsrechts und des Grundbuchs kennen. Kommt ein Eigentümer seinen Verpflichtungen aus einer Hypothek oder einer Grundschuld nicht nach, so kann der Gläubiger – meist eine Bank – die Zwangsversteigerung des Hauses beantragen. Ob dann der Vorbehalt (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil, Reallast) erhalten bleibt und vom Ersteigerer übernommen werden muss, hängt davon ab, welchen Rang das Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) hat. Und dann geht es wie folgt weiter:
Hat das Grundpfandrecht einen schlechteren Rang als der Vorbehalt, bleibt der Vorbehalt bestehen. Wer das Haus ersteigert, muss also alles dulden, was für den Übergeber eingetragen worden ist. Gegebenenfalls muss er sogar die Pflegeleistung erbringen. Die Praxis zeigt, dass ein solches Haus keinen Bieter findet; allenfalls wird es von Angehörigen billig ersteigert.
Hat aber das Grundpfandrecht einen besseren (oder den gleichen) Rang wie der Vorbehalt, wird dieser durch die Versteigerung im Grundbuch gelöscht und der Berechtigte kann seine Koffer packen und ausziehen. Er ist dann schlechter geschützt als ein Mieter, den man heute nicht mehr ohne weiteres aus dem Haus bekommt. Soweit der Versteigerungserlös reicht, erhält er noch eine Geldabfindung in Form einer „Rente“, was aber nur selten der Fall ist.

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Risiken erkennen und ausschließen

Achtung: Der Übergeber muss daher Folgendes wissen:
Mein Vorbehalt (Nießbrauch, Wohnungsrecht) ist im Falle einer Zwangsversteigerung nur sicher, wenn ihm kein Grundpfandrecht im Range vorgeht.
Geht ihm ein Grundpfandrecht im Range vor, kann der Vorbehalt eventuell vom Gericht gelöscht werden, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird, weil der Übernehmer seinen Verpflichtungen aus dem Grundpfandrecht nicht nachkommt. Da kaum ein Laie einen Grundbuchauszug zu lesen und richtig zu beurteilen vermag, muss der Notar ausdrücklich nach den folgenden drei erstgenannten Risiken gefragt werden.

Risiken erkennen und ausschließen Wie kann es dazu kommen, dass dem Vorbehalt ein Grundpfandrecht im Range vorgeht und damit dessen Existenz grundsätzlich gefährdet? Es kommen vier Risiken in Betracht. Bereits eingetragenes Grundpfandrecht Bei Hausübertragungen kommt es gelegentlich vor, dass im Grundbuch noch eine uralte Hypothek oder Grundschuld entdeckt wird – vielleicht aus der „Bauzeit“ – deren Valuta längst bezahlt ist und die damals nicht gelöscht wurde. Diese Löschung muss nun nachgeholt werden. Es ist nicht auszuschließen, dass der Übernehmer oder sogar der Notar dazu rät, dieses uralte Recht für künftige Valutierung stehen zu lassen, damit jetzt oder später Kosten gespart werden. Darauf sollte man sich nicht einlassen. Das Risiko ist in Kapitel 8 bzw. auf Seite 139 erklärt. Wie man ein Grundpfandrecht im Grundbuch zur Löschung bringt, ist in Kapitel 8 bzw. auf Seite 140 zu finden. Sichert das Grundpfandrecht eine noch teilweise offenstehende Schuld und soll der Übernehmer diese Schuld tilgen, kann jetzt natürlich keine Löschung erfolgen. Das Risiko muss übernommen werden. Wie man es mindern kann, finden Sie auf den nachfolgenden Seiten.

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Die Absicherung des Vorbehalts

Neues Grundpfandrecht soll eingetragen werden Nicht selten soll zusammen mit der Übergabe ein neues Grundpfandrecht eingetragen werden; natürlich mit Rang vor dem Vorbehalt (kaum eine Bank gibt sonst auch nur einen Cent Kredit). Dies kommt insbesondere aus zwei Gründen vor:
Der Übernehmer muss – auch im Interesse des Übergebers – das Haus renovieren und dazu Geld auf den Kredit des Hauses aufnehmen.
Der Übernehmer soll zum Beispiel Geschwister ausbezahlen. Im ersten Fall ist das Risiko unvermeidbar. Wie es gemindert werden kann, steht auf den nachfolgenden Seiten. Der zweite Fall sollte im eigenen Interesse so nicht vorkommen. Lesen Sie dazu die nächste Seite. Ein Rangvorbehalt soll eingetragen werden Dies bedeutet, dass der Übernehmer später ohne nochmalige Zustimmung des Übergebers mit Rang vor dem Vorbehalt ein Grundpfandrecht eintragen lassen und somit Geld aufnehmen kann. Das bedeutet für den Übergeber einen Schleudersitz. Einer solchen Vereinbarung sollten Sie normalerweise nicht zustimmen, insbesondere dann nicht, wenn nicht klar ist, wozu (Renovierung?) das Geld dienen soll. Risiko-Verminderung siehe nachfolgende Seite. Es soll eine Rangänderung erfolgen Dies kommt in Betracht, wenn der Übernehmer später Geld benötigt. Somit wird dieses Risiko noch nicht bei der Hausübertragung, sondern später geschaffen. Der Übergeber muss also nochmals zum Notar „geschleppt“ werden, um dort seine Zustimmung zu erklären. Wer das tut, setzt sich auf den Schleudersitz. Lesen Sie dazu auf den nächsten Seiten. Risiko öffentliche Last Auch die sogenannten „öffentlichen Lasten des Grundstückes“ stellen ein Risiko dar, da sie einen im Grundbuch nicht eingetragenen Rang haben, der kraft Gesetzes immer besser ist als jener des Vorbehalts. Solche Lasten sind insbesondere die Grundsteuer, 94

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Muss das Risiko überhaupt eingegangen werden?

auch künftig fällig werdende Kosten für Straße, Bürgersteig, Kanal etc., in seltenen Fällen auch Wasser/Abwasser, nicht aber normale Steuerschulden des Eigentümers. Dieses Risiko ist unvermeidbar, aber auch nicht besonders gefährlich. Der Nießbraucher muss ohnehin einen Teil dieser Aufwendungen selbst bezahlen (siehe Kapitel 4 bzw. Seite 81). Im Übrigen sind diese Beträge meist nicht so hoch, dass sie nicht vom Übergeber zur Not abgelöst werden könnten, worauf er dann von einem zahlungspflichtigen Übernehmer sein Geld (notfalls durch Klage) zurückverlangen kann. Gleiches gilt für den Erbbauzins, wenn ein Erbbaurecht übertragen wird. Für solche Fälle sollte sich der Übergeber eine finanzielle Rücklage erhalten, wenn dies möglich ist (das heißt nicht alles erübrigte Geld den Kindern/Enkelkindern schenken!). Wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, können auch rückständige „Hausgelder“ den Vorbehalt in Gefahr bringen. Da aber auch diese Summen meist erschwinglich sind, gilt das vorher Gesagte. Im Grundbuch eingetragene Duldungspflichten (z. B. Wegerecht oder Fensterrecht für den Nachbarn) gefährden den Vorbehalt dagegen regelmäßig nicht und können bestehen bleiben oder auch neu eingetragen werden.

Muss das Risiko überhaupt eingegangen werden? Zunächst sollte immer überlegt werden, ob das Risiko zwingend erforderlich ist oder vermieden werden kann. Wenn der Übergeber den Übernehmer zwingt, jetzt schon Ausgleichszahlungen an Geschwister etc. zu leisten und wenn dieser hierfür kein Geld oder anderweitigen Kredit hat und deshalb das übernommene Haus belasten muss, bedeutet dies für den Übergeber zugunsten der Kinder ein Risiko. Hat der Übernehmer kein Geld – und auch keinen Kredit ohne Belastung des Hauses – sollte an eine andere Regelung gedacht werden. In Betracht käme zum Beispiel die Verpflichtung, kurze Zeit nach dem Tod des Übergebers den anderen eine Herauszahlung in bestimmter Höhe zu leisten, wobei man diese Verpflichtung für den Übergeber risikolos mit Rang hinter dem Vorbehalt sichern kann. www.WALHALLA.de

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Die Absicherung des Vorbehalts

Achtung: Hier droht bei beabsichtigter künftiger Vermietung ein Steuerproblem, das Beratung erforderlich macht. Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 6 bzw. auf Seite 108. Eine weitere Möglichkeit wäre, dem Übernehmer eine monatliche Zahlung an die anderen aufzulasten, die er aus seinem Einkommen bestreiten kann. Auch das könnte durch eine Grundschuld, eine Höchstbetragshypothek oder eine Reallast am Grundstück mit Rang hinter dem Vorbehalt gesichert werden. Einzelheiten weiß der Notar. Auch wenn der Übernehmer in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommt, muss der Übergeber der Versuchung widerstehen, ihm durch eine Rangänderung zu helfen. Folgendes ist zu bedenken: Gelingt die Sanierung nicht, sind Haus und Vorbehalt verloren. Bewilligt der Übergeber aber keine Rangänderung, so wird die Bank wahrscheinlich keinen Erwerber für das Haus finden, solange der Vorbehalt besteht. Somit bleibt das Haus erhalten. Und wenn es doch versteigert werden sollte, muss der Erwerber/Ersteigerer den Vorbehalt dulden.

Praxis-Tipp:
Nach Möglichkeit sollten Sie keine Hausübergabe vornehmen, wenn der Übernehmer Geld aufnehmen und dafür das Haus belasten muss oder wenn noch ungedeckte Verbindlichkeiten vorhanden sind, welche der Übernehmer nicht sofort mit erspartem Geld ablösen kann.
Vom Übernehmer sollten keine sofortigen Herauszahlungen an andere Kinder verlangt werden, welche dieser nicht aus eigenen Mitteln bestreiten oder ohne Belastung des Hauses besorgen kann.

Um noch einmal darzustellen, welches Risiko der Übergeber eingeht, wenn er die vorgenannten Risiken unbeachtet lässt, sei ein Fall aus der Praxis geschildert.

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Muss das Risiko überhaupt eingegangen werden?

Beispiel: Die Eheleute haben in über 30-jähriger Ehe ein großes Haus mit mehreren Wohnungen gebaut und abbezahlt. Kinder/ Enkelkinder haben sie nicht. Nach dem Tod des Ehemannes ist die Witwe alleinige Eigentümerin des Hauses, in welchem sie auch wohnt. Das Haus hat einen Verkehrswert von 800 000 Euro und einen Steuerwert von ungefähr 650 000 Euro.27) Die Witwe lässt sich gegen den Rat ihr nahe stehender Personen und ihrer Neffen/Nichten von einem entfernten Verwandten überreden, ihm das Haus für 400 000 Euro und einem lebenslänglichen Wohnungsrecht für sie zu übertragen. Da der Übernehmer keinerlei Kredit hat und den Kaufpreis bei „seiner Hausbank“ finanzieren will, stimmt die Übergeberin zu, dass hierfür mit Rang vor dem Wohnungsrecht eine Grundschuld eingetragen wird. Anschließend belastet der Übernehmer das Haus mit Rang nach dem Wohnungsrecht – wozu er keine Zustimmung der Wohnungsberechtigten benötigt! – mit einer Grundschuld über 300 000 Euro für seinen Geschäftspartner. Sodann kassiert er die Mieten und denkt nicht im Traum daran, das aufgenommene Darlehen bei der Bank zu tilgen, weshalb diese die Zwangsversteigerung des Hauses beantragt. Die Zwangsversteigerung erfolgt unter der gesetzlich zutreffenden Bedingung, dass das Wohnungsrecht erlischt. Der Versuch des Rechtspflegers, das Wohnungsrecht über eine landesrechtliche Sonderregelung zu retten, schlägt fehl, da niemand bereit ist, auf das Haus mit Wohnungsrecht zu bieten. Das Haus wird zu 750 000 Euro zugeschlagen und die Übergeberin muss sofort ausziehen. Dieser Betrag wird nun wie folgt verteilt: Gerichtskosten und Forderung der Bank für Kapital und Zinsen etwa 450 000 Euro. Als Deckungskapital für das Wohnungsrecht hinterlegt das Gericht unter Berücksichtigung der Lebenserwartung der Übergeberin und dem Mietwert der Wohnung 75 000 Euro. Der Rest geht an den Geschäftspartner. Nun hätte der Übergeberin als Ersatz für das verlorene Wohnungsrecht eine vierteljährliche Rente von 1 500 Euro aus 27)

Solche Differenzen waren bis zum 1.1.2009 möglich.

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Die Absicherung des Vorbehalts

dem Deckungskapital zugestanden. Zur Auszahlung bedarf es aber der Zustimmung des Übernehmers, der diese verweigert. Somit bleibt das Geld hinterlegt und die Übergeberin muss den Übernehmer auf Zustimmung verklagen. Nach 18 Monaten hatte sie den Prozess gewonnen und bekommt nun die Rente nachgezahlt. Gerichts- und Anwaltskosten muss sie selbst tragen, da beim Übernehmer nichts mehr zu holen ist. Und jetzt meldet sich auch noch das Finanzamt. Es erklärt den Verkauf unter Verkehrswert als „gemischte Schenkung“ (siehe Kapitel 2 bzw. Seite 29) und fordert von der Übergeberin aus der Differenz zwischen Steuerwert und Kaufpreis die Zahlung der Schenkungsteuer, weil der Übernehmer zahlungsunfähig ist. Die Übergeberin stirbt alsbald aus Gram über ihre Unvorsichtigkeit und ihren Erben – den Neffen und Nichten – verbleibt so gut wie kein Geld, nachdem sie alles bezahlt haben. Den beim Tod noch vorhandenen Rest des vorgenannten Deckungskapitals bekommen nicht etwa die Erben, sondern der Geschäftspartner für seinen „Ausfall“. Eine große Tageszeitung brachte am 15. 9. 2003 die Schlagzeile „Herzlose Bank wirft arme Omi (90) aus ihrem Haus“. Die Mitschuld der „armen Omi“, die bei der Übertragung ihres Hauses jene Fehler gemacht hat, vor denen hier gewarnt wird, bleibt unerwähnt. Immerhin zeigt diese Nachricht, dass das vorgenannte Beispiel kein seltener Einzelfall ist, sondern sich Ähnliches immer wieder ereignet. Und auch die „arme Omi“ muss anlässlich der Hausübertragung beim Notar gewesen sein! Ein ganz anderes Risiko besteht darin, dass das Haus unbewohnbar wird, zum Beispiel nach einem Brand. Grundsätzlich ist der neue Eigentümer zum Wiederaufbau und erneuter Einräumung des Nießbrauchs oder Wohnungsrechtes nicht verpflichtet, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist. Ob dies anders ist, wenn das Haus gegen das fragliche Risiko versichert war, sei dahingestellt. In jedem Fall sollte man eine solche Verpflichtung im Übergabevertrag vorsehen, auch wenn dies nicht gegen spätere Eigentümer wirken sollte. 98

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Die Verminderung des Risikos

Die Verminderung des Risikos Kaum eine Bank wird dem Übernehmer auch nur einen Cent leihen, wenn er kein Grundpfandrecht mit Rang vor dem Vorbehalt bestellen kann. Muss daher unbedingt Geld aufgenommen werden, ist der Vorbehalt grundsätzlich in Gefahr und seine Sicherheit hängt davon ab, ob der Übernehmer die Verpflichtung gegenüber der Bank dauerhaft erfüllt. Nach der hier vertretenen Auffassung sollte eine solche Kreditaufnahme mit Rang vor dem Vorbehalt nur erfolgen, wenn dringende Reparaturen am Haus vorzunehmen sind, welche weder der Übergeber noch der Übernehmer ohne Kredit bezahlen kann. In diesem Fall sollen aber alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, das Risiko zu mindern. Hierbei steht im Vordergrund die Sorge des Übergebers, dass der Kredit nur für den gebilligten Zweck verwendet wird. Auch hier gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser:
Ist die Bank mit einer Kreditsicherung für das Darlehen durch eine Hypothek einverstanden, bedeutet dies für den Übergeber ein geringeres Risiko als eine Grundschuld. Das ist für Laien schwer verständlich (wird aber in Kapitel 8 bzw. auf Seite 134 erklärt); die Bank weiß es natürlich und wird voraussichtlich eine Grundschuld verlangen. Wird ausnahmsweise doch eine Hypothek als Sicherheit eingetragen, muss der Übergeber darauf bestehen, dass zu seinen Gunsten zum Schutz des Vorbehalts eine Löschungsvormerkung (§ 1179 BGB) eingetragen wird. Dies bedeutet: Er kann die Löschung der Hypothek verlangen, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist.
Bei einer Grundschuld ist die Sache schwieriger: Hier muss sich der Berechtigte den sogenannten „Rückgewähranspruch“ abtreten lassen. Das heißt, dass er deren Löschung verlangen kann, wenn die Grundschuld als Darlehenssicherheit nicht mehr benötigt wird. Gleichzeitig muss die Bank damit einverstanden sein, dass bei Fälligkeit des Rückgewähranspruchs die Bewilligung der Löschung und nicht nur der Verzicht auf die Grundschuld verlangt werden kann (warum dies wichtig ist, wird in Kapitel 8 bzw. auf Seite 135 f. erklärt). Und schließlich muss der neue Eigentümer sogleich in der Übernahmeurkunde www.WALHALLA.de

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Die Absicherung des Vorbehalts

seine Zustimmung zur späteren Löschung erteilen, sobald die Bank diese bewilligt. Diese Zustimmung zur Löschung bindet allerdings nur den Übernehmer oder seine Erben, nicht aber etwa einen Käufer des Grundstücks. Der Rückgewähranspruch ermöglicht aber dem Berechtigten, auch vom Käufer die Zustimmung zur Löschung zu verlangen.
Unter Einschränkung der allgemein üblichen Sicherungsabrede sollte mit der Bank vereinbart werden, dass die Grundschuld nur zur Sicherung des Darlehens verwendet werden darf und somit nach dessen Tilgung die Rückgewähr fällig wird. Außerdem, dass der Berechtigte des Vorbehaltes das Darlehen ablösen darf, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Warum? Anderenfalls kann der Eigentümer nach Tilgung des Darlehens andere Schulden – zum Beispiel Geschäftsschulden – mit der Grundschuld absichern. Bei einer Hypothek geht das zwar nicht ohne weiteres, aber auch dort sollte man diese Absprache treffen.
Schließlich soll mit der Bank vereinbart werden, dass das Darlehen (für die Renovierung) nur nach „Baufortschritt“ ausgezahlt wird. Bei Neubauten geschieht dies ohnehin im Interesse der Bank; somit kann sie es auch in diesem Fall zusagen. Und der Eigentümer muss sich verpflichten, dem Berechtigten des Vorbehaltes die Belege für die Reparaturkosten auf Verlangen vorzulegen. Wichtig: All dies ist leider nicht üblich. Das Verlangen wird daher Widerspruch auslösen! Lassen Sie sich hiervon nicht beeindrucken. Einen Vorrang zugunsten einer Grundschuld oder einen entsprechenden Rangvorbehalt sollten Sie nur bewilligen, wenn alle diese Voraussetzungen vorliegen. Der Notar wird darüber zwar nicht glücklich sein, aber auf Ihr Verlangen die nötigen Formulierungen vornehmen. Hat der Übergeber noch genügend Geld oder Kredit, kann er eine drohende Zwangsversteigerung dadurch abwenden, dass er das vorrangige Grundpfandrecht bezahlt. Man nennt dies Ablösung. Die Bank ist dann verpflichtet, das Geld vom Berechtigten des Vorbehaltes anzunehmen, und durch die Annahme des Geldes geht kraft Gesetzes das Grundpfandrecht, aus welchem die 100

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Die Verminderung des Risikos

Versteigerung betrieben werden sollte, auf den Zahler über. Das Grundbuch wird damit unrichtig. Die Bank muss die entsprechenden Unterlagen ausstellen, mit deren Hilfe der Berechtigte des Vorbehalts sich als Gläubiger des Grundpfandrechtes eintragen lassen kann. Achtung: Es ist aber unbedingt erforderlich, dass bei der Zahlung ausdrücklich erklärt wird, es handele sich um „die Ablösung der Grundschuld“. Sie sollten daher in jedem Fall auf den Überweisungsträger schreiben oder bei Barzahlung auf der Quittung bestätigen lassen, dass mit der Zahlung die Grundschuld abgelöst werden soll. Weigert sich die Bank, unter dieser Bedingung die Zahlung anzunehmen, sollten Sie erst zum Vorstand gehen und – falls auch dieser sich weigert – rechtliche Beratung suchen. Beispiel: Michael Reich hat sein Haus im Wert von 300 000 Euro seinem Sohn geschenkt und sich ein Wohnungsrecht vorbehalten. Laut Schenkungsvertrag musste der Sohn seiner Schwester 100 000 Euro ausbezahlen. Der Sohn hat das Geld bei der Stadtsparkasse als Kredit aufgenommen und dafür der Sparkasse mit Rang vor dem Wohnungsrecht eine Grundschuld bestellt und sodann die Schwester ausbezahlt. Die Geschäfte des Sohnes gehen unerwartet schlecht, sodass er die vereinbarten Zahlungen an die Stadtsparkasse nicht mehr erbringen kann. Diese beantragt die Zwangsversteigerung. Durch diese Versteigerung würde das Wohnungsrecht erlöschen und Michael müsste ausziehen. Zum Glück hat er aber noch Bundesschatzbriefe in Höhe von 120 000 Euro, die er einlösen kann. Mit diesem Geld zahlt er der Stadtsparkasse Kapital und Zinsen der Grundschuld zurück. Sie muss das Geld annehmen, auch wenn der Sohn hiermit nicht einverstanden ist und die Sparkasse liebend gerne das Haus versteigert hätte, da ein guter Kunde 400 000 Euro bieten wollte. Mit der Zahlung geht die Grundschuld auf www.WALHALLA.de

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Die Absicherung des Vorbehalts

Michael über, obwohl im Grundbuch noch die Stadtsparkasse als Gläubigerin steht. Die Sparkasse muss nun die erforderlichen Urkunden ausstellen, und gegen deren Vorlage beim Grundbuchamt berichtigt dieses das Grundbuch dahingehend, dass jetzt Michael Reich der Gläubiger der Grundschuld ist.

Praxis-Tipp: Wenn der Übergeber in dem zu übertragenden Grundstück noch wohnen möchte, steht im Vordergrund aller Überlegungen die Absicherung seiner Rechte. Diese Überlegung hat allen anderen Überlegungen, insbesondere auch steuerlichen Erwägungen, vorzugehen.
Zunächst muss genau überlegt werden, welcher Vorbehalt in Betracht kommt (siehe Kapitel 4 bzw. Seite 80 ff.).
Auf die Ausgestaltung und genaue Beschreibung des Vorbehaltes muss großer Wert gelegt werden. Es muss geregelt werden, welche Lasten den neuen Eigentümer und welche den Übergeber treffen.
Kann der Übernehmer das Haus nicht halten und es kommt zur Zwangsversteigerung, ist ein Vorbehalt – auch wenn er im Grundbuch eingetragen ist – nur dann sicher, wenn der Antragsteller der Zwangsversteigerung keinen Rang vor dem Vorbehalt hat. Daher muss nach Möglichkeit vermieden werden, dass ein Grundpfandrecht mit Rang vor dem Vorbehalt eingetragen wird. Lässt sich dies nicht vermeiden, ist der Vorbehalt grundsätzlich gefährdet. Diese Gefahr kann nicht ausgeschlossen, sondern nur vermindert werden. Sie sollten keine Grundschuld im Range vor den Vorbehalt treten lassen, ohne
Abtretung des Rückgewähranspruchs bzw. Vereinbarung eines Löschungsanspruchs. Letzterer wird im Grundbuch eingetragen.

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Die Verminderung des Risikos


Erfüllung des Rückgewähranspruchs nur durch Löschung, nicht durch Verzicht. Und der Eigentümer stimmt dieser Löschung im Voraus zu.
Einschränkung der Sicherungsabrede auf das Darlehen.
Auszahlung des Darlehens nur nach Baufortschritt und Verpflichtung des Eigentümers auf Beleg-Vorlage. Alle Vorschläge in diesem Absatz gehen von der Annahme aus, dass der Geldgeber eine seriöse Bank und nicht irgendeine dubiose Person oder Institution ist. Will der Übernehmer den Kredit nicht bei einer dem Übergeber bekannten Bank aufnehmen, sollte auf keinen Fall einer solchen Kreditsicherung Vorrang vor dem Vorbehalt ermöglicht werden.

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses Wenn der Übernehmer vor dem Übergeber stirbt . . . . . . . . . . 106 Abschreibungen und Eigenheimzulage . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Veräußerungsgewinn . . . . . . . . . . . . . 109 Abgeltungsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 Riester-Förderung (Eigenheim-Rentengesetz) . . . . . . . . . 115 Besondere Fallgestaltung: Zurückvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . 115

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses

Wenn der Übernehmer vor dem Übergeber stirbt Beispiel: Der verwitwete Vater hat seiner Tochter (einziges Kind) das Haus übergeben, weil er sich von ihr besonders gut betreut fühlt. Leider hat sie sich dann von ihrem Ehemann, der dem Vater als Schwiegersohn willkommen war, scheiden lassen und hat nun einen Lebensgefährten, den der Vater nicht ausstehen kann. Und jetzt stirbt gar noch die Tochter und hat ihren Freund zum Alleinerben eingesetzt. Zwar muss dieser das Wohnungsrecht des Vaters dulden, aber der Vater hätte nie und nimmer das Haus übertragen, wenn er diesen Verlauf der Dinge vorausgesehen hätte. Kann er jetzt das Haus zurückverlangen? Nein, kann er nicht! Wenn die Tochter keine Kinder hat, steht ihm ein Pflichtteilsanspruch in Höhe von 1/2 des Nachlasses zu, aber dieser Anspruch geht nur auf Geld, nicht auf Rückgabe des Hauses.

Konnte sich der Vater für diesen Fall absichern? Dies wäre möglich gewesen. Bei der Übergabe hätte er mit seiner Tochter vereinbaren können, dass deren Erben verpflichtet sind, das Haus an ihn zurück zu übertragen, wenn sie vor ihm stirbt. Außerdem kann man eine Verpflichtung zur Rückgabe für den Fall vorsehen, dass die Tochter das Haus vor dem Tod des Vaters verkaufen oder verschenken will oder gar die Zwangsversteigerung angeordnet wird. Damit diese Vereinbarung rechtlich abgesichert ist, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Man nennt das eine „Rückauflassungsvormerkung“. Einzelheiten weiß der Notar. Es ist zulässig, aber nach hiesiger Auffassung nicht ratsam, solche Verpflichtungen auch über den Tod des Übergebers und seiner Ehefrau hinaus vorzusehen. Irgendwann soll man den irdischen Dingen ihren Lauf lassen. Wichtig: Wenn eine solche Vereinbarung getroffen wird, gibt kaum eine Bank dem Übernehmer auf das Haus auch nur einen 106

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Abschreibungen und Eigenheimzulage

Cent Kredit! Es sei denn, der Übergeber (Vater) ist damit einverstanden, die Grundschuld zu übernehmen, wenn der Rückübertragungsfall eintritt.

Abschreibungen und Eigenheimzulage Auch den Übernehmer des Grundstücks treffen Steuerfragen. Diese sind davon abhängig, ob und welche Abschreibungen/Förderungen der Übergeber bisher in Anspruch genommen hatte, ob das Haus vermietet werden soll oder eigenen Wohnzwecken des künftigen Eigentümers dient und ob es sich um eine Schenkung oder um eine „gemischte Schenkung“ handelt. Schon daraus ergibt sich, dass im Rahmen dieses Buches nur auf einige Grundsätze hingewiesen werden kann, für den konkreten Einzelfall aber eine fachkundige Beratung erforderlich wird. Abschreibungen Steuerliche Abschreibungen bei ausschließlicher Eigennutzung sind nicht möglich.28) Wurde das Haus unentgeltlich übernommen (das heißt keine „gemischte Schenkung“), kann der Übernehmer für den Fall der Vermietung keinen eigenen Aufwand aus der Übernahme als Werbungskosten abschreiben. Er kann aber eine noch nicht beendete Abschreibung des Übergebers in der gleichen Weise fortsetzen, wie dieser es gekonnt hätte, den früheren Aufwand des Übergebers abschreiben. Dabei ist er auch an die vom Übergeber festgelegte Art der Abschreibung (linear oder degressiv) gebunden. Hatte der Übergeber die bereits bei ihm vorhandene Möglichkeit der Abschreibung nicht genutzt, kann eventuell jetzt der Übernehmer mit Abschreibungen beginnen. War allerdings das 28)

Unbeachtet bleiben die Steuerersparnisse für „haushaltsnahe Dienstleistungen“ wonach derzeit (2009) der Eigentümer beispielsweise 20 Prozent eines HandwerkerArbeitslohnes (aber keine Materialkosten), höchstens aber 1 200 Euro, von seiner Einkommensteuerschuld abziehen lassen kann. Mehrwertsteuer auf Arbeitslohn zählt mit. Auch die Rechnung des Schornsteinfegers gehört dazu! Diesen Abzug kann auch der Nießbraucher und der Wohnungsberechtigte vornehmen, wenn er auf seine Kosten solche Handwerksleistungen durchführen lässt.

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses

Grundstück bereits seit 50 Jahren oder länger im Familienbesitz, ist kaum noch etwas zu machen. Anderenfalls – und beim Wechsel von Eigennutzung zur Vermietung – ist fachliche Beratung angebracht. Der Aufwand des Übernehmers (Schulden tilgen, Auszahlungen an Geschwister, Leistungen an Übergeber) kann im Falle der Vermietung selbstständig abgeschrieben werden. Da nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück „abgeschrieben“ werden kann, muss der anteilige Wert des Grundstücks abgezogen werden. Hat daher der Übernehmer für das Anwesen (Grundstückswert 50 000 Euro, Gebäudewert 200 000 Euro) Schulden in Höhe von 100 000 Euro zu übernehmen, kann er hiervon nur 4/5 = 80 000 Euro abschreiben. Besonders problematisch ist der Fall, dass – was aus anderen Gründen hier empfohlen wurde – die Auszahlung an die Geschwister noch nicht sofort fällig wird, sondern gestundet ist. In diesem Fall kann der Übernehmer nur den „abgezinsten“ Betrag abschreiben, den ihm das Finanzamt je nach den Umständen des Einzelfalles berechnet. Die Differenz zwischen tatsächlicher Auszahlung und dem abgezinsten Betrag sind aber für den Übernehmer „Schuldzinsen“, die er im Jahr der Auszahlung als solche absetzen kann. Für die Berechtigten des Auszahlungsanspruchs können sich hierdurch steuerpflichtige Zinseinnahmen ergeben. Auch insoweit wäre eine Beratung erforderlich, wenn das Haus ganz oder teilweise vermietet werden soll und deshalb Abschreibungen in Betracht kommen. Eigenheimzulage Eine dem Übergeber zustehende Zulage kann vom Übernehmer nicht fortgesetzt werden. Da ein Anspruch auf eine Eigenheimzulage seitens des Übernehmers nicht mehr neu begründet werden kann, geht die für den Übergeber noch offen stehende Zulage verloren. Unter diesem Gesichtspunkt sollte erwogen werden, die Übertragung noch aufzuschieben, wenn nicht andere wichtige Gründe den Verlust aufwiegen.

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Veräußerungsgewinn

Veräußerungsgewinn Eine unendliche Geschichte Zunächst, es geht in diesem Abschnitt nicht um die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, sondern um einen besonderen Teil der Einkommensteuer, nämlich die Besteuerung eines „Spekulationsgewinns“. Grundsätzlich will der Gesetzgeber Gewinne versteuern, welche dadurch erzielt werden, dass man etwas (hauptsächlich Wertpapiere) kurz nach dem Erwerb wieder mit Gewinn verkauft. Gerade der Gesetzesstreit um diese Steuer im Bezug auf Grundbesitz ist ein klassisches Beispiel für das politische Gezerre in unserem Land zwischen Sozialneid und wirtschaftlicher Vernunft. In der ersten Auflage dieses Buches (2003) wurde gemäß eines von der damaligen Bundesregierung bereits beschlossenen Gesetzes die unsozialen Folgen einer unbegrenzten Besteuerung des Verkaufserlöses (auch Ausgleichszahlungen etc.) auf die Einkommensteuerschuld des bisherigen Eigentümers dargestellt. In der zweiten Auflage des Buches (2004) konnte mit Genugtuung berichtet werden, dass der Bundesrat dieses entsetzliche Gesetz gekippt hat. In der dritten Auflage (2007) musste darauf hingewiesen werden, dass die bisherigen moderaten Regeln ab 2009 eventuell wieder dem ursprünglichen Gesetz angepasst werden, weil auf Seiten des linken Partners der großen Koalition solche Begehrlichkeiten sehr laut wurden. Nunmehr kann vorerst festgestellt werden, dass sich dieser wirtschaftliche Unsinn in der Koalition nicht durchsetzen konnte und anlässlich der Regelung der Abgeltungsteuer nicht mehr aufgegriffen wurde. Die unendliche Geschichte geht weiter. Wenn nach der nächsten Bundestagswahl andere Farben dominieren, wird das alte Gesetz sofort wieder aus der Mottenkiste geholt. Das sollen alle bedenken, die ein bisher nicht selbstgenutztes Haus verkaufen oder gegen Ausgleichszahlungen an Angehörige übertragen wollen. Derzeit gelten jedenfalls die nachstehenden Bestimmungen:

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses

Steuerpflicht des Übergebers Eine Steuerpflicht kommt nur in Betracht, wenn der Übergeber
die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre erworben hatte,
sie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet hatte und
die Übergabe nicht unentgeltlich erfolgt. Die Frist von zehn Jahren beginnt beim Kauf mit dem Datum des damaligen Kaufvertrages und endet mit dem Datum des Übergabevertrages. Hat der Übergeber das Gebäude selbst errichtet, beginnt die Frist nicht etwa erst mit Baubeginn oder gar Fertigstellung des Hauses, sondern bereits mit dem Erwerb des Grundstücks, das heißt der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Ist diese Frist kürzer als zehn Jahre, könnte die Übertragung steuerpflichtig sein. Ist aber der Übergeber schon länger als zehn Jahre Eigentümer, kann er die Immobilie auch zum Beispiel gegen TeilEntgelt (Herauszahlung an Geschwister, Übernahme von Schulden etc.) übertragen, ohne dass für ihn Einkommensteuer anfällt. Obwohl bei der Übertragung der Immobilie die vorgenannte Frist noch nicht abgelaufen ist, kann entgeltliche Übertragung erfolgen, wenn das Haus im Jahr der Übertragung und in den beiden vorausgegangenen Jahren vom Übergeber ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken benutzt wurde. Dieser Begriff wird sehr eng gefasst. Jede Vermietung und jede berufliche Benutzung führt zur Steuerpflicht. Eigene Nutzung gilt nur für die Familie, für Kinder, für welche der Eigentümer Kindergeldanspruch hat und eventuell einen Dritten, der in der Familie wohnt – und dort wohl auch ein eigenes Zimmer haben darf. Steuerschädlich kann damit sein:
Eine Werkstatt, ein Büro oder ein Arbeitszimmer; dieses sogar dann, wenn dafür keine steuerlichen Abzüge vorgenommen worden sind, das Finanzamt aber davon Kenntnis hat.
Überlassung – auch unentgeltlich – einer Wohnung an ein Kind, für welches kein Anspruch auf Kindergeld mehr besteht.
Ein Wohnungsrecht, welches beispielsweise beim Erwerb „übernommen“ werden musste.

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Veräußerungsgewinn

Ein unbebautes Grundstück kann begrifflich nicht „eigenen Wohnzwecken“ dienen, so dass die vorgenannte Ausnahme nicht in Betracht kommen kann. Besteht nach diesen Ausführungen grundsätzlich für den Übergeber Steuerpflicht, so findet ein Vergleich zwischen Anschaffungskosten und „Gewinne“ aus der Übertragung statt. Ein solcher „Gewinn“ kann etwa darin bestehen, dass der Übernehmer die Schulden bei der Bank zur Rückzahlung übernimmt oder seinem Bruder eine Auszahlung (Gleichstellungsgeld) zahlt. Erhält der Übernehmer die Immobilie ohne jede Gegenleistung, kann keine Steuer für den Übergeber anfallen. Ist der Aufwand geringer als der Wert („gemischte Schenkung“), kommt eventuell nur eine teilweise Versteuerung in Betracht. Beispiel: Der Vater hat 2002 ein Haus zum Preis von 200 000 Euro gekauft, ausschließlich in Eigenleistung erhebliche Verbesserungen vorgenommen (Materialkosten 5 000 Euro) und dann eine Wohnung an Fremde vermietet und die zweite, gleich große Wohnung seinem Sohn kostenlos überlassen, welcher dort mit seiner Familie wohnt. Im Jahr 2007 überträgt er das Haus seinem Sohn, welcher seiner Schwester die Hälfte des jetzigen Wertes (300 000 Euro), das heißt 150 000 Euro auszahlen muss. Steuerfolge: Der Vater hat die Hälfte des Hauses verschenkt, die andere Hälfte aus Steuersicht „veräußert“, auch wenn das Geld an seine Tochter geflossen ist. Erworben hatte er das Haus zu nur 205 000 Euro, denn seine Eigenleistung zählt nicht. Der „Gewinn“ rechnet sich daher wie folgt: Zahlungspflicht des Sohnes:

150 000 Euro

Einstandspreis des Vaters für 1/2 des Hauses

102 500 Euro

Steuerpflichtiger „Gewinn“

47 500 Euro

Um diesen Betrag erhöht sich im Jahr 2007 die Bemessungsgrundlage für seine Einkommensteuer.

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses

Im vorgenannten Beispiel ist davon auszugehen, dass der Vater in den Jahren 2002, 2003, 2004 und 2005 steuerliche „Abschreibungen“ vorgenommen hat. Diese werden nun im Wege der „Nachversteuerung“29) rückgängig gemacht. Der Vater muss somit zusätzlich damit rechnen, dass für diese Jahre seine Einkommensteuer neu berechnet wird (unter Wegfall der „Abschreibungen“) und deshalb Nachzahlungen anfallen.

Steuerpflicht des Übernehmers Für ihn fallen nur Steuerpflichten an, wenn er die Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußert. Auch innerhalb dieser Frist kann er sie steuerfrei veräußern:
Wenn er sie ohne Gegenleistung (geschenkt oder geerbt) erworben hat oder
er sie mindestens drei Jahre lang ausschließlich zu seinen Wohnzwecken benutzt hat. Hierbei rechnet eine solche Benutzung durch den Übergeber unmittelbar vor der Übergabe mit. Beispiel: Die Eltern haben seit vielen Jahren ein Einfamilienhaus, welches sie zu eigenen Wohnzwecken benutzen. Im Jahr 2007 gehen beide ins Altersheim und
schenken ihrem Sohn das Haus oder
verkaufen ihrem Sohn das Haus zu 100 000 Euro Der Sohn zieht in das Haus ein. Nach dem Tod beider Eltern im Jahr 2008 zieht der Sohn aus dem Haus wieder aus und verkauft es zu 200 000 Euro. In beiden Fällen ist der Verkauf steuerfrei. Warum?

29)

Diese Nachversteuerung findet nicht statt, wenn die Immobilie vor dem 1.8.1995 gekauft oder (bei einem selbst erstellten Bauwerk) bis zum 31.12.1998 fertiggestellt wurde.

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Veräußerungsgewinn


Eine Immobilie, die ohne Gegenleistung erworben wurde (Schulden-Übernahme oder „Gleichstellungs-Geld“ wäre Gegenleistung!), kann sofort steuerfrei veräußert werden.
Zwar liegt entgeltlicher Erwerb vor, aber die Veräußerer (Eltern) und der Erwerber (Sohn) haben zusammen (!) drei Jahre lang, somit im Jahr der Veräußerung (2008) und in den beiden Jahren zuvor (2007 und 2006) das Haus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken benutzt. Diese Regeln gelten auch für Immobilien im Ausland. Sie gelten auch zum Beispiel für Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen, wenn diese ausschließlich vom Veräußerer oder seiner Familie benutzt werden und in der übrigen Zeit nicht etwa vermietet sind.

Beispiel: Der Sohn will in Kaiserslautern studieren. Der Vater kauft für ihn 2002 zum damaligen Schleuderpreis von 15 000 Euro ein Appartement. Natürlich fährt der Sohn am Wochenende und in den Semesterferien heim; das Appartement steht dann leer. Im Jahr 2007 hat der Sohn sein Studium beendet und der Vater verkauft jetzt das Appartement zu 30 000 Euro steuerfrei, weil der Sohn – für welchen er einen Kindergeldanspruch hatte – im Jahr 2007 und in den beiden Vorjahren dort gewohnt (= ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt) hatte. Schon diese wenigen Beispiele zeigen, dass stets eine steuerliche Beratung erforderlich wird, wenn eine nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie übertragen werden soll, die dem Übergeber noch keine zehn Jahre gehört und wenn die Übertragung nicht als „Schenkung“ ohne jede Gegenleistung erfolgen soll. Besonderer Beratungsbedarf besteht, wenn innerhalb dieser Frist

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses


ein Erbbaurecht oder ein unbebautes Grundstück erworben und vom späteren Veräußerer bebaut wurde
die Übertragung im Rahmen einer Scheidung (Zugewinn-Ausgleich) erfolgt
ein Rohbau übertragen werden soll und das Grundstück dem Übergeber noch keine zehn Jahre gehört

Abgeltungsteuer Seit 1. 1. 2009 sind Zinserträge (und ähnliche Erträge) nur noch mit 25 Prozent zu versteuern, wozu noch der Soli mit 5 Prozent und gegebenenfalls die Kirchensteuer tritt. Für viele Steuerbürger ist diese Abgeltungsteuer günstiger, weil ihr „Grenzsteuersatz“ höher liegt. Sie brauchen dann diese Erträge nicht mehr in der Steuererklärung anzugeben, denn die von der Bank abgezogene Abgeltungsteuer tilgt die Steuerschuld. Ist ausnahmsweise der „Grenzsteuersatz“ niedriger, kann die Abgeltungsteuer als Steuervorauszahlung in einer Steuererklärung angegeben werden, was zu einer nachträglichen Reduzierung der Besteuerung führt. Es muss beachtet werden, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht der Abgeltungsteuer unterliegen, sondern vom Eigentümer zum individuellen Steuersatz zu versteuern sind. Dies müssen Rentner beachten, die aufgrund der Rente allein noch nicht steuerpflichtig wären und das muss auch bei der Übergabe eines Mietshauses berücksichtigt werden. Waren die Mieten bisher nicht zu versteuern, weil der Übergeber bisher mit Rente und Miete unter dem Steuerfreibetrag lag, kann jetzt der gut verdienende Enkel nach der Übernahme eine erhebliche Erhöhung seiner Einkommensteuer erwarten – aber auch, wenn er beispielsweise das (vermietete) marode Haus aufwändig renoviert – auch einige Jahre „Verlust aus Vermietung und Verpachtung“ abschreiben. Steuerliche Beratung ist unverzichtbar!

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Besondere Fallgestaltung: Zurückvermietung

Riester-Förderung (Eigenheim-Rentengesetz) Personen, welche durch die „Riester-Förderung“ begünstigt sind, das heißt Pflichtversicherte in der gesetzlichen Rentenversicherung und Beamte, können nun auch diese Förderung für den Erwerb oder die Entschuldung eines Hauses erhalten. Voraussetzung ist, dass dieses im Inland gelegene Haus als Hauptwohnsitz der Mittelpunkt der eigenen Lebensführung ist. In Betracht kommen:
Kapital-Entnahmemöglichkeit aus einem bereits bestehenden Alters-Vorsorgevertrag;
Beiträge zu einer Bausparkasse können in die Regelung über die Zulage zur Altersvorsorge einbezogen werden;
ebenso können Darlehens-Tilgungen einbezogen werden, eventuell durch Abzug als Sonderausgabe. Je nach Fallgestaltung und nach Beratung im Einzelfall könnte somit ein Übernehmer eine Förderung erhalten, wenn er dem Übergeber etwas zahlen muss (teilentgeltlicher Erwerb) oder zum Beispiel seine Geschwister auszahlen muss.

Besondere Fallgestaltung: Zurückvermietung Die nachfolgend genannte Möglichkeit kommt als Steuerersparnis in Betracht, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt werden:
Die Eltern haben das Haus seit mehr als zehn Jahren im Besitz oder aber seit drei Jahren ausschließlich selbst bewohnt.
Die Eltern haben – beispielsweise aus finanziellen Gründen – im Haus einen erheblichen Instandsetzungsstau anfallen lassen. Die Kosten hierfür entsprechen etwa dem Zehnfachen der üblichen Jahresmiete.
Ein Kind verdient gut und zahlt deshalb hohe Einkommensteuer.
Es besteht zwischen Eltern und Kind (+ Lebenspartner) herzliches Einvernehmen, was aller Voraussicht nach auch in Jahren nicht getrübt wird.

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Spezielle Fragen zur Übertragung des Hauses

Das Problem: Die Eltern haben kein Geld für die dringend erforderlichen Arbeiten im Haus. Und wenn sie welches haben: Solche Aufwendungen im Haus sind für sie steuerlich nicht absetzbar, da es um das selbstgenutzte Haus geht. Was tun? Die Eltern verkaufen dem Kind das Haus. Dieses vermietet es wieder an die Eltern zurück und lässt die Reparaturen ausführen, was bei ihm zu „Verlusten aus Vermietung und Verpachtung“ führen wird, welche die Einkommensteuer mindern Dass eine eingehende Steuerberatung vorausgehen muss, versteht sich von selbst!

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Formalien, die beachtet werden müssen Formerfordernisse des Übergabevertrags . . . . . . . . . . . . . 118 Ohne Notar läuft nichts! . . . . . . . . . . . 118 Die Beurkundung richtig planen . . . . . 119 Ein Grundpfandrecht soll später Vorrang bekommen . . . . . . . . . . . . . . 120

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Formalien, die beachtet werden müssen

Formerfordernisse des Übergabevertrags Verträge, welche auf Übertragung von Grundbesitz gerichtet sind, gleichgültig ob auf Verkauf oder Schenkung, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Beurkundung beim Notar. Wenn daher eine solche Übertragung vorgenommen werden soll, müssen alle Beteiligten zu einem Notar, der die entsprechende Urkunde errichtet und nach ihrer Unterzeichnung die Eintragung im Grundbuch veranlasst. In den allermeisten Fällen wird bei dieser Gelegenheit auch der Inhalt des Vorbehaltes besprochen und beurkundet. Nun könnten eigentlich die Regelungen für den Vorbehalt auch von den Beteiligten schriftlich festgelegt werden. Sodann müsste die Unterschrift des bisherigen Eigentümers (für den also der Vorbehalt bestellt wird) von einer hierzu befugten Stelle (außer Notaren kann das Landesrecht solche Stellen bestimmen) öffentlich beglaubigt werden. Dadurch könnte man einige Euro Notarkosten sparen. Von einem solchen Vorgehen ist aber dringend abzuraten. Sollte dem Übergeber seitens des Übernehmers ein solcher Vorschlag zur Kostenersparnis unterbreitet werden, wäre dieser zurückzuweisen. Außerdem wäre dann ein gewisses Misstrauen bezüglich des Gesamtgeschäftes angebracht.

Ohne Notar läuft nichts! Das Notarwesen ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Es gibt Bundesländer, deren Notare nicht gleichzeitig Rechtsanwälte sein dürfen. In anderen Ländern können bestimmte Rechtsanwälte auch Notare sein, wobei dann bei weitem nicht jeder Rechtsanwalt auch Notar ist. Schließlich gibt es auch noch besondere Regelungen. Jeder Notar hat aber die gleichen Rechte und Pflichten. Es gibt keine verpflichtende Zuständigkeit. Jeder Bürger kann sich jeden deutschen Notar aussuchen, bei welchem er seine Angelegenheiten erledigen lässt. Da aber der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch einsehen muss, sollte man doch einen Notar am Ort beauftragen. Die Notare unterstehen strenger Kontrolle und sind bei der Beurkundung gehalten, die Interessen beider Parteien im Auge zu behalten und diese auch fachlich zu beraten, § 17 BeurkG. Der Übergeber kann somit im Grunde davon ausgehen, 118

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Die Beurkundung richtig planen

dass jeder Notar ihn korrekt beraten und nicht einseitig nur die Interessen des Übernehmers wahren wird. Dennoch, es handelt sich um ein außerordentlich wichtiges Geschäft und die Auswahl des Notars ist subjektiv Vertrauenssache. Deshalb sollte der Übergeber Einfluss auf die Auswahl des Notars nehmen. Kennt er einen Notar, zu dem er Vertrauen hat, soll er darauf bestehen, dass dort beurkundet wird. Wenn der Notar gleichzeitig Rechtsanwalt ist und den Übernehmer als Anwalt ständig berät, sollte – rein gefühlsmäßig und ohne sachlichen Grund – die Beurkundung nicht dort erfolgen, wenn der Übergeber diesen Notar nicht kennt. Der Verfasser ist der Auffassung, dass angesichts der Wichtigkeit des Geschäfts der Übergeber „ein gutes Gefühl“ haben soll, auch wenn keinerlei Anlass für die Annahme einer „Einseitigkeit“ besteht. Wie der Verfasser in Erfahrung gebracht hat, wird seitens der Notare gelegentlich versucht, auf die zur Beurkundung erschienenen Beteiligten mit Vorschlägen einzuwirken, gleich auch noch andere Regelungen zu treffen und beurkunden zu lassen (Testament, Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung). Obwohl dies im Einzelfall durchaus nachdenkenswert ist, sollten Sie sich nicht sofort entscheiden, um nicht später das Gefühl der „Überrumpelung“ zu haben. Die Gebühren der Notare sind gesetzlich geregelt. Es erfolgt eine Kontrolle durch den Präsidenten des Landgerichts dahingehend, dass sie nicht zu viel oder zu wenig veranschlagen. Wenn also der Übernehmer behauptet, sein Notar sei „besonders billig“, ist das auf jeden Fall falsch und damit Anlass zu äußerstem Misstrauen.

Die Beurkundung richtig planen Vor dem Gang zum Notar muss ganz genau abgesprochen werden, unter welchen Konditionen die Übergabe erfolgen soll. Es wäre nicht falsch, dies schriftlich festzuhalten und dem Notar für den Entwurf der Urkunde zu übergeben oder bei einem Vorgespräch vor der eigentlichen Beurkundung mitzubringen. Sodann können die Absprachen mit dem Notar erörtert werden. Bei größeren Obwww.WALHALLA.de

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Formalien, die beachtet werden müssen

jekten oder gar Firmen ist ohnehin eine eingehende Beratung beim Steuerberater erforderlich und wohl auch erfolgt. Seit der Änderung des BeurkG im Jahr 2007 ist der Notar dazu angehalten, dem Übertragenden im Regelfall einen Entwurf der Urkunde zwei Wochen vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Auf diesen Service sollten Sie auf keinen Fall verzichten. Drängt Sie der Übernehmer, ist äußerste Vorsicht geboten. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Parteien über den Inhalt einer zur Anwendung kommenden ausländischen Rechtsordnung zu belehren. Dies muss besonders beachtet werden, wenn einer der Partner die deutsche Staatsangehörigkeit nicht besitzt oder gar für ihre Ehe ein ausländischer Güterstand gilt. Wenn der Übergeber irgendetwas nicht genau versteht, muss er sich dies vom Notar erklären lassen. Sie sollten nichts einfach „abnicken“. Absprachen zwischen den Beteiligten sind bis zur eigentlichen Beurkundung unverbindlich, auch wenn sie schriftlich fixiert wurden. Man kann deshalb immer noch verlangen, dass der Entwurf der Notarurkunde abgeändert oder ergänzt wird. Wichtig: Bei der Beurkundung muss der Notar ausdrücklich gefragt werden, ob im Grundbuch noch alte Rechte stehen, die noch nicht gelöscht sind (siehe Kapitel 5 bzw. Seite 93), und bei der Durchsicht der Urkunde muss darauf geachtet werden, ob beim Vorbehalt ein „Rangvorbehalt“ eingetragen werden soll. War Letzteres nicht vorher ausdrücklich vereinbart, sollten Sie die Unterschrift verweigern!

Ein Grundpfandrecht soll später Vorrang bekommen Ist der Übergeber damit einverstanden, dass mit Rang vor dem Vorbehalt später ein Grundpfandrecht eingetragen wird, sollte darauf geachtet werden, dass die in Kapitel 5 bzw. auf Seite 99 f. genannten Sicherungen für das spätere Grundpfandrecht vorgesehen werden. Das Problem besteht darin, dass zu diesem Zeitpunkt nur Betrag und Zinssatz, nicht aber die weiteren Inhalte des Grundpfandrechts (Rückgewähranspruch, Sicherungsabrede) verbindlich festgelegt werden. Eventuell sollte die Verpflichtung des 120

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Ein Grundpfandrecht soll später Vorrang bekommen

Übergebers, ein Grundpfandrecht mit Rang vor seinem Vorbehalt zu bestellen, zunächst nur schuldrechtlich vereinbart, also nicht durch Vormerkung gesichert werden. Dadurch verbleibt dem Übergeber immer noch die Möglichkeit, auf den Inhalt des Grundpfandrechts Einfluss zu nehmen. Den Mehrkosten für die dann erforderliche Rangänderung steht das Sicherheitsbedürfnis des Übergebers gegenüber; außerdem hat man ja die Kosten für die Eintragung der Vormerkung gespart. Bei der späteren Bestellung dieser Grundschuld sollte dann nicht auf die Abtretung des Rückgewähranspruchs sowie – auch bei der Hypothek – auf die Eintragung einer Löschungsvormerkung verzichtet werden. Einen gesetzlichen Löschungsanspruch hat der Vorbehalt nicht. Der Übergeber kann sich nur so davor schützen, dass das Grundpfandrecht für andere als die von ihm gebilligten Zwecke (z. B. Kosten der Renovierung) verwendet wird. Erklärt der Notar, das sei nicht erforderlich, ist Misstrauen angebracht. Es ist gut möglich, dass der Notar solche Regelungen als „unüblich“ bezeichnet. Das stimmt sogar, aber der Übergeber sollte dennoch zu seiner umfassenden Sicherheit darauf bestehen. Fast immer verlangen die Banken die Eintragung einer Grundschuld zur Sicherung ihres Darlehens. In diesem Fall sollte der Übergeber die Bewilligung der Eintragung mit Vorrang davon abhängig machen, dass die in Kapitel 5 bzw. auf Seite 99 ff. genannten Einschränkungen in die „Sicherungsabrede“ aufgenommen werden. Wichtig: Sie sollten sich nicht damit abspeisen lassen, dass die Bank auf ihre „allgemeinen Geschäftsbedingungen“ verweist. Die kann man durch besondere Abrede ändern.

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Wer es genau wissen will

Güterstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Erbrechtliche Folgen beim Vertragsgüterstand . . . . . . . . . . 126 Die Härteklausel bei der Schenkungsteuer . . . . . . . . . . . 128 Wie ein Duldungsrecht steuerlich bewertet wird . . . . . . . . . . . 130 Grundbuch-Begriffe . . . . . . . . . . . . . . 134 Die Löschung eines Grundpfandrechts . . . . . . . . . . . . . . . . 139

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Wer es genau wissen will

Güterstände Wer verheiratet ist, lebt in einem Güterstand. Seit vielen Jahren kennt unser BGB nur noch drei Güterstände, sodass heute kaum noch Leute leben werden, welche für ihre Ehe noch einen früheren Güterstand vereinbart hatten, insbesondere Errungenschaftsgemeinschaft oder Fahrnisgemeinschaft. Wäre dies der Fall, würden diese alten Güterstände weiter gelten. Ausländer können auch in Deutschland in einem ausländischen Güterstand leben. Wer keinen Ehevertrag geschlossen hat, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Einen Ehevertrag kann man vor oder nach der Eheschließung nur beim Notar schließen. Eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner können statt eines Ehevertrages einen Lebenspartnerschaftsvertrag schließen, was die gleichen Folgen hat. Nicht jeder Erbvertrag ist auch ein Ehevertrag, obwohl beides oft in einer einheitlichen Urkunde beurkundet wird. Der gesetzliche Güterstand Wer keinen Ehevertrag geschlossen hat, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet im Grundsatz, dass jedem allein gehört, was er in die Ehe mitbringt oder während der Ehe erwirbt (§ 1363 BGB). Haben beide während der Ehe ihr Vermögen unterschiedlich vermehrt, muss nach Aufhebung der Ehe der Zugewinn ausgeglichen werden. Normalerweise erfolgt dieser Ausgleich im Todesfall pauschal durch eine Anhebung der Erbquote für den überlebenden Ehegatten um 1/4. Alle Beispiele in Kapitel 2 bzw. auf Seite 18 ff. gehen von diesem Normalfall aus. In diesem Fall können den überlebenden Ehegatten sogar gewisse Unterhaltspflichten gegenüber nichtehelichen Kindern oder Kindern aus einer früheren Ehe des Verstorbenen treffen. Dies wird häufig nicht beachtet, was später für die Erbschaft und auch für die Erbschaftsteuer nachteilig sein kann. Oft genug glauben die Eheleute, dass ihnen alles gemeinsam gehöre. Aber das stimmt im gesetzlichen Güterstand nicht. Wollen die Eheleute dies erreichen, aber keinen Ehevertrag schließen (siehe nächste Seite), können sie Bruchteilseigentum eintragen lassen – allerdings mit Folgen. 124

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Güterstände

Beispiel: Der Ehemann bringt ein Grundstück in die Ehe ein, beide Ehegatten bauen ein Haus. Es gehört aber jetzt nicht beiden gemeinsam, sondern dem Ehemann allein. Dies kann Folgen haben:
Gläubiger nur des Ehemannes können das ganze Haus versteigern lassen und die Ehefrau geht leer aus.
Im Falle der Scheidung ist der Ausgleichsanspruch der Ehefrau schwer zu berechnen.
Beim Tod des Ehemannes muss die Ehefrau damit rechnen, dass das ganze Haus steuerlich als Erbschaft gerechnet wird. Die Eheleute hätten auch (beim Notar) vereinbaren können, dass sie jetzt Miteigentümer des Hauses je zur Hälfte sein wollen. Im Ergebnis bedeutet dies eine Schenkung des Ehemannes an die Ehefrau, die möglicherweise steuerfrei sein kann (dazu Kapitel 2 bzw. Seite 51). Aber auch das hat Folgen:
Nach der Scheidung kann jeder der früheren Ehegatten die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen – und der andere Ehegatte kann dies allenfalls verzögern, aber nicht verhindern. Der Erlös wird im Normalfall geteilt werden müssen.
Stirbt ein Ehegatte, ist sowohl für die Steuerbehandlung als auch für die Erb- und Pflichtteilsrechte der Kinder klar, dass nur die Hälfte des Wertes versteuert werden muss oder in die Erbschaft fällt. Aber: Wenn neben dem überlebenden Ehegatten auch Kinder als Erben in Betracht kommen, ist dies für den Ehegatten immer ein Risiko. Kommt es zu keiner Einigung, droht die Zwangsversteigerung des ganzen Hauses und nicht nur des Hälfteanteils!

Die Gütergemeinschaft Dieser Güterstand, der durch Ehevertrag vereinbart werden muss, war früher sehr beliebt, besonders bei der bäuerlichen Bevölkerung. Auch heute wird er noch gelegentlich abgeschlossen. Fast alles, was die Eheleute in die Ehe einbringen oder während der Ehe www.WALHALLA.de

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Wer es genau wissen will

erwerben, gehört beiden Ehegatten gemeinschaftlich (§ 1416 BGB). Seltene Ausnahmen stehen in §§ 1417, 1418 BGB. Diese Wirkung tritt mit Abschluss des Ehevertrages kraft Gesetzes ein und gilt somit auch dann, wenn im Grundbuch noch die alten Eigentumsverhältnisse stehen. Das Grundbuch ist dann unrichtig. Die Verwaltung obliegt beiden Ehegatten gemeinsam. Sie können allerdings im Ehevertrag vereinbaren, dass der Ehemann oder die Ehefrau das gemeinschaftliche Eigentum allein verwaltet. Früher war der Ehemann kraft Gesetzes Alleinverwalter. Dies ist seit 1953 aufgehoben und gilt nur noch für die vorher abgeschlossene „allgemeine Gütergemeinschaft“. Für die Gläubiger bedeutet dies: Wenn keiner der beiden Ehegatten ein Erwerbsgeschäft betreibt und auch im Ehevertrag keine Alleinverwaltung vereinbart wurde, können sie gegen das Haus nur vollstrecken, wenn sich die Schulden gegen beide richten. Im Normalfall kann daher der Gastwirt wegen der „Saufschulden“ des Ehemannes das gemeinsame Haus nicht versteigern lassen, solange die Ehe besteht. Beachten Sie bitte auch die nachstehenden Ausführungen zur Erbfolge. Die Gütertrennung Sie ist das Gegenteil der Gütergemeinschaft. Jedem gehört, was auf seinen Namen eingetragen ist. Dieser Güterstand wird häufig von Geschäftsleuten begründet, um das Eigentum der Ehefrau abzusichern, wenn der Ehemann pleite geht. Im Todesfall gilt das Haus als Nachlass dessen, der als Eigentümer im Grundbuch steht. Zwar kann man auch bei Gütertrennung Miteigentum zur Hälfte vertraglich festlegen und eintragen lassen; aber das geschieht selten. Gläubiger können ohne weiteres in das Vermögen dessen vollstrecken, gegen den sie einen Vollstreckungstitel haben. Beachten Sie bitte auch die Ausführungen zur Erbfolge auf den nachfolgenden Seiten.

Erbrechtliche Folgen beim Vertragsgüterstand Haben die Eheleute im Ehevertrag ihren Güterstand geregelt, hat dies Folgen für die gesetzliche Erbfolge, wenn kein Testament/Erb126

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Erbrechtliche Folgen beim Vertragsgüterstand

vertrag gemacht wurde. Gleiches gilt für Partner, die einen Partnerschaftsvertrag geschlossen haben. Gütergemeinschaft Ehegatten, welche Gütergemeinschaft vereinbart haben, werden mangels eines Testamentes oder Erbvertrages anders beerbt, als dies beim gesetzlichen Güterstand der Fall wäre. Somit gelten die Beispiele in Kapitel 2 bzw. auf Seite 18 ff. für diese Eheleute nicht. Der überlebende Ehegatte erbt neben Abkömmlingen (neben Kindern und Enkelkindern) nur 1/4 statt der Hälfte. Die Abkömmlinge erben somit 3/4 des Nachlasses (§ 1931 BGB). Sind keine Abkömmlinge vorhanden, erbt der Ehegatte nur 1/2, die andere Hälfte geht an die Eltern des Verstorbenen oder an dessen Geschwister. Alleinerbe wird der Ehegatte nur, wenn die Eltern des verstorbenen Ehegatten auch nicht mehr leben, keine Geschwister oder GeschwisterKinder vorhanden sind und auch die Großeltern nicht mehr am Leben sind. Beispiel: Die Eheleute Franz und Maria hatten Gütergemeinschaft vereinbart. Sie haben ein gemeinsames Haus. Nun stirbt Franz. Das Haus gehört natürlich zur Hälfte der Maria, sodass sich die nachfolgend geschilderte Erbschaft nur auf die andere Hälfte bezieht. Wenn nun also drei Kinder vorhanden sind, die alle noch leben, dann erben Maria und ihre Kinder je 1/4, sodass das Haus jetzt Maria zu 1/2 + 1/8 = 5/8 und jedem Kind zu 1/4 von der Hälfte, somit je 1/8 gehört. Zum Vergleich: Im gesetzlichen Güterstand würde Maria 1/2 und die Kinder je 1/6 erben, sodass ihr das Haus jetzt zu 3/4 und den Kindern nur zu je 1/12 gehören würde. Wären nur zwei Kinder vorhanden, würde sich der Anteil der Mutter (1/4) nicht ändern, aber die beiden Kinder bekämen je 3/8 des Nachlasses.

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Wer es genau wissen will

Gütertrennung Hier gelten ähnliche Regeln wie bei der Gütergemeinschaft. Auch hier erbt der überlebende Ehegatte nur 1/4 und nicht 1/2, wenn Abkömmlinge vorhanden sind. Allerdings gibt es eine Besonderheit für den Fall, dass nur ein Kind oder zwei Kinder vorhanden sind. In diesem Ausnahmefall erben überlebender Ehegatte und Kind/Kinder zu gleichen Teilen. Beispiele: Franz und Maria hatten Gütertrennung vereinbart. Franz ist als Alleineigentümer des Hauses eingetragen. Er stirbt.
Franz hatte ein Kind: Maria und das Kind erben je zur Hälfte.
Franz hatte zwei Kinder: Maria und jedes Kind erben 1/3.
Franz hatte zwei Kinder; eines ist bereits verstorben und hatte selbst drei Kinder: Maria erbt 1/3, das noch lebende Kind erbt auch 1/3 und die drei Enkelkinder von Franz erben je 1/9.
Franz hatte fünf Kinder, die noch alle leben. Maria erbt nicht weniger als 1/4, gleichgültig wie viele Kinder Franz hatte. Also erbt Maria 1/4 und jedes Kind 3/20. Sind keine Abkömmlinge vorhanden, gelten die gleichen Regeln wie bei der Gütergemeinschaft.

Die Härteklausel bei der Schenkungsteuer Wie in Kapitel 2 bzw. auf Seite 51 dargelegt, richtet sich die Höhe der Schenkungsteuer in Prozentsätzen nach der Höhe des Wertes der zu versteuernden Schenkung (nach Abzug des Freibetrages). Zur Erinnerung: Zu versteuernder Betrag

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

75 000 EUR

7%

30 %

30 %

bis zu 300 000 EUR

11 %

30 %

30 %

bis zu 600 000 EUR

15 %

30 %

30 %

bis zu 6 000 000 EUR

19 %

30 %

30 %

bis zu

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Die Härteklausel bei der Schenkungsteuer

Dabei wird nicht etwa gestaffelt, sondern eine auch nur geringfügige Überschreitung des Grenzwertes fordert den höheren Steuersatz für den Gesamtbetrag. Wenn also jemand in der Steuerklasse I einen Betrag von 76 000 Euro zu versteuern hat, so darf er nicht etwa wie folgt rechnen: 7 % für die ersten 11 % für die letzten

75 000 Euro

=

5 250 Euro und

1 000 Euro

=

110 Euro, das heißt zusammen 5 360 Euro.

Vielmehr muss er 11 Prozent aus 76 000 Euro, somit 8 360 Euro zahlen. Im Ergebnis würde das bedeuten, dass der Mehrbetrag von 1 000 Euro mit 3 000 Euro versteuert würde. Denn die Steuer für 75 000 Euro würde nur 5 250 Euro betragen, jene für 76 000 Euro aber 8 360 Euro. Eine solche Steuer wäre möglicherweise verfassungswidrig, auf jeden Fall aber äußerst ungerecht. Deshalb gibt es (§ 19 Abs. 3 ErbStG) folgenden Härteausgleich: Vom Mehrbetrag über den voll erfüllten Bemessungsbetrag (75 000 Euro), hier von 1 000 Euro, kassiert der Fiskus höchstens die Hälfte. In unserem Fall würde daher die Steuer wie folgt berechnet: 7 % aus 75 000 Euro = 5 250 Euro zuzüglich 1/2 von 1 000 Euro = 500 Euro, somit Steuerschuld (nur!) 5 750 Euro. Dieser Härteausgleich kann in den Steuerklassen II und III nur bei Beträgen über 6 000 000 Euro vorkommen, weshalb alle Beispiele aus der Steuerklasse I genommen werden. Dass dieser Härteausgleich nur in engen Grenzen die Steuerschuld vermindert, sollen die nachstehenden Beispiele (alle Steuerklasse I) zeigen: Beispiele: Zu versteuern: 350 000 Euro ohne Ausgleich: 15 % = 52 500 Euro mit Ausgleich: 11 % = 33 000 Euro + 25 000 Euro = 58 000 Euro Ergebnis: Der Härteausgleich ist gescheitert. Es bleibt bei 52 500 Euro

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Wer es genau wissen will

zu versteuern: 340 000 Euro ohne Ausgleich: 15 % = 51 000 Euro mit Ausgleich: 11 % = 33 000 Euro + 20 000 Euro = 53 000 Euro Wiederum ist der Härteausgleich gescheitert. zu versteuern: 320 000 Euro ohne Ausgleich: 15 % = 48 000 Euro mit Ausgleich: 11 % = 33 000 Euro + 10 000 Euro = 43 000 Euro Hier greift der Ausgleich und erspart dem Erwerber 5 000 Euro Steuerschuld. Hinweis für Super-Reiche: Bei einem Steuersatz über 30 Prozent (wird in der Steuerklasse II und III bei Zuwendungen über 6 000 000 Euro erreicht) beträgt der Ausgleichsbetrag 3/4 des Mehrbetrages.

Wie ein Duldungsrecht steuerlich bewertet wird Zur Erinnerung: Duldungsrechte sind jene Rechte, welche der neue Eigentümer dulden muss, ohne dass er hierfür eine Leistung zu erbringen hat. Die wichtigsten Rechte sind das Nießbrauchsrecht und das Wohnungsrecht. In folgenden Fällen muss der Wert eines solchen Rechts bewertet werden.
Der Übergeber hat für sich, seinen Ehegatten/Lebenspartner oder auch für einen Dritten (z. B. Haushälterin, Freundin) ein solches Nutzungsrecht, beispielsweise ein Wohnungsrecht, vorbehalten. Dieses muss jetzt bewertet werden, da es als Belastung den Steuerwert des übergebenen Hauses mindert.
Für den Berechtigten des Nutzungsrechtes (z. B. des Wohnungsrechtes) ist die unentgeltliche Zuwendung dieses Rechts ein steuerpflichtiger Vorgang und es muss daher der Wert des Rechtes festgestellt werden. Wie wird gerechnet? Zwei Faktoren bestimmen den Wert des Rechtes:
der Jahreswert des Rechtes
die Dauer des Rechtes 130

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Wie ein Duldungsrecht steuerlich bewertet wird

Der Jahreswert des Rechtes Dieser Jahreswert ist der Wert der Nutzung, welchen im konkreten Einzelfall der Berechtigte von diesem Recht hat. Handelt es sich um ein Wohnungsrecht, so ist dies die durchschnittliche Jahresmiete (ohne Nebenkosten), die er für eine solche Wohnung zahlen müsste, wenn er kein Wohnungsrecht hätte. Beim Nießbrauch sind dies die Mieten (ohne Nebenkosten), die tatsächlich an den Berechtigten bezahlt werden oder aber – falls nicht vermietet – die er durch Vermieten nachhaltig erlangen könnte. Die von ihm selbst bewohnten Räume müssen bewertet und mitgerechnet werden. Die Dauer des Rechtes Handelt es sich um ein zeitlich befristetes Recht, wird der Jahreswert des Rechtes mit einem Vervielfältiger nach Anlage 9a zu § 14 des BewG multipliziert, wobei noch Besonderheiten zu beachten sind. Da diese Fallgestaltung nur sehr selten vorkommt, wird von einer genauen Darstellung abgesehen. Meist sind diese Nutzungsrechte aber auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt. Dann stellt sich aber die Frage, wie man angesichts der Ungewissheit einer Lebenszeit ein solches Recht bewerten soll. Schließlich weiß bei der Bestellung niemand, wie lange der Berechtigte im konkreten Fall noch leben wird – und es geht auch nicht an, hierzu ein ärztliches Attest anzufordern! Deshalb muss man die mutmaßliche Lebensdauer pauschalisieren. Das Statistische Bundesamt stellt hierzu aufgrund der Erfahrung meist alle zwei Jahre Tabellen auf (sogenannte Sterbetafeln), aus denen sich ergibt, wie lange eine Person, die ein bestimmtes Alter erreicht hat, nach statistischer Wahrscheinlichkeit noch leben wird. Da Frauen eine längere Lebenserwartung haben als Männer, gibt es zwei getrennte Tabellen. Aufgrund dieser Tabellen und nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ist das Bundesministerium der Finanzen gemäß § 14 BewG verpflichtet, jeweils zum 1. 1. eines Jahres eine „Rechentabelle“ im Bundessteuerblatt zu veröffentlichen, wenn im Vorjahr das Statistische Bundesamt eine neue Sterbetafel veröffentlicht hat.

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Wer es genau wissen will

Die hier verwendete und in Kapitel 9 bzw. auf den Seiten 151 bis 153 abgedruckte Rechentabelle hat demnach voraussichtlich eine Gültigkeit bis 2010. Beispiel: Alois Müde überträgt sein Haus auf seinen Enkel und hat sich auf Lebenszeit den Nießbrauch am ganzen Haus vorbehalten. Zwei Wohnungen sind vermietet. Jede der beiden Wohnungen bringt 500 Euro Miete. Die dritte Wohnung, die Müde selbst bewohnt, würde laut Mietspiegel eine Miete von 450 Euro einbringen. Der Jahreswert des Rechtes (Rohwert) ist nun leicht zu berechnen, nämlich: 2 x 500 + 350 x 12 = 17 400 Euro Allerdings gibt es noch eine Besonderheit. Das Recht kann keinen größeren Wert haben als der Wert des Grundstücks, geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Es muss somit zunächst der Steuerwert des Grundstücks (siehe hierzu die Ausführungen in Kapitel 2 bzw. Seite 35) durch 18,6 geteilt und die beiden Werte verglichen werden.
Grundstück hat einen Wert von 300 000 Euro, geteilt durch 18,6 = 16 129 Euro, dann ist dies der Jahreswert.
Grundstück hat einen Wert von 400 000 Euro, geteilt durch 18,6 = 21 505 Euro, somit bleibt es bei einem Jahreswert des Rechtes von 17 400 Euro. Dieser Jahreswert muss nun mit dem „Rechenfaktor“30) aus der Tabelle multipliziert werden. Bitte beachten Sie, dass sich der Rechenfaktor ändern kann. Fragen Sie notfalls beim Finanzamt oder Steuerberater nach! Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Wert des Nutzungsrechtes! Steht das Recht zwei (z. B. Eheleuten) oder mehreren Personen (z. B. Kinder) dergestalt zu, dass Gesamtberechtigung besteht und das Recht erst erlischt, wenn der letzte Berechtigte stirbt, wird die 30)

In der Tabelle als „Kapitalwert“ bezeichnet.

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Wie ein Duldungsrecht steuerlich bewertet wird

Berechnung für alle Berechtigten vorgenommen und der höchste Wert ist der Nutzungswert (bei Gesamtberechtigung deshalb nicht zusammenzählen!). Weiterführung des Beispiels: Alois Müde ist 73 Jahre alt und das Haus hat einen Wert von 400 000 Euro. Somit gilt: Tabellenfaktor 8,556 mal 17 400 Euro = 148 874 Euro Nutzungswert. Wäre es eine Frau, Aloisia Müde, muss ein anderer Faktor eingesetzt werden: Tabellenfaktor 9,758 mal 17 400 Euro = 169 789 Euro Nutzungswert. Achtung: Ein aufschiebend bedingtes Nutzungsrecht (z. B. Ehefrau hat kein eigenes Nutzungsrecht, so lange der Ehemann lebt, sondern ihr Nutzungsrecht beginnt erst mit dessen Tod) könnte steuerlich nachteilig sein. Daher sollte man immer „Gesamtberechtigung“ vereinbaren! Ein Beispiel soll erklären, wofür diese Rechnung Verwendung finden kann. Beispiel: Alois Müde (Witwer, 73 Jahre alt) schenkt sein Haus im Steuerwert von 400 000 Euro seinem Neffen Fridolin. Er hat folgende Wohnungsrechte vorbehalten: Eine Wohnung im monatlichen Mietwert von 300 Euro für sich. In einer zweiten Wohnung erhält seine Haushälterin Martha (49 Jahre alt) für ihre langjährige hingebungsvolle Tätigkeit während seines Witwenstandes ein Wohnungsrecht (monatlicher Mietwert 250 Euro) ebenfalls auf Lebenszeit. Zunächst muss die Schenkungsteuer für den Neffen berechnet werden. Hierfür gilt: Steuerwert des Hauses Freibetrag des Neffen, Steuerklasse II Zwischensumme www.WALHALLA.de

400 000 Euro 20 000 Euro 380 000 Euro 133

Wer es genau wissen will

Wert des Wohnungsrechts von Martha wird als Belastung abgezogen 250 x 12 x Rechenfaktor 15,741 =

47 223 Euro

Auch der Wert des Wohnungsrechtes von Müde muss in gleicher Weise berechnet werden, somit 300 x 12 x Rechenfaktor 8,556 =

30 801 Euro

Jetzt kann man die Steuerschuld von Fridolin berechnen, nämlich abzüglich für Martha abzüglich für Müde ergibt einen Rest-Steuerwert von und somit beim Steuersatz 30 % eine Steuerschuld von

380 000 Euro 47 223 Euro 30 801 Euro 301 976 Euro 90 592 Euro

Wichtig: Lassen sich Müde und Fridolin als schwul registrieren, fällt keine Steuer an! Die kostenlose Überlassung des Wohnungsrechts an Martha ist ebenfalls eine steuerpflichtige Schenkung. Ihr Freibetrag (Steuerklasse III) beträgt nur 20 000 Euro. Der Wert der Schenkung wurde oben mit 47 223 Euro berechnet, was nach Abzug des Freibetrags einen steuerpflichtigen Betrag von 27 223 Euro ergibt. Hieraus schuldet sie 30 % Steuer, also abgerundet 8 166 Euro.

Grundbuch-Begriffe Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld Viele Leute sind der Auffassung, Hypothek und Grundschuld seien nur verschiedene Namen für ein und dieselbe Sache. Das stimmt nicht. Zwischen beiden besteht ein wesentlicher Unterschied. Die Banken wissen das natürlich und verleihen kaum noch Geld gegen eine Hypothek, sondern verlangen eine Grundschuld. Warum? Hypothek Eine Hypothek wird immer für eine ganz bestimmte Forderung bestellt, was in den hier in Betracht kommenden Fällen wohl immer ein Darlehen sein wird. Wenn daher der neue Eigentümer mit Zu134

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Grundbuch-Begriffe

stimmung des Übergebers im Rang vor dem Vorbehalt ein Darlehen aufnimmt und dieses durch eine Hypothek sichert, so kann der Übergeber davon ausgehen, dass durch die Tilgung des Darlehens die Hypothek als „Eigentümerrecht“ auf den neuen Eigentümer übergeht. Angenommen, der Eigentümer nimmt das Darlehen für die Renovierung des Hauses auf und zahlt es bestimmungsgemäß zurück. Nun kann er sich nicht ohne weiteres auf diese Hypothek neues Geld leihen, um sich beispielsweise ein Auto zu kaufen. Dazu müsste ein neuer Grundbucheintrag erfolgen. Hierzu ist zwar keine Zustimmung des Berechtigten des nachrangigen Vorbehaltes erforderlich, aber der Berechtigte kann dies dadurch verhindern, dass er bei der Bestellung der Hypothek zu seinen Gunsten eine Löschungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt. Diese bewirkt, dass der Eigentümer die Hypothek löschen lassen muss, wenn sie durch die Tilgung des ersten Darlehens auf ihn übergegangen ist. Er kann sie somit gegen den Willen des Vorbehaltsberechtigten nicht erneut als Sicherheit verwenden. Ist die Bank mit einer Hypothek einverstanden und wird eine solche Löschungsvormerkung eingetragen, ist das Risiko des Vorbehaltsberechtigten, durch eine Zwangsversteigerung seinen Vorbehalt zu verlieren, zwar nicht ausgeräumt, aber wesentlich geringer als bei einer Grundschuld. Allerdings wird es für den Übernehmer nicht ganz leicht sein, eine Bank zu finden, welche Geld gegen eine Hypothek verleiht. Fast alle Banken bevorzugen eine Grundschuld! Grundschuld Anders als bei der Hypothek muss die Forderung, welche die Grundschuld absichern soll, nicht von Anfang an festgelegt werden. Die Banken vereinbaren meist, dass sämtliche denkbaren Forderungen, die sie gegen den Eigentümer haben, durch die Grundschuld gesichert werden sollen. Der Eigentümer kann also auf den Kredit des Hauses immer wieder neue Schulden machen, solange ihm die Bank Geld gibt. Selbst wenn das Darlehen zum Beispiel für die Renovierung zurückgezahlt wurde, bleibt die Grundschuld im Besitz der Bank und sie kann nach Belieben damit andere Privatschulden oder auch Geschäftsschulden des Eigentümers absichern. Eine solche Grundschuld mit Rang vor dem Vorbehalt wird der Übergeber nie mehr los, wenn er sich nicht zusätzlich absichert. Sie bleibt eine Bedrohung auf Lebenszeit. www.WALHALLA.de

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Absicherung, wenn eine Grundschuld bestellt wurde War der Übergeber ausnahmsweise damit einverstanden, dass mit Rang vor seinem Vorbehalt eine Grundschuld bestellt wurde, weil der neue Eigentümer für einen ganz bestimmten Zweck (z. B. für die Renovierung des Hauses oder für die Errichtung eines Anbaus) Geld aufnehmen musste, so geht das Interesse des Vorbehaltsberechtigten dahin, dass diese Grundschuld möglichst bald wieder aus dem Grundbuch verschwindet, weil sie den Bestand seines Vorbehaltes bedroht (siehe Kapitel 5 bzw. Seite 94). Sicherungsabrede Der Eigentümer, welcher der Bank eine Grundschuld bestellt, vereinbart mit dieser, zu welchem Zweck die Grundschuld dienen soll, das heißt welche Forderung sie abdecken soll. Dies wird praktisch nie im Einzelfall vereinbart, sondern man nimmt Bezug auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen und macht diese zum Inhalt der Grundschuld. Im Klartext heißt dies: Alle Schulden, welche der Eigentümer bereits bei der Bank hat oder künftig dort macht, werden von der Grundschuld gedeckt. Diese Vereinbarung wird im Übrigen nicht im Grundbuch eingetragen, sondern ergibt sich bestenfalls aus der sogenannten „Bestellungsurkunde“, die in den Akten des Grundbuchamtes liegt. Meist gibt es nur eine schriftliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Bank, die beim Gericht nicht vorliegt und somit dort auch nicht bekannt ist und auch nicht bekannt sein muss. Will der Übergeber dem neuen Eigentümer (Übernehmer) nur eine ganz bestimmte Geldaufnahme mit Rang vor dem Vorbehalt gestatten, muss er Einfluss auf diese Sicherungsabrede nehmen. Die Bank wird über dieses Verlangen nicht froh sein und wahrscheinlich behaupten, das sei nicht möglich. Ihre allgemeinen Geschäftsbedingungen würden dies nicht erlauben. Das ist aber nicht zutreffend! Man kann diese Sicherungsabrede durchaus darauf beschränken, dass die Grundschuld nur das Darlehen in der vereinbarten Höhe einschließlich Zinsen absichert und sonst nichts! Sie sollten in jedem Fall hart bleiben und notfalls die Bank wechseln. Denn: Jede Grundschuld bedroht den Bestand des Vorbehalts.

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Grundbuch-Begriffe

Rückgewähranspruch Während die Hypothek kraft Gesetzes auf den Eigentümer übergeht, wenn er das Darlehen zurückgezahlt hat, ist dies bei der Grundschuld nicht der Fall. Auch dann nicht, wenn in der Sicherungsabrede ausdrücklich vereinbart war, dass die Grundschuld nur dieses Darlehen sichern sollte. Vielmehr muss die Bank dann die Grundschuld „herausgeben“, sie muss sich somit von der Grundschuld durch eine Rechtshandlung trennen. Nichts geht von selbst! Diesen Anspruch des Eigentümers nennt man den Rückgewähranspruch gegen die Bank. Es ist leicht verständlich, dass es dem Vorbehaltsberechtigten wenig nützt, wenn der Eigentümer diesen Rückgewähranspruch hat. Es wäre doch besser, der Anspruch stünde dem Vorbehaltsberechtigten zu und könnte deshalb – sobald der Eigentümer das Darlehen getilgt hat – von ihm ohne Zustimmung des Eigentümers durchgesetzt werden. Das ist ganz leicht möglich! Bei der Bestellung der Grundschuld mit Rang vor dem Vorbehalt muss der Vorbehaltsberechtigte darauf bestehen, dass ihm dieser Rückgewähranspruch abgetreten wird. Das kann man ohne Probleme und ohne Mehrkosten in der Urkunde vereinbaren. Und nun muss die Bank nach Tilgung des Darlehens die Grundschuld nicht dem Eigentümer „herausgeben“, sondern dem Vorbehaltsberechtigten. Die Durchsetzung des Rückgewähranspruchs durch den Vorbehaltsberechtigten Es gibt im Grunde drei Möglichkeiten, wie die Bank die Grundschuld an den Vorbehaltsberechtigten herausgeben kann.
Die Bank könnte die Grundschuld auf den Vorbehaltsberechtigten übertragen. Das wird allerdings in der Praxis nie gemacht.
Die Bank könnte den Verzicht auf die Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Diese Möglichkeit ist bei den Banken sehr beliebt, da für sie leicht zu handhaben. Aber sie nutzt dem Vorbehaltsberechtigten auch dann nichts, wenn ihm der Rückgewähranspruch abgetreten worden ist. Denn durch den Verzicht fällt die Grundschuld kraft Gesetzes in die Hände des Eigentümers, der sie jetzt ohne weiteres anderweitig verwenwww.WALHALLA.de

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den und damit den Vorbehaltsberechtigten schädigen könnte. Gerade bei der Grundschuld wird überwiegend auf die Vereinbarung und Absicherung (Vormerkung, §§ 883, 888 BGB) eines Löschungsanspruchs für diesen Fall verzichtet. Deshalb muss der Berechtigte des Vorbehaltes darauf bestehen, dass bereits in der Urkunde diese Möglichkeit der Rückgewähr ausgeschlossen wird.
Der Vorbehaltsberechtigte muss darauf bestehen, dass die Bank die Grundschuld löschen lassen muss, wenn der Fall der Rückgewähr eingetreten ist. Damit verschwindet sie aus dem Grundbuch und kann den Vorbehalt nicht mehr in Gefahr bringen. Dies muss bereits bei der Bestellung der Grundschuld in der Bestellungsurkunde vereinbart sein. Und der Eigentümer muss bereits im Voraus seine Zustimmung zur Löschung erteilen.

Praxis-Tipp: Eine Hypothek oder gar eine Grundschuld ist immer eine Gefahr für den Vorbehalt, wenn sie Rang vor diesem im Grundbuch hat. Kommt der Eigentümer mit seinen Verpflichtungen in Rückstand, droht die Zwangsversteigerung des Hauses und damit das Erlöschen des Vorbehalts. Nicht immer wird der Berechtigte des Vorbehalts noch genügend Geld haben oder beschaffen können, um durch Ablösung der Hypothek/Grundschuld die Zwangsversteigerung zu verhindern. Die vorgenannten Ratschläge können dieses Risiko nicht ausschließen, sondern nur mildern. Wenn daher eine Grundschuld mit Rang vor dem Vorbehalt bestellt werden soll, dann ist auf Folgendes zu achten:
Einschränkung der Sicherungsabrede
Abtretung des Rückgewähranspruchs
Vereinbarung mit der Bank, dass die Rückgewähr (nur) durch Löschung zu erfolgen hat

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Die Löschung eines Grundpfandrechts

Die Löschung eines Grundpfandrechts Warum „Altrechte“ den Vorbehalt gefährden können Zu Beginn dieses Kapitels wurde bereits erklärt, dass eine Hypothek auf den Eigentümer übergeht, sobald dieser die gesicherte Forderung (z. B. das Darlehen) bezahlt hat. Wenn nun die Übertragung des Grundbesitzes erfolgen soll und hierzu ein Grundbuchauszug (so nennt man die Abschrift des Grundbuchblattes) beim Grundbuchamt eingeholt wird, muss man feststellen, dass im Grundbuch noch eine Hypothek eingetragen ist, welche der Übergeber vor Jahrzehnten aufgenommen und im Laufe der Jahre längst getilgt hat. Somit gehört jetzt die Hypothek dem Eigentümer. Da aber im Grundbuch noch der Name der Bank steht, ist das Grundbuch unrichtig. Eigentlich sollte man jetzt annehmen, dass mit der Übertragung des Eigentums auf den Übernehmer die Hypothek beim alten Eigentümer – der sie ja schließlich abbezahlt hat – verbleibt und nicht dem neuen Eigentümer gehört. Im Grunde ist es auch richtig so. Aber: Wenn in der Urkunde keine besondere Vereinbarung bezüglich dieser Hypothek getroffen worden ist, wird überwiegend angenommen, mit der Übertragung des Eigentums sei auch die Hypothek dem neuen Eigentümer übertragen worden. Dieser könnte sie jetzt „aktivieren“ und damit den Vorbehalt in Gefahr bringen. Denn diese alte Hypothek hat in jedem Fall Rang vor dem Vorbehalt, da sie früher im Grundbuch stand. Zugegeben, bei einer Hypothek ist die Gefahr nicht besonders groß, aber immerhin vorhanden. Deshalb muss sie anlässlich der Übertragung des Eigentums gelöscht werden. Das dient übrigens auch der Rechtssicherheit des Übernehmers und ist meist Voraussetzung dafür, dass er das Haus überhaupt noch beleihen kann. Viel gefährlicher ist eine noch offen stehende Grundschuld. Auch wenn die Forderung, für welche sie damals vor vielen Jahren eingetragen worden ist, längst getilgt wurde, gehört die Grundschuld immer noch der Bank, für welche sie eingetragen ist. Anders als die Hypothek geht sie nicht durch die Tilgung auf den Eigentümer über. Auch diese uralte Grundschuld hat natürlich Rang vor dem Vorbehalt. Der neue Eigentümer kann sie ohne weiwww.WALHALLA.de

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Wer es genau wissen will

teres „aktivieren“, wenn die Bank mitspielt, und sich auf den Kredit des Hauses ohne Zustimmung des Vorbehaltsberechtigten Geld leihen. Das ist zwar aus der Sicht der Bank nicht ganz korrekt, kommt aber vor – und der bisherige Eigentümer müsste gegen die Bank prozessieren, um das rückgängig zu machen. Dabei ist der Erfolg recht ungewiss. Auch hier wird vertreten, der Rückgewähranspruch werde zusammen mit dem Eigentum am Grundstück „stillschweigend“ mit übertragen. Somit muss die Grundschuld jetzt gelöscht werden, wenn der Übergeber kein Grundpfandrecht mit Rang vor seinem Vorbehalt dulden will.

Wie man Rechte im Grundbuch löscht Grundpfandrechte Erfolgt die Löschung eines „Altrechts“ zusammen mit der Übertragung des Hauses, wird der Notar im Normalfall alle hierzu erforderlichen Maßnahmen ergreifen, sodass sich weder der Übergeber noch der Übernehmer darum kümmern muss. Aber auch wenn keine Übertragung des Grundbesitzes erfolgen soll, kann der Eigentümer eines Tages feststellen – zum Beispiel bei einer beabsichtigten Belastung des Grundstücks – dass im Grundbuch noch ein Grundpfandrecht eingetragen ist, das längst bezahlt ist. Dies kommt ganz besonders häufig vor, wenn das Grundstück geerbt wurde und damals bei der Erbschaft nur die Eigentumsumschreibung vorgenommen wurde, während sich niemand um den übrigen Inhalt des Grundbuchblattes gekümmert hat. Und dort steht dann noch die Hypothek, welche die Großmutter im Jahr 1950 aufgenommen hatte! Die soll nun aber gelöscht werden! Eine Übersicht über den Inhalt des Grundbuchs verschafft man sich durch Anforderung eines Grundbuchauszugs. Beachten Sie hierzu die Ausführungen in Kapitel 9. Zunächst muss man wissen, ob es sich um ein Grundpfandrecht (hier gibt es keinen Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld) mit Brief oder ohne Brief handelt. Das kann man wie folgt aus dem Grundbuchauszug herauslesen:

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Die Löschung eines Grundpfandrechts

Steht dort zum Beispiel „100 000 DM Einhunderttausend Deutsche Mark, Grundschuld mit … Prozent Jahreszinsen …“, dann handelt es sich um eine Grundschuld mit Brief. Steht dort aber „100 000 DM Einhunderttausend Deutsche Mark, Hypothek ohne Brief mit … Prozent Jahreszinsen …“, dann handelt es sich um eine Hypothek ohne Brief. Wenn es sich um eine brieflose Hypothek oder Grundschuld handelt, muss „ohne Brief“ im Grundbuch eingetragen sein. Anderenfalls handelt es sich um ein Briefrecht. Soll nun das Grundpfandrecht gelöscht werden, benötigt man Folgendes:
Den Hypothekenbrief oder den Grundschuldbrief, falls es sich um ein Briefrecht handelt.
Die Zustimmungserklärung zur Löschung (Löschungsbewilligung) vom Gläubiger, der als Berechtigter des Grundpfandrechtes im Grundbuch eingetragen ist.
Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer muss der Löschung ebenfalls zustimmen und außerdem auch noch den Antrag auf Löschung stellen. Wahrscheinlich „ruht“ der Hypotheken- oder Grundschuldbrief noch im Tresor der Bank. Dorthin führt der erste Weg. Es kann aber durchaus sein, dass die Bank damals, nachdem die letzte Rate gezahlt war, den Brief dem damaligen Eigentümer ausgehändigt hatte. Ist der Brief verloren gegangen – weil ihn vielleicht der damalige Eigentümer verbrannt hat, da die Hypothek ja bezahlt war – dann wird es teuer und mehrere Monate dauern, bis die Löschung erfolgen kann. Denn es muss ein „Aufgebot“ stattfinden. Ist der Brief vorhanden oder handelt es sich um ein briefloses Recht, benötigt man nur eine Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers. Die Unterschrift unter dieser Löschungsbewilligung muss öffentlich beglaubigt sein. Das ist kein Problem, wenn der Gläubiger ein amtliches Siegel führen darf, beispielsweise Behörden oder Körperschaften beziehungsweise Anstalten des www.WALHALLA.de

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Wer es genau wissen will

öffentlichen Rechts. In Betracht kämen zum Beispiel die kommunalen Sparkassen, die Landesbanken, die Städte und Gemeinden, aber auch Arbeitgeber des öffentlichen Rechts (für ein Arbeitnehmerdarlehen) wie zum Beispiel der Freistaat Bayern, die AOK, die Innungskrankenkasse oder die Kirchengemeinde, wenn sie Körperschaft des öffentlichen Rechts ist. Diese Stellen wissen fast immer, wie man eine Löschungsbewilligung schreibt, und der Vertreter der Behörde muss neben seine Unterschrift sein Siegel setzen. Das wird vom Grundbuchamt anerkannt. Alle anderen Gläubiger, das heißt alle Privatpesonen oder Privatbanken, müssen zur Unterschriftsbeglaubigung zum Notar. Dieser fertigt eine Löschungsbewilligung an und beglaubigt im Anschluss daran die Unterschrift des Gläubigers. Das kostet natürlich Gebühren. In manchen Ländern gibt es besondere gesetzliche Regeln, nach denen auch andere Personen als Notare öffentlich beglaubigen dürfen. Die sind zwar regelmäßig günstiger, wissen aber nicht, wie eine Löschungsbewilligung aussehen muss. Wenn man deren Dienste in Anspruch nehmen will, muss man dies also schon selbst wissen und die vorbereitete Löschungsbewilligung mitbringen. Eine amtliche Beglaubigung etwa durch die Polizei oder den Pfarrer genügt für eine private Unterschrift nicht. Schließlich muss auch noch der Eigentümer (bei Miteigentum: alle Eigentümer) seine Zustimmung zur Löschung erklären und auch diese Unterschrift muss öffentlich beglaubigt sein. Es gilt hierfür das Gleiche, was oben für die Unterschrift des Gläubigers gesagt wurde. Somit wird der Eigentümer regelmäßig zu einem Notar gehen müssen, wenn nicht das Landesrecht andere (günstigere) Beglaubigungen vorsieht und der Eigentümer seine Erklärung selbst schreibt. Beachten Sie hierzu das Muster in Kapitel 9. Ist dies alles vorhanden, reicht man die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Falls dies nicht schon in der Zustimmungserklärung des Eigentümers ausdrücklich steht, muss dieser jetzt noch einen Antrag auf Löschung schreiben, unterschreiben und den Unterlagen beifügen. Diese Unterschrift muss nicht beglaubigt sein. Der Antrag könnte auch beim Grundbuchamt mündlich erklärt werden, das ist aber unüblich.

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Die Löschung eines Grundpfandrechts

Das Grundbuchamt löscht dann das Grundpfandrecht und verständigt hiervon den Eigentümer. Selbstverständlich fallen hierfür auch noch Kosten beim Grundbuchamt an. Soll man ein Grundpfandrecht sofort löschen lassen? Soll man eine Hypothek oder Grundschuld nicht sofort löschen lassen, wenn sie bezahlt ist, da man sie später bei neuem Geldbedarf nochmals verwenden und damit Kosten sparen kann? Bei einer Hypothek hat dies kaum einen Sinn, da eine neue Geldaufnahme wiederum eines Grundbucheintrags bedürfte, außerdem nachrangige Grundpfandrechte die Löschung fordern dürfen und ohnehin kaum noch eine Bank gegen eine Hypothek Geld verleiht. Daher sollten Sie die Hypothek sofort löschen lassen. Eine Grundschuld dagegen, die augenblicklich keine Forderung mehr sichert, kann tatsächlich mit nur geringem Risiko zunächst im Grundbuch belassen werden, und man kann sie erneut zur Sicherheit verwenden, um dadurch Kosten zu sparen. Allerdings muss man bedenken, dass es immer schwieriger wird, die Löschungsunterlagen zu besorgen, wenn zwischen Zahlung der letzten Rate und der Löschung viele Jahre vergangen sind. Es ist daher unbedingt erforderlich, folgende Sicherheitsmaßnahmen zu treffen:
Wenn es eine Brief-Grundschuld ist, muss der Brief dem Eigentümer zur Verwahrung ausgehändigt werden. In keinem Fall darf er in fremden Händen bleiben, auch nicht bei der Bank.
Der Gläubiger, das heißt meist die Bank, muss dem Eigentümer eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung ausstellen. War es eine Grundschuld ohne Brief, genügt diese Löschungsbewilligung. Aber auch sie sollte vorsorglich sofort angefordert werden.
Beide Unterlagen müssen sicher verwahrt werden (nach Möglichkeit im Tresor). Geht der Brief verloren, wird es richtig teuer, wenn später die Löschung erfolgen soll. Wird er gestohlen, kann Missbrauch damit betrieben werden. Aber auch www.WALHALLA.de

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Wer es genau wissen will

wenn er vernichtet wurde, muss später ein teures und lange dauerndes Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht stattfinden.
Nach einem Eigentumsübergang durch Erbschaft oder vor einem Verkauf des Grundstücks sollte die Löschung erfolgen.
Wird die Grundschuld als Sicherheit für einen neuen Kredit benötigt, gibt man der Bank diese Unterlagen wieder zurück.

Duldungsrechte (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil) Diese Rechte sind im Normalfall auf die Lebenszeit des Berechtigten bestellt und eingetragen. Deshalb gibt es für die Löschung eine Erleichterung. Nach dem Tod des Berechtigten können sie sofort gelöscht werden, wenn einer der folgenden Fälle zutrifft:
Es ist unmöglich, dass aus dem Recht noch Beträge rückständig sein können.
Im Grundbuch ist eingetragen, dass zur Löschung der Todesnachweis genügt (§ 23 GBO). Beim Wohnungsrecht ohne Nebenleistungen können begrifflich keine Rückstände vorhanden sein. Es ist davon auszugehen, dass dieses Recht auch dann sofort gelöscht werden kann, wenn der oben genannte Vermerk nicht eingetragen ist. Sie sollten aber in jedem Fall beim Rechtspfleger des Grundbuchamtes nachfragen. Beim Nießbrauch und beim Altenteil sind stets Rückstände denkbar. Deshalb kann ein solches Recht nur sofort nach dem Tod des Berechtigten gelöscht werden, wenn der oben genannte Vermerk im Grundbuch steht. Ist dies nicht der Fall, gilt Folgendes:
Die Löschung erfordert die Zustimmung des Erben des Verstorbenen in öffentlich beglaubigter Form und einen Erbnachweis. Das ist umständlich und teuer.
Ist die Angelegenheit nicht eilig, kann man sich diese Kosten sparen. Wird der Antrag erst ein Jahr nach dem Tod des Berechtigten gestellt, braucht man die vorgenannten Unterlagen nicht mehr (§ 23 GBO). 144

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Die Löschung eines Grundpfandrechts

Zur Löschung benötigt man dann nur noch eine Sterbeurkunde des Berechtigten. Diese Urkunde muss der Eigentümer des Grundstücks mit einem schriftlichen Antrag an das Grundbuchamt schicken, welches dann die Löschung vornimmt und den Eigentümer hiervon verständigt. Die Unterschrift des Eigentümers muss in diesem Fall nicht beglaubigt werden. Auch diese Löschung kostet eine Gebühr. Beachten Sie hierzu den Muster-Antrag auf Löschung eines Duldungsrechts in Kapitel 9.

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Mustertexte und Erläuterungen Muster: Zustimmung des Eigentümers zur Löschung eines Grundpfandrechts mit Löschungsantrag . . . . . . . . . . . . . 148 Muster-Antrag auf Löschung eines Duldungsrechts (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil) . . . . . . . . . 149 Muster-Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs . . . . . . . . . . 150 Rechentabelle zu § 14 BewG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

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Mustertexte und Erläuterungen

Muster: Zustimmung des Eigentümers zur Löschung eines Grundpfandrechts mit Löschungsantrag Fritz Eifrig

66667 Hinterhausen, den 21. April 2008 Am Saupferch 88

An das Amtsgericht – Grundbuchamt 66666 Musterstadt Anlagen: 1 Grundschuldbrief Löschungsbewilligung der Rheinischen Sandbank in Ludwigshafen. Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin als Eigentümer des Grundstücks Gemeinde Hinterhausen, Blatt 777, Flurstück 999, Wohnhaus mit Stall und Hof, Am Saupferch 88 im Grundbuch eingetragen. An dieser Grundbuchstelle ist unter der laufenden Nr. 1 eine Grundschuld in Höhe von 200 000 Euro zugunsten der Rheinischen Sandbank in Ludwigshafen eingetragen. Diese Grundschuld soll gelöscht werden. Unter Bezugnahme auf die oben genannten und diesem Antrag beigefügten Unterlagen bewillige und beantrage ich die Löschung der genannten Grundschuld und bitte um Vollzugsnachricht. Die Kosten sollen bei mir erhoben werden. Mit freundlichen Grüßen .............................

Erläuterungen:
Hier unterschreibt Fritz Eifrig, aber erst bei der Urkundsbehörde oder dem Notar. Die Unterschrift von Fritz Eifrig muss öffentlich beglaubigt werden. Dies kann jeder Notar und außerdem eine amtliche Stelle, welche durch das Landesrecht des jeweiligen Bundeslandes hierzu ermächtigt ist. Auskunft erteilt das Grundbuchamt. Eine amtliche Beglaubigung durch die Polizei, den Pfarrer oder durch einen Rechtsanwalt, der nicht Notar ist, genügt nicht. 148

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Muster-Antrag auf Löschung eines Duldungsrechts


Fritz Eifrig muss bei der Beglaubigungsstelle selbst vorsprechen und seinen Personalausweis mitbringen, wenn er dort nicht bekannt ist.
Sind mehrere Personen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, müssen alle (!) zur Beglaubigungsstelle gehen und ihre Unterschrift beglaubigen lassen, am besten gleichzeitig.

Muster-Antrag auf Löschung eines Duldungsrechts (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil) Fritz und Klara Eifrig

66667 Hinterhausen, den 18. Mai 2008 Am Saupferch 88

An das Amtsgericht – Grundbuchamt 66666 Musterstadt Anlage: Sterbeurkunde der Frau Thusnelda Tugendsam, gestorben am 30. 4. 2008. Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind im Grundbuch von Hinterhausen, Blatt 777 als Miteigentümer je zur Hälfte des Grundstücks Flurstück 999, Wohnhaus mit Stall und Hof, Am Saupferch 88 eingetragen. Zugunsten der Thusnelda Tugendsam, Mutter der Miteigentümerin Klara Eifrig, ist ein Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen. Es ist vermerkt, dass zur Löschung des Rechtes der Todesnachweis genügt. Die Berechtigte ist am 30. 4. 2008 verstorben. Unter Bezugnahme auf die beigefügte Sterbeurkunde beantragen wir die Löschung des vorgenannten Wohnungsrechtes und bitten um Vollzugsnachricht. Die Kosten sollen bei Fritz Eifrig erhoben werden. Mit freundlichen Grüßen ........................

........................

Hier unterschreiben Fritz und Klara Eifrig. Ihre Unterschrift muss nicht beglaubigt werden.

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Mustertexte und Erläuterungen

Muster-Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs Fritz Eifrig

66667 Hinterhausen, 15. Juni 2008 Am Saupferch 88

An das Amtsgericht – Grundbuchamt 66666 Musterstadt Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Eigentümer des Grundstücks Gemeinde Hinterhausen, Blatt 777, Flurstück 999, Wohnhaus mit Stall und Hof, Am Saupferch 88. Ich bitte um Erteilung und Übersendung eines unbeglaubigten Grundbuchauszugs zu meinen Händen. Mit freundlichen Grüßen .............................

Erläuterungen:
Regelmäßig reicht ein unbeglaubigter Auszug für die Information aus. Er kostet 10 Euro. Ein beglaubigter Auszug ist teurer (18 Euro) und soll nur angefordert werden, wenn dies unbedingt erforderlich ist.
Wenn man direkt zum Grundbuchamt geht, kann man manchmal den Auszug gleich mitnehmen. Anderenfalls kann man die Erteilung des Auszugs dort auch mündlich beantragen. Dabei muss die Gebühr sofort bezahlt werden. Wichtig: Wird das Grundbuch bereits als „automatisierte Datei“ (§ 138 GBO) geführt, heißt der „unbeglaubigte Grundbuchauszug“ jetzt „einfacher Ausdruck“, der „beglaubigte Auszug“ heißt „amtlicher Ausdruck“. Sachlich ändert sich nichts. Auch die Kosten sind dieselben.

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Rechentabelle zu § 14 BewG

Rechentabelle zu § 14 BewG Männer Vollendetes Lebensalter 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

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Durschnittliche restliche Lebenserwartung 76,89 76,22 75,25 74,27 73,28 72,29 71,30 70,31 69,31 68,32 67,33 66,33 65,34 64,35 63,36 62,36 61,38 60,40 59,42 58,45 57,49 56,53 55,56 54,59 53,63 52,66 51,69 50,73 49,76 48,79 47,82 46,85 45,88 44,92

Frauen

Kapitalwert

18,377 18,366 18,349 18,332 18,312 18,292 18,271 18,249 18,225 18,200 18,174 18,146 18,117 18,086 18,054 18,019 17,983 17,946 17,906 17,865 17,822 17,776 17,728 17,677 17,624 17,568 17,508 17,446 17,381 17,311 17,238 17,161 17,080 16,996

Durchscnittliche restliche Lebenserwartung 82,25 81,54 80,56 79,58 78,59 77,59 76,60 75,61 74,61 73,62 72,62 71,63 70,64 69,64 68,65 67,66 66,67 65,68 64,69 63,71 62,72 61,73 60,75 59,76 58,78 57,79 56,80 55,82 54,83 53,84 52,86 51,87 50,89 49,91

Kapitalwert

18,453 18,444 18,432 18,418 18,404 18,389 18,373 18,356 18,338 18,319 18,299 18,278 18,256 18,233 18,209 18,183 18,156 18,127 18,097 18,065 18,032 17,996 17,959 17,920 17,879 17,835 17,789 17,741 17,690 17,636 17,580 17,520 17,457 17,391

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Mustertexte und Erläuterungen

Männer Vollendetes Lebensalter 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68

152

Durschnittliche restliche Lebenserwartung 43,95 42,99 42,03 41,07 40,11 39,15 38,20 37,26 36,32 35,38 34,46 33,54 32,63 31,72 30,83 29,94 29,06 28,19 27,33 26,48 25,64 24,80 23,98 23,16 22,34 21,54 20,75 19,97 19,19 18,43 17,68 16,93 16,20 15,48 14,76

Frauen

Kapitalwert

16,906 16,812 16,713 16,610 16,500 16,385 16,265 16,141 16,009 15,872 15,730 15,581 15,426 15,263 15,096 14,921 14,740 14,552 14,357 14,156 13,948 13,730 13,508 13,276 13,033 12,786 12,531 12,269 11,995 11,718 11,432 11,135 10,834 10,526 10,205

Durchscnittliche restliche Lebenserwartung 48,93 47,95 46,97 45,99 45,02 44,04 43,08 42,11 41,15 40,19 39,23 38,28 37,34 36,40 35,46 34,53 33,60 32,68 31,76 30,85 29,95 29,04 28,15 27,26 26,37 25,49 24,61 23,74 22,88 22,02 21,17 20,31 19,46 18,62 17,79

Kapitalwert

17,321 17,248 17,171 17,089 17,005 16,914 16,821 16,722 16,618 16,510 16,395 16,276 16,152 16,021 15,884 15,741 15,591 15,434 15,271 15,100 14,923 14,736 14,543 14,341 14,129 13,910 13,679 13,441 13,194 12,935 12,668 12,384 12,091 11,788 11,475

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Rechentabelle zu § 14 BewG

Männer Vollendetes Lebensalter 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 und darüber

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Durschnittliche restliche Lebenserwartung 14,07 13,38 12,71 12,07 11,44 10,82 10,23 9,66 9,11 8,58 8,07 7,56 7,08 6,62 6,19 5,78 5,39 5,04 4,70 4,38 4,04 3,73 3,45 3,23 3,03 2,84 2,66 2,49 2,34 2,20 2,07 1,95

Frauen

Kapitalwert

9,886 9,555 9,222 8,892 8,556 8,215 7,879 7,544 7,211 6,881 6,554 6,219 5,894 5,575 5,270 4,972 4,683 4,418 4,156 3,905 3,634 3,382 3,151 2,967 2,798 2,635 2,480 2,332 2,200 2,076 1,960 1,852

Durchscnittliche restliche Lebenserwartung 16,96 16,15 15,35 14,57 13,80 13,05 12,31 11,59 10,89 10,21 9,56 8,92 8,32 7,74 7,19 6,67 6,17 5,73 5,30 4,89 4,49 4,13 3,81 3,52 3,29 3,07 2,87 2,70 2,52 2,36 2,21 2,08

Kapitalwert

11,147 10,813 10,469 10,119 9,758 9,393 9,017 8,637 8,254 7,867 7,484 7,094 6,716 6,338 5,969 5,610 5,256 4,936 4,615 4,303 3,992 3,706 3,447 3,209 3,017 2,832 2,661 2,515 2,358 2,218 2,085 1,969

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Stichwortverzeichnis

Abgeltungsteuer 114 Ablösung 100 Abschreibung 107 – degressiv 107 – linear 107 Abschrift des Grundbuchblattes 139 Absicherung 102 Abtretung des Rückgewähranspruchs 121 Alleinerbe 79 Altenteil 86, 92, 144, 149 Altersvorsorge 12 Amtsgericht 144 Anliegerkosten 81 Anrechnungsbetrag 65 Anrechnungspflichten 69 Antrag auf Löschung 141 Aufgebot 141 Aufgebotsverfahren 144 Ausgleichsverpflichtung 72 Ausgleichszahlung 95 Ausland 61 Ausland, Immobilien im 113 Ausländischer Güterstand 124 Bank 134, 137, 139 Beglaubigungsstelle 149 Beschenkter 15

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit 84 Bestellungsurkunde 136, 138 Betriebskosten 84 Bewirtschaftungskosten 41 Bodenwert-Verzinsung 41 Brandversicherung 81 Brief-Grundschuld 143 Briefrecht 141

Darlehen 134, 136 Dauernde Last 15 Duldungspflichten 84 Duldungsrecht 49, 130, 144 Ehevertrag

124, 125, 126 Eigennutzung 107 Eigentümer 80 Eigentumsähnliche Pflichten 80 Eigentumsähnliche Rechte 80 Eingetragene Lebenspartnerschaft 16 Eintragung einer Löschungsvormerkung 121 Eintragung im Grundbuch 82, 118

Stichwortverzeichnis

Enkelkinder 58 Erbbaurecht 114 Erblasser 15 Erbnachweis 144 Erbschaftsteuer 13, 14 Erbteil 63, 68 Erbvertrag 15, 63, 79, 124, 126 Erforderliche Reparaturen 82 Ergänzungsanspruch 30 Ergänzungspflicht 27 Errungenschaftsgemeinschaft 124 EU-Bürger 15

Fahrnisgemeinschaft

124 Familienstand 32 Familienwohnheim 51, 59 Ferienwohnung 113 Freibetrag 33 Fristbeginn 27

Gebäude 108 Gebäudewert 108 Gebühren 119, 142 Geldrente 78, 88 Gemischte Schenkung 15, 29, 107 Gesamtberechtigte 82 Gesetzliche Erbfolge 24 Gesetzlicher Güterstand 15, 124 Gewinn 111 Gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaft 33, 52, 60 Gleichstellungszahlung 49 Grundbuch 27, 82, 85, 92, 120, 134, 137, 138, 149 Grundbuchamt 142, 148, 150 www.WALHALLA.de

Grundbuchauszug 139, 140, 150 Grundbucheintrag 76, 135 Grundpfandrecht 15, 48, 76, 92, 120, 140 Grundschuld 15, 79, 92, 99, 102, 121, 134, 135, 137, 138, 139, 143, 148 Grundschuld mit Brief 141 Grundschuld mit Rang vor dem Vorbehalt 138 Grundschuld ohne Brief 143 Grundschuldbrief 141, 148 Grundsteuer 81, 94 Grundstück 108, 111 Grundstückswert 108 Gütergemeinschaft 15, 125, 127 Güterstand 124, 126 Gütertrennung 15, 126, 128

Härteausgleich 51 Härteklausel 128 Haushaftpflichtversicherung 81 Hausübertragung 92 Heimpflegebedürftigkeit 82 Herausgabe 69 Höchstbetragshypothek 79 Hypothek 15, 92, 99, 121, 134, 135, 138, 139, 143 Hypothek ohne Brief 141 Hypothekenbrief 141 Kaufpreis

70 Klage 82, 85 Kosten 143, 148 Kosten der Übertragung 49 Kreditaufnahme 99 155

Stichwortverzeichnis

Lebensgefährte

16 Leistungspflichten 84 Löschung des Nießbrauchs 82 Löschung eines Duldungsrechts 149 Löschung eines Grundpfandrechts 148 Löschungsanspruch 121, 138 Löschungsantrag 148 Löschungsbewilligung 141, 142, 143, 148 Löschungsunterlagen 143 Löschungsvormerkung 135

Miete

78, 80 Miterbe 79

Nachlass 15 Naturalrente 78 Nichteheliche Kinder 26 Nichteheliche Lebensgemeinschaft 16 Nießbrauch 71, 74, 80, 92, 98, 144, 149 Nießbraucher 80, 81 Nießbrauchsrecht 82, 130 Notar 66, 79, 82, 92, 118, 142, 148 Notarielle Beurkundung 118 Notarielle Urkunde 82 Notarurkunde 120 Notarwesen 118 Nutzung 71, 80 Öffentliche Beglaubigung 148 Öffentliche Lasten 84 Pachtvertrag

74 Partnerschaftsvertrag 127

156

Pflegeleistung 78, 79 Pflegeversicherung 69 Pflichtteil 24, 25, 63, 68 Pflichtteilsanspruch 26 Pflichtteilsberechtigte 79 Pflichtteilsrecht 26 Pflichtteilsverzicht 66

Rangänderung 96 Rangvorbehalt 120 Räumung 85 Reallast 87, 92 Rechentabelle 151 Rechtsanwalt 118 Rechtspfleger 16, 97 Rechtssicherheit 139 Rente 49 Rentenschuld 15 Restnutzungsdauer 42 Riester-Rente 115 Rohertrag 40 Rückauflassungsvormerkung 106 Rückgabe der Schenkung 69 Rückgabepflicht 70 Rückgewähranspruch 99, 120, 137 Rücktrittsrecht 79 Rückübertragung 69, 76 Schätzwert

63 Scheidung 114 Schenker 16 Schenkung 14, 26, 63, 107, 111 Schenkung zu Lebzeiten 26, 62 Schonbetrag 71 Sicherheit 78, 135 Sicherungsabrede 100, 120, 121, 136 www.WALHALLA.de

Stichwortverzeichnis

Sicherungshypothek 79 Siegel 142 Sozialamt 14, 69, 79 Sozialhilfe 13, 80 Sozialhilfebedürftigkeit 71 Sterbeurkunde 145 Steuerersparnis 78 Steuerwert 63

Vermietung 107 Versicherungen 81, 84 Vollzugsnachricht 148 Vorbehalt 14, 80, 92, 102, 118, 121, 135, 138 Vorbehaltsberechtigter 135, 137 Vormerkung 121, 138

Teilentgeltlicher Erwerb 29 Teilungsanordnung 79 Testament 24, 126 Testierfreiheit 63 Tilgung 139 Todesnachweis 82, 85, 144

Werbungskosten

Übergabe

119 Übergabevertrag 80, 98 Übergeber 16, 78, 79, 110 Übernehmer 15, 78, 79, 112 Unterhaltspflicht 70 Unterhaltungskosten 84 Unterschrift 148 Unterschriftsbeglaubigung 142 Urkunde 118, 137, 138 Urkundsbehörde 148

Veräußerungsgewinn

109 Verbrauchskosten 84 Vermächtnisnehmer 79

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107 Wohnrecht 74 Wohnungsrecht 83, 87, 92, 97, 98, 130, 144, 149 Wohnzweck 110

Zahlungspflicht

70 Zehn-Jahres-Frist 71 Zinseinnahmen 108 Zinsen 136 Zugewinn-Ausgleich 114 Zugewinngemeinschaft 15, 124 Zurückvermieten 115 Zustimmungserklärung zur Löschung 141 Zuwendung 63 Zwangsversteigerung 74, 81, 92, 97, 100, 102, 135, 138 Zwangsversteigerungsrecht 92 Zweitwohnung 113

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Frühzeitig vorsorgen

Wie bekomme ich einen Schwerbehindertenausweis? Den Antrag richtig formulieren Ansprüche durchsetzen

Patientenverfügung und andere Vorsorgemöglichkeiten So entscheiden Sie über Ihr Leben autonom

Nikolaus Ertl, Horst Marburger 160 Seiten, Paperback ISBN 978-3-8029-3347-9 9,95 EUR

Jan Bittler 104 Seiten, Paperback ISBN 978-3-8029-3774-3 9,95 EUR

„Viele Tipps zum sinnvollen Einsatz des Schwerbehindertenausweises und eine Übersicht wichtiger medizinischer Fachbegriffe runden den gelungenen Ratgeber ab; ein unverzichtbares Hilfsmittel für behinderte Menschen im Umgang mit Behörden und Institutionen.“

„Die Broschüre gibt übersichtlich und verständlich Auskunft über die verschiedenen Vorsorgemöglichkeiten für den Fall, dass man selbst nicht mehr über das Leben entscheiden kann. Sie erklärt Begriffe, gibt Formulierungshilfen und nützliche Adressen.“

Die Rentenversicherung

Leipziger Volkszeitung

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6-06

Schnell, einfach, sofort umsetzbar! Jeder vierte Rentner muss Steuern zahlen! Dieser neue Fachratgeber bietet die entscheidende praktische Soforthilfe, um die Steuererklärung schnell, einfach und zuverlässig selbst zu erstellen. ■ Mit einem umfassenden Musterfall, der verschiedenste Situationen abdeckt ■ Mit zahlreichen Berechnungsbeispielen Der aktuelle Steuerratgeber für Rentner und Ruhestandsbeamte Alterseinkünftegesetz! Steuern optimal gestalten Mit kommentierten Beispielen Wolfgang Benzel 208 Seiten, Paperback ISBN 978-3-8029-3804-7 9,50 EUR

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1-07

Frühzeitig vorsorgen Hilfe für Hinterbliebene Sterbefälle bringen nicht nur Leid, sondern verursachen auch Kosten. Dieser Ratgeber hilft, richtig zu handeln.

Richtig handeln im Trauerfall Kostspielige Fehler vermeiden Vorsorge treffen zu Lebzeiten für sich selbst und andere

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Wie kann ich zu Lebzeiten Probleme nach meinem Tod vermeiden?

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Wie funktioniert das Testament zugunsten behinderter Kinder?

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