Учебное пособие по дисциплине "Основы оценочной деятельности"

Московская финансово-промышленная академия

«Основы оценочной деятельности»

Под редакцией Косоруковой И.В.

Москва, 2005

УДК - 336 ББК- 65.261 К - 716

Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И.В. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.-198 с.

Дронов П.В. (Раздел 5) Косорукова И.В. (Раздел 2,3,4) Родин А.Ю. (Раздел 1) Шишляев Д.В. (Раздел 6) Чапкина Е.Г. (Раздел 7)

© Дронов П.В., 2005 © Косорукова И.В., 2005 © Родин А.Ю., 2005 © Чапкина Е.Г., 2005 © Шишляев Д.В., 2005 © Московская финансово-промышленная академия, 2005

2

Содержание Введение........................................................................................................... 5 Раздел 1. Государственно-правовое регулирование оценочной деятельности................................................................................................... 7 Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности ....................... 7 1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации.............. 8 Тема 2. Правовое регулирование объектов оценки ................................... 21 Тема 3. Обязательность проведения оценки и правовой режим различных целей оценки............................................................................... 24 Тема 4. Государственное регулирование оценочной деятельности ........ 32 Раздел 2. Теоретические основы оценочной деятельности ................ 39 Тема 1. Основные понятия оценки .............................................................. 39 Тема 2.Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы........................................................................ 48 Раздел 3. Оценка стоимости недвижимости .......................................... 54 Тема 1. Общие вопросы................................................................................ 54 1.1. Недвижимость – как объект оценки..................................................... 54 1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости...................... 55 Тема 2. Подходы и методы к оценке недвижимости................................. 57 2.1. Доходный подход к оценке недвижимости ......................................... 57 2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости................................ 65 2.3. Затратный подход к оценке недвижимости......................................... 69 Раздел 4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)............................ 76 4.1. Объект оценки ........................................................................................ 76 4.2. Система информации в оценке стоимости предприятия (бизнеса) . 77 4.3. Доходный подход в оценке стоимости предприятия (бизнеса) ........ 95 4.4. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) ............................................................................... 107 4.5. Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) ..... 114 4.6. Согласование результатов и формирование скидок и премий....... 117 Раздел 5. Оценка стоимости машин и оборудования......................... 126 5.1.Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования и транспортных средств..................................................... 128 5.2.Особенности оценки транспортных средств ...................................... 148

3

Раздел 6. Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.......................................................... 150 6.1. Основные понятия оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Интеллектуальный капитал и интеллектуальная собственность............................................. 150 6.2. Цели, принципы и информационная база оценки объектов ИС и НМА ................................................................................................... 155 6.3. Государственное регулирование оценочной деятельности и экономических отношений в области ИС в РФ ....................................... 157 6.4. Экспертиза и её виды. Предпочтительность применения подходов к оценке объектов ИС и НМА....................................................................... 160 6.5. Подходы к оценке стоимости объектов ИС и НМА......................... 162 Раздел 7. Оценка финансово-кредитных институтов ........................ 180 Список литературы .................................................................................. 197

4

Введение Для России сегодня характерно множество экономических проблем, свойственных развивающейся в направлении рынка стране. Многие из них обозначаются весьма нестандартно, своеобразно. В первую очередь это относится к проблеме оценки бизнеса. Как известно, в эпоху кризисов, глубоких потрясений особое внимание уделяется современному пониманию профессионализма, требуемого для грамотного управления любой компанией. Большую роль здесь играет и оценка бизнеса. Все чаще отмечается, например, необходимость «использовать оценку стоимости для принятия лучших решений». Основная цель - привить менеджерам своеобразное стоимостное мышление, т.е. каждое управленческое решение должно быть со всех сторон осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость компании. Там, где фондовый рынок развит, рыночная стоимость компании определяется реально. В России пока это не так. Но в основе объективной рыночной оценки стоимости бизнеса всегда лежат серьезные прогнозы, расчеты денежных потоков будущих периодов. Естественно, что сегодня в России реальные предположения о предстоящем достаточно туманны. К тому же в нашей стране нередко еще ставят знак равенства между стоимостью компании и стоимостью ее материальных активов. Отметим, что введение в практику оценки стоимости компании в России по-новому ориентирует менеджеров. У нас обычно компании развиваются по интуитивно определенным стратегиям и не увязывают свои цели с последующим изменением стоимости бизнеса. Используется оценка стоимости как универсальный показатель эффективности любых стратегий еще реже. Данные анализа показывают далее, что фондовый рынок реагирует по-разному на факторы роста стоимости. Он, прежде всего, опирается на факторы долгосрочные, обеспечивающие большие денежные потоки на довольно длительном временном лаге. Фондовый рынок смотрит, например, с оптимизмом на появление компаний в сфере биотехнологий, учитывая их благоприятную, долгосрочную перспективу. Следовательно, рынок ориентируется не только на текущую прибыльность акций. Рынок побуждает компании не нарушать определенный баланс между будущей доходностью компании и текущей. При слиянии предприятий стоимость компании-поглотителя растет не всегда. Здесь необходим не только детальный анализ, но и тщательное планирование процесса интеграции после слияния. С развитием рынка недвижимости в России появилась профессия оценщика. Основные проблемы, которые призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки. Изначально основным клиентом оценщиков являлось государство. Сейчас к 5

оценщикам обращаются и простые граждане, которым необходимо определить стоимость земли и строений при спорах в суде, застраховать квартиру или дачу. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Профессиональная оценка помогает решать важные задачи: более обоснованно совершать сделки купли-продажи и аренды с недвижимым имуществом, брать кредит под залог имущества. Оценка необходима и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб. В случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных контрактов, также бывает необходимо привлечение оценщика для определения стоимости имущества. Таким образом, в условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной, а знания в области управления и формирования стоимости важны и для управленца, финансового менеджера, специалиста в области инвестиций и кредитования и в других областях.

6

Раздел 1. Государственно-правовое регулирование оценочной деятельности Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт – это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений1. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия. С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности2. Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки. Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оце1

Гражданское право, под ред. Е.А. Суханова, Изд-во БЕК, 1993 т.1, с 324 ОЦЕНКА, в философии - отношение к социальным явлениям, человеческой деятельности, поведению, установление их значимости, соответствия определенным нормам и принципам морали (одобрение и осуждение, согласие или критика и т. п.). Определяется социальной позицией, мировоззрением, уровнем культуры, интеллектуального и нравственного развития человека. С другой стороны, учет мотивов, средств и целей действия, его условий, места в системе поведения личности - необходимое условие правильной оценки этого действия. 2

7

ночной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, эта деятельность не запрещена и не может быть запрещена законом, однако такое суждение о стоимости не подпадает под сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности и не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объектов оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки является осуществление этой деятельности субъектом оценочной деятельности. 1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон «Об оценочной деятельности». Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные акты министерств и ведомств и др.). Условием юридической силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ «Об оценочной деятельности» и международным договорам. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ. Сфера правового регулирования Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На 8

территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для признания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности Поправками к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятыми 14.11.2002 года3 расширена сфера правового регулирования данного федерального закона. Если ранее сфера отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности ограничивалась целями совершения сделок с объектами оценки, то после внесения поправок в законодательство, сфера оценочной деятельности была расширена и включает в себя не только определение стоимости в для целей сделок с ними, но и для иных целей. Причем, законодатель не привел исчерпывающий перечень целей оценки, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, установив, таким образом, диспозитивный характер этой нормы. Диспозитивный характер данной нормы означает, что субъекты оценочной деятельности свободны в привлечении оценочной экспертизы для любых целей в отношении объектов оценки, кроме тех целей, для которых законодательством предусмотрен иной порядок оценки имущества. Так, например, в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности4, даны определения видов стоимости. Одним из видов стоимости в этом нормативно-правовом акте является стоимость для целей налогообложения. Ранее, до внесенных поправок, определение данного вида стоимости было вне рамок отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, так как налогообложение не является сделкой. Налог как безвозмездный платеж в бюджет РФ не является сделкой, так как является безусловной обязанностью налогоплательщика, а понятие сделки предполагает свободу воли лица, ее заключающего. Последней тенденцией законодательства о налогах и сборах является стремление Министерства Финансов и Министерства Налогов и Сборов установить исчисление налогооблагаемой базы для некоторых налогов исходя из рыночной стоимости.5 Таким образом новые поправки 3

Поправки к ФЗ об оценочной деятельности от14.11.2002. утверждены Постановлением Правительства № 519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки» 4

5

см. Минфин предлагает перейти на рыночную оценку имущества граждан и земли при взимании земельного налога и налога на имущество физ. лиц, www.appraiser.ru

9

к законодательству об оценочной деятельности расширили сферу регулирования с позиции регулирования стоимости объектов оценки в рамках гражданско-правового регулирования сделок до распространения законодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы. Понятие рыночной стоимости Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно- правовых содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае использования в нормативно-правовом не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Категория рыночной стоимости напрямую связана с категорией рыночной экономики. Рыночная экономика это хозяйство, предпола10

гающее удовлетворение потребностей посредством обмена, принятие решений является прерогативой самостоятельных экономических субъектов.6 Рыночная экономика предполагает наличие определенной степени саморегуляции. Таким образом, в какой-то степени, рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота, в которой субъекты обладают свободой воли, и вся система отношений обладает определенной степенью саморегуляциии. Поэтому, один из принципиальнейших экономических явлений- явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночною стоимость выражает свое суждение о вероятной расчетной сумме, на которую объект оценки может быть обменен. Оценщик по общему правилу не устанавливает рыночную, не диктует собственнику ту расчетную сумму, цену, которую он должен назначить для своей собственности, а лишь высказывает суждение о предполагаемой её величине в данных условиях. Это положение связана с категорией свободы договора, закрепленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4 закрепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами. Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения обоснованной рыночной стоимости эксперт оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки. Таким образом, само существование рыночной стоимости обязано свободой установления цены сделок в гражданско-правовых отношениях. Действия эксперта оценщика по определению рыночной или иной стоимости, в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности искоренило бы саму сущность оценочной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стоимости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости установленной свободой установления цены сторонами договора. Таким образом, можно определить оценочную деятельность как деятельности по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях, по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку и 6

М.К. Бункина, А.М. Семенов Экономическая политика, с. 317

11

только в отдельных случаях, суждение о стоимости может быть обязательным для заключения сделки по установленной оценщиком цене. Согласно ст. 7 закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Предположение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование о б обязательном проведении оценки или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе терминов разумная стоимость, действительная стоимость, реальная стоимость и др. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. Кроме того данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков Так, например, в случае отсутствие в договоре условия цены согласно гражданскому законодательству, такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Здесь, по мнению автора, возможно, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора. Субъекты оценочной деятельности как лица, деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности. Оценщики и заказчики как субъекты оценки Ст. 4 федерального закона «Об оценочной деятельности» определяет субъектами оценочной деятельности с одной стороны юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой – потребители их услуг- заказчики. Таким образом, оценщик как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками: 1. Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг, как вид гражданских правоотношений регулируется главой 39 Гражданского кодекса РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги7. Кроме того, ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности» определяет в качестве оснований для проведения оценки договор между оценщиком и заказчиком, или на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по 7

см. ст. 779 ГК РФ

12

решению уполномоченного органа. Причем расходы, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (оплате) в порядке, установленном законодательством. В законе об оценочной деятельности нет прямого указания на то, что проведение оценки является обязательно возмездным оказанием услуг, следовательно, не исключено, что оценочной деятельностью могут осуществлять и некоммерческие юридические лица. 2. Оценщик должен является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Согласно ст. 48 ГК РФ. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо, обладает 4 легальными признаками: организационной упорядоченностью (единством), имущественной обособленностью, возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени, самостоятельной имущественной ответственностью8. Различают коммерческие и некоммерческие юридические лица. Коммерческие организации характеризуются извлечением прибыли, как основным видом деятельности. Некоммерческие юридические лица имеют право заниматься коммерческой деятельностью если это служит достижению целей ради которых они созданы и соответствует этим целям. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Для возникновения юридического лица необходимо пройти соответствующую процедуру его регистрации. Правовое положение предпринимателя без образования юридического лица регулируются ст. 23-25 Гражданского кодекса. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и в случае признания его банкротом требования кредиторов удовлетворяются за счет этого имущества, за исключением того имущество, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без специального разрешения (лицензии), в случаях когда такое разрешение (лицензия) обязательно или с нарушением условий лицензирования, если эта деятельность причинила крупный ущерб 8

Подробно о юридических лицах можно ознакомиться в Зенин И.А. Гражданское право, Москва, МЭСИ, 1999.

13

либо сопряжена с извлечением дохода в крупном размере (более 200 минимальных размеров оплаты труда) является основанием для привлечения гражданина к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ.9 Кроме того, законодателем введены следующие требования к оценщикам, которые также являются их отличительными особенностями: 4. Оценщик должен быть независимым. Раскрытие категории независимости оценщика дано в ст.16 ФЗ «Об оценочной деятельности». Согласно п. 14 Стандартов оценки обязательных к применению оценка может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. 5. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована, при этом размер страховки и ее существенные условия (например, ответственность предел ответственности за действия или бездействия оценщика) в законодательстве об оценочной деятельности не определены. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда. Положение о страховании оценщика закреплено в ст. 17 закона об оценочной деятельности. Согласно законодательству страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). Правоотношения страхования регулируются главой 48 ГК и законодательством о страховании. 6. Оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности. Лицензия- это специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Порядок лицензирования оценочной деятельности утвержден постановлением правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 года. Кроме того, общие положения о лицензировании регулируются Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 128 –ФЗ «О лицензировании отдельных видов 9

Подробно об этом составе преступления см. Комментарий к Уголовному кодексу РФ, под. Ред. Ю.И. Скуратова и В.М. Лебедева, Москва 1999, с. 398.

14

деятельности» (на сегодняшний день в третьем чтении приняты изменения в указанный закон, отменяющий с 1.01.2006г. лицензирование оценочной деятельности). Основными требованиями к лицензиату положение о лицензировании являются: • соблюдение требований законодательства и иных нормативноправовых актов РФ по вопросам оценочной деятельности; • наличие в штате работника или у индивидуального предпринимателя имеющего профессиональные знания в области оценочной деятельности по установленным нормативно-правовыми актами условиям; • повышение квалификации по оценочной деятельности работника(ов) или индивидуального предпринимателя не реже 1 раза в 3 года; • предоставление информации и документов по запросу лицензирующего органа. Приостановление действия лицензии может быть в случае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий. В случае не устранения этих нарушений лицензирующий орган обязан обратиться в суд с заявлением об аннулировании лицензии. Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании заявления лицензирующего органа, если нарушение лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов РФ и в случае не устранения нарушений, повлекших приостановление действия лицензии. Органом, осуществляющим лицензирование оценочной деятельности является ФАУФИ (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Росимущество) РФ. Лицензия выдается на 5 лет. Контроль за соблюдением лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме проверок. Мероприятия по контролю могут производится по плану утвержденным Росимуществом, а также по заявлениям юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов лицензирующего органа, и органов местного самоуправления. Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиата плановая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года. По результатам проверки составляется акт в 2 экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение 7 дней письменно представить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки. Лицензиат Федерации и настоящим Положением обязан обеспечивать условия для проведения лицензирующим органом проверок. К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной 15

деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права заказать услуги оценщика. К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права заказать услуги оценщика. Российская федерация, субъекты РФ, юридические и физические лица имеют право на проведение оценщиками оценки любого принадлежащего им объекта оценки. Данное право является безусловным, результаты оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского отчета и отчетности. Характерно, что безусловное право на оценку объекта оценки имеют лишь собственники данного объекта. У перечисленных выше участников правоотношений также имеется безусловное право на повторную оценку и на обжалование заинтересованными лицами результатов проведения оценки. Права оценщика: • Применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, методом оценки является способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Среди подходов к оценке выделяют затратный, сравнительный и доходный. • Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме документации, необходимой для осуществления этой оценки. Соответственно заказчик, обладающий документацией, обязан ее предоставить. Федеральный закон «Об информации, информатизации и защите информации» определяет термин «документ» как зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Так информация, необходимая для проведения оценки не обязательно может содержаться в документации, она может быть представлена в устной форме, в форме баз данных и на других носителях, которые не подпадают под категорию «документ». • Получать разъяснения и дополнительные сведения для проведения данной оценки • Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки за исключением информации, являющейся государственной, коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает на это в отчете. В законодательстве об информации, категория «информация» 16

определяется как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. • Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо иных специалистов. Данное положение положило законную основу к осуществлению оценки по договору подряда или вообще без правовой основы. Так в оценочной практике сложилась ситуация, когда оценщики привлекают к работе над оценкой других специалистов, лишь оформляя отчет со своими реквизитами и подписями соответствующих лиц. • Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. В этом случае, по мнению автора, оценщик совершает действие, обоснованное с точки зрения закона как допустимое одностороннее прекращение обязательства (согласно ст. 407 ГК). В случае наличия договора об оценке, наличие обстоятельств, вызвавших реализацию права на отказ от оценки, по мнению автора, является основанием для расторжения договора, и такой договор будет считаться расторгнутым согласно ст. 450 ГК. • Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда. Данное право также частично связано с правом отказа от оценки. Обязанности оценщика • Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности. • Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки. Очевидно, что такими обстоятельствами могут является: невозможность независимости оценщика в отношении объекта оценки, недостаточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства. • Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки. • Предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ( в том числе о порядке лицензирования, обязанностях оценщика, требования к договору и отчету об оценке и стандартах оценки), об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете. 17

• Предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика. • Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. • Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; • В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. • Соблюдать стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению. • При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. • Согласно стандартам оценки, обязательным к применению оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке или обосновать отказ от их использования Обязательные требования к договору об оценке: • Простая письменная форма (не требуется нотариальное удостоверение). • Основания заключения договора. • Вид объекта оценки. • Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. Стандартами оценки, обязательными к применению закреплены следующие виды стоимости: рыночная стоимость, стоимость с ограниченным рынком, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае указание в договоре иного вида определяемой стоимости, подлежит установлению рыночная стоимость. • Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки. • Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

18

• Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. • Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. • Указание на факт предоставления информации о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности (согласно Стандартов оценки, обязательных к применению). Отчет об оценке Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть указаны: • Дата составления и порядковый номер отчета. • Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. • Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества. • Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. • Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

19

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 13 Стандартов оценки обязательных к применению Проведение оценки включает в себя следующие этапы: ¾ Заключение с заказчиком договора об оценке; ¾ Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. В рамках этого этапа оценщик осуществляет сбор и обработку: 9 Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. 9 Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; 9 Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; 9 Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки. ¾ Анализ рынка, к которому относится объект оценки. ¾ Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. ¾ Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. ¾ Составление и передача заказчику отчета об оценке. • дата определения стоимости объекта оценки; • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. • Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. • Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. • Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

20

Тема 2. Правовое регулирование объектов оценки Согласно законодательству об оценочной деятельности к объектам оценки относятся: • отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права требования, обязательства (долги); • работы, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Все объекты оценки представляют собой объекты гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Основной правовой характеристикой объектов гражданских прав является их оборотоспособность. Существуют категории вещей ограниченных или изъятых из гражданского оборота (например, радиоактивные материалы). Правовое положение отдельных материальных объектов (вещей) К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т.е натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы. Подробно об объектах гражданских прав можно ознакомится в учебно-практическом пособии И.А. Зенина «Гражданское право».М. МЭСИ 1999. Традиционно вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отне21

сено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, предусмотренных законодательством. § Правовое положение совокупности вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия) В отношении правового регулирования совокупности вещей следует отметить статью 132 ГК, которая определяет правовой статус предприятия как объекта гражданских прав. «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Отнесение предприятия, как объекта гражданских прав к недвижимости не должно вводить в заблуждение к применению подходов по оценке недвижимости к оценке предприятия. То же самое касается и объектов машин и оборудования, такие как воздушные и морские суда и пр., относимые законодательством к недвижимости, однако в смысле теории оценочной деятельности такими не являющиеся. Правовое положение права собственности и иных вещных прав на имущество или отдельных вещей из состава имущества Статья 209 ГК определяет содержание права собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника образуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физического господства над вещью, право пользования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юридическую судьбу вещи. Согласно закону об оценочной деятельности вещные права могут быть объектами оценки. К вещным правам лиц не являющихся собственниками относятся сервитуты, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, другие ограниченные вещные права. 22

Кроме того, к данной категории объектов оценки следует отнести и право интеллектуальной собственности. В случаях и в порядке, установленных законодательством России признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя. Подробно с содержанием права собственности и иных вещных прав можно ознакомится в литературе по гражданскому праву и в законодательстве РФ. Права требования, обязательства (долги) Ст. 307 ГК дает понятие обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. Из наиболее важных для понимания, аспектов правового регулирования, следует отметить, что в большинстве случаев оценки бизнеса, когда объектом оценки выступает доля собственности в виде акций или паев, с точки зрения правового регулирования, оценивается обязательственное право, которое собственник (и) имеет(ют) в отношении к юридическому лицу. Данное положение регулируется ст. 48 ГК: «к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения». Работы, услуги, информация Правовой статус работ, услуг определяется обязательственным правом. Законодательства определяет понятие «услуги» и «работы», также устанавливает существенные условия соответствующего договора. Гражданское законодательство, прежде всего основанное на свободе воли закрепляет лишь «рамочные» условия гражданского оборота. В ко23

нечном счете, исследуя работы и услуги как объект оценки следует обращать пристальное внимание на правовую форму сделки, так как она может существенно отличаться от стандартных, и в значительной степени определять содержание объекта оценки. Тема 3. Обязательность проведения оценки и правовой режим различных целей оценки В основном, обязательность проведения оценки диктуется мотивами соблюдения публичного (государственного, регионального или субъекта федерации, муниципального) интереса или частного интереса, когда злоупотребления в отношении стоимости объекта оценки может повлечь за собой серьезные последствия для имущественных интересов. Часть случаев обязательного проведения оценки регламентируется законодательством об оценочной деятельности, кроме того, значительная часть таких случаев регламентируется законами и иными правовыми актами различных уровней и правовой силы. В законодательстве об оценочной деятельности определены следующие случаи, когда проведение оценки обязательно: «Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: 1. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; Приватизация10 представляет собой особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность, связанный с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему имущественного оборота. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе и в других общих актах гражданского законодательства. Проводимая в России приватизация государственного и муниципального имущества стала одним из главных направлений экономических преобразований, направленных на отказ от господствующей роли государства в экономике. Она преследовала следующие основные цели: 10

От лат. ‘privatus’ - частный

24

• политическую - появление слоя собственников («среднего класса»); • экономическую - создание конкурентоспособных товаропроизводителей; • фискальную - дополнительный источник доходов бюджетов (либо снятие с них части расходов по содержанию, например, жилищного фонда); • социальную - соблюдение интересов населения (общества) при разделе государственного имущества. В соответствии со ст. 217 ГК порядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращении права собственности применяются здесь лишь в той мере, в какой соответствующие отношения не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации определяет лишь процедуру (способы) приватизации, но не ее объекты. Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами. 11 В 1997 г. был принят и введен в действие новый Закон о приватизации. Однако к этому времени массовая приватизация публичного имущества, прежде всего государственных предприятии, была завершена. Порожденные ею новые правоотношения и споры квалифицируются и разрешаются по нормам ранее действовавшего законодательства о приватизации. Последнее, таким образом, также необходимо учитывать при изучении правового регулирования приватизации. Впервые законодатель употребил термин "приватизация" в Законе Российской Федерации от 31.10.90 № 293-1 "Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР"12. Однако в данном случае использование этого понятия осталось на уровне словоупотребления. Юридический смысл приватизации в этом законе не раскрывался. Первый подход к юридическому оформлению понятия приватизации законодатель предпринял в тот момент, когда еще существовал Союз ССР. После длительных парламентских дебатов был принят Закон СССР "Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий"13 Необходимо отметить, что на первом этапе законодательного оформления понятия приватизации в терминологический оборот было введено две дефиниции - "разгосударствление" и "приватизация". Поскольку законодатель не дал четкого определения этих понятий, некоторое время в науке дебатировался вопрос о соотношении разгосударствления и приватизации. Спектр мнений был от идентификации этих понятий до признания различного режима этих процессов в зависимости от того каким субъектам будет передано государственное имущество - трудовым коллективам или отдельным лицам. Ле11 12

Гражданское право 2-е изд. Т.1 отв. редактор Е.А. Суханов. М. «Бек» 1998 с.563-564 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 22. Ст. 260. 13 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 32. Ст.904.

25

гальное (законодательное) понятие приватизации введено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР»14 гласно статье 25 которого предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное имущество, на в государственной или муниципальной собственности может быть отчуждено в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР, и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий. Однако данное определение, хотя и схватывало суть выражаемого им понятия (передача государственного или муниципального имущества в собственность граждан и юридических лиц), все же имело самый общий характер и требовало своего качественного развития на законотворческом уровне. Дальнейшее развитие законодательное определение приватизации получило в Законе Российской Федерации от 03.07.91 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской федерации"15, в соответствии с которым под приватизацией государственных и муниципальных предприятий понималось приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов предприятий (действующих и ликвидированных по решению органов, правомочных принимать такие решения от имени собственника); долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ), принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также совместных предприятий, коммерческих банков, ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий (статья 1 Закона о приватизации 1991 года). В тоже время гораздо более удачная и лаконичная дефиниция приватизации дана в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (конечно, с учетом специфики регулируемых им отношений): приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, 14

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст.416. Изменения и дополнения внесены Законом Российской Федерации от 24.06.92 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 34. Ст.1966. Закон "О собственности в РСФСР" утратил силу с 01.01.95 в связи с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 15 9 См. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 27. Ст.927. Изменения и дополнения от 05.06.92 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст.1614.

26

а для граждан, забронировавших жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений 16 С принятием Закона Российской Федерации от 21.07.97 № 123 — ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"17 можно говорить о новом этапе законодательного регулирования приватизации. Закон о приватизации 1997 года дает гораздо более четкое и лаконичное определение приватизации, под которой понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Данная дефиниция использует трехчленную формулу, элементами которой являются субъекты (продавцы и приобретатели), объект (имущество) и процесс (возмездное отчуждение). Ключевым понятием данного определения, как мы видим, является термин "возмездное отчуждение", то есть законодатель несколько видоизменил формулу Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором предусматривалась "просто" передача имущества. Однако формулировка Закона о приватизации 1997 года нисколько не умаляет законоположение статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку последнее содержит отсылку к законодательству о приватизации по урегулированию порядка приватизации. Понятие отчуждения является одним из ключевых понятий гражданского права, которое регулирует отношения по возмездной передаче имущества, а также порядок приобретения и прекращения права собственности. Таким образом, можно сделать вывод о том, что генетически приватизация является цивилистическим институтом, поскольку предполагает возмездное отчуждение имущества, то есть сферу регулирования гражданского права. Однако законодатель вывел приватизационное законодательство из сферы гражданского права. В частности, согласно уже упоминавшейся статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные гражданским кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, при — меняются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Другой нормой — пунктом 3 статьи 96 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что особенности правового положения акционерных обществ, созданных путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, определяются законами и иными правовыми актами о приватизации этих предприятий. Таким образом законодатель зафиксировал 16 17

Скворцов Приватизационное право М.1999 С.12-21 Российская газета от 02.08.97 № 148.

27

приватизацию как возмездный акт, установив фискальный элемент в правовой статус приватизации государственного, муниципального имущества и имущества субъектов федерации. Принятием Закона о приватизации 1997 года законодатель выразил свою приверженность концепции регулирования приватизации не комплексно, но по отдельным направлениям: приватизация государственных и муниципальных предприятий; приватизация земли и природных ресурсов; приватизация государственного и муниципального жилищного фонда; приватизация объектов социального и культурного наследия, а также объектов историко — культурного наследия и природных объектов.18 Именно после 1997 года с принятием нового Закона о приватизации , она стала нести более или менее выраженную фискальную функцию и стала отдельной строкой доходов федерального и других бюджетов. Приватизационный же процесс начала реформ в России такого характера практически не имел, так как носил собой цель создания слоя частных собственников в России, а не перераспределения частных средств в бюджеты взамен передачи публичной собственности. Приватизация предприятий путём преобразования в акционерные общества, чековая приватизация не приносили доход бюджетам, когда как продажа предприятий с аукционов и конкурсов носит ярко выраженный фискальный характер и является важнейшим правовым инструментом политики пополнения бюджета. Аренда государственного имущества регулируются положениями о договоре аренды, зафиксированными в Гражданском Кодексе РФ. По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Полученные арендатором в процессе использования объекта аренды плоды, продукция и доходы становятся его собственностью. Аренда как договорной тип регулируется ГК: ст.606-625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи — отдельным видам и разновидностям договора-аренды, таким как прокат (ст.626631), аренда транспортных средств с экипажем (ст.632-641) и без экипажа (ст.642-649), аренда зданий и сооружений (ст.650-655), аренда предприятий (ст.656-664) и финансовая аренда (лизинг) — ст.665-670. Нормы ст.606-625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об договорах. Предметом договора является предоставление арендодателем. имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), 18

О.Ю.Скворцов Приватизационное право М.1999 С.21-23

28

здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Специфический вид аренды представляет аренда предприятия. К данной аренде (ст.656—664 ГК) субсидиарно применяются правила статей 650-655 ГК. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса — как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные права, включая исключительные права на средства индивидуализации (фирменные наименование, товарные знаки и др.) и другие (патентные, авторские, смежные) исключительные права. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.19 2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Правоотношения залога регулируется соответствующей частью обязательственного права (частью 2 ГК) 3. При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Данные правоотношения регулируются соответствующими положениями о договоре залога, также существует Закон «О залоге», который наиболее детально регламентирует данные правоотношения. 4. При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Договоры переуступки прав требования также подпадают под сферу гражданско-правового регулирования и описаны в соответствующей части обязательственного права (Часть 2 ГК) 5. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Эти правоотношения регулируются гражданским законодательством в части, посвященной юридическим лицам, а также законами и иными правовыми актами, посвященными юридическим лицам в части регулирования уставных капиталов и фондов (напр. ФЗ «Об акционерных обществах»). 19

И.А.Зенин Гражданское право Российской Федерации М.МЭСИ 1999 С.201-205

29

При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: 6. При национализации имущества На протяжении истории России национализация всегда служила способом пополнения государственный доходов. Несмотря на то, что сегодня национализация возможна только с равноценным возмещением, такое возмещение может не соответствовать доходности собственности, и следовательно принесет выгоду государству. К тому же приватизация многих сверхприбыльных предприятий в России может быть пересмотрена в публичных интересах. Национализация это "переход из частной собственности в собственность государства или общества земли, промышленных предприятий, банков, транспорта и т.д."20 Этот способ является радикальным решением бюджетных проблем и в современной России не применялся. Национализация является гражданско-правовым институтом. Возвращение термина "национализация" в лоно гражданского права началось, как это почти всегда бывает в России, с изменения законодательства. Часть 3 п. 2 ст. 235 нового Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определила национализацию как "обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц" и установила, что национализация "производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 ГК РФ"..21 В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст.306 ГК. Однако ссылка на ст.306 ГК не полностью соответствует положениям ст.35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.22 7. При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости 20

см.: Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Гражданское право: Словарь-справочник. М., 1996. С. 296. 21 В.А.Белов. Национализация в российском гражданском праве: история и современность – журнал "Законодательство", 1999, N 2 22 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова)

30

предмета ипотеки. Ипотека регулируется законодательством об ипотеке и соответствующими нормами гражданского законодательства. 8. При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества. Данный спектр правоотношений регулируется нормами семейного права и гражданско-процессуального законодательства. 9. При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Данный случай перекликается с национализацией как цели оценки. 10. При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Налоговый кодекс является основным документом, регулирующим правоотношения в сфере налогов и сборов в Российской Федерации. Случаи обязательного проведения оценки не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Кроме того, законодательством РФ предусматриваются следующие случаи обязательной оценки: 1. Оценка акций для их обязательного выкупа по требованию акционеров (Ст. 75 и 77 ФЗ «Об акционерных обществах») 2. Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» и ст.15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») 3. Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 ФЗ «Об исполнительном производстве») 4. Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ). 31

5. Оценка в рамках законодательства о банкротстве (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, «О реструктуризации кредитных организаций» №144-ФЗ) Данный список не является исчерпывающим, так как условия гражданского оборота могут выявить иные обязательные случаи проведения оценки (например, из условий договора). Тема 4. Государственное регулирование оценочной деятельности Частично, вопросы государственного регулирования оценочной деятельности были рассмотрены в теме 1. Наиболее полно анализ системы государственного регулирования оценочной деятельности рассмотрен в литературе под авторством Верхозиной А.В.23. Наибольшее внимание при изучении данной темы следует уделить тенденциям государственного регулирования - от децентрализации в начале становления оценочной деятельности в РФ, к упорядоченному регулированию на данный момент с установлением Министерства экономического развития и торговли, как органа, осуществляющего контроль за оценочной деятельностью, - к саморегулированию, как одной из основных тенденций регулирования оценочной деятельности. Необходимо изучить соответствующее Постановление Правительства РФ об уполномоченном органе (№ 443 от 27.08.2004 г., до вступления в силу этого документа действовало Постановление № 932 от 20.08.1999г.), осуществляющим регулирование оценочной деятельности. Также следует ознакомиться с положениями саморегулируемых организаций и кодексе профессиональной этики оценщиков, утвержденных этими организациями. Регулирование оценочной деятельности как в России, так и в других странах происходит тремя разными механизмами. Первый механизм - правовое регулирование - регулирование с помощью норм права. Осуществляется путем наделения сторон при осуществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обязанностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений. При этом основным способом защиты прав является судебная защита. В случае нарушения норм права, в принципе, отсутствует необходимость обращения в регулирующий орган. Судебное решение имеет большую силу, чем решение такого органа. В случае отмены государственного регулирования оценочной деятельности, правовое регулирование не перестанет иметь силы.

23

А.В. Верхозина, В.А. Федотова Сравнительный анализ международного и российского законодательства об оценочной деятельности, М. 2003

32

Второй механизм - государственное регулирование оценочной деятельности. Согласно определению, данному А.В. Верхозиной24: «регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственными органами (государственное регулирование), или совместно». Сфера государственного и правового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на контроль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, определяющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие Минимуществом РФ (до момента передачи данной функции Минэкономразвития) стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические рекомендации (например «Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности») не носят обязательный характер, но являются рекомендуемыыми к использованию. Таким образом, одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг. Однако, стоит отметить, меры государственного регулирования оценочной деятельности, направлены на защиту прав и интересов граждан в ходе осуществления оценочной деятельности, что вытекает из сути лицензирования оценочных услуг. Кроме того, в функции государственного регулирования входят задачи администрирования деятельности лицензиатов (учет, выдача, приостановления или прекращения лицензий), проведение проверок, инспекция отчетов. Значительный спектр отношений, связанных с регулированием оценочной деятельности связан с функциями Министерства экономического развития и торговли РФ, а также Росимущества. Росимущество определено как контрольный орган. Смысл контрольных функций заключается в осуществлении функций органа исполнительной власти. Такие отношения носят не равный характер, (контролируемый субъект оценочной деятельности не может устанавливать свои условия взаимоотношений с государственным органом), но в то же время, по принципу административного права государственный орган должен устанавливать равные правила для всех контролируемых субъектов. Государственный орган исполнительной власти вправе производить решения – применять меры воздействия на субъектов управления, давать указания, требовать объяснений и пр.

24

А.В. Верхозина, В.А. Федотова Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности, М. «Интерреклама» 2003, С.37

33

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке (согласно А.В. Верхозиной) являются: • лицензирование; • система Стандартов; • система сертификации качества услуг; • унификация учебных программ по подготовки оценщиков; • создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков; • организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство; • контроль за исполнением законодательства в области оценки. Одной из существующих проблем в области правового регулирование оценочной деятельности, является неподготовленность российской правовой системы к терминологии, методологии, профессиональной оценки. Дело в том, что стандарты и законодательство по оценке стран с развитой рыночной экономикой представляют собой достаточно гибкий инструмент. Так оценщики имеют механизмы отхода от стандартов в проведении оценочных работ. Общее настроение регулятивных актов по оценке представляет собой методологическую базу, ориентир для действия, профессиональным кодексом работы. Специфика оценочной деятельности, как работы требующей не всегда стандартных подходов к объектам и целям оценки, носящей исследовательский характер и требующей, особенно в российских условиях, гибкости в методологии и свободы оценщика в выборе путей проведения оценки, не может регулироваться жесткими законами и стандартами. Общая правовая традиция России, с одной стороны, жестко требующая выполнения буквы закона и диалектически отраженная тенденция к бесконечному поиску несовершенств в законе и путей его обхода не совсем совместима с профессиональным самосознанием оценщиков в зарубежных странах и основной целью регламентационных актов - повысить качество и профессионализм оценщиков, сконцентрировать профессионализм оценщиков а не жестко регулировать их деятельность и создавать ситуации вечного противоречия между законом и практикой его применения. Необходимость государственного регулирования оценочной деятельности возникла в России в связи с переходным периодом. В традиции регулирования присутствует насаждение сверху института оценочной деятельности, в целях быстрейшего формирования оценочной деятельности в РФ. Создание института оценочной деятельности сформировано объективными потребностями в экономики, для упорядочивания имущественных отношений, защиты государственного и частного имущества от произвола. Так с 1997 года приватизация в РФ признается возмездным процессом, а для адекватного определения стоимости, пополнения бюджета и не допущение приватизации высокодоходных 34

предприятий за бесценок необходимы, развитые оценочные отношения, с участием государства в их становлении для защиты собственных интересов. В последнее время четко прослеживается тенденция перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к ее саморегулированию (третий механизм). Основной идеей перехода к саморегулированию является постулат о не тождественности категорий государства и общества. В условиях либеральных отношений государство должно ограничить свои функции и по возможности передать большинство возможных функций общественным механизмам. Необходимость отказаться от государственного доминирования продиктовано проводимыми либеральными реформами в РФ. Кроме того, реформы продиктованы международным опытом. Так, в большинстве стран с развитой рыночной экономикой функции по регулированию оценочной деятельности переданы саморегулируемым организациям. Конечно, проводимая реформа регулирования оценочной деятельности имеет свои проблемы, основной из которых является насаждение перемен «сверху», попытка государством создания общественных механизмов регулирования. Основными различиями государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности является регулирующий субъект, степень подкрепления регламентирующих деятельность актов, силой государства. Основным положительным моментом в переходе от государственного регулирования к саморегулированию является то, что профессиональные общественные объединения кроме контроля над соблюдением законодательства в области оценочной деятельности могут проводить контроль за соблюдением этических норм профессиональной деятельности, что повышает престиж профессии и обеспечивает качество оценочных услуг. Этика оценщика - представляет собой систему ценностей оценщика, как субъекта определенной профессии. Этичное поведение оценщика направлено на благо профессии в целом, на укрепление доверия к профессии. Этика- это представление о должном и не должном поведении и не подпадает под сферу государственного или правового регулирования. Нарушение этики не может повлечь юридических или административных санкций, однако может повлечь определенные негативные последствия, исходящие от саморегулируемой организации. Кроме того, дополнительные преимущества саморегулирования оценочной деятельности является то, что саморегулируемые организации, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что увеличивает качество оценочных услуг с другой стороны, международные стандарты предоставляют определенную гибкость в их применении, что не допускает 35

догматизма и «зарегулированности» оценочной деятельности. В российских условиях саморегулирование оценочной деятельности может позволить внедрить международные стандарты оценки, при этом, не адаптируя его терминологию к российскому законодательству и не внося в него существенных изменений, что необходимо при государственном регулировании оценочной деятельности и является серьезным барьером в регулировании. Однако саморегулирование - не идеальный инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессиональные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков. Существует опасность превращения саморегулируемых организаций в закрытые «касты», что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков. В представленной ниже таблице приведены основные достоинства и недостатки систем контроля за оценочной деятельностью.

36

Таблица 1 Сравнительный анализ систем контроля за оценочной деятельностью Вид регулирования Государственное

Преимущества Подкрепление решений и нормативных актов силой государственной власти. Установление равенства контролируемых субъектов, подконтрольность государству контролирующего органа. Информированность государственной власти, эффективные рычаги воздействия на подконтрольные субъекты.

Саморегулирование

Повышает общность оценщиков как профессии, понимание общих интересов оценщиков, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность.

Сочетание государственного регулирования и саморегулирования

Попытка объединить положительные свойства государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Недостатки Издержки государственной власти на поддержание аппарата контролирующих органов. Низкая привлекательность государственной службы в сегодняшний момент, недостаток кадров. Коррупция доминирования публичных интересов, снижает профессиональную общность оценщиков, проблема отчужденности государственной власти от интересов оценщиков, пороки чиновничьего управления. Опасность формирования ситуации с возможной «закрытостью», «кастовостью» профессии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возможное взаимное «прикрывание» противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке Неизбежность смещения центра влияния – доминирование либо государственного, либо саморегулирования. Нестабильность системы, ее эклектичность, возможный распад и не достижение поставленных целей.

В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов.

37

Интересы различных органов, структур, центров влияния на вопросы регулирования оценочной деятельности связаны со следующими позициями: • возможностью лицензирования и создания барьеров для вступления в деятельность, установлению образовательных цензов; • установления стандартов оценки; • регулирования качества услуг; • возможностью контроля рынка оценочных услуг; • определения степени свободы оценщиков, передел рынка, контроль за оценщиками; • регулирования статуса отчетов об оценке, определении их силы, возможности их оспаривания, пределов возможности служения отчета для частных интересов; • контроля за привлечением к ответственности оценщиков; • определения степени независимости оценщиков. При принятии решения об уполномоченном органе контролирующего оценочную деятельность Правительством России учтены возможные интересы различных министерств и ведомств и принято решение, что оптимальным органом контролирующим оценочную деятельность в России, является Министерство экономического развития и торговли РФ. Данный орган призван осуществлять регулирующую функцию (принимать и утверждать стандарты оценки, а также инициировать изменения в нормативные документы в области оценочной деятельности). Росимущество (ФАУФИ РФ) находится в подчинении у Минэкономразвития и выполняет контролирующую функцию и осуществляет лицензирование оценочной деятельности до 1.01.2006г.

38

Раздел 2. Теоретические основы оценочной деятельности Тема 1. Основные понятия оценки Понятия «стоимость», «цена», «затраты» В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта. Стоимость – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты. Первая и самая главная в оценке – это полезность, т.е. стоимость выступает как мера полезности вещи. Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи. В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение). В-четвертых, вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги. В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах. В различных источниках литературы содержатся различные определения понятия «цена». Цена – это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки; - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Сегодня стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки» (далее Стандарты оценки), определено, что цена - это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п.8 Стандартов оценки). Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки. Затраты – это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях; - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Это затраты не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

39

Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной. Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) «Рыночная стоимость как база оценки». Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

40

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий: 1) открытость рынка, на котором совершается сделка; 2) конкурентность рынка; 3) типичная мотивация сторон; 4) разумная информированность сторон; 5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи; 6) использование типичных средств платежа; 7) отсутствие необычных финансовых условий сделки. Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки: а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки; в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях; е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость); ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. 41

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды. Экономические факторы: - спрос на объект оценки; - доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи; - продолжительность получения доходов; - риск, связанный с объектом; - степень контроля над объектом (наличие имущественных прав); - степень ликвидности объекта оценки; - ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект; - затраты на создание аналогичных объектов; - соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др. Социальные факторы: - наличие и развитость инфраструктуры; - демографическая ситуация и др. Политические факторы: - состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.; - политико-правовая ситуация в стране. Географические факторы, состояние окружающей среды. Хотелось бы обратить внимание читателя на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т.д.) не оказывает влияния на стоимость, а влияет только на цену объекта оценки. Принципы оценки Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости? Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

42

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя). 2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности. 3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды. 4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования. К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся: - полезность; - замещение; - ожидание (предвидение). Принцип полезности - объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся: - остаточная продуктивность; - вклад; - сбалансированность; - возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность); - экономическая величина; - экономическое разделение. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. 43

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом. Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости. Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве. 44

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят: - принцип спроса и предложения; - принцип конкуренции; - принцип соответствия; - принцип зависимости; - принцип изменения. Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке25. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность. Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов. Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д. С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению. Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на 25

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М., М., Дело, 1998

45

конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке. Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который: - отвечает всем правовым требованиям и ограничениям; - физически осуществим; - экономически эффективен; - максимально продуктивен. Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях. Процесс оценки Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов. На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимости, и дата проведения оценки. Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

46

На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе: - составляется график работ по оценке (план и календарный график); - устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации; - разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информации; - определяется вознаграждение оценщика исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ. На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны. На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п.п. 5 и 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки. На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в: - проверке правильности всех математических расчетов; - проверке данных, на которых основывается оценка; - проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости; - обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (см. п.п. 1820 Стандартов оценки). На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила составления во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы (Распоряжение Мэра Москвы от 29.06.1998г. № 644-РМ)). 47

Процесс оценки также изложен в п. 13 Стандартов оценки. Однако, перечень этапов и их последовательность отличается от предложенного в данном разделе. Перечень и последовательность этапов предложенных в данном пособии на наш взгляд более приближены к практике оценки, чем представленные в Стандартах оценки. Тема 2.Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы Итак, для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. Известно, а в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования. Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости. В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процессе, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты. Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накопления (I и n), кроме того, можно воспользоваться финансовым калькулятором для расчета искомой величины. 1 функция: Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы), (fvf, i, n). FV=PV[(1+i)n]=PV*[fvf, i, n], где FV – будущая стоимость денежной единицы; PV – текущая стоимость денежной единицы; i – ставка дохода; n – число периодов накопления, в годах; fvf, i, n=(1+i)n – дисконтирование.

48

Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:  i  nk  FV = PV 1 +    k   k – частота накоплений в год. Данная функция используется в том случае, когда известна текущая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость денежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода (n). Правило «72-х» Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%. Типичным примером для будущей стоимости денежной единицы может служить задача. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, 10 000 рублей. FV=10000[(1+0,1)3]=13310. 2 функция: Текущая стоимость единицы (текущая стоимость реверсии (перепродажи)), (pvf, i, n). Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости.  1  PV = FV  n   (1 + i )  =FV*[ pvf, i, n] Если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, то   1 PV = FV  nk  i   1 +  k 

     

Примером задачи может служить следующая: Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%. 1 5 FV=8000*[ (1 + 0,1) ]=4967,36.

49

3 функция: Текущая стоимость аннуитета (pvaf,i,n). Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый. Формула текущей стоимости обычного аннуитета: 1   − 1  (1 + i )n   PV = PMT  i       =PMT*[pvaf,i,n] PMT – равновеликие периодические платежи. Если частота начислений превышает 1 раз в год, то 1  nk 1 −  1 + i   k PV = PMT   i  k   

        

Формула текущей стоимости авансового аннуитета: 1    1 − (1 + i )n −1  PV = PMT + 1 i      =PMT*[(pvaf,i,n)+1] для (n-1)-го периода 

Типовой пример: Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 рублей. Определить текущую стоимость арендных платежей при 12% ставке дисконтирования, если а) платежи осуществляются в конце месяца; б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.

А)

1  1*12 1 −  1 + 0,12   12  PV = 1000  0,12  12   

50

        =

11255,08

Б)

1   12 −1 1 −   1 + 0,12      12  PV = 1000 + 1 = 11367,63 0,12   12      

4 функция: Накопление денежной единицы за период (fvfa,i,n). В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений). Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода. Формула обычного аннуитета:  (1 + i )n − 1 FV = PMT   i   =PMT*[fvfa,i,n]

При начислении чаще, чем 1 раз в год:

 (1 + i )n +1 − 1  FV = PMT  − 1 i  

Типовой пример: Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет 10 000 рублей а) в конце каждого года; б) в начале каждого года.  (1 + 0,12)5 − 1 FV = 10000  = 63528,5 0 , 12   А)  (1 + 0,12)5+1 − 1  − 1 = 71151,9 FV = 10000 0 , 12   Б) 5 функция: Взнос на амортизацию денежной единицы (iaof,i,n) Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту. Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.   i PMT = PV  1  1 − (1 + i )n  51

      =PV[iaof,i,n]

При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год используется следующая формула:   i   k PMT = PV  1 1 − nk   i  1 +    k

        

Примером может служить следующая задача: Определить, каким должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года погасить кредит в 100 000 рублей, выданный под 15% годовых.   0,15 PMT = 100000 1  1 − (1 + 0,15)7 

   = 24036   

6 функция: Фактор фонда возмещения (sff,i,n) Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму. Для определения величины платежа используется формула:   i PMT = FV   n  (1 + i ) − 1 =FV*[ sff,i,n] При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:   PMT = FV    1 +  

 i  k  nk  i  − 1  k 

Примером может служить задача. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го года иметь на счете, приносящем 12% годовых, 100 000 рублей. Платежи осуществляются в конце каждого года.   0,12 PMT = 100000  = 15741 5  (1 + 0,12) − 1 Аннуитетный платеж, определяемый данной функцией, включает выплату основной суммы без выплат процента. 52

Таблица 2 Структура таблиц шести функций денег № колонки Функция денег

Формула множителя Дано: Определить Тип решаемых задач

Колонка 1 Будущая стоимость единицы (1+i)n

PV, i, n FV Будущая стоимость текущей денежной суммы

Колонка 2 Накопление единицы за период (1 + i ) n − 1 i PMT, i, n FV Какой будет стоимость платежей к концу периода

Колонка 3 Фактор фонда возмещения i (1 + i ) n − 1 FV, i, n PMT Норма погашения основной части кредита (of)

53

Колонка 4 Текущая стоимость единицы 1 (1 + i) n FV, i, n PV Текущая стоимость денежной суммы, которая будет получена в будущем

Колонка 5 Текущая стоимость аннуитета 1 − [1 /(1 + i ) n ] i PMT, i, n PV Текущая стоимость денежных платежей

Колонка 6 Взнос на амортизацию единицы i 1 − [1 /(1 + i ) n ] PV, i, n PMT Регулярный периодический платеж по кредиту, включающий в проценты и выплату кредита (on+of)

Раздел 3. Оценка стоимости недвижимости Тема 1. Общие вопросы 1.1. Недвижимость – как объект оценки В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они объединены с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации. Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость, как объект оценки – это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а вовторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; • обособленные водные объекты, многолетние насаждения; • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; • стационарные сооружения благоустройства территории участка; • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектами оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

54

1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели: • темпы экономического роста; • уровень инфляции; • индекс деловой активности; • инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений; • уровень доходов населения и другие факторы. 2. Политические и социальные факторы: • стабильность и прогнозируемость политической ситуации; • доверие правительству; • приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации: 1. Программы Правительства и прогнозы. 2. Данные государственных организаций. 3. Исследования международных финансовых организаций. 4. Аналитические обзоры информационных агентств. 5. Электронные информационно-поисковые системы. 6. Периодическая экономическая печать. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

55

Основные сегменты рынка недвижимости: • в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений); • в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости; • в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости; • в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи; • первичный и вторичный рынок. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков: 1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости. 2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю. 3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка: • состояние и перспективы развития сегмента рынка; • цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание; • уровень эксплуатационных затрат; • среднерыночный уровень занятости недвижимости; • уровень возможных прочих доходов; 4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки: • укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства; • сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций; • индексы цен в строительстве; • удельные среднерыночные показатели стоимости строительства; • стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения; • прочая информация.

56

Основные источники информации. 1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ и другие). 2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью. 3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах. 4. Интервью с собственником и управляющим объекта. В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический. В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология (см. более подробно учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», М., Дело, 1998). Тема 2. Подходы и методы к оценке недвижимости 2.1. Доходный подход к оценке недвижимости В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны. 57

Метод капитализации доходов Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется если: • потоки доходов – стабильные положительные величины; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный метод не следует использовать, если: • потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Основные этапы оценки методом капитализации доходов 1. Определение чистого операционного дохода. Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку. 2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

26

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 67.

58

3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условнопостоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др. Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений. 4. Определение чистого операционного дохода. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР). 5. Расчет коэффициента капитализации Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.27 Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: • компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; • компенсацию за риск; • компенсацию за низкую ликвидность; • компенсацию за инвестиционный менеджмент; • поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз27

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 71.

59

личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др. Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты: 1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков; 2. Государственные облигации РФ; 3. Ставки по межбанковским кредитам РФ; 4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ; 5. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран). Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта: • стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта. Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения). 60

• стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости. Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери. Норма возврата капитала может определяться различными методами: • прямолинейным методом или методом Ринга; • аннуитетным методом или методом Инвуда; • методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1 + ∆ * R2, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения); ∆ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы); R2 – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов. Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций. Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал). Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда). 61

• стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент перепродажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1 - ∆ * R2, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения); ∆ - доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы); R2 – норма возврата капитала. Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле: R = NOI/ V, где NOI – чистый операционный доход аналога, V – цена продажи аналога. При необходимости в расчеты могут вносится необходимые поправки по аналогам. Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, но и заемных (например, метод связанных инвестиций). В данном пособии не будем подробно на них останавливаться. 6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости V = NOI / R

62

Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности: • потенциальный валовой доход; • действительный валовой доход; • чистый операционный доход; • денежный поток до уплаты налогов; • денежный поток после уплаты налогов. Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

63

3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28 Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 4. Определение ставки дисконтирования. Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами. Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов. Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности: • моделируются потоки доходов и расходов для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования; • рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

28

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 95.

64

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: n

PV = ∑ t =1

Ct R + t (1 + i ) (1 + i ) n ,

где РV - текущая стоимость; Сt – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом: На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов. На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях. 65

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004): • вещные права на объект оценки; • условия финансирования; • условия продажи (чистота сделки); • время продажи; • местоположение; • физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.); • физические характеристики; • экономические характеристики; • отклонения от целевого использования; • наличие движимого имущества. По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами. Единицы сравнения Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая. Приведем примеры физических единиц сравнения: • единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена 2 за 1 м . • единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м3. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада. 66

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Расчет и внесение поправок Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики. К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объектааналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Существует несколько методов определения необходимых поправок: • метод парных продаж; • экспертный метод; • статистические методы. Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. 67

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Суть метода корреляционнорегрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Метод валовой ренты Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают: 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: • оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; • определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок; • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности: • отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости; • определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене; 68

• определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

2.3. Затратный подход к оценке недвижимости Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход: • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; • для оценки объектов незавершенного строительства; • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); • для оценки в целях страхования; • для итогового согласования стоимости. Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода: 1. оценка рыночной стоимости земельного участка; 2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания; 3. расчет величины износа; 4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки; 5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

69

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.29 Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.30 Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения). Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.) 29

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" 30 Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки"

70

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам: • метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам. • метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов. • метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются. Определение износа Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине. Выделяют три способа расчета износа: • сравнения продаж; • эффективного возраста; • разбиения на виды износа. Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания. Самым точным и наиболее трудоемким способом является экс71

пертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения). Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004): • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик; • переизбытком отдельных элементов (наличием «сверхулучшений»). Стоимость устранимого функционального износа определяется: • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик; 72

• потребностями в замене или модернизации элементов; • переизбытком отдельных элементов (наличием «сверхулучшений»). Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: • метод капитализации потерь в арендной плате - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий. • метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта. Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004). Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ): И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки. 73

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта. Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568-р от 07.03.2002г.). 1. Метод капитализации земельной ренты. 2. Метод соотнесения (переноса). 3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования). 4. Техника остатка для земли. 5. Метод прямого сравнительного анализа продаж. 6. Метод распределения. 7. Метод выделения. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты. Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется отно74

сящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости. Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка. В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости). Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по куплепродаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

75

Раздел 4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) 4.1. Объект оценки Основу методологии оценки стоимости предприятия составляет представление о предприятии как объекте гражданских прав. В 132 статье Гражданского кодекса раскрывается содержание понятия «предприятие, как имущественный комплекс». Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Оценка рыночной стоимости предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая наиболее правильно отражает свойства предприятия как товара, то есть его полезность для потенциального покупателя и затраты, необходимые для получения этой полезности. На наш взгляд, понимание предприятия, как имущественного комплекса, не совпадает с понятием «бизнес». Принято считать, что бизнес – это действующее предприятие и его стоимость превосходит стоимость имущественного комплекса на величину так называемых неосязаемых активов, неотделимых от кадрового потенциала предприятия (налаженные связи и взаимоотношения с клиентами, связи в государственных органах и другие нерегистрируемые (внебалансовые) активы, включая ценность доброго имени (гудвилл)). Именно наличием неосязаемых активов определяется рыночная привлекательность фирм с отрицательным балансовым собственным капиталом. Но ведь бизнес не является объектом гражданских прав (см. Раздел 1 настоящего пособия и ст. 128 ГК РФ). Что же будет объектом оценки в случае необходимости оценки бизнеса? На наш взгляд, в случае оценки стоимости бизнеса для собственников или менеджеров в качестве объекта оценки стоит использовать вещное право (право собственности или какое-либо другое) на пакет акций (в случае оценки ОАО или ЗАО), на долю учредителя (при оценке ООО), на пай (при оценке кооператива). Исходя из вышеизложенного, суть методологии, применяемой при оценке рыночной стоимости предприятий, может быть сформулирована следующим образом: стоимость предприятий в условиях рыночной экономики определяется его активами (включая неосязаемые) с учетом привлекательности предприятия для инвестиций. Данная методология реализует системный подход к определению стоимости, когда предприятие рассматривается как сложно организованный объект – система, а его стоимость определяется исходя из системного представления его функционирования, то есть, стоимость предприятия больше суммы 76

стоимостей его элементов на величину так называемого системного эффекта. Реализация данной методологии состоит в анализе данного предприятия как объекта для инвестиций и определении комплекса стоимостных показателей, адекватно отражающих стоимость предприятия. 4.2. Система информации в оценке стоимости предприятия (бизнеса) Вся информация, используемая в ходе оценки стоимости предприятия, может быть классифицирована на внешнюю и внутреннюю. В рамках внешнего блока рассматривается состояние: • макроэкономики (динамика основных макроэкономических показателей и их прогноз, демография, социальная политика, фондовый рынок, рынки сбыта и т.п.); • региона; • отрасли, в которой функционирует предприятие (рынки сбыта, конкуренция и т.д.). Внутренняя информация включает следующие блоки: • юридический (правоустанавливающие, уставные и регистрационные документы, проспекты эмиссии, договоры с контрагентами, трудовые договоры и др.); • финансово-экономический (внешняя бухгалтерская отчетность за последние 3-5 лет, учетная политика, ценовая политика, налоговые выплаты, кредитная история, бизнес-планы, перечень основных средств с указанием амортизации и величинами стоимостей, состав финансовых вложений предприятия и т.д.); • технический (мощности предприятия, уровень технологий, техническое состояние оборудования, качество и номенклатура выпускаемой продукции и т.д.). Изучение информации в разрезе внутренняя – внешняя соответствует необходимости определения двух категорий риска в оценке стоимости предприятия: систематического (обусловленного факторами внешней среды) и несистематического (обусловленного факторами внутренней среды), которые затем используются при формировании ставки дисконтирования.

77

Этапы подготовки информации к оценке стоимости предприятия (бизнеса) Выделяют четыре этапа подготовки бухгалтерской отчетности к оценке: 1. Инфляционная корректировка. 2. Нормализация отчетности. 3. Трансформация отчетности. 4. Финансовый анализ отчетности. Инфляционная корректировка проводится с целью приведения в сопоставимые цены показателей бухгалтерской отчетности и формирования выводов о динамике этих показателей на основе скорректированных данных. Инфляционная корректировка может осуществляться двумя способами: 1) по колебанию курса валют; 2) по колебанию уровней цен. Первый метод наиболее простой, однако, дает неточные результаты, так как курсовые соотношения рубля и доллара не совпадают с их реальной покупательной способностью. Второй метод можно применять по активу баланса в целом (метод учета изменения общего уровня) или по каждой позиции (статье) актива. Скорректированное Номинальное значение статьи , в руб. значение статьи = I инфляции реальное, в руб. I инфляции

Индекс инфляции 1, где = Индекс инфляции 0

I1 - индекс инфляции за период анализа (на конечный момент); I0 - индекс инфляции в базисном периоде (на начальную дату отслеживания); В методе учета изменения общего уровня статьи пересчитываются без учета структуры активов, т. е. применяется общий индекс для всего имущества (корректировке в этой ситуации подлежат не только «неденежные» статьи отчетности (как это происходит в случае индивидуального пересчета цен), но и «денежные» (деньги, дебиторская и кредиторская задолженности). В методе пересчета статей учитывается разный уровень роста цен на различные товарно-материальные ценности (корректировке подвергаются только «неденежные» статьи). Проблема «реалистичности» данных тесно связана с проблемой использования данных бухгалтерского учета для составления и расчета показателей денежного потока. Прогнозы объемов производства, капитальных вложений, величин износа базируются на ретроинформации бухгалтерского учета, его первичных документов – иного источника информации нет. 78

Таким образом, как для западного, так и для российского специалиста крайне актуальной следует считать проблему проведения корректировок данных бухгалтерского учета вследствие которой их можно было бы использовать для целей оценки. На западе внесение таких корректировок называется процедурой нормализации. Нормализующие корректировки проводятся по следующим направлениям: - корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов, нефункционирующих активов, - корректировка метода учета операций, - корректировка величины собственного оборотного капитала (прибавление суммы избыточного капитала или вычитание суммы недостатка). Нормализация бухгалтерской отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Отчетность, составленная в соответствии с принципами бухгалтерского учета, не определяет реальную рыночную стоимость имущества. Это связано с возможностью использования различных вариантов учета операций, списания товарно-материальных ценностей, а также возможным учетом части активов не по рыночной стоимости. Нормализация отчетности в процессе оценки проводиться всегда. В отчете должны разъясняться корректировки, проводимые в ходе нормализации отчетности. В зависимости от цели проведения нормализации отчетность может корректироваться для определения рыночной стоимости активов. Нужно помнить, что нормализованная отчетность может использоваться только в целях оценки, так как проводится для упрощения работы оценщика при подготовке отчетного заключения. На качество оценки большое влияние оказывает рассчитанный показатель прибыли, так как он является основой расчета денежного потока. Поэтому при нормализации отчетности оценщик должен проверить доходы и расходы предприятия на предмет включения в них случайных доходов и расходов, которые искажают результат деятельности относительно нормально действующего бизнеса. Кроме случайных (нетипичных) доходов и расходов следует исключить доходы и расходы не связанные с основной производственной деятельностью предприятия. Иногда корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по аналогам. Кроме того, на величину прибыли существенное влияние может оказать выбранные методы учета списания запасов (ЛИФО, ФИФО, по средней себестоимости, по стоимости единицы) и начисления амортизации (ускоренный метод, с учетом понижающих коэффициентов и т. д.). Нормализовать нужно отчетность, если применяются методы списания 79

запасов ЛИФО, ФИФО и по стоимости единицы, а также если существует отклонение от линейного метода начисления амортизации основных средств и нематериальных активов. В современной российской практике не существует официально признанной методики проведения необходимых корректировок данных бухгалтерского учета, используемых для составления расчета денежного потока, т.е. на сегодняшний момент отсутствуют методические рекомендации по проведению нормализации исходной информации. Для успешного решения проблемы проведения нормализации баланса, т.е. внесения необходимых корректировок с целью использования данных бухгалтерского учета для оценки требуется ответить на следующие вопросы (данная методика нормализации отчетности была разработана в диссертационной работе Кругловой И.Ю. на соискание звания кандидата экономических наук): Во-первых, при исключении разовых, неоперационных и нетипичных доходов и расходов следует принять во внимание тот факт, что не все счета бухгалтерского учета вне зависимости от деятельности, осуществляемой оцениваемым предприятием, содержат вышеуказанные доходы и расходы. Перечень счетов, которые могут содержать такую информацию, представлен в таблице 3. Таблица 3 Разработочная таблица Счета бухгалтерского учета 01 «Основные средства» 02 «Амортизация средств»

основных

03 «Доходные вложения в материальные ценности» 11 «Животные на выращивании и откорме»

Возможные разовые, неоперационные и нетипичные доходы и расходы Основные средства непроизводственного назначения, объекты социальной сферы, нефункционирующие фонды Амортизация основных средств непроизводственного назначения, объектов социальной сферы, нефункционирующих активов Материальные ценности (имущество, здания, оборудование и др.) имеют характер, не связанный с основной деятельностью В случае наличия у предприятия подсобного хозяйства, не связанного с основной деятельностью Материальные ценности (имущество, здания, оборудование и др.) имеют характер, не связанный с основной деятельностью Выполняемые строительные и проектные работы не связаны с основной деятельностью

19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» 60 «Расчеты с поставщиками и Расчеты не связаны с основной деятельностью подрядчиками» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 63 «Резервы по сомнительным Если долги возникли в результате неосновной долгам» деятельности предприятия 80

70 «Расчеты с персоналом по оп- Вычитанию подлежит суммы оплаты труда, лате труда» причитающаяся работникам, занятым не в основной деятельности 76 «Расчеты с разными дебито- Расчеты не связаны с основной деятельностью рами и кредиторами»

После определения источников-счетов, требующих корректировки, оценщику необходимо уменьшить (или увеличить) на искомые суммы расходов (или доходов) счета - корреспонденты счетов-источников информации или, другими словами, необходимо при проведении нормализации соблюдать принцип двойной записи на счетах бухгалтерского учета (операция, отражаемая на счетах актива, должна найти свое отражение и на соответствующих счетах пассива). Во-вторых, ключевым моментом западной методики нормализации является проведение корректировок методов учета операций, оказывающих влияние на структуру себестоимости и, в конечном итоге, на получаемую прибыль. Возникает вопрос: какие методы учета следует считать нормализованными? Для решения этого вопроса рассмотрим предусмотренные действующим российским законодательством варианты учетной политики. Таблица 4 Варианты учетной политики в соответствии с действующим законодательством Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета 1 Себестоимость

Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета

Варианты учета, предусмотренные нормативными актами

Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат

2

3 1.способы оценки нематериальных активов, приобретенных не за денежные средства, 2.амортизация нематериальных активов, 3.сроки полезного использования нематери-альных активов, 4.способ отражения в бухгалтерском учете амортизационных отчислений по нематериальным активам 1.о первоначальной стоимости и сумме начисленной амортизации по основным группам основных средств на начало и конец отчетного года; 2.о движении основных средств

4 2.амортизация нематериальных активов

ПБУ 14/2000

81

8.о способах начисления амортизационных отчислений по отдель-ным группам объектов

Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета 1

Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета

Варианты учета, предусмотренные нормативными актами

2 ПБУ 6/01

3 в течение отчетного года по основным группам (поступление, выбытие и т.п.); 3.о способах оценки объектов основных средств, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами; 4.об изменениях стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету (достройка, дооборудование, реконструкция, частичная ликвидация и переоценка объектов); 5.о принятых организацией сроках полезного использования объектов основных средств (по основным группам); 6.об объектах основных средств, стоимость которых не погашается; 7.об объектах основных средств, предос-тавленных и полученных по договору аренды; 8.о способах начисления амортизационных отчислений по отдельным группам объектов основных средств; 9.об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации. 1.о способах оценки материально – производственных запасов по их группам (видам); 2.о последствиях изменений способов оценки материально – производственных запасов; 3.о стоимости материально – производственных запасов, переданных в залог;

ПБУ 5/01

82

Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат 4 основных средств

1.о способах оценки материально– производственных запасов по их группам (видам);

Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета 1

Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета

Варианты учета, предусмотренные нормативными актами

Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат

2

3 4.о величине и движении резервов под снижение стоимости материальных ценностей.

4

Рассмотрим выбранные варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат. Таблица 5 Разработочная таблица Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат Способы начисления амортизации нематериальных активов Способы начисления амортизации объек-тов основных средств Способы оценки материально– производственных запасов (способы отпуска МПЗ в производство или иного выбытия)

Варианты учетной политики, предусмотренные законодательством 1.линейный способ, 2.способ уменьшаемого остатка, 3.способ списания стоимости пропор-ционально объему продукции 1.линейный способ, 2.способ уменьшаемого остатка, 3.способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования 1.по себестоимости каждой единицы, 2.по средней себестоимости, 3.по себестоимости первых по времени приобретения МПЗ (метод ФИФО), 4.по себестоимости последних по времени приобретения МПЗ (метод ЛИФО)

Вариант учетной политики, который следует считать нормализованным Линейный способ

Причины, по которым, по мнению автора работы, избранный вариант следует считать нормализованным Данный способ предусматривает равномерную амортизацию актива в течение срока полезного использования

Линейный способ

Данный способ предусматривает равномерную амортизацию актива в течение срока полезного использования

По средней себестои-мости

Принцип аналогичен отбору способа амортизации

Таким образом, данные таблиц 4, 5 позволят оценщику значительно упростить проведение процедуры нормализации, сократить временные затраты и вероятностную погрешность расчетов, что является очень важным при проведении оценки. Трансформация бухгалтерской отчетности проводиться с целью приведения к единой основе (например, международным стандартам от83

четности) финансовой отчетности оцениваемой компании и компанийаналогов. Иными словами, трансформация – это корректировка отчетности для приведения к единым стандартам бухгалтерского учета. Трансформация отчетности не является обязательной и проводиться оценщиком в случае необходимости. Необходимость трансформации бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами обусловлена требованием сопоставимости информации. Бухгалтерская отчетность в трансформированном виде – более достоверная и надежная база для сравнения оцениваемого предприятия с предприятиями-аналогами и среднеотраслевыми параметрами различных стран. Финансовый анализ применяется для исследования экономических процессов и экономических отношений, показывает сильные и слабые стороны предприятия и используется для принятия оптимального управленческого решения. В оценке проводится анализ внешней финансовой (бухгалтерской) отчетности за последние 3-5 лет с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей и прошлой деятельности. Оценка финансового состояния может быть выполнена с различной степенью детализации в зависимости от цели анализа (цели оценки), а также различных факторов информационного, временного, методического, кадрового и технического обеспечения. Возможности финансового анализа в значительной степени определяются качеством и количеством информационного обеспечения. В состав внешней бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета традиционно включаются бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках. В российских условиях, безусловно, необходимо использовать информацию, содержащуюся в приложениях к вышеуказанным первым двум формам: Отчет об изменениях капитала (форма № 3), Отчет о движении денежных средств (форма № 4), Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5), пояснительная записка. Проведение финансового анализа в оценке стоимости предприятия имеет свои цели. Для доходного подхода финансовый анализ определяет: - доходность бизнеса; - взаимозависимости и тенденции показателей отчетности прошлых лет для их прогноза; - соотношение постоянных и переменных затрат в общей их величине (если имеется дополнительная информация); - величину коэффициентов, на основе которых делаются выводы о рискованности вложения средств в данное предприятие, и определяется величина премий за риск при расчете ставки дисконтирования. 84

Для сравнительного подхода финансовый анализ определяет место оцениваемого предприятия среди аналогов по результатам рейтинговой оценки. Для затратного подхода финансовый анализ служит дополнительным источником информации для принятия решения о выборе метода оценки. Практика финансового анализа выработала основные правила чтения (методику анализа) финансовых отчетов. Среди них можно выделить следующие [Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа.-М.: ИНФРА-М, 2000]: Горизонтальный анализ (временной) - сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом. Вертикальный анализ (структурный) - определение структуры итоговых финансовых показателей, с выявлением влияния каждой позиции отчетности на результат в целом. Трендовый анализ - сравнение каждой позиции отчетности с рядом предшествующих периодов и определение тренда, т. е. основной тенденции динамики показателя. С помощью тренда ведется перспективный прогнозный анализ. Анализ относительных показателей (коэффициентов) - расчет отношений между отдельными позициями отчета или позициями разных форм отчетности, определение взаимосвязи показателей. Сравнительный анализ (пространственный) - это как внутрихозяйственное сравнение по отдельным показателям фирмы, дочерних фирм, подразделений, цехов, так и межхозяйственное сравнение показателей данной фирмы с показателями конкурентов, со среднеотраслевыми и средними общеэкономическими данными. Логика аналитической работы предполагает ее организацию в виде двухмодульной структуры [Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.- М.: ФиС, 2000]: − Экспресс-анализ финансового состояния, − Детализированный анализ финансового состояния. Экспресс-анализ финансового состояния. Его целью является наглядная и простая оценка финансового благополучия и динамики развития хозяйствующего субъекта. В процессе анализа рассчитываются различные показатели, дополняемые оценками, основанными на опыте и квалификации специалиста. Экспресс-анализ целесообразно выполнять в три этапа: подготовительный этап, предварительный обзор финансовой отчетности, экономическое чтение и анализ отчетности. Цель первого этапа - принять решение о целесообразности анализа финансовой отчетности и убедиться в ее готовности к чтению. Здесь проводится визуальная и простейшая счетная проверка отчетности по 85

формальным признакам и по существу: определяется наличие всех необходимых форм и приложений, реквизитов и подписей, проверяется правильность и ясность всех отчетных форм; проверяются валюта баланса и все промежуточные итоги. Цель второго этапа - ознакомление с пояснительной запиской к балансу. Это необходимо для того, чтобы оценить условия работы в отчетном периоде, определить тенденции основных показателей деятельности, а также качественные изменения в имущественном и финансовом положении хозяйствующего субъекта. Третий этап - основной в экспресс-анализе. Его цель - обобщенная оценка результатов хозяйственной деятельности и финансового состояния объекта. Такой анализ проводится с той или иной степенью детализации в интересах различных пользователей. Детализированный анализ финансового состояния. Его цель - более подробная характеристика имущественного и финансового положения хозяйствующего субъекта, результатов его деятельности в истекающем отчетном периоде, а также возможностей развития субъекта на перспективу. Он конкретизирует, дополняет и расширяет отдельные процедуры экспресс-анализа. При этом степень детализации зависит от желания аналитика. Наиболее часто программа углубленного анализа состоит из следующих разделов: 1. Оценка имущественного положения; 2. Оценка ликвидности и платежеспособности; 3. Оценка финансовой устойчивости; 4. Анализ рентабельности и деловой активности; 5. Оценка положения на рынке ценных бумаг; Анализ имущественного положения. Анализируя имущественное состояние предприятия, оценивают общую величину активов, их структуру и состояние. Рост активов свидетельствует о наращивании имущественного потенциала предприятия. Для оценки имущественного состояния предприятия часто используют такой прием анализа как построение аналитического баланса-нетто. Термин «баланс-нетто» означает, что в балансе устраняется влияние регулирующих статей (убытки, расходы будущих периодов и др.). Для построения аналитического баланса статьи баланса-нетто уплотняются (агрегируются) и по этим данным проводится вертикальный и горизонтальный анализ для выявления тенденций по основным составляющим имущества и источников его формирования, представленным в активе и пассиве баланса. В практической части отчета аналитический баланс представлен в виде баланса финансовой устойчивости, так как аналитический баланс позволяет оценить основные соотношения статей баланса – между иммобилизационными и мобильными активами, собственными 86

и заемными источниками финансирования. Последнее соотношение обобщенно характеризует финансовую устойчивость предприятия. Анализ ликвидности и платежеспособности. В условиях массовой неплатежеспособности одним из главных критериев оценки финансово–экономического состояния предприятия является показатель платежеспособности и степень ликвидности предприятия. Платежеспособность предприятия определяется его возможностью и способностью своевременно и полностью выполнять платежные обязательства, вытекающие из коммерческих операций. Ликвидность предприятия определяется наличием ликвидных средств, к которым относятся наличные деньги, денежные средства на счетах в банках, легкореализуемые элементы оборотных ресурсов. Ликвидность отражает способность предприятия в любой момент совершать необходимые расходы. Улучшение платежеспособности предприятия неразрывно связано с политикой управления оборотным капиталом, которая нацелена на минимизацию финансовых обязательств. Для оценки платежеспособности и ликвидности используют следующие основные приемы: − анализ ликвидности баланса; − расчет финансовых коэффициентов ликвидности. Анализ ликвидности баланса. Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков. В анализе ликвидности баланса активы и пассивы классифицируют следующим образом: 1) по степени ликвидности − наиболее ликвидные - денежные средства и краткосрочные ценные бумаги (А 1); − быстрореализуемые активы - краткосрочная дебиторская задолженность и прочие активы (А 2); − медленнореализуемые активы - запасы и затраты за минусом «Расходов будущих периодов» (А3). В эту группу можно включить долгосрочную дебиторскую задолженность;

87

− труднореализуемые активы - основные средства и прочие внеоборотные активы (А 4); 2) по степени срочности пассивы делятся на следующие группы − наиболее срочные обязательства - расчеты и прочие пассивы, ссуды, непогашенные в срок (П 1); − краткосрочные пассивы - краткосрочные кредиты и заемные средства (П2); − долгосрочные и среднесрочные пассивы - долгосрочные кредиты и заемные средства (П 3); − постоянные пассивы - собственный капитал (П 4). Баланс считается абсолютно ликвидным, если  А1 ≥ П1 ; А ≥ П ;  2 2   А3 ≥ П3 ;  А4 ≤ П4 . Выполнение первых трех неравенств в этой системе неизбежно приводит к выполнению четвертого. Его выполнение свидетельствует о наличии у предприятия собственных оборотных средств, т.е. выполняется минимальное условие финансовой устойчивости. Если одно или несколько условий не выполняется, то ликвидность баланса отличается от абсолютной. Причем недостаток средств по одной группе компенсируется излишком в другой, хотя компенсация имеет место только по стоимостной величине, так как в реальной ситуации менее ликвидные активы не могут заменить более ликвидные. Анализ платежеспособности по относительным показателям. Для комплексной оценки платежеспособности и ликвидности предприятия кроме анализа ликвидности баланса необходим расчет коэффициентов ликвидности. В практике проведения финансового анализа в основном используется следующие показатели, характеризующие платежеспособность: − коэффициент текущей (общей) ликвидности или коэффициент покрытия; − коэффициент быстрой ликвидности или «критической оценки»; − коэффициент абсолютной ликвидности. Приведенные коэффициенты отличаются друг от друга составом числителя. В коэффициенте абсолютной ликвидности в качестве числителя использована самая ликвидная часть текущих активов - денежные средства, в промежуточном коэффициенте покрытия в числителе кроме денежных средств имеется дебиторская задолженность. В числителе ко88

эффициента текущей ликвидности используется сумма всех текущих активов. Что касается критических значений коэффициентов, то об общем коэффициенте покрытия можно сказать, что значение 2 достаточно спорно, так как его правильнее было бы дифференцировать по отраслевому признаку. Для промежуточного коэффициента покрытия считается нормальным его значение до единицы. Чрезмерно высокое значение этого коэффициента может быть результатом неоправданного роста дебиторской задолженности или производственных запасов. Все три коэффициента характеризуют степень покрытия текущими активами краткосрочного долга. Анализ финансовой устойчивости. Финансовая устойчивость - это определённое состояние счетов предприятия, гарантирующее его постоянную платежеспособность. В результате осуществления какой-либо хозяйственной операции финансовое состояние предприятия может остаться неизменным, либо улучшиться, либо ухудшиться. Поток хозяйственных операций, совершаемых ежедневно, является как бы «возмутителем» определённого состояния финансовой устойчивости, причиной перехода из одного типа устойчивости в другой. На практике применяют разные методики анализа финансовой устойчивости. Анализ финансовой устойчивости предприятия с помощью абсолютных показателей. Обобщающим показателем финансовой устойчивости является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат, который определяется в виде разницы величины источников средств и величины запасов и затрат. Для характеристики источников формирования запасов и затрат используется несколько показателей, которые отражают различные виды источников: 1. Наличие собственных оборотных средств (разница между текущими активами и текущими обязательствами); 2. Наличие собственных и долгосрочных заёмных источников формирования запасов и затрат или функционирующий капитал; 3. Общая величина основных источников формирования запасов и затрат. Вследствие отсутствия краткосрочных и долгосрочных заемных средств, все три показателя будут равны. Трем показателям наличия источников формирования запасов и затрат соответствуют три показателя обеспеченности запасов и затрат источниками формирования. 89

С помощью этих показателей определяется трехкомпонентный показатель типа финансовой ситуации 1, если Ф > 0 S(Ф ) =   0, если Ф < 0

Возможно выделение 4-х типов финансовых ситуаций: 1. Абсолютная устойчивость финансового состояния. Этот тип ситуации встречается крайне редко, представляет собой крайний тип финансовой устойчивости и отвечает следующим условиям Фс≥О; Фт≥О; Фо≥0; т.е. S= {1,1,1}; 2. Нормальная устойчивость финансового состояния, которая гарантирует платежеспособность Фс