Новое в долевом строительстве

1

НОВОЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ 2-е издание, переработанное и дополненное В.П. ГРИНЕВ Гринев Валерий Павлович - член Союза юристов Москвы, окончил Российскую академию правосудия. Руководитель Договорно-правового департамента ООО "Компания Стройгарант". Имеет ученую степень и ученое звание. 2001 - 2004 гг.: ЗАО "Комстар" - руководитель проекта "Куркино" (экспериментальный жилой район г. Москвы). Автор ряда работ по градостроительству: "Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы", "Жилищное и градостроительное законодательство (словарь-справочник)", "Правовое регулирование градостроительной деятельности" и др. Рецензенты: Винокур Эрнст Иосифович - 1-й зам. Генерального директора ГУП г. Москвы "МОСПРОЕКТ-3" (Институт по проектированию жилых и общественных зданий, благоустройства и городского дизайна) Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы; Крючков Сергей Вениаминович - Президент группы компаний "Техстрой". Введение Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) действующим гражданским законодательством не регулировалось. В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций. Вышеупомянутый Федеральный закон призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками и гражданами и юридическими лицами, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности. ------------------------------- Застройщик - лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, 2

капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.). Кроме того, принятый Закон устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества. Впервые в российской правотворческой деятельности на уровне федерального законодательства единым Законом введена обязанность застройщика, независимо от его организационно-правовой формы, не только иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, но самое главное - еще до заключения договора с первым участником долевого строительства подготовить и опубликовать в соответствующие сроки проектную декларацию, включающую в себя информацию не только о своей организации, но и о проекте строительства. Внесенные в Федеральный закон N 214-ФЗ поправки (от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ) не только призваны выстроить правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, но и породить дальнейшее совершенствование финансово-кредитного сектора экономики и принятия ряда подзаконных актов. Безусловно, эффективность Федерального закона можно будет оценить только на основе анализа правоприменительной практики по договорам об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

3

Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. ------------------------------- Статья 420 ГК РФ. Договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров. Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется прежде всего как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей). Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство . ------------------------------- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2003. С. 151. В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта , а также инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования . ------------------------------- Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1989. С. 51. Пункт 15 ст. 1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ). Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерногеологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерноизыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др. В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта. Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой. Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает техникоэкономическое обоснование вместе с рабочей документацией либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в 4

работе архитектора подготавливается архитектурный проект , который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации. ------------------------------- В случаях, когда речь идет о технологически несложных объектах, в том числе тех, которые строятся по проектам массового и повторного применения, допускается возможность разработки непосредственно на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительстве либо градостроительной документации рабочего проекта или рабочей документации (СНиП 11-01-95). Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарногигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора (абз. 4 ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"). Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить. В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектнотехнической документации объекта . ------------------------------- Пункт 2 ст. 761 ГК РФ. Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан. Отмеченный признак сближает договор участия в долевом строительстве с договором подряда и купли-продажи. В договоре подряда, как и при куплепродаже, одна сторона (подрядчик) передает другой стороне (заказчику) вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения договора родовыми признаками. Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. В силу этого обстоятельства договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ. Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:

5

- одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны; - застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; - вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности или на праве аренды застройщику до момента принятия выполненной работы; - застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. Эти признаки предопределяют характеристику договора долевого участия как консенсуального, двустороннего (взаимного) и возмездного. В отличие от иных консенсуальных договоров, он не может быть исполнен непосредственно в момент заключения, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы. Указанный договор, как и договор строительного подряда, непосредственно связан со сферой капитального строительства. Проведение же изыскательских работ и разработка технической документации, как уже отмечалось, предваряют начало строительства любого объекта и являются его обязательными предпосылками. Следует отметить, что форма договора участия в долевом строительстве должна соответствовать не только общим правилам о форме сделок , но и согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. ------------------------------- Ст. 158 - 161 ГК РФ. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ - приведен в Приложении N 4 к данной работе. Типовая форма договора, разработанная при подготовке данного издания, приведена в Приложении N 1. 1.1. Сущность и форма договора Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 6

Как уже упоминалось выше, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 1.2. Стороны по договору Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; Участники долевого строительства - граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.

7

Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА 2.1. Существенные условия договора В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве должен содержать: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет ). ------------------------------- Часть 5 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ. Вышеперечисленные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ относятся к существенным условиям договора. Это значит, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ). 2.1.1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона N 214-ФЗ. В соответствии с упомянутой статьей при наличии оснований для одностороннего отказа застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после письменного предупреждения участника долевого строительства о необходимости погасить задолженность по уплате оговоренной в договоре суммы, а также о последствиях неисполнения этих требований. Если участник долевого строительства отказывается исполнять законные требования застройщика, если отправленное ему заказчиком письмо с уведомлением было 8

возвращено оператором почтовой связи, поскольку участник долевого строительства отказался его принять или вообще отсутствует по указанному им почтовому адресу - в этих случаях застройщик имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым со дня направления участнику долевого строительства соответствующего уведомления, которое направляется по почте с описью вложения. При этом застройщик в течение 10 дней должен возвратить участнику долевого строительства уплаченные им деньги. Если в указанный срок последний не соизволит получить деньги, то застройщик на следующий день обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту своего нахождения, о чем и сообщает участнику долевого строительства. Застройщик, нарушивший сроки возврата и зачисления денежных средств участника долевого строительства, уплачивает последнему проценты за пользование его деньгами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (с 26 октября 2006 года ставка рефинансирования составляет 11%). Обратите внимание, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты выплачиваются в двойном размере (п. 6 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ). Договором может быть предусмотрено, что участник долевого строительства оплачивает оговоренную сумму путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Систематическое (то есть более чем три раза в течение года или же более трех месяцев подряд) нарушение этих сроков дает застройщику полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в порядке уже упомянутой статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ. 2.1.2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, указанные в пункте 3 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ: "В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации". Заказчик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки. Обратите внимание, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

9

2.1.3. Гарантии качества, предусмотренные договором Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Помните, что договор, содержащий условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, будет являться ничтожным. Может случиться и так, что объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию. В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то участник долевого строительства имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и кроме этого потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты. В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик в этом случае в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. В этом случае также действует правило, что гражданин - участник долевого строительства получает проценты в двойном размере. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее пяти лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. Помните, что претензии к заказчику по качеству объекта можно предъявить только в течение гарантийного срока. Обращаем ваше внимание, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

10

2.2. Иные условия договора Помимо существенных условий (без которых договор считается незаключенным ) договор может содержать иные условия, не являющиеся обязательными. Эти условия могут быть внесены в договор по взаимному соглашению сторон. Наряду с такими условиями как: ------------------------------- Часть 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ. - передача прав требований по договору; - уступка прав требований по договору; - односторонний отказ от исполнения договора; - обеспечение исполнения обязательств по договору. К иным условиям можно также отнести: - порядок сдачи и приемки работ; - обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Из приведенного перечня условий наибольший интерес для достижения цели данной работы представляют пункты, касающиеся передачи прав требований по договору, уступки прав требований по договору, одностороннего отказа от исполнения договора и обеспечения исполнения обязательств по договору. Вместе с тем при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут обсудить возможность использования некоторых норм из параграфа, посвященного строительному подряду, например об участии в эксплуатации результата работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Однако следует иметь в виду, что данные нормы могут использоваться при условии, если они превратятся в пункты договора. А для этого в него необходимо либо включить отсылку к данным статьям, либо воспроизвести в нем их текст. В договоре также предусматривается порядок разрешения споров, возникающих между сторонами в период действия договора. Одним из вариантов является урегулирование споров путем переговоров. Следует также предусмотреть претензионный порядок разрешения споров, что может позволить сторонам лучше понять и оценить суть и обоснованность заявленных претензий, а также избежать уплаты судебных расходов для обращения в арбитражный суд. В договоре согласно действующему законодательству также должно быть предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей . ------------------------------- Часть 6 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ. Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

11

2.2.1. Передача объекта долевого строительства Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства оформляется подписанным сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. Передача объекта происходит только после получения всех установленных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Также застройщик должен проинформировать о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить участника о необходимости его принятия. Кроме того, участник должен быть предупрежден о последствиях своего бездействия. Сообщение о завершении строительства направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается лично под расписку. В соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ если участник уклоняется или отказывается принять объект долевого строительства, то застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства переходит к участнику со дня составления указанного одностороннего акта. Обратите внимание, что указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник отказался от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

12

2.2.2. Уступка прав требований по договору Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 2.2.3. Исполнение обязательств по договору Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 2.2.4. Обеспечение исполнения обязательств по договору Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов. 1. Залог В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников с момента такой регистрации. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от регистрации она

13

осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение им денежных средств участников допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий: 1) залогодержателем имущества является банк; 2) банк дал согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также на прекращение права залога на объекты долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников. Исключение составляют случаи передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. Обратите внимание, что застройщик может привлечь денежные средства участников долевого строительства, не превышающие (в совокупности с полученными от банков кредитами) указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. С подписанием сторонами передаточного акта возникшее ранее право залога больше не распространяется на данный объект долевого строительства. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства. 2. Поручительство Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать: 1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства; 2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; 3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; 5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 3 настоящей статьи. 14

Залог и поручительство обеспечивают исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. 2.2.5. Расторжение договора и односторонний отказ от его исполнения В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ. А именно в случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона N 214-ФЗ. А именно в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения предыдущего договора; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня его расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также проценты на эту сумму за пользование указанными 15

денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение этого срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за причитающимися ему деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Федеральным законом или договором, не допускается. 2.2.6. Наследование прав и обязанностей по договору Наследственные права и обязанности участника долевого строительства регламентируются частью 7 и частью 8 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ. В соответствии с этим Законом в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. При этом существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

16

Глава 3. ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ Федеральный закон N 214-ФЗ определил перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства. Из них базовым документом является проектная декларация. В соответствии со статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию: - о застройщике; - о проекте строительства. Оригиналы проектной декларации хранятся у застройщика. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Помимо этого проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган. Обратите внимание, что застройщик может и не размещать такую информацию в СМИ и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Застройщик в течение трех рабочих дней со дня изменения сведений о застройщике, о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения. Кроме того, застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся : ------------------------------- Пункт 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ. - финансового результата текущего года; - размера кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Указанные изменения должны быть опубликованы в течение десяти дней с момента их внесения в проектную документацию. В случае нарушения застройщиком требований, установленных Федеральным законом к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого 17

строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. ------------------------------- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ. Часть 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ. Информация о застройщике должна содержать данные: - о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; - о государственной регистрации застройщика; - об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; - о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; - о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; - о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Следует отметить, что кроме вышеперечисленной информации застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу : ------------------------------- Часть 2 ст. 20 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ. - учредительные документы застройщика; - свидетельство о государственной регистрации застройщика; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

18

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Указанные документы застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. При этом информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать данные: - о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - о разрешении на строительство; - о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; - о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; - о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией; - о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; - о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; - о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; - о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков); - о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; - об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

19

В дополнение к вышеперечисленным данным застройщик по требованию участника долевого строительства обязан представить для ознакомления : ------------------------------- Часть 2 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ. - разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

20

Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ 4.1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом N 214-ФЗ. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 4.1.1. Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

21

4.2. Государственная регистрация договора На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с документами, предусмотренными Федеральным законом N 122-ФЗ, представляются документы с описанием объекта строительства с указанием его местонахождения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с предусмотренными Законом документами, застройщик представляет: 1) разрешение на строительство; 2) проектную декларацию; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

22

ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение N 1 ТИПОВАЯ ФОРМА ДОГОВОРА (ВАРИАНТ) ОБ УЧАСТИИ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ДОГОВОР N __ об участии в долевом строительстве жилого дома г. Москва "_" _______ 200_ г. (Полное название организации) "_____________" зарегистрировано (дата, орган) за основным регистрационным номером (ОГРН N ____), именуемое в дальнейшем "Застройщик", в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (устава, положения, доверенности с указанием номера и даты), и гражданин РФ Петров Петр Петрович, 1980 г.р., паспорт: 000000, выдан xxxxxxxxxx, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Петрова, д. 0, корп. Г, кв. X, именуемый в дальнейшем "Участник долевого строительства", совместно именуемые "Стороны", а раздельно "Сторона", заключили настоящий договор, далее именуемый "Договор" о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Застройщик не позднее 20 декабря 2008 г. передает Участнику долевого строительства в собственность 3 (трех)комнатную квартиру N 71, расположенную на 7 этаже, с предварительной общей площадью - 105 кв. м и жилой площадью 85 кв. м в построенном в соответствии с проектной документацией стоквартирном семнадцатиэтажном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Москва, мкр. "__________", ул. __________, владение __________ (далее по тексту - Квартира), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию стоквартирного семнадцатиэтажного монолитно-кирпичного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Москва, мкр. "__________", ул. __________, владение __________ (далее - Объект долевого строительства). 1.2. Общая площадь Квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения паспортизации Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой перерасчет стоимости Квартиры. Окончательная общая площадь Квартиры уточняется после натурных обмеров БТИ. 2. Правовое обоснование настоящего Договора Договор заключается для урегулирования отношений Сторон, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ и другими нормативными правовыми актами. 23

3. Правовое обеспечение Договора 3.1. Договор аренды земельного участка. 3.2. Разрешение на строительство Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 Договора, на участке, указанном в п. 3.1 Договора. 3.3. Опубликованная в сети Интернет проектная декларация. 3.4. Свидетельство о представлении проектной декларации, указанной в п. 3.3 настоящего Договора, в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, и в орган, уполномоченный федеральным органом исполнительной власти. 4. Цена настоящего Договора и порядок ее уплаты 4.1. Цена настоящего Договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на долевое строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика. 4.1.1. Сумма денежных средств на возмещение затрат Застройщика на строительство одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, на момент его заключения составляет: _____ (__________) рублей. 4.1.2. Сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика на строительство одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1 Договора на момент его заключения, составляет: _____ (__________) рублей. 4.2. С учетом размера общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате Застройщику Участником долевого строительства (цена Договора), составляет: _____ (__________) рублей. 4.3. Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем внесения платежа, указанного в п. 4.2 настоящего Договора, равными долями ежемесячно в течение 12 месяцев с даты заключения настоящего Договора. 4.4. Просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении настоящего Договора в судебном порядке. 4.5. Систематическое нарушение Участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении настоящего Договора в судебном порядке. 4.6. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 5. Права и обязанности Сторон 5.1. Участник долевого строительства обязан:

24

5.1.1. Перечислять ежемесячно, равными долями денежные средства в соответствии с п. 4.2 Договора в сумме: _____ (__________) рублей на расчетный счет Застройщика или вносить непосредственно в кассу Застройщика в период до "__" ________ 200_ г. 5.1.2. Принять от Застройщика Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента его извещения Застройщиком о получении разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства. 5.1.3. Компенсировать Застройщику расходы, связанные с содержанием (коммунальные платежи) Квартиры, за период с момента ввода в эксплуатацию Объекта долевого строительства до момента государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на квартиру, указанную в п. 1.1 Договора, в объеме счетов, выставляемых Застройщику эксплуатирующей организацией. 5.2. Застройщик обязан: 5.2.1. Использовать предоставленную Участником долевого строительства сумму строго по целевому назначению. 5.2.2. Передать в собственность Участника долевого строительства по настоящему договору Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права Участника долевого строительства, в срок не позднее 120 дней после сдачи Объекта долевого строительства в эксплуатацию и подписании акта приемапередачи Квартиры, указанной в п. 1.1, при условии надлежащего исполнения Участником долевого строительства условий настоящего Договора. 5.2.3. Оказывать содействие Участнику долевого строительства в случае возникновения разногласий по вопросам качества работ по внутренней отделке Квартиры, указанной в п. 1.1, а также при наличии в ней скрытых дефектов. 5.2.4. Известить Участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства в течение 10 дней с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии. 6. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства 6.1. Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п. 1.1 настоящего Договора. 6.2. В случае нарушения предусмотренного настоящим Договором срока передачи Квартиры Участнику долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 (одной семидесятипятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены настоящего Договора за каждый день просрочки. 6.3. В случае если строительство Объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок, Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий настоящего Договора. 7. Передача Квартиры 7.1. Передача Застройщиком Квартиры и принятие ее Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту. 25

7.2. Передача Квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства. 7.3. После получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства Застройщик обязан передать Квартиру в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. 7.4. Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства Объекта долевого строительства, в соответствии с настоящим Договором и готовности Квартиры к передаче обязан приступить к ее принятию в предусмотренный настоящим Договором срок. 7.5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта о передаче Квартиры вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Квартиры требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта о передаче Квартиры до исполнения Застройщиком обязанностей: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены настоящего Договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. 8. Односторонний отказ от исполнения Договора 8.1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в случае: - неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в предусмотренный настоящим Договором срок; - прекращения или приостановления строительства Объекта долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный настоящим Договором срок Квартира не будет передана Участнику долевого строительства; - существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера Объекта долевого строительства; - изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Объекта долевого строительства; - существенного нарушения требований к качеству Квартиры. 8.2. В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены настоящего Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены настоящего Договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства. 9. Гарантии качества, предусмотренные Договором 9.1. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Квартиру, качество которой соответствует условиям настоящего Договора либо 26

при отсутствии или неполноте условий настоящего Договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 9.2. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора. 9.3. Условия договора об освобождении Застройщика от ответственности за недостатки Квартиры являются ничтожными. 9.4. Гарантийный срок для Квартиры устанавливается сроком на 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Квартиры Участнику долевого строительства. 9.5. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Квартиры при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. 10. Ответственность за нарушение обязательств по Договору В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные настоящим Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 11. Уступка прав требований по Договору 11.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 11.2. Уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче Квартиры. 12. Исполнение обязательств по Договору 12.1. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Квартиры. 12.2. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим Договором и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры. 13. Обеспечение исполнения обязательств по Договору 13.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента его государственной регистрации у Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства Объекта долевого строительства земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве аренды на указанный земельный

27

участок, и строящийся на этом земельном участке Объект долевого строительства. 13.2. При государственной регистрации права собственности Застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав Объекта долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такие помещения. 13.3. Залогом имущества, предусмотренным п. п. 13.1 - 13.2 настоящего Договора, обеспечивается исполнение следующих обязательств Застройщика по настоящему Договору: - возврат денежных средств, внесенных Участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и настоящим Договором; - уплата Участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче Участнику долевого строительства Квартиры, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с настоящим Договором и (или) федеральными законами. 14. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства 14.1. Застройщик обязуется передать разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на Квартиру не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. 14.2. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Квартиру, построенную в составе Объекта долевого строительства за счет денежных средств Участника долевого строительства в соответствии с настоящим Договором, после подписания Застройщиком и Участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта о передаче Квартиры. 14.3. У Участника долевой собственности при возникновении права собственности на Квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Объекте долевого строительства, указанном в п. 1.1 настоящего Договора, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства. 14.3.1. Государственная регистрация возникновения права собственности на Объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 15. Использование Застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые Участником долевого строительства по настоящему Договору, исключительно для 28

строительства Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, в соответствии с проектной документацией. 16. Срок действия Договора 16.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания последней из Сторон. 16.2. Действие Договора прекращается после выполнения Сторонами своих обязательств в полном объеме либо по обоюдному согласию Сторон. 17. Прочие условия 17.1. Стороны исходят из того, что свидетельством качества строительства Квартиры является соответствие утвержденной проектной документации строительно-техническим нормам и правилам, территориальным строительным нормам, подтвержденное актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством Объекта долевого строительства, оформленным в установленном порядке. 17.2. Вопросы заселения Квартиры, взаимоотношений с эксплуатационными службами не входят в компетенцию Застройщика. 17.3. Любые изменения или дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями (приложениями), которые являются его неотъемлемой частью. 18. Заключительные положения 18.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с его исполнением, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не достигнут соглашения в течение месяца с момента возникновения разногласий, каждая из Сторон может обратиться в суд. 18.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или их полномочными представителями. 18.3. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон, каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу. 19. Юридические адреса, платежные реквизиты и подписи Сторон:

29

Приложение N 2 ДОГОВОР N ____ Участия в долевом строительстве объекта недвижимости (Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора) г. ______________ "__" _____ ___ г. ______________, именуем__ в дальнейшем "Застройщик", в лице __________, действующе__ на основании Устава, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем "Участник долевого строительства", в лице ______________, действующе__ на основании устава, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство __________, расположенного по адресу: __________, со следующими характеристиками: __________, (именуемого далее - Объект) в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства. 1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации _____ (______________) рублей. Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектносметной и разрешительной документацией. 1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет ______ (____________) рублей - __% от общей стоимости Объекта. 1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет __% и представляет собой _____, доля Застройщика - __%. 1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее "__" _________ ____ г. 1.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: __________________, осуществляется на основании следующих документов: - ______________________________________; - ______________________________________; 30

- ______________________________________. 1.7. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии: 1.7.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу. 1.7.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, а именно разрешением на строительство; оформленном в соответствии с действующим законодательством РФ правом собственности (правом аренды) Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства; иными документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства. 1.7.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ. 2. Порядок финансирования 2.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном п. 1.3 договора, и в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1). 2.2. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет Застройщика. 3. Права и обязанности сторон 3.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства: 3.1.1. Обеспечить возведение Объекта в точном соответствии с проектносметной документацией и в установленные графиком строительства сроки и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Объекта в полном объеме и по благоустройству прилегающей территории по адресу: _______________, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения Объекта и для его ввода в установленном законодательством порядке в эксплуатацию. 3.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию. 3.1.3. Обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу доли Объекта Участнику долевого строительства не позднее "__" __________ ____ г. 3.1.4. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Объекта. 3.1.5. Не позднее ________ дней со дня подписания акта о вводе Объекта в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на долю в общей собственности на Объект в _________________. Расходы по государственной регистрации права собственности на долю в общей собственности несет Участник долевого строительства.

31

3.1.6. Представлять интересы Участника долевого строительства, вытекающие из настоящего договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами. 3.1.7. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению - на строительство Объекта. 3.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства: 3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с графиком платежей. 3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации Объекта пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект с момента ввода Объекта в эксплуатацию. 3.2.3. Использовать Объект в соответствии с его назначением. 3.3. Предварительное согласие Участника долевого строительства перед оформлением в собственность последнему указанного Объекта не требуется. Оформление производится в соответствии с правоустанавливающими документами и настоящим договором на инвестирование в установленном правовыми актами порядке. Право собственности на Объект возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Право собственности на Объект будет оформляться Застройщиком за счет средств Участника долевого строительства. 3.4. Застройщик при заключении настоящего договора представляет Участнику долевого строительства проектную документацию, отражающую планировку Объекта, характер и качество внутренней отделки Объекта и т.д. 3.5. Все изменения, предлагаемые Участником долевого строительства в части планировки Объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Участника долевого строительства и оформляются дополнительным соглашением. 3.6. Стороны устанавливают, что Объект, а также право на приобретение доли в праве общей собственности на него не могут служить предметом залога до момента возникновения у сторон права собственности. 3.7. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах стороны обязаны незамедлительно (в течение _____ дней) извещать друг друга. 3.8. Гарантийный срок, в течение которого Участник долевого строительства имеет право предъявить требование по качеству строительства, равен ___________ со дня передачи Участнику долевого строительства его доли в Объекте по передаточному акту. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков. 4. Ответственность сторон 4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ. 5. Разрешение споров и применимое право

32

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров. 5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд. 5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 6. Срок действия договора 6.1. Настоящий договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. Считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору. 7. Заключительные положения 7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон. 7.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору. 7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае: 1) неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта в предусмотренный договором срок; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства; 3) существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта; 4) существенного нарушения требований к качеству Объекта; 5) _____________________________________________________. В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства. 7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и скреплены печатями. 7.5. Все приложения к договору, согласованные обеими Сторонами, являются его неотъемлемой частью.

33

7.6. Настоящий договор составлен на ____ страницах, включая одно приложение, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа. 8. Адреса и реквизиты Сторон Застройщик: __________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ Участник долевого строительства: _____________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________

9. Подписи Сторон Застройщик: строительства: _________/____________ ______________/_________________ М.П.

Участник долевого

М.П.

34

Приложение N 3 С заключением данного договора согласен _______________________________________ (должность, наименование Застройщика) _______________________________________ (Ф.И.О., подпись) М.П. ДОГОВОР N ___ уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N _______ от "__" _______ ____ г. г. ______________ "__" _______ ____ г. Гражданин _______________________, именуем__ в дальнейшем "Сторона 1", с одной стороны, и гражданин __________________, именуем__ в дальнейшем "Сторона 2", с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. По настоящему договору Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Стороне 1 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ________ от "__" _______ ____ г. 1.2. Указанный в п. 1.1 настоящего договора Договор участия в долевом строительстве (далее - "Договор участия") заключен между Стороной 1 и _______________________, именуем__ в дальнейшем "Застройщик", на участие в долевом строительстве квартиры (далее - "Объект"), находящейся в многоквартирном жилом доме, который будет расположен по адресу: _____________________________. 1.3. Согласно п. __ Договора участия Застройщик обязан после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Стороне 1 следующий объект: квартиру N ___ общей площадью ___ кв. м, в т.ч. жилой ____ кв. м, без выполнения в ней чистовой отделки. 1.4. Наряду с уступкой прав Сторона 1 передает, а Сторона 2 полностью принимает на себя обязательства Стороны 1 по Договору участия. 1.5. По Договору участия Сторона 1 обязана уплатить Застройщику за Объект денежные средства в размере _______ (__________) рублей. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Стороной 1 в полном объеме. 2. Права и обязанности сторон 2.1. Стороны обязаны в соответствии с п. __ Договора участия письменно уведомить Застройщика о замене лиц в обязательстве, получить его согласие, а также предоставить экземпляр настоящего договора.

35

2.2. Сторона 1 обязана передать Стороне 2 оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно Договор участия в долевом строительстве N ____ от "__" _______ ____ г., все необходимые соглашения к нему. 2.3. Сторона 1 также обязана передать Стороне 2 все необходимые копии документов, подтверждающие уже исполненные обязанности перед Застройщиком по Договору участия. 2.4. Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 за передачу права денежные средства в размере ______ (__________) рублей в следующем порядке: ________________________________________. После выполнения настоящего пункта между Стороной 1 и Стороной 2 подписывается акт о взаиморасчетах. 3. Условия перехода долга 3.1. Ниже указаны имеющиеся права и обязанности по Договору участия, существующие на дату заключения настоящего договора: 3.1.1. Сторона 2 обязана: а) оплатить расходы за ______________________________________; б) зарегистрировать право собственности на Объект; в) заключить с _____________________ соглашение по платежам на ремонт и содержание дома и придомовой территории; г) ______________________________________________________. 3.1.2. Сторона 2 имеет право требовать от Застройщика выполнения следующих обязанностей по Договору участия: - ___________________________________________________________; - ___________________________________________________________; - ___________________________________________________________. 4. Ответственность сторон 4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если сторона, нарушившая договор, получила вследствие этого доходы, сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 4.2. Сторона 1 отвечает перед Стороной 2 за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Договора участия Застройщиком. 4.3. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ. 5. Конфиденциальность 5.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению. 6. Разрешение споров

36

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота. 6.2. При нерегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ. 7. Заключительные положения 7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, получения согласия у Застройщика и направления ему экземпляра настоящего договора. 7.2. В случае невыполнения Стороной 2 своих обязательств по настоящему договору Сторона 1 вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, направив извещение об этом за ____ дней. После этого Сторона 1 возвращает Стороне 2 уплаченные денежные средства. 7.3. Данный договор составлен в трех экземплярах, из которых один передается Стороне 1, один - Стороне 2 и один - Застройщику. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу. 8. Адреса и реквизиты сторон Сторона 1: ___________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ Сторона 2: ___________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________

9. Подписи сторон Сторона 1: ____________________/_______________________ Сторона 2: ___________________/________________________

37

Приложение N 4 30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ------------------------------- Не приводится. Приложение N 5 ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ПИСЬМО от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 О ПРАВОВЫХ ОСНОВАНИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ------------------------------- Не приводится.

38

Приложение N 6 Приложение к Договору N ______ от"__" _____ ____ г. ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ К ДОГОВОРУ N ______ НА УЧАСТИЕ В ИНВЕСТИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОТ "__" _____ ____ Г. МЕЖДУ __________ (ЗАСТРОЙЩИК) И _________ (УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА) г. __________ "__" _______ ____ г. В соответствии с п. 5.1 договора участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком и Участником долевого строительства, Участник долевого строительства перечисляет денежные средства в размере, указанном в п. 4.1 договора, на расчетный счет Застройщика или вносит их в кассу Застройщика в следующих размерах, в порядке и в сроки: 1. Стоимость квартиры, указанная в п. 4.1 договора, остается неизменной при условии ее полной оплаты Инвестором в течение со дня заключения договора. 2. Первый обязательный платеж, составляющий не менее __% от суммы, указанной в п. 4.1 договора, вносится в течение _______ дней со дня заключения договора, что составляет ____ (_________). 3. В случае внесения неполной суммы договора по условиям п. 1 настоящего графика Участнику долевого строительства предоставляется возможность оплатить оставшуюся часть в течение ______ со дня оплаты первого платежа (п. 2 графика) при условии начисления на остаток __% годовых. 4. Если Участник долевого строительства не оплатил оставшуюся часть цены договора в срок, предусмотренный условиями п. 3 графика, ему предоставляется возможность произвести окончательные расчеты с Застройщиком в срок ________, т.е. до окончания строительства дома, при условии начисления на остаток __% годовых. 5. Участник долевого строительства вправе произвести все платежи, указанные в настоящем графике платежей, досрочно и единовременно. 6. По соглашению сторон в счет оплаты стоимости квартиры Участник долевого строительства может предоставить Застройщику строительные материалы, иное имущество или оказать необходимые для строительства дома услуги. Настоящий график является неотъемлемой частью Договора N ______ от "__" ______ ____ г., составлен и подписан сторонами "__" _____ ____ г. в 2-х экземплярах. ПОДПИСИ СТОРОН: Застройщик: ______________/____________ Участник долевого строительства: ______________/____________

39

Приложение N 7 Список рекомендуемых документов: 1. Приказ Министерства юстиции РФ от 9 июня 2005 года N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества". 2. Письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья". 3. Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 года N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". 4. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - утверждены Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 года N 645. 5. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 года N 06-2/пз-н "Об утверждении Методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". 6. Письмо Министерства финансов РФ от 2 марта 2006 г. N 03-06-03-04/35, в котором оговаривается размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора о долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме и за государственную регистрацию права собственности на квартиру, построенную по договору долевого участия в строительстве. 7. Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".

40