Постатейный комментарий к новому закону О государственном кадастре

1

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К НОВОМУ ЗАКОНУ "О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ" Издание второе, переработанное и дополненное А.В. АФОНИНА, О.Н. ЕФРЕМОВА, А.Н. КУТАФЬЕВА Авторский коллектив: Афонина Алла Владимировна - начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных статей в журнале "Жилищное право", Комментариев к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, автор учебного пособия по жилищному праву. Ефремова Ольга Николаевна - юрист Адвокатской палаты по Саратовской области, адвокатский кабинет. Кутафьева Анна Николаевна - специалист-эксперт Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области.

2

24 июля 2007 года

N 221-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Комментарий к статье 1 1. Комментируемая статья определяет круг отношений, являющихся предметом настоящего Закона, и исходя из этого сферу его действия. К ним отнесены: - ведение государственного кадастра недвижимости; - осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Учитывая особенности объектов этих отношений и их правовое положение, они объединены в единый блок - кадастровые отношения. Рассмотрению сущности этих правоотношений и их специфики посвящен настоящий Федеральный закон. 2. Настоящая статья позволяет определить, что представляет собой государственный кадастр недвижимости. Если исходить из данного термина, то для его создания необходимо провести систематизацию и учет недвижимого имущества, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и, кроме того, иных предусмотренных комментируемым Федеральным законом сведений. Таким образом, объектами прав, регулируемых настоящим Законом, являются следующие сведения: - об учтенном недвижимом имуществе. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но согласно п. 6 комментируемой статьи в государственный кадастр недвижимости не подлежат включению сведения об участках недр, воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, предприятиях как имущественных комплексах. Таким образом, после исключении указанных категорий объектов недвижимого имущества можно говорить о том, что в государственный кадастр недвижимости должны быть включены сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, что соответствует положениям п. 5 настоящей статьи; - о прохождении Государственной границы РФ; - о границах между субъектами РФ. Каждый субъект Российской Федерации имеет собственную территорию. Согласно п. 3 ст. 67 Конституции РФ границы между субъектами РФ могут быть изменены с их взаимного согласия. Поэтому указанные сведения о границах между субъектами РФ необходимо зафиксировать и отразить в едином документе - государственном кадастре недвижимости; - о границах муниципальных образований. В федеральном законодательстве трактовки понятия "граница муниципального образования" не содержится. Но в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" в целях организации местного самоуправления на территории РФ органы государственной власти субъектов РФ должны были до 1 марта 2005 г. установить границы муниципальных образований и наделить их статусом городского, сельского поселения, городского округа и муниципального района. Допускается их утверждение в виде картографического описания, но при этом границы муниципальных образований подлежали описанию и утверждению в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства не позднее 1 января 2007 г.;

3

- о границах населенных пунктов. С 1 января 2007 г. вступили в силу изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ), в соответствии с которыми в ст. 83 внесены положения о том, что границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Эти границы не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам; - о территориальных зонах. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (далее - ГСК РФ) территориальными зонами называются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г.) иным образом трактует это же понятие. Согласно ст. 1 этого Федерального закона территориальная зона представляет собой часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ; - о зонах с особыми условиями использования территорий. Указанный перечень не является исчерпывающим, в него могут быть включены иные сведения при условии, что это предусмотрено комментируемым Федеральным законом. Так как комментируемой статьей государственный кадастр недвижимости отнесен к категории федерального государственного информационного ресурса, то необходимо обратить внимание на нормы ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". В соответствии с ней в целях реализации полномочий государственных органов и обеспечения обмена информацией между этими органами создаются государственные информационные системы. Они эксплуатируются на основе статистической и иной документированной информации, предоставляемой гражданами (физическими лицами), организациями, государственными органами, органами местного самоуправления. В свою очередь, информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами, к которым отнесен и государственный кадастр недвижимости. 3. Изначально аналогичное определение термина кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости содержалось в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ "О государственной регистрации прав"). В соответствии со ст. 1 указанного Федерального закона кадастровый и технический учет (инвентаризация) (далее также - учет) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. При этом учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Толкование понятия, использованного в комментируемой статье, несколько отлично от приведенного ранее. В настоящем случае речь идет не просто о присвоении конкретных индивидуальных характеристик, но и о действиях уполномоченного лица по внесению в государственный кадастр недвижимости необходимых сведений об объекте недвижимости с учетом этих уникальных характеристик. 4. В настоящей статье приведено определение понятия "кадастровая деятельность". Выделяется лицо, обладающее полномочиями в сфере выполнения необходимых действий для проведения этого вида деятельности. 5. В п. 2 комментируемой статьи определены объекты, сведения о которых подлежат включению в кадастр. К ним отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, сведения о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. При этом согласно настоящему пункту кадастровый учет осуществляется в отношении не всех указанных объектов, а только в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. 6. Положения настоящего Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

4

Так, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены также подлежащие государственной регистрации: - воздушные суда. Согласно ст. 32 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ к воздушным суднам отнесены летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды; - морские суда. В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ под судном в данном случае понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания, под судами рыбопромыслового флота - обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для промысла водных биологических ресурсов, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения; - суда внутреннего плавания. Кодексом внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ установлено, что судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода; - космические объекты. На основании Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности". Поэтому комментируемый Закон изначально ограничивается условием о том, что в отношении указанных объектов, а также предприятий как имущественного комплекса настоящий Закон неприменим. 7. Кроме объектов, указанных в п. 2 комментируемой статьи, законодатель считает, что положения настоящего Закона подлежат применению в отношении подземных сооружений, но при этом оставляет право изменить данную норму путем принятия соответствующего федерального закона. Статья 2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений Комментарий к статье 2 Комментируемая статья определяет состав законодательства, регулирующего кадастровые отношения, и устанавливает приоритет нормативных актов, составляющих основу этих отношений: 1. Конституция РФ - ее нормы служат правовой основой развития российского законодательства в целом, в систему которого входит и настоящий Закон. Она имеет высшую силу и прямое действие. 2. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ - указанные Кодексы регулируют правоотношения сторон, касающиеся предмета регулирования комментируемого Закона, а именно объектов недвижимости. Сведения же об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров. 3. В соответствии со ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты. Федеральные законы не могут противоречить федеральным конституционным законам. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон. Закон - это нормативно-правовой акт высшей юридической силы, принимаемый в предусмотренном порядке представительным органом государственной власти или решением народа на референдуме и регулирующий важные общественные отношения. Основными видами законов, в зависимости от уровня органа, его принявшего, являются: а) федеральные законы, которые подразделяются на федеральные законы и федеральные конституционные законы. Данный вид закона является основным видом, принимается Государственной Думой и Советом Федерации Федерального Собрания РФ. Для регулирования вопросов, указанных в Конституции, принимаются федеральные конституционные законы. К таким вопросам относятся: военное положение, чрезвычайное положение, изменение статуса субъекта Федерации, референдум, судебная система и другие; б) законы субъектов Федерации. Они принимаются по вопросам исключительного ведения субъектов РФ и вопросам совместного ведения субъектов РФ и Федерации законодательными органами субъектов Федерации. Порядок и процедура их принятия конкретизированы в конституциях и уставах соответствующего субъекта.

5

Подзаконные нормативные правовые акты являются следующей разновидностью источников российского права. К ним относятся на федеральном уровне - указы Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти"), постановления Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости"). Подзаконные акты подчиняются нормам закона и должны соответствовать друг другу. Структура системы права и соотношение закона и подзаконного акта обеспечивают верховенство закона и сокращают сферу регулирования подзаконных актов. Статья 3. Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости Комментарий к статье 3 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" (с изм. от 17 июля 2006 г.) федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Указанное агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли РФ и осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы. Кроме того, как уточнено в Положении о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418, при выполнении своих функций оно взаимодействует с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. Основными функциями Федерального агентства кадастра объектов недвижимости являются: - создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений; - организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости; - землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности; - осуществление государственного мониторинга земель; - предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости; - предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество; - оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости; - проведение экспертизы землеустроительной документации. Пункт 3 указанного Положения установил, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости руководствуется в своей деятельности Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, международными договорами РФ, актами Министерства экономического развития и торговли РФ, а также вышеназванным Положением. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и со своим наименованием, другие необходимые печати, штампы и бланки установленного образца, счета, открываемые в соответствии с законодательством РФ.

6

Глава 2. ВЕДЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ Статья 4. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости Комментарий к статье 4 1. В комментируемой статье сформулированы основные начала ведения государственного кадастра недвижимости. К ним отнесены следующие принципы: - принцип единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации - он выражается в том, что во всех регионах страны (субъектах РФ) государственный кадастр недвижимости ведется с применением единых механизмов и систем; - принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем кадастровых сведений - первое положение, касающееся общедоступности, закреплено дополнительно в п. 8 комментируемой статьи, второе же, в котором говорится о постоянном обновлении кадастровых сведений, отражает ценность государственного кадастра недвижимости как основного источника, содержащего актуальные сведения об объектах недвижимости; - принцип сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах, - его наличие объясняется тем, что государственный кадастр недвижимости является не единственным государственным ресурсом. К ним отнесена информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы. Это указано в п. 9 ст. 14 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (далее - ФЗ "Об информации"). При этом согласно ст. 13 указанного Закона государственные информационные системы - это федеральные информационные системы и региональные информационные системы, созданные на основании соответственно федеральных законов, законов субъектов РФ, на основании правовых актов государственных органов. В качестве примера государственного информационного ресурса можно привести государственный лесной реестр, государственный земельный кадастр и т.д. 2. Исходя из приоритета, закрепленного в комментируемой статье, можно сделать вывод о том, что основным источником информации при ведении государственного кадастра недвижимости законодательно признаются бумажные носители. Это, в частности, обосновано тем, что в части 3 подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 2007 годы)" (далее - подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости") предусматриваются проведение работ по преобразованию сведений с бумажных носителей в электронный вид, создание архивов электронных образов документов, включая документы архивов бюро технической инвентаризации, органов кадастрового учета, а также фондов землеустроительной документации. Таким образом, в данной ситуации первичными, конечно, являются именно те сведения, которые изначально содержались на бумажном носителе, а затем были преобразованы в электронный вид. Также не исключена возможность технической или автоматической ошибки при внесении записи. Поэтому в случае возникновения противоречия между информацией, содержащейся на бумажном носителе (первоисточник) и на электронном, приоритетными будут являться именно сведения, указанные на бумажном носителе. 3. В настоящем пункте рассмотрены условия хранения документов, по сути, являющихся теми самыми сведениями на бумажном носителе, приоритет которых установлен в предыдущем пункте. Сроки их хранения оговорены достаточно четко - если речь идет о документах, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, они должны храниться постоянно, за исключением случаев, когда иное было установлено комментируемым Федеральным законом. Кроме того, в комментируемой статье содержится указание в адрес Правительства РФ установить порядок и сроки их хранения органом кадастрового учета, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы. Некоторое противоречие содержится в том, что, с одной стороны, они должны храниться постоянно, на уничтожение и изъятие из них какихлибо частей наложен запрет. Но при этом Правительство РФ должно дополнительно установить иные сроки их хранения. По-видимому, в данной статье речь идет о том сроке, который должен быть установлен для хранения указанных документов в органах кадастрового учета, по истечении которого они подлежат передаче на хранение в государственные архивы. 4. При разработке подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости" за основу был выбран именно тот вариант, когда создание и ведение государственного кадастра недвижимости ведется на федеральном уровне. Поэтому государственный кадастр недвижимости включен в состав единой федеральной информационной системы. В нее наряду с указанным кадастром

7

включен Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти государственные информационные ресурсы объединены в виде сведений, содержащихся на электронных носителях. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации") Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. По мнению авторов подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости", вариант ведения государственного кадастра недвижимости на уровне федеральной информационной системы исключает возможность двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения. 5. Основанием для внесения информации в государственный кадастр недвижимости сведений являются документы, представленные в орган кадастрового учета. Особый порядок установлен для следующих видов сведений: - сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти сведения должны вноситься органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости, но комментируемая статья предусматривает право Правительства РФ установить иной порядок действия органа кадастрового учета. 6. В соответствии с настоящей статьей сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости по результатам кадастрового учета, не должны изменяться в случае, если: - истек некоторый промежуток времени со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости; - изменены требования к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости; - изменены геодезическая или картографическая основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения. 7. Как уже было сказано ранее, документы, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, подлежат постоянному хранению (п. 3 комментируемой статьи). Аналогичное положение распространяется также и на кадастровые сведения, которые были изменены в процессе ведения государственного кадастра. Таким образом, законодательно установлено, что в результате ведения кадастра недвижимости можно будет проследить в полном объеме всю "цепочку" изменений, связанных с тем или иным объектом недвижимости. 8. По своей сути доступ к любой информации (в том числе кадастровым сведениям) - это возможность ее получения и использования. Согласно части 6 подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. В соответствии с п. "д" ст. 4 Постановления Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" функции по предоставлению сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости, принадлежат Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости. Исходя из положений ст. 2 ФЗ "Об информации", предоставление информации представляет собой действия, направленные на получение информации определенным кругом лиц или передачу информации определенному кругу лиц. Кадастровые сведения в качестве общедоступных могут использоваться лицами, которым они были предоставлены по их усмотрению, но при соблюдении установленных федеральными законами ограничений в отношении распространения такой информации. Ограничить доступ к информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, можно только в том случае, если это ограничение установлено федеральным законом. 9. Исходя из норм комментируемой статьи, в состав государственного кадастра недвижимости должны входить сведения, которые можно сгруппировать по следующим признакам:

8

- кадастровые сведения; - сведения, имеющие временный характер. Информация, которая отнесена ко второй группе, хранится в государственном кадастре недвижимости исключительно для дальнейшего осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она может утратить временный характер после того, как соответствующие кадастровые сведения будут внесены в государственный кадастр недвижимости. С учетом положений п. 5 комментируемой статьи временные сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета, если в особенностях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях в составе единой федеральной информационной системы, утвержденных Правительством РФ, не будет установлено иное. 10. Нужно обратить внимание на тот факт, что на момент принятия комментируемого Закона действует Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 202 "Вопросы Федерального агентств кадастра объектов недвижимости". В соответствии с п. "а" ст. 4 Постановления создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Но в настоящей статье речь идет об объединении иных сведений, а не информации из государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений. В данном случае орган нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений должен будет вести государственный кадастр недвижимости, осуществлять кадастровый учет и кадастровую деятельность в составе единой федеральной информационной системы, в которую вошли государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Поэтому особенности ведения государственного кадастра недвижимости как единой федеральной информационной системы, включающей в себя непосредственно государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, должны дополнительно быть установлены Правительством РФ. Статья 5. Кадастровый номер объекта недвижимости и кадастровое деление территории Российской Федерации Комментарий к статье 5 1. Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. ФЗ "О государственной регистрации" допускает в случае, если объекту недвижимого имущества не был присвоен кадастровый номер, идентификацию этого объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции. При этом идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется только по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета определен в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Он присваивается кадастровым кварталам в процессе кадастрового деления. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

9

Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков. 2. Порядок кадастрового деления территории РФ в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров установлен в Правилах кадастрового деления территории РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. В соответствии с указанными Правилами вся территория страны, включая территории субъектов РФ, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа. Кадастровым округом является часть территории РФ, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административнотерриториальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы. Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план). Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. 3. Комментируемой статьей предусмотрено, что порядок кадастрового деления территории РФ, порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров должны устанавливаться органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. На настоящий момент действует Приказ Росземкадастра от 14 мая 2001 г. N П/89 "О кадастровом делении территории РФ". В соответствии с указанным Приказом на территории РФ создано 89 кадастровых округов (например: номер 1 - Адыгейский, номер 2 - Башкирский и т.д.) согласно схеме расположения кадастровых округов и перечню их наименований и номеров. Статья 6. недвижимости

Геодезическая

и

картографическая

основы

государственного

кадастра

Комментарий к статье 6 1. Геодезия представляет собой область отношений, возникающих в процессе научной, технической и производственной деятельности по определению фигуры, размеров, гравитационного поля Земли, координат точек земной поверхности и их изменений во времени. В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" геодезические, топографические, аэросъемочные и другие специальные работы при ведении кадастров отнесены к геодезическим и картографическим работам специального (отраслевого) назначения. Геодезические сети наряду с техническими отчетами, каталогами координат и высот и другими материалами и данными по созданию, развитию и поддержанию в рабочем состоянии государственных нивелирных сетей включены в состав федерального картографо-геодезического фонда. 2. Картография - это область отношений, возникающих в процессе научной, технической и производственной деятельности по изучению, созданию и использованию картографических произведений, главной частью которых являются картографические изображения. Одна из основ кадастра недвижимости - картографическая, то есть при его создании должны использоваться имеющиеся и создаваемые карты, планы участков, на которых располагаются объекты недвижимости. Указанные документы должны создаваться в тех формах и масштабах, которые будут необходимы органу нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. 3. Геодезические и картографические работы - это процесс создания геодезических и картографических продукции, материалов и данных.

10

Материалы геодезических и картографических работ - это геодезические, картографические, топографические, гидрографические, аэрокосмические, гравиметрические материалы и данные, в том числе в цифровой форме. Они получаются в результате осуществления геодезической и картографической деятельности, находятся на хранении в федеральных органах исполнительной власти, подведомственных этим федеральным органам организациях, и образуют государственный картографо-геодезический фонд Российской Федерации. 4. Правилами установления местных систем координат, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 3 марта 2007 г. N 139, определен порядок установления местных систем координат на территории РФ. Под местной системой координат понимается условная система координат, устанавливаемая в отношении ограниченной территории, не превышающей территорию субъекта РФ, начало отсчета координат и ориентировка осей координат которой смещены по отношению к началу отсчета координат и ориентировке осей координат единой государственной системы координат, используемой при осуществлении геодезических и картографических работ. Местные системы координат устанавливаются для проведения геодезических и топографических работ при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров и осуществлении иных специальных работ. Обязательным требованием при установлении местных систем координат является обеспечение возможности перехода от местной системы координат к государственной системе координат, который осуществляется с использованием параметров перехода (ключей). Местная система координат устанавливается на основании положения об этой системе, утверждаемого заказчиком по согласованию с Федеральным агентством геодезии и картографии (его территориальным органом). Параметры перехода (ключи) от местной системы координат к государственной системе координат и каталоги (списки) координат геодезических пунктов в местной системе координат хранятся в федеральном картографо-геодезическом фонде и у заказчика или в уполномоченных им организациях. Статья 7. недвижимости

Состав сведений

государственного

кадастра недвижимости

об объекте

Комментарий к статье 7 1. Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений о конкретных объектах недвижимости. Поэтому в него вносится информация об уникальных характеристиках объекта недвижимости, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Исходя из перечня сведений, установленных комментируемой статьей, в него должно быть внесено следующее: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства) - в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости - каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер - кадастровый номер; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, - в соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с комментируемой статьей орган кадастрового учета должен занести в государственный кадастр недвижимости имеющиеся сведения о границах земельного участка; 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, применительно к объекту недвижимости данное требование весьма обоснованно, ведь указанные объекты неразрывно связаны с землей и должны соотноситься с земельным участком, на котором они расположены; 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или

11

сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение, - если в государственный кадастр вносятся сведения о помещении, расположенном в многоэтажном здании или сооружении, то кроме кадастрового номера самого помещения подлежит указать кадастровый номер здания или сооружения, частью которого является помещение, и этаж, на котором он расположен; 6) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, - площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с комментируемым Федеральным законом требований (п. 8 ст. 38), является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. 2. Кроме указанных в п. 1 комментируемой статьи сведений, дополнительно в государственный кадастр недвижимости должны быть включены иные сведения согласно обширному перечню, приведенному в настоящем пункте. Например, в случае если включению в государственный кадастр недвижимости подлежит ранее учтенный объект, то ему должен был быть присвоен государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер). В этом случае должны быть указаны этот номер и дата его присвоения, а также сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер. В соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции. В государственный кадастр недвижимости должны быть включены иные сведения, которые касаются, к примеру, адреса объекта недвижимости, или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т.д.), сведений о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и многие другие. Статья 8. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы Российской Федерации Комментарий к статье 8 В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе РФ" Государственная граница есть линия и проходящая по этой линии вертикальная поверхность, определяющие пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ. Впервые сведения о ней подлежат учету и внесению в государственный кадастр недвижимости. Для кадастрового учета имеют значения следующие ее параметры: 1) описание прохождения Государственной границы РФ - ее прохождение, если иное не предусмотрено международными договорами РФ, устанавливается: а) на суше - по характерным точкам, линиям рельефа или ясно видимым ориентирам; б) на море - по внешней границе территориального моря РФ; в) на судоходных реках - по середине главного фарватера или тальвегу реки; на несудоходных реках, ручьях - по их середине или по середине главного рукава реки; на озерах и иных водоемах - по равноотстоящей, срединной, прямой или другой линии, соединяющей выходы Государственной границы к берегам озера или иного водоема. Государственная граница, проходящая по реке, ручью, озеру или иному водоему, не перемещается как при изменении очертания их берегов или уровня воды, так и при отклонении русла реки, ручья в ту или иную сторону; г) на водохранилищах гидроузлов и иных искусственных водоемах - в соответствии с линией Государственной границы, проходившей на местности до ее затопления; д) на мостах, плотинах и других сооружениях, проходящих через реки, ручьи, озера и иные водоемы, - по середине этих сооружений или по их технологической оси независимо от прохождения Государственной границы на воде; 2) реквизиты международных договоров РФ, федеральных законов, в соответствии с которыми установлено или изменено прохождение Государственной границы РФ, - ее

12

прохождение устанавливается и изменяется международными договорами РФ, федеральными законами. Документы об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы на местности, произведенных в порядке проверки Государственной границы на основании международных договоров РФ, вводятся в действие в соответствии с законодательством РФ; 3) реквизиты документов об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы РФ уже на местности, когда эти изменения или уточнения были произведены в порядке проверки Государственной границы РФ на основании международных договоров РФ. Статья 9. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов Комментарий к статье 9 Сведения о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 1 настоящего Закона). В комментируемой статье конкретизировано, какая именно информация подлежит учету и внесению в кадастр в отношении указанных объектов: 1) описание местоположения границ между субъектами РФ - в соответствии с ч. 3 ст. 67 Конституции РФ границы между субъектами РФ могут быть изменены с их взаимного согласия. Границы между субъектами РФ должны быть утверждены Советом Федерации Федерального Собрания РФ; 2) реквизиты правовых актов о согласовании и об утверждении изменения границ между субъектами РФ - в соответствии со ст. 145 Постановления Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 30 января 2002 г. N 33-СФ "О Регламенте Совета Федерации Федерального Собрания РФ" для рассмотрения вопроса об утверждении изменения границ между субъектами РФ в Совет Федерации представляются: - соглашение (договор) об изменении границ, подписанное высшими должностными лицами субъектов РФ (руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации), границы между которыми предполагается изменить, и утвержденное законодательными (представительными) органами государственной власти этих субъектов РФ; - обоснование изменения границ, согласованное субъектами РФ (пояснительная записка, содержащая обоснование целесообразности изменения границ между субъектами РФ, сведения о передаваемых территориях, перечень расположенных на них административно-территориальных и муниципальных образований; - карта местности с нанесенными на ней линией границы между субъектами РФ и предлагаемой линией границы между ними, описание границ; 3) описание местоположения границ муниципальных образований - в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" субъекты РФ должны установить границу муниципальных образований в виде картографического описания; 4) реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ муниципальных образований - изменение границ территорий, в которых осуществляется местное самоуправление, допускается с учетом мнения населения соответствующих территорий (ст. 131 Конституции РФ); 5) описание местоположения границ населенных пунктов - границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам (п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ); 6) реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ населенных пунктов установлением или изменением границ населенных пунктов является: - утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; - утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях). Статья 10. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий

13

Комментарий к статье 10 При внесении в государственный кадастр недвижимости территориальных зон (зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты) и зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон, устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ) в нем должны быть учтены и отражены следующие сведения: 1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон; 2) описание местоположения границ таких зон - границы территориальных зон могут устанавливаться по: линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; - красным линиям; - границам земельных участков; - границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований; - границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; - естественным границам природных объектов; - иным границам. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон; 3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, - эти сведения должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости, так как именно с момента принятия этих решений указанные зоны являются установленными; 4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений - кроме наименования органов, принявших решение об установлении указанных зон, важны также дата их принятия, номер, а также издания, в которых они были официально опубликованы, так как нормативные акты вступают в силу только при условии их официального опубликования; 5) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий, - указанные ограничения могут возникнуть на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления. Статья 11. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровом делении территории Российской Федерации Комментарий к статье 11 В соответствии с Правилами кадастрового деления территории РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, вся территория РФ, включая территории субъектов РФ, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа - часть территории РФ, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Они включают в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляются государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Они включают в себя, как правило, территорию административнотерриториальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы. В свою очередь, кадастровый район делится на кадастровые кварталы, которые являются наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района. Он включает в

14

себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе. Исходя из этого, даны указания вносить в государственный кадастр недвижимости сведения, содержащие номера единиц кадастрового деления, наименования кадастровых округов, кадастровых районов, описание местоположения их границ, а также сведения о нормативных актах, установивших или изменивших единицы кадастрового деления территории РФ. Статья 12. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о картографической и геодезической основах кадастра Комментарий к статье 12 Информация о картографической и геодезической основах кадастра представляет собой весьма существенные сведения для его дальнейшего ведения. В соответствии со ст. 6 комментируемого Закона геодезической основой государственного кадастра недвижимости являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном Правительством РФ порядке геодезические сети специального назначения. А картографическая основа государственного кадастра недвижимости представляет собой карты, планы, создаваемые в определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений формах и масштабах. Поэтому согласно настоящей статье подлежат внесению в кадастр недвижимости: сведения о его картографической основе, касающиеся даты его создания, организации, ее создавшей; масштаб; а также система координат. В отношении же геодезической основы кадастра следует внести в государственный кадастр недвижимости: каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей с указанием системы координат; типы знаков опорных межевых сетей; описание местоположения их пунктов. Статья 13. Разделы государственного кадастра недвижимости Комментарий к статье 13 Комментируемая статья подразделяет государственный кадастр недвижимости на следующие составные части: 1) реестр объектов недвижимости - документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах. В настоящее время данная информация хранится в составе Единого государственного реестра прав, в котором содержатся информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях; 2) кадастровые дела - совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Ведение кадастровых дел в отношении земельных участков регулировалось Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно ст. 15 указанного Закона кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. В соответствии со ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до вступления в силу комментируемого Закона дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (не только касающиеся земельных участков) и книги учета документов, являются неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект; 3) кадастровые карты - согласно комментируемой статье это составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся кадастровые сведения об объектах, указанных в ст. 1 настоящего Закона (земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о

15

прохождении Государственной границы РФ и т.д.), а также кадастровом делении территории РФ с указанием местоположения пунктов опорных межевых сетей. Ведение этих карт возложено на орган кадастрового учета. Они предназначены для использования неограниченным кругом лиц. Ранее согласно п. 2 ст. 13 ФЗ "О государственном земельном кадастре" кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы) были отнесены к основным документам государственного земельного кадастра. В соответствии со ст. 16 указанного Закона кадастровая карта (план) - это карта (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть: - кадастровыми картами (планами) земельных участков, которые воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о земельном участке; - дежурными кадастровыми картами (планами), на которых воспроизведены в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон; - производными кадастровыми картами (планами), где воспроизводятся в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных связанных с землей процессах. Статья 14. Порядок предоставления по запросам заинтересованных лиц сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости Комментарий к статье 14 Комментируемой статьей выделена категория информации, названная общедоступной. Именно она предоставляется органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Данное положение соответствует принципам, сформулированным в п. 1 ст. 4 комментируемого Закона, согласно которым ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов, в число которых входит, в частности, обеспечение в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности содержащихся в нем сведений. В настоящей статье приведен перечень документов, в виде которых орган кадастрового учета может предоставлять запрашиваемую информацию. Информация, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, может быть предоставлена в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости - выписка из государственного кадастра недвижимости, в ней содержатся запрашиваемые сведения об объекте недвижимости; 3) кадастрового паспорта объекта недвижимости, который также является выпиской из государственного кадастра недвижимости, содержащей необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости; 4) кадастрового плана территории, который представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала; 5) кадастровой справки - это систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах. В отношении кадастровых выписки, паспорта, плана, справки принято решение о том, что их форма и содержащиеся в них сведения должны быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Комментируемая статья устанавливает следующие сроки предоставления запрашиваемых сведений из государственного кадастра недвижимости: - копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; кадастровые выписки об объекте недвижимости, а также кадастровый паспорт объекта предоставляются в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса; - кадастровые планы территорий или кадастровые справки должны быть предоставлены в срок, не превышающий 15 или 30 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. В случае, если была запрошена информация, которая не может быть отнесена к общедоступной, либо предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом, либо в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, и в срок не более 5 рабочих дней со дня получения

16

органом кадастрового учета соответствующего запроса данный орган выдает (направляет) в письменной форме принятое решение либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений. Принятое органом кадастрового учета решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано заинтересованным лицом, чьи права нарушены указанным решением, в судебном порядке. Заинтересованное лицо при подаче в орган кадастрового учета запроса на предоставление необходимых сведений должно представить документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины. Размер ее определяется в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Статья 15. Информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости Комментарий к статье 15 1. Орган кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости не может действовать изолированно от других органов и учреждений. Его сотрудничество с другими структурами органов государственной власти определяется в комментируемой статье. Определен срок (5 рабочих дней со дня завершения кадастрового учета), по истечении которого орган кадастрового учета должен представить документы о произведенном учете в государственные органы, перечень и полномочия которых будут установлены Правительством РФ. В случае, если в соответствии с кадастровыми сведениями право на объект недвижимости зарегистрировано, а в государственный кадастр недвижимости были внесены либо изменения сведений о характеристиках объекта недвижимости, либо информация о прекращении существования такого объекта недвижимости, орган кадастрового учета в срок не более чем 3 рабочих дня со дня завершения кадастрового учета представляет документ об указанном учете в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Конкретизация сведений, которые должны быть предоставлены органом кадастрового учета, будет установлена Правительством РФ. 2. Исходя из положений комментируемой статьи, между органом кадастрового учета, с одной стороны, и органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, с другой стороны, должны быть заключены соглашения об информационном взаимодействии. На основании указанных соглашений орган кадастрового учета должен регулярно предоставлять указанным органам на безвозмездной основе кадастровые сведения в виде кадастровых карт соответственно территорий субъектов РФ и территорий муниципальных образований (в зависимости от того, с кем именно заключено соглашение). Порядок и периодичность предоставления указанных сведений должны быть определены в заключаемых соглашениях. 3. Комментируемая статья устанавливает обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представлять органу кадастрового учета следующую информацию в строго определенные сроки (срок не более чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации права на объект недвижимости). Эти сведения касаются: 1) зарегистрированного права на такой объект недвижимости (собственности, аренды и т.д.) и об обладателях или обладателе этого права. Объем сведений должен соответствовать информации, которая вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) зарегистрированного ограничения (обременения) вещного права на такой объект недвижимости (залог, ипотека и т.д.) и о лицах, в пользу которых установлено это ограничение (обременение). Объем представляемых сведений также должен соответствовать информации, которая содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо остановиться на тех сведениях, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и должны быть представлены в указанных случаях в орган кадастрового учета. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Он состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел Реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных

17

вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: - подраздел I - описание объекта недвижимого имущества; - подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества; - подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества. 4. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования: - государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости; - государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода; - государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В соответствии с п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316, органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Но в комментируемой статье речь идет о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости в целом, а не только о земельных участках. В данном случае результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости должны представляться в орган государственной власти или орган местного самоуправления для утверждения. В срок не более чем 5 рабочих дней со дня утверждения таких результатов указанные организации должны представить в орган кадастрового учета копию акта об утверждении таких результатов. 5. В соответствии со ст. 5 Закона РФ "О Государственной границе РФ" прохождение Государственной границы устанавливается и изменяется международными договорами РФ, федеральными законами. Документы об изменениях, уточнениях прохождения Государственной границы на местности, произведенных в порядке проверки Государственной границы на основании международных договоров Российской Федерации, вводятся в действие в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исходя из указанных норм и положений Закона, настоящей статьей установлено, что федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений РФ, в установленный комментируемой статьей срок (не более чем 10 рабочих дней со дня вступления в силу соответствующих актов об установлении или изменении прохождения Государственной границы РФ) представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ. В нем должны содержаться необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения. 6. Если происходит изменение границы между субъектами РФ, границы муниципального образования или населенного пункта, либо устанавливается или изменяется территориальная зона или зона с особыми условиями использования территорий, либо отменяется установление такой зоны, то орган государственной власти или орган местного самоуправления должен представить соответствующие сведения в орган кадастрового учета. Срок представления документа, в котором будут содержаться эти сведения, - 10 рабочих дней со дня вступления в силу правового акта. 7. Прежде чем говорить о порядке предоставления указанными в комментируемой статье органами информации в адрес органа кадастрового учета, необходимо определиться, на какие именно органы возложены указанные обязанности: - согласно ст. 91 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ государственный лесной реестр представляет собой систематизированный свод документированной информации о лесах, об их использовании, охране, защите, воспроизводстве, о лесничествах и лесопарках.

18

Ведение реестра на основании Положения о ведении государственного лесного реестра, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24 мая 2007 г. N 318, осуществляется органами государственной власти субъектов РФ в отношении лесов, расположенных в границах территорий этих субъектов РФ; - в соответствии со ст. 31 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ государственный водный реестр представляет собой систематизированный свод документированных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах. Согласно Постановлению Правительства РФ от 16 июня 2004 г. N 282 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве водных ресурсов" указанное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению федеральным имуществом в сфере водных ресурсов, находится в ведении Министерства природных ресурсов РФ и осуществляет, в частности, полномочия по ведению государственного водного реестра. Именно на указанные ранее органы и возложена обязанность представлять документы о соответствующих природных объектах в орган кадастрового учета в срок не более чем 5 рабочих дней со дня внесения в такие реестры сведений. 8. Комментируемая статья установила, что если органом государственной власти или органом местного самоуправления были внесены изменения в сведения, перечень которых приведен ниже, указанные органы обязаны известить об этом органы кадастрового учета в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня принятия ими соответствующего решения: адрес объекта недвижимости или, при отсутствии такого адреса, описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание; назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение. 9. Комментируемой статьей установлено, какие документы должны представляться, в какой срок, определены сведения, которые в них должны содержаться в рамках информационного взаимодействия с органом кадастрового учета. Но при этом форма документов, в которых будет содержаться информация, подлежащая передаче, должна быть разработана и представлена Правительством РФ. Глава 3. ПОРЯДОК КАДАСТРОВОГО УЧЕТА Статья 16. Основания осуществления кадастрового учета Комментарий к статье 16 Для начала стоит сказать, что конкретно законодатель подразумевает под государственным кадастровым учетом недвижимости. Государственный кадастровый учет недвижимости - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате чего каждый объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости сопровождается присвоением каждому объекту недвижимости кадастрового номера. Кадастровый учет будет осуществляться только в случае образования либо создания конкретного объекта недвижимости, прекращения его существования или изменения уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, а именно: изменение адреса объекта недвижимости, а в случае отсутствия такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); изменение сведений о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; изменения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

19

изменение сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости; изменение сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; изменение любых сведений о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; а также категории земель, к которым отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; фактическое и формальное изменение назначения здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, а равно с ним и изменение назначения помещения (перевод жилого помещения в нежилое помещение, и соответственно наоборот), если объектом недвижимости является помещение; изменение вида жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; изменение статуса назначения сооружения, если объектом недвижимости является сооружение; изменение количества этажей (этажность), в их числе и подземные этажи, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения); изменение материала наружных стен, если объектом недвижимости является здание; изменение почтового адреса и (или) адреса электронной почты, по которым может быть осуществлена связь с собственником объекта недвижимости (но данный пункт является не самым разумным решением, ради которого стоит вносить изменения в Реестр, так как адрес электронной почты может меняться хоть каждый день; или еще интересней случай, когда пользователь просто забыл пароль своей электронной почты), или если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Стоит отметить такой момент, что новое законодательство как бы подчиняет себе собственников недвижимости, так как малейшее изменение сведений влечет дополнительные затраты при оформлении. Законодатель в очередной раз делает все необходимое для создания условий по нарушению прав на недвижимость, блокированию выкупа участков, узаконивается чиновничий бизнес на кадастре, то есть ведет к дальнейшей бюрократии. Постановка на учет, а соответственно, и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет, производящийся на основании изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, осуществляются, если иными положениями комментируемого Закона не установлено другое, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с комментируемым нормативным актом для осуществления такого учета документов. Форма указанного выше заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. К уникальным характеристикам объекта относятся те из них, которые позволяют определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в данном случае сюда относятся: изменение вида объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства); изменение кадастрового номера и даты внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; изменение описания местоположения границ объекта недвижимости, только если объектом недвижимости будет являться земельный участок; изменение описания местоположения объекта недвижимости на земельном участке в случае, если объектом недвижимости являются здание, сооружение или объект незавершенного строительства; изменение кадастрового номера здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах определенного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости будет являться помещение; в случае изменения площади, определенной с учетом установленных в соответствии с комментируемым Федеральным законом требований, только в случае, если объектом недвижимости будет являться либо земельный участок, либо здание, либо помещение, или следующих сведений: изменена категория земель, к которой отнесен земельный участок, в случае, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание; в случае изменения назначения помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение; изменение вида жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; также сюда относится и перемена назначения сооружения, если объектом недвижимости является сооружение; перемена количества этажей (этажность) здания или сооружения, также к этому пункту относит законодатель и подземные этажи; материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; кадастровый учет в связи с изменением сведений о части объекта недвижимости, на которую

20

распространяется ограничение (обременение) вещных прав, но только исключая случаи, когда такое ограничение (обременение) распространяется на весь объект недвижимости; или изменение почтового либо электронного адреса, по которому может осуществляться связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Кадастровый учет также будет осуществляться на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. В данном случае стоит сказать, что никакой общей информационной базы между органами кадастрового учета и информационными системами, которые могут содержать сведения об объектах кадастрового учета, просто нет. Предполагается, что это будет регулироваться в будущем либо этого не будет вообще никогда, соответственно процедура оформления, как всегда, затянется на неопределенный срок. Хотя законодательством предусмотрен срок не более пяти рабочих дней со дня окончания кадастрового учета, по истечении которого орган, занимающийся кадастровым учетом, должен уведомить по пресловутой электронной почте или почтовому адресу правообладателя указанного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица (действующего, например, по доверенности) осуществления учета изменений данного объекта недвижимости. Статья 17. Сроки осуществления кадастрового учета Комментарий к статье 17 Постановка на учет объекта недвижимости, а равно и учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости должна быть осуществлена в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, в то же время можно уже говорить о том, что учет адреса правообладателя осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя, но только если другое не может быть установлено комментируемым Федеральным законом. Законодатель устанавливает новую норму, в соответствии с которой в течение тридцати рабочих дней с момента поступления необходимых документов в порядке информационного взаимодействия (на сегодняшний день общая информационная база, о которой говорит законодатель в статье четвертой комментируемого Закона, никак на данный момент не урегулирована, но стоит ожидать гораздо большего количества нормативных документов к моменту вступления основного федерального закона в силу, о несовершенстве которого можно говорить неограниченное количество времени) органами кадастрового учета должен быть произведен кадастровый учет. Если провести линию отличия от земельного кадастра, то можно обратить внимание, что применение программных средств в области технического учета зданий, строений, сооружений не получило широкого распространения. Даже Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 N 560 "Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)" не делает должной эффективной работы. Опираясь на это, многим становится неясно, каким образом и как долго будет производиться формирование единой информационной системы по объектам недвижимости. Скорее всего, этот вопрос также будет регламентирован ведомственными актами. Еще до принятия комментируемого нормативного акта, проанализировав основные положения законопроекта, депутаты пришли к выводу, что для введения предусмотренных им правовых норм потребуется принятие нескольких десятков подзаконных актов, соответственно основную массу из них составляют постановления Правительства Российской Федерации. Исходя из вышесказанного, об этом нельзя не задумываться, а если прибавить к сказанному и очень длительные сроки подготовки таких документов?! Момент внесения сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости); новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя); сведений о прекращении

21

существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) признается днем (датой) завершения кадастрового учета. Статья 18. Место осуществления кадастрового учета Комментарий к статье 18 Кадастровый учет должен осуществляться только исключительно по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен объект недвижимости, подлежащий кадастровому учету. Это правило ни при каких обстоятельствах не должно изменяться. Если объект недвижимости расположен в границах двух и более кадастровых округов, то место осуществления кадастрового учета определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Ярким примером может являться судебная практика прошлых лет. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Нижнему Новгороду (в настоящее время - Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области) не осуществлял государственный контроль за землеустроительной документацией по спорному земельному участку, землеустроительное дело в архив не сдавалось. В границах спорного участка расположены объекты недвижимости, находящиеся в ведении муниципальных предприятий Нижнего Новгорода (три водовода сырой воды), не отраженные в документах государственного земельного кадастра. Как видно из документов и установлено судом, ФГУ "Земельная кадастровая палата" осуществило постановку на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: Нижний Новгород, проспект Гагарина, 60, с присвоением кадастрового номера 52:18:070184:0009. Основаниями для действий явились: заявление территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Нижегородской области (в настоящее время - ТУ ФАУФИ), решение исполнительного комитета Горьковского городского Совета народных депутатов от 24.10.1988 N 709, выписка из реестра федерального имущества от 24.02.2004 N ст01/2167 и описание земельного участка, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Юртен". Посчитав, что действия ФГУ "Земельная кадастровая палата" незаконны и нарушают права и экономические интересы муниципального образования, администрация обратилась в суд с настоящим заявлением. Суд установил, что согласно землеустроительной документации спорный земельный участок граничит с землями общего пользования, находящимися в ведении администрации. В пункте 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. В силу пункта 9 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты. Администрация о проведении землеустройства не извещалась, согласование границ с ней как со смежным землепользователем не осуществлялось. Указанные нарушения привели к тому, что земельный участок с ведомостью координат, выполненных ООО "Юртен", накладывается на земли общего пользования, что подтверждается заключением муниципального предприятия "Центр подготовки исходных данных" от 26.08.2005 N 27. Из материалов дела было ясно, что в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения о расположенных в границах спорного земельного участка объектах недвижимости (трех водоводов сырой воды), которые находились в ведении муниципальных предприятий Нижнего Новгорода, что было нарушением принципа сопоставимости и совместимости сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других реестрах, кадастрах, информационных ресурсах при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, закрепленного в статье 5 Закона "О государственном земельном кадастре".

22

С учетом изложенного суд обоснованно пришел к выводу о нарушении законодательства при осуществлении действий по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет . ------------------------------- См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.05.2006 по делу N А43-12057/200510-332. Статья 19. Государственная пошлина за осуществление кадастрового учета Комментарий к статье 19 Основываясь на российском законодательстве о налогах и сборах, можно дать четкое определение государственной пошлины. Государственная пошлина - это сбор, взимаемый с лиц (организаций и физических лиц. Среди физических лиц мы можем выделить граждан РФ, лиц без гражданства, лиц с двойным гражданством и иностранных граждан. Российское законодательство исходит из принципа, что и граждане РФ, и иностранные граждане, и лица без гражданства должны быть равны в правах) при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных Налоговым кодексом России, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 1 марта 2007 г. N 326-О-П положения статьи 333.16 Налогового кодекса в системе действующего правового регулирования означают, что государственная пошлина является единственным и достаточным платежом за совершение государственным органом юридически значимых действий, к каковым приравнена выдача документов. При постановке на учет объекта недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере, который предусматривает налоговое законодательство, данная сумма будет зависеть от того, кто вносит государственную пошлину за кадастровый учет. При внесении изменений в кадастр учет изменения объекта недвижимости либо учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости будут осуществляться без уплаты государственной пошлины. Статья 20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете Комментарий к статье 20 Заявления о кадастровом учете имеют право подавать следующие лица: - собственники недвижимости или любые иные лица - при подаче заявления о постановке на учет объектов недвижимости; - собственники объектов недвижимости - с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таковых; - лица, обладающие земельными участками на указанном праве, - с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования; - собственники или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на указанные объекты недвижимости, - с заявлениями об учете частей объектов недвижимости; - собственник объекта недвижимости - с заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости; - лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве, - с заявлением об учете адреса правообладателя земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования; - собственники - с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства; - собственники земельных участков - с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, на которых были расположены такие объекты недвижимости; - собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование, - с заявлениями о снятии с учета помещений;

23

- а также их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности (должна составляться в соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации, и необходимо обязательное нотариальное удостоверение), указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете имеет право обратиться от имени собственников помещений также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников. От имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает пять) может обратиться представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания этих собственников; От имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан вправе подать заявление представитель, уполномоченный на то принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов этого некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения. Статья 21. Порядок кадастрового учета

представления

заявителями

документов

для

осуществления

Комментарий к статье 21 Документы, необходимые для кадастрового учета, в том числе и заявление, должны представляться в орган кадастрового учета заявителем или его официальным представителем (указанными в статье 20 комментируемого Федерального закона) лично либо посредством почтового отправления с обязательной описью вложения и с уведомлением о вручении. Для постановки на учет объекта недвижимости документы, необходимые для кадастрового учета, и заявление могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования (представляется верным предположить, что законодатель в данном случае имел в виду Интернет) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. На заявлении должна стоять подпись заявителя или его представителя, эта подпись должна быть еще и нотариально удостоверена. Практика показывает, что такую подпись лучше всего ставить прямо перед нотариусом, иначе при малейших расхождениях нотариус имеет право такую подпись не заверять в соответствии с действующим на территории России законодательством о нотариате и, соответственно, все ваши попытки будут просто тщетны. Но есть случаи (исключения), когда заверения нотариуса не требуется, - это если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. Тогда должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, - обычно все же требуют паспорт заявителя либо его полномочного представителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем) или документ, подтверждающий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем). В случае, когда документы и заявление, нужные для кадастрового учета, представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или электронной цифровой подписью его представителя. Под электронной цифровой подписью подразумевается реквизит электронного документа, предназначенный для защиты данного электронного документа от подделки, полученный в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа электронной цифровой подписи и позволяющий идентифицировать владельца сертификата ключа подписи, а также установить отсутствие искажения информации в электронном документе. Подлинность электронной цифровой подписи подтверждается путем положительного результата проверки соответствующим сертифицированным средством электронной цифровой подписи с использованием сертификата ключа подписи принадлежности электронной цифровой подписи в электронном документе владельцу сертификата ключа подписи и отсутствия искажений в подписанном данной электронной цифровой подписью электронном документе. При подаче всех документов заявителем или его представителем лично данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка выдается этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов.

24

В варианте, когда заявления и необходимые для кадастрового учета документы в орган кадастрового учета поступают посредством почтового отправления, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять какие-либо документы, не установленные комментируемым Федеральным законом. Статья 22. Состав необходимых для кадастрового учета документов Комментарий к статье 22 Данная норма дает точный перечень документов, необходимых для кадастрового учета, представляемых в орган кадастрового учета вместе с заявлением: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости). Во втором случае от уплаты государственной пошлины освобождаются лица, указанные в налоговом законодательстве Российской Федерации. Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 2) межевой план в случае постановки на учет земельного участка, при учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка. Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 3) копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 комментируемого Закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ). Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 4) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений. Исключение составляет изменение сведений: о назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, и о назначении помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение, или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (во время постановки на учет или при учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением вышеуказанных сведений)). Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 5) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости); 6) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя), а соответственно, это нотариально удостоверенная доверенность; 7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости), например свидетельство о праве собственности на определенный объект недвижимости. Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 8) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости). Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о категории земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок). Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 10) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений разрешенное использование, если объектом

25

недвижимости является земельный участок). Документ должен быть обязательно нотариально заверен; 11) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, или назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение). Документ должен быть обязательно нотариально заверен. Представления нотариально заверенной копии не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета должен быть возвращен заявителю или его представителю при выдаче расписки. Если речь идет о представлении в орган кадастрового учета необходимых документов в форме электронного документа с использованием сетей связи общего пользования, верность электронного образа данного документа должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Статья 23. Решение об осуществлении кадастрового учета Комментарий к статье 23 Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости и изменения их сведений либо какой-то части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости будут осуществляться в порядке принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. Во время постановки на учет объекта недвижимости, при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или в случае снятия с учета объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока (таковым сроком в соответствии со статьей 17, частью 1, является не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете), обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку следующий пакет документов: a) кадастровый паспорт объекта недвижимости; b) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости, в случае, если имелись изменения объекта недвижимости; c) кадастровую выписку об объекте недвижимости, которая будет содержать сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости), внесенные в государственный кадастр недвижимости во время кадастрового учета; d) кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета определенного объекта недвижимости). Если в течение тридцати рабочих дней со дня истечения установленного частью 1 статьи 17 комментируемого Федерального закона срока (не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете) соответствующий заявитель или его полномочный представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не был выдан лично под расписку указанный в части 2 комментируемой статьи пакет документов, то орган кадастрового учета должен направлять такой пакет документов посредством почтового отправления с описью вложенных документов и с уведомлением о вручении по указанному в заявлении почтовому адресу не позднее рабочего дня, следующего за тридцать первым рабочим днем со дня истечения указанного срока, либо, при условии, что заявление содержит просьбу о направлении такого документа посредством почтового отправления, не позднее рабочего дня, следующего за первым рабочим днем со дня истечения вышеуказанного срока. Орган кадастрового учета по завершении кадастрового учета в случаях, когда заявление о кадастровом учете содержит соответствующую просьбу, вправе направить посредством почтового отправления или выдать указанный в части 2 комментируемой статьи документ до дня истечения установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона срока (не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете).

26

В случае необходимости в заявлении о кадастровом учете можно указать необходимое дополнительное количество экземпляров документа. Количество возможных выдаваемых (направляемых) дополнительных экземпляров такого документа определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Статья 24. Особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости Комментарий к статье 24 При необходимости образования нескольких объектов недвижимости из одного или нескольких объектов недвижимости в результате преобразования должно представляться одно заявление о кадастровом учете, в котором будут указываться все такие образуемые объекты недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно и является обязательной для всех. Если произошло образование объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из определенного объекта недвижимости или совокупности (объединения) объектов недвижимости, то необходимо представить только одно заявление о постановке на учет такого образуемого объекта недвижимости и необходимые для его кадастрового учета документы. Часть 3 статьи 24 можно отнести к несомненным достоинствам этого Закона, так как в данной норме права четко прослеживается линия совершенствования технической стороны кадастрового учета. В статье говорится о том, что учет изменений либо в определенных условиях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляются без заявления, только на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, образованные в результате преобразования таких объектов недвижимости. Указанный учет осуществляется на основании таких документов в срок не более чем три рабочих дня со дня их поступления в орган кадастрового учета. В этой статье прослеживается и скорость оказываемых органами кадастрового учета услуг. Хотелось бы заметить, что, наверное, это чуть ли не единственная норма в этом Законе, в которой не прослеживается "нотка" бюрократического течения. Все сведения, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят обязательно временный характер. Эти сведения утратят временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. В случае, если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости, или когда данным объектом недвижимости будет являться земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета направляет не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со статьей 22 комментируемого Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу, с описью документов. Статья 25. Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости Комментарий к статье 25 Временный характер носят и внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка. Эти сведения утратят временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. К таким сведениям будут применяться следующие правила: если по истечении одного года со дня постановки на учет отдельного вида объекта недвижимости, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета направляет не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в

27

соответствии со статьей 22 комментируемого Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете отдельного вида недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу, с описью документов. Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только при условии, что такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с условиями, перечисленными выше. Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании данного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка), за исключением случаев преобразования земельного участка при выделе из него доли в натуре. При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, которые одновременно являются границами другого земельного участка (смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно должен будет внести соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка. Помещение, расположенное в здании или сооружении, не поставленном на учет, не может быть и само поставленным на кадастровый учет. Постановка на учет такого помещения может быть осуществлена только при условии, что будет произведена одновременная постановка на учет здания или сооружения, в котором оно находится. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. На основании заявления собственника здания или сооружения, а также его представителя и необходимых для кадастрового учета документов может быть допущено снятие с учета помещения, расположенного в здании или сооружении, но только после государственной регистрации права собственности на них. В орган кадастрового учета может быть представлено заявление о снятии с учета одного, одновременно нескольких или всех принадлежащих собственнику помещений в таком здании или сооружении. Такое заявление может быть подано либо самим собственником, либо его представителем. При этом представлять акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, не требуется. По прошествии государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимет с учета комнаты в этой квартире, основанием этому послужит документ, содержащий сведения об указанной регистрации и поступивший в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия (единой системы базы данных). Во время кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета сразу же снимает с учета все помещения в этом здании или сооружении, так как они просто фактически перестают существовать, а чтобы помещения поставить на кадастровый учет заново, придется ставить на кадастровый учет и здания (сооружения). При осуществлении кадастрового учета помещения в связи с прекращением его существования, если представленный с заявлением о снятии с учета этого помещения акт обследования подтверждает прекращение существования в общем и целом здания или сооружения, в которых было расположено данное помещение. Исходя из вышеизложенного, следует, что орган кадастрового учета снимает с учета такое здание или сооружение и все расположенные в нем помещения. Основанием для этого послужило указанное заявление. Дополнительные характеристики положений осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений и земельных участков, на которых расположены эти сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Сведения, носящие временный характер, относительно учета части объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр, утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по окончании одного года со дня завершения учета этой части объекта недвижимости не будет произведена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения будут автоматически аннулированы и исключатся из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, должен направить документы, представленные в соответствии со статьей 22 комментируемого Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете данного объекта недвижимости, по указанному в этом заявлении почтовому адресу.

28

Статья 26. Приостановление осуществления кадастрового учета Комментарий к статье 26 Орган кадастрового учета может принять решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в соответствии с положениями комментируемой статьи. Осуществление кадастрового учета может приостановиться при условии, что: a) будут иметься противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения); b) одна из границ земельного участка (о нем уже было представлено заявление на кадастровый учет) в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости); c) местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости); d) не были представлены необходимые для кадастрового учета документы. Орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении во всех вышеперечисленных случаях, кроме последнего (не были представлены необходимые для кадастрового учета документы), должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, которые могут быть подспудным основанием для принятия такого решения (например, в связи с технической ошибкой, которая может быть допущена органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении другого объекта недвижимости, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и тому подобным). Решение о приостановлении должно быть четко обосновано и содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие ранее перечисленные положения комментируемой статьи. Если решение будет принято по основаниям, указанным в первых трех пунктах данной статьи, то в нем нужно будет указать обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения таких обстоятельств и дать наиболее полные и практически полезные рекомендации по устранению данных причин. Если решение о приостановлении будет принято в соответствии с последним пунктом, то оно должно содержать точные указание на все документы, которые отсутствуют и которые должны быть представлены для осуществления соответствующего кадастрового учета. Решение о приостановлении должно быть принято не позднее чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета заявления о кадастровом учете. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения о приостановлении, направляет уведомление о принятии такого решения по указанному в соответствующем заявлении адресу электронной почты (при наличии в данном заявлении сведений о таком адресе). Заявитель либо представитель такового должны получить, а орган кадастрового учета обязан выдать решение о приостановлении лично под расписку либо направить его почтой. Данная процедура проводится в срок не позднее рабочего дня, следующего за пятым рабочим днем со дня истечения установленного частью 1 статьи 17 комментируемого Федерального закона срока (не позднее чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета заявления о кадастровом учете). Орган кадастрового учета обязан направить такое решение, прибегнув к почтовым услугам и оформив опись вложения, а также уведомление о вручении по указанному в соответствующем заявлении почтовому адресу. В случае, когда причиной возникновения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении в соответствии с первыми тремя пунктами комментируемой статьи, являются ошибки в государственном кадастре недвижимости, исправление таких ошибок осуществляется на основании положений статьи 28 комментируемого Федерального закона. Осуществление кадастрового учета будет приостановлено на период, пока не будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении. Но приостановление не может длиться более чем три месяца.

29

Решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 27. Отказ в осуществлении кадастрового учета Комментарий к статье 27 Статьей 27 установлены правила, при которых орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении своей непосредственной работы - кадастрового учета. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если: a) имущество не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с комментируемым Федеральным законом; b) документы, необходимые для кадастрового учета, в том числе и заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы, по форме либо содержанию не соответствуют требованиям комментируемого Федерального закона; c) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования одного или нескольких объектов недвижимости или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком преобразовании действий с преобразуемым одним или несколькими объектами недвижимости не допускаются исходя из требований Федерального закона; d) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в процессе преобразования одного или нескольких объектов недвижимости и внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о таких объектах недвижимости носят только временный характер; e) с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо; f) истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении. У этой нормы есть свои стороны, например, в кадастровом учете могут отказать в произвольной форме при несовпадении акта формирования (то есть землеустроительного дела) со сведениями кадастра, о чем говорит часть 4 статьи 26. При выявлении отличия кадастровый орган сроком на два месяца приостанавливает кадастровый учет и направляет заявителю рекомендации для доработки документов, а если эти требования не будут выполнены, то в учете отказывают. Решение об отказе в постановке на учет земельного участка орган кадастрового учета принимает также в случае, если: a) размеры этого земельного участка не соответствуют установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков; b) данный земельный участок может образовываться в результате преобразования земельного участка, и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков; c) доступ к такому земельному участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен; d) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка, и к последнему в связи с этим преобразованием не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута; e) одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта; f) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков, и эти преобразуемые земельные участки не относятся к одной категории земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев. Приобретает свои очертания обязанность по согласованию границ с соседями на местности. Из этого можно сделать вывод, что при отказе одного соседа согласовать вашу границу вам в кадастровом учете откажут из-за несоответствия требованиям. В итоге многие граждане и юридические лица не будут иметь возможности зарегистрировать свои права на недвижимость. При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, когда: a) по итогам данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с расчетом данных требований комментируемым Федеральным законом, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном

30

кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель определенного целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; b) во время уточнения указанных границ нарушен установленный комментируемым Федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с комментируемым Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора. Орган кадастрового учета может принять решение об отказе в снятии с учета земельного участка также в случае, когда такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 комментируемого Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости. Если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения. Соответственно решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно быть четко обосновано и содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения, ставшими основанием для принятия такого решения, и должно быть указание на допущенные нарушения. Если такое решение принято на основании пункта 2 части 2 настоящей статьи, оно должно содержать также рекомендации о доработке представленных документов. Орган кадастрового учета должен при любых условиях выдать решение об отказе в осуществлении кадастрового учета определенному заявителю, подававшему заявку, или его представителю лично под расписку либо не позднее рабочего дня, следующего за пятым рабочим днем со дня истечения срока, который исчисляется не более чем двадцатью рабочими днями со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, направить решение об отказе посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в соответствующем заявлении почтовому адресу. Если решение об отказе в осуществлении кадастрового учета принято на основании заявления о кадастровом учете или необходимых для кадастрового учета документов, которые по форме либо содержанию не соответствуют требованиям комментируемого Федерального закона, то одновременно с таким решением должен быть возвращен документ, представленный с соответствующим заявлением и подтверждающий уплату государственной пошлины за кадастровый учет. Этот документ может быть представлен повторно с заявлением о кадастровом учете соответствующего объекта недвижимости после того, как будут доработаны документы в соответствии с рекомендациями органа кадастрового учета. Такое решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Статья 28. Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости Комментарий к статье 28 Ошибками в государственном кадастре недвижимости признаются: a) техническая ошибка - это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, которая допускается органом кадастрового учета в процессе ведения государственного кадастра недвижимости, приведшая к несоответствию сведений, которые были внесены в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости; b) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в соответствии с решением органа кадастрового учета при обнаружении данным органом такой ошибки или поступлении в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, поступления в орган кадастрового учета такого заявления или указанного решения суда. Орган кадастрового учета после поступления такого заявления обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить определенную техническую ошибку или не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей статьей

31

срока, принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин отклонения, направив данное решение при помощи почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении обратившемуся с таким заявлением лицу по отмеченному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В решении органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки в сведениях должны быть дата выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки. При исправлении технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем, в который приняли решение об исправлении этой ошибки, должен направить данное решение по почтовому адресу правообладателя указанного объекта недвижимости или, если в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать такие сведения об этом адресе, по почтовому адресу правообладателя в соответствии с кадастровыми сведениями о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (но только при наличии таких сведений). Решение об исправлении технической ошибки в сведениях может быть обжаловано в судебном порядке. Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях может принять решение о необходимости устранения этой ошибки. Решение должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления данной ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, должен направить его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в определенном порядке. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях. Орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней со дня исправления технической ошибки в сведениях или кадастровой ошибки в сведениях представляет документы о таком исправлении в государственные органы, определенные Правительством Российской Федерации. Форма таких документов и содержание сведений, находящихся в них, устанавливаются соответственно постановлениями Правительства Российской Федерации.

32

Глава 4. КАДАСТРОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Статья 29. Кадастровый инженер Комментарий к статье 29 В соответствии с абсолютно новым законодательством о государственном кадастре недвижимости появляются и новшества, как в терминологии, так и в сути этой терминологии. Если ранее кадастровой деятельностью у нас занимались землеустроители, то теперь они переименованы в кадастровых инженеров. Основная цель новаций об их деятельности - это снижение государственного управленческого воздействия, а соответственно, и освобождение государственных органов от лишних, обременительных функций. Под кадастровым инженером стоит понимать физическое лицо, которое может осуществлять кадастровую деятельность на основании действующего квалификационного аттестата кадастрового инженера. Существуют условия, при которых выдается квалификационный аттестат, к ним относятся: a) физическое лицо имеет гражданство Российской Федерации; b) физическое лицо имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования; c) физическое лицо не имеет непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления. Кадастровые инженеры работают над формированием объекта. Сегодня этот термин используется при первичном предоставлении земельных участков (части 1 и 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации). Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. В квалификационном аттестате ставится печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием. Квалификационный аттестат выдается без ограничения срока и территории его действия, а также является документом единого федерального образца. При всем этом квалификационный аттестат признается действующим с момента внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров. В государственный реестр кадастровых инженеров вносятся следующие сведения о кадастровом инженере: 1) фамилия, имя, отчество; 2) дата и место рождения; 3) номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером; 4) данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации; 5) дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного аттестата; 6) дата и основание аннулирования квалификационного аттестата. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавший квалификационный аттестат, направляет в орган кадастрового учета уведомление о выдаче определенного квалификационного аттестата, содержащее ранее указанные сведения, вместе с этим и копию данного квалификационного аттестата в срок не более чем один рабочий день со дня выдачи данного квалификационного аттестата. Аттестация будет проводиться в форме квалификационного экзамена. Квалификационные экзамены принимаются квалификационной комиссией, которая формируется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом к сдаче квалификационных экзаменов допускаются лица, отвечающие установленным действующим законодательством требованиями и не имеющие ограничения в праве на обращение с заявлением о получении квалификационного аттестата в соответствии со следующими положениями: - лицо, у которого квалификационный аттестат аннулирован, не имеет права обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата: a) в течение двух лет со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по основанию, предусмотренному пунктами 3 или 4 части 7 комментируемой статьи;

33

b) в течение года со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по основанию, предусмотренному пунктом 5 части 7 комментируемой статьи; c) в течение срока, предусмотренного вступившим в законную силу приговором или решением суда, если квалификационный аттестат аннулирован по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 7 комментируемой статьи; - лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован по основанию установления факта представления подложных документов кадастровым инженером для получения квалификационного аттестата, не может обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата. Состав и порядок работы квалификационной комиссии, перечень документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата, порядок выдачи квалификационных аттестатов устанавливаются в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации. Программы квалификационных экзаменов, порядок их проведения, форма квалификационного аттестата устанавливаются органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений. Квалификационный аттестат может быть аннулирован в случае: a) установления факта представления подложных документов кадастровым инженером для получения квалификационного аттестата; b) поступления в квалификационную комиссию сведений о вступлении в законную силу приговора суда, предусматривающего наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решения суда, предусматривающего административное наказание в виде дисквалификации кадастрового инженера, и как логическое завершение лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока; c) подачи кадастровым инженером в соответствующую квалификационную комиссию заявления об аннулировании своего квалификационного аттестата; d) принятия неоднократно в течение календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных комментируемым Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такое решение было признано недействительным в судебном порядке); e) непредставления кадастровым инженером в орган кадастрового учета или соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомления в установленный законодателем срок, а именно в срок не позднее чем тридцать рабочих дней со дня изменения указанных выше сведений. Решение об аннулировании квалификационного аттестата принимается квалификационной комиссией. В содержании решения должны быть указаны обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, с обязательной ссылкой на соответствующие положения определенной статьи. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который выдал квалификационный аттестат, направляет копию решения об аннулировании такого квалификационного аттестата в течение одного рабочего дня со дня принятия данного решения в орган кадастрового учета, а также лицу, квалификационный аттестат которого в соответствии с данным решением аннулирован. Данная копия должна быть заверена должностным лицом указанного органа исполнительной власти. Квалификационный аттестат будет признан недействительным и, следовательно, не действующим со дня внесения сведений о его аннулировании в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с установленными статьей 30 комментируемого Федерального закона положениями. Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован, вправе обжаловать решение об аннулировании квалификационного аттестата в судебном порядке. Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован, не может больше обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата: 1) в течение двух лет со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по основаниям: подачи кадастровым инженером в соответствующую квалификационную комиссию заявления об аннулировании своего квалификационного аттестата либо принятия неоднократно в течение календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных настоящим Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такое решение было признано недействительным в судебном порядке);

34

2) в течение года со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован из-за непредставления кадастровым инженером в орган кадастрового учета или соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомления; 3) в течение срока, предусмотренного вступившим в законную силу приговором, предусматривающим наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решением суда, предусматривающим административное наказание в виде дисквалификации кадастрового инженера и соответственно лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока. Статья 30. Государственный реестр кадастровых инженеров Комментарий к статье 30 Органом кадастрового учета ведется государственный реестр кадастровых инженеров. Сведения, вносимые в государственный реестр кадастровых инженеров о кадастровом инженере: 1) фамилия, имя, отчество; 2) дата и место рождения; 3) номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером; 4) данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации; 5) дата выдачи квалификационного аттестата, а также идентификационный номер данного аттестата; 6) дата и основание аннулирования квалификационного аттестата. Орган кадастрового учета в срок не более чем два рабочих дня со дня получения уведомления, в срок не более чем один рабочий день со дня выдачи данного квалификационного аттестата вносит в государственный реестр кадастровых инженеров сведения об указанном в таком уведомлении кадастровом инженере. Орган кадастрового учета вносит в государственный реестр кадастровых инженеров сведения об аннулировании квалификационного аттестата в срок не более чем два рабочих дня со дня получения копии решения об аннулировании квалификационного аттестата. Сведения о кадастровом инженере будут автоматически исключены из государственного реестра кадастровых инженеров в случае поступления в орган кадастрового учета в установленном законодательством Российской Федерации порядке документа, который подтвердит смерть кадастрового инженера. Здесь под документом, подтверждающим смерть кадастрового инженера, подразумевается свидетельство о смерти. Кадастровый инженер в срок не позднее чем тридцать рабочих дней со дня изменения указанных выше необходимых сведений обязан уведомить об этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавший ему квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета. Соответствующее уведомление в письменной форме, заверенное подписью и печатью кадастрового инженера, представляется в указанные органы кадастровым инженером или его представителем лично либо посредством почтового отправления с обязательной описью вложения и с уведомлением о вручении. Орган кадастрового учета вносит в государственный реестр кадастровых инженеров соответствующие изменения, касающиеся сведений о таком кадастровом инженере, в срок не более чем один рабочий день со дня получения указанного уведомления. Порядок и необходимые условия для ведения государственного реестра кадастровых инженеров определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Сведения о кадастровом инженере, содержащиеся в государственном реестре о кадастровых инженерах, являются общедоступными и могут предоставляться по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (здесь может быть предусмотрена определенная форма заявления). Такие сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса. Государственный реестр кадастровых инженеров должен быть размещен на официальном web-сайте органа кадастрового учета в сети Интернет. Статья 31. Формы организации кадастровой деятельности

35

Комментарий к статье 31 Для кадастрового инженера на выбор предоставляются следующие формы организации своей кадастровой деятельности: a) в качестве индивидуального предпринимателя, при соблюдении норм гражданского законодательства Российской Федерации; b) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом. Законом устанавливается свободное право кадастрового инженера самостоятельно выбирать формы организации своей кадастровой деятельности и место ее осуществления. Кадастровый инженер обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который выдавал ему квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета о форме организации своей кадастровой деятельности, которую он выбрал. Соответствующее уведомление в письменной форме, заверенное подписью и печатью кадастрового инженера, представляется в указанные органы кадастровым инженером или его представителем, имеющим доверенность на то, лично либо посредством почтового отправления с полной описью вложения и с уведомлением о вручении в срок не позднее чем тридцать рабочих дней со дня получения кадастровым инженером квалификационного аттестата. Каждый кадастровый инженер обязан иметь постоянно в наличии во время осуществления своей деятельности печать, штампы, бланки, на которых указываются фактический адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата. Типовой образец печати кадастрового инженера устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Статья 32. Осуществление кадастровым инженером кадастровой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя Комментарий к статье 32 Кадастровый инженер имеет полное право принять самостоятельное решение об осуществлении своей кадастровой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, если он зарегистрирован в этом качестве в установленном гражданским законодательством Российской Федерации порядке. Естественно, что выбор формы осуществления предпринимательской деятельности обусловлен просто огромным объемом факторов экономического, производственно-технического и юридического порядка. В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Заниматься предпринимательской деятельностью могут полностью дееспособные граждане, как правило, это лица, достигшие 18 лет. Статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить только после прохождения процедуры государственной регистрации в установленном законом порядке. Статья 33. Осуществление кадастровым инженером кадастровой деятельности в качестве работника юридического лица Комментарий к статье 33 Кадастровый инженер вправе осуществлять кадастровую деятельность на основании трудового договора с юридическим лицом, являющимся коммерческой организацией, в качестве работника такого юридического лица, при этом он будет иметь все права работника в соответствии с Трудовым кодексом Российской Федерации. Договоры подряда на выполнение кадастровых работ заключаются таким юридическим лицом, а соответственно, в отличие от кадастровых инженеров, осуществляющих свою деятельность как индивидуальные предприниматели, кадастровые инженеры - работники не будут вступать непосредственно в гражданско-правовые отношения с заказчиками работ. Данные работы вправе выполнять только кадастровый инженер работник такого юридического лица. Юридическое лицо, указанное выше, обязано: 1) иметь в штате не менее двух кадастровых инженеров, которые имеют право осуществлять кадастровую деятельность; 2) обеспечивать полную сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц при выполнении соответствующих кадастровых работ.

36

Статья 34. Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности Комментарий к статье 34 Кадастровые инженеры могут создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме некоммерческого партнерства, основа этого партнерства - членство кадастровых инженеров. Целями таких саморегулируемых организаций будут обеспечение условий для профессиональной деятельности кадастровых инженеров, установление обязательных для членов таких объединений правил осуществления ими кадастровой деятельности, правил поведения при осуществлении этой деятельности, правил деловой и профессиональной этики кадастровых инженеров, а также осуществление контроля за соблюдением данных правил и повышение квалификации кадастровых инженеров. Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности могут осуществлять деятельность, соответствующую целям, для достижения которых они созданы, в том числе могут иметь право: a) представлять законные интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в частности при рассмотрении спора, связанного с принятием органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета; b) разрабатывать, устанавливать и опубликовывать обязательные для выполнения всеми своими членами правила осуществления ими кадастровой деятельности, правила поведения при осуществлении этой деятельности, правила деловой и профессиональной этики кадастровых инженеров; c) осуществлять контроль за кадастровой деятельностью своих членов в части соблюдения требований комментируемого Федерального закона и указанных в пункте; d) получать от органа кадастрового учета информацию о результатах деятельности своих членов; e) рассматривать жалобы на действия своих членов; f) применять в отношении своих членов предусмотренные учредительными и иными внутренними документами меры ответственности. У саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности нет права заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ. В данном случае договоры с заказчиками кадастровых работ будут заключаться непосредственно с кадастровыми инженерами. Статья 35. Основания для выполнения кадастровых работ Комментарий к статье 35 Кадастровые работы обязан выполнять только кадастровый инженер на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ, требования к которому предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации и нормами комментируемого Федерального закона. В некоторых случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы будут выполняться кадастровым инженером на основании определения суда. Суд принимает самостоятельное решение о выборе определенного кадастрового инженера. Расходы, связанные с выполнением таких кадастровых работ, и денежное вознаграждение соответствующему кадастровому инженеру возмещаются и выплачиваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 36. Договор подряда на выполнение кадастровых работ Комментарий к статье 36 По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуются обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований комментируемого Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы. В результате выполнения указанных в части 1 комментируемой статьи кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет одного либо нескольких объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем кадастровых работ, подлежащих обязательному выполнению,

37

определяется заказчиком кадастровых работ. Как и в любом договоре подряда, здесь очень важен результат выполнения объема взятых на себя обязательств. Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ. Типовые договоры подряда на выполнение кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться Правительством Российской Федерации. Количество времени, за которое будут выполнены кадастровые работы, в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев может устанавливаться органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Статья 37. Результат кадастровых работ Комментарий к статье 37 В результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, обозначенные в статьях 32 и 33 комментируемого Федерального закона, передают заказчику этих кадастровых работ следующий пакет документов: a) межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет одного или нескольких земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка); b) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части); c) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства). Статья 38. Межевой план Комментарий к статье 38 Перед тем как дать определение межевому плану, стоит определиться с понятием Межевание объектов землеустройства, так как оно является ключевым к пониманию производной терминологии. ...Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: - определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; - закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; - изготовление карты (плана) объекта землеустройства... Теперь можно дать определение межевого плана - это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. В межевом плане должны указываться сведения об образуемых одном или нескольких земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления

38

о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете одной части или нескольких частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков. Если в соответствии со статьей 39 комментируемого Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Межевой план состоит из двух основных по значимости частей - графической и текстовой. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. А вот в текстовой части межевого плана уже будут указываться необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения об одном либо нескольких земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Также может устанавливаться местоположение отдельных частей границ земельного участка в порядке, предусмотренном органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты, а также объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Площадью земельного участка признается площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования. Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, земельного законодательства Российской Федерации, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа. Межевой план должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план. Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений. Статья 39. Порядок согласования местоположения границ земельных участков Комментарий к статье 39 Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 комментируемой статьи, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ. Предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган

39

кадастрового учета заявления об учете соответствующих изменений земельного участка, является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: a) собственности. Исключение здесь будут составлять случаи, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование. Не случайно законодатель поставил право собственности первым в числе списка других прав, дело в том, что оно является основополагающим правом, оказывающим влияние непосредственно или опосредованно, по сути, на все остальные гражданские права; b) пожизненного наследуемого владения. Это право реально означает право фактического обладания определенным объектом. Данное положение, прописанное в Гражданском кодексе Российской Федерации, означает, что земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, имеет границы, местоположение, размеры, то есть земельный участок индивидуально определен и отграничен на местности от соседних земельных участков. Границы такого земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, зафиксированы в соответствующей книге записей государственных актов на право собственности на землю, пожизненного владения, бессрочного (постоянного) пользования землей и других необходимых документах. Владелец земельного участка обладает также правом хозяйственного использования земельного участка в строгом соответствии с его целевым назначением, освещенным в документе, который подтверждает право пожизненного наследуемого владения соответствующим участком; c) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование). В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в данном пункте юридических лиц, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта имеют множество ограничений в российском гражданском законодательстве. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права распоряжаться таковыми объектами. Пленум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка; d) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). На фоне других указанных выше прав договор аренды обладает некоторыми характерными чертами. Договор аренды не влечет за собой смены статуса собственника, а соответственно, в

40

экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, когда товаром будет являться не вещь, а право пользования таковой. Имущество по такому договору может передаваться арендатору только в пользование, а также в пользование и во владение совместно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае согласование местоположения границ будет проходить исходя из выбора заказчика кадастровых работ с обязательным установлением границ земельных участков на местности или без установления этих границ земельных участков на местности. Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, здесь полное исключение составят положения, указанные в части 6 комментируемой статьи. Согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц в случае, если: a) это будут земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являющиеся лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации; b) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков; c) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения. Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или простого согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами. Требование об обязательном формировании охватывает все объекты недвижимости, за малым исключением. Помимо этого оно предписано при любом изменении ныне существующего и учтенного объекта, а также при внесении изменений в кадастр. Новым Законом введен единственный вид границ - в виде линии на местности. Стоит заметить, что действия кадастрового инженера можно будет обжаловать в суде, что дает хотя бы какую-то надежду на справедливость всего этого усложненного для заказчика процесса на фоне бюрократии и самовластия (причем бесконтрольного) чиновников. В случае проведения собрания заинтересованных лиц с целью согласования местоположения границ извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктами 8 и 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в печатном издании, являющемся источником опубликования нормативных правовых актов органов исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если: 1) в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения; 2) смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в

41

собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ должны быть указаны следующие сведения: a) о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона; b) сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона; c) кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса, смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков); d) порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения; e) место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ; f) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) возражений после ознакомления с проектом межевого плана. Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее чем за тридцать дней до дня проведения данного собрания. Кадастровый инженер обязан во время проведения согласования местоположения границ: a) проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей; b) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания; c) указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности). Статья 40. Акт согласования местоположения границ Комментарий к статье 40 Окончательный результат согласования местоположения границ должен быть оформлен надлежащим образом кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обратной стороне листа графической части межевого плана. Согласованными могут считаться только границы земельного участка при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, кроме предусмотренного частью 3 комментируемой статьи случая. Если надлежащим образом извещенное и по-прежнему заинтересованное лицо или его официальный представитель (оформление должно быть выполнено в соответствии с требованиями комментируемого Закона и гражданского законодательства в форме нотариально заверенной доверенности) в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ или не были представлены их личные возражения в письменной форме с их четким и ясным, носящим официально-правовой характер, обоснованием, местоположение определенных границ земельных участков считается согласованным таковыми лицами, о чем в акт согласования местоположения границ будет внесена соответствующая запись. В данном случае к межевому плану необходимо приложить документы, которые могли бы подтвердить, что порядок извещения указанного лица, установленный российским законодательством, был полностью соблюден. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. А вот в случае если согласование не состоялось, то заинтересованное лицо либо его полномочный представитель должны в письменной форме представить возражения относительно данного согласования с обоснованием своего отказа. В акт согласования местоположения границ должны вноситься записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения должны прилагаться к межевому плану и являются его неотъемлемой составной частью. Разногласия и споры, которые останутся неурегулированными в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в прописанном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. Статья 41. Технический план

42

Комментарий к статье 41 Можно дать следующее определение технического плана, сформулированное законодателем, - это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. В техническом плане должны быть указаны сведения о здании, сооружении, помещении или других объекте либо объектах незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости. Классически в теории и на практике технический план должен состоять из графической и текстовой частей. В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также описывается местоположение такого объекта недвижимости. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания определяется с помощью определения координат характерных точек контура этого объекта на земельном участке. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений. Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Технический план должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план. Статья 42. Акт обследования Комментарий к статье 42 Актом обследования может быть признан документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или другого объекта незавершенного строительства при учете имеющихся кадастровых сведений об этом объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта

43

незавершенного строительства либо из-за гибели, либо из-за уничтожения этого объекта недвижимости или прекращения существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено. В обязательном порядке этот документ должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера, без нее он будет просто недействителен. Глава 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 43. Особенности осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период Комментарий к статье 43 1. Комментируемая статья регламентирует порядок действия настоящего Закона в так называемый переходный период его действия. Он установлен до 1 января 2010 г. При этом необходимо обратить внимание на тот факт, что подпрограммой "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)" в тот же период времени установлен ряд мероприятий, которые должны быть выполнены на первых двух этапах ее действия именно до 2010 г., то есть в переходный период, о котором говорится в комментируемой статье. Согласно гл. 2 подпрограммы она должна быть выполнена за 2006 - 2011 годы, при этом реализация подпрограммы планируется в 3 этапа. На первом этапе (2006 - 2007 годы) планируется: - разработка нормативно-правовой и методологической базы ведения государственного кадастра недвижимости, унифицированных технических решений по учету и кадастровой оценке объектов недвижимости; - инвентаризация и введение сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости; - формирование обновленной цифровой картографической основы с применением современных методов дистанционного зондирования по экономически значимым территориям Российской Федерации; - создание опорных межевых сетей; - актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель, проведение кадастровой оценки объектов капитального строительства; - разработка рабочих процессов и автоматизированной системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, ее опытное внедрение в 5 экспериментальных регионах; - создание автоматизированных рабочих мест, проектирование мультисервисной телекоммуникационной сети Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и федерального кадастрового информационно-аналитического центра; - оптимизация структуры и численности территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, повышение квалификации и переподготовка специалистов, осуществление проектных работ, приобретение новых административных и производственных площадей, реконструкция и техническая модернизация объектов агентства и подведомственных ему организаций. На втором этапе (2008 - 2009 годы) будут произведены: - инвентаризация и введение сведений в государственный кадастр недвижимости, формирование его обновленной цифровой картографической основы; - завершение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель, проведение кадастровой оценки объектов капитального строительства; - введение в регионах Российской Федерации (по мере оснащения техническими средствами) в эксплуатацию автоматизированной системы государственного кадастра недвижимости, проведение кадастрового учета объектов недвижимости, апробирование межведомственного взаимодействия; - создание мультисервисной телекоммуникационной сети Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, выполнение работ в г. Москве по созданию федерального кадастрового информационно-аналитического центра; - повышение квалификации и переподготовки специалистов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, осуществление проектных работ, приобретение новых административных и производственных площадей,

44

реконструкция и техническая модернизация объектов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций. На третьем этапе (2010 - 2011 годы) ожидается: - завершение формирования обновленной цифровой картографической основы, инвентаризация и введение сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, внедрение рабочих процессов государственного кадастрового учета, кадастровой оценки объектов недвижимости; - формирование информационных ресурсов федерального кадастрового информационноаналитического центра, организация доступа к этим ресурсам пользователей в соответствии с их правами и полномочиями; - завершение реконструкции и технической модернизации административных и производственных зданий органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, повышение квалификации и переподготовка специалистов агентства и подведомственных ему организаций. К концу 2011 года будет создана система государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории РФ, обеспечено информационное наполнение государственного кадастра недвижимости и организован доступ к нему органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также организаций и граждан. 2. Из общего перечня, установленного п. 2 ст. 1 настоящего Закона, выделены некоторые объекты недвижимости, а именно здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В комментируемой статье установлено, что в отношении государственного учета этих объектов в переходный период (то есть до 2010 г.) порядок применения настоящего Закона должен быть установлен дополнительно путем принятия соответствующих постановлений Правительства РФ. В том случае если Правительством РФ этот порядок не определен, то положения настоящего Федерального закона не применяются. При этом государственный учет указанных объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу комментируемого Федерального закона (согласно ст. 48), нормативными правовыми актами в сфере: - либо осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства; - либо государственного технического учета жилищного фонда. Необходимо уточнить, что указанные положения не распространяются в отношении земельных участков и сведений о границах. 3. До 2010 г. (окончание переходного периода) государственный учет, а также техническая инвентаризация в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляется соответствующими органами и организациями. Именно эти учреждения имеют право выдавать кадастровые паспорта объектов недвижимости. При этом указанный документ должен иметь установленную форму. Согласно ст. 14, п. 4, комментируемого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Статья 44. Лица, осуществляющие кадастровую деятельность в переходный период Комментарий к статье 44 1. В комментируемой статье оговорены порядок действий и полномочия лиц, осуществляющих кадастровую деятельность в отношении земельных участков, в переходный период. К ним отнесены: - кадастровые инженеры - они приобретают право на кадастровую деятельность с 1 марта 2008 г.; - лица, обладающие на день вступления в силу комментируемого Закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству, - данная категория специалистов может осуществлять до 1 января 2011 г., то есть в период времени с 1 марта 2008 г. до указанной даты, одновременно с кадастровыми инженерами. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" территориальное землеустройство представляет собой мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и

45

их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). При проведении территориального землеустройства выполняются следующие виды работ (согласно ст. 1 указанного Закона): - образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства; - межевание объектов землеустройства. Нужно учесть, что независимо от того, выполняются ли работы непосредственно кадастровым инженером или иным лицом, обладающим соответствующими полномочиями, к правоотношениями с участием указанных лиц применяется комментируемый Закон по аналогии (аналогия закона - это применение в указанных случаях правовых норм, регулирующих сходные отношения. Это правовая структура используется в данном случае при рассмотрении ситуаций, когда те или иные отношения не регламентированы нормами настоящего Закона). Но указанный Закон в данном случае подлежит применению только в части, касающейся заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ. При этом в качестве исполнителя (подрядчика) должны выступать кадастровый инженер либо иное лицо с оговоренными ранее полномочиями, при условии, что указанные лица являются или индивидуальными предпринимателями (ст. 32), или работниками юридического лица (ст. 33). В последнем случае договор, конечно, заключается с соответствующим юридическим лицом. Для того чтобы можно было применить указанные нормы по аналогии, те лица, которые имеют право выполнять работы по территориальному землеустройству, считаются кадастровыми инженерами. 2. В связи с тем что до 1 января 2010 г. установлен переходный период, то является обоснованным, что до наступления указанного срока кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется, а учет указанных объектов недвижимости выполняется согласно ранее установленному порядку в сфере: 1) осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921, был определен порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый государственный реестр. Он ведется на бумажных и магнитных носителях. Сведения об объектах учета, полученные от организации (органа) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества; 2) государственного технического учета жилищного фонда. Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). (Данный порядок конкретизирован в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37.) В соответствии с указанной Инструкцией основной задачей государственного учета жилищного фонда в РФ является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Учету подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. При производстве технической инвентаризации в городах и других поселениях предусмотрена следующая очередность работ: - составление списка и установление нумерации домовладений, зданий; - изучение материалов, предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации; - изучение похозяйственных книг;

46

- определение количества персонала, необходимого для производства обследований во всем его объеме в установленные сроки; - составление в отдельных случаях сметы на производство работ; - разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и последних - на участки; - подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями и производство пробных работ); - обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа, составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий; - проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение материалов технической инвентаризации в архив БТИ. Комментируемым Законом Правительству РФ предоставлена возможность повлиять на процесс учета путем принятия соответствующего постановления, в котором отразить при необходимости особенности подготовки указанных документов. 3. Кадастровые инженеры могут также осуществлять кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, но только с 1 января 2010 года (окончание переходного периода). Кроме того, дополнительно оговорен период времени, когда наряду с кадастровыми инженерами указанные работы могут выполнять иные органы и организации, которые будут обладать соответствующими полномочиями на 31 декабря 2009 г. В отношении норм комментируемой статьи применимы положения об аналогии закона, рассмотренные ранее. Статья 45. Ранее учтенные объекты недвижимости Комментарий к статье 45 1. Прежде чем говорить о порядке применения комментируемого Закона в отношении правоотношений, возникших до вступления его в силу или в период действия переходного периода, необходимо обратить внимание на то, что настоящий Федеральный закон, как и подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)", направлены на "создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления" (гл. 1 указанной подпрограммы). В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах. В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости. Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

47

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив. Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога существенно снизился. Таким образом, основными составляющими Единого кадастра объектов недвижимости на сегодняшний день должны быть следующие основные ресурсы: земельный кадастр, который начали вести с 1992 года; база данных технического учета, которую ведут органы и организации технической инвентаризации с 1998 г.; Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В результате этого такие объекты недвижимости, как земля и объекты на ней, учитывались отдельно. Но тем не менее комментируемая статья признает, что основной правовой принцип состоит в том, что Закон обратной силы не имеет, то есть его положения применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Поэтому следующие объекты недвижимости считаются ранее учтенными объектами недвижимости (то есть учет признается юридически действительным, а такие объекты - объектами недвижимости, учтенными в соответствии с этим Федеральным законом) при условии, что до дня вступления комментируемого Закона в силу или в переходный период его действия: уже был произведен государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости; государственный кадастровый учет или государственный технический учет указанных объектов не осуществлен, но права собственности на них зарегистрированы и не прекращены; объектам недвижимости были присвоены условные номера (в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. В соответствии с комментируемой статьей признается федеральной собственностью следующая документация: 1) землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, - в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" к видам землеустроительной документации относятся: - генеральная схема землеустройства территории РФ, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема землеустройства муниципальных образований и других административнотерриториальных образований, схемы использования и охраны земель; - проекты территориального землеустройства; - материалы межевания объектов землеустройства; - карты (планы) объектов землеустройства; - проекты внутрихозяйственного землеустройства; - проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий; - материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; - тематические карты и атласы состояния и использования земель. Положением о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514, установлено, что на основе землеустроительной документации, материалов и данных (в письменной, графической, электронной, фотографической и иной форме), полученных в результате проведения землеустройства, формируется фонд данных. Документы фонда данных являются федеральной собственностью и не подлежат приватизации; 2) документы государственного земельного кадастра - ст. 13 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" подразделяет документы государственного земельного кадастра на: - основные - Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы);

48

- вспомогательные - книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети; - производные документы - документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности РФ, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы; 3) технические паспорта, оценочная и иная хранящаяся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и т.д.) - согласно Постановлению Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства" по результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. В соответствии с п. 13 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного указанным Постановлением, технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда РФ и являются федеральной собственностью. 3. Как было установлено в ст. 7 комментируемого Закона, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости согласно приведенному в ней перечню. Так как ранее учтенные объекты недвижимости считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом, то имеющиеся сведения и содержащие такие сведения документы должны быть внесены в состав кадастра недвижимости. Сроки и порядок выполнения данного условия должны быть установлены дополнительно органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. 4. Порядок включения сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости (здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства), учтенного ранее, определен в комментируемой статье. Такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер. Правительство РФ должно определить: 1) перечень государственных органов, в которые орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней со дня присвоения данного номера обязан представить документ о таком объекте недвижимости; 2) форму и содержание указанного документа. Постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого выдачи разрешения на строительство не требуется, осуществляется на основании копии декларации о таком объекте недвижимости, поступившей в орган кадастрового учета от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При условии, что этот объект недвижимости является ранее учтенным объектом недвижимости, а право собственности на него зарегистрировано с учетом установленных ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенностей государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, орган кадастрового учета в срок не более чем 3 рабочих дня со дня завершения включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости сведений и документов о таком объекте недвижимости направляет кадастровый паспорт такого объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 5. Комментируемым Законом определен порядок предоставления по запросам заинтересованных лиц сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Аналогичным является порядок предоставления сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. То есть они также являются общедоступными и предоставляются в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости; 3) кадастрового паспорта объекта недвижимости; 4) кадастрового плана территории;

49

5) кадастровой справки. 6. В соответствии со ст. 14 настоящего Закона любое заинтересованное лицо вправе запросить общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. На запрос орган кадастрового учета должен предоставить сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости; 3) кадастрового паспорта объекта недвижимости; 4) кадастрового плана территории; 5) кадастровой справки. Если же речь идет об объекте (земельном участке), учтенном ранее, то не исключено возникновение ситуации, что запрашиваемые сведения не были своевременно включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости. В этом случае орган кадастрового учета должен включить указанные сведения (на основании имеющихся документов) и предоставить их заинтересованному лицу. Сроки для предоставления ответа в данном случае продлеваются исходя из следующего: - для предоставления внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок, - не более чем 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса; - для предоставления сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок - 15 или 30 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Аналогичные сроки и порядок предоставления предусмотрены также и для предоставления сведений о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства. Но в этом случае право собственности на указанные объекты недвижимости должно быть зарегистрировано в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 7. Комментируемый пункт настоящей статьи посвящен рассмотрению ситуации, когда на ранее учтенный объект недвижимости отсутствуют необходимые сведения и документы. Проблема возникает, когда их нет в составе: - государственного земельного кадастра; - учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации; - иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном объекте недвижимости. Каким образом можно подтвердить права на объект недвижимости заинтересованного лица? Для этого в орган кадастрового учета по его запросам должны быть представлены документы: 1) устанавливающие или подтверждающие право на указанный объект недвижимости, они представляются заинтересованным лицом; 2) подтверждающие ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него, в данном случае они должны быть представлены соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации. Для того чтобы определить процедуру взаимоотношений органа кадастрового учета с указанными лицами, организациями и учреждениями, в комментируемой статье предусмотрено, что орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений должен дополнительно установить: - порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов; - порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости указанных сведений и документов. 8. Не исключено возникновение ситуации, когда на запрос заинтересованного лица о том или ином ранее учтенном объекте недвижимости (здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства) заинтересованное лицо может получить уведомление органа кадастрового учета в письменной форме об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений. Основания для выдачи подобного запроса оговорены в комментируемой статье и ограничены ею. Это возможно при наличии одновременно следующих условий:

50

- когда сведения и документы о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства не включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости; - при этом право собственности на такой объект недвижимости не зарегистрировано в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке. Но указанное уведомление кроме сведений об отсутствии запрашиваемой информации в государственном кадастре недвижимости должно содержать указание на тот орган или организацию, в которых осуществляется хранение учетно-технической документации о таком объекте недвижимости. В том случае если заинтересованное лицо представит необходимые для включения в государственный кадастр недвижимости документы, то сведения о нем включаются в соответствующие разделы. При этом постановка на учет объектов недвижимости будет осуществлена с учетом следующих особенностей: 1) для указанного включения в государственный реестр недвижимости не нужно уплачивать государственную пошлину, которая в обычном порядке согласно ст. 333.33, п. 20, НК РФ (за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество) составляет: - для физических лиц - 500 рублей; - для организаций - 7500 рублей; - для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления - 100 рублей; 2) если в обычной ситуации для постановки на кадастровый учет необходимо получить технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, то в данном случае достаточно представить выписку о соответствующем ранее учтенном объекте недвижимости; 3) положения, касающиеся обязательной постановки на учет здания или сооружения, не поставленного на учет, при условии, что ставится на учет помещение, расположенное в указанном здании (сооружении), в настоящем случае не применяются. 9. В настоящей статье регулируется порядок предоставления сведений органом или организацией, осуществляющими хранение учетно-технической документации о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства по запросу заинтересованного лица. Данные нормы очень важны, так как именно эта информация послужит основанием для дальнейшего внесения в государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об объекте недвижимости, учтенном ранее. Срок предоставления сведений не должен превышать более чем 10 рабочих дней со дня получения соответствующего запроса. Запрашиваемая информация предоставляется в виде выписки, форма которой должна быть установлена органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. За выдачу выписки взимается плата, размер которой устанавливается субъектом РФ, при этом предельный ее размер должен быть установлен Правительством РФ. 10. Если здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства являются ранее учтенными, то никто, включая органы или организации, осуществляющие хранение учетно-технической документации о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, в связи с выдачей выписки о данном объекте недвижимости или государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним не может требовать осуществления по данному объекту недвижимости: - плановой - она проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетнотехнических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет; - внеплановой - данный вид инвентаризации осуществляется при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому подобного) данного объекта недвижимости. 11. Настоящая статья регламентирует правоотношения сторон, касающиеся ранее учтенных земельных участков независимо от того, для какого целевого использования они предоставлялись (для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,

51

индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства), а также ранее учтенных зданий, сооружений, помещений или объекта незавершенного строительства. Часть 4 ст. 14 комментируемого Закона указывает, что кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. В случае если в государственном кадастре недвижимости нет полного объема сведений, которые должны быть отражены в кадастровом паспорте объекта недвижимости, орган кадастрового учета не вправе отказать в его выдаче. Более того, даже если кадастровые сведения отсутствуют, этот факт не может стать основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним или для отказа в осуществлении данной государственной регистрации. В качестве примера можно привести следующий факт. Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192, установлено, что идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер. Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. То есть отсутствие кадастрового номера не может служить основанием для приостановки государственной регистрации. 12. В настоящей статье определены существенные условия, при отсутствии которых кадастровый паспорт ранее учтенного и не указанного в ч. 11 комментируемой статьи земельного участка не выдается. Это возможно в том случае, если земельный участок был выделен не для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также если: 1) нет кадастровых сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, то есть отсутствуют сведения, позволяющие определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи (нет уникальных характеристик объекта недвижимости); 2) одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем, то есть возможен спор между собственниками указанных участков по вопросу о прохождении между ними границы. Порядок разрешения этой спорной ситуации установлен в п. 14 комментируемой статьи. Исходя из полномочия органа кадастрового учета по уточнению местоположения границ ранее учтенного земельного участка, именно данное учреждение может обеспечить устранение такого пересечения. 13. При наличии обстоятельств, указанных в предыдущем пункте комментируемой статьи, достаточных для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта, орган кадастрового учета в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса, вправе принять решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта и направить заинтересованному лицу указанное решение и кадастровую выписку о данном земельном участке, содержащую имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о данном земельном участке. В решении в обязательном порядке указываются: - основания для его принятия; - выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения данных обстоятельств; - рекомендации по устранению этих причин. Если основанием для принятия указанного решения послужило отсутствие сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, в решении должно быть указано на характерные точки границ соответствующего земельного участка, кадастровые сведения о координатах которых отсутствуют. Принятое органом кадастрового учета решение может быть обжаловано в судебном порядке. 14. В некоторых случаях органу кадастрового учета необходимо обладать полномочиями, которые позволят ему самостоятельно разрешать возникающие сложные, спорные ситуации. В связи с несовершенством кадастрового учета, проводимого ранее, не исключено, что от него может потребоваться выполнять функции, касающиеся технических моментов, в частности, с этим

52

связано то, что органу кадастрового учета предоставлено право уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, а также здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Это уточнение может быть произведено только на основании и с использованием картографической основы кадастра. Указанные уточнения оформляются соответствующими материалами по такому уточнению. После произведенного уточнения орган кадастрового учета обязан отразить эти изменения путем внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. Порядок уточнения должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Как уже говорилось в п. 12 комментируемой статьи, если одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем, то орган кадастрового учета вправе не выдавать кадастровый паспорт ранее учтенного земельного участка. Порядок разрешения данной ситуации предусмотрен в настоящем пункте. При возникновении подобной проблемы орган кадастрового учета с учетом произведенных уточнений местоположения границ ранее учтенного земельного участка обеспечивает устранение такого пересечения. При этом порядок устранения устанавливается дополнительно органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Статья 46. Обеспечение реализации положений настоящего Федерального закона Комментарий к статье 46 1. В подпрограмме "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 2008 годы)" сформулированы основные задачи, на разрешение которых направлен комментируемый Закон. Таковыми являются: - создание единой системы государственного кадастрового учета, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; - информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; - развитие института налоговой оценки объектов недвижимости, проведение кадастровой оценки объектов недвижимости; - сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости; - создание механизма доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости, развитие сервисных услуг на основе портальных интернет-технологий. На разрешение первых двух задач нацелена настоящая статья Закона. Как уже говорилось ранее, государственный кадастр недвижимости планируется создать в результате объединения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственном земельном реестре, а также информации, касающейся прохождения Государственной границы РФ, границ между субъектами РФ, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий. Для того чтобы реализовать поставленные задачи, в комментируемой статье установлены обязанности органов и организаций, осуществляющих учет соответствующих объектов учета. В течение переходного периода (до 1 января 2010 г.) в орган кадастрового учета должны быть представлены: органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, действительных ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений РФ, - сведения о прохождении Государственной границы РФ; органами государственной власти и органами местного самоуправления, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения соответственно границ между субъектами РФ, между муниципальными образованиями, а также населенными пунктами, территориальными зонами и зонами с особыми условиями использования территорий, - сведения о данных границах и зонах. Правительством РФ должны быть установлены состав указанных сведений и порядок представления в орган кадастрового учета соответствующих документов.

53

2. В подпрограмме сформулированы следующие ожидаемые конечные результаты ее реализации и показатели социально-экономической эффективности: - создание нормативно-правовой и методологической базы по государственному кадастровому учету и кадастровой оценке объектов недвижимости (об этом говорилось в п. 1 комментируемой статьи); - создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории РФ, включая внедрение на территории автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости (на реализацию этого момента направлены положения настоящего пункта); - обеспечение информационного наполнения государственного кадастра недвижимости сведениями об объектах недвижимости; организация доступа к государственному кадастру недвижимости органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также организаций и граждан; - обучение специалистов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций; - формирование налоговой базы. Для того чтобы система государственного кадастра недвижимости могла полноценно и качественно работать, недостаточно простого объединения имеющихся сведения. Они должны быть соответствующим образом обработаны и включены в единую федеральную информационную систему, в составе которой и будет осуществляться ведение государственного кадастра недвижимости. Поэтому конечный срок для установления порядка создания этой системы установлен заранее - за 6 месяцев до 1 января 2012 г. Именно эта дата определена законодателем для вступления в силу норм комментируемого Закона о том, что государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Причина того, что единой федеральной информационной системе придается такое значение, состоит в том, что именно в ее структуре и будет осуществляться ведение на электронных носителях государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Шесть месяцев отведено для того, чтобы на 1 января 2012 г. было обеспечено создание этой системы для дальнейшего ведения на электронных носителях государственного кадастра недвижимости. Статья 47. Иные заключительные положения Комментарий к статье 47 1. Основной правовой принцип состоит в том, что Закон обратной силы не имеет. Данное положение соответствующим образом трактуется в комментируемой статье. Здесь установлено действие настоящего Закона во времени. Как уже говорилось ранее, он предусматривает такую категорию объектов недвижимости, как ранее учтенные. В отношении их он подлежит применению только в том случае, если после вступления его в силу возникнут иные права и обязанности, которые подлежат регулированию уже с использованием его положений. В частности, рассмотрена ситуация, когда заинтересованным лицом было подано заявление об осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков. В том случае если оно было подано до дня вступления в силу этого Федерального закона, то оно рассматривается в соответствии с правилами, также действовавшими до этого момента. Эти правила содержатся в требованиях к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет ГЗК-1-Т.0-06-02-01, утвержденных Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115. В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели (или уполномоченные ими лица) подают в органы (организации), осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки, документы о межевании земельных участков. Заявка на государственный кадастровый учет должна содержать следующие основные элементы (реквизиты): адресат - сокращенное наименование организации, осуществляющей постановку земельных участков на государственный кадастровый учет;

54

автор документа (заявки) - все лица (правообладатели, правоприобретатели), заинтересованные в постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков по результатам совершения сделки с существующими земельными участками; наименование вида документа - "Заявка о постановке на государственный кадастровый учет"; текст - он составляется от имени всех правоприобретателей вновь образуемых земельных участков, заинтересованных в постановке на государственный кадастровый учет указанных участков. Текст заявки составляется на русском языке и оформляется в виде соединения связного текста и анкеты заявителя; подпись; отметка о поступлении документа в организацию (служебная регистрационная запись). Заявки на государственный кадастровый учет земельных участков оформляются на бланках. Бланки заявки могут быть изготовлены типографским способом, с помощью средств оперативной полиграфии или вычислительной техники. 2. До вступления настоящего Закона в силу действовали и продолжают действовать нормативные акты, регулирующие осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть порядок регистрации сделок и прав на недвижимость, предусмотренный до вступления настоящего Закона в силу, основан на законе и является единственно правильным. Так как комментируемый Закон не имеет обратной силы, то основания для того, чтобы признать регистрацию прав на недвижимое имущество недействительной, отсутствуют. Поэтому техническая документация (кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке), подготовленная и выданная заинтересованным лицам для дальнейшей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признается действительной и приравнена по своей юридической силе к кадастровым паспортам объектов недвижимости. 3. В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами РФ на период до 1 января 2010 года. То есть этот Закон передал право устанавливать цены на межевание участков земель субъектам РФ. Согласно указанному Закону в целях оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в упрощенном порядке субъекты РФ вправе осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства земельных участков. В зависимости от региона России, стоимости земли, размера земельного участка, количества организаций, оказывающих такие услуги, указанные цены могут быть различными. Аналогичное положение содержится в комментируемой статье. Но в ней идет речь уже о предельных максимальных ценах кадастровых работ, притом они зависят от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев. Установление этих максимальных расценок предоставлено субъектам РФ на более длительный период времени - до 1 марта 2015 года. Взаимозависимость цен кадастровых работ и цен на работы по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, состоит в том, что цены на землеустроительные работы признаются установленными в соответствии с комментируемым пунктом предельными максимальными ценами (тарифами, расценками, ставками и тому подобное) кадастровых работ в отношении указанных земельных участков. 4. Комментируемый пункт устанавливает конкретный срок, до наступления которого государственный кадастр недвижимости на электронных носителях будет являться самостоятельной федеральной информационной системой, - 1 января 2012 г. 5. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" в ведении Российской Федерации находится, в частности, установление единых государственных систем координат, а также определение порядка установления местных систем координат и государственный геодезический надзор за их установлением и применением.

55

Постановлением Правительства РФ от 28 июля 2000 г. N 568 "Об установлении единых государственных систем координат" были установлены следующие единые государственные системы координат: система геодезических координат 1995 года (СК-95) - для использования при осуществлении геодезических и картографических работ начиная с 1 июля 2002 г.; геоцентрическая система координат "Параметры Земли 1990 года" (ПЗ-90) - для использования в целях геодезического обеспечения орбитальных полетов и решения навигационных задач. Порядок установления местных систем координат на территории РФ определен в Правилах установления местных систем координат, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 3 марта 2007 г. N 139. Под местной системой координат понимается условная система координат, устанавливаемая в отношении ограниченной территории, не превышающей территорию субъекта Российской Федерации, начало отсчета координат и ориентировка осей координат которой смещены по отношению к началу отсчета координат и ориентировке осей координат единой государственной системы координат, используемой при осуществлении геодезических и картографических работ (далее - государственная система координат). Местные системы координат устанавливаются для проведения геодезических и топографических работ при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров и осуществлении иных специальных работ. Обязательным требованием при установлении местных систем координат является обеспечение возможности перехода от местной системы координат к государственной системе координат, который осуществляется с использованием параметров перехода (ключей). Комментируемой статьей установлено, что до 1 января 2012 г. могут применяться системы координат, которые использовались при ведении государственного земельного кадастра ранее. Исключение составляют случаи, когда в отношении соответствующей территории не установлены предусмотренные местные системы координат. 6. Настоящим пунктом установлен порядок признания участков лесного фонда ранее учтенными объектами недвижимости даже в случае, если государственный кадастровый учет в отношении их не произведен. Это возможно в том случае, когда вещные права на них, а также их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В качестве правоустанавливающих документов, признанных юридически действительными, названы: - план участка лесного фонда; - документ, содержащий описание участка лесного фонда и удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда. 7. В п. 3 ч. 1 ст. 22 комментируемого Закона оговорен состав необходимых для кадастрового учета документов. В частности, предусмотрено, что с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены: либо технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства; либо копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Возможность такого варианта представления копии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта может быть применена только в том случае, если оно выдано после дня вступления в силу комментируемого Федерального закона. 8. Комментируемая статья устанавливает общий порядок применения законов и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие настоящего Закона. До момента приведения их в соответствие с этим Законом они подлежат применению постольку, поскольку не противоречат ему или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам. Ограничения установлены в отношении нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Указанные документы применяются до 1 января 2010 г., если иное не будет установлено Правительством РФ. Статья 48. Вступление в силу настоящего Федерального закона Комментарий к статье 48 1. Согласно ст. 6 Федерального закона от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат

56

Федерального Собрания" федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории РФ по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Комментируемая статья устанавливает сроки и порядок вступления в силу комментируемого Закона. Этот процесс разбит на несколько этапов в зависимости от готовности объективных условий: 1. Со дня официального опубликования комментируемого Федерального закона (а его текст был напечатан в "Российской газете" от 1 августа 2007 г. N 165) - в соответствии со ст. 1 ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" на территории РФ применяются только те федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, которые официально опубликованы. Итак, с указанного момента является действующим только одно его положение (ч. 6 ст. 47), касающееся регулирования порядка учета участков лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом оговорено несоответствие в терминологии и понятие "лесной участок" соответствует определению "участка лесного фонда". 2. Значительная часть указанного Закона вступила в силу с 1 марта 2008 г. 3. Исключение составляет ч. 4 ст. 4, согласно которой государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы. То есть до момента вступления в силу этой нормы права должны быть созданы соответствующий государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним именно на электронных носителях. Эти требования должны быть выполнены в срок до 1 января 2012 г.

57

ОГЛАВЛЕНИЕ Глава 1. Общие положения Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений Статья 3. Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости Глава 2. Ведение государственного кадастра недвижимости Статья 4. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости Статья 5. Кадастровый номер объекта недвижимости и кадастровое деление территории Российской Федерации Статья 6. Геодезическая и картографическая основы государственного кадастра недвижимости Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости Статья 8. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы Российской Федерации Статья 9. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов Статья 10. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий Статья 11. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровом делении территории Российской Федерации Статья 12. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о картографической и геодезической основах кадастра Статья 13. Разделы государственного кадастра недвижимости Статья 14. Порядок предоставления по запросам заинтересованных лиц сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости Статья 15. Информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости Глава 3. Порядок кадастрового учета Статья 16. Основания осуществления кадастрового учета Статья 17. Сроки осуществления кадастрового учета Статья 18. Место осуществления кадастрового учета Статья 19. Государственная пошлина за осуществление кадастрового учета Статья 20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете Статья 21. Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета Статья 22. Состав необходимых для кадастрового учета документов Статья 23. Решение об осуществлении кадастрового учета Статья 24. Особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости Статья 25. Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости Статья 26. Приостановление осуществления кадастрового учета Статья 27. Отказ в осуществлении кадастрового учета Статья 28. Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости Глава 4. Кадастровая деятельность Статья 29. Кадастровый инженер Статья 30. Государственный реестр кадастровых инженеров Статья 31. Формы организации кадастровой деятельности Статья 32. Осуществление кадастровым инженером кадастровой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя Статья 33. Осуществление кадастровым инженером кадастровой деятельности в качестве работника юридического лица Статья 34. Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности Статья 35. Основания для выполнения кадастровых работ Статья 36. Договор подряда на выполнение кадастровых работ Статья 37. Результат кадастровых работ Статья 38. Межевой план Статья 39. Порядок согласования местоположения границ земельных участков Статья 40. Акт согласования местоположения границ

58

Статья 41. Технический план Статья 42. Акт обследования Глава 5. Заключительные положения Статья 43. Особенности осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период Статья 44. Лица, осуществляющие кадастровую деятельность в переходный период Статья 45. Ранее учтенные объекты недвижимости Статья 46. Обеспечение реализации положений настоящего Федерального закона Статья 47. Иные заключительные положения Статья 48. Вступление в силу настоящего Федерального закона

59