Новые земельные отношения в Российской Федерации

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С.Н. Волков, А.А. Варламов, П.Ф. Лойко Новые земельные...

Author: Волков С.Н. | Варламов А.А. | Лойко П.Ф.

94 downloads 194 Views 2MB Size Report

This content was uploaded by our users and we assume good faith they have the permission to share this book. If you own the copyright to this book and it is wrongfully on our website, we offer a simple DMCA procedure to remove your content from our site. Start by pressing the button below!
Report copyright / DMCA form

DOWNLOAD PDF

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С.Н. Волков, А.А. Варламов, П.Ф. Лойко Новые земельные отношения в Российской Федерации

1

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Новые земельные отношения в Российской Федерации С.Н. ВОЛКОВ, ректор Государственного университета по землеустройству, академик РАН А.А. ВАРЛАМОВ, проректор по научной работе Государственного университета по землеустройству, академик РАН П.Ф. ЛОЙКО, профессор, членкорреспондент РАСХН, доктор экономических наук Согласно Конституции Российской Федерации земля признается основой жизни и деятельности на родов, проживающих на соответствующих террито риях. Как уникальное природное тело земля высту пает одновременно в пяти ипостасях: территория страны, главная государствообразующая составля ющая (национальная безопасность); всеобщий пространственный базис, постоянно поддерживае мый за счет определенного соотношения категорий земель (пространственная безопасность); главное средство производства в сельском и лесном хозяй стве (продовольственная безопасность); основной компонент природы (экологическая безопасность); кладовая водных, минеральных, лесных и других ре сурсов (экономическая безопасность). Невосполнимость и ограниченность земельных ресурсов ставят в большинстве случаев земельные вопросы во главу угла государственной политики страны. Наряду с этим в гражданском законодатель стве земельные участки являются также объектом гражданских прав. Земельноресурсный потенциал России — это 1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На террито рии России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов дре весины хвойных пород; разведанные запасы энерго носителей, которые находятся в земле России, сос тавляют около 30% мировых запасов. Емкость территориального пространства России по биокли матическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0–1,3 млрд. человек. Обеспеченность России земельными ресурсами — важнейший эконо мический и политический фактор развития общест венного производства. Выступая как многофункциональная основа об щественного жизнеобеспечения и как основной фактор воспроизводственного процесса, земля на ходится в фокусе индивидуальных и групповых ин

2

Земельный вестник России № 1–2 · 2005

тересов всех без исключения членов общества, от раслей, ведомств и предприятий, которые часто не совпадают со стратегическими общенациональны ми потребностями. Управление земельными ресурсами охватывает полностью спектр общественных отношений — со циальных, управленческих, экономических, эколо гических и других. Поэтому управление земельны ми ресурсами — это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и обще ства на земельные отношения для обеспечения ра ционального использования земли. Последнее пред полагает наиболее эффективные (с точки зрения обеспечения потребностей государства и общества) методы и способы ее использования с учетом конк ретных природных, экономических, социальных и политических условий в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия при роды и общества. Концепция создания такой системы в Российской Федерации должна базироваться на принципах ор ганичного сочетания государственной поддержки рационального землепользования и рыночных ме ханизмов его саморегулирования, а также на пони мании особенностей развития экономики Российс кой Федерации как государства с федеральным (многорегиональным) устройством. Управление земельными ресурсами как объектом уникальным настолько многофункционально и структурно сложно, что оно должно осуществляться децентрализовано, на уровнях федеральном, субъ ектов Федерации (региональном) и муниципальном (местном) в тесном взаимодействии с хозяйствую щими на земле субъектами. В этой связи важно оп ределить роль и положение органов, осуществляю щих государственную регистрацию прав на землю, нотариата, организаций, осуществляющих техни ческий учет объектов недвижимости имущества, ор ганов, регулирующих градостроительную деятель


ность, оценщиков, субъектов риэлтерской деятель ности. Учет вышеуказанных особенностей земли требует особого подхода к управлению земельными ресурса ми и развитию его законодательного обеспечения. Необходим целостный подход к проблеме нацио нального землепользования, не ограниченный рам ками конъюнктурных устремлений. Государство как суверен обязано регулировать земельные отношения в стране, осуществлять регулятивные государствен ные функции по управлению земельными ресурсами и создавать среду для эффективного использования земли и ее охраны. Очевидную и настоятельную потребность в инс титуциональной реорганизации сложившейся в стране системы управления земельными ресурсами определяют: — отсутствие ведомства с четко установленными задачами и функциями, наделенного полномочиями принятия решений в области земельной политики на федеральном уровне; — недооценка роли управления земельными ре сурсами в экономике страны; — смешение функций публичного и гражданского права в землепользовании; — негибкая нормативноправовая база в области земельных отношений; — крайне неудовлетворительное использование земельных ресурсов; — отсутствие системы кредитования под залог земли; — недостаточно эффективная судебноправовая система в области земельных отношений. Такая реорганизация связана с тем, что распоряже ние земельным имуществом разобщено и формиру ется не только между большим числом федеральных органов исполнительной власти (Минсельхоз Рос сии, Минюст России, Роснедвижимость, Роскартог рафия, МПР России и др.), но и между различными уровнями государственного и муниципального уп равления. Такое положение вещей приводит в итоге к росту злоупотреблений в сфере недвижимости, недо бору налоговых платежей во все уровни бюджетов, неустойчивости системы гарантии прав на недвижи мое имущество, бюрократизации оборота недвижи мости, следствием чего является снижение как инвес тиционной привлекательности недвижимости, так и эффективности государственного управления зе мельными ресурсами. Таким образом, имеющаяся в настоящее время многоуровневая и нелогичная система государ ственного управления земельными ресурсами зна

чительно затрудняет как оборот земель, так и их ох рану, поскольку сам процесс оформления своих прав на недвижимость является для собственника затратным и длительным. Это в свою очередь не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого иму щества, переданные в процессе осуществления ре формы в частную, государственную и муниципаль ную собственность. Вместе с тем гражданский оборот земли и иного недвижимого имущества требует четкого описания объектов (адреса, размера, границ, назначения, стои мости и т. п.). Поскольку проводимая в России поли тика в сфере реформирования собственности на зем лю и иное недвижимое имущество требовала быстрого разгосударствления, процедуры формиро вания и описания объектов недвижимости были максимально упрощены. В частности, не проводи лась техническая инвентаризация, не составлялись технические паспорта, не идентифицировались ад реса, практически не осуществлялось межевание гра ниц земельных участков. Земельные участки выде лялись на основании деклараций без проведения землеустроительного оформления и учета факторов, влияющих на их дальнейшее эффективное исполь зование. Последствия такого подхода к этому важному делу начали проявляться с введением в действие Феде рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ре гистрирующие органы требуют от заявителей доку менты, однозначно определяющие объекты земли и недвижимого имущества, на которые регистрируют ся права. В этой связи постоянно возникают ситуа ции, когда данные из планов приватизации не соот ветствуют данным кадастрового учета. На этом основании регистрирующие органы, как правило, от казывают в регистрации прав на такие объекты. В итоге процесс регистрации прав затягивается на дол гие месяцы и годы. Действенного легитимного меха низма разрешения подобных коллизий до настояще го времени нет. Более сложная ситуация сложилась с промышлен ными объектами и ее инженерными сооружениями. Для них отсутствуют утвержденные в установлен ном порядке стандарты и формы описания. В систе ме органов власти до сих пор нет организационной структуры, уполномоченной на ведение этой рабо ты. Результатом являются значительный экологи ческий ущерб, торможение инвестиционных про цессов со стороны как отечественных, так и


3


зарубежных инвесторов. Например, в г. СанктПе тербурге из 18 тыс. объектов промышленной недви жимости на сегодня зарегистрированы права по 2 тыс. объектов. И это наиболее продвинувшийся вперед по данной проблеме город. В других регио нах России ситуация значительно хуже. Не имеют зарегистрированных прав на многие объекты недви жимости такие гиганты, как ОАО «Газпром», РАО «ЕЭС России», ОАО «АК Транснефть» и др. Эта проблема имеет и серьезный политический ас пект. Законодательство не позволяет считать прива тизацию законченной до тех пор, пока каждый закон ный правоприобретатель не получит свидетельство на право собственности на земельный участок или другое недвижимое имущество. Не имея такого сви детельства, он не может продать, сдать в аренду или в залог свое имущество. Фактически он не может им распоряжаться. Отказ в регистрации прав равноси лен аресту такого имущества. Требует изменения ситуация в сфере налогообло жения земельных участков. Правовое регулирова ние земельного налога, которое основывается на нормах Закона Российской Федерации «О плате за землю», не отвечает современному уровню развития экономики. Необходимо перейти к более справедли вым принципам налогообложения, основывающим ся на единстве подходов налогообложения на всей территории нашего государства и использовании принятых мировой практикой подходов к массовой оценке. Существующая система характеризуется ярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. Налоговое бремя по земельно му налогу на земли сельскохозяйственных товароп роизводителей выше, чем на земли городов, посел ков и земель промышленности вне населенных пунктов. Налоговое бремя на земли малых городов и поселков выше, чем на земли крупных городов. Например, в г. Волгограде при площади в 4 раза и населении в 3,6 раза больше, чем в г. Волжском, на логовая нагрузка на единицу площади ниже в 2 раза, а на одного жителя — в 1,6 раза. Взимаемый теперь земельный налог экономичес ки не обоснован, поскольку не учитывает ценность земельного участка, подлежащего налогообложе нию. В таких условиях невозможно говорить ни о справедливости и эффективном налогообложении бизнеса, ни о едином экономическом пространстве государства. Анализ действующего порядка взима ния земельного налога позволяет сделать выводы о необходимости его реформирования с тем, чтобы ве личина налогового платежа дифференцировалась в зависимости от ценности земельного участка.

4


Совершенствование законодательства является не обходимым, но в то же время недостаточным условием решения данной проблемы. Другим не менее важным условием является оптимизация структуры органов государственного управления в сфере земли и недви жимого имущества (кадастровый учет, контроль, зем леустройство, кадастровая оценка, мониторинг, картог рафия). В настоящее время система подготовки и реализации решений в этой сфере разобщена и не отве чает интересам граждан и государства в целом. Поэтому стратегической задачей в настоящее время является создание адекватно управляющей инфраструк туры в области рационального использования и охраны земельных ресурсов страны и учета недвижимого иму щества. Представляется, что такая инфраструктура должна строиться системно на следующей концептуаль ной основе. Деятельность по выработке и реализации го сударственной политики в сфере земли и недвижимого имущества должна быть отделена от деятельности по уп равлению государственным имуществом. Использова ние свойств земли как имущества, средства получения налогов, средства производства или как объекта градост роительной деятельности носит узковедомственный ха рактер и чревато серьезными потерями для экономики страны. Выработка политики должна основываться на объективных данных о состоянии использования земли и недвижимого имущества как объектов имущественных прав, защищаемых государством, и как объектов налого обложения. Предложенные меры позволят в короткий срок создать надежную базу не только для развития эко номики, но и во многом обеспечат реализацию систем ных управленческих решений данной проблемы в стране в целом. Принятие в 2000–2003 гг. многих федеральных за конов качественно изменило систему управления земельными ресурсами России и позволило выпол нять следующие обязательные действия: — изучение, описание, классификацию, привязку, оценку и регистрацию земельных участков; — составление планов использования земельных участков; — проектирование и осуществление необходимых землеустроительных, защитных, мелиоративных и других мероприятий; — организацию охраны земель; — установление необходимых ограничений и ус ловий при использовании земель; — контроль за использованием земель; — участие в разрешении споров, касающихся зем лепользования. Таким образом перед земельными органами России встает задача создания эффективно действующих


инструментов, позволяющих реализовать две группы общественных интересов в отношении земли. Первая группа сфокусирована на эффективном освоении и использовании природных свойств ре сурсов, т. е. на параметрах функциональнохозяй ственной структуры земельного фонда, масштабах, пропорциях и приоритетах его распределения по степени хозяйственного освоения, распределения его по видам использования, категориям земель, ти пам их целевого использования, интенсивности эксплуатации и продуктивности земель с учетом их экологического состояния. Эта группа интересов имеет явно выраженный технологический аспект и, по существу, не приводит к возникновению антаго нистических, индивидуальных и общественных про тиворечий. Вторая группа интересов носит выраженный соци альноэкономический характер и в значительной сте пени связана с товарноденежными аспектами зе мельной собственности. В этой группе определяющей становится структура земельной собственности по составу, сочетанию и пропорциям ее конкретных форм с точки зрения формирования федеральной зе мельной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образова ний, собственности различного типа предпринима тельских структур, разных групп населения, иност ранных землепользователей. При этом интересы общества ориентированы на оптимальное использование земельных ресурсов для обеспечения устойчивого социальноэкономи ческого развития страны. Интересы же отдельных собственников, как правило, направлены на сохра нение за ними приобретенных имущественных прав на землю, независимо от эффективности ее эксплуа тации. Практика наиболее экономически развитых стран мира свидетельствует о том, что государство всегда должно располагать тремя основными группами правовых норм, действие которых распространяется на все земельные участки как базовые единицы зем лепользования, образующие территорию страны: а) правовые нормы, позволяющие регулировать ис пользование земельных участков в интересах безо пасности, здоровья и благополучия всего общества, в результате зонирования земель, введения ограниче ний на их разрешенное использование, территори ального землеустройства; б) правовые нормы принудительного отчуждения земельных участков в собственность государства для государственных и общественных нужд, с вып

латой прежним владельцам соответствующих ком пенсаций; в) правовые нормы установления фиксированных платежей за пользование землей на основе кадаст ровой стоимости конкретных земельных участков, как основной источник доходов для обустройства, постоянного поддержания надлежащего состояния земель и их плодородия на местном, региональном и государственном уровнях. Современные земельные преобразования в Рос сии, заложившие основы нового земельного строя, потребовали проведения широкого комплекса зем леустроительных работ на всей территории страны. Это вызвано многими причинами. Прежде всего из менениями государственных границ страны и адми нистративнотерриториального деления; введением многообразия форм собственности на землю; обра зованием 43 млн. новых землепользований граждан, предприятий, учреждений, их объединений; потреб ностью разграничения государственной собствен ности на земли федерального значения и земли субъектов Федерации; выделением земель для му ниципальных образований; введением платности землепользования; установлением статуса земель и различных ограничений, обременений и сервитутов их использования применительно к каждому зе мельному участку. Значимость работ по землеуст ройству в современных условиях трудно переоце нить. Особо важно проведение землеустроительных работ в сельскохозяйственном (продовольствен ном) и городском секторах экономики страны. В условиях современной переходной экономики основные усилия в области земельных преобразова ний должны быть направлены на создание инфраст руктуры и практической реализации цивилизован ного оборота земель в масштабе страны. По своей значимости это большая социальнополитическая и экономическая государственная проблема. Если продолжать не видеть того, что текущие экономичес кие реформы создали некую перспективу только для небольшого числа замкнутых элит и оставили за по рогом подавляющую часть населения страны, а иног да и целые регионы, то дальнейшие призывы к эко номической открытости лишаются всякого смысла. Организация цивилизованного, отвечающего ин тересам всех граждан страны, оборота земель потре бует: — сформировать полноценную правовую базу гражданского оборота земель; — упростить процедуру оформления сделок с зе мельными участками;


5


— создать единую систему («одно окно») учета и регистрации недвижимости; — упорядочить процесс распределения доходов от земельных платежей между бюджетами различных уровней; — установить единые принципы формирования арендной платы за землю; — обеспечить переход к системе платного земле пользования, основанной на рентной стоимости земли; — сформировать системообразующие структуры земельного оборота страны, включающие земельный нотариат, земельный суд, земельный банк, земель ную биржу, институт операторов рынка, страховые компании и другие элементы инфраструктуры; — провести организационные экономические ме роприятия, включающие полную инвентаризацию земель, их оценку, зонирование, районирование, соз дание информационной базы данных об операциях с земельными участками и др. Одновременно должен быть начат процесс преоб разования земельных ресурсов в финансовые акти вы и включения их в финансовокредитную систему государства. Практическая реализация новых земельных отно шений, основанных на рыночных механизмах, вы зывает необходимость решения большой группы проблем комплексного развития национальной и региональной экономик. Речь идет об эффективном землепользовании, основанном на территориаль ном разделении труда, экономном использовании земельноресурсной базы, оптимальном простран ственном развитии структуры поселений, выраже нии уровня развития регионов, — во всех сферах на родного хозяйства: промышленности, аграрном производстве, жилищнокоммунальной сфере, рек реационном комплексе, инженерной и производ ственной инфраструктуре. В этой связи можно назвать следующие проблемы: — несоответствие новым земельным отношениям систем расселения населения; — высокая землеемкость существующих поселений; — непроработанность вопросов пространственной организации в связи с нерегулируемой миграцией населения (демографическое опустынивание терри торий); — не разграничена компетенция государства и конкретных землепользователей в решении вопро сов обустройства территории; — отсутствие стратегии дальнейшего развития землепользования регионов Сибири, Дальнего Вос тока и Крайнего Севера;

6


— наличие значительных диспропорций между природнорекреационным потенциалом земель и уровнем их курортнолечебного и туристически рекреационного освоения и использования; — несоответствие современных малых форм хо зяйствования нуждам сохранения природнохозяй ственной сбалансированности землепользования; — наличие экологического дисбаланса соотноше ния угодий (пашня, лес, природные кормовые угодья) в региональных системах землепользования; — рост уровня деградации почвенного покрова; — малоразвитость дорожной сети, инженерной инфраструктуры и др. Возможность своей материализации земельные от ношения находят в ходе осуществления процесса землеустройства. Только на основе проектов землеу стройства предоставляются и изымаются земельные участки, устанавливаются их границы и закрепляют ся на местности межевыми знаками, происходит обо рот земель. Вместе с тем, произошедшие в 1991–2004 гг. изме нения в сфере землеустройства, характеризующиеся реформированием и снижением численности земле устроительной службы с потерей комплекса необхо димых государственных функций по управлению земельными ресурсами, преобразование и измене ние задач проектноизыскательских и научноиссле довательских институтов и предприятий системы «РосНИИземпроект», а также институтов по мони торингу земель, практически полное отсутствие фи нансирования землеустроительных работ со сторо ны государства в противовес мировым тенденциям по условиям государственного финансирования и регулирования землепользования, не могут обеспе чить выполнение поставленных задач по обеспече нию устойчивого повышения уровня жизни населе ния и высоких темпов экономического роста страны не только на ближайшую, но и на отдаленную перс пективу. Это связано со следующим. 1. Отсутствие надлежащей организации и государ ственного финансирования землеустройства, что привело к: — многочисленным земельным спорам и неразре шенным судебным делам в сфере оборота земель, что не позволяет иметь цивилизованный рынок и обеспечить гарантии со стороны государства прав земельной собственности; — уменьшению налогооблагаемой базы и невоз можности постановки большого числа земельных участков на кадастровый учет вследствие уклонения ряда землевладельцев и землепользователей от ука


занных работ, неточного определения площадей и границ земельных участков; — самовольному захвату и незаконному предос тавлению и изъятию земель; — существенному занижению земельных плате жей за используемые земельные участки и выкуп ных цен на земельные участки, находящиеся в госу дарственной или муниципальной собственности; — появлению недопустимых недостатков земле пользования (парцелляризации земель, дальнозе мелья, чересполосицы, вкрапливаний, вклинива ний), что наносит существенный ущерб всей экономике страны и очень скоро потребует проведе ния комплекса землеустроительных работ, консоли дации земель, что связано с колоссальными эконо мическими затратами; — невозможности надлежащего формирования зе мельных участков при разграничении государствен ной собственности на землю в целях регистрации прав собственности на земельные участки Российс кой Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. По данным исследований авторов статьи, уже сей час по названным выше причинам, консолидирован ный бюджет Российской Федерации недополучает около 50% земельных платежей, примерно 30% зе мельных участков предоставлены и изъяты с нару шением земельного законодательства и требований землеустройства, из 10 млн. земельных участков, по падающих под разграничение по формам собствен ности, на начало 2004 г. описано только 300 тыс., а за регистрировано лишь 13 тыс., причем только 3 тыс. — с проведением землеустроительных работ, гаран тирующих правильность разграничения земель. 2. Изза отсутствия требуемого землеустроительного обеспечения в настоящее время на землях сельскохозяй ственного назначения не проведена инвентаризация. В границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не осуществлено разграничение земель, ис пользуемых сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве, в связи с этим данные участки не поставлены на кадастровый учет и не зареги стрированы; земельные участки фонда перераспределе ния не выделены в натуре; не проведены землеустрои тельные работы по передаче в собственность или пользование (аренду) сельскохозяйственным организа циям или гражданам несельскохозяйственных угодий, расположенных между участками продуктивных земель в границах земельных участков, предоставленных им в собственность, а также земельных участков, занятых принадлежащими им на праве собственности зданиями, строениями и сооружениями и др.

В данной ситуации государство несет потери изза снижения общей суммы бюджетных поступлений от регистрации сделок с земельными долями и други ми земельными участками; от реализации земель ных участков на торгах; от уменьшения государ ственной пошлины, взимаемой за юридически значимые действия по сделкам с землей и др. Отло женный экономический ущерб и упущенную эконо мическую выгоду изза отсутствия землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения госу дарство несет изза разрушения сельскохозяйствен ного производства и инфраструктуры, установления организационнотерриториальных и земельнопра вовых барьеров, препятствующих нормальной ин вестиционной политике, ипотеке и обороту земель сельскохозяйственного назначения. Согласно расчетам авторов данной статьи, общую сумму бюджетных поступлений за счет осуществле ния юридически значимых действий по сделкам с землей и гербовых сборов при осуществлении комп лекса землеустроительных работ, можно увеличить не менее чем в 8–10 раз, что окупит полностью затра ты государства по землеустройству. Исходя из опыта развитых зарубежных стран, затраты государства и собственников земель, отложенные на приведение в порядок разрушаемой организации территории, кон солидацию и комассацию земель, делятся между ни ми поровну (примерно по 15–20 условных единиц на гектар землеустраиваемой территории). 3. За последние десять лет необходимые землеуст роительные работы по изучению состояния земель были свернуты полностью. Тем не менее для любого государства они имеют огромное значение. Известно, что за последние годы в стране усили лись процессы деградации земель. Так, водная эрозия и дефляция почв имеет место почти на 30% площади сельскохозяйственных угодий, переувлажненные и заболоченные земли занимают 12,3% площади сельс кохозяйственных угодий. В последние годы получи ли свое развитие такие негативные процессы, как подтопление подземными водами (около 9 млн. га зе мель различного хозяйственного назначения, в том числе 5,0 млн. га сельскохозяйственных угодий). Нерациональное хозяйственное использование зе мель в аридных зонах привело к возникновению и развитию процессов опустынивания земель на тер ритории 35 субъектов Российской Федерации. В сельскохозяйственном производстве не исполь зуется более 30 млн. га пашни, продолжается ее зарас тание кустарником и мелколесьем, ухудшается сос тояние мелиорированных земель и кормовых угодий. Большие территории захламляются отходами произ


7


водства и потребления, загрязняются нефтью и неф тепродуктами, имеет место радиоактивное, химичес кое и биологическое загрязнение территории и др. Поэтому изучение состояния земель как вид зем леустроительных работ, предусмотренный законом, позволит спланировать систему мероприятий по улучшению земельного фонда страны. Трудно предположить, что работы по изучению состояния земель и предотвращению их деграда ции будут осуществлены за счет средств только от дельных землевладельцев и землепользователей. Они имеют территориальный, межхозяйственный характер, должны осуществляться на основе комп лексных проектов землеустройства, включающих сложные инженерные расчеты, проводимые спе циалистами, а также должны организовываться и финансироваться государством на федеральном и региональном уровнях и органами местного само управления.

Таким образом, через систему землеустройства должны осуществляться основные функции госуда рства по управлению земельными ресурсами: — информационное обеспечение управления в ре зультате проведения геодезических и картографи ческих работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества и ин вентаризации земель, т. е. работ по изучению состо яния земель; — планирование использования земельных ресур сов и их охраны, которое осуществляется в резуль тате создания схем землеустройства и схем исполь зования и охраны земельных ресурсов, различных административнотерриториальных образований; — организация рационального использования и охраны земель на основе проектов территориально го землеустройства, проектов внутрихозяйственно го землеустройства и рабочих проектов, связанных с использованием и охраной земель.

ИНФОРМАЦИЯ

3–4 октября 2005 г. в Москве состоялась расширенная коллегия Федерального агентства кадастра объектов недвижимости «О теку щих задачах территориальных ор ганов и подведомственных органи заций Роснедвижимости». Перед участниками заседания выступил руководитель Федерального агент ства кадастра объектов недвижи мости М.В. Мишустин. О путях взаимодействия с органами Рос недвижимости говорили в своих На фото (слева направо): М.В. Мишустин – руководитель Федераль выступлениях руководитель Феде ного агентства кадастра объектов недвижимости; В.А. Самолетов, ральной службы государственной А.В. Мальков, В.С. Кислов – заместители руководителя Агентства; статистики В.Л. Соколин и замес В.Л. Соколин – руководитель Федеральной службы государствен титель директора Федеральной ре ной статистики; М.В. Прохоров – заместитель директора Федераль гистрационной службы М.В. Про ной регистрационной службы; А.Л. Оверчук, К.В. Янков – замести тели руководителя Агентства хоров и др. Информация с сайта http://www.kadastr.ru

8


ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ А.С. Ярмоленко, Н.А. Коробко Земельно&рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России В.М. Янюк Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности (в порядке обсуждения)

9

ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Земельно&рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России А.С. ЯРМОЛЕНКО, заведующий кафедрой управления земельными ресурсами Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого, профессор, доктор технических наук Н.А. КОРОБКО, студентка Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого Основной вопрос современных производственных отношений России — это вопрос собственности. Введение частной собственности в производствен ные отношения ведет к резкому ослаблению роли государства как гарантии интересов большинства населения России или к укреплению государства как гарантии интересов меньшинства — собственни ков производительных сил. Если в неаграрном секторе экономики произошло социальное расслоение общества на собственников и наемных работников, то в аграрном секторе этот про цесс начинается в связи с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Рождение современных капиталистических отно шений в аграрном секторе аналогично ситуации в России второй половины XIX в. При этом пол ностью реализуется модель развития капитализма, построенная К. Марксом и Ф. Энгельсом [1]. Сле дуя этой модели, собственник заинтересован в полу чении максимальной земельной ренты, общество — в максимальном количестве продукта. Интересы об щества сводятся к вводу в производство лучших зе мель и к вложению именно в них дополнительного капитала. Но в этом случае рента не пропорциональ на увеличению капитала, ее рост незначительный — что невыгодно собственнику земли. Разрешением такого противоречия является передача права рас поряжения землей обществу, тогда рента и продукт будут принадлежать обществу. Однако вопрос земельных отношений в России ре шается подругому. Попрежнему поощряется курс на создание крупных собственников земли. В ре зультате происходит социальное расслоение и в аг рарной сфере — на собственников и наемных работ ников. Если такой процесс будет происходить не в интересах общества, то в результате образуются ан

10


тагонистические классы: капиталистовсобственни ков и наемных работниковрабочих. В связи с этим в настоящей работе с точки зрения земельнорентной теории показывается возмож ность образования таких классов в результате прис воения лучших земель одними и худших — другими членами общества. При таком распределении собственники лучших земель получают возмож ность перераспределять капитал в пользу лучших земель и резко увеличивать земельную ренту, кото рая естественно остается у них полностью. Изза собственной слабости и нежелания государ ство не может изъять эту ренту в пользу общества. Однако «в руках» государства должна находиться налоговая политика. Она может быть эффективной тогда, когда сможет позволять изымать всю ренту или ее часть в пользу общества. Изъятая в виде на лога рента далее может перераспределяться для под держки тех фермеров и предприятий, которые осу ществляют производство на худших землях. Для обоснования такого налога необходимо пост роение математической модели создания земельной ренты и ее роста при перераспределении инвести ций в земли различных категорий. Построению такой модели, иллюстрирующей быстрый рост ренты и присвоение ее владельцами лучших земель, посвящена настоящая статья. Ценность модели заключается в том, что на ее ос нове можно обосновать эффективную ценовую и на логовую политику в целях общества. Аналитическая модель рентной теории МарксаЭнгельса В основу исследований примем таблицу 1 из [1]. В данной работе ей будет присвоен номер 1.

ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Таблица 1 Цена При произ быль, водства, фунт фунт стер стер лингов лингов

Рента Про дажная Выруч цена, ка, фунт Фунт стер Квартер стер фунт лингов стер лингов лингов

Катего рия зе мель

Пло щадь, акр

Капи тал, фунт стер лингов

А

1

2,5

0,5

3

1

3

3

0

0

0

В

1

2,5

0,5

3

4

3

6

1

3

—

С

1

2,5

0,5

3

3

3

9

2

6

240%

D

1

2,5

0,5

3

4

3

12

3

9

360%

Итого

4

10

—

12

10

—

30

6

18

—

Про дукт, кварт

Обозначим A, B, C, D — вкладываемый капитал в земли категорий A, B, C, D для получения опреде ленного вида продукта; i — ставка процента на вкла дываемый капитал, общая для всех категорий зе мель. Тогда цену производства можно выразить следующим образом ЦП = (A + iA) + (B +iB) + (C + iC) + + (D +iD).

(1)

Норма доба вочной прибы ли

α + i(1/α α)]А – (A + iA) + β[1/α α+ Р = α [1/α α)]В – (B +iB) + γ[1/α α + i(1/α α)]С – + i(1/α α + i(1/α α)]D – (D +iD). (4) – (C + iC) + δ[1/α Проиллюстрируем (4) на примере модели, предс тавленной в таблице 1. Здесь количество продукта на единицу затрат составляет по землям категорий A — 1 : 2,5 = 0,4; B — 2 : 2,5 = 0,8; C — 3 : 2,5 = 1,2; D — 4 : 2,5 = 1,6.

Пусть количество продукта, получаемое от одной денежной единицы затрат для каждой из этих кате горий земель, равно α, β, γ, δ соответственно. Тогда общее количество продукта составит

Соответственно α = 0,4; β = 0,8; γ = 1,2; δ = 1,6. Количество затрат на единицу продукции опреде лим таким образом

ВП = αA + βB + γC + δD.

α = 2,5; 1/β β = 1,25; 1/γγ = 0,833; 1/δδ = 0,625. 1/α

Количество затрат на единицу продукции (се α, бестоимость) по категориям земель обозначим 1/α β, 1/γγ, 1/δδ. 1/β Если теперь в качестве продажной цены взять це ну производства на худших землях, т. е. величину α + i(1/α α)], то денежная выручка составит [1/α

Если в качестве продажной цены взять величину

α + i(1/α α)] (α αA + βB + γC + δD). (2) Ц = [1/α Разность выражений (2) и (1) равна ренте Р = Ц – ЦП.

(3)

После подстановки и группирования в (3) по ка тегориям земель запишем общее выражение зе мельной ренты, получаемой из земель категорий A, B, C, D,

α + i(1/α α) = 2,5 + 0,2 2,5 = 3, 1/α то денежная выручка в соответствии с (2) составит Ц = 3(0,4 2,5 + 0,8 2,5 + 1,2 2,5 + 1,6 2,5) = 30. В (3) i — средняя норма прибыли, которая в соот ветствии с [1] принимается средней по всему не сельскохозяйственному производству. Для определения ренты необходимо из денежной выручки вычесть цену производства. Тогда в нашем примере будет P = 0,4 6(1 +2 + 3 + 4) – (2,5 + 0,2 2,5) – (2,5 + + 0,2 2,5) – (2,5 + 0,2 2,5) – (2,5 + 0,2 2,5).

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 11

ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Таблица 2

Или в соответствии с (4) P = (1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (0,8/0,4)(1 + + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (1,2/0,4)(1 + 0,2)2,5 – – (2,5 + 0,2 ( 2,5) + (1,6/0,4)(1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (1,6/0,4)(1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) = 18. Если обозначить Aj — затраты на земли категорий j, С — продажная цена , αj — количество продукта с единицы затрат для каждой категории, то обобще нием (4) будет n

n

j=1

j=1

– A1

– A2

– A3

– A4

– A5

Y

+1

+1

+1

+1

10

Z

0

–1,2

–2,4

–3,6

0

Оптимальное решение найдем в таблице 3. Таблица 3

P = C Σ αjAj – Σ (Aj + iAj). Или

– A1

– A2

– A3

Y

– A4

+1

+1

+1

+1

10

Z

+3,6

+2,4

+1,2

+3,6

36

n

αjAj – (Aj + iAj)], P = Σ [Cα j=1

(5)

где j — нумерация земель по категориям, от самых худших до самых лучших. Выражение (5) запишем так αj – (1 + i)]. P = Σ Aj [Cα

(6)

По мнению авторов данной статьи, это является аналитическим обобщением модели МарксаЭн гельса. Максимизация земельной ренты Примем (6) в основу исследований влияния ин вестиций, т. е. вклада капитала на величину ренты. Будем искать максимальное значение ренты при ог раничениях на объем инвестиций Σ Aj < A. Тогда оптимизационная задача приобретает следу ющий вид

αj – (1 + i)] = max; P = ΣAj [Cα

(7)

Aj < A.

В качестве примера воспользуемся данными таб лицы 1. Здесь A = 10; C = 3; α1 = 0,4; α2 = 0,8; α3 = 1,2; α4 = 1,6; i = 0,2. Тогда в числовом виде (7) перепишется так

P = A1 0 +A2 1,2 +A3 2,4 +A4 3,6 = max; (8) A1 + A2 + A3 + A4 10.

Составим для задачи (8) исходную жорданову таб лицу (таблица 2).

12


Таким образом, в данном случае решение будет A1 = A2 = A3 = 0; A4 = 10; Zmax = 36. Денежная выручка составит 3 1,6 10 = 48. В результате получим максимальное значение ренты при вкладе всего капитала в самые лучшие земли. На первый взгляд, получается противоречие с вы водами [1], где установлено, что максимальное зна чение ренты соответствует случаю, когда в оборот вводятся самые худшие земли, по которым устанав ливается общественная цена производства. В действительности противоречия здесь нет. Ре шение (8) соответствует случаю, когда цена произ водства определена затратами производства на худ ших землях, которые в решении (8) выведены из оборота вообще. Поэтому ситуация (8) будет спеку лятивной при заданной цене. Если же решение (8) распространить повсеместно, то цена производства будет определяться затратами на землях A4. Так, согласно решению (8) цена про дукта составит C = (16/10)(1 + i) = 1,6(1 + 0,2) вместо C = 3. Тогда P = [0,625(1 + i)1,6 – (1 + 0,2)]A4 = 0. Таким образом, произойдет выравнивание цен и пре делом ренты будет 0. Это лишь подтверждает вывод [1]


о том, что интенсификация производства на лучших землях ведет к уменьшению земельной ренты. Главный вывод, вытекающий из решения (8), сво дится к следующему. Пусть имеется множество собственников с различным количеством земель ка тегорий Aj. На этом множестве продажная цена оп ределяется затратами на единицу продукции на худ ших землях A1. В результате в соответствии с решением (8) максимальная рента будет в руках тех, кто владеет лучшими землями A4. Тогда произойдет резкое разделение собственников на богатых A4 и бедных или нищих A1. В этом рентная суть разделе ния общества на классы при частной собственности на землю. Это особенно ярко проявляется, когда A4>>A1. Следовательно, крупные собственники заинтере сованы не в выводе с оборота худших земель, а в пе редаче (продаже) их другим собственникам, которые будут обрабатывать такие земли и создавать на них продажную цену продукта. Естественно, что худшие земли будут приобретены лишь беднотой, которая в современной России остается беспомощной. Если же земли будут выровнены по качеству, то это приводит к устремлению земельной ренты к нулю, что капита листамсобственникам не выгодно. Выделим из решения (8) дифференциальную рен ту II. Полагаем, что рыночная обстановка соответ ствует таблице 1. Первичный капитал, вложенный в земли D, составляет 2,5 единиц; дополнительный капитал — 7,5. Выручка и рента здесь будут 12 и 9 соответственно. В продукте это выражение составит 4 и 3 квартера. Из решения (8) следует выручка и рента, равные 48 и 36 соответственно. Тогда дифференциальная рента II будет 36 – 9 = = 27. Если дифференциальная рента I может изыматься в виде налога, то оставшаяся собственнику часть ренты составит 27, что будет равно норме добавоч ной прибыли (27 : 10)100 = 270%. Дифференциальная рента II составит 270% затрат. В то время как на худших землях A1 норма прибыли составит лишь 20%. Таким образом, можно сделать следующий вывод. Следуя решению экстремальных задач (7), (8), возможно резкое увеличение как производственно го продукта, так и земельной ренты при условиях: а) наличия в производстве земель всех категорий (таблица 1);

б) определения продажной цены по цене произво дства на худших землях; в) наличия собственника, владеющего отдельно от других землями различных категорий A1, A2, ..., An; г) возможности вклада дополнительного капитала в наилучшие земли. Но такое увеличение ведет к быстрому и резкому социальному расслоению общества. Благодаря резкому росту дифференциальной рен ты II увеличиваются доходы лишь собственников лучших земель. Однако в условиях социалистической собствен ности настоящий вывод имеет следующее значение. Так, если инвестировать лишь лучшие земли, то воз можно увеличение производства продукта и ренты. И при одинаковых затратах инвестирование лучших земель согласно таблице 1 и решению (7), (8) при водит к увеличению продукта и ренты в 1,6 и 2 раза соответственно. 48 : 30 = 1,6; 36 : 18 = 2. Но такое производство неизбежно ведет к пониже нию продажной цены, так как худшие земли выбыва ют из оборота. На наш взгляд, приведенный вывод дополняет поло жения, изложенные К. Марксом и Ф. Энгельсом в [1]. Выводы 1. Табличную модель МарксаЭнгельса [1] можно представить в простой аналитической форме (6). Эта форма позволяет формулировать экстремаль ные задачи с любым числом неизвестных Aj и нала гаемых на них ограничений. 2. Из решения оптимизационной задачи (7), (8) следует важный социальный вывод. Распределение инвестиций в пользу худших земель приводит к рез кому скачку земельной ренты. Этот скачок может сопровождаться значительным увеличением произ водства. Увеличение ренты и производства приводит к еще большему обогащению собственников лучших земель, так как рента всецело принадлежит им. 3. При капиталистическом развитии аграрного сектора общество в лице государства может изъять часть ренты в свою пользу в виде налога. Налог может обосновываться следующими пред положениями. А) Изъятие налога в виде дифференциальной рен ты I по всем землям. Оставшаяся часть ренты тогда принадлежит собственнику земли. Покажем это.



В приведенном примере согласно решению (8) рента составляет 36 денежных единиц (фунтов стер лингов). Если бы капитал распределялся поровну во все земли, то рента составила бы 18 фунтов стерлин гов (таблица 1). Это была бы вся дифференциаль ная рента I. Тогда, полагая налог равным дифферен циальной ренте I, его значение в данном случае будет равным 18 фунтов стерлингов. Оставшаяся часть ренты остается собственнику как стимул его производственной деятельности при вложении ка питала на лучших землях. Б) Изъятие налога в виде дифференциальной рен ты I, отнесенной к лучшим землям (земля D, табли ца 1). Здесь дифференциальная рента I составляет 9 фунтов стерлингов. Принимая ее равной налогу, найдем, что после его вычитания у собственника ос тается 36 – 9 = 27 фунтов стерлингов ренты. Таким образом, в варианте Б остается большая часть земельной ренты. В зависимости от приоритетов государства выби рается соответствующий вариант налогообложения. В варианте А налог больше. Он может пойти на развитие экономической и социальной инфраструк туры аграрного сектора, улучшение земель, перевод их в категории лучших земель. Это поднимет их продуктивность, хотя и снизит при этом земельную ренту. Вариант А соответствует интересам общества в данном примере в большей мере, чем вариант Б.

Вариант Б совершенно игнорирует интересы общества. Его средства недостаточны для разви тия инфраструктуры и улучшения земель. Ва риант Б отстаивает лишь интересы собственни ка. 4. Следуя решению (8), обосновывается пред положение автора работы [2] о скупке в России лучших земель за бесценок на этапе с 2004 по 2009 г. Именно этот процесс станет базовым для развития капиталистических отношений в сельском хозяйстве. Эта основа приведет к воз рождению антагонистических классов и соци альному неравенству. 5. Решение (8) было бы оптимальным для социа листического способа производства или хотя бы в ус ловиях государственного капитализма, где собствен ником является государство. При этом капиталистам (арендаторам) земля представлялась лишь в пользо вание. В таком случае налог не мог бы быть меньше полученного из варианта А. Список литературы 1. Маркс К. Критика политической экономии: Ка питал. — Т. 3. Ч. 2. — М.: Госполитиздат, 1947. 2. Гвоздева О.В. Организационноэкономический механизм регулирования земельного рынка: Авто реф. дис... канд. экономич. наук, Воронеж, 2004.

Московский колледж геодезии и картографии (лицензия правительства г. Москвы. Гос. аккредитация № 016530 от 19 мая 2004 г.) Объявляет прием абитуриентов на заочное отделение по специальностям: — «аэрофотогеодезия»; — «картография»; — «прикладная геодезия»; — «экономика и бухгалтерский учет»; — «земельноимущественные отношения». Прием документов (заявление, документ об образовании, справка с места работы, четыре фотографии размером 3х4 см) осуществляется до 31 декабря 2005 г. На период экзаменационных сессий студентам предоставляется общежитие. Адрес колледжа: 121467, Москва, ул. Молодогвардейская, 13, телефоны: 1498233, 4446198. Проезд: метро до ст. «Кунцевская», далее авт. 236 до ост. «Ельнинская улица».

14



Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности (в порядке обсуждения) В.М. ЯНЮК, доцент ФГУ ВПО «Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова», кандидат биологических наук Реализация Федерального закона «Об обороте зе мель сельскохозяйственного назначения» № 101 ФЗ от 24 июля 2002 г. на практике сопряжена с раз личными трудностями. Об этом свидетельствует резкое снижение объема сделок после введения За кона в действие. Основная часть площади сельско хозяйственных угодий, потенциально вовлекаемая в рыночный оборот, находится в долевой собствен ности и используется акционерными обществами, товариществами, коллективными хозяйствами. Осуществление сделки с выделением земельной до ли в натуре является сложной землеустроительной процедурой, требующей информационного, юриди ческого и оценочного сопровождения, выливающе гося в значительные трансакционные издержки [1–3]. При этом ряд вопросов требует дополнитель ного нормативнометодического обеспечения, о чем свидетельствует значительно возросшее количество публикаций по этой проблеме как в центральных, так и местных изданиях. Непременным условием вовлечения земельных до лей в виде земельных участков в рыночный оборот является проведение их индивидуальной рыночной оценки. В условиях неразвитости рынка сельскохо зяйственных земель, с крайне неоднородной эффек тивностью их использования, единственно объектив ным критерием оценки является их нормативный рентный доход, рассчитываемый в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (распоря жение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568р) на основе нормативных затрат и норматив ной урожайности. Вместе с тем, успех включения земли в рыночной оборот зависит не только от объективности опреде ления рентообразующих факторов и величины нор мативного рентного дохода, но и от соответствия це

ны в виде капитализированной ренты реально суще ствующей цене спроса на землю. А это во многом оп ределяется корректностью обоснования коэффици ента капитализации (нормы дисконта). Цена спроса на землю формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, соци альных, демографических, природноклиматических и др. [4, 5]. Земля была и остается важнейшим ресур сом сельскохозяйственного производства. Однако эффективность этого производства, как и привлека тельность для приложения капитала (спроса на зем лю как средства производства) определяется, с од ной стороны, оптимальностью соотношения всех необходимых ресурсов (земля, материальнотехни ческие и финансовые, трудовые), с другой — уров нем доходности производства, во многом зависящем от соотношения цен на промышленную и сельскохо зяйственную продукцию. Современное аграрное производство явно не страдает дефицитом земли. Большая доля площади сельскохозяйственных уго дий не используется. Современный платежеспособ ный спрос населения не позволит в ближайшие годы повысить цены на сельскохозяйственную продук цию до уровня, обеспечивающего сопоставимый с другими отраслями производства, уровень рента бельности. Совокупность этих факторов и определя ет уровень цен спроса на участки сельскохозяйствен ных угодий, используемых по прямому назначению, в пределах от нескольких сот до тысячи рублей за гектар. В такой ситуации расчет рыночной стоимос ти угодий по коэффициенту капитализации, опреде ляемому стандартным способом на основе учетной ставки ссудного процента, может привести к сущест венным отклонениям от реальной в районе цены спроса. Чтобы исключить это несоответствие, обос нование коэффициента капитализации предлагается вести на основе моделирования цены предложения



на участки сельскохозяйственных угодий, выделяе мые в счет права на земельную долю Цпд. Эти факторы будут формировать основной объем пред ложения на рынке сельскохозяйственных угодий: Цпд = Спс ± Вк + Зоц + Змж + Зин + Зрг,

(1)

где Спс — стоимость прав собственности на земель ную долю, руб.; Вк — компенсационные выплаты при выделе земельной доли, руб.; Зоц — стоимость работ по рыночной оценке земель, руб.; Змж — стои мость работ по землеустройству для выдела земель ной доли в натуре, руб.; Зин — затраты на информа ционное сопровождение сделки, руб.; Зрг — плата за регистрацию права на земельный участок и сделку с ним, руб. Учитывая, что согласно условиям проведения приватизации угодий бывших колхозов и совхозов доли участников долевой собственности считаются равными, стоимость прав собственности на одну до лю можно представить в виде Спс = Ро Пзд Кк,

(2)

где Ро — средневзвешенный рентный доход по угодьям, находящихся в долевой собственности, руб./га; Кк – коэффициент капитализации; Пзд — площадь земельной доли, га. Некоторые величины, входящие в уравнение (1), в достаточной мере стабильны и определены сложив шимся рынком услуг (Змж, Зин) либо нормативны ми актами (Зрг), поэтому есть смысл объединить их

в одну статью, условно называемую затратами соп ровождения сделки Зсз = Змж + Зин + Зрг. Рассмотрим для упрощения вариант цены предло жения (Цпд), в котором отсутствуют компенсацион ные выплаты (Вк = 0), т. е. рыночная стоимость 1 га, выделяемого в счет земельной доли участка, и всех земель сособственников совпадает. В этом случае при подстановке в уравнение (1) Спс, определяемой по формуле (2), получаем выражение взаимосвязи интересуемых нас параметров Цпд, Кк, Зоц Цпд = Ро Пзд Кк + Зоц + Зсз.

Для условий конкретного хозяйства или района, если известна площадь земельной доли (Пзд), на ос нове рыночной оценки определен средневзвешен ный рентный доход угодий, находящихся в долевой собственности (Ро), установлены суммарные затра ты на сопровождение сделки (Зсз). Фиксируя значе ния параметров коэффициента капитализации (Кк) и стоимости проведения рыночной оценки земель (Зоц), по уравнениям (2, 3) находим величины стои мости прав собственности на одну земельную долю (Спс) и цену предложения за нее (Цпд). Результаты таких расчетов на примере пашни, на ходящейся в долевой собственности в землепользо вании АО «Заветное» Энгельсского района Сарато вской области, приводятся в таблице. При выполнении расчетов принималось: — суммарные затраты на сопровождение сделки (Змж + Зин + Зрг) равны 5,0 тыс. руб.; — площадь пашни в земельной доле — 9,9 га;

Цена предложения за земельную долю в зависимости от параметров рыночной оценки сельскохозяйственных угодий Коэффициент капитализации Стоимость про ведения рыноч ной оценки уго дий, тыс. руб.

16

2

4

6

10

15

Стоимость прав собственности на земельную долю, тыс. руб. 4,46

8,92

13,38

22,30

33,47

2,5

11,96

16,42

20,88

29,80

40,97

5,0

14,46

18,92

23,38

32,30

43,47

7,5

16,96

21,42

25,88

34,80

45,97

10,0

19,46

23,92

28,38

37,30

48,47

15,0

24,46

28,92

33,38

42,30

53,47


(3)


— средневзвешенная величина рентного дохода согласно выполненным расчетам Ро = 225,4 руб./га. Аналогичным образом можно провести расчеты предельных затрат на рыночную оценку угодий, ес ли зафиксировать цену предложения за земельную долю и решать уравнение (3) относительно Зоц. Моделирование цены предложения за земельную долю и выявление реально возможных цен спроса позволят определить условия, при которых возмож но совершение сделок с земельными долями: стои мость права собственности на земельную долю, сто имость проведения рыночной оценки угодий. При этом очевидно, что стоимость права собственности и коэффициент капитализации функционально взаи мосвязаны как между собой, так и с величиной ком пенсационных выплат. Для близко расположенных к хозяйственному центру участков с высоким бал лом бонитета почв величина компенсационных вып лат может в несколько раз превышать значение Спс. При цене спроса около 10–12 тыс. руб. за одну до лю (1,0–1,2 тыс. руб./га) сделка с выделением участ ка может произойти при условиях: Зоц

Новые земельные отношения в Российской Федерации

Recommend Documents