MISCELÁNEAS DE LA DIRECCIÓN DE OBRA Arq. Enrique Viola
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Sociedad Central de Arquitectos Fundada el 18 de marzo de 1886
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ESTIMADO LECTOR
He reunido en este libro una serie de artículos relativos a la Dirección de Obra. Cada uno de ellos fue oportunamente elaborado para crónicas publicadas en revistas especializadas y algunas charlas ofrecidas a estudiantes y colegas. Frente a esa circunstancia tal vez no se perciba un ordenamiento meticuloso, aún así considero y espero que su lectura resulte productiva. Mucho se ha hablado y escrito sobre esta área de nuestra profesión, sin embargo, aún debemos luchar contra las dificultades que le son propias y en los últimos años con otras, que no lo son. Debido a lo que ha venido ocurriendo en nuestro país, inmerso hoy en una crisis política, económica y social, los profesionales de la construcción nos hemos visto muy perjudicados, y tal vez más que otras veces y a otras carreras. Estas circunstancias han desjerarquizado la profesión y producido una pauperización de los honorarios, lo cual resulta una dificultad casi imbatible para su buen ejercicio. Desarrollar una Dirección de Obra con una óptima disposición de personal técnico y administrativo y una infraestructura adecuada, podría seguramente llevarnos a insumir la totalidad de los recursos económicos derivados de la liquidación de honorarios. Por otra parte, el mercado de la industria de la construcción no ha escapado a las condiciones imperantes y tanto empresas, como oficios o proveedores debaten contra las mismas dificultades y se han visto obligados a adoptar soluciones emergentes que a veces no benefician a la construcción y otras directamente atentan contra la misma, haciendo aún más difícil nuestra labor. Tengamos en cuenta que una empresa siempre posee una infraestructura bastante más completa que la insuficiente organización que podremos nosotros destinar a la obra. Frente a esa circunstancia, también nos hallaremos inmersos en una cruel desventaja que solo podremos superar con organización, metodología y tiempo.
Resulta evidente que no nos será posible disponer del tiempo, ya que se encontrará limitado por los plazos predeterminados para la obra; pero sí podremos (debemos) hacernos dueños de "nuestros tiempos" evitando tener que incrementar nuestros recursos en la obra y lograr igualmente el éxito. Esto significa extremar nuestra capacidad para que los constructores no nos lo insuman, a fin de disponerlos para el análisis de planos, muestras, toma de decisiones, etc. Para lograrlo resultará de gran importancia contar con una Programación adecuada de la obra, tema luego desarrollado aquí.
TEMARIO DESARROLLADO
Prólogo Misceláneas de la Dirección de Obra Perjuicios que pueden acontecer en una obra Determinación de la D. de Obra, sus facultades y el método de comunicación legal con el contratista . . . . . Pliegos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sistemas de Contratación. . . . . . . . . . . . . . Programación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tareas Preliminares . . . . . . . . . . . . . . . . Contratos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Arbitraje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Normas de Seguridad. . . . . . . . . . . . . . . . . Muestras de Materiales. . . . . . . . . . . . . . . . Certificación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precios Nuevos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Régimen de Acopio. . . . . . . . . . . . . . . . Parte Diario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planos de Proyecto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planos Constructivos y/o de taller) . . . . . . Movimientos de Tierra . . . . . . . . . . . . . . . . Obrador. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hormigón Armado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . Peso de sobrecargas de materiales y estructuras de la obra . . . . . . . . . . . . Peso de sobrecargas por equipamiento.
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Albañilería . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 SConsumos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Tipos de Morteros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Condensación de Humedad . . . . . . . . . . . . . . . 77 Ensayos del INTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Trabajos Defectuosos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Limpieza Final de una Obra . . . . . . . . . . . . . . . 83 Manuales de Mantenimiento y Services . . . . . . 85 Consejos sobre la Encomienda. . . . . . . . . . . . . 87 Licitaciones. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Demoliciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Instalaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Instalación Sanitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Instalación Eléctrica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Edificios Inteligentes . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Iluminación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 Clasificación de luminarias. . . . . . . . . . . . . 106 Reglamentación del ENRE. . . . . . . . . . . . . 110 Consumos eléctricos . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Niveles de Iluminación según destinos . . . . . 114 Calefacción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Instalación contra Incendio. . . . . . . . . . . . . . . 117 Matafuegos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Instalaciones Térmicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 Instalación de Gas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Consumos de Artefactos a Gas . . . . . . . . 125 Instalación de Aire Acondicionado . . . . . . . . . 127 Instalaciones de Distribución de Oxígeno . . . . . 131 Instalaciones de Vacío y Aire Comprimido . . . . . 135 Instalación de Ascensores. . . . . . . . . . . . . . . . 137 Acústica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 El Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Ley de Propiedad Horizontal . . . . . . . . . . . . . 155
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PRÓLOGO
Julio, 2002. Argentina se derrumba junto con el ánimo de muchos y en particular el mío. Tengo una cita en Belgrano con un viejo colaborador del Estudio, el Arquitecto Enrique Viola, experimentado Asesor y Director de Obra, de quien poco sé en los últimos tiempos. El encuentro es en un café de la calle José Hernández y, siempre puntual, me está esperando desde hace un café, y luego de besos y abrazos me cuenta y le cuento de nuestros proyectos, tan pocos y tan a la altura de la circunstancia. Posiblemente el encuentro termina allí, pero por esas extrañas cuestiones de seguir contando desde las realidades hasta los sueños, comento casi al pasar mi colaboración con la SCA y nuestro proyecto editorial impulsado desde el CESCA. Queremos dentro de lo posible ir creando una colección temática sobre los múltiples tópicos de la Arquitectura. Ahí nace este libro. Enrique hace más de diez años viene escribiendo como rutina unos documentos sobre sus experiencias de obra y su ilusión y ganas de convertirlo en un libro para estudiantes y graduados en Arquitectura, y sus penurias por la plata que se necesita para el proyecto, etc. Inmediatamente nos pusimos a trabajar en este, hoy, libro sobre Las Obras de Arquitectura. Fin de la Historia. Han pasado muchos meses y este es el último paso para que el libro de Enrique salga a la luz. Todo gracias a él y a los muchos amigos que han colaborado para que esto se produzca, al estilo nuestro, pura voluntad y cooperación. El ejemplo de Clorindo Testa y su magnífico boceto que ilustra la tapa, pinta de cuerpo entero, a todos los que con arte, oficio y ganas de sumar, son autores de este primer libro, primera pieza de una futura colección editorial que queremos impulsar desde la SCA, para hacer posible seguir aprendiendo, con libros de Arquitectura dignos y al alcance económico de todos. En lo personal siento un enorme placer al concluir esta primera y última página, con la esperanza de que este libro le interese a muchos y porque sé que mi próximo encuentro con Enrique será para entregarle en el mismo café de la calle José Hernández, su libro. Febrero, 2003 Daniel Silberfaden Director Centro de Estudios de la Sociedad Central de Arquitectos.
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Es probable que luego de un largo período de ejercicio profesional hayamos adquirido un entrenamiento tal, que nos permita ejercer la Dirección de la Obra sin contratiempos. No obstante, ese hábito puede también incorporarnos un ejercicio mecanizado de la tarea, mediante el cual obviamos utilizar recursos y herramientas que harían nuestra labor más eficaz y sencilla. En un breve y elemental examen de las características de la función, se puede aseverar que la Dirección consiste en realizar el seguimiento y vigilancia para que la obra se materialice de acuerdo al Proyecto. Aquí deseo resaltar una breve aclaración, ya que me tentó la idea de redactar el párrafo anterior de la siguiente manera: "para que la obra se materialice de acuerdo al Proyecto o mejor", especialmente si somos autores del mismo. Este es un propósito estimable que debemos tratar de alcanzar, sin embargo no deja de representar un inconveniente que para poder superarlo debemos ser cuidadosos. Comúnmente resulta tentador introducir modificaciones al Proyecto durante la construcción, o improvisar soluciones distintas a las anteriormente pensadas ante sugerencias de capataces, contratistas, Jefes de Obra, o por nuestra propia iniciativa. No debemos descuidar ni por un instante los distintos intereses que se conjugan ante el mismo suceso; construir la obra. El capataz desea emplear el método que conoce, ya que generalmente le resulta trabajoso y hasta molesto, incorporar cambios. El Contratista, no olvidará ni por un instante que la obra le tiene que costar lo menos posible para aumentar su beneficio; y el Jefe de Obra prefiere que se utilice el método o la solución más conocida o la que conoce su capataz; por resultarle más cómodo; o por considerarla más económica, defendiendo los intereses de su Empresa. Evidentemente, nuestros intereses no son los mismos. Por ello no incluí inicialmente el comentario "o mejor", sin antes exponer esas consideraciones. No debemos desatender la circunstancia de que el tiempo dedicado al tablero para decidir un detalle inmersos en la visión general del proyecto, son circunstancias que no disponemos bajo ningún aspecto en el lugar de la obra. Cualquier modificación dibujada esquemáticamente "en una pared", corre el
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riesgo de no ser la más adecuada, y de lo que seguramente nos arrepentiremos mas tarde. De ser necesario, llevemos nuevamente al tablero los detalles que durante el transcurso de la obra creamos posible mejorar. Es función de la Dirección además, llenar los vacíos que la documentación no cubre, dado la cuota de imprevistos que hemos decidido, o el proyectista ha decidido asumir. Cuanta más experiencia de obra acumula un arquitecto, contrariamente a lo que se cree, y según mi criterio, más deja a resolver durante la construcción de manera asumida. Por el contrario, en nuestros períodos de inicio en la profesión también dejamos una gran parte de vacíos en la documentación, por inexperiencia, Es frecuente también, poseer cierta aprehensión a inmiscuirnos en la metodología que utiliza el Contratista para construir, olvidándonos de que esa tarea forma parte de nuestra responsabilidad. Así como no permitiríamos hoy en día gracias a la tecnología disponible, la utilización de elementos no descartables en un laboratorio; tampoco debemos aceptar la utilización de maquinarias obsoletas, andamios primitivos, o cualquier otro equipo, herramienta o método de trabajo que no nos asegure un óptimo funcionamiento, necesario para que la construcción resulte inmejorable. Es imperioso recordar todos los parámetros prefijados en la consulta de precios (o licitación). Ellos, deben ser respetados fielmente, ya que formaron parte de los costos en el momento de la elaboración de la oferta. Cualquier desviación u omisión de los mismos durante la ejecución de la obra, invalida la comparación y la decisión de adjudicar los trabajos en su momento evaluados. Observamos entonces que así como nos encontramos de pronto realizando una dirección, dedicándonos a que la obra se construya de acuerdo al Proyecto o mejor; también efectuamos una vigilancia al insistir en la utilización de adecuados métodos de construcción para que ésta sea bien construída. También nosotros debemos adoptar una organización para la Dirección de una obra. Esta organización conformará una estructura más o menos importante, de acuerdo al tamaño o a la complejidad de la misma. Cuando así se justifique, podemos ejercerla en forma personal sin más recaudos que nuestra propia organización. Esa organización debe preverse antes del inicio de los trabajos, y cuanto antes mejor. Debemos tener en cuenta que por lo general inmediatamente a la adjudicación comienza la obra, ya que los intereses en juego no permiten un tiem-
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po improductivo para la inversión. Ya sea ejercida la Dirección en forma personal o mediante un equipo, habrán de tomarse las siguientes previsiones teniendo en cuenta que:
"Un Arquitecto no es responsable por haber incurrido en un error en los planos de Proyecto, ya que se encuentra simplemente en los papeles, pero sí es responsable cuando permite, conciente o inconscientemente, que ese error se traslade a la obra" (arqs. Rivarola y Meoli - "Tratado de Arquitectura en Relación al Derecho) a) Revisión y estudio de Planos, planillas, detalles, memoria. b) Estudio de los Pliegos de Condiciones c) Estudio de las Especificaciones Técnicas d) Estudio de los Contratos e) Estudio de la oferta f ) Estudio del Plan de Trabajos En el estudio de los planos debe realizarse un esfuerzo mayor, a fin de que no existan divergencias entre ellos y por supuesto errores. Nada más desconcertante, aún para sí mismo, resultará el hecho de encontrarse con estas particularidades durante el transcurso de la obra. Por lo general esta circunstancia suele derivar, si se actúa con prudencia, en diferir la decisión a adoptar sobre las divergencias o errores, a fin de permitir un minucioso estudio. Debe considerarse que la postergación de respuestas en plena tarea de obra no significa de modo alguno, un desmedro de la capacidad e idoneidad del profesional; sino por el contrario una prueba de su prudencia. El chequeo de los detalles tendrá por objeto, verificar su correspondencia con las partes de la obra que los justificaron, y sobre todo, su constructibilidad. Es frecuente observar detalles en los que se ha incurrido en un exceso de tecnicismo, transformando la solución en un problema agregado. Si no lo ha conseguido el proyectista, se deberá estudiar cómo se ha de ejecutar ese detalle; considerando la función y resistencia de cada uno de los componentes. La Memoria es un compendio, en líneas generales, de las intenciones del proyectista para con la obra; indicando el criterio de proyecto y los fines a lograr. Nos permitirá identificarnos con el espíritu de la misma. Los Pliegos de Condiciones Generales y Particulares también requieren un estudio especial ya que conjuntamente con las Especificaciones Técnicas y el resto de la documentación, conforman un todo indivisible; denominado Proyecto. Es decir: cómo es la obra, de qué manera se construye, y bajo qué condiciones.
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Lamentablemente los Pliegos no son debidamente considerados dado la escasa dedicación proporcionada a su elaboración. Habitualmente son copiados de pliegos de obras construidas anteriormente. Se detectan "en plaza" versiones de Pliegos muy antiguas que, si se pudiera realizar el ejercicio de comparar el primer ejemplar con el último; se detectarían criterios que expresan exactamente lo contrario a lo que originalmente se ha querido indicar. De su lectura se suelen observar además, párrafos y frases sin significado alguno (en algunos casos hasta graciosas), o especificaciones de trabajos que en la obra no han de existir o se construirán de manera distinta; y lo más grave, por descuido se omiten especificaciones de trabajos que sí han de construirse. La oferta, desde el punto de vista técnico, también merece un análisis; ya que la detección de fallas a tiempo evitará conflictos futuros con el constructor. Es obvio que previo a la adjudicación, resulta el momento más oportuno de solicitar todas las aclaraciones posibles; más tarde el contratista no aportará la misma disposición, pues ya tendrá la obra asegurada mediante el Contrato. El Plan de Trabajos de la Obra requiere algunas consideraciones que veremos más adelante. Si es que el Plan de Trabajos no se ha elaborado conjuntamente con el Proyecto de la obra, lo cual constituye cuanto menos una ligereza, se solicitará su confección al Contratista de acuerdo a los plazos predeterminados de inicio y finalización de la obra, planteándose las exigencias que deberá cumplimentar a fin de que nos resulte una útil y clara herramienta de control, preventivo y correctivo. Si se ha elaborado un PT que forma parte del Proyecto, se solicitará al Contratista su reelaboración a fin de que lo haga suyo (en cuanto a su responsabilidad legal) y lo adapte a la oportunidad (fechas calendario) de comienzo, desarrollo y terminación de los trabajos y otras cuestiones. En función de lo hasta aquí expuesto, se pueden precisar como recordatorio algunos parámetros básicos, que hacen a nuestra función; aunque cometa el error de ser repetitivo: Ser exhaustivo con la verificación de las tareas de replanteo. Omitir la corrección de errores de replanteo, por más que en ese momento se juzguen intrascendentes, acarrearán inconvenientes insalvables hasta la finalización de la obra; transmitiéndose como una cascada a todos los gremios intervinientes. No dudar en el rechazo y/ o demolición de cualquier trabajo que no responda cabalmente a la documentación de obra. Esta es una decisión que generalmente cuesta tomar con motivo de los plazos determinados en el Plan de Trabajos, que pueden apremiar; la
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duda sobre nuestra posible parte de responsabilidad ( no haber detectado el error en el momento oportuno); la imagen que una demolición por pequeña que sea pueda representar ante el Comitente lo que preferimos evitar; y la adquisición de compromisos con el Contratista, quien salvaría así luego nuestros posibles errores u omisiones. Es indispensable entonces, si existen apremios en los plazos, que dediquemos más tiempo a la obra; desechando la creencia de que la imagen de una demolición es negativa y exponiendo ante el Comitente en el momento más conveniente los motivos de la decisión y afrontar los errores u omisiones posibles futuros en su momento, si es que ocurre. La indecisión de nuestra parte de ordenar la demolición de un trabajo o estructura mal ejecutados, nos hará legalmente incurrir en una grave falta de responsabilidad. No ahorrar tiempo ni esfuerzo, nuestro y del Contratista, en realizar todas las muestras y ensayos de materiales que consideremos necesarios a fin de obtener la seguridad de que la tarea que se ha de iniciar nos dejará plenamente conformes. Por lo general, y no veo razón alguna, este método se practica exclusivamente con el gremio de la Pintura. No dejar de tomar en cuenta los plazos de obra y utilizar este recurso con la suficiente antelación. (Prever establecer el origen de los recursos económicos para solventar los ensayos). No confiar en la Coordinación que propone el Contratista; ya que aunque la realice oportunamente, debemos recordar que en él priman intereses que puede contraponerse con la calidad y/ o criterio que deseamos para la construcción. No debemos dudar, como ya lo mencionara anteriormente, en exigir la utilización de enseres, maquinarias y equipos que nos aseguren un resultado óptimo en los trabajos. En la actualidad sería impropio, por ejemplo, permitir el amasado de morteros en forma manual; no utilizar vibradores para la ejecución de una estructura de hormigón o cortar pisos o revestimientos sin la herramienta adecuada. Precisar el Plan de Trabajos que se pondrá en vigencia en la obra.. Instaurar una unidad de criterio en la Dirección en el caso de que ésta sea ejercida por más de una persona. Las órdenes debieran ser impartidas únicamente por un único coordinador.
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Comunicar a la constructora con toda claridad, las multas que estarán en vigencia en la obra y las causas de su aplicación, a fin de penalizar incumplimientos del Contrato. La empresa deberá ser enterada de que en los casos previstos, serán necesariamente aplicadas. Establecer en los pliegos de licitación la confección y presentación por parte del Contratista, de un Parte Diario; elemento que ha de proporcionarnos numerosas ventajas. Si no ha sido previsto, ordenar inmediatamente su implementación. Este tema, lo desarrollaré más adelante. Por otra parte vale la pena repasar, sobre la importancia que debe atribuirse al comienzo de obra. No olvidemos que una obra sólo se inicia, legalmente, cuando se ha comenzado a adherir materiales al suelo con carácter definitivo. Esto solo se cumple si se han iniciado tareas específicas de fundación o cimientos. (Ver listado de tareas preliminares). Esta es la oportunidad de realizar el Acta de Iniciación. Cualquier otra tarea previa que pueda en algún momento llevarnos a confeccionar esa Acta, nos hará correr un riesgo innecesario ya que cualquier circunstancia que paralice los trabajos en el lapso comprendido entre las tareas preliminares y el verdadero comienzo de la obra, podría crearnos situaciones difíciles de explicar.
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PERJUICIOS QUE PUEDEN ACONTECER EN UNA OBRA
A través de la experiencia adquirida en mi ejercicio profesional, de detectar los puntos conflictivos de la construcción analizando los temas más frecuentes de consulta en mi carácter de Consultor y Asesor de Estudios de Arquitectura y Empresas Constructoras y de las habituales fallas en la construcción que derivan en innumerables litigios judiciales observados a través de mi desempeño como Perito Judicial, puedo afirmar que los perjuicios más importantes que pueden sobrevenir son: 1) Incumplimiento de los plazos previstos para el comienzo de la obra; con lo cual se corre un muy probable riesgo que no se alcance la terminación en las fechas parciales o finales previstas. 2) Incumplimiento de los plazos de terminación; lo cual impedirá la puesta en marcha programada del emprendimiento. 3) Fallas técnico- constructivas, con consecuencias de distinta índole. 4) Vicios ocultos que se manifestarán en algún momento, y que seguramente ocasionarán la paralización de actividades del edificio debido a su revelación y reparación. 5) Imprevisión sobre la prefactibilidad de los servicios públicos necesarios para las condiciones edilicias, ocasionando falta de energía, provisión de agua, cloaca, gas, etc. adecuados en calidad y cantidad, al momento de tener que realizar la puesta en marcha de instalaciones para sus ajustes y pruebas y/ o inaugurar las nuevas obras. 6) Despreocupación respecto a la materialización de los trámites legales en tiempo y forma a fin de que al momento de inaugurar las obras, éstas se encuentren habilitadas. 7) Imprevisión relativa a asegurar que los insumos para la construcción se encuentren al pié de la obra en el momento oportuno (sobre todo en los casos de importaciones del exterior). 8) Desatención previa sobre las características del emplazamiento de la obra (del suelo, accesos, condiciones de infraestructura pública, etc.) lo que puede originar interrupciones en la construcción y derivando en corrimiento de plazos.
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9) Conflictos con la Constructora debido a fallas en la documentación, especificaciones, pliegos de condiciones o en los mismos contratos. Los factores que provocan los perjuicios expuestos tienen origen en diversas causas, a saber: a) Impericia de los profesionales que tienen a cargo la obra, debido a inadecuada formación técnica y/ o falta de experiencia.. b) Inapropiado control sobre los trabajos por lo expresado en a) y/ o por los escasos recursos humanos destinados al control que se disponen en la obra. c) Mercado muy competitivo debido a la escasa demanda por lo cual las Empresas Constructoras, con el objeto de tomar la obra, bajan los precios de sus ofertas al punto que ponen en peligro el éxito en la construcción. d) Utilización de Mano de Obra no suficientemente calificada por lo expresado en el punto anterior. e) Falta de una adecuada programación de la obra. f) Ausencia de un seguimiento metódico de la programación de la obra, a fin de evitar atrasos por medio de alertas oportunos. g) Indiscriminada utilización de materiales de procedencia extranjera, de muy bajo costo y dudosa calidad, los cuales generalmente no se encuentran avalados por el cumplimento de normas técnicas. h) Fallas en la evaluación de la Certificación de los trabajos durante el transcurso de la obra, con el consiguiente error de facturación. (Sobrefacturación o Subfacturación; ambos casos atentan contra el éxito del emprendimiento). i) Acopios mal administrados. j) Documentación de obra deficiente o incompleta. k) Falta de elaboración de una adecuada ecuación económico - financiera para la obra.
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DETERMINACIÓN DE LA DO, SUS FACULTADES Y EL MÉTODO DE COMUNICACIÓN LEGAL CON EL CONTRATISTA
En los documentos contractuales se deberá determinar inequívocamente quien ha de ejercer la Dirección de la Obra, la cual podrá ser delegada total o parcialmente en otros profesionales y auxiliares autorizados para que la representen durante el desarrollo de los trabajos. Las atribuciones también deben quedar claramente definidas, y a modo de recordatorio, detallo algunas que no deben quedar sin determinar: a) Rechazar cualquier material o trabajo que a su juicio no responda al Pliego de Condiciones ó Especificaciones Técnicas o las indicaciones de los planos, ó a las reglas del arte comúnmente aceptadas por la profesión. b) Exigir la demolición y/o reconstrucción de cualquier porción de los trabajos ejecutados en que se descubran vicios, aún cuando las causas de tales vicios sean no aparentes. c) Efectuar o hacer realizar ensayos o pruebas de todos los materiales e instalaciones que forman parte de la obra. d) Exigir la preparación de muestras o tramos de muestras de diversos trabajos y/o terminaciones. e) Rechazar cualquier material o artículo que sea usado o averiado por la permanencia excesiva en depósito u otros motivos, aún cuando dicho material o artículo sean del tipo especificado. f) Fiscalizar, emitir opinión y someter a la aprobación del Comitente la totalidad de la certificación que por cualquier concepto emita el Contratista. g) Fiscalizar, emitir opinión y someter a la aprobación del Comitente las modificaciones, ampliaciones, supresiones y/o nuevas obras y acordar con el Contratista los nuevos precios cuando corresponda. h) Supervisar y acordar técnicamente la recepción de obra por parte del Comitente, solicitar la aplicación de sanciones y aprobar planos de obra. i ) Informar y dar su opinión al Comitente sobre las solicitudes del Contratista.
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j ) Coordinar trabajos de los distintos contratistas del Comitente, si los hubiera, de acuerdo a sus funciones específicas. k) Disponer el mejoramiento de métodos, planteles y/o equipos. l ) Resolver discrepancias técnicas. m) Exigir al/ los Contratistas la separación de personal no apto para la obra. Los medios de comunicación de la DO con el Contratista, pueden ser orales y/o escritos. El escrito tiene la ventaja de que una vez emitido, mediante Orden de Servicio, pasa a integrar la documentación contractual. De esa forma estaremos seguros de dejar perfectamente sentados los temas referentes a plazos, solicitudes, órdenes, aprobaciones, no aprobaciones, etc. evitando luego discusiones sobre lo que se ordenó o no se ordenó y cuándo. Aclaro el significado de la "Orden de Servicio": Son llamadas así las órdenes que los directores de una obra transmiten a los constructores o contratistas. En otros mercados se suelen conocer otras denominaciones, pero el documento y su finalidad es el mismo. En nuestro medio, para las órdenes de servicio escritas, generalmente se utiliza un cuaderno específico con el propósito de que allí se transcriban solo órdenes. Este medio facilita su uso en cualquier tipo de circunstancias o condiciones edilicias, con más la ventaja de disponerlas reunidas, lo cual permite repasarlas rápidamente en caso de necesidad y detectar cuales han sido cumplimentadas y cuales no. Toda Orden de Servicio, pasará a formar parte de la documentación contractual. El libro deberá poseer hojas numeradas y permitir la emisión de duplicados, triplicados, etc. según la necesidad. Por lo general se necesitará el original, quien permanecerá en el cuaderno y en nuestro poder y un duplicado se entregará al constructor. Pero es posible que el Comitente o su representante en obra desee obtener una tercera copia a fin de encontrarse interiorizado de los acontecimientos. Al iniciarse el libro, deberá redactarse una sintética acta de apertura indicando que se trata de un libro de órdenes e identificándose al director de obra, al contratista, la denominación y ubicación de la obra, el contrato, el plazo de obra, el número de folios contenidos en el mismo, etc. Esta acta será firmada por las partes. En el caso de que se prevea la imposición de órdenes a través de representantes del director de obra, deberá dejarse asentado en el mismo libro. Las órdenes que se impartan deberán estar numeradas correlativamente y
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fechadas (en algunos casos también puede ser conveniente señalar la hora de emisión). Es recomendable que se establezcan plazos razonables de cumplimiento y se encuentre previsto en el "régimen de multas" la dispuesta para el caso de desobediencia. El Contratista está obligado a dar cumplimiento de las órdenes de servicio que reciba, excepto aquellas que observe en el día y con los debidos fundamentos. En cualquier caso, si la Dirección de Obra ratifica la orden observada, el Contratista deberá cumplirla de en el plazo que se estipule, y se reservará, si lo considera necesario, los derechos que crea que lo asisten por los perjuicios producidos por la orden. Por lo expuesto debemos reparar que al emitir una orden debemos observar suma prudencia a fin de evitar la alteración de la equidad de las condiciones contractuales. El constructor o contratista podrá disponer también de un libro para comunicarse por escrito con la dirección de obra, el cual generalmente es denominado "Libro de Notas de Pedido". Por ese medio, el contratista volcará sus solicitudes, elevará documentación, muestras, reclamos, etc.
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PLIEGOS
Los Pliegos de Condiciones y de Especificaciones Técnicas constituyen la Documentación del Proyecto, conjuntamente con la planimetría, y si hubiera sido prevista, la Programación. La DO debe estudiar cuidadosamente toda la documentación a fin de poseer antes de su inicio una imagen acabada de la obra y poder realizar su control adecuadamente. La tarea de la DO se facilita o dificulta en relación directa con el conocimiento que posee de la documentación de proyecto. Los Pliegos de Condiciones deben determinar, como mínimo: Objeto de la Contratación Características y ubicación de la Obra Obrador, depósitos, cercos, alumbrado, provisión de servicios Sistema de Contratación Legislación a la cual se atendrá la obra. Determinación de la DO, sus facultades y el método de comunicación legal con el contratista. Documentación, gestiones y aprobaciones a cargo del Contratista Régimen de Presentación de Muestras Vicios Normas de Seguridad, Higiene y Vigilancia de la Obra Garantías y Responsabilidades del contratista Causales de rescisión del contrato Programación de la Obra Plazos de comienzo, parciales y final de la obra. Seguros que tomará y mantendrá el contratista durante el transcurso de la obra. Régimen de Multas Modificaciones del Proyecto Normas de medición Certificación. Forma y plazos de pago. Fondo de Reparos Recepciones de la Obra Horarios de trabajo en la obra
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SISTEMAS DE CONTRATACIÓN
Como sabemos, existen distintos sistemas posibles de contratación, aunque en nuestro país, por uso, costumbre y otras razones, solo se utilizan unos pocos. A fin de ser práctico, solo voy a analizar los sistemas más utilizados: Ajuste Alzado Este sistema determina que el Contratista se compromete a ejecutar la obra contratada por un precio global. Dentro del monto del contrato se entenderá incluido el costo de todos los trabajos, instalaciones y materiales que; sin estar expresamente indicados en los documentos del contrato, sea imprescindible ejecutar o proveer para que la obra resulte en parte y en todo concluida con arreglo a su fin y al espíritu de esos documentos. Suele leerse en algunos textos una división dentro del sistema que indica un Ajuste Alzado Riguroso y otro Relativo. En realidad en la práctica no existe un Sistema de Ajuste Alzado Riguroso y a mi criterio, es poco probable que se haya puesto o ponga en práctica, ya que toda obra está sujeta a modificaciones durante su desarrollo motivados por circunstancias que invariablemente se presentan.
" En un breve y elemental examen de las características de la función, se puede afirmar que la Dirección, consiste en realizar el seguimiento y vigilancia para que la obra se materialice de acuerdo al Proyecto o mejor "... La definición de Ajuste Alzado expuesta resulta muy clara y precisa y suele ser perturbada por algunos temas supletorios, entre ellos: a) Confundirse respecto a la actualización del precio global por diversos factores (inflación, aumentos de precios, etc.) b) Igualmente lleva a confusión la circunstancia de la realización de certificaciones periódicas. Respecto a la actualización del precio (por ej. por inflación), esto puede ocurrir o no, según se determine contractualmente y de ninguna manera modifica el carácter de Ajuste Alzado adoptado, ya que lo que se ajusta es el importe de la facturación. En relación con la certificación ocurre que, ante cada certificado se trabaja en la determinación del avance de cada item como si se tratara de un contrato por unidad de medida, cuando en realidad las certificaciones parcia-
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les, calculadas en base a las partidas del presupuesto, lo son al solo efecto de pagos a cuenta del importe total de la obra. Por Unidad Simple Constructora cotiza los precios unitarios de cada una de las tareas a desarrollar. (Sin determinar el alcance de la obra total) En este caso, ante cada certificación resulta indispensable producir un cómputo de los trabajos realizados, sobre el cual se aplicarán los precios unitarios pactados contractualmente, dando a lugar así al monto total del certificado, con más un porcentual sobre otros gastos generales predeterminados (seguros, energía, agua de construcción, etc.) Aquí también puede darse o no, la actualización de los precios unitarios según se haya determinado contractualmente. El Contrato puede darse por finalizado en cualquier estado de avance de la obra por cualquiera de las partes. Por Unidad de Medida Con un cómputo o datos previos de la obra total, el Constructor cotiza precios unitarios y las obligaciones contractuales finalizan con la ejecución completa. Respecto a la certificación, se procede de la misma manera que en el caso anterior. Coste y Costas El precio de la obra queda indeterminado al momento de iniciarse los trabajos, y se llega a él cuando se finalizan. El Constructor va liquidando los trabajos realizados y se van abonando, con más una suma en concepto de gastos generales y beneficios. La Dirección de Obra tendrá la obligación de verificar las liquidaciones a fin de constatar la cantidad de materiales y mano de obra, la calidad de los mismos y los precios facturados. Por Administración La obra estará a cargo directo del Comitente; o sea que provee materiales, contrata mano de obra, etc. Este sistema está actualmente prácticamente en desuso. Ejemplo de definición de Ajuste Alzado "La contratación se hará por el sistema Ajuste Alzado lo que determina que el Contratista se compromete a ejecutar los trabajos contratados por
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un precio global, quedando entendido que las certificaciones parciales, calculadas en base a las partidas del presupuesto, lo son al solo efecto de pagos a cuenta del importe total de la obra. Dentro del monto del contrato se entenderá incluido el costo de todos los trabajos, instalaciones y materiales que; sin estar expresamente indicados en los documentos del contrato, sean imprescindibles ejecutar o proveer para que la obra resulte en parte y en todo concluida con arreglo a su fin y al espíritu de esos documentos. Los trabajos o materiales así provistos o ejecutados, serán análogos y concordantes con los estipulados en el contrato".
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PROGRAMACIÓN
Será de vital importancia para el desarrollo de una obra contar con una programación adecuada. Se puede afirmar, sin lugar a error, que una obra no programada insumirá más tiempo de construcción y será económicamente más costosa. Esto es así ya que no habrá sincronización en su desarrollo y existirán tareas que comiencen tarde y otras no se podrán iniciar por no encontrarse finalizadas las predecesoras, originando el mantenimiento de recursos ociosos. Por más experiencia que poseamos en la profesión, lo dicho precedentemente sin duda ocurrirá. Por otra parte, desarrollar una programación significará organizar la obra y contar con ventajas financieras al reducir el tiempo de inmovilización de la inversión. La confección de un plan de trabajos requerirá primeramente elegir el método, lo cual estará en función de las características de la obra y de su envergadura. Por lo general lo más conocido y por consiguiente utilizado en nuestro medio es el método unificado de Pert y Gantt. El Pert (Program Evaluation and Rewiew Technique) es muy similar al CPM (Critical Path Method), y fueron creados casi simultáneamente entre los años 1955 y 1960. La elaboración del programa debe realizarse en el momento del desarrollo del proyecto, como un elemento constitutivo del mismo y adecuarlo luego a las fechas y circunstancias reales, una vez formalizado el contrato de construcción. Esto último debe ser encomendado a la Constructora por lo cual deberá determinarse así en los pliegos. Será igualmente beneficioso que al momento de la adecuación o adaptación del PT por parte de la constructora; adjunte una curva de certificación. El método Pert se elabora en forma esquemática, conformando el planeamiento, la programación y posteriormente el control. El planeamiento consiste en la elaboración de un listado de todas las tareas que han de ejecutarse para construir la obra; elaborando una red gráfica que indique las relaciones y secuencias entre las mismas. La programación, resulta de estimar los tiempos de cada tarea e introduciendo luego los datos a un programa de computación para su procesamiento. Existen diversos métodos para realizar esa estimación, y la más adecuada es
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la de la simple consulta con los expertos en cada tema (sanitarista, electricista, yesero, etc.) a fin de recabar su opinión. Estadísticamente es utilizada luego la siguiente fórmula: T1= t2+4 x t3+t4 6 donde T1 es el tiempo medio esperado t2 es el tiempo esperado más optimista t3 es el tiempo esperado normal t4 es el tiempo esperado más pesimista. La clave de éxito para la obtención de T1 es la obtención de adecuados valores para t2, t3 y t4; y cuanto más próximos se encuentren los valores de t2 y t4, más confiables serán los cálculos. El control periódico del avance de los trabajos se hace posible con la confección de un diagrama Gantt, derivado de los resultados obtenidos del Pert. Una de las ventajas más importantes del método Pert, es la de poder obtener un diagrama Gantt que permite un sencillo seguimiento de los trabajos. Antes de la aparición del método Pert, se elaboraba solo un diagrama como el desarrollado por el Ing. Gantt (originalmente creado para planificar los transportes de guerra de EEUU en la 2ª. guerra mundial), el que permitía un seguimiento de la obra, pero no señalaba con claridad la interrelación de las tareas cuando el proyecto iba más allá de una pequeña vivienda. Tampoco indicaba los márgenes de tolerancia posibles para el atraso de tareas, sin perjudicar otras. O sea, el diagrama Gantt valora todas las tareas con la misma importancia y todas parecen Críticas. La elección del "tipo de plan" será, repito, en función de la envergadura y complejidad de la obra, señalando a continuación algunas observaciones básicas: La acertada elección del sistema de Programación y de su desarrollo, puede poner a nuestra disposición valiosa información que haga posible alcanzar el cumplimiento de los plazos de obra. Es conveniente también poseer una clara determinación de las tareas críticas, por más arbitraria que resulte su designación; ya que serán aquellas cuya demora producirán retardos en otras tareas que, a su vez impedirán finalizar la obra en tiempo. La descomposición de las tareas de la obra nos permitirá; cuanto más detallada, poseer un plan más eficaz. Introducir como tareas a sucesos tales como el ingreso de equipos, máqui-
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nas, tableros, centrales, artefactos, transformadores u otros elementos a instalar nos permitirá tener el control sobre ellos, concediéndonos la posibilidad de implementar medidas correctivas. De este modo, tendremos también la oportunidad de introducir fechas de inicio de fabricación, con lo cual, mediante visitas a talleres o fábricas podremos emitir alertas tempranas sobre los atrasos que puedan producirse en la producción. Para defender "nuestros Tiempos", los que necesitamos para estudiar planos, muestras y recorrer la obra, bastará que se señale en el plan el suceso "presentación de muestras" en una fecha determinada, a lo que seguirá el suceso "aprobación de muestras" tarea que tendrá su duración correspondiente. De la misma manera se debe proceder con otros acontecimientos de los que formaremos parte, como la presentación de planos, etc. Por otra parte el Constructor obtendrá de manera más concluyente los plazos límite de contratación de sus subcontratos o proveedores y los recursos necesarios tanto de personal como de enseres y equipos Asimismo, la inclusión en el plan de plazos parciales, nos puede brindar un control más riguroso sobre el avance y mayor seguridad de que el plazo final será alcanzado en tiempo y forma. Tareas Preliminares A modo de ayuda memoria, transcribo en la siguiente planilla una enumeración de las tareas preliminares a desarrollar en la obra una vez formalizado el Contrato de construcción con la empresa adjudicataria. Para cada una de las tareas indicadas, corresponde una o más predecesoras. Este listado, debe encontrarse desarrollado, adaptado a la obra e incluído en la Programación de la misma. Como luego podrán observar en la programación, el lapso comprendido entre el momento de la firma del Contrato y el de la firma del Acta de Inicio de Obra, será muy significativo respecto al plazo total.
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Listado de Tareas Preliminares Nº DE TAREA
TAREA
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Firma del Contrato Presentación de Seguros y Garantías Responsabilizarse el Constructor ante el Municipio Cerco y Cartel de Obra Presentación de la Programación de Obra Presentación Estudio de la Programación Aprobación Presentación Modelo de Parte Diario Presentación Estudio Aprobación Presentación Modelo de Certificado Presentación Estudio Aprobación Presentación de Curva de Certificación Presentación Estudio Aprobación Limpieza del terreno Establecimiento de niveles Presentación Planimetría del Obrador Presentación Estudio Aprobación Cálculo y Liquidación de Medianerías Presentación de Planos Constructivos Demoliciones Presentación Estudio
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
PREDECESORA OBSERVACIONES
1 1 1, 2
Verificar normas municipales Ver Capítulo correspondiente
1 6 7 Ver Capítulo corresp.
1 10 11 1 14 15
16 18 19 4 21 Ver Capítulo corresp.
1 24 25
Ver Capítulo corresp. Ver Capítulo corresp.
1 30
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Nº DE TAREA
32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69
TAREA
Aprobación Planos Mpales. de demolición; trámites, derechos Presentación Aprobación Mpal. Excavación y rellenos Presentación Estudio Aprobación Sistema de drenaje Presentación Estudio Aprobación Hormigón Armado Presentación Estudio Aprobación Albañilería Presentación Estudio Aprobación Carpintería metálica y herrería Presentación Estudio Aprobación Ascensores Presentación Estudio Aprobación Carpintería de Madera Presentación Estudio Aprobación Cubiertas Presentación Estudio Aprobación Instalaciones Sanitaria
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PREDECESORA OBSERVACIONES
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32 34 22 37 38 22 41 42 Ver Capítulo corresp.
22 45 46 Ver Capítulo corresp.
47 49 50 51 53 54 Ver Capítulo corresp.
47 57 58 51, 55 61 62 47,51 65 66 Ver Capítulo corresp.
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Nº DE TAREA
TAREA
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92
Presentación Estudio Aprobación Termomecánica Presentación Estudio Aprobación Eléctrica Presentación Estudio Aprobación Gas (incl. Artefactos) Presentación Estudio Aprobación Incendio (incl. Matafuegos) Presentación Estudio Aprobación Otras Presentación Estudio Aprobación Presentación Planos de Pases y plenos Presentación Estudio Aprobación Presentación Planos de Cielorrasos Presentación Estudio Aprobación Presentación de Muestras Sanitaria Presentación Estudio Aprobación Termomecánica Presentación
93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107
PREDECESORA OBSERVACIONES
51 70 71 Ver Capítulo corresp.
72 74 75 Ver Capítulo corresp
72 78 79 Ver Capítulo corresp.
72, 80 82 83 Ver Capítulo corresp.
72, 80 86 87 72, 80 90 91
92 94 95 92 98 99 Ver Capítulo corresp.
72 103 104 76
Dirección de Obra
Nº DE TAREA
108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146
TAREA
Estudio Aprobación Eléctrica Presentación Estudio Aprobación Gas Presentación Estudio Aprobación Incendio Presentación Estudio Aprobación Artef. Iluminación Presentación Estudio Aprobación Vidrios, cristales y espejos Presentación Estudio Aprobación Herrajes Presentación Estudio Aprobación Pinturas Presentación Estudio Aprobación Ascensores Presentación Estudio Aprobación Carpintería de Madera Presentación Estudio Aprobación Aislaciones
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PREDECESORA OBSERVACIONES
107 108 80 111 112 84 115 116 88 119 120 Ver Capítulo corresp.
80 123 124 55 127 128 55 131 132 72 135 136 59 139 140 63 143 144
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Nº DE TAREA
147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177
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TAREA
PREDECESORA OBSERVACIONES
Presentación 63 Estudio 147 Aprobación 148 Pisos, zócalos y Revestimientos Presentación 63 Estudio 151 Aprobación 152 Artefactos y broncería Sanitarios Presentación 72 Estudio 155 Aprobación 156 Accesorios de baños y cocinas Presentación 63 Estudio 159 Aprobación 160 Amoblamiento de cocinas Presentación 51 Estudio 163 Aprobación 164 Mármoles y granitos Presentación 51 Estudio 167 Aprobación 168 INICIO DE OBRA 2,3,47,32,35,39,43 Construcción del Obrador 26 Demolición 35 Excavación 39 Drenajes 39 Hº Aº Subsuelo Hormigonado de la primera base 47 ACTA DE INICIO DE OBRA 177
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CONTRATOS
A mi criterio, así como cada obra es distinta a cualquier otra, los contratos de construcción también son invariablemente diferentes unos a otros. Esto que señalo parecería una obviedad, pero no lo es ya que generalmente se copian sistemáticamente de una obra a otra y no se ajustan a los requerimientos de una correcta contratación. Mientras la relación Contratista - Director de Obra - Comitente, se desarrolla sin conflictos, un contrato mal realizado permanece desapercibido. Solo se detectará en situaciones de conflicto; cuando ya es tarde, originando seguramente largas noches de insomnio a su creador. Asimismo, el Sistema de Contratación adoptado le conferirá al Contrato sus propias características. A continuación señalaré una orientación respecto a los elementos básicos que constituyen un contrato a fin de facilitar su redacción y el posterior sometimiento a la opinión de nuestro asesor legal: Datos: Se señalarán los datos y domicilios legales de las partes
Ejemplo: Entre FULANO DE TAL S.A., representada en este acto por el señor FULANO, con domicilio en Av. Alvarez Thomas N°º 8030 piso 5°oficina "511" de Capital Federal por una parte que en adelante será El Comitente y, ARGENTINA S.A., representada aquí por el Sr. Luis García en su carácter de Director con domicilio en Córdoba 15750, Capital Federal, Buenos Aires por la otra parte que en lo sucesivo será El Contratista, se conviene: Documentos integrantes del Contrato: Se describirán los componentes del mismo.
Ejemplo: Los documentos integrantes del presente contrato son el presente contrato, quien tiene prelación sobre los demás documentos, el Pliego de Condiciones Generales, el pliego de Especificaciones Técnicas, los Planos y detalles de Proyecto (detallar y numerar), Programación de la Obra, Planillas (detallar y numerar), Anexos (detallar y numerar), Ordenes de Servicio que se emitirán durante el transcurso de la obra, etc. Objeto: Aquí se deberá señalar, en forma completa y clara, el fin para el cual se celebra el contrato.
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Ejemplo: El Comitente encomienda al contratista y este acepta ejecutar la provisión y montaje de la estructura y cubierta metálica del edificio según lo señalan los planos y se detalla en la oferta. El Contratista, declara que al momento de confeccionar su oferta, verificó los cómputos métricos de todas las obras, provisiones y montajes; por lo cual en este acto se contratan todos los trabajos y provisiones indispensables para que la obra responda y se corresponda para el fin para el cual ha sido proyectada.. Ubicación de la obra
Ejemplo: El lugar en que se ejecutará la Obra es una fracción de terreno de aproximadamente __________ (__________) metros cuadrados ubicada en la calle ________ de la Ciudad de _________, que limita con las calles __________________ y cuya Nomenclatura Catastral es_______________ Sistema de Contratación: Indica bajo que sistema se contrata la obra:
Ejemplo: Esta contratación se formaliza por el sistema de ajuste alzado, por lo que no se admitirá modificación de ninguna naturaleza al precio convenido. Todos los trabajos y provisiones que no estén expresamente indicados en los documentos contractuales y que la Dirección de Obra considere indispensable para que la obra responda y se corresponda para el fin para el cual ha sido proyectada, no serán considerados como adicionales ni imprevistos, debiendo El Contratista efectuarlos sin cargo alguno. El reconocimiento de eventuales adicionales y/o economías esta condicionado a que se trate de una modificación al proyecto, ordenada por escrito por la Dirección de Obra. Precio: Se fijará el precio contractual, indicando si incluye impuestos, gravámenes, etc.
Ejemplo: El precio total del trabajo contratado se fija en la suma de $ ____________ (pesos ________________________________). El precio convenido no/si incluye el impuesto al valor agregado, que se adicionará en cada oportunidad que corresponda. Declaración del Contratista: Es la manera de acentuar que la oferta es completa.
Ejemplo: El Contratista ratifica que ha visitado la obra, que ha estudiado cuidadosamente los documentos inherentes a los trabajos encomendados y analizado todos los elementos que puedan influir directa o indirectamente en la determinación del costo de las obras, así como la posibilidad de su ejecución dentro del plazo fijado para ello, comprendiendo sin dudas ni excepción el justo significado y el exacto alcance de todos sus términos, por lo que no podrá reclamar
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ni se reconocerán adicionales por trabajos imprevistos o extraordinarios que sean necesarios para ejecutar la obra de acuerdo a su fin y a los plazos fijados. Ajustes de precio: Se deberá señalar la vigencia de ajustes de precios y cual será el método de ajuste Forma de Pago: Se debe destacar cual ha de ser la mecánica y los plazos de pago de facturas. Acopio o anticipo financiero: (Si se ha de implementar un Acopio, tomar en cuenta lo señalado en otro Capítulo) Fondo de Garantía y de Reparos: Cualifica y cuantifica los fondos de Garantía, con el cual se afianza el cumplimiento del Contrato (pone una dificultad al abandono de los trabajos y compensa económicamente al Comitente en el caso que ello ocurra); y el Fondo de Reparos que consiste en una suma de dinero que se toma de cada uno de los certificados del Contratista, para atender fallas, reparaciones, vicios y trabajos omitidos por el Contratista en el caso que no quieran ser solucionados por el mismo. Garantía: Si bien el plazo de garantía por trabajos realizados está determinado por el Código Civil, es conveniente incluir esta cláusula en el Contrato. Plazo de Obra: Aquí se definirá la fecha de comienzo y terminación de los trabajos contratados. Si se han de enunciar números de días, se debe aclarar siempre si son corridos o hábiles. Recomiendo siempre fijar plazos parciales (terminación de partes de la obra), ya que esas fechas nos permitirá tener más seguridad de que la obra tendrá un final en el plazo previsto. Multas: Se debe incluir un régimen de multas a fin de tener la posibilidad de aplicar sanciones ante diversos incumplimientos del Contratista. A modo de recordatorio: Por incumplimiento en la iniciación de la obra, de los plazos parciales y finales, y de órdenes de servicio, son las más importantes. Contrariamente a la idea generalizada que trasciende que no es legal implementar una multa por incumplimiento del plazo de obra si no se ha instituido un premio por anticiparlo, les debo aclarar que es inexacto. No siempre es conveniente para el Comitente que la obra se anticipe a los plazos de terminación previstos ya que se puede desajustar su ecuación económica y/ o financiera. Rescisión: En este artículo se deben detallar claramente los causales de rescisión mediante las cuales las partes tendrán derecho a rescindir el Contrato.
Ejemplo: En el caso de que el Contratista no cumpla cualquiera de sus obligaciones de acuerdo con este Contrato o caiga en insolvencia, el Comitente podrá decla-
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rar resuelto este Contrato comunicándolo por escrito al Contratista e indicando los incumplimientos en los que se funda la resolución. Las situaciones de incumplimiento incluyen pero no se limitan a los casos siguientes: a) que el Contratista esté atrasado en la ejecución de los trabajos o éstos sean defectuosos o de calidad inferior, o no subsane pronta y diligentemente las observaciones y reparos formulados por El Comitente o la Dirección de Obra, o trabaje en condiciones de seguridad laboral deficientes. b) que el Contratista solicite su concurso o solicite o le sea solicitada su quiebra, o si, en general, cae en insolvencia evidenciada por la incapacidad de pagar sus deudas en tiempo y forma y/ o de cumplir adecuada y oportunamente con las obligaciones que le impone este contrato. Producida la resolución por incumplimiento, el Contratista tendrá derecho a recibir el pago por los trabajos correctamente ejecutados hasta la fecha de la resolución. De dicha suma el Comitente podrá deducir aquellas que a esa fecha le adeude el Contratista de acuerdo con este Contrato y los gastos y perjuicios derivados u ocasionados por la resolución, tales como la ejecución, re-ejecución o terminación de los trabajos por el Comitente directamente o a través de otro Contratista. En cualquiera de los casos de resolución, el Contratista deberá ceder a el Comitente los subcontratos que se relacionen con la ejecución de la Obra, que le requiera el Comitente. El Contratista podrá rescindir el presente contrato en caso de que La Empresa no cumpla con la forma de pagos comprometida en el artículo correspondiente, previa intimación y siempre y cuando hayan transcurrido mas de 30 (treinta) días en el atraso y 20 (veinte) días desde la intimación. Arbitraje: Es sumamente conveniente incluir en el Contrato un método de arbitraje de "amigables componedores", al que se obligarán las partes en caso de litigio, ya que disminuirá las posibilidades de llegar a prematuras instancias judiciales. A continuación enumero asuntos importantes que deben ser determinados en el Pliego de Condiciones; si así no ocurriera, se deberán detallar en el Contrato: 1 2 3 4 5
Determinación de la Dirección de Obra y sus atribuciones Detalle y requerimientos de las Recepciones Provisoria y Definitiva. Verificaciones a cumplimentar. Metodología de la Certificación. Documentos a entregar por el Contratista al finalizar la obra Representante del Contratista en Obra
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6 7 8 9 10 11
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Requerimientos sobre subcontratos Trabajos ocultos Limpieza diaria y final de la obra Vigilancia de la obra Seguros Adicionales y Economías por modificaciones al Proyecto.
Información que debe conocer el Constructor Debemos asegurarnos, antes del inicio de la obra, que el contratista ha firmado una declaración en la cual asume que conoce , cumplirá y hará cumplir todas las reglamentaciones, normas, leyes, etc. vigentes en lugar en donde se ha de construir la obra; de no ser así se deberá implementar inmediatamente. A modo de recordatorio, transcribo a continuación lo que es necesario remarcar: a) Código de Edificación y de Planeamiento Urbano de la Jurisdicción correspondiente a la obra. a1) Leyes, Ordenanzas, Decretos, etc. Municipales, Nacionales y Provinciales y cualquier otra normativa vigente sobre Protección Ambiental. a2) Toda normativa en vigencia respecto a Demoliciones. b) Reglamentos de organismos municipales, provinciales, nacionales ido privados vigentes, Leyes Laborales, Impositivas, Tasa e Impuestos que graven la realización de sus trabajos y toda otra ley, Decreto, Ordenanza, Reglamentaciones, etc. vinculada a la ejecución de los trabajos a realizar. c) Características del lugar donde se realizarán los trabajos, provisión de agua y energía, transporte, acceso de camiones, horarios de carga y descarga, acceso de personal y materiales, etc. d) Que ha verificado el estado y situación de los servicios existentes y los requerimientos necesarios para la obra, informándose al respecto en las Compañías de Suministros. e) Que ha agotado el estudio de todo elemento que pueda constituir un factor influyente en el justiprecio del monto de la oferta. Control Previsional y Tributario Debemos controlar que el Contratista y sus Subcontratistas abonen durante el transcurso de la obra un nivel de salarios acorde a los establecidos por
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las leyes y convenciones en vigencia. Durante la vigencia del Contrato, el Contratista deberá cumplir, sin que ello signifique un costo adicional para el Propietario, con todas las leyes, reglamentos, ordenanzas y demás disposiciones legales, administrativas o municipales. En especial, deberá dar estricto cumplimiento a las leyes laborales, previsionales, tributarias, de accidentes del trabajo, de seguridad social, de medio ambiente y toda otra norma aplicable a los trabajos objeto del Contrato. El Contratista se deberá obligar a cumplir con todos los términos y condiciones de los contratos de trabajo de sus empleados que ejecuten las obras, incluyendo el pago de aportes previsionales en las respectivas AFJP y en el ANSES, como también el pago de la cotización correspondiente por concepto de prevención de accidentes del trabajo a la ART respectiva y, en particular, se obligará a cumplir con los términos y disposiciones de dichos contratos. El Propietario podrá exigir al Contratista que le exhiba periódicamente la documentación que acredite el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones legales enunciadas. Por ejemplo, es conveniente exigir que se le exhiba mensualmente el comprobante de pago de aportes previsionales en las respectivas AFJP y en el ANSES, como así también el comprobante de pago de la cotización correspondiente por concepto de prevención de accidentes laborales a la correspondiente ART por sus empleados.
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NORMAS DE SEGURIDAD
En los últimos años, mediante nueva legislación, se han tomado en cuenta aspectos que en la construcción eran poco considerados y que daban lugar a numerosos inconvenientes y accidentes de trabajo. Así, hoy tenemos en vigencia la Ley de Higiene y Seguridad Industrial. (19.587/72) y el Decreto Reglamentario 351/79. Esta Ley, va acompañada por: Decreto Reg. 911/96, Res. 231/96, 5l/97 y Resoluciones complementarias sobre Higiene y Seguridad para la Industria de la Construcción. Ley Nacional de Riesgo del Trabajo (24.557). A modo de resumen, transcribo las precauciones mínimas a implementar en la obra, respecto a la verificación de la siguiente documentación: a) Seguro de responsabilidad civil y comprobante de los pagos correspondientes. b) Fotocopia de la inscripción en el I.E.R.I.C. c) Fotocopia de los últimos 3 pagos de: c-1) Depósitos previsionales AFIP (si fuese gran contribuyente debe adjuntar detalle normativo emitido por el sistema de AFIP). c-2) Depósitos al fondo de desempleo. c-3) Depósito cuota sindical c-4) Depósito de cuotas de A.R.T. c-5) Depósito de aportes al I.E.R.I.C. d) Fotocopia del contrato de cobertura con la A.R.T., acompañando un certificado de cobertura emitido por la misma. e) Nomina del personal notificando periódicamente las altas y bajas indicando apellido y nombre, tipo y numero de documento, fecha de ingreso y número de C.U.I.L. Esta nómina deberá ser conformada por la A.R.T. La presencia de esta documentación en la obra, nos hará presumir que el Contratista cumple con las obligaciones de la legislación sobre el personal destinado a ella.
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Contrataciones que se reserva hacer el Comitente Suele ocurrir que, durante el transcurso de la obra, el dueño decida realizar compras de materiales porque le parecen más adecuados a los originalmente contratados, por deseos de mejorar la calidad de la obra u otras razones. Puede que esos materiales vengan acompañados o no de mano de obra. Tendremos entonces que analizar algunas asuntos: Esta es una circunstancia que generalmente se contempla en los Pliegos, y allí se debería fijar detalladamente el procedimiento a seguir. Si esto no sucede, tendremos que convenir con el contratista el monto a descontar de su contrato si es que la obra está pactada por la totalidad de los trabajos. Asimismo, si los nuevos trabajos contratados por el dueño vienen con mano de obra, se tendrá que evaluar la Ayuda de Gremios necesaria para asistir a esos trabajos que dejarán de ser de responsabilidad del Contratista. Si solo se trata de materiales nuevos, bastará con descontar los precios de los previstos originalmente. Como lo mencionaba en otro capítulo, aquí se advierte la necesidad de contar con una oferta lo más detallada posible, lo que hará más sencillos estos cálculos. Es conveniente entonces también, contar en la oferta con una discriminación porcentual de la Ayuda de Gremios para cada uno de los rubros.
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MUESTRAS DE MATERIALES
Una vez formalizado el contrato de la obra debe emplazarse al contratista y/o subcontratistas para que antes del inicio de los trabajos se presenten para su aprobación las muestras de los materiales constitutivos de los trabajos. Debe recalcarse que no deberá depositarse ni instalarse en obra ningún material que no haya sido previamente aprobado por la Dirección. Estos materiales deberán ser dispuestos en tableros de muestras por gremios. En oportunidad de analizar cualquier elemento, material, equipo, etc. que hubiera sido sometido a nuestra aprobación, como primera medida debemos evaluar las especificaciones determinadas en el Pliego de Especificaciones. Aunque esta recomendación pareciera una trivialidad, solemos cometer el error de confiar en nuestra memoria, o el sentido común; y a veces, al repasar el Pliego, nos encontramos con verdaderas sorpresas. La evaluación la debemos efectuar de acuerdo a los requerimientos de marca, modelo, características, peso, tamaño y normas. Se debe considerar que existen numerosos materiales sobre los cuales no existen normas o no se encuentran sometidos a reglamentación alguna, por lo cual incumbe al Director de Obra la determinación de los requisitos. Ninguna circunstancia nos impedirá demandar cualquier información suplementaria o accesoria que satisfaga nuestras dudas. Llegado el caso, podremos también imponer la realización de ensayos, análisis y pruebas de funcionamiento o de rendimiento que nos aseguren que el material a aprobar, cumple con las condiciones previstas. Si en el PET se ha determinado el cumplimiento de alguna norma, deberá exigirse el Certificado correspondiente. Debemos considerar que en ocasiones suelen hallarse impresas en las etiquetas de identificación de distintos artículos, la palabra "normalizado"; esto no tiene valor alguno si además no se indica específicamente a que norma se atiene el producto. Al redactarse el Pliego de Especificaciones Técnicas, y determinar las Normas, debe tenerse en cuenta la posibilidad cierta de acceso a la información que brindan y a las posibilidades materiales de ensayarlas. Un exceso de celo de nuestra parte a fin de obtener la máxima calidad de un producto, puede indicarnos someterlo a los requerimientos de una norma que luego no podremos técnicamente verificar, no obteniendo entonces beneficio alguno.
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Esto ocurre generalmente en el área de las instalaciones; por lo que convendría transmitir esta inquietud a nuestros asesores. Resulta conveniente (diría imprescindible) que cada elemento o material que haya sido aprobado, se encuentre dispuesto en un tablero de muestras durante todo el período de la construcción ya que así servirá de recordatorio y/ o como recurso de comparación. Cuando por las características del material, su tamaño, condiciones o por hallarse en proceso de fabricación fuera de la obra, su presencia en la obra fuera dificultosa o imposible, se deberá exigir el catálogo, manual y/o especificaciones técnicas del fabricante además de todo otro elemento que identifique claramente la calidad y las características del material y/o equipo. Ningún cambio o variación podrá justificarse si previamente no se hubiera solicitado el cambio y/o variación y ésto hubiera sido aprobado. Si deseamos ser previsores, paralelamente al desarrollo de los trabajos podemos ir detectando por medio del PT los materiales y equipos que han de requerir una aprobación previa a fin de ir adelantándonos a la iniciativa del Contratista (ver planilla de tareas preliminares). Sabremos ir solicitándolos, con el propósito de disponer del tiempo suficiente para su estudio. Es muy frecuente recibir muestras para su aprobación con una fecha de instalación o uso inminente; y la presión del Contratista, muchas veces nos inducirá a tomar decisiones no estudiadas suficientemente, corriendo riesgos innecesarios. Por otra parte, en oportunidad del estudio de los Pliegos, habremos detectado y anotado ciertos requerimientos a cumplimentar por el Contratista, durante el transcurso de los trabajos. Si éstos se encuentran agendados, se nos facilitará el cometido. Para el análisis de cualquier material o equipo, repito, resulta necesario verificar siempre las especificaciones y datos técnicos proyectados. - No confiar en la memoria -
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CERTIFICACIÓN
La certificación es el medio mediante el cual el Contratista demuestra el trabajo realizado durante un cierto período de tiempo, o parte del trabajo realizado, lo cual importará una cierta cantidad de dinero a facturar. Para llegar al certificado, se deberá realizar una tarea de mensurar, mediante estimaciones o mediciones y cómputos la cantidad de obra ejecutada, la cual se volcará en un documento llamado Acta de Medición. Indudablemente esta medición estará sujeta, en cuanto a la manera de llevarla a cabo, al Sistema de contratación adoptado. Por ejemplo, en un contrato por Ajuste Alzado en base al cual los pagos parciales son solamente pagos a cuenta de una suma total, bastará con estimar porcentuales de avance. En un contrato por Unidad Simple o de Medida en cambio, los trabajos se deberán computar, para así aplicar los precios unitarios pactados en la oferta. Bajo cualquier sistema de contratación será de vital importancia que la oferta haya sido confeccionada con la mayor cantidad de items posible e incluyendo el cómputo y precio unitario de cada uno. El Acta deberá señalar todos los items de la oferta, aún cuando al momento de la mensura no posea avances. Esto asegurará que durante el tiempo que insuma la obra, no se produzcan omisiones involuntarias. Esto facilitará lograr una mejor evaluación de los trabajos en ejecución y en consecuencia un certificado mejor elaborado. Generalmente, y no existe razón alguna para que no sea posible, es el contratista el que elabora un borrador del acta para que la dirección luego la verifique y controle. Esto ayuda a realizar el recorrido de obra con la certidumbre de ir a los lugares específicos a revisar e insume menos tiempo. La DO arbitrará los medios para asegurar que el dinero a cobrar por el contratista se ajuste equitativamente al avance de los trabajos ejecutados y además evaluará y cuantificará precios en el caso de realizarse trabajos nuevos (adicionales) o eliminarse trabajos previstos (economías) por modificaciones al proyecto. Es muy importante recordar que una justa certificación durante la obra asegurará que la misma se desarrolle sin conflictos y que consecuentemente arribe a un final feliz en tiempo y forma. Debemos tener presente que una obra “sobre certificada” hará perder gradualmente el interés del contratista en concluirla a medida que se acerca el
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plazo final de obra. No dejemos pasar por alto el hecho de que en nuestro medio las empresas se han habituado al "dibujo" de las ofertas, otorgando mayores precios a los trabajos que se han de ejecutar en los primeros movimientos de la obra y menores a los últimos, de modo tal que, entre otras ventajas el contratista se asegura por una parte la obtención de un capital de giro que le disminuye los costos financieros y por la otra adelanta la obtención de sus beneficios. Esta particularidad, que no es sencillo corregir, acompañada a una sobrecertificación nos lleva a que hacia el final de la obra, el contratista se encuentre con la coyuntura de que para terminar la obra dispondrá de facturaciones por montos de dinero menores a los que efectivamente tiene que erogar, lo que invariablemente le quita incentivo. Para considerar algunos aspectos relativos a la Certificación convendría recordar algunos detalles. De la evaluación realizada oportunamente sobre los Pliegos de Condiciones, tendremos la pauta de las exigencias que debió cumplimentar el Contratista al elaborar su oferta. Si esto se ha cumplido, y luego de haberla analizado, estaremos en condiciones de controlar una certificación en base a las mediciones. Por lo pronto, siempre depende del sistema de contratación adoptado. Una "Unidad de Medida", nos obligará a una medición y análisis del Certificado más exhaustivo. En "Ajuste Alzado", el carácter de pago a cuenta, nos dará la tranquilidad de que tendremos otra oportunidad de enmendar errores u omisiones ya que podremos realizar certificaciones negativas en el futuro. No obstante, y ya analizadas las consecuencias de una sobre-certificación; recordemos que una sub-certificación puede ocasionarle al Contratista un perjuicio económico que influirá también negativamente en la marcha de los trabajos. El proceso de Certificación siempre tiene alcances técnicos, económicos y financieros y estimo que no resulta necesario explayarme sobre ello. Debemos analizar siempre, a medida de que los porcentajes de obra realizada van creciendo, si no existen tareas complementarias no ejecutadas inherentes al ítem tratado que impidan una certificación de 100%.. Por ejemplo, un equipo acondicionador de aire completamente montado, no significa que el avance haya llegado a su punto máximo. La realización de las operaciones de verificación de funcionamiento y rendimiento, completarán el trabajo. Un obrador o un cerco de obra completamente instalado, nos puede hacer olvidar el mantenimiento periódico que se deberá realizar durante el plazo de obra y el trabajo final de desarmado, carga y transporte fuera de la obra.
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Modelo de Certificado Acompaño un sencillo modelo de certificado (solo con algunas tareas, para un momento determinado de obra), en el cual se desarrolla: 1) Una porcentualización de los importes discriminados en la oferta, por items y subitems, los cuales deberán sumar obviamente 100%. 2) Una porcentualización de esas tareas por niveles o, de ser el caso, sectores de la obra. 3) Un resumen de los porcentuales certificados en el mes (quincena o semana según corresponda), anteriores y acumulados. 4) Al final se indica la suma de los mismos a los efectos de la facturación. Pasos de un proceso de Certificación 1 Elaboración del Acta de Medición, con la estimación de los avances. 2 Recepción del certificado de acuerdo a la misma, controlando: a) Fecha del certificado b) Período comprendido c) Porcentuales de avance d) Precios unitarios de cada rubro o item, los que deben corresponder a los de la oferta. e) Valores monetarios surgidos de los avances. f ) Verificación de las operaciones matemáticas. g) Cálculo del Fondo de Reparos h) Cálculo de los desacopios si correspondiera. i ) Descuento de Multas si correspondiera. j ) Número Final. 3 Control de/ los adjuntos (Pólizas de Seguro, documentos Previsionales, etc) - Ver Capítulo correspondiente. 4 Verificar que haya sido correctamente transcripto el valor del certificado a la Factura. Queda por cuenta del Comitente, todo lo que atañe a los aspectos impositivos.
Incidencias
0,143%
0,143
Replanteo
TOTALES (Dará 100) 100,00 100)
acumulado actual
acumulado anterior
Escaleras
0,089
0,00% 0,00%
0,00% 0,00%
0,00% 0,00%
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 90,00% 70,00%
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 80,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,007% 0,019%
100,00%
acumulado actual
0,062%
100,00%
0,089
acumulado anterior
Tanques
0,00%
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 0,00%
0,00%
0,00%
suma
suma
suma
suma
0,05% 0,0490% 0,0476% 0,0014%
0,027% 0,06% 0,0620% 0,0620% 0,0000%
0,54% 0,5380% 0,5380% 0,0000% 11,03% 11,0300%10,7392%0,2908%
2,306% 1,454% 1,454% 1,454% 1,454% 1,454% 1,454% 1,454% 1,454% 1,454%
100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 90,00% 90,00%
15,392
Columnas,vigas y losas
1,79% 1,7900% 1,7900% 0,0000%
0,20% 0,1970% 0,1970% 0,0000%
0,538%
1,790%
0,197%
0,79% 0,7880% 0,7880% 0,0000%
0,70% 0,6980% 0,6980% 0,0000%
0,788%
0,04% 0,0370% 0,0370% 0,0000%
0,698%
0,14% 0,143% 0,143% 0,0000%
0,37% 0,371% 0,371% 0,0000%
0,33% 0,328% 0,328% 0,0000%
Acumul Anterior Del mes
Porcentajes de Avance
0,037%
acumulado actual
0,538
Submurales
Porcentajes de Incidencia por Pisos P. baja 1° piso 2° piso 3° piso 4° piso 5° piso 6° piso 7° piso 8° piso 9° piso Depend
acumulado anterior
1,790
Losa de subpresión
17,898
0,197
Cabezales
HORMIGON ARMADO
0,788
Pilotaje
0,985
0,698
Subsuelo pa l. de subpr.
FUNDACIONES
0,037
Cabezales de pilotes
0,735
0,371%
0,371
EXCAVACIONES
0,328%
0,328
Limpieza y nivelación
0,842
Item % Subit.% General Subs.
Obrador
TRABAJOS PRELIMINARES
RUBROS
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Precios nuevos Resulta necesario prever en el Pliego de Condiciones la metodología a adoptar para cuando, por diversas circunstancias, haya que acordar precios nuevos con el Contratista. Esa metodología deberá indicar que el Contratista presentará la siguiente información para conformar el precio: a) Cómputo de materiales para la cantidad de trabajo considerado (m2, m3, porción de trabajo, o el trabajo todo nuevo). b) Precios Unitarios de los materiales considerados. c) Cómputo de la Mano de Obra para la cantidad de trabajo considerado, discriminada en cuanto a la calificación de la misma. d) Costo de la mano de Obra aludida (con o sin incluir las cargas sociales) e) Porcentual de Cargas Sociales a considerar, si no hubieran estado incluidas. f ) Porcentual de Gastos Generales g) Porcentual de beneficios Otra metodología puede consistir en acordar previamente que los precios nuevos serán adoptados directamente de los enumerados en publicaciones especializadas, concertando cual. Si nada ha sido previsto, nos resultará de suma importancia contar con los datos de la oferta y de los Partes Diarios; sobre los cuales me he extendido en otro capítulo. Régimen de Acopio Se ha constituído en una costumbre en nuestro medio, denominar "Acopio" a un simple adelanto financiero. Sería entonces oportuno llamar las cosas por su nombre, lo cual será beneficioso para las partes y por consiguiente para la obra. En el caso de tratarse verdaderamente de un Acopio, la factibilidad y oportunidad de su constitución deberá estar supeditada al criterio del Comitente, salvo que se haya convenido al momento de la contratación. Se pueden realizar dos tipos de Acopios: 1 En el lugar de la obra 2 Fuera del lugar de la obra. Para realizar Acopios en el lugar de la obra, el Contratista deberá solicitarlo formalmente, indicando:
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Tipo de materiales a acopiar Cantidad y descripción de los mismos Identificación (nº de serie, modelo, etc.) si correspondiera Trabajo o trabajos a los cuales están destinados esos materiales. Su valoración económica Descripción del lugar de la obra en el cual propone su conservación. Medidas de seguridad a adoptar para su conservación. (incluso Seguros) Cumplidos estos requisitos, el Comitente desaprobará o aprobará la propuesta, y de ser así, se procederá a su certificación mediante los requerimientos contractuales previstos para ello. El monto acopiado se descontará proporcionalmente de las sumas certificadas, a partir del certificado inmediato posterior; salvo otro acuerdo. Para realizar Acopios fuera del lugar de la obra, el Contratista deberá también solicitarlo formalmente, indicando: Tipo de materiales a acopiar Cantidad y descripción de los mismos Identificación (nº de serie, modelo, etc.) si corresponde Lugar en donde se encontrará depositado el acopio Trabajo o trabajos a los cuales estarán destinados Su valoración económica Medidas de seguridad a adoptar para su conservación. Los gastos de acarreos y traslados no serán abonados por el Comitente. Cumplidos estos requisitos, se procederá como se ha indicado precedentemente. Los materiales acopiados, poseerán el aseguramiento y/o garantías suficientes, endosadas a favor del Comitente. La constitución de los Acopios fuera de la obra se realizarán mediante Acta Notarial y es conveniente que el Contratista presente la/s Factura/s de Pago que comprueben la real adquisición de los materiales acopiados, a fin de evitar posibles situaciones conflictivas.
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PARTE DIARIO (VER MODELO)
El ingreso de materiales, equipos y enseres, y la cantidad y tipo de personal dispuesto diariamente en la obra; constituyen una necesaria información de los acontecimientos, circunstancia que podemos conocer a través de los "Partes Diarios". Estos partes, como lo mencionara precedentemente, resultan de una singular importancia para realizar el control de la marcha de la obra y obtener otras informaciones muy significativas. Resultará muy conveniente realizar las recorridas de la obra con el Parte de cada día. Sintéticamente, deberán contener la siguiente información: a) Fecha calendario b) Número de Parte, a partir del nº 1, que puede ser correspondiente con primer día de obra. c) Condiciones meteorológicas del día en que se emite, lo cual nos recordará en oportunidad de evaluar una eventual solicitud de prórroga, la cantidad real de días de lluvia. d) Número correlativo del día de obra, a partir del inicio del PT. También puede numerarse en orden inverso, lo que permite diariamente saber el número de días faltantes para finalizar la obra. e) Descripción tarea por tarea, de las actividades que se encuentren en ejecución, identificadas de acuerdo a la nomenclatura del Plan de Trabajos y cantidad de personal dedicado a ellas, discriminando especialidad y categoría. Estos datos nos permiten tener una visión detallada de las tareas en desarrollo e implementar un alerta ante una posible disminución de personal en alguna de ellas. f) Entrada de enseres y equipos; nos da un rápido conocimiento si se satisfacen las necesidades de los trabajos comenzados o a comenzar. g) Entrada de materiales indicando: la procedencia, número de remito, descripción y cantidad nos da un rápido conocimiento si se satisfacen las necesidades de los trabajos comenzados o a comenzar y al mismo tiempo nos permitirá el control de trabajos o provisión de materiales adicionales.
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h) Salida de enseres y equipos; nos permitirá controles diversos, como por ejemplo, prever que han de sufrir atrasos trabajos para los cuales esos insumos han de ser esenciales. Suele ocurrir que las empresas compartan enseres y equipos con otras obras en ejecución. i ) Salida de materiales; idem punto anterior. j ) Sumatoria total del personal en obra, discriminado por especialidad y categoría; no dejándose de tomar en cuenta la vigilancia, serenos, etc.; este dato nos permitirá un control de la capacidad y disposición de la empresa para desarrollar el avance de la obra. k) Observaciones; se detallarán hechos o circunstancias notables ocurridas, como por ejemplo Huelgas, paros sindicales, cortes de energía, de agua, etc. Recurriremos a estos datos, entre otros motivos, para tener una rápida información acerca de la cantidad de personal en obra, su incremento o disminución, cantidad de tiempo que demanda cada tarea y con que cantidad se realiza (nótese la importancia de esta información, en el momento de verificar un análisis de precios de un trabajo adicional).y todo lo relativo al desenvolvimiento del Plan de Trabajos.
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Obra: Fecha calendario
Estado del Tiempo
Días de obra s/PI
Parte Diario Nº
Personal Categoría
Contratista Subcontrato Subcontrato Subcontrato Subcontrato Ppal. Total
Oficiales 1/2 Oficiales Ayudantes Administr. Otros
Ingreso de Materiales y/o equipos
Salida de Materiales y/oequipos
Tareas
Tareas
Remito Nº
Destino
Remito Nº
Destino
Contratista
Contratista
Observaciones
Material
Material
Cantidad
Cantidad
Tarea
Oficiales
1/2 Oficiales Ayudantes
Tarea
Oficiales
1/2 Oficiales Ayudantes
PLANOS DE PROYECTO
Hace muchos años era muy común recurrir, para materializar el anteproyecto, a un especialista llamado "documentador", quien se dedicaba exclusivamente al desarrollo de la documentación del proyecto. Por lo general era un arquitecto con una considerable experiencia sobre "su tema". El personaje era un artesano que despertaba una particular admiración y respeto entre sus colegas. La ventaja consistía en que se le hacía entrega del anteproyecto, un borrador de planilla de locales y algunos otros pocos datos, y eso bastaba para dormir tranquilo. Se podía confiar en que se ocuparía de llamar o concurrir al estudio en cada oportunidad y a medida que necesitara definiciones. De más está decir que dominaba a la perfección los Códigos de Edificación y de Planeamiento Urbano, los digestos y las últimas modificaciones a la reglamentación; lo cual era otra virtud favorable. Con el paso de los años a medida que la actividad de la construcción iba mermando e inversamente se acrecentaba la utilización de los programas informáticos para dibujo, el personaje fue desapareciendo y hoy se encuentra en vías de una inexorable extinción o ya extinguido. Es que actualmente representar bien ya no es una virtud del representador sino de la computadora; con la paradoja de que la excelencia del dibujo, por lo general, oculta las falencias técnicas de la documentación. Es que se produce un encandilamiento debido a la perfección de los trazos, el enjambre de datos que cada plano presenta como consecuencia de la facilidad para crearlos, el colorido de los layers, etc. Observando este panorama presumimos que la documentación es satisfactoria, lo cual puede ser un error. Suponemos desacertadamente que un dibujante experto en Autocad necesariamente es un eficiente documentador. Por lo general los arquitectos e ingenieros no toman frecuentemente conciencia de las falencias de los planos de proyecto, por dos razones: a) En nuestro medio, las empresas constructoras se encuentran habituadas a recibir planos en esas condiciones y en consecuencia no hacen ninguna mención al respecto.
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b) Algunas de esas empresas consideran conveniente a sus intereses que los planos presenten falencias, por lo cual no lo objetan. Si es su intención y son hábiles, al momento de estudiarlos en oportunidad de elaborar la oferta, planifican la estrategia y la ocasión para la presentación de reclamos por trabajos adicionales en caso de resultar posteriormente adjudicatarios. Indudablemente todo se aprende, y un experto dibujante de Autocad puede llegar a ser un muy buen documentador a medida que va adquiriendo experiencia, cosa que he observado está ocurriendo poco a poco. A modo de aporte, y para el caso que seamos también los autores del proyecto, voy a comentarles algunas pautas básicas para el desarrollo de una documentación, respaldado en las facilidades que ofrece el Autocad u otro programa de dibujo para hacerlas sencillas. 1- Visitar al terreno a) Verificar sus dimensiones reales respecto a la plancheta municipal. b) Verificar niveles y pendientes. (controlar que las mismas permitan el desarrollo de pendientes para los desagues pluviales). c) Tomar nota de particularidades del terreno (nivelación, características del suelo, estructuras existentes, etc.) d) Verificar niveles de veredas y aceras; y sus pendientes. e) Replanteo de árboles dentro y fuera del predio. f ) Replanteo de columnas de alumbrado y otros postes que sustenten servicios (TV por cable, telefonía, etc.) g) Controlar y establecer la ubicación de conexiones de servicios públicos. (suministrar datos a los asesores). h) Características, estado y dimensiones de medianeras y cercos existentes. (Indicar trabajos de reparación y/ o modificación si fuera necesario). i ) Replantear demoliciones si existieran (si así fuera ver el Capítulo "Demoliciones"). 2- Listado de Planos a) Plantas, cortes, vistas y memoria descriptiva de la demolición, si ésta existiera; adjuntando en lo posible copias de todos los planos disponibles de la edificación preexistente a demoler. (ver Capítulo correspondiente).
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b) Planos y requerimientos del obrador (ver Capítulo correspondiente). c) Plantas de arquitectura d) Cortes (todos los necesarios) e) Documentación para la Aprobación Municipal f ) Techos g) Cielorrasos h) Plantas cortes y vistas de ambientes especiales (baños, cocinas, salas de máquinas, etc.) i ) Fachadas j ) Detalles de escaleras, pasadizos de ascensores, tanques, pozos de bombeo, etc. k) Planilla de Locales l ) Memoria Descriptiva General de la Obra m)Pliego de Bases y Condiciones de Contratación. (ver Capítulo correspondiente). n) Pliego de Especificaciones Técnicas (incluirán las suministradas por los asesores de instalaciones y otras especialidades). o) Plantas, cortes y detalles de la estructura resistente y, de corresponder, planillas de cálculo y doblado de armadura (es conveniente poseer además una Memoria Descriptiva). p) Plantas, cortes y detalles de las instalaciones.(Sanitaria, Incendio, Eléctrica, Gas, Termomecánica, etc.) q) Planos y detalles de Carpintería y Herrería Metálica. r) Idem Carpintería de Madera. (Puertas, placares, muebles,etc.) s) Planos, detalles y Memoria Descriptiva de Parquización si la hubiere. t) Planos, detalles y Memoria Descriptiva de Señalización si la hubiere. u) Programación de la Obra v) Cómputo y Presupuesto de la obra. 3- Consideraciones Generales Resulta imprescindible establecer una cantidad necesaria de "ejes de replanteo" que permitan realizar esa tarea (replantear) de manera sencilla e indubitativa. Para establecerlos tomaremos en cuenta la información relevada al momento de visitar el predio y las características de la obra, ya que esos ejes, en lo posible, deben ser los mismos para todas las plantas a construir. Una vez definidos, serán transmitidos al asesor estructural, a fin de que sus
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planos de replanteo posean las mismas referencias. Los ejes se encontrarán perfectamente acotados respecto a puntos fijos y preexistentes observados en el terreno. Lo antes posible "insertar" la estructura en los planos de arquitectura y trabajar con los "filos". Definir los enchapes a utilizar. (ver Condensación de humedad). No se debe dudar en realizar todos los intercambios necesarios con n/ asesor estructural, a fin de obtener particularidades en la estructura que permitan adecuarla al máximo a la arquitectura. Coordinar las distintas instalaciones con la arquitectura, identificar los sectores críticos y realizar detalles de los mismos. Indicar en los planos de replanteo de Hº Aº los pases a prever. Acotar los recorridos de las cañerías principales de las instalaciones. Ubicar los distintos plenos, recordando separar las montantes incompatibles (gas-agua-electricidad). Indicar cotas parciales y acumulativas. Las cotas acumulativas deben ser las mínimas necesarias que indiquen referencias importantes y definitorias de otras circunstancias. Una demasía de cotas acumulativas solo logra desvalorizan su importancia y confunde a los operarios. Acotar claramente la posición de aberturas; artefactos sanitarios (previamente definir los modelos); bocas de luz, llaves, tomas, tomas de TV; de TE; pulsadores de timbres;; cajas de pase; detectores, artefactos de iluminación, aparatos de porteros eléctricos / visor; posición de hidrantes y matafuegos; difusores de aire, etc. Mediante la simbología adecuada señalar en cada local de las plantas y en los cortes el tipo de piso, cielorraso, muro, revoques y enlucidos. Señalar claramente los niveles de piso terminado, resaltando visiblemente mediante pequeños cortes los cambios de nivel y la terminación de los cambios. Indicar mediante proyecciones acotadas los armados de taparrollos, bajos de cielorrasos y otras particularidades; prestando atención (suele suceder) que la altura de los mismos debe permitir la posterior instalación de hojas de puertas y otras aberturas. Establecer los arranques de pisos y revestimientos a fin de dirigir los cortes hacia los sectores menos visibles. Definir en base a los espesores de contrapisos y pisos, la posición de umbrales de puertas de ascensores ya que los premarcos (en algunos casos) o marcos se instalarán tempranamente.
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PLANOS CONSTRUCTIVOS Y/O DE TALLER
Una vez adjudicada la obra debemos solicitar al Contratista y/o los Subcontratistas, la presentación de los Planos de Taller y/o Constructivos y/o Ejecutivos, desarrollados a partir de los Planos de Proyecto, a efectos de su aprobación. El hecho de ejecutar el Contratista y someter a aprobación de la Dirección de Obra los Planos de Taller y/o Construcción, significará que ha determinado y verificado todas las medidas de la Obra, los criterios de construcción, los materiales constitutivos, los números de catálogo y/o datos similares señalados en el Proyecto y que ha verificado y coordinado cada Plano de Taller y/o Construcción con los demás requeridos para la Obra y con los Documentos Contractuales. Recordar que como resultado final también habrá determinado los pases a implementar en las estructuras. El Contratista será informado que estará obligado a informar a la Dirección de Obra, al momento de la entrega de esos planos para su aprobación, sobre cualquier desviación respecto a lo requerido por la documentación de Proyecto. Tendremos que cuidar que el Contratista confeccione los Planos de construcción y los someta a la aprobación de la Dirección de Obra en plazos suficientes para que no afecten el desenvolvimiento del Plan de Trabajos. Estimo que, como mínimo, se deben presentar los siguientes planos constructivos: Movimiento de Tierra: Planos y cortes de niveles, terraplenes, protecciones, previsiones de abatimiento de agua. Obrador y cercos de obra: ver capítulo correspondiente Hormigón Armado: Verificación de los Cálculos, planos, cortes y detalles de replanteo, encofrados, morteros, doblados de armadura y, en caso de utilizarse hormigón de plantas externas, certificado de las características del material a proveer. Estructuras Metálicas: Verificación de cálculos, planos, cortes y detalles. Cubiertas: Verificación de cálculos, planos, cortes y detalles Carpintería y Herrería: planos de vistas, cortes y detalles de las
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mismas, por tipo, con verificación de los cómputos. Detalles de colocación de Membranas, Aislaciones, selladores, babetas. Instalación de Gas: planos de plantas, cortes y detalles de la distribución, Planta de Regulación y Medición. Instalación Eléctrica: plantas y cortes de Planos de Iluminación, tomas, Corrientes Débiles, CCTV, control de accesos, TV, TE, Tableros, etc. Instalación Sanitaria: plantas y cortes de desagües cloacales primarios y secundarios, pluviales, distribución de agua fría y caliente, detalles de baños, cocinas y otros sanitarios, colectores, bombas (con sus curvas de rendimiento, potencia), etc. Instalación de Aire Acondicionado: Balance Térmico, planos y cortes de distribución de conductos y cañerías, equipos, bombas con curvas de rendimiento, sensores, válvulas, aislaciones, automatización, etc. Instalación contra Incendio: planos y cortes de distribución de cañerías, hidrantes, sprinklers, matafuegos, características de bombas (con curvas de rendimiento), sensores, alarmas, etc. Planos de Cielorrasos: Se determinarán las estructuras del mismo, los métodos de fijación de esas estructuras con losas, vigas o paredes, las juntas y se señalarán acotadas las posiciones de cada uno de los elementos a contener por el cielorraso como por ejemplo difusores de aire acondicionado, luminarias, detectores, sprinklers, etc. cuidando al máximo evitar las interferencias entre estos. Es común observar la ubicación de detectores de humo cercanos a difusores de aire acondicionado, lo que aparejará el retardo de la señal de alarma ante la presencia de un foco de incendio. El aire dispersará el humo y no será detectado a tiempo. Ascensores: Especificaciones de máquinas, equipos y tableros de comando, con una descripción de la maniobra, potencia de motores y velocidad, planos de plantas y cortes de pasadizos, sala de máquinas, detalles de cabina, etc. En todos los casos, y/o ante la menor duda, se solicitarán los cálculos de dimensionamiento de cada uno de los elementos que componen las instalaciones. (cañerías, colectores, caudales, capacidad de las bombas, cables, cañerías eléctricas, Planilla de Cargas, etc.) Todos estos planos deben ser correctamente coordinados, estableciendo la preminencia de unas instalaciones sobre otras. Será más dificultoso modificar posiciones de artefactos o modificar recorridos o pendientes de instalaciones sanitarias, que cambiar el recorrido de
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una cañería o bandeja de energía eléctrica o un conducto de aire. No se debe permitir el inicio de ningún trabajo que no cuente con los planos constructivos y de coordinación aprobados. Una vez que se haya permitido el inicio del desarrollo de trabajos sin planos aprobados, o aprobados a medias, les puedo asegurar que la situación se tornará inmanejable. El recurso inmediato será no permitir la certificación de los trabajos ejecutados sin planos o muestras aprobados. Dejar asentado en los planos que se conformen, que la aprobación no exime al constructor de la responsabilidad por los errores u omisiones cometidos en su confección.
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MOVIMIENTOS DE TIERRA
El movimiento de tierra incluye todas las excavaciones y rellenos y/o terraplenes necesarios para llevar los niveles del terreno a las cotas y pendientes del proyecto indicados en los planos. Estos movimientos de tierra se extienden de acuerdo al área establecida en los planos integrantes de la documentación. Los trabajos incluirán normalmente todas las excavaciones de zanjas, pozos para fundación de estructuras y muros, y el retiro y transporte de materiales sobrantes en depósito de espera dentro de la obra o fuera del ámbito de la misma. También comprenderá las tareas de depresión de napas de agua, drenajes y obras complementarias, que puedan ser necesarias para efectuar la excavación de bases y vigas de fundación o arriostramiento.
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OBRADOR
Una de las primeras decisiones a tomar en la obra, será la del emplazamiento y construcción del obrador. Pueden acontecer distintas alternativas. Una de ellas será que la Constructora por propia iniciativa comience a construirlo rápidamente en base a los requerimientos prefijados en los Pliegos. Esta es una acción inadecuada que se debe detener, obligando a la Constructora a presentar previamente su planificación para ser aprobada. En esa planificación se analizará el emplazamiento y tomará principalmente en consideración la premisa de que el obrador se encuentre ubicado de forma tal que no deba ser modificado, o lo sea lo menos posible, durante el desarrollo de la obra. Lo ideal sería que la tarea de "desarme del obrador" sea una de las últimas a ejecutar en la construcción. He presenciado mudanzas dispuestas por las constructoras de un día para otro, demostrando una carencia total de planificación, en las cuales la Dirección de Obra ha visto paralizada su labor específica por tener que dedicarse al reacomodamiento de sus oficinas. El emplazamiento será acorde además con la seguridad, pensando en que no se encuentre vinculado directamente con el exterior del predio, que no entorpezca tareas que no sea conveniente dejar inconclusas o paralizadas, no permitiendo pruebas de funcionamiento o la terminación de sectores de la obra. Que posea vinculaciones equidistantes con la trama de la obra y que sean seguras de transitar. Que su emplazamiento no entorpezca una fluída circulación para la entrada y salida de vehículos y carga y descarga de materiales. Las características y necesidades del obrador, deberán ser muy bien detalladas en los pliegos de licitación de acuerdo a las características y envergadura de la obra; recordando considerar la construcción de depósitos de materiales perecederos, no perecederos, inflamables, vestuarios, baños, oficinas, salas de reuniones, considerando además, en todos los casos, las normativas legales al respecto a la higiene y seguridad. No se deben menospreciar detalles como la fuerza motriz, iluminación, tomas, teléfonos, tableros, equipamiento, calefacción y/o refrigeración, instalaciones contra incendio, etc. Si la Constructora afortunadamente no toma la iniciativa, se le solicitará
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inmediatamente la presentación de una planificación al respecto. A modo de recordatorio señalo un resumen de los items que no deben ser soslayados: 1º Tramitación, conexión y distribución de agua y cloaca, y el pago de derechos, tasas y consumos. 2º Instalación de una red de drenaje para el agua de lluvia 3º Recintos 4º Cercos 5º Calefacción y Refrigeración 6º Tramitación, conexión y distribución de energía eléctrica y el pago de derechos, tasas y consumos. 7º Tramitación, conexión y distribución de teléfonos, y el pago de derechos, tasas y consumos. 8º Protecciones contra Incendio 9º Iluminación general del predio y de las obras en construcción, con provisión de las luminarias. 10º Desarmado, acarreo y transporte fuera de la obra, a su terminación, de todo lo instalado o depositado en obra. 11º Mantenimiento y limpieza de las instalaciones durante el transcurso de la obra. 12º Equipamiento para las oficinas de la DO 13º Evaluar la necesidad de instalación de un Grupo Electrógeno para emergencias debido a la necesidad de funcionamiento contínuo de bombas de drenaje, plazos de obra reducidos que obligan a prever el trabajo sin interrupciones u otras causas. 14º Carteles reglamentarios. Para la distribución de la energía para las instalaciones eléctricas temporarias, debe tenerse en cuenta el Reglamento del ENRE. Ver en el capítulo específico.
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HORMIGÓN ARMADO
A modo de repaso teórico resalto que se trata de una estructura compuesta por hormigón (arena, piedra y cemento) y una armadura metálica, la que se coloca en los lugares donde la estructura será sometida a esfuerzos. Ambos elementos deben constituir una unión solidaria y encontrarse fuertemente adheridos. Actualmente las armaduras se fabrican aletadas o con otro tipo de conformación, que aseguran esa adherencia. Como principio, y por lo expuesto, es preferible la colocación de un mayor número de barras, que menos de mayor diámetro, para obtener mejor adherencia entre la armadura y el hormigón; hasta donde lo permita la separación entre las mismas, la que debe ser tal, que facilite la ubicación y el pasaje del pedregullo en el momento del llenado. Esta separación, no debe ser menor a 2 cm. El espacio mínimo entre la armadura y el encofrado debe ser de 2 a 3 cm para vigas y columnas y 1,5 cm para losas, asegurando así la conservación de la misma. Esos valores serán aumentados sin dudar, cuando las condiciones a las que se dejarán expuestas las estructuras nos haga sospechar en agresiones de cualquier tipo. (Químicas, ignífugas, etc.) (Ver CIRSOC). Para la ejecución del hormigón armado deben tenerse presente, las siguientes premisas: El cálculo de la estructura debe confiarse siempre a aquel asesor que nos merezca la mayor confianza, preferentemente con amplia y comprobable experiencia previa. Las fallas ocurridas en obras de H° A°, provienen siempre del descuido de los principios fundamentales que rigen las normas, y se producen generalmente por las siguientes causas: A) Cálculo incorrecto, inapropiada distribución de la armadura. B) Utilización de materiales de mala calidad o equivocaciones en el dosaje de sus componentes. C) Incorrecta colocación de las armaduras en los encofrados. D) Prematuro desencofrado. Los materiales que conforman el hormigón, han de ser medidos para que guarden la proporción adecuada, según el tipo de mezcla proyectada.
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El amasado debe realizarse indefectiblemente a máquina, y la duración del batido, de acuerdo a las características de la máquina, oscilará entre l minuto y 1 minuto y medio. Debe exigirse al calculista una clara definición del dosaje, preferentemente expresado en volumen, cuando el hormigón sea preparado en obra. El hormigón será utilizado fresco, inmediatamente de preparado, no dejándose transcurrir mas de 30 minutos. Debe exigirse la utilización de vibradores, los que aumentarán la resistencia del hormigón y evitarán vacíos y nidos de abeja. No se hormigonará cuando las temperaturas ambientales presenten una medición inferior a 2° C bajo cero. Obligados por casos de extrema urgencia, se deberán tomar las siguientes precauciones: a) Calentar el agua de amasado (aprox. a 30 °C). b) Regar las estructuras cada hora y media con agua caliente (alrededor de 25°C) c) Proteger la estructura con bolsas secas apoyando arena u otro elemento sobre ellas, durante 4 días. La protección también debe realizarse en verano, contra la acción directa de los rayos solares, fundamentalmente a fin de evitar la evaporación del agua que el hormigón necesita para su frague. Cuando llegue el momento de calcular la cantidad de hormigón a preparar para llenar los encofrados, debemos tener en cuenta que la merma respecto al volumen aparente primitivo de los materiales secos, será del 63%; o sea: Para llenar un encofrado de 100 m3 de capacidad equivale a 100/0,63=158,7 m3 de materiales secos. Recomendaciones Básicas 1 Designar a personal capacitado para la construcción de encofrados, colocación de la armadura (Utilizar separadores) y preparación del hormigón. 2 Usar cemento fresco y de primera calidad, adquirido en comercios de confianza. Verificar que los envases no se encuentren dañados ni húmedos, y que la condición del contenido haga suponer el estado en polvo del cemento. (En caso de duda, abrir la bolsa y verificar). 3 Utilizar arena y piedra limpios, libres de polvo y materias orgánicas. 4 Utilizar arenas de granos múltiples, (gruesos, medianos y finos). 5 Utilizar agua potable, cerciorándose de que carezca de aceites, ácidos, etc.
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6 No confiar en la experiencia de capataces y obreros; verifique todo. 7 Antes de comenzar el llenado, revisar la armadura, haga mojar en forma abundante los encofrados, si son de madera, y cuidar que el fraguado se produzca lentamente protegiendo las estructuras de heladas y calores excesivos. Utilizar vibradores. 8 Los cálculos deben ser realizados por asesores de confianza y experiencia comprobable. Verificar aunque más no sea confiando en el sentido común, el proyecto de hormigón armado. Analice la esbeltez de columnas, espesores de losas y dimensiones de vigas. Recordar que, aproximadamente: Espesor de una losa: luz/ 30 Altura de viga : luz+5%/ 10 Ensayo de asentamiento Este ensayo nos permite conocer la consistencia del hormigón que se ha elaborado, a fin de verificar el cumplimiento de la recomendación del cálculo. Para la operación se utiliza comúnmente un dispositivo llamado cono de Abrams (detallado en la norma IRAM 1536). El procedimiento consiste en colocar el cono sobre una superficie plana e impermeable. Se llena de hormigón, y se enrasa su boca superior. Se levanta verticalmente, con cuidado, tomándolo de las asas con las que está provisto. La masa de hormigón que queda sobre la superficie plana, se asienta más o menos, de acuerdo a su consistencia, y el descenso respecto al molde se mide como asentamiento.
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Sobrecargas o Cargas Utiles No se contemplan cargas concentradas, peso de máquinas ni acciones dinámicas.
Sobrecargas LOCALES a) Residencias habitaciones comedores y salas de recepción Pasillos, paliers, accesos b) Hospitales Habitaciones de internación y consulta Salas de internacion generales Laboratorios otras dependencias c) Hoteles Habitaciones Comedores, salas de baile o reuniones d) Escuelas Aulas Bibliotecas Archivos oficinas administrativas e) Bancos Locales para público Salas de reunión, comedores Bibliotecas Archivos Oficinas administrativas f ) Edificios para oficinas Oficinas Reuniones, conferencias, etc. Archivos g) Salas para espectáculos h) Salones para baile i ) Garages, grandes tiendas o almacenes j ) Locales sin destino definido k) Baños y cocinas en general (p/todo edificio) l ) Patio de maniobra de vehículos
PESO en Kg/m2
Observaciones
150 200 300 150 200 500 Se calcularán s/equipamiento
200 500 350 500 400 300 400 350 500 400 150 200 350 400 500 500 500 600 200 800
Constatar tipo de vehículos
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TIPO Cielorrasos armados c/ estructura de madera y morteros a la cal Contrapisos de cascotes Cubierta de chapas de fibrocemento c/estructura de madera Cubierta de chapas galvanizadas c/estructura de madera Cubierta de tejas coloniales c/estructura de madera Cubierta de tejas francesas c/estructura de madera Granito Hormigón armado Hormigón sin armadura Mampostería de ladrillos comunes c/mezcla de asiento y revoque Mampostería de ladrillos huecos c/mezcla de asiento y revoque Mármol Mortero de cal y arena Mortero de cemento y arena Mortero de cemento, cal y arena Piso de baldosas cerámicas (esp. 12 mm) c/mezcla de asiento Piso de baldosas cerámicas (esp. 6 mm) c/mezcla de asiento Piso de goma (esp. 5 mm Piso de madera machihembrada 1x3", sin tirantillos Piso de mosaicos con mezcla de asiento Piso parquet (roble 1/2 ") Vidrio
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PESO PESO en Kg/m2 en Kg/m3 Observaciones 25 1500 35 20 105 65 2600 2400 2200 1600 1300 2500 1700 2100 1900 50 30 9 6,5 70 a 80 20 2600
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ALBAÑILERÍA
Comprende toda construcción de muros en los que se colocan mampuestos de origen natural o industrial, vinculados por medio de. morteros Consideraremos solamente muros de ladrillos comunes y cerámicos, en sus distintas variantes, y los morteros adecuados y usuales. Un ladrillo común tiene dimensiones variables, por distintos motivos, generalmente se pueden considerar: largo: 0,24; ancho: 0,12 ; por lo cual podemos calcular que en muros tendremos los siguientes consumos para una altura de 0,05 del ladrillo: En lo que respecta a ladrillos cerámicos, existen en el mercado de acuerdo al fabricante, una gran variedad en dimensiones y tipos, se transcriben a continuación los mas usuales: Consumo de Ladrillos TIPO DE MURO
x m2 x m3
Ladrillos comunes
400
Ladrillos comunes de canto
27
Ladrillos cerámicos huecos 8x15x20 cm
33
Idem
55
Bloques de Hº 20x20x40 cm
OBSERVACIONES
Espesor de tabique 8 cm, s/revoque Espesor de tabique 15 cm, s/revoque 66
Transcribo aquí una tabla, sintetizando los tipos de morteros más usuales:
1
1 1 1/4 1/2
Impermeable bajo revestimientos
Paredes en elevación c/bloques de hormigón prensados
Paredes en elevación en cimientos con ladrillos comunes
Paredes en elevación en ladrillos huecos
1
1 1
3
1/4
4
Revoques interior a la cal (jaharro)
2
4 3
4
3
6
3
1
1
Revoque impermeable, azotado hidrófugo
Arena fina 2
3
Arena gruesa
2 1/2
1/4
Revoque exterior a la cal (jaharro)
1
1
Arena med. 5
Cal aérea
Revoques interior a la cal (enlucido)
1/2
Revoque exterior a la cal (enlucido)
Paredes en elevación ladrillos comunes
1
1/4
Contrapisos de cascotes 1
1
1 1/2
1
Cemento
Carpetas de concreto
Cal Hidráulica
Carpeta para clavado de pisos de madera
EN LOS DISTINTOS TRABAJOS
MORTEROS QUE DEBEN UTILIZARSE
Hidrófugo *
*
cascotes de ladrillos 10
(*) s/ catálogo del fabricante
(*) s/ catálogo del fabricante
para alfombrar, agregar hidrófugo
OBSERVACIONES
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Morteros Usuales (cantidades en volumen)
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Morteros con cemento para albañilería (cantidades en volumen) PLASTICOR
ARENA
Muros
1
Revoques y Carpetas
1
Contrapisos
1
USO
AG UA
CASCOTES
7
1,5
0
5
1,25
0
4
1,75
8
Controles de calidad a) Muros de ladrillos comunes Los ladrillos deben poseer formas regulares, con aristas vivas y no deben presentar alabeos y de acuerdo al color se verificará su correcto cocido. El mortero a utilizar deberá adecuarse a los requerimientos del muro (ver planilla). Previamente al inicio de la construcción del muro, los ladrillos deben ser mojados adecuadamente, y al ser asentados se les hará resbalar sobre la mezcla de asiento hasta que el mortero rebase por las juntas, retirándose el excedente, enrasando a cuchara Las juntas no deberán tener mas de 1,5 cm de espesor. Las paredes se levantarán cuidando que las juntas horizontales se mantengan niveladas y las verticales aplomadas y alternadas con la hilada inferior. Se realizarán trabas en los encuentros con otras paredes y ancladas con las columnas u otras estructuras de Hº Aº En edificios en altura, o en los de planta baja sin vigas de fundación, recomiendo no calzar los muros contra losas o vigas. Se debe proteger la mampostería de los efectos del calor y las heladas durante el período de frague del mortero. b) Muros de ladrillos cerámicos huecos Los ladrillos deberán encontrarse correctamente cortados y no deben presentar deformaciones evidentes. Valen las mismas recomendaciones que las indicadas para ladrillos comunes.
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CONDENSACIÓN DE HUMEDAD
Recuerdo haber leído un trabajo de investigación del INTI publicado en el año 1973; época en la cual yo aún cursaba en la Facultad, y el autor I. Lotersztain decía en la introducción lo siguiente:
" En los últimos años ha podido observarse un notable aumento de interés en nuestro país con respecto a temas relacionados con la condensación de humedad en viviendas y edificios en general. Varias son, en nuestra opinión, las razones de dicho interés, pero básicamente creemos que el mismo deriva de problemas reales que han ido surgiendo con la modificación de las características constructivas. La reducción del espesor de paredes, a veces no justificadas desde el punto de vista técnico, la incorporación de nuevos materiales, la aplicación de sistemas constructivos no tradicionales, la utilización de ciertos sistemas de calefacción, etc. han traído consigo una cantidad de complicaciones que antes no existían o existían en un muy pequeño grado." Como podemos apreciar, este razonamiento de hace casi 30 años se encuentra hoy vigente, ya que los problemas de condensación de humedad lamentablemente continúan aún hoy vigentes. Por lo tanto, es de esperar de los que nos dedicamos a la construcción un resurgimiento del "notable aumento de interés" observado en aquella época. Pero por sobre todo, sería conveniente que el tema sea estudiado profundamente por las autoridades de los entes de control y se reglamenten parámetros obligatorios e ineludibles, a fin de terminar con este problema causado por la omisión o descuido de los proyectistas o para evitar que se materialice la insuficiencia cuando las motivos se deban a la acción de constructores inescrupulosos. De mi parte, voy a enumerar algunos ejemplos de cálculos realizados por el INTI sobre algunos tipos de muros típicos, y ustedes sacarán las conclusiones. A modo de introducción repasaré algunos conceptos elementales. Sabemos que el vapor de agua contenido en el aire, en determinadas condiciones de presión y temperatura se condensa. Para una presión determinada existe una temperatura para la cual comienza el cambio de estado del agua, de gas a líquido. Estas condiciones determinan una "Temperatura de rocío".
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Si en un recinto el aire está por encima de la temperatura de rocío, pero la superficie de una pared está por debajo de la misma, se producirá condensación de agua sobre dicha pared. Esto es válido también para ventanas y techos. Ejemplos (ensayos realizados por el INTI) 1- Consideremos una pared al exterior de 26 cm de espesor, construída con ladrillos comunes, con 2 cm de revoque en cada cara. Si la temperatura interior es de 20ºC, la pared comenzará a condensar cuando la temperatura exterior sea de -8ºC, con una humedad relativa de 65%. Si la humedad relativa es de 75%, condensa a los 1,5ºC. Si la humedad relativa es de 80%, condensa a los 5,5ºC. 2- Una pared de 12 cm de espesor también al exterior, construída con ladrillos comunes, con 1,5 cm de revoque en cada cara. Si la temperatura interior es de 20ºC, la pared comenzará a condensar cuando la temperatura exterior sea de 2ºC, con una humedad relativa de 65%. Si la humedad relativa es de 75%, condensa a los 8ºC. Si la humedad relativa es de 80%, condensa a los 10,5ºC. 3- Una pared de 15 cm de espesor, al exterior, construída con ladrillos huecos, con 1,5 cm de revoque en cada cara. Si la temperatura interior es de 20ºC, la pared comenzará a condensar cuando la temperatura sea de -4,5 ºC con una humedad relativa de 65%. Si la humedad relativa es de 75%, condensa a los 3,5ºC. Si la humedad relativa es de 80%, condensa a los 7ºC. Si estas paredes estuvieran orientadas al Sur, los valores se modifican sustancialmente, empeorando la situación. Tomando el ejemplo del muro 1, con humedad relativa de 80%, la pared orientada al Sur condensaría a los 10ºC. Comparando también observamos que al incorporarse los ladrillos huecos a la constitución de la pared, las condiciones mejoran notablemente debido a la cámara de aire. Si nos detenemos a pensar que la mayoría de las medianeras y paredes al exterior que se construyen en los edificios en altura en PH, por error de diseño, son de las características del ejemplo nº 2 y a veces nº 3, sabremos que cuando la temperatura llega a valores comprendidos entre los 7 y 10ºC, con una humedad relativa de alrededor de 80%; lo cual es una situación frecuente en Buenos Aires, se producirá condensación en las paredes. Esto nos demuestra claramente la gravedad del problema. Por otra parte, así como no se debe descuidar el espesor de la pared y los materiales con los que será construída a fin de evitar la condensación de
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humedad, de la misma manera deben tratarse las situaciones que constituyen "Puentes Térmicos". Estos se producen debido a la inserción de estructuras u otras piezas a los muros (ej. columnas, vigas); los cuales ocasionan flujos de temperatura distintos a los de las paredes. Suponiendo que una pared al exterior ha sido proyectada para que verifique el K, si presenta puentes térmicos como columnas o vigas, en esas zonas se producirá condensación en condiciones mucho menos desfavorables que el resto. Un recurso ventajoso es el de la utilización de aislantes, recordando que un aislante es más eficiente para estos casos, cuando se utiliza en el paramento interno del muro. Se debe tomar en cuenta además: a) Si consideramos la inercia térmica de una pared o techo, una pared delgada acompañará rápidamente las variaciones de la temperatura exterior. Una pared gruesa amortiguará las variaciones, con lo cual evitará el descenso acentuado de temperatura en la cara interna. b) Es siempre conveniente que la terminación de pintura de la cara interna de una pared que da al exterior sea absorbente, lo que evitará la condensación transitoria; que es la que se produce mientras el sistema de calefacción del ambiente entra en régimen. c) Un revestimiento de madera de 1 cm de espesor, aplicado sobre la cara interna de un muro al exterior será un aislante más satisfactorio que 2,5 cm de revoque de yeso. d) Un local con ventilación adecuada correrá menos riesgos de sufrir condensación. e) Se deben tener bajo control a las fuentes de generación de vapor (instalando extractores en cocinas y baños). f ) En el caso de proyectarse paredes compuestas, se deben calcular cuidadosamente para prevenir condensaciones intersticiales.
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TRABAJOS DEFECTUOSOS
Cualquiera sea el grado de trabajos defectuosos debido al empleo de materiales inadecuados o de calidad inferior a lo establecido, o de una mano de obra deficiente, o por el descuido, por imprevisiones, o por falta de conocimientos técnicos del contratista principal o de sus empleados o de subcontratistas, no deberán ser aprobados por la Dirección de Obra. De la gran cantidad de vicios que pueden presentarse en una construcción, el más grave es el vicio redhibitorio (art. 2164 del Código Civil), que es el vicio oculto que manifiesta la intención de haber querido ser ocultado. Este vicio es el más difícil de evitar por más dedicación, tiempo y esfuerzo que la Dirección de Obra consagre a la obra. En cualquier momento en el cual un vicio se evidencie y hasta la finalización del plazo de garantía, la Dirección de Obra deberá exigir al Contratista su corrección, demolición o reemplazo inmediato, siendo a cargo del mismo todos los gastos que se originen por tal motivo. El contratista no podrá alegar descargos de responsabilidad por errores de interpretación de la documentación contractual, o por transgresiones a la misma, o por la mala ejecución de los trabajos fundándose en la responsabilidad de los subcontratistas o de su personal o de sus proveedores. En caso de surgir inconvenientes de cualquier índole en la obra, la Dirección de Obra debe ser informada por escrito inmediatamente. Cualquier solución adoptada por el Contratista en forma inconsulta debe ser rechazada y su modificación estará a su cargo. Debemos obligar al contratista para que disponga en obra la documentación contractual completa, con el propósito de consultarla en todo momento ante cualquier duda o para dilucidar cuestiones establecidas en el proyecto. Asimismo el contratista deberá estudiar cada una de las imprecisiones técnicas que surjan, y someterlas a la aprobación de la Dirección de Obra, quien podrá exigir mayor información o propuestas de alternativas para resolverlas, hasta su total satisfacción. Varios Inspecciones, Ensayos, etc. a cargo de Organismos de Control. Todo trabajo que requiera inspecciones o ensayos a ser realizados por organismos gubernamentales, compañías de suministros o entes de control
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deberá ser programado, llevado a cabo y coordinado por el Contratista. Cualquier fracaso en tales inspecciones por negligencia o por haber tapado el material a inspeccionar sin el cumplimiento de las exigencias previstas hará responsable al Contratista de los trámites para superar tal circunstancia, así como de los gastos por las demoliciones y reconstrucciones necesarias. En ningún caso debe permitirse que estos contratiempos alteren el plazo de terminación de la obra. Si detectamos que el Contratista omite el cumplimiento de cualquier Ley, Ordenanza, Decreto, regla o regulación, etc. debemos intimarlo en forma fehaciente, hacerlo el único responsable y obligarlo a subsanar tal omisión en forma completa e ilimitada, a su costo y a su cargo. Informará a la Dirección de obra de tales acontecimientos en forma detallada y amplia. El Contratista debe desarrollar desde el inicio de la obra una planilla que actualizará mensualmente y presentará junto con la certificación, en la que señalará la curva de certificación prevista (a presentar con la programación) y la curva realmente certificada. El Contratista además mantendrá en sus oficinas en la obra, toda la documentación que se vaya conformando durante el transcurso de los trabajos para estar disponible al requerimiento del Director de Obra o del Comitente.
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LIMPIEZA FINAL DE LA OBRA
La limpieza diaria durante el progreso del trabajo debe estar especificada en las Condiciones Generales, y si eso no ocurre, es aconsejable ordenarla mediante una Orden de Servicio. La limpieza final de la obra, que es gruesa, consiste en limpiarla en su totalidad y se pueden seguir los siguientes criterios básicos. 1 Se retirarán las etiquetas adhesivas de marcas de productos o de propaganda. 2 Se limpiarán los materiales transparentes, espejos o vidrios de las puertas y ventanas retirando o sacando todas las sustancias que sean visibles como restos de morteros o marcas que haya practicado el montador y se repasarán con trapos húmedos cuidando no se produzcan rayaduras. 3 Se harán limpiar las terminaciones planas exteriores e interiores como muros, piedras, hormigón, superficies pintadas, plásticas, azulejos, madera o coberturas especiales y dejarlas en condiciones libres de manchas o sustancias como pintura, restos de morteros, etc. 4 Se harán limpiar las superficies de los equipos, cañerías y conductos mecánicos, eléctricos, etc. y retirarán manchas de morteros o pinturas y el exceso de lubricación. Los tableros eléctricos y de comando se sopletearán con aire a fin de eliminar el polvo. 5 Se harán limpiar los escombros y restos de materiales de plenos, pozos, cabinas o cubiertas de equipos y bocas o cámaras de inspección. 6 Se harán limpiar todos los pisos, interiores y exteriores (peatonales y vehiculares) utilizando escobillones; y de ser necesario se eliminarán las manchas de cualquier tipo. 7 Se harán limpiar los artefactos y accesorios de I. Sanitaria dejándolos libres de etiquetas, manchas de morteros y pintura. 8 Prestar atención de que las calles y cunetas, interiores o exteriores a la obra, no presenten restos de materiales adheridos, hacerlas barrer, y controlar que los cordones no hayan sido deteriorados. 9 Se harán limpiar los artefactos de iluminación y las lámparas para que funcionen con eficiencia. 10 Se controlarán las salas de máquinas, haciendo eliminar restos de
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materiales o morteros de acuerdo a 4 y controlando no se hayan deteriorado aislaciones, protecciones, etc.
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MANUALES DE MANTENIMIENTO Y SERVICES
Antes de la fecha de la terminación de la Obra (como mínimo 30 días antes), debemos solicitar al Contratista que presente un Manual de Mantenimiento, que incluya detalles completos para el cuidado y mantenimiento de todas las instalaciones y equipos de cualquier naturaleza provistos e instalados en la obra. Los contenidos deben ser preparados por cada fabricante de los equipos puestos en obra, detallándose nombres, direcciones y números telefónicos de las empresas de service autorizadas por él y que incluyan instrucciones, ilustraciones, diagramas para la instalación, puesta en marcha, operación, inspección y mantenimiento. Se presentará también un diagrama completo de conexiones y esquemas eléctricos para cada equipo. Los contenidos también deberán incluir el nombre, dirección y numero telefónico del Contratista y/o Subcontratista que envió y/o instaló los equipos y sistemas. Deberá también incluir el o los nombres y números telefónicos de los representantes del Contratista a ser contactados en el caso de emergencia. Todos los manuales mencionados, libros de instrucciones, diagramas, etc., deberán estar ordenados adecuadamente y presentados para ser revisados por la DO. Una vez conformados, se deberán presentar 2 Manuales (Original y copia).
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CONSEJOS SOBRE LA ENCOMIENDA
Ha sido siempre difícil, conseguir manejarse apropiadamente respecto a la Encomienda Profesional. Puedo afirmar que si hubiera seguido al pie de la letra las instrucciones de mis abogados de turno, hasta el día de la fecha probablemente hubiera trabajado muy poco en la profesión. Por otra parte si hubiera, en algunos casos, llevado a cabo algunas de sus instrucciones, tal vez hubiera cobrado mis honorarios sin contratiempos. Gracias a propias experiencias y a los numerosos buenos y no tan buenos consejos de mis abogados de turno puedo hoy resumir algunas técnicas apropiadas: a) Es conveniente tratar de documentar desde un comienzo la relación contractual con el cliente en forma directa; o sea "Sr. firme esta encomienda". b) Cuando este método no ha podido materializarse por diversas circunstancias, se tratará de hacerlo de otra manera. c) La fotografía es un buen recurso, tomando postales del terreno, de las perspectivas del Proyecto, etc. d) Guardar en archivos los originales de toda documentación entregada; ya sean croquis, anteproyectos, perspectivas, planos. e) Si es posible, al momento de entregar el Proyecto completo, hacerlo mediante un recibo fechado. f ) Archivar copias de todos los presupuestos y consultas realizadas por los oferentes, haciendo dirigir las mismas a Ud. y por escrito. g) Al confeccionar los Pliegos de Condiciones introduzca un artículo que indique que Ud. es el Proyectista y Director de Obra. h) Tome datos de testigos, ante una posibles acción judicial, de su actividad en la obra ya sean obreros, técnicos, subcontratistas, etc. i ) Firme Ud. y sólo Ud. los planos municipales como proyectista y Director de Obra. j ) Haga firmarlos como Constructor al Contratista inmediatamente haya sido contratado. k) Durante el transcurso de la obra se debe tratar de hacer toda comunicación por escrito, ya sea al Comitente como a los contratistas o subcontratistas.
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LICITACIONES
Las licitaciones, subasta o compulsa de precios, tienen por objeto obtener el mejor (o más conveniente) precio para la construcción de una obra o parte de ella. Para ello se invita a un grupo de empresas a cotizar. Aqui vemos que: Ese concurso de precios puede ser abierto o cerrado, es decir, podemos invitar a un grupo de empresas previamente seleccionadas mediante distintos criterios de evaluación (cerrada), o invitar a cotizar mediante un aviso de propaganda, a todas las empresas que se interesen en hacerlo (abierto). También podremos implementar una invitación abierta, a dos sobres. Uno con la oferta y el otro con los antecedentes que nos interesará evaluar y calificar. En este caso resulta ético abrir en principio todos los sobres que contienen los antecedentes, evaluar, calificar y decidir cuales empresas a nuestro criterio se encuentran capacitadas para ejecutar satisfactoriamente la obra y abrir entonces solo las ofertas de esas empresas; regresando los restantes. Lógicamente el procedimiento a seguir debe ser determinado claramente en las bases de la licitación. La licitación también debe clasificarse en cuanto a cu carácter de Pública o Privada. Será Pública en oportunidad que entren en juego los intereses del Estado (Ley 13.064 - Ley de Obras Públicas). Esta Ley determina rigurosamente el procedimiento a seguir, por lo cual no me detendré en su análisis. Para realizar una Compulsa de precios, deben definirse las bases, las que contendrán los siguientes datos: a) Objeto del llamado: Explicando cual es el motivo de la compulsa. b) Pliego: A lo cual ya nos hemos referido. c) Consultas: Revelando cual ha de ser el procedimiento, la oportunidad de realización y como y cuando se han de responder. d) Requisitos: Se detallarán los requerimientos mínimos que deben
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satisfacer las empresas para encontrarse capacitadas para realizar la obra. e) Plazos: Fechas de inicio, duración y terminación de la obra. f) Propuestas: Como deben confeccionarse las ofertas y donde y cuando se presentarán. g) Garantías: Se establecerán las garantías mínimas que se deberán ofrecer. h) Adjudicación: Como y cuando se realizará la adjudicación y la firma del Contrato. i) Documentación: Se detallará la documentación disponible para el estudio de la oferta. j) Prioridad de los documentos: Se establecerá un orden de prelación de la documentación de la obra. Todos estos datos se encontrarán en el Pliego de Condiciones, no obstante, es siempre conveniente presentarlos junto con toda la documentación licitatoria, a modo de resumen previo, como "bases de la licitación". Este procedimiento facilitará que, con la sencilla tarea de leer las bases, las empresas tomen conocimiento de los condicionamientos necesarios para poder licitar, sin necesidad de adquirir y estudiar el legajo de licitación completo. A continuación proporciono una tabla en la cual se señalan los porcentuales de incidencia por rubro, que componen el costo de una obra. Los señalo según el tipo de edificio a construir. Tengan en cuenta que estos porcentuales han sido obtenidos promediando los datos proporcionados por presupuestos de distintas obras a lo largo del tiempo; y así como les señalara oportunamente, en el sentido de que cada obra es distinta a toda otra, los porcentuales de incidencia que la componen también lo serán. O sea que estos datos, son simplemente orientativos.
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Porcentuales de incidencia por rubros
RUBROS Demolición
VIVIENDA VIVIENDA EN VIVIENDA INDIVIDUAL DUPLEX (PH) EN ALTURA
OFICINAS EN ALTURA
0,52
0,5
0,58
0,53
Trabajos preliminares
0
0,26
0,63
0,53
Movimiento de tierra
0,45
1,22
1,58
1,85
Albañilería
15,29
14,19
14,33
8,25
HºAº
5,54
8,1
18,53
14,57
Aislaciones
1,58
5,3
1,44
1,08
Cubiertas
12,54
6,24
0,63
0,95
Revoques
8,38
4,99
5,24
2,78
Yesería/ Cielorrasos
2,44
3,09
6,43
4,1
Contrapisos
1,16
3,9
2,42
1,52
Pisos
7,39
3,69
3,5
0,81
Zócalos/ Umbrales/ Escalones
0,93
0,57
2,05
0,33
Revestimientos
2,33
1,88
2,04
0,86
Carpintería de madera
8,23
11,6
6,57
2,07
3
1,35
2,63
0,82 4,19
Carpintería metálica Carpintería de aluminio Herrería Ascensores
0
0
1,87
1,67
0,9
1,64
0,4
0
0
3,82 (uno)
7,98 (dos)
Conductos y ventilaciones
0,2
0,3
0,37
0,2
Herrajes
0,12
0,42
0,39
0,21
Instalación sanitaria
7,98
8,55
8,5
7,03
Gas/ Calefacción/ Incendio
2,67
3,77
3,15
4,32
Instalación eléctrica
6,1
6,64
4,73
12,4
Pintura
5,03
5,75
4
2,4
Vidrios
1,5
0,68
0,8
1,93
Varios
4,05
5,01
4,95
4,48
Marmolería
0
1,1
1
4,87
Instalación termomecánica
0
0
0
13,76
Grupo electrógeno
0
0
0
2,76
Dirección de Obra
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DEMOLICIONES
Las demoliciones generan oportunidades propicias para que los arquitectos se destaquen, congraciados con apariciones en las portadas de los diarios. Lamentablemente en la vida todo no se puede conseguir, así que a pesar de la propaganda, seguramente no percibirán un incremento notable de su prestigio y trabajo, sino todo lo contrario. Dejando de lado la nota de humor, debemos reflexionar y tomar en cuenta que una demolición es una etapa de la obra que puede originar serios problemas. Esto es así, por los siguientes motivos: a) Generalmente no se conoce el diseño y características de la estructura portante del edificio a demoler. b) Por tratarse de edificios que generalmente se encuentran en condiciones "a demoler", puede que algunas de sus partes se encuentren deterioradas y con una condición de estabilidad disminuída. c) La falla en las condiciones de estabilidad, pueden no encontrarse visibles. d) La obra a demoler puede encontrarse emplazada junto a edificios linderos, a los que se puede afectar directa o indirectamente con las operaciones. e) No se conocen las estructuras ni las condiciones de estabilidad de esos edificios linderos. f ) No se realizan suficientes o adecuados apuntalamientos y/o estructuras auxiliares. g) Se destina a los trabajos de demolición a personal no calificado y/o con escasa o nula supervisión técnica. h) No son utilizados la planificación, métodos, equipos y maquinarias aptas y específicas para el requerimiento. Por lo tanto, ante una demolición, el Director de Obra tomará las siguientes precauciones: Se realizará el corte y sellado de todos los servicios públicos conectados al edificio a demoler. Algunas de estas operaciones las deben ejecutar las Compañías proveedoras. Se investigará sobre la presencia de tanques u otras instalaciones o
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construcciones subterráneas que puedan transformarse en "trampas" durante el proceso de demolición. En caso de detectarse tanques, se verificará el contenido para comprobar su toxicidad, como forma de prevenir la contaminación del medio ambiente. Se rellenarán y compactarán los espacios abiertos por su retiro. Si el contenido de los tanques fuera tóxico, se procederá de acuerdo a lo dispuesto por la reglamentación sobre protección del medio ambiente. Prever asegurar el tránsito y protección de personas y vehículos en veredas y calles públicas adyacentes al edificio. Prever operaciones de protección de daños a los edificios linderos. Hacer cumplimentar las normas, códigos y cualquier pauta legal vigente en ámbito de la obra, así como todas las normativas de Higiene y Seguridad en el Trabajo y Protección del Medio Ambiente sean de carácter Municipal, Provincial y/ o Nacional. (ver la enumeración de normas en "Normas de Seguridad" descritas precedentemente). Verificar el diseño y condiciones de las estructuras del edificio a demoler a fin de planificar las operaciones. (conseguir datos). Requerir a la empresa de demoliciones una propuesta de la planificación y metodología a llevar a cabo en las operaciones. Requerir a la empresa de demoliciones la designación de un profesional matriculado quien será el responsable de los trabajos y de la presentación de la documentación necesaria ante los organismos de control, para su aprobación. Requerir a la empresa de demoliciones una propuesta de las operaciones de apuntalamiento y de construcción de estructuras auxiliares en caso de ser necesario.(a juicio de la DO). Direccionar la demolición desde las partes más altas a las más bajas y de las más inestables y precarias a las más estables. Terminar cada piso en forma completa antes de acometer niveles inferiores. El retiro del material demolido y escombros deberá realizarse a medida que los trabajos avanzan, no permitiendose bajo ningún aspecto su acopio dentro de la obra. Controlar la contaminación y exigir de ser necesario la utilización de rociadores de agua para limitar la cantidad de polvo que se dispersa en el aire hacia zonas linderas. Exigir la limpieza diaria de calles, veredas y zonas adyacentes a la obra.
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INSTALACIONES
Como decía en otro capítulo "cada obra es distinta a toda otra", es difícil entonces entrar en consideraciones generales sobre un área fundamental de la obra, como lo son sus instalaciones. Deseo resaltar una cuestión principal respecto al proyecto de las instalaciones, ya que influye directa y perniciosamente sobre la tarea de la Dirección de la Obra. Se trata de un error grave, que lamentablemente se comete en forma cotidiana y consiste en encomendar el proyecto a un instalador de "confianza". Indudablemente este instalador ha de cotizar posteriormente los trabajos y él entenderá equivocadamente que posee el privilegio de construir luego la obra. Y esto podría suceder ya que por una parte, el arquitecto tiene una deuda pendiente con él; y por la otra el contratista tomará los recaudos pertinentes al elaborar el proyecto, para asegurarse que luego obtendrá el mejor precio. Los recaudos consisten en sobredimensionar la instalación y/o utilizar sistemas o criterios que no son los más adecuados y por consiguiente resultan antieconómicos y/o utilizar materiales de primerísima calidad y alto precio, aún en el caso de que esos materiales pueden ser reemplazados por otros de tan buena calidad y menor precio por ser de otra marca u otro motivo. Indudablemente el "contratista de confianza" al desarrollar su oferta, optará por cotizar otra cosa, o sea la instalación correctamente dimensionada, sistema adecuados, el mejor criterio, etc. obteniendo seguramente el mejor precio aún sumando un muy buen beneficio. Seguramente al momento de desarrollar los trabajos, iniciará una campaña de cambios y reemplazos a fin de obtener aún mayores beneficios. El control del trabajo por parte de la D. de Obra se verá imposibilitado por varias razones y la fundamental será la ausencia de planos y pliegos acordes a lo que se construye en la obra. Solo el "contratista de confianza" sabe como y con cuales materiales ha de desarrollar la instalación. Las consecuencias han sido y serán nefastas. No obstante debemos rescatar la intención de que la obra sea desarrollada por alguien que nos ofrezca mayor seguridad respecto a otros contratistas a los que desconocemos.
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Ofrecerle para cotizar un proyecto ya definido con pautas claras para elaborar su precio, y sobre todo, con equitativas condiciones de competencia respecto a los demás oferentes darán como resultado óptimas condiciones para realizar la obra. En última instancia, el "contratista de confianza", podrá, si la compulsa de precios es privada, tener la posibilidad de mejorar la oferta, a fin de hacer posible nuestro propósito. Volviendo a nuestro tema, detallaré sintéticamente algunos puntos a considerar al momento del inicio de los trabajos y durante el proceso de la construcción. Antes de comenzar la ejecución de instalaciones y aún cuando se cuente con un asesor especializado, reiterando lo expuesto anteriormente: La DO debe proceder a: a) Revisión y estudio de Planos, planillas, detalles, memoria. b) Estudio de los Pliegos de Condiciones c) Estudio de las Especificaciones Técnicas d) Estudio de los Contratos e) Estudio de las ofertas f ) Estudio de la Programación Contar con un esquema general de cada instalación, a fin de visualizarla en forma completa. Será de vital importancia la coordinación de todas las instalaciones entre sí y con la arquitectura. Asimismo, se debe exigir a cada gremio el nombramiento de un técnico matriculado, quien será el responsable directo de los trabajos en obra y estará además autorizado para representar al Contratista durante el desarrollo de la misma.
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INSTALACIÓN SANITARIA
Esta instalación tiene como objetivo proveer de agua potable para el consumo, la eliminación de los deshechos de los habitantes del edificio, de las aguas servidas y de lluvia y la prevención contra la contaminación del aire por la acción de gases, olores y humo. Para lograr un buen saneamiento del edificio, se tiene que asegurar: 1) Que se provea la cantidad y tipo de artefactos sanitarios necesarios para la cantidad y clase de personas que han de habitar el edificio lo cual, por otra parte, se encuentra reglamentado. 2) Que esos artefactos se encuentren abastecidos de agua en forma conveniente y que sus desagües sean los adecuados. 3) Que las redes se ventilen correctamente 4) Que los locales sanitarios se encuentren iluminados y ventilados convenientemente. 5) Que se brinde al edificio una protección adecuada contra el ruido y las acciones climáticas. La provisión de agua para consumo, en general, se realiza a partir de las redes de servicio dispuestas por las compañías proveedoras; exceptuando las zonas rurales, donde se debe recurrir a otros métodos. (Pozos de captación de agua semisurgente) Al encarar el proyecto de la obra, se debe comprobar: a) La existencia de redes de suministro de agua y redes cloacales b) Y, de existir, determinar la presión normal del suministro, a nivel de la acera. Este dato, nos ha de definir la necesidad o no de bombear agua al tanque de reserva. Nuestra instalación comienza a partir de la llave de paso alojada en una pequeña cámara en la vereda, instalada por la compañía que proveerá el servicio. Desde allí, se instala una cañería hasta el edificio y una llave de paso, la cual nos permitirá por una parte, realizar reparaciones en la instalación interna, y por la otra, impedir (si es a válvula suelta y si está colocada verticalmente, en caso contrario se tomará otra previsión) que el agua de la instalación interna retroceda a la cañería de distribución, con el riesgo de contaminar-
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la en oportunidad de disminuir la presión de la red. No he de realizar consideraciones sobre cuestiones técnicas de la instalación, ya que se recurrirá al asesor en cada caso; pero si recalcaré algunos consejos primarios que han de colaborar con la actividad de la dirección. Resulta altamente recomendable intervenir en el proceso de aprobación de planos constructivos, sobre algunos aspectos sobre los cuales generalmente el asesor no interviene. Estos aspectos tienen que ver con: a) El recorrido de las cañerías de distribución, evitando el tendido por zonas en las cuales se correrá el riesgo de posteriores perforaciones para fijar accesorios, ménsulas, artefactos u elementos de decoración del local o existan tendidos de cañerías o conductos de otras instalaciones. b) El tendido de las cañerías debe ser franco, disminuyendo al máximo la creación de desvíos y colocación de accesorios innecesarios que harán aumentar la resistencia y la posibilidad de pérdidas, sifones que además de aumentar la resistencia permitirán la acumulación de sedimentos y tendidos por contrapisos que además de crear sifones ocasionarán que, ante posibles reparaciones en las cañerías, se deban realizar roturas importantes. c) La ubicación de llaves de paso, a fin de que se encuentren en emplazamientos accesibles y donde no causen daños por eventuales pérdidas desde sus "partes móviles". d) Ubicar llaves de paso en cada local sanitario, a fin de que ante ocasionales reparaciones o la desafectación del servicio del local no obligue a que permanezcan sin servicio otros. e) Control sobre la ubicación de conexiones respecto a la posición proyectada de los artefactos para evitar tener que instalar luego piezas de conexión con medidas suplementarias y otros recursos inapropiados. f ) Control sobre el emplazamiento de piletas de piso en sitios inaccesibles o incómodos para la posterior limpieza del local o para su propia limpieza, así como para compatibilizarlas con las piezas constitutivas del piso y sus pendientes. g) Control de la aislación y fijación de cañerías embutidas, recordando que el recubrimiento ofrece además de la protección del material de los ataques químicos de los morteros, el movimiento por dilatación y contracción de los caños. h) Control de las cañerías en las montantes en cuanto a su fijación, aislación y dilatación. Se debe tener en cuenta que además de preverse la aislación de las cañerías de agua caliente a fin de minimizar las pérdidas
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de calor, también deben aislarse las de agua fría con el propósito de disminuir la condensación de humedad sobre las paredes exteriores de los caños. La fijación adoptada deberá permitir movimientos acotados de dilatación al tiempo que además deben impedir la transmisión de vibraciones a las estructuras. (ver acústica). i ) Interiorizarse sobre los distintos elementos constitutivos de las salas de bombeo o máquinas, a fin de coordinarlos, tomando en cuenta que tanto en tanques, como en colectores, cañerías, bombas u otros equipos se pueden producir pérdidas; lo que hace necesario precaver su orientación y desagüe. Asimismo se deben tomar recaudos sobre la ventilación (recordar que estos locales poseerán un alto contenido de humedad en el aire) y una eficiente iluminación natural y/o artificial; considerando la posibilidad de ubicar luminarias tanto en la circulación como sobre los equipos y tableros eléctricos de protección y comando. Sería una óptima precaución la de instalar junto a cada tablero, una boca de iluminación o un toma alimentados desde otro tablero. j ) Prever elementos antivibratorios en motores, bombas, cañerías, etc. a fin de minimizar las consecuencias por la transmisión de vibraciones hacia las estructuras. Considerar además aislaciones antisonoras en salas de máquinas y equipos.(ver acústica). k) Incluir siempre previsiones para reservas en las bajadas de los colectores de tanques de reserva y bombeo. l ) Proyectar colectores "desarmables", o sea con caños roscados y accesorios, lo que evitará que ante cualquier reforma o reparación deban desamurarse. ll) Visto que en los últimos años se ha modificado y crecido la oferta en la plaza de materiales para la instalación; para lograr una adecuada elección se debe tomar en cuenta: en primer lugar, que se encuentren aprobados por las reglamentaciones vigentes; luego, que se hayan fabricado bajo los requerimientos de normas específicas y que posean la certificación del cumplimiento de las mismas y por último, que los materiales a considerar hayan sido utilizados y suficientemente probados satisfactoriamente en instalaciones de otras obras, además de tener asegurada la reposición.
Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos. Aprovecho la oportunidad para comentarles algunos aspectos de la robótica sanitaria. La robótica sanitaria posibilita la reducción del consumo de agua y por consiguiente también el de energía eléctrica, la extensión de la vida útil de bom-
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bas, colmatación de pozos ciegos, etc. significando en resumen un ahorro considerable de dinero. Pensemos que una canilla que permanece abierta todo el día insumirá 10.000 lts. de agua, solo por un descuído. En el mercado existe una gama bastante amplia de productos, a saber: a) En base a la instalación de sensores infrarrojos que se instalan sobre lavatorios, mingitorios, duchas, etc. los cuales detectan la presencia de movimiento, accionando la apertura temporizada del paso de agua. b) Accionamiento manual de la apertura del agua, mediante grifería temporizada mecánicamente. Los sistemas permiten predeterminar la mezcla de agua caliente y fría para obtener la temperatura de agua deseada. En estos sistemas es posible además la instalación de alcancías para la introducción de cospeles, consumando la utilización mediante un pago previo.
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INSTALACIÓN ELÉCTRICA
Esta instalación tiene como propósito el suministro de energía al edificio, a fin de que puedan alimentarse las luminarias, motores, bombas y todo otro elemento, sistema o equipo necesario para el funcionamiento y confort del edificio. Como mencionaba anteriormente para la instalación sanitaria, al encararse el proyecto de la instalación eléctrica se debe comprobar: a) La existencia de una red pública de suministro de energía. b) De existir, verificar las características de la misma, a fin de tomar las previsiones del caso. Estos datos nos determinará la necesidad de transformar o no energía, o si la capacidad del suministro es suficiente para nuestros requerimientos, anticipándonos así a las posibles demoras producidas por los trámites de gestión para la lograr ese suministro, de haber inconvenientes. Nuestra instalación comienza, según el caso y en general, cuando la alimentación es en Baja Tensión (380/220 Volt.), en la caja de Toma de Energía. Desde allí, y a través de la medición que dispone la compañía de suministro, se tienden los ramales alimentadores al tablero general desde donde se realiza la distribución. Tampoco aquí he de entrar a realizar consideraciones sobre cuestiones técnicas de la instalación, ya que se recurrirá al asesor en cada caso; pero si recalcaré algunos consejos simples que han de colaborar con la actividad de la dirección. Estos aspectos tienen que ver con: a) Comprobar mediante el esquema general de la instalación, la ubicación de tableros, ramales, montantes, etc. y verificar que han sido previstos los espacios necesarios en la arquitectura. b) Los tableros seccionales deben haber sido emplazados en zonas de fácil acceso, seguras y equidistantes de las zonas más alejadas que abastecen. c) Controlar que se haya realizado la previsión necesaria de bocas de iluminación, llaves, tomas, etc. de acuerdo a las normas y al probable equipamiento a instalar. d) Prever los sitios en donde se han de instalar cajas de pase y cuidar la colocación de aquellas cajas que iran sobre paramentos revestidos, a fin
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de que luego queden enrasadas. e) Antes del proceso de hormigonado, comprobar el emplazamiento y la correcta ubicación de bocas y cañerías de interconexión y alimentación que han de quedar embutidas en la estructura y exigir que se realicen fijaciones seguras de las mismas a la armadura y encofrados. f ) Exigir que el empalme de cañerías metálicas en el interior de estructuras de hormigón se realice mediante el roscado de caños y la colocación de cuplas. En mamposterías al menos mediante conectores. g) No permitir el tránsito sobre la instalación durante el proceso de hormigonado sin una adecuada protección y exigir el sondeo de cañerías inmediatamente al desencofrado. h) Control de las cañerías que han de quedar embutidas en cuanto a las secciones y cantidad y verificando al mismo tiempo que la acción del doblado de caños no haya ocasionado roturas, fisuras o estrangulamientos que disminuyan la sección e impidan luego el pasaje de conductores o el deterioro de los mismos en el procedimiento. i ) Prever que el recorrido de ramales, por medio de caños y/o bandejas en tramos horizontales o verticales, se realice en forma prolija, con fijaciones adecuadas y en cantidad suficiente y separados o protegidos de otras instalaciones que puedan causar daños, interferencias o crear problemas de seguridad a la instalación. j ) Controlar las instalaciones en salas de máquinas, bombeos, etc. a fin de lograr una correcta coordinación de la instalación con otras, permitir la adecuada alimentación de equipos, la necesaria iluminación y obtener eficiencia y seguridad. k) Hacer hincapié en que se prevean espacios y/o equipamientos de reserva para futuros crecimientos o modificaciones de la instalación en tableros, cajas de pase o distribución, montantes, ramales, etc. Reitero lo expresado anteriormente en cuanto a la elección y aprobación de materiales: "Visto que en los últimos años se ha modificado y crecido la oferta en la plaza; para una adecuada elección de los materiales constitutivos de la instalación, se debe tomar en cuenta: en primer lugar, que se encuentren aprobados por las reglamentaciones vigentes; luego que se hayan fabricado bajo los requerimientos de normas específicas y que posean certificación del cumplimiento de las mismas y por último, que los materiales a considerar hayan sido utilizados y suficientemente probados satisfactoriamente en instalaciones de otras obras. Será de vital importancia la coordinación con otras instalaciones. Aprovecharé aquí para realizar un breve comentario sobre "Edificios
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Inteligentes", Iluminación y la Reglamentación del ENRE. 1- Edificios Inteligentes Como consecuencia de la demanda de las telecomunicaciones y transmisión de datos, la automatización que requirieron las cada vez más complejas instalaciones y la obtención de eficiencia en la administración de los edificios, surge a partir de los años 80 la necesidad de dotar a los inmuebles de un sistema inteligente, y siéndolo cada vez más a medida que se incrementaron las necesidades a satisfacer. Hoy este sistema permite las telecomunicaciones, manejar datos, dirigir la seguridad y el control de accesos al edificio, controlar la iluminación para la economía de energía, gobernar sistemas de detección de incendio y acción contra el fuego, optimizar el funcionamiento del aire acondicionado, perfeccionar el tráfico de ascensores, etc. Pero existe un salto cualitativo entre un edificio automatizado y otro inteligente, diferencia que el marketing de venta se ha ocupado de confundir. Un edificio que cuenta con controles de temperatura autónomos tiene automatizada la climatización y/o ante la eventualidad de un incendio, también automáticamente pone en acción el sistema de extinción. Estamos ante la presencia de un edificio automatizado. Ante el mismo evento, un edificio inteligente detecta la combustión por medio de sensores, y la señal es enviada a la central inteligente y ésta actúa de la siguiente manera: a) Pone en funcionamiento el sistema de extinción. b) Abre las salidas de emergencia. c) Ilumina las mismas mediante equipos de energía ininterrumpida. d) Los ascensores son enviados a PB y son bloqueados. e) Altoparlantes instruyen al público sobre las medidas de evacuación del edificio. f ) Se dejan fuera de servicio aquellos equipos que puedan propagar el fuego. g) Envía una señal telefónica al cuartel de bomberos. h) Envía otras señales telefónicas predeterminadas. Es decir, la inteligencia de un edificio utiliza ciertos procesos de automatización, pero la automatización no siempre implica inteligencia. Hace unos años, ante un proyecto nos hubiéramos preguntado: ¿Es necesario que éste edificio sea "inteligente"? Actualmente solo meditaremos: ¿Puede este edificio no serlo? Por tal motivo y de acuerdo a la complejidad y envergadura del inmueble,
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convendrá encarar este tema desde la etapa misma del anteproyecto. Actualmente el progreso tecnológico se produce día a día, hora a hora, y se generalizan las redes digitales de servicios integrados (RDSI) que se están standarizando a nivel mundial, permitiendo el acceso a una innumerable cantidad de servicios. Una red RDSI permitirá telecomunicaciones, la transmisión entre computadoras a alta velocidad, fax, teletexto, videotexto, correo electrónico, computadoras remotas, teleconferencia y videoconferencia, fotografía digital, telecomando (seguridad), etc. no solo para el edificio en sí, sino que además puede integrarse a otros edificios. Una organización distribuida en distintos ámbitos, ciudades o países podrá formar parte de un solo cuerpo o edificio "virtual", eliminando así los desajustes operativos que se producen en las organizaciones con motivo de la dispersión geográfica. 2- Iluminación La iluminación natural o artificial de un edificio, constituyen aspectos insoslayables a considerar en su diseño. En consecuencia y para facilitarlo, expongo algunos conocimientos esenciales sobre la iluminación artificial que permiten refrescar conceptos básicos. Sin embargo, para encarar el tema de la iluminación de un edificio, es altamente recomendable la intervención de un especialista. De ese modo, no solo se satisfacerá la cantidad de luz necesaria para los requerimientos, sino que además se tomará en consideración la calidad de la iluminación. El elemento básico para iluminar es la lámpara, la cual se ha ido desarrollando tecnológicamente a través del tiempocon el propósito de hacerla más eficiente, durable, y obtener nuevos recursos para satisfacer los crecientes requerimientos. Una lámpara nos ofrecerá más o menos luz, y para mensurarla utilizamos comunmente los siguientes parámetros: a) Densidad del Flujo Luminoso sobre una superficie: Es un dato que podemos acotar en el proyecto; y se medirá en lux (lx). b) Intensidad luminosa en una dirección determinada: Idem, se medirá en Candela (Cd). c) Flujo luminoso: La luz emitida en la unidad de tiempo; se mensura en Lumen (Lm). Asimimismo, podemos medir y representar gráficamente la intensidad luminosa alrededor de una fuente de luz considerando diferentes ángulos.
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Esta representación gráfica es denominada "Curva de Iluminación", y se realiza sobre coordenadas polares. La distancia de cualquier punto de la curva al centro de las coordenadas, indicará la intensidad luminosa de la fuente en esa dirección. Tenemos a nuestra disposición distintos tipos de lámparas: De filamento: Son aquellas constituidas por un bulbo o ampolla de vidrio y una base o casquillo metálico. Dentro de esa ampolla se extiende un filamento de tungsteno que se calienta por el paso de la energía eléctrica, hasta incandescer produciendo luz. Existen varios tipos de casquillos o bases y son los que se conectarán a los portalámparas para obtener la corriente. Pueden ser a rosca, tipo balloneta, y hay otros. El casquillo a rosca no permite una alineación predeterminada del filamento, por lo cual, para ciertos usos es preferible otra conexión. El bulbo también se presenta de diversas formas, colores y características, adoptando propiedades reflectoras, proyectoras, etc. El un principio las lámparas se fabricaban con bulbos en los cuales se practicaba el vacío, a fin de evitar que con la presencia de oxígeno, se quemase el filamento. Pero luego se descubrió que la presión ejercida por gases inertes (argón, nitrógeno, etc.), retardaba la evaporación del tungsteno y en consecuencia producía más temperatura. De descarga: Estas son lámparas en las cuales la luz se produce por el paso de la corriente eléctrica a través de un vapor o gas, en vez del filamento. La aplicación de un potencial eléctrico ioniza el gas y permite que la corriente pase entre dos electrodos opuestos en el interior del bulbo. Esa circulación altera los electrones del gas, y en el momento en que vuelven a su estado anterior, desprenden energía en forma de luz. Casi todas las lámparas de descarga poseen dos bulbos. Uno interior en el que se produce el arco y otro exterior que protege al primero. En las lámparas fluorescentes la superficie interior del bulbo exterior se reviste de fósforo blanco quien convierte una gran parte de la energía ultravioleta radiada en luz visible. Casi todas las lámparas de descarga funcionan mediante equipos auxiliares quienes proporcionan la tensión y corriente apropiadas para su funcionamiento. La temperatura del color es un término que define el color de una fuente luminosa comparándola con el un cuerpo negro, quien es el teóricamente "radiante perfecto". La temperatura del color se mide en grados Kelvin. Ahora puedo decir que se fabrican lámparas fluorescentes con distintas
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temperaturas de color: La llamada "Luz de día" posee 6.500 ºK (aprox.) Blanca fría posee 4.500 ºK " Blanca 3.500 ºK " Blanca caliente 3.000 ºK " Como referencia, la luz solar al mediodía posee 5.250 ºK Las lámparas fluorescentes emiten dos a tres veces más luz que las de filamento de la misma potencia y generan el mismo calor, por lo cual entendemos el predominio de su utilización. Sin embargo, hay que tomar en cuenta que causan algunos problemas de interferencia de radio, ruido y efecto estroboscópico, los que se logran minimizar mediante diversos recursos. Para definir una instalación de alumbrado, se deben considerar diversos aspectos básicos. El principal será definir los objetivos de la instalación, considerando el destino y la actividad a desarrollar en los locales que componen el edificio. A partir de allí se obtiene la cantidad y la calidad de la iluminación, tomando en cuenta además las exigencias arquitectónicas y las pautas económicas. Ningún proyecto de iluminación será apto para cualquier tipo de circunstancias. La cantidad de luz se determina en función de la dificultad, naturaleza y duración del la tarea visual a desarrollar. Para cada tipo de tarea visual se han obtenido, por medio de investigaciones de laboratorio, parámetros básicos sobre los cuales nos podremos sustentar. Como el listado es muy extenso, transcribo solamente los más importantes: Niveles recomendados de iluminación DESTINO DEL LOCAL
NIVEL MÍNIMO (en Lux)
Bancos General zonas de trabajo Cajas, registros, etc.
500 700 1.500
Escuelas Salas de lectura
700
Salas de dibujo
1.000
Dirección de Obra
DESTINO DEL LOCAL Pizarras
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NIVEL MÍNIMO (en Lux) 1.500
Galerias de arte General Suplemento s/ pinturas sobre esculturas y otras exposiciones
300 300 1.000
Hospitales Sala de autopsias
1.000
Sobre mesa de autopsias
10.000
Depósitos
300
Esterilización (general)
300
Odontología (general)
700
Instrumental odontológico
1.000
Sillón dental
10.000
Mesa de preparaciones
1.000
Urgencias (general)
1.000
Mesa de reconocimiento
20.000
Circulaciones Laboratorios (general)
300 500
especiales
1.000
Archivos de protocolos
1.000
Salas de enfermería General (día) General (nocturno) Despacho de medicinas
700 300 1.000
Salas de partos (general)
1.000
Mesa de partos
25.000
Farmacia (general) Mesa de trabajo
500 1.000
Habitaciones internación gral.
100
Lectura
300
Cirugía Sala de instrumental
300
Sala de limpieza de instrumentos
1.000
Sala de operaciones (gral.)
1.000
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NIVEL MÍNIMO (en Lux)
DESTINO DEL LOCAL Mesa de operaciones
25.000
Hoteles, bares y cafeterías Habitaciones
100
baños, toiletes
300
comedores
300
recepción
500
Oficinas Lectura
300/ 700
Trabajo normal de oficina
1.000
Contabilidad y dibujo
1.500
Cartografía, dibujo detallado a mano
2.000
Tiendas, almacenes, supermercados General de día
2.000
general de noche
1.000
Garages (estacionamiento) Pistas, rampas y dársenas
100
Entradas
500
La calidad de la luz estará determinada por el grado de resolución que se obtengan del tratamiento de los factores adversos que originan las fuentes de luz como el deslumbramiento y sus consecuencias. Del mismo modo se deberá considerar el contraste con los ambientes, la decoración y una apropiada elección y distribución de los artefactos. Una cantidad de luz suficiente no logra por si sola una correcta iluminación. Para la elección de las luminarias debemos tener en cuenta la siguiente clasificación: Clasificación de luminarias COMPONENTE HACIA ARRIBA
COMPONENTE HACIA ABAJO
Indirecta
90/ 100%
0/ 10%
Semi - indirecta
60/ 90%
10/ 40%
General difusa
40/ 60%
40/ 60%
Directa - indirecta
40/ 60%
40/ 60%
Semi - directa
10/ 40%
60/ 90%
Directa
0/ 10%
90/ 100%
TIPO
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El emplazamiento de los artefactos puede determinar: a) Que el alumbrado sea general: De acuerdo a una distribución equidistante se obtiene una iluminación casi uniforme. b) Que el alumbrado sea general localizado: Instalando luminarias en las zonas especiales de trabajo, iluminación que basta para abastecer las zonas contiguas. c) Localizado: A fin de obtener resultados utilitarios. d) Combinados Para la correcta elección de un artefacto de iluminación, debemos primordialmente tomar en cuenta como distribuye la intensidad luminosa. Esto solo será posible si su diseño es correcto y si sus materiales y equipos son de buena calidad.
Cuanto mayor sea el grado de control sobre la luz que emite la lámpara, menor será la pérdida de luz que produce un artefacto y por consiguiente su rendimiento será más satisfactorio. Control de calidad A continuación explicaré el control de calidad a realizar sobre un artefacto al momento de su ingreso a obra, en los casos en que por cualquier circunstancia no lo pudiera realizar el asesor. 1 Observar el aspecto general a fin de detectar deformaciones, detalles de pintura, golpes o deformaciones. 2 Comprobar si es estructuralmente estable. 3 Que se encuentren de acuerdo a la tipología y se entreguen completos, incluyendo florones, barrales, ganchos para su fijación, portalámparas, reflectores, difusores, etc. 4 No permitir la entrega de artefactos incompletos. 5 Extremar el control sobre los reflectores del artefacto, los cuales deberán encontrarse impecables. 6 Deberán hallarse armados prolijamente, y su cableado protegido mediante spaguetis plásticos. 7 El cableado no deberá presentar ligaduras, todas las conexiones se deben realizar mediante borneras. 8 Deben poseer fichas del tipo macho/hembra tripolares (1 tierra) para su conexión a la caja de alimentación y/ o entre sectores desmontables del mismo artefacto.
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9 Deben poseer capacitor para la corrección del factor de potencia. 10 Los balastos y arrancadores deben ser normalizados. En lo posible con sello IRAM. 11 Los zócalos deben poseer materiales indeformables aptos para las temperaturas de funcionamiento. Los de artefactos fluorescentes serán de seguridad (con resorte). 12 Los portalámparas para artefactos con lámparas incandescentes, vapor de mercurio o sodio deben ser de porcelana vitrificada, con rosca y contactos elásticos. 13 En los casos de pasaje de cables a través de chapa, poseerán pasacables de goma o neoprene. 14 Corroborar que para la sustitución de lámparas o equipos no haya que desinstalar el artefacto, pues sería un grave error de diseño. 15 Los balastos deben encontrarse instalados de manera tal que su temperatura de funcionamiento no afecte a los componentes del artefacto. 3- Reglamentación del ENRE A continuación transcribiré una breve síntesis de la reglamentación del ENRE, en la versión actualizada al año 1995, la que se encuentra actualmente en vigencia; a fin de considerar aquellos aspectos determinantes que se relacionan con la arquitectura en la etapa de proyecto. El cumplimiento de las disposiciones del reglamento tienen como finalidad principal asegurar que la instalación posea el nivel de seguridad adecuado. Por lo cual también me referiré a otras razones importantes a tener en cuenta. Según el reglamento, se considerarán 3 grados de electrificación, según los consumos previstos. Estos son: a) Electrificación mínima b) Media c) Elevada Los límites de aplicación según los m2 de superficie serán para la mínima hasta 60 m2 (hasta 3.000 VA); para la media hasta 150 m2 (hasta 6.000 VA). A partir de allí es considerada Elevada. No obstante puede ocurrir que una construcción, por su consumo, posea electrificación elevada en muy poca superficie, por lo cual también se consi-
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dera el consumo eléctrico como determinante del grado de electrificación. En toda instalación el número mínimo de circuitos será: Para electrificación mínima 2 circuitos (Uno para bocas de alumbrado, uno para tomacorrientes). Para electrificación media 3 circuitos (Uno para bocas de alumbrado, uno para tomacorrientes y uno para circuitos de usos especiales). Para electrificación elevada, como mínimo serán 6 circuitos (Dos para bocas de alumbrado, dos para tomacorrientes y dos para usos especiales). En las viviendas, y según el grado de electrificación que corresponda, se determinan como mínimo los siguientes puntos de utilización: 1) Electrificación Mínima:
Dormitorio: Una boca de alumbrado y dos de tomacorriente Cocina: Una boca de alumbrado y tres de tomas. Baño: Una de alumbrado y una de toma. Vestíbulo: Una de alumbrado y una de toma. Pasillos: Una boca de alumbrado 2) Electrificación Media:
Sala de estar y comedor: Un tomacorriente cada 6 m2 de superficie y una boca de alumbrado cada 20 m2. Dormitorio: Una boca de alumbrado y tres de tomas. Cocina: Dos bocas de alumbrado y tres de tomacorriente. Si se encuentra previsto la instalación de otros artefactos electrodomésticos de ubicación fija se instalará un toma para cada uno de ellos. Baño: Una de alumbrado y una de toma. Vestíbulo: Una de alumbrado y una de toma cada 12 m2 de superficie. Pasillo: Una de alumbrado y una de toma cada 5 m de longitud. 3) Electrificación elevada: Idem que para la electrificación media, con el agregado en cada habitación de una boca de salida de circuitos para usos especiales. Se tendrá en cuenta que la puesta a tierra de las masas (caños, cajas gabinetes metálicos, etc.) debe realizarse por medio de bornes y un conductor de cobre, aislado, el cual recorrerá toda la instalación y que en ningún caso será de una sección menor a 2,5 mm2. La puesta a tierra de este conductor tendrá una resistencia máxima de 10 ohm y lo aconsejable es que no supere los 5 ohm. De todas maneras se considerará que para instalaciones especiales (centros
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de cómputos, ciertas instalaciones hospitalarias, etc.) la resistencia máxima de las puestas a tierra deben ser considerablemente menores. Para lograr que las cañerías posean continuidad eléctrica que aseguren su puesta a tierra, la unión entre los tramos que las componen deben ser mecánicamente aptas, utilizándose solo conectores o tuerca y boquilla y deben además encontrarse sólidamente vinculadas a cajas y gabinetes metálicos mediante dispositivos adecuados. En los cuartos de baño se determina una zona de peligro y otra de protección. La zona de peligro está delimitada por el perímetro de la bañera o ducha, hasta una altura de 2,25 m medida desde su fondo, donde no se podrán instalar aparatos, equipos ni canalizaciones eléctricas a la vista (tableros, interruptores, tomacorrientes, calefones eléctricos, artefactos de iluminación, cajas de conexión o pase, etc.) La zona de protección está delimitada por el perímetro de 0,60 m alrededor de la bañera o ducha, hasta la altura del cielorraso. Allí solo se podrán instalar artefactos de iluminación y aparatos eléctricos de instalación fija; herméticos o con protecciones seguras contra salpicaduras de agua. 3a- Ubicación de Tableros Es de suma importancia que en nuestro proyecto se preste atención a la ubicación de los tableros. Esto de debe a razones operativas y de seguridad. Luego de que nuestro asesor haya realizado un diagrama general de la instalación resulta el momento propicio para verificar lo planteado. El Tablero General, debe instalarse en un lugar seco, ventilado, de fácil acceso y alejado de otras instalaciones. El local deberá poseer dimensiones adecuadas para facilitar al personal la realización de maniobras y trabajos, para lo cual la relación mínima entre ancho y largo del ambiente será no inferior a 0,2, el piso no presentará desniveles y la altura no será menor a 2,80 m Como lo mencionara anteriormente, debe preverse una iluminación eficiente (no menor a 100 lux, óptima 300 lux) y un tomacorriente cercano. La puerta del local estará señalizada y construída con materiales resistentes al fuego, de acuerdo a la Ley de Higiene y Seguridad - Capítulo 18. Poseerá doble contacto y cierre automático. Los Tableros Seccionales deberán ser instalados en lugares de fácil localización y equidistantes de las unidades a las que abastecen. A fin de facilitarnos la creación de espacios en nuestro proyecto, consideremos
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que la construcción de los tableros podrá ser para encontrarse apoyados sobre una banquina, para ser suspendido sobre una pared o para ser embutidos. Será conveniente además tener presente que el Reglamento determina claramente que las cañerías embutidas en techos, pisos y paredes, deberán ser exclusivamente de acero. Solo podrán ser admitidas en caño termoplástico (que cumpla con la Norma IRAM 2206) cuando la distancia entre el paramento terminado y el caño sea como mínimo de 5 cm. exceptuando el entorno de las cajas. 3b- Instalaciones eléctricas temporarias Se realizan a partir de un tablero de obra en el que se instalará un interruptor automático con apertura por corriente diferencial además de una protección contra la sobrecarga y cortocircuito. Si las necesidades de la obra requieren más de un circuito, se instalará un interruptor manual y fusibles o un interruptor automático con apertura por sobrecarga y cortocircuito para cada uno de ellos. Todos los tableros de una obra en construcción serán alojados en cajas metálicas, con tapas o puertas abisagradas y detalles constructivos que lo hagan aptos para la intemperie y además protegidos contra la corrosión. El acceso de cables o caños a los gabinetes de los tableros deberán ser sellados. La instalación será totalmente puesta a tierra, así como las carcasas de los motores eléctricos y de los comandos de equipos. Las líneas móviles estarán constituídas por conductores con una envoltura para la protección de daños por acciones mecánicas. Los artefactos de iluminación, interruptores, y tomacorrientes deberán encontrarse protegidos del agua o ser herméticos o encapsulados. Los tableros de comando de maniobra de maquinarias deberán ubicarse en lugares perfectamente seguros y accesibles para su operador. Para toda la instalación deberán tomarse medidas preventivas respecto a la acción del viento, el agua, la vegetación y el posible acceso de animales. 4 Consumos eléctricos He observado últimamente varios casos (el último como consecuencia de un Peritaje), en los cuales los proyectistas eléctricos han cometido el error de no considerar datos reales para los consumos eléctricos en una vivienda. Esto trae como consecuencia un deficiente dimensionamiento de los cables que alimentan los tomacorrientes e insuficientes protecciones. Por tal motivo, transcribo los consumos más usuales aunque a simple vista la presentación de estos datos parezca una trivialidad:
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TV Heladera mediana Estufa a cuarzo Acondicionador de aire Plancha Calefón Lavarropas Lustra- aspiradora Secador de cabello Computadora Licuadoras Batidoras Caloventiladores Cafetera Aspiradora
250 W/h 400 W/h 1.500 W/h 2.000 W/h 1.000 W/h 300 W/h 500 W/h 500 W/h 400 W/h 500 W/h 200 W/h 300 W/h 5.000/15.000 W/h 500 W/h 1.000 W/h
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CALEFACCIÓN
Me voy a referir solamente a los sistemas centrales, los cuales pueden ser por aire caliente, agua caliente, vapor ó mixtos, como ustedes ya conocen. Las precauciones a considerar para el control sobre la ejecución de estas instalaciones, además de la brindada por la supervisión de nuestro asesor, serán: a) Nuestro asesor deberá recibir por parte de la empresa constructora, para su análisis y aprobación, toda la información necesaria para aprobar la instalación. Entre otros: el estudio del Balance Térmico, Planos constructivos generales y de detalles, recorrido de cañerías, calderas y quemadores, caudales y contrapresiones de bombas, etc. b) Asimismo, deberá contar con la presentación completa de muestras o en su defecto catálogos de especificaciones técnicas de los fabricantes, para su aprobación. (ver muestras) c) La Constructora deberá suministrar planos con las propuestas de pases a prever en la estructura de Hº Aº. d) Realizar con el asesor la verificación directa sobre la provisión e instalación de los distintos componentes de la instalación de acuerdo a lo especificado, a saber: Central Térmica (ver Instalaciones Térmicas). Bombas, cañerías y accesorios Sistema de Controles Radiadores, convectores, etc. Tratamientos antivibratorios y acústicos Puesta en marcha, regulación y Pruebas Debe ponerse especial énfasis en el control del tendido de cañerías y en las soldaduras de caños y accesorios.
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INSTALACIÓN CONTRA INCENDIO
Caben aquí las consideraciones realizadas respecto a la particularidad de cada obra y a la revisión detallada de la documentación de Proyecto. Esta Instalación tiene como objetivo la protección de los ocupantes del edificio ante eventuales siniestros, la salida rápida y segura de los habitantes ante estos acontecimientos y permitir el ataque y extinción con recursos propios del edificio y externos por parte del personal de bomberos. Para ello, los edificios deben poseer ciertas condiciones constructivas, instalaciones y equipamiento que permitan lograr los siguientes objetivos: a) Impedir la gestación de condiciones que permitan la creación de incendios. b) Dificultar su posterior propagación. c) Crear las condiciones para que la permanencia de los ocupantes del edificio hasta su salida sea segura. d) Crear condiciones para un fácil acceso del personal que ha de actuar contra el incendio. e) Contar con instalaciones propias de acción contra el fuego. f ) Poseer instalaciones de prevención. Será de vital importancia la coordinación con otras instalaciones. Prevenciones a considerar para minimizar los riesgos en un edificio. A mi criterio, en las instalaciones se deben tomar en cuenta los siguientes recaudos: Instalación Eléctrica: prevenir cortocircuitos, sobrecargas y descargas atmosféricas. Instalaciones que utilicen artefactos a Gas: a) Utilización de artefactos aprobados. b)Instalar adecuadamente los artefactos (fijaciones seguras). c) Cumplimentar la separación reglamentaria de cañerías, reguladores, medidores, envases de gas, de otras instalaciones. d)Cumplir con las disposiciones respecto a los conductos colectivos de evacuación de gases.
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e) Exigir dispositivos automáticos de corte en equipos y artefactos. f ) En locales donde sea más probable la existencia de pérdidas de gas será conveniente instalar detectores que activen alarmas. g) Ventilación permanente de locales en donde se instalen artefactos a gas para reponer el oxígeno consumido por la combustión. Otros recaudos importantes son los siguientes: Verificar en el proyecto que han sido contempladas las reglamentaciones vigentes (Ley de Higiene y Seguridad en el Trabajo, Código de Edificación de la MCBA, Normas IRAM, Cámara de Aseguradores, Superintendencia de Bomberos, Obras Sanitarias - Cías. de Suministro, etc.). Investigar que no hayan pasado inadvertidos para el proyectista de la instalación, factores de riesgo como locales que han de ser destinados a depósitos de materiales inflamables o cuyas características constructivas los hacen peligrosos por el tipo de material que los conforma (revestidos en madera, materiales textiles, goma, plásticos) o cuyo equipamiento y/o destino constituya un factor de riesgo (locales con instalaciones eléctricas expuestas, calderas, laboratorios químicos, depósitos de libros o papel, etc.) Verificar que han sido contratados los Seguros pertinentes. Recurrir a la documentaciones de Instalación Eléctrica, Carpintería Metálica, Aire Acondicionado, etc. y comprobar que se incluyan las prevenciones c/ incendio; como iluminación de emergencia, puertas contra fuego, etc. Comprobar que los artefactos se instalen montados en forma rígida ya que los movimientos producirán roturas en las conexiones, que no se encuentren expuestos a corrientes de aire excesivas, y no permitir instalar artefactos de calefacción de cámara abierta (tiro natural) en locales habitables. Verificar que los conductos de evacuación de gases posean la resistencia mecánica adecuada para evitar posteriores deformaciones y reducción de sección, que se encuentren acoplados de modo de que posean estanqueidad de juntas, que no posean excesiva rugosidad interna, que el material constitutivo posea resistencia a la temperatura de los gases de combustión, que sean impermeables y que ostenten una baja conductibilidad térmica. Controlar que los locales para medidores posean puertas contra incendio de ancho mínimo 0,80 m; una antecámara de al menos 1 m2 si la sala comunica en forma directa con locales donde funcionan calderas, motores o haya instalados tableros eléctricos. Entrada y salida permanente de aire (0,001 m2 por cada medidor),
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la entrada y la salida deben poseer la misma sección, la salida debe comunicarse en forma directa al exterior y tener una altura mínima de 2 m respecto al piso de tránsito y contar con sombrerete y malla antipájaros. La instalación eléctrica debe ser antiexplosiva, con artefactos blindados y la llave de encendido ubicada fuera del local. Matafuegos Son recipientes portátiles destinados a atacar el inicio de un foco de incendio. Pueden contener agua, espuma, polvo químico seco, anhídrido carbónico, Gas halon, etc. Como existe una clasificación de cuatro tipos de fuegos según su origen, hay entonces cuatro tipos de matafuegos, aunque también los hallamos combinados. Fuego clase A: Se producen en materiales sólidos comunes (madera, carbón, papel, etc.) y se combaten mediante el enfriamiento. Clase B: Generados por líquidos inflamables (nafta, aceite, solventes, etc.) y se combaten por sofocación, restringiendo la presencia de oxígeno. Clase C: Aquellos donde actúa la corriente eléctrica (cables, tableros, motores, etc.) se combaten mediante la sofocación y enfriamiento pero utilizando elementos que no sean conductores de electricidad. Clase D: Se trata de fuego sobre metales combustibles. (magnesio, litio, sodio, etc. hallado en plantas químicas, industrias, etc.). Se lo combate mediante polvos especiales. En el mercado se cuenta con casi toda la gama de matafuegos que existen. Se clasifican según el Potencial Extintor y por la clase de fuego que son aptos de extinguir. En cada envase se leerá entonces un número y una o dos letras (2 A, 3 BC, etc.). Según la Camara de Aseguradores y en base a ensayos realizados, transcribo una tabla mediante la cual se obtendrán datos sobre la capacidad y potencial extintor de distintas clases de matafuegos:
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Potencial Extintor según su contenido y capacidad Se debe tener en cuenta que todo edificio deberá poseer matafuegos con AGENTE EXTINTOR
CAPACIDAD
POTENCIAL EXTINTOR
Agua
10 lts.
2A
Anhídrido Carbónico
3,5 Kg
2 BC
Idem
5 Kg
3 BC
Idem
7 Kg
4 BC
Idem
10 Kg
5 BC
Espuma
10 lts.
2A-4B
Espuma productora películas acuosas
10 lts.
2A-6B
Soda ácida
10 lts.
2A
Halon 1211 ó 1301
1 Kg
1,5 BC
2,5 Kg
3 BC
Idem
10 Kg
1 A - 12 BC
Balde c/ agua o arena
10 lts.
0,5 A
Polvo Triclase (base Sulf. De amonio)
Idem
1,5 Kg
0,5 A - 2 BC
Idem
5 Kg
1,5 A - 6 BC
Idem
10 Kg
3 A - 12 BC
Polvo Bicarbonato potásico
1,5 Kg
5 BC
5 Kg
15 BC
Idem
10 Kg
30 BC
Polvo Sódico
1,5 Kg
2 BC
Idem
5 Kg
6 BC
Idem
10 Kg
12 BC
Idem
un potencial mínimo de extinción que equivalga a 1 A y 5 BC en cada piso, distribuídos a razón de: 1 matafuego cada 200m2 de superficie cubierta o fracción, con una distancia máxima a recorrer para acceder a uno; y entre uno y otro de 20 m para fuegos clase A y 15 m para los de clase B. Los matafuegos deberán poseer el sello de cumplimiento de las normas IRAM y encontrarse aprobados por la MCBA: Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos de la instalación.
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INSTALACIONES TÉRMICAS
Son aquellas mediante las cuales se generan agua caliente, vapor, etc. En general se debe controlar la correcta instalación y funcionamiento de calderas y quemadores. Para prevenir accidentes hay que tomar en cuenta los dispositivos que operan en forma automática y son: a) Controles regulatorios b) Controles de seguridad Los controles regulatorios sistematizan el funcionamiento de las instalaciones de acuerdo al servicio que deben prestar, como por ejemplo los termostatos (temperatura), presostatos (presión), reguladores de consumo de combustible, etc. Estos controles actúan en situaciones precisadas anticipadamente de acuerdo al diseño; o sea, ante la detección de una presión superior a un límite predeterminado, mensurada por un presostato, se dará una señal acústica y/u óptica y actuará una válvula de alivio. En una caldera, los controles de seguridad actuarán en situaciones límite, o sea cuando no se detecte llama en el quemador, se produzca un corte en la alimentación eléctrica, no se produzca el tiraje adecuado en la cámara de combustión, se interrumpa el suministro de combustible (o tenga un rango de presión inadecuado) y sobrepresión o sobretemperatura del vapor o agua caliente en la instalación. Estos controles, deben actuar inmediatamente y poner fuera de servicio el quemador mediante un corte del pasaje de combustible por medio de válvulas automáticas. Los locales en donde se ubican calderas deben poseer una adecuada ventilación natural a fin de impedir la acumulación de gas en casos de pérdidas y proveer además la reposición del oxígeno que consume la combustión. La norma establece un mínimo de 0,2 m2 de abertura al exterior, por cada 1.000.000 de Kcal/h instaladas. Por otra parte, y como lo mencionara precedentemente, se debe recordar que las calderas producen vibraciones y ruidos que, de acuerdo a su emplazamiento en el edificio, pueden ocasionar inconvenientes a sus habitantes. Por ello, se deben instalar elementos antivibratorios en sus bases y en las bombas, y al mismo tiempo se debe dotar al local de propiedades antiso-
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noras (muros con alta compacidad, placas absorbentes, etc.) (ver acústica) Las calderas que disponemos en el mercado actualmente, en general son seguras y de un alto rendimiento. O sea que generan una alta prestación respecto al combustible quemado. Cuanto mayor es la prestación respecto al combustible quemado, más eficiente es el rendimiento de la misma. También se debe considerar que cuanto más grande es la caldera respecto a las necesidades, menor será el costo de funcionamiento; si tenemos en cuenta que el rendimiento disminuye a medida que aumenta la producción. Para un buen funcionamiento de la caldera, además de la calidad del producto, se debe tener en cuenta que debe serle suministrado el aire necesario para la combustión que se produce en el quemador y contar con un adecuado tiraje de los gases derivados. Cuando las condiciones físicas de la obra no permiten desarrollar un tiraje natural a través de chimeneas, el tiraje puede ser forzado, utilizando ventiladores aspirantes o impelentes. Para el dimensionamiento de las chimeneas, se evalúan diversos datos que se interrelacionan, como la altura, el peso de los gases, la intensidad de tiraje requerido y la sección de las mismas. Cada fabricante ha realizado estos cálculos y los ha tabulado, suministrándolos al momento de la compra del producto. Pruebas que se deben realizar a una caldera: 1- Comprobar el funcionamiento del dispositivo de corte de combustible por bajo nivel de agua. 2- Idem por falta de llama. 3- Verificar el funcionamiento del sistema de carga de agua. 4- Idem alimentación de combustible. 5- Comprobar la entrada de aire al recinto 6- Calibración y prueba de las válvulas de seguridad 7- Verificación del funcionamiento de los dispositivos límite y operativos. 8- Verificación del tiraje Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos.
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INSTALACIÓN DE GAS
La mayor aplicación de esta instalación en la construcción doméstica, es la cocción de alimentos y/o calentar agua para la higiene y calefacción; utilizándose artefactos tales como anafes, cocinas, hornos, calefones, termotanques, calderas, etc. En la construcción comercial se utiliza gas además de la alimentación a los servicios centrales, para marmitas, frituradores, planchas, hornos, etc. En el orden industrial agregamos a los centrales, los procesos de fundición, temple, calentamiento, etc. Cada uno de estos artefactos a instalar deben ser de muy buena calidad, y encontrarse siempre aprobados por los organismos de control. Las instalaciones que hemos de considerar (Baja Presión) estarán constituidas por la red de abastecimiento, la llave de paso, el regulador y uno o varios medidores (ubicados en un gabinete o local), la red de distribución interna, los artefactos y sus ventilaciones. Las compañías proveedoras se ocuparán de la instalación de los artefactos de medición en los gabinetes o locales que la obra civil debe disponer al efecto. Esos gabinetes y/ o locales, deberán cumplimentar ciertas disposiciones mínimas, para que aquello fuera posible. Los gabinetes se adquieren en el mercado ya prefabricados, y solo resta que se encuentren aprobados. Los locales destinados a baterías de medidores deberán poseer las siguientes condiciones: (El asesor nos proveerá las dimensiones generales del local de acuerdo a la cantidad de medidores a instalar y su disposición). a) No comunicarán con otros locales que posean tableros eléctricos o medidores, calderas, motores y otros dispositivos o equipos térmicos. b) La ventilación será directa al exterior y podrá hacerse por conducto, el cual poseerá 0,001 m2 por cada medidor instalado, con un mínimo de 0,08 m2 (0,20x 0,40 m). El remate del conducto estará a no menos de 2m de altura respecto al piso del patio, jardín, terraza, etc. donde remata. c) El remate deberá contar con sombrerete y tejido metálico. d) Al frente de los medidores dispuestos en batería, se dispondrá un espacio no inferior a 1 metro de ancho libre para circulación.
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e) En lo posible poseerán antecámara, la cual será obligatoria (mínimo 1 m2) cuando se relacione con otros locales como los enumerados en a). f ) Las puertas serán de un ancho mínimo de 0,80 m, de material incombustible y poseerá en su parte inferior una serie de aberturas para permitir la entrada de aire. Poseerá cerradura y cartel indicador del destino del local. g) La instalación de iluminación se realizará según lo dispone el Reglamento del ENRE (Cap. 8 artículo 6), a saber: Los artefactos de iluminación serán herméticos (IRAM-IAP A 20-5) Las cañerías serán metálicas, del tipo pesado (IRAM 2100), con uniones a rosca. Los interruptores deben montarse fuera de los locales. Las canalizaciones deberán ser selladas herméticamente en los empalmes y puntos de entrada a artefactos y cajas. Las cañerías de distribución interna serán de las características determinadas en el Pliego de Especificaciones Técnicas. Las precauciones a tener en cuenta durante su ejecución, previa identificación y aprobación de la marca y la calidad de cañerías y accesorios (ver capítulo "Muestras") serán: 1- Los recorridos serán los más cortos posibles y en todos los casos con pendientes (mínima 1%) hacia el/ los medidores. 2- No se debe permitir, durante la ejecución de las cañerías, el taponado temporario de los tramos inconclusos con otros elementos que no sean tapones roscados. 3- La aislación de las cañerías será la especificada y se debe prestar cuidadosa atención al daño que pueda sufrir por la manipulación, corte y/ o roscado o soldadura durante el montaje. 4- Evitar contactos de la cañería de gas con las de otras instalaciones. 5- Controlar que se conserve homogénea en toda la trayectoria la profundidad de la cañería respecto al plano exterior de las paredes. 6- En el caso de que la instalación posea tramos que corran bajo tierra, se deberá implementar una protección catódica. 7- Realización de las pruebas de hermeticidad determinadas en el PET. Los consumos de los diferentes artefactos a gas, son los siguientes:
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Consumo artefactos a gas ARTEFACTO
GAS ENVASADO GAS NATURAL m3/h m3/h
Anafe 1 hornalla
0,2/ 0,3
0,11/ 0,16
Id. 2 hornallas
0,4/ 0,6
0,22/ 0,33
Cocina 3 quemadores y horno
1/ 1,7
0,55/ 0,95
1,2/ 2,1
0,67/ 1,06
Calefón 12 lts./m
3/ 3,3
1,7/ 1,8
Id. 18 lts./m
5/ 5,6
2,8/ 3,1
Termotanque 75 lts.
0,8/ 1
0,45/ 0,55
Id. 115 lts.
1/ 1,2
0,55/ 0,67
Id. 130 lts.
1,2/ 1,4
0,67/ 0,78
Id. 4 quemadores y horno
Convector 3000 cal./h
0,6
0,3/ 0,4
Id. 4000 cal./h
0,7
0,4/ 0,53
Id. 6000 cal./h
0,9
0,5/ 0,67
1,4
0,8
Frituradoras
2
1,1
Marmita 100 lts.
4
2,1
Hornos pizzeros (ind.) Máquina café express
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Será de vital importancia la coordinación con otras instalaciones. Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos.
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INSTALACIÓN DE AIRE ACONDICIONADO
Con el propósito de saber en que condiciones de temperatura, humedad relativa y movimiento del aire, una persona se siente confortable, se han realizado una serie de experimentos y se han recopilado datos estadísticos. La variación y combinación de estos tres componentes dentro de ciertos parámetros, también han creado condiciones de confort, determinando temperaturas efectivas y ubicadas en un llamado diagrama de confort. En consecuencia, para crear condiciones de confort en un edificio se debe actuar por medio de distintas técnicas (Sistemas de Acondicionamiento), a fin de modificar las condiciones de temperatura, humedad y movimiento del aire para que se ubiquen dentro del diagrama de confort. Los Sistemas de Acondicionamiento pueden dividirse en tres grupos: a) Sistemas Centrales b) Individuales c) Mixtos Sistema Central Si bien día a día se producen importantes cambios y mejoras en la tecnología del acondicionamiento del aire, en líneas generales los sistemas centrales están conformados de la siguiente manera: Es una instalación que actúa por medio de una unidad centralizada que acondiciona a todo el edificio. Esta unidad está compuesta por la Planta Térmica y la Planta Frigorífica, generadores de fluídos calientes (agua caliente o vapor) y fríos (agua fría); los equipos acondicionadores y el sistema de distribución de aire. La Planta Térmica se encontrará constituída a grandes rasgos, por una o varias calderas con sus quemadores de combustible, bombas de circulación, equipos de control, de seguridad, etc. Las Plantas Frigoríficas se integran en general, por la máquina frigorífica (Compresores alternativos, centrífugos o de absorción), condensadores con o sin torres de enfriamiento - refrigerantes, bombas y controles de maniobra y seguridad. Los Equipos Acondicionadores son aquellos donde se realiza el tratamien-
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to del aire, calentándolo o enfriándolo; además de filtrarlo y humidificarlo. Poseen serpentinas dentro de las cuales circula el agua caliente o vapor en invierno, o agua fría en verano; y ventiladores que impulsan el aire a través de ellas para su acondicionamiento. Este aire acondicionado, al que se le agregará un porcentaje de renovación, será dirigido a los conductos de distribución. Y finalmente, el sistema de distribución de aire se materializa por medio de una red de conductos de distribución y retorno, que finalizan en cada ambiente con los difusores y rejas. Sistemas Individuales: Comprenden desde el conocido y más simple equipo de ventana de 1.500 Frig./h hasta equipos con capacidades de más de 150.000 frig./h, pasando por los Split y Multisplit. Sistemas Mixtos En los casos en que por las dimensiones de los edificios, el sistema de distribución de aire se torne impracticable debido a las dimensiones que adquieren los conductos y a la gran capacidad que deben suministrar los ventiladores; se debe recurrir a los sistemas mixtos. Por una gran cantidad de razones resulta más práctico, y sobre todo más económico, movilizar a través del edificio fluídos que aire. Entonces, son trasladados los equipos acondicionadores a sectores predeterminados de la obra abasteciéndolos allí con los fluídos correspondientes. Para la elección de un sistema de acondicionamiento de aire para un edificio se cuenta con una tan amplia gama de posibilidades y combinaciones que se necesitaría un análisis muy extenso, lo cual haría eludir las intenciones de este libro. Así como cada obra es distinta a toda otra, cada instalación, también lo será. Las precauciones a considerar para el control sobre la ejecución de estas instalaciones, además de la brindada por la supervisión de nuestro asesor, serán: a) Nuestro asesor deberá recibir por parte de la empresa constructora, para su análisis y aprobación, todos los datos necesarios para aprobar la instalación. A tal efecto, lo ordenaremos fehacientemente estipulando plazos. Entre otros: el estudio del Balance Térmico, Planilla de Capacidades, Planos constructivos generales y de detalles de recorrido de conductos y cañerías, propuestas de cargas de refrigeración y calefacción ; datos de caudales proyectados de aire de alimentación, retorno y extracción;
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superficie de baterías de enfriamiento, calefacción y filtros de aire; capacidades operativas de enfriadores de agua, calderas y quemadores, caudales y contrapresiones de bombas, ventiladores, etc. b) Asimismo, deberá contar con la presentación completa de muestras o en su defecto catálogos de especificaciones técnicas de los fabricantes, para su aprobación. Establecer plazos. c) La Constructora deberá suministrar planos con las propuestas de pases a prever en la estructura de Hº Aº. d) Realizar con el asesor la verificación directa sobre la provisión e instalación de los distintos componentes de la instalación de acuerdo a lo especificado, a saber: Centrales Térmicas Central de Refrigeración Torres de enfriamiento Bombas, cañerías y accesorios Conductos, rejas y difusores Ventiladores Sistema de Controles Instalaciones eléctricas Tratamientos antivibratorios y acústicos Puesta en marcha, regulación y Pruebas Los datos técnicos a verificar en las Centrales de Refrigeración serán: Capacidad efectiva de refrigeración Caudal de agua en evaporador Pérdida de presión en evaporador Número de etapas de compresión Tipo de refrigerante: RPM de los compresores Potencia total consumida Rendimiento total efectivo Porcentaje mínimo de descarga Corriente máxima de corto circuito Peso de embarque
(T.R.) m3/h m c.a.
(RPM) (KW) (KW/T.R.) (A) (Kg)
Los valores correspondientes estarán determinados en el PET. Los correspondientes a la Central Térmica, en caso de ser una Caldera ver Instalaciones Térmicas.
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Será de vital importancia la coordinación con otras instalaciones. (ver Planos Constructivos). Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos.
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INSTALACIONES DE DISTRIBUCIÓN DE OXÍGENO
Estas instalaciones son generalmente utilizadas en los edificios destinados a la medicina y a la industria. En la industria se lo utiliza para procesos que requieren altas temperaturas, participando en la combustión, como en la fusión y corte de metales, soldadura autógena y procesos oxidantes. En medicina para mantener procesos vitales del organismo, en laboratorios, etc. Una instalación de oxígeno estará compuesta por una Central de Distribución, las cañerías que lo dispensan a los sectores de consumo, las cajas u otros dispositivos de tomas y los accesorios complementarios y de seguridad. ( válvulas de bloqueo, dispositivos de dilatación, conexiones, etc.). A fin de mensurar rápidamente la capacidad de la instalación, es necesario realizar un cálculo de consumo aproximado. En edificios industriales solo será posible si previamente verificamos los destinos de las diferentes tomas y el consumo a requerir por cada una de ellas. En edificios relacionados a la medicina como hospitales, clínicas, sanatorios; el consumo se puede obtener en base a estadísticas existentes, que relacionan los litros por minuto de consumo de oxígeno, respecto al número de camas dispuestas en el establecimiento. Estos datos son los siguientes: Establecimientos con 1 a 6 camas: _400 l/m Idem 6 a 10 camas: _____________500 l/m 11 a 20 _______________________700 l/m 21 a 30 _______________________800 l/m 31 a 40 _______________________900 l/m 41 a 70 _______________________1000 l/m 71 a 100 ______________________1200 l/m 200 __________________________1600 l/m 300 a 400 _____________________2000 l/m 500 __________________________2500 l/m 1000 _________________________3000 l/m
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Las Centrales de Distribución están constituidas por los tubos de oxígeno en batería o por un único recipiente de gran capacidad o tanque criogénico, el cual es recargado en el sitio en donde se encuentre instalado. En ambos casos existirá una única salida conectada a la cañería de distribución. En el caso de instalarse tubos, estarán divididos en dos grupos o semi-baterías. Se trabaja con una semi-batería hasta su agotamiento, momento en que entra automáticamente la segunda, mientras tanto se realiza la reposición de la primera sin cortes de servicio. Las cañerías deben ser de cobre o bronce, sin costura, con un espesor de pared suficiente para soportar una presión de 12 atmósferas (aprox. 2 mm). Los accesorios deben ser de bronce, especialmente diseñados para soldadura. En el mercado se ofrece una amplia gama de cajas de tomas, proyectadas y construídas para su uso específico; tanto para la aplicación en pared como colgantes y poseen todos los instrumentos de medición, válvulas y accesorios necesarios. Las cajas pueden ser simples o combinadas con otros servicios, como vacío y aire comprimido, y aún más complejas como las utilizadas en Quirófanos o locales de Terapia Intensiva e Intermedia. Las precauciones a considerar para el control sobre la ejecución de estas instalaciones, además de la brindada por la supervisión de nuestro asesor, serán: a) Los tubos de oxígeno serán aptos para uso medicinal o industrial, según el caso. b) Identificar la marca y la calidad de cañerías y accesorios, los que serán aprobados previamente por nuestro asesor (ver capítulo "Muestras"). c) Control de las soldaduras (plata) d) Control de la marca y calidad de las cajas de tomas, las que serán aprobadas previamente por nuestro asesor. (ver capítulo "Muestras"). e) Verificación del colector y sus accesorios de la/las baterías de tubos, respecto al "Plano Constructivo" aprobado por nuestro asesor. f) Impedir el contacto de las cañerías con las pertenecientes a otras instalaciones o con cualquier elemento metálico. g) Verificar que el doblado de los caños se realice con herramientas diseñadas para esa finalidad. h) Constatar los diámetros de las cañerías y la instalación de grapas de sujeción, válvulas esclusas, válvulas de purga, dilatadores, etc. de acuerdo a lo indicado en el "Plano Constructivo" aprobado por nuestro asesor. i) Verificar el lavado y secado de la cañería instalada, en el momento y con los métodos determinados en el PET.
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j) Controlar las pruebas de hermeticidad determinadas en el PET. Será de vital importancia la coordinación con otras instalaciones. Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos.
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INSTALACIONES DE VACÍO Y AIRE COMPRIMIDO
Estas instalaciones, a semejanza de las de oxígeno, son utilizadas en edificios destinados a la industria y a la medicina. Las de vacío también pueden aprovecharse en viviendas, hoteles y oficinas, a fin de suplir el incómodo método de la aspiradora manual. En el caso del vacío, la instalación está constituída por un equipo de aspiración, compuesto por una bomba y un tanque, cañerías, tomas de aspiración, válvulas vacuómetros, sistemas de accionamiento automático, accesorios de control etc. El objeto de la misma es obtener una presión en el sistema inferior a la atmosférica. Los volúmenes aspirables abarcan valores entre 140 litros/minuto a 40.000 l/m. pudiéndose lograr vacíos de hasta 99%. En la instalación de aire comprimido el objeto es obtener un caudal y presión de trabajo de acuerdo a los requerimientos. El generador de aire comprimido es uno o varios compresores y sus tanque de almacenamiento. Las características de la instalación de cañerías en ambas instalaciones es similar a la de distribución de gas, por lo cual los caños y accesorios podrán ser de hierro galvanizado, sin costura; o de bronce; evitando la combinación de estos dos materiales. En cambio los picos y válvulas es conveniente que sean de acero inoxidable, de cierre hermético y conos perfectamente asentados, aptos para este tipo de instalaciones. Se debe tener en cuenta que las pérdidas en la instalación afectan sensiblemente al rendimiento de los caudales. Las precauciones a considerar para el control sobre la ejecución de estas instalaciones, además de la brindada por la supervisión de nuestro asesor, serán: 1 Verificar las características de la/las bomba/s de vacío y/o compresores, identificando marca, rendimiento y calidad. Los mismos serán aprobados previamente por nuestro asesor (ver capítulo "Muestras"). 2 Identificar la marca y calidad de cañerías y accesorios, los que serán aprobados previamente por nuestro asesor (ver capítulo "Muestras").
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3 Control de las uniones roscadas entre caños o de estos con los accesorios, de acuerdo a lo determinado en el PET. 4 Control de la marca y calidad de los picos y válvulas, elementos que serán aprobados previamente por nuestro asesor. (ver capítulo "Muestras"). 5 Constatar los diámetros de las cañerías y la instalación de grapas de sujeción, válvulas, válvulas de purga y filtrado, dilatadores, etc. respecto a lo indicado en el "Plano Constructivo" aprobado por nuestro asesor. 6 Verificar el lavado y secado de la cañería instalada, en la oportunidad y con los métodos determinados en el PET. 7 Controlar las pruebas de hermeticidad determinadas en el PET. Será de vital importancia la coordinación con otras instalaciones. Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos.
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INSTALACIÓN DE ASCENSORES
Desde hace algunos años nuestro mercado se ha estado abasteciendo desde otros países de modernas tecnologías y posibilidades en el área de los ascensores. Esta circunstancia ha beneficiado a los usuarios ya que se instalan equipos que brindan más seguridad, confort, capacidad de carga y velocidad de transporte, eficiencia y bajos costos de mantenimiento y además, se encuentran construídos bajo los requerimientos de normas internacionales. Pero simultáneamente esta circunstancia ha ocasionado la desaparición del mercado interno de empresas y proveedores de gran trayectoria, con los consiguientes perjuicios. La industria de la construcción en nuestro país sufre en forma muy directa los vaivenes de una magra economía, lo cual se traslada a la venta de insumos, máquinas y equipos. Esta falta de continuidad, ha impedido la inversión y el desarrollo tecnológico en el rubro ascensores y otros. Las innovaciones tecnológicas disponibles actualmente, nos permiten disponer de una mayor flexibilidad y menores condicionantes al momento de elaborar el Proyecto, sin resignar ninguna ventaja. Pero lamentablemente, esto es un llamado de atención, las reglamentaciones y códigos vigentes no han avanzado al compás de esas innovaciones, lo cual atenta contra las mejoras de nuestro Proyecto. A modo de ejemplo, el Código de Edificación de la MCBA mantiene una antigua normativa respecto al dimensionamiento de las salas de máquinas de ascensores, ocasionando tener que disponer locales de importantes áreas, con una consiguiente pérdida de metros cuadrados que podrían disponerse para otros menesteres, respecto a las mínimas superficies que actualmente se necesitan. O sea, el caso de una SM com una superficie, necesaria según código (basado en la superficie del pasadizo), de 18 m2; alojará un gabinete eléctrico para protecciones y dispositivos de maniobra que ocupa en planta 0,60 m2 y una máquina de tracción que necesitará en planta menos de 1 m2. Para la elección del ascensor o el sistema de ascensores de nuestros edificios, debemos considerar:
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a) Antecedentes técnicos y económicos de la Empresa proveedora e instaladora. b) El alcance de su representación respecto a la marca de ascensores que vende y la infraestructura que posee, en el caso de no ser la misma firma. c) La existencia de servicios y respuestos disponibles en el mercado, para hacer posible eficientes y rápidas reparaciones. d) Ascensores instalados, con posibilidad de conocerlos. e) Plazos de entrega e instalación. f ) Garantías. En oportunidad de visitar ascensores instalados, resultará conveniente efectuar sondeos de opinión entre los usuarios respecto al funcionamiento de los equipos. Las acciones a tomar en cuenta por parte de la Dirección de Obra para controlar la ejecución de estas instalaciones, además de la brindada por la supervisión de nuestro asesor, serán: a) Que nuestro asesor sea provisto de los planos y detalles constructivos para su aprobación. (Especificaciones de máquinas, equipos y tableros de comando, con una descripción de la maniobra, potencia de motores y velocidad, planos de plantas y cortes de pasadizos, sala de máquinas, detalles de cabina, etc.) b) Que nuestro asesor cuente con la presentación de las muestras correspondientes para su aprobación. c) Exigir la presentación de una programación de la instalación, en base al Programa General de la Obra, lo más detallado posible, e incluyendo la puesta en marcha provisoria, definitiva y la fecha de Habilitación Municipal. d) Verificar que se efectúe un minucioso replanteo de los pasadizos por parte de la empresa instaladora, y sus resultados deberán ser volcados a planos para conformar. De manifestarse irregularidades deberá ordenarse a la constructora su rápida reparación. De no hallarse inconvenientes, en el plano de replanteo proporcionado por la empresa instaladora deberá hacerse notar la circunstancia mediante una leyenda. e) Verificar la correcta colocación (mediante insertos o amure) de los soportes para las guías, vigilando que se encuentren espaciados de acuerdo a lo determinado en los planos constructivos aprobados. f ) Controlar la colocación de guías, verificando que sean nuevas, y con las dimensiones y perfiles indicados en los planos constructivos aprobados.
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g) Una vez instaladas las guías, controlar que los empalmes entre tramos se encuentren con sus ensambles perfectos. h) De ser posible, implementar la pintura del pasadizo en este estado de la instalación, dejando solo retoques para el final. i ) Verificar el correcto armado de las estructuras o chasis de las cabinas. j ) Idem las cabinas. k) Hacer aplicar pinturas o sustancias antisonoras al exterior del conjunto. (chasis y cabina). l ) Controlar el emplazamiento de bases y equipos en salas de máquinas, de acuerdo a la planimetría aprobada. m) Hacer realizar un replanteo general de la ubicación de marcos de puertas en todos los niveles, determinando niveles de umbrales, respecto a las características del piso a colocar en palieres. n) Controlar el amure de marcos y cajas para la instalación de accesorios de señalización y comando. o) Una vez puesto en funcionamiento provisorio, utilizar el ascensor acompañado por técnicos de la instaladora, para detectar movimientos bruscos, golpes o ruidos que puedan indicar fallas en los empalmes o alineación de guías o defectos en los guiadores o sus colizas. p) Verificar el equipamiento contratado para las cabinas (teléfono, intercomunicador, ventilador, espejo, piso y zócalos, pasamanos, etc.). q) Controlar que funcionen correctamente las maniobras previstas, que sean perfectas las nivelaciones de las puertas de cabina en las paradas, los mecanismos de seguridad, medir la velocidad, etc. r) No cerrar el último certificado hasta tanto no se cuente con la Habilitación Municipal. Ver capítulo "Manuales de Mantenimiento", donde se trata el aspecto de la Garantía y Servicio de cada uno de los equipos.
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ACÚSTICA
Todos conocemos el estado de incomodidad que ocasiona a nuestro estado de ánimo, desenvolvernos en un medio acústicamente deficiente. Sin embargo, poco o nada hacemos para conseguir que la situación se modifique. Las ciudades, las calles, las viviendas, escuelas, hospitales, etc. se encuentran totalmente desprotegidas contra el ruido. Pero comencemos "por casa". En una vivienda individual o colectiva, el ruido proviene desde el exterior y desde el interior del edificio. Desde el exterior llegan sonidos de aviones, automóviles, colectivos o porque una empresa de servicios ha decidido reemplazar una cañería subterránea. Medido en decibeles, el máximo ruido tolerable por el oído humano alcanza a 70 db (según la Organización Mundial de la Salud), pues bien, el taladro neumático utilizado para demoler la calle produce más de 130 db. El tránsito de colectivos puede alcanzar los 100 db. y un camión recolector de residuos unos 110 db. La función del tratamiento acústico será actuar para eliminar la diferencia entre el ruido producido y el máximo tolerable. La situación cambiará radicalmente, si deseamos o necesitamos que el máximo ruido no supere valores mayores a 30 db que es por ejemplo, el deseado para una biblioteca. En las últimas décadas se ha ido desarrollando una amplia gama de productos concebidos especialmente para ser utilizados como absorbentes acústicos, gracias a lo cual, se facilita la resolución del problema. Debemos tener en cuenta que la eficacia de la absorción sonora, a determinada frecuencia, está indicada por su factor de absorción; dato que indican los fabricantes de los productos. La absorción de los materiales porosos es generalmente alta en las frecuencias altas y débil en las frecuencias bajas. La absorción por vibraciones de panel es débil en frecuencias altas pero alta en las bajas frecuencias. Por consiguiente, utilizando materiales porosos y paneles vibrátiles en proporciones correctas, es posible conseguir la absorción del sonido en toda la banda de frecuencias audibles. Cada material posee un factor de absorción y se determina de acuerdo a la cantidad de sonido que el material absorbe.
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Este dato se obtiene midiendo la cantidad de sonido que es reflejado. Un material que refleja el 45% del sonido emitido, poseerá una absorción del 55%, o sea que cada metro cuadrado del material es equivalente a 0,55 m2 de superficie absorbente. (factor de absorción= 0,55). La disminución de los ruidos exteriores en una vivienda, dependen del diseño de los muros y vanos; sin descuidar el perfil del terreno y paisaje circundante. La transmisión de ruido a través de un tabique (muro de ladrillos u hormigón y revoques tradicionales) se produce sobre todo por la vibración del mismo. En consecuencia, la aislación sonora de una pared aumenta en función del aumento de masa por unidad de superficie. No obstante, será necesario dotar al muro de un espesor de 60 cm para obtener una aislación sonora de entre 50 y 60 db. Por el contrario, se puede obtener esa misma aislación con dos paredes livinas aisladas una de otra, lo cual resultará más económico. La doble pared resulta un medio muy práctico para obtener una aislación elevada a costos razonables. La presencia de vinculaciones entre ambos tiende a transformar los dos tabiques en uno, reduciendo así sus ventajas. Por ello, se debe controlar que durante su construcción no se dejen caer elementos vinculantes ( trozos de ladrillo, piedras, etc.) El número de anclajes entre paredes (para la estabilidad) debe reducirse al mínimo, ubicarse alternadamente y poseer flexibilidad. Pero no debemos descuidar las ventanas y puertas, ya que pueden dar por tierra las precauciones de diseño brindadas a las paredes. La aislación sonora de una ventana depende, además de sus dimensiones, de las características del vidrio utilizado. A mayor espesor, más aislación. No obstante, los vidrios con cámara de aire aumentan considerablemente la aislación sonora de una ventana. Pero también es importante la forma de contacto del vidrio con el marco de la ventana. Un contacto a través de un elemento flexible (fieltro o caucho), disminuirá la vibración del paño y por consiguiente la transmisión de ruido. En cuanto a las puertas, la aislación sonora, como en las paredes, aumenta con su masa. La mayoría de las puertas tienen una aislación sonora comprendida entre 20 y 25 db. Aquellas construídas especialmente para aislar el sonido alcanzan los 40 o más db. Respecto a lo que mencionara precedentemente - perfil del terreno y paisaje circundante - debemos tener en cuenta que la creación de taludes y la implantación de vegetación y árboles entre la vivienda y la vía pública, mate-
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rializan barreras y medios eficaces de absorción de ruidos. Los ruidos interiores admisibles no deben superar ciertos parámetros de acuerdo a las actividades que se desarrollan, (hablar, dormir, leer, etc.) y en viviendas en general provienen de las vibraciones del ascensor, de bombas, de la circulación de líquidos en cañerías, de impactos sobre pisos, emisión de música, gritos, etc. Todos estos ruidos se propagan a través del aire y de las estructuras o instalaciones del edificio, y se vitan de la siguiente manera: a) La creación de barreras físicas que se opongan a la transmisión de ruidos y vibraciones a través de las estructuras e instalaciones del edificio. b) La creación de barreras físicas que se opongan a la transmisión de ruidos y vibraciones a través del aire. c) Adopción de sistemas de absorción, reflexión y filtrado. Debo resaltar, que la reducción del ruido en un local, no es directamente proporcional a la cantidad de absorción agregada; puesto que también intervienen otros factores como la forma del local, la altura de cielorrasos, las características de los materiales existentes antes de la aplicación de absorbentes, el amoblamiento, etc. Los ruidos de impacto, provienen generalmente por choques de objetos en las estructuras, vibraciones de máquinas, etc. Lo ideal es suprimir el ruido en la fuente de emisión, pero de no ser posible, se actuará sobre los pisos aislándolos, montajes antivibratorios en motores y máquinas diversas y la supresión de continuidad de esas máquinas con cañerías u otros elementos que luego contactarán con estructuras. Cuando la vibración se pone en contacto con la estructura del edificio, viaja a través de ella a una velocidad más alta que la del sonido en el aire. Cuando pasa a través de un panel, lo hace vibrar y emite ruido. Por tal motivo, el método más eficaz para minimizar la transmisión de vibraciones a través de las estructuras, es la materialización de estructuras discontínuas, en las cuales la vía de transmisión está cortada. Por ejemplo, la colocación de un manto flexible sobre las losas (bajo el contrapiso), ofrecerá una determinante discontinuidad. Pero debe tomarse en cuenta que para la elección del soporte elástico debe considerarse la carga que soportará; ya que de ser comprimido al punto de anular su flexibilidad, su acción se vuelve nula. Para actuar sobre las vibraciones y ruidos de bombas, máquinas, etc.a veces es posible hacerlo mediante la construcción de cabinas acústicas, de lo contrario se montarán sobre bases antivibratorias (caucho, resortes, etc.), se controlará el equilibrio de las piezas rotativas (balancándolas), y se discon-
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tinuarán sus conexiones hacia el edificio.(Juntas elásticas en cañerías, bandejas, etc.). También se debe observar la adopción de medidas correctivas sobre el ruido que se transmite a través del aire por conductos de aire acondicionado, de ventilación, pasadizos de escaleras, etc. instalando filtros acústicos, elementos absorbentes y otros materiales o elementos aptos. Obtención de energía a partir de la radiación solar La cantidad de energía solar que emite en un día el sol, resulta suficiente para cubrir toda la demanda mundial durante un año. No obstante, una parte de la luz solar emitida es absorbida por la atmósfera y otra es reflejada nuevamente al espacio. La intensidad de la luz solar que llega a la tierra varía según el momento del día, del año, del lugar y de las condiciones climáticas. La energía total mensurada en un día se denomina 'radiación' e indica su intensidad. Esta radiación se expresa en Wh/m2 por día o en KWh/m2 por día. Consecuentemente una hora de luz solar plena equivale a 1.000 W/m2 ó 1 kWh/m2 de energía. Esta es entonces (aproximadamente) la cantidad de energía solar registrada durante un día soleado de verano, con cielo despejado, en una superficie perpendicular al sol de un metro cuadrado. La radiación varía según el momento del día, de un lugar a otro, especialmente en regiones montañosas fluctuando entre 1.000 kWh/m2 (en los países del norte de Europa) y 2,000 a 2,500 kWh/m2 en las zonas desérticas. Estas variaciones se deben a la diferencia de la posición relativa del sol en el cielo por la latitud de cada lugar. Para producir electricidad a partir de la radiación solar, es necesario instalar un panel compuesto por celdas solares. Estas celdas se fabrican en base a materiales que convierten directamente la luz solar en electricidad. Hoy en día, la mayor parte de celdas solares utilizadas a nivel comercial son de silicio, quien tiene propiedades de semiconductor. Otra aplicación del silicio como semiconductor es en la microelectrónica, como material base para la fabricación de chips. En el momento en que la luz del solar cae sobre una celda, el material de la misma absorbe partículas de luz, denominadas fotones. Cada fotón contiene una pequeña cantidad de energía y cuando ese fotón es absorbido, se liberan electrones en el material de la celda solar. Como las celdas están interconectadas por un cable, se producirá una corriente eléctrica en el momento en que el fotón es absorbido. Esta elec-
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tricidad puede ser utilizada inmediatamente o almacenada en baterías. Un panel solar puede producir energía por un periodo de alrededor de 20 años y no más, debido al desgaste producido por la exposición al medio ambiente. La luz del sol que cae sobre la superficie de la tierra sin dispersarse ni ser absorbida por la atmósfera, es una radiación directa, que es la más intensa. Un panel solar genera electricidad incluso en ausencia de luz solar directa, por ello un sistema de generación de energía a partir de la radiación solar producirá energía aun con cielo nublado. Sin embargo, las condiciones óptimas requieren que exista presencia de luz solar plena y que el panel se encuentre orientado lo mejor posible hacia la dirección del sol. Los paneles solares están compuestos por celdas y dado que una sola celda solar no produce energía suficiente para la mayor parte de aplicaciones, se las agrupa de modo que en conjunto, generen una mayor cantidad de electricidad. Los paneles solares son también denominados módulos fotovoltaicos o FV y se fabrican de diversas formas y tamaños. Los más comunes son los de 50 Wp (Watt pico), que producen un máximo de 50 Watts de electricidad solar bajo condiciones de luz solar plena, y miden aproximadamente 0,5 m2. Sin embargo, en el mercado existe una amplia variedad de paneles de mayor o menor tamaño y pueden ser interconectados con el fin de generar una mayor cantidad de electricidad.
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EL CODIGO CIVIL
A continuación transcribiré los más importantes artículos del Código Civil (actualizado al mes de enero de 1.998) relacionados con la actividad profesional, los que generalmente son enunciados en distintos documentos, pero por diversas circunstancias, muy pocas veces han sido leídos en detalle. Art. 508: El deudor es igualmente responsable por los daños e intereses que su morosidad causare al acreedor en el cumplimiento de las obligaciones. Art. 509: En las obligaciones a plazo, la mora se produce por su solo vencimiento. Si el plazo no estuviera expresamente convenido, pero resultara tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, el acreedor deberá interpelar al deudor para constituirlo en mora. Si no hubiera plazo, el juez a pedido de parte, lo fijará en procedimiento sumario, amenos que el acreedor opte por acumular las acciones de fijación de plazo y de cumplimiento, en cuyo caso el deudor quedará constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para el cumplimiento de la obligación. Para eximirse de las responsabilidades derivadas de la mora, el deudor debe probar que no le es imputable. Art. 510: En las obligaciones recíprocas, el uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la obligación que le es respectiva. Art. 511: El deudor de la obligación es también responsable de los daños e intereses, cuando por culpa propia ha dejado de cumplirla. Art. 512: La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Art. 513: El deudor no será responsable de los daños e intereses que se originen al acreedor por falta de cumplimiento de la obligación, cuando éstos resultaren de caso fortuito o fuerza mayor, a no ser que el deudor hubiera tomado a su cargo las consecuencias del caso fortuito, o éste hubiere ocurrido por su culpa, o hubiese ya sido aquel constituido en mora que no fuese motivada por caso fortuito o fuerza mayor.
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Art. 514: Caso fortuito es el que no ha podido preverse, o que previsto no ha podido evitarse. Art. 625: El obligado a hacer o a prestar algún servicio, debe ejecutar el hecho en un tiempo propio y del modo en que fue la intención de las partes que el hecho se ejecutara. Si de otra manera lo hiciere, se tendrá por no hecho o podrá destruirse lo que fuese mal hecho. Art. 626: El hecho podrá ser ejecutado por otro que el obligado, a no ser que la persona del deudor hubiera sido elegida para hacerlo por su industria, arte o cualidades personales. Art. 627: Si el hecho resultare imposible, sin culpa para el deudor, la obligación queda extinguida para ambas partes, y el deudor debe volver al acreedor lo que por razón de ella hubiera recibido. Art. 628: Si la imposibilidad fuere por culpa del deudor, estará éste obligado a satisfacer al acreedor los perjuicios e intereses. Art. 629: Si el deudor no quisiere o no pudiere ejecutar el hecho, el acreedor puede exigirle la ejecución forzada, a no ser que fuese necesaria violencia contra la persona del deudor. En este último caso, el acreedor podrá pedir perjuicios e intereses. Art. 630: Si el hecho pudiere ser ejecutado por otro, el acreedor podrá ser autorizado a ejecutarlo por cuenta del deudor, por sí o por un tercero o solicitar los perjuicios e intereses por la inejecución de la obligación. Art. 652: La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación. Art. 653: La cláusula penal solo puede tener por objeto el pago de una suma de dinero, o cualquier otra prestación que pueda ser objeto de las obligaciones, bien sea en beneficio del acreedor o de un tercero. Art. 654: Incurre en la pena estipulada, el deudor que no cumple la obligación en el tiempo convenido, aunque por justas causas no hubiese podido verificarlo. Art. 655: La pena o multa impuesta en la obligación, entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses, cuando el deudor se hubiese constituido en mora; y el acreedor no tendrá derecho a otra indemnización aunque pruebe que la pena no es indemnización suficiente. Art. 658: El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación, pagando la pena, sino en el caso en que expresamente se hubiese reservado este derecho.
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Art. 659: El comprador no podrá pedir el cumplimiento de la obligación y la pena, sino una de las dos cosas a su arbitrio, a menos que aparezca haberse haberse estipulado la pena por el simple retardo o que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal. Art. 742: Cuando el acto de la obligación no autorice los pagos parciales, no puede el deudor obligar al acreedor a que acepte en parte el cumplimiento de la obligación. Art. 746: Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales y en períodos determinados, el pago hecho en el último período hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario. Art. 1113: La obligación del que ha causado un daño, se extiende a los daños que causaran los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado. Art. 1137: Hay contrato, cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Art. 1138: Los contratos se denominan en este Código unilaterales o bilaterales. Los primeros son aquellos en que una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta quede obligada. Los segundos, cuando las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra. Art. 1144: El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes y aceptarse por la otra. Art. 1150: Las ofertas pueden ser retractadas mientras no hayan sido aceptadas, a no ser que el que las hubiera hecho, hubiese renunciado a la facultad de retirarlas, o se hubiera obligado a hacerlas, a permanecer en ellas hasta una época determinada. Art. 1170: Las cosas objeto de los contratos, deben ser determinadas en cuanto a su especie, aunque no lo sean en la cantidad, con tal que ésta pueda determinarse. Art. 1193: Los contratos que tengan por objeto una cantidad de más de diez mil pesos, deben hacerse por escrito y no pueden ser probados por testigos. Art. 1197: Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Art. 1198: Los contratos deben celebrarse, implementarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. En los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y
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conmutativos de ejecución diferida o continuada, si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios o imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato. El mismo principio se aplicará a los contratos aleatorios cuando la excesiva onerosidad se produzca por causas extrañas al riesgo propio del contrato. En los contratos de ejecución continuada la resolución no alcanzará a los efectos ya cumplidos. No procederá la resolución, si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora. La otra parte podrá impedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato. Art. 1200: Las partes pueden por mutuo consentimiento extinguir las obligaciones creadas por los contratos y retirar los derechos reales que se hubiesen transferido; y pueden también por mutuo consentimiento revocar los contratos, por las causas que la ley autoriza. Art. 1204: En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las prestaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes. No ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a quince días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios. La parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la ejecución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución. Art. 1493: Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente ; la una a conceder el uso o el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio; y la otra a pagar por ese uso, goce, obra o servicio un precio determinado de dinero. El que paga el precio se llama en este Código locatario, arrendatario o inquilino, y el que recibe locador o arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler.
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Art. 1623: La Locación de Servicios es un contrato Consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este Código sobre las Obligaciones de Hacer. Art. 1627: El que hiciere algún trabajo o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. En tal caso, entiéndese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por árbitros. - Párrafo agregado por Ley 24.432 art. 3º: Las partes podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales. Cuando el precio por los servicios prestados deba ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de normas locales, su determinación deberá adecuarse a la labor cumplida por el prestador del servicio; los jueces deberán reducir equitativamente ese precio, por debajo del valor que resultare de la aplicación estricta de los mínimos arancelarios locales, si esta última condujera a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida. Art. 1629: Puede contratarse un trabajo o la ejecución de una obra, conviniendo en que el que ejecute ponga solo su trabajo o su industria o que también provea la materia principal. Art. 1630: El que se ha obligado a poner su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio, si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido esta circunstancia oportunamente al dueño. Si el material no era a propósito para el empleo a que le destinaban, el obrero es responsable del daño si no advirtió de ello al propietario, si la obra resultó mala o se destruyó por esa causa. Art. 1631: El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra. Art. 1632: A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra según la costumbre del lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador y locatario en consideración al precio estipulado. Art. 1633: Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de
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mano, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo dispuesto en el artículo 1198. Art. 1634: Cuando se convinieron en que la obra había de hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobación a juicio de peritos. Art. 1635: A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluída la obra, entiéndese que el empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez. Art. 1636: El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato. Art. 1637: La locación se acaba por la conclusión de la obra o por resolución del contrato. Art. 1638: El dueño de la obra puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajos y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia. Art. 1639: Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluídas que sean las partes designadas, pagándose la parte concluída. Art. 1640: El contrato puede resolverse también por fallecimiento del empresario, pero no por fallecimiento del locatario. Este debe pagar a los herederos de aquél, en proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si éstos fueran útiles a la obra. Art. 1641: Los herederos podrán continuar la construcción de la obra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualidades especiales. Art. 1642: Puede resolverse el contrato por el locatario o por el empresario, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho. Art. 1643: Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia. Art. 1644: Puede también ser resuelto porque el locatario o dueño de la
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obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pagó las prestaciones convenidas. Art. 1645: Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no tienen acción contra el dueño de ella, sino hasta la cantidad que éste adeuda al empresario. Art. 1646: Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario. Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella. La responsabilidad que este artículo impone, se extenderá indistintamente al director de obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer. No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial. Art. 1647: Los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos. Art. 1647 bis (Agregado por la Ley 17.711 art. 1 inc. 80): Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño 60 días para denunciarlos a partir de su descubrimiento. Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y el espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas, y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio. Art. 2519: Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le pertenecen; si no se probare lo contrario. Esta
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prueba puede ser dada por testigos, cualquiera sea el valor de los trabajos. Art. 2520: La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos. Art. 3931: Los arquitectos, empresarios, albañiles y otros obreros que han sido empleados por el propietario para edificar, reconstruir o reparar los edificios u otras obras, gozan por las sumas que les son debidas, de privilegio sobre el valor del inmueble en que sus trabajos han sido ejecutados. Los subempresarios y los obreros empleados, no por el propietario sino por el empresario que ha contratado con ellos, no gozan de este privilegio. Art. 3932: Las personas que han prestado dinero para pagar a los arquitectos, empresarios u obreros, gozan del mismo privilegio que éstos; siempre que conste el empleo del dinero prestado por el acto del empréstito y por los recibos de los acreedores primitivos. Art. 3933: Los que han suministrado los materiales necesarios para la construcción o reparación de un edificio u otra obra que el propietario ha hecho construir o reparar con esos materiales, tienen privilegio sobre el edificio, o sobre la obra que ha sido construída o reparada. Art. 3939: El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa. Art. 3940: Se tendrá el derecho de retención siempre que la deuda aneja a la cosa detenida haya nacido por ocasión de un contrato o de un hecho que produzca obligaciones respecto al tenedor de ella. Art. 3941: El derecho de retención es indivisible. Puede ser ejercido por la totalidad del crédito sobre cada parte de la cosa que forma el objeto. Art. 3942: El derecho de retención no impide que otros acreedores embarguen la cosa retenida y hagan la venta judicial de ella; pero el adjudicatario, para obtener los objetos comprados, debe entregar el precio al tenedor de ellos, hasta la concurrencia de la suma por la que éste sea acreedor. Art. 3943: El derecho de retención se extingue por la entrega o abandono voluntario de la cosa sobre que podía ejercerse, y no renace aunque la misma cosa volviese por otro título a entrar en su poder.
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Así como consideré necesario tener la posiblilidad de tener a la vista el texto de los artículos del Código Civil atinentes a nuestra actividad profesional, transcribo aquí el texto completo de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512). Mantenía la idea de transcribir también la Ley de Obras Públicas (13.064), pero no lo hice ya que se trata de una Ley que si bien y a través de los años fue un instrumento que se dispuso para el desarrollo de las obras encaradas por el Estado; debido a sus falencias ha sido el origen de numerosos fracasos. Por tal motivo, me encuentro abocado a su estudio con el propósito de mejorarla y actualizarla y proponer su urgente modificación a través del Congreso. Ley de Propiedad Horizontal (13.512). Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un mismo edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. Art. 2: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines. b) Los locales e instalaciones de servicios centrales como calefacción, agua caliente, o fría, refrigeración, etc. c) Los locales para alojamiento del portero y portería. d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
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Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario. Art. 3: cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Art. 5: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Esta prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a la del conjunto. Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: A) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. B) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Art. 7: El ocupante del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios. Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus
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pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueran, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. Art. 9: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma
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de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes. d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta Ley se exige una mayoría especial. Art. 10: Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. Art. 11: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. Art. 12: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizado, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial. Art. 13: Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. Art. 14: No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o
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departamentos, por voluntad de todos los propietarios. Art. 15: En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto de hasta 20 días o multa en beneficio del fisco, de $....... El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que completa al propietario o propietarios afectados. Nota: El monto de éste artículo constituye un recurso del P. Judicial. Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. Art. 17: La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código Civil, aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código Civil. Art. 18: A los efectos de la presente ley quedan derogados los arts. 2617, 2685 in fine y 2693 del C. Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley. Art. 19: El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc. Art. 20: De forma.
